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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產規劃設計方案，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
摘要：房地產是我國市場經濟的重要組成部分，其成本控制是房地產項目管理的核心內容。本文將對影響成本控制的規劃設計、工程期限和費用的結算等因素進行分析和研究，以希望能夠為房地產開發企業對成本進行控制和科學合理政策的制定提供依據。
關鍵詞 ：房地產開發企業；成本控制；研究
一、構成房地產開發企業開發成本的因素
房地產企業開發成本的定義是房地產企業為了開發商品房所付出的全部的費用和支出的金額。其成本主要包括購買土地產生的費用、拆遷支付的費用、前期進行規劃所付出的設計費用和人力成本的耗費、建設成本、購買設備的成本以及相應配套設施的成本等，同時也包括企業為了擴大規?；蛘弑ＷC開發的順利進行向金融機構進行貸款產生的利息費用。
二、房地產開發企業在不同階段的成本控制
（一）應該在規劃設計階段控制成本
首先，在招投標過程中要防止過份低價中標的情況出現。有些施工單位或者企業為了在競爭激烈的市場經濟中勝出，并得到房地產的招標項目而故意壓低投標的價格，犧牲掉自己的當前利益，這些行為看似是有利于房地產企業，其實是投標施工企業為了獲得后續工程而實行的暫時性犧牲，有可能會使得房地產企業工程建設的質量得不到保證，因為低價中標對施工企業來說是利潤低下甚至是虧損項目，不可能保證項目的質量。因此房地產企業不能僅僅將投標企業報價的高低作為唯一的考慮因素而忽視了施工的質量，做出損害企業的品牌形象的行為。
其次，要制定具有科學性和可操作性的規劃設計方案。房地產企業的規劃設計方案的申請和審批通常需要經歷較多的程序和流程，設計方案和施工圖紙的制定需要進行修改和審核，這就直接導致成本的增加。而且工程項目的結構形式，工程項目裝修標準的制定和對工程項目的安全性和風險性的評估都將需要較多的人力和物力的投入，對資金的需求也將會隨之增加，因此一旦某個項目的審核不過關，將會產生牽一發動全身的效應，這將會導致許多的工作又需要從頭開始，造成人力資源和資金的浪費，加大企業的成本。因此房地產開發企業要制定具有科學性和可操作性的規劃設計方案，從而達到降低項目成本的目的。
最后，要選擇最優的設計方法。房地產開發企業要準備多種設計方法，并從中選擇出最優的方法進行規劃設計。可以通過招標和方案競賽等方法來縮短設計周期并優化設計方案，在設計任務書或者對投資進行估算時，應該對設計費用的金額進行預估和限定，做到有計劃的分配資金，明確資金的用途，使得資金達到優化配置。房地產開發企業還應該加強各部門間的協作，在保證質量的情況下可以同時開展多項工作，節約時間提高工作效率。這樣可以避免設計的變更導致的成本的增大。
（二）在項目施工階段控制成本
首先，要控制安全事故和工期的意外延長而產生的成本。房地產開發企業項目的順利實施離不開施工安全的保障，保障施工安全是施工企業承擔社會責任、樹立良好企業形象的基本要求。若出現人員傷亡將會傷及房地產開發企業的品牌形象并對工程進度帶來阻礙，工程質量的評選也會被降低，影響到房地產開發企業的效益。工期的意外延長將會使得項目開發的成本增加，產生疊加效應。因此房地產開發企業要做到安全生產，各個部門都要重視施工的安全性和連貫性，保證施工的順利進行。房地產開發企業還要與承包工程的施工單位定期召開會議，及時關注工程的進度并分析工期延長的原因，找到相應的解決辦法。要在保證安全生產和工程質量的前提下，使得工期與效益之間達到平衡，從而達到控制成本的目標。
再者，房地產開發企業的施工過程要以設計方案為依據。開發企業要全面理解設計方案和圖紙的要求，并按照要求進行施工，不能隨意的變更設計方案和圖紙。如果一旦改變了設計圖紙和方案的要求，就會產生一系列的連鎖反應，導致以前的建設不再符合現在的要求，放慢了施工的進度，導致施工過程中的資源浪費和成本的增加。
第三，通過施工監理，嚴格保證施工的質量和進度。施工監理是監督包工單位施工的重要手段之一。對于房地產開發企業來說，通過施工監理對施工進程進行監督是十分重要的監理環節，有些施工企業在招投標過程中通過壓低承包價來獲得承包的資格，但是該企業有可能將該工程承包給第三方來施工，此時施工監理就會幫助房地產企業把關，行使自己的監督權，杜絕有害房地產開發企業的行為發生，有助于房地產企業對成本的控制。
（三）在項目開發期間對財務費用控制成本
隨著我國出臺的土地拍賣政策不斷完善，對房地產開發企業的資金要求越來越高。房地產開發本身就是一個資金投入大，資金回收期長的行業，因此房地產開發企業在施工過程中對資金的需求量相比一般的行業對資金需求量明顯較大，因此房地產開發企業勢必需要對外進行融資，對外融資產生的費用是控制成本的重要內容之一。當前國家對房地產企業的調控手段較為嚴厲，調控程度較大，范圍較廣，直接導致房地產開發企業的成本的加大，融資渠道受到國家政策的制約，借款產生的財務成本也較大。因此房地產開發企業要嚴格控制融資帶來的財務成本，可進行多方融資，使得融資渠道多元化達到降低財務費用的目的。
三、房地產開發企業成本控制的意義
房地產企業多年以來都處于高速發展的狀態，具有高額的收益。而目前房地產開發企業由于國家政策的管制，取消了對經營性用地不正當競爭以及暗箱操作協議對土地使用權的方式，使得房地產企業走向微利時代，此時的房地產開發企業對成本的控制比戰略計劃的實施更具有意義。房地產企業要逐步向集約化經營管理方向發展，改變以往的粗放式經營管理狀態，要踏踏實實的合理有效的利用好資金，加強成本控制，為房地產開發企業的健康發展奠定基礎。
房地產開發企業作為國民經濟的重要部門，面臨嚴峻的國家宏觀政策調控和國家的政策管制，房地產開發企業要想在激烈的市場經濟競爭中要謀求發展地位，就要嚴格控制成本，以便在微小的利益空間內也能夠很好的經營和運行。房地產企業要在生產經營的不同階段對成本進行控制，從而建立起集約化的運營體系，節省成本，相對擴大利潤空間，增加企業的競爭實力。因此房地產開發企業的成本控制對企業的發展具有深遠的意義。
參考文獻:
[1]劉允延.建設工程項目成本管理[M].北京:機械工業出版社，2003.
[2]郭俊生.淺析房地產項目成本控制[J].科技資訊,2009(18).
[3]王海峰.關于股份制企業內部會計控制的思考[J].現代經濟信息，2010.
兩年以上工作經驗 |男| 25歲（1986年3月23日）
居住地：上海
電 話：139********（手機）
E-mail：
最近工作 [ 2年]
公 司：XX房地產開發有限公司
行 業：房地產開發
職 位：設計經理
最高學歷
學 歷：本科
?！I：環境藝術
學 校：北京化工大學
自我評價
本人環境藝術專業畢業，從事多年環境裝飾設計工作，經常親臨現場跟進設計配合施工，積累了豐富的實踐經驗，能獨立主持各類大型裝飾工程的設計和施工。有多年獨立掌管項目的實踐經歷和能力以及帶領團隊工作的能力?？炭嗄蛣?，勤奮學習就是我的宗旨，能夠熟練的運用3D、CAD 、PS等制圖軟件。為人謙和，易相處，工作盡職盡責。
求職意向
到崗時間： 一周之內
工作性質： 全職
希望行業： 房地產開發
目標地點： 上海
期望月薪： 面議/月
目標職能： 設計經理
工作經驗
2011/4—至今：XX房地產開發有限公司[ 2年]
所屬行業： 房地產開發
設計部 設計經理
1、組織部門工作計劃、任務、工作分配協調，與公司外部客戶、設計資源溝通協調，與權限項目的負責人簽訂設計合同；
2、負責月、年度工作報告、預算、部門激勵分配流程回報及審定；
3、組織部門資源庫、流程的建立以及人力儲備等；
4、協調業務部門關于加強大客戶服務技術管理標準及流程；
5、協調采購部門關于材料庫、價格比選標準及流程；
6、協調設計、工程建立設計、工程、監理技術規范。
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2010/3—2011/3：XX景觀設計有限公司[ 1年]
所屬行業： 景觀設計
設計部 景觀規劃設計師
1. 參與了XX公園規劃的方案設計手繪與效果圖的制作；
2. 老城區街道規劃改造方案設計與效果圖手繪及制作；
3. 交通島設計方案及效果圖的制作，小區規劃設計；
4. 完成及參與項目有別墅，復式樓，平層，會所，酒店等工裝設計。
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2008/7--2010 /2：XX家具設計有限公司 [ 1年8個月]
所屬行業： 家具/家電/工藝品/玩具/珠寶
設計部 空間規劃設計師
1. 負責部門的各項任務指標的執行、達成；
2. 負責設計方案的制作、匯報；
3. 負責設計方案現場的勘察，現場協調，信息采集、反饋等工作；
4. 參與空間規劃，設計方案的制定，跟客戶溝通。
教育經歷
2004/9 --2008 /7 北京化工大學 環境藝術 本科
證 書
