時間：2023-09-10 15:01:48
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產稅務籌劃稅，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1引言
我國社會主義市場經濟不斷發展，經濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產現已進入了一個新的階段。稅務籌劃已處于現代企業管理工作中的重要位置，是財務管理工作的重要內容，對房地產企業的發展有著至關重要的作用。但房價出現了爆炸性和持續時間長的增長，稅務籌劃也存在著較大風險。因此，優化資源配置進行稅務籌劃，拉低行業風險，才是穩控房價的重要途徑。
2找出房地產面臨的稅務籌劃風險
2.1國家政策風險。房地產行業的持續發熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經濟下，房地產行業為我國國民經濟消費水平有著重要作用，推動著經濟的發展。而房價的居高不下使得房地產企業處在整個市場體系的風口浪尖。此時雖然政府會根據國民經濟狀況隨時對房地產行業進行調整，但是房地產行業容易造成對稅務政策不理解的現象，從而導致違反法律的相關規定。2.2房地產行業運營風險。房地產企業是房地產行業的重要組成成分，整個行業的發展前景與社會經濟生產活動有著密切關聯，如果房地產企業在運營過程中未重視稅務籌劃的投入，稅務籌劃政策不合理，就容易讓企業在經濟發展上陷入困境，甚至導致嚴重經濟危機。員工是企業經營的動力，沒有員工就沒有企業生存的動力。員工情況，包括個人素質差異、員工流動性等情況，都是可能導致企業運營風險的重要因素。2.3法律風險。我國房地產事業取得不斷進展，關于房地產事業稅收籌劃的法律法規卻未得到同步發展和健全，在房地產稅務問題上，房地產事業的稅務籌劃工作人員和政府稅務機關的稅務人員產生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務籌劃體制機制對房地產事業進行監督和管理。再者我國大部分企業對稅收籌劃未能全面理解甚至出現偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規的空子，出現偷稅漏稅的行為，從而在房地產領域產生違法犯罪的風險。
3分析稅務籌劃風險產生的原因
首先國家對于房地產行業的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經濟發展在不斷調整優化，房地產行業稅收政策也在變動中。我國頒布的關于房地產稅收的法律法規仍不夠完善，缺乏良好的稅務籌劃環境。其次，缺乏完善的稅務籌劃制度。政府并未頒布完善的相關稅務籌劃制度，致使對房地產行業稅務籌劃方面的監管力度不夠，房地產企業容易在稅收籌劃上出現誤差。然后，沒有深刻了解稅務籌劃在房地產行業的作用。稅務籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調控政策都對其有些極大影響，因此房地產行業過度依賴稅務籌劃是不可取的。最后，稅務籌劃工作人員未樹立良好的風險意識。稅務籌劃需要相關工作人員根據該行業發展進度以及政府的稅務政策來做出相應的稅務籌劃，減輕企業稅務負擔。但影響房地產行業發展的因素復雜、變動大，存在著較大風險。
4加強對房地產稅務籌劃的風險控制的措施
4.1國家對房地產稅務實行科學籌劃，防范風險。在法治社會前提下，房地產行業必須在法律法規的條框下運行，遵守法律法規，房地產企業有關部門應當準確了解國家和政府關于房地產行業稅收的政策和法律規定，稅務籌劃工作人員也應當根據法律政策來進行稅務籌劃，明確房地產行業應當繳納的稅務及其基本市場發展要求。國家必須做好科學的籌劃，來防范房地產稅務風險，深入了解國家和政府的法規和政策，使得房地產企業的經營與國家法律政策相聯系，讓房地產行業在遵守法律的前提下盡可能地節省產業成本，防范發展風險。4.2建立健全稅務籌劃制度。國家通過稅務籌劃制度來對房地產行業進行監督管理，從而建立集中高效的稅務籌劃管理制度。這種制度有利于稅務機關開展政府相關工作，房地產企業的稅務籌劃工作人員的工作也能在稅務制度的監督下有效完成，讓政府與房地產行業在市場經濟背景下處于優勢地位。4.3正確認識房地產稅務籌劃的作用。稅務籌劃工作能夠降低房地產的運營風險的同時，也存在著一定的局限性。稅務籌劃需要根據房地產行業所收集到的數據，與房地產實際運營狀況相結合，做出切合實際的稅務籌劃舉措。但在市場經濟不斷變化發展中，房地產的數據信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認識稅務籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關信息。4.4房地產行業工作人員要樹立風險意識。房地產企業對稅務籌劃方面的專業人才需求大，這也要求相關人員具備較高的專業知識能力和素質。房地產行業受國家政策、其他行業和公民等因素影響，因其因素變化復雜，要求稅務籌劃工作人員樹立風險意識，要有較強的適應能力，高度的責任意識，同時企業應當采取措施提高稅務籌劃工作人員的風險意識和素質。
5結語
綜上所述，稅務籌劃是房地產行業發展的重要舉措，如何加強房地產稅務籌劃的風險控制則是房地產行業發展的重要課題。在激烈的市場經濟競爭下，房地產企業利用稅務籌劃風險控制措施，防范風險，推動房地產行業持續健康發展。
作者:余德梅 單位:海口中上財經顧問股份有限公司
參考文獻
[關鍵詞]房地產企業；稅務籌劃；稅收政策；相關問題；稅種
[DOI]1013939/jcnkizgsc201707230
1 稅務籌劃的特征
第一，合法性特征。在稅務籌劃方面，企業所采取的具體措施是完全符合稅法要求的。低稅負繳納的決策，主要是在尚未確定納稅的義務，且納稅方法多樣化的條件下完成。
第二，籌劃性特征。通常情況下，納稅義務的滯后性十分明顯，并且是在企業發生經營行為以后產生。在開展稅務籌劃的過程中，必須要深入了解并熟練掌握當前政策與稅法，并與企業經濟活動相互結合，進而合理地制定出承擔最輕稅負的具體方案內容。而這種超前性的行為也使稅務籌劃工作的籌劃性特征較強。
第三，目的性特征。積極開展稅務籌劃措施的主要目的就是為了減少稅負，并且涉稅零風險，有效地規避名譽與經濟的損失。
第四，多維性特征。站在空間角度分析，稅務籌劃工作不應當局限在企業本身，同時也需要聯合其他具有業務聯系的單位，共同努力找到節省稅收的有效方式。
2 房地產企業稅務籌劃的主要問題及應對措施
（1）對稅務籌劃概念認知不全面。大部分房地產企業在開展稅務籌劃工作的過程中，對于此工作的本質并不了解，一味追求稅負而忽視其他要素，具體表現在兩個方面：第一，將企業稅務籌劃和偷稅漏稅相互混淆；第二，在開展稅務籌劃工作的過程中，房地產企業僅僅站在經濟利益的角度設置相關方案內容，嚴重影響了預期的效果。
針對這一問題，房地產企業在稅務籌劃過程中，首先，最主要的前提與基礎就是要依法籌劃。房地產企業在開展稅務籌劃工作的時候，一定要始終遵循國家與地方稅收的法律法規，對企業的經營特點予以深入分析，實現兩者的完美融合，最終選擇契合企業經濟利益且符合稅法規定的稅務籌劃方案；其次，企業稅務籌劃應著眼長遠的發展戰略。房地產企業必須要具備完整思維以及方案，注重企業長遠利益，對內部稅務與財務等相關內容予以實時關注。在稅務籌劃過程中，應重視戰術籌劃，同樣要給予戰略籌劃一定的關注，堅決不允許出現顧此失彼的現象。在對稅務籌劃項目決策的初期，需要針對項目整體予以合理性的規劃，對于企業自身納稅成本予以深入考量，通過采取最佳手段來達到納稅籌劃的主要目的，有效地緩解企業稅收的負擔。
（2）稅務籌劃工作人員專業水平不一致。房地產企業在稅務籌劃方面，往往缺少專業人才，如果難以正確把握稅收政策，就會嚴重影響稅務籌劃質量。房地產企業若針對稅收優化的限制條件把握不合理，就會使企業錯過最佳籌劃的時機，甚至陷入到偷稅與漏稅境地。除此之外，也存在著在房地產企業內部，稅務籌劃工作人員自身職業素質不高，違法與功利性動機十分明顯，所以，很容易導致稅務籌劃與正確的發展方向嚴重偏離，制約了企業的進一步發展。
所以，要加強稅務籌劃，就要全面提高稅務籌劃工作人員自身素質。第一，稅務籌劃工作人員需要實現個人道德修養的全面提升。在處理企業與國家利益的時候，稅務籌劃工作人員必須要始終堅守自身職業道德；第二，稅務籌劃工作人員要實現個人專業素養的全面提升。相關工作人員在熟練掌握理論知識的同時還需要具備豐富的操作經驗。在理論知識方面，必須要不斷學習并理解法律，對于稅法的變動予以時刻關注。在實踐操作經驗方面，必須要針對企業涉稅的種類以及業務和數額進行合理的分析，能夠針對企業的具體狀況合理地找到切入點，進而制定出與企業相吻合的稅務籌劃方案。[1]
（3）行政執法制約稅務籌劃落實效果。稅收法律在制定時，很容易存在規定不明確或者有法律漏洞等情況。稅務籌劃工作人員通常在理解稅收政策方面會偏向利于企業的方向，但是，對于稅務機關而言，在執行稅收政策方面會偏向利于國家稅收利益的方向。此外，部分稅收的處罰措施與優惠政策標準并不明確，必須要在可以商榷范圍內落實。由此可見，稅務籌劃實際執行程度都與稅務機關認可程度存在緊密的聯系，而這也是導致大部分稅務籌劃方案實際執行效果難以達到方案制定要求的主要原因。[3]但是，隨著國家稅收體系的不斷完善和健全，這種干擾會越來越少，作為房地產企業的稅務籌劃人員，要深入地解讀稅收法規，做到依法籌劃，以保證稅收籌劃方案的落。
3 房地產企業稅務籌劃的重點稅種解析
房地產企業涉及的稅種繁多，在針對房地產企業進行稅收籌劃時，要分清主次。在實際工作中，土地增值稅、企業所得稅的稅務籌劃利益空間最大。下面簡要分項加以分析。
（1）土地增值稅納稅籌劃。土地增值稅的稅務籌劃主要應該圍繞著土地增值稅的減免優惠政策進行。房地產企業土地增值稅免稅政策包含五個方面：①納稅人出售普通標準住宅，增值額未超過扣除項20%的，免征；②因國家建設需要依法征用和收回的房產，免征；③以房地產入股的，免征；④合作建房自用的，免征；⑤企業兼并房地產從被兼并企業轉入兼并企業的，免征。上述五種減免條款中，2～5項的內容屬于一種特殊事項，在實際工作中很少用到。對于第一種減免條件，是房地產企業的納稅籌劃重點。房地產企業在進行稅務籌劃中要注重以下兩點：第一，分別核算不同類型的開發產品。對于納稅人既建有普通標準住宅，又搞其他房地產開發的，應該分別核算增值額，對不分別核算增值額或者不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用免稅規定；第二，在稅務籌劃中要注意20%增值額這個“臨界點”的問題?？刂圃鲋殿~，可以從可扣除金額和售價等方面綜合考慮，首先要對可扣除金額進行合理分攤，在這個過程中，更要合理預計開發費用支出，綜合考慮開發費用、利息費用的占比問題，選擇適合企業的扣除方式，是選擇利息+（取得土地使用權支付的金額+開發成本）×5%的方式還是選擇（取得土地使用權支付的金額+開發成本）×10%，直接影響到增值額的高低。這正是需要企業進行籌劃的一個方面。其次在可扣除項目不變的前提下，還可以通過降低房屋價格的方式來降低稅負，但是這要對減少的收入和減少的稅金大小進行比較來決定，必要時還要跟企業所得稅進行合并綜合考慮。
