時間：2022-09-24 08:19:46
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇賣房合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
原告：吳先生，要求判爭泰先生按合同約定履行過戶手續、交付房屋并償付逾期交房違約金。
被告：秦光生，先將房屋賣與吳先生，后稱由于房屋買賣未經房屋共有人邢女士同意，故合同應為無效。
第三人：吳女士，泰妻，要求與秦先生分割夫妻共同財產，房地產交易中心申請辦理房地產權利限制。
日前，上海市閔行區人民法院判決邢女士注銷房地產權利限制登記秦先生將房屋的產權過戶至吳先生名下，并將房屋交付吳先生；秦先生償付逾期交房違約金。同時判決吳先生支付剩余房款57萬元，并駁回第三人邢女士主張合同無效的訴訟請求。
買賣的房產權利被限制
秦先生與妻子在婚姻關系存續期間。共同購買了中春路上的一套房屋房屋產權僅登記在秦先生一人名下。之后，由于夫妻產生矛盾，妻子邢女士去了美國。今年6月13日，秦先生通過中介公司簽訂《上海市房地產買賣合同》，將房屋內的設施，設備及裝修以共計155萬元的價格賣給了吳先生。簽約前后，吳先生共向秦先生支付了定金和房款98萬元尚有未付房款57萬元。秦先生由此向吳先生出具了收據艇《同意書》。《同意書》載明，本人出售房屋，此房屋于2007年7月3日交付。
正當吳先生享受著買房成真的喜悅時，卻突然傳來了一個震驚的消息：秦先生在美國的妻子邢女士在房地產交易中心申請辦理了房屋權利限制手續，原來，秦先生夫婦關系多時不合，秦先生的妻子邢女士已于去年7月4日離家分居。今年7月5日，也就是吳先生迎接新房的日子里，邢女士在房地產交易中心申請辦理房地產權利限制的手續，房地產部門以法院已受理離婚訴訟，要求分割夫妻共同財產為原因，于7月6日作出核準。
吳先生聽到這個消息，一怒將秦先生告上法庭，要求判令寨先生按合同約定履行過戶手續，交付房屋并償付逾期交房違約金。訴訟期間，法院根據秦先生夫妻的具體情況，依法追加邢女士為第三人參加訴訟。
離婚中的夫婦“廢約”態度一致
秦先生認為，在出售房屋時，已明確告知夫妻有矛盾，但吳先生仍然同意繼續進行交易。由于邢女士對房屋在交易中心進行了限制并提出離婚訴訟，導致過戶不成。正因房屋買賣未經房屋共有人邢女士同意，故合同應為無效。
邢女士稱，秦先生在離婚訴訟期間試圖將實屬夫妻共同財產的房屋出售，發現這一情況后，就通知中介，要求他們不能進行居間。后來得知已簽訂買賣臺同，正在進行交易，又至房產交易中心辦理了限制該房屋交易的手續。秦先生擅自處分夫妻共同財產，而吳先生在購房時也明知這一情況，故訴請要求確認買賣臺同無效。
針對邢女士的訴訟請求，吳先生稱第三人所述事實并無證據證明。與秦先生間的房屋買賣為雙方真實意思表示，并不存在雙方惡意串通的事實，第三人的權利未在房產交易中心進行備案，直至2007年7月3日交易中心也沒有任何異議登記情況。本人依照二手房買賣的正常交易過程進行履行履行過程并無過錯，故不同意第三人的訴訟請求。
秦先生稱，自己將房屋出售給吳先生是出于還貸的壓力以及對法律的無知并非為了侵占共同財產。本人以為房屋在自己名下即可處分房屋，故對第三人的訴訟請求沒有異議。
第三人對房屋無直接支配權
法院認為，第三人雖然基于婚姻關系的存續而依法享有對涉案房屋與秦先生共有的權利，但在第三人未就此提出主張且房屋產權未登記至其名下前，第三人實際并未取得對涉案房屋完全的直接支配和排他的權利，第三人對此法律后果應當有所判斷。秦先生作為登記的產權人將涉案房屋出售的行為并不構成物權上的無權處分而吳先生亦是基于對物權登記的信賴而簽訂了《上海市房屋買賣合同》，雙方簽訂的買賣臺同應為有效。因此，秦先生及第三人的抗辯及訴訟理由不能成立不予采信。第三人要求確認臺同無效的訴訟請求，不予支持。
鑒于雙方問的買賣關系依法成立并有效，故吳先生有權要求秦先生繼續履行臺同。現吳先生要求秦先生辦理過戶手續及交付房屋的訴訟請求，于法有據。予以支持。根據秦先生出具的《同意書》，秦先生未能按此約定履行交房義務，應承擔相應的違約責任。吳先生要求支付逾期交房違約金的訴請，符合約定予以支持。根據實際，該違約金暫計至判決生效之目，若判決生效后秦先生未交付房屋，吳先生可另行主張。
法官指出，第三人若認為秦先生的行為損害了其利益可通過其他途徑提出賠償。考慮到秦先生與第三人邢女士目前正在進行離婚訴訟，故吳先生支付剩余款項前，應注意通過臺理途徑通知第三人以有利于第三人行使權利及時保全，而第三人在秦先生交付房屋時，亦應予以配合及協助，以避免對其產生可能的不利后果。
律師說案
什么樣的財產是夫妻共同財產?
按照《婚姻法》第17條規定，夫妻在婚姻關系存續期間所得財產為夫妻共同財產。夫妻對共同財產有平等的處理權。
因此，我國夫妻共同財產制，是法定的婚后所得制，一般是始于婚姻登記機關的結婚登記之日，止于夫妻關系的解除或終止之日。對夫妻財產所得的正確理解，不局限于在夫妻關系存續期間實際取得財產，只要依據法律在夫妻關系存續期間可以享有相應財產權利的，就為已經取得財產應為夫妻共同財產。
此案中秦先生與妻子邢女士，雖然在鬧離婚，但在沒有正式解除婚姻關系之前，對登記在秦先生名下的，在婚姻關系存續期間共同購買的房屋按照《婚姻法》還是一種夫妻共同財產。
夫妻中一方擅自處分夫妻共同財產具有什么樣的法律效力?