2006/12 大學英語六級
2005 /12 大學英語四級
關鍵詞：房地產企業 成本管理
房地產成本管理過程中將會面臨更多的影響因素，明確其中存在的問題，根據問題的特點不斷強化解決措施的制定，是推動房地產成本管理效果不斷提升的重點，也是新時期房地產行業整體水平進一步提升的關鍵。對國民經濟水平的提升具有重要的影響。
一、房地產成本管理存在的突出問題
（一）拿地拓展階段
房地產開發主要是從拿地開始，對于房地產項目開發建設具有重要的影響。房地產開發與土地有著直接的關系，因此土地成本的大小嚴重的影響著房地產企業經濟效益以及后續項目的開展。成本管理參與到房地產企業拿地擴展過程中，是對房地產企業投資項目可行性的分析。成本管理能夠對房地產開發前期進行成本調研，預測經濟效益，并且制定可行性報告進行投資評審工作。為房地產企業開發提供數據參考。成本管理人員需要根據土地的實際情況，及時的對成本信息進行更新，做好測算工作。當前期成本調研不夠充分的時候，對后續工作的開展將會產生重大的影響。土地成本調研工作更多的是參照原有資料進行的成本數據測算。不能夠及時的發現土地成本內在信息，這樣對于是否值得投資產生影響。
（二）規劃設計階段
前期拿地擴展階段是對房地產企業計劃可行性的確定，規劃設計階段是對前期階段的延續。需要對施工計劃進行全面的制定。要保證房地產項目在市場能夠準確的定位、確認目標人群、規劃方案的制定需要對房地產行業進行深入的研究。在這個階段中對拿地擴展的方案需要進行再次判斷，并且對其進行優化調整工作。在這個過程中對后續開展的工作范圍進行劃分。依據材料的顯示，前期拿地擴展對于方案的設計影響較大，為了能夠進一步的提升房地產企業產品的經濟效益，要不斷的對初步設計進行完善，降低產品成本造價成本。重視階段性房地產成本管理的實際效果。在投資的過程中應該進行嚴格有效的控制管理，強化成本控制設計。成本控制環節的開展能夠有效的降低房地產規劃設計階段的變動，保證成本控制管理的穩定性發展。規劃設計在房地產成本管理中要充分的發揮自身的作用。
（三）成本超支
成本超支是房地產成本管理中面臨的重要方面。造成成本超支的因素有很多，情況較為復雜。目標成本是房地產企業進行工程造價管理，控制投資建設的重要參考依據。當出現設計變更的時候就會造成成本超支情況的發生。多則接近 20%，少則也在 6%左右。房地產企業對于設計變更造成的成本超支情況沒有一個明確的認識，設計變更是對施工設計的修改工作，對于工程建設的開展具有重要的影響。多數企業成本控制存在賬面成本等情況，這也是導致成本超支的重要原因。
（四）動態成本管理水平較差
為了進一步加強房地產成本管理控制需要及時有效的了解工程項目成本執行的情況，并且明確工程項目執行是否存在成本超支的情況。一旦發生成本超支并且導致風險的出現，應該及時的采取成本管理控制措施進行完善。但是房地產企業更多的將動態成本管理作為合同臺賬，這樣就不能夠反映問題發生的實質，對于變更的信息也不能夠及時的得到回應。簽訂的工程項目建設也不能夠按時完成。這種情況造成的房地產企業項目工程建設動態成本管理具有嚴重的滯后性特點。
二、完善房地產成本管理對策
（一）制定全面成本評估制度，強化調研工作的開展
成本調研工作需要各方面共同完成，主要是由成本管理部門作為主導，設計、工程等部門人員共同參與對成本進行的研究。市場的變化發展是調研工作的重要影響因素，對于調研工作應該確認目標群體、產品等位等方面。針對市場經濟效益以及技術指導等方面都要進行深入細致的調查，并且做好客觀公正的評價。將收集到的信息進行匯總，并且由市場部門對產品進行定位處理，整合各部門之間的信息進行成本測算。這是房地產企業投資建設的重要參考依據。
（二）制定多元化的設計方案
設計方案是房地產企業開展的重要方面，在設計方案的制定上應該保證建設方案與經濟增長方案相互統一的方案措施。采取多元化的成本管理能夠推動設計方案的制定，并且需要經過專家對設計方案進行綜合對比。這樣能夠保證設計方案的實用性。例如限額設計，33層高的住宅，每平米建設成本在設計階段就要限制在一個標定值之內（如2800元/平）。設計單位要按此價格開展設計，不得突破。經濟合理的設計方案能夠在一定程度上降低成本投入，對不同設計方案進行對比選擇創新較強，品質較高的設計方案。只有保證設計方案的成本經濟才能夠實現房地產成本管理水平的進一步提升。
（三）強化設計標準，控制成本差異
設計變更等情況的發生，將會增加成本管理。針對這種情況需要采取不同的方式進行完善。房地產項目工程設計的過程中設計變更較為常見。因此要對設計過程中存在的問題要進行補充，根據市場變化的情況制定統一的設計標準。設計統一標準需要根據項目品質進行及時的調整。施工現場質量問題與組織結構問題也是導致成本增加的重要原因。在房地產成本管理過程中應該對各方面進行確認，針對不同的情況制定有效的處理方式進行完善。
（四）建設成本管理信息化系統，進行動態成本管控
1、信息化系統要和企業的成本管理流程相一致
成本管理信息化系統是為了成本管理流程服務的，一定要和成本管理的權責、流程相匹配。既要保持其前瞻性，也要確保其時效性，在現有的成本管理流程上升華，而不能脫離現有成本管理流程制度。
2、成本管理信息化系統操作界面和原理應簡單易學
房地產成本管理涉及成本、合約、設計、工程甚至市場、財務等相關部門，絕不僅僅是房地產成本管理人員在使用，是一個全員參與的信息化系統。所以必須通俗易懂、成本管理的原理清晰，讓用戶能夠迅速上手。
3、成本管理信息化系統要嚴格執行，成為成本管理的必要工具
當成本管理管理軟件建設完成后，必須站在公司戰略層面進行推廣運用，杜絕流程以外的成本管理事項發生，并保證所有的成本信息和合同變更等成本事項及時準確的登記到
成本管理信息系統當中，這樣才能使得成本管理信息系統成為真正有效的成本管理工具，準確、全面地反映動態成本。
三、結束語
政府對房地產市場進行了新一輪的宏觀調控，在一定程度上限制房地產發展的同時，使房地產過熱恢復到理性本質。整體行業的回歸性使房地產銷售價格平穩，使更多的房地產企業將發展重點投入到成本管理上。通過明確自身存在的房地產成本管理突出問題，更加有效的制定對策方面使房地產企業獲取更大的經濟效益。保證房地產行業競爭優勢得到充分的發揮。對房地產成本管理中存在的突出問題進行確認，制定有效的措施給予完善。使房地產企業在面臨宏觀調控的過程中也能夠提升自身的經濟效益。
參考文獻：
[1]申廣平.房地產成本管理突出問題及對策研究[D].上海交通大學，2012
[2]許田中.房地產成本控制的突出問題及成本的精細化管理[J].會計師，2014
[3]徐惠.探討房地產成本管理和控制.現代經濟信息，2013
關鍵字： 房地產開發項目管理
中圖分類號：C93 文獻標識碼：A 文章編號：
Abstract: After the reform and opening up, China's rapid economic development, people's living standard has gradually increased; living conditions have been greatly improved. In order to adapt to the modern residence requirements, the real estate industry to speed up the pace of development. Project management in real estate development on engineering quality and economic benefits rise has important influence. Pay attention to project management link, improve the quality of modern enterprise is an important issue. Real estate project management mainly refers to the real estate project design into entity process management, including cost control, quality control, progress control management and technical support management and other elements. Mainly through the analysis of the real estate project management and general project management difference, This paper put forward the basic measures of real estate project management an important role of the project management in real estate development.