（2）企業所得稅的納稅籌劃。房地產企業的所得稅減免政策大多針對外商投資企業。對于一般房地產企業而言，在進行所得稅籌劃時，要著重從收入和成本費用支出稅務風險防范上加強稅務籌劃。①大多數房地產企業在開發項目沒有完工之前，采取核定征收或按毛利率預繳企業所得稅的方式。但是一旦開發產品滿足完工條件，則要按照規定結轉成本，調整毛利，并對前期以銷產品在完工年度進行調整。但是在實際工作中，會出現開發產品已經交付使用，但是出包工程尚未結算，公共配套尚未建造和完工，應向政府交納的公建維修基金尚未上交等情況，對于后兩項成本，企業要提供和保留充分的證據，可以進行預提，但是對于第一項，即出包工程未最終結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票金額最高也只能按10%預提。第三十四條規定，企業在結算計稅成本時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再進入計稅成本，雖然是早晚的問題，但是由于沒有取得合法發票，不能計入前期成本，會降低完工年度單位開發產品的成本，造成年度內應交企業所得稅多繳，而前期的多繳稅金又無法彌補后期的虧損，這樣就可能造成企業多交稅金的情況。所以，房地產企業一定要及時辦理結算并取得合法發票，對不能及時入賬的成本，要提供有效的預提證明材料；②在實際工作中，對于集團企業統借統貸的利息費用的扣除，在稅務稽查時，經常會因為企業提供的證明文件不全面、不合規被稅務機關否支。所以，在日常業務管理時要注意事前防范。以免造成不必要的損失。
4 結 論
綜上所述，房地產企業在稅務籌劃過程中，必須要確保與稅收政策相吻合，以更好地達到企業財務目標要求，并且獲取稅后最大利潤。最重要的是，房地產稅務籌劃工作的開展還能夠更好地落實國家稅收政策，充分發揮國家稅收的經濟調節功能，實現資源配置的合理性。
參考文獻：
關鍵詞：投資性房地產；稅收籌劃；風險籌劃
一、稅收籌劃概述
稅收籌劃是指納稅人在合法的前提下，通過安排經營、投資等活動來改變企業各項要素，并應用特定稅收政策而進行納稅方案的優化，以實現企業減輕稅負、擴大經濟效益、發揮經濟戰略目標管理的經營目的。稅收籌劃之所以不等同于企業的偷稅、漏稅行為是因為其具有法律許可范圍的合法性、財務效果導向的籌劃性及企業整體利益的成本效益性而成為一種合理、合法的現代化節稅手段。
企業通過合理合法地納稅籌劃，不僅可以追求稅后利潤價值的最大化、降低和避免涉稅風險，還可以追求最低的稅收成本及爭取貨幣的時間價值，以實現企業稅負最小，提升企業競爭優勢及其長遠、深度發展的戰略意義。
首先，基于稅收籌劃的收入與替代效應理論分析，稅收籌劃可使納稅主體在稅負降低后，變相增加其可支配收入與實際購買力，從而提高納稅主體的消費水平。其次，基于收入乘數效應的理論依據分析，納稅主體購買力的增加將會再一次引領行業經濟的再增長，進而又能進一步提高政府稅收收入，故單從這一角度來看，稅收籌劃便擁有了政府涵養稅源的實際經濟價值。最后，從替代效應角度分析認為，納稅主體稅負成本的降低也會相應降低商品銷售成本，借此進一步左右消費者的重新選擇，從而實現刺激消費者購買需求，拉動經濟增長的經濟效益。綜上所述，稅收籌劃對政府和企業雙方而言，都具有重大的宏觀意義。
二、投資性房地產稅收籌劃的側重點
提及投資性房地產的納稅籌劃，其空間還是很大的。例如，針對于項目核算方式、租金價格制定方式及股權轉讓方式等都應是其稅收籌劃的側重點。此外，企業在進行投資性房地產的納稅籌劃時，還要學會抓住重點才能通過納稅臨界點的籌劃，為企業帶來最大的績效收益。
首先，投資性房地產稅收籌劃應根據稅制構成進行籌劃，其中包括免稅籌劃、減稅籌劃、稅率差異籌劃、分割籌劃、扣除籌劃、抵免稅籌劃及延期納稅籌劃等方式。針對上述方面一一進行適用性分析，爭取通過合理避稅的方式，使企業獲得一筆無息的貸款，從而使流動資金更加有保障，以進一步增強企業經營活動的安全與靈活保障性。其次，企業還應在依據現行稅法及相關稅收優惠政策的基礎上，適當采用一些稅務手段或納稅技巧。例如縮小稅基、降低適用稅率等方式，通過價格轉讓、成本（費用）調整、融資、租賃等方法來最大化的降低企業稅負，增強行業口碑及核心競爭力。
本文通過將投資性房地產的稅收籌劃按照其所處的初始出租、持有期間及后續處置不同階段進行了如下分析。
1、初始出租時稅務籌劃
企業在投資性房地產的初始出租時，可通過兩種方式進行稅務籌劃。通過出租合同分立方式進行稅務籌劃。例如，某企業為滿足市場、盤活資產及提高資產使用率的需要，將原廠房設備進行經營出租，試比較整體出租與分別簽訂租賃合同涉稅金額是否有差異。分析得出，二者營業收入相同，故應繳營業稅、附加稅及合同的印花稅金額應完全相同，而差別就在于房產稅與企業所得稅兩種稅額。
通常情況下，企業將廠房、房屋等進行租賃時可收取租金收入，這筆收入的多少將直接關系到企業計算應繳的營業稅與房產稅等。一般而言，租金收入越高，則計算繳稅的基數越大而所應承擔的稅負就越重。因此，企業在稅務籌劃時，應盡可能地將房產租金與協議中所配套的家俱及相關設備等租金分開制定并分別簽訂，才能有效減輕企業稅負。同理而言，建造或自用房地產待企業劃定為投資性房地產進行初始出租時，也應將建筑物與其商定的附屬設備分開核算，以減少房屋建筑物的原值，進而減少企業應基于從租原則所交納的房產稅。再有，在房屋出租時，可將房屋租金與動力費用，包括水、電費等收入分開核算，也可以減少租金收入而起到節稅作用。另外，出租方由此而少繳納房產稅也會變相引起企業稅后凈收益的增加情形，進而實現企業在投資性房地產出租時通過出租合同分立的方式進行稅務籌劃以增加企業經濟效益的現實意義。
2、利用稅收優惠政策進行稅務籌劃
我國制定的有關營業稅與房產稅暫行條例中有如下規定：自2001年起對公有住房及廉租房免征營業與房產稅，故企業在房產計劃出租時不應只看租金收入的高低，還應結合上述稅收優惠的政策，倘若出租房屋符合國家規定，便可最大化地直接獲取稅收優惠以減少稅收負擔。針對如此，企業可適當綜合多項因素考慮將閑置房屋是出租給務工人員用于居住還是出租給個體業主用于經營較為符合企業的經濟性要求，以便實現企業應出租用途不同而影響企業所承擔稅負的效用。
3、持有期間稅務籌劃
投資性房地產在持有期間可進行折舊與攤銷的計提，然而，企業所得稅法規定企業可按稅法核準條件進行資產的加速折舊，因此，若企業出租的房屋屬于常年處于強震動及高腐蝕的情況之下，企業可在年度所得稅繳納時及時辦理稅務核準，以加快成本收回速率，并實現所得稅款推遲繳納的效益，以增加企業貨幣機會成本，從而進行更好地納稅籌劃。
4、后期處置時稅務籌劃
關鍵詞：能源；風力發電；稅收籌劃
一、引言
作為中國重要的電力供應商，風力發電企業對中國的經濟發展具有非常重要的影響。為了確保風電企業更好地發展，企業需要不斷提高內部控制在其運營流程中的重要性，改善其稅收籌劃職能，并不斷降低其運營成本。稅收籌劃是在企業積極認真研究稅收法律法規的基礎上，遵守稅收法律，充分享受稅收優惠政策，合理組織稅收事務，以有效降低稅收成本并創造企業價值。風電企業有稅收籌劃的余地，使企業和科學的稅收管理標準化，并使財務收益最大化，稅收籌劃對企業更好的發展具有非常重要的實際意義。
二、稅收籌劃的概述
稅收籌劃是在法律允許的范圍內預先安排和計劃投資、運營、財務控制和其他活動，這將盡可能節省稅款并降低企業的成本。稅收籌劃具有以下特征。超前性：稅收籌劃是一種領先和預測性的管理活動，是一種企業管理計劃。合法性：稅收籌劃是企業依法在其范圍內設法降低成本的方法。稅收籌劃是一種財務管理活動，其重點是企業稅收相關活動，與企業財務決策，財務預測和財務分析密不可分。企業需要為業務活動準備各種納稅項目，而納稅額直接影響企業的重要利潤。稅收籌劃的目標與企業財務管理的目標緊密相關。如果有多種稅收方案，則應考慮企業的整體利潤和稅收的重要性。稅收籌劃的實質是分析和調查企業與稅收有關的活動，并預先計劃稅收籌劃以節省企業的成本。
三、稅收籌劃的意義
稅收籌劃是指納稅人在稅法范圍內的業務、投資、財務管理、組織交易以及其他活動，目的是減輕稅負并實現零稅收風險提前安排的過程。風力發電企業稅收籌劃的特殊性：減輕稅收負擔，通過稅收籌劃，企業可以實現稅負的絕對減少，相對降低稅率和延遲納稅；規避稅收風險，在稅法允許的范圍內進行營業稅籌劃，有效規避稅收風險。
四、風力發電企業稅收籌劃的現狀分析
由于國有企業在風電企業中所占比例較大，因此對領導者和財務人員的關注度相對較低。首先，中國有許多針對風電企業的稅收優惠政策，因為所涉人員并未明確了解稅收籌劃中對優惠政策的巧妙運用，不能合理地使用減稅或免稅政策。其次，中國的稅收優惠政策有一定的期限，必須加強企業的領導和管理，以便在特定的時間對特定的行業實行相關政策。風力發電企業投資項目構成如圖1所示。另外，優惠稅收制度有一定期限，各國在特定時間特定行業內引入相關政策。因此，企業領導和財務人員必須密切注意稅收，并合理地使用它們來幫助企業降低成本。稅收負擔將會減輕，但許多風力發電企業稅務人員的粗心大意可能會使得公司錯過短期的優惠政策，不能幫助企業減輕稅務負擔。稅收籌劃是財務人員以及企業生產和運營的組成部分，盡管許多風力發電企業將其稅收籌劃工作放在合作部門，并認為稅收籌劃只是會計師的工作，與企業的整體生產和運營流程無關，實際情況則相反。盡管企業的財務人員在稅收籌劃方面非常專業，但財務人員的建議是單方面的，因為他們對企業的生產和運營的總體過程不清楚，并且存在一定的風險。尤其是在風電企業內部，處理特定的業務發展目標和稅收情況有很大不同，會計處理方法也有很大的不同。企業稅收籌劃與當地財政收入不一致，在許多當地風電企業的稅收籌劃過程中，地方政府的財務方面受到影響。如果工作進展不順利，企業將無法更改良好的稅收籌劃。由于風力發電企業處于相對落后的環境，其稅收來源非常有限，因此，發電企業的稅收籌劃需要在稅收部門中放置指標，前提是稅收部門可以完成其任務。這不僅增加了發電企業的現金流量壓力，而且還導致對主要業務的稅收和附加費有所增加，從而增加了分銷商的當前支出。
五、風力發電企業的稅收籌劃分析
（一）風電企業稅制分析中國電力系統的改革隨著“發電廠和電網的分離，電網互聯招標”的不斷深化，電力企業之間的競爭意識逐漸增強。電力企業通過技術、機制和管理創新來提高效率，增強管理并降低成本。電力企業逐漸將稅收籌劃作為降低企業成本的重要方法。隨著中國稅制的改革，電力企業的稅制得到了調整。如今，電力企業正在逐步形成當前的電力市場稅收體系。具體的稅收結構如表1所示。