按照《物權法》規定一項財產可以由兩個以上的權利主體共有共有人可以按照自己的份額或協議對共有財產行使管理的權利和義務。房產也可以由兩個以上單位或個人共同所有對共有人的共同所有事實，―般以房產權利證書上登記記載的內容為準。按照《婚姻法》規定，夫妻在婚姻關系存續期間所得財產為夫妻共同財產。但在現實生活中，夫妻共同購買房屋時，大多登記在一方名下，另一方在房產登記部門無任何登記資料。像本案秦先生與邢女士夫婦二人購房就只登記在秦先生名下，就屬于這樣的情況。對這種本是夫妻共同財產只登記在一方名下的，如果另一方擅自處分共同財產，將出現許多的法律問題即所簽訂的房屋買賣臺同的法律效力問題，這取決于購買者是否知悉所買房屋是否為夫妻共同財產，如知悉的，沒有取得其他共有人是否出售的書面意見的，違反《城市私房管理條例》中的禁止性規定，―般應認定為無效合同。如購買者不知悉所買房屋還有其他共有人的，購買者購房時是出于善意的，沒有過錯；如所簽訂的房屋買賣合同具備可履行條件的，或購買者已經履行了主要義務的，一般應認定房屋買賣合同有效。當然，因這樣的房屋買賣合同產生糾紛，到法院，對購房者知悉還有其他共有權人的事實，按照《民事訴訟證據規定》誰主張，誰舉證原理出發，這需要賣房者向法院提交完整的證據鏈條來證實的，否則，應承擔舉證不能的后果，最后要承擔對其不利的敗訴后果。
二手房買奏應注意那些問題?
住址：身份證號碼：
工作單位：
電話居間人：
法定代表人：
住所：
甲方欲購買房屋一套，特委托乙方提供賣房人的信息，幫助甲方與賣房人簽定《房屋買賣合同》。經甲、乙雙方友好協商，達成如下協議，以咨雙方共同遵守。
第一條：欲購買房屋的基本情況房屋坐落：
區；建筑面積和格局：
；房屋用途：
（住宅或公寓或商業用房等）；房屋朝向：
房屋建成年限：
房屋總價款：付款方式：一次性或需銀行貸款。
房屋性質為央產房或經濟適用房或房改房或商品房，或者房屋性質不限。
以上為基本意向，最終以甲方實際看中的房屋為準。
第二條：甲方委托事項1.乙方代為尋找賣房人；2.乙方帶領其實際參觀房屋；3.乙方代為審查賣房人基本情況等。
第三條：甲方義務甲方根據乙方通知參觀房屋；甲方經乙方介紹認識賣房人，不得私下與賣房人簽訂房屋買賣合同。
支付居間費用。
第四條：乙方義務乙方應當根據甲方要求挑選合適的房屋。
乙方通知甲方參觀房屋，應當提前小時。
乙方應當向甲方如實提供賣房人的信息；如甲方需銀行提供貸款支付購房款，乙方指導甲方辦理銀行貸款。向甲方提供合作的銀行、銀行認可的房屋評估機構以及銀行認可的律師事務所等。
第五條：委托期限本合同委托期限為月，期滿之前，甲方不得解除委托。
或甲方可以解除本委托，但因其解除委托行為給乙方造成損失的，應當承擔賠償責任。
合同期滿乙方未找到賣方的，本合同終止。
經雙方協商一致，可以續定委托合同。
第六條：乙方報酬乙方完成居間事項，即甲方與乙方提供的賣房人簽訂《房屋買賣合同》，甲方向乙方支付元的居間服務報酬。該報酬于甲方與乙方提供的買房人簽訂《房屋買賣合同》之日支付。
第七條：違約責任甲乙雙方應認真履行本合同，如有違約，應賠償守約方的損失。
第八條；爭議解決雙方在履行本合同中的爭議應先協商解決；如協商不成，任何一方均有權向有管轄權的法院提起訴訟或向北京仲裁委員會提起仲裁(選擇其一)。
本合同共頁，自雙方簽字之日起生效。
本合同一式份，雙方各執份，具有同等法律效力。
甲方（委托人）：
房屋買賣公證要下列材料：
1、房屋買賣雙方當事人的身份證明。
2、房產所有權證。
3、房產管理部門批準的賣房申請書和評議房價單。
4、房屋買賣合同。
5、如果房產屬賣房人與他人共有的，應提供其他房產所有權人同意賣房或放棄產權的書面意見。
6、如果是單位買房或賣房，應提供有關主管部門批準文件。
7、公證處要求的其他材料。
（來源：文章屋網 ）
李某借張某款3萬元到期未還，張某起訴，法院判決張某還款。但判決生效后，李某未履行付款義務，于是，張某申請法院執行，要求拍賣李某的一處房產償還欠款，執行人員便將該房產查封。該房居住人王某提出異議，稱該房是其合法財產，不是李某的財產，要求解除查封。經查，該房是王某2年前花8萬元從李某手中購買的，已付房款7、5萬元，其他5千元約定辦完房屋過戶手續后付清，后來李某下落不明，所以該房過戶手續一直未辦。
分歧：王某所提的異議是否成立？法院能否執行該房產？有兩種觀點
第一種觀點認為：王某所提異議不成立，因為，該房屋沒有辦理登記過戶手續，房屋轉讓無效，房屋產權沒有轉移，該房仍然屬于李某財產，既然房屋仍然歸李某所有，法院就可以拍賣房屋，用拍賣所得價款償還李某欠下張某的債務。
第二種觀點認為：王某所提異議成立，因為，該房屋李某已在2年前賣給王某并交付，雖然沒有辦理產權過戶登記，但買賣合同有效。王某作為買賣合同的債權人，張某作為借款合同的債權人，兩個債權是平等的，都應當同等的受到法律保護，法院不能為保護一個債權而損害另一個債權。所以，該房屋不能執行。
筆者同意第二種觀點。本案涉及到債權與物權、合同效力與物權變動的關系等問題。
評析：
一、買賣房屋未辦理登記過戶手續，合同是否有效
根據法律規定，因買賣而發生房屋所有權轉移的，應當辦理登記過戶手續。但未辦理登記過戶手續，房屋買賣合同是否有效呢？《合同法》實施前，理論界存在較大爭議，實踐中也有不同做法，但《合同法》實施后，比較統一的觀點認為：不動產辦理登記過戶手續是物權變動的要件，不是買賣合同生效的要件。因為：
1、法律、行政法規沒有特別規定房屋買賣合同自辦理登記過戶時生效。
《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定”。從這一條規定看，辦理批準、登記手續要成為合同生效的要件，必須有法律、行政法規的特別規定，沒有法律、行政法規對合同生效的特別規定，在一般情形下，合同依法成立即生效。但目前尚沒有一部法律或行政法規明確規定買賣房屋合同自辦理房屋過戶登記時生效。
2、現行有關規定可以推出未辦理登記過戶不影響買賣合同的效力。
