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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇新土地增值稅法，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、海峽兩岸土地增值稅制度實質內容的異同
大陸的土地增值稅是在1994年首次出臺的新稅種。開征此稅，源于1992年及1993年上半年，大陸部分地區出現的房地產持續高溫，炒買炒賣房地產情況嚴重，使很多資金流向了房地產。國家土地資金收益大量流失，為扭轉這一局面，出臺了一系列財政調控措施，開征土地增值稅作為微觀調控的財政政策。由國務院于1993年12月31日發文頒布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，1994年1月1日實施。其立法基于三個原則：第一，為了抑制炒買炒賣地皮、樓花等牟取暴利的行為；第二，為了維護國家利益，防止國家土地增值收益流失，增加國家財政收入；第三，為了保護從事正當房地產開發者的合法利益，使其得到一定的投資回報，促進房地產開發結構的調整。大陸的土地增值稅開征目的非常明確，就是抑制炒買炒賣地皮、樓花等牟取暴利的行為。
而臺灣土地增值稅，隸屬于《臺灣土地稅法》。其1977年7月14日公布施行，共59條，至今經過十多次的修改。《土地稅法》第四章從第28條至39條是關于土地增值稅法條的具體規定。《土地稅法》第一章總則中有兩節內容：第一節為一般規定；第二節為名詞定義，都沒有明確指出立法的意義作用、原則目的。但通過土地稅的征管法條考察得知，一方面，出臺土地稅法是為了避免土地政策的隨意性和多變性，另一方面，政府征稅有法可依，人民依法納稅。第三，土地是一國的收入源泉，出臺土地稅法，彰顯了政府的強權意識，也符合亞當斯密闡述的稅收目的和稅收原則。
大陸的納稅人的范圍窄，只限定國有土地、有償轉讓的單位和個人。而臺灣征稅范圍較寬，是財產轉移稅，即只要有土地所有權屬的移轉，無論有償、無償或受托人出典，都納入土地增值稅的范圍。
海峽兩岸土地增值稅制度的各自特點：
（一）臺灣土地增值立法及其法條的特點
1.土地增值稅由立法院統一立法，權威性高
臺灣的土地增值稅雖然不是一部獨立的法律，但是并不妨礙法律的權威性和較高的法律級次，從而避免了政府土地政策的隨意性和多變性。對于納稅人而言，依法納稅更具公開、公正、透明、確定性。征管部門依法征稅，保證了公共收入的源泉。臺灣土地稅立法級次高表明了該稅種法條與征管的完善程度高。稅收制度好與壞的評價標準不外乎實施的時間標準、公眾接納（容忍）程度標準和稅收流失程度標準。土地稅收在臺灣稅收中占有很重要的地位，2006年已達到1312.04億新臺幣，占當年稅收總額的8.2%。
2.土地增值稅與土地稅法中的地價稅密切銜接，計算土地增值稅時便于操作
為了計算征收土地增值稅有據可依，臺灣每年（期）地價稅開征前60天由主管稽征機關公布地價現值。規定地價之土地，于土地所有權轉移時， 其轉移現值減除原規定地價或前次移轉時申報之現值，再減除土地所有人為改良土地已支付之工程受益費、土地重劃費用等全部費用后，就其余額，亦即土地自然漲價部分，據此計算征收土地增值稅。臺灣土地增值稅的納稅人以自然人為主，每年納稅人的申報和繳納；稽征部門的評估和征管工作量大。但是臺灣的土地面積小和人口少，相對而言征管工作量繁而未必重。
3.土地增值稅考慮了通貨膨脹和利率變動因素
臺灣土地稅法第32條規定，原規定地價及前次移轉時核計土地增值稅之現值，遇一般物價有變動時，應按政府之物價指數調整后，再計算其土地漲價總數額。法條充分考慮了納稅人的利益，體現了稅收的經濟效率原則。對納稅人而言，避免了因通貨膨脹因素引起土地移轉過程中產生的增值額也要納稅的問題。
（二）大陸土地增值稅的特點歸納如下
1.土地增值稅具有所得稅的性質
土地增值稅，顧名思義就是只要土地升值帶來的利益即征該稅，但實際獲得利益只能以所有權屬移轉或土地出租提價才能評判，所以計算時以轉移收入剔除所有權者的投入成本等后的利益空間為增值額。故此，土地增值稅就是一種對土地轉移產生的利益所得征收的稅，但又不完全。例如，大陸《土地增值稅暫行條例》規定僅就國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（即轉讓房地產）轉讓，并取得收入的單位和個人，計算征收土地增值稅。一種情況，非國有土地權屬移轉同樣帶來利益產生增值卻沒有涵蓋此稅法條例之中。根據《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》的規定，城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地除由法律規定國家所有的以外，屬于集體所有，而農村集體所有土地是不能自行轉讓的。但是國家征用土地轉變權屬，其農村的征地收入同樣有增值利益產生，卻不納此稅。另一種情況，國有土地出讓或非國有土地的出租和轉租帶來的利益產生的增值也沒有涵蓋此稅法條例之中。其三，土地權屬雖變更但屬于繼承，遺贈帶來的利益產生的增值也沒有涵蓋此稅法條例之中。
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。增值額是指轉讓房地產所取得的收入與稅法規定的扣除項目之間的差額。2007年1月國家稅務總局了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，明確了房地產企業土地增值稅由原來以預征為主的繳納方式改為清算繳納方式，這表明房地產開發業務將納入土地增值稅清算范圍。房地產企業可以根據自身實際考慮采用下列方法進行納稅籌劃。
一、控制土地增值稅增值率
《土地增值稅暫行條例》規定，我國土地增值稅實行四級超額累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％的部分，稅率為40％；增值率超過100％但未超過200％的部分，稅率為50％；增值率超過200％的部分稅率為60％。此外，該條例還特別規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20％的免征土地增值稅。因此，降低房地產銷售中的土地增值稅負擔的關鍵，就是控制房地產的增值率，在足額計算扣除項目的基礎上，特別注意在制定房地產的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點附近的情況，事先一定要進行必要的籌劃。
房地產開發企業的收入主要為銷售商品房的房款收入。決定銷售商品房的房款收入有兩個因素，一是商品房的單價，二是商品房的銷售面積。商品房的銷售面積是相對固定的，而單價則是待定可變的。對于銷售定價除了考慮市場因素、成本利潤等因素，還要巧妙考慮土地增值稅因素。
假設計算土地增值稅的扣除項目是固定的，那么就需找到一個形成土地增值稅相對低的合理的商品房銷售單價。首先應根據項目成本費用、項目市場環境及項目預算利潤來確定商品房銷售單價區間，然后在這個區間內取點計算相應的土地增值稅額，再根據土地增值稅額來計算各個單價形成的項目利潤總額，以形成利潤總額最大的單價為最優單價。
例如某房地產公司開發某房產項目，在開盤前該公司根據市場環境及預計的成本122000萬元(含稅)、期望的利潤水平制定了該項目的均價區間為5000～6000元／m2。假設均為普通標準住宅，且不考慮因單價與單套房總價超標界定為高檔房等因素，該項目建筑面積為30萬／m2，并假設按稅法規定的扣除項目總額為12億元(以下計算單位均為萬元)。
根據以上資料數據，假定未知數A為使增值比率等于20％的均價，那么可得以下方程式：
[30A-120000×(1+20％)]/120000×(1+20％)=20％
求出該均價A為5760元／m2，這樣我們可知小于或等于5760元／m2的均價不需繳納土地增值稅，并且在0～5760元／m2的均價區間中，5760元／m2帶來的利潤總額是最大的，即：
5760×30-122000=50800(萬元)。
再來看5760～6000元／m2的均價區間中，哪一個均價帶來的利潤總額最大。
首先，假定未知數B為使增值比率等于50％的均價，那么可得以下方程式：
[30B-120000×(1+20％)]/120000×(1+20％)=50％
求出該均價B為7200元／m2，由此可知在5760～6000元／m2的區間內均是按30％的稅率計算繳納土地增值稅，設定C為該區間值的均值，利潤總額為：(30C-122000)-(30C-144000)×30％=21C-78800(萬元)。
那么C值越大，利潤總額越大。令C為6000元／m2，則利潤總額為47200萬元，當均價為5760元／m2時，其利潤總額為50800萬元，大于均價為6000元／m2所帶來的利潤總額。所以，我們可以判定在這個房地產開發項目中，在這個均價區間內，5760元／m2是最好的均價。
從上述實例分析可以看出，(在不考慮其他因素的前提下)并不是盲目抬高房價就能獲得最大利潤，房地產開發企業在確定房產售價前應綜合考慮。
二、扣除項目的籌劃
《土地增值稅暫行條例實施細則》規定計算增值額時，取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本費用、新建房及配套設施的成本費用(或者舊房及建筑物的評估價格)，以及與轉讓房地產有關的稅金等項目可以扣除。扣除項目的土地增值稅的籌劃應該注意以下問題：
(一)扣除項目要按照稅法規定的內容全面歸集，特別是那些分幾個項目先后開發的土地，在核定其已經開發完項目的扣除項目時要包括分攤到該項目的土地使用權取得費用、土地征用及拆遷補償費用以及除土地征用及拆遷補償費用外的其他房地產開發成本，以保證扣除項目的完整。