（二）電力企業稅收籌劃空間電力企業的稅收有許多相關的類型，土地使用稅、房地產稅、印花稅、車輛稅和船舶稅等低稅率類型在稅收籌劃中的彈性較低。因此，制定了針對大型稅收的稅收籌劃，例如企業所得稅和增值稅。結合薪資激勵和稅收籌劃，以提高電力企業的人才水平，以適應目前電力企業減薪的狀態。1.充分利用電力企業的稅收優惠政策。電力工業是關系國民經濟和人民生活的基礎性產業，為了鼓勵電力企業的發展，國家給了他們許多稅收優惠政策，這些優惠政策是公用事業稅收籌劃的重要計劃空間。2.人事管理稅收籌劃。降低電力企業員工的工資會導致員工激勵降低，通過稅收籌劃使員工利潤損失最小化是稅收籌劃的另一項重要任務。3.并購稅收籌劃。自電力體制改革計劃出臺以來，上市電力企業進行了許多合并、收購和重組。如何合理地計劃并購中與稅收相關的問題并降低稅收成本是稅收籌劃的主要任務之一。4.固定資產籌劃。電力企業的固定資產份額相對較大，中國實施了基于生產的增值稅，購買、使用和處置固定資產的所有階段都包括稅收問題，企業固定資產的稅收籌劃與其利潤直接相關。
六、風力發電企業稅收籌劃存在的問題
（一）未充分重視稅收籌劃為風電企業實現有效的稅收籌劃目標的過程要求企業的利益相關者密切注意稅收籌劃并采取相應的行動。但是實際上，風電企業的利益相關者未能重視稅收籌劃。
（二）節稅意識存在偏差，對稅收管理風險意識不足如果風力發電企業實際上履行稅收籌劃的職責，可以幫助風電企業節省稅收。然而，一些風電企業稅收失衡和對稅收管理風險的認識不足增加了企業的稅收負擔，并對其長期發展構成了障礙。
（三）各部門對稅收籌劃的參與度不高盡管稅收籌劃是在風電業務財務部門的職責下進行的，但它還需要其他部門的積極配合才能達到減輕企業稅收負擔的目的。但是，實際上，由于一些風電企業的相關部門沒有為稅務部門的稅收籌劃提供太多支持，而且各個部門之間缺乏有效的合作，因此我們制定和實施稅收籌劃方案是不科學的，風電企業的稅收籌劃水平不高會增加稅收風險。
七、風力發電企業具體的稅收籌劃措施
（一）增值稅方案計劃增值稅的第一步是成為一般納稅人。新成立的企業需要盡快完成企業注冊和稅務注冊流程，及時處理一般納稅人的資格，并有效扣除其獲得的增值稅發票。根據財政部稅務總局關于風力發電增值稅政策的通知，風力發電企業目前正在實施的增值稅退稅政策。因此，為了充分享受現有的稅收優惠政策，企業必須提交增值稅稅收優惠政策，以通過及時的優惠政策防止各種稅收對企業的不利影響。
（二）增值稅即征即退增值稅即征即退，是指對按稅法規定繳納的增值稅稅款，由稅務機關在征稅時部分或全部退還納稅人的一種稅收優惠。為了幫助企業發展，我國實行了超過稅收負擔的增值稅政策，它不僅對促進重點配套產業的發展和我國稅制改革的順利實施發揮了巨大作用，而且還有效地減少了公司在實際稅收負擔。公司納稅人的增值稅超過規定的稅收負擔，當月申報納稅后即可辦理立即代扣代繳手續。但是，這項優惠政策的實施仍然存在一些問題。為了順利執行這項優惠政策，我國應該完善公司現行的增值稅征收和退稅規范。
（三）所得稅計劃稅法規定，優惠年是根據業務完成后獲得和經營第一筆收入的納稅年計算的。因此，為充分享受6年的優惠年，應盡早推進風力發電業務的試運行年。根據《財政部和國家稅務總局關于享受公共基礎設施項目企業所得稅優惠政策有關問題的通知》，將分階段建設國內風力發電企業，可以以首批為單位計算批處理建設項目，并享受“三免三減”的企業所得稅。會計核算時，企業根據批次和項目進行計算，單獨計算并在此期間合理分攤成本。此外，企業必須提交稅收激勵記錄，在當前減稅和分權之后，針對風電企業的“三免三減”稅收優惠措施無需征得稅務部門的批準，只會在解決年度結算時側重于優先事項。
（四）土地使用稅計劃如果要計劃土地使用稅，則需要明確區分免征土地使用稅的土地類型。風力發電企業的免稅土地不征收土地稅，因此將持續減少企業承擔的土地使用稅面積，從而可以減輕整個風力發電企業的稅收負擔。另外，土地使用稅有其自己的稅收范圍，一些地方稅務機關了“積分征收”政策。也就是說，稅收是根據風力渦輪機實際占用的面積計算的。風電企業必須清楚地區分土地使用的性質，根據各種土地和地區政策繳納土地使用稅，減少企業應繳納的土地使用稅。農村土地不需要交納土地使用稅，農村土地一般屬于村集體所有，所以不屬于土地使用稅的開征范圍，相關企業在農村的生產經營用地不用參與征收土地使用稅。而根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定，在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。
（五）房地產稅收籌劃房地產稅主要是與房地產相關的，未分類為房地產的建筑物無需繳納房地產稅。為了確保有效支付房地產稅，風電企業在計算房地產稅時必須謹慎，以區分企業內哪些建筑物不是房地產。圍墻和風力發電場等建筑物不需繳納房地產稅，因此企業需要特別注意稅收籌劃過程。
（六）印花稅籌劃印花稅籌劃主要是根據應稅券和免稅券來區分印花稅，這將使印花稅支付更加清晰，并減少風電企業支付的印花稅金額。由于中國的印花稅暫行規則規定，印花稅僅針對稅目表征收，因此，風電企業在收購土地時會區分征用土地和租賃土地以及不同的稅率。
（七）非稅收相關事項的稅收籌劃非稅收事項的計劃包括三個主要方面的稅收籌劃，即風力發電企業的主要法律形式、投資方式和投資地點。關于法人團體的法律形式，一些稅收優惠政策需要成為一個獨立的法人實體。從投資角度分析，風電企業需要在實物投資過程中努力成為一般納稅人，這樣可以減少實物投資增值稅，并減輕企業稅負。在投資地點方面，風電企業在建立風電場時將考慮地方稅收優惠政策，選擇稅收優惠政策更高的地區，并制定減輕稅收負擔的國家政策。
八、全面提升風力發電企業稅收籌劃水平的相關措施
（一）注意實際的稅收籌劃并開展相應的工作為了保持自己良好的稅收工作，并在風力發電業務的生產實踐中有效利用稅收籌劃，有必要在實踐中注意稅收籌劃并開展相應的工作。具體表現如下。1.風電企業管理人員和財務人員在稅收執行中要注意合理使用稅收籌劃，加深對稅收職能功能特征的認識，提高稅收籌劃中管理運作的效率?？茖W管理要求的應稅工作，以滿足風力發電企業的需求。2.在重視稅收籌劃的企業層面，風力發電企業的有關方面將開展相關業務，發揮稅收籌劃的原始作用，提高生產經營水平。
（二）注重科學節約實際稅款，增強稅收風險管理意識在有效利用稅收籌劃的過程中，風電企業和人員將提高他們對有效稅收節省的正確理解，并提高對稅收風險管理的認識。具體表現如下。1.風電企業結合當前政策變化，注重信息技術和計算機網絡的使用，在稅收籌劃的協助下，詳細分析當前稅收征管業務的實際情況。為了確保風電企業減稅工作的有效性，按計劃實施政府部門的稅收優惠政策。2.通過信息技術、職業培訓活動、薪酬和懲罰機制等各方面的共同支持，風電企業和人員不斷增強自身對稅收籌劃的風險意識，管理人員也逐漸意識到稅收征管風險在一定程度上應予以加強。降低了風電企業征稅工作的風險，并保持了稅收籌劃的實際應用。
（三）提高各部門實際參與稅收籌劃的積極性為了使風電企業稅收籌劃中的相關工作更加科學，并在稅收籌劃中發揮應有的作用，有必要切實采取有效措施，提高各部門對稅收籌劃的熱情。這些措施包括以下方面。1.風電企業需要在稅收籌劃中落實責任機制，明確各部門的責任，并在稅收籌劃中開展相應的工作。這使具有多個部門一起工作的風電企業可以進行更高級別的稅收籌劃，從而減少了企業稅收籌劃中出現操作問題的可能性。2.根據稅收籌劃各部門的問題，風電企業需要及時處理，并進行相應的總結工作。提供所需的參考信息，以不斷優化企業稅務籌劃方法，并改善風電企業稅務籌劃的實際水平。隨著時間的流逝，可以幫助風力發電企業在市場上提高競爭力。
關鍵詞：房地產、稅務籌劃、所得稅、土地增值稅
稅務籌劃是隨著市場經濟運行的規范化、法制化以及公民依法納稅的意識提高而出現的，隨著市場經濟體制的不斷完善，稅務籌劃將具有更廣闊的發展前景。房地產開發企業要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須對納稅活動進行全方位、多層次的運籌。
所謂稅務籌劃，是納稅人在國家稅收法律規定許可范圍內，通過對投資、經營、核算等一系列經濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切稅收優惠政策和運用稅收法規所允許的技術差異，從而達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經濟利益。
在對房地產項目稅收進行籌劃之前，有必要先了解一下當前房地產項目稅收立法整體情況。一個房地產項目從招投標、開發、建設到銷售（轉讓）過程主要涉及以下這些稅種：企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等，相對應的法規為各稅種暫行條例及其實施細則以及財政、稅收部門的規章、通知、批復等。
因此，進行稅務籌劃，必須是在充分了解國家稅收政策的基礎上結合企業的自身情況進行。稅務籌劃的分類主要可以分為分行業、分稅種、根據經營活動三種類別進行籌劃。房地產項目可以從企業的經營活動以及區分不同稅種進行稅務籌劃。
一、根據房地產企業的應繳納的稅種進行稅務籌劃
一般來說，房地產企業需要繳納所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等。根據稅種進行稅務籌劃，主要是通過減免稅政策、稅法的模糊性、選擇性、數量性條文等進行稅務籌劃，還可以通過稅基、稅率、稅額避稅的方法進行節稅。房地產企業需要承擔的稅種主要是營業稅以及企業所得稅，而5%的營業稅以及在此基礎上附加的教育附加與城建是根據企業的銷售額征收的，因而節稅空間不大。接下來主要從企業所得稅、土地增值稅兩個稅種簡單介紹一下稅種的稅務籌劃。
（一）、企業所得稅的稅務籌劃
根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》的規定在我國境內實行獨立經濟核算的企業或者組織，應當就其生產、經營所得和其他所得繳納企業所得稅。因此房地產企業從房地產開發經營和其他經營活動取得的所得，是企業所得稅的征收對象，同時還包括對外投資產生的股息、利息、租金、轉讓各類資產、特許權使用費等所得。目前，內資房地產企業的企業所得稅為25%。
（二）、土地增值稅的稅務籌劃
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應繳納土地增值稅。該稅種是針對房地產市場而設的特殊稅種，因此更有必要進對土地增值稅進行稅務籌劃。
1、根據土地增值稅的征稅范圍進行籌劃
土地增值稅的征稅范圍為：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。因此，像房地產中的代建房行為就是應該屬于勞務行為，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免開發后銷售繳納土地增值稅。
