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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產的稅務籌劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產；稅務籌劃；風險控制
1引言
我國社會主義市場經濟不斷發展，經濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產現已進入了一個新的階段。稅務籌劃已處于現代企業管理工作中的重要位置，是財務管理工作的重要內容，對房地產企業的發展有著至關重要的作用。但房價出現了爆炸性和持續時間長的增長，稅務籌劃也存在著較大風險。因此，優化資源配置進行稅務籌劃，拉低行業風險，才是穩控房價的重要途徑。
2找出房地產面臨的稅務籌劃風險
2.1國家政策風險
房地產行業的持續發熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經濟下，房地產行業為我國國民經濟消費水平有著重要作用，推動著經濟的發展。而房價的居高不下使得房地產企業處在整個市場體系的風口浪尖。此時雖然政府會根據國民經濟狀況隨時對房地產行業進行調整，但是房地產行業容易造成對稅務政策不理解的現象，從而導致違反法律的相關規定。
2.2房地產行業運營風險
房地產企業是房地產行業的重要組成成分，整個行業的發展前景與社會經濟生產活動有著密切關聯，如果房地產企業在運營過程中未重視稅務籌劃的投入，稅務籌劃政策不合理，就容易讓企業在經濟發展上陷入困境，甚至導致嚴重經濟危機。員工是企業經營的動力，沒有員工就沒有企業生存的動力。員工情況，包括個人素質差異、員工流動性等情況，都是可能導致企業運營風險的重要因素。
2.3法律風險
我國房地產事業取得不斷進展，關于房地產事業稅收籌劃的法律法規卻未得到同步發展和健全，在房地產稅務問題上，房地產事業的稅務籌劃工作人員和政府稅務機關的稅務人員產生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務籌劃體制機制對房地產事業進行監督和管理。再者我國大部分企業對稅收籌劃未能全面理解甚至出現偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規的空子，出現偷稅漏稅的行為，從而在房地產領域產生違法犯罪的風險。
3分析稅務籌劃風險產生的原因
首先國家對于房地產行業的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經濟發展在不斷調整優化，房地產行業稅收政策也在變動中。我國頒布的關于房地產稅收的法律法規仍不夠完善，缺乏良好的稅務籌劃環境。其次，缺乏完善的稅務籌劃制度。政府并未頒布完善的相關稅務籌劃制度，致使對房地產行業稅務籌劃方面的監管力度不夠，房地產企業容易在稅收籌劃上出現誤差。然后，沒有深刻了解稅務籌劃在房地產行業的作用。稅務籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調控政策都對其有些極大影響，因此房地產行業過度依賴稅務籌劃是不可取的。最后，稅務籌劃工作人員未樹立良好的風險意識。稅務籌劃需要相關工作人員根據該行業發展進度以及政府的稅務政策來做出相應的稅務籌劃，減輕企業稅務負擔。但影響房地產行業發展的因素復雜、變動大，存在著較大風險。
4加強對房地產稅務籌劃的風險控制的措施
4.1國家對房地產稅務實行科學籌劃，防范風險
在法治社會前提下，房地產行業必須在法律法規的條框下運行，遵守法律法規，房地產企業有關部門應當準確了解國家和政府關于房地產行業稅收的政策和法律規定，稅務籌劃工作人員也應當根據法律政策來進行稅務籌劃，明確房地產行業應當繳納的稅務及其基本市場發展要求。國家必須做好科學的籌劃，來防范房地產稅務風險，深入了解國家和政府的法規和政策，使得房地產企業的經營與國家法律政策相聯系，讓房地產行業在遵守法律的前提下盡可能地節省產業成本，防范發展風險。
4.2建立健全稅務籌劃制度
國家通過稅務籌劃制度來對房地產行業進行監督管理，從而建立集中高效的稅務籌劃管理制度。這種制度有利于稅務機關開展政府相關工作，房地產企業的稅務籌劃工作人員的工作也能在稅務制度的監督下有效完成，讓政府與房地產行業在市場經濟背景下處于優勢地位。
4.3正確認識房地產稅務籌劃的作用
稅務籌劃工作能夠降低房地產的運營風險的同時，也存在著一定的局限性。稅務籌劃需要根據房地產行業所收集到的數據，與房地產實際運營狀況相結合，做出切合實際的稅務籌劃舉措。但在市場經濟不斷變化發展中，房地產的數據信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認識稅務籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關信息。
4.4房地產行業工作人員要樹立風險意識
房地產企業對稅務籌劃方面的專業人才需求大，這也要求相關人員具備較高的專業知識能力和素質。房地產行業受國家政策、其他行業和公民等因素影響，因其因素變化復雜，要求稅務籌劃工作人員樹立風險意識，要有較強的適應能力，高度的責任意識，同時企業應當采取措施提高稅務籌劃工作人員的風險意識和素質。
5結語
綜上所述，稅務籌劃是房地產行業發展的重要舉措，如何加強房地產稅務籌劃的風險控制則是房地產行業發展的重要課題。在激烈的市場經濟競爭下，房地產企業利用稅務籌劃風險控制措施，防范風險，推動房地產行業持續健康發展。
作者:余德梅 單位:海口中上財經顧問股份有限公司
參考文獻
【關鍵詞】房地產企業；土地增值稅；納稅籌劃；加強對
自2000年以來，我國房地產行業表現出了幾次大起大落，尤其凸顯在房價的漲跌中。導致房價高漲的因素眾多，稅負過重是其中較重要的一個因素。房地產行業涉及十多類稅種，而土地增值稅又是其中的重要稅種，它稅率高、稅負重。2007年2月，房地產企業土地增值稅由先前的“預征制”轉為“清算制”后，使某些房地產企業利潤受損，資金鏈受到更大考驗。因此加強對土地增值稅的納稅籌劃，對減輕房地產企業的稅收負擔、改善其經營環境具有重要的作用。本文試就房地產企業土地增值稅的籌劃現狀、籌劃方法以及如何進一步加強籌劃的對策談些看法。
一、房地產企業的經營特征及土地增值稅籌劃的重要意義
納稅籌劃是指企業在納稅行為發生之前，在不違反法律、法規的前提下，通過對自身經營活動和投資等涉稅事項作出事先安排，達到少繳稅或遞延繳納以實現企業稅后利益最大化目標的一系列活動。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業利用稅法規定不完善進行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進行的節稅籌劃。與其他行業的企業相比，房地產企業具有如下經營特征：（1）開發產品的單件性及不可移動
性；（2）開發建設周期長、投資數額大、經營風險高；（3）開發經營業務的復雜性。經營業務內容復雜、涉及面廣，經濟往來對象多，因此開發經營必須具有計劃性。
土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依據規定的四級超額累進稅率征收的一種稅。增值額是指納稅人轉讓房地產所取得的收入減去扣除項目金額后的余額。扣除的項目包括取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本費用等。
近幾年來，為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，國家陸續出臺了對房地產業的宏觀調控政策，使房地產開發企業的經營環境發生了不小變化。如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能降低企業的納稅成本，增加營業利潤，實現利潤最大化，對房地產開發企業而言具有更重要的現實意義。因此房地產企業通過合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。
二、房地產企業土地增值稅籌劃現狀
土地增值稅自開征以來，總額雖不大，增長速度卻很快。1994年～2006年全國土地增值稅平均增長速度91.27％，2006年～2008年全國土地增值稅收入從231億增長到537億元。雖然增長速度很快，但是與房價的增長、房地產銷售收入對比，征稅過程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出于政績和效益考慮，在清算意愿和執行力度方面存在問題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導致土地增值稅征管效果不甚理想。
從房地產企業角度看，隨著房地產行業的快速發展，與之配套的稅收法律法規日趨完善。近些年政府不斷出臺新的法律法規規范房地產行業的納稅行為，使許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進一步縮小。
1．過去大多數房地產企業采用設立項目公司等方式經營，
以房地產進行投資或聯營來達到規避土地增值稅的目的。然而，2006年3月頒布的《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）中明確規定，房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。
2．以前許多房地產企業將開發的部分房地產轉為自用
或用于商業地產，把該部分房產的產權辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）的規定，對轉作自用部分的商品房應作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業所得稅。
3．以前可利用借款費用資本化進行加計扣除，減少土地增值額。但根據《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號）規定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，應將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用，作為房地產開發費用扣除。
三、房地產企業土地增值稅納稅籌劃方法例釋
（一）利用土地增值稅征稅范圍進行節稅籌劃