Keywords: real estate development project management
一、 房地產開發管理體制
房地產開發管理是指房地產開發企業為了較為順利完成工程項目的投資，對開發項目人員、公司財務、工程管理、銷售管理以及后勤部門進行組織和管理，這也是開發企業實現規劃管理和施工以及物業管理的前提。其中企業工程部主要是代表開發商對整個工程項目的建設進行管理，主要的內容包括與施工單位協調溝通、施工質量、進度和安全控制、合同管理、結構設計變更、報價和工程原材料采購以及庫存進行管理。企業財務部主要負責企業的資金管理‘并且定期制作企業財務狀況及經營成果的報表，主要包括建立工程項目的融資計劃，施工單位的工程款結算以及企業營業費用結算。銷售部門主要是負責企業開發產品的銷售，主要包括銷售方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。房地產開發管理的目的以及原則就是要整合企業物力、財力、人力，從而建立一系列的科學、規范的運作流程，以現代化的信息管理為依托，開發出受市場歡迎的產品，房地產開發管理的重點企業的內部經營，核心是工程項目的開發過程，具體要求是控制成本、保證質量、縮短工期以及市場創新開發運營等。
二、 房地產開發管理的主要內容
在我國房地產開發管理中主要的內容包括規劃管理、施工管理、物業管理。
2.1房地產開發規劃管理
房地產開發中規劃管理是指對規劃設計的管理，設計單位完成開發商所委托的建筑樓盤設計，重點在于對規劃成本、工程進度以及工程目標進行控制和管理。開發企業建立采用完善的規劃系統對規劃設計進行管理，規劃管理和規劃設計是相輔相成的，在規劃管理系統中提高規劃設計審查和管理水平是重要的目標。規劃管理系統與規劃設計的核心是保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通過各種審查手段，提高規劃設計管理的水平。
首先開發商對于工程項目的規劃設計要點、原則進行確定，在管理系統中輸入確定的要求要點，在規劃完成后對規劃方案進行檢驗與評估，適當的采取反饋及修正的控制方式進行調整，最終選擇最佳設計方案，其次規劃管理中應盡量減少對規劃設計工作習慣的改變。通過計算機進行規劃設計成果審查，如果規劃設計單位報送的設計方案符合系統規定的一定格式標準，規劃管理系統可以將規劃圖導入系統，與地形圖、管線圖等圖層進行指標計算、比較、進行查詢統計。審批通過的規劃圖，首先由開發商確定規劃設計的要求的原則，然后由參與設計單位開始進行規劃設計，通過進度控制和計算機審查，最終設計方案的評估、和比較確定，然后反饋到開發商，根據開發商提出的意見進行修改最終確定。
2.2房地產開發施工管理
施工管理就是對工程項目的施工建設工程進行管理。房地產開發公司一般有工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承包模式由公司根據項目特點和實際情況來確定，常見的施工承包模式有施工總承包、平行承發包模式、項目總承包模式。就我國而言，房地產的施工建設一般采用平行承包和施工總承包兩種方式，就是要么對工程的施工完全發給一個施工單位完成，要么對不同的建筑項目分別發包給不同的施工單位來完成。伴隨著建筑市場不斷的走向專業化、精細化方向的發展，對大型的工程項目和高檔的樓盤，房地產開發商應該采取項目總承包或者施工總承包的模式進行施工管理。施工總承包管理模式和某個具體有豐富施工管理經驗的施工單位簽訂施工總承包管理協議，負責整個項目的施工組織和管理。
對房地產開發企業而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的，在合理的控制成本下，以最快得速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發企業必然在施工質量的控制、進度控制以及成本控制上發揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查（包括人員資質、機械設備、材料質量、施工技術程序、施工環境）監理工作、工程款發放等等措施，開發商能夠對工程項目建設的質量、進度以及成本進行掌控。
2.3 房地產開發的物業管理
物業管理是指專業組織機構，受業主委托，按合同或契約，運用現代經營手段和修繕技術對已建物業及其業主進行管理和服務。房地產的業務管理，一般包括對房屋及附屬配套設備、設施及場地以經營方式進行管理，對房屋周圍的環境、衛生、安保、綠化、公共設施、道路養護等等實施專業化管理，并向業主提供多方面的經營服務。物業管理是為了使物業發揮最大的使用價值和經濟效益，保障舒適安全的小區環境和家居生活。在社會分工日益發展的背景下，發地產開發在規劃設計階段，通過公開、公平、公正原則招標擇優選出專業的物業管理服務公司。
三、 房地產開發項目管理的注意問題
房地產開發經營中的工程管理包括上述的規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理、顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現，因此，協調這四個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作司開發商協調重要內容。作為投資者，房地產開發商應該把可施工研究設計放在相當重要的位置上，即在規劃設計之初、規劃設計完成以及施工完成時召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業的組織者、協調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統化、專業化地完成工程項目的目標。另外在項目決策期的成本很少，但這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響，可施工性研究對工程造價的影響從規劃階段、設計階段、到施工階段、物業管理階段呈現出明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。工程的施工圖紙設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發企業和施工單位應該盡早參與到規劃設計的可施工性研究中去，而開發商更要做好前期的項目決策。
結束語：當前，由于受到我國宏觀調控政策以及市場環境變化因素的影響，這對房地產開發企業的發展來說產生一定的影響，而控制項目成本，加強項目成本控制管理的水平在現代房地產企業發展中就顯得尤為重要。
參考文獻：
[1] 凌青，淺議房地產開發企業成本管理[J].商業經濟，
【關鍵詞】：房地產規劃，開發管理，施工管理，物業管理，整合協調
前言
隨著我國房地產業市場競爭的日益加劇，房地產的開發經營與管理工作成為了企業提高市場競爭的重點。房地產的開發經營與管理是指房地產開發企業為順利完成工程項目的開發而對公司內部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，主要內容包括規劃設計管理、開發管理、項目施工管理、物業管理。為了企業的平穩發展和促進企業經濟效益的提高，企業應以完善的管理體系為基礎，運用現代化企業管理理論來開展房地產企業的開發經營與管理工作。
一、規劃設計管理
規劃設計管理就是對建筑工程規劃設計過程的管理，房地產開發商將所承包的建筑工程的規劃設計任務委托給相應的設計單位完成，必然要對建筑工程涉及的成本、進度及目標進行相應的控制和管理。房地產企業可通過建立完善的規劃管理系統來對規劃設計進行管理。
規劃管理和規劃設計的關系相當密切，規劃管理系統的建設就是為了提高對規劃設計成果的審查和管理水平。規劃管理系統與規劃設計關系的核心是：保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規劃設計管理的水平。房地產開發項目是否成功主要取決于前期的規劃設計，規劃設計的一個重要環節是要根據客戶的需要，收集他們的意見，建立起買家意見與建筑工程規劃、設計、建造之間的良好聯系。
建筑工程的規劃設計管理首先要從工程規劃設計抓起，通過對市場細致的調研，建立起多方案的經濟比較。其次是施工圖的設計，房屋產品質量得到保證的第一步是從精確的設計開始的，萬丈高樓平地起，因此，規劃設計管理的核心環節就是要選出最優的設計方案，對客戶需要的戶型、內部體系、結構功能、空間利用等都要有創新優化的設計。
二、開發管理
房地產的開發管理是指房地產開發商為了順利完成工程項目的開發而對企業內部的人事、財務及建筑工程、銷售、后勤部門進行的組織控制和管理，也是企業為成功實現規劃設計管理、項目施工管理及物業管理所采取的經營手段。
工程開發管理的主要內容是房地產開發用地規劃管理、房地產開發工程管理與房地產開發項目風險管理，這三項管理的內容在房地產開發管理中處于重要地位。房地產開發用地規劃管理包括土地使用權出讓過程中的規劃和房地產開發過程中的規劃管理。然而這一規劃管理體制的不完善導致了我國房地產開發用地規劃管理中的一系列問題，如土地開發商盲目圈地囤地嚴重、舊城改造的進展緩慢、保障性住房嚴重供應不足等。為了避免上述問題的出現，就要求房地產開發商應重新界定管理規劃體制并充分運用管理中的規劃職能，同時明確規劃管理的內容，使土地結構利用更加合理。
房地產開發工程管理也是房地產開發管理的重要工作之一，它是現代房地產開發企業管理工作的重點。房地產開發管理企業工程項目管理人員必須具有房地產開發過程各方面工作的知識基礎和經驗，然后基于這個基礎開展工程管理工作，以保障項目開發的經濟效益。
房地產開發項目風險是指房地產開發商從事房地產投資而造成的損失可能性大小。由于受房地產開發競爭對手的競爭使得市場競爭越發激烈、銀行利率升高、房地產投資風險增大等一系列因素的影響，房地產開發過程中會有開發風險的產生。因此房地產開發商要注意分析風險產生的原因，加大對房地產開發項目風險管理過程和方法的關注力度，再運用合適的方法來應對項目風險，這樣才能提高企業的效益。
三、項目施工管理
所謂項目施工管理就是對建筑工程項目施工建設過程的管理。其中質量、投資及進度管理是項目施工階段的三大控制。技術質量管理，是提高房產質量的核心環節和重點，包括施工技術管理和現場施工管理兩個方面。施工的技術質量管理，包括對施工隊伍及監理隊伍的選擇，施工材料、配件和設備的采辦，動力供應和后勤服務等方面，直接關系著施工質量和房產質量?，F場施工的技術質量管理，是確保提高房產質量的核心，在其管理過程中，應把握好三點：一是必須強化施工隊伍的質量意識；二是應不斷強化施工隊伍的技術培訓。強化施工隊伍的技術培訓，方法多種多樣，既可以采取“請進來，送出去”的形式學習，先進技術和先進經驗，也可以在施工現場扎實的普及基本知識，強化技能提高；三是強化施工現場的技術質量管理。