《城市私有房屋管理條例》第9條明確規定，辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更手續時，購買的房屋，須提交原房屋所有權證、買賣合同和契證。由此可見，買賣合同是辦理所有權變更登記手續的必需證件，而這里作為產權登記證明的買賣合同一定是有效合同，因為無效合同是不受法律保護的，更不能作為產權登記證明。所以，該條規定說明買賣行為與登記過戶行為是兩個獨立的行為，買賣房屋是否辦理過戶登記手續與買賣合同的效力無關。最高人民法院的司法解釋對此也有體現。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第85條規定：“財產所有權合法轉移后，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按原協議轉移，一方翻悔并無正當理由，協議又能夠履行的，應當繼續履行；如果協議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任”，這一規定說明，財產所有權的轉移與否，并不決定雙方協議的效力。
3、辦理過戶登記是產權變動的要件，不是合同生效的要件。
最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條中更明確規定：“……法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移?！边@一規定說明，合同的效力與物權變動的效力是兩碼事，買賣房屋不辦理產權過戶登記引起的法律后果是房屋產權不發生轉移，對之前買賣合同的效力沒有影響，買賣合同自合法成立時生效，實際上，雙方按合同約定交付房屋、支付價款，說明合同已經對雙方當事人產生效力了。
二、房屋產權未發生轉移，是否法院就可據此執行該房屋。
關于這個問題，實踐中很多法院的做法是，只要房屋未辦理產權變更登記就對房屋強制執行。筆者認為，這種做法是錯誤的。因為：
1、這種做法與債權的平等性相悖。債權不同于物權，債權一個很重要的特征是平等性，王某作為買賣房屋合同的債權人，張某作為借款合同的債權人，其二人地位是平等的，都應當受到法律同等的保護，并不能因為誰先起訴或誰先申請強制執行而獲得一種優先于其他債權人的權利，《破產法》關于破產財產分配的規定就是最好的例證。假如李某宣告破產，對于李某的財產，張某不因其持有法院作出的生效判決而具有優先于其他債權人的權利，分配破產財產時，張某也要和其他沒有起訴的債權人一樣平等受償。而且，即使李某被宣告破產，該房屋因在破產前出賣給王某，根據最高人民法院《關于審理企業破產案件若干問題》第七十一條的規定，該房屋已不能列入破產財產范圍，更沒有理由將該財產取回優先受償于張某。因此，如果法院為了執行張某訴李某的生效判決而強制執行房屋，實質上就賦予了張某對該房屋的優先權，這與債權的平等性是相悖的。
2、王某基于對房屋的合法占有權，可以對抗第三人。王某從李某手中購賣房屋后，因故未辦理產權過戶手續，房屋產權未轉移，毫無疑問，李某仍是法律上的房屋所有權人，但是李某享有的所有權已經是一種法律上受到限制的所有權，這種限制實際上是因為買受人所享有的合法占有權對所有權的限制。買受人王某基于其與出賣人李某之間的買賣合同而對該房屋已經合法占有，享有占有權，這種占有雖非物權，但具有權利推定、占有保護、占有持續三大功能，甚至具有物權的某些效力。各國物權法都設立了占有之訴以保護占有人所享有的占有權，對抗來自他人對占有的非法侵害。我國雖未制定物權法，但對占有權的保護在《民法通則》及其他法律法規中都有所體現。因此，王某可以基于其合法的占有權對抗張某的請求。
隨著回遷安置房竣工驗收，一批回遷房逐步上市交易，一系列問題隨之產生。一方面回遷房有著新建商品房無可比擬的地理和價格優勢，另一方面因為回遷房出賣人暫時不能取得房屋所有權證書，使得買受人在購買該類房產的過程中存在一定的風險。
2006年1月，張林因房屋動遷，與拆遷辦簽訂了動遷協議，協議中約定張林搬家的時間、補償款的給付、回遷安置地點與時間等事項。協議簽訂后張林又不想要回遷安置房，欲將房屋售出。經張林朋友介紹，張林認識了需要購房的侯麗、辛宗夫婦。三人很快達成了一致協議，侯麗、辛宗夫婦與張林簽署《房屋轉購協議》，約定張林將回購房的指標轉讓給侯麗、辛宗夫婦，回購房屋位于北京市豐臺區某房產，面積為97.02平方米，房款總額為386787元，轉讓費2萬元于簽訂協議時交付張林。同日，張林在侯麗、辛宗夫婦的陪同下，一起前往豐臺區某開發公司簽署了《拆遷回購方協議》。侯麗、辛宗夫婦將全額購房款交給了開發商，其后領取了房屋鑰匙等所有費用都為侯麗、辛宗夫婦交納，并在房屋裝修后一直居住至今。
2007年侯麗、辛宗夫婦得知房屋產權證辦理完畢，要求張林按照協議約定辦理過戶時，遭到張林的拒絕。張林稱，辦理過戶也可以，但是要求侯麗，辛宗夫婦再給張林100萬元的補償款才可協助辦理過戶手續。
侯麗、辛宗夫婦一紙訴狀將張林告到法院，要求張林繼續履行合同，協助辦理過戶手續。
庭審中，張林答辯稱：一、侯麗、辛宗夫婦不具有購買訴爭房產的資格，訴爭房產屬于農村拆遷安置補償房屋，屬于保障性住房，只有屬于危改項目的拆遷居民才能享有購買資格，此協議無效；二、依據《城市管理法規定》未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓，簽署《轉讓協議》時，并未取得房屋產權證，因此應認定此協議無效。
侯麗、辛宗夫婦的律師駁斥了被告的說法：其一，雖然協議轉讓的是購房指標，但是購房指標屬于可期待物權。侯麗、辛宗夫婦全程陪同張林，購房的整個過程都是由原告辦理，購房款并由侯麗、辛宗夫婦交納給開放商，并且協議中對房款的支付、辦理房屋辦理過戶等事宜均有約定，實際上是《房屋買賣合同》。根據京政辦發（2000）20號《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》第十二條規定：允許農民將自主房的購買權部分或者全部有償轉讓。由此規定可以得知，回遷安置房屋并不限制房屋的購買權的轉讓。雙方簽訂的《房屋轉夠協議》系雙方真實意思表示，法律也沒有禁止購房指標轉讓的規定，法無明文規定禁止即自由。且《拆遷回購協議》中沒有禁止轉讓購房指標的條款，因此《房屋轉夠協議》是合法有效的。
