時間：2022-12-22 20:51:00
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇登記合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
第二條在*市行政區(qū)域內(nèi)的任何單位、組織或個人，依法訂立的技術(shù)合同，都必須向當(dāng)?shù)丶夹g(shù)合同登記部門辦理登記、備案手續(xù)。
第三條市科學(xué)技術(shù)委員會技術(shù)市場管理辦公室和各縣科學(xué)技術(shù)委員會，分別為市區(qū)和各縣的技術(shù)合同登記管理部門。第四條技術(shù)合同登記范圍包括技術(shù)開發(fā)合同、技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同和技術(shù)服務(wù)合同三類。
(一)技術(shù)開發(fā)合同，包括委托開發(fā)合同和合作開發(fā)合同；
(二)技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同，包括專利權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、專利實施許可合同和非專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同；
(三)技術(shù)服務(wù)合同，包括技術(shù)咨詢服務(wù)合同和其它技術(shù)服務(wù)合同。有關(guān)專利的轉(zhuǎn)讓合同按專利法規(guī)辦理。當(dāng)事人應(yīng)將合同副本送技術(shù)合同登記部門備案。
第五條技術(shù)合同中必須明確以下內(nèi)容：
(一)項目名稱；
(二)合同標(biāo)的內(nèi)容、范圍和要求；
(三)履行的計劃、進(jìn)度、期限、地點和方式；
(四)價款或報酬及支付方式(包括中介方的收益)；
(五)驗收標(biāo)準(zhǔn)和方式；
(六)技術(shù)成果的分享(包括是否告知該項技術(shù)后續(xù)改進(jìn)的詳細(xì)內(nèi)容，是否允許該項技術(shù)轉(zhuǎn)讓給第三方，是否要求預(yù)付入門費及告知已轉(zhuǎn)讓的次數(shù)和地點等)；
(七)風(fēng)險責(zé)任的負(fù)擔(dān)；
(八)違約責(zé)任；
(九)爭議的解決辦法；
(十)名詞和技術(shù)術(shù)語的解釋。在技術(shù)合同中，必要時還應(yīng)明確提供技術(shù)能力、資金保證等有關(guān)內(nèi)容。
第六條個人或民辦科技機(jī)構(gòu)的技術(shù)轉(zhuǎn)讓項目均須立具該項技術(shù)成果法律保證書。
第七條本市范圍內(nèi)(包括市轄各縣)單位、組織或個人之間簽訂的技術(shù)合同，由受讓方(委托方)向所在地的技術(shù)合同登記部門登記，并將登記蓋戳后的合同副本送一份給出讓方(受托方)所在地的技術(shù)合同登記部門備案。技術(shù)合同登記后由受讓方(委托方)所在地的合同登記部門出具登記證明。本市范圍內(nèi)(包括市轄各縣)單位、組織或個人與市外單位、組織或個人簽訂的技術(shù)合同，除按受讓方(委托方)所在地的規(guī)定辦理登記處，還應(yīng)向本市技術(shù)合同登記部門辦理登記手續(xù)。
第八條技術(shù)合同登記部門在辦理登記時，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真審核。如發(fā)現(xiàn)合同主要條款不齊全，責(zé)任不明確，手續(xù)不完備的，應(yīng)告當(dāng)事人補(bǔ)正后再予登記。如合同有下列情況之一者，除不予登記外，還應(yīng)按規(guī)定轉(zhuǎn)送有關(guān)部門處理：
(一)違反國家法律和政策規(guī)定，危害社會利益和公共道德的；
(二)非法壟斷技術(shù)、侵害他人利益，妨礙技術(shù)進(jìn)步的；
(三)在現(xiàn)有技術(shù)水平上，不可避免會嚴(yán)重污染環(huán)境，破壞生態(tài)平衡或者損害珍貴資源的；
(四)采取欺詐、脅迫手段，以及人超越權(quán)限或者無權(quán)而擅自簽訂的。
第九條未經(jīng)登記備案的技術(shù)合同，不能享受國家規(guī)定的稅收、信貸優(yōu)惠待遇，不能辦理結(jié)算業(yè)務(wù)。
第十條技術(shù)合同登記部門有權(quán)檢查合同履行情況，當(dāng)事人必須如實反映，提供有關(guān)材料。登記部門負(fù)有保密責(zé)任。
貨物于 月 日貨票號集中：交接清單號
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│船名： │起運港││到達(dá)港│ │ 到達(dá)日期 │ 收貨單位│
│航次： │ ││ │ │ （港印） │ （簽章）│
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│發(fā)│全 稱││收│全稱 │││ │
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│單│地址，電話││單│地址，電話│││ │
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│ │銀行，帳號││ │銀行，帳號││運 費 │
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│發(fā)貨│貨│件│包│體積│發(fā)貨單位│水運部門│計費│等│費│金額 │
│符號│名│數(shù)│裝│（長寬 │確定重量│確定重量│重量│級│率│（元）│
││ │ │ │ 高） │（公斤）│（公斤）││ │ │ │
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│合計│ │ │ │││││ │ │ │
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│發(fā)記│ │發(fā) 貨 │費用項目│ 起 運 港│ 到 達(dá) 港│
│貨載│ │單 位 ├────┼──┬─────┼──┬─────┤
│單事│ │（公章）││費率│金額（元）│費率│金額（元）│
│位項│ │ 月 日│裝 卸，├──┼─────┼──┼─────┤
││ ││包干費 ││ ││ │
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││ ││港務(wù)費 ││ ││ │
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│水記│承 運 │││ ││ │
│運載│日 期 │總 計 ││ ││ │
│部事│├────┴──┴─────┴──┴─────┤
│門項│（港印）│金額（大寫）│
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「案情
2002年12月8日，原、被告雙方協(xié)商后，由被告出具一份買房合約給原告，其主要內(nèi)容是：被告自有房屋一幢，以人民幣283000元的價格出賣給原告，定金人民幣10000元，在12月15日前房款兩清，違約方按房價的20%支付違約金給對方。原告當(dāng)即交付給被告定金人民幣10000元。在原告要交納房價給被告時被告反悔，不同意將該房屋出賣給原告。原告主張該買賣合同是合法有效的，被告應(yīng)按合同約定履行義務(wù)，要求被告雙倍返還定金，并支付違約金的責(zé)任。被告辯解該房屋的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人民幣283000元，被告雖然在買房合約上簽名的，但原告未簽名，該合約只是收取定金的憑據(jù)，而不是房屋買賣的書面合同，且雙方?jīng)]有到房產(chǎn)部門辦理過戶登記手續(xù)，是無效的合同，我只同意返還定金人民幣10000元。
「審判