對房地產開發商而言，項目施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的都是在合理的施工成本下，以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目的，開發商需要通過施工資質驗證、招標投標、現場施工檢查、監理單位的監督、工程款的有序發放等措施，充分發揮施工質量控制、進度控制以及成本控制的重要作用，以達到高質量、低成本的最終目標。
四、物業管理
為了使建成后的工程設施能夠正常運行，并實現建筑設施穩定持續的增值，同時為住戶提供必要的安全、保潔、維修等服務，高質量的物業管理是必不可少的。一般說來，房地產開發商自己的物業管理公司是住宅小區或商務樓房物業管理的主要經營者。高質量的物業管理服務會成為房地產企業競爭市場的又一張王牌，而這就需要房地產企業以顧客的滿意度作為服務管理中的基本準則。為了保證高質量的物業管理，房地產企業應該以高素質的人才來建構企業的核心力量，并建立規范化的物業管理流程和制度，制定合理的物業管理費用、并實行財務透明制，創造人性化的生活空間。物業管理是房地產企業開發經營過程中的一項重要內容，是為客戶提供的長期服務，也是房地產開發企業在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務的質量同產品的質量一樣具有決定性的作用。
五、規劃設計管理、開發管理與施工管理間的相互協調與整合
房地產的開發經營與管理包括上述的規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理，如果只是單獨完成其中一項工程是遠遠不夠的，只有將這四個方面進行整合協調才能夠實現目標。因此，協調這四個管理內容之間的關系，并使之相互整合是建筑開發企業的核心工作。
房地產開發中的建筑規劃設計與施工管理的相互脫節雖然有利于各自專業化水平的提升，但是規劃設計與施工的脫節也帶來了許多嚴重問題，比如規劃設計者不了解施工工藝，從而使所設計的設計方案局限于理論指導，導致施工困難，影響了項目建設的成本和進度。為了解決這類問題，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法。可施工性分析是將施工知識和經驗應用到項目的規劃、設計、開發和現場實施中，以實現項目總體目標的最優化。在房地產開發經營管理中，設計者應根據開發商的要求規劃設計出滿足計劃目標的經濟易行的方案；項目的開發管理人員依據該方案，整合所有人力、材料、施工設備的調度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員應根據自身的施工經驗對該方案采用適當的材料和方法，在規劃設計階段對設計者給出相關建議，從而避免浪費及施工上的困難?？墒┕ば苑治鰪娬{建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是對有關的建筑工程設計內容進行討論、分析并提出改進的辦法。
許多情況下，施工單位或開發商的工程管理部門未能和設計單位溝通或達成意見上的一致，導致不少建筑工程在竣工后和開發企業的規劃設計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設計的正確施工必須要具備以下條件：
1、房地產開發商的大力支持。作為建筑工程的投資者，房地產開發商應該把可施工性研究及規劃設計的研究放在核心的位置上，定期組織工程規劃設計人員、施工人員、相關專家、協調人員召開研究會議，通過有效的溝通討論和研究，系統化、專業化地完成工程項目的目標。
2、可施工性分析的盡早實施。在工程項目開發的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠影響項目的整體成本，可施工性研究對工程成本的影響從規劃設計階段、開發階段到施工階段、物業管理階段成遞減趨勢，產生的經濟效益也逐漸減少。建筑工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發商和施工單位應該盡早將可施工性分析盡早實施，并做好前期的項目決策。
3、在建設過程中持續開展研究?？墒┕ば苑治鰪娬{在項目實施的全過程中進行系統化的研究，充分發揮研究人員的知識和經驗。另一方面，通過系統的計劃和總結，將研究過程中的經驗和教訓進行完整的紀錄并改進，將業務流程中無序的知識進行系統化的有序管理，使之成為可利用的再生資源，實現知識的共享和再利用。
六、結語
現代城市規劃的不斷進步與我國房地產市場的進一步擴大，不但加速改善了我國居民住房條件,也為房地產開發提供了巨大的發展空間。房地產開發商想要獲取長期的競爭優勢，就需要以高素質的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為基礎、運用專業化的管理模式為核心，在房地產開發經營的全過程中實行以顧客滿意度優先為宗旨的服務管理理念，不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。
參考文獻
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【2】仇慎謙．物業建設與物業管理銜接問題的研究． 中國物業管理．2002年3月．
【關鍵詞】房地產開發項目 前期成本管控
一、引言
房地產行業經過近年來的高速發展，已成為國民經濟的支柱產業之一，房地產行業競爭也日趨激烈。在國家對房地產行業進行宏觀調控的大背景下，房地產開發企業面臨嚴峻的考驗。特別是政府相關部門房產限購、抑制房價增長等政策的出臺，制約了房地產開發企業收入增長的空間。房地產開發企業想要在新形勢下立于不敗之地，成本控制成為首要任務。目前，很多房地產企業將項目施工管理階段的成本控制作為成本控制的重點，未重視項目前期成本管控。而作為前期成本構成的前期投資決策階段和規劃設計階段的成本控制對土地成本及工程造價成本的影響可達75%～90%。因此，房地產開發企業必須將項目前期成本管控放在整體成本控制的首位，從而達到降低成本，提高利潤的目的。
二、房地產開發項目前期成本構成及其風險關鍵控制點的分析
（一）房地產開發項目前期成本的構成
房地產開發項目前期成本的具體內容根據所在地區的不同有所區別，但一般而言由以下成本構成：
1.支付的土地出讓金。即當地土地部門掛牌出讓或拍賣出讓土地所收取的費用。
2.土地拆遷及安置補償費。包含青苗補償費、耕地占用稅、征地管理費、拆遷安置費等。
3.前期工程費。包含規劃設計費、勘察費、“三通一平”費或“七通一平”費。
4.其他前期費用。包含前期相關人員工資、福利費、資金利息等。
（二）房地產開發項目前期成本的風險關鍵控制點
1.面臨風險：土地購買風險、土地拆遷安置風險。
對應的風險關鍵控制點：前期投資決策階段。
土地成本支出約占到項目總成本的30%，對地塊的開發風險后期升值的評估論證和成本測算工作決定了項目的可行性。因此，前期投資決策是項目開發中最重要的階段，也是前期成本最重要的風險關鍵控制點。
2.面臨風險：設計質量風險、設計技術風險。
對應的風險關鍵控制點：規劃設計階段。
規劃設計費雖然開發項目總成本的不到1%，但在項目決策后對項目總成本的影響達75%以上，設計質量的好壞直接影響工程造價及工期長短。規劃設計階段的成本控制才能有效抓好工程造價，進而達到降低造價，節約成本的成本管理目標。規劃設計階段也成為開發項目前期成本的風險關鍵控制點。
三、房地產開發項目前期成本管控的方法和措施
（一）開發項目前期投資決策階段的成本管控方法和措施
前期投資決策是對開發項目的總體策劃，此階段作出的前期定位策劃、可行性分析及投資估算直接影響到整個項目的成敗。其成本管控的具體方法和措施如下：
1.組建專業的投資決策團隊。前期投資決策是一個專業而系統的工作。企業需在投資決策階段組建一個既具有豐富專業知識又有深厚行業管理經驗的團隊，調動企業的相關資源，作出正確的投資決策。
2.重視市場調研，進行項目定位策劃。企業通過對市場的深入分析研究，根據自身發展戰略，整合資源，對建設地塊購置、開發產品定位、銷售對象選擇、定價策略等進行一系列的定位策劃。開發項目準確地進行定位策劃能控制開發成本，降低土地購買及安置風險。在市場經濟條件下可聘請專業的市場調研機構進行前期定位策劃，避免自身工作的片面性。
3.切實做好開發項目的可行性研究工作、編制投資估算。
（1）企業必須研究國家經濟政策根據需拍得地塊的用途，結合地塊地理位置、環境、交通狀況及市政規劃等因素對項目產品定位可行性，銷售定價的可行性，工程方案的技術可行性，經濟成本的可行性等進行論證?？尚行匝芯康哪康氖墙档惋L險，爭取利潤最大化，同時合理確定工程規模、開發進度。
（2）進行開發項目的效益分析，編制投資估算。
編制投資估算必須具有全面性、準確性及彈性。
投資估算的編制應該盡可能細致全面，投資估算也是成本目標必須保證其準確性。在此基礎上投資估算還要考慮到實施過程中內外部因素的變化，進行動態管理保持其彈性，使投資估算切實起到控制項目總投資的作用。
（二）項目規劃設計階段的成本管控方法和措施
加強規劃設計階段的成本管理是工程成本控制的關鍵點，其成本管控應從以下方面著手：
1.進行專題調研，牽頭設計過程。開發企業對工程成本控制的積極性要遠遠高于設計單位，在項目規劃設計階段，應有開發企業牽頭通過設計單位實施成本控制。開發企業應深入市場調查，查找該階段成本管控的可控點進行專題調研，通過收集最新技術資料，組織專家專題會等方式主動關注設計過程，完成成本管控。
2.進行設計招標控制，優化設計方案。目前市場條件下設計單位的競爭也很激烈，開發企業可以利用這一有利條件，在符合招投標法的條件下，通過公開招標確定規劃設計單位，迫使設計競爭者重視成本管控，用經濟合理性最高的方案參與競標。通過設計招標優選技術先進且經濟合理的方案，最大限度降低工程造價成本，提高綜合效益。
3.實施限額設計，降低設計費用。限額設計是指按照批準的可行性研究報告及投資估算控制初步設計概算，按照批準的初步設計概算控制施工圖設計。各專業在保證功能和技術指標的前提下，合理分解投資限額和工程量，然后再分解到各單位工程和分部工程。根據限定的額度進行方案篩選和設計，并且嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，以保證總投資不被突破。
限額設計是按照投資或造價的限額進行滿足技術要求的設計，從節約的角度出發，把技術同經濟有機的結合起來，是建設項目投資控制系統中的一項關鍵措施。在整個設計過程中，設計人員與經濟管理人員應密切配合，做到技術與經濟的統一。因此，房地產開發企業應積極推行限額設計。
四、結語
綜上所述，房地產開發項目的前期成本管控是項目成本管理的核心，只有將前期成本管控放在重要位置，實施有效控制才能真正實現開發項目成本控制，為企業創造經濟效益。
參考文獻
[1]黃芬華.房地產開發項目的內部控制.商業經濟，2008（7）：48-49.