2、利用土地增值稅起征點作稅收籌劃
土地增值稅的起征點為：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優惠而增加的稅收負擔之間的關系，否則增值率稍高于起征點就會帶來損失。
陽光房地產開發公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標準住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發間接費用40萬元），房地產開發費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為55萬元。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）×20%=80萬元。因此，該房地產企業的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據稅法規定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元。企業稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。如果該企業進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。進行納稅籌劃后使企業減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。
3、利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃
計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。而增值率=增值額 / 扣除項目，因此適當增加分母，即扣除項目，可以降低增值率，適用較低的稅率，達到降低稅負的效果。
稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的20%。其中房地產開發費用中的利息費用如何計算，《土地增值稅暫行條例實施細則》中做了明確規定，房地產企業可以選擇適當的利息扣除標準進行稅收籌劃。稅法規定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的 10%以內計算扣除。房地產企業據此可以選擇：如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
二、根據房地產企業的經營活動進行稅務籌劃
（一）.利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃
房地產開發企業對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。
假設2011年1月份陽光房地產開發公司新開發一個項目，需要資金1000萬元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對公司的稅負影響也必然不同。
如果企業選擇銀行貸款融資方式，按年利率6%計算，每年需要支付利息60萬元，根據稅法規定，該利息費用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對公司利潤的影響額為60萬元，可以為公司節稅60×25%=15萬元；如果陽光房地產開發公司經過批準發行債券融資，公司債券可以對社會公開發行，也可以局限于企業內部職工發行。稅法規定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響為100萬元，即采用發行債券的方式融資可以為企業節稅25（100×25%）萬元。采用上述兩種方式融資，都可以達到節稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業通過發行股票的方式進行融資，由于發行股票屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，所以不能有效降低稅基。
（二）、通過不同的投資方式進行稅務籌劃
根據我國現行稅法規定，投資收益、經營收入及利息收入涉及的稅目與稅率是不同的，會產生同樣的投資收入所對應的稅負不同的情況。因此出于對節稅利益的追求，可以通過將不同性質的收入進行相互轉換達到稅收籌劃的效果。
譬如陽光房地產公司有500萬的閑置資金，希望與某房地產開發公司A進行合作，至于采用什么樣的方式進行合作很有講究，畢竟采用何種方式進行合作將直接對陽光房地產公司的今后取得的合作收入的納稅活動產生決定性的影響。
陽光房地產公司主要可以采取三種方式與A公司進行合作：第一種是直接將500萬作為出資與A公司進行合作開發房產；第二種是通過金融機構將500萬資金出借給A公司參與房產開發；第三種是采取投資入股方式參與房產開發。
假設陽光房地產公司在1年以后中途退出該房產開發項目，經與A公司協商，分得現金100萬。第一種方式下，100萬收入按稅法規定作為項目收入分利。由于陽光房地產公司出資金，其收入不分攤任何成本，在公司分得100萬元時，相當于公司將合作開發的房產中屬于自己的部分轉讓給A公司，轉讓價格為600萬元。轉讓收入需要繳納不動產銷售的營業稅及附加、企業所得稅。其中營業稅及附加為33萬元，企業所得稅16.75萬元，稅后收入為50.25萬元。第二種方式下，假設陽光房地產公司通過金融機構將500萬借給A公司。1年后陽光房地產公司同樣收回100萬元，其作為利息收入，應繳納金融業營業稅及附加5.5萬元，企業所得稅23.625萬元，稅后利潤70.875萬元。在第三種情況下，房產完工銷售后分回股利100萬元。由于兩個公司的稅率相同，公司100萬稅后利潤不需要補稅，即陽光房地產公司所獲經濟利益為100萬元。從以上三種投資方式看第三種稅負最輕，但要承擔經營風險，而且B公司不負責還本。第一種與第二種相比，第一種投資方式稅負較重，但是陽光房地產公司直接參與了房產開發項目，獲得開發經驗。在實際操作中，由于經營收入、利息收入、以及分紅收入在收入性質上可以相互轉讓，企業可以結合自己公司的實際情況、實際需求來確定經營投資方式以減輕稅收負擔。
（三）、合作建房的稅務籌劃
房產稅和城鎮土地使用稅是加油站經營過程中需要繳納的兩種主要的地方稅種。根據1986年9月15日國務院頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》和1988年9月27日國務院頒布的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的規定，本文結合地方稅務局稽查局對各加油站房產稅、土地使用稅進行全面檢查的情況，對加油站應該如何正確的繳納房產稅和城鎮土地使用稅進行簡要的分析，以便合理納稅，減少不必要的納稅支出，達到降本增效的目的。
一、房產稅
房產稅是以房產為征稅對象，依據房產原值或房產租金收入向房產所有人或經營人征收的一種稅。房產稅以在征稅范圍內的房屋產權所有人為納稅人，產權所有人不在房屋所在地或產權未確定存在糾紛的，由使用人納稅。征稅對象是房產，是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所。1949年中華人民共和國建立后，政務院《全國稅政實施要則》（1950年）將房產稅列為開征的14個稅種之一。1951年8月政務院《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》，規定對城市中的房屋和土地征收房產稅和地產稅，稅種名稱定為城市房地產稅，并在全國范圍內執行。1973年簡化稅制，把對國營企業和集體企業征收的城市房地產稅并入工商稅，保留稅種只對房管部門、個人、外國僑民、外國企業和外商投資企業征收。1984年改革工商稅制，國家決定恢復征收房地產稅，將房地產稅分為房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種。1986年9月15日國務院《中華人民共和國房產稅暫行條例》，同年10月1日起施行，適用于國內單位和個人。2008年12月31日國務院了第546號令，宣布自2009年1月1日起廢止《城市房地產稅暫行條例》，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人，依據《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅。
案例一：
2007年5月至7月L市地方稅務局稽查局對中國石油某銷售分公司進行檢查，檢查中發現2005年計算繳納房產稅的計稅依據中包含了加油站房屋、罩棚和廁所，而在2006年計算繳納房產稅計稅依據中沒有包含加油站罩棚和廁所，因此稅務局要求補交2006年罩棚的房產稅八萬余元。
案例分析：
如果簡單地從字面上理解，加油站中的房屋和罩棚均應計算繳納房產稅，況且在2005年計算繳納房產稅時包含了加油站房屋、罩棚和廁所，2006年應該和2005年保持一致，繼續繳納罩棚和廁所的房產稅。但是本著對企業負責的態度，稅務管理人員及時地同上級公司財務處稅務管理人員進行了溝通，并咨詢了稅務師事務所的老師，通過撥打L市地稅納稅服務熱線等各種途徑對房產稅繳納的具體規定進行了深入研究，結合當地的實際情況，提出了自己的見解：1、房屋是單獨計量的，房產證只包含房屋，不含罩棚和廁所；2、公司按照會計制度規定，在帳簿中設置“固定資產”科目記載房屋原值，罩棚和廁所的價值也是單獨計價的；3、通過實地調查，該地區的其他加油站均沒有對罩棚和廁所繳納房產稅，公司希望能夠承擔同等的責任，以便進行公平競爭；4、某些兄弟公司在其他地市，罩棚、廁所不需繳納房產稅。經過與地稅局稽查局、稅源管理科等多個科室進行了積極的溝通和協調后，最終地稅局相關科室同意公司的加油站罩棚和廁所不用交納房產稅。
在此之后，財政部和國家稅務總局出臺《關于加油站罩棚房產稅問題的通知》財稅[2008]123號文的規定：加油站罩棚不屬于房產，不征收房產稅。以前各地已做出稅收處理的，不追溯調整。可見在這之前，中石油某銷售公司的做法為企業合理規避了稅費支出。隨后，財政部和國家稅務總局出臺財稅[2010]121號文件，將地價計入房產原值征收房產稅，具體規定為：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等，宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價”。
二、城鎮土地使用稅
