時間：2022-09-07 10:57:12
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產稅收政策，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
［關鍵詞］差別化房地產稅收；住房交易；住房價格
進入新世紀以來，我國住房價格快速上升，國家從2005年開始實施了包括稅收、信貸、土地 供應 等多種措施的房地產市場調控。其中稅收政策主要以差別化的營業稅為主，并輔以契稅、所 得稅、土地增值稅等。近年來，開始研究物業稅和房產稅為主的房地產保有環節稅的征收， 其中房產稅已在上海和重慶兩地開始試點。因此，有必要研究差別化房地產稅收政策對住房 消費的影響，對房地產市場供求關系的影響，以促進房地產市場健康穩定發展，促進國民經 濟穩定。
一、我國差別化房地產稅收政策的現狀
我國差別化房地產稅收政策表現為針對普通商品住房和非普通商品住房、不同年限的已購住 房，實施了不同的稅收政策。其中，差別化的交易稅主要為營業稅?？煞譃樗膫€階段：第一 階段為2005年6月至2006年5月，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售 房收入全額征收營業稅，個人購買普通住房超過2年的，免征，購買非普通住房的，按售房 收入減去購買房屋價款后的差額征收。第二階段為2006年6月到2008年底，進一步加大了稅 收的調控力度，對購買住房不足5年轉手交易的，全額征收營業稅，普通住房超過5年轉手交 易的免征，非普通住房的按差額征收。第三階段為2009年至2010年4月，為應對金融危機 ，對住房轉讓環節營業稅實行減免政策。個人購買普通住房超過2年轉讓免征營業稅；將個 人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按差額征收營業稅 。將個人購買非普通住房改為超過2年轉讓按差額征收營業稅；個人購買非普通住房不足2年 轉讓的，仍按全額征收。第四階段為2010年4月至今，隨2009年房價大幅上漲，又將營業稅 政策恢復到2006年的規定，并要求“發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用，要 加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策”。
差別化的住房保有稅主要是剛剛試點的房產稅。2011年1月，我國上海和重慶開始正式對部 分住房征收房產稅，從房產稅實施方案看，它不同于一般的物業稅，而是“差別化”的稅收 政策，差別化主要表現在試點期重慶只對別墅等大面積、高檔商品住房征收，對家庭自住以 外的投資性住房征收。上海對超過一定面積的新購住房進行征收。為便于操作而采取“新房 新辦法、老房老辦法”，即只對新買住房征收，具體為“本市居民家庭在本市新購且屬于該 居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房”。
二、差別化房地產稅收政策對住房消費影響的理論分析
住房消費有兩種基本方式，租賃與購買。消費者面臨的是一個選擇問題，即通過哪種方式解 決居住問題。當然對于已有住房的家庭還面臨是否購買更大面積的住房改善居住條件，或者 是否購買第二套住房作為投資性資產的選擇。消費者將會比較購房居住的成本與租房居住的 成本，當購房的居住成本小于租房居住的成本時，就會選擇購房，反之則租房。
關于住房消費的決策，一般都是基于Poterba (1992)所構造的模型，即將居住支出作為一系 列未來現金流折現的決策。在不考慮稅收的情況下，購買住房后每年支出的成本包括資金成 本、房屋維修保養成本等減去住房價格上升的收益，租賃支出主要是市場租金，當前者低于 市場租金時，住房消費選擇購房，否則選擇租房?？紤]到資金的機會成本，假定購房為全額 按揭，當然也可以按70%或80%等按揭比例分析，但在理論上不影響分析的結果。在住房市場 供求均衡時，購房居住每年支出的成本將等于市場租金。即：
R0=(r+m-g)P0[JY]（1）
其中，R0為市場租金，r為抵押貸款利率，即購買住房的資金成本，m為自有住房需要支付 的 其它費用率，如物業管理費率、維修保養費率等，g為住房價格上升，即住房的資產收益率 ，P0為住房市場價格（以單位價格表示，如每平方米價格）。
（一）引入差別化的房地產交易稅（營業稅）
第一步，我們對所有住房交易都引入營業稅，即假定所有的住房交易都要交納營業稅，稅率 為tt。理論上，按相關稅法，營業稅為主的交易稅收，應由賣方承擔，不應該影響住 房價格， 但在住房市場供給彈性不足的情況下，賣方希望將稅收加到房價上，營業稅將最終作為房價 的一部分，從“價外稅”轉變為“價內稅”。如果住房市場的短期供給完全無彈性，則增加 的營業稅會完全轉移到房價中，如果住房供給有一定的彈性，則增加的稅收將有一部分轉移 到住房價格中，則新的住房市場價格均衡為：
R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)P1[JY]（2）
其中，P1為增加稅收以后的住房價格，為稅收轉移到住房價格中的部分，取決于住房市 場的供給彈性，01，住房均衡價格會上升。
第二步，引入差別化的營業稅，如前所述，差別化的營業稅是在住房交易時，對購買住房一 定年限內再次交易的，要征收營業稅，而超過一定年限的不征稅。所以我們可以將住房分為 兩類，一類是距上次交易在規定年限內需要交稅的住房，另一類是距上次交易時間超過規定 年限不需要交稅的住房。為了便于分析，我們假定第一類為存量住房，第二類為新建住房， 這樣就形成了兩個細分的市場分別是存量住房市場與新建住房市場。則兩個市場上的住房價 格均衡為：
R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)Pused1[JY]（3）
R1=(r+m-g)Pnew1[JY]（4）
其中，P1為存量住房價格，Pnew1為新建住房價格。
理論上，由于存量住房將新征營業稅，其價格將會高于新建住房（現實中，新建住房也征收 營業稅等稅收，但其已轉化到成本中，因而不受新稅收政策的影響），人們就會增加新建住 房的購買而減少存量住房的購買，直到兩個市場上的名義價格相等，即Pused1=P new1，這樣兩個細分市 場上的住房價格都有所上升。但對于存量住房的供給者，雖然營業稅提高了名義價格，但其 實際所得仍可能低于新稅收政策實施之前的價格，因而會減少這部分住房的供應。而由于新 建住房供應有一定的彈性，供應量將會增加，這樣一個必然結果是新建住房的交易量會上升 ，存量住房的交易量下降。
當然，從住房交易的總量上看，由于住房價格的上升，購房居住的成本將會增加，人們將會 更多地選擇租房居住，減少購房消費，總的住房交易面積會減少。
所以，差別化交易稅的實施，將會減少購房數量，但在房地產市場內部，將會增加新建住房 的消費比例，減少存量住房的消費比例。
（二）引入差別化的保有稅（物業稅或房產稅）
同樣，第一步，我們在所有住房中引入保有稅，比如房產稅，稅率為住房價格的一定比例， 以tp表示，并假定對所有住房都征稅，并每年征收一次，則住房市場的住房價格均衡為：
R1=(tp+r+m-g)P1[JY]（5）
即自有住房除每年要支付購房資金成本、維修費、物業費等費率外，還要增加一項房產稅率 tp 。
從均衡價格的變化看，房產稅的增加將起到降低房價的作用，房價變化的比例為：
可見，房價下降的比例還取決于市場上住房的供求關系。如果住房市場上的供求關系沒有變 化，即市場租金水平不變化，R0=R1，則房產稅的增加“完全”資本化到房價中，房價 下降比例等于房產稅支出占房屋總持有成本的比例。
第二步，在上述模型中引入差別化的房產稅政策，將住房分為兩類，一類為購買較小住房， 假定不征收房產稅，另一類為購買較大住房，征收房產稅，假定不同住房的價格不同，較小 住房的價格為Psmall1，較大住房的價格為Pbig1。
由于購買較小住房不征收房產稅，則較小住房的市場價格均衡為：
而購房較大住房征收房產稅，其市場價格均衡為：
在相同的條件下，隨著差別化房產稅的征收，將會使較大住房的價格下降，或者說由于使較 大住房的持有成本增加，房產稅資本化后，較大住房價格將會低于較小住房的價格（單位價 格）。
進一步，也可將這一模型運用于分析對不同家庭實施差別化物業稅。比如對已有住房的家庭 購買第二套住房征收物業稅，而對首次購買住房的家庭不征收物業稅，則理論上第二套住房 的價格將會下降，而第一套住房價格將會上升。但由于市場上的住房價格與購房套數不會存 在直接關系，只是購買第二套住房的家庭將會增加持有成本，相當于支付了一個“溢價”， 這個溢價是隱性的，不表現在購房時，而表現在實際持有住房的過程中。所以從這個角度上 ，實施差別化的物業稅，將會起到減少第二套住房的購房需求，同樣可以起到減少住房銷售 量、降低房價的作用。
如果同時考慮實施差別化的保有稅和交易稅，它們對住房價格的影響正好相反，對住房價格 的總體影響將取決于二者稅率的大小，但二者對住房交易面積的共同影響，將是減少住房交 易面積，增加租賃需求。不過在細分的市場中，對不同類型住房交易量的影響是不同的。
三、差別化房地產稅收對住房消費的實證分析
（一）數據與計量分析模型
為了檢驗差別化稅收政策對住房交易和價格的影響，我們擬對中國省和直轄市的面板數據進 行分析和實證研究，不僅可以擴大樣本量，而且可以增加自由度、減少自 變量間的多重共線性的影響。
一般的面板數據模型可表示為線性形式：
其中，住房價格理論可能受上期價格的影響，同時受稅收政策的影響，差別化的營業稅將會 提高住房價格，通貨膨脹會影響到住房的持有成本和租金水平，利率同樣增加住房持有成本 ，利率提高將可能起到降低住房價格的作用。
具體數據選用了2000年到2009年我國31個省、直轄市的新建住房交易數據進行分析，目前存 量住房的數據還沒統一口徑的統計。選用的數據主要有新建住房銷售量（salesarea）、新 建住房平均價格（price）、常住人口（population）、通貨膨脹率（CPI）、利率（I）和 營業稅（tax）。其中房地產交易數據來源于歷年中國統計年鑒和國家統計局公布的數據， 利率數據來源于中國人民銀行公布數據，營業稅根據具體的調控政策規定，設為工具變量。 其中新建住房銷售量、價格和人口數據取對數值。
為了避免偽回歸現象，我們使用了Levin、Llin&Chu（2002）的檢驗方法，對相應數據進行 了單位根檢驗，檢驗方法為帶常數項、滯后一階，發現所使用的數據均為平穩數據。
（二）實證檢驗結果及分析
從回歸結果看，影響新建住房交易量的各項因素回歸系數的符號與理論一致，其中人口與新 建住房交易量成正比，但系數顯著性不高，而在西部地區系數顯著，說明西部地區住房需求 以滿足自住為主，受人口數量的影響較大。差別化稅收對交易量的影響為正，系數為0.760 3，而且非常顯著，說明差別化稅收政策實施，人們將更多購買新建商品住房，而這一影響 在中部和西部更大。利率對交易量有顯著的負影響，利率的提高將會明顯減少住房交易量， 而該因素的影響在東、中、西部三個區域沒有明顯的差異，說明利率可以作為一個針對全 國房地產市場的調控政策。
從影響價格的因素看，新建住房交易價格明顯受稅收政策的影響，即由于差別化稅收的實施 使新建住房價格反而上升，其中差別化稅收對東部地區的影響大于全國平均水平，系數分別 為0.069和0.049，而對中部和西部地區的影響較小。同時，住房價格還明顯受上期交易價 格 的影響，說明住房價格具有“正反饋機制”，而且在全國三個區域中房價滯后一期的影響都 非常顯著。從全國看，房價受CPI的影響系數符號與理論不一致且不顯著，但在東部和中部 系數符號與理論一致。住房價格受利率的影響非常顯著，系數符號與理論也一致，即提高利 率可起到明顯抑制房價的作用，說明以貨幣政策為主的工具是調控房地產市場的重要手段。
四、結論及建議
通過以上理論與實證分析，發現差別化房地產稅收政策將可起到引導住房消費的作用。其中 差別化交易稅將能從總體上減少購房消費增加，租賃消費，在購房消費結構中將會增加新建 住房購房比例，減少存量住房購房比例，但交易稅并不能起到降低住房價格的作用。而差別 化的房產稅等保有稅的開征，在減少購房消費、增加租賃消費的同時，還可起到降低住房 價格的作用。兩種房地產稅收都可起到抑制住房投資、投機需求的作用。同時，發現利率等 貨幣政策對住房消費也起著顯著地調控作用，提高利率將會有效減少購房消費和抑制房價。
近期房地產稅收政策的頻繁調整主要目的是調控房地產市場，并起到了一定效果。但從長期 看，房地產稅收政策的穩定更加重要，房地產稅收制度的改革應作為整個財稅體制改革的組 成部分來考慮，應使用消費者形成長期的理性預期。從房地產市場調控來看，稅收政策的調 整要進一步結合住房制度改革的深化，起到優化住房供需結構，防止房價大幅波動，促進國 民經濟健康發展的作用。
主要參考文獻：
［1］ 賈 康．開征物業稅，促進房地產市場健康發展［J］．科學發展，2010(7)．
［2］ 況偉大．住房特性、物業稅與房價［J］．經濟研究，2009(4)．
［3］ 韋志超，易 綱．物業稅改革與地方公共財政［J］．經濟研究, 2006(3)．
［4］Benjamin H. Harris. The Effect of Proposed Tax Reforms on Metropol itan Housing Prices［R］.省略, April 2010.