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告將自有的一幢房屋出賣給原告，且收取后原告的交納的證約定金10000元，雖然被告出具給原告的買房合約上沒有原告的簽名，但原告始終承認(rèn)該合約，該合約是原、被告雙方真實的意思表示，是合法有效的。雖然原告、被告之間的房屋買賣未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但并不影響合同該房屋買賣合同的成立。后被告提出反悔，拒絕出賣該房屋，構(gòu)成違約，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約的民事責(zé)任。據(jù)此判決：被告應(yīng)返還給原告定金10000元和償付給原告違約金56600元。
「評析
本案中主要涉及原、被告之間的房屋買賣合同的效力與不動產(chǎn)登記之間的關(guān)系。房屋是附屬于土地之上的不能移動和一經(jīng)移動即受破壞或喪失較大的經(jīng)濟(jì)價值的不動產(chǎn)。不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)物權(quán)事項，在國家職能部門登記備案，使社會公眾得知其權(quán)利狀態(tài)的行為。不動產(chǎn)登記是國家強(qiáng)化對不動產(chǎn)的管理，確認(rèn)不動產(chǎn)訴訟歸屬重要的根據(jù)。筆者從不動產(chǎn)登記制度入手，探討本案中原、被告的房屋買賣合同效力與房屋過戶登記的關(guān)系。
不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移屬于不動產(chǎn)物權(quán)變更的一項重要內(nèi)容，從理論上看，不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移是指基于種法律事實而使原告主體喪失不動產(chǎn)物權(quán)，新主體取得不動產(chǎn)物權(quán)的狀態(tài)。不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的方式有：買賣、贈與、交換、繼承以及1995年8月7日建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第三條第二款規(guī)定的五種方式等。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”根據(jù)《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定，我國不動產(chǎn)物權(quán)的得失變更依法實行不動產(chǎn)登記制度，即城市私有房屋、公有房屋、商品房的買賣，要求當(dāng)事人雙方必須簽訂書面合同，并到不動產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)辦理不動產(chǎn)登記（過戶）手續(xù)。據(jù)此，理論界普遍認(rèn)為，基于法律的規(guī)定，則登記是房屋買賣、贈與、交換合同的有效要件。這種理論在司法實踐中突出的表現(xiàn)是人民法院在審理房地產(chǎn)案件時，凡依法未辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的合同一律認(rèn)定為無效。筆者對此持不定的態(tài)度，從我國現(xiàn)有法律規(guī)定看，對不動產(chǎn)物權(quán)得失變更采用的是不動產(chǎn)登記要件主義理論，即不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移必須經(jīng)登記，才能發(fā)生法律效力。但是不動產(chǎn)登記并不意味著未經(jīng)過戶登記，不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同便無效。事實上，不動產(chǎn)登記是物權(quán)行為，而不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同則是債權(quán)行為，登記只能對不動產(chǎn)物權(quán)效力發(fā)生影響，不能對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同的效力發(fā)生影響，當(dāng)事人依據(jù)轉(zhuǎn)移合同，實施不動產(chǎn)物權(quán)登記行為，才能最終取得不動產(chǎn)物權(quán)，該物權(quán)行為轉(zhuǎn)移履行行為與當(dāng)事人之間業(yè)已存在債權(quán)行為是相分離各自獨立。本案中原告雖然沒有在合約簽名，但是原告始終承認(rèn)該合約，沒有對該合約予以否認(rèn)，且合約中雙方就合同的標(biāo)的、價款、履行時間和違約責(zé)任均作出明確的約定，因此筆者認(rèn)為該合約是原、被告雙方的房屋買賣關(guān)系的書面合同，是合法有效的，其合同效力是不以過戶登記為要件的，被告以未登記為由來說明該房屋關(guān)系無效是錯誤的。
我國相關(guān)法律雖然沒有明確將不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的債權(quán)行為與實施登記的物權(quán)行為區(qū)分開來，但依據(jù)有關(guān)民事法律，可以得出下三點結(jié)論：⑴。不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是一種民事法律行為，這種法律行為的直接效力是在當(dāng)事人之間形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，受債法調(diào)整。因此，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同能否生效應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十五條關(guān)于民事法律行為的有效條件來衡量，只要符合一般法律行為成立要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為有效合同，并受法律保護(hù)。⑵。合法有效的雙務(wù)合同對雙方當(dāng)事人均約束力，當(dāng)事人在享有其債權(quán)的同時，也應(yīng)當(dāng)履行自己相應(yīng)的義務(wù)。如果不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同符合民法規(guī)定的有效要件，受讓人須履行支付價款的義務(wù)，出讓人必須履行交付房屋、土地等不動產(chǎn)并協(xié)助受讓人到不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理不動產(chǎn)過戶手續(xù)的義務(wù)。⑶我國實行不動產(chǎn)登記制度，依照現(xiàn)行法律規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移需雙方訂立書面合同。但是當(dāng)事人即使按照不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同，已經(jīng)交付了不動產(chǎn)，且該不動產(chǎn)已經(jīng)處于債權(quán)人實際控制之中，也不能發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移效力。權(quán)利人要真正取得合法有效的不動產(chǎn)物權(quán)，還必須雙方共同辦理不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。由此可見，即使按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，不動登記也只是不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件，而不是不動產(chǎn)物權(quán)合同的生效要件。因此，未辦理過戶登記對不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的生效不發(fā)生影響。本案中原告沒有要求被告交付該訟爭房屋，只有要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，被告在合約后反悔，拒絕出賣該房屋，構(gòu)成違約，因此原告的請求是合理的，應(yīng)予以支持。