城鎮土地使用稅是以城鎮土地為征稅對象，對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。凡在城市、縣城、建制鎮范圍內使用土地的單位或個人都是土地使用稅的納稅義務人。具體規定如下：使用土地建房出租、出典的，房屋出租人、承典人為納稅人；出租人、承典人不在房屋所在地或房屋租典糾紛尚未解決的，由房屋代管人或使用人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人繳納；土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人繳納。土地使用權共有的，由共有各方分別納稅，即幾個人或幾個單位共同擁有一塊土地使用權的，各方應以其實際使用的土地面積占整個土地總面積的比例，分別計算繳納土地使用稅?，F行的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，是國務院為了加強對土地的控制和管理，適當調節不同地區的土地級差收入，提高土地使用效率，于1988年9月27日頒布的。
案例二：
中國石油某銷售分公司在稅務自查中，發現有4座加油站于2005年底開業，而土地使用權證在開業之前早已辦理完畢，2005年沒有繳納城鎮土地使用稅。公司認為城鎮土地使用稅應從土地使用權證變更之日起繳納，2005年度漏交城鎮土地使用稅10903.9元，發現這一問題后，公司積極主動的補交了這一部分稅款。
案例分析：
城鎮土地使用稅的納稅義務人為擁有土地使用權的單位和個人，因此，只要加油站土地使用權證變更到中國石油某銷售公司名下，就意味著該公司成為擁有土地使用權的單位，應該從變更之日起開始繳納城鎮土地使用稅。公司在收購加油站時經常出現土地使用權證變更在前，加油站開業在后，在這中間還會出現跨年度情況，容易漏交城鎮土地使用稅，此情況應該引起重視。
案例三：
2007年6月，L市T縣地方稅務局給中國石油某銷售分公司第三加油站下達了地稅處罰決定書，要求補交自2001年6月到2007年6月的城鎮土地使用稅49000元。
案例分析：
中國石油某銷售分公司第三加油站位于L市T縣廟山鎮政府駐地。該加油站屬于土地租賃、地上物收購性質的資產型加油站，公司于2001年5月份與T縣廟山供銷合作社簽訂該加油站土地使用權租賃合同。T縣廟山供銷合作社近幾年經營不善，又是當地企業，因為各種理由沒有支付城鎮土地使用稅?？h地方稅務局在向對方多次催繳無果的情況下，根據財稅[2006]56號文件“在城鎮土地使用稅范圍內實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續的，由實際使用集體土地的單位和個人按規定繳納城鎮土地使用稅”的規定，于2007年6月份向公司方下達了補交49000元城鎮土地使用稅款的處罰決定書。接到處罰決定后，公司積極和地稅局溝通，提出：1、按照《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的規定，T縣廟山供銷合作社是該土地使用權所有人，應該依法納稅；2、公司已與T縣廟山供銷合作社簽訂了正式的土地使用權租賃合同，并在T縣土地礦產管理局辦理了登記證明，不屬于財稅[2006]56號文件規定的情況。經過進一步的溝通協調，最終縣地稅局把處罰決定又下達給了廟山供銷合作社。
以上是通過三個案例對房產稅和城鎮土地使用稅進行了簡要分析，同時在日常的稅務工作辦理過程中形成了幾點體會，和大家共享：
1、稅務管理人員的理論知識和實際工作水平，直接關系著能否做好納稅籌劃，要做到合理納稅，既不偷稅漏稅又不多交稅款，在保障國家利益的同時維護公司利益。
2、在與稅務局的溝通交流中，要做到不卑不亢。既要充分的尊重對方，又要據理力爭，和對方擺事實講道理，如果我們擺出合理的法律依據，他們同樣也會非常尊重我們。
關鍵詞：稅收策劃；房地產企業；綜合競爭力；盈利能力；資本
房地產企業稅收策劃是指企業納稅人通過分析自身所處行業的特點，在嚴格遵循稅收法規的基礎上，從多個納稅方案中擇優選擇符合企業發展特點的方案，從而實現降低稅負，提高企業的獲利水平的行為。
房地產企業盈利水平的高低主要取決于營業收入和營業成本，當營業收入>營業成本時，企業是盈利的，當營業收入
一、房地產企業實施稅收策劃的必要性分析
（一）提高房地產企業的盈利能力
房地產企業進行稅收策劃的根本目的在于，在確保稅收方案合理、合法的條件下，實現企業稅后凈利潤的最大化。稅收策劃的實施和執行貫穿了整個房地產項目的開發、銷售和存量保有環節，任何一個環節稅收工作的核算和審核都要以稅收策劃標準為依據，因此，房地產稅收策劃是一項小型的系統工程，其不僅對企業整個工程稅務工作有條不紊的開展進行了全面化、具體化的安排，還有效降低、減輕了工程各個階段的稅負額，從而為提高房地產企業的盈利能力和綜合競爭能力打下了堅實的基礎。
（二）強化了企業內部財務管理手段
房地產企業稅收策劃的制定是建立在企業整體發展戰略的基礎上的，其運行本質在于，通過解析稅法中的優惠政策，不斷進行資金鏈的調整和優化，從而依據資金的流向進行營銷策略的完善。稅收策劃是企業財務管理科學化的重要手段，隨著稅收策劃水平的不斷提升，房地產企業的內部財務管理體系將更加規范化和系統化。
（三）增強了企業依法納稅意識
稅收策劃，顧名思義即對房地產企業依法納稅情況進行有效的規劃，但不等同于房地產企業可以借此進行漏稅。稅收策劃是建立在依法納稅基礎上的，主觀上強調了房地產企業的納稅義務，因此，稅收策劃的制定和實施，一方面通過合理合法的手段降低了企業的稅負，進而縮減了企業的營業成本，另一方面強調了企業的納稅的責任和意識，因此，稅收策劃是值得被鼓勵和肯定的。
（四）加速了房地產產業結構的優化
房地產企業稅收策劃的實施，不僅有效的驗證了稅法的執行力度，而且加速了房地產產業的結構調整和優化，從而使整個房地產行業的發展更加有序化和規范化。另外，稅收策劃提高了房地產企業的資金利用率，從而有利于更好的發揮資金的流通價值。
二、我國房地產企業稅收策劃中存在的主要問題
（一）轉變經營方式，規避土地增值稅
目前，很多房地產企業通過經營方式的轉變，如投資或聯營，來進行土地增值稅的削減或規避。這種行為的出現，是房地產企業借助稅法的政策規定變相減輕稅負的表現。由于我國稅法中明確規定，依據房地產來進行投資或聯營的，需要以土地作價入股的方式來進行投資，才可以免征土地增值稅，如果在房地產經營期間出現了再度轉讓的情況，則需要征收土地增值稅，所以房地產行業在土地增值稅方面的籌劃問題尤為突出。
（二）借助資本化條件，降低土地增值稅
我國稅法中規定，房地產企業所發生的借款費用，滿足資本化條件要求的，可以進行資本化處理，從而將這部分資本化后的成本，納入資產成本會計科目。很多房地產企業對稅法的規定進行了片面化的操作，在稅收策劃中，將滿足資本化要求的借款費用計入到了開發成本科目中，但是在對企業的土地增值稅進行核算時，又將這部分借款費用進行了加計扣除處理，從而致使土地增值稅的金額大幅降低，違反了合法性規定。
（三）預售購房款不計入營業收入，漏稅嚴重
很多房地產企業為了降低納稅金額，在房屋預售階段，將預售房屋所得的款項計入到往來賬目之中，而不計入到企業的營業收入科目，這種不按實際發生業務所進行的業務操作，是企業進行變相漏稅的手段。
三、加強稅收策劃，提高房地產企業綜合競爭力的有效策略和建議
（一）房地產開發環節
1.房地產合作開發的稅收策劃
當房地產開發的啟動資金出現不足時，房地產企業和合作進行開發和建房。此時，有兩種情況可供房地產企業進行選擇：
其一，多個利益主體之間可以提供自身所具備的的資源，并共同承擔經營風險，待開發建設完成后，利益主體之間共享收益。這種情況下，在進行房屋出售時要繳納相應的增值稅，到利潤分配階段則可不用二次繳納稅款；
其二是建立控股制合作，在共同開發建設完房屋后，按照約定好的利潤比例進行房屋分配。這種情況下，向合作企業轉讓的土地使用權，需要按無形資產的轉讓方式進行稅款繳納，在房屋分配階段，還要根據各自的銷售情況繳納相應的增值稅。
通過對比兩種稅款繳納方式，不難發現，第一種方式繳納的稅款要低于第二種，所以在房地產開發階段，可以采用第一種方式來進行稅收策劃。
2.房地產企業印花稅的稅收策劃
在房地產開發階段，企業印花稅=簽訂施工合同的金額*固定稅率。在進行印花稅策劃的過程中，需要注意到：第一，同一張憑證可以適用兩種不同固定稅率的情況下，要按兩個稅率進行分別計算和申報；第二，由印花稅計算公式可知，簽訂施工合同的金額是影響印花稅的重要因素，因此，每簽訂一份合同就要繳納相應的印花稅，所以，在印花稅策劃階段，要盡可能降低合同簽訂的次數。
（二）房地產銷售環節
1.房地產企業營改增制度下的稅收策劃
隨著房地產企業營改增實施細則的推行，房地產行業營改增后的適用稅率由5%改為了11%。在房地產銷售的過程中，營改增法規中列明了一些過渡性的政策，銷售自行開發的、開工日期在2016年4月30日前的房地產項目，可以按5%的稅率或11%的稅率進行納稅，而于5月1日后取得施工許可證、開發的房地產項目需要按11%的稅率繳納增值稅。在房地產預售環節，若收取預收款后，即使未開具增值稅發票，但收到的預收款需要預繳3%增值稅；在達到交房條件，結轉銷售收入時，可根據（結轉的銷售收入-相應的土地款）*11%―進項稅額交納應交增值稅。
2.房地產企業土地增值稅的稅收策劃
房地產企業進行普通標準住宅銷售時，增值額扣除金額*20%，全額征收土地增值稅。土地增值稅=轉讓房產收入-扣除數，其中扣除部分包括配套設施費、土地開發成本等，房地產企業可以通過增大可控配套設施成本，來減輕土地增值稅稅負。
（三）存量房產保有環節
第一，房地產企業在進行房屋出租期間，還需要進行企業所得稅、房產稅、增值稅以及城建稅等，為了降低相關稅金的繳納，企業可以將承租業務向承包業務過渡和轉化，并以自身名義進行稅務登記，這樣可以向承包人收取部分管理費，從而能夠降低從租計征、增值稅等稅負。
第二，加強出租業務的轉變，通過投資的形式來專門做承租業務的企業入股，從而使自身角色變為承租企業的股東，進而能夠參與承租企業的利潤分配。
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關鍵詞：土地增值稅；征管；問題；對策
中圖分類號：F810.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）015-000-02
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。開展土地增值稅征收能夠有效規范土地交易市場的交易規則、促進土地增值收益的有效調節。土地增值稅涉及的征收資金巨大、帶來的影響很大、測試專業性很強、采用的技術十分復雜，對國家和人民的利益影響深遠。近年來，由于土地交易市場環境的不斷變化，房地產市場中的規則偏離愈演愈烈，以調控樓市、抑制炒賣、規范市場交易為初衷的土地增值稅征收也已經逐漸喪失了這些功能，為改變這種局勢，必須對土地增值稅征管中存在的問題進行切實分析，找出引發問題的根源，并加以解決，才能夠還土地、房地產交易市場一個規范、健康的環境。
