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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務(wù)籌劃；風(fēng)險控制
1引言
我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實力的增強(qiáng)，人們對于房屋的需求量增加，房地產(chǎn)現(xiàn)已進(jìn)入了一個新的階段。稅務(wù)籌劃已處于現(xiàn)代企業(yè)管理工作中的重要位置，是財務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但房價出現(xiàn)了爆炸性和持續(xù)時間長的增長，稅務(wù)籌劃也存在著較大風(fēng)險。因此，優(yōu)化資源配置進(jìn)行稅務(wù)籌劃，拉低行業(yè)風(fēng)險，才是穩(wěn)控房價的重要途徑。
2找出房地產(chǎn)面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險
2.1國家政策風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)行業(yè)為我國國民經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平有著重要作用，推動著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而房價的居高不下使得房地產(chǎn)企業(yè)處在整個市場體系的風(fēng)口浪尖。此時雖然政府會根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)狀況隨時對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整，但是房地產(chǎn)行業(yè)容易造成對稅務(wù)政策不理解的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致違反法律的相關(guān)規(guī)定。
2.2房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成成分，整個行業(yè)的發(fā)展前景與社會經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動有著密切關(guān)聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中未重視稅務(wù)籌劃的投入，稅務(wù)籌劃政策不合理，就容易讓企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上陷入困境，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)危機(jī)。員工是企業(yè)經(jīng)營的動力，沒有員工就沒有企業(yè)生存的動力。員工情況，包括個人素質(zhì)差異、員工流動性等情況，都是可能導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險的重要因素。
2.3法律風(fēng)險
我國房地產(chǎn)事業(yè)取得不斷進(jìn)展，關(guān)于房地產(chǎn)事業(yè)稅收籌劃的法律法規(guī)卻未得到同步發(fā)展和健全，在房地產(chǎn)稅務(wù)問題上，房地產(chǎn)事業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員和政府稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)人員產(chǎn)生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務(wù)籌劃體制機(jī)制對房地產(chǎn)事業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和管理。再者我國大部分企業(yè)對稅收籌劃未能全面理解甚至出現(xiàn)偏差，在進(jìn)行實際操作的時候容易鉆法律法規(guī)的空子，出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，從而在房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生違法犯罪的風(fēng)險。
3分析稅務(wù)籌劃風(fēng)險產(chǎn)生的原因
首先國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不斷調(diào)整優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策也在變動中。我國頒布的關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律法規(guī)仍不夠完善，缺乏良好的稅務(wù)籌劃環(huán)境。其次，缺乏完善的稅務(wù)籌劃制度。政府并未頒布完善的相關(guān)稅務(wù)籌劃制度，致使對房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)企業(yè)容易在稅收籌劃上出現(xiàn)誤差。然后，沒有深刻了解稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。稅務(wù)籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調(diào)控政策都對其有些極大影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴稅務(wù)籌劃是不可取的。最后，稅務(wù)籌劃工作人員未樹立良好的風(fēng)險意識。稅務(wù)籌劃需要相關(guān)工作人員根據(jù)該行業(yè)發(fā)展進(jìn)度以及政府的稅務(wù)政策來做出相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。但影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素復(fù)雜、變動大，存在著較大風(fēng)險。
4加強(qiáng)對房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險控制的措施
4.1國家對房地產(chǎn)稅務(wù)實行科學(xué)籌劃，防范風(fēng)險
在法治社會前提下，房地產(chǎn)行業(yè)必須在法律法規(guī)的條框下運(yùn)行，遵守法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確了解國家和政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收的政策和法律規(guī)定，稅務(wù)籌劃工作人員也應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律政策來進(jìn)行稅務(wù)籌劃，明確房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的稅務(wù)及其基本市場發(fā)展要求。國家必須做好科學(xué)的籌劃，來防范房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險，深入了解國家和政府的法規(guī)和政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與國家法律政策相聯(lián)系，讓房地產(chǎn)行業(yè)在遵守法律的前提下盡可能地節(jié)省產(chǎn)業(yè)成本，防范發(fā)展風(fēng)險。
4.2建立健全稅務(wù)籌劃制度
國家通過稅務(wù)籌劃制度來對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，從而建立集中高效的稅務(wù)籌劃管理制度。這種制度有利于稅務(wù)機(jī)關(guān)開展政府相關(guān)工作，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的工作也能在稅務(wù)制度的監(jiān)督下有效完成，讓政府與房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)背景下處于優(yōu)勢地位。
4.3正確認(rèn)識房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的作用
稅務(wù)籌劃工作能夠降低房地產(chǎn)的運(yùn)營風(fēng)險的同時，也存在著一定的局限性。稅務(wù)籌劃需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)所收集到的數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)實際運(yùn)營狀況相結(jié)合，做出切合實際的稅務(wù)籌劃舉措。但在市場經(jīng)濟(jì)不斷變化發(fā)展中，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息和實際運(yùn)營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認(rèn)識稅務(wù)籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關(guān)信息。
4.4房地產(chǎn)行業(yè)工作人員要樹立風(fēng)險意識
房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)籌劃方面的專業(yè)人才需求大，這也要求相關(guān)人員具備較高的專業(yè)知識能力和素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策、其他行業(yè)和公民等因素影響，因其因素變化復(fù)雜，要求稅務(wù)籌劃工作人員樹立風(fēng)險意識，要有較強(qiáng)的適應(yīng)能力，高度的責(zé)任意識，同時企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施提高稅務(wù)籌劃工作人員的風(fēng)險意識和素質(zhì)。
5結(jié)語
綜上所述，稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要舉措，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險控制則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要課題。在激烈的市場經(jīng)濟(jì)競爭下，房地產(chǎn)企業(yè)利用稅務(wù)籌劃風(fēng)險控制措施，防范風(fēng)險，推動房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
作者:余德梅 單位:?？谥猩县斀?jīng)顧問股份有限公司
參考文獻(xiàn)
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；加強(qiáng)對
自2000年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出了幾次大起大落，尤其凸顯在房價的漲跌中。導(dǎo)致房價高漲的因素眾多，稅負(fù)過重是其中較重要的一個因素。房地產(chǎn)行業(yè)涉及十多類稅種，而土地增值稅又是其中的重要稅種，它稅率高、稅負(fù)重。2007年2月，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”后，使某些房地產(chǎn)企業(yè)利潤受損，資金鏈?zhǔn)艿礁罂简?。因此加?qiáng)對土地增值稅的納稅籌劃，對減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)、改善其經(jīng)營環(huán)境具有重要的作用。本文試就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃現(xiàn)狀、籌劃方法以及如何進(jìn)一步加強(qiáng)籌劃的對策談些看法。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特征及土地增值稅籌劃的重要意義
納稅籌劃是指企業(yè)在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過對自身經(jīng)營活動和投資等涉稅事項作出事先安排，達(dá)到少繳稅或遞延繳納以實現(xiàn)企業(yè)稅后利益最大化目標(biāo)的一系列活動。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業(yè)利用稅法規(guī)定不完善進(jìn)行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進(jìn)行的節(jié)稅籌劃。與其他行業(yè)的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)具有如下經(jīng)營特征：（1）開發(fā)產(chǎn)品的單件性及不可移動
性；（2）開發(fā)建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、經(jīng)營風(fēng)險高；（3）開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜、涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對象多，因此開發(fā)經(jīng)營必須具有計劃性。
土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依據(jù)規(guī)定的四級超額累進(jìn)稅率征收的一種稅。增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項目金額后的余額?？鄢捻椖堪ㄈ〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本費(fèi)用等。
近幾年來，為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，國家陸續(xù)出臺了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了不小變化。如何規(guī)避納稅風(fēng)險，如何在有限的空間內(nèi)盡可能降低企業(yè)的納稅成本，增加營業(yè)利潤，實現(xiàn)利潤最大化，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有更重要的現(xiàn)實意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)通過合理合法的方式進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃現(xiàn)狀
土地增值稅自開征以來，總額雖不大，增長速度卻很快。1994年～2006年全國土地增值稅平均增長速度91.27％，2006年～2008年全國土地增值稅收入從231億增長到537億元。雖然增長速度很快，但是與房價的增長、房地產(chǎn)銷售收入對比，征稅過程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出于政績和效益考慮，在清算意愿和執(zhí)行力度方面存在問題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導(dǎo)致土地增值稅征管效果不甚理想。
從房地產(chǎn)企業(yè)角度看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之配套的稅收法律法規(guī)日趨完善。近些年政府不斷出臺新的法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進(jìn)一步縮小。
1．過去大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項目公司等方式經(jīng)營，
以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營來達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。然而，2006年3月頒布的《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。