【關鍵詞】房地產；造價控制；控制環節；
隨著我國經濟建設的快速發展, 越來越多的私營投資項目和各種各樣的企業投資項目在不斷擴大, 同時涌現出許多大型的房地產開發項目。這些房地產項目投資巨大, 關系到開發企業的生死存亡; 建設周期長, 帶來的不確定性很大。房地產項目開發涉及面廣、關聯性大, 開發過程中產生的問題錯綜復雜, 如果不對工程項目進行全過程的監督控制和跟蹤管理, 這些動態的信息一旦變成了靜態的信息, 工程造價就無法控制。因此, 在目前房地產市場競爭激烈的條件下, 應對建設項目實行全過程、全方位的工程造價控制, 才能提高企業的經濟效益。
1．當前房地產開發造價管理中存在的問題
1.1 工程前期造價控制不當
房地產開發單位普遍忽視了工程建設項目前期工作階段的造價控制，而是把重點放在施工階段和工程結算價款階段。企業對工程造價管理及其管理人員的作用重視不夠，忽略了前期工作階段作為投資控制基礎的投資估算和設計概算的作用，因此，造成了概算超估算，預算超概算，結算超預算的現象。
1.2 施工過程成本控制管理不到位
在施工管理過程中對成本控制管理不到位，不能切實地將經濟問題與技術問題有機地結合到一起，沒有盡早發現經濟管理中存在的問題，待工程竣工時才發現經濟問題，已無法彌補。往往在施工過程中只重視技術、生產，不重視成本的節約，不能將優化技術方案、改進施工工藝、降低建設成本列入到生產管理過程中來，造成技術人員與經營管理人員互不溝通，工程造價控制各環節相互脫節，從而使造成成本的人為不可控制狀態。
1.3 缺乏科學、合理的評價體系
一個項目開發完成后，對已完工程在工程造價控制方面的評價體系沒有科學的評價體系，導致企業無法形成適合本企業的報價體系，這是對企業資源的巨大浪費，珍貴的經濟技術數據隨著建筑物的完成而消失。
2．有效控制房地產開發項目工程造價的具體措施
2.1 規劃設計階段工程造價管理
規劃設計階段的工作對整個項目投資的影響占到70%以上, 設計階段是工程造價控制的關鍵階段。作為房地產開發項目, 其項目管理團隊不一定專業齊備、管理水平很高, 可以通過設計招標的方式來獲得最優的設計方案。
為了節約設計、招投標成本, 設計招標可分為兩個步驟來完成。第一步: 規劃設計方案競選。廣泛引入參選單位, 從多個備選方案中進行綜合技術經濟分析, 確定總體規劃設計方案。第二步:施工圖設計招標。通過招標選定完成在總體規劃設計方案基礎上施工圖設計單位, 實現設計周期最短、設計費用降低的目的。
此外, 開發商應特別重視設計圖紙的審查工作, 從方案圖到施工圖, 從總體規劃到單體施工圖, 使不合理的設計在施工前得以更正, 從而有效地控制工程造價。
2.2 發包階段工程造價控制
作為非國有投資的房地產開發建設項目, 現行法律法規對其招標投標監管相對寬松, 開發商可以自行進行資格預選, 通過邀請招標的方式確定施工總承包單位。開發商應該科學計劃, 在項目前期、設計階段同時開始總承包單位的選擇工作。首先, 評選出一定數量的資質滿足工程需要、綜合實力較強、信譽良好、又對本項目非常重視的承包商入圍, 邀請其參加本工程的投標。然后, 根據開發項目的開發周期、資金情況、開發商工程管理能力、前期手續和設計進度編制招標文件和合同文件, 與入圍承包商進行初步合同談判。此階段是在工程量不明確情況下的合同商務條款談判。雖然準確的工程價款沒有, 但是工程范圍、計價規則、工期、施工管理要求等雙方的責任、權利和義務條款都可以落到實處, 為保障項目安全運作打下堅實基礎。在前期手續完備、圖紙齊備、工程量清單準確后, 能夠迅速完成工程招投標和開工許可手續。
在工程發包階段應該特別注意的是: 對于房地產開發必須順應市場變化這一特定要求, 開發商一定要充分利用工程量清單計價規則的優勢, 住宅工程技術工藝相對簡單、施工內容明確, 可選用綜合單價合同形式。應在工程量清單編制過程工作內容描述方面下功夫, 力求全面、具體、詳實、準確, 分部分項綜合單價包死, 就可以減少因為后期平面戶型變化引起的工程造價不易控制問題。
2.3 施工階段工程造價控制
施工階段是形成工程造價的階段, 過程不可逆轉, 每一次的變更修改都意味著工程造價的增加。在施工階段必須控制好以下程序：
必須做好現場計量簽證工作。在施工過程中, 許多項目的工程量是用圖紙無法預算出來的, 有時還會增加臨時用工、用料、機械設備的增加。只有通過發生時甲、乙雙方共同現場計量,簽字確認作為計價依據。例如對于土方和地基工程中的地下障礙物拆除、地下管線遷移、園林綠化、市政配套等工程, 現場計量和簽認是工程結算的惟一依據。由于技術原因或客戶需求不得不作的變更, 一定要保存完整的技術資料, 為變更計價確定留足依據。嚴格材料設備采購程序。對于施工合同不包括的材料設備, 開發商在直接采購時除質量、價格要求外, 還要與承包人共同制定供應時間和供貨方案, 防止增加額外運輸保管、二次搬運等費用, 防止因協調關系引起索賠。
2.4 竣工結算是有效控制工程造價的關鍵
工程造價的合理確定是工程造價管理的重要環節, 在確定工程造價時, 堅持以現行的工程造價管理規定為依據, 按照甲乙雙方在施工合同中的約定, 根據竣工圖結合隱蔽簽證、現場簽證和設計變更進行審核計算, 審查是否按圖紙及合同規定全部完成工作, 是否有丟、拉項工程。認真核實每一項工程變更是否真正實施, 該增的增, 該減的減, 實事求是。
為了合理確定工程造價, 計價必須準確。預算人員不但要熟練掌握工程量的計算規則, 定額子目的組成內容和套用規定、工程造價計算程序, 還要掌握三者的編制原理、內在聯系, 確保工程造價計算的準確性。此外, 預算人員要堅持到現場了解情況, 掌握工程動態, 對特殊材料進行市場詢價, 掌握價格動態; 提高工程計價的準確性。
控制建設造價的最后一道關, 是竣工結算。凡進行竣工結算的工程要有竣工驗收手續, 從多年工作的經驗來看, 在工程竣工結算中洽商漏洞很多, 有的是有洽商沒有施工; 有的是施工沒有進行應核減, 卻沒有洽商; 還有的是洽商工程量遠遠大于實際施工工程量; 諸如此類舉不勝舉。因此結算時, 要求我們的人員要有耐心、細致的工作方法, 認真核算工程量, 不要怕麻煩, 多下現場核對。同時, 為了保證工作少出紕漏, 應實行工程結算復審制度和工程尾款會簽制度, 確保結算質量和我們的投資收益。
在房地產開發過程中，前期的決策和規劃設計階段對項目成本節約的作用是巨大的，應該重點加強管理，而施工階段雖然進行成本節約，但也要加強管理，否則可能造成浪費和成本增加。工程造價的控制與管理是—個動態的過程。在房地產開發過程的各個階段，認真分析和充分利用建設周期中的重要信息，把握住市場經濟的脈搏，減少或避免建設資金的流失，最大限度地提高建設資金的投資效益。
參考文獻：
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在前階段削減審批事項的基礎上，根據區委、區政府關于“優化程序、減少環節、縮短時限”的要求，對原有的基本建設項目審批程序做了梳理，并按照土地使用權取得方式的不同，制定了本方案。包括房地產建設項目指以招標、拍賣出讓方式取得土地使用權的商業、旅游、娛樂、金融、服務業、商品房等項目，下同和非房地產建設項目指以行政劃撥方式，取得土地使用權的項目，下同的行政審批改革程序。其中，房地產建設項目審批時限從簽訂土地出讓合同至建設工程開工縮短為個工作日；非房地產建設項目的審批時限從立項至開工縮短為個工作日，體現了環節減少、時間壓縮、手續簡化的目標要求。本方案主要內容如下一、明確職責，按各自職能履行項目協調和審核的牽頭，
整個建設項目審批過程由職能部門按各自職能履行項目協調和審核的牽頭。有關職能部門針對不同的審批階段履行不同的牽頭職能，在土地招標拍賣、設計方案、初步設計方案、施工圖評審階段，組織召集評審會議，征求各相關部門的意見并進行匯總協調，或者組織各相關部門會審，然后由該部門負責審批，并在可行性報告送審及相關手續辦理階段負責督促和協調。
二、房地產建設項目中改革土地供應方式，實行市場機制運作
改革后房地產建設項目土地使用權由以往行政劃撥方式改為通過市場進行公開拍賣出讓，使土地資源的配置更趨合理。原經土地批租的商品房等經營性建設項目審批程序中，開發單位受讓土地使用權需經過的申請用地、申請建設項目選址意見書、申請規劃設計條件、委托環評、申請配套條件論證、申請立項項目建議書等環節改為政府部門之間的內部工作程序，在開發土地出讓前各自做好準備，變為一個環節，開發單位在受讓地塊并與職能部門簽訂土地出讓合同后，不再辦理這些手續。
三、合并審批核準環節
將選址意見書和建設用地規劃許可證合并，一次受理，同時核發；行政劃撥用地的建設項目建議書和可行性研究報告合并一次審批、設計方案和初步設計方案合并辦理特殊項目除外。
四、變串聯審批為并聯審批
簡化審批程序，把串聯審批改為并聯審批。對項目立項會審、設計方案和初步設計方案評審等由牽頭部門組織會審或以召開評審會的方式，形成會議紀要，開發單位據此辦理手續，各職能部門不再分別審核蓋章。
五、發揮社會中介機構作用
將部分事項，如建設項目工程的招投標工作、環境影響，評價、施工圖審核、施工監理等事項，轉至社會中介機構，把事務性工作與政務性工作相分離，發揮市場的機制作用，政府變事前審批為事后確認備案審查，通過事后備案的方式，加強監管。
關鍵詞：房地產企業；成本控制；策略
中圖分類號：F27 文獻標識碼：A
收錄日期：2015年8月21日