一、土地增值稅收征管中存在的問題
1.預征率相對低下，預征稅入庫金額所占比重較大。由于很長時間內我國的土地增值稅都實行簡易的預征方式，導致在征收總金額構成中預收金額所占比重最高，在此以2012年北京市西城區和桂林市永福縣的土地增值稅征管為例，通過預征方式獲得的金額占累計入庫金額比重的72%，通過清算獲得的累計入庫金額占2%，核定征收實現的累計入庫金額占20%，稽查查補帶來的入庫金額為6%；而2010年桂林市永?？h通過預征方式獲得的金額占累計入庫金額比重的85%，通過清算獲得的累計入庫金額占9%，核定征收實現的累計入庫金額占3%，稽查查補帶來的入庫金額為3%。
2.土地增值稅征管清算不夠準確。土地增值稅收征管的清算技術相對較復雜，導致房地產商調節稅基的手段多樣化。鑒于我國的土地增值稅的對象規定，很多納稅人都是通過收入的少計入和開發成本的虛增來降低部分征稅數額甚至是逃避征稅。
3.房地產商長期將土地增值稅掛于賬上，稅款清繳不及時。部分房地產商為了延遲繳稅或者逃避繳稅，經常長期將土地增值稅掛于賬上，不及時進行稅款的清繳，這也是房地產商遲遲不交土地增值稅導致未交土地增值稅金額較大的原因。
4.稅務部門對土地增值稅征管不到位。稅務部門在土地增值稅征管過程中還存在一些工作能力和質量上的問題，包括在稅務征收、管理、申報、交納、清算以及稽查等環節上缺乏細致的調查研究，部分土地增值稅征管人員辦公手段缺乏規范化，土地增值稅征管工作的盲目開展等。
5.征納稅雙方的征納稅意識亟待提升。鑒于近幾年在土地增值征管中存在的許多客觀情況，普遍上納稅人和征稅方對土地增值稅征收所涉及的各種計算方法不是很了解，對計算方法的生疏就導致該稅種的征收過程中出現很多不便。再加上房地產轉讓本身就存在多樣化的形式，征納稅雙方難免會存在些畏難情緒。征納稅雙方的征納稅意識之淡薄，可以體現在納稅人有時會把預征土地增值稅理解成最終的征稅數額，這都是導致土地增值稅征管工作受到阻礙的原因。
二、加強土地增值稅征管工作的應對措施
1.針對房地產領域的稅收費用進行清理整頓。曾有相關專家指出，針對房地產領域的稅收費用進行清理整頓，能夠促進財稅改革的深化?？梢詫⑼恋卦鲋刀悺⒎康禺a稅以及附著在這些稅務上的其他費用并入正在搞試點的房地產稅種中，通過財產稅的形式開展征稅。如果只在房地產的開發與銷售環節進行土地增值稅的計證，在開展房產稅稅基評估時就要注意避免重復計征該稅種。
2.根據銷售進度的不同，增加土地增值稅的繳納檔位。首先要對現有的土地增值稅征管清算規則的合理性和科學性進行重新審視，確定是否存在需要細化、改善的地方。稅務征收機構也可以根據房地產開發和銷售的進度來征收相應的土地增值稅，防止房地產企業長期拖欠土地增值稅。例如，如果房地產商已經賣出了一半的房子，就應當在這個檔位設立一個繳稅比例。若一直等到房子全部銷售再進行清算，“欠繳”的行為就會更加猖狂。
3.合理降低邊際稅率的征收。根據我國土地增值稅征管的規定，超過200%的部分要征收60%的稅率，確實相對較高。尤其是對部分品牌、高科技和其他無形資產都造成了超負荷的征稅負擔，對這些企業的經營發展是十分不公平的。除此之外，由于我國地域寬廣，地區差異性大，可以效仿土地使用稅的做法，大致的征稅范圍由國家統一規定和，可由地方政府根據自身情況適當調整當地邊際稅率的征收，凸顯土地增值稅征管的合理化、人性化。
4.建立健全土地增值稅征管考核機制。健全土地增值稅征管工作中的目標責任制，是保障土地增值稅征管規范化的有效手段。面對現階段土地增值稅征管中稅收人員素質參次不齊、征稅環境復雜不規范的情況，稅務征管部門應當在日常的業務基礎上制定出完善的土地增值稅征管考核機制，要注重考核的合理性、科學性和針對性。對開展征稅業務的工作人員進行能力和素質上的考核，并將此制度作為征稅人員的重點考核方面，關注稅收檢查反饋情況，形成互動、高效的稅收征管機制。
5.積極開展土地增值稅評估工作。房地產開發企業的特點主要有：一是經營方式靈活，既有銷售收入、預售收入、又有出租等收入，二是成本項目復雜，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等，三是涉稅金額較大，一項銷售收入從幾十萬到幾百萬甚至上千萬。日常稅收監控難以對土地增值稅申報的真實性做出準確判斷。因此，要選配綜合素質較高的評估人員開展房地產開發企業土地增值稅專項評估，確保土地增值稅納稅評估工作落到實處。
6.加強房地產開發經營的監督，適當改進稅收征管手段。首先要加強房地產和政府職能的有效結合，實現政府與房地產企業涉稅信息的共享，房地產開發必須首先通過政府的所有監察、審核環節，稅務機關則要承擔起土地管理、城市規劃、房產管理等責任。與房地產開發商時刻保持聯系，全程跟蹤、監督房地產的開發和經營，獲取房地產開發和經營的所有資料，保障信息的真實性。全方位防止房地產企業超范圍享受稅收優惠、偷稅、漏稅等情況的出現。
三、結語
綜上所述，土地增值稅征管工作是我國財政稅收的重要組成部分，對國家和人民的利益有重大、深遠的影響。在房地產交易市場日益復雜化的今天，面對緊張的土地市場局勢，必須加強土地增值稅征管工作，切實挖掘土地增值稅征管中存在的問題，進一步審視導致這些問題的原因，根據實際的財政政策，對土地增值稅征管工作進行適當調整，促進土地增值稅征管的順利開展，幫助房地產交易市場恢復井然有序的市場環境，促進我國財政稅收工作質量、效率的提升。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產；土地增值稅；籌劃
中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-0-01
一、房地產開發企業稅負情況
房地產行業是資金密集型行業，隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，加之現在房地產行業競爭越來越激烈，房地產企業必須通過稅收籌劃減小企業稅收負擔，減輕資金壓力，從而增加經濟效益。
房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產公司通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產公司涉及的稅種
房地產企業從項目前期、開發過程、銷售等不同階段涉及耕地占用稅、契稅、營業稅、印花稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等稅種。
三、房地產公司土地增值稅稅收籌劃
地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。以下對稅負較大的土地增值稅所存在的問題、風險及若何籌劃作詳細說明。
（一）土地增值稅匯繳實務中存在問題及風險
土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率，其高低決定了稅負的大小，稅率最低為30%，最高為60%，對企業的資金壓力大，在實際操作中存在以下問題及風險：
1.各單位財務人員對土地增值稅的重要性都有一定認識，但在實際操作中受所在單位的限制無法充分利用稅收籌劃的切入點。
2.對土地增值稅的籌劃，由于缺乏與工商局、稅務局等部門的溝通，不能取得公司相關部門和人員支持，對企業整個流程了解不足，籌劃無法帶來收益。
3.對增值額計算中所涉成本扣除項目的理解不到位，致使未能合理按稅法規定歸集成本，造成項目工程建安成本虛高，給企業帶來稅收風險。
（二）按房地產開發流程對土地增值稅進行的稅收籌劃
1.項目前期準備階段
（1）開發主體經營組織形式的選擇
首先應考慮房地產開發項目公司的組織形式是子公司還是分公司。由于子公司與分公司承擔的法律義務與責任不同，進行選擇時，應考慮區域間的稅率差異、地區間的優惠政策來選擇最適合開發項目的組織形式。
（2）開發方式選擇
一個地產項目可分為自建、合作建房和代建三種開發方式。
合作建房稅法規定：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。根據稅法規定，企業可充分利用優惠政策，實現雙贏。
代建房稅法規定：代建房指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。
2.項目建設階段
（1）建設期扣除項目籌劃
對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。按此規定，成本核算對象直接影響房地產開發成本的核算，繼而影響土地增值稅的計算。另房地產開發企業開發項目所在地區差異，導致不同地方開發的房地產增值額高低不同，所以，在確定成本核算對象時，可對同一地點、結構類型相同、開工、竣工時間接近、同一施工單位施工的群體開發項目合并為一個成本核算對象。對個別規模較大的開發項目，可按一定區域和不同的分攤方法劃分成本核算對象。
（2）借款費用的籌劃
房地產企業的利息費用在計算土地增值稅時有兩種扣除率，即5%或10%。如果企業開發房地產項目主要依靠負債籌資，預計利息費用較高，則計算分攤利息，提供了金融機構證明的，據實扣除；反之，如果主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較低，則不計算應分攤利息，有利于實現企業價值最大化。
3.項目銷售階段
（1）銷售方式的選擇
可采取直接銷售和設立獨立核算的銷售公司銷售等?；谕恋卦鲋刀惗惵适浅~累進稅率，增加銷售環節后，適用稅率下降，將自身的銷售部門分離出來，設立獨立核算的銷售子公司，就可免征土地增值稅，而只對外銷售征收土地增值稅，稅收負擔變小。
（2）銷售定價的籌劃
根據相關法律規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；若超過其20%，應就其全部增值額按規定計稅。籌劃就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內。在扣除項目既定的情況下，合理定價就是關鍵，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。
（3）把代收費用并入房價減少稅基進行籌劃
如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，則不作為轉讓房地產的收入，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。將代收費用并入房價向購買方一并收取只會增加其扣除項目金額，從而對房地產企業較為有利。
四、對房地產稅收籌劃的思考
上述籌劃方案看起來推理嚴密、論證完整、結論可靠，但在實際操作中扔存在著很大風險。稅收籌劃似乎成鏡花水月，存在著理論與實踐脫節的現象。稅務籌劃不僅是稅收的事情，要把它放到整個企業的價值鏈中去考量。缺少對企業整個流程的了解，沒有充分考慮企業周圍利益群體的反應的理論性籌劃，并沒有十足的實用性。
