時間：2022-02-03 09:43:21
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產經營管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A文章編號：
引言
品牌經營是房地產企業核心經營的核心,它對消費者和房地產企業都具有非常重要的意義,對提高房地產企業的核心競爭能力,要求轉變企業的經營機制,強化企業人才培養機制和人力資源管理機制,提升企業的融資能力,提高企業營銷策劃能力,建立企業文化和誠信機制,增強企業的團體凝聚力,進行企業的技術創新、管理創新和品牌創新。
1.房地產企業經營基本要素
1.1房地產企業的內部管理
內部管理大體上可以總結為一個根本、兩個側重點和三個建設。一個根本就是指在管理上,房地產企業要做到以人為本;兩個側重點就是指房地產企業要做到標準化管理并且要實施IS09000質量保證體系;而三個建設是指房地產企業要不斷地進行進步的制度建設、先進的企業文化建設和有競爭能力的組織建設。
1.1.1必須具有自己獨特的企業經營理念和企業精神,更要尊重人性,盡可能多地考慮企業員工和客戶的利益,為社會做盡可能多的益事,并把以人為本的這一理念作為指導企業發展的最高行為準則,也可以說實施以人為本的管理是房地產企業成功的根本所在。
1.1.2房地產企業實施IS09000質量保證體系是非常迫切和必要的,它是企業成功經營的基礎。而IS09000質量保證體系是全世界頂級專家經過對全球成千上萬的成功企業的質量管理進行總結,并且經過科學周密的研究論證而形成的企業管理質量體系。
1.1.3房地產企業要取得成功,就必需進行與時俱進的制度建設、先進的文化建設、有競爭能力的組織建設,這也可以說是房地產企業成功經營的前提條件。
1.2外包管理
隨著經濟全球化和社會分工的不斷發展,企業的專業化的生產經營要求越來越強。房地產企業也不例外,必需不斷培養自己的專業化經營,把更多的優勢資源配置在自己專業化的領域,發揮自己更大的競爭優勢。這就要求房地產企業必需把大多數的工作,如項目的規劃設計、建設管理、監理、銷售等,以外包的形式分包出去。房地產企業切忌“小而全、大而全”的思想,應在充分發揮自身優勢的基礎上,通過外包充分合理地利用外部優秀的專業化資源進行經營管理,從而達到提高生產效率、降低成本,增加資本流通效率和企業應對各種風險的能力。這樣企業就可以把自己的主要資源充分合理的利用在培養自己核心競爭能力的方面,從而不斷地提高企業的競爭能力。因此房地產企業必須培養自己的優質的外包管理素質。
2. 房地產企業經營管理
2.1制定長遠規劃,用科學、嚴謹的態度尋求開發適銷對路的產品
作為房地產開發企業,自成立以來．在制定最初的經營管理思路時,就要有長遠的規劃,并將這種規劃與當前社會發展緊密結合起來,在企業規劃中,要有一定的前瞻性,時刻把握宏觀經濟的發展趨勢,這樣才能使企業的決策建立在一種科學的態度上,避免企業經營陷入戰略性發展瓶頸。在房地產企業項目進行項目開發產品定位階段,開發適銷對路的產品是房地產開發企業的經濟實體, 房地產企業必須要用科學、嚴謹的態度來研究和了解城市建設發展的總體規劃情況,及時掌握當年或近期內城市建設發展的意向。要根據企業的發展規劃擬定新開發的項目意向,切實加強市場調查研究,掌握消費者心理,以便生產出適銷對路的產品來滿足用戶的需要,以便達到企業制定的發展和戰略目標,并取得最佳的經濟效益。
2.2積極進行經營機制創新
全面激發企業活力房地產業屬于高度競爭的行業,將公有資產逐步從企業中退出,引入外資、民營資產或其他優良資產,實行投資主體多元化,盤活存量資本,擴大增量資本,是進一步煥發企業活力的有效途徑。通過吸收外資和有實力的民營企業資本,引進其先進的理念、經營機制和內部管理方式。甚至在項目融資或吸納外部資金上也可以創新經營管理方式,本著加大激勵與加大風險相結合,放開經營與強化管理相結合的原則,界定責權利關系,實行利益與風險對等政策,調動各方經營的積極性。實行經濟責任追究制,凡因管理不善造成虧損的,嚴肅追究經營管理者的經濟責任甚至法律責任。
2.3努力實現產品的各項指標,優化節能設計
項目產品定位后,在進行項目規劃方案產品設計時,一定要由專業設計人員、專業策劃人員、專業銷售人員、專業施工管理人員、以及公司決策層高管組成的專業小組仔細推敲產品的戶型、功能、面積、采光,通風、經濟性、開發周期等各項指標,同時要認真考慮建筑產品的節能指標,因為我國是個人口大國,隨著國民經濟的發展和人民生活水平的日益提高,社會資源的需求越來越大,同時,社會資源的浪費也越來越大,因此在房地產開發的項目產品規劃方案設計時,就要充分考慮產品的節能設計,優化節能設計,這一要求,既是建立節約、環保型社會的要求,同時也是房地產開發企業應盡的社會義務。因此,專業小組要通過大量的市場調查,了解當前本地市場的需求,同時借鑒本地一些目的成功開發經驗,只有這樣,規劃方案產品的確定才是科學地、嚴謹地、能經得住市場的選擇,也才能使產品的各項指標最終達到合理的地步。
2.4合理制定產品的價格
根據國家現行房地產銷售制度,項目只有施工至一定階段時,才能銷售這一規定,企業在這一階段要進行項目銷售實施方案制定,銷售方案中最主要的是項目產品的銷售定價,定價除要參考本地區同類產品的價格外,還要把握宏觀經濟的走勢,以及銀行的存貸款政策,還有稅務政策,同時結合項目自身情況來確定銷售價位,并在執行中,輔以靈活性,做到定價切合市場實際。切忌定價過高,因為一旦項目定價過高,脫離市場,就容易造成產品積壓,企業資金周轉困難。
2.5經營制度管理
2.5.1加強資金管理
資金運用和管理的好壞,直接關系到企業的正常運行和整體效益,提高資金的運行效率就顯得尤為重要。所以對企業內部資金運行應進行靜態控制、實時監控、動態管理、集中管理、統一調配、監督控制,實行資金按調度使用,制定嚴格的用款制度,重點掌握工程項目資金的來龍去脈。通過加強資金管理也可以做到深化成本管理。
2.5.2實行質量安全目標管理
工程項目各項工作的質量安全管理如何,是建設項目成敗的關鍵。加強管理,保證質量、保證安全,才能實現我們的投資期望。作為房地產開發企業,是工程項目的主體單位,應對項目的質量安全管理負總責。同時,通過簽訂各種合同將有關工作的質量安全責任分解到有關單位。在簽訂合同之前,我們必須通過有效、科學的方法和程序擇優選定有資質、有實力、有合作誠意和熱情的相關單位,并在合同實施過程當中,隨時跟蹤項目的質量安全管理實際,保證項目按預期的目標實現利潤和聲譽的雙豐收。
2.5.3加強項目綜合管理
為保證項目總體目標的實現,必須對項目進行綜合管理。因為項目管理是多個群體參與、多項工作相互交叉,需要多種資源、實現多個具體目標的集合體,它有一個共同的整體要求和目標,但同時又存在不同的認知、矛盾和沖突。對項目進行綜合管理的目的是為了保證項目整體目標的順利實現,及時進行統籌安排,溝通、協調各方的要求,解決項目實施過程中的各種矛盾沖突,并通過實施對項目范圍、質量、進度、費用、.安全、資源、環境、信息、風險、溝通、收尾管理等目標的綜合管理,使項目管理工作形成有效的整體。為了考核實施活動過程的結果,應用考核結果的描述來確定績效的高低,做出綜合性的評價,并形成績效評價報告。通過此報告所反映的綜合狀態信息,我們可以對企業管理和項目管理有一個動態的控制、跟蹤和掌握,也以便我們及時對企業經營管理中的漏洞和不足做出改進和彌補。
3.結語
房地產企業要在激烈的競爭中掌握主動,站穩腳跟,棋高一著,做大做強,關鍵是要緊緊抓住經營管理創新這根主線,牢牢把握經營管理機制中的關鍵環節,勇于持續不斷地進行創新。用客觀、科學的態度,合理、大膽、有效的創新,企業才能在競爭中不但安身立命,充滿發展的活力,而且能夠始終立于不敗之地。
參考文獻：
關鍵詞：房地產 經營管理 人才 培養
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：
隨著經濟的不斷發展，我國城鎮化建設的加速，使房地產行業得到了快速發展，對于房地產經營管理人才需求量也在逐步擴大，要求從業人員更加專業化。我國房地產經營管理人才的培養，相對于房地產業的發展來說，還相對比較滯后，如何使房地產管理人才更能適應行業發展需要，如何提升學校教育知識與社會實踐的結合度，這些都成為現階段人才培養的重點所在。
我國房地產業發展背景
從房地產行業的發展來看，改革開放之前，我國的土地管理比較嚴格，房屋屬于福利分配，沒有明顯的商品屬性，不論是房屋建設，還是房屋的修繕等，都由國家安排，這就導致國家負擔沉重，不能適應社會的發展和人民群眾的需求，也制約著我國城市的發展。改革開放之后，土地制度開始放松，土地使用權可在市場上流通，我國也適時突出相關政策，鼓勵房地產行業的發展，房屋的商品屬性開始突顯，也使得我國房地產業得到快速發展。由于改革開放前體制的約束，我國房地產經營管理人才十分匱乏，近年來，房地產行業井噴式發展造成人才需求更為突出。
從教育體制來看，由于高等院校自身的發展情況和發展方向不同，開設專門的房地產專業的高等院校很少，即使有相關的專業學院，但由于發展的方向不同，在課程設置方面也不盡相同，有的院校偏重于建筑方向，有的工程管理方向，沒有形成統一的教學規劃，這樣對于專業建設的發展也造成瓶頸，最終也影響著我國房地產業的長久健康發展。[1]
行業經營管理人才的需求
在經濟高速發展下，房地產行業也發生了很大的變化，對于專業的經濟管理人才的需求也改變。一方面是對經營管理人才的要求，更為專業化、知識化，要求有較深的業務知識，有良好的職業素質，有很強的工作能力的復合型人才。另一方面，由于房地產行業的日趨成熟，本土化特點日趨明顯，房地產行業的投資性加大，與金融市場的逐步融合，對于具有多知識的房地產經營管理人才的需求加大。現階段，房地產企業的不斷發展及行業競爭力的逐步增強，都需要更多的經營管理人才，老一輩的注重工程、技術的房地產人員已經不適應時代的發展，需要更多傾向于時展的管理人才的補充，使整個行業的人才素質不斷提升，更加專業化，更能融入到國際化發展的潮流中。
房地產經營管理人才的培養方向
對于房地產經營管理人才的培養，要有明確的培養目標。不僅要求該行業人才具備專業的基礎知識和管理能力，還需要有很強的實踐技能和分析能力。整體的培養目標應該是具備高水準的文化素養和職業道德，有很強的經濟知識基礎及相關學科的知識，并且對房地產周邊行業有很強的經營管理能力的綜合性人才。這個目標的確認，也為我國房地產經營管理人才的培養指明了方向，使高校教育能夠更加切合行業需求進行教學改革，符合人才發展的長遠規劃。