2．以前許多房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用
或用于商業(yè)地產(chǎn)，把該部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）的規(guī)定，對轉(zhuǎn)作自用部分的商品房應(yīng)作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。
3．以前可利用借款費(fèi)用資本化進(jìn)行加計扣除，減少土地增值額。但根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）規(guī)定，公司不能將借款費(fèi)用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數(shù)，應(yīng)將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用，作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。
三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法例釋
（一）利用土地增值稅征稅范圍進(jìn)行節(jié)稅籌劃
1．利用合作建房節(jié)稅?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）中規(guī)定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項政策進(jìn)行納稅籌劃。
2．利用代建房節(jié)稅。房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，此項收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
（二）利用銷售收入進(jìn)行納稅籌劃
1．分散營業(yè)收入籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅收主要是土地增值稅和營業(yè)稅，而土地增值稅的征收實行超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售價格，降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進(jìn)行了簡單裝修，因此，可將裝修作為單獨業(yè)務(wù)獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃。
例如：某房地產(chǎn)公司出售一棟總售價為1000萬元的商品房，該房屋進(jìn)行了簡單裝修并安裝了簡單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬元，增值額為600萬元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬元）。
如果進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同。房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；房屋裝修合同，裝修費(fèi)用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費(fèi)用屬于勞務(wù)收入，應(yīng)征營業(yè)稅，不用繳納土地增值稅），應(yīng)該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬元）。
2．合理定價籌劃法。稅法規(guī)定：納稅人建造、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20％，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。因此可以充分利用20％這一臨界點的稅負(fù)效應(yīng)進(jìn)行籌劃。
例如，某房地產(chǎn)公司建成并待售一棟商品房，同行業(yè)房價為1800～1900萬元之間，已知為開發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，開發(fā)成本為900萬元，利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，假設(shè)城建稅稅率為7％，教育費(fèi)附加為3％，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的比例為10％。
籌劃過程如下：除銷售稅金及附加外的可扣除的項目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬元）。第一，公司要享受起征點優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應(yīng)為：1430×1.2848=1837.264萬元（設(shè)全部允許扣除的項目金額為A，銷售的房價總額為X，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，處于征免臨界點時X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此時獲利306.2萬元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。當(dāng)價格定在1800-1837.264萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。
第二，公司要適當(dāng)提高售價，則提高的價格至少要大于138.853萬元（1430×0.0971）（設(shè)提高價格Y單位，企業(yè)欲使提價后帶來的收益突破臨界點時，必須滿足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X為增值率為20％時的售價，可以解得Y＞0.0971A）。即總房價至少要超過1976.117萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導(dǎo)致總收益的減少。所以，當(dāng)同行業(yè)的房價在1800～1900萬元之間時，公司應(yīng)選擇1837.264萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強(qiáng)競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當(dāng)然，如果公司能以高于1976.117萬元的價格出售該商品房的話，所獲利潤將會進(jìn)一步增加。
通過以上案例進(jìn)一步說明，在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅問題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價的方法，使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，但不可盲目提價，有時較高的價格所帶來的利潤反而會低于較低價格所帶來的利潤。如在上述納稅籌劃案例中，1830萬元的售價能獲利299.35萬元（1830－1430－1830×5.5％），而1840萬元的售價只能獲利216.16萬元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價提高了10萬元，利潤卻減少了83.19萬元。
3．不同增值率房產(chǎn)是否合并籌劃法。由于土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對增值率不同的房地產(chǎn)合并核算，就有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)下降，同時可能會提高低增值率房地產(chǎn)的適用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負(fù)。因而，納稅人需要具體測算分開核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負(fù)的核算方法，以達(dá)到節(jié)稅的目的。
例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)A、B兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售A房產(chǎn)取得收入300萬元，允許扣除金額為200萬元；銷售B房產(chǎn)取得收入400萬元，允許扣除項目金額為100萬元。
第一，分開核算時：A房產(chǎn)的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應(yīng)納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬元）；B房產(chǎn)的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應(yīng)納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）；共繳納土地增值稅175萬元。
第二，合并核算時：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應(yīng)納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬元）。通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開發(fā)出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達(dá)到少繳稅的目的。
（三）利用扣除項目進(jìn)行納稅籌劃
1．利息費(fèi)用籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)業(yè)務(wù)中，一般都會發(fā)生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)應(yīng)納土地增值稅產(chǎn)生很大影響。根據(jù)稅法規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利息支出分兩種情況確定扣除。
第一，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按銀行同期利率計算的金額；其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（5％以內(nèi)）），按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的5％以內(nèi)計算扣除。
第二，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（10％以內(nèi)）），一并計算扣除。
以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規(guī)定。這項規(guī)定為納稅人籌劃提供了機(jī)會。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，如果第一種情況利息支出大于第二種情況計算出的利息支出，則企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不提供金融機(jī)構(gòu)證明，這樣可以使扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據(jù)減少。
例如，某房地產(chǎn)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付地價款600萬元，開發(fā)成本1000萬元，假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息100萬元，如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬元時，又該如何籌劃呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5％和10％。
籌劃過程如下：首先，計算。（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬元）其次，判斷。當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時，該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時，應(yīng)選擇第二種計扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應(yīng)嚴(yán)格按《企業(yè)會計準(zhǔn)則——借款費(fèi)用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算一律不得扣除。
2．充分加計允許扣除項目籌劃法。為了抑制對房地產(chǎn)的炒買炒賣行為，《土地增值稅實施細(xì)則》規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可按“合計數(shù)”的20％加計扣除項目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項費(fèi)用扣除。因此，當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時，應(yīng)考慮新設(shè)一個獨立從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。這樣，不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受前述附加扣除，實現(xiàn)土地增值稅的節(jié)稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實現(xiàn)其他稅收的籌劃。
四、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的對策
（一）加快完善對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收管理
1．要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅制，科學(xué)設(shè)立稅種，合理確立土地和房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)。變“多稅調(diào)節(jié)”為“主稅調(diào)節(jié)”，徹底解決稅種之間相互交叉和重復(fù)的問題。同時，要簡化土地增值稅的清算和征收方法，充分發(fā)揮土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。
2．要健全房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，完善房地產(chǎn)評估規(guī)程，及時為稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅提供真實可靠的評估材料。稅務(wù)部門要加大對房地產(chǎn)業(yè)稅源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理辦法，落實土地增值稅預(yù)征管理措施，理順征收管理秩序。
（二）加大土地增值稅清算工作力度
1．各地應(yīng)強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收的一體化管理，強(qiáng)化相關(guān)政府部門對土地增值稅征管工作的配合。
2．盡快建立一套簡便易行的土地增值稅清算實施辦法，統(tǒng)一房地產(chǎn)土地增值稅清算口徑，明確清算時間、方法。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立正確的納稅籌劃觀
1．應(yīng)堅持依法原則。在不違背國家的各項法律法規(guī)的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實際情況進(jìn)行籌劃。