關(guān)于不動產(chǎn)登記不影響不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的效力問題，最高人民法院1995年12月27日《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解釋的解答》第十二條規(guī)定：國有土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理使用權(quán)變更登記為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手”。最高人民法院所作的這一司法解釋，不僅明確規(guī)定了使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中登記行為與轉(zhuǎn)移合同的關(guān)系，認(rèn)可了土地使用權(quán)登記不影響轉(zhuǎn)讓合同生效的理論，而且徹底解決了“不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記是否屬于不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同有效要件”的爭議。即不動產(chǎn)登記不是不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效要件，而是不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的要件。只要雙方簽訂的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同依法有效，當(dāng)事人雙方就應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。因合同一方原因未辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行，辦理過戶登記。本案中原、被告之間的買賣關(guān)系是合法有效的，如果原告請求被告交付該訟爭房屋，則人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令被告繼續(xù)履行其合同，并責(zé)令被告協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。
首先，國家立法規(guī)范商品房預(yù)售行為的本意，在于在建商品房的預(yù)售不同于商品房現(xiàn)房銷售。無疑，這種售房方式對于搞活經(jīng)營、廣籌資金，活躍房地產(chǎn)市場，促進(jìn)商品房消費和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等具有積極的意義。但是，如果管理不善，極易導(dǎo)致“炒地皮”、“炒樓花”等投機(jī)行為發(fā)生，導(dǎo)致蓄意詐財或中途倒閉、偷工減料、延遲交房等損害消費者合法權(quán)益現(xiàn)象的發(fā)生。因此，法律對預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)具備的條件和監(jiān)督管理措施都作了明確規(guī)定，以維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定了商品房預(yù)售的法定條件，第二款和第三款規(guī)定的是對預(yù)售合同的監(jiān)督管理措施，共同構(gòu)成了商品房預(yù)售行為的依法登記和依法監(jiān)管制度。
其次，國家對商品房預(yù)售行為實行依法登記和監(jiān)管制度，主要體現(xiàn)在該法第四十四條第一款第四項“向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”，和第二款“將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。辦理預(yù)售登記是法定條件，申報登記備案是監(jiān)管措施要求，都是依法登記制度的規(guī)定，均不得違反。
第三，該項依法登記制度，實行的是部門法定原則、職權(quán)法定原則和登記程序法定原則。非法定部門不得受理登記，無法律授權(quán)不得辦理登記，非依法定程序登記無效。縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門，通過對商品房預(yù)售許可證的發(fā)放管理和對預(yù)售合同的登記備案管理，達(dá)到監(jiān)督檢查、宏觀調(diào)控的目的，有利于這兩個法定管理部門對不符合條件的預(yù)售行為予以糾正和查處，有利于掌握預(yù)售情況和商品房建成后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記發(fā)證工作，以切實保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。
第四，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款對受理預(yù)售合同申報登記備案的法定部門，明確規(guī)定為房產(chǎn)管理部門和土地管理部門，并且必須是縣級以上人民政府的這兩個部門。除此之外的其他部門無權(quán)受理申報和登記備案。
第五，地方各級房地產(chǎn)交易管理所不是法律授權(quán)的受理預(yù)售合同申報登記備案的法定部門。其辦理預(yù)售合同登記備案是違反法律規(guī)定的，當(dāng)然不具有合法登記備案所預(yù)期的法律效力。除非其具備《城市房地產(chǎn)管理法》第六條第二款規(guī)定的授權(quán)，即“縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。”任何違反該規(guī)定的私下授權(quán)都是無效的。
第六，盡管一些地方的房地產(chǎn)交易管理所也接受并辦理預(yù)售合同的登記，但并不是法律規(guī)定的申報登記備案。尤其是在《城市房地產(chǎn)管理法》于1995年1月1日實施后，凡在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，都應(yīng)當(dāng)遵守該法，依法辦事。新晨
第七，商品房預(yù)售合同的登記備案制度與商品房買賣合同的過戶登記制度不同。后者是合同產(chǎn)生法律效力的手續(xù)制度，即合同生效的特別要件，而前者則是合同成立后生效前，產(chǎn)生對抗第三人效力的手續(xù)制度，并不決定合同本身效力。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
如果我們購買“動產(chǎn)”，比如說杯子、彩電、家具等，則當(dāng)買家向我們交付這些東西時，其所有權(quán)便歸我們所有。但如果我們購買不動產(chǎn)，情況就不一樣。依據(jù)我國《土地管理法》、《城鎮(zhèn)私有房屋管理條例》等法律、法規(guī)規(guī)定，不動產(chǎn)的所有權(quán)變動應(yīng)登記才生效，也就是我們通常說的過戶登記。
但現(xiàn)在模糊的是，登記后是什么生效？是買賣合同生效，還是所有權(quán)轉(zhuǎn)移生效，實踐中往往混淆不清。法學(xué)界目前認(rèn)為，《城鎮(zhèn)私有房屋管理條例》以及《擔(dān)保法》關(guān)于抵押權(quán)成立部分的規(guī)定中，對此問題都是混淆的。實際上，政府的登記只是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的要件，并不是合同成立的要件。登記與否只管所有權(quán)是否發(fā)生變動，但與合同是否成立、是否有效無關(guān)。如果因為沒有辦理過戶登記手續(xù)便認(rèn)定合同無效，則一旦房屋價格看漲，賣方便可隨意毀約；而一旦房屋價格看跌，買方又將隨意退房，這哪里還有法律、秩序可言。