［5］Cecil Bohanon and Stanley R. Keil. Property Tax Changes: A C ase Study of a Small Open Region［J］. The Journal of Regional Analysis & Polic y, (2000)30:2.
［6］Hsiao, Cheng. Analysis of Panel Data［M］. second edition, Cambrid ge University Press. 2003.
［7］Junghun Kim. The Welfare Effect of Property Transaction Tax［R］, P repared for the 59th IIPF congress, August 25-27, 2003.
房地產業從2003年開始,被確認為國民經濟的支柱產業,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產業的“過度非理性發展”也會產生一系列負面作用,導致一些地方政府不惜違法用地;房地產業的“過度非理性發展”加劇了人口、土地、資源環境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領域的合理消費,不利于擴內需、促消費;地方收入“房地產依賴癥”對其他產業產生資本和土地的擠出效應,使其他產業可能被忽視,因此不利于經濟結構的調整和產業優化升級,加快轉變經濟發展方式必然受到影響;大多數中央調控政策的執行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產的過度依賴讓地方政府既無力建設保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產業的地位,房價一味上漲和房地產業“一枝獨秀”的發展絕不是房地產業健康發展的模式,必須從根本上扭轉這種認識和局面。
(二)房地產稅收調控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調控方式
房地產行業具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產市場調控最重要的手段,而稅收調控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩定的稅收體系更有利于行業的健康發展。
在對房地產市場可以采取的常用調控政策中,稅收調控具有明顯的優勢。因為金融、信貸等政策調控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結構性調整。因此,雖然稅收調控只是作為一種輔助手段,但在房地產調控中的作用也日益重要。就稅收調控而言,現在的問題是:當前房地產業的稅收政策,沒有一項是從房地產市場長期發展的角度出臺的。
對前一階段房地產稅收政策的梳理
(一)2005年以來房地產稅收政策的實施情況
我國的房地產稅收政策從2005年以來大致經歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應對房價偏高、增長幅度偏快等現象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應對國際金融危機影響,配合國家的擴內需、保增長、惠民生的指導方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產企業發展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調控措施盡管產生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預期的效果,國內大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應稅收政策方面也開始收緊。
(二)2008年以來國家采取的具體房地產稅收政策
2008年3月,為了支持廉租住房和經濟適用房的建設,國家減免廉租房和經濟適用房建設和運行當中涉及的有關稅收。2008年11月,為了減輕個人購房者的負擔,促進個人住房消費,將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統一下調到1%。同時還規定個人住房買賣的時候可以免征印花稅,個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規定對住房轉讓環節的營業稅暫定一年實行減免政策。規定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉讓免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅;個人購買非普通住房不足2年轉讓的,仍按其轉讓收入全額征收營業稅。這次稅收政策調整和原來執行的政策相比,調整了住房轉讓環節營業稅的征免期,同時加大了稅收優惠的力度。通過這次營業稅的政策調整可以降低住房轉讓交易成本,促進二手房市場發展,鼓勵普通住房消費。
2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產稅暫行條例》,消除了內外資企業在房產稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發財稅[2009]157號文,規定自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業稅。這次政策調整把個人購買普通住房后轉讓免征營業稅的時間從2年恢復為先前的5年,體現了政策較以前開始趨緊。
下一階段完善房地產稅收政策的建議
(一)盡早全面開征物業稅,改革現行房地產稅制和土地出讓金制度
開征物業稅主要是完善財稅制度的需要,同時對調節收入分配、優化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產投機也能起到積極的作用。至于調控房價,雖然短期內效果尚待考察,但從長遠來講增加房地產保有階段的稅負、改革現行“土地批租”制度,肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用。當務之急是需要認真研究房地產稅制改革的各項現實問題,包括房地產稅的征稅對象和納稅義務人、計稅依據、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新舊體制的銜接等具體問題,對這些問題逐一研究解決?？紤]到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業稅。我國的房地產稅收制度必須改革。中國房地產稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經成為制約房地產市場健康發展的重要原因之一。2010年“兩會”期間,有委員提出房地產稅費涉及12種稅,50項費,一套房合計征收62項各種稅費,這也是高房價的原因之一。
(二)調整房屋租賃稅負,大力發展房屋租賃市場
理論上,物業稅的納稅義務人應該是房產的所有人即業主,但業主會不會把此稅轉嫁給租戶?事實上,從香港的情況來看,業主普遍會把物業稅轉嫁到租客身上。租戶除承擔租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現,必須調整房屋租賃時的稅負,降低租賃成本,活躍房屋租賃市場。我國稅法規定個人出租住房要征收六稅一費,不僅稅種多、稅負重,而且在實際征管中偷逃稅款的現象十分嚴重。建議統一稅率,對普通住宅個人住房租賃統一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。
關鍵詞：房地產市場；稅收政策；對策建議
中圖分類號：F29
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2011）06-0186-01
近年來，我國房地產行業已經成為國民經濟發展中的支柱產業。由于房地產行業本身又是一個高風險的行業，通過產業鏈條，對整個國民經濟的運行產生重大影響。因此，在我國房地產市場發展迅猛的同時，我們也應該注意到我國房地產業存在的問題，并積極主動的去應對，而稅收政策應該發揮積極的作用。
1 理論分析
稅收手段是財政政策的主要手段，它是通過稅種和稅率的變動來調節社會總供給和總需求。稅收是財政收入的主要來源，稅收額等于稅基乘以稅率，而稅基與國民經濟運行的規模和速度直接相關。
如圖1所示，稅率(T)為零時，稅收(R)亦為零，隨著稅率提高，稅收逐漸增加，稅率上升到某一點T。時，稅收達到最大，這時稅率為最優稅率，如稅率繼續上升，高稅率打擊經濟主體的積極性，因而，有可能使經濟發展速度，包括經濟規模出現衰減，從而導致稅基大幅下降，這樣整個稅收總量反而減少，所以T。為稅率的臨界點。稅收首先要盡可能的做到賦稅公平，從而調動各方面的積極性，實現市場運行最大效率，稅收結構應體現國家的產業政策，按國家產業政策實行稅收傾斜，支持關鍵產業超前發展。對房地產業課稅也應找到最合理的稅率。
2 國外房地產稅收制度的經驗
目前，許多國家都建立了比較完善的房地產稅收體系，稅收制度具有“寬稅基、簡稅費、輕稅負”、“從價計稅、動靜結合、地方所有”的特點?！皩挾惢笔侵赋藢?、宗教、慈善等機構的房地產實行免稅外，其余的均要征稅。“簡稅費”是指一個國家設置的有關房地產的稅收種類相對較少，稅外收費也少。“輕稅負”是指國外房地產稅收中稅率一般都不高，如美國征收房地產稅收的50個州，稅率大約平均為1%-3%；在加拿大多倫多市物業稅稅率為1%?！皬膬r計稅”是指絕大多數發達國家是以房地產的市場價值為計稅依據，即以財產的資本價值、評估價值或租金為計稅依據，只有少數國家以土地面積和賬面價值作為房地產稅的計稅依據。“動靜結合”是指既重視對房地產保有環節的征稅(靜態稅)，如加拿大的不動產稅、波蘭的房地產稅、泰國的住房建筑稅、日本的固定資產稅、法國的房屋稅、英國的房屋財產稅、韓國的綜合土地稅、巴西的農村土地稅；又重視對房地產權屬轉移環節征稅(動態財產稅)），如意大利不動產增值稅、其它國家遺產稅與繼承稅、贈與稅、登錄稅、印花稅和公司所得稅、個人所得稅。但對權屬轉移環節實行輕稅政策，以促進房地產的開發經營，有利于房地產要素的優化配置。如美國，對房地產的擁有和使用者，每年必須繳納房地產稅，且不分對象實行統一的稅率和征管辦法，對住宅實行減免和抵扣；而在開發經營環節的稅負相對較輕，僅有交易稅和所得稅，并享有各種稅收政策的優惠?！暗胤剿小笔侵笧榱思ぐl地方政府征收房地產稅的積極性，擴大基礎設施和公用事業的投資規模，房地產稅一般作為地方稅，是地方主要的財政收入來源，一些發達國家的房地產稅收入占地方稅收的70%以上。另外，發達國家已形成了一套相對成熟的房地產稅管理辦法和配套制度，如房地產產權登記制、估價制度、計算機管理制度，并建立了相應的機構。政府特別重視房地產稅種的設立和調整對經濟、社會以及資源配置的效應，把稅收政策作為調控經濟和調節收入的重要手段之一。
3 引導我國房地產市場健康發展的稅收政策建議
3.1 減輕流轉環節稅負，提高保有環節稅負
減輕流轉環節稅負，提高保有環節稅負是解決目前房地產市場諸多問題的治本之策。稅負較多的集中在不動產保有環節，是國際社會的普遍做法。許多發達國家的地方稅收收入主要來自對房屋等不動產征稅。以英國為例，直接來自于房地產轉讓的稅收(指個人而不包括公司)僅占全國總稅收的1%-2%，而來自房地產保有的居住用不動產稅和經營性不動產稅占總稅收的30%。這樣的稅種結構極大地鼓勵了不動產的流動，減輕供給者的成本。我國如果能提高保有環節的稅收負擔，減輕流轉環節稅收負擔，則能抑制房價上漲過快，同時也可以打擊囤積房屋，占用多套房屋的行為，刺激不動產的經濟供給。
需要指出的是，將來改革不動產保有環節稅收應該是有區別的，對保有環節稅收調控應首先從空置不動產入手，而對普通居住用的不動產在很長時間里免稅。對現行空置的不動產征收比較重的保有環節的稅收，增加投機者的持有成本，減少投機收益，使整個不動產市場供給量有所增加，緩解供求矛盾和房價上漲的趨勢。對目前百姓消費居住不動產實施合理的免征額，在很長時間不應增加他們的稅負，因為他們在買房時已承受了沉重的稅負。
3.2 加快推進物業稅的改革
逐步將房地產稅收的重點由目前的對供給方征稅轉向對需求方征稅，應是下一步調控房地產的稅收政策選擇的方向。對需求方征稅也就是對保有環節征稅。我國目前雖然有房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅等保有環節的稅種，但是對個人住宅房地產的保有環節事實上沒有征稅，因此在個人占有這部分房地產時，只要不轉讓交易，仍然是零稅收成本占有房地產。所以，多占有住宅房地產以保存財富的成本就非常低。這樣，目前在交易環節設置的稅收政策和制度便無法對抑制房地產投資需求產生作用。為了促進房地產業的健康發展，必須建立和完善房地產業的稅制體系，物業稅的改革是當前首要的任務，物業稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產的市場價值，而房產的市場價值是通過房地產交易或評估得出的，因此，建立和完善我國房地產評估體系將成為物業稅征收必須面臨的一大課題，另外，物業稅計稅稅率的確定、計征時間的確定、稅收收入的使用等都是必須考慮的因素。在住宅保有環節征稅，將會進一步有利于房地產業的健康、平穩發展。
3.3 通過稅收政策抑制投機性需求
市場的投機行為助漲了房地產市場的潛在風險所以，要抑制投機性需求。首先，借鑒國外的經驗。例如，美國對不動產征收的稅收要占到其全部財產稅收入的80%。而我國在房地產保有環節涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產保有者的經濟風險，在客觀上增加了房地產投機者的需求。所以我國在抑制房地產投機需求時，國家應考慮在房地產保有環節統一征收物業稅，按房地產的面積每年付稅。為保障一般居民合理房地產消費，國家在征收物業稅時應確定一個上限，如人均25平方米可以不征收稅，超過這個上限則按累進制征稅。其次，政府應完善購房登記制度，個人購房時必須說明購房是為了自住還是用于出租，出租房屋貸款利率要高于自住房屋貸款利率。出租房屋所得租金還必須按規定納稅。同時，可以以個人為單位，限制購房面積。例如，年收入在2萬元以下的個人，購房面積不能超過25平方米，年收入在5萬元以下的個人，購房面積不能超過45平方米，年收入在10萬元以上的個人，購房面積不能超過70平方米。最后，嚴格規定金融部門向房地產貸款的比例和房地產抵押貸款融資的比率，緊縮信貸總量。嚴格審查土地使用權抵押貸款條件，降低融資比率，加大對抵押物與信用擔保方的核實力度。
參考文獻
［1］羅海平.“房地產泡沫”的形成與防控［J］.經濟導刊，2008，(1).