1．利用合作建房節稅。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）中規定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”房地產開發企業可以充分利用此項政策進行納稅籌劃。
2．利用代建房節稅。房地產的代建行為是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發企業而言，此項收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
（二）利用銷售收入進行納稅籌劃
1．分散營業收入籌劃法。房地產企業所負擔的稅收主要是土地增值稅和營業稅，而土地增值稅的征收實行超率累進稅率，即房地產的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產銷售價格，降低房地產的增值率，則房地產銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，因此，可將裝修作為單獨業務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產進行納稅籌劃。
例如：某房地產公司出售一棟總售價為1000萬元的商品房，該房屋進行了簡單裝修并安裝了簡單必備設施。根據相關稅法的規定，該房地產開發業務允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應當繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬元）。
如果進行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同。房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；房屋裝修合同，裝修費用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費用屬于勞務收入，應征營業稅，不用繳納土地增值稅），應該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬元）。
2．合理定價籌劃法。稅法規定：納稅人建造、出售普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20％，應就其全部增值額按規定計稅。因此可以充分利用20％這一臨界點的稅負效應進行籌劃。
例如，某房地產公司建成并待售一棟商品房，同行業房價為1800～1900萬元之間，已知為開發該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，開發成本為900萬元，利息支出不能按房地產開發項目分攤也不能提供金融機構的證明，假設城建稅稅率為7％，教育費附加為3％，當地政府規定允許扣除的房地產開發費用的比例為10％。
籌劃過程如下：除銷售稅金及附加外的可扣除的項目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬元）。第一，公司要享受起征點優惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應為：1430×1.2848=1837.264萬元（設全部允許扣除的項目金額為A，銷售的房價總額為X，相應的銷售稅金及附加為：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，處于征免臨界點時X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此時獲利306.2萬元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。當價格定在1800-1837.264萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。
第二，公司要適當提高售價，則提高的價格至少要大于138.853萬元（1430×0.0971）（設提高價格Y單位，企業欲使提價后帶來的收益突破臨界點時，必須滿足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X為增值率為20％時的售價，可以解得Y＞0.0971A）。即總房價至少要超過1976.117萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導致總收益的減少。所以，當同行業的房價在1800～1900萬元之間時，公司應選擇1837.264萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當然，如果公司能以高于1976.117萬元的價格出售該商品房的話，所獲利潤將會進一步增加。
通過以上案例進一步說明，在出售普通標準住宅問題上，企業是完全可以利用合理定價的方法，使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，但不可盲目提價，有時較高的價格所帶來的利潤反而會低于較低價格所帶來的利潤。如在上述納稅籌劃案例中，1830萬元的售價能獲利299.35萬元（1830－1430－1830×5.5％），而1840萬元的售價只能獲利216.16萬元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價提高了10萬元，利潤卻減少了83.19萬元。
3．不同增值率房產是否合并籌劃法。由于土地增值稅適用四檔超率累進稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對增值率不同的房地產合并核算，就有可能降低高增值率房地產的適用稅率，使該部分房地產的稅負下降，同時可能會提高低增值率房地產的適用稅率，增加這部分房地產的稅負。因而，納稅人需要具體測算分開核算與合并核算的相應稅額，再選擇低稅負的核算方法，以達到節稅的目的。
例如，某房地產開發企業同時開發A、B兩幢商業用房，且處于同一片土地上，銷售A房產取得收入300萬元，允許扣除金額為200萬元；銷售B房產取得收入400萬元，允許扣除項目金額為100萬元。
第一，分開核算時：A房產的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬元）；B房產的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）；共繳納土地增值稅175萬元。
第二，合并核算時：兩幢房產的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬元）。通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產增值率相差很大，只要房地產開發公司將兩處房產安排在一起開發出售，并將兩類房產的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達到少繳稅的目的。
（三）利用扣除項目進行納稅籌劃
1．利息費用籌劃法。房地產企業在開發業務中，一般都會發生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會對企業應納土地增值稅產生很大影響。根據稅法規定，與房地產開發有關的利息支出分兩種情況確定扣除。
第一，凡能按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按銀行同期利率計算的金額；其他房地產開發費用（房地產開發費用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×扣除比例（5％以內）），按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額的5％以內計算扣除。
第二，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出要并入房地產開發費用（房地產開發費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×扣除比例（10％以內）），一并計算扣除。
以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規定。這項規定為納稅人籌劃提供了機會。房地產企業在進行房地產開發時，如果第一種情況利息支出大于第二種情況計算出的利息支出，則企業應正確分攤利息支出并提供金融機構證明；如果前者小于后者，則企業可以不按照轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出，或不提供金融機構證明，這樣可以使扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據減少。
例如，某房地產公司開發一批商業用房，支付地價款600萬元，開發成本1000萬元，假設按房地產開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息100萬元，如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？如果應扣除的利息支出為70萬元時，又該如何籌劃呢？設當地政府規定的兩類扣除比例分別為5％和10％。
籌劃過程如下：首先，計算。（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬元）其次，判斷。當允許扣除的利息支出為100萬元時，該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除；當允許扣除的利息支出為70萬元時，應選擇第二種計扣方式，即不按房地產開發項目分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應嚴格按《企業會計準則——借款費用》規定的核算利息支出，不按規定核算一律不得扣除。
2．充分加計允許扣除項目籌劃法。為了抑制對房地產的炒買炒賣行為，《土地增值稅實施細則》規定，對從事房地產開發的企業，可按“合計數”的20％加計扣除項目金額，其他企業從事房地產開發的，不享受此項費用扣除。因此，當非房地產開發企業欲進入房地產行業時，應考慮新設一個獨立從事房地產開發和交易的關聯企業。這樣，不僅可以在房地產開發業務中享受前述附加扣除，實現土地增值稅的節稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業的關聯關系實現其他稅收的籌劃。