(二)按照稅法規定扣除項目中的開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括職工工資、職工教育經費、工會經費、折舊費、修理費等，這些費用要與期間費用區分開。由于期間費用中的管理費用與銷售費用是按照土地使用權取得費用與房地產開發成本之和的5％作為扣除項目的，所以如果將開發間接費用錯誤地計入期間費用可能會導致計算土地增值稅偏高。
(三)在扣除項目中有一條只適用于房地產開發企業納稅人的優惠政策，即對房地產開發納稅人可按土地使用權取得費用與房地產開發成本之和加計20％予以扣除。依據此政策，房地產開發企業納稅人對于項目是開發或是轉賣就應該進行比較，哪種方式獲得的利潤最大，則采取哪種方式。
三、利用稅收優惠
(一)合作建房。
稅法規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現雙贏。假如A房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與B實業公司合作建造辦公大樓，資金由B實業公司提供，建成后按比例分房。對B實業公司來說分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即使將來處置，也
只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對A房地產開發公司而言，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產開發成本，增強其在市場上的競爭力。這樣就實現了出資方和房地產企業的雙贏。
(二)代建房。
代建房指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖取得了一定收入，但始終未發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，根據稅法規定，這是營業稅而非土地增值稅的征稅范圍。如不采用代建房方式開發，則房地產屬于該房地產開發企業，銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業稅。房地產開發企業可利用代建房方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。
(三)利用房地產進行投資、聯營的免稅規定來進行納稅籌劃。
稅法規定，對于以房地產進行投資、聯營，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，才征收土地增值稅。同時，《營業稅法》中也有規定：“自2003年1月1日起，以不動產投資人股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅，在投資后轉讓其股權的也不征收營業稅。”房地產企業就可以利用銷售的有利條件，對準備購買房產從事經營活動的單位，以房產作為投資成為新項目的合伙人，這樣又可以節約購房投資人的購房預算支出，增加新項目的流動資金，使新項目更快地開業經營。如果其合伙人資金充裕或房地產企業急需貨幣資金，也可以在短期內將投資的房產股權轉讓給其他合伙人以獲得流動資產，實現銷售的目的。這樣既不用繳納土地增值稅，又可以免征銷售不動產營業稅，大大減輕了稅負。
[論文關鍵詞]房地產企業稅收籌劃
[論文摘要]企業稅收籌劃是指納稅人根據稅法中的相關規定對企業涉稅事項進行的旨在減輕稅負、有利于實現企業財務目標的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業的一項重要財務管理活動。本文根據房地產行業的特點，分別從房地產項目立項、建設和銷售階段提出所應考慮的稅收籌劃，具有很大的現實意義。
稅收是企業在生產經營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償性，企業作為獨立經營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負擔率達到最低。稅收籌劃作為企業經營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動情況兩類因素。
首先依法治稅是進行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現行稅制為基礎的，如果某一地區的實際稅收經營不是以現行稅法為依據，而是以其他類似收入指標的因素為依據，那么進行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業進行稅收籌劃時應該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩定性，也有一定的靈活性，所以進行稅收籌劃應該時刻關注稅法的變化。在體制轉軌尚未完成、稅法調整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調整，稅收籌劃的依據可能消失或改變，籌劃的結果就完全可能與當初進行籌劃的預期相反。所以，企業的決策者和財務人員應當重視稅法的變化及調整，并據此相應調整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調整，其內容本身就是新的稅收籌劃的基礎。
稅收籌劃由3個操作層次組成：①初級稅收籌劃：避免企業超額稅負。②中級稅收籌劃：優化企業稅務策略。③高級稅收籌劃：爭取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個企業不斷走向成熟和理性的標志，是一個企業納稅意識不斷增強的表現。在稅法規定的范圍內，納稅人往往面臨著稅負不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負的納稅方案，企業稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內減輕企業的稅收負擔。
一、房地產企業項目立項應考慮的稅收籌劃
房地聲企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動，因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。
1選擇合適的建房方式
大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。
(1)房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。
(2)合作建房方式。根據《營業稅問題解答(一)的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅。企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。
2開發多處房地產
房地產公司在同時開發多處房地產時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業根據具體情況予以分析比較。
例1長春某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產，第一處房地產出售價格為1000萬元，根據稅法規定扣除的費用為400萬元；第二處房地產出售價格為1500萬元，根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。如果企業選擇分別核算，第一處房地產的增值率為600÷400=150％，應該繳納土地增值稅600x50％-400×15％=240(萬元)，營業稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產增值率為500÷1000=50％，應繳納土地增值稅500x30％=150(萬元)；營業稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產的出售價格為2500萬元，根據稅法規定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營業稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產公司的利潤為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5－571.45=321.05萬元。
二、房地產企業項目建設中應考慮的稅收籌劃
1通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃
土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。
例2長春某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬元)，營業稅1000×5％=50(萬元)，城市維護建設稅和教育費附加50×10％=5(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000－800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業稅1200×5％=60萬元；城市維護建設稅和教育費附加60×10％=6(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1200－1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業稅收負擔134-85=49(萬元)。