因此，《合同法》第135條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”。也就是說，《合同法》將合同的效力與所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力區(qū)分開來，買賣合同從依法成立時即成立與生效，所有權(quán)從登記過戶或交付時成立與生效。如果買賣標(biāo)的是不動產(chǎn)，則賣方就有法定的義務(wù)辦理過戶登記手續(xù)。
一、預(yù)售合同備案與預(yù)告登記的聯(lián)系與區(qū)別
《房屋登記辦法》第70條規(guī)定申請預(yù)購商品房預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)提交已登記備案的商品房預(yù)售合同，可見預(yù)售合同備案與預(yù)告登記有時間先后順序的。預(yù)售商品房合同備案是預(yù)告登記的必要前置條件，是二者發(fā)生銜接關(guān)系的基礎(chǔ)。
二者的區(qū)別主要體現(xiàn)在如下幾方面。
1.性質(zhì)不同：預(yù)告登記是《物權(quán)法》規(guī)定的不動產(chǎn)登記制度，是將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)，屬于民事制度。合同備案是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的行政管理制度，使買受人取得有限購買權(quán)和期待權(quán)，可以預(yù)防一房多賣的效力，是行政管理制度。
2.功能不同：預(yù)售合同備案具有保護(hù)預(yù)告人、維護(hù)房地產(chǎn)市場制度、有助于房地產(chǎn)行政管理部門加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理的作用。預(yù)告登記是保障其權(quán)利人將來實現(xiàn)物權(quán)，如未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)不發(fā)生物權(quán)效力。
3.強(qiáng)制性不同：合同備案具有強(qiáng)制性，是開發(fā)商的單方義務(wù)。預(yù)告登記不具有強(qiáng)制性，是開發(fā)商與買受人雙方約定的登記。
4.適用范圍不同：預(yù)售合同備案適用于商品房，僅指商品房預(yù)售合同的備案。預(yù)告登記適用于所有的不動產(chǎn)，包括商品房預(yù)告登記、商品房抵押權(quán)預(yù)告登記、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記、房屋抵押權(quán)預(yù)告登記。
二、預(yù)告登記與預(yù)售合同備案銜接中存在的問題
從上述分析可以看出自預(yù)購人申請開始申請預(yù)告登記之時起，預(yù)售合同備案即與預(yù)告登記發(fā)生聯(lián)系，從實踐來看二者銜接過程中主要存在如下問題。
1.預(yù)售合同備案的預(yù)購人與預(yù)告登記申請的申請人不一致
案例一：單身的雷先生于2010年8月購買了住房一套，2011年2月雷先生與施女士喜結(jié)連理。2012年6月因雷先生購買的樓盤已具備按揭貸款的條件，銀行方面要求雷先生夫婦先共同申請辦理預(yù)告登記，后辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。雷先生及其配偶也同意銀行意見，要求房屋登記部門辦理共同共有的預(yù)告登記。因為預(yù)售合同備案與預(yù)告登記存在時間差，預(yù)購人因婚姻狀況變化導(dǎo)致預(yù)告登記申請人與預(yù)售合同備案中的預(yù)購人不一致。其他如離婚、繼承等狀況也有類似不一致的情況。
2.預(yù)售合同備案的事項與預(yù)告登記申請內(nèi)容不一致
目前很多地方預(yù)售證發(fā)放及預(yù)售合同備案管理不嚴(yán)，也由于體制的原因存在預(yù)售合同備案與預(yù)告登記不是同一套信息系統(tǒng)，不是同一個部門辦理這兩類業(yè)務(wù)。這種做法的結(jié)果導(dǎo)致預(yù)售合同內(nèi)容與預(yù)告登記申請的事項不一致。比如，由于規(guī)劃設(shè)計變更導(dǎo)致的預(yù)售合同備案的房屋面積與預(yù)告登記中房屋的預(yù)測繪面積不一致。另外，房屋樓盤坐落變更也會導(dǎo)致預(yù)售合同備案與預(yù)告登記申請內(nèi)容不一致。預(yù)售商品房合同買受人及其購買房屋的基本情況是房地產(chǎn)市場監(jiān)管的重點，也是預(yù)告登記登記簿的主要記載事項。
3.預(yù)售合同登記備案與已有預(yù)告登記矛盾
案例二：市民王先生購買了商品房，持經(jīng)過備案的商品房預(yù)售合同以及其他證件申請辦理預(yù)告登記，登記機(jī)構(gòu)工作人員經(jīng)查詢后發(fā)現(xiàn)他所購買的房屋已被劉某預(yù)告登記，需劉某注銷預(yù)告登記后才能受理其申請。根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)，王先生先與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房預(yù)售合同，房地產(chǎn)開發(fā)公司將預(yù)售合同備案，其后王先生持預(yù)售備案后的合同到房屋登記部門辦理預(yù)告登記。如發(fā)生辦理預(yù)告登記后的房屋退房現(xiàn)象，則程序應(yīng)為先注銷預(yù)告登記再撤銷預(yù)售合同備案再撤銷預(yù)售合同。由于不同部門分別辦理預(yù)售合同備案與預(yù)告登記，加之對新的登記辦法的不了解，劉某可能只撤銷預(yù)售合同備案與預(yù)售合同，沒有申請預(yù)告登記注銷，導(dǎo)致王先生申請預(yù)告登記的房屋已被劉某預(yù)告登記，登記機(jī)構(gòu)無法受理其登記申請。
三、有效銜接商品房預(yù)售合同備案與預(yù)告登記業(yè)務(wù)的建議
1.著力整合“涉房”管理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)職能，將商品房預(yù)售合同備案職能整合到房屋登記部門。房屋登記部門具有豐富的權(quán)屬登記管理經(jīng)驗，對預(yù)售合同關(guān)鍵事項的審查將更到位，能更好地審查預(yù)購人與預(yù)告登記申請人是否一致。
2.大力實施商品房網(wǎng)上備案信息系統(tǒng)管理，將商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)與房屋登記系統(tǒng)一體化，實現(xiàn)兩者業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的無縫對接。
3.嚴(yán)格商品房的預(yù)售管理與預(yù)售合同備案管理，注重樓盤表技術(shù)在信息管理系統(tǒng)中的應(yīng)用，以預(yù)測繪成果作為樓盤表建立的依據(jù)，嚴(yán)格其變更管理。
4.加大宣傳力度、創(chuàng)新宣傳方式，讓房地產(chǎn)開發(fā)公司明白合同備案與預(yù)告登記的聯(lián)系與區(qū)別，簽訂合同前告知購房人完整的辦事程序。
案例一中雷先生要求夫妻共同作為預(yù)告登記權(quán)利人有其合理的地方，可以在辦理合同變更或重簽合同等手續(xù)后再辦理共同共有的預(yù)告登記，但不能直接辦理。筆者認(rèn)為結(jié)婚證是合同變更或重簽的合理理由，但不是辦理共同共有預(yù)告登記的決定性依據(jù)。如能在實際過程中按照上述幾條建議操作，則案例二及銜接過程中出現(xiàn)的其他問題也可以得到有效解決。
集中：_________
交接清單_________號
貨物登記日期：_________年_________月_________日
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│船名││航次││起 運 港││ 到達(dá)港││