在人才培養的過程中，要始終結合社會需求，根據行業的發展和市場的需求，來確定人才的培養計劃。現階段房地產業的迅速發展，對于人才需求量較大，各高校可適當的擴大招生，這樣一方面可以滿足市場對人才的需求，另一方面可以提高高校的效益。從房地產行業來看，房地產經營管理設計部分較多，需要學習的相關法律法規種類繁多，這就要求在人才培養中，注重多元化發展，進行綜合性的學習，適應實際工作的需求。
房地產經營管理人才培養的措施
根據市場的需求，需要對現階段的教育培養模式進行重新的梳理和改革，更加注重人才培養的多元化和實用化。
完善教育體系
在目前我國高校教育方面，對于房地產經營管理人才的培養，還沒形成完善健全的培養體系，各高校應該逐步擴大對該專業的支持力度，建立多層次的教育體系。在加強知識理論學習的過程中，更要注重實際操作和運用能力的協調發展，使行業經營管理人才更趨于多樣化。
在基本人才培養體系的完善過程中，也要注重對高水平人才培養體系的建設，加強研究生教育培養體系的建設，培養出高素質的專業性科研人才，擴大房地產行業人才的儲備。同時，要逐步建立多層次的繼續教育體系，對于房地產業各層次從業者，都需要不斷的學習和提高，這樣才能符合市場的變化發展。
2、加強合作對接
在人才培養過程中，專業院校不僅要讓學生成為行業理論人才，還要積極與行業合作與對接。學院教育要符合行業發展的趨勢，并對專業人員進行相關的職稱管理和學術探討，才能培養出優秀的、具有很強競爭力的人才，使人才培訓形成良好的循環，高校教育成為人才培養的基地，而行業成為高校教育的方向趨勢，并對高校教學成果進行評估，達到互動發展，使人才的競爭力更為突出。[2]
參考文獻：
1.1地理位置的不可移動性
房地產企業是以房屋等基本建筑物為基礎進行運作的一種企業，而這些建筑物一旦建成，其地理位置是固定的。所以，房地產企業在選擇或開發項目時，應首先考慮該項目的地理位置是否符合企業運作所需要的交通、市場、經濟和文化等需求。
1.2項目的投資風險大
房地產不同于其他商品，它自身的特點決定了企業在投資過程中必須承受較大的風險，具體體現在以下2點：①由于房地產項目的開發時間長，所以，可能會受到一段時間內市場需求和國家政策變化的影響；②由于其地理位置的不可移動性，在很大程度上使其在競爭中處于被動局面。
1.3投資建設的成本高
眾所周知，房地產開發項目是一項資金密集型產業，其投資開發成本比較大，如果沒有一定的資金作支撐，企業是很難在房地產市場中立足的。此外，由于房地產項目開發的風險比較高，如果企業沒有堅固的基礎，就很有可能面臨倒閉的風險。
1.4項目開發建設的周期長
房地產投資開發項目的對象是土地和客觀建筑物，大家都知道，一項建筑工程的建成不僅需要花費大量的人力、物力和財力，還需要較長的時間。為了適應市場需求，現代建筑越來越趨向于美觀時尚，同時，工程還要保質保量完成，這就在一定程度上延長了房地長項目的開發周期。
1.5項目開發建設的環節多
目前，在我國實行的房地產開發建設管理制度中，將房地產管理部門與其他的社會管理部門相聯系，比如交通管理部門、環境與衛生管理部門、城市規劃管理部門和安全質量監督管理部門等。企業在開發建設房地產項目時，必須協調處理與各個部門之間的關系。只有這樣，才能使工程順利竣工。
1.6項目建設資金的周轉速度較慢
房地產項目的開發往往涉及多方面的資金周轉，從設計圖紙、招商引資，到雇傭工人、施工、竣工，這整個過程的時間是非常長的。由于各個環節都是獨立的，資金的周轉速度下降，對項目的開發造成了一定的消極影響。
1.7受國家政策因素的影響較大
房地產企業作為全國企業中的一份子，其運作狀態必然受國家政策的約束和調控，所以，任何房地產企業，不論何時何地，都要嚴格遵守國家經濟、法律制度，將國家利益放在首要地位。
2房地產項目經營管理的問題
2.1缺乏項目建設的成本管理意識
大多數房地產企業還停留在“事后核算”的思想上，缺乏對項目造價成本的預算。俗話說，“沒有規矩，不成方圓”，這對房地產企業來說也是一樣的，如果管理者在事前沒有一個明確的預算成本作為約束，就很有可能會在項目建設的過程中出現鋪張浪費的情況，對企業內部的資金運轉造成一定的阻礙。
2.2企業內部的管理鏈條不完善
目前，雖然大多數的房地產企業開始重視企業內部管理系統的完善，但是，仍然存在一些漏洞，這一點在安全和質量監督管理方面表現得比較明顯。一些監督管理人員不重視自己的工作，進而出現了企業內部的監督環節與其他環節之間處于割裂的狀態。
2.3缺乏對歷史經驗的分析和總結
房地產市場需求的變化性是極大的，許多房地產企業由于受到了市場、經濟、政策等各方面的影響，很容易在競爭中處于被動地位，所以，企業要想在房地產市場中居于不敗之地，就必須從多方面入手分析市場動態，總結歷史經驗和教訓，發展自身優勢，摒棄劣勢。
2.4沒有準確掌握各方面的動態信息
企業要想獲得發展，就必須與時俱進。所謂“與時俱進”，指的就是企業要用發展的眼光看待自身所處的環境，包括市場環境、經濟環境和政治環境等，及時了解各方面的信息動態。從目前的發展情況來看，許多企業并未準確掌握信息的動態，大多數企業仍然處于消極被動的地位。
3經營管理的原則
3.1堅持可持續發展的原則
可持續發展思想是《我們共同的未來》報告中提出的，它要求我們以不損害后代人、滿足其需求的權力為前提來滿足當代人自身的需求。對于房地產企業，在項目開發和經營管理的過程中，既要考慮企業的經濟效益，又要注重該項目的環境效益、社會效益，不能以損害環境和社會的長久利益為前提來滿足企業發展的短暫利益。
3.2堅持創新性原則
隨著社會經濟的發展和科技的進步，創新已經成為了現代社會發展必不可少的推動力，小至個人、家庭，大到社會、國家，各個社會角色和群體無不需要創新。對于房地產企業，應該從產品、科技等方面入手，不斷創新，這樣才能實現企業的長足發展。
3.3堅持科學定位的原則
市場是一個不斷變化的動態因素，任何企業在進行市場定位之前都必須對市場進行科學的分析。對于房地產企業更是如此，為了應對變化莫測的市場環境，中小型企業應格外重視市場的分析和定位，盡量在掌握市場動態的基礎上將整體的市場劃分為多個細分市場，從細分市場中選擇一個或多個作為自己的目標市場。只有這樣，才能更好地規避風險，提高企業的競爭力。
3.4堅持動態管理和優化組合相結合原則
房地產企業要想實現動態管理和優化組合，就必須建立一個內部信息管理系統，安排專業的內部信息管理人員負責掌控企業市場運作的所有數據和信息，并根據市場動態信息的反饋及時調整企業的開發和管理策略，對影響企業運作的環境因素進行優化、組合、調配。只有這樣，才能使企業在日益經激烈的市場競爭中處于優勢地位。
4經營管理的方法
4.1培養高端人才，保證綜合效應
企業要想取得發展，就必須以高素質的人才作為支撐。對于我國的房地產企業，培養具有創新性意識、能獨立思考的人才是尤為重要的。企業的管理人員應加大對企業職工的考核力度，經常召開職工教育大會，提高職工的自我角色意識，同時，還應該建立和完善職工培訓制度，定期對職工的工作能力和素質進行培訓。只有這樣，才能培養出高素質的員工。
4.2加強對內外部風險的控制
企業的經營風險是指企業為了擴大或占領市場而做出的一切決策所形成的風險。這些風險按照來源的不同，主要可以分為企業內部風險和外部風險；按照內容的不同，可分為投標風險、市場風險和意外風險。毫無疑問，企業的經營風險是不可能避免的，我們只能盡量降低風險發生的概率。要做到這點，企業就必須建立和完善風險控制體系，形成一個專業的防范風險的體系。
4.3適應新形勢，實行戰略轉型
面對越來越嚴峻的國內外宏觀經濟形勢，房地產企業必須及時調整發展戰略，完善企業內部的監督管理體系，在企業的目標決策方面實行戰略轉型，進而提高目標定位的準確性和決策的規范性，實施全方位、可持續發展的經營理念。
5結束語
【關鍵詞】循環經濟；房地產；經營管理；加強措施
一、引言
近年來隨著我國社會經濟的不斷發展，人們對房地產行業的發展建設也越來越重視，因此就采用了相應的措施，來適當的加強房地產行業的經營管理，從而有效的解決人們在房地產行業發展建設過程中，遇到的相關問題。而且在當前房地產行業發展的過程中，人們為了保障房地產業的可持續發展，人們也將循環經濟理念應用到了其中。
二、循環經濟理論簡介
在當前人類社會經濟在的過程中，人們為了保障整個自然生態系統的循環運作，就將循環經濟理論廣泛的應用在人們的日常生活和工作當中，這樣不僅為人們的生活創造了一個良好的環境，還有利于社會經濟的可持續發展。
而所謂的循環經濟也就是指對清潔資源的綜合利用，將生態建設和社會經濟的可持續發展融合在一起，用生態學中所涉及到的相關內容來指導人類社會的發展和進步。這種新型的經濟理論在實際應用的過程中，主要是以減量化原則、再利用原則以及在循環原則為主要內容，從而保障整個社會經濟的可持續發展。而且在不同的層次或者地域當中，人們也可以將當地發展的實際情況和循環經濟理念的相關內容相結合，這就使其在保障當地經濟合理發展的同時，也有利于自然生態環境的建設，從而使得循環經濟的合理性、普遍性、經濟性以及環保性等方面的性能得到充分的發揮。
三、面向循環經濟的房地產經營管理體系
（一）循環經濟呼喚房地產綠色經營管理
目前在社會經濟發展建設的過程中，資源短缺的現象也日益突出，這不僅給人們的正常生活帶來了嚴重的影響，還阻礙了社會經濟的發展。而房地產行業作為現代化社會經濟建設的主要內容之一，雖然它可以為人們提供良好的生活環境，促進社會經濟的增長，但是也變相的加大了資源的使用量，因此我們為了保證房地產行業的穩定發展，就將循環經濟理念的相關內容融入到其中，從而實現房地產的綠色化經營管理、這樣不但滿足了現代化市場經濟發展的相關要求，還對周圍的生態環境起到了一個良好的作用，使得房地產也的經濟效益、社會效益以及生態效益都得到了進一步的提升。而且隨著時代的不斷進步，人們也將許多新型的管理模式應用到其中，從而使得現代化房地產行業的發展理念，出現了巨大的變化。也就是說在新時期房地產業發展的過程中，將綠色經營管理模式和循環經濟理論相結合，進一步的實現了房地產行業經濟的可持續發展，并且對自然生態環境起到了一個很好的保護作用。
（二）房地產綠色經營管理體系結構分析
房地產綠色經營管理的體系結構是房地產綠色經營管理的目標、管理實施對象、技術要求以及對于企業綠色化發展支撐體系的多方面的集合。這樣的體系結構，應該能夠為房地產綠色經營提供多方位的發展視覺和發展模式，具體說來主要有：
1、房地產綠色經營管理的目標。房地產綠色經營管理的目標是經濟效益和社會效益、環境效益的協調優化組合，更為重要的是在整個房地產經營管理過程中，要求房地產經營管理中對環境的負作用盡可能的小，使資源的利用效率盡可能的高。
2、房地產綠色經營管理的對象。房地產綠色經營管理的對象涉及到包括整個項目生命周期的各個行為主體部分，包括土地供應主體、材料供應主體、規劃設計主體、施工主體、市場營銷主體，也包括消費主體以及物流主體等。這就要求房地產企業不但要在一些關鍵節點制定嚴格的環境管理標準，而且要在管理的各個環節包括最終用戶，也必須遵守同樣的環境管理標準，才能使整個房地產綠色經營管理的目標得以實現。