北京市豐臺區房屋管理局明確告知此類房產參照經濟適用房的管理，但是過戶時間卻并不受時間的限制，違反效力性強制性的規定是才無效的。被告提出的《城市管理法》此條規定是規范房屋交易的管理性規定，而非效力性的強制規定，故被告并不能以此主張無效的依據。被告因巨大利益的驅動惡意違約，嚴重違反了城市信用原則。
一審法院經審理后，認可了原告律師的觀點，判決被告繼續履行合同，協助原告辦理過戶手續。
存不確定因素
回遷安置房是指按照城市危舊房改造的政策，拆遷人或開發商將危改區內的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷安置的政策標準以及事先簽訂的拆遷協議，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋。
本文所指的回遷房，專指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權屬證書的房屋。本案中，購房資格是否具有人身性，是否可以轉讓，是否因為有人身專屬性和不可轉讓性而導致協議無效成為本案爭論焦點。
根據京政辦發（2000）20號《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》第十二條規定可知，允許農民將自住房的購買權部分或者全部有償轉讓，即可以轉讓回遷安置房。只要是出賣人有《拆遷協議》和《回遷證》，即取得對房屋的準所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產證》之前，可以轉讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產買賣合同有效。
回遷房在取得房產證后與商品房的交易相同，并不需要交納土出讓金。只要該房屋取得國家正式的房產證，其性質與商品房相同，可以進行正常的上市交易。而已經在相關部門辦理過戶之后，取得新的房產證，則說明此房的產權已經轉移給買方，過戶后為產權人全私產房屋。以后再次交易時也沒有特別的限制，同一般有證二手房交易相同。
回遷安置房雖然參照經濟適用房的管理，但是時間上卻并不受時間上的限制， 可以上市交易（經適房夠買滿5年才可上市交易）。但是我們應該注意到回遷安置房的買賣是存在風險的。
本案中，張琳與侯麗、辛宗夫婦簽署的《房屋轉購協議》系雙方真實意思表示，且不違反法律、法規的強制性規定，因此應認定為合法有效。
買賣細節要注意
回遷安置房一般在一定時期內無法辦理產權證，交易都是采用預約銷售的方式。產權證沒有辦理下來之前，房子的所有權并未產生轉移，賣房者只受到房屋買賣合同的約束，一旦出現賣房者無法履行合同、轉移房屋所有權給買主的情況，買主購買安置房的意愿就會落空。因此，購買安置房一般需要考察賣房者的家庭成員情況、賣房者本人的經濟情況，否則，容易起糾紛。
小心一房數賣
回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人一房數賣留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。
出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規定，均應當是有效的合同。在此情形下，先辦理商品房登記手續的買受人取得商品房的所有權。因此，出賣人不得將房屋另行轉讓給他人，相應的違約責任的規制顯得十分重要。
約定房產過戶和交房時間
簽訂回遷房買賣協議時，出賣人并沒有取得房產證，無法辦理過戶手續。一定要約定房產過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。
簽訂回遷房買賣協議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現房，則可以約定交納首付之日即為交房時間。
要求賣方配偶簽名
定金協議要謹慎
買賣二手房通常委托房產中介操作,其間會有大量協議、格式合同需要簽署。由于條款復雜、專業程度高,一般大眾很難理解。很多“定金協議”一旦發生違約,一方可被強制要求繼續履行合同,或承擔定金損失外和對方的其他損失,如房價波動產生的全部差價損失。因此,在定金協議中可寫明如雙方就購房合同協商不成,賣方必須向買方退還定金,這項可加入購房合同主要條款,防止賣方收定金后抬高總價。此外,要注意的是見不到房東,不把定金或房款打入中介公司的公司賬戶甚至個人賬戶,中介公司很可能代收房款或定金后用于炒房、炒股,或長期拖延不付,甚至突然倒閉、主要管理者攜款潛逃等。若要把定金交給中介公司,一定要明確是代收還是轉交。如是代收,則中介公司應出具賣方委托書;如是轉交,要在定金協議中約定幾天內轉交,未能按時轉交的承擔違約責任等。
避免簽陰陽合同
不少買房者為了規避稅收,降低房屋買賣成本,會簽訂兩份價格不同的房屋買賣合同即陰陽合同,價格低的合同用于辦理房屋過戶手續,實際執行價位高的合同。這樣如房屋買賣過程中,一方想違約不履行合同,法院會判令用于避稅的條款無效,雙方仍按照實際成交價履約,地稅局也明令規定此行為最高可罰款5倍。
另外,在簽訂二手房合同前,要核實房屋產權人是否都同意出售房屋,房屋產權證是否屬實等。不要只看總價,還要看單價。有的二手房總價很便宜,但由于房齡長、面積小、得房率低等因素,每平米單價并不低。合同中要特別注意各種稅費和其他費用的分攤方式,違約責任及違約金、免責等事宜,約定“解決爭議方式、致使合同無效的情形,中介保證條款”等。
受限房屋不能買