［2］張睿.法國的房地產稅收及其借鑒［J］.中國房地產，2007，(03).
［3］王陽.房地產稅制現狀及改革［J］.合作經濟與科技，2004，(24).
［4］劉淑娟.房地產稅收制度構建研究房地產稅收制度構建研究［J］.商場現代化，2008，（20）.
［5］齊超.制度本質探析［J］.吉林省教育學院學報，2008，（9）.
關鍵詞:房地產業 房地產稅收政策 長效機制 稅制改革
正確認識房地產業及稅收調控的地位
(一)房地產業健康發展需要擺正位置,堅決扭轉“房地產依賴癥”
房地產業從2003年開始,被確認為國民經濟的支柱產業,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產業的“過度非理性發展”也會產生一系列負面作用,導致一些地方政府不惜違法用地;房地產業的“過度非理性發展”加劇了人口、土地、資源環境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領域的合理消費,不利于擴內需、促消費;地方收入“房地產依賴癥”對其他產業產生資本和土地的擠出效應,使其他產業可能被忽視,因此不利于經濟結構的調整和產業優化升級,加快轉變經濟發展方式必然受到影響;大多數中央調控政策的執行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產的過度依賴讓地方政府既無力建設保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產業的地位,房價一味上漲和房地產業“一枝獨秀”的發展絕不是房地產業健康發展的模式,必須從根本上扭轉這種認識和局面。
(二)房地產稅收調控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調控方式
房地產行業具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產市場調控最重要的手段,而稅收調控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩定的稅收體系更有利于行業的健康發展。
在對房地產市場可以采取的常用調控政策中,稅收調控具有明顯的優勢。因為金融、信貸等政策調控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結構性調整。因此,雖然稅收調控只是作為一種輔助手段,但在房地產調控中的作用也日益重要。就稅收調控而言,現在的問題是:當前房地產業的稅收政策,沒有一項是從房地產市場長期發展的角度出臺的。
對前一階段房地產稅收政策的梳理
(一)2005年以來房地產稅收政策的實施情況
我國的房地產稅收政策從2005年以來大致經歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應對房價偏高、增長幅度偏快等現象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應對國際金融危機影響,配合國家的擴內需、保增長、惠民生的指導方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產企業發展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調控措施盡管產生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預期的效果,國內大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應稅收政策方面也開始收緊。
(二)2008年以來國家采取的具體房地產稅收政策
2008年3月,為了支持廉租住房和經濟適用房的建設,國家減免廉租房和經濟適用房建設和運行當中涉及的有關稅收。2008年11月,為了減輕個人購房者的負擔,促進個人住房消費,將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統一下調到1%。同時還規定個人住房買賣的時候可以免征印花稅,個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規定對住房轉讓環節的營業稅暫定一年實行減免政策。規定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉讓免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅;個人購買非普通住房不足2年轉讓的,仍按其轉讓收入全額征收營業稅。這次稅收政策調整和原來執行的政策相比,調整了住房轉讓環節營業稅的征免期,同時加大了稅收優惠的力度。通過這次營業稅的政策調整可以降低住房轉讓交易成本,促進二手房市場發展,鼓勵普通住房消費。
2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產稅暫行條例》,消除了內外資企業在房產稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發財稅[2009]157號文,規定自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業稅。這次政策調整把個人購買普通住房后轉讓免征營業稅的時間從2年恢復為先前的5年,體現了政策較以前開始趨緊。
下一階段完善房地產稅收政策的建議
(一)盡早全面開征物業稅,改革現行房地產稅制和土地出讓金制度
開征物業稅主要是完善財稅制度的需要,同時對調節收入分配、優化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產投機也能起到積極的作用。至于調控房價,雖然短期內效果尚待考察,但從長遠來講增加房地產保有階段的稅負、改革現行“土地批租”制度,肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用。當務之急是需要認真研究房地產稅制改革的各項現實問題,包括房地產稅的征稅對象和納稅義務人、計稅依據、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新舊體制的銜接等具體問題,對這些問題逐一研究解決。考慮到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業稅。我國的房地產稅收制度必須改革。中國房地產稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經成為制約房地產市場健康發展的重要原因之一。2010年“兩會”期間,有委員提出房地產稅費涉及12種稅,50項費,一套房合計征收62項各種稅費,這也是高房價的原因之一。
(二)調整房屋租賃稅負,大力發展房屋租賃市場
理論上,物業稅的納稅義務人應該是房產的所有人即業主,但業主會不會把此稅轉嫁給租戶?事實上,從香港的情況來看,業主普遍會把物業稅轉嫁到租客身上。租戶除承擔租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現,必須調整房屋租賃時的稅負,降低租賃成本,活躍房屋租賃市場。我國稅法規定個人出租住房要征收六稅一費,不僅稅種多、稅負重,而且在實際征管中偷逃稅款的現象十分嚴重。建議統一稅率,對普通住宅個人住房租
賃統一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究開征遺產稅和贈與稅,以配合物業稅的征收
從世界各國財產稅征收的情況來看,大多都會配以完善的遺產稅和贈與稅以使財產稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產征收遺產稅,這樣可以有效降低房產的長期收益預期。聯系到我國的實際,如果征收大額的遺產稅,在一定程度上肯定會降低富人購置固定資產的原動機。那么相應就應該能起到降低需求的作用,從而起到影響房價的作用。
參考文獻:
1.國務院辦公廳.關于促進房地產市場平穩健康發展的通知,2010(1)
2.陳真誠.不表態不代表物業稅不會開征.法制日報,2010(2)
關鍵詞：稅收杠桿；房產稅；供求平衡；宏觀調控
abstract: the tax revenue method has been playing the positive role in the government macroeconomic regulation and control real estate market's measure. the government through the use tax preference, the high tax rate and so on many kinds of ways has the influence to the real estate market, and attacks to the illegal real estate business's congenial behavior, gives preferential benefit to or the subsidy to the low income home-buyer, thus the balanced real estate market's supply and demand is contradictory, avoids the adverse effect which as far as possible the real estate froth brings. this article from uses for reference overseas embarks using the tax revenue method regulation real estate market experience, hoped that can consummate our country real estate market for the government the decision-making to provide some references.
key word: tax revenue release lever; property tax; balance between supply and demand; macroeconomic regulation and control
前言
就發展歷程來看，我國房地產市場發展至今不過短短的十幾年，已初步建立了房地產稅收體系。房地產稅收促進了房地產業的健康發展，在完善稅制、發揮稅收聚財功能、進一步發揮稅收經濟杠桿作用、保護和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產市場還處于發展階段，房地產稅收體系中有許多不完善的地方，嚴重影響和阻礙了房地產業的健康發展。國外成功的調控經驗和先進的措施對于我國政府進一步完善房地產市場宏觀調控體系，無疑是值得借鑒和學習的。
一、國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法
各國對利用稅收手段調控房地產市場均有自己的觀點和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來其共性主要體現在以下幾個方面：一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產市場中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的；二是為確保房地產市場的和諧發展，對房地產市場的稅收調控政策主要分為兩個層面：對供給的掌控與對需求的調控。其中大多數國家主要致力于在需求的調控方面做文章。如果單純從供給方面調控，勢必進一步加劇供求關系的扭曲，客觀上增加需求方對價格上漲的預期，實際的結果便是房地產價格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎上，發揮稅收政策對需求的調控就顯得極為必要。
（一）以高額稅率對房地產行業進行征稅，有效抑制房地產市場的投機行為