2相關借款利息的籌劃實務
由于大部分房地產經營企業開發資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。
(1)針對房地產開發完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發成本，并可作為計算房地產開發費用(期間費用)的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。
(2)針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
3銷售與裝修分開，分散經營收入
隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若房地產企業與購房者簽訂合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃
房地產銷售方式的選擇也是進行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。
1針對納稅主體的新設分立
這也就是說，房地產經營企業可以通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的籌劃空間很大。
例3長春某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48％，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。③如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅及附加合計：1500×5.5％=82.5(萬元)，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業稅等稅金1400×5.5％=77(萬元)，獲利潤1500－(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬元)。
2減少賬面收入或遞延納稅時間
(1)開發企業無償或收取極少手續費委托銷售公司銷售房地產，并可協商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現，所以在確認納稅義務發生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業稅。
(2)將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。當然，對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發企業承擔，以避免上述費用因超標而調增應納稅所得額的情況。
(3)對于客戶通過銀行按揭方式購買開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。所以盡量與客戶和銀行協商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬時再確認收入并納稅。
參考文獻
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(一)控制增值率績效納稅籌劃
土地增值稅的稅率由于是超率累進制，可以通過控制房地產或者土地轉讓中的增值額進行納稅籌劃。增值額通常是指轉讓所取得的收入與可扣除項目的差額，這就衍生出收入與成本兩方的籌劃。收入籌劃并不是簡單的降低收入金額，而是通過對收入的進行分散，把一些收入從整個房地產中分離，如隨著精裝房的增多，房地產公司可以事先設立一家裝修公司。與購房者簽訂合同時稍加變通則可獲得意想不到的效果，如與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，房屋總售價是不變。則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。成本方面的籌劃主要是通過合法的手段，擴大成本的支出，降低整體的增值額。如房地產開發企業可以通過利息的支出，增加房地產開發中的成本。利息扣除情況：
(1)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。
(2)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
(3)房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條(1)、(2)項所述兩種辦法。
(二)利用減免稅優惠進行籌劃
一般減免稅規定：如納稅人建造普通標準住宅，增值金額沒有超過扣除項目20%的，予以免稅，其中的普通住房不包括別墅、高級公寓等。在進行土地增值稅籌劃時，要結合項目的增值金額，如果項目的增值金額介于20%~50%之間，就要考慮是降低增值額、把整體的金額控制在20%以內，還是不進行籌劃繳納土地增值稅。總之，企業要研究最新的法律法規，結合自身的情況，利用稅收優惠政策進行納稅籌劃。
二、土地增值稅中利息籌劃案例分析
例如，某開發項目取得土地使用權成本為20000萬元，開發成本10000萬元，其中，開發成本----開發間接費用利息支出200萬元。項目開發期間的財務費用----利息支出為100萬元，其中向關聯企業借入資金的利息支出為60萬元，借款利率不超過同期同類銀行貸款利率。開發項目規定的開發費用扣除比列分別為5%或10%。由于利息支出不可以作為開發成本直接扣除，也不允許加計扣除，故可以作為土地增值稅扣除項目的開發成本為1000-200=980（萬元）按照方法1可扣除開發費用=（200+100-60）+（20000+10000-200）*5%=1730（萬元）。方法2可扣除開發費用（20000+10000-200）*10%=2980(萬元)）故開發企業可以用不能全部提供金融機構利息證明為事實依據，商主管稅務機關同意后采取上述第二種方法進行開發費用的計算扣除，從而達成一個有利結果。
三、企業進行土地增值稅籌劃的建議
(一)樹立依法治稅的意識
稅收是企業在生產經營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償性，企業作為獨立經營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負擔率達到最低。稅收籌劃作為企業經營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的。首先依法治稅是進行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現行稅制為基礎的，如果某一地區的實際稅收經營不是以現行稅法為依據，而是以其他類似收入指標的因素為依據，那么進行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業進行稅收籌劃時應該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩定性，也有一定的靈活性，所以進行稅收籌劃應該時刻關注稅法的變化。在體制轉軌尚未完成、稅法調整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調整，稅收籌劃的依據可能消失或改變，籌劃的結果就完全可能與當初進行籌劃的預期相反。所以，企業的決策者和財務人員應當重視稅法的變化及調整，并據此相應調整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調整，其內容本身就是新的稅收籌劃的基礎。
(二)增強納稅籌劃風險管理能力
納稅籌劃面臨著風險，在房地產企業進行土地增值稅納稅籌劃時也無法避免的面臨著風險，因此，企業必須格外重視納稅籌劃的風險管理。由于房地產開發企業所面臨的環境十分的復雜，納稅風險來源較多，這就要求產企業全面的進行統籌規劃。首先，房地產企業要建立風險防范機制，建立納稅籌劃風險管理體系，由專人負責納稅籌劃方面的風險管理工作。房地產開發企業納稅籌劃的風險預警，可以從兩個方面進行，即風險識別、風險評估及量化，通過這兩個環節，能夠較為完整的對財務風險進行預警與管理。通常風險的識別是預防的前提，只有準確及時的風險識別，才能夠為風險應對提供有用的信息。房地產開發企業在進行土地增值稅納稅籌劃時，需要盡可能的考慮到風險的所有潛在原因，包括籌劃過程、法律法規、外部環境等。對于已經識別出的潛在風險，及時制定策略，進行風險防范。
(三)適當延遲納稅，獲取貨幣時間價值
關鍵詞：土地增值稅；存在問題；改革措施
一、土地增值稅政策的出臺及演變