3、房地產綠色經營管理的專題技術。房地產綠色經營管理的專題技術是采用系統工程的觀點，綜合分析整個房地產項目管理從購買土地到項目終結以及回收處理的全過程中，各個環節的環境以及資源的技術處理問題。涉及到綠色征地、綠色采購、綠色規劃、綠色建筑、綠色營銷、綠色物流、綠色消費以及綠色回收處理等。
四、極強房地產經營管理的方法
（一）轉變房地產經營目標，培育綠色經營理念
在房地產綠色經營管理模式下，房地產企業的經營目標應從單純追求經濟效益轉向追求經濟效益和生態環境效益雙豐收，這是房地產綠色經營的內在要求，也有其現實可能性。房地產經營管理過程中，要注意不斷提高房地產項目的技術含量。房地產項目在市場上參與競爭也要從單純依靠低成本帶來的價格優勢，轉向綜合運用非價格因素如售后服務、生態環保優勢等來參與競爭。
（二）實施房地產項目生命周期全過程綠色化支持
房地產項目生命周期全過程綠色化支持是綜合考慮環境影響和資源綜合利用的現代制造方式，使得項目從研發、規劃設計、施工、銷售、使用到報廢處理的整個項目生命周期中，按“原料-產品-廢料-原料”的循環線路實施運行，對環境的影響負作用最小，資源利用效率最高，并使項目的經濟效益和社會效益達到協調優化。
（三）追求房地產經營環境管理體系的創新
綠色化房地產經營環境管理體系不再單純以環保部門為主，應當將房地產企業的各個部門、各級人員都納入到環境管理體系當中去，使企業內部經過整合，形成完整的環境管理制度，向新的標準化即ISO14000管理系列標準轉換。ISO14000質量認證實質上是對企業管理和產品生產提出了循環經濟的要求，即從循環經濟大系統的理念出發，要求項目的經濟效益、社會效益和環境效益的統一。
（四）強化房地產項目綠色生產方式的轉變
在可持續發展和房地產綠色經營要求下，只有發展綠色技術、綠色生產，推行項目全過程控制，才能建立節能、降耗、節水、節地的資源節約性經濟，獲取最大的經濟發展效益，實現房地產企業的可持續發展。第一，進行綠色生產的宣傳和教育，使企業員工從領導層到施工工人都了解并掌握一定的綠色生產知識；第二，建立專門的綠色生產協調機構，并使之發揮引導、協調與規范的作用；第三，廣開渠道為綠色生產籌措資金。
五結束語
總而言之，在循環經濟條件下，對房地產經濟管理中進行適當的加強，不僅有利于房地產行業的可持續發展，還對自然生態環境起到了有效的保護作用，進一步的降低了資源的使用量，使得房地產業的經濟效益、社會效益以及環境效益都得到了提升。但是，從當前我國房地產行業發展的實際情況來看，其中也還存在著許多的問題，為此我們還要在不斷的實踐過程中，來對其進行相應的完善和改進，從而保障我國房地產行業的穩定發展，為社會主義市場經濟建設打下了扎實的基礎。
參考文獻
關鍵詞：新常態；房地產開發與經營管理專業；對策建議
中圖分類號：G4 文獻標識碼：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.33.167
1 新常態下國內房地產市場現狀與發展趨勢
1.1 房地產市場發展現狀分析
1.1.1 一線城市發展現狀
一線城市主要是指北京、上海、廣州、深圳，這四個城市的房地產市場一直呈現出快速發展狀態。由于其對人口的吸引力是其他二三線城市無法比擬的，這就導致其房地產市場處于供不應求狀況，房價居高不下。對于這種情況，各地政府在近幾年相繼出臺一系列的政策，穩定房地產市場的健康發展。同時，由于建筑用地存量不足和政策的限制導致一線城市新建商品住宅、商業建筑減少，甚至一段時間內沒有新開工項目，這就對在一線城市的房地產從業人員帶來一系列問題，例如房地產開發類人員過剩，而房地產建成項目經營管理人才和物業管理人才短缺。
1.1.2 二、三線城市發展現狀
二線城市主要針對GDP大于5000億元的城市，例如杭州、蘇州、重慶等。這些二線城市得益于經濟的快速發展和城鎮化速度的加快，其房地產市場發展速度較快，新增建筑面積不斷增加，去存庫速度較快，房價也是不斷增長，總體形勢良好。對于二線城市的房地產從業人員，在房地產的開發與經營方面對人才的需求程度較高，發展空間大。相比于二線城市，三線城市的房地產市場環境就不太樂觀，這些城市的GDP處于5000億元至2000億元期間，由于其城市的發展潛力不足、經濟發展速度較慢，導致對人口的吸引力不足，這些因素導致房地產庫存量較高，新增建筑面積減少。對于三線城市的房地產從業人員目前處于十分困難的環境。
1.2 新常態下房地產發展趨勢分析
所謂新常態，主要指經濟從高速增長轉變為中高速增長，經濟增長方式從靠勞動力、資本投入的粗放增長，轉向靠改革創新、技術進步的集約式發展，即轉型升級。新常態不像過去一味追求總量擴張，它更加重視有質量、均衡、可持續的增長。在新常態下，房地產發展的經濟環境與發展環境都會發生變化。
1.2.1 一線城市發展趨勢
新常態下，對于一線城市來說，房地產企業在城中開發機會已明顯減少，更多的是在城市周邊進行開發，例如北京，新建開發項目甚至已經擴展到相鄰的河北省與天津市。因此，對于一線城市來說，未來的開發空間會逐漸變小，需要從項目的前期開發逐步轉移至項目后期的經營管理上。同時，由于信貸難度加大，成本上升，房地產企業會對于前期資金投入更為慎重，對后期項目能否良好的運營將成為重點關注的方面。
1.2.2 二、三線城市發展趨勢
對于二線城市來說，未來的發展趨勢依然圍繞著開發與經營同步進行。在保證質量與數量的基礎上，會更加注重項目的后期經營管理，提升項目的品質，總體發展形勢良好。對于三線城市來說，發展形勢依然嚴峻，去庫存壓力較大，在限制新項目開工的同時，將加大政策引導，加快去存量將會成為這一時期的主要任務。伴隨著城鎮化的快速發展，有望在未來幾年扭轉目前不樂觀的形勢。
2 我國房地產開發與經營管理專業建設與發展現狀分析
2.1 房地產開發與經營管理專業建設與發展現狀
目前，全國共有38所高等院校開設房地產開發與經營管理專業，包括重慶大學、華中師范大學、南京大學、中央財經大學、東北財經大學、吉林建筑大學、沈陽建筑大學、山東建筑大學等，涵蓋經濟、管理、規劃、施工等多個專業方向。
2.1.1 培養目標
培養適應社會主義現代化建設需要，德、智、體、美全面發展，掌握房地產領域的技術知識，掌握房地產開發與經營管理相關的技術、管理、經濟和法律等基礎知識，具有較高的科學文化素養和專業綜合素質，具有良好的職業道德、創新精神和國際視野，對房地產項目進行全過程管理的高級專門人才。
畢業生能夠在房地產、投資、咨詢、設計、施工、金融與保險等領域企事業單位及政府部門從事項目決策、項目開發、市場營銷、物業管理等工作。
2.1.2 課程設置
1998年我國啟動城鎮住房制度改革以來，隨著市場對專業人才需求的迅速增長，我國的房地產開發與經營管理專業及課程設置也不斷進行改革和調整。從目前看，我國各高校的房地產開發與經營管理專業、方向及課程在全國高校中設置的情況大致可以分為以下六類（見表1），不同學科背景的學校將房地產開發與經營管理專業或方向分別設置在不同學科下，這也正反映出房地產開發與經營管理學科的多學科交叉性。
2.1.3 教師團隊建設
對于房地產專業的教師團隊建設多數高校依然將專業知識教育、實踐培訓作為教師團隊建設的主要任務，強調對于學生掌握專業知識、強化學生的實踐能力。團隊多以專業分類，各團隊由“專業系主任+各課程教師”為基礎構建教師團隊。教師畢業院校包括東北大學、吉林大學、大連理工大學、同濟大學、重慶大學等國內重點院校。
2.1.4 學生教學及考核方式
授課方式以教師面授為主，配合一些小組討論，對于一些特殊課程，以少量的實驗與實踐相結合的方式配合教學。考核方式由開卷考試與閉卷考試相結合，具體方式由課程教學目標決定，在評卷時任課老師按照“標準答案”分步驟評分。考試成績主要有三部分，分別為課堂表現、作業完成情況以及期末考成績組成，最終成績將由這三部分進行加權得出。
2.2 專業建設與發展中存在問題
2.2.1 培養目標多樣，定位不明確
培養目標較多，對學生個人素質要求較高，沒有考慮到學生素質差異的現實情況。培養人才形式單一，局限于應用管理型人才培養，沒有對有意愿從事科研同學的提出具體培養方法與手段，沒有將培養目標與新常態下房地產市場發展趨勢相結合，缺乏側重點的培養，培養人才同質化較強。
2.2.2 課程設置不完善，缺乏重點
課程設置涵蓋內容較為豐富，但是缺乏側重點，沒有突出本校的教學特色課程，導致人才培養缺乏具體的專業性。新時期下，與房地產業發展趨勢相關的課程設置較少，例如金融學、文化旅游產業項目建設運營等。對于不同實踐能力培養的課程沒有具體分類，實踐課程設置不足。
2.2.3 師資配置單一，缺乏培訓體系
教師基本有國內各高校的畢業生為主，缺乏對國外高端人才的引進。同時，由于本專業的學科交叉性較強，對于師資力量的配備要求也比較苛刻。不僅需要教師需要掌握經濟、管理、工程施工等方面的專業知識，更加需要將其與房地產相結合。現階段，大部分院校教師團隊的構成都是以院校自身情況和專業課程為基礎，沒有考慮到學科專業的現實要求以及交叉性學科對教師能力素質的高要求，往往出現教學內容和方法與專業的教學理念不相符。同時，教師對于學生創新能力的培養不足，填鴨式、書面式教學方式依然常見。
2.2.4 教學手段單一，考核體系不完善
人才培養以上課為主，教學手段相對單一，多媒體課件往往成為了電子版教材，教學缺乏吸引力。對學生創新能力的培養不夠重視，局限于專業知識的掌握與實踐能力的培養。實踐課程教學存在形式化，難以達到教學目的。考核體系不完善，僅僅考察學生死記硬背的知識點導致學生考前突擊情況經常發生，平時成績所占比重較小，沒有擴展學生的學習思路和培養學生獨立思考的能力，考核成績難以真實反映學生的學習情況。
3 新時期下房地產開發與經營管理專業發展趨勢
3.1 由開發向經營轉變
物業管理業的變化帶來專業建設發展。隨著一線房地產開發建設期的結束與三線城市去庫存壓力的不斷加大，房地產業將迎來一個存量經營管理時代即物業運營管理時代，這里的物業運營管理既包括了傳統意義上的物業管理及設施設備管理，也逐漸興起了房地產資產管理、房地產組合投資管理等綜合經營、管理等服務，貫穿于房地產產品整個生命周期，因此相關的經紀、評估、咨詢等將成為房地產開發與經營管理學科的發展重點。
3.2 單一化管理向多元化管理轉變
房地產開發行業本身變化帶來專業建設發展。房地產業的發展從根本來講依托于社會經濟的發展水平。在新時期下，我國居民消費將從傳統的重衣食過渡到重住行，表現在房地產行業就是從住宅房地產至商住地產、養老地產；從辦公地產至商業綜合體；從購物娛樂地產至旅游文化地產、休閑地產的多業態、混合業態不斷演進，這是國民經濟快速增長、居民儲蓄水平和消費水平日漸提高及消費升級的必然結果。與傳統的住宅房地產市場的市場供求、開發模式、商業盈利模式相比，未來的房地產經營管理專業要以經營管理為主線，結合工商業項目、旅游休閑產業、文化產業等培養多元化、專業化人才。