受限房屋主要有三類:一是限售房,即有限制轉讓條件的市政配套商品房,主要是動遷安置房;二是處于司法查封狀態的房屋;三是存在法律糾紛及產權人不明晰的房屋。以限售房為例,根據有關規定,在取得房地產權證后的5年內,不得轉讓。即使買方已實際入住,房地產登記部門也不予辦理產權過戶。因此,要掌握三個原則:一是只有動遷或預購協議,未辦理產權證的房屋不買;二是有產權證的房屋要審核是否有“5年內限制交易”的條款;三是對價格明顯低于周邊房價房屋及新的動遷小區的房屋更要謹慎購買。
采用資金銀行托管模式
在目前的二手房交易過程中,除了買賣雙方自行劃款外,還可采取資金監管和資金托管這兩種方式。銀行托管是部分銀行開設的二手房資金監管業務。在買賣合同簽約完畢后,買賣雙方到銀行通過開設買方賬戶或賣方賬戶,買方將首付款或全款打入賬戶,銀行對資金進行凍結,其他人員均不得動用,最后根據買賣雙方約定條件,給予放款。這是目前保證資金安全的最佳模式。
合理確定購房起始時間
根據有關規定,個人購買住房未超過5年的商品房要征收5%營業稅。個人購房的起始日期以《房地產證》或契稅完稅憑證上注明的日期為準。通常買賣合同簽訂時間要早于房地產證制作完成時間。假設賣方購房超過5年,但房產登記時間不足5年,可到房產登記部門經確認后,將簽訂合同日期變成房產證上的“注明的日期”,從而節省原先需要繳納的5%營業稅。
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房地產和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。
二、產權主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人的房屋時，須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。
三、侵犯優先購買權，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣出租房時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租有優先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
四、單位違反規定購房，合同無效。
機關團體、部隊、企事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上民政部門批準。
五、價格上有欺詐行為，顯失公平，合同無效。
買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規定的私有房評價標準議定價格，于房屋所在地房管機關同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故反悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發現內在質量有問題的，買賣雙方可重新議定價格，協商不成的，可向法院起訴。
六、非法轉讓，合同無效。
根據《城市房地產管理法》的規定，下列房地產不得轉讓（包括買賣）：
1.以出讓方式取得土地使用權的，不符合房地產條件的；
2.司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
3.依法收回土地使用權的；
4.共有房地產，未得到其他共有人書面同意的；
5.權屬有爭議的；
歷朝歷代，因房子出現的問題層出不窮，作為封建社會的最高統治者，皇帝們也都采取了一些措施，而且有些措施在現代人看來，仍有一定的借鑒意義。
宋太宗當政初期，購置房產都是先立契，再出錢，最后印契，就是請衙門在合同上蓋章。
但是后來，房價出了問題，有些房主為了掙錢，選擇將房屋以高價賣給一些外地人，后來，更是出現了專門囤地哄抬房價的地主。久而久之，出現了一個怪現象，大批房子空著沒人住，很多平民卻因為買不起房子，只能露宿荒野。
宋太宗意識到這是個大問題，經過深思熟慮，決定在買賣雙方簽合同之前加一道手續，叫作遍問親鄰。
宋太宗下了一道圣旨，明文規定：凡典賣物業地產，先問房親，房親不買，次問四鄰，四鄰不要，他人才得交易。
賣方在賣房之前，不僅要得到家人和族人的首肯，還要得到鄰居的首肯。這種首肯不能只是口頭容許，正規的做法是“依賬取問”，就是拿一個小本子，列個“問賬”，把親戚鄰居的名字都列在上面，并寫明我想賣房的理由，以及想賣多少錢，然后先交給賣房人的親戚，如果他們不買，再去找鄰居，問問他們是否愿買。
總而言之，只有問賬上密密麻麻列滿了大家的簽名，才有權把房子賣給別人，否則就是違法，族人四鄰就有可能去舉報。而作為買主，是有權要求看這個文書的。
宋太宗的圣旨一下，房子價格迅速回落。
其實，我們國家現在采取的一些措施里，也有中國古代調控房價的影子，譬如廉租房。事實上，古代也有廉租房，但都屬于民間性質。
唐宋時期，廉租房主要來源于寺觀，寺觀的土地由政府劃撥，建房的資金由信民捐獻，歷年的房產維護費用則從香火錢里出。
唐憲宗元和年間，白居易進京趕考，前后兩個月，就一直租居在一個叫華陽觀的道觀里，因為那里房租便宜。
宋朝的辛棄疾，早年赴金朝中都燕京應試，為了省錢，住的是現在北京的憫忠寺。
明清時期，又多了個廉租房的來源，那就是會館。會館是異鄉人在客地建的聚會場所，凡是像樣的會館，都有戲臺、議事廳，以及客房。客房是為旅居在外，沒有住處的同鄉準備的，租金非常便宜。
為防止有人囤地起價，古人也采取過很多措施。后唐莊宗李存勖頒發過一道赦令：其空閑有主之地，仍限半年，本主須自修蓋，如過限不見屋宇，亦許他人占著。
房地產中介會被取代嗎
今年以來，不少城市都對二手房交易市場加強了監管，并且上線了自助賣房的交易模式。事實上，早在今年8月，杭州二手房交易平臺就上線了“個人自主掛牌房源”功能，買賣雙方可繞過房屋中介達成交易，交易更加透明、也能省掉一大筆中介費用。此外，今年以來，寧波、徐州等城市也上線了自助賣房的交易模式。
現代社會，房地產經紀業仍然是不可或缺的行業，但由于門檻低，有點信息就隨意做起了中介的行當，導致市場混亂，也有不少黑中介坑人!