1987年，我國的城市土地使用制度出現了重大改革，將過去的指令性劃撥無償使用改為有償出讓制度，并在一些城市進行了試點，如深圳、上海、天津、廣州等，但同時也暴露出供給土地價格過低，開發商圈地、占用耕地等情況，房地產市場由于機制不夠完善，同時市場行為不規范。為了對房地產市場的開發和交易行為進行宏觀調控，抑制房地產市場的不規范行為，維護國家的權益，確保國家對土地增值收益的分配，同時增加財政收入。1993年12月13日，國務院了《土地增值稅暫行條例》，該條例明確了土地增值稅的納稅義務人為：轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。該條例實施時間為1994年1月1日。之后，財政部于1995年1月27日了《土地增值稅暫行條例實施細則》，對《土地增值稅暫行條例》中的規定進行了細化和補充，并明確納稅人在項目全部竣工、辦理結算后再進行清算。財政部、國家稅務總局下發《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號），對于實際經營過程中“以房地產進行投資、聯營的征免稅問題”“合作建房的征免稅問題”“關于個人互換住房的征免稅問題”等具體問題進行了規定。但在此后的幾年中，該政策并未得到切實有效的執行，土地增值稅這個稅種也是名存實亡。2002年至2006年，我國房地產市場開始出現井噴現象，高成交量和高成交價助推了炒房之風，土地增值稅的征收又被提了上來。2006年國家稅務總局出臺《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號），該文件對土地增值稅的清算單位、清算條件、清算收入的確定、扣除項目、報送資料、核定征收情況等進行了明確。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號），明確了對納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題、轉讓舊房準予扣除項目的計算問題、以房地產進行投資或聯營的征免稅問題等問題進行了明確。2009年5月為了規范土地增值稅清算工作，國家稅務總局制定了《土地增值稅清算管理規程》。2010年5月下發《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號），要求全面加強土地增值稅征管工作，加強土地增值稅預征工作，提高清算工作水平，規范核定征收。國稅函〔2010〕220號《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，對土地增值稅清算工作中的“清算時收入確認的問題”“房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題”“房地產開發費用的扣除問題”“關于拆遷安置土地增值稅計算問題”等問題進行了明確。
二、土地增值稅的稅制設計
1.課稅對象我國的土地增值稅課稅對象從廣義來講，是有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物產權所取得的增值額。其課稅對象不僅包括土地的增值額，也包括建筑物的增值額。
2.計稅依據轉讓房地產所取得的增值額是我國土地增稅的計稅依據，即轉讓房地產取得的收入減除稅法規定扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。扣除項目包括：①取得土地使用權所支付的金額；②開發土地的成本和費用；③新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格（土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費）；④房地產開發費用（利息支出、其他房地產開發費用）；⑤與轉讓房地產有關的稅金；⑥財政部規定的其他扣除項目。
3.稅率我國土地增值稅以轉讓房地產的增值額為稅基，以四級超率累進稅率為依據，計算應納稅額。根據增值額與扣除項目金額之比，設定30%、40%、50%、60%四檔超率累進稅率。目前世界上執行土地增值稅的國家中，意大利同我國一樣執行超率累進稅率。
三、土地增值稅存在的問題
我國的土地增值稅自開征以來，一直是“高稅率、低稅負”狀況，雖然國家稅務總局從2007年開始，全面開展土地增值稅清算，但由于政策出臺20年來變化不大，改進及明確的地方不多，使其在現在的社會環境下暴露出不嚴謹、不周全等諸多缺陷，直接影響著土地增值稅清算的實際效果。
1.征稅范圍確定不合理（1）我國現行土地增值稅政策規定的征稅范圍，僅包含轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為。我國存在大量的集體土地，并且近幾年在集體土地上建造小產權房進行轉讓現象比比皆是，由于這些小產權房沒走招拍掛程序，土地成本較低，土地的增值額較高，但由于土地增值稅政策并未把此種交易包含在內，導致該部分稅收流失，同時造成開發商之間的稅負不公。（2）國稅函〔2010〕220號第一條中明確了關于土地增值稅清算時收入金額的確認。①已全額開具銷售發票的，收入按照發票所載金額確認；②發票未開全或還未開具發票的，收入以交易雙方簽訂的銷售合同所載的金額及其他收益確認。在實際工作中還存在銷售合同所載商品房面積與房產竣工時有關部門實際測量面積不一致的情況，對于此種情況，如在清算前已發生退、補房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。在實際工作中，房地產企業從簽訂轉讓合同之日起，還要經過收取房款、移交房產、開具發票、產權過戶等環節，這些環節之間存在著明顯的時間差。《城市房地產管理法》第六十條：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度；《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第十八條規定，未辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效；《物權法》第十條：國家對不動產實行統一登記制度。由此可見，房屋產權過戶之前，并未實現真正意義上的銷售。根據權責發生制原則，僅簽訂合同的房產不應納入土地增值稅清算的范圍。
2.應稅收入金額的確定存在分歧根據國家稅務總局公告2016年第70號公告中規定：營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。在此款公告中對于營改增后的土地增值稅應稅收入確定為不含增值稅，同時說明一般納稅人的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。財稅〔2016〕43號：土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。同時在國家稅務總局公告2016年第18號第四條：房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅的，其銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。由于營改增導致計算增值稅時額外扣減了允許扣除的土地價款，但這個扣減的土地價款不屬于進項稅額。目前沒有任何土地增值稅文件（包括地方）來明確這塊扣減的金額在土地增值稅清算中如何來處理，是作為扣除項目的減少，還是作為收入的增加？現在的情況是各地根據自己的理解來按默認口徑操作，使得稅法缺少了其嚴肅性和合規性。
3.扣除項目金額確認存在問題（1）拆遷補償費確認依據不明確。由于補償費用不屬于營業性收入，無法開具發票，相關政策也不夠明確，使該費用的確認存在一定難度，也給房地產企業提供了一定的作假空間。（2）部分界定不清的成本費用扣除沒有明確規定。由于土地增值稅從1994年實施開始，到最近幾年才真正開始執行，各級部門對土地增值稅相關政策法規的制定也是少之又少，許多實際工作中碰到的問題急需相關政策來明確。例如房地產企業開發過程中產生的紅線外成本能否扣除問題，全國除江蘇明文規定該部分成本不能扣除外，國家稅務總局及其他省市都沒有做出相關規定。銷售既有住宅又有商業用房的房產時，由于商業用房建造成本高于住宅，除商業用房分攤系數上浮10%的方法外，可以采用的其他方法有哪些，如何計算等。土地增值稅清算后，房產企業才取得相關成本費用發票，該部分成本費用能否追溯扣除或在剩余未售房產中扣除，如何扣除等均未作明確。（3）在土地增值稅清算中，對于房地產開發費用的扣除不是據實扣除，而是按比例進行稅前扣除。房地產企業之間的營銷成本、管理成本會因企業自身決策、能力而產生差異，按比例扣除無法體現企業真實費用情況。《土地增值稅暫行條例實施細則》規定：對于房地產企業利息支出扣除，①向金融機構借款的，凡能提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過商業銀行同期同類貸款利率計算的金額；②凡不能提供金融機構證明的，利息支出不得單獨扣除，而是并入房地產開發費用，按取得土地使用權支付的金額與房地產開發成本金額兩者之和在10%以內計算扣除。這種制度的設計可能是出于方便清算考慮，但實際上是鼓勵房地產企業不健全賬證，不去索取成本費用發票，往往還造成多扣費用的情況。
4.預征率偏低，導致清算稅款滯后各地對于土地增值稅的預征率總體呈現東高西低，預征率偏低的現象。根據國稅發〔2010〕53號文件要求：東部地區省份的預征率不得低于2%，中部和東北地區省份的預征率不得低于1.5%，西部地區省份的預征率不得低于1%，各地自行確定適當的預征率。以東部沿海地區為例，近幾年房產增值過快，增值額也越來越大，一般房地產企業土地增值稅的稅負率在5%以上，有的甚至達到15%以上。而預征率只有2%、3%。根據《土地增值稅清算管理規程》，企業土地增值稅清算符合以下條件之一可以清算：①已竣工驗收項目，已售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例在85%以上，或者該比例雖未超過85%，但剩余的可售房產建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。由于房地產開發周期長，等到符合清算條件已經過了三年甚至更長，企業預售所取得的款項已用于其他項目，又由于預征稅款與清算稅款相差較大，導致企業長期大量拖欠稅款。