3.3 學習型教師團隊的建設
對于新時期下，房地產行業的分工會日趨細化，管理理念更新速度加快，這就要求教師自身教學能力不斷提高，與時俱進。教師團隊不僅需要制定更加符合時代要求的教學體系，更要教授符合發展趨勢的知識理念。為此，學習型教師團隊的建設尤為重要。學習型團隊是新時期發展的趨勢，學習型團隊通過營造整個團隊的學習氣氛，充分發揮高校教師的創造性思維能力，而建立的一種有機的、高度柔性的、符合人性的、能持續發展的團隊。這種教學團隊具有持續學習的能力，具有高于個人績效總和的綜合績效表現，不斷升級團隊的教學能力。
3.4 金融學與房地產行業結合日益緊密
在新時期，房地產業與金融業的進一步融合帶來專業建設發展的新要求。隨著企業融資成本與難度的增加以及融資方式不斷的更新升級，房地產業與金融業的聯系更加緊密，從之前依靠土地升值盈利轉變為依靠賺取資本回報盈利，從單一的銀行貸款轉變為房地產信托、房地產投資基金等新型融資方式。如果開發商不具備強大的金融運作能力，則只能賺取房地產建設相適應的合理利潤而不是超額利潤，只能依靠銀行貸款等傳統方式融資，這將會對制約企業在新時期下的發展。因此，房地產開發與經營管理專業更需要培養既懂房地產業相關基礎知識又精通現代金融學的高級人才。
4 新常態下房地產開發與經營管理專業建設與發展對策建議
4.1 以需求為導向，構建培養定向化模式
結合新常態下房地產企業的發展趨勢，制定與之相適應的培養目標。新時期下，房地產企業需求的人才不局限于的項目的開發、建設、管理等，而是更多的傾向于項目后期經營管理、資金運作、物業服務等方面。因此，培養目標的制定應該側重以上這幾方面，可以通過設置定向化的培養目標，根據學生的自身情況與興趣愛好，選擇合適的培養目標，在滿足基礎知識的學習后，依據培養目標進行相應課程的安排，使學生的學習達到全而精，廣而深，通過個性化的培養，使學生的就業競爭力或專業方向的科研能力得到全面提升，滿足新時期房地產行業的需要。
4.2 結合新時期要求，健全課程培養體系
隨著我國房地產業的快速發展和新時期的發展趨勢，可以把專業的課程設置的重點放在房地產項目開發理念、資金運作管理、房地產產品開發與營銷、房地產經營管理等幾個方面。同時，伴隨著市場經濟的發展，國家對專業技術資格日趨看重。因此，在課程的設置方面可以結合資格證的考試而進行適當增加或調整，教學內容可以與歷年的考試重點結合在授課中進行講解，增加學生學習的積極性和提高適應社會需求的能力。對于新課程的設置，可以參考國外相關專業的課程設置，例如賓夕法尼亞大學大學沃頓商學院的不動產專業、伯克利加州大學商學院房地產系、紐約大學金融系等知名院校。健全R悼緯蹋適應新常態下房企的發展需求。
4.3 完善教師培訓體系，提升教師自身素質
為了更好的使教師隊伍整體素質可以與時俱進，不斷優化教學理念與教學方法，可以定期組織教師參加國內外的學術論壇、講座，引進、消化、吸收先進的教學理念與前沿學科知識，鼓勵教師們多參與各類教師技能比賽，在比賽中取長補短，促進教學方法進步，同時，積極開展教師團隊的內部交流會，將自己有效的教學經驗方法傳授于大家，使團隊成員共同進步。也可以通^類似學生交流的方式，與國內外房地產專業知名院校進行交流合作，引進優秀的教師，培養優秀的教師，提高師資整體水平。
4.4 搭建多樣化教學體系，創新學生考核方式
房地產開發與經營管理專業具有很強的實踐性，因此教師把課本的知識深入淺出的講解明白就需要恰當的教學方法。從教學目的、內容和學生的情況出發，注重交流和討論，推行自主和交互式學習方法，重視合作學習。平時的教學中尤其注意給出一些開放性、探索性、研究性的題目，讓學生自主探索，激發他們學習的積極性、主動性、增強創新能力。同時學校要和企業進行互動式辦學，學校可以為房地產開發項目提供一些專業咨詢意見和企業培訓，而企業負責人可以導師的形式指導學生進行實踐活動。對于考核方式，將考核與考試、檢查與測評結合起來，綜合檢查學生的學習情況。既要對房地產開發與經營理論進行考試，又要對其資料的收集、課堂討論、實踐情況等進行考核，把平時的成績融入最終成績中，減少理論考試在成績評定中所占的比重，通過加強學生平時學習的考核，使學生轉變觀念，有計劃有步驟的學習，不搞考前突擊，培養學生收集資料、獨立思考、獨立分析的能力。這樣的教學方法，使教師和學生的教與學的精力不放在應付考試上，能夠更廣泛深入的拓寬學生知識面，教會其科學的學習方法，使其更加高效的學習，掌握更多的專業知識與技能。
參考文獻
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【關鍵詞】 稅收籌劃；決策；營銷手段
一、對稅收籌劃及房地產現狀的基本認識
稅收籌劃是企業的一種理財活動，是指納稅人為實現經濟利益最大化的目的，在國家法律允許的范圍內，對自己的納稅事項進行系統安排，以獲得最大的經濟利益。稅收籌劃的出現是稅收進步的象征，是經濟發展到一定階段的必然現象，也是現代企業必修的一門功課。企業管理者應該給予充分重視，合理運用會計政策及稅收優惠政策，通過合理、合法的手段，減輕企業稅負，增加企業收益，從而使企業得到穩步發展。
近年來，我國房地產發展迅猛，已成為我國國民經濟的重要支柱產業之一，對地方稅收有著顯著性影響。然而，隨著房價的不斷攀升，部分大城市的房地產市場也開始出現有價無市的局面。國家統計局數據顯示，2010年3月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，而在2010年的兩會召開期間，房價過高的問題再次成為最受關注的焦點。總理在政府工作報告中強調：“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足民眾的基本住房需求。” 房地產“新國十條”及各地頒布一系列房價調控政策更是表明目前無論是從宏觀經濟形勢和政策層面還是需求層面，都不支持房價的持續高漲。在這種嚴峻的經濟形勢下，對于房地產企業而言，不能夠在房價上獲取高額利潤，那么通過選擇合理的稅收籌劃方案減輕房地產企業稅收負擔，增加企業利潤則是必不可少的。
二、稅收籌劃在房地產企業經營管理決策中的實際應用
筆者以營銷手段、投資方式、服務內容的決策選擇為基礎，闡述了稅收籌劃在房地產企業經營管理決策中的實際應用。
（一）房地產企業營銷手段的稅收籌劃
從房地產“新國十條”及各地頒布的一系列房價調控政策再到近期內關于開征住房保有稅的爭論，房地產界可謂是風起云涌。如此錯綜復雜的局面更使得消費者觀望情緒嚴重，房產成交量不斷下降。案例1，房地產開發公司為了加速資金回籠，刺激消費者的購買，往往會采用一些營銷手段，企業在進行決策時，面臨著以下兩個方案的選擇：方案1，促銷期內買房子送汽車（假設一套房子定價200萬元，一輛汽車價值20萬元）；方案2，促銷期內優惠原價的10％。
企業管理者進行初步分析發現：對于方案1，客戶如果買一套房子200萬元，就須贈送一輛汽車，花費20萬元，所以房地產公司收入180萬元；對于方案2，在促銷期內給予客戶原價優惠10％ ，則凈收入也為180萬元=200× （1-10％）。從銷售角度分析，兩種方案沒有差別，均可行。但是如果站在納稅的角度考慮，方案卻有優劣。
方案1，對于房產公司來講，銷售一套房子200萬元，需要繳納營業稅200×5％=10萬元，城建稅及附加10×（3%+7%）=1萬元；同時，房產公司用200萬元的20萬元購買汽車無償贈送給客戶，按照增值稅條例的規定，企業將外購的貨物無償贈送給他人應視同銷售貨物，須征收增值稅，因此企業還須多繳納增值稅：20×17％=3.4萬元。汽車是房產公司無償贈送給客戶的，客戶應作為“偶然所得”，須繳納20％的個人所得稅，房產公司負有代扣代繳的義務，即房產公司還需要代客戶繳納個人所得稅：20×20％=4萬元，房產公司代客戶繳納個人所得稅4萬元，按照所得稅規定不能作為成本費用在企業所得稅前扣除，還需要多繳納企業所得稅4×0.25=1萬元，房產公司還應繳納印花稅200×0.05％=0.1萬元。綜上，房產公司在此銷售過程總共應繳納的稅費19.5 萬元（10+1+3.4+4+1+0.1）。對于客戶來講，房產買賣需要繳納契稅：200×2%=4萬元，印花稅200×0.05％=0.1萬元。客戶合計應繳納稅費4.1萬元。
方案2，按照優惠價的10%銷售，即以180萬元的價格銷售，企業需要繳納營業稅180×5%=9萬元，城建稅及附加9×（3%+7%）=0.9萬元；繳納印花稅180×0.05%=0.09萬元。綜上，房產公司在此銷售過程總共應繳納的稅費9.99萬元。比方案1相比，稅收減少9.51萬元，減少比例為48.769%。對于客戶來講，房產買賣需要繳納契稅180×2%=3.6萬元，印花稅180×0.05%=0.09萬元。客戶合計應繳納稅費3.69萬元。與方案1相比，稅收減少0.41萬元，減少比例為10%。
通過分析得出的結論是：方案1繳納的各項稅收大于方案2繳納的稅收，因此，無論對于房產公司還是對于客戶，都應選擇方案2。
（二）房地產企業投資方式的稅收籌劃
房地產企業除了通過房屋銷售來獲取企業利潤外，往往還進行對外投資，來獲取更多的利潤或降低風險。房地產企業在進行投資決策時，往往面臨著以下兩種方式的選擇：一種是以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險。另一種是房地產企業以房產投資，不承擔聯營風險，只收到固定收入。為此，可通過以下案例說明，稅收籌劃對房地產企業投資方式選擇的影響和運用。
案例2，某房地產企業注冊資本為2 000萬元，其中辦公樓價值為500萬元。該房地產企業為進一步擴大企業規模，獲取更多利潤，企業管理層決定對外進行投資。根據上述說明，如果該企業以500萬元的辦公樓投資，每年能收回的租金收入為600萬元。在不考慮其他因素的情況下，僅從房產稅考慮，對于該企業而言，如果參與投資利潤分紅，共擔風險的，應按房產余值作為計稅依據計征房產稅，其應納房產稅=500×（1-30%）×1.2%=4.2（萬元），但如果該房地產企業只是以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，則應按租金收入計繳房產稅，應納房產稅=600×12%=7.2（萬元）。
通過比較不難發現，共同承擔風險比不共同承擔風險要節省3萬元的稅款，但共同承擔風險會增加納稅人的風險系數，所以在選擇這種籌劃方法來進行稅收籌劃時，還應該從綜合方面考慮，如果共同承擔風險對納稅影響比較小，則可以考慮這種合作方式。