四、進一步加強房地產企業土地增值稅納稅籌劃的對策
（一）加快完善對房地產企業土地增值稅的征收管理
1．要進一步完善房地產稅制，科學設立稅種，合理確立土地和房地產業稅負。變“多稅調節”為“主稅調節”，徹底解決稅種之間相互交叉和重復的問題。同時，要簡化土地增值稅的清算和征收方法，充分發揮土地增值稅的特殊調節功能。
2．要健全房地產評估機構，完善房地產評估規程，及時為稅務機關征稅提供真實可靠的評估材料。稅務部門要加大對房地產業稅源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理辦法，落實土地增值稅預征管理措施，理順征收管理秩序。
（二）加大土地增值稅清算工作力度
1．各地應強化房地產稅收的一體化管理，強化相關政府部門對土地增值稅征管工作的配合。
2．盡快建立一套簡便易行的土地增值稅清算實施辦法，統一房地產土地增值稅清算口徑，明確清算時間、方法。
（三）房地產企業應樹立正確的納稅籌劃觀
1．應堅持依法原則。在不違背國家的各項法律法規的前提下，結合房地產企業自身的實際情況進行籌劃。
2．應注重戰略籌劃。房地產企業的納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業在決策時要注重規范性、戰略性的籌劃，切不可為單純追求節稅收益的增加而導致開發或經營成本的上漲。因此在納稅籌劃時，管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項，也要關注企業經營和戰略管理的各個方面。
參 考 文 獻
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[4]張瑋．淺談房地產企業土地增值稅稅收籌劃[J]．財會之窗．2010（5）：173～174
0 引言
從整體的房地產市場來看，商業類房地產是所有房地產類型中最復雜、最具風險、盈利性最高的不動產形式。在其發展過程中逐漸形成了包括多種類型地產項目的綜合物業，在日常生活中常見的商業街、購物大廈、地下商場、電影院、寫字樓大型超市等屬于商業類房地產的范疇。房地產企業，對商業類房地產進行的稅收籌劃，本質上是一種事先設計安排的經營活動，可以說是企業財務管理戰略的一部分，通過使用巧妙、合法的會計技巧，優化財務管理組合、提升效益，減少或延期繳納相關稅款，以此降低企業付稅額。在企業實際運行操作過程中，商業類房地產的稅收籌劃呈現出以下基本特征：第一，最基本的特點是其具備合法性，這也是稅收籌劃可以實現的法律保障。第二，事前預測性，企業在確定基本納稅方案時，可以根據企業自身的經營狀況，投資計劃，進行事前準備，調整相關活動項目，以設計最合理的納稅方案。第三，稅收籌劃本身具有一定的時效性，現階段我國的稅收政策、稅法環境等還處于快速發展變革之中，對商業類房地產企業的稅收籌劃適應了新的環境需要，及時與新的政策法規接軌，具備一定的時效性。第四，稅收籌劃體現出的整體綜合全局性特征較強。
1 商業類房地產企業稅收籌劃存在的問題
房地產業近年來多次被國家稅務總局列為稅務專項檢點行業，以下是幾類比較常見的重點問題：
1.1 目前，商業類房地產企業的稅收籌劃仍然存在較高的風險 從房地產業的基本屬性來看，商業類房地產企業所涉及到的項目一般都比較大，其資金規模也相對龐大，需要繳納的稅款種類比較多。一般來說，商業類房地產企的稅負在25%-30%之間，相對來講，這是一個很高的稅負比例。基于這種基本情況，對于稅收籌劃的進行，商業類房地產企業是十分迫切的。但是，由于目前相關稅收籌劃的政策法規沒有清晰明確的規定，而企業在進行稅收籌劃時常常會發生超越法律、法規的界限，潛在隱藏著許多風險。而過高的稅收籌劃風險，意味著企業稅收籌劃活動失敗的可能性的增加。這不僅使企業無法實現預期的財務目標，還會使企業面臨稅務機關的處罰，甚至可能還會追究相應的刑事責任。
1.2 企業會計核算制度不健全制約稅收籌劃實際效果的發揮 商業類房地產企業稅收繁瑣復雜，對財務管理的水平要求很高，但是，在實際的企業內部，大多缺少與之配套的會計核算制度。對于商業類房地產，比較常見的會計核算跨期攤派，收入的確認，成本的計算沖銷會計期內的損益等，不健全的會計核算制度，影響企業真實稅收籌劃效果。
1.3 企業配備的稅收籌劃人員水平不高 稅收籌劃是一種很專業的稅務工作，涉及到財務、稅務、稅法、公司法等多方面的知識，對負責人員和具體執行人員的專業性要求很高。企業人員對稅收政策執行不到位或在綜合性的稅收籌劃過程過程中，對于企業的整體性和相關稅收政策的宏觀性把握不恰當，會造成稅收籌劃執行效果的不理想。同時，具體執行負責人員的經驗不足，也不利于稅收籌劃的順利開展。在具體操作環節，有的企業稅收籌劃人員，為了盡可能的降低企業稅負，可能使用一些特別技巧，容易導致企業的故意偷稅、漏稅，過于急功近利的稅收籌劃，使得企業偏離了稅收籌劃的本質，不利于企業的長遠發展。
1.4 現階段的稅務行政執法存在一些不合理之處，影響了稅收籌劃的實施 國家稅收法律在制定過程中，主要是從收稅的角度考慮的，在企業稅收籌劃方面的一些細則不夠明確，而相關約束性條款又卡得過嚴、過死。現代社會經濟發展迅速，稅收的形式和征稅的政策，跟不上企業自身的快速發展，隨著社會經濟制度的日益多元，企業組織形式越來越靈活，而現階段的稅務行政法的諸多條款依然比較滯后，參照標準有很多不合理之處，這些不合理之處，阻礙了企業稅收籌劃的正常開展，不利于企業降低稅務負擔。
2 商業類房地產企業進行稅收籌劃的相關對策分析
2.1 提高對稅收風險因素的防范力度 首先加強對營業稅納稅風險的防范，根據房地產企業納稅的一般條件，可以得知，營業稅納稅風險主要受到以下幾種因素的制約：一是開發產品的處理方式。二是開發產品的銷售價格。三是開發產品的轉讓方式。以上這三個因素是決定房地產企業營業稅稅負的關鍵因素，因此也是稅務風險控制的關鍵環節，必須進行稅負測算和方案選擇以降低稅收負擔及納稅風險。其次加強土地增值稅納稅風險防范，對于房地產企業來說，影響土地增值稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發產品的處理方式。二是開發產品的銷售價格。三是開發產品的轉讓方式。四是開發產品的成本。五是共同成本的分攤方法。因此，要從這五個方面，加大對土地增值稅納稅風險的防范。第三，企業所得稅納稅風險的防范。企業所得稅是對房地產企業經營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產企業來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業所得稅。由于企業所得稅是對企業經營所得征收的，因此，影響經營所得的收入以及成本水平就是影響企業所得稅的關鍵因素，所以要加大對企業所得稅納稅風險的防范。
2.2 及時關注稅法變動 在實際操作過程中，企業要做到學法、懂法、守法。只有對稅收法律法規的變化了如指掌，才能立足于企業的實際情況，對稅收籌劃方案及時作出調整；企業應該深刻領會立法精神，全面掌握稅收規定，準確把握稅收政策內涵，嚴格按照稅法來進行籌劃，嚴守稅收籌劃合法的底線，正確處理稅收籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關系。
2.3 提升企業稅收籌劃人員素養 企業稅收籌劃人員的素養包括道德素養和專業素養。第一，商業類房地產企業的稅收籌劃人員要提升職業道德素養。企業稅收籌劃人員自身必須要具備較高的職業道德情操，因為企業的納稅行為不僅關系企業自身的利益，也涉及到國家的利益。任何稅收籌劃方案的設計，要以現行國家稅收政策、稅收法規為底線，在法律框架內，通過科學合理的財務運作，降低企業的財務負擔，提升企業的稅負結構質量。第二，企業內部的稅收籌劃負責人員要切實提高自身的專業水平，增強實踐經驗。稅收籌劃需要綜合很多學科的知識，其中稅務，法律、金融等學科為主，這就需要稅收籌劃相關負責人員必須掌握扎實的理論知識，同時在實際企業內部稅收籌劃設計時，不斷豐富實踐經驗。學習業內先進的稅收籌劃設計方案，提升稅收籌劃設計的科學性。
2.4 建立良好的稅企關系 稅法的具體執行者是稅務機關，許多法規條文的制定權和解釋權在稅務機關。國家在制定稅收政策的時候，往往在征稅范圍、稅收優惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務機關可以憑借實際操作的經驗和對不同企業經營狀況的了解，在這個范圍之內進行靈活的操作。同時，稅務機關會根據各地實際情況采取適合本地的稅收征管方法，導致各地稅收征管情況存在差異，而房地產企業的業務往往又遍及各省，稅收籌劃受當地實際情況的影響很大。因此房地產企業應加強與當地稅務機關的溝通。
關鍵詞：房地產開發 企業內部 納稅籌劃 實踐
納稅籌劃最早是在英國被提出的，是在法律許可的范圍內合理降低稅收負擔和稅收風險的一種經濟行為，納稅人和扣繳義務人在既定的稅制框架內，通過對納稅主體（法人或自然人）的戰略模式、經營活動、投資行為等理財涉稅事項進行事先規劃和安排，以達到節稅、遞延納稅或降低納稅風險為目標的一系列籌劃活動。隨著國內市場經濟不斷發展規范化與法制化，公民依法納稅的意識逐步提高，納稅籌劃概念也逐漸被大家認識與關注，因為納稅籌劃關系到其自身經濟利益。國內房地產行業的不斷發展，同時也受到了國家相關宏觀政策的調控影響，其涉及的稅種較多，金額較大。下文將就房地產開發企業的內水籌劃展開簡單討論。
一、納稅籌劃對于房地產開發企業的必要性
（一）隨著金融危機的發展，開始影響我國的實體經濟，尤其是房地產等資金密集型行業，同時國家加大了對房地產行業的調控力度，并且銀行也開始對房地產行業的貸款進行控制，在這種情況下如何降低成本就成為各個房地產企業比較關心的問題，合理的稅務籌劃可以降低企業成本和提高企業競爭力。同時由于近年來房地產行業內的投資增長較快，企業之間的競爭壓力也在不斷加劇，導致了行業內的利潤呈現出逐步下跌的情況。這種現狀為納稅籌劃空間的提高有著重要的影響。
（二）房地產開發的成本主要包括土地費用、工程施工成本、基礎設施以及公共的配套設施費用等等。通常房地產開發企業的稅費也被看作是房地產開發的成本之一，且房地產開發企業在正常運營過程中產生的稅費占了房地產開發成本中的很大比例。所以，稅費對于房地產開發商與投資商的經濟利益有著重要的影響。而科學合理的納稅籌劃可以避免納稅為房地產開發企業的經濟收益帶來一些嚴重影響，正在受到開發商與投資商的高度關注。