房地產市場價格持續攀升，與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異?，F象，主要是房地產投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產行業內的投機行為。如在法國，購房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導致了長期以來法國人不把房地產市場視為投資或財產保值的重要領域；二是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。如韓國的做法是，從2007年起，將對出售第二套房產的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本；三是對房地產保有環節征收高稅。例如，美國對不動產征收的稅收要占到其全部財產稅收入的80％。而我國在房地產保有環節涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產保有者的經濟風險，在客觀上增加了房地產投機者的需求。
（二）對低收入購房者給予稅收方面的優惠或補貼
房地產市場價格的持續升溫，導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產市場的供求矛盾，平衡供求關系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優惠或出臺了各種補貼方案：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據這項法令,聯邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業主可在10年內每年接受個人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時,符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策；二是實施廉租房制度，運用各級稅收對廉租房進行補貼。如法國政府規定，各大城市必須建設一定數量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少，房價因此處于穩定狀態。除此之外，政府還長期運用稅收推行租房補貼等福利制度，社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府相關的稅收補貼，而建造廉租房的房地產企業也可獲得中央政府在稅收方面的優惠或補貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國，多年來，政府投入了巨額資金，大規模興建了許多“福利住房”，很好的滿足了市場尤其是低收入階層對“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預算絕大部分都來自于國家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國家，政府利用稅款建造福利住房已經是家常便飯。
（三）充分運用稅收杠桿促進住宅業的發展。雖然各國政府施行的具體措施不同，但均對從事開發廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調控房價的商業行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業主,還可減免地方稅、財產稅等。三是對出租房屋的業主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。如美國按照現行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價與購入價的差價收入不超過25萬美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國房價一直比較平穩,售房差價收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費者的居住條件,同時也活躍了房地產市場,擴大了國內的有效需求,推動了國內經濟的快速發展。
（四）設計差別性稅收政策體系，即對房地產所有權轉讓環節區分有償和無償，并考慮實際占有權屬時間長短征稅。這雖然不能從根本上完全區分正常房產需求和投機性房地產需求，但可以在相當程度上實現二者在稅收政策上的差別性對待，保護合理的理性需求，增加投機性需求的交易成本。
從國際稅收實踐來看，當房地產發生買賣等有償轉讓時，大多數國家都規定應對轉讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國實行15%到34%的累進稅率。意大利將從買入到轉讓時的價格上漲部分作為稅基，按照價格增長幅度采用累進制，按5%至30%的稅率征收不動產增值稅。
（五）針對房地產市場征收不動產稅、財產稅，以防止房地產市場中的商業活動出現欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動產稅，是對土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據為不動產的評估價值。不動產又可分為三種類型：一是將土地、房屋和有關建筑物、機械以及其他固定資產綜合在一起而課征的不動產稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動產稅；二是只對土地和房屋合并征收的房地產稅，如墨西哥、波蘭的房地產稅，泰國的住宅建筑稅等；三是單獨對土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，西方多采用地價稅（主要采用估價計稅方法）。除此之外，在不征收不動產稅的國家，一般征收財產稅，如美國、英國、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國，操作辦法是將不動產與其他財產捆在一起，就納稅人在某一時點的所有財產課征一般財產稅，計稅依據是財產的評估價值。其中美國的財產稅最具代表性。當然還有定期不動產增值稅：該稅種主要是針對占有房地產超一定年限的產權所有者征收，通過對房地產的重新評估，對其增值額征收，一般為5 年期和10 年期增值稅兩種。因此，以上三種針對房地產市場的征稅有效地保證了房地產市場的健康穩定發展，避免了業主控制或低效率使用房產，刺激了交易活動，這既繁榮了房地產市場，又推動了房地產要素的優化配置，同時也打擊了房地產市場中的投機行為和非法交易行為。
二、國外利用稅收手段調控房地產市場的主要特點
從以上國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法，可以總結出其主要特點：一是大多數國家對房產和土地合一征收，適用統一的稅制；二是國外房地產稅收的征稅范圍既包括城鎮，也包括農村；三是大多數國家按房屋和土地的評估值征收房地產稅，評估價值根據房地產坐落地點、建筑結構、成新程度等因素確定，相當于市場價值的一定比例。與此相適應，大多數國家建立了比較完備的房地產評估機構和評估制度，按照一定的周期對房地產進行評估；四是大多數國家房地產稅的納稅人是房地產的所有者，或者是對所有者和使用者均課稅；五是在大多數國家房地產稅是地方政府的主要稅種，構成了地方財政收入的主要來源。
三、國外利用稅收手段調控房地產市場對我國的經驗借鑒
（一）開征“房地產轉讓收益個人所得稅”，即對有償轉讓房產產生的利潤征稅。房地產轉讓中的差別性稅收在房地產轉讓環節應針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策，這是當前稅收政策調控的力度點所在。
具體做法可以參照國外成功的經驗，對購買房產一年內的轉讓所得征收25%的所得稅，三年內的轉讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產轉讓收益個人所得稅可以在保護真實購房需求的同時，有效地抑制投機性需求，降低泡沫風險。其次是對購入未滿三年的商品住房轉讓征收5％營業稅，以及營業稅稅額7％的城建稅和3%的教育費附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因為僅僅征收營業稅的調控力度有限，而且也容易讓房地產投機需求將稅負向后轉嫁。沿海一些城市的實踐已經表明了這一點。
（二）充分利用稅收手段加強對房地產市場的宏觀調控，尤其是對那些圖謀暴利的房地產企業征稅高稅，堅決打擊各種投機行為。
眾所周知，我國房地產市場屬于暴利行業，年增長率極高。房地產廠商的一舉一動，牽動著社會上千家萬戶的心，甚至影響了滬深股市的走勢，給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對房價居高不下的抱怨，媒體對房地產泡沫的置疑，專家對房地產隱患的責問，使得征收高稅打擊房地產投機行為已經到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進經驗，開征新的統一規范的“房地產稅”，增大稅收對房地產存量的稅收調節很有必要。筆者認為，我國改革后的房地產稅其基本思路是否可作如下考慮：
1.將現行房地產保有環節的房地產稅和城市房地產稅合并，對土地、房產開征統一的房地產稅；
2.按房地產評估價值作為計稅依據，以客觀地反映房地產價值；
3.適當擴大征稅范圍，將發達地區農村納入房地產體系；
4.體現區別征收原則，對第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；
5.房地產稅應逐步發展成為地方主體稅種，因此應在法律層面上對房地產稅征收范圍、基本稅率確定、浮動幅度等方面賦予地方相應的立法和管理權限。
（三）切實利用稅收杠桿促進住宅業的發展，同時制定相關稅收政策，對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優惠或補貼。
稅收政策是國家進行產業政策調整的重要手段，是在市場經濟條件下調整產業結構、優化產業配置的有效方法，我國應當借鑒美國稅收政策中支持住宅產業發展的方法來改革我國稅收杠桿，支持我國住宅產業發展。此外，由于我國還處在經濟發展階段，存在一定的貧富差異，存在相當多的低收入者，合理地解決低收入者居住問題是關系我國經濟、社會安全的重要問題。如果通過稅收優惠政策，鼓勵老年人購房和售房,不僅能完善社會保障體系，解決老年人的居住問題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場的房源，激活樓市，促進房地產市場的繁榮。 參考文獻
[1]李蘊,朱雨可.美國房地產稅收體制對我國的啟示[j].中國房地產金融,2003(12):29-31.
[2]李進都.房地產稅收理論與實務[m].北京:中國稅務出版社,2000.
[3]鄧宏乾.中國房地產稅制研究[m].武漢:華中師范大學出版社,2000.12.
[關鍵詞]房地產稅；房產稅；改革；國際借鑒
[DOI]1013939/jcnkizgsc201643161
1房地產稅與房產稅
“房地產稅”是一個綜合性概念。一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。在我國，房地產稅包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地占用稅等。與部分發達國家相比，我國的房地產稅在地方稅收入中所占比例較小。
區別于房地產稅，對大多數的購房者來說，房產稅主要是針對住宅征收的稅收。1986年9月15日國務院正式的《中華人民共和國房產稅暫行條例》指出，房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。
房地產稅與房產稅在征稅范圍、納稅義務人和計算方法方面均有區別。在房地產稅中，直接以房地產為征稅對象的稅種有六種，包括城市房地產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地使用稅、契稅和房產稅。如城市房地產稅，其征收范圍是在城市、縣城、建制鎮和礦區的房地產，納稅義務人是在我國境內擁有房屋產權的外國僑民、外國企業和外商投資企業。城市房地產稅按年以12%的稅率依房屋折余價值計征或依租金收入計征，稅率為12%。
2011年1月27日以前，房產稅對個人所有的非營業用房產一直是免于納稅的，對營業性房產則依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為12%；而依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。自2011年1月28日始，上海和重慶兩地進行房產稅試點征收，個人住房才開始有條件地正式征稅。