2．應(yīng)注重戰(zhàn)略籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業(yè)在決策時要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃，切不可為單純追求節(jié)稅收益的增加而導(dǎo)致開發(fā)或經(jīng)營成本的上漲。因此在納稅籌劃時，管理層和財務(wù)部門不僅要關(guān)注財務(wù)、稅務(wù)方面的事項，也要關(guān)注企業(yè)經(jīng)營和戰(zhàn)略管理的各個方面。
參 考 文 獻(xiàn)
[1]江為鳳．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃分析[J]．時代經(jīng)貿(mào)．2008（19）：104～105
[2]李文．土地增值稅納稅籌劃——以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例[J]．會計之友．2010（4）：40～42
[3]王小玉．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃[J]．經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊．2010（2）：87～88
[4]張瑋．淺談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J]．財會之窗．2010（5）：173～174
0 引言
從整體的房地產(chǎn)市場來看，商業(yè)類房地產(chǎn)是所有房地產(chǎn)類型中最復(fù)雜、最具風(fēng)險、盈利性最高的不動產(chǎn)形式。在其發(fā)展過程中逐漸形成了包括多種類型地產(chǎn)項目的綜合物業(yè)，在日常生活中常見的商業(yè)街、購物大廈、地下商場、電影院、寫字樓大型超市等屬于商業(yè)類房地產(chǎn)的范疇。房地產(chǎn)企業(yè)，對商業(yè)類房地產(chǎn)進(jìn)行的稅收籌劃，本質(zhì)上是一種事先設(shè)計安排的經(jīng)營活動，可以說是企業(yè)財務(wù)管理戰(zhàn)略的一部分，通過使用巧妙、合法的會計技巧，優(yōu)化財務(wù)管理組合、提升效益，減少或延期繳納相關(guān)稅款，以此降低企業(yè)付稅額。在企業(yè)實際運(yùn)行操作過程中，商業(yè)類房地產(chǎn)的稅收籌劃呈現(xiàn)出以下基本特征：第一，最基本的特點是其具備合法性，這也是稅收籌劃可以實現(xiàn)的法律保障。第二，事前預(yù)測性，企業(yè)在確定基本納稅方案時，可以根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營狀況，投資計劃，進(jìn)行事前準(zhǔn)備，調(diào)整相關(guān)活動項目，以設(shè)計最合理的納稅方案。第三，稅收籌劃本身具有一定的時效性，現(xiàn)階段我國的稅收政策、稅法環(huán)境等還處于快速發(fā)展變革之中，對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃適應(yīng)了新的環(huán)境需要，及時與新的政策法規(guī)接軌，具備一定的時效性。第四，稅收籌劃體現(xiàn)出的整體綜合全局性特征較強(qiáng)。
1 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題
房地產(chǎn)業(yè)近年來多次被國家稅務(wù)總局列為稅務(wù)專項檢點行業(yè)，以下是幾類比較常見的重點問題：
1.1 目前，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃仍然存在較高的風(fēng)險 從房地產(chǎn)業(yè)的基本屬性來看，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的項目一般都比較大，其資金規(guī)模也相對龐大，需要繳納的稅款種類比較多。一般來說，商業(yè)類房地產(chǎn)企的稅負(fù)在25%-30%之間，相對來講，這是一個很高的稅負(fù)比例?；谶@種基本情況，對于稅收籌劃的進(jìn)行，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)是十分迫切的。但是，由于目前相關(guān)稅收籌劃的政策法規(guī)沒有清晰明確的規(guī)定，而企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時常常會發(fā)生超越法律、法規(guī)的界限，潛在隱藏著許多風(fēng)險。而過高的稅收籌劃風(fēng)險，意味著企業(yè)稅收籌劃活動失敗的可能性的增加。這不僅使企業(yè)無法實現(xiàn)預(yù)期的財務(wù)目標(biāo)，還會使企業(yè)面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰，甚至可能還會追究相應(yīng)的刑事責(zé)任。
1.2 企業(yè)會計核算制度不健全制約稅收籌劃實際效果的發(fā)揮 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收繁瑣復(fù)雜，對財務(wù)管理的水平要求很高，但是，在實際的企業(yè)內(nèi)部，大多缺少與之配套的會計核算制度。對于商業(yè)類房地產(chǎn)，比較常見的會計核算跨期攤派，收入的確認(rèn)，成本的計算沖銷會計期內(nèi)的損益等，不健全的會計核算制度，影響企業(yè)真實稅收籌劃效果。
1.3 企業(yè)配備的稅收籌劃人員水平不高 稅收籌劃是一種很專業(yè)的稅務(wù)工作，涉及到財務(wù)、稅務(wù)、稅法、公司法等多方面的知識，對負(fù)責(zé)人員和具體執(zhí)行人員的專業(yè)性要求很高。企業(yè)人員對稅收政策執(zhí)行不到位或在綜合性的稅收籌劃過程過程中，對于企業(yè)的整體性和相關(guān)稅收政策的宏觀性把握不恰當(dāng)，會造成稅收籌劃執(zhí)行效果的不理想。同時，具體執(zhí)行負(fù)責(zé)人員的經(jīng)驗不足，也不利于稅收籌劃的順利開展。在具體操作環(huán)節(jié)，有的企業(yè)稅收籌劃人員，為了盡可能的降低企業(yè)稅負(fù)，可能使用一些特別技巧，容易導(dǎo)致企業(yè)的故意偷稅、漏稅，過于急功近利的稅收籌劃，使得企業(yè)偏離了稅收籌劃的本質(zhì)，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
1.4 現(xiàn)階段的稅務(wù)行政執(zhí)法存在一些不合理之處，影響了稅收籌劃的實施 國家稅收法律在制定過程中，主要是從收稅的角度考慮的，在企業(yè)稅收籌劃方面的一些細(xì)則不夠明確，而相關(guān)約束性條款又卡得過嚴(yán)、過死?，F(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，稅收的形式和征稅的政策，跟不上企業(yè)自身的快速發(fā)展，隨著社會經(jīng)濟(jì)制度的日益多元，企業(yè)組織形式越來越靈活，而現(xiàn)階段的稅務(wù)行政法的諸多條款依然比較滯后，參照標(biāo)準(zhǔn)有很多不合理之處，這些不合理之處，阻礙了企業(yè)稅收籌劃的正常開展，不利于企業(yè)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。
2 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的相關(guān)對策分析
2.1 提高對稅收風(fēng)險因素的防范力度 首先加強(qiáng)對營業(yè)稅納稅風(fēng)險的防范，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅的一般條件，可以得知，營業(yè)稅納稅風(fēng)險主要受到以下幾種因素的制約：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。以上這三個因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅負(fù)的關(guān)鍵因素，因此也是稅務(wù)風(fēng)險控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須進(jìn)行稅負(fù)測算和方案選擇以降低稅收負(fù)擔(dān)及納稅風(fēng)險。其次加強(qiáng)土地增值稅納稅風(fēng)險防范，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響土地增值稅納稅風(fēng)險的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。四是開發(fā)產(chǎn)品的成本。五是共同成本的分?jǐn)偡椒āＲ虼耍獜倪@五個方面，加大對土地增值稅納稅風(fēng)險的防范。第三，企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險的防范。企業(yè)所得稅是對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業(yè)所得稅。由于企業(yè)所得稅是對企業(yè)經(jīng)營所得征收的，因此，影響經(jīng)營所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關(guān)鍵因素，所以要加大對企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險的防范。
2.2 及時關(guān)注稅法變動 在實際操作過程中，企業(yè)要做到學(xué)法、懂法、守法。只有對稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實際情況，對稅收籌劃方案及時作出調(diào)整；企業(yè)應(yīng)該深刻領(lǐng)會立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準(zhǔn)確把握稅收政策內(nèi)涵，嚴(yán)格按照稅法來進(jìn)行籌劃，嚴(yán)守稅收籌劃合法的底線，正確處理稅收籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關(guān)系。
2.3 提升企業(yè)稅收籌劃人員素養(yǎng) 企業(yè)稅收籌劃人員的素養(yǎng)包括道德素養(yǎng)和專業(yè)素養(yǎng)。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃人員要提升職業(yè)道德素養(yǎng)。企業(yè)稅收籌劃人員自身必須要具備較高的職業(yè)道德情操，因為企業(yè)的納稅行為不僅關(guān)系企業(yè)自身的利益，也涉及到國家的利益。任何稅收籌劃方案的設(shè)計，要以現(xiàn)行國家稅收政策、稅收法規(guī)為底線，在法律框架內(nèi)，通過科學(xué)合理的財務(wù)運(yùn)作，降低企業(yè)的財務(wù)負(fù)擔(dān)，提升企業(yè)的稅負(fù)結(jié)構(gòu)質(zhì)量。第二，企業(yè)內(nèi)部的稅收籌劃負(fù)責(zé)人員要切實提高自身的專業(yè)水平，增強(qiáng)實踐經(jīng)驗。稅收籌劃需要綜合很多學(xué)科的知識，其中稅務(wù)，法律、金融等學(xué)科為主，這就需要稅收籌劃相關(guān)負(fù)責(zé)人員必須掌握扎實的理論知識，同時在實際企業(yè)內(nèi)部稅收籌劃設(shè)計時，不斷豐富實踐經(jīng)驗。學(xué)習(xí)業(yè)內(nèi)先進(jìn)的稅收籌劃設(shè)計方案，提升稅收籌劃設(shè)計的科學(xué)性。
2.4 建立良好的稅企關(guān)系 稅法的具體執(zhí)行者是稅務(wù)機(jī)關(guān)，許多法規(guī)條文的制定權(quán)和解釋權(quán)在稅務(wù)機(jī)關(guān)。國家在制定稅收政策的時候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以憑借實際操作的經(jīng)驗和對不同企業(yè)經(jīng)營狀況的了解，在這個范圍之內(nèi)進(jìn)行靈活的操作。同時，稅務(wù)機(jī)關(guān)會根據(jù)各地實際情況采取適合本地的稅收征管方法，導(dǎo)致各地稅收征管情況存在差異，而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往往又遍及各省，稅收籌劃受當(dāng)?shù)貙嶋H情況的影響很大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)內(nèi)部 納稅籌劃 實踐
納稅籌劃最早是在英國被提出的，是在法律許可的范圍內(nèi)合理降低稅收負(fù)擔(dān)和稅收風(fēng)險的一種經(jīng)濟(jì)行為，納稅人和扣繳義務(wù)人在既定的稅制框架內(nèi)，通過對納稅主體（法人或自然人）的戰(zhàn)略模式、經(jīng)營活動、投資行為等理財涉稅事項進(jìn)行事先規(guī)劃和安排，以達(dá)到節(jié)稅、遞延納稅或降低納稅風(fēng)險為目標(biāo)的一系列籌劃活動。隨著國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展規(guī)范化與法制化，公民依法納稅的意識逐步提高，納稅籌劃概念也逐漸被大家認(rèn)識與關(guān)注，因為納稅籌劃關(guān)系到其自身經(jīng)濟(jì)利益。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，同時也受到了國家相關(guān)宏觀政策的調(diào)控影響，其涉及的稅種較多，金額較大。下文將就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)水籌劃展開簡單討論。
一、納稅籌劃對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必要性
（一）隨著金融危機(jī)的發(fā)展，開始影響我國的實體經(jīng)濟(jì)，尤其是房地產(chǎn)等資金密集型行業(yè)，同時國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，并且銀行也開始對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款進(jìn)行控制，在這種情況下如何降低成本就成為各個房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)心的問題，合理的稅務(wù)籌劃可以降低企業(yè)成本和提高企業(yè)競爭力。同時由于近年來房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投資增長較快，企業(yè)之間的競爭壓力也在不斷加劇，導(dǎo)致了行業(yè)內(nèi)的利潤呈現(xiàn)出逐步下跌的情況。這種現(xiàn)狀為納稅籌劃空間的提高有著重要的影響。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)的成本主要包括土地費(fèi)用、工程施工成本、基礎(chǔ)設(shè)施以及公共的配套設(shè)施費(fèi)用等等。通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)也被看作是房地產(chǎn)開發(fā)的成本之一，且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常運(yùn)營過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)占了房地產(chǎn)開發(fā)成本中的很大比例。所以，稅費(fèi)對于房地產(chǎn)開發(fā)商與投資商的經(jīng)濟(jì)利益有著重要的影響。而科學(xué)合理的納稅籌劃可以避免納稅為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益帶來一些嚴(yán)重影響，正在受到開發(fā)商與投資商的高度關(guān)注。
（三）房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)所涉及的稅種較多。近幾年來我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收也成為中央和地方政府財政收入的重要來源。我國現(xiàn)行的稅法體系由各單行稅法構(gòu)成。其中，實體稅法是現(xiàn)行稅法體系的組成部分，目前的實體稅法由22個稅種構(gòu)成，在這22個稅種中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得稅等11個，占到了我國稅種的50%。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃實踐的基本方法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時方法很多，比如說免稅法、減稅法、扣除法等等。以下是最為常見的幾種：