（三）房地產行業內所涉及的稅種較多。近幾年來我國房地產行業迅猛發展，已成為國民經濟的重要支柱產業之一，房地產開發企業的稅收也成為中央和地方政府財政收入的重要來源。我國現行的稅法體系由各單行稅法構成。其中，實體稅法是現行稅法體系的組成部分，目前的實體稅法由22個稅種構成，在這22個稅種中，房地產開發企業主要涉及的稅種：耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得稅等11個，占到了我國稅種的50%。
二、房地產開發企業進行納稅籌劃實踐的基本方法
房地產開發企業在進行納稅籌劃時方法很多，比如說免稅法、減稅法、扣除法等等。以下是最為常見的幾種：
（一）采用扣除法
扣除法的適用范圍較廣，按照稅法上的相關標準，幾乎所有納稅人都可以采用這個方法。扣除法由于稅法中相應的扣除規定復雜，因此這個籌劃技術比較復雜。這種方法主要是通過增加納稅的扣除額來直接減少應繳的稅款，還可以是調整各個應稅期的扣除額分布來節減稅額的。通過這個籌劃方法不僅可以減少應稅基數絕對額，同時還可以增加本期可扣除金額，已達到延期納稅的目的。
房地產開發企業運用扣除法主要是從土地增值稅中的扣除項目金額，根據相關規定進行清算。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。
（二）采用延期納稅法
延期那稅法的適用范圍也比較廣泛，全國很多企業在使用這個納稅籌劃方法。延期納稅法主要將納稅人的納稅時間延期從而從中得到一定收益的一種納稅籌劃方法。這個方法并沒有減少應繳稅款，而是通過延緩納稅時間，從中取得資金時間運用價值。這個方法的影響因素很多，計算很復雜，要綜合考慮當期以及后期的納稅所得。
房地產企業可以運用這個方法，獲得貨幣的時間價值，這樣稅費變成了從政府獲得的免息資金。房地產開發企業可以運用這個資金為企業生產運營服務，從而獲得一定收益。
（三）采用稅率差異法
稅率差異法主要是指利用稅率的差異從而直接減少稅收的一種方法。由于實行比例稅率的稅種往往有多個比例稅率，通過納稅籌劃的方法，可以找到最佳的稅負點，這對于實行累進稅率的部分稅種，就能夠通過這個方法來減少稅負。這個方法盡管計算較為復雜，但是稅率差異存在很普遍，所以適用較廣。
三、國內房地產開發企業的納稅籌劃實踐現狀分析
盡管現階段國內的稅收環境已經逐漸改善，有很多專業的中介機構正在介入到房地產行業的納稅籌劃活動中，但是目前的納稅籌劃實踐活動還有很多不足，其現狀主要有以下幾點：
（一）很多房地產開發企業對于納稅籌劃的意識不強
主要體現在兩個方面，其一，外資房地產企業相比較內資房地產的開發企業其納稅籌劃意識較強，因為國外的納稅籌劃發展時間較長。其二，民營房地產的開發企業相比較國有房地產企業的納稅籌劃意識強，因為其中的經濟收益歸屬問題。
（二）國內的房地產開發企業相關的稅務業務需要不斷提高
我國的稅務業務還處在初級發展極端。很多企業還沒有將納稅籌劃放到業務范圍內，另外，國內的很多稅務人員專業素質不高，或者理論知識過硬，實踐操作能力較弱，不能順應納稅人的籌劃要求。
（三）國內的房地產開發企業應該不斷加強相關稅法宣傳與不斷完善稅收法制建設
我國現階段的稅法有一定的局限性，存在很多法律漏洞，國家每年都會進行相應的調整與補充。很大程度上影響了納稅人相關納稅籌劃工作。而對于房地產開發企業而言，由于近年來國家對房地產開發企業宏觀調控的力度的加強，在稅收政策方面的補充和調整比較頻繁，企業很難準確的了解到稅法的調整和改動，這種情況下，將會使房地產開發商無法及時的進行相應的納稅統籌工作，也有可能導致開發企業的統籌計劃失效，無法順利進行等。
（四）我國現行稅制存在局限性
通常體現為如下幾點：（1）我國現階段稅收法律制度主要實行以流轉稅之類的間接稅種為重點的復合稅，可房地產開發業涉稅比例占最大是流轉稅里面的營業稅，所以其納稅籌劃在一定程度上受到局限。（2）因為我國現行實施的所得稅跟財產稅整體體系較為簡單，總的稅收體制不夠完善,這就使得我國房地產對企業納稅籌劃的探究局限于客觀現實。
（五）房地產開發業還需進一步改善其稅收征管質量
不足之處體現為如下幾點：（1）我國現行的稅收法規、政策完善得還不夠，與發達國家存在的差距較大。（2）由于稅收征收部分管理人員素質不高，征管意識薄弱，技術能力較差，使得征納關系發生異化，而房地產開發業大部分肯定不會將較多精力花費在納稅籌劃工作上。這樣的話，在一定程度上阻礙了納稅籌劃應用于房地產開發企業的發展步伐。
四、結論
國內的房地產行業發展勢頭極其迅猛，促進了我國房地產開發企業的發展，同時納稅籌劃意識也不斷受到房地產開發企業領導層的高度重視。現階段納稅籌劃已經逐步成為大部分房地產開發企業稅務以及咨詢等專業機構重要的業務之一。由于目前國內的房地產開發企業的納稅籌劃實踐還處在初期發展嘗試階段，因此，納稅籌劃活動還是通過注冊稅務師或會計師等開展的。
參考文獻：
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摘 要 房地產行業是我國稅負最重的行業之一，所涉稅種達十多種，因此合理的稅務籌劃能夠有效降低房地產企業的成本，增加房地產企業的稅后利潤。本文主要通過分析房地產企業營業稅、土地增值稅的稅務籌劃措施，為房地產企業實行稅務籌劃提供借鑒。
關鍵詞 稅務籌劃 營業稅 土地增值稅
稅收籌劃是指納稅人在不違法稅法等法律、法規的前提下，通過對經營活動，投資活動，籌資活動等財務活動中涉稅問題的合理安排，達到規避或減稅的目的的行為。通過稅務籌劃，企業可以減低成本，實現稅后利潤最大化的目標。基于此種原因，稅收籌劃在各個行業均得到了廣泛應用。
近幾年隨著房價的日益攀升，房地產行業炙手可熱，許多實體制造企業紛紛涉足房地產行業，如海爾地產，海信地產等。隨著這些企業的加入房地產行業競爭日益激烈，要在該行業中發展壯大需要房地產企業不斷尋求降低成本的途徑，但是通貨膨脹導致原材料價格日益攀升，房地產行業將目光集中于稅收籌劃上，希望通過稅收籌劃降低稅負，增加盈利。
房地產行業是我國稅收負擔較重的行業之一，所涉及的稅務不僅包含一般企業應負擔的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、企業所得稅，還包括土地增值稅、房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等，涉及十余種稅種。這就要求房地產行業合理進行稅務籌劃，減輕稅務負擔。
營業稅、土地增值稅作為房地產行業中稅負較重的稅種，對其進行合理的稅收籌劃意義深遠。
一、營業稅的稅收籌劃
對營業稅的稅收籌劃其實是變相的對土地增值稅的稅收籌劃。
根據稅法規定，房地產的代建行為因為其沒有發生房地產權屬的轉移而不必繳納土地增值稅，代建取得的收入按照勞務報酬繳納營業稅即可。這樣做的前提是房地產開發商在施工之前已經確定了用戶，代客戶進行房屋建設。
另外一種避開土地增值稅甚至有可能避開營業稅的方法是合作建房。舉個例子，假若有A、B兩家企業，A擁有資金，B擁有土地使用權。現在A想在B的土地上建造房屋，有一下幾種方式：
1，B轉讓其土地使用權給A，A沒有向B支付貨幣，但是B可以在建成后擁有部分房屋所有權，雖然雙方沒有進行貨幣結算，但是土地使用權權屬發生變化，B需要繳納土地增值稅、轉讓無形資產營業稅。A在土地上建造房屋，然后將部分房屋轉讓給B，A需要繳納土地增值稅、銷售不動產營業稅，同時按建筑業繳納自建行為營業稅。
2，B將土地使用權出租給A，A投資在該土地上建造房屋并使用，租賃期屆滿后，A將土地使用權連同所建建筑物歸還給B，在這一過程中，A以建筑物為代價獲取了若干年的土地使用權，B以出組土地使用權為代價換取建筑物。B發生了出租土地使用權的行為，繳納服務業營業稅，A發生銷售不動產的行為，繳納營業稅，在這個過程中，土地使用權權屬未變，因此不屬于土地增值稅征稅范圍。
3，A以其資金B以其土地使用權合股成立合營企業，合作建房。房屋建成后雙方共擔風險、共享收益。根據稅法規定，以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。因此對B不征營業稅。由于土地權屬未發生變化，所以B不繳納土地增值稅。
（1）房屋建成后，A、B按比例分房自用，則此時雖然土地使用權屬發生變化，但是根據稅法規定，合作建房建成后按比例分房子用的，暫免征土地增值稅。
（2）房屋建成后合營企業將房屋銷售，此過程中土地使用權發生轉移，合營企業需要繳納土地增值稅及自建、銷售不動產營業稅。
根據以上分析，企業可以通過采取合作建房、代建房屋的模式進行稅收籌劃，達到減輕稅收負擔的目的。
二、土地增值稅的稅收籌劃
稅法中涉及土地增值稅的稅收優惠主要是針對普通住宅，具體如下：納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%，免征土地增值稅，超過的，全額征收土地增值稅。這里的普通住宅應滿足住宅小區建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級土地上住房平均交易價格的1.2倍以下。因此房地產企業可以充分利用此政策，合理增加扣除項目金額，從而達到降低稅負的目的。
1，首先房地產企業可以適當增加房地產開發成本，開發成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。（1）房地產企業可以選擇開發精裝修的房屋。（2）房地產開發企業在工程竣工驗收后，可以根據合同約定，扣留質量保證金，在計算土地增值稅時，有發票的才可扣除，因此，房地產企業一定要督促建筑安裝施工企業就質量保證金開具發票。
2，房地產開發企業同時開發住宅及非住宅（店面、車庫）的，非住宅毛利較高，增值額較大，因此這部分土地增值稅稅收負擔較重，企業多為非住宅部分分攤可扣成本，從而降低企業土地增值稅稅率和稅額。
3，房地產開發企業借款利息扣除方法有兩種，企業應當根據自身情況選擇扣除方法。假若房地產企業向金融機構借款較多，利息金額較大，則需要明確各項目利息并提供金融機構貸款證明，利息按實際支出扣除。方法如下：
允許開發的房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*5%以內
但是如果房地產企業向金融機構借款較少，利息金額不大，則需要采取一下方法：
允許開發的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付金額+房地產開發成本）*10%以內
4，除了增加單個項目的可扣除項目金額外，企業也可以將多個開發項目匯總核算計算土地增值稅，并與分開核算所得的土地增值稅總額進行比較，選擇稅負較低的方案。