參考文獻：
關鍵詞：房地產開發合理避稅避稅措施
一、引言
在房地產企業進行房地產開發的整個流程中，國家稅務機關都針對具體的開發流程而對各個涉稅環節進行征稅，包括房地產的前期準備階段、建筑階段、銷售階段以及保有階段等。也就是說，只要房地產開發企業有涉稅業務的發生，稅務機關必然有與之相適應的稅種及稅率制度。在經營過程中，人為的逃避應該繳納的稅款或者是通過改變稅種及與其相適用的稅率的行為屬于偷稅，是一種違法行為，應該杜絕發生。而這里提到的合理避稅，是指采用提前對涉稅業務進行設計，使得避稅業務發生在符合國家相關法律的范圍之內，進而提高企業的經濟效益的一種經營行為。隨著房地產行業競爭壓力越來越大，企業為了提高經濟效益，采取合理的措施來進行避稅，已經成為了房地產行業經營方式一個發展方向。
二、房地產開發過程中納稅情況分析
1、前期準備階段的納稅
總的來說，開發企業在前期準備階段所要繳納的稅種相對較少，在對土地所有權進行轉讓書不需要繳納印花稅，除了在獲得土地使用權時需要繳納土地征用稅及契約稅之外，在該階段企業可以根據自身具體的投資方式來對營業稅、企業所得稅和契稅等進行統一的籌劃。
2、施工階段的納稅
在這個階段，開發商通常采用將物業項目進行預售的方式來將資金回籠。在這個階段，房地產開發主要繳納簽訂項目建設合同的印花稅、城市維護建設稅、建筑安裝營業稅和教育費附加稅，誠征土地稅，預售營業稅及企業所得稅等。
3、房產銷售及保有階段的納稅
在這個階段，房地產開發企業主要應繳納出讓土地使用權及不動產的營業稅、附屬的物業管理部門向外部提供物業管理時需要繳納的物業服務稅、房地產轉讓時需要繳納的地產增值稅；獲得印花稅應稅憑證而應該繳納的印花稅；房產保有而應較難的房產使用稅；房產銷售時企業的所得稅和其他稅種。
三、房地產開發企業進行合理避稅的措施
1、適當延遲納稅、爭取資金周轉時間
在大多數的情況下，房地產開發企業通常是通過采用將其所開發的產品進行預售的方式來進行經營的。其中，《營業稅暫行條例實施細則》中明確規定：“納稅人在對土地使用權轉讓或者是銷售不動產，采用預收款方式的，納稅人繳納稅款的時間應該是起接受預收款的當天?！倍?，對該年度應該繳納的稅款額進行了詳細的規定，按照年度預收賬款的總額乘以相關的比率來繳納所得稅。得到項目完工，完成交付之后再按照實際的決算成本以及項目的總收入來對納稅金額進行核算與調整。
由于地產開發周期一般較長，而且開發企業并不是在一個時間內只進行一個項目，而是多個項目并列開工。這將導致開發企業的資金壓力較大，造成資金缺口。這時，房地產開發企業為了應付資金問題，往往就采用在預收賬款之后故意延遲繳稅的現象。經常出現地產企業所開發的土地和房屋都已經交付完全了，但是預售賬款的稅收卻長期沒有繳納，相關的后續工作，包括項目竣工決算、成本的結轉等工作沒有完成，導致稅收計算出現問題。企業通過這種操作，延緩了其所得稅的繳納時間，對于緩解企業的資金壓力有積極作用。但是這種行為實際上是一種占用國家稅款為免息貸款使用的行為，從根本上來講是一種偷稅行為。一旦稅務機關進行稽查，很容易就會被發現。這時，企業就需要受到懲罰，繳納滯納金和罰款等。因此，企業在采取這種方式進行避稅時，要綜合的權衡獲得的利益與受到的處罰之間的利弊，最后在確保企業獲利的基礎上采取該中避稅措施。
2、豐富經營種類，互攤費用
通常來說，房地產開發企業所經營的活動不僅僅限于建筑業，同時還包括加工業、物業管理行業以及租賃行業等。這就使得房地產開發企業一般與各種經營單位都存在著資金方面的往來。這時，企業就可以采用不按照獨立企業之間的業務往來進行納稅操作，而是采用相互之間的交叉付費的方式來進行，通過瞞報、漏報經營項目的方式來少繳費用，這在稅收繳納方面可以稱作是偷稅行為。
企業可以合理的采用這種多項經營的方式，達到節稅增效的目標。例如，部分成品房由于其地理位置或者是起內部結構等原因而出現滯銷時，開發企業可以將它作為商品來進行出租，將開發商品轉成出租開發的產品，這樣每月就可以從中提取出租利潤，將之計入到成本當中，使得企業的庫存成本與實際成本相當。通過這種增加成本、減少利潤的方式來達到降低稅收的目的。
3、合理設置，抵減收入
房地產企業經常采用將包銷、代銷房產的手續費直接從售樓預收款的收入中直接抵減，將從銷售商處直接獲得的售樓款凈額充當需要計稅的營業額，達到少繳營業稅的目的，這也屬于一種偷稅行為。
但是，如果在銷售的過程中合理的利用銷售公司，也能夠達到合理避稅的目的。例如，當所允許的扣除項目金額不大時，企業若不采用避稅措施，房地產公司的直接銷售額所對應的稅率有可能達到、甚至超過20％的增值率。但是，如果采用將公司的銷售部門獨立出來，并設立一個單獨的銷售公司的方式，先將自己開發的房產賣給這家銷售公司，再由銷售公司將地產轉賣給客戶。這樣，房地產開發企業的增值率就可能得到有效的降低，從而實現避稅的目的。
四、結語
房地產開發企業在進行避稅增收的過程中，要分清楚避稅與偷稅之間的差別，確保企業的經營管理走上合理避稅之路。在這個過程中要堅決避免出現偷稅行為，通過合理避稅來減少企業的稅負。
參考文獻：
關鍵字：房地產業；稅收；籌劃；策略探討；實例分析
摘 要：房地產業的風險大、投資大、周期長且業務繁雜，需要一個完善的體制對房地產業的投資人進行一定的保護。而稅收籌劃是企業經濟發展的一個重要組成部分，有效合理的稅收籌劃有利于企業進行合理的投資和經營，并且在投資過程中，獲取更多的經濟效益，尤其是稅收利益，提高企業的核心競爭力。本文就房地產業中的幾種稅務進行了稅收籌劃的探討。
關鍵字：房地產業；稅收；籌劃；策略探討；實例分析
自2001年中國加入世界貿易組織之后，經濟又迎來了發展的高峰期，隨之而來的國家稅收改革步伐加快，在這種環境下，稅收籌劃工作也逐步發展開來，眾多企業也在逐漸成為法治市場競爭下的一員后開始重視企業的稅收籌劃工作。在諸多的競爭中，眾多企業都在力求以最少的成本獲取最大的利潤，稅收是成本的一部分，合理的稅收籌劃可以在有法律保護的基礎上，正當維護企業的經濟利益，追求更多的經濟盈利。
房地產業的稅收籌劃屬于稅收籌劃的一個分支，是稅收籌劃在具體行業的具體應用。
一、 分析稅收與房地產業發展在國民經濟中的地位
稅收是國家為實現其職能，憑借政治權力，按照法律規定，通過稅收工具強制地、無償地征收參與國民收入和社會產品的分配和再分配取得財政收入的一種形式。雖然稅收是國家強制性收取，國民無償性的繳納固定的稅，不過稅收是國家“取之于民，用之于民”的重要見證。而且稅收是國家財政收入的重要的一部分，主要用于國防和經濟的建設，國家公務員工資的發放，教育事業、環保事業等的投資，同時，稅收可以很好地調節市場經濟，是防止通貨膨脹和通貨緊縮的重要手段，維護國家經濟平穩發展。
房地產是房產和地產的總稱，具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。房地產本身具有多種性質，如固定性、地域差異性、高效耐久性、保值、增值性等。目前在經濟的大潮流下，國民對房屋的需求量要越來越多，對房屋的要求越來越高，房地產業的發展順應這一要求，為國民的買房住房需要提供保證。同時據調查顯示，建筑行業占我國GDP總值的40%，近期顯示的房地產投資總額達到了18737億元，同比增加了34.6%，房地產業的稅收約占國民生產總值的10%，是我國財政稅收的重要貢獻者。
二、 為什么要做稅收籌劃
所謂稅收籌劃，是指納稅人在符合國家法律及稅收法規的前提下，按照稅收政策法規的導向，事前選擇稅收利益最大化的納稅方案處理自己的生產、經營和投資、理財活動的一種企業籌劃行為。納稅人對經濟收益有著本能的追求，稅收籌劃是他們應有的法律權利。在企業的經濟發展過程中，有利于企業選擇有效的經濟行為以獲取更多的經濟利益，有利于企業做出正確的投資經營決策將稅收利益最大化，有利于企業尊法守法，始終得到法律的庇護，有利于國家國家落實稅收政策法規，增加國家財政收入，有利于相關行業，如稅收業，的長期發展。房地產行業的利潤較大，相應的稅收任務就會加重，其涉及到的稅種繁多，印花稅、土地增值稅、企業所得稅、營業稅等12個稅種，足足占了所有稅種的50%，面對如此多的稅種，稅收負擔嚴重，由此看來，稅收籌劃顯得尤其重要。
三、如何做稅收籌劃及具體的籌劃案例淺析
房地產業當中所涉及到的稅收種類繁多，在籌劃過程中應該秉承稅收籌劃的三點原則：不違背稅收法律的原則，事前籌劃的原則，效率原則，進行相應的稅收籌劃。
在稅收籌劃之前，應該明確其目的，然后制定各方案。如，可以制定合理的房地產價格臨界點，根據建房的方式、土地的使用權進行籌劃，將銷售和裝修分開經營，并且設立相應的公司等。而房地產業中涉及到的稅種也繁雜，下面將對營業稅、契稅、土地增值稅、土地使用稅和印花稅進行具體的探討分析。
（1）營業稅的籌劃。營業稅，是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額征收的一種稅。營業稅的稅收基礎為營業額，稅率為5%。案例一：某房地產開發公司在做住房區促銷活動的時候推出了兩種營銷方案。方案一：凡在開盤日簽訂購房合同的客戶。均可以免交當年的物業管理費，并且附送冷暖空調一臺（市場價值千元左右）和外出旅游。這種優惠項目吸引了不少客戶。據統計，在整個優惠期間銷售住宅的實現銷售收入2000萬元，送出空調總價值12萬元。優惠的物業管理費合計為4萬元。送出的旅游團票價值24萬元。方案二：公司采取折扣的方式，優惠2%，直接送價值40萬元的折扣。在營銷稅中，這個案例是視同銷售情況。公司直接免除的物業管理費和贈送的空調、旅游票都應該和實務一起算視同銷售。因此在方案一計算營業稅的時候，要將所贈送的實物和勞務的價值加到房屋的銷售收入中，則公司應繳納的營業稅為（2000+40）×5%=102萬元。在方案二中公司將實物和服務優惠的價值直接作為購房折扣，在成交價中抵減，則可以直接按折扣后的金額作為營業額。公司應繳納的營業稅為（2000-40）×5%=98萬元。對比就可以看出，方案二僅僅是修改了優惠方式，造成的直接后果就是營業稅少了4萬元。營業稅的稅收基礎是營業額，因而在銷售的過程中可以采用不同種類的銷售方法，制定合理的銷售方案，像上述案例中的方案二，進而到達減少營業稅的目的。
（2）契稅的籌劃。契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。其中稅收標準為不動產的價格，住宅房1.5%，土地使用權及商品房3%。案例二：某房地產公司A要將5000萬的物業資產轉移到控股的C公司名下。所有權的轉移需要繳納契稅，目前土地使用權的稅率為3%。則要繳納的契稅金額為5000×3%=150萬元。本例中A和C的投資方向不同。如果A公司采取新設立分公司的方法，而A公司原來的股東按股持有分公司的股份，就可免征契稅。契稅的納稅依據是所有權發生改變的不動產對象，因此可以優化不動產在轉交過程中接受對象的性質，盡量避免契稅直接收取的轉角對象類型，有時候換個方向，或許能夠達到免交契稅的要求。