（一）采用扣除法
扣除法的適用范圍較廣，按照稅法上的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，幾乎所有納稅人都可以采用這個方法?？鄢ㄓ捎诙惙ㄖ邢鄳?yīng)的扣除規(guī)定復(fù)雜，因此這個籌劃技術(shù)比較復(fù)雜。這種方法主要是通過增加納稅的扣除額來直接減少應(yīng)繳的稅款，還可以是調(diào)整各個應(yīng)稅期的扣除額分布來節(jié)減稅額的。通過這個籌劃方法不僅可以減少應(yīng)稅基數(shù)絕對額，同時還可以增加本期可扣除金額，已達(dá)到延期納稅的目的。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用扣除法主要是從土地增值稅中的扣除項目金額，根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
（二）采用延期納稅法
延期那稅法的適用范圍也比較廣泛，全國很多企業(yè)在使用這個納稅籌劃方法。延期納稅法主要將納稅人的納稅時間延期從而從中得到一定收益的一種納稅籌劃方法。這個方法并沒有減少應(yīng)繳稅款，而是通過延緩納稅時間，從中取得資金時間運(yùn)用價值。這個方法的影響因素很多，計算很復(fù)雜，要綜合考慮當(dāng)期以及后期的納稅所得。
房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用這個方法，獲得貨幣的時間價值，這樣稅費(fèi)變成了從政府獲得的免息資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以運(yùn)用這個資金為企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)，從而獲得一定收益。
（三）采用稅率差異法
稅率差異法主要是指利用稅率的差異從而直接減少稅收的一種方法。由于實行比例稅率的稅種往往有多個比例稅率，通過納稅籌劃的方法，可以找到最佳的稅負(fù)點，這對于實行累進(jìn)稅率的部分稅種，就能夠通過這個方法來減少稅負(fù)。這個方法盡管計算較為復(fù)雜，但是稅率差異存在很普遍，所以適用較廣。
三、國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃實踐現(xiàn)狀分析
盡管現(xiàn)階段國內(nèi)的稅收環(huán)境已經(jīng)逐漸改善，有很多專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)正在介入到房地產(chǎn)行業(yè)的納稅籌劃活動中，但是目前的納稅籌劃實踐活動還有很多不足，其現(xiàn)狀主要有以下幾點：
（一）很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于納稅籌劃的意識不強(qiáng)
主要體現(xiàn)在兩個方面，其一，外資房地產(chǎn)企業(yè)相比較內(nèi)資房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)其納稅籌劃意識較強(qiáng)，因為國外的納稅籌劃發(fā)展時間較長。其二，民營房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)相比較國有房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃意識強(qiáng)，因為其中的經(jīng)濟(jì)收益歸屬問題。
（二）國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的稅務(wù)業(yè)務(wù)需要不斷提高
我國的稅務(wù)業(yè)務(wù)還處在初級發(fā)展極端。很多企業(yè)還沒有將納稅籌劃放到業(yè)務(wù)范圍內(nèi)，另外，國內(nèi)的很多稅務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)不高，或者理論知識過硬，實踐操作能力較弱，不能順應(yīng)納稅人的籌劃要求。
（三）國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該不斷加強(qiáng)相關(guān)稅法宣傳與不斷完善稅收法制建設(shè)
我國現(xiàn)階段的稅法有一定的局限性，存在很多法律漏洞，國家每年都會進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整與補(bǔ)充。很大程度上影響了納稅人相關(guān)納稅籌劃工作。而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，由于近年來國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)宏觀調(diào)控的力度的加強(qiáng)，在稅收政策方面的補(bǔ)充和調(diào)整比較頻繁，企業(yè)很難準(zhǔn)確的了解到稅法的調(diào)整和改動，這種情況下，將會使房地產(chǎn)開發(fā)商無法及時的進(jìn)行相應(yīng)的納稅統(tǒng)籌工作，也有可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)的統(tǒng)籌計劃失效，無法順利進(jìn)行等。
（四）我國現(xiàn)行稅制存在局限性
通常體現(xiàn)為如下幾點：（1）我國現(xiàn)階段稅收法律制度主要實行以流轉(zhuǎn)稅之類的間接稅種為重點的復(fù)合稅，可房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)涉稅比例占最大是流轉(zhuǎn)稅里面的營業(yè)稅，所以其納稅籌劃在一定程度上受到局限。（2）因為我國現(xiàn)行實施的所得稅跟財產(chǎn)稅整體體系較為簡單，總的稅收體制不夠完善,這就使得我國房地產(chǎn)對企業(yè)納稅籌劃的探究局限于客觀現(xiàn)實。
（五）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)還需進(jìn)一步改善其稅收征管質(zhì)量
不足之處體現(xiàn)為如下幾點：（1）我國現(xiàn)行的稅收法規(guī)、政策完善得還不夠，與發(fā)達(dá)國家存在的差距較大。（2）由于稅收征收部分管理人員素質(zhì)不高，征管意識薄弱，技術(shù)能力較差，使得征納關(guān)系發(fā)生異化，而房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)大部分肯定不會將較多精力花費(fèi)在納稅籌劃工作上。這樣的話，在一定程度上阻礙了納稅籌劃應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展步伐。
四、結(jié)論
國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭極其迅猛，促進(jìn)了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，同時納稅籌劃意識也不斷受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的高度重視。現(xiàn)階段納稅籌劃已經(jīng)逐步成為大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)以及咨詢等專業(yè)機(jī)構(gòu)重要的業(yè)務(wù)之一。由于目前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃實踐還處在初期發(fā)展嘗試階段，因此，納稅籌劃活動還是通過注冊稅務(wù)師或會計師等開展的。
參考文獻(xiàn)：
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[2] 王愛英. 論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃技巧[J]. 現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè), 2009,(08)
摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)是我國稅負(fù)最重的行業(yè)之一，所涉稅種達(dá)十多種，因此合理的稅務(wù)籌劃能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤。本文主要通過分析房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅的稅務(wù)籌劃措施，為房地產(chǎn)企業(yè)實行稅務(wù)籌劃提供借鑒。
關(guān)鍵詞 稅務(wù)籌劃 營業(yè)稅 土地增值稅
稅收籌劃是指納稅人在不違法稅法等法律、法規(guī)的前提下，通過對經(jīng)營活動，投資活動，籌資活動等財務(wù)活動中涉稅問題的合理安排，達(dá)到規(guī)避或減稅的目的的行為。通過稅務(wù)籌劃，企業(yè)可以減低成本，實現(xiàn)稅后利潤最大化的目標(biāo)。基于此種原因，稅收籌劃在各個行業(yè)均得到了廣泛應(yīng)用。
近幾年隨著房價的日益攀升，房地產(chǎn)行業(yè)炙手可熱，許多實體制造企業(yè)紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，如海爾地產(chǎn)，海信地產(chǎn)等。隨著這些企業(yè)的加入房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，要在該行業(yè)中發(fā)展壯大需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷尋求降低成本的途徑，但是通貨膨脹導(dǎo)致原材料價格日益攀升，房地產(chǎn)行業(yè)將目光集中于稅收籌劃上，希望通過稅收籌劃降低稅負(fù)，增加盈利。
房地產(chǎn)行業(yè)是我國稅收負(fù)擔(dān)較重的行業(yè)之一，所涉及的稅務(wù)不僅包含一般企業(yè)應(yīng)負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、車船使用稅、企業(yè)所得稅，還包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，涉及十余種稅種。這就要求房地產(chǎn)行業(yè)合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃，減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)。
營業(yè)稅、土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)中稅負(fù)較重的稅種，對其進(jìn)行合理的稅收籌劃意義深遠(yuǎn)。
一、營業(yè)稅的稅收籌劃
對營業(yè)稅的稅收籌劃其實是變相的對土地增值稅的稅收籌劃。
根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為因為其沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移而不必繳納土地增值稅，代建取得的收入按照勞務(wù)報酬繳納營業(yè)稅即可。這樣做的前提是房地產(chǎn)開發(fā)商在施工之前已經(jīng)確定了用戶，代客戶進(jìn)行房屋建設(shè)。
另外一種避開土地增值稅甚至有可能避開營業(yè)稅的方法是合作建房。舉個例子，假若有A、B兩家企業(yè)，A擁有資金，B擁有土地使用權(quán)?，F(xiàn)在A想在B的土地上建造房屋，有一下幾種方式：
1，B轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)給A，A沒有向B支付貨幣，但是B可以在建成后擁有部分房屋所有權(quán)，雖然雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，但是土地使用權(quán)權(quán)屬發(fā)生變化，B需要繳納土地增值稅、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅。A在土地上建造房屋，然后將部分房屋轉(zhuǎn)讓給B，A需要繳納土地增值稅、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，同時按建筑業(yè)繳納自建行為營業(yè)稅。
2，B將土地使用權(quán)出租給A，A投資在該土地上建造房屋并使用，租賃期屆滿后，A將土地使用權(quán)連同所建建筑物歸還給B，在這一過程中，A以建筑物為代價獲取了若干年的土地使用權(quán)，B以出組土地使用權(quán)為代價換取建筑物。B發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，繳納服務(wù)業(yè)營業(yè)稅，A發(fā)生銷售不動產(chǎn)的行為，繳納營業(yè)稅，在這個過程中，土地使用權(quán)權(quán)屬未變，因此不屬于土地增值稅征稅范圍。
3，A以其資金B(yǎng)以其土地使用權(quán)合股成立合營企業(yè)，合作建房。房屋建成后雙方共擔(dān)風(fēng)險、共享收益。根據(jù)稅法規(guī)定，以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。因此對B不征營業(yè)稅。由于土地權(quán)屬未發(fā)生變化，所以B不繳納土地增值稅。
（1）房屋建成后，A、B按比例分房自用，則此時雖然土地使用權(quán)屬發(fā)生變化，但是根據(jù)稅法規(guī)定，合作建房建成后按比例分房子用的，暫免征土地增值稅。
（2）房屋建成后合營企業(yè)將房屋銷售，此過程中土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，合營企業(yè)需要繳納土地增值稅及自建、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。
根據(jù)以上分析，企業(yè)可以通過采取合作建房、代建房屋的模式進(jìn)行稅收籌劃，達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。
二、土地增值稅的稅收籌劃
稅法中涉及土地增值稅的稅收優(yōu)惠主要是針對普通住宅，具體如下：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%，免征土地增值稅，超過的，全額征收土地增值稅。這里的普通住宅應(yīng)滿足住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級土地上住房平均交易價格的1.2倍以下。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用此政策，合理增加扣除項目金額，從而達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
1，首先房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。（1）房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇開發(fā)精裝修的房屋。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，可以根據(jù)合同約定，扣留質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，有發(fā)票的才可扣除，因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要督促建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金開具發(fā)票。
2，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)住宅及非住宅（店面、車庫）的，非住宅毛利較高，增值額較大，因此這部分土地增值稅稅收負(fù)擔(dān)較重，企業(yè)多為非住宅部分分?jǐn)偪煽鄢杀荆瑥亩档推髽I(yè)土地增值稅稅率和稅額。