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│第一接轉(zhuǎn)船名││航次││第一換裝港││
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│第二接轉(zhuǎn)船名││航次││第二換裝港││
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│發(fā)│全 稱│ │收│全 稱││
│貨├─────┼─────────┤貨├─────┼────────┤
│單│地址，電話│ │單│地址，電話││
│位├─────┼─────────┤位├─────┼────────┤
│ │銀行，帳號│ │ │銀行，帳號││
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│發(fā)貨符號│貨 名│件 數(shù)│包 裝│體積│ 發(fā)貨單位 │ 水運部門 │
││ │ │ │（長、寬│ 確定重量 │ 確定重量 │
││ │ │ │、高│ （公斤） │ （公斤）│
├────┴───┴───┴───┴────┴──────┴─────┤
││
├───────┬────┬────┬────┬──────┬────┤
│ 合 計 ││││││
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│發(fā)貨單位││ 發(fā) 貨 單位 │
│記載事項││ （公章）月日 │
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│水運部門││承 運 日 期 │
＿＿＿＿＿＿有限公司，遵照＿＿＿＿＿＿＿法律注冊的＿＿＿＿＿公司（簡稱＿＿＿＿＿），地址＿＿＿＿＿＿＿為甲方，與＿＿＿＿＿＿＿＿有限公司，遵照＿＿＿＿＿＿＿法律注冊的＿＿＿＿＿＿＿公司（簡稱＿＿＿＿＿），地址＿＿＿＿＿＿為乙方。甲方和乙方（簡稱雙方）同意根據(jù)《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例》及其他有關(guān)法律的規(guī)定，共同成立一家合作經(jīng)營企業(yè)（簡稱合營企業(yè)）。
合營公司的宗旨系引進(jìn)專利，按專利提供技術(shù)決議進(jìn)行合作生產(chǎn)。甲方提供生產(chǎn)廠房及所需設(shè)備，乙方提供專利技術(shù)。雙方按本合同附件列明的項目投入。
合營公司由甲方獨自經(jīng)營管理，乙方承包使用技術(shù)的全過程，保證其產(chǎn)品達(dá)到合同規(guī)定的要求。乙方提供的專利技術(shù)按本合同第五條款規(guī)定，以提成費的辦法作為補(bǔ)償。
第二條 定義
本合同及附件中所引用的技術(shù)名詞分別闡述，其意義明確如下：
2．1 “產(chǎn)品”系指合同附件所列的產(chǎn)品。
2．2 “專利”系指經(jīng)登記獲有專利權(quán)的和經(jīng)登記獲有實用型專利權(quán)②的及本合同附件所列明的須經(jīng)申請的專利技術(shù)。
2．3 “技術(shù)”系指為滿足生產(chǎn)、使用、保養(yǎng)及銷售該產(chǎn)品所需的技術(shù)并為乙方目前所持有的或?qū)⒛塬@得的并有權(quán)向第三者公開的技術(shù)數(shù)據(jù)、配方、生產(chǎn)程序、圖紙、說明書、手續(xù)目錄及信息等。
2．4 “商標(biāo)”系指合同附件所列明的商標(biāo)為準(zhǔn)。
2．5 “技術(shù)協(xié)助”－－按本合同規(guī)定乙方每年派出三（3）名生產(chǎn)和發(fā)展該產(chǎn)品的技術(shù)專家至合營公司生產(chǎn)部門指導(dǎo)生產(chǎn)，逗留期限由合營公司與乙方商定。該專家 薪傣及行為表現(xiàn)返差旅費由乙方承擔(dān)，在中國逗留期間的住宿、膳食及生活津貼由合營公司負(fù)擔(dān)。
應(yīng)合營公司的要求，乙方按雙方商定的適當(dāng)時間內(nèi)派出三（3）名技術(shù)專家至合營公司就有關(guān)生產(chǎn)、生產(chǎn)過程及銷售產(chǎn)品等方面提供更有效的技術(shù)協(xié)助。合營公司應(yīng)支付專家從受雇地至合營公司的差旅費及在中國期間的住宿、膳食及生活津貼等費用。
2．6 “技術(shù)信息互換”－－在合同期限內(nèi)乙方將已改進(jìn)的技術(shù)通知合營公司。合營公司在使用技術(shù)中作改進(jìn)時，應(yīng)通知乙方。經(jīng)改進(jìn)的技術(shù)，其所有權(quán)屬改進(jìn)的一方并受本合同載明的保密條款所約束。
2．7 乙方保證：按雙方議定時間提供的技術(shù)信息應(yīng)是準(zhǔn)確的、完整的、清晰的，并且由乙方提供的實用技術(shù)是最先進(jìn)的；合營公司按乙方的要求，在正確的應(yīng)用其技術(shù)的狀況下，合營公司的產(chǎn)品應(yīng)達(dá)到國際先進(jìn)水平。
第三條 專利和商標(biāo)的使用
3．1 按合同的規(guī)定生產(chǎn)、使用和銷售該產(chǎn)品外，不經(jīng)乙方同意，合營公司不得使用其專利、商標(biāo)和技術(shù)。
3．2 事先未得到書面同意，合營公司不得對所生產(chǎn)的產(chǎn)品進(jìn)行修改。合營公司生產(chǎn)的產(chǎn)品與乙方生產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量應(yīng)相同。乙方有權(quán)采取任何必要的措施確保合營公司的產(chǎn)品達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量水平。
市勞動保障監(jiān)察支隊：
現(xiàn)將**等8人投訴武漢昊華中建環(huán)保有限公司未將勞動合同文本交本人持有一份、未辦理社會保險登記案辦理情況報告如下：
一、基本情況
2017年9月18日，**等8人到我大隊投訴武漢昊華中建環(huán)保有限公司（以下簡稱昊華公司）未將勞動合同文本交本人持有一份、未辦理社會保險登記，我隊接待人員向**等8人發(fā)放了《武漢市勞動保障監(jiān)察投訴登記表》，并對**、孫邦平進(jìn)行初步了解（見《武漢市勞動監(jiān)察調(diào)查詢問筆錄》）。但由于投訴人中有人未攜帶居民身份證件，故當(dāng)時我隊請他們提交了身份證復(fù)印后再受理。9月20日，**等8人正式向我隊遞交了《武漢市勞動保障監(jiān)察投訴登記表》、投訴文書、居民身份證復(fù)印材料。我隊于9月25日批準(zhǔn)立案。另查，**曾于7月19日向我大隊投訴昊華公司未與其簽訂勞動合同問題，當(dāng)日我隊立即派員前往該單位調(diào)查了解，但由于該單位已停止生產(chǎn)且無人值守，故未能實施監(jiān)察。
二、調(diào)查情況
據(jù)投訴人**稱，其于2006年6月進(jìn)入昊華公司從事化驗工作。入職時，該單位與其簽訂了勞動合同，未將勞動合同文本給本人持有一份，未為其辦理社會保險。其要求該單位將勞動合同文本交本人持有一份、為其辦理社會保險登記并支付生活費。
9月20日，經(jīng)我隊向青山社保處查詢得知，昊華公司辦理了社會保險登記（登記號為10011872）；另，**2001年1月至2006年6月由武漢永昌實業(yè)有限公司為其辦理社會保險登記，并繳納了社會保險費。
9月27日，我隊經(jīng)辦監(jiān)察人員再次前往昊華公司調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該單位仍然處于停業(yè)狀態(tài),故采取張貼方式向該單位送達(dá)《武漢市勞動保障監(jiān)察調(diào)查詢問通知書》（青勞社監(jiān)詢字〔2017〕083號），并通知該單位所在轄區(qū)的網(wǎng)格監(jiān)察協(xié)管員跟進(jìn)掌握該單位情況，如發(fā)現(xiàn)恢復(fù)經(jīng)營，立即與我隊經(jīng)辦監(jiān)察人員聯(lián)系。截至目前，該公司仍處于未恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營。