房地產企業成本控制是指依據成本計劃，對成本計劃實施過程中的各項因素進行控制和監督，以保證成本計劃得以實施的一種管理活動。房地產企業成本控制包括從項目評估論證、方案設計、招投標、組織施工、項目竣工等各個階段的每一個環節，各環節緊密相連，環環相結，每個階段和每個環節都離不開成本控制工作。成本控制是全過程、全方位和全員性的管理活動，成本控制對象涉及到項目立項、審批、設計、施工、竣工以及銷售等各個環節，是全過程性的活動。成本控制內容貫穿于預測、計劃、核算、分析、考核等各個方面，是全方位性的活動。成本控制主體是企業全體員工，需要全體員工共同參與和密切配合，是全員性的活動。實行成本控制，必須進行項目投資可行性研究與規劃，選擇科學的設計方案，分別與施工單位和供應商簽訂施工合同和材料采購合同，重視合同的簽訂與審核，認真研究合同各項條款，編制目標成本控制計劃，選擇合理的施工方案，精心組織施工，優化資源配置，將目標成本分解到各部門和各個施工環節，層層落實，明確各部門成本控制責任，降低工程成本。加強工程變更管理和材料采購的管理，工程竣工后，根據合同條款、竣工結算書以及施工時間情況，逐項計算工程量，確定工程總造價。加強房地產企業各個階段成本控制，可以整合企業資源，節約物質消耗，降低工程成本，提高營運效率，使企業的人力、物力、財力得到合理利用，堵塞成本管理漏洞，防止損失與浪費現象的發生，提高會計信息質量，確保資金與資產安全，創造更大的經濟效益和社會效益，增強市場競爭力，確立行業競爭優勢。
一、規劃設計階段的成本控制
房地產項目規劃設計階段是成本控制的基礎，直接影響著項目成本的高低、工期長短以及工程質量。房地產企業必須做好項目投資可行性研究，加強市場調研與評估分析，選擇合理的產品定位和營銷策略，充分考慮到項目的投資環境、投資成本、經濟價值以及市場銷售等情況，初步測算施工項目的預期收入、成本、利潤以及工程總造價。重視設計方案的最優化選擇，不僅要考慮設計費用，還要考慮項目總投資預算，優先選擇性價比高的設計方案，設計方案修改費用應當控制在合理范圍內。項目招標是成本控制的關鍵點，嚴格審查施工單位資質，選擇實力雄厚和信譽良好的施工企業完成建設項目。房地產企業招投標階段包括工程施工與材料采購招投標，嚴格選擇施工單位與材料供應商，分別與施工單位和供應商簽訂施工合同和材料采購合同，明確雙方的權利和義務，主要包括：材料價格、成本計劃、項目質量、施工進度、基礎配套設施、工程款支付以及違約索賠等問題，加強對工程用料的采購價格與用料質量的檢查與監督，控制工程成本，保證工程質量。在滿足建設標準的前提下，按批準的設計任務書和投資估算進行工程造價分配，對項目的每個單一工程的造價進行估算，然后與成本計劃指標進行對照，設計階段工程費用的大部分材料、設備、安裝、施工成本在設計階段可以基本確定，做到項目設計經濟與合理，實現設計規模、設計標準、工程數量與投資額等各方面的有效控制。
二、工程施工階段的成本控制
施工階段是最為復雜的環節，是招投標工作的延伸，是合同具體實施的階段。工程開工之前，項目部應編制目標成本控制計劃，確定產品的生產耗費定額，制定各種材料費、機械費和人工費計劃，按照部門、施工隊和班組分工進行分解，形成各部門、施工隊和班組的責任成本，項目經理與各工長明確成本、工期、質量和安全等考核指標，形成各部門、施工隊和班組的分項工程承包責任制；加強施工合同管理，精心研究合同條款內容，確保合同條款的合理性與嚴密性，發現問題及時糾正，提高合同履約率，預防合同糾紛的發生，減少和避免施工索賠，減少工程費用；嚴格控制工程變更，選擇技術先進、經濟合理的施工方案，不能隨意變更設計方案，但考慮到房地產項目施工的長期性與技術的復雜性，工程變更是不可避免的，盡量減少項目修改或返工的次數，可以從工程結構、使用功能、經濟美觀等角度采用局部設計變更、材料變更和施工工藝變更，降低不必要的工程費用支出；加強材料成本控制，節約材料費用是降低工程成本的關鍵。企業應當按照合同要求，嚴格審定材料采購質量與價格，需要加強市場調查和多方詢價，控制材料價格變動幅度，重視材料進出庫和定期盤點等環節的管理，根據材料耗用定額和工程施工進度，編制材料使用計劃，主要材料實行限額發料，余料及時回收，降低材料損耗率，提高材料使用率。
三、項目竣工階段的成本控制
項目竣工階段是項目成本控制的最后階段，體現成本控制的最終效果，竣工階段結算正確與否將直接影響到工程的造價，工程竣工結束是工程造價的最終確定。房地產開發商應當根據相關法律法規、合同條款以及竣工資料和施工情況，按照設計圖紙和建筑工程驗收標準以及施工合同的質量要求，嚴格進行工程驗收，依照竣工驗收相應的法律法規、項目設計文件等認真開展工程竣工驗收工作。嚴格審核竣工結算書的計價，計量、計費是否正確，材料的價格是否合理，送審資料是否完整，審批手續是否齊全，是否符合合同約定，把實際開發成本嚴格控制在合理范圍內，逐項計算工程量，把工程項目按直接費和間接費進行分解，然后再把直接費按分部和分項進行分解，確定單位人工、材料和機械消耗量，逐項計算單項工程量，把各分部分項工程的數據加以匯集和進行成本核算歸集，計算出產品項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本。項目竣工后，認真審核工程各項成本費用，核實工程項目數量與質量，準確計算工程造價，結算工程款以及處理工程賠付事項。
綜上所述，房地產業是我國國國民經濟的重要支柱性產業，是國家重要的物質生產部門，房地產企業的快速發展有力地帶動了相關產業的發展。房地產企業成本控制是全過程、全方位和全員性的管理活動，貫穿于方案設計、工程施工和項目竣工等階段，涉及到投資決策、規劃設計、項目招標、建設施工、工程結算和產品銷售等各個環節，成本控制各階段和各個環節相互影響和相互制約，房地產企業經營范圍點多面廣，投資金額大，經營周期長，經營風險高，其成本控制是一項復雜而細致的的工作，需要全體人員相互配合與支持，企業所有部門和全體人員都是成本控制的責任人和參與者，提高全體人員的成本控制意識與責任。房地產企業必須與時俱進，開拓創新，在保證工程施工質量和安全生產的前提下，合理投入人力、財力與物力，節約資源消耗，降低經營成本，達到利潤最大化，實現企業持續健康的發展。
主要參考文獻：
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關鍵詞：規劃設計，有效控制，采取措施，案例分析，成本
房地產開發過程中，規劃設計階段對建設項目的建設工期、工程造價、工程質量以及建成后能否較好地發揮經濟效益或使用效益，起著關鍵作用，也是實現“事前控制”的關鍵，在該階段進行成本控制可以最大限度的減少事后變動帶來的成本增加，具有“一錘定音”的地位和作用。盡管規劃設計費在建設工程全過程費用中所占比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，規劃設計對整個建設項目的效益是至關重要的，必須正確處理工程設計和工程成本的關系。
合理科學的設計，可降低工程造價10%左右。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。設計階段對項目投資的影響是極其重要，特別是擴初設計階段對項目經濟的影響達70%-95%，實際上，當擴初設計批復之后，存在的技術問題、費用問題都很難解決，因此如何有效控制房地產開發過程中規劃設計階段的成本顯得尤為重要，以下五大策略可供借鑒：
實行方案設計招標，優化設計
積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的總體規劃、建筑設計、景觀設計等放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比定標，這樣既可優選出高水平、善溝通的設計單位，又可促進設計單位在項目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環境設計上開拓創新和改進管理，采用先進技術，降低工程造價，縮短工期，提高投資效益。
按可行性研究上的要求進行設計，力求做到技術上先進，功能上滿足需要，經濟上合理，安全可靠，而要做到這點，最主要是和采用主要的方法就是采用設計招投標，綜合評定設計方案優劣。設計方案評定應遵循以下四個基本原則：
1、必須處理好經濟合理性與技術先進性的關系
2、必須兼顧項目全過程費用
3、必須兼顧近期與遠期的要求
4、必須節約用地和能源
通過方案設計招標，對技術經濟指標進行分析和對比，從中選擇具有最佳經濟效果的技術方案。
實行限額設計，有效控制造價
由于當前設計單位普遍經濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術、輕經濟”，設計節點把握度差，常導致趕工期、輕質量、各專業圖紙矛盾多、細部設計缺失等問題出現。加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本控制意識，浪費較大。
因此，房地產開發企業必須在設計任務書或投資估算上規定設計限額（造價、主材消耗指標，如每平方米鋼筋、混凝土用量等），并和設計費掛鉤，同時盡可能實行設計監理制度，建立獎懲考核激勵機制，加強設計階段的成本控制。克服那種只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術指標和同地區其他樓盤的經驗數據，進行科學分析、比較，優化設計，降低工程造價。
限額設計的全過程實際上就是對工程項目投資目標管理的過程，即目標分解與計劃、目標實施、目標實施檢查、信息反饋的控制循環過程，全過程詳見下圖：
限額設計工作流程
限額設計的主要內容：
投資決策階段要提高投資估算的準確性，合理確定設計限額目標?？尚行匝芯繄蟾媸菄抑鞴懿块T核準投資總額的重要依據，經過批準的投資估算是下個階段進行限額設計，控制投資的目標。
初步設計階段要重視設計方案比選，把設計概算控制在批準的投資估算限額內。這一階段主要是解決建設項目經濟和技術問題。在限額設計過程中，嚴格按照限額設計所分解的投資限額在控制工程量下進行設計，初步設計階段控制概算不超過投資估算，主要是對工程量和設備、材料的控制。
工程量控制為施工圖設計階段限額設計的重點?？刂频墓こ塘繕藴适墙泴彾ǖ某醪皆O計工程量，并作為施工圖設計工程量的最高限額，不得突破。
限額設計應貫穿于設計工作全過程。
加強設計變更管理，實行限額動態控制。
限額設計要求設計人員應熟悉建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按照項目批準的設計任務書及投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及預算，從而避免設計人員為了設計上的工作方便或是為過分保護自身設計不出問題而不惜加大設計的安全系數，以犧牲業主方的工程造價的控制為代價。