（三）房地產企業服務內容轉換的稅收籌劃
房地產企業在日常經營中還可根據市場行情的變化，靈活轉化服務內容，從而達到減輕稅負、獲取更多利潤的目的。
案例3，因受金融危機的影響，某房地產企業原來的主營業務不景氣，倉庫被閑置，為增加收入，公司決定轉型，把對外出租倉庫作為主營業務。當年取得租金收入800萬元，依據5%的稅率需交納營業稅40萬元，依據12%的稅率需交納房產稅96萬元。單此兩項稅收就達136萬元，占到總收入的17%（136/800）；若再加上其他一些稅費，則企業的稅負更重。
對于這個具體案例，可以根據當地物業管理標準，對年租金收入進行籌劃，把年租金800萬元，變成年租賃費400萬元，物業管理費400萬元。由于物業管理費只需交納營業稅，不用按租金收入交納12%的房產稅，因此，通過節稅籌劃前后的稅負比較，可以看到：節稅籌劃前，營業稅和房產稅合計136萬元；節稅籌劃后，營業稅不變，仍為40萬元，但房產稅現在只需按400萬元計算，即400×12%=48（萬元），總體稅負為88萬元。這樣可以使企業減輕稅負48萬元（136-88），稅負減輕35.29%（48/136）。
三、結束語
綜合上述分析說明，經過納稅籌劃房地產企業的稅負相對未納稅前大大減少。可見，納稅籌劃是房地產企業減少不必要的稅收上繳、壓縮成本、增加企業利潤必不可少的措施之一。與此同時，納稅籌劃還為房地產企業的持續健康發展提供了另一發展空間，這主要是由于考慮到我國房地產的現狀，我國政府對房價的嚴格防控和高壓打擊給房地產企業的經營管理造成的極大不利影響。
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第一條為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。
第二條本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
【章名】第二章房地產開發企業
第五條設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。
第六條外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。
第七條設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。
工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：
（一）營業執照復印件；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
【章名】第三章房地產開發建設
第十條確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第十一條確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
第十二條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：
（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；
（二）城市規劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產權界定；
（五）項目拆遷補償、安置要求。
第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。
第十四條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。
第十五條房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是。因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。
房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第十七條房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：
（一）城市規劃設計條件的落實情況；
（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
（三）單項工程的工程質量驗收情況；
（四）拆遷安置方案的落實情況；
（五）物業管理的落實情況。
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第十九條房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。
【章名】第四章房地產經營
第二十條轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。
第二十一條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。
第二十二條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；
（二）營業執照和資質等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預售商品房分層平面圖；
（五）商品房預售方案。
第二十五條房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。
第二十六條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
【章名】第五章法律責任
第三十四條違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十六條違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。
第三十七條違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。
第四十條國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中、、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
【章名】第六章附則
第四十一條在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。
關鍵詞 互聯網 房地產 經營管理
互聯網的信息獲取、傳輸、存儲和處理能力，是現代經營管理的技術優勢。在房地產經營管理中，充分利用互聯網技術，不僅作為服務和銷售渠道，還要將其運用到改善房地產業經營粗放現狀的各個環節，提升解決房地產行業整體利潤率水平趨勢性走低的問題所必需的信息的掌握、運用能力，提升成本控制、產品標準化和精細化方面管理水平，進而從根本上改變行業的經營模式。
一、房地產經營管理
房地產經營管理主要涉及房地產建設的投資、開發、出售、出租、維修、服務等方面。基于互聯網的房地產信息管理系統涉及財務管理、經營計劃、采購、項目管理、物資設備管理、人事教育、安全質量管理、審計管理、辦公自動化等系統。與其他行業相比較，房地產經營管理過程特殊且復雜，正是這種特殊性與復雜性決定了互聯網技術應用的必要性。
（一）房地產經營活動
房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的企業，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。房地產開發可將土地和房屋合在一起開發，也可將土地和房屋分開開發。房地產開發需要較多的人力與物力作保證，其開發量大，工期長，各類人員、設備使用多，需通過科學的手段來進行規劃統籌，對人員與設備等做到高效統一的管理與安排。
房地產經營的主要業務有： （1）土地的開發與經營。企業將有償獲得的土地開發完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業務。（2）房屋的開發與經營。房屋的開發指房屋的建造。房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業可以在開發完成的土地上繼續開發房屋，開發完成后，可作為商品作價出售或出租。企業開發的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。（3）城市基礎設施和公共配套設施的開發。（4）代建工程的開發。代建工程的開發是企業接受政府和其他單位委托，代為開發的工程。
（二）房地產經營特點
（1）進行開發的建設計劃、銷售計劃具有的經營計劃性。（2）開發產品作為商品進入市場，構成商品性。
（三）開發經營業務的復雜性。
（1）業務范疇龐大、內容與過程繁雜。（2）業務對象多，涉及面廣。（3）投資數額大，形成并可回收的利潤效益周期長。（4）開發產品單位價值高，不確定因素導致的經營風險大。
（四）信息間的聯系頻率高
（1）房地產經營管理存在管理對象的龐大，在房地產經營管理中應用互聯網技術，制定科學有效的程序，把各個部門、環節及工程項目作整體考慮，合理安排作業，實現人機料法環有序高效配置。（2）通過互聯網技術對工程過程管理工作與信息分析，及時調整與改進，實現全過程的質量控制。
二、應用互聯網技術存在的問題及原因分析
（一）存在的問題
（1）在房地產經營管理中，通常把互聯網技術應用在房地產經營管理的前期工作，如工程招投標、工程預算及施工組織計劃等。忽視了其在房地產經營管理的整個工期，如在房地產經營管理的質量控制、人機效費成本及工程時效成本等。針對經營管理中所發現的問題的分析與處理機制響應滯后、方法與手段單調粗放。（2）在房地產經營管理中，互聯網技術的應用僅僅局限在服務和銷售渠道，沒有有效開展網絡上的招投標、信息以及項目管理等，導致經營管理成本高，效率普遍較低。
（二）原因的分析
（1）市場環境的影響。房地產經營管理涉及的經營條件多變、干擾因素及其影響較多、拖延項目進度的原因較多及資金運用存在的拖欠款等。這些因素的存在，給互聯網制定與調整互聯網計劃帶來很大的不確定性，無法實現使用互聯網計劃進行有序高效的經營管理目的。（2）企業自身條件的制約與傳統工作方式的矛盾。企業對互聯網計劃實施管理的重要性認識不到位，對互聯網計劃技術知識的掌握不全面，經營管理中的現場數據采集跟蹤檢測未能得到高效可靠地保證。高素質專業管理技術人員匱乏，經營過程的進度的數據收集、整理、加工以及分析能力比較薄弱。部分項目單位的管理人員又擔任技術人員，通常只重視工程技術的改進、進度過程的管理不合理，造成經營過程不愿意接受互聯網計劃的安排。