（3）土地增值稅的籌劃。土地增值稅是對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率，例如增值額沒有超過扣除項目金額20%，免予征收土地增值稅，增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。 案例三：某房地產公司開發一可售面積為80000平方米住宅區，預計銷售均價為5000元。預計銷售總收入為40000萬元，繳納的營業稅為2000萬元.城市建設維護稅及教育費附加為200萬元，取得土地使用權費用和開發成本為24000萬元。方案一：直接按現狀開發銷售。其中可扣除項目金額為24000×（1+10% +20%）+2000+200=33400，增值額為40000-33400=6800，增值率為6800/33400=20.36%。應繳納的土地增值稅為6800×30%=2040萬元。方案二：加強小區綠化建設，預計投資500萬元，則可扣除項目金額（24000+500）*（1+10%+20%）+2000+200=34050，增值額為40000-34050=5950，此時的增值率為17.47%，由于沒有超過扣除項目金額的30%，因此可以免交增值稅。這樣既提高了小區的住宅質量，同時賺的稅款1540萬元，一舉兩得。土地增值稅主要與扣除項目的金額有關，當你扣除金額多的時候，增值額就小，需要交納的增值稅相應就少，反之需要加納的增值稅就會增加，但是增值額也是最后收益的一部分，所以在項目籌算之處，就應該全盤考慮，采取恰當的方法，謀求最大的利益。
（4）企業所得稅的籌劃。企業所得稅是對我國內資企業和經營單位的生產經營所得和其他所得征收的一種稅，企業所得稅的征稅對象是納稅人取得的所得。包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉讓財產所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。案例四：相關法律規定，如果企業所得稅的數額較大，一次性納稅確有難度，那么在經主管稅務機關核準后，可以在不超過5個納稅年度的期間內均勻計入各年度的應納稅所得額。從資金時間價值角度考慮，可以申請將所得遞延分配到5個以內的納稅年度。 比如，如果某企業獲得捐贈款項200萬元，將其計到納稅所得額中，基本納稅率是25%，應該納稅50萬元。假如經過稅務機關批準，企業將捐贈所得額200萬元均勻分配到以后5年納稅年度，則捐贈所得部分每年應納稅所得額為40萬元（200/5），每年只納所得稅10萬元，按4%年利率計算，5年現值為42萬元，節約8萬元。這樣，一方面減輕了企業的資金壓力，同時還獲得了資金的時間價值。從減免稅角度考慮，應該將可遞延所得集中到享受減免稅年度之中。企業也可根據實際情況分配1——5年進行納稅。
（5）印花稅的籌劃。印花稅是對經濟活動和經濟交往中樹立、領受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。因采用在應稅憑證上粘貼印花稅票作為完稅的標志而得名。印花稅的納稅人包括在中國境內書立、領受規定的經濟憑證的企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體、其他單位、個體工商戶和其他個人。財產租賃合同的稅率是0.1%，財產轉移的稅率是0.05%。案例五：假設A房地產公司將一筆價款2000萬元的工程承包給B房地產公司，B公司又將其中800萬元的工程分包給C公司，500萬元的工程分包給D公司。則四個公司應納印花稅稅額分別為：
A公司應納印花稅：2000×0.05%=1萬元
B公司應納印花稅：2000×0.05%+800×0.05%+500×0.05%=1.65萬元
C公司應納印花稅：800×0.05%=0.4萬元
D公司應納印花稅：500×0.05%=0.25萬元
但是，如果A公司將800萬元的工程承包給C公司，500萬元的合同承包給D公司，然后剩下700萬元的合同承包給B公司，那么A、C、D公司需繳納的印花稅不變，而B公司的印花稅降為700*0.5%=0.35萬元，比原來節省了1.3萬元。
印花稅的籌劃有多重方法，較常用的有分開核算籌劃法、模糊金額籌劃法、減少流轉環節法，印花稅在計算的過程中，不同的經濟項目的稅率是不盡相同的，如果沒有明確的項目記錄，將會自動按照最高稅率進行計算，而且，每進行一次流轉，或者說簽訂一次合同就得進行一次印花稅的繳納，因此，在確定房地產項目的過程中應該明確的記錄每一個項目的資金使用情況，并且盡量減少項目的流轉手續次數，以達到減少印花稅的目的。
四、結語
房地產業的稅收是國家財政收入的重要組成部分，稅收又是市場經濟的重要調節手段，房地產業的稅收籌劃工作顯得更為重要。本文，從房地產業和稅收籌劃自身的性質和意義開始著筆，繼而提出了房地產業的稅收籌劃的相關措施，并就其中的一些稅種進行了具體的稅收籌劃實例分析，從而更好地研究了稅收籌劃在房地產業中的運轉方向和策略方法。
客觀的說，稅收籌劃的發展有利于我國完善國家相關法律和制度，對企業進行一定力度的保障，同時也幫助企業追求更大的經濟效益。由此，未來的稅收籌劃還將繼續發展。
參考文獻：
[1]《企業稅收籌劃》.王韜、劉芳.科學出版社.2009.03.
[2]《房地產業稅務管理實務》.林永峰.暨南大學出版社.2009.09.
[3]《新稅制下房地產業納稅會計與納稅籌劃》.李明.中國市場出版社.2010.01.
房地產企業營改增進項稅抵扣
一、房地產企業“營改增”現狀分析
（一）房地產行業的“營改增”背景
黨的十八界三中全會中，會議明確提出了財政是國家治理的基礎和重要支柱。對房地產行業進行“營改增”，消除房地產行業中存在的重復征稅，有利于完善我國稅收體系，是全面深化財稅改革的要求。當下我國的經濟發展保持在低中速的發展態勢，優化產業結構，實現產業結構不斷升級和可持續發展成為我國經濟發展所追求的目標，也是經濟新常態下的要求。再者，房地產企業需要繳納的營業稅稅目眾多，在其施工和銷售環節都存在重復納稅的問題。推行“營改增”政策能很好地改善我國當前的稅收環境，有利于稅收公平的實現。
（二）國家政府政策的支持和實施
自2011年10月以來，國務院決定開展“營改增”試點，逐步征收營業稅改為增值稅。并于2012年率先在上海實施了交通運輸業和部分現代服務業“營改增”試點。取得初步成效后相繼擴大試點城市和行業范圍。并于2016年5月1日起全面實施“營改增”，將試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業和生活服務業。
（三）“營改增”中房地產企業面臨的稅負環境
房地產企業的成本構成復雜，產業鏈較長，生產環節多，其與策劃設計、建筑材料、交通運輸及市場銷售等行業息息相關?！盃I改增”后房地產企業在財務操作，會計核算流程相對與之前增加了很多，變得更為繁瑣。如果房地產企業沒有合理控制成本的開支，提高財務管理水平，房地產企業的稅負就無法達到有效降低的效果；相反，可能會導致進項稅額的增加。
二、“營改增”下房地產企業稅負分析
自2016年5月起房地產也納入了“營改增”范圍內，并確定房地產企業適用于11%的增值稅稅率。而“營改增”前需要繳納營業稅稅率為5%。
（一）從會計處理看房地產企業稅負
假設某企業銷售商品房的銷售收入1500萬元，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加費的稅率分別為7%，3%，2%。根據營業稅和增值稅所適用的不同稅率，對房地產企業作出以下相關會計處理：
通過以上例子可以看出，繳納增值稅時企業確認收入為1351.35萬元，而繳營業稅時則為1500萬元，銷售收入有所下降。不考慮營業成本，兩種情況下對利潤總額的影響為：
繳增值稅時=1351.35-17.84=133.51（萬元）
繳營業稅時=1500-75-9=1416（萬元）
由此可見，在不考慮營業成本的情況下“營改增”會導致會計利潤有所下降。但考慮到營業成本，可以得出可抵扣成本在“營改增”的過程中起著決定性的作用。其占應稅收入的大小直接決定著房地產企業稅負的減少或增加。若能在房地產上游企業建安企業中依法進行相關進項稅額的抵扣，使房地產行業徹底向消費者的稅負轉嫁，則有利于解決房地產企業中重復征稅的問題，減輕房地產稅負。
（二）房地產企業的稅額抵扣困境
可以看出，若房地產企業進項稅額抵扣的越多，則其繳納越少的增值稅。但根據政府的相關規定，建筑施工之中存在一些不能抵扣的進項稅。根規定，納稅人不得從銷項稅額中抵扣接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等。“營改增”政策推行過程中還有很多不利因素：大量的政府規費令大多數地產商頭疼；房地產企業在進行零星的采購時也無法開出相應的可以抵扣的增值稅專用發票。
三、“營改增”下房地產企業的應對措施
（一）明_相關政策，合理處理房產存量
政府所頒布的相關政策是企業進行經濟活動的一個規范。只有在明確相關的政策后才能保證房地產企業的順利營運。房地產企業應該明確政府方面各種能進行抵扣的政策，達到在控制成本的同時減輕企業的稅收負擔。在“營改增”過程中，房地產企業也可以根據自身政策推行效果向相關政府部門反應，建議有關部門制定相應的政策來減輕企業稅負。
同時，2016年房地產市場有一定程度上的回暖。企業應抓住機遇，在明確相關政策的前提下制定正確的銷售方案，去商品房庫存，減少不必要的稅收開支。
（二）房地產企業自身提高對企業可抵扣成本的重視程度
房地產企業應該給予房地產中可抵扣成本中相關項目足夠重視。在選擇材料供應商以及施工企業時要充分考慮企業資本實力及報價、產品質量等。也就是對房地產上下游強企業的聯系，慎重選擇，盡可能選擇一般納稅人作為合作伙伴，取得增值稅發票。
（三）提升企業員工的專業素質以及納稅意識
“營改增”對于房地產企業來說既是機遇也是挑戰。無論是領導還是基層員工，都要對“營改增”樹立起足夠的重視。企業領導及時進行“營改增”后的納稅籌劃。同時對企業員工定期培訓，提高專業素質，避免員工在工作過程中因不了解“營改增”政策造成一些不必要的失誤。
四、結語
房地產企業“營改增”政策的實施在一定程度上能夠減輕企業稅收負擔，但也要注意進項稅額抵扣的問題。為了房地產企業能夠健康持續地發展，對優化我國產業結構，帶動我國經濟發展做出貢獻，房地產企業要做好自身企業的稅務籌劃，同時就改革中遇到的問題與相關政府部門合理建議，推動我國稅制改革的進一步完善。
參考文獻：
[1]張添文，肖瑩.全面營改增下房地產行業稅負測算及其應對措施.市場研究，2016.
[2]李明巍.淺談房地產開發公司成本的構成.中國經貿，2013.
[3]孫金莉.淺議房地產企業如何應對“營改增”.湖北第二師范學院學報，2015.