3，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款利息扣除方法有兩種，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身情況選擇扣除方法。假若房地產(chǎn)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款較多，利息金額較大，則需要明確各項目利息并提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息按實際支出扣除。方法如下：
允許開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%以內(nèi)
但是如果房地產(chǎn)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款較少，利息金額不大，則需要采取一下方法：
允許開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%以內(nèi)
4，除了增加單個項目的可扣除項目金額外，企業(yè)也可以將多個開發(fā)項目匯總核算計算土地增值稅，并與分開核算所得的土地增值稅總額進(jìn)行比較，選擇稅負(fù)較低的方案。
綜上所述，面對激烈的市場競爭，降低成本成為房地產(chǎn)企業(yè)的制勝法寶，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)熟悉稅法相關(guān)規(guī)定，在合理合法的基礎(chǔ)上認(rèn)真進(jìn)行稅務(wù)籌劃，只有這樣才能尋求企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：土地增值稅 納稅管理 房地產(chǎn)行業(yè)
近些年，為防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，我國頒布各種關(guān)于土地增值稅的通知及政策法規(guī)，限制房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)虛增，發(fā)揮政府調(diào)控能力，即便如此，房地產(chǎn)行業(yè)仍舊熱度不減。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，盡管涉及對營業(yè)稅、所得稅等多方面稅種的繳納，但對土地增值稅這一重要稅種的探求從未停止，目的是將企業(yè)稅負(fù)降到最低程度。稅收籌劃工作是企業(yè)財務(wù)人員在不違反國家法律政策的前提下，合理規(guī)避企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的一項舉措。如何認(rèn)清房地產(chǎn)行業(yè)繳納土地增值稅的現(xiàn)實狀況，才能采取恰當(dāng)?shù)亩愂诊L(fēng)險規(guī)避措施，實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，提升在行業(yè)中的競爭力。
一、關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)征收土地增值稅的現(xiàn)狀分析
由于我國房產(chǎn)價格連年攀升，居民的購買能力與房價的上升速度顯然不相匹配?；谶@一狀況，我國以土地增值稅的征收來實現(xiàn)國家的經(jīng)濟(jì)調(diào)控。我國實行超額累進(jìn)稅率對土地增值稅進(jìn)行征收，對于嚴(yán)格的政策調(diào)控，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均產(chǎn)生危機(jī)意識，但現(xiàn)實工作中仍有各種不合理狀況產(chǎn)生。
首先，在實際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅缺乏重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗周期長，核定步驟、內(nèi)容較為繁瑣，實際征稅率往往較之稅務(wù)部門規(guī)定的四級稅率要低，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)實際繳納的土地增值稅金額數(shù)目并不顯著，對房地產(chǎn)行業(yè)的銷售形勢并未產(chǎn)生影響。在巨大的銷售額面前，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽略土地增值稅的籌劃，不能對此產(chǎn)生高度重視。
其次，房地產(chǎn)行業(yè)對土地增值稅政策了解不具體，思路不清晰，使得偷稅、漏稅現(xiàn)象時有發(fā)生。由于國家關(guān)于土地增值稅政策的變動，越來越不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，一些企業(yè)為降低稅收成本，實現(xiàn)更大利潤，選擇偷逃稅款等違反法律的行為。具體表現(xiàn)在對國家稅收優(yōu)惠政策的運(yùn)用，如合作建房有暫免征收的優(yōu)惠，代建費(fèi)用不需征稅。還有對稅前扣除項目的規(guī)定方面，利息費(fèi)用的合理扣除，期間費(fèi)用的有效轉(zhuǎn)移等都是企業(yè)關(guān)注的重要內(nèi)容。再者，房地產(chǎn)的銷售收入方面的控制，合理控制房產(chǎn)銷售，減少房產(chǎn)增值額，進(jìn)而使得適用稅率降低，稅務(wù)負(fù)擔(dān)大大減輕。以上幾點都是房地產(chǎn)企業(yè)中經(jīng)常需要籌劃的降低應(yīng)交稅款的指標(biāo)，如果合理有效籌劃，則對企業(yè)發(fā)展起著極大的促進(jìn)作用，能大幅度節(jié)約企業(yè)成本，增強(qiáng)核心競爭力。但過猶不及，一旦企業(yè)發(fā)生過分追求稅負(fù)的降低，則很可能走向節(jié)稅的彎路，面臨違規(guī)風(fēng)險。因此房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)建立有效的審計和評估、預(yù)防機(jī)制，防止稅收籌劃風(fēng)險的發(fā)生，但現(xiàn)行狀況下，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)未能對此產(chǎn)生足夠重視。
二、房地產(chǎn)行業(yè)對土地增值稅稅收籌劃具體舉措
（一）對土地增值稅的籌劃工作高度重視，樹立風(fēng)險意識
納稅籌劃的目的是通過相關(guān)法紀(jì)和科學(xué)計算方法的運(yùn)用，對企業(yè)稅款實施繳納，為企業(yè)爭取更大的利潤增長空間。因此企業(yè)必須土地增值稅的籌劃工作高度重視，防止企業(yè)在稅款繳納方向走彎路，要建立風(fēng)險評估體系，樹立風(fēng)險意識，對土地增值稅的繳納工作產(chǎn)生高度重視。企業(yè)納稅籌劃人員應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的專業(yè)技能，把握國家政策變動，及時采取應(yīng)對措施，不斷進(jìn)行土地增值稅相關(guān)知識的學(xué)習(xí)。對于企業(yè)來說，納稅風(fēng)險多種多樣，只有針對企業(yè)自身業(yè)務(wù)狀況，才能制定適合自己企業(yè)發(fā)展的納稅管理體系。這要求企業(yè)在增強(qiáng)業(yè)務(wù)人員稅務(wù)知識專業(yè)性的同時，協(xié)調(diào)好與稅務(wù)主管部門的關(guān)系，遇到納稅問題及時處理，避免產(chǎn)生風(fēng)險和糾紛，保證房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。
（二）對土地增值稅的優(yōu)惠政策及時關(guān)注，瞄準(zhǔn)籌劃方向
近年來，我國關(guān)于土地增值稅的政策不斷調(diào)整，這有可能使得一些原本合法的政策在變更后變成了違法，因此對于國家政策應(yīng)及時關(guān)注，瞄準(zhǔn)納稅籌劃方向?，F(xiàn)階段主要有兩種稅收優(yōu)惠政策，第一是通過合作建房，以一方提供資金一方提供土地的方式合作建房，如果建成后轉(zhuǎn)讓才需繳納土地增值稅，若建成后自用則可免征土地增值稅。如房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)合建一所辦公樓，建成后按比例分房自用，則可以運(yùn)用這一政策，減少稅務(wù)負(fù)擔(dān)。還有房地產(chǎn)運(yùn)用土地進(jìn)行投資和聯(lián)營，則對土地增值稅實行暫免征收。此外房地產(chǎn)企業(yè)可以按照政策為客戶代建房屋，這樣代建項目完成后收取的代建費(fèi)用不需繳納土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)合理運(yùn)用國家政策，確保企業(yè)納稅籌劃科學(xué)合理，使得利潤的有了上升的空間。
（三）對土地增值稅的扣除項目合理計算，保證籌劃準(zhǔn)確
土地增值稅涉及的主要項目有利息費(fèi)用的扣除和期間費(fèi)用的扣除，還有針對開發(fā)商增值率低于20%的增加扣除條款。這要求房地產(chǎn)企業(yè)制定納稅籌劃措施時，首先對開發(fā)成本高度重視，這其中包含著多項實際發(fā)生，并可以按照規(guī)定合理扣除的方面。也要對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格予以關(guān)注，對允許扣除的項目進(jìn)行合理匯集，全面籌劃。在對房屋開發(fā)過程中產(chǎn)生的利息支出，通過計算選擇最適宜企業(yè)的利息扣除方法。或通過銀行貸款，使得利息費(fèi)用比例增高，可以計入房產(chǎn)開發(fā)成本，予以扣除。此外對于期間費(fèi)用，如財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等項目，合理計算分?jǐn)?，具體細(xì)化，最終能計入開發(fā)成本，則能實現(xiàn)據(jù)實扣除。對于不同開發(fā)項目，還應(yīng)按比例進(jìn)行費(fèi)用的分?jǐn)偅@樣能有效節(jié)省稅務(wù)開支。另外，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理定價，將房產(chǎn)分批銷售，控制房產(chǎn)銷售收入，減少房產(chǎn)增值額，從而使土地增值稅的稅率降低，也是為企業(yè)減少稅負(fù)的一種籌劃措施。
參考文獻(xiàn)：
[1]楊勐.淺談房地產(chǎn)項目土地增值稅的納稅籌劃[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2013
一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點及稅負(fù)情況
（一）經(jīng)營特點
對房地產(chǎn)公司來說，開發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經(jīng)營特點：
1.開發(fā)經(jīng)營具有計劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計劃范圍之內(nèi)。
2.開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。
3.經(jīng)營風(fēng)險大。開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。
（二）稅負(fù)情況
目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的7%交納城建稅，按營業(yè)稅的0.3%交納教育費(fèi)附加，按利潤總額的25%交納企業(yè)所得稅（企業(yè)所得稅稅率2008年之前執(zhí)行33%的稅率，2008年之后開始執(zhí)行25%的稅率），按1.5—30元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交納城鎮(zhèn)土地使用稅，按房產(chǎn)余值的1.2%交納房產(chǎn)稅，按增值額30%一60%交納土地增值稅，按交易額的3%一5%交納契稅，還有諸如耕地占用稅、車船使用稅、個人所得稅等，如果將這些稅種綜合計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負(fù)達(dá)到毛利的48%左右。
二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種
（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種
房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種
在開發(fā)階段對營業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種
1.營業(yè)稅。對房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業(yè)稅；針對房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。
2.土地增值稅。土地增值稅實行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。
3.印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。
4.企業(yè)所得稅。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。
5.房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。
三、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種的稅收籌劃
現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，不動產(chǎn)銷售收入的稅費(fèi)總額達(dá)到了收入總額的10.45% -11.45%，而且在取得時就必須繳納。所以通過合理的納稅籌劃，盡量節(jié)約稅費(fèi)支出，不僅直接影響項目的投資收益，而且對于維護(hù)項目開發(fā)資金鏈條的完整也具有重要的意義。下面是房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)房地產(chǎn)項目過程中會涉及的幾個主要稅種稅收籌劃。
（一）土增稅的稅收籌劃
降低增值率的稅收籌劃，計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小，按相適用的稅率累進(jìn)計算征收的。增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款越多。所以降低增值率是少納稅的關(guān)鍵，而減少增值額或增加扣除項目金額以降低增值率。
1、減少增值額，增加扣除項目金額
1）降低房屋的銷售價格
房屋銷售價格的降低會使銷售收入減少，從而會使增值額減少，也會使地增值稅減少。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在降低房屋的銷售價格時，必須認(rèn)真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進(jìn)行稅收籌劃。
2）與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同
隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，其對土地增值稅的影響己不能視若，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂合同時能稍加變通則可取得意想不到的果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可先設(shè)立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合
同不用繳納土地增值稅。
3）選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)支付的金顢和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。
2、慎重確定房屋銷售時間
按稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)完工前的借款利息可計入房地產(chǎn)開成本，作為扣除項目金額。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定房屋銷售間時，必須認(rèn)真比較預(yù)售房屋的貨幣收入的時間價值和投資價值等與增加扣項目金額所帶來的稅金減少額兩者的大小，以決定是否進(jìn)行稅收籌劃。
3、利用稅收優(yōu)惠政策的稅收籌劃.