三、在房地產經營管理中應用互聯網技術的科學策略
推進房地產經營管理的信息化建設，實現房地產行業的轉型升級，要依靠創新思維催生新的業務增長點，努力向消費者提供簡潔實用的產品，努力向客戶提供“一攬子”、“一站式”綜合金融服務，持續提升消費者的用戶體驗。這正是互聯網技術應用的優勢所在。
（一）提高房地產經營管理信息化素質
（1）應用互聯網技術構建基礎網絡。推進房地產經營管理信息化建設，建設總部、分公司和各項目部內部局域網及廣域網鏈接。（2）應用互聯網技術構建企業網站。通過網站向社會房地產經營管理相關信息，使潛在客戶和公眾可以隨時了解發展情況，在房地產市場贏得更大的市場先機。（3）應用互聯網技術構建企業數據庫系統。建設全面、完善的數據庫系統，是房地產經營管理信息化的基礎性工作。按照一定的標準匯集及時準確有效的企業數據，是房地產經營管理信息化工作能否成功的關鍵。（4）房地產經營管理信息管理系統。一是根據房地產經營管理業務的需要處理相關數據，得到各管理層需要的信息，為各管理層管理、決策提供信息支持。二是為房地產經營管理數據庫采集基礎數據提供界面，如人員信息數據要通過該系統錄入到數據庫。（5）信息化人才的培養。經營管理業務流程標準化、全員工作流程標準化，是房地產經營管理信息化的體現。通過開展全員信息化素質的教育培訓，把互聯網技術思維植根房地產經營管理的全過程，并使其融入互聯網技術管理中。管理人員能夠掌握互聯網技術應用，是房地產經營管理的質量保證。
（二）開展信息化合同及材料的管理
（1）注重信息化的互聯網技術在合同管理與材料管理中的應用。完善合同的建檔、歸檔、變更及分類并使之更加全面正確細致，完善制作、查詢、監控合同、質量控制等功能，對設備材料進度質量等進行系統化管理，使經營過程與管理程序有序進行。（2）注重信息化的互聯網技術在提升管理質量與市場競爭力水平等的應用。對標準審核、進度安排、變更設計圖紙等信息，通過房地產經營管理信息化網絡平臺進行有效管理，促進房地產經營管理提質增效。
四、結束語
互聯網強大的交互功能，為房地產經營管理提供了新的載體平臺。重視信息技術和房地產經營管理業務復合型人才的培養和全員信息化素質的培訓提高，重視基礎數據的采集工作，重視相關規章制度的建立和有效實施，充分發揮信息化技術網絡媒體傳播速度快、影響面廣、透明度高、交互性強的優勢，應用到房地產經營管理工作的各個領域，循序漸進地推進信息化工作，不斷提升房地產經營管理工作科學化水平。
（作者單位為重慶電訊職業學院）
參考文獻
（一） 財務管理對提高房地產企業整體效益起著重要作用
從財務管理的實際作用來看，財務管理對房地產企業的經營和管理有著關鍵影響。由于財務管理是資金管理的重要環節，所以只有做好財務管理工作才能確保這類企業的整體效益得到有效保障。就從當前房地產公司的經驗管理來看，財務管理是提高整體效益的基本保證，對房地公司業起著極其重要的作用。
（二）財務管理對推動房地產企業快速發展具有促進作用
由于財務管理內容及其在這類企業資金管理的實際作用，財務管理工作被視為是推動這類企業迅速發展的重要因素。經過深刻了解掌握房地產企業運營情況得出，權衡房地產企業運營效能的一個主要標志是看其財務管理工作做得是否足夠深入全面到位。因此，我們應該認識到財務管理對房地產企業的發展起到的作用。
（三）財務管理可以保證房地產企業有序地經營
在如此激烈的競爭中，如果想要有序地經營房地產企業，并且提升它的業績，就要足夠地重視財務管理等工作。聯系房地產企業運營管理實例我們不難發現，財務管理品質在評估房地產企業運營管理方面扮演著重要角色，怎樣處理好財務管理工作是房地產企業運營管理的關鍵內容。
（四）財務管理就是房地產企業體現高效化管理的主要措施
思考到房地產公司的特殊性，現款周轉頻繁是公司的最大特點。能夠在保障安全的首要基礎上高效的使用公司現有資金進行企業的擴大發展已經成為了房地產行業至關重要的課題。毫無疑問財務管理是保證這一目標能夠實現的重要手段。可以看出，房地產企業的高效管理需要科學的財務管理，財務管理對于房地產企業發展具有舉足輕重的作用。
二、房地產企業財務管理的現狀及存在問題
雖然財務管理是促進房地產企業的重要措施和有效的影響手段，但是由于企業經營管理環境和員工素質等各方面原因，房地產企業在管理財務的過程中，在以下幾個方面還是存在一定的問題。
（一）項目的可行性研究不到位
現在中國的房地產企業財務管理中的一項最嚴峻的問題，就是對房地產企業開發的一些項目的可行性分析不到位，有可能引發企業在該項目上的虧損，甚至會影響整個公司的發展。所以，項目的可行性研究制約了財務管理取得預期效果。
（二）財務管理意識淡薄
目前我們國家許多有關房地產的公司對于財務處理的問題的解決控制方面還很輕視，缺少足夠的理解思想，這種差距都會對財務管理整體有著巨大的影響與改變。目前，從經營房地產企業的情況來看，我們必須要改變財務管理意識淡薄的局面。
（三）財務管理方式不規范統一
人們都知道，因房地產企業可以同時開發多個工程項目，建立不同的項目公司，甚至在一個大型的房地產企業會存有多個分公司或子公司，正是因為這種分項目開發的多類化，而各個項目的財務管理形式都有差異，所使用軟件、成本費用、會計類別、核算方式等也不統一，如不能使用統一的財務管理方式，一定會造成財務管理工作進入被動局面。
（四）缺乏成本管理能力
很多房地產企業財務人員成本掌控能力低，因財務人員不是工程造價人員，對項目的成本造價缺少專業知識，很難判斷成本的價格是否合理。由于人們缺少管理成本的能力，所以房地產企業的財務管理的效果就不理想。
（五）資金管理能力較差
現今在我國的房地產企業的資金籌集、回收、投資、支出都有著投入太大且周期太長，資金很難形成健康的流動模式，企業資金也缺乏相應的管理觀念。資金管理不善，是房地產企業在財務管理方面的薄弱環節，這在很大程度上制約著企業的全面有效發展。
三、房地產企業提高財務管理質量的具體措施
提升對于財務管理的整體效果需要在公司財務管理問題的基礎上，再從下面的幾個角度進行深入。
（一）提高項目的可行性研究質量
現階段我國房地產企業在進行項目開發的時候，一般對可行性的研究程度不夠，這樣會增加企業經營的風險，給企業帶來潛在的危害，為此各房產企業在審核項目的時候應該加強對可行性的分析力度，同時還要與財務部門合作，結合財務分析，有效的得出項目可行性的真實情況。
（二）加強財務管理意識
目前財務管理意識不強降低了房地產企業管理的效率，要想讓這些企業的管理水平整體提升，就必須重視財務管理的地位，注重提高企業財務管理的意識，通過增強意識帶動管理水平提高，進而使整個企業的管理水平都得到提高，保證企業的健康發展。
（三）采取規范統一的財務管理方式
現階段房地產業內還沒有建立統一的財務管理體制，各項規章還不規范，導致財務管理得不到有效的規范。因此，要想讓財務工作更好的為房地產企業服務，就必須從房地產公司的實際情況出發，建立規范的財務制度。為此，我們應優化財務管理手段，統一財務管理方式。
（四）提高成本管理能力和效果
成本管理能力是關乎整個財務管理系統效果好壞的重要因素。因此，我們需看重成本管理工作，仔細研究房地產企業營銷管理形勢，把成本管理當作財務管理中的重要工作，不斷提升成本管理技能，讓成本管理成果可以滿足現實需要，從而達到現實的房地產企業進步的目標。
（五）加強對資金的管控
估計到房地產公司資金的管理很重要，我們在進行財務管理時，一定要對資金加強監管與控制，一要確保資金安全，二要提升投資收益，讓資金能滿足房地產公司的經營管理需求，確保房地產公司的經營管理效果滿足現實需要，以達到提升房地產公司整體收益的目的。
[關鍵詞]：房地產，高等教育，工程管理
Abstract：With the development of market economy and trends globalization，there is an increasing needs for the highly educated personnel in China's real estate industry. Based on a historical review of real estate education in china，this paper provides you with a general picture of real estate education within the frame of construction management programs.In conjunction with the experiences in offering real estate couse in construction management programs.at tsinghua university，the author indicates that real estate and construction management are the two specialization with very different foundations，and the national codes of subject installment control policy are the key issues restricting the proper development of real estate education in china.In view of the future development of real estate education in china，we should pay a great attention for the differents of real estate and construction management .For the mutual recognition of accredited programs with overseas professional bodies in real estate and construction ，the author believes that it would be relatively easy to sign the agreement， but how to educate chinese students with international knowledge and experiences would be the key of this mutual recognition.