2當前我國房地產稅存在的問題
從當前房地產項目的相關稅收政策看，中國房地產稅費主要集中在開發投資環節，占交易環節的比重相對偏輕，對個人占用和交易幾乎不征稅，特別要注意的是，房地產交易過程中的稅率偏低，這大大刺激了房地產行業中的投機行為。隨著經濟體制改革的深入和房地產市場的不斷完善，我國的房地產稅制與經濟發展存在矛盾。與此同時，出臺時間不同的不同稅種又造成了不同稅種之間的沖突。我國現行房地產稅收政策的缺陷表現在如下幾個方面。
21公平稅負的原則沒有得到體現
在我國現行的房地產稅制度中，公平稅負的原則并沒有得到很好的w現。一方面，內外資企業所遵循的稅制不統一；另一方面，城鄉稅制也不統一。比如，城市房地產稅針對的僅僅是外資企業，而耕地占用稅只針對內資企業；內資企業需要繳納城鎮土地使用稅，而外資企業與之相仿的則是需要繳納土地使用費。城鄉稅制的不統一主要表現在城鎮企業的房地產征稅，而農村企業的房地產不征稅上。內外稅制不統一和城鄉稅制不統一都會造成不公平競爭。
22房地產稅收政策環節分布不合理
從征稅環節來看，現行中國房地產稅收在流轉環節稅負較重，在保有環節稅負較輕，且免稅范圍較廣。相關文獻顯示，在對城鎮土地保有環節征收城鎮土地使用稅的數據中，最高稅額僅為每年每平方米30元；而在住房保有環節征收的房產稅，對非營業用房一律予以免稅；在流轉環節中，土地增值稅的征稅稅率高達30%至60%，企業還需另納企業所得稅和營業稅。由此一來，企業的稅收負擔較重，平均稅負水平達到了40%以上。流轉環節的稅負勢必最終轉嫁到消費者身上。新建商品房的價格據此提高，帶動房地產市場整體上揚，對高居不下的房價并無益處。此外，房地產保有環節稅種過少，使得土地占有成本較低，也會帶來土地閑置和土地浪費的現象。
23稅項設置欠科學
我國的房地產稅的政策目標較為分散。房地產稅稅種較多，而且各個稅種的政策目標不盡相同，房地產稅整體的政策目標較為模糊，各個稅種之間的政策目標也不協調。此外，房地產稅課稅標準不一，面積、交易價格和評估價格都在不同的情況下充當了課稅標準。這不但增加了課稅難度，也在一定程度上使稅法的技術合理性打了折扣。
在房地產業鏈條中，從開發到販售和權益轉讓環節中，或多或少地存在重復課稅的狀況。這使得房地產行業稅種較多，環節更加繁復，也是房價高居不下的原因之一。
24征稅配套設施不完善
我國目前還未有較為嚴密的財產登記制度，這大大影響了稅收征管的力度。與征稅密切相關的各種制度和政策的缺乏以及來自稅務部門部分員工的業務水平問題大大影響了稅收工作的開展。同時由于其他原因帶來的稅基侵蝕情況，稅收流失現象十分嚴重。長期以來，在地方上房地產稅并沒有得到足夠多的重視，這也一定程度上在主觀方面為房地產稅的征收帶來了阻礙。
3房地產稅的國際借鑒
成熟的房地產稅制的構建是一個漫長的過程，我國在這一方面的探索暫時沒有部分東歐國家迅速。他們在探索過程中成功與失敗的經驗和教訓都是我國在房地產稅制建設方面不可忽視的。
31課稅對象、納稅人和計稅依據
多數國家以土地和地上建筑物為房地產稅的課稅對象。納稅人的界定由于各國的產權制度不同而存在差異。部分東歐國家為適應其國家土地所有權制度，對房地產的所有權人和土地的占用者均征稅。
房地產稅既可以從量計征也可以從價計征。從量計征的計稅依據是財產數量，即土地或建筑物的面積。從量計征便于管理，不會受到市場數據缺失的限制，但同時稅收不能很好地反應市場的變化。從價計征的計稅依據是財產價值，即房地產的原值或市場價值。從價計征能夠體現稅負公平的特點，能夠從稅收中體現房地產市場的變化，但其征管難度大，對基礎數據要求高，還要求建立相應的評估機構。
32稅率的確定方式
稅率由中央政府還是地方政府制定，需要根據具體國情具體判斷。比如美國，其稅率幅度由州政府制定，但其地方政府可以在州政府規定的范圍內設定最后稅率。類似我國現有的房產稅，有的國家對不同用途的房地產設定了不同稅率，如加拿大住宅用房地產的稅率僅有商業、工業用房地產稅率的1/2。
33減免稅政策
減免稅主要針對特定房產所有權和特定財產用途的豁免。前者可以是針對國家和政府擁有的房地產，后者則可以是諸如針對教育、文化、宗教等方面的房地產。
34市場價值的評估方法、評估技術手段、評估周期
為了體現稅負公平的原則，部分國家采用從價計征的方法征收房地產稅。房地產的市場價值評估主要有3種方法：市場比較法、成本法和收益法。為完成稅收需要，實現短時間內對大量房地產的評估，從價征稅的國家通常采用批量評估的辦法，其建立了較為完善的與地理信息系統相結合的計算機批量評估系統（CAMA）。為了反映房地產市場價值的波動，各國會考慮定期或不定期重估房地產的市場價值，同時使得稅負更加公平合理。
35評估及征管機構以及爭議處理
在房地a稅的稅款核定環節，由于國情不同，世界各國對評估標準的設置并無定式。如德國，哥倫比亞，肯尼亞等國由地方制定評估標準；而英國、墨西哥等則由中央制定評估標準。各國在建立房地產稅評估征稅制度的同時，還建立起了相應的評估爭議處理機制。
4對新房地產稅的建議
41加快房地產稅制改革進程
盡管我們已經知道房地產稅改革的完成已為時不遠，但我們仍然希望新的房地產稅方案能夠早日出臺，早日發揮它應有的功用。
42科學設置房地產稅制各項要素
對國外在房地產稅探索的經驗和教訓要予以一定的重視。希望我國的房地產稅改革能夠少走彎路，不走彎路，用較小的代價就能達到預期的效果。
43對房地產稅的現存問題予以充分考慮并在新稅制中得以體現
我們希望房地產稅稅制的改革是充分的、合理的、有效的，能夠緩解當下的社會矛盾，能充分發揮其在宏觀調控方面的作用。
參考文獻：
[1]北京市地方稅務局課題組房地產稅改革的國際借鑒及建議[J].稅務研究，2005（1）
在我國房地產市場中，要充分利用好房地產市場價格和居民對房地產市場的預期以及國家的宏觀調控等這些因素，清晰地認識到這些因素對我國房地產市場的影響。在近些年以來，我國房地產市場存在很多不合理的因素，特別是房地產市場的供求和需求不平衡的現象非常普遍。當然，這其中肯定會有一些房地產市場自身的缺陷所引起的，這就需要我國對房地產市場進行經濟調節，也就是要發揮財政政策對房地產市場進行調節。加強房地產市場的監督和管控，并重視和完善相關的保障性住房條件等來規范并穩定好房地產市場。
2房地產財政稅收政策對我國房地產的影響
（一）我國房地產在不同的環節設置不同的房地產稅收政策對房地產價格和房地產稅收收益分配產生影響；其一，房地產市場開發階段的稅收政策，將會影響房地產商品的供給，有效控制投資規模和調節投資方向，其二，房地產流轉環節稅收政策，有效抑制房地產市場的投機行為。從而影響我國房地產市場的需求，政府要積極參與到市場流通環節的價值再分配，抑制投機取巧的行為。其三，要加強對房地產保有環節的財政稅收政策，從而能使得房地產市場的需求得到最為有利于的發展。使得土地資源得到最為有效的利用和配置，同樣的也使得減少土地閑置，確保土地交易的正常運行，一方面，對于房地產的增值方面，要讓政府積極參與到價值上的分配，從而得到一部分的稅收收入。對于一些轉售的住宅要及時加強對其進行征收全額營業稅，從而達到對房地產市場的降溫目的。
（二）稅收杠桿的調節作用稅收是作為經濟政策中最為常見的手段之一，是國家對國民經濟政策進行調節的重要支柱之一，由于城市土地資源的缺乏性，城市可以開發的土地并不是很多，很多的土地都是由于在土地上的上漲讓投機者有機可乘，有些土地沒有使用，這樣不僅僅造成了房地產的資源浪費，還影響到了房地產經濟的正常運行。在征收房地產稅收可以有效制止富人占有更多的土地，從而讓更多的土地資源得到開發和利用，這樣對于低收入者來說，國家更多的是給予他們稅收上的優惠，而對于一些國家亟需發展的產業，同樣的也可以采取一定的稅收政策優惠，從而可以引導房地產開發商能夠合理地進行投資行為。合理地安排房地產市場商品房。一方面國家為了能夠貫徹社會上的公平原則，可以有效地征收房地產稅收，這樣可以回收由于基礎建設投資所帶來的超值收益，有利于促進我國的當代之間的公平。
（三）加強國家稅收對房地產市場發展的保障作用通過對這些年我國的房地產市場經濟的發展，我國財政稅收政策對房地產的調控的重點放在需求上。我國的房地產市場預期從非常樂觀到謹慎，從中我們可以看出財政稅收政策對我國房地產市場的調控起到很好的效益。為了促進我國房地產市場的穩定發展，就需要國家進一步加強對房地產市場的經濟調控，并持續細化房地產稅收政策，對于一些不符合條件的房地產開發商一律不得給予相關的稅收政策優惠。同時，要加強房地產稅收政策的研究力度，逐漸引導居民能夠樹立合理和節約的消費觀念。通過這些政策經濟調節，可以對房地產市場得到穩定發展，讓房地產市場更加注重“量”的增長，這樣才能更好地促進我國房地產市場的健康穩定發展。
3我國房地產稅收對房地產市場的影響
（一）能夠有效利用稅收政策，引導我國住宅科學理性消費目前，我國很多地區的房價都在瘋漲，對此，政府要利用稅收政策加強引導住宅區的發展，要加強對房地產市場的信貸資金的回收力度，這將會使得拖欠的開發商在資金情況下，不得已將地產進行拋售，從而使得市場商品量增加，這樣可以有利于刺激房地產市場，一方面，加強稅收管理，有利于維護國家的利益，通過這樣的措施可以將現有的房地產進行拋售，降低市場上的房地產價格。在另外一方面，房價過高和居民收入過低這些都是現在市場交易之間存在的根本矛盾。市場交易方面是通過貨幣為媒介，一旦居民的收入過低，這就必然會造成購買力降低，需求量減少，進而造成交易量下降，所以想要刺激當前的房地產市場，就必須要不斷提高居民的工資，這是活躍房地產市場的最有效途徑。
（二）不斷加強和完善稅收制度，增強房地產市場監管力度要進一步加強和規范房地產市場，就必須要改進物業稅，讓其進行實際運行，在目前，我國的物業稅的設置上必須要以國家國情為基礎，首先，物業稅稅率的設置上也應該要有所區別。在我國城市中有些高收入人群和低收入人群，為了更好地發展物業稅的調節功能，要切實根據不同的人群的經濟能力，我們要對此進行分區設置，甚至是要加強對一些低收入的人群實行稅收的減少，其次要加強對一些低收入者實行稅收的減免。同時要為了適應我國的國情，要發展和規范好我國房地產評估市場，在整個的物業稅的階段，要能加強對房地產的評估體系，這同時又給我國的房地產市場提出更高的要求。其次，要加強和完善房地產稅收的配套制度和政策。強化房地產產權的登記制度，要查清楚城市土地利用狀況，改變分塊管理的狀況，盡量實現房屋和土地產權證書合一制度，理清管理關系，從而避免房地產私下交易，并不斷增強我國房地產市場評估體系，在稅務管理部門要能夠加強評稅機構和專職評稅和房管制度，從而建立一整套的房地產市場管理機制。
（三）制定和完善稅法制度法律是人們的行為規范，是政策和制度實施的根本性保障，政策和制度的完善，如果沒有法律的支持，將會對房地產經濟的管理，而在房地產市場政策和制度的實施，更需要稅法制度的保障，因此在稅收這種關乎國家發展的重大問題上，必須設立和完善與其相關的房地產法律，并嚴格實施稅法，做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究。筆者在對我國的房地產稅收法進行研讀的過程中，發現我國現在的稅收法較為以往，因此我們在完善稅收法律的同時，必須更注重完善其違法懲戒措施，使得稅收法律研究的成果，能真正作用到稅收中來，為我國稅收的進步和發展提供更為堅實的法律保障，為我國社會主義市場經濟的科學有序運行提供抱枕，也促使我國的房地產市場經濟能夠在一個平穩的環境中得到最為快速的發展。
4結語
為貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（[2005]26號），進一步加強房地產稅收征管，促進房地產市場的健康發展，現將有關事項及要求通知如下：
一、各級地方稅務、財政部門和房地產管理部門，要認真貫徹執行房地產稅收有關法律、法規和政策規定，建立和完善信息共享、情況通報制度，加強部門間的協作配合。各級地方稅務、財政部門要切實加強房地產稅收征管，并主動與當地的房地產管理部門取得聯系；房地產管理部門要積極配合。
二、2005年5月31日以前，各地要根據[2005]26號文件規定，公布本地區享受優惠政策的普通住房標準（以下簡稱普通住房）。其中，住房平均交易價格，是指報告期內同級別土地上住房交易的平均價格，經加權平均后形成的住房綜合平均價格。由市、縣房地產管理部門會同有關部門測算，報當地人民政府確定，每半年公布一次。各級別土地上住房平均交易價格的測算，依據房地產市場信息系統生成數據；沒有建立房地產市場信息系統的，依據房地產交易登記管理系統生成數據。
對單位或個人將購買住房對外銷售的，市、縣房地產管理部門應在辦理房屋權屬登記的當月，向同級地方稅務、財政部門提供權屬登記房屋的坐落、產權人、房屋面積、成交價格等信息。
市、縣規劃管理部門要將已批準的容積率在1.0以下的住宅項目清單，一次性提供給同級地方稅務、財政部門。新批住宅項目中容積率在1.0以下的，按月提供。