完全取代是不現實的，一刀切也解決不了房地產交易需求，除非相關部門設立專業的信息和交易機構，但這也不太現實!
所以，用制度和法規來約束房地產中介行業，提高入門的門檻和資金監管制度，同時對于那些違規違法的中介進行嚴罰重懲，逐步來解決中介業混亂問題!
現在的情況是，哪怕買賣雙方自己有時間，因為中介的海量無用信息，也無法獲取有效信息，無法找到真實的買(賣)方。
而中介作為一個跑腿的，越級成為了壟斷方，你不找中介就無法成交。改革后，對于沒有時間的買賣方，你可以去找中介去跑腿并支付費用;自己有時間并且想省錢的，就自己去跑腿，自己去辦。
需要中介你可以去找;不需要中介，不怕麻煩，你也可以自己來，這才是個正理。
如何選擇正規房地產中介
一、門店企業信息公示
進入中介機構門店時，仔細觀察中介機構是否在門店內公示營業執照、機構備案證明、從業人員信息及收費欄目表等信息。
未取得營業執照或機構備案證明的中介機構，游離在政府部門監管之外，存在較大風險;機構未在門店公示收費欄目表，明碼標價的，可能存在捆綁收費、胡亂收費等行為，請廣大交易當事人提高警惕!
二、業務承接主體是誰
《房地產經紀管理辦法》第十四條規定：房地產經紀業務應當由房地產經紀機構統一承接，服務報酬由房地產經紀機構統一收取。分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業務。
請廣大交易當事人注意：房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用!
三、簽訂經紀服務合同
在選取房地產中介獲取服務之前，請廣大交易當事人注意，先行與機構簽訂《房地產經紀服務合同》等協議，約定交易主客體、服務具體事項、雙方權利與義務、違約責任及糾紛解決方式等內容。
四、關注合同文本是否規范
《房地產經紀管理辦法》第二十條規定：房地產經紀機構簽訂的房地產經紀服務合同，應當加蓋房地產經紀機構印章，并由從事該業務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名。
因此，請廣大交易當事人在簽訂合同前注意，簽訂的合同是否加蓋了本機構的印章，在合同上簽字的人員是否具有房地產經紀人資格證或房地產經紀人協理證。以上兩點是中介合同是否規范有效的重要標志!
五、關注合同內容條款
在簽訂合同前，要注意查看合同條款。在沒有完全了解合同內容的情況下簽訂合同，可能陷入合同陷阱，造成巨大損失。
《房地產經紀管理辦法》第十六條規定，房地產經紀服務合同應當包含下列內容：
(1)房地產經紀服務雙方當事人的姓名(名稱)、住所等情況和從事業務的房地產經紀人員情況;
(2)房地產經紀服務的項目、內容、要求以及完成的標準;
(3)服務費用及其支付方式;
(4)合同當事人的權利和義務;
(5)違約責任和糾紛解決方式。
六、租房切記登記備案
《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規定：房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門辦理房屋租賃登記備案。
房屋租賃當事人可以書面委托他人辦理租賃登記備案。
一、凡本市城區、近郊區和遠郊縣城、建制鎮、工礦區內公有房屋、私有房屋的買賣，除本市另有規定者外，均按本規定管理。
二、本規定所稱房屋買賣是指房屋的有償轉讓、房屋產權的交換、以房屋作價投資、以自有房屋作價與他人合作擴建、改建房屋等。
三、市房屋土地管理局是本市房屋買賣管理的主管機關。區、縣房屋土地管理局負責本轄區內房屋買賣的管理工作。
市、區、縣房屋土地管理局設立房地產交易所，負責房屋買賣的審查和登記過戶等項工作。
四、出賣房屋的單位和個人，必須持有房屋所有權證和其他有關證件。房屋開發經營企業出賣商品房，必須持有工商行政管理機關核發的營業執照。
出賣房屋，必須遵守下列規定：
（一）出賣國家或單位以各種形式補貼購、建的房屋，在同等條件下，房屋土地管理局所屬房屋經營部門或原出售單位有優先購買權。
（二）出賣已出租的房屋，須提前3個月通知承租人。 在同等條件下，承租人有優先購買權。
（三）出賣共有房屋，出售人須提交共有人同意或委托出賣的證明。在同等條件下，共有人有優先購買權。
（四）遵守本市其他有關規定。
五、個人購買房屋，必須具有本市城鎮居民常住戶口；農民到郊區集鎮購買房屋，必須符合市人民政府《關于農民進入集鎮落戶問題的若干規定》的條件。單位購買公房，必須有市級主管部門或區、縣人民政府批準的證明；單位因特殊需要購買私有房屋的，房屋在城區、近郊區的，須經市房屋土地管理局批準，房屋在遠郊區的，須經房屋所在地的區、縣人民政府批準。
購買房屋，必須遵守下列規定：
（一）購買賣方已出租的房屋，應與原承租人重新簽訂租賃合同，不得單方變更或終止租賃合同。
（二）個人購買住房，按家庭人口計算，新購部分與原住房面積之和，平房一般人均不超過20平方米，樓房不超過30平方米；購買非居住用房，限購一處。
（三）單位購買房屋，必須本單位使用（包括向本單位職工出售、出租住房）。
（四）遵守本市其他有關規定。
六、下列房屋，不準買賣：