根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核
算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受這一免稅政策房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，分開核算的情況下，籌劃的關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)以獲得免稅待遇。具體實現(xiàn)方法參見上面降低增值率的稅收籌劃。
4、利用銷售比例的稅收籌劃
2007年的1月17日，國家稅務(wù)總局《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開企業(yè)地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)（2006）187號），擴(kuò)了對于開發(fā)商征收土地增值稅的清算條件，清算條件規(guī)定：“已竣工驗收的地產(chǎn)開發(fā)項目”，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例85%以上的，或該比例
雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的以及“取得銷售（預(yù)售），許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地值稅征收條件。因此，可以利用85%這一臨界點進(jìn)行籌劃。當(dāng)開發(fā)項目不能全銷售時，視情況將其銷售比例控制在85%以內(nèi)，將納稅時間向后拖延。這是新的清算條件制定后的一項新的稅收籌劃方法。
（二）企業(yè)所得稅的稅收籌劃
1）合理延遲產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間
稅法規(guī)定，只有當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變更時，才能確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理延遲房地產(chǎn)權(quán)屬變更時間，推遲房產(chǎn)證的辦理來推遲銷售收入的實現(xiàn)時間，以緩繳企業(yè)所得稅，達(dá)到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。
2）合理推遲成本最終確認(rèn)時間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中，往往會出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已辦理，銷售收入已實現(xiàn)，但卻有些配套工程尚未完全竣工的情況，因此無法準(zhǔn)確地進(jìn)行開發(fā)項目的成本、費(fèi)用或損失的稅務(wù)核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)人員可通過合理推遲成本最終確認(rèn)的時間，以緩繳企業(yè)所得稅，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。
（三）營業(yè)稅的稅收籌劃
1）減少營業(yè)稅應(yīng)稅項目的流轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)讓）次數(shù)我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇而營業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。
2）選擇合作建房方式
合作建房是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：
（1）“以交換的"方式。企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)交納營業(yè)稅的納稅義務(wù)。
（2）“以合作”方式。甲企業(yè)以土地使用權(quán)、乙企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。
四、科學(xué)選擇納稅籌劃方法的實務(wù)應(yīng)用
目前，無論企業(yè)所得稅還是土地增值稅，稅務(wù)政策均向逐步趨緊方向發(fā)展，企業(yè)如何在不同處理方式下，合理地爭取最大利益，下面分舉三種情形，以說明合理納稅籌劃的作用。
1、合理選擇土地成本分?jǐn)偡椒?/p>
根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號關(guān)于土地成本分配規(guī)定，“一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意?！蔽覀儜?yīng)結(jié)合企業(yè)項目實際情況，加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，爭取在銷售低容積率產(chǎn)品時，在會計及所得稅上可采用占用面積法分?jǐn)偼恋爻杀?，反之采用建筑面積法。
對城市綜合體項目銷售及持有物業(yè)的不同情況應(yīng)區(qū)別對待，我們可以在根據(jù)確定的項目開發(fā)計劃選擇最為有利的核算方法，使銷售物業(yè)分?jǐn)偟某杀颈M量多，持有的物業(yè)盡量少，甚至在簽訂土地出讓合同時，做好有利于成本分?jǐn)偟膬r格約定。
2、正負(fù)增值組合項目爭取土地增值稅不分期清算
如何才能不分期清算，能夠找到的政策依據(jù)為《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計稅的問題規(guī)定，即“對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定?！?/p>
如北京地稅（京地稅地[2008]92號）規(guī)定“土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，對一個清算項目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用《土地增值稅暫行條例》第八條（一）項的免稅規(guī)定。
3、售價較低的物業(yè)，可通過銷售實現(xiàn)成本抵扣節(jié)稅
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅 稅收籌劃
自從2007年我國稅務(wù)總局頒布了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分期項目、普通住宅項目以及非普通住宅項目分別進(jìn)行計算增值額。土地增值稅是指房地產(chǎn)或土地轉(zhuǎn)讓對納稅人所形成的一種凈增值額外征收稅種，其稅率一般是以超額累進(jìn)的形式來進(jìn)行土地增值稅的計征，總體在30%與60%之間。此外國家還明確指出了土地增值稅的征收情形，如自用房地產(chǎn)的收入確定、土地增值稅審核鑒證的清算、非直接銷售房地產(chǎn)的收入確定、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理以及土地增值稅的征收核定等。稅收籌劃是指通過經(jīng)營和投資、理財活動等形式的事先安排與籌劃，以不損害國家利益為前提所竭盡所能進(jìn)行的節(jié)稅利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃三法是指控制增值率、扣除項目以及稅收優(yōu)惠。控制增值率是通過房地產(chǎn)項目預(yù)算利潤、項目市場以及項目成本費(fèi)用來進(jìn)行商品房單價范圍的銷售確定，把計算所得的商品房銷售單價范圍確定在進(jìn)行一次土地增值稅稅額的計算，通過土地增值稅稅額從而得出每個商品房單價所匯總而成的整體項目利潤，其中利潤額最大的就是該項目最先考慮的最優(yōu)單價?？鄢椖渴侵冈谟嬎阋?guī)定增值額時企業(yè)所取得的土地使用權(quán)費(fèi)用以及需要支付的新建房屋開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、舊房屋評估成本、舊建筑的評估價格、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金等。
一、案例分析
2012年12月，某房地產(chǎn)公司開發(fā)一普通住宅項目擬出售，其建筑面積為91000平方米，土地出讓金支付2000萬元，開發(fā)成本為8800萬元，同時還有1000萬元的銀行利息。城建稅稅率7%、教育費(fèi)附加征收率3%以及0.05%的印花稅稅率。營銷部門制定了兩套售房方案：第一套方案平均售價每平方米2000元，不提供金融貸款證明；第二套方案平均售價為每平方米1978元，并提供金融貸款證明。據(jù)此分別計算兩種方案的公司應(yīng)繳土地增值稅；分析哪一種方案對房地產(chǎn)公司更有利，并計算其實現(xiàn)所得稅之前的利潤差額。
方案一：
（1）銷售收入=91000x2000÷10000=18200萬元
（2）準(zhǔn)予扣除的項目金額：
①土地使用權(quán)支付金額 2000萬元
②房地產(chǎn)開發(fā)成本 8800萬元
③其他開發(fā)費(fèi)用=（2000+8800）x10%=1080萬元
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=18200x5%x（1+7%+3%）+18200x0.05%=1010.1萬元
⑤加計扣除項=（2000+8800）x20%=2160萬元
扣除項目金額合計：2000+8800+1080+1010.1+2160=15050.1
（3）土地增值額=18200-15050.1=3149.9
（4）土地增值率=3149.9÷15050.1×100=20.93%
（5）應(yīng)繳土地增值稅=3149.9×30%=944.97萬元
方案二：
（1）銷售收入=91000x1978÷10000=17999.8萬元
（2）準(zhǔn)予扣除的項目金額：
①土地使用權(quán)支付金額2000萬元
②房地產(chǎn)開發(fā)成本8800萬元
③其他開發(fā)費(fèi)用=1000+（2000+8800）×5%=1540萬元
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=17999.8x5%x（1+7%+3%）+17999.8x0.05%=998.99萬元
⑤加計扣除項=（2000+8800）x20%=2160萬元
扣除項目金額合計=2000+8800+1540+998.99+2160=15489.99萬元
（3）土地增值額=17999.8-15489.99=2509.81萬元
（4）土地增值率=2509.81÷15489.99×100=16.2%
（5）由于土地增值率小于20%，根據(jù)稅法規(guī)定普通住宅可以免征，應(yīng)繳土地增值稅為零。
從以上分析可知，影響因素主要是土地增值稅的增值率、土地增值稅的籌劃扣除項目以及土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠等，因此做好以上三個方面的工作，顯得至關(guān)重要。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃三法
（一）土地增值稅的控制增值率
土地增值稅法明確指出實行超額累計的四級進(jìn)稅率，當(dāng)增值額與扣除項目的金額比例小于等于50%，則適用征收30%的稅率，當(dāng)增值額與扣除項目的金額比例大于50%、小于等于100%，則適用征收40%的稅率，當(dāng)增值額與扣除項目的金額比例大于100%、小于等于200%，則適用征收50%的稅率，當(dāng)增值額與扣除項目的金額比例大于200%，則適用征收60%的稅率。與此同時土地增值稅法還明確指出如果是按照普通住宅來進(jìn)行出售，則納稅人可以在增值額與扣除項金額比例小于等于20%時免征，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想降低銷售中房地產(chǎn)的土地增值稅就需要對增值率進(jìn)行控制，并且在扣除項目的足額基礎(chǔ)上。房地產(chǎn)在制定銷售價格時需要特別注意事先進(jìn)行一定的籌劃，要清楚了解土地增值稅以及它臨界點周圍的情況。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要收入是來自銷售房屋時所收的房款，而房款的多少又和商品房的單價以及商品房的面積成正比，其中，商品房的面積是固定不變的，商品房的單價則是可以進(jìn)行變化的，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想降低銷售中房屋的土地增值稅除了上述兩點需要注意，還要注意成本的利潤、市場的因素以及土地增值稅的原因。如果土地增值稅中的扣除項目是固定不變的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想賺錢就需要找到一個可以把土地增稅形成比較低的單價，在合理的市場環(huán)境下來進(jìn)行商品房銷售行為，其過程是，第一，通過房地產(chǎn)自身的項目預(yù)算利潤、項目市場以及項目成本費(fèi)用來進(jìn)行商品房單價范圍的銷售確定；第二，把計算所得的商品房銷售單價范圍確定在進(jìn)行一次土地增值稅稅額的計算；第三，通過土地增值稅稅額從而得出每個商品房單價所匯總而成的整體項目利潤，其中利潤額最大的就是該項目最先考慮的最優(yōu)單價。
（二）土地增值稅的籌劃扣除項目
土地增值稅的籌劃扣除項目是指在計算規(guī)定增值額時企業(yè)所取得的土地使用權(quán)費(fèi)用以及需要支付的新建房屋開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、舊房屋評估成本、舊建筑的評估價格、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金等，這些項目是可以在計算增值稅時扣除的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃扣除項目時需要注意，第一，注意扣除項目的全面歸集，全面歸集是指通過稅法規(guī)定的扣除項目進(jìn)行全方位的歸整、集中，其中最值得注意是需要分成幾個項目來進(jìn)行的土地，這些土地中已經(jīng)完成的項目經(jīng)過核定需要扣除的項目有土地取得費(fèi)用（土地征用費(fèi)、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地使用費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、土地出讓金、契稅）、房屋的開發(fā)成本、費(fèi)用及相關(guān)稅金等。全面歸集的使用可以促進(jìn)扣除項目的完整發(fā)展。第二，注意扣除項目的開發(fā)間接費(fèi)用，開發(fā)間接費(fèi)用屬于房屋開發(fā)成本的一部分，它是指通過管理開發(fā)和直接組織所形成的項目費(fèi)用，主要包括修理費(fèi)、職工工資、折舊費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)以及職工教育經(jīng)費(fèi)等，開發(fā)間接費(fèi)用和開發(fā)期間費(fèi)是不同的，所以兩者要區(qū)分開來。期間費(fèi)又包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用，在不能明確分?jǐn)偫⒅С龅那闆r下，它一般由土地取得費(fèi)用和房屋開發(fā)成本之和的10%組成，這10%也是土地增值稅的扣除項目。為了保證土地增值稅的正確性，就需要在計算時把開發(fā)間接費(fèi)和開發(fā)期間費(fèi)分清，不能錯誤的納入計算中。第三，根據(jù)財政部的規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅人來說，還可按土地取得費(fèi)用和房屋開發(fā)成本之和加計20%的扣除，這條規(guī)定是唯一一條只適用于房地產(chǎn)開發(fā)商的。開發(fā)商如果需要對房地產(chǎn)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓或是出售，可以對這一種形式比較哪一種利潤最大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就應(yīng)該采取哪一種。
（三）土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠
籌劃稅收優(yōu)惠的主要目的是降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體土地增值稅或者降低稅收完成以后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠主要有二種，分別是合作建房以及通過聯(lián)營、投資的免稅所形成的籌劃納稅。稅法規(guī)定的合作建房是指雙方進(jìn)行合作建房，其中一方為出資方，一方為出地方，雙方自主進(jìn)行比例分房，如果房地產(chǎn)是自己用的，就可以暫時免收土地增值稅，如果房地產(chǎn)是轉(zhuǎn)讓賺錢，則必須征收土地增值稅。合理利用合作建房可以給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來雙贏現(xiàn)象。比如A為出地方，B為出資方，A與B打算以合作建房的形式建造辦公大樓，建成后雙方自主進(jìn)行比例分房，且房屋都是企業(yè)自用，對于A來說不用繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，增強(qiáng)其在市場上的競爭力，對于B來說分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。通過聯(lián)營、投資的免稅所形成的籌劃納稅是指，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中，暫免征收土地增值稅。