地方稅務、財政部門要將當月房地產稅收征管的有關信息向市、縣房地產管理部門提供。
各級地方稅務、財政部門從房地產管理部門獲得的房地產交易登記資料，只能用于征稅之目的，并有責任予以保密。違反規定的，要追究責任。
三、各級地方稅務、財政部門要嚴格執行調整后的個人住房管業稅稅收政策。
（一）2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業稅。
（二）2005年6月1日后，個人將購買超過2年（含2年）的符合當地公布的普通住房標準的住房對外銷售，應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。地方稅務部門應根據當地公布的普通住房標準，利用房地產管理部門和規劃管理部門提供的相關信息，對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免征營業稅。
（三）2005年6月1日后，個人將購買超過2年（含2年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經審核不符合規定條件的，一律按非普通住房的有關營業稅政策征收營業稅。
（四）個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。
（五）個人對外銷售住房，應持依法取得的房屋權屬證書，并到地方稅務部門申請開具發票。
（六）對個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，在向地方稅務部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證。
（七）各級地方稅務、財政部門要嚴格執行稅收政策，對不符合規定條件的個人對外銷售住房，不得減免營業稅，確保調整后的營業稅政策落實到位；對個人承受不享受優惠政策的住房。不得減免契稅。對擅自變通政策、違反規定對不符合規定條件的個人住房給予稅收優惠，影響調整后的稅收政策落實的，要追究當事人的責任。對政策執行中出現的問題和有關情況，應及時上報國家稅務總局。
四、各級地方稅務、財政部門要充分利用房地產交易與權屬登記信息，加強房地產稅收管理。要建立、健全房地產稅收稅源登記檔案和稅源數據庫，并根據變化情況及時更新稅源登記檔案和稅源數據庫的信息；要定期將從房地產管理部門取得的權屬登記資料等信息，與房地產稅收征管信息進行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時查補稅款。
各級地方稅務、財政部門在房地產稅收征管工作中，如發現納稅人未進行權屬登記的，應及時將有關信息告知當地房地產管理部門，以便房地產管理部門加強房地產權屬管理。
五、各級地方稅務、財政部門和房地產管理部門要積極協商，創造條件，在房地產交易和權屬登記等場所，設立房地產稅收征收窗口，方便納稅人。
六、市、縣房地產管理部門在辦理房地產權屬登記時，應嚴格按照《中華人民共和國契稅暫行條例》、中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定，要求出具完稅（或減免）憑證；對于未出具完稅（或減免）憑證的，房地產管理部門不得辦理權屬登記。
七、各級地方稅務、財政部門應努力改進征繳稅款的辦法，減少現金收取，逐步實現稅銀聯網、劃卡繳稅。由于種種原因，仍需收取現金稅款的，應規范解繳程序，加強安全管理。
八、對于房地產管理部門配合稅收管理增加的支出，地方財稅部門應給予必要的經費支持。
關鍵詞：房地產稅 改革 優化
一、我國房地產企業稅收制度概述
房地產稅也稱不動產稅，在性質上屬于集合概念，它是指房地產持有人在保有和流轉兩個環節上所設計的稅種總稱。一般來講，房地產稅屬于財產稅，是對房屋所有人所征稅收的統稱。從法律角度來講，房地產稅收制度不屬于稅收概念，而是從行業角度出發的稅收制度。按照征收對象的性質，房地產稅收分為直接稅和間接稅，包括營業稅、城建稅、耕地占用稅、固定資產投資方向調節稅、教育費附加稅、印花稅、土地使用稅、土地增值稅、所得稅、契稅等稅種，而房地產稅收體系就是由這些稅種組成的。
具體來說，房地產稅稅收體系分為兩大類，一類是直接針對房地產而征收的財產稅，包括房產稅、土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、契稅及固定資產投資方向調節稅。另一類是開征與房地產有關的所得稅和流轉稅，包括營業稅、所得稅及城市維護建設稅?？梢哉f，目前我國的房地產稅收制度處于一個龐雜混亂的局面，因此，為了使稅收制度盡快與我國經濟發展形勢相匹配，就必須對當前的房地產企業稅收制度進行改革和優化。
二、我國房地產企業稅收制度存在的問題
（一）稅負不公平
各國在房地產稅征收上普遍采用“重流轉，輕保有”的做法，目的在于抑制房地產行業過熱發展，防止房地產出現投機現象，以引導房地產企業朝著健康蓬勃方向發展?；诖?，長期以來我國也奉行“重流轉，輕保有”原則，并把它作為我國稅收立法的一項重要政策。然而，縱觀我國目前過熱的、炒作嚴重的、投機現象頻發的房地產市場，不難看出這一稅收政策在實踐中的作用微乎其微，沒有起到調節房地產市場的應有作用。考察發現，出現這種狀況的原因有以下兩點。
第一，房地產交易環節稅負過重產生“鎖定效應”，鎖定效應為美國經濟學家魯薩所創，指“資產因價格下降而使資產所有者不能出售其資產”。鎖定效應使得房產所有者囤積房產等待房價上漲時伺機出售，使得房價處于惡性循環狀態，長期居高不下。第二，我國房地產保有稅負過輕，導致房地產持有者長時間等待房價上升再行出售，而不必擔心負擔一筆不小的房產保有稅。
（二）計稅依據不合理
目前，我國的房地產計稅分為房產計稅與從價計稅。從價計稅按照房產的原值一次減去一成到三成的余值后再乘以百分之一左右的稅率來進行納稅，這是一種折中計稅方式，依據的是過去的成本，不能體現出房產的實際市場價值。這種計算方式也沒有把房屋的損耗和未來升值因素考慮在內，直接導致與房產的市場價格有了一定的差距，而使房產稅不能隨著房產價值的上升而提高。同時，考慮不同時期房屋建造成本也是必要的，因為他的建造成本和應承擔的稅負是有差別的。一般情況下，先建成的房屋成本會低于后建房屋成本，這樣以來，后建成的房屋就會比先建成的房屋多承受一些房產稅，而使得房地產交易積極性受到一定程度的影響，造成資源流通的滯緩。從租計征的房產稅是根據房產的租金收入來乘以一定的稅率進行征稅， 房屋的租金往往是根據市場租賃的行情進行設定的， 這與歷史成本計稅的方式相比有了顯著的提高。
（三）稅收結構嚴重不合理
根據房地產從開發到出售的過程，房地產稅的征收環節可以分為三部分，分別為開發環節、流通環節和保有環節。從稅法相關規定來看，目前我國對房地產的開發環節和預售環節征稅的稅點是比較低的，這在一定程度上有利于激發房產商開發房地產的積極性，并且給房地產開發企業提供了政策支持和創造了良好的外部投資環境。但是，我國在房地產流通環節上則廣泛征稅。如營業稅、房產稅、印花稅、契稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加等稅種，如此沉重的稅負自然不會是房產開發商承擔，最終還是會轉嫁到廣大的消費者手中，增加買房者的負擔，導致房地產行業的二級市場一直處于低迷發展狀態。在保有環節上更是存在稅收執法力度不夠的問題，對大量的住宅房根本沒有進行征稅。
（四）房屋產權信息不完備，房產稅難以實施
雖然我國已經制定了房屋產權登記制度，但是存在一定的問題與不足之處。土地登記屬于土地管理部門管理范圍，而房產登記屬于房地產管理機關管理范疇，這就不利于當事人進行查閱登記以獲取全面、有效的交易信息，同時也不利于對民眾產權的保護。在房屋產權信息難以共享的情況下，很難完成國家的宏觀調控目標，同時也進一步加劇了炒房、投機行為的開展，加劇了尋租及腐敗行為。房屋及其他的不動產信息是一種公共信息，并不屬于某一特定的部門，任何單位及個人都沒有拒絕民眾進行查詢的權利。相關部門并沒有利用當今發達的信息技術，使信息達到共享的程度，也使得公眾難以對房地產信息進行有效查詢。
三、我國房地產企業稅收制度改革與優化的措施
（一）嚴格征稅，實現稅收的公平最大化
據相關調查表明，我國偷稅、逃稅現象較為嚴重。為了維護稅法的權威和實現稅負的公平化，我國在稅收改革中應當采取多種措施對偷稅、逃稅的企業進行嚴厲打擊。對偷稅、逃稅的打擊治理，不僅有利于保證國家尊嚴不被踐踏，維護國家財政穩定，也有利于稅負承擔者公平平等地在房地產市場立足。為了確保稅收政策的有效推行，就需要在稅收立法和稅收執法、司法方面加大力度。
首先，在稅收立法上要加強對逃稅、偷稅企業的懲處力度，此項政策不僅達到警示其他房地產企業的效用，而且也為稅收執法機關、稅收司法機關提供了強有力的法律依據；其次，應該建立一支專業素質強硬、作風正派、工作能力出眾的稅收執法隊伍，對于房地產企業偷稅、逃稅現象，發現一起，快速嚴肅處理一起，絕不手下留情、法外開恩；最后，建立獨立的稅收司法審判庭，專門處理與稅收有關的案件，以達到專業化、效率高的效果。
（二）確定合理的計稅依據
考察國際通行計稅依據，房地產稅收主要有市場價值、租金價值、樓場的價值等計稅依據，按評估價值征稅是西方國家房地產稅法中一條非常重要的原則，評估機制征稅能客觀地反映房地產稅制存在的計稅依據不合理的問題，使多占有不動產的納稅人多繳稅，少占有不動產的少繳稅，確保房地產主體公平地承擔稅負。目前，我國應該結束現有的房產稅從價、從租、從量計算計稅依據的混亂局面，借鑒國際經驗按照評估價值計稅，確保稅負公平。這種計稅依據可以克服其他類型計稅依據的缺陷，使它在“交易證據多、便于誠信納稅、稅收富有彈性”等特點下指導房地產價值評估。
（三）優化房地產稅收機構
如前所述，我國房地產稅收主要集中在房地產流通環節，而開發環節和保有環節稅負承擔很弱，這樣一來就使得房產流通環節因承擔沉重的稅負而阻礙房地產流通市場的繁榮發展，也阻礙了我國房地產稅收制度的發展。房地產保有環節應該成為征稅的重點，因為這個環節已經到了房產交易的末端，征稅對象比較穩定，也不會出現轉嫁稅負的現象，因此便于稅務機關的監督與管理。對于流通環節應該進行大力改革，減輕流通環節的稅負，減少一些征稅名目，以此加快房地產流通速度，繁榮房地產交易市場。
（四）健全和完善房地產稅征收配套機制
為了增強征收房地產稅的實效性，就要逐漸建立財產登記的實名制，并且在強化房地產產權登記方面，就要做到查明土地的位置及面積，加快實現房屋與土地產權證書的統一化進程，避免房地產的私下交易和打擊房地產市場的尋租、腐敗等違法行為。還要建立和完善房地產評價機制，建立起一套高效實用的房地產評估機構，培養一批經驗豐富、專業化程度強的評價人員，使民眾參與房地產市場交易時，能夠得到有效信息，少走歪路。
四、結語
隨著市場經濟的不斷深入發展，我國房地產企業稅收制度已經顯示出越來越多的弊端，為了滿足市場經濟發展的需要，以及發揮房地產稅對收入的調節功能，當前，我國應該著力于房地產企業稅收制度的改革與優化，強化國家對房地產稅征收的宏觀調控力，使房地產稅發揮出應有的作用。
參考文獻：
[1]馬國強，李晶.房產稅改革的目標與階段性[J]. 改革，2011（02）
[2]蓋兵.淺談目前房地產稅收存在的一些問題及其對策[J].中國房地產業，2011（03）
[3]葛星星.有關我國現行房地產稅收制度改革的思考[J].中國集體經濟，2010（09）
寫此文之前的一個月，沈克明先生剛剛在美國做完心臟手術。在調養恢復期的他，通過網絡瀏覽到中國關于開征物業稅的討論，寫出了這篇有關美國地產稅的文章。我們敬重沈克明先生遠在海外、心系祖國的一片赤子之心。在刊發本文時，《新財經》全體同仁向沈克明先生表示由衷的感謝。
近兩年，國內要開征物業稅的說法被媒體炒得沸沸揚揚，擁有房產的老百姓心里都有點緊張――稅多就意味著個人收入將減少。
物業稅在中國是否應該立即征收？向哪些人征收？這個問題需要謹慎考慮。
稅收的尺度是社會安定的平衡器。
衣食住行都要交稅
在美國，許多學生在選擇專業時，挑選的是財會專業，因為讀財會專業的人是永遠不會失業的。
美國的稅收條例與政策是全世界最復雜的。賺錢就要交稅，多賺就要多交稅。單身漢工資的1/3要交稅。如果有人中了1000萬元彩票，要交450萬元的稅。花錢購物也要交稅，多花就要多交稅。有國內的朋友到了紐約，去餐館吃飯，點了100美元的菜肴，付費時要付108.75美元。8.75%是紐約市的消費稅（各州的消費稅是不一樣的）,除了買衣、吃飯要交稅外，網絡下載、健身鍛煉、禮車服務、沙發清洗、停車、商品運輸、浴場曬太陽、刺青……等等，都要交稅。
地產稅的情況也很復雜，各州不一。
美國的土地是私有的，所以,政府要向擁有房子與土地的人征收地產稅。