10月中旬，**向我隊電話詢問辦案進(jìn)展，我隊監(jiān)察人員已將上述辦理情況及辦案程序電話告知**。
三、下一步工作情況
由于目前昊華公司處于關(guān)門停業(yè)狀態(tài)，無法按勞動監(jiān)察程序?qū)ζ湔归_調(diào)查。下一步，待該公司恢復(fù)正常運營或聯(lián)系上法定代表人后再依法查處。
第二條技術(shù)進(jìn)出口合同包括專利權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、專利申請權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、專利實施許可合同、技術(shù)秘密許可合同、技術(shù)服務(wù)合同和含有技術(shù)進(jìn)出口的其他合同。
第三條商務(wù)主管部門是技術(shù)進(jìn)出口合同的登記管理部門。
自由進(jìn)出口技術(shù)合同自依法成立時生效。
第四條商務(wù)部負(fù)責(zé)對《政府核準(zhǔn)的投資項目目錄》和政府投資項目中由國務(wù)院或國務(wù)院投資主管部門核準(zhǔn)或?qū)徟捻椖宽椣碌募夹g(shù)進(jìn)口合同進(jìn)行登記管理。
第五條各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市商務(wù)主管部門負(fù)責(zé)對本辦法第四條以外的自由進(jìn)出口技術(shù)合同進(jìn)行登記管理。中央管理企業(yè)的自由進(jìn)出口技術(shù)合同，按屬地原則到各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市商務(wù)主管部門辦理登記。
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市商務(wù)主管部門可授權(quán)下一級商務(wù)主管部門對自由進(jìn)出口技術(shù)合同進(jìn)行登記管理。
第六條技術(shù)進(jìn)出口經(jīng)營者應(yīng)在合同生效后60天內(nèi)辦理合同登記手續(xù)，支付方式為提成的合同除外。
第七條支付方式為提成的合同，技術(shù)進(jìn)出口經(jīng)營者應(yīng)在首次提成基準(zhǔn)金額形成后60天內(nèi)，履行合同登記手續(xù)，并在以后每次提成基準(zhǔn)金額形成后，辦理合同變更手續(xù)。
技術(shù)進(jìn)出口經(jīng)營者在辦理登記和變更手續(xù)時，應(yīng)提供提成基準(zhǔn)金額的相關(guān)證明文件。
第八條國家對自由進(jìn)出口技術(shù)合同實行網(wǎng)上在線登記管理。技術(shù)進(jìn)出口經(jīng)營者應(yīng)登陸商務(wù)部政府網(wǎng)站上的“技術(shù)進(jìn)出口合同信息管理系統(tǒng)”進(jìn)行合同登記，并持技術(shù)進(jìn)（出）口合同登記申請書、技術(shù)進(jìn)（出）口合同副本（包括中文譯本）和簽約雙方法律地位的證明文件，到商務(wù)主管部門履行登記手續(xù)。商務(wù)主管部門在收到上述文件起3個工作日內(nèi)，對合同登記內(nèi)容進(jìn)行核對，并向技術(shù)進(jìn)出口經(jīng)營者頒發(fā)《技術(shù)進(jìn)口合同登記證》或《技術(shù)出口合同登記證》。
第九條對申請文件不符合《中華人民共和國技術(shù)進(jìn)出口管理條例》第十八條、第四十條規(guī)定要求或登記記錄與合同內(nèi)容不一致的，商務(wù)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到申請文件的3個工作日內(nèi)通知技術(shù)進(jìn)出口經(jīng)營者補(bǔ)正、修改，并在收到補(bǔ)正的申請文件起3個工作日內(nèi)，對合同登記的內(nèi)容進(jìn)行核對，頒發(fā)《技術(shù)進(jìn)口合同登記證》或《技術(shù)出口合同登記證》。
第十條自由進(jìn)出口技術(shù)合同登記的主要內(nèi)容為：
（一）合同號
（二）合同名稱
（三）技術(shù)供方
（四）技術(shù)受方
（五）技術(shù)使用方
（六）合同概況
（七）合同金額
（八）支付方式
（九）合同有效期
第十一條國家對自由進(jìn)出口技術(shù)合同號實行標(biāo)準(zhǔn)代碼管理。技術(shù)進(jìn)出口經(jīng)營者編制技術(shù)進(jìn)出口合同號應(yīng)符合下述規(guī)則：
（一）合同號總長度為17位。
（二）前9位為固定號：第1-2位表示制合同的年份（年代后2位）、第3-4位表示進(jìn)口或出口國別地區(qū)（國標(biāo)2位代碼）、第5-6位表示進(jìn)出口企業(yè)所在地區(qū)（國標(biāo)2位代碼）、第7位表示技術(shù)進(jìn)出口合同標(biāo)識（進(jìn)口Y，出口E）、第8-9位表示進(jìn)出口技術(shù)的行業(yè)分類（國標(biāo)2位代碼）。后8位為企業(yè)自定義。
第十二條已登記的自由進(jìn)出口技術(shù)合同若變更本辦法第十條規(guī)定合同登記內(nèi)容的，技術(shù)進(jìn)出口經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)辦理合同登記變更手續(xù)。
辦理合同變更手續(xù)時，技術(shù)進(jìn)出口經(jīng)營者應(yīng)登錄“技術(shù)進(jìn)出口合同信息管理系統(tǒng)”，填寫合同數(shù)據(jù)變更記錄表，持合同變更協(xié)議和合同數(shù)據(jù)變更記錄表，到商務(wù)主管部門辦理手續(xù)。商務(wù)主管部門自收到完備的變更申請材料之日起3日內(nèi)辦理合同變更手續(xù)。
按本辦法第七條辦理變更手續(xù)的，應(yīng)持變更申請和合同數(shù)據(jù)變更記錄表辦理。
第十三條經(jīng)登記的自由進(jìn)出口技術(shù)合同在執(zhí)行過程中因故中止或解除，技術(shù)進(jìn)出口經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)持技術(shù)進(jìn)出口合同登記證等材料及時向商務(wù)主管部門備案。
第十四條技術(shù)進(jìn)出口合同登記證遺失，進(jìn)出口經(jīng)營者應(yīng)公開掛失。憑掛失證明、補(bǔ)辦申請和相關(guān)部門證明到商務(wù)主管部門辦理補(bǔ)發(fā)手續(xù)。
第十五條各級商務(wù)主管部門應(yīng)加強(qiáng)對技術(shù)進(jìn)出口合同登記管理部門和人員的管理，建立健全合同登記崗位責(zé)任制，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核。
第十六條中外合資、中外合作和外資企業(yè)成立時作為資本入股并作為合資章程附件的技術(shù)進(jìn)口合同按外商投資企業(yè)有關(guān)法律規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。
一、房屋買賣過戶登記效力相關(guān)法規(guī)和司法解釋之演進(jìn)
1983年12月27日國務(wù)院公布的《城市私有房屋管理條例》(下稱《條例》)第九條規(guī)定:“買賣城市私有房屋,賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明,買方須持購買房屋證明信和身份證明,到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。任何單位和個人都不得私買私賣城市私有房屋。”《條例》規(guī)定的本意顯然是:未經(jīng)辦理登記手續(xù)的房屋買賣為“私買私賣”,所以其合同無效(注:參見梁慧星主編:《社會主義市場經(jīng)濟(jì)管理法律制度研究》,中國政法大學(xué)出版社,1993年版,第110頁。)。