因此，設計公司的各專業技術人員在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用成本限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更。設計標準一定要與項目的市場定位相適應，不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行合理成本、利潤下的設計價值前期控制，保證總投資限額不被突破。
加強對設計圖紙的會審與審查
加強對施工圖紙的審查。設立專門的審查部門對設計單位設計的圖紙進行全面的審查，防止設計粗糙。比如某裝飾工程，因為其設計圖紙不夠細致認真，造成設計4KW的電線本用6m2就夠用的了，卻設計成了16m2電線，投標單位卻通過看圖知道這里設計錯誤了，日后施工過程中肯定是重新變更的，所在在該項目上投標單價比較低，待日后設計變更時再要求新的單價，從而造成了工程造價不必要的浪費和給了投標方不平衡報價的機會。
加強對設計概算的審查。設計概算是設計文件的重要組成部分，是確定和控制建設項目全部投資的文件，是編制固定資產投資計劃、實行建設項目投資包干、簽訂承發包合同的依據，包括建設項目從立項、可行性研究、設計、施工、試運行到竣工驗收等的全部建設投資。
加強對施工圖預算的審查。施工圖預算是指在施工圖設計完成后，根據施工圖，按照各專業工程的預算工程量計算規則計算出工程量，并考慮實際施工圖的施工組織設計確定的施工方案或方法，按照現行預算定額、工程建設費用定額、材料預算價格和建設主管部門規定的費用計算程序及其他收費規定等，確定單位工程、單項工程及建設項目建筑安裝工程造價的技術和經濟文件。
深入運用價值工程原理
運用價值工程優化設計，價值工程是運用集體智慧和通過有組織的活動，著重對產品的功能分析，使之以最低的總成本可靠地實現產品的必要功能，從而提高產品價值的一套科學的技術經濟分析方法。在設計過程中，掌握“功能提高，造價降低；功能不變，造價降低；輔助功能在允許幅度內降低，造價大幅度降低；適當提高造價，功能大大提高”的原則，才能在限額設計的過程中進行經濟效益評價，最終推出最佳設計方案。
價值工程的運用可以分為四個階段：準備階段、分析階段、創新階段、實施階段，其中功能分析是價值工程的核心內容。在設計階段成立價值工程工作小組，小組負責對設計單位價值工程的實施提供指導和監督，并對設計工作的開展提出建議，具體工作內容包括：（1）明確工程技術目標和投資目標，尋找設計挖掘的可能性。（2）要求設計單位提交價值工程工作計劃，對計劃的合理性進行審查，提出修改計劃的要求。（3）要求設計單位定期提交價值工程實施情況報告，報告內容包括工作內容的分配、設計工作進展、設計方案技術經濟評價結果等。（4）審查設計單位提交的實施情況報告，對價值工程推廣效果不良時提出更改要求。（5）針對設計單位提交的設計成果，組織專家、設計人、審核人召開價值工程專題討論會，確認實施價值工程的機會，提出通過修改工程設計而節約工程造價的建議。（6）聘請專家組成價值工程評價小組或聘請設計咨詢機構對設計進行審查，提出改進設計而降低造價的建議。（7）督促價值工程專題討論會建議或專家小組及設計咨詢機構建議的實施。（8）設計任務結束時，組織設計人、審核人召開價值工程評價會議，對價值工程實施效果進行評價，總結經驗，形成價值工程報告。
在建設項目設計中運用價值工程可以優化設計，在保證產品功能不變或提高的情況下，可設計出更加符合用戶要求的產品，在設計階段運用價值工程可降低成本約25%~40%。
由此可見，價值工程在我國起步時間不長，但大量事實證明，它在工程設計中對于控制項目投資，提高工程“價值”，是大有可為的。特別是隨著“勘察設計施工一體化總承包”的嘗試和推廣，價值工程會越來越顯示出它對控制項目投資所能發揮的巨大作用。
采用合同措施，有效控制造價
通過合同的約束性來控制成本是一個可行性較高的手段。在設計合同的簽訂中，首先要明確設計單位提供房地產開發企業認可的設計進度及付款計劃（付款與設計的進度，質量等掛鉤），并明確延期的賠償責任，甲方按合同對設計的質量與進度進行跟蹤。
同時在簽訂設計合同時，針對目前多數設計單位經濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲的現象，應在設計合同經濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款（如設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設計費）。同時在合同中明確要求設計單位提供設計概算及電子版設計圖紙。
為控制設計起點的建安造價，甲方在項目成本估算的基礎上要求設計單位控制好單方造價的上線，避免到全部設計成果完成時才發現與目標成本控制要求相差甚遠的情況發生。
案例分析
1、項目概況：某綜合性辦公大樓，主樓36層，地下兩層，屋頂標高139.7m，首層5.5m，2～5層4.8m，1～5層為商業及餐飲服務，21層為避難及設備層，層高5m，其余為辦公用，層高3.6m?？拐鹪O計按基本烈度8度考慮，H類場地土。
該項目原設計者采用的方案為鋼筋混凝土外框內筒結構，平面為圓形（外直徑44m），鋼筋混凝土核心筒具有很大的抗側剛度和強度，承擔大部分水平荷載。在縱橫兩方向的外圈設置8根巨型型鋼混凝土柱，可承受部分剪力。另外在角部布置8根圓柱，以承受豎向荷載為主。為加強整個結構的抗側剛度，減少層間及屋頂側向位移，在21層和35層，設置了兩道剛性層。
2、原設計方案：主要構件尺寸為：核心筒混凝土厚度從600mm逐漸減少為400mm；巨型柱斷面尺寸從2500mm×1300mm變化為2000mm×1300mm；角部8根圓柱斷面從1500mm變化為1300mm；主要框架梁尺寸450mm×650mm，400mm×700mm。
經過結構計算，方案結構自振周期最大為3.145，頂點層間最大位移如表所示。為了考察其功能水平，將規范中框筒結構的限值要求同時列于下表中，便于對比。
結構方案計算結果
3、對原設計方案的評價：由上表中可看出，本項目由抗震控制，風荷載作用下位移很小，說明結構剛度很大，與規范要求相比還是比較保守和安全的。
該方案為典型的框架――筒體結構，受力明確，傳力清晰?？蚣苤糠值慕Y構面積，底層柱為40.13m2，頂層柱為31.41m2。結構占用的面積較大。
4、結構改進方案：根據鋼筋混凝土的適宜高度的規定，該方案采用筒中筒可能更經濟。為此提出接近于筒中筒結構的改進方案，即鋼筋混凝土核心筒體不變，外框架柱改為30根1000mm×1000mm的普通鋼筋混凝土柱，框架梁尺寸不變。
經過結構計算，新方案結構自振周期最大為3.035，頂點最大位移和層間最大位移如下表所示。套用筒中筒結構的規范限值，也同時列于表中，便于對比。
新方案計算結果
5、對結構改進方案的評價：由上表可見，計算結果也滿足規范要求，而且從抗側移角度看仍有潛力可挖。功能分析：改進方案類似于筒中筒結構(開洞率為66%、柱間距為4.6m)，能較好地滿足抗側移的功能要求。無論根據何種結構的規定限值，方案都滿足要求。
6、兩種結構方案的經濟對比
改進方案外框架的結構面積：
底層柱：1m×1m×30=30m2，比原方案減小10.13m2；
頂層柱：0.8m×0.8m×30=19.2m2，比原方案減小12.21m2.
假定內核心筒和樓屋蓋系統保持不變，僅考慮結構體系改變而引起的外框柱子的變化，方案改進前后的對比如下。
（1）柱子截面面積減小，結構面積減少：若每層平均減小11m2，則36層總計可以減小結構面積約400m2，即增加凈使用面積400m2。
（2）柱子截面的減小，也同時意識著鋼筋混凝土材料消耗減少，每層平均按11m2計算，結構總高度139.7m，總計可以減少混凝土用量1540m3；成本按每立方米費用1000元/m3計算，總計可節約成本約150萬元。
（3）由于混凝土用量減少，使得結構重量減輕，荷載降低，共計減少荷載：1540m3×25KN/m3=38500KN。因此可減少樁的數量和底板厚度等基礎造價。
7、結論:此案例表明，用改進后的結構體系能更有效地實現功能要求，降低造價，增加使用面積，改進方案的價值得到提高。
結束語
規劃設計階段是工程成本的重點和關鍵，設計的好壞直接影響成本的高低，同時，房地產企業的市場營銷和成本管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。比如收集和分析開發項目所在區域的各項控制要素，如區域周邊的市政狀況、市場和產品的定位要求、主力客戶群和戶型配比等。并對項目的定位、產品的購買人群、對規劃設計中的布局及建筑風格以及對各種套型的大小及套型比例等要求要明確。為設計提供了有用的第一手資料。
綜上，房地產開發過程中，成本控制是項目管理核心工作之一，而規劃設計階段具備項目成本的最大可控性和最大決定權。技術先進、經濟合理的設計能使項目建設縮短工期、節省投資、提高效益，規劃設計階段是工程建設和成本控制的關鍵，因此，房地產企業的成本控制應以規劃設計階段為核心。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產；開發項目；設計；質量控制
房地產項目建設過程包括決策定位、設計和實施三大階段。控制成本的關鍵在于決策定位和設計階段。設計費一般只占到工程全部費用的2％～4％，但是對投資的影響卻高達70％以上。
一、設計質量控制的難點
1、設計成果專業性強
不像實體工程、設備、材料可以直觀地判斷其質量。業主即使專設總工(設計總監)及設計部，因專業能力局限，也難以量化、客觀地評價。
2、施工圖審查的局限性
審圖是事后控制，被動控制，圖紙已完成，木已成舟。通過審查只證明是合格的設計，而非優秀的設計，無法優化。
3、設計規范與標準的局限性