在紐約市，只有33%的居民擁有自己的房子，這個比例遠遠低于全美國平均67%的房屋擁有者的數字。紐約市財政局每年根據房屋的價值，按比例向房東發出地產稅賬單，分月交付。房屋的價格漲，地稅也跟著漲。房子所在的區域不同，地產稅高低也不一樣，相差懸殊。在華人較集中的皇后區，地產稅平均每年每平方米大約是20美元。150平方米的房子，每年要交的地產稅約3000美元。若在曼哈頓區，150平方米的房子大約要交8000～10000美元。
美國從增稅走向減稅
美國人說:“一生中有兩怕，一是死亡，二是稅收?！彼麄儼阉劳雠c稅收相提并論，可見美國政府的稅收政策給國民帶來很大的壓力與恐懼。
從美國的征稅歷史看，美國的稅收制度從1913年國會通過憲法第16條修正案，制訂了永久性征收個人所得稅的法律，到1939年之間，征稅對象只有5%。也就是說，在當時的美國，100人中只有5個人的所得收入要交稅。但在第二次世界大戰后，大多數美國人富裕起來，納稅人的比例上升到60%，納稅人的主體從富人擴大到中產階級。
到了20世紀70～80年代，美國政府的開支增大，于是對老百姓提高稅收。稅負壓力猛增引起加州、印第安納州等地的民眾上街示威，進行抗稅游行。美國社會出現暴力、自殺、槍殺政府官員等不安定的現象。
到了20世紀90年代，減稅成為政治人物上臺前必然要喊的口號，也是臺上政治人物的必然行動。
現在，雖然100%的在美國工作的人，只要有收入，都要交稅，但對于收入較少的勞工階層，美國政府實行免退稅政策。各種稅收政策一直圍繞著美國政治人物自保烏紗帽和社會安定在調整。
美國的地產稅減征計劃
美國的稅收制度執行至今，如果再不實行減稅、免稅政策，美國的社會一定會動蕩。布什總統一上臺，就喊“拒絕增加稅負,”提出了2.35萬億美元的減稅計劃。
2007年年初，每一個州，每一個市，在制訂財政預算時，不管是新上臺的，還是連任的官僚，紛紛提出減稅計劃。其中，占比例最大的是地產稅。
紐約市長彭博在1月17日的市情咨文中表示，從2007年7月起，紐約的房地產稅全面減免5%。這一方案要使政府每年減少7.5億美元的稅收。彭博市長表示，“整套減稅方案的目標是把錢送回社區，創造更多的工作機會，為房產業主減少負擔，讓紐約的生活與工作更有吸引力。”
新上任的紐約州長史必策在1月31日公布的紐約州預算時表示，到2010年，紐約州的地產稅要減少60億美元。從2007年4月1日起至2008年，地產稅要減少15億美元。2008年，地產稅要減少20億美元。2009年，地產稅要減少25億美元。這意味著，紐約州的一個中產階級家庭，每年可減少421～763美元的稅金。
這位新任州長表示，“近五年來，地產稅的上漲，嚴重損害了紐約州居民的利益與經濟發展。我把地產稅退還給居民，是要恢復他們的希望，是為了機會和繁榮。”
緊靠紐約的新澤西州在2007年1月29日通過的州預算中，撥出23億美元作為地產稅與租金補助計劃。大約有20萬家庭每年可節省600美元的稅金。年薪在2萬美元以下者，可獲350美元的補助。年薪在5萬美元以下者，可獲200美元。65歲以上的老人，可獲得800美元補助。
稅收政策轉向的前提是安居樂業
美國是一個超級大國，每年的國防軍事開支要4000億美元，沒有稅收，國家機器運轉不起來。美國又是一個私有制國家，政府基本上不擁有企業，政府所有的收入是靠個人所的稅、公司營業稅來維持的。
從最近美國稅收制度的改革方案中，我們可以看到，其個人所得稅、公司營業稅、貿易稅、消費稅等等都在增加，各州、市卻不約而同提出了針對地產稅的減稅計劃。
為什么？
住，是人類社會穩定的基本要素！
美國的房地產稅是根據房價來制定、調整的。在房地產價格上漲并不真正體現房產價值的時候，房屋價格的上漲與下跌，都將導致經濟動蕩，以及社會的不穩定。
在美國，一位65歲的老人，如果住在一棟祖傳的小屋里，退休收入2000美元/月，根據現有的房地產稅政策，這位老人將無法繳納房地產稅。難道政府就此便將老人的房子沒收、拍賣？將老人趕出家門？這樣做，一定會制造社會不安。
正是基于社會穩定的考慮，美國各級政府的稅收改革政策都是從房地產稅上下手，讓窮人也能夠安居樂業。
開征物業稅需要考慮周全
“老百姓擁有房子，但是沒有地產權，收什么物業稅呢？”對于中國征收物業稅的討論，很多人有此疑問與不滿。
按中國財政部的說法，物業稅改革的基本框架是，將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅，以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅?；驹瓌t是，科學預測現行房地產稅與房地產開發建設環節收費總體規模，使物業稅的總體規模與之保持基本相當。這就意味著，過去一次性征收的各種稅費，在房產保有期內分批繳納，每年作為一種針對不動產的稅進行征收。
科學預測？現在能做到嗎？
看看2007年提出的個人年所得12萬元人民幣以上自行申報納稅的執行情況，到4月10日為止，只有137.5萬人申報納稅，與預計600萬至700萬人自行申報的數目相差甚遠。這個問題說明，中國的納稅政策與體制，只考慮進入政府財政的數字（實際上中國的稅率高居全球第八位），不考慮納稅人的權利與義務，不考慮貧富差距，不考慮收入差距。例如老百姓銀行存款一律繳納20%的利息稅，這種做法完全是政府與民爭利。
曾任美國首法官的約翰?馬歇爾說：“征稅的權力事關毀滅的權力?！睘榱松鐣€定，美國的稅收制度正在對房地產稅收進行改革。而中國各項稅收制度剛剛建立，還需完善。
(西南財經大學，成都611130)
內容提要：現行房地產稅主要承栽了經濟調節和收入分配功能。未來納入地方稅系作為重要稅源的房地產稅應主要基于受益原則和資源配置功能。本文認為，受益原則和資源配置功能不僅決定了房地產稅作為地方政府重要收入來源的可持續性，同時也為地方政府轉變治理方式提供了內在激勵。
關鍵詞 ：房地產稅 受益原則 地方稅系
中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A文章編號：1672-9544( 2015 )09-0059-04
[收稿日期] 2015 -01-20
[作者簡介]陳隆近，經濟學博士，財政稅務學院副教授，主要研究方向為公共經濟學、城市和區域經濟學、公共政策。
2014年10月，財政部長樓繼偉撰文指出，新一輪稅制改革的內容之一是“加快房地產稅立法并適時推進改革……使房地產稅逐步成為地方財政持續穩定的收入來源。這一表述不僅體現了將房地產稅收入劃歸地方的明確思路，也強調了房地產稅在地方收入來源中的重要地位。2014年11月，《廣東省深化財稅體制改革率先基本建立現代財政制度總體方案》公布實施。其中“通過房地產稅等改革，使房地產稅等財產行為稅成為縣（市）級主體稅種……以增強市縣政府履行事權和支出責任的保障能力”的提法進一步突顯了房地產稅在未來地方稅系中的關鍵角色。盡管被改革方案賦予了重要使命，房地產稅還仍然不是一個法定清晰的單獨稅種。當前所謂的“房地產稅”涉及了現行的房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、企業所得稅、營業稅、個人所得稅、城市維護建設稅、契稅、印花稅等十余個稅費種類。房地產稅要統一，最大的難處或在于土地產權。本文的主旨不在于探討如何統一，而是假定在統一歸為物業稅以后，作為地方政府可持續收入來源的房地產稅應該承載何種功能，以及這樣的功能取向對于地方政府治理方式轉變的意義。
一、現行房地產稅的兩大功能取向
1998年，國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》宣布全面停止住房實物分配，逐步落實住房分配貨幣化。1999年，財政部、國家稅務總局、建設部等部門先后單獨或聯合了《關于調整房產稅和土地使用稅具體征稅范圍解釋規定的通知》《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》等文件，涉及到了房產稅、土地使用稅、土地增值稅、營業稅、契稅、個人所得稅等房地產稅種，總體體現了繁榮住宅市場和鼓勵個人購房的基調。
2005年以來，面對持續上漲的房價，中央悉數動用了包括稅收政策在內的調控手段加以干預。2005年，七部委聯合的《關于做好穩定住房價格工作的意見》明確指出，“要充分運用稅收等經濟手段調節房地產市場，加大對投機性和投資性購房等房地產交易行為的調控力度?！北热纾瑖叶悇湛偩钟?007年《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，就是試圖以土地增值稅“預征”改“清算”的方式擠壓房地產泡沫。201 1年，上海和重慶試點個人房產稅。到了2013年，北京、廣東等地甚至出臺了“嚴格按個人轉讓住房所得的20%征收個人所得稅”的嚴厲措施。
在這樣一系列的政策干預中，房地產稅實際上被賦予了兩重功能。一是抑制房地產過度投資帶來的經濟泡沫和通貨膨脹，屬于經濟調節功能。且不論房地產稅是否實際抑制了房地產過熱，在追求經濟調節功能的同時不能忽視了政策“亂棒”下的超額負擔問題。比如，在對住房轉讓征收20%個人所得稅的政令下，出現了為二套房避稅而假離婚等亂象①。僅北京市2013年前三季度的離婚登記數量就同比增長了40%⑦。這樣的房地產稅政策很難對房型、人群等精細區分，事實上是以效率和公平為代價來為經濟猛踩剎車。
對房地產的稅收調控還往往被賦予了收入分配功能，即讓富人少買房，讓窮人買得起房。在2011年1月財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部有關負責人就房產稅改革試點答記者問時就明確指出“房產稅是調節收入和財富分配的重要手段之一，征收房產稅有利于調節收入分配、縮小貧富差距③?！比欢?，即便所有的房地產稅都由富人繳納，窮人也不會自然買得起房。如果是追求收入分配功能，就應該取之于富人，而用之于窮人。至于房地產稅哪里去了，是否用于了幫助窮人安居卻并不下文。
無論曾經實現與否，房地產稅的上述兩重功能都將面臨調整。隨著房地產稅成為地方稅，卻仍要地方接棒執行應主要歸屬中央的經濟調節和收入分配功能，其成敗并不難預見。有媒體報道，地方政府對此前可能的房產稅擴容無一響應、普遍反對。這事實上已反映了房地產稅目前的功能取向與其未來作為主要地方稅種之間的內在矛盾。
作為最主要的物業稅構成，房地產稅在國外一般都由地方政府加以征管。依據多層級政府背景下的規范財政理論，涉及房地產稅的地方收支行為應主要體現增進效率的資源配置功能。如果不正視并明確房地產稅作為地方稅的這一主要功能，不僅不能達成其應有的政策效果，也將因此而遲滯我國地方稅系的全面建成。
二、受益原則下房地產稅作為地方政府收入來源的可持續性
地方稅系中的房地產稅應主要基于受益原則和資源配置功能是國外理論界和實務界的基本共識。房地產稅的資源配置功能可以表現為引導房地產開發商和購買者的行為選擇。比如，England eta1(2013)分析了美國的數據后發現，當房地產稅提高時，均衡中的住房和車庫面積也相應減小了。
為地方公共服務提供持續穩定的收入來源是房地產稅實現資源配置功能的另一表現。房地產稅收入的可持續性首先得益于其稅基流動性小于消費稅、所得稅等稅種，從而一方面減少了納稅人在資源配置上的行為扭曲，另一方面也降低了地方政府靠犧牲收入來穩固流動稅基的不菲代價(Norregaard,2013)o Alm(2011)、Doerner and Ihlanfeldt(2011)和Lutz et al(2011)的研究成果都顯示，在2006年美國相繼出現房價大跌、次貸危機、經濟蕭條之后，房地產稅相對于消費稅、所得稅等稅種更缺乏價格彈性，從而在地方收入銳減時起到了很好的穩定作用。
更為重要的是，作為物業稅之一的房地產稅在居民的稅收貢獻和服務享有之間建立起了牢固的關聯，因而集中體現了付稅的受益原則(Hamilton，1975，1976)。如果某人對某地的某種公共服務需求很大，則可以前往當地定居，并為此支付相應的房地產稅(Oates，1969)。房地產稅因此更像是居民基于地方政府在公共服務上的表現所進行的自愿付費。事實上，對于治安、消防這樣的公共服務，以房地產稅融資比按次收取使用費更具有現實操作性。
理論上講，只要一地政府比另一地政府更能提供質優價廉的公共服務，就自然有人希望遷入并心甘情愿地納稅。換句話說，只要地方政府穩定持續地提供質優價廉的公共服務，也就有持續穩定的收入進賬而不必擔心人不敷出。事實上，我們經?？吹皆趯W區房上擲以重金的家長無需知曉Tiebout(1956)模型卻正如其描繪的那樣，在受益于地方教育服務的同時，也將為轄區政府貢獻了穩定持續的房地產稅收入。