（一）無合法證件的房屋（包括違法建設的房屋）；
（二）有產權爭議的房屋；
（三）經批準征用或劃撥的建設用地范圍內的房屋；
（四）經人民法院裁定限制產權轉移或經市人民政府批準代管的房屋；
（五）市人民政府規定其他不得出賣的房屋。
七、單位向本單位職工出售住房或房屋經營單位出售商品房的房屋買賣價格，按本市有關規定執行。其他房屋買賣價格，可由買賣雙方按照房屋的質量、用途、所處地段等不同情況協商確定，但最高不得超過市人民政府規定的限價標準。
八、買賣房屋，雙方須簽訂房屋買賣合同，并在1 個月內持房屋買賣合同和本規定第四條、第五條規定的有關證件，到房屋所在地的房地產交易所辦理買賣過戶手續。買賣一方為華僑或香港、澳門、臺灣同胞的，到市房地產交易所辦理買賣過戶手續。
負責辦理房屋買賣過戶手續的房地產交易所，應根據本規定審查買賣雙方的資格，符合規定的，給予辦理房屋買賣過戶手續。
九、房屋買賣雙方經房地產交易所辦理買賣過戶手續后，買方應持房地產交易所發給的房產賣契，按下列規定辦理房屋產權轉移登記，申領房屋所有權證；自房屋所有權證簽發之日起，買方始取得房屋所有權：
（一）購買私有房屋的，應在3 個月內到市房屋土地管理局或房屋所在地的區、縣房屋土地管理局登記；
（二）購買公有房屋的，應在1 年內到市房屋土地管理局或房屋所在地的區、縣房屋土地管理局登記；
（三）買方為華僑或香港、澳門、臺灣同胞的，按本條第（一）項規定的期限，到市房屋土地管理局登記。
十、買賣雙方或一方本人因故不能辦理買賣過戶手續和產權登記的，可出具委托書，委托人代為辦理。
十一、房屋買賣成交后，買賣雙方應向房屋土地管理局繳納下列稅費：
（一）契稅；
（二）手續費。
十二、房屋買賣雙方在辦理房屋買賣過戶手續和產權轉移登記中，隱瞞真實情況的，一律不予辦理；已經辦理的，由房屋土地管理局確認該房屋買賣無效，追繳已發放的房屋所有權證。
十三、禁止私下買賣房屋或變相買賣房屋；禁止高價買賣或變相高價買賣房屋；禁止在房屋買賣中隱瞞房價、偷漏稅費；禁止非法倒賣房屋和非法居間牟利等活動。
十四、違反本規定的，由房屋土地管理局給予以下處罰：
（一）不按規定辦理買賣過戶手續和產權登記，私下買賣或變相買賣房屋的，處買賣雙方成交價1倍以下的罰款， 但最高不超過3萬元。處罰后按規定進行審查，符合條件的， 限期補辦手續，不符合條件的，不予辦理過戶手續。
（二）違反房屋買賣價格管理規定，隱瞞房價的，處買賣雙方非法所得1倍以下的罰款，但最高不超過3萬元。
十五、受處罰的單位或個人對區、縣房屋土地管理局處罰決定不服的，可于收到處罰通知書之日起15日內向市房屋土地管理局申請復議；逾期不申請復議的，即按原處罰決定執行。
十六、各級房屋土地管理局和房地產交易所的工作人員，必須嚴格執行本規定。凡有無理刁難、索賄受賄、徇私舞弊的，給予行政處分，并退出受賄財物；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
記者近日從北京市建委了解到，已被開發商廣泛采用的2003版《商品房買賣合同示范文本》近期還要再作修改。據了解，有關部門將結合一年來百姓購房中的投訴熱點與各相關政府部門的意見，制定信息更為對稱和透明的合同范本。日前，記者就現有的和將要推出的合同范本采訪了市建委有關負責人，并請她對合同糾紛等熱點問題發表看法。
■是否所有開發商必須使用合同范本？
答：政府提倡使用商品房買賣合同示范文本，但并非是強制性的，開發商也可以自定合同。據我們統計，北京絕大多數開發商都使用市建委的合同范本。購房人可到政府網站（bjfdc.gov.cn）下載合同范本做參照。
■合同范本封面上的編號做什么用？
答：市建委監制的合同范本都有編號。編號為的是讓合同與開發商出售房屋一一對應，將來方便備案。
■開發商自定的合同有陷阱怎么辦？
答：去年12月1日施行的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》中已經規定，開發商自定轉讓合同必須包括下列內容：（一）轉讓人和受讓人的名稱或者姓名、住所；（二）房地產的坐落位置、四至范圍和面積；（三）房地產用途；（四）房地產權屬證書編號；（五）買賣的價格或者交換的差價金額、清償債務的金額；（六）房地產交付的條件和日期；（七）違約責任；（八）爭議解決方式；（九）轉讓人和受讓人約定的其他內容。這些同樣在《合同法》中有規定。沒有這些條款將視為無效合同。
■開發商要求合同一個字不準改是否是霸王合同？
答：一些熱銷樓盤開發商不允許購房人做任何修改，這樣做有不合理之處但也不違法，因為業主是可以選擇不買的。
■為什么還要修改合同范本？
答：在2003版合同范本中對規劃設計變更，交接，出賣人關于裝飾、設備標準的承諾，出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾，關于產權登記的約定，關于保修責任、前期物業服務的約定等都需要再細化。一年來，政府出臺了大量購房消費的相關法規，同時相關政府主管部門都接到過購房人有關合同的投訴，所以市建委正在向各政府部門收集修改意見，并于近期推出新范本。
■新版合同范本新在哪里？