綜上所述，面對激烈的市場競爭，降低成本成為房地產企業的制勝法寶，房地產企業應當熟悉稅法相關規定，在合理合法的基礎上認真進行稅務籌劃，只有這樣才能尋求企業的長遠發展。
參考文獻：
關鍵詞：土地增值稅 納稅管理 房地產行業
近些年，為防止房地產行業出現泡沫經濟，我國頒布各種關于土地增值稅的通知及政策法規，限制房地產行業經濟虛增，發揮政府調控能力，即便如此，房地產行業仍舊熱度不減。對于房地產行業而言，盡管涉及對營業稅、所得稅等多方面稅種的繳納，但對土地增值稅這一重要稅種的探求從未停止，目的是將企業稅負降到最低程度。稅收籌劃工作是企業財務人員在不違反國家法律政策的前提下，合理規避企業稅務風險的一項舉措。如何認清房地產行業繳納土地增值稅的現實狀況，才能采取恰當的稅收風險規避措施，實現企業利潤的最大化，提升在行業中的競爭力。
一、關于房地產行業征收土地增值稅的現狀分析
由于我國房產價格連年攀升，居民的購買能力與房價的上升速度顯然不相匹配。基于這一狀況，我國以土地增值稅的征收來實現國家的經濟調控。我國實行超額累進稅率對土地增值稅進行征收，對于嚴格的政策調控，多數房地產企業均產生危機意識，但現實工作中仍有各種不合理狀況產生。
首先，在實際工作中，房地產企業對土地增值稅缺乏重視。由于房地產行業經驗周期長，核定步驟、內容較為繁瑣，實際征稅率往往較之稅務部門規定的四級稅率要低，這就導致房地產行業實際繳納的土地增值稅金額數目并不顯著，對房地產行業的銷售形勢并未產生影響。在巨大的銷售額面前，房地產企業往往忽略土地增值稅的籌劃，不能對此產生高度重視。
其次，房地產行業對土地增值稅政策了解不具體，思路不清晰，使得偷稅、漏稅現象時有發生。由于國家關于土地增值稅政策的變動，越來越不利于房地產企業的發展，一些企業為降低稅收成本，實現更大利潤，選擇偷逃稅款等違反法律的行為。具體表現在對國家稅收優惠政策的運用，如合作建房有暫免征收的優惠，代建費用不需征稅。還有對稅前扣除項目的規定方面，利息費用的合理扣除，期間費用的有效轉移等都是企業關注的重要內容。再者，房地產的銷售收入方面的控制，合理控制房產銷售，減少房產增值額，進而使得適用稅率降低，稅務負擔大大減輕。以上幾點都是房地產企業中經常需要籌劃的降低應交稅款的指標，如果合理有效籌劃，則對企業發展起著極大的促進作用，能大幅度節約企業成本，增強核心競爭力。但過猶不及，一旦企業發生過分追求稅負的降低，則很可能走向節稅的彎路，面臨違規風險。因此房地產行業應建立有效的審計和評估、預防機制，防止稅收籌劃風險的發生，但現行狀況下，多數房地產企業未能對此產生足夠重視。
二、房地產行業對土地增值稅稅收籌劃具體舉措
（一）對土地增值稅的籌劃工作高度重視，樹立風險意識
納稅籌劃的目的是通過相關法紀和科學計算方法的運用，對企業稅款實施繳納，為企業爭取更大的利潤增長空間。因此企業必須土地增值稅的籌劃工作高度重視，防止企業在稅款繳納方向走彎路，要建立風險評估體系，樹立風險意識，對土地增值稅的繳納工作產生高度重視。企業納稅籌劃人員應當具備較強的專業技能，把握國家政策變動，及時采取應對措施，不斷進行土地增值稅相關知識的學習。對于企業來說，納稅風險多種多樣，只有針對企業自身業務狀況，才能制定適合自己企業發展的納稅管理體系。這要求企業在增強業務人員稅務知識專業性的同時，協調好與稅務主管部門的關系，遇到納稅問題及時處理，避免產生風險和糾紛，保證房地產行業的良性發展。
（二）對土地增值稅的優惠政策及時關注，瞄準籌劃方向
近年來，我國關于土地增值稅的政策不斷調整，這有可能使得一些原本合法的政策在變更后變成了違法，因此對于國家政策應及時關注，瞄準納稅籌劃方向。現階段主要有兩種稅收優惠政策，第一是通過合作建房，以一方提供資金一方提供土地的方式合作建房，如果建成后轉讓才需繳納土地增值稅，若建成后自用則可免征土地增值稅。如房地產企業與其他企業合建一所辦公樓，建成后按比例分房自用，則可以運用這一政策，減少稅務負擔。還有房地產運用土地進行投資和聯營，則對土地增值稅實行暫免征收。此外房地產企業可以按照政策為客戶代建房屋，這樣代建項目完成后收取的代建費用不需繳納土地增值稅，房地產企業合理運用國家政策，確保企業納稅籌劃科學合理，使得利潤的有了上升的空間。
（三）對土地增值稅的扣除項目合理計算，保證籌劃準確
土地增值稅涉及的主要項目有利息費用的扣除和期間費用的扣除，還有針對開發商增值率低于20%的增加扣除條款。這要求房地產企業制定納稅籌劃措施時，首先對開發成本高度重視，這其中包含著多項實際發生，并可以按照規定合理扣除的方面。也要對房產轉讓價格予以關注，對允許扣除的項目進行合理匯集，全面籌劃。在對房屋開發過程中產生的利息支出，通過計算選擇最適宜企業的利息扣除方法。或通過銀行貸款，使得利息費用比例增高，可以計入房產開發成本，予以扣除。此外對于期間費用，如財務費用、管理費用等項目，合理計算分攤，具體細化，最終能計入開發成本，則能實現據實扣除。對于不同開發項目，還應按比例進行費用的分攤，這樣能有效節省稅務開支。另外，房地產企業可以通過合理定價，將房產分批銷售，控制房產銷售收入，減少房產增值額，從而使土地增值稅的稅率降低，也是為企業減少稅負的一種籌劃措施。
參考文獻：
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一、房地產企業的經營特點及稅負情況
（一）經營特點
對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：
1.開發經營具有計劃性及復雜性。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。
2.開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。
3.經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。
（二）稅負情況
目前，我國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按營業稅的7%交納城建稅，按營業稅的0.3%交納教育費附加，按利潤總額的25%交納企業所得稅（企業所得稅稅率2008年之前執行33%的稅率，2008年之后開始執行25%的稅率），按1.5—30元/平方米的標準交納城鎮土地使用稅，按房產余值的1.2%交納房產稅，按增值額30%一60%交納土地增值稅，按交易額的3%一5%交納契稅，還有諸如耕地占用稅、車船使用稅、個人所得稅等，如果將這些稅種綜合計算，房地產開發企業稅收負達到毛利的48%左右。
二、房地產公司涉及的稅種
（一）前期準備階段的稅種
房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產開發中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。
（二）房地產開發階段涉及的稅種
在開發階段對營業額按3%稅率征收的建筑業營業稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮土地使用稅。
（三）房地產銷售階段涉及的稅種
1.營業稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業稅；針對房產租賃而言的，房產租賃業適用營業稅中“服務業”稅目，統一執行5%的比例稅率。
2.土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。
3.印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率征收。
4.企業所得稅。對房地產企業而言，如果其轉讓或出租房地產產生了凈收益，就要將其收益并入企業利潤總額繳納企業所得稅。企業所得稅采用25%的比例稅率。
5.房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房產稅采用比例稅率，依據房產計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計征的，稅率為12%。
三、房地產企業涉及的主要稅種的稅收籌劃
現行稅收法律法規，不動產銷售收入的稅費總額達到了收入總額的10.45% -11.45%，而且在取得時就必須繳納。所以通過合理的納稅籌劃，盡量節約稅費支出，不僅直接影響項目的投資收益，而且對于維護項目開發資金鏈條的完整也具有重要的意義。下面是房地產開發公司在開發房地產項目過程中會涉及的幾個主要稅種稅收籌劃。
（一）土增稅的稅收籌劃
降低增值率的稅收籌劃，計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小，按相適用的稅率累進計算征收的。增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款越多。所以降低增值率是少納稅的關鍵，而減少增值額或增加扣除項目金額以降低增值率。
1、減少增值額，增加扣除項目金額
1）降低房屋的銷售價格
房屋銷售價格的降低會使銷售收入減少，從而會使增值額減少，也會使地增值稅減少。但是房地產開發企業在降低房屋的銷售價格時，必須認真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進行稅收籌劃。
2）與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同
隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，其對土地增值稅的影響己不能視若，房地產開發企業與購房者簽訂合同時能稍加變通則可取得意想不到的果。房地產開發企業可先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合
同不用繳納土地增值稅。
3）選擇適當的利息扣除標準《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，利息支出凡能夠按轉讓房地產目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權支付的金顢和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。
2、慎重確定房屋銷售時間
按稅法規定，房地產開發完工前的借款利息可計入房地產開成本，作為扣除項目金額。所以房地產開發企業在確定房屋銷售間時，必須認真比較預售房屋的貨幣收入的時間價值和投資價值等與增加扣項目金額所帶來的稅金減少額兩者的大小，以決定是否進行稅收籌劃。
3、利用稅收優惠政策的稅收籌劃.