稅收“取之于民，用之于民”已是耳熟能詳的說法，但即使是在收入分配之外，兩個“民”字也有“貧”、“富”之分。在受益原則下，房地產稅將事實上集中表現為“取之于富人，用之于富人”。比如，只有收入寬裕的家庭才買得起昂貴的學區房，也才因此享受得到高水平的教育服務。此外，為了保證受益原則下成本和受益的對等，政府還可以或應當采用所謂“分區(Zoning)”措施，限制開發商在學區內修建面積過小或質量過低的住房，從而不讓低收入購房者在高水平服務上“搭便車”(Fischel，1985，1992)。
房地產稅在此遭遇的爭議實際上是受益原則下任何一種地方稅都難于避免的。對此，世界范圍內的普遍做法不是因噎廢食，而是一方面基于受益原則，充分發揮房地產稅在地方稅系中持續穩定的籌資功能，另一方面通過上級政府數額合理的一般性轉移支付來鞏固各地政府的基本財力，從而讓低收入家庭也能享有合格的公立教育等服務。
三、受益原則下房地產稅對于地方政府治理方式轉變的意義
受益原則下的房地產稅不僅是地方公共服務的融資工具，同時也提供了地方政府改善治理的激勵機制。在Tiebout(1956)所描繪的理想圖景中，居民按自己的偏好在各地之間選擇稅收貢獻與服務享有最相匹配的轄區作為住地。這一“用腳投票”的機制促使希望增加房地產稅收入的地方政府通過改善公共服務質量來提高房地產價值。Glaeser(1996)認為，如果住房需求缺乏價格彈性，房地產稅對于地方政府的激勵效應比一次性總付稅還要顯著。Fischel(2001)則指出，地方上的政策效果與地區或全國的重要區別在于支付房地產稅的居民對地方事務具有更強的關切，會更直接地向地方官員施壓，從而更好地監督了公共服務的提供效率。
在美國，絕大部分房地產稅收入被用于地方基礎教育。Hoxby(1999)對比研究了上級撥款和房地產稅自籌這兩種基礎教育的融資方式。她發現，在控制了其他影響因素后，房地產價值的升降很大程度上反映了地方基礎教育質量的高低。與上級撥款相比，房地產稅自籌在成本有效性相似的同時，克服了在基礎教育質量的直接評估中難于解決的信息不對稱難題。
在挪威，地方政府可以選擇是否開征房地產稅。這為研究房地產稅對地方治理的激勵效應提供了難得的機會。在控制了潛在的選擇性偏誤后，Borge and Ratts(2008)發現，開征了房地產稅的挪威地方政府在污水處理上的成本要低20%。類似地，Fiva and Rnning (2008)則注意到，房地產稅對于基礎教育服務質量的促進作用表現為學生們在挪威全國性考試中的成績提升。
Presbitero et al.(2014)在考察了22個經濟合作與發展組織(OECD)成員國1973年-2011年間的財政收支后發現，如果房地產稅在一國地方政府收入中的比重越高，該國越不容易出現收不抵支的情況。他們認為，房地產稅在地方稅系中的重要性與財政平衡之間的正向關系源自于房地產稅強化了地方居民密切關注地方政府收支行為的動機。
如果說“財政是國家治理的基礎和重要支柱”，那么政府的收支就不能機械地理解為只是收錢、花錢的問題。深層次的財稅改革不僅要在數額上尋求財政收入與公共服務的對等，更應該著眼于構建一套促進政府收支合理運轉的激勵機制。當前的房地產稅改革固然有充實地方政府收入的現實考慮，但房地產稅與地方公共服務提供之間的密切關聯，以及地方居民支付房地產稅時的“真實痛感”同地方政府改善治理之間的強烈激勵讓我們有理由賦予這一改革更大的期許。
四、結論
關鍵詞：德國 房地產稅制 比較 借鑒
在當前全球房地產價格持續上漲的大環境下，德國房地產市場的平穩態勢格外引人注目。雖然我國與德國在經濟制度上的具體情況有所區別，但在同為市場經濟國家，都要遵循市場經濟一般規律方面具有一致性，因此，通過分析高效運行的德國土地房地產稅制，在一定程度上可以為完善我國房地產稅制改革提供有益借鑒。
1 德國房地產稅制現狀
德國的市場經濟高度發達，其國民的高收入、高稅收和高福利是其發達的主要標志，經濟的發達尤其是國家的財政收入又是依靠稅收的強制性征收不同的稅種而實現的。而作為德國的主要稅種財產稅，現行包括土地稅、房產稅、不動產交易稅和遺產稅及贈與稅。
1.1 土地稅
土地稅屬于直接稅，納稅義務人規定為土地所有者，對所有的土地征稅，包括農村生產用地和建筑用地。此稅種名稱雖設置為“土地稅”，實際上卻是政府向國內存有地產，即土地及地面建筑物征稅。德國土地稅執行的既包括城鎮內也包括農村的寬征稅范圍，這種寬征稅符合縱向公平原則，有利于確保稅收收入來源充裕。同時，土地稅稅額依據登記的土地價值和狀態予以確定，征稅基礎為每年初按稅收評估法所確定的征稅標準，即根據土地的成交價格得出同類土地的納稅價值，一年一繳。
1.2 房產稅
房產稅也屬于地方稅，有專門的《房產稅法》。長期以來，德國政府都將房地產視為重要的剛性需求與民生需求，采取促進居民擁有住宅所有權、房產地產一體化，因此，住宅作為居民的生活必需品，在征稅時與其他類型的土地買賣和經營嚴格區別對待，對自有有自用的住宅只需要繳納房屋坐落的土地稅，不需繳納房產稅，用于出售的房地產要繳納評估價值1%～1.5%的房產稅。
1.3 不動產交易稅
不動產交易稅為地方稅，相應也存有《不動產交易稅法》。在德國，不動產交易稅以房地產買賣時的交易價格為征稅基礎，基本上是按房產價值的3.5%征收，各個聯邦州有所不同。不動產交易稅是非常重要的調節手段，政府通過此稅種，可以間接加大房地產投機炒作成本，壓縮投機者“低買高賣”的盈利空間。
1.4 遺產稅及贈與稅
納稅人為繼承人和受贈人，以所繼承或受贈的財產價額扣除與之直接相關的項目后的凈額為課稅對象，扣除規定的項目主要包括債務、喪葬費用以及法定的按不同親屬分等規定的基礎扣除額。再依據遺產繼承人與被繼承人或贈與人與被贈予人的親疏關系實行不同的全額累進稅率征收，最高稅率達到70%。
德國為保障居民住房，還采取了相應的措施保障國民住房供應。首先，在保有環節的財產稅征收以外，如果不動產通過買賣在交易過程中獲得盈利，還要繳納15%的差價盈利稅。從2009年1月1日起，對投資者的房租收入需征收25%的資本利得稅。其次，德國政府鼓通過其自有特殊合作建房機構——住宅合作社，從信貸、土地、稅收等多方面給予支持鼓勵居民合作建房、自建房，特別是在稅收方面，對合作社的所得稅、財產稅等均實行較低稅率。通過合作建房、自建房，建立起多渠道的住房供應體系，打破開發商對房屋供應的壟斷。再次，德國政府對參加住房儲蓄者給予獎勵，并根據家庭人口、收入及房租支出情況給予適當補貼，為每個家庭提供穩定房價的稅收保障，增強支付能力。最后，德國政府對地價、房價、房租實行“指導價”，各類房地產價格由獨立的房地產評估師認定，并在各地設有房地產公共評估委員會，這些機構提供的指導價具有較強的法律效力，所有的地產交易均有義務參照執行，使房價在合理的范圍內波動。對不執行者甚至要承擔刑事責任。
2 根據德國經驗對我國現行房地產稅制存在問題的基本判斷
我國的房地產稅收體系經過幾十年來不斷完善，對于調控房地產市場，實現土地資源優化配置等方面起到了十分重要的作用。但是與經驗比較完善的德國相比，我國現行房地產稅收體系還是存在一些問題：
2.1 征稅對象不完整，范圍比較狹窄
首先，房地產稅征稅對象過于狹窄，這會阻礙房地產稅收調節經濟的效果。目前我國房地產稅的征稅范圍并沒有涉及農村，而是主要面向城市、縣城以及建制鎮。對于征稅對象，國家對個人非經營性用房以及國家機關、人民團體、軍隊用房等免征房產稅、城市房地產稅以及城鎮土地使用稅，對沒有充分利用的林地、荒山實行免征城鎮土地使用稅。這樣城鄉稅制沒有統一，對象也有差異，稅負公平的原則根本沒有得到體現。
2.2 計稅依據設立得不合理
我國房地產稅種繁多且存在多個征稅標準，如面積、交易價格、投資總額、評估價格等名目都是計稅依據和課稅標準。征稅標準不一，既增加了征收房地產稅收的難度，又降低了房地產稅對市場的調節力度，違背了房地產稅設置的初衷。由于房地產稅計稅依據存在不合理性，也使得房地產稅收收入呈反向增長彈性。在許多區域的土地交易市場上，土地使用稅征收標準太低，減弱了稅收的調節能力。
2.3 輕保有、重流轉
我國目前房產稅制存在輕保有、重流轉的現象：一是在流轉環節的稅收種類較多，保有環節的稅收種類少；二是在流轉環節的稅率高，保有環節的稅率低。相關資料顯示，針對城鎮土地持有環節上所征收的土地使用稅，最高只有30元/年·平方米，而對于非營業性用房免征使用稅。目前我國還存在一種現象，那就是全國空置住房數量正在不斷的增加。2010年國家電網公司對全國六百多個城市的進行了調查，發現全國共有6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零，這些住房足足可以容納2億人居住。海南三亞商品房空置率更是高的離譜，局部地區達到90%了左右，這表明了我國房地產投機性需求的泛濫對房地產市場的健康發展帶來了沖擊，這也說明我國對保有環節征收的稅額過低，一直使住房空置率如此之高。而我國對流轉環節卻征收高達30%—60%的增值稅，這樣不同環節的征稅標準差距過大，會嚴重降低房地產稅的調節效率。
2.4 房地產稅收的目標繁多
我國房地產稅種較多，而每個房地產稅種具有不同的政策目標，且每個稅種的政策目標都專門化，所以導致整個房地產稅收體系的政策目標不明晰，各稅種之間的政策目標不協調。
除了以上所述問題之外，我國現行房地產稅制還存在稅費不清、稅收征收不公平以及稅收政策不統一等問題?，F行的房地產稅收制度存在的弊端，使得房地產稅的調節作用難以發揮效果。而且，我國現行的房地產課稅稅種在法制上并不健全。
3 借鑒德國經驗推進我國房地產稅收改革的政策建議
3.1 優化我國房地產稅收體系
3.1.1 開通并增加保有階段的稅收
根據有關學者研究，需要依照統一的計稅依據，在房地產的保有環節征收統一的房產稅。全部按價格征收，適度增加經營性房屋房地產稅收，減少非經營性房屋房地產稅收，從而促進各個稅收負擔的合理分配。與此同時，配和相應的稅收優惠政策，例如實行居民自住第一套住房免稅政策等。重要的是，如果增加房地產保有環節的稅收，使得地方政府財政收入有所增加，那么我們要認清其根本目的并不是為了抑制房地產價格，而是為了平衡地方政府財權和事權不對稱的現狀。維護稅負公平原則是保有環節增稅的首要目的，還可以降低潛在經濟風險，促進社會和諧。
3.1.2 規范并降低流轉環節的稅負
一段時間以來，社會各界對收入分配不均的問題十分的敏感，所得稅作為調節收入分配，實現收入的第二次再分配的手段為人們所熟悉。規范并降低流轉環節的稅賦，比如營業稅等，以此促進存量資源的重新優化配置；降低房屋出租所得收入稅負，逐漸取消規定的房屋出租所得12%的房產稅，改征房屋租賃綜合稅。至今為止，僅上海市已經出臺了綜合稅相關政策。對租借的私有住房收取的綜合稅為房屋出租所得的5%，對于轉租私有住房所得則減半征收綜合稅。
3.1.3 適當時機開征物業稅
當前，國際上許多市場經濟較為成熟的國家和地區都已經開始在房地產市場開征物業稅，我國也在部分地區開始試點。物業稅征收的對象是不動產，比如土地，房屋等，每年向所有者征收一定稅款，實際上是政府以其強制力，對房地產的所有者或使用者征收的用于補償政府提供公共物品和公共服務的費用.它的征收前提在于納稅人必須有房地產資產，并以資產價值作為征收物業稅的基礎，物業稅是保證地方財政穩定的關鍵性因素。
物業稅是在保有環節進行征收的稅種，可以合并房產稅等針對房地產征收的稅費，改為征收物業稅，并使物業稅征收額度大體與前面合并的稅費總額基本相等。這種一次性征收物業稅的做法，有利于公務物品和公共服務的利用程度，有利于充分調動地方政府的積極性來為百姓創造優良的生活環境，有利于為本地物業水平和價值的提升打下良好基礎，以達到增加消費力的目的。
3.2 完善房地產稅收法律法規
3.2.1 制定統一的房地產稅基本法律
目前，我國稅制不統一，實行標準不統一，計稅依據不統一，對房地產稅收的征管帶來了許多不便，容易造成稅源流失，征管不利的后果，這都與我國房地產稅收法律不健全有關。所以要盡快統一稅制，制定統一的房地產適用法律，制定一部涵蓋所有納稅主體，沒有內外資企業和國內外公民區別的新的房產稅基本法，改善稅制不統一的現狀，這對于完善我國房地產稅收相關法律具有重要意義。
3.2.2 規范房地產稅收法律體系
房地產稅收法律制度的完善，重點在于規范房地產稅收法律體系，我國法律體系還很不完善，一種稅收可能涉及幾種法律，而對于有些稅種還沒有明確的法律說明，所以需要對我國房地產稅相關的各種規章制度及暫行條列進行整理并適度調整，最終以法律的形式發文。總之，我國房地產稅收法律體系的具體設置要充分符合我國房地產市場運行特點。
參考文獻：
[1]賈康.抓緊出臺物業稅[J].城市住宅，2010（4）.
[2]李彬.探析房地產稅對房價調控的作用[J].價格理論與實踐，2010（10）.
[3]劉正山.德國：房價調控的典范[J].中國青年，2010（4）.
[4]葉檀.房地產稅能否降房價取決于政府是否有私欲[J].南方人物周刊，2010（10）.
[5]國家稅務總局財產與行為稅司.《房地產稅制與評稅實務》[M].中國稅務出版社2010年版.