答：在對開發商和購房人兼顧和平衡的基礎上，此次修改對2003版范本的格式和條款內容都將做修改。例如買受人一欄只留有填寫一個人的空間，考慮到現在買房人的產權可以夫妻共有，也可與子女共有，因此在新版購房合同范本中增加了多個填寫空間；另外針對日前做出的按套內面積賣房的規定，新版購房合同范本也對套內面積和建筑面積做出了更為詳細的補充說明。
小黃在CBD區富力城看中了一套面積100平方米的房子，房東出價180萬元。看完房的當天，他便向中介公司支付了2萬元的定金，并開始跟家人商量如何裝修這套房子。沒料想，第二天中介公司的工作人員打來電話，表示房東要價已經提高到190萬元。小黃感到非常震驚，這價格也漲得太邪乎了吧。
中介公司第二次給他推薦的是望京小區附近的房子，對于110平方米175萬元的價格，小黃表示再考慮考慮。兩個小時之后，中介給他打來電話說，房東提價5萬元，問小黃是否有意向?！?75萬元的報價我已經有所猶豫，提價之后肯定難以接受?！毙↑S說。
房價普漲造成房主毀約
我愛我家控股市場部媒體廣告主管李季指出，像小黃這樣的情況絕不是個案，每當房價上漲過快，二手房跳價惜售就會出現，甚至會帶來不少交易糾紛，給整個二手房市場的正常交易造成沖擊。
房價上漲過猛
房主跳價惜售屢屢重現，是與二手房市場當前的火熱程度分不開的。以北京市為例，從2009年第二季度以來，二手房市場的房價迅速攀升，比第一季度環比上漲了近15％，目前部分區域某些樓盤的二手房掛牌房價已經超過了2008年最高的成交價。我愛我家提供的數據顯示，在2009年1月份，富力城二手房成交均價為1.79萬元／平方米，但是最近，部分房主一下將掛牌價提高到了2.5萬～2.6萬元／平方米。同樣的現象在望京、方莊、朝青、金融街等區域的二手次新房市場中也有體現。
在上海的內環區，如浦東聯洋板塊中的前期交投活躍次新樓盤聯洋年華、天安花園等，目前可售房源十分稀缺，掛牌價格也是突然間普遍漲了10％左右。上海中環附近的知名二手樓盤近期新增放盤量同樣急轉直下，閘北的慧芝湖花園、長寧的虹橋花苑等知名樓盤甚至已有價無市。
收益來得輕易
二手房是典型的一次易市場，個人信用對交易雙方的約束作用較小。同時由于房產是每個家庭的大宗消費，在交易過程中會精打細算每一步。對許多房主來說，如果所得遠大于損失，他們將毫不猶豫選擇跳價惜售。
以一套80平方米120萬元的二手房為例，如果房價上漲5％，其中的溢價將是6萬元。而相對于通常為2萬元的定金，即使違了約雙倍返還定金，賣房人的損失也不過是2萬元。坐地起價就能獲取高額收益，難怪有不少人去做。
防跳有招數
李季說，二手房主的反悔借口主要有3個。一是以所售房屋是夫妻共同財產，夫妻一方在出售二手房時沒有征得另一方同意為由，要求解除賣房合同收回房屋。二是以賣房時為避稅簽署的是“黑白合同”為由，要求認定買賣合同無效。三是以中介公司沒有及時轉交買房人的定金為由，要求認定合同無效。
對此，李季建議：一是購房人在與二手房主簽訂購房合同時，應提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責任，并在能夠辦理過戶手續時，及時辦理，避免對方反悔。二是在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續，最好選擇專業人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。三是在簽訂買房合同時讓對方提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意的證明。四是二手房買賣雙方在交易時應當選擇正規中介機構，并對雙方談定內容，以書面形式約定好。
魔高一尺，道高一丈，據介紹，不少購房者也創造出了“防跳價”招術。
快付訂金
經歷過兩次跳價的劉小姐就是個典型。劉小姐第三次買房時隨身帶著2萬元訂金，看中后立馬把這筆錢交給中介業務員，要求業務員當天聯系房主并簽訂合同，房主還沒反應過來就把2萬元訂金收下。這招起到了作用，劉小姐就沒碰上房主跳價。
提高訂金額度
像劉小姐的情況，在上文提到的小黃那里就行不通了。不少購房者發現，即便交了訂金還是會碰上房主跳價，于是就追加訂金金額，少則5萬元，多則10萬元。因為中介一旦將訂金轉到房主手上，并且簽定合同，訂金就成為定金。房主如果跳價，購房者可以要求對方依定金罰則雙倍返還定金。比如一次付10萬元定金，房主跳價的話，就要倒賠給購房者10萬元，他就要掂量跳價是否值得了。
要求繼續履行合同
簽署二手房買賣合同后，如果賣方違約，買房能否要求繼續履行?目前相當一部分購房者對違約責任有著錯誤的理解，認為賣方只需雙倍返還定金即可解除合同。
根據合同法的規定，違約責任包括繼續履行、采取補救措施、定金、違約金賠償損失等。當賣方出現不履行合同義務的主動違約行為，應當承擔相應違約責任，買方有權選擇要求賣方繼續履行合同，即要求房屋過戶，也可要求雙倍返還定金或賠償損失等。其中賠償損失包括“房屋上漲的損失”。房屋上漲的損失，一般可參照同地段同類房屋市場成交價。因此，賣方不是簡單地只需承擔雙倍返還定金責任，還包括了繼續履行合同、賠償損失、支付違約金等更嚴重的違約責任。
遇到類似情況時，買房人可以拿起法律武器積極維權。