根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對于納稅人建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核
算增值額的，其建造的普通標準住宅不能享受這一免稅政策房地產開發企業如果既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的話，分開核算的情況下，籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內以獲得免稅待遇。具體實現方法參見上面降低增值率的稅收籌劃。
4、利用銷售比例的稅收籌劃
2007年的1月17日，國家稅務總局《國家稅務總局關于房地產開企業地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發（2006）187號），擴了對于開發商征收土地增值稅的清算條件，清算條件規定：“已竣工驗收的地產開發項目”，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例85%以上的，或該比例
雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的以及“取得銷售（預售），許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地值稅征收條件。因此，可以利用85%這一臨界點進行籌劃。當開發項目不能全銷售時，視情況將其銷售比例控制在85%以內，將納稅時間向后拖延。這是新的清算條件制定后的一項新的稅收籌劃方法。
（二）企業所得稅的稅收籌劃
1）合理延遲產權轉移時間
稅法規定，只有當房地產的權屬發生變更時，才能確認銷售收入的實現。房地產開發企業可以通過合理延遲房地產權屬變更時間，推遲房產證的辦理來推遲銷售收入的實現時間，以緩繳企業所得稅，達到緩解企業資金緊張狀況的目的。
2）合理推遲成本最終確認時間，房地產開發企業在經營過程中，往往會出現產權轉移已辦理，銷售收入已實現，但卻有些配套工程尚未完全竣工的情況，因此無法準確地進行開發項目的成本、費用或損失的稅務核算。房地產開發企業的稅務人員可通過合理推遲成本最終確認的時間，以緩繳企業所得稅，實現企業利益最大化。
（三）營業稅的稅收籌劃
1）減少營業稅應稅項目的流轉（轉讓）次數我國稅法規定，房地產等不動產的轉讓屬于營業稅的納稅范疇而營業稅是按次重復征收的。
2）選擇合作建房方式
合作建房是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據營業稅法的規定，兩種不同的合作建房方式將產生完全不同的納稅義務：
（1）“以交換的"方式。企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業稅的納稅義務。
（2）“以合作”方式。甲企業以土地使用權、乙企業以貨幣資金成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于甲企業投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業稅。
四、科學選擇納稅籌劃方法的實務應用
目前，無論企業所得稅還是土地增值稅，稅務政策均向逐步趨緊方向發展，企業如何在不同處理方式下，合理地爭取最大利益，下面分舉三種情形，以說明合理納稅籌劃的作用。
1、合理選擇土地成本分攤方法
根據國稅發[2009]31號關于土地成本分配規定，“一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。”我們應結合企業項目實際情況，加強與稅務機關溝通，爭取在銷售低容積率產品時，在會計及所得稅上可采用占用面積法分攤土地成本，反之采用建筑面積法。
對城市綜合體項目銷售及持有物業的不同情況應區別對待，我們可以在根據確定的項目開發計劃選擇最為有利的核算方法，使銷售物業分攤的成本盡量多，持有的物業盡量少，甚至在簽訂土地出讓合同時，做好有利于成本分攤的價格約定。
2、正負增值組合項目爭取土地增值稅不分期清算
如何才能不分期清算，能夠找到的政策依據為《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）關于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產開發的如何計稅的問題規定，即“對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規定。”
如北京地稅（京地稅地[2008]92號）規定“土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產開發項目為對象，對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，建造的普通標準住宅不能適用《土地增值稅暫行條例》第八條（一）項的免稅規定。
3、售價較低的物業，可通過銷售實現成本抵扣節稅
關鍵詞：房地產開發企業 土地增值稅 稅收籌劃
自從2007年我國稅務總局頒布了《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，就對房地產開發企業的分期項目、普通住宅項目以及非普通住宅項目分別進行計算增值額。土地增值稅是指房地產或土地轉讓對納稅人所形成的一種凈增值額外征收稅種，其稅率一般是以超額累進的形式來進行土地增值稅的計征，總體在30%與60%之間。此外國家還明確指出了土地增值稅的征收情形，如自用房地產的收入確定、土地增值稅審核鑒證的清算、非直接銷售房地產的收入確定、清算后再轉讓房地產的處理以及土地增值稅的征收核定等。稅收籌劃是指通過經營和投資、理財活動等形式的事先安排與籌劃，以不損害國家利益為前提所竭盡所能進行的節稅利益。房地產開發企業土地增值稅的籌劃三法是指控制增值率、扣除項目以及稅收優惠。控制增值率是通過房地產項目預算利潤、項目市場以及項目成本費用來進行商品房單價范圍的銷售確定，把計算所得的商品房銷售單價范圍確定在進行一次土地增值稅稅額的計算，通過土地增值稅稅額從而得出每個商品房單價所匯總而成的整體項目利潤，其中利潤額最大的就是該項目最先考慮的最優單價。扣除項目是指在計算規定增值額時企業所取得的土地使用權費用以及需要支付的新建房屋開發成本、開發費用、舊房屋評估成本、舊建筑的評估價格、轉讓房地產的有關稅金等。
一、案例分析
2012年12月，某房地產公司開發一普通住宅項目擬出售，其建筑面積為91000平方米，土地出讓金支付2000萬元，開發成本為8800萬元，同時還有1000萬元的銀行利息。城建稅稅率7%、教育費附加征收率3%以及0.05%的印花稅稅率。營銷部門制定了兩套售房方案：第一套方案平均售價每平方米2000元，不提供金融貸款證明；第二套方案平均售價為每平方米1978元，并提供金融貸款證明。據此分別計算兩種方案的公司應繳土地增值稅；分析哪一種方案對房地產公司更有利，并計算其實現所得稅之前的利潤差額。
方案一：
（1）銷售收入=91000x2000÷10000=18200萬元
（2）準予扣除的項目金額：
①土地使用權支付金額 2000萬元
②房地產開發成本 8800萬元
③其他開發費用=（2000+8800）x10%=1080萬元
④與轉讓房地產有關的稅金=18200x5%x（1+7%+3%）+18200x0.05%=1010.1萬元
⑤加計扣除項=（2000+8800）x20%=2160萬元
扣除項目金額合計：2000+8800+1080+1010.1+2160=15050.1
（3）土地增值額=18200-15050.1=3149.9
（4）土地增值率=3149.9÷15050.1×100=20.93%
（5）應繳土地增值稅=3149.9×30%=944.97萬元
方案二：
（1）銷售收入=91000x1978÷10000=17999.8萬元
（2）準予扣除的項目金額：
①土地使用權支付金額2000萬元
②房地產開發成本8800萬元
③其他開發費用=1000+（2000+8800）×5%=1540萬元
④與轉讓房地產有關的稅金=17999.8x5%x（1+7%+3%）+17999.8x0.05%=998.99萬元
⑤加計扣除項=（2000+8800）x20%=2160萬元
扣除項目金額合計=2000+8800+1540+998.99+2160=15489.99萬元
（3）土地增值額=17999.8-15489.99=2509.81萬元
（4）土地增值率=2509.81÷15489.99×100=16.2%
（5）由于土地增值率小于20%，根據稅法規定普通住宅可以免征，應繳土地增值稅為零。
從以上分析可知，影響因素主要是土地增值稅的增值率、土地增值稅的籌劃扣除項目以及土地增值稅的籌劃稅收優惠等，因此做好以上三個方面的工作，顯得至關重要。
二、房地產開發企業土地增值稅的籌劃三法
（一）土地增值稅的控制增值率
土地增值稅法明確指出實行超額累計的四級進稅率，當增值額與扣除項目的金額比例小于等于50%，則適用征收30%的稅率，當增值額與扣除項目的金額比例大于50%、小于等于100%，則適用征收40%的稅率，當增值額與扣除項目的金額比例大于100%、小于等于200%，則適用征收50%的稅率，當增值額與扣除項目的金額比例大于200%，則適用征收60%的稅率。與此同時土地增值稅法還明確指出如果是按照普通住宅來進行出售，則納稅人可以在增值額與扣除項金額比例小于等于20%時免征，所以房地產開發企業要想降低銷售中房地產的土地增值稅就需要對增值率進行控制，并且在扣除項目的足額基礎上。房地產在制定銷售價格時需要特別注意事先進行一定的籌劃，要清楚了解土地增值稅以及它臨界點周圍的情況。
房地產開發企業主要收入是來自銷售房屋時所收的房款，而房款的多少又和商品房的單價以及商品房的面積成正比，其中，商品房的面積是固定不變的，商品房的單價則是可以進行變化的，所以房地產開發企業要想降低銷售中房屋的土地增值稅除了上述兩點需要注意，還要注意成本的利潤、市場的因素以及土地增值稅的原因。如果土地增值稅中的扣除項目是固定不變的，房地產開發企業要想賺錢就需要找到一個可以把土地增稅形成比較低的單價，在合理的市場環境下來進行商品房銷售行為，其過程是，第一，通過房地產自身的項目預算利潤、項目市場以及項目成本費用來進行商品房單價范圍的銷售確定；第二，把計算所得的商品房銷售單價范圍確定在進行一次土地增值稅稅額的計算；第三，通過土地增值稅稅額從而得出每個商品房單價所匯總而成的整體項目利潤，其中利潤額最大的就是該項目最先考慮的最優單價。
（二）土地增值稅的籌劃扣除項目
土地增值稅的籌劃扣除項目是指在計算規定增值額時企業所取得的土地使用權費用以及需要支付的新建房屋開發成本、開發費用、舊房屋評估成本、舊建筑的評估價格、轉讓房地產的有關稅金等，這些項目是可以在計算增值稅時扣除的。房地產開發企業在籌劃扣除項目時需要注意，第一，注意扣除項目的全面歸集，全面歸集是指通過稅法規定的扣除項目進行全方位的歸整、集中，其中最值得注意是需要分成幾個項目來進行的土地，這些土地中已經完成的項目經過核定需要扣除的項目有土地取得費用（土地征用費、土地拆遷補償費、土地使用費、土地開發費、土地出讓金、契稅）、房屋的開發成本、費用及相關稅金等。全面歸集的使用可以促進扣除項目的完整發展。第二，注意扣除項目的開發間接費用，開發間接費用屬于房屋開發成本的一部分，它是指通過管理開發和直接組織所形成的項目費用，主要包括修理費、職工工資、折舊費、工會經費以及職工教育經費等，開發間接費用和開發期間費是不同的，所以兩者要區分開來。期間費又包括銷售費用、管理費用和財務費用，在不能明確分攤利息支出的情況下，它一般由土地取得費用和房屋開發成本之和的10%組成，這10%也是土地增值稅的扣除項目。為了保證土地增值稅的正確性，就需要在計算時把開發間接費和開發期間費分清，不能錯誤的納入計算中。第三，根據財政部的規定，對于房地產開發企業的納稅人來說，還可按土地取得費用和房屋開發成本之和加計20%的扣除，這條規定是唯一一條只適用于房地產開發商的。開發商如果需要對房地產進行有償轉讓或是出售，可以對這一種形式比較哪一種利潤最大，房地產開發企業就應該采取哪一種。
（三）土地增值稅的籌劃稅收優惠
籌劃稅收優惠的主要目的是降低房地產開發企業的整體土地增值稅或者降低稅收完成以后房地產開發企業的負擔。土地增值稅的籌劃稅收優惠主要有二種，分別是合作建房以及通過聯營、投資的免稅所形成的籌劃納稅。稅法規定的合作建房是指雙方進行合作建房，其中一方為出資方，一方為出地方，雙方自主進行比例分房，如果房地產是自己用的，就可以暫時免收土地增值稅，如果房地產是轉讓賺錢，則必須征收土地增值稅。合理利用合作建房可以給房地產開發企業帶來雙贏現象。比如A為出地方，B為出資方，A與B打算以合作建房的形式建造辦公大樓，建成后雙方自主進行比例分房，且房屋都是企業自用，對于A來說不用繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產開發成本，增強其在市場上的競爭力，對于B來說分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。通過聯營、投資的免稅所形成的籌劃納稅是指，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中，暫免征收土地增值稅。