5.核定征收率偏低根據《土地增值稅清算管理規程》，企業未設置賬簿、賬目混亂、擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的可實行核定征收的方式清算土地增值稅。對于土地增值稅清算的核定征收率，國稅發〔2010〕53號規定，各省級稅務機關要結合本地實際情況，按房地產不同類型來制定核定征收率，原則上不得低于5%。現實工作中像我們東部沿海地區采用的核定征收率基本是5%。其實核定征收應是帶懲罰性的一種清算方式，但實際工作中由于采用查賬方式清算，土地增值稅的稅負率高于核定征收方式，房地產作為地方經濟發展的支柱產業，受到各級地方政府部門的照顧，核定征收方式反而成了房地產企業合理逃避稅收的一種手段。
四、完善土地增值稅的建議
1.調整征稅范圍十八屆三中全會審議的其中一項改革措施是深化土地制度改革，集體土地入市交易。既然作為國家層面已把集體土地交易推入市場，那么作為調控房地產的土地增值稅，應遵循公平原則，將該類交易行為納入土地增值稅征收范圍。同時，遵循稅法的權責發生制原則及相關法律對房產歸屬確認原則，將進行土地增值稅清算的房產以是否辦理產權登記為分界點。
2.加緊出臺各項政策細則由于在實際操作中，各個政策條款不夠明確，容易造成征納雙方的分歧，滋生舞弊行為。財政部、國家稅務總局應積極開展調研，收集歸納各地在實際清算過程中發現的問題，以法律法規形式加以明確。對于房地產開發費用的扣除，不應采取按比率扣除的方法，應要求企業必須以事實為準繩，沒有比例限制，應取得發票的費用只有取得發票后，才能據實扣除。對于企業發生的利息支出，無論是否取得金融機構證明，在不超過商業銀行同期同類貸款利率的前提下，都應據實進行扣除。
關鍵詞：
一、 土地增值稅概念綜述
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。它的納稅要素包括：
（一） 土地增值稅納稅人
凡是有償轉讓我國國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）產權，并且取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。
（二）土地增值稅征稅對象和納稅范圍
土地增值稅的征稅對象是：有償轉讓房地產所取得的收入，包括有償轉讓房地產所取得的全部價款和經濟收益。從形式上講，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
土地增值稅的納稅范圍是：轉讓國有土地使用權；地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。所謂“轉讓”，是指以出售或其他方式的有償轉讓。它不包括以繼承、贈與等方式的無償轉讓。至于出租房地產行為、受托代建工程，由于產權沒有轉移，不屬于納稅范圍。
（三）土地增值稅計稅依據、納稅期限與納稅地點
土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據。增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定的扣除項目金額后的余額。土地增值稅的納稅人應于轉讓房地產合同簽訂之日起7日到房地產所在地的稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書、土地轉讓和房產買賣合同、房地產評估報告以及其他與轉讓房地產有關的資料。
二、 房地產發行業土地增殖稅的特殊性
我國《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率（30%、40%、50%、60%）。計算增值額的扣除項目有：（1）取得土地使用權所支付的金額：（2）房地產開發成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉讓房地產有關的稅金；（5）財政部規定的其他扣除項目。《土地增值稅暫行條例》還規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。隨著房地產市場競爭的日益激烈，土地使用權的取得成本日益飚升。就房地產開發企業而言，是高成本高風險；就消費者而言，是高價位高負擔。長此以往勢必不能形成房地產開發業的良性循環。房地產開發企業如何在保證基本利潤率的前提下有效降低稅費從而降低房價，已成為房地產企業在市場競爭中獲勝的關鍵。
三、 房地產企業土地增殖稅納稅籌劃方法
（一）控制增值額法
從土地增值稅計稅原理可知，控制、降低增值額的途徑有兩條：減少銷售收入或者增加可扣除項目。從表面現象上看，這樣做都會減少企業的利潤，損害企業的利益，其實不盡然。如果增值率略高于兩級稅率檔次交界的增值率，通過適當減少銷售收入或者增加可扣除項目，可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕土地增值稅稅負。這種情況如果把握得好，不一定減少企業的利潤，可能反而還會增加企業的收益。
1． 通過減少銷售收入降低增值額
在進行土地增值稅納稅籌劃時，增值額很關鍵。稅法規定的扣除項目有五部分，納稅人需要特別注意的是：稅法允許扣除的項目比企業實際核算中涉及的項目要少，所以計算增值額時必須以稅法規定為準。增值額小，計稅額就小，適用的稅率就低，土地增值稅稅負就輕。
稅法規定，納稅人建造普通住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目的20%的，免予征收土地增值稅。增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。可見，納稅人建造住宅出售的，應考慮增值額增加帶來的效益與放棄起征點的優惠而增加的稅收負擔之間的關系，避免增值額稍高于起征點而導致得不償失。
2． 通過增加可扣除項目降低增值額
如果納稅人能夠最大限度地擴大費用列支比例，則肯定會節省很多稅款。當然這種籌劃應有一定的限度，無節制地任意擴大的后果就是導致稅務機關的納稅調整，結果反倒得不償失。而且這種擴大也并不是越大越好，在必要的時候適當地減少費用開支可能效果會更好，這主要是針對房地產開發業務較多的企業。因為這類企業可能同時進行幾處房地產的開發業務，不同地方開發成本比例因為物價或其他原因可能不同，這就會導致有的房屋開發出來銷售后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，這種不均勻的狀態實際會加重企業的稅收負擔，這就要求企業對開發成本進行必要的調整，使得各處開發業務的增值率大致相同，從而節省稅款。
（二） 收入分解籌劃法
在累進稅制下，收入的增加預示著相同條件下增值額的增加，從而使高的增值額適用較高的稅率，檔次爬升現象會使得納稅人稅負急劇上升。納稅人進行房地產開發，往往涉及的工程范圍比較多，如建筑工程、安裝工程、裝飾裝修工程、設備購置等。如果就整個房地產開發項目簽署合同，則整個開發過程中發生的費用均屬于總投資的范疇，并就其整體計算繳納土地增值稅。但實際上，房地產開發項目的開發進程，是分期進行的，不可能同時完工。這時納稅人可以利用不同工程的性質，選擇適用的不同稅種，進行稅務籌劃。考慮到當前房地產開發企業大多是多種經營，既從事建筑業，又從事加工業，既有房屋銷售業務，又有各種設施銷售和裝飾裝修業務及物業管理服務，因此房地產企業通過將不動產銷售價格部分分解至其附營業務的收入上，就可以大幅度降低稅率。
（三） 均衡申報各種房地產價格
同一家房地產企業開發的房地產有不同的檔次，其品味、市場定位不一樣，銷售價格也不一樣，也就是說，既有低價格的普通標準住宅，又有中檔住宅、寫字樓，還有高檔住宅、別墅和寫字樓，不同地方（地區）的開發成本比例因為物價或其他原因可能不同，這就會導致有的房屋開發出來的銷售后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，各類房地產的增值額和增值率都有懸殊。房地產的增值額和增值率是計算銷售不動產業務應納土地增值稅的主要依據，而土地增值稅實行超率累進稅率，增值率越大，適用稅率越高。累進稅率制度下，納稅的原則是應盡量避免太高稅率的出現，避免收入呈波峰與波谷的大幅變化，不均衡的狀態實際會加重企業的稅收負擔，較均衡的收入能減輕稅負。所以為降低土地增值稅稅負，企業可以采取不單獨核算的方法，將價格不同的房地產銷售收入合并申報，以適用較低的土地增值稅稅率；或者 對各個開發項目的開發成本進行必要的調整使得各處開發業務的增值率大致相同，從而節省稅款。采取這種方法應注意，對于納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，對于企業開發的增值率不太高的普通住宅應盡量控制在增值率20%范圍內，以享受到土地增值稅的免稅政策。
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土地增值稅于1994年就已開征，由于其操作性及執行力度等方面的欠缺，各地采取預征的權宜之計，按不高于房地產轉讓收入3%的比例繳納。廈門市于2006年起開始對土地增值稅進行預繳征收，對銷售普通標準住宅取得的實際收入按0.5%預征；對銷售普通標準住宅以外的其他房地產取得的實際收入按1%預征。