Key words：Real estate High Education Construction Management
一、房地產業對專業人才的需求
房地產業是從事房地產開發、投資、經營、管理與服務的行業。具體包括：房地產開發與經營業（各類房地產開發、土地開發、房地產投資經營等活動）、房地產管理業（住宅物業管理、土地批租經營管理和其它房屋的管理活動）、房地產經紀與業（房地產與經紀人服務、居間買賣、租賃服務、房地產交易保證服務、房地產估價等）。日益發展壯大的房地產金融保險業雖然不包括在房地產業中，但其在人才需求上也與房地產人才需求有著密切的關系。
中國房地產業從20世紀80年代末開始興起，經過近20年的發展取得了令人矚目的成就。全國城鎮人均住房建筑面積2000年末已經達到20，5平方米（戶均住宅建筑面積64平方米），農村達到27平方米。據有關部門預測，2010年中國城市化水平將達到45％左右，城鎮人口達到6.3億人，比2000年凈增1.7億人。如果到2010年人均住房建筑面積按25平方米計算，將需要新建城鎮住宅建筑面積56.1億平方米，平均每年約5.6億平方米。如果再計入非居住建筑的建筑面積，未來10年中國胸地產市場發展潛力巨大。2000年，城鎮住宅與房地產業增加值約5400億元，占GDP的比重已經達到了6％左右，在國民經濟、尤其是國民經濟增長中，起到了舉足輕重的作用。到2001年末，中國共有房地產開發企業2.7萬個，從業人員100多萬人，房地產估價和土地估價機構8000余家，從業人員約15萬人（其中取得房地產估價師、土地估價師執業資格的人數30000人），房地產經紀機構約2.7萬個，從業人員30多萬人：物業管理企業2.5萬個，從業人員260多萬人。此外，如果加上在政府從事房地產行政管理工作、房地產教育研究機構、房地產信息服務與咨詢機構、房地產投資顧問與策劃機構的就業人數，中國房地產行業的就業總人數預計超過550萬人。
房地產業作為一個新興行業，其從業人員基本上都是來自城市規劃、建筑學、土木工程、建設管理、投資與金融等相關專業，真正受過系統的房地產專業教育的人才只占很小的比例。上海市教育考試院提供的消息表明，目前上海包括信息產業、金融保險和房地產在內的一類專業，最受考生青睞；《深圳晚報》在未來人才市場上最走俏的將是金融、保險，高級管理、物業管理等13類經濟專業人才。清華大學房地產研究所對北京市有關高校房地產專業畢業生的調查顯示，30.77%的同學認為就業前景非常樂觀、畢業生供不應求，69.23%的同學認為就業前景一般、但是可以找到合理的工作，沒有同學認為就業形勢不好。
二、中國高校房地產專業教育發展的歷史回顧
1、房地產經營管理專業教育的變革
1989年，經過國家教委批準，中國高等學校開始設置房地產經營管理專業，到1998年教育部頒布新的專業目錄為止，全國設置房地產經營與管理專業的高等學校達到了114所。1998年教育部頒布的《普通高等學校本科專業目錄》，對原有專業講行了調整，專業種數由504種減少至249種，將房地產經營管理專業調整到工商管理類的工商管理專業。各高校按照教育部的要求，于1999年開始對房地產經營管理專業的歸屬進行了調整，部分高校將該專業并入工程管理專業，也有部分高校并人了工商管理專業。
建設部作為中國建筑業與房地產業的行政主管部門，于1994年成立了“全國高等學校建筑與房地產管理學科專業指導委員會”。該委員會在1998年過渡到“全國高等學校工程管理專業指導委員會”的過程中，繼承了原對房地產專業教育指導的職責，并將“房地產經營管理”作為工程管理專業的一個方向延續至今。將“房地產經營管理”并人工商管理專業的院校，目前尚沒有納入“全國高等學校工程管理專業指導委員會”指導的范圍。另外，目前中國專科教育的專業目錄中，目前仍然保留有房地產經營管理專業和物業管理專業。
2、中國高校與房地產相關的本科教育
到2000年底，全國共有77所高校開設有管理學學科門類下的工程管理專業。此外，還有一些本科生專業與房地產教育相關。
資源環境與城鄉規劃管理：共有以北京大學、北京師范大學、華東師范大學、南京大學等在內的32所高校開設了地理學學科門類下的資源環境與城鄉規劃管理專業。該專業開設的主要課程：地質學、自然地理學、經濟地理學、國土規劃、地圖學、遙感應用、管理科學、環境科學、土地評價與土地管理、水資源計算與管理、生態環境規劃、環境化學、地理信息系統、城市總體規劃、區域規劃等。該專業的培養目標是：能在科研機構、高等學校、企事業單位和行政管理部門從事科研、教學、資源開發利用與規劃、管理等工作。
城市規劃：共有以同濟大學、清華大學、哈爾濱工業大學、天津大學、東南大學、重慶大學等為代表的43所高校開設了屬于建筑學門類的城市規劃專業。開設的主要課程包括：城市規劃原理、城市規劃設計、城市設計、城市規劃理論與城市發展史、城市道路與交通、城市生態與環境保護、城市地理學、城市經濟學、區域規劃、城市規劃行政法規與城市規劃管理。該專業的培養目標是：在城市規劃設計、城市規劃管理、決策咨詢、房地產開發等部門從事規劃設計與管理，開展城市遏路交通規劃、城市市政工程規劃、園林游憩系統規劃，并能參與城市社會與經濟發展規劃、區域規劃、城市開發、房地產籌劃以及相關政策法規研究等方面工作。
土地資源管理：以中國人民大學、同濟大學、浙江大學、中國農業大學等為行表的34所高校（以農業類院校為主）開設了公共管理學科門類下的土地資源管理專業。開設的主要課程包括：土地資源學、土地規劃學、土地管理學、土地經濟學、地籍管理學、測量學、土地信息系統。該專業的培養目標是：能在國土、城建、農業、房地產以及相關領域從事土地調查、土地利用規劃、地籍管理及土地管理政策法規工作的高級專門人才。
三、工程管理專業房地產類課程的設置與教學內容
一、房地產企業進行內部控制必要性
（一）內部控制是單位為了保證實現經營管理目標
內部控制是現代企業加強管理，提高經營效率，實現經營方針和目標的有效工具和手段，房地產企業受外部環境影響較大，有效的內部控制能夠抵御風險。另外消費者對開發品質要求越來越高，項目成本不斷上升。只有加強和規范企業內部控制，才能促進企業可持續發展，實現企業利潤最大化的經營管理目標的實現。
（二）內部控制是加強宏觀調控對房地產經營的要求
企業的資金、人員、市場等發展到了一定的規模，使得企業的機構設置、財務管理水平和人力資源的配備等方面需要進一步的發展，以適應企業發展的需要。土地是房地產企業的重要組成部分，屬于國家所有，受國家宏觀調控影響大，通過經濟杠桿、價值規律引導房地產企業達到供需平衡。從宏觀上從嚴管理企業，實現管理創新，使傳統的管理模式向現代企業管理過渡，加強內部控制制度是建立現代企業制度的內在要求。內部控制是企業進行內部管理的需要，是現代企業最重要、最關鍵、最基本的一項管理方式，也是加強宏觀調控對房地產經營內部控制制度的內在要求。
（三）內部控制制度可以完善房地產企業的經營管理體制
建立一整套完整的崗位責任制度、報告制度、內部審計與電子監控制度等各種規章制度，能夠增強控制能力，加強內部控制，提高經營管理水平和企業素質。同時，也可以監督各種經濟活動嚴格按照計劃的要求進行，做到緊密銜接，協調、均衡地發展，保證各項計劃的完成和經營目標的實現。可以加強經濟核算，改進理財方法，加強資金有效地運用，可以杜絕經營管理中的各種漏洞，治理已經發生的錯誤與弊端，預防潛在弊病的發生，減少和避免各種不必要的財產損失。
二、完善房地產企業內部控制的相關原則
（一）合法性原則
內部控制的合法性應當貫穿決策、執行和監督全過程，房地產企業必須以國家有關的法律法規為準繩，在國家的法律許可范圍內，必須符合國家有關法律、法規和公司章程的規定，包括《公司法》、《會計法》、《勞動法》等等。房地產企業的相關制度的制定必須限制在法律法規的框架內。堅持合法性原則應該是系統建立的前提條件，在合法的基礎上提高其有效性。對加強和規范企業內部控制，提高企業經營管理水平和風險防范能力。
（二）全面性原則
內部控制是一個系統，其內容涉及單位的各個部門、生產經營的各個環節。系統全面原則要求，在符合內部會計控制要素要求的前提下，業務流程的設計必須能夠覆蓋企業經營管理的各個環節，并將業務流程中的關鍵控制點落實到決策、執行、監督等各環節，不得留有制度上的空白或遺漏。內部會計控制應貫穿于企業經營活動的各個方面，實現對整體經營管理活動的控制，關注重要業務事項和高風險領域。
（三）適應性原則
內部控制應當與企業經營規模、業務范圍、競爭狀況和風險水平等相適應，并隨著情況的變化及時加以調整。內部會計控制系統的制定應當具有前瞻性，并與房地產企業的外部環境和內部管理的需要相適應，應隨著企業經營戰略、經營方針及內部管理需求等內部環境的改變進行適時的調整與完善。這是內部會計控制系統有效性的基本保證。權衡實施成本與預期效益，以適當的成本實現有效控制。
（四）制衡性原則