三、結(jié)束語
本文通過一個案例分析，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅籌劃中的主要影響因素，即土地增值稅的增值率、土地增值稅的籌劃扣除項目以及土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠等進(jìn)行了分析，以期對房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供一些幫助。
參考文獻(xiàn)：
一、“營改增”背景及其對房地產(chǎn)企業(yè)的影響
2011年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案，我國拉開了“營改增”改革的序幕。2016年召開的國務(wù)院常務(wù)會議決定，自2016年5月1日起，中國將從建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)這四個行業(yè)全面推開營改增試點。其中，房地產(chǎn)行業(yè)由以前根據(jù)營業(yè)收入征收5%的營業(yè)稅轉(zhuǎn)變成11%的增值稅，但可以扣除企業(yè)外購材料設(shè)備等增值稅進(jìn)項稅。作為改善人民生活和發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，這次“營改增”改革必然對房地產(chǎn)這一行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。
二、營改增下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要點
（一）采購活動
“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的采購活動應(yīng)重點關(guān)注土地，原材料和設(shè)備的影響。一方面，土地成本占據(jù)房地產(chǎn)成本中相當(dāng)一部分比重，因此，土地的獲得方式以及成本對于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。通常，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式一般分為轉(zhuǎn)讓和出讓，如果企業(yè)是通過轉(zhuǎn)讓的方式取得土地，即在市場上兩個企業(yè)交易主體間進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，那么根據(jù)財稅[2016]36號文的相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是增值稅的應(yīng)稅行為，稅率為11%。所以，由于上一環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收了11%的增值稅，所以下一環(huán)節(jié)購買方可抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計算房地產(chǎn)企業(yè)增值稅時，運(yùn)用抵扣法來實現(xiàn)土地成本進(jìn)項稅額的抵扣。而如果土地取得的方式是出讓，也就是政府將土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。那么，由于政府出讓土地沒有征收增值稅，所以企業(yè)支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發(fā)票作進(jìn)項稅額抵扣。另一方面，由于企業(yè)購進(jìn)的材料和設(shè)備的增值稅均可以在銷項稅中抵扣，而開具普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人提供的銷售價格通常低于開具增值稅發(fā)票的一般納稅人，因此企業(yè)在上游供應(yīng)商選擇時應(yīng)綜合考慮取得材料設(shè)備等的價格以及增值稅影響，以減少采購成本。
（二）經(jīng)營活動
實行“營改增”之后，由于所購進(jìn)的材料設(shè)備通過進(jìn)項稅都可以實現(xiàn)一部分抵扣，而人工成本無法抵扣增值稅進(jìn)項稅額，如果房地產(chǎn)企業(yè)采用自建房產(chǎn)的話，房地產(chǎn)企業(yè)雖然承受了較多的人工成本且需要較大的現(xiàn)金流，但能夠抵扣一部分的進(jìn)項稅；如果采用非自建房產(chǎn)方式，企業(yè)無法享受到進(jìn)項稅抵扣的優(yōu)勢，但可以有更多的金錢和精力投入在企業(yè)管理治理或者是其他方面的經(jīng)營。此外，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅負(fù)，會更多地考慮增加進(jìn)項稅額來進(jìn)行抵扣，在建設(shè)房產(chǎn)種類上，許多企業(yè)會更青睞于開發(fā)精裝房，以利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票，從而增加可抵扣數(shù)額，但同時也可能存在著房價高昂導(dǎo)致存貨堆積的風(fēng)險。因此房地產(chǎn)企業(yè)無論在選擇自建房產(chǎn)和非自建房產(chǎn)上，還是選擇建設(shè)哪種類型的房產(chǎn)都應(yīng)該結(jié)合自身的實際情況，考慮增值稅的影響，選擇合適的經(jīng)營方式，以取得最大效益。
（三）銷售活動
如果企業(yè)存在混合銷售行為，即一項銷售行為會既涉及貨物銷售又涉及提供非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，如企業(yè)在銷售房產(chǎn)時還提供裝修、物業(yè)管理等服務(wù)。在這種情況下，企業(yè)需要測算交納增值稅還是交納營業(yè)稅企業(yè)的平衡點銷售額，企業(yè)根據(jù)測算的稅負(fù)平衡點銷售額選擇以增值稅還是以營業(yè)稅為主業(yè)稅種，同時利用稅率差異，如：當(dāng)同一納稅人的同一項業(yè)務(wù)既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務(wù)時候，一般物資的增值稅率是17%，建筑業(yè)的增值稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務(wù)中不同納稅對象稅率的差異，以此來減輕企業(yè)稅負(fù)。
三、“營改增”后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議
“營改增”的實施使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不重新進(jìn)行納稅籌劃，規(guī)劃新的納稅方案，如何在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，按照稅收政策法規(guī)的導(dǎo)向抵扣更多的稅費(fèi)，降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，最大化企業(yè)的納稅利益是每個房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該思考的問題。本文基于前面的分析基礎(chǔ)上提出如下的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議：
（一）科學(xué)合法地運(yùn)用稅收籌劃方法，實現(xiàn)減稅免稅。
房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅收優(yōu)惠政策、鼓勵性政策進(jìn)行減稅節(jié)稅免稅，如：增值稅對認(rèn)定為綠色環(huán)保新能源及材料將給予免稅或即征即退的優(yōu)惠稅收政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算銷售普通住宅需繳納的土地增值稅時，當(dāng)增值率小于 20%，可免征土地增值稅。房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)可以通過提高這些新能源材料的比重或者利用稅收差異等稅收籌劃技術(shù)設(shè)計抑或者降低增值率來減少自身的稅額；此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過改變（提高或壓低）商品價格，或者通過改善生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)營管理等方式，來實行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，將一部分稅負(fù)轉(zhuǎn)移到其他方。通過綜合地運(yùn)用節(jié)稅、避稅、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等稅收籌劃技術(shù)，在遵守法律法規(guī)的情況下，達(dá)到減稅免稅的目的，大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
（二）找準(zhǔn)企業(yè)稅收風(fēng)險點，合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。
房地產(chǎn)企業(yè)與銷售貨物或提供加工修理修配勞務(wù)的企業(yè)不同，其建造周期長且開發(fā)至一定節(jié)點才能進(jìn)行預(yù)售，考慮到房地產(chǎn)的行業(yè)特點、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險加大。主要風(fēng)險：一是如果不能按期預(yù)售，前期的增值稅進(jìn)項稅認(rèn)證過期，致使進(jìn)項稅額不能抵扣；二是如果商品房脫銷，導(dǎo)致進(jìn)項稅抵扣不足使得企業(yè)稅負(fù)增加；三是如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，嚴(yán)重出現(xiàn)商品房滯銷，無法及時取得銷項稅，可能會出現(xiàn)進(jìn)項稅與銷項稅倒掛；如何避免此?事情發(fā)生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業(yè)稅務(wù)籌劃和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的重點。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合自身的實際狀況，針對可能的稅收風(fēng)險點做好有效預(yù)防和處理措施，減少稅務(wù)風(fēng)險。
（三）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。
由于增值稅的抵扣有嚴(yán)格的抵扣鏈條，所以“營改增”實施后房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因為房地產(chǎn)企業(yè)商品房的銷售價格確定后，相應(yīng)的銷項稅也就確定，銷項稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點放在進(jìn)項稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進(jìn)項稅額并在合理的時間內(nèi)得（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）到全額抵扣是降低企業(yè)稅負(fù)的重點，比如企業(yè)的供應(yīng)商、施工方等上游企業(yè)的開票時間、增值稅稅率、結(jié)算方式的選擇及進(jìn)項稅認(rèn)證時間的籌劃等都是進(jìn)項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各個行業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時點科學(xué)、合法地制定正確的稅收籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的合理籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負(fù)。
（四）加強(qiáng)對增值稅發(fā)票的管理
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該督促各個部門尤其是采購部門提高納稅意識，杜絕員工在原材料采購環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強(qiáng)工程決算的管理，及時取得增值稅發(fā)票不拖延；嚴(yán)格會計核算程序，及時進(jìn)行進(jìn)項稅額的認(rèn)證、抵扣。改進(jìn)企業(yè)對稅務(wù)發(fā)票的管理內(nèi)容和管理方式，加強(qiáng)對增值稅專用發(fā)票發(fā)出、流通以及保管等多方面的管理，采用專人開具，專人保管的方式，相互監(jiān)督制約，減少企業(yè)因為管理不當(dāng)而造成的票據(jù)缺失和稅務(wù)風(fēng)險。
（五）加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法
企業(yè)的稅收籌劃必須在遵循法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，不能脫離法律法規(guī)以及稅收政策，既要符合稅收法律法規(guī)的規(guī)定，又能得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)同，稅收籌劃所期盼的利益才能實現(xiàn)。因此，加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)與企業(yè)之間的交流與溝通極為重要，可以避免或減少因?qū)Χ愂照呃斫獠蛔慊螂p方的理解有偏差引起的不必要的糾紛，制定合理的稅收籌劃方案，在合法地范圍內(nèi)實現(xiàn)節(jié)稅避稅免稅，從而提高稅收籌劃的質(zhì)量和效益，降低稅務(wù)成本。
四、結(jié)語
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 合作建房
一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性
（一）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅負(fù)重
房地產(chǎn)企業(yè)具有投資金額大、經(jīng)營周期長、開發(fā)成本高的特點。并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地的取得、房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售以及保有等每個環(huán)節(jié)均有涉稅。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)較重，具有納稅籌劃的空間。
（二）國家稅收優(yōu)惠政策為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃提供了政策依據(jù)
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，而每個稅種都有相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，這為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了政策支持，不僅可以減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，而且在一定程度上能夠?qū)崿F(xiàn)國家的宏觀調(diào)控，進(jìn)而發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，實現(xiàn)企業(yè)和國家的“雙贏”。
二、房地產(chǎn)開發(fā)階段的納稅籌劃
（一）建房方式的選擇
1、代建方式：房地產(chǎn)企業(yè)接受委托方的委托，實施代建工程（符合代建房屋的條件），收取一定的勞務(wù)費(fèi)，不僅不用代墊資金，而且僅對勞務(wù)費(fèi)用按照建筑業(yè)3%的稅率計征營業(yè)稅，由于這種代建行為，并沒有引起房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，不用計征土地增值稅。在宏觀調(diào)控的影響下，一些強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)轉(zhuǎn)向代建方式。