近期，國家稅務總局下發的國稅發[2006]187號文件《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求房地產開發企業從2007年2月1日起執行。這個文件讓房地產業坐立不安，反應較為強烈。其實，如筆者前面所提的，土地增值稅并不是一個新稅種，這份文件也不是有關征稅的新文件。該文件只是在征管上對土地增值稅清算工作進行規范，使土地增值稅由預征到清算的實際征收更具有操作性。
土地增值稅實行的一直是四級超率累進稅率（詳見表1）。 不過，在增值額不超過扣除項目金額50%的這一級次上，稅法有一個優惠的規定，即：企業建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；超過扣除項目金額20%的，才就其全部增值額計繳土地增值稅。
按照土地增值稅的這四個稅率級次，筆者分析其對企業利潤及稅負的不同影響。（以下假設轉讓房地產的收入為A元，扣除項目金額為B元，增值額即為（A-B）元，企業所得稅稅率為33%）
一、一級級次
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，土地增值稅稅率為30%；
未征繳土地增值稅前繳稅：33%×（A-B）
征繳土地增值稅后：
應繳土地增值稅=（A-B）×30%
應繳企業所得稅=[（A-B）-（A-B）×30%]×33%
=（A-B）×23.1%
合計應繳稅： 53.1%×（A-B）
利潤為原來的70%，由（1-53.1%）/（1-33%）計算而得。
征繳土地增值稅后，在這一級次下，企業的稅負由33%上升為53.1%，利潤減少了30%。
二、二級級次
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，土地增值稅稅率為40%；
未征繳土地增值稅前繳稅：33%×（A-B）
征繳土地增值稅后：
應繳土地增值稅=（A-B）×40%-B×5%
應繳企業所得稅=[（A-B）-（（A-B）×40%-B×5%）]×33%
=（A-B）×19.8%+B×1.65%
合計應繳稅：59.8%×（A-B）-3.35%B
由于本級次存在著比較關系：B≥A-B＞50%B2(A-B)
＞B≥A-B
所以合計應繳稅額有下列關系：
56.45%（A-B）≥59.8%×（A-B）-3.35%B＞53.1%（A-B）
利潤為原來的65%到70%(不含70%)。
征繳土地增值稅后，在這一級次下，企業的稅負由33%上升到53.1%-56.45%之間，利潤減少了30%-35%。
三、三級級次
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，土地增值稅稅率為50%；
未征繳土地增值稅前繳稅：33%×（A-B）
征繳土地增值稅后：
應繳土地增值稅=（A-B）×50%-B×15%
應繳企業所得稅={（A-B）-[（A-B）×50%-B×15%]}×33%
=（A-B）×16.5%+B×4.95%
合計應繳稅：66.5%×（A-B）-10.05%B
由于本級次存在著比較關系：2B≥A-B＞B A-B＞B
≥（A-B）/2
所以合計應繳稅額也有下列關系：
66.5%×（A-B）-10.05%×（A-B）/2≥66.5%×（A-B）-10.05%B
＞66.5%×（A-B）-10.05%（A-B）
可以得出：61.475%（A-B）≥66.5%×（A-B）-10.05%B
＞56.45%（A-B）
利潤為原來的57.5%到65%(不含65%)。
征繳土地增值稅后，在這一級次下，企業的稅負由33%上升到56.45%-61.475%之間，利潤減少了35%-42.5%。
四、四級級次
增值額超過扣除項目金額200%的部分，土地增值稅稅率為60%；
未征繳土地增值稅前繳稅：33%×（A-B）
征繳土地增值稅后：
應繳土地增值稅=（A-B）×60%-B×35%
應繳企業所得稅={（A-B）-[（A-B）×60%-B×35%]}×33%
=（A-B）×13.2%+B×11.55%
合計應繳稅：73.2%×（A-B）-23.45%B
由于A-B＞2 B，
所以合計應繳稅額=73.2%×（A-B）-23.45%B＞73.2%×（A-B）
-23.45%×（A-B）/2=61.475%（A-B）
利潤不到原來的57.5%。
征繳土地增值稅后，在這一級次下，企業的稅負由33%上升到61.475%以上，利潤至少下降了42.5%。
通過表2我們可以更清晰地看到四個級次下稅負與利潤的變化：
表2的分析是基于土地增值稅的增值額與該項目的企業所得稅的計稅依據基本一致的前提下，也就是說，是針對非房地產開發企業轉讓房地產的分析。對于房地產開發企業而言，土地增值稅的扣除項目允許按取得土地使用權的支付款與開發成本合計金額加計20%的扣除金額，這一點是與企業所得稅的計算不一致的，房地產項目企業所得稅的稅前扣除項目只能是據實扣除。
因而，在討論土地增值稅對房地產開發企業的利潤及稅負的影響時，還需將這一因素考慮進去。
依然采用前面的假設，即：房地產開發企業轉讓房地產的收入為A元，扣除項目金額為B元，增值額為（A-B）元。這種假設下，扣除項目金額包括了前面所提到的加計扣除20%的金額。房地產開發企業的成本中，取得土地使用權的支付款與開發成本兩項的支出幾乎占了成本的大部分，所以，在此且先假設這兩項支出為房地產開發企業的全部成本，那么，作為企業所得稅的扣除項目金額應為B/1.2元，企業所得稅的實際增值額應為（A-B/1.2）。
在這種假設前提下，采用與前面相同的分析方法，有以下的比較數據，見表3：
（表3的結果是建立在假設取得土地使用權的支付款與開發成本兩項支出是企業全部成本支出的基礎上）
對于房地產開發企業，由于加計扣除的土地增值稅扣除項目，相比較非房地產開發企業，在同一級次下，其土地增值稅繳交數會降低，合計繳稅占比及利潤減少幅度都會有所下降。
綜合上述分析可以看出，隨著土地增值稅級次的上升，應繳土地增值稅會增加，企業所得稅可扣除金額亦隨之增多，應繳企業所得稅減少，但由于土地增值稅的稅率較高，企業所得稅減少幅度無法抵消土地增值稅的增長，所以企業的稅負增加，而利潤會相應地下降。
【論文摘要】 房地產開發過程中涉及的稅種及稅務問題較多,不同的安排所產生的稅收成本差異也較大。由于稅收成本影響企業運營成本,所以管理層非常有必要熟悉房地產開發各環節常涉及的稅務問題,以幫助企業抓住稅收籌劃機會,降低企業稅負。
房地產開發周期較長,主要包括立項環節、規劃設計環節、融資環節、土地取得環節、拆遷安置環節、工程建設環節、預售環節、銷售環節、出租環節,項目清算環節。各環節涉及的稅種主要有企業所得稅、土地增值稅、營業稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產稅。由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報,而稅務事項始終貫穿其中,因此合理控制稅收成本是降低企業運營成本的重要一環。所以有必要對房地產開發各環節涉及的一些稅務問題及改善和籌劃機會進行總結,使管理者在實踐時盡量避免和及時處理這些問題,抓住一些稅收籌劃機會,以便管理層能更好地為房地產業務板塊發展制定戰略性規劃。
一、立項環節
實際中很多企業在做項目規劃及向有關部門報批時,都未考慮通過合理搭配立項來適當降低企業的潛在稅負。
企業對同一項目可能同時或分期、分區開發不同類型的房產,有別墅、洋房、商業物業或普通住宅等,他們的增值率和對應的稅負會有所不同。我們知道,由于土地增值稅是以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算,對于分期開發的項目,以分期項目為單位清算。若企業以分期開發的別墅、洋房、商業物業來分別立項,只能按這些分期項目為單位清算。但是,若企業對不同增值率的房產以一個項目或同一期來立項并經批準,則可按一個項目或同一期項目的整體增值率來進行土地增值稅清算。若整體增值率低于個別房地產的增值率,那么企業的土地增值稅的實際稅負可能會有所降低。
所以筆者建議,企業在立項時,就應提早考慮項目的實際情況和相關影響,選擇一個較優的方案來立項。這樣企業就可以合理降低土地增值稅的稅負,為企業帶來一定的經濟利益。這是一個很好的稅收籌劃機會。
二、規劃設計環節
實際中有些企業在委托境外設計公司提供設計服務時,由于設計服務合同不規范和提供的證明材料不規范,可能導致為境外設計公司代扣繳一些額外的稅負。
境外設計公司提供設計服務時,可能會不涉及境內服務,也可能會涉及境內服務。對于不涉及境內服務的,外商除設計工作開始前派員來中國進行現場勘察、搜集資料、了解情況外,設計方案、計算、繪圖等業務全都在中國境外進行,設計完成后,將圖紙交給中國境內企業,對外商從中國取得的全部設計業務收入,暫免征收企業所得稅,且不征收營業稅。對于涉及境內服務的,外商除設計工作開始前派員來中國進行現場勘察、搜集資料、了解情況外,設計方案、計算繪圖等業務全部或部分是在中國境外進行,設計完成后,又派員來中國解釋圖紙并對其設計的建筑、工程等項目的施工進行監督管理和技術指導,已構成在中國境內設有機構、場所從事經營活動。因此,對其所得的設計業務收入,除準許其扣除發生的中國境外的設計勞務部分所收取的價款外,其余收入應依照稅法規定按營利企業單位征收工商統一稅和企業所得稅及營業稅。但對在委托設計或合作(或聯合)設計合同中,沒有載明其在中國境外提供設計勞務價款的,或者不能提供準確證明文件的,不能正確劃分其在中國境內或境外進行的設計勞務的,都應與其在中國境內提供的設計勞務所取得的業務收入合并計算征收企業所得稅和營業稅。