三、結束語
本文通過一個案例分析，對房地產開發企業的土地增值稅籌劃中的主要影響因素，即土地增值稅的增值率、土地增值稅的籌劃扣除項目以及土地增值稅的籌劃稅收優惠等進行了分析，以期對房地產企業和房地產行業的發展提供一些幫助。
參考文獻：
一、“營改增”背景及其對房地產企業的影響
2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改增值稅試點方案，我國拉開了“營改增”改革的序幕。2016年召開的國務院常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將從建筑業、房地產業、金融業、生活服務業這四個行業全面推開營改增試點。其中，房地產行業由以前根據營業收入征收5%的營業稅轉變成11%的增值稅，但可以扣除企業外購材料設備等增值稅進項稅。作為改善人民生活和發展國民經濟的重要產業，這次“營改增”改革必然對房地產這一行業發展產生深遠的影響。
二、營改增下房地產企業的稅收籌劃要點
（一）采購活動
“營改增”背景下，房地產企業的采購活動應重點關注土地，原材料和設備的影響。一方面，土地成本占據房地產成本中相當一部分比重，因此，土地的獲得方式以及成本對于房地產企業來說至關重要。通常，房地產企業取得土地的方式一般分為轉讓和出讓，如果企業是通過轉讓的方式取得土地，即在市場上兩個企業交易主體間進行土地轉讓，那么根據財稅[2016]36號文的相關規定，轉讓土地使用權是增值稅的應稅行為，稅率為11%。所以，由于上一環節轉讓土地使用權征收了11%的增值稅，所以下一環節購買方可抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計算房地產企業增值稅時，運用抵扣法來實現土地成本進項稅額的抵扣。而如果土地取得的方式是出讓，也就是政府將土地出讓給房地產開發企業。那么，由于政府出讓土地沒有征收增值稅，所以企業支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發票作進項稅額抵扣。另一方面，由于企業購進的材料和設備的增值稅均可以在銷項稅中抵扣，而開具普通發票的小規模納稅人提供的銷售價格通常低于開具增值稅發票的一般納稅人，因此企業在上游供應商選擇時應綜合考慮取得材料設備等的價格以及增值稅影響，以減少采購成本。
（二）經營活動
實行“營改增”之后，由于所購進的材料設備通過進項稅都可以實現一部分抵扣，而人工成本無法抵扣增值稅進項稅額，如果房地產企業采用自建房產的話，房地產企業雖然承受了較多的人工成本且需要較大的現金流，但能夠抵扣一部分的進項稅；如果采用非自建房產方式，企業無法享受到進項稅抵扣的優勢，但可以有更多的金錢和精力投入在企業管理治理或者是其他方面的經營。此外，房地產業“營改增”之后，房地產企業為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，在建設房產種類上，許多企業會更青睞于開發精裝房，以利于取得更多的固定資產和物料的增值稅發票，從而增加可抵扣數額，但同時也可能存在著房價高昂導致存貨堆積的風險。因此房地產企業無論在選擇自建房產和非自建房產上，還是選擇建設哪種類型的房產都應該結合自身的實際情況，考慮增值稅的影響，選擇合適的經營方式，以取得最大效益。
（三）銷售活動
如果企業存在混合銷售行為，即一項銷售行為會既涉及貨物銷售又涉及提供非增值稅應稅勞務，如企業在銷售房產時還提供裝修、物業管理等服務。在這種情況下，企業需要測算交納增值稅還是交納營業稅企業的平衡點銷售額，企業根據測算的稅負平衡點銷售額選擇以增值稅還是以營業稅為主業稅種，同時利用稅率差異，如：當同一納稅人的同一項業務既涉及一般物資又涉及建筑業勞務時候，一般物資的增值稅率是17%，建筑業的增值稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業務中不同納稅對象稅率的差異，以此來減輕企業稅負。
三、“營改增”后的房地產企業稅收籌劃建議
“營改增”的實施使得房地產企業不得不重新進行納稅籌劃，規劃新的納稅方案，如何在符合國家法律及稅收法規的前提下，按照稅收政策法規的導向抵扣更多的稅費，降低企業的稅收負擔，最大化企業的納稅利益是每個房地產企業都應該思考的問題。本文基于前面的分析基礎上提出如下的有關房地產企業稅收籌劃建議：
（一）科學合法地運用稅收籌劃方法，實現減稅免稅。
房地產企業可以利用稅收優惠政策、鼓勵性政策進行減稅節稅免稅，如：增值稅對認定為綠色環保新能源及材料將給予免稅或即征即退的優惠稅收政策，房地產開發企業在計算銷售普通住宅需繳納的土地增值稅時，當增值率小于 20%，可免征土地增值稅。房產地產企業可以通過提高這些新能源材料的比重或者利用稅收差異等稅收籌劃技術設計抑或者降低增值率來減少自身的稅額；此外，房地產企業還可以通過改變（提高或壓低）商品價格，或者通過改善生產技術，經營管理等方式，來實行稅負轉嫁，將一部分稅負轉移到其他方。通過綜合地運用節稅、避稅、稅負轉嫁等稅收籌劃技術，在遵守法律法規的情況下，達到減稅免稅的目的，大大降低房地產企業的稅收負擔。
（二）找準企業稅收風險點，合理規避稅務風險。
房地產企業與銷售貨物或提供加工修理修配勞務的企業不同，其建造周期長且開發至一定節點才能進行預售，考慮到房地產的行業特點、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業稅務風險加大。主要風險：一是如果不能按期預售，前期的增值稅進項稅認證過期，致使進項稅額不能抵扣；二是如果商品房脫銷，導致進項稅抵扣不足使得企業稅負增加；三是如果房地產行業不景氣，嚴重出現商品房滯銷，無法及時取得銷項稅，可能會出現進項稅與銷項稅倒掛；如何避免此?事情發生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業稅務籌劃和規避稅務風險的重點。房地產企業可以根據有關規定，結合自身的實際狀況，針對可能的稅收風險點做好有效預防和處理措施，減少稅務風險。
（三）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業稅收負擔。
由于增值稅的抵扣有嚴格的抵扣鏈條，所以“營改增”實施后房地產企業必須加強增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因為房地產企業商品房的銷售價格確定后，相應的銷項稅也就確定，銷項稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點放在進項稅上。房地產企業如何增大進項稅額并在合理的時間內得（下轉第頁）（上接第頁）到全額抵扣是降低企業稅負的重點，比如企業的供應商、施工方等上游企業的開票時間、增值稅稅率、結算方式的選擇及進項稅認證時間的籌劃等都是進項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據各個行業納稅義務發生的時點科學、合法地制定正確的稅收籌劃步驟，做出最符合企業要求的合理籌劃方案，有效降低企業稅負。
（四）加強對增值稅發票的管理
房地產企業應該督促各個部門尤其是采購部門提高納稅意識，杜絕員工在原材料采購環節和接受勞務過程中不要發票的現象；加強工程決算的管理，及時取得增值稅發票不拖延；嚴格會計核算程序，及時進行進項稅額的認證、抵扣。改進企業對稅務發票的管理內容和管理方式，加強對增值稅專用發票發出、流通以及保管等多方面的管理，采用專人開具，專人保管的方式，相互監督制約，減少企業因為管理不當而造成的票據缺失和稅務風險。
（五）加強稅務機關溝通，確保企業稅收籌劃合法
企業的稅收籌劃必須在遵循法律法規的基礎上進行，不能脫離法律法規以及稅收政策，既要符合稅收法律法規的規定，又能得到稅務機關的認同，稅收籌劃所期盼的利益才能實現。因此，加強稅務機關與企業之間的交流與溝通極為重要，可以避免或減少因對稅收政策理解不足或雙方的理解有偏差引起的不必要的糾紛，制定合理的稅收籌劃方案，在合法地范圍內實現節稅避稅免稅，從而提高稅收籌劃的質量和效益，降低稅務成本。
四、結語
關鍵詞 房地產企業 納稅籌劃 合作建房
一、房地產企業納稅籌劃的必要性
（一）房地產企業涉及的稅種多，稅負重
房地產企業具有投資金額大、經營周期長、開發成本高的特點。并且房地產開發企業從土地的取得、房地產的開發、經營、銷售以及保有等每個環節均有涉稅。房地產企業的稅收負擔較重，具有納稅籌劃的空間。
（二）國家稅收優惠政策為房地產企業納稅籌劃提供了政策依據
房地產企業涉及的稅種多，而每個稅種都有相關的稅收優惠政策，這為房地產企業進行稅收籌劃提供了政策支持，不僅可以減輕企業稅收負擔，而且在一定程度上能夠實現國家的宏觀調控，進而發揮稅收的經濟杠桿作用，實現企業和國家的“雙贏”。
二、房地產開發階段的納稅籌劃
（一）建房方式的選擇
1、代建方式：房地產企業接受委托方的委托，實施代建工程（符合代建房屋的條件），收取一定的勞務費，不僅不用代墊資金，而且僅對勞務費用按照建筑業3%的稅率計征營業稅，由于這種代建行為，并沒有引起房地產企業的有關資產的產權發生轉移，不用計征土地增值稅。在宏觀調控的影響下，一些強大的房地產企業從開發轉向代建方式。
2、合作建房：房地產企業以土地使用權，合作方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。如果房屋建成后，雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照營業稅以“無形資產投資入股，共擔風險的行為”，不征收營業稅。若合作建成后按比例分房自用，沒有發生所有權的轉移，免征收土地增值稅，如果自用用于對外出租，對租金收入計征營業稅。若合作建房后對外銷售，則不免營業稅也不免土地增值稅。
（二）房地產企業的開發費用的確定
根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，房地產企業的開發費用分為財務費用和其他房地產開發費用兩部分。
凡財務費用中的利息支出，能夠按轉讓房地產項目計算分攤且能提供金融機構證明的，在不超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額可據實扣除，即：允許扣除的房地產開發費用=準予扣除的利息+（取得土地使用權所支付的金額+計算的房地產開發成本）5%以內。
凡財務費用中的利息支出，不能按轉讓房地產項目計算分攤或不能提供金融機構證明的，財務費用和其他房地產開發費用不分別單獨計算時：允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+計算的房地產開發成本）10%以內。
對這兩種情況下，允許扣除的房地產開發費用越大，則增值率越低，稅收負擔越輕，所以對于這兩種情況，關鍵是比較準予扣除的利息與（取得土地使用權所支付的金額+計算的房地產開發成本）5%的大小，如果前者大于后者，則房地產開發企業應該對利息支出提供金融機構證明；如果前者小于后者，則房地產開發企業不應對房地產開發費用單獨計算。
三、房地產企業銷售階段的納稅籌劃
（一）銷售普通標準住宅的納稅籌劃
納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅。對于房地產企業在制定房屋的銷售價格時，應充分的考慮該稅收優惠政策。因為當增值額超過扣除項目金額之和20%時，適用的土地增值稅稅率為30%，所以企業應該對由于提高銷售價格后帶來的收益與相應增加的稅收負擔進行權衡，如果帶來的收益小于增加稅收支出，則應適當降低銷售價格，享受稅收優惠，不僅可以實現稅后利潤的增加，而且可以促進房屋的銷售，縮短銷售期間，減少銷售費用。
（二）發生廣告費用的納稅籌劃
房地產企業為了促使所建房屋的銷售，勢必會做一定的廣告宣傳。按照《企業所得稅法》的規定：企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，不超過當年銷售收入15%的部分，準予扣除；超過部分準予結轉以后納稅年度扣除。即若當年取得銷售收入的話，則廣告費用最多可扣除銷售收入的15%，然而房屋的建造周期比較長，在發生廣告費用的當年卻不一定取得營業收入，則意味著廣告費用不能在計算所得稅時稅前扣除，則會增加企業稅收負擔。考慮到貨幣的時間價值，企業應該對廣告費用的發生期間進行事先的籌劃安排：在沒有取得收入時減少廣告費用的支出，在預期實現收入（包括預售收入）的期間多支付廣告費用。
參考文獻：
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[3]陳守英.房地產企業的納稅籌劃[J].發展研究，2009（5）.