1984年8月30 日最高人民法院制定的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規(guī)定:“買賣雙方自愿,并立有契約,買方已交付了房款,并實際使用和管理了房屋,又沒有其他違法行為,只是買賣手續(xù)不完善的,應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效,但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記為準(zhǔn)的原則。但是未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效的限制條件過多,既要買方交付了房款,又要實際使用和管理了房屋。
1987年12月10日,最高人民法院《關(guān)于如何具體適用最高人民法院〈關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規(guī)定的批復(fù)》規(guī)定:“‘意見’第五十六條規(guī)定的精神,只適用于解決‘條例’實施前的歷史遺留問題;‘條例’實施后,人民法院審理這類案件應(yīng)嚴(yán)格按照‘條例’的規(guī)定辦理”。此批復(fù)將《意見》第五十六條規(guī)定僅適用于《條例》實施前的房屋買賣行為,即有條件地承認(rèn)部分未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效。但是,對于1984年8月30日至1987年12 月10日之間的房屋買賣行為本應(yīng)適用《意見》第五十六條規(guī)定,而該批復(fù)卻規(guī)定適用《條例》,顯然破壞了法不溯及既往原則,造成此期間內(nèi)的房屋買賣秩序不應(yīng)有的混亂狀況。
1988年1月26 日最高人民法院的《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(下稱《民法通則意見》)第85條規(guī)定:“財產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后,一方翻悔的,不予支持。財產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移,一方翻悔并無正當(dāng)理由,協(xié)議又能夠履行的,應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行;如果協(xié)議不能履行,給對方造成損失的,應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。”顯然,該條規(guī)定也適用于房屋買賣合同。根據(jù)該條規(guī)定,產(chǎn)權(quán)過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為,并非房屋買賣合同的生效要件。但是,司法實踐并未沿用此條規(guī)定,而仍以產(chǎn)權(quán)過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如1990年2月17 日最高人民法院《關(guān)于私房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》強(qiáng)調(diào):“……簽訂房屋買賣協(xié)議以后,提出解除買賣協(xié)議,未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月9日最高人民法院《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》答復(fù):“房屋買賣系要式法律行為,農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方,還應(yīng)依法辦理該項手續(xù)后,方能認(rèn)定買賣有效”。
二、產(chǎn)權(quán)過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件
我國法學(xué)界和司法界把是否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統(tǒng)觀點,是對登記制度屬性的誤解,把債權(quán)制度和物權(quán)制度混為一談。(注:參見耀振華:《二重買賣的法律問題研究》,載《中國法學(xué)》,1995年第5期。)房屋作為不動產(chǎn),具有不可移動性, 它不像動產(chǎn)那樣可以通過直接具體占有向社會公示其所有權(quán),房屋必須通過登記才能使權(quán)利變動的事實向社會公開。登記制度在國外是物權(quán)制度的重要組成部分。在登記的效力上,無論是采登記要件主義的德國、登記對抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家,均把登記作為物權(quán)制度的組成部分,而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件,(注:參見郭明端、王軼著:《合同法新論。分則》,中國政法大學(xué)出版社,1997年版,第63頁。)即認(rèn)為登記制度屬物權(quán)制度范疇,對債權(quán)關(guān)系(房屋買賣合同)成立與否、有效無效并無影響。我國現(xiàn)行立法和有關(guān)學(xué)說關(guān)于登記的效力采登記要件主義,不僅與世界法律發(fā)展潮流相逆,而且產(chǎn)生了許多理論和實踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。
1、房屋買賣合同作為債權(quán)合同,屬諾成性合同, 而產(chǎn)權(quán)過戶登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。買賣合同是雙務(wù)、有償、諾成合同,房屋買賣合同作為買賣合同之一種,同樣具有雙務(wù)、有償、諾成之特質(zhì)。有人主張房屋買賣合同屬實踐性合同,要經(jīng)過要約、承諾、產(chǎn)權(quán)過戶登記三個階段,即如未依法辦理過戶手續(xù),則買賣合同無效(注:參見王堯華:《也談城鎮(zhèn)私房買賣合同的生效問題》,載《律師世界》,1995年第1期。)。其實, 主張房屋買賣合同屬實踐性合同的觀點混淆了不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同與不動產(chǎn)物權(quán)變動要件之間的區(qū)別。從民法上講,不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同,該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件,便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力,雙方當(dāng)事人依合同所取得的權(quán)利亦應(yīng)受合同法的保護(hù)。依據(jù)合同規(guī)定,出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán),其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買受人前往登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動登記手續(xù),而買受人則有義務(wù)向出賣人支付價款,并有權(quán)請求出賣人交付不動產(chǎn)、及時與自己前往登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動產(chǎn)物權(quán)變動僅是不動產(chǎn)變動債權(quán)合同的履行效力所致,不動產(chǎn)物權(quán)過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為,則在本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷,這是合同法的基本原則。因此,認(rèn)為房屋買賣合同屬實踐性合同,未辦理登記手續(xù)的房地產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的合同無效,在理論上是不正確的。