所以筆者建議,企業應與境外設計公司協定提供設計服務的方式,若全部為境外提供的,應在合同中說明。這要求境外設計公司提供相關在境外工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務機關審查。若需要境外設計公司在中國境內提供監督管理和技術指導的,應在合同中分別說明境內和境外的服務費金額。這要求境外設計公司提供相關在境外和境內工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務機關審查。這樣可以避免為境外設計公司代扣繳一些額外的稅負和一些不必要的稅務麻煩。
三、融資環節
企業資金不足可以從其關聯方融資。如從關聯方取得的貸款數額巨大。根據《企業所得稅法》的規定,企業從其關聯方接受的債權性投資的利息支出有限額。因此,部分超出規定標準的利息可能不得稅前扣除。根據土地增值稅的規定,不能提供金融機構證明的利息支出有限額,因此,部分利息可能不得作為扣除項目。
所以筆者建議,企業應提前與稅務機關溝通,明確關聯方貸款利息可扣除限額,從而明確最佳關聯方貸款金額,盡量使關聯方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調整項目融資架構、調整企業間資金融通的安排來達到。
如企業向關聯方支付的利息超過同期金融機構的貸款利率,根據《企業所得稅法實施條例》的規定,向非金融企業借款的利息支出,不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額部分準予扣除。因此,超過同期金融機構貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據土地增值稅的規定,不能提供金融機構證明的利息支出有限額,因此部分利息可能不得作為扣除項目。對于超過貸款期限的利息部分在計算土地增值稅時亦不允許扣除。
所以筆者建議,為避免關聯方過高的利息支出和利息收入在稅負方面的不利影響,企業可考慮按同期金融機構同類貸款利率來安排集團內資金借貸。
若企業是無償使用關聯方的貸款,企業作為借入方沒有相應的利息支出,那么就會虛增利潤;借出方的利息費用也不能在稅前扣除,將會導致雙重征收企業所得稅。
所以筆者建議,企業應審核目前集團內關聯交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費,同時根據稅務規定準備相關證明文件。
四、土地取得環節
(一)企業以國家出讓方式取得土地
在以前年度取得國有土地使用權時,沒有及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的。根據規定,扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本,費用及轉讓房地產有關稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。
所以筆者建議,企業應對不屬于預付賬款性質的金額轉入相對應開發成本、費用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務麻煩。
對于企業未在約定的期限內進行土地開發而支付的土地閑置費,在計算企業所得稅時,土地閑置費能否扣除,新的企業所得稅法和原外資的稅務規定未對此作相關規定,需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。該土地閑置費不屬于按國家統一規定交納的有關費用,因此,在計算土地增值稅時不能從應稅收入中扣除。
所以筆者建議,企業應加強項目開發的管理,盡量在約定的期限內進行開發;若的確需延期,應盡早與相關政府部門協商,爭取減免土地閑置費。并與稅務機關確認相關稅務處理方法。
企業未按規定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金,在計算企業所得稅時可能會被視為與取得收入無關的支出而不得扣除。另外,此滯納金也不屬于按國家統一規定交納的有關費用,因此計算土地增值稅時也不能從應稅收入中扣除。
所以筆者建議,企業應加強資金管理,按規定期限支付土地出讓金,如果確實需延期,應盡早與相關政府部門協商,爭取減免滯納金。
(二)以資產收購方式取得土地
實際中在資產購置時,存在實際交易價格可能與相關憑證價格不同的情況。由于相關憑證沒有反映真實交易價格,根據《稅收征收管理法》規定,納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據的,由稅務機關責令限期改正,并處五萬元以下的罰款。
所以筆者建議,企業應按實際交易價格來訂立相關轉讓協議和索取合法有效憑證,以降低企業的稅務風險。
五、拆遷安置環節
在拆遷安置環節,拆遷費用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據或白條。這些收據或白條不屬合法有效的憑證,根據《發票管理辦法》規定,不符合規定的發票,不得作為財務報銷憑證。
所以筆者建議,企業最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷,并向其索取合法有效的憑證。
六、工程建設環節
在工程建設環節若與關聯方簽訂的工程造價高于當地市場標準,根據《企業所得稅法》的規定,企業與其關聯方之間的業務往來,不符合獨立原則而減少企業或者其關聯方應納稅收入或者所得額的,稅務機關有權按照合理方法調整。根據國稅發規定,房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的房地產開發成本中各項費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的,地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料,結合房屋結構、用途、區位等因素,核定上述開發成本的單位面積金額標準,并據以計算扣除。
所以筆者建議,企業應審核目前集團內關聯交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費,同時根據稅務規定準備相關證明文件。
七、預售環節
企業有時未對取得的預售收入進行確認和進行相關稅務申報,根據規定,對預售收入,應按預計利潤率計算出預計利潤額,計入利潤總額預繳企業所得稅。根據規定,可對開發企業在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入預征土地增值稅。對預售收入亦需繳納營業稅及其附加。
所以筆者建議,企業應及時就項目預售收入向主管稅務機關申報納稅。
八、銷售環節
企業對于樣板房的裝修費用常計入營業費用,而不計入開發成本,造成開發成本減少。根據規定,開發企業建造的售房部(接待處)和樣板房的裝修費用,無論數額大小,均應計入其建造成本。但是,新的企業所得稅法和原外資的稅務規定未對此作相關規定,需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。在計算土地增值稅時,對此費用能否扣除,暫無相關規定,需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。
所以筆者建議,企業可將樣板房的裝修費用作為開發成本核算,在計算企業所得稅時開發成本是可全部稅前扣除的。同時向主管稅務機關確認土地增值稅的處理方法。
企業為鼓勵業主介紹房屋銷售,以替業主支付物業管理公司一定的物業管理費作為報酬,但未取得物業管理公司的發票作為費用列支的憑證。根據規定,未按規定取得發票的費用,不能在企業所得稅稅前扣除。根據規定,扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及轉讓房地產有關稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。若業主取得的勞務報酬超過一定標準,企業作為扣繳義務人需代業主扣繳他們的個人所得稅。
所以筆者建議,企業應及時向物業管理公司索取發票和代負有納稅義務的業主扣繳相關的個人所得稅。
九、出租環節
實務中有的企業將人防工程作為車位供業主使用,并與業主簽訂車位使用權買賣合同收取使用費,確認為銷售收入。
無論銷售收入或租金收入,企業都需要繳納企業所得稅,對企業最終的企業所得稅稅負影響不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的實質為出租,若確認為租金收入,按租賃期限來分期確認租金收入,在合同簽訂當年,租金對應的企業所得稅稅負將相對低于確認銷售收入所對應的企業所得稅稅負。另外,若確認為銷售收入,在計算土地增值稅時,可能會被視作應稅收入;而作為租金收入確認,則不需繳納土地增值稅。
所以筆者建議,企業應將買賣合同改為租賃合同,避免稅務機關誤征土地增值稅和按房產銷售來征收企業所得稅。
十、項目清算環節
在項目清算環節對一些與其它“期”共享的公共配套設施的建造費用,可能在該“期”進行清算時,仍未開始建造,企業會預提這部分費用。對這部分預提費用在計算企業所得稅和土地增值稅時一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務機關允許企業在結算時,按項目最終的實際情況再計繳土地增值稅的實際稅負。
所以,筆者建議,企業在作項目開發時,應考慮土地增值稅的清算時點,安排相關工程。對后建的工程,企業可與主管稅務機關協商在最終結算時,按項目(期)來重新計算土地增值稅的稅負,多退少補。
總之,房地產開發各環節所涉及的稅務問題比較復雜,筆者希望能夠通過對這些稅務問題及其改善和籌劃機會的分析和總結,能為房地產企業規避稅務風險,合理進行稅收籌劃提供一些參考。
【參考文獻】
[1] 中華人民共和國企業所得稅法.國務院令[1993]第136號.
[2] 中華人民共和國土地增值稅暫行條例.國務院令[1993]第138號.