一、房地產開發企業土地增值稅政策解讀及清算申報
土地增值稅概述及清算：
第一，土地增值稅。是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。
第二，土地增值稅的清算單位。土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
第三，土地增值稅的清算條件。符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：一是房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；三是直接轉讓土地使用權的。
符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
一是已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；二是取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；三是納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；四是省稅務機關規定的其他情況。
第四，非直接N售和自用房地產的收入確定。一是視同銷售：房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。視同銷售收入的確認：按下列方法和順序確認：首先按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；其次由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。二是房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途的，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。三是土地增值稅清算時收入的確定：其一，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；其二，未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。其三，銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
二、土地增值稅清算程序與計算方法
第一，土地增值稅清算準備工作：土地增值稅的清算，因涉及房產項目從規劃、拿地、開發、竣工項目跨期大，顧要求原始單據憑證一定要合法取得及妥善保管。具體應當收集的資料為：
一是土地使用權出讓合同及支付土地價款憑證；二是房產項目工程建設合同價及建安發票，工程驗收報告等；三是銀行借款合同及借款計息清單。四是轉讓房地產項目成本費用賬簿、分期開發分攤依據，與成本和費用有關的其他證明資料。五是無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的交接憑證。六是與轉讓房地產收入有關的其他證明資料，為編制《房產銷售收入統計表》做準備。七是與轉讓房地產有關的完稅憑證，為編制分稅種的《繳納稅款統計表》準備資料。八是項目竣工決算報表和有關賬簿。九是土地增值稅納稅（預繳）申報表及完稅憑證。
第二，土地增值稅清算計算方法：
增值額=銷售收入總額-扣除項目金額
增值率=增值額÷扣除項目金額
選擇適用稅率：四檔稅率
土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×扣除率扣除項目金額=建造成本+開發費用+加計扣除額+有關稅金=建造成本+10%建造成本+20%建造成本+5.5%銷售收入總額=1.3×建造成本+營業稅金及附加前提：《實施細則》規定的建造成本中不含利息支出。
三、土地增值稅清算中的疑難問題及納稅籌劃
第一，土地增值稅清算的一般規則。即：以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算為原則，如果項目分期的，分期清算，期內有普通和非普通住宅的，再分別清算。由于土地增值稅是項目清算，如果一個項目盈利，一個項目虧損，兩者不能相互抵頂，因此做大清算項目，就不僅僅有時間上的利益，而且有永久性差異。
第二，土地增值稅核算對象土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發項目中包含多種類型房地產的，按以下類別作為核算對象，分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。
關鍵詞：企業 利潤 稅務管理
對于現在的房地產經濟來講，其稅務是其經濟支出的重中之重，稅務和企業利潤的關系密不可分，對于房地產企業的經營管理來講，如何加強稅務管理工作以及合理控制稅務成本是必須要放在第一位的，目前，房地產行業的競爭愈演愈烈，豐厚的利潤對于房地產來講，即將成為過去式，在這樣的形式之下，必須加強對稅務管理的重視，將稅務管理工作做好了，就能在一定程度上減輕房地產企業的稅務負擔，加大房地產的利潤。
一、企業稅務管理的基本概念
企業稅務管理是企業在法律允許的范圍內，按照本身的具體經營現象和經營目的，為在稅務管理基礎上實現完成在一定程度上減少企業納稅成本，而對企業的涉稅內容做出探討、規劃、監控、預測、實施等全過程的管理行為的總和。
二、目前房地產企業稅務管理的現狀
（一）對于稅務管理不夠重視
在嚴格的稅務制度下，在稅務方面仍然存在著很多問題，其中最重要的就是企業對于稅務工作的不重視。所以導致，偷稅、漏稅現象十分嚴重。部分房地產企業對稅務管理存在一定的誤區，因此在愈演愈烈的房地產競爭中，勢必會對自身的競爭造成影響，減少利潤的收入，同時在一定程度上也讓稅務工作存在著一定的安全隱患。
（二）相關部門對于財務的監管不夠
在利潤相對暴利的房地產企業，其中的從業人員，并不是每個人都很專業，甚至部分企業為了獲得更大的利潤，就偷稅、漏水，給財務的征收工作帶來了很大的困難，因此相關部門必須增強對房地產行業的調控。
三、房地產企業稅務管理中的風險防控
（一）確定防控重點
在進行房地產企業稅務管理的過程中，應該加強工作的效率，保證稅務管理的有效地進行。稅務管理不是一時的工作，它需要長期的管理，管理過程復雜、工作量巨大，因此在進行管理的過程中，房地產企業不僅需要了解各項稅務政策，還應該根據企業的實際情況進行稅務業務的管理，同時還應該增加稅務管理者的能力，保證稅務管理工作的運行。
（二）建立動態的基礎信息系統
現階段信息技術在企業各項管理中的應用越來越廣泛，信息技術可以為眾多企業的管理工作提供技術支持。所以，房地產企業也要建筑相應的信息系統。為了更好的檢查出企業的涉稅經營業務，就要建立時時更新的內部數據庫。同時更新企業發展的《稅法》法規政策系統，這樣可以保證企業財務會計系統與國家法律的要求步調一致。也能方便房地產企業的稅務工作人員和財務工作人員進行各項稅務數據的據算，稅務信息的輸出也能及時對法律法規的更新作出變化。
（三）加強稅務工作者的專業素養
對于房地產稅務工作者的專業水平一定要嚴格要求，時不時的對其進行培訓，增強其專業技能和綜合素質。第一就是房地產企業管理者必須具有責任心以及很大的強烈的管理意識；再者就是，從事相關稅務管理的人員必須考核通過后才能上崗。將培訓的核心放在稅收法律法規、財務理論、管理技能、稅務風險及防范意識的綜合管理能力上，為減少稅務管理的分析做出貢獻。
（四）保證做好和單位外面的聯系工作
我們需要做的外部交流工作中的人員主要就是有中介和政府機關稅務方面的負責人員。在稅務負責人這一方，它主要就是要做好監督管理的工作，同時要給我們的納稅人員進行解讀我們不懂得精神領域的內容和知識，還能夠從他們的手中獲得最新的消息，以便我們能偶做出及時的更改和改正。由于這個部門是負責執法的，所以他們還有自由裁量的權力。針對于這些現象，房地產的公司就要及時的與部門進行溝通，不能錯過最近更改的信息，學習最新的知識，必須取得在進行工作管理的時候正確性。在我們遇到不能解決而且還很敏感的地方要積極主動地找相關部門進行溝通，以便能夠及時的得到解決。而且我們在和政府部門進行合作學習的時候，還要與中介進行交流和溝通，運用中介的相關技能和知識來彌補在辦理稅務工作時所帶來的風險，涉及到不能夠直接和稅務機關溝通的事情時，可以和中介進行溝通，請他們來進行幫忙。我們要正確的利用政府管理部門和中介方面，來積極的提高我們自身的素質和水平，必要的時候可以請中介對單位自身進行核查，最大可能的減少稅務造成的風險問題。
四、結束語
目前，中國在進行第三次稅制改革，盡管中國經歷了兩個對稅收制度的重大改革，但是全球化的經濟和中國經濟的發展，提高和改革稅制的任務仍然是十分艱巨的。一部分是由于中國稅制的改革系統尚不完善，仍與成熟的現代稅制有一定的距離；另一部分就是成熟的稅制在傳統國際的通行上也有一些缺點，需要稅收制度的創新。因此，積極平穩地推動調整和改革稅收制度更加需要持續的努力。
參考文獻：
[1]張月玲，洪慧林.我國煤炭企業資源稅改革探析[A].中國會計學會教育分會.中國會計學會2011學術年會論文集[C].中國會計學會教育分會：，2011：6