當(dāng)然,并不是說房地產(chǎn)物權(quán)變動是房地產(chǎn)變動債權(quán)合同(即物權(quán)合意)的當(dāng)然效力。不動產(chǎn)物權(quán)變動要件須包括雙方當(dāng)事人變動物權(quán)的債權(quán)合同和產(chǎn)權(quán)過戶登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變
關(guān)鍵詞:期房買賣 商品房 預(yù)售合同
目前我國的商品房大部分都是通過預(yù)售的方式在市場上銷售,這種銷售行為對房地產(chǎn)開發(fā)商是十分有利的,但是對于商品房的預(yù)購者來說,由于商品房在支付價款時還沒有建造完成,往往會存在一定的擔(dān)憂。因此在商品房的期房買賣過程中一定要進(jìn)行必要的法律規(guī)范,筆者就商品房預(yù)售合同的生效要件以及預(yù)告登記這兩個方面的問題來加以論述。
一、 商品房預(yù)售合同的生效要件
商品房預(yù)售合同是房地產(chǎn)預(yù)售方同預(yù)購方所訂立的合同,針對商品房預(yù)售合同而言,最為人們所關(guān)注的問題就是預(yù)售合同的生效要件。根據(jù)我國民法通則的相關(guān)規(guī)定,一個合同的生效要件包括適格的民事主體、具備真實的意思表示、同時該合同的簽訂不違反法律和社會公共利益。
(一)合同主體應(yīng)合法
首先在商品房預(yù)售合同中,無論是預(yù)售方還是預(yù)購方,都必須符合我國的《城市房地產(chǎn)管理法》中的相關(guān)規(guī)定。其中預(yù)售方必須是經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立,并且在工商行政管理部門登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),如果訂立商品房預(yù)售合同的企業(yè)不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,則該合同無效,而預(yù)購方必須具備完全行為能力,這跟一般合同中的主體規(guī)定是一樣的。
(二)合同形式應(yīng)合法
由于商品房預(yù)售合同的履行期限一般都較長,同時內(nèi)容也比較復(fù)雜,因此在合同形式上也極為嚴(yán)格。在商品房銷售的實踐當(dāng)中,銷售合同一般都是采用標(biāo)準(zhǔn)的合同形式,由預(yù)售方實現(xiàn)擬定具體的款項,主要的內(nèi)容包括:合同的雙方當(dāng)事人、預(yù)售商品房的基本情況(商品房的位置、面積、結(jié)構(gòu)、土地使用權(quán)證號、建設(shè)過程規(guī)劃許可證號、商品房預(yù)售許可證號等)、預(yù)售商品房價格、交付方法和期限、交付日期、違約責(zé)任、免責(zé)條件以及合同糾紛的解決方式等。
(三)商品房預(yù)售合同標(biāo)的物應(yīng)合法
商品房預(yù)售合同除了必須要符合一般合同的生效要件之外,同時還必須要具備較為特殊的生效要件,即為合同的標(biāo)的物必須合法,具體而言,就是要看預(yù)售的商品房是否具備法律規(guī)定的預(yù)售條件。根據(jù)我國商品房預(yù)售管理辦法中的相關(guān)規(guī)定,商品房預(yù)售必須要符合下列條件:足額交付全面的土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;取得建筑工程規(guī)劃許可證和施工許可證;投入開發(fā)商品房的資金已經(jīng)達(dá)到建筑總投資的25%以上;有明確的施工進(jìn)度和竣工交付日期;辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證。
二、商品房預(yù)告登記
所謂預(yù)告登記,就是為保全關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。我國《物權(quán)法》借鑒德、瑞、日等國家和我國臺灣地區(qū)的立法經(jīng)驗,在第20條中規(guī)定了預(yù)告登記制度。
(一)商品房預(yù)告登記的效力
對商品房預(yù)售的行為,我國法律、行政規(guī)章規(guī)定要實行預(yù)售登記。2007年新《城市房地產(chǎn)管理法》第45 條第2 款規(guī)定:“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”建設(shè)部2004年對《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10 條進(jìn)行了修訂:“商品房預(yù)售,開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi),向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。”
這些法律規(guī)范都是行政法規(guī)或規(guī)章,側(cè)重于行政管理性質(zhì),不屬于私權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易規(guī)則,也不可能規(guī)定保全先債權(quán)人物權(quán)變動請求權(quán)的預(yù)告登記制度。最高人民法院于2003 年5 月了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,加強(qiáng)了對弱小消費者的特別保護(hù),但它是一種債權(quán)性質(zhì)的救濟(jì)方式,房屋的買受人已無法實現(xiàn)取得房屋這一締結(jié)合同的最終目的,能否獲得出賣人足夠的賠償對買受人來講也無任何保證。
(二)關(guān)于預(yù)告登記的幾個問題
1.預(yù)告登記請求權(quán)
所謂登記的請求權(quán),是指登記權(quán)利人對登記義務(wù)人所享有的請求其履行登記義務(wù)或協(xié)助履行登記義務(wù)的權(quán)利。登記請求權(quán)包括兩個方面的內(nèi)容:一是享有請求權(quán)的一方可以請求對方為其辦理登記手續(xù);二是享有請求權(quán)的一方也可以是負(fù)有辦理登記義務(wù)的一方,但他也有權(quán)利請求對方協(xié)助辦理登記義務(wù)。可見在登記請求的過程中,依據(jù)法律和合同規(guī)定,一方有義務(wù)辦理登記手續(xù),另一方有義務(wù)協(xié)助辦理登記手續(xù)。可以說,雙方都負(fù)有登記的義務(wù)。
2.實行預(yù)告登記后的再抵押
在工程建設(shè)過程中或建造以后出售之前,開發(fā)商可能會將在建工程或建成的商品房抵押而獲取貸款,一般而言,各地政府管理部門都要求開發(fā)商在預(yù)售或出售合同之前注銷所有的抵押權(quán),以保障購房者的利益。如果在簽訂預(yù)售或者出售合同之前未注銷已經(jīng)登記的抵押權(quán)的,則該種抵押權(quán)與預(yù)告登記權(quán)利之間的關(guān)系,需要具體分析:如果在預(yù)售合同預(yù)告登記之前已經(jīng)登記的抵押權(quán),應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于預(yù)購人行使權(quán)利;在預(yù)售合同預(yù)告登記之后登記的抵押權(quán)的處理,我國《物權(quán)法》第20 條規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。”“處分”應(yīng)當(dāng)包括對標(biāo)的物權(quán)利的處分,據(jù)此,開發(fā)商在得到預(yù)購人同意后再進(jìn)行的抵押有效。
參考文獻(xiàn):
[1]鄒清明.商品房預(yù)售合同的效力研究[J].當(dāng)代法學(xué),2008,(02) .