我國技術標準規范編制修訂期過長，修訂條件相對苛刻，嚴重地阻礙新技術、新工藝、新材料的應用。主管部門資金投入極少，中國城市規劃設計院2002 年版《居住區規劃設計規范》的修編經費僅4 萬元，根本無法到全國各地調研，也就難以保證修編質量和適用性。規范體系既嚴重滯后于社會經濟發展，如：寫字樓、商業工程仍在使用80 年代末編制的建筑設計規范，也滯后于由福利分配到商品化的住房制度改革，如：預制空心樓板，采暖系統分戶控制，水、電出戶計量等都是問題暴露多年，購房者及物業、開發單位反映強烈，才迫使主管部門修訂規范的。
二、房地產開發項目的設計質量控制措施
1、選擇高水平、高素質、重視管理與服務的設計公司
甲方在對設計公司的選擇過程中，除了基本層面的資質、規模等要求外，還需了解設計公司對項目組織結構的合理安排，如職能式、矩陣式或項目式。了解項目負責人的能力素質，如決策能力、組織能力、創新能力、協調能力、激勵能力、人際交往能力等。加強設計公司設計質量管理，需提請對方對各環節質量進行有效控制;明確職責，重點抓好組織與技術接口;建立健全服務工作管理程序，提高設計后期服務質量。只有全面提高質量意識，加強質量管理，才能正確把握設計工作的整體質量。
2、 加強目標管理設計
土地合同、用地紅線和規劃設計要點設計報批不僅僅是批準的問題，時間上的問題，要認識到設計報批是將設計目標通過政府的批準加以確認和合法化。跟蹤者要學會與管理者的溝通和協調。盡管用地紅線和規劃設計要點都是規劃國土部門下達的，但我們可以通過合法的，正當途徑將公司的發展目標和設計意圖反映給他們，去積極協商和溝通，影響他們的決策傾向。規劃選址初步確定后，就要進行土地的購買工作。土地購買時要事先與規劃土地部門將土地價格、土地面積和規劃設計要點以及開發建設要求協商好，要做到心中有數，盡可能把今后開發建設中遇到的問題想清楚，并在合同中為公司的發展調整留下調整余地。所以，用地紅線和規劃設計要點是關鍵技術工作。用地紅線要根據法定圖則或控制性詳細規劃所確定的路網進行下達，地產公司要及時跟蹤和協調，如果在一個范圍允許選擇或規劃部門有商量的余地，地塊在一個街坊內的區位價值，就要結合下一步的規劃設計、城市規劃以及公司的項目定位，作出地塊評估和判斷，所以，用地紅線的跟蹤，不是一個簡單的劃線問題，而是一個重新進行細分和目標確定的過程。
3、項目方案優化設計
方案設計階段有時可分為方案招標階段和方案定案階段。大部分房地產公司在大、中型建設項目中采用方案招標來選定方案，也有的采用直接委托某一設計院來直接設計方案。這兩種方法各有利弊。房地產公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調研并進行項目策劃，確定設計目標和方向。而房地產公司也會對項目進行內部方案設計和研討。在此基礎上形成項目的整體方向，作為招標任務書擬定和評標的依據；有的房地產開發公司將方案招標作為項目研究的手段和過程之一，或考察設計院實力的方法，招標方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設項目整體方向把握還不太準，或希望項目有所創新的房地產公司，一般采用招投標的方式，集眾家所長。一旦房地產公司對項目形成強烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進行方案設計，以免不必要的反復而浪費成本和時間。不論是招標或是直接委托設計，都要對所選用的設計公司進行深人而嚴謹的分析，甚至不同類型設計公司的比例也要有所考慮?；痉桨复_立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段，房地產公司設計規劃人員及相關部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，如：交通系統功能空間布局、建筑空間分布、建筑體型分析、環境景觀系統、設備的設置及戶型平面和立面風格等，逐一與設計院溝通，并與政府相關部門進行溝通，使方案朝著開發商所期望的方向發展。
4、協調政府，推進監理在設計中的作用
為了能大力推行設計優化工作的進行，政府主管部門應加強以下工作。第一應增加人員配備和審查力度，對設計成果進行全面審查，包括經濟指標的審查。第二應加強對設計市場的管理力度，嚴格通過資質管理、人員注冊、設計招標、圖紙審查等環節來規范設計市場。第三應利用主管部門的職能，總結推廣標準規范、標準設計、公布合理的技術經濟指標及考核指標，為設計優化的進行提供良好的氛圍。大力推行設計監理工作根據目前的實際情況，僅靠政府的監管是不能完全滿足設計優化工作的推行要求的，如何利用設計監理來促進設計優化的推行是一種行之有效且見效更快的途徑，因為設計監理人員都具有一定的設計經歷，既懂設計也懂造價，是由房地產開發商聘請的專業中介機構，能代表開發商的立場從設計的角度進行設計優化，目的性強，能夠使設計更加經濟合理。另外通過設計監理可以打破設計單位自己控制自己的單一局面。因此，主管部門應在做好監管的同時大力推進設計監理制度，盡快建立設計監理單位資質審批條件，加強設計監理人才的考核培訓和注冊，制訂設計監理工作的職責、收費標準等，通過行政手段來保證設計監理的推廣，為設計監理的社會化創造條件。
5、巡查施工現場，及時發現問題并解決在施工過程中，需要經常巡查現場或與施工技術人員保持密切聯系，從而了解現場情況，及時發現問題，并解決問題，最大限度減少設計缺陷所帶來的“產品瑕疵”。
6、加強各專業間的配合
如景觀園林設計與建筑設計的協調：景觀園林微地形對防水卷材高度的要求。在景觀設計提出地形要求后，建筑設計須及時考慮防水卷材高度的變更，以避免墻體滲水。景觀園林的標高與樓座臺階的配合。在施工中從圖上進行復核，由于景觀設計對豎向標高考慮不周，導致景觀園林施工中調整標高，而臺階實施時間已早于其鋪裝之前完成，導致臺階高度不協調。由此體會到不同專業設計的協調、統一是設計管理的重要內容，需加強溝通與管理，積極改進。
7、通過產品樣板，確認并修正設計成果樣板間（建筑做法、管線布局）確認是產品合規性、品質預控的重要手段，可以及時發現問題并修正。本項目施工圖設計公司對戶型設計、現場樣板間的重視程度不夠。建議在設計合同中對戶型討論、樣板確認、外立面討論、外立面確認等根據重要性級別，明確設計方必須參加的專業人員。
綜上所述，房地產項目在設計上的好與壞，直接決定工程造價的投資效果，在設計中必須加大設計管理，優化方案設計，并利用監理來監督設計工作，只有這樣，才能合理控制工程造價的優劣。
對同一個建筑物而言，由于設計人員經驗、技能以及對建筑、結構設計方案的考慮不同，不同的設計單位和不同的設計人員所做施工圖設計，按照相同定額預算，其結果是有偏差的，偏差大的可以達到10～30%之間，個別甚至會更高，特別是近年來隨著高層房屋大幅度的增加，房屋工程的主要材料費在工程造價中所占的比例逐步提高（高層房屋材料價格要占到房屋總造價的60%以上），因此要降低工程造價，就必須在規劃設計階段將影響房屋造價的鋼筋、水泥等主要材料用量控制在一個合理的范圍內，而要想達到這個目的，就必須通過對規劃、設計階段的工作進行多方案比較和優化，在保證安全的前提下，對主要材料用量進行控制，從而實現對工程項目造價目標的控制，由此可見規劃設計階段管理的重要。
對于高層建筑而言，可以夸張點說，規劃設計階段直接影響著最終的整個工程造價，因此從全過程造價控制管理角度而言，必須高度重視規劃設計階段的造價控制，把技術管理工作放到一個重要的位置。
在項目造價控制管理方法上，以規劃設計階段為頭，竣工結算階段為尾，加強施工過程管理，通盤考慮，實施全過程的控制，才能更好地實現造價目標控制。
工程建設各階段工作內容不同，造價控制內容、控制目標、控制方法也各有不同，不同建設階段造價控制的要點如下：
一、規劃設計階段造價控制
控制目標：合理的規劃、設計參數，合理的結構體系，合理的主材如鋼材、水泥、混凝土、砌體用量。
控制方法：規劃設計階段，影響房屋造價的因素，從規劃設計的角度來說，主要有建筑物的使用功能、設計標準以及平面形狀、房間跨度、層高、總高度、結構形式、設計參數、通風采暖、地質條件等諸多因素。
在規劃設計階段之前的項目論證階段，房地產公司應首先進行市場調查，并讓設計工程師提前介入參與，組織不同專業的設計師對影響造價的不同設計因素進行技術分析，根據對市場不同類型建筑物主材消耗用量狀況，與設計工程師進行溝通交流，綜合分析，多方案論證比較，寬松設計時間，進行優化設計，從而確定出一個符合房地產公司效益最大化的同時又符合安全、經濟、合理適用的規劃設計結果。
二、施工階段造價控制
控制目標：合同目標的實現，施工進度、質量、投資，施工變更，現場合同外簽證。
控制方法：施工階段，影響工程造價的主要因素是施工合同條款的約定，施工過程中質量、工期、投資計劃與實際偏差的控制，施工變更、現場簽證。
合同條款中涉及造價控制需要注意明確承包計價、變更簽證、付款的方式和辦法，明確預決算辦法、依據，爭議的解決辦法，明確技術性變更和工程范圍調整變更的處理辦法，如技術性變更可不予調整造價，防止工程量變化造成的結算價格偏高。
對工程所用材料價格以及對造價影響較大的材料價格在施工期間發生變化的調整范圍、調整方式，風險責任以及索賠內容、條件、標準等也需要事先予以明確。
合同條款造價控制要求房地產公司要熟悉工程所在地造價管理規范和規定，熟悉工程定額預、決算的計算規則、計費規則、組價方式等相關內容，如果是清單計價方式，還應該熟悉和了解市場人工、機械、材料費用的實際情況。
施工過程中造價的控制要注意按圖施工，按計劃目標控制進度、質量，發現偏差及時糾正，對施工單位書面提出的問題要及時予以明確答復，杜絕或減少施工單位索賠條件的產生。嚴格控制施工過程中的變更和現場簽證，特別是施工單位提出的涉及造價變動的施工方案或施工技術的變更，嚴格控制合同外簽證，對施工單位提出的技術性變更要特別予以注意，因為很多情況下施工單位提出的技術變更是屬于施工方的技術加強措施，而不應該由建設單位買單，所以這類技術型變更應該格外慎重或應事先明確費用增減的解決辦法。
三、竣工結算階段的造價控制
控制目標：將總造價控制在項目初期確定目標范圍內，變更簽證資料齊全無誤，定額子目套用合理符合或接近工程實際。
控制方法：從管理的角度來說，這個階段造價控制的關鍵問題是基礎資料的收集和工程量的核對及定額子目適用選擇。