內部控制應當在治理結構、機構設置及權責分配、業務流程等方面形成相互制約、相互監督，同時兼顧運營效率。內部會計控制的核心是有效防范各種風險。由于房地產企業經營的特點，為了使各種風險控制在許可的范圍內，建立內部會計控制必須以審慎經營、化解風險為出發點。要充分考慮企業經營和業務各環節可能存在的風險，并設立適當的操作程序和控制步驟來避免和減少風險。
三、房地產開發企業內部控制的現狀及問題
（一）公司治理結構不夠完善
當前，國內各房地產開發企業的公司治理結構基本上都存在著不合理的問題，這也是其他行業共同存在的問題。從目前來看，在已經上市的房地產企業中，控股股東的持股比例過大，中小股東的權益得不到相應保障的問題比較突出。而股權的過度集中會使大股東占有表決權的絕對優勢，其往往可以通過控制董事會來達到中飽私囊的目的，從而給中小股東的利益帶來較大的損害。
（二）資金管理存在較多漏洞
貨幣資金作為企業變現能力最強的資產，其可以用來滿足企業生產經營中流動支付的需要，而且也是企業還本付息和依法納稅的重要保障。但是，目前房地產開發企業在資金管理中普遍存在的問題是：一方面，項目開發需要大量的資金予以支持，而這部分資金多數情況下需通過銀行貸款來解決，資金成本較高；另一方面，各項目資金沉淀嚴重，大量資金無法有效利用，資金使用效益欠佳。此外，某些項目在其內部資金的管理上也存在著一定的問題，項目經理在此過程中的權力較大，高度的資金使用自由性會大大增加財務舞弊事件發生的幾率。
（三）收入核算不夠合理
房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《企業會計制度》和《企業會計準則――收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。
（四）工程項目管理存在風險
我國房地產企業適應招投標制度推行項目管理已有30余年，經過不斷改進已漸趨成熟，但在房地產企業項目管理仍然普遍存在投標階段與實施階段相脫節的種種問題，突出表現在投標與工程項目管理結合不好、專業人員綜合素質不高等方面。需要在人才隊伍建設、改革內部獎懲機制、建立企業定額等方面進行改進和完善，不斷提高企業自身的項目管理水平，以期更好地適應建設領域的制度改進，在市場經濟的競爭環境中獲取更好的經濟效益。
（五）審計監督基本流于形式
當前，各房地產開發企業雖然大多數已在其公司內部建立起內部審計機構，但該機構的人員或管理職能基本上與財務部門存在著較大的重疊現象，財務人員兼職內審人員，財務部門的領導兼職內審部門領導的現象時有發生，且對于某些中小型房地產開發企業而言更是如此。而在外部監督方面，雖然目前我國已經形成了包括政府監督和社會監督在內的企業外部監督體系，但其監督效果卻不盡人意，各種監督功能交叉，標準不一，管理分散，再加之監督主體之間缺乏橫向的信息溝通，其監督體系難以形成有效的合力，甚至在很多情況下基本上流于形式。
四、房地產開發企業內部控制的完善策略
（一）積極優化公司治理結構
針對于房地產開發企業股權過度集中的問題，各企業應從實際出發，通過引進獨立董事制度來健全董事會和監事會的職能，積極避免大股東在企業決策中損害中小股東利益或者舞弊事件的發生。另一方面，隨著房地產企業開發版圖的急劇擴大，許多企業的經營范圍已拓展至全國，呈現出集團化的發展趨勢，因此企業的管理模式也由集團直接管理逐步轉變為區域多元化管理。為此，進一步建立與完善業務授權制度也將成為今后內部控制體系建設的重點之一。
（二）建立資金結算中心
針對房地產企業資金管理存在較多漏洞，有效的解決方式就是構建企業內部的資金結算中心。在資金結算中心結構下，房地產企業下屬各成員單位的資金收支均需通過該中心予以解決，為此各單位需在中心內開設收入戶和支出戶，實施收支兩條線管理。若某單位的本月資金支出超出月預算，則需通過追加預算予以補充，因此從這一點上看企業資金控制力將大大增強。
（三）強化會計核算系統控制
會計控制是企業內部控制的核心內容，有效的會計系統可保障企業會計信息的真實性、完整性、可靠性，進而為企業的財務運作、經營決策和管理目標的實現提供客觀、及時、準確的決策分析依據。對房地產企業而言，一個有效的會計系統除了能夠對經濟業務進行真實記錄、科學分類、及時合理的表達經濟業務和披露相關事項外，還應重新定位會計的戰略著眼點以及價值最大化目標，從而將管理的職能更多融入至會計系統。
（四）適時引入風險評估機制
從目前來看，房地產企業為了充分規避風險，減少經營不確定性所帶來的損失，應適時引入風險評估機制。例如，可通過SWOT分析法來改善企業自身的內部控制。SWOT分析法不僅可用于企業的戰略目標管理，還可用于對企業內部控制系統的評估，分析內部控制環境的變化可能對企業產生的各種影響，并據此制定具有針對性的措施。
（五）加速推進企業績效審計
現代內部審計已從過去單純的財務審計逐步向經營審計傾斜，除關注財務數據的準確完整外，更側重企業資產的安全性、政策法規的遵循性、經營與目標的一致性等方面的內控審計。內部審計在向股東和董事會提供全面翔實的資料、評價企業經營活動過程中的績效、評估內部控制效果及對舞弊跡象發出預警等方面所發揮的作用，已越來越受到人們的重視。通過內部審計，客觀地評價經營者履行經濟責任實現經營目標情況。
五、結論
通過上述分析我們看到，目前房地產企業的內部控制還存在很多漏洞，建立健全的房地產企業內部控制體系，不僅僅是企業發展的需要，更是市場經濟的發展需要。只有不斷思考尋求新思路，從根本上保證企業持續穩定發展，有效監督房地產內部治理，確保資本市場有效進行，才能使房地產行業在國民經濟中發揮更加有效的作用。
參考文獻：
關鍵詞：房地產企業；所得稅；稅務風險；應用
一、房地產企業所得稅風險管理問題形成原因
（一）所得稅風險意識淡薄
稅收風險存在于房地產企業經營管理的整個過程當中，需要始終保持高度的風險意識開展工作，但是很多房地產企業所得稅風險意識淡薄，雖然配設有專門的稅務部門，但是卻主要側重于納稅申報工作，并沒有主動開展稅務風險工作。
（二）所得稅風險管理機制欠缺
要想有效開展所得稅風險防控，就需要全面了解企業的運營模式與程序，通過事前規劃、事中監管以及事后檢查的方式來落實，但是很多房地產企業在所得稅風險管理中缺乏全面的管理機制，僅僅只認識到納稅申報的部分。
（三）所得稅風險識別能力不強
根據市場數據來看，房地產企業所爆發出來的所得稅稅務風險大多集中在稅務申報之后，這主要是因為房地產企業對所得稅風險的識別能力并不強，沒有建立相應的風險識別系統，無法及時發現存在的稅務風險，自然也就無法有效開展后續的所得稅風險管理活動。
（四）所得稅風險預警系統缺失
當建立起全面覆蓋的所得稅風險預警體系后，房地產企業將會在第一時間內了解企業存在的所得稅風險存在點，發現所得稅風險爆發的相關規律，從而提前開展相關的應對防范措施，避免所得稅風險給企業帶來實際的經濟損失。但是很多房地產企業都沒有建立系統的所得稅風險預警機制，相關工作人員的專業能力也無法及時計算預警值，對所得稅隱患識別能力不高。
（五）稅務信息溝通缺乏
很多房地產企業中部門之間的溝通并不多，各部門對數據的了解僅僅停留在自己工作相關的內容，即使是正常的數據也沒有實現部門間的暢通共享。而企業所得稅稅務風險直接關系到企業的經營管理，除了經濟信息之外，經營管理中不同環節的數據信息都會影響到企業所得稅稅務風險工作的開展，因此稅務信息溝通非常重要。
二、房地產企業所得稅風險的應對措施
（一）明確房地產企業所得稅風險管理目標
企業所得稅風險防控工作并不是一朝一夕之間或者通過某一個單一的措施就能夠完成的，它是一項系統的、長時間的工作，在房地產企業發展的過程中要想穩步前行，財稅風險控制工作顯得尤為重要，需要高度重視所得稅風險管理工作的開展，將可能存在的風險系數控制到最低，有力支撐企業經濟發展。房地產企業需要根據房地產企業所具有的獨特的特點以及所得稅風險防控的需要來設計所得稅風險管理計劃，明確管理目標，系統開展所得稅管控工作。
（二）加強房地產企業所得稅風險管理基礎環境建設
房地產企業要針對日常經營管理工作出現的稅務信息建立完整的管理，明確管理權限，同時建立起科學的財務管理制度，引入專業的財務人員負責財務工作的開展，定期針對財務工作組織檢查，提升財務工作的規范性與透明性，確保所得稅申報工作的準確性。針對所得稅申報工作，無論采取哪種申報方式，都要反復開展審核，做好與稅務部門人員的溝通工作，明確申報工作的重點與難點，嚴格按照國家的相關規定進行，避免因為超時等原因影響申報的順利開展。除此之外，對于雖然不常發生但是有一點發生，將會對企業造成巨大影響的事項要及時尋求外部專家幫助，開展重大事項管理，在專家權威的指導下有效開展所得稅風險防控工作。
（三）設立房地產企業所得稅風險稅務風險預警系統
對國家稅收政策的變化要及時進行研究解讀，結合過往房地產企業所得稅風險管控工作中所面臨的風險情況樹立可能存在的各種風險因素，建立起系統的所得稅風險預警系統，科學設定預警值，并定期根據實際情況大變化進行相應的調整，確保預警系統能夠對房地產企業存在的所得稅稅務風險進行定性與定量的衡量，提前預警信息，有效采取防控措施。