2、合作建房：房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)，合作方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。如果房屋建成后，雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅以“無形資產(chǎn)投資入股，共擔(dān)風(fēng)險的行為”，不征收營業(yè)稅。若合作建成后按比例分房自用，沒有發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，免征收土地增值稅，如果自用用于對外出租，對租金收入計征營業(yè)稅。若合作建房后對外銷售，則不免營業(yè)稅也不免土地增值稅。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用的確定
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用分為財務(wù)費(fèi)用和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用兩部分。
凡財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偳夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，在不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額可據(jù)實扣除，即：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=準(zhǔn)予扣除的利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)。
凡財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，財務(wù)費(fèi)用和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用不分別單獨計算時：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)。
對這兩種情況下，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用越大，則增值率越低，稅收負(fù)擔(dān)越輕，所以對于這兩種情況，關(guān)鍵是比較準(zhǔn)予扣除的利息與（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%的大小，如果前者大于后者，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對利息支出提供金融機(jī)構(gòu)證明；如果前者小于后者，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用單獨計算。
三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段的納稅籌劃
（一）銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的納稅籌劃
納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)在制定房屋的銷售價格時，應(yīng)充分的考慮該稅收優(yōu)惠政策。因為當(dāng)增值額超過扣除項目金額之和20%時，適用的土地增值稅稅率為30%，所以企業(yè)應(yīng)該對由于提高銷售價格后帶來的收益與相應(yīng)增加的稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行權(quán)衡，如果帶來的收益小于增加稅收支出，則應(yīng)適當(dāng)降低銷售價格，享受稅收優(yōu)惠，不僅可以實現(xiàn)稅后利潤的增加，而且可以促進(jìn)房屋的銷售，縮短銷售期間，減少銷售費(fèi)用。
（二）發(fā)生廣告費(fèi)用的納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)為了促使所建房屋的銷售，勢必會做一定的廣告宣傳。按照《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅年度扣除。即若當(dāng)年取得銷售收入的話，則廣告費(fèi)用最多可扣除銷售收入的15%，然而房屋的建造周期比較長，在發(fā)生廣告費(fèi)用的當(dāng)年卻不一定取得營業(yè)收入，則意味著廣告費(fèi)用不能在計算所得稅時稅前扣除，則會增加企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。考慮到貨幣的時間價值，企業(yè)應(yīng)該對廣告費(fèi)用的發(fā)生期間進(jìn)行事先的籌劃安排：在沒有取得收入時減少廣告費(fèi)用的支出，在預(yù)期實現(xiàn)收入（包括預(yù)售收入）的期間多支付廣告費(fèi)用。
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一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅政策解讀及清算申報
土地增值稅概述及清算：
第一，土地增值稅。是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。
第二，土地增值稅的清算單位。土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。
第三，土地增值稅的清算條件。符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：一是房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；三是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
一是已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；二是取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；三是納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；四是省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
第四，非直接N售和自用房地產(chǎn)的收入確定。一是視同銷售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。視同銷售收入的確認(rèn)：按下列方法和順序確認(rèn)：首先按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；其次由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途的，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。三是土地增值稅清算時收入的確定：其一，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；其二，未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。其三，銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
二、土地增值稅清算程序與計算方法
第一，土地增值稅清算準(zhǔn)備工作：土地增值稅的清算，因涉及房產(chǎn)項目從規(guī)劃、拿地、開發(fā)、竣工項目跨期大，顧要求原始單據(jù)憑證一定要合法取得及妥善保管。具體應(yīng)當(dāng)收集的資料為：
一是土地使用權(quán)出讓合同及支付土地價款憑證；二是房產(chǎn)項目工程建設(shè)合同價及建安發(fā)票，工程驗收報告等；三是銀行借款合同及借款計息清單。四是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目成本費(fèi)用賬簿、分期開發(fā)分?jǐn)傄罁?jù)，與成本和費(fèi)用有關(guān)的其他證明資料。五是無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的交接憑證。六是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入有關(guān)的其他證明資料，為編制《房產(chǎn)銷售收入統(tǒng)計表》做準(zhǔn)備。七是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，為編制分稅種的《繳納稅款統(tǒng)計表》準(zhǔn)備資料。八是項目竣工決算報表和有關(guān)賬簿。九是土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報表及完稅憑證。
第二，土地增值稅清算計算方法：
增值額=銷售收入總額-扣除項目金額
增值率=增值額÷扣除項目金額
選擇適用稅率：四檔稅率
土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×扣除率扣除項目金額=建造成本+開發(fā)費(fèi)用+加計扣除額+有關(guān)稅金=建造成本+10%建造成本+20%建造成本+5.5%銷售收入總額=1.3×建造成本+營業(yè)稅金及附加前提：《實施細(xì)則》規(guī)定的建造成本中不含利息支出。
三、土地增值稅清算中的疑難問題及納稅籌劃
第一，土地增值稅清算的一般規(guī)則。即：以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算為原則，如果項目分期的，分期清算，期內(nèi)有普通和非普通住宅的，再分別清算。由于土地增值稅是項目清算，如果一個項目盈利，一個項目虧損，兩者不能相互抵頂，因此做大清算項目，就不僅僅有時間上的利益，而且有永久性差異。
第二，土地增值稅核算對象土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發(fā)項目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對象，分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。
關(guān)鍵詞：企業(yè) 利潤 稅務(wù)管理
對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來講，其稅務(wù)是其經(jīng)濟(jì)支出的重中之重，稅務(wù)和企業(yè)利潤的關(guān)系密不可分，對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理來講，如何加強(qiáng)稅務(wù)管理工作以及合理控制稅務(wù)成本是必須要放在第一位的，目前，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈演愈烈，豐厚的利潤對于房地產(chǎn)來講，即將成為過去式，在這樣的形式之下，必須加強(qiáng)對稅務(wù)管理的重視，將稅務(wù)管理工作做好了，就能在一定程度上減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，加大房地產(chǎn)的利潤。
一、企業(yè)稅務(wù)管理的基本概念
企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在法律允許的范圍內(nèi)，按照本身的具體經(jīng)營現(xiàn)象和經(jīng)營目的，為在稅務(wù)管理基礎(chǔ)上實現(xiàn)完成在一定程度上減少企業(yè)納稅成本，而對企業(yè)的涉稅內(nèi)容做出探討、規(guī)劃、監(jiān)控、預(yù)測、實施等全過程的管理行為的總和。
二、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的現(xiàn)狀
（一）對于稅務(wù)管理不夠重視
在嚴(yán)格的稅務(wù)制度下，在稅務(wù)方面仍然存在著很多問題，其中最重要的就是企業(yè)對于稅務(wù)工作的不重視。所以導(dǎo)致，偷稅、漏稅現(xiàn)象十分嚴(yán)重。部分房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)管理存在一定的誤區(qū)，因此在愈演愈烈的房地產(chǎn)競爭中，勢必會對自身的競爭造成影響，減少利潤的收入，同時在一定程度上也讓稅務(wù)工作存在著一定的安全隱患。
（二）相關(guān)部門對于財務(wù)的監(jiān)管不夠
在利潤相對暴利的房地產(chǎn)企業(yè)，其中的從業(yè)人員，并不是每個人都很專業(yè)，甚至部分企業(yè)為了獲得更大的利潤，就偷稅、漏水，給財務(wù)的征收工作帶來了很大的困難，因此相關(guān)部門必須增強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理中的風(fēng)險防控
（一）確定防控重點
在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的過程中，應(yīng)該加強(qiáng)工作的效率，保證稅務(wù)管理的有效地進(jìn)行。稅務(wù)管理不是一時的工作，它需要長期的管理，管理過程復(fù)雜、工作量巨大，因此在進(jìn)行管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要了解各項稅務(wù)政策，還應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的實際情況進(jìn)行稅務(wù)業(yè)務(wù)的管理，同時還應(yīng)該增加稅務(wù)管理者的能力，保證稅務(wù)管理工作的運(yùn)行。
（二）建立動態(tài)的基礎(chǔ)信息系統(tǒng)
現(xiàn)階段信息技術(shù)在企業(yè)各項管理中的應(yīng)用越來越廣泛，信息技術(shù)可以為眾多企業(yè)的管理工作提供技術(shù)支持。所以，房地產(chǎn)企業(yè)也要建筑相應(yīng)的信息系統(tǒng)。為了更好的檢查出企業(yè)的涉稅經(jīng)營業(yè)務(wù)，就要建立時時更新的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫。同時更新企業(yè)發(fā)展的《稅法》法規(guī)政策系統(tǒng)，這樣可以保證企業(yè)財務(wù)會計系統(tǒng)與國家法律的要求步調(diào)一致。也能方便房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)工作人員和財務(wù)工作人員進(jìn)行各項稅務(wù)數(shù)據(jù)的據(jù)算，稅務(wù)信息的輸出也能及時對法律法規(guī)的更新作出變化。
（三）加強(qiáng)稅務(wù)工作者的專業(yè)素養(yǎng)
對于房地產(chǎn)稅務(wù)工作者的專業(yè)水平一定要嚴(yán)格要求，時不時的對其進(jìn)行培訓(xùn)，增強(qiáng)其專業(yè)技能和綜合素質(zhì)。第一就是房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有責(zé)任心以及很大的強(qiáng)烈的管理意識；再者就是，從事相關(guān)稅務(wù)管理的人員必須考核通過后才能上崗。將培訓(xùn)的核心放在稅收法律法規(guī)、財務(wù)理論、管理技能、稅務(wù)風(fēng)險及防范意識的綜合管理能力上，為減少稅務(wù)管理的分析做出貢獻(xiàn)。
（四）保證做好和單位外面的聯(lián)系工作
我們需要做的外部交流工作中的人員主要就是有中介和政府機(jī)關(guān)稅務(wù)方面的負(fù)責(zé)人員。在稅務(wù)負(fù)責(zé)人這一方，它主要就是要做好監(jiān)督管理的工作，同時要給我們的納稅人員進(jìn)行解讀我們不懂得精神領(lǐng)域的內(nèi)容和知識，還能夠從他們的手中獲得最新的消息，以便我們能偶做出及時的更改和改正。由于這個部門是負(fù)責(zé)執(zhí)法的，所以他們還有自由裁量的權(quán)力。針對于這些現(xiàn)象，房地產(chǎn)的公司就要及時的與部門進(jìn)行溝通，不能錯過最近更改的信息，學(xué)習(xí)最新的知識，必須取得在進(jìn)行工作管理的時候正確性。在我們遇到不能解決而且還很敏感的地方要積極主動地找相關(guān)部門進(jìn)行溝通，以便能夠及時的得到解決。而且我們在和政府部門進(jìn)行合作學(xué)習(xí)的時候，還要與中介進(jìn)行交流和溝通，運(yùn)用中介的相關(guān)技能和知識來彌補(bǔ)在辦理稅務(wù)工作時所帶來的風(fēng)險，涉及到不能夠直接和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通的事情時，可以和中介進(jìn)行溝通，請他們來進(jìn)行幫忙。我們要正確的利用政府管理部門和中介方面，來積極的提高我們自身的素質(zhì)和水平，必要的時候可以請中介對單位自身進(jìn)行核查，最大可能的減少稅務(wù)造成的風(fēng)險問題。
四、結(jié)束語
目前，中國在進(jìn)行第三次稅制改革，盡管中國經(jīng)歷了兩個對稅收制度的重大改革，但是全球化的經(jīng)濟(jì)和中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高和改革稅制的任務(wù)仍然是十分艱巨的。一部分是由于中國稅制的改革系統(tǒng)尚不完善，仍與成熟的現(xiàn)代稅制有一定的距離；另一部分就是成熟的稅制在傳統(tǒng)國際的通行上也有一些缺點，需要稅收制度的創(chuàng)新。因此，積極平穩(wěn)地推動調(diào)整和改革稅收制度更加需要持續(xù)的努力。
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