摘 要 稅收籌劃是企業一項非常重要的財務管理活動，可以為企業減少稅收支出帶來經濟利益，并提高企業的財務管理水平和競爭力，故而其已經成為企業發展不可忽略的重要因素。基于此，本文對房地產企業土地增值稅納稅籌劃的意義進行分析，并通過舉例闡釋土地增值稅納稅籌劃的方法，旨在為房地產企業的納稅籌劃提供參考。
關鍵詞 房地產企業 土地增值稅 納稅籌劃 房產
作為我國國民經濟支柱性、基礎性產業的房地產業，是我國財政收入的重要來源。然而，近年來，房地產行業卻被人們認為是“暴利行業”，引起了社會的廣泛關注。但是，如果稍微對房地產行業進行深入調查，就會發現當前我國的房地產行業事實上處于一種較為尷尬的狀態。房地產企業面臨著諸多稅收問題，其中土地增值稅又是重中之重，稅率高、稅負重。因此，對土地增值稅進行納稅籌劃，不僅能減輕房地產企業稅負，提高經濟效益，而且還能提高房地產企業的競爭力，實現利益最大化目標。
一、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的意義
納稅籌劃主要是指企業根據國家稅收政策規定，根據自身的實際經營情況對生產、銷售等經營活動進行科學合理地調整，進而利用免稅、避稅、節稅等手段來提高企業的經濟效益。對房地產企業而言，由于其涉及的稅種比較多：房產稅、營業稅、所得稅、印花稅、城建稅、土地增值稅等，其中土地增值稅直接影響著房地產企業的經濟效益。由于目前我國房產市場的價格一直處于居高不下的狀態，加之長期以來我國對房產市場實施干預政策，因此土地增值稅的政策變化對房地產企業的納稅籌劃造成了很大的壓力。為了能夠有效解決這一問題，房地產企業需要根據實際情況重新對土地增值稅的納稅籌劃思路進行梳理和調整，以期能夠在房地產市場上得到長期的生存與發展。
房地產企業進行土地增值稅納稅籌劃主要目的是能夠實現其經濟目標。隨著我國宏觀調控政策的實施以及政府的干預，房地產企業的納稅籌劃空間必定會縮小到一定的范圍。而房地產企業要想在這樣的背景下保證自身的稅后利潤，就需要對土地增值稅的納稅籌劃進行合理的考慮。并根據實際情況調整籌劃思維，改變和創新納稅籌劃手段，制定納稅籌劃的目標，確定納稅籌劃的方向，進而能夠運用正確的土地增值稅納稅籌劃來應對我國宏觀調控以及政府干預所帶來的影響。
二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的方法
（一）根據房地產企業土地增值稅的征稅范圍選擇最優納稅方案
根據房地產企業土地增值稅的征稅范圍選擇最優納稅方案主要有兩種。第一，是利用合作雙方共同建房的方法進行納稅籌劃。采用這種方法的原因在于，政府出臺的相關政策中有這樣的規定：如果雙方合作，一方出資金一方出土地，共同對房屋進行建設，那么建設后的房屋根據比例分配，暫時免收土地增值稅。但是一旦房屋建設完成后便進行轉讓的，則需征收該房屋的土地增值稅。因此，房地產企業便可以根據這一政策來對土地增值稅的繳納進行籌劃;第二，利用代建房的方法進行納稅籌劃。這主要是指房地產企業代客戶對房地產進行開發，當開發完成后，房地產企業可以向客戶收取相應的代建費用。而代建費用從實質性上來講屬于勞務收入范疇，并不屬于土地增值稅的范疇，因此房地產企業不用繳納土地增值稅。
（二）根據銷售收入進行納稅籌劃
根據銷售收入進行的納稅籌劃分為三種方法，即增值率不同的房產是否合并籌劃法、分散營業收入籌劃法以及合理定價籌劃法。其中對于增值率不同的房產是否合并籌劃法而言，由于土地增值稅適用四檔超率累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60% 。針對增值率不同的房地產進行合并籌劃，采用該方法就可以增加適用較低稅率的部分，減少適用較高稅率的部分。因此，房地產企業應該根據具體的分開和合并計算的相應稅額后，再采用低稅負的計算方法，來實現節稅的目的;分散營業收入籌劃法主要是由于房地產企業的營業稅和土地增值稅提高了其稅收負擔，加之我國的土地增值稅采用的是超率累進稅率，因此對房地產的銷售價格進行分散，在降低增值率的同時還可以降低土地增值稅，以實現節稅目的;而之所以采用合理定價籌劃法是因為在稅法中已經明確規定了納稅人建設、銷售住宅時，若增值額沒有超過項目金額20%，那么其全部的增值額就可以按規定對稅費進行計算，因此房地產企業可以充分利用這20%的范疇進行納稅籌劃。
例如，某房地產公司對同一片土地上的甲、乙兩棟商用房同時進行開發，其中甲房產的銷售收入為320萬元，乙房產的銷售收入為350萬元，允許扣除的部分分別為200萬元和100萬元。
第一步，采用分開計算的方法，甲的增值率為：（320-200）/200×100%=60%，適用稅率為30%，因此應納的土地增值稅為：（320-200）×30%=36萬元;乙的增值率為：（350-100）/100×100%=250%，適用稅率為60%，因此應納的土地增值稅為：（350-100）×60%-100×35%=115萬元;甲、乙應繳納的土地增值稅為151萬元。第二步，采取合并計算。甲、乙兩棟總收入為670萬元，允許扣除的部分為300萬元，因此增值率為：（670-300）/300×100%=123.3%，其適用稅率為50%;應納的土地增值稅為：（670-300）×50% -300×15%=140萬元。通過上述計算，合并核算的土地增值稅要低于分開計算的。因此房地產企業只需要把兩處房產同時進行開發銷售，并把扣除的費用一起計算并申報，便能減少繳稅的費用。
（三）利用扣除項目方法進行的納稅籌劃
利用扣除項目方法進行的納稅籌劃主要包括兩點。首先，利用加計允許扣除項目籌劃法。在《土地增值稅實施細則》中明確規定了房地產企業可以按照“合計數”的1/5對允許扣除項目的金額進行加計。因此，其他行業的企業在從事房地產行業之前，需要設立一個從事房地產開發和交易的相對獨立的企業，這樣才能實現節稅計劃，而且還可以享受上述的附加扣除;其次，是根據利息費用情況選擇最優納稅方案。在房地產的開發過程中，由于各種各樣的因素會使房地產企業大量借貸，因此產生較高的利息支出，而這些利息支出直接影響著房地產企業的土地增值稅。根據相關的稅法規定，房地產企業在以下兩種情況時扣除其利息支出：第一，能夠根據轉讓房地產的項目分攤，同時還能提供相關金融機構的證明，可以照實扣除，但是最高范圍不能超過銀行的同期利率計算的金額，其他房地產開發費用，按照取得土地使用權所支付的金額和開發成本的5%以內計算扣除。房地產開發費用=允許扣除的利息+（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×扣除比例（5%以內）;第二，不能根據轉讓房地產的分攤項目計算利息支出或者是無法提供相關金融機構證明的，其利息支出需要納入到房地產的開發費用中統一扣除，房地產開發費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×扣除比例（10%以內）。
例如，一個房地產企業在對某地區的A商用房進行開發時，其中開發成本為600萬元，并支付了1000萬元的地價款。假設該房地產開發公司開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息是100萬元，試問在這樣的情況下，該房地產企業土地增值稅納稅籌劃應該怎么進行？如果應扣除的利息為70萬元時，又該如何進行土地增值稅的納稅籌劃？（假設當地政府規定的兩類扣除比例是5%和10%）。
第一步，計算。房地產開發費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×扣除比例=（600+1000）×5%=80萬元。第二步，分析判斷。當允許扣除的費用為100萬元時，該房地產企業應該嚴格按照房地產開發項目分攤利息且能提供金融機構的證明，這樣利息支出便按照100萬元來扣除，否則只能按照80萬元來扣除;而當允許扣除的利息支出為 70 萬元時，應選擇第二種計扣方式，即不按房地產開發項目分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明，這樣可以多扣除 10 萬元利息支出。
結束語：
由于房地產企業土地增值稅納稅籌劃的綜合性極強，并直接關系著房地產企業的稅后利潤，因此還需要研究其土地增值稅納稅籌劃的技巧和方法，才能提高企業納稅籌劃的利益。同時房地產企業還需要樹立正確的納稅籌劃意識，制定科學的戰略籌劃，從合理節稅的角度開拓增收節支的渠道，保障企業的生存和發展。
參考文獻：
[1] 李文，李暢.土地增值稅納稅籌劃――以房地產開發企業為例[J].會計之友，2010（11）：40-42.
【關鍵詞】房地產開發；土地增值稅；所得稅；稅前扣除；比較
房地產開發企業經營增值收益部分涉及的稅種主要有土地增值稅和企業所得稅，鑒于土地增值稅和企業所得稅都按照相關收入扣除相應支出的增值余額作為稅基計征稅款，本文結合國稅函[2010] 220號、國稅發[2009]91號、國稅發(2009)31號等幾個文件，分析土地增值稅與所得稅異同。
1 相似之處：
1.1 繳稅方式相似：
1.1.1 土地增值稅繳稅方式：按月度或季度營業收入的一定比例預征繳納，項目達到清算條件后進行清算。當房地產項目符合（國稅發[2009]91號）規定清算條件時進行清算，將清算項目的各年度收入匯總，減除該清算項目全部扣除項目金額后，按規定計算土地增值稅。計算各項目應繳納的土地增值稅后，再減除原來各年度預繳的土地增值稅，多退少補。
1.1.2 企業所得稅繳稅方式：按月度或季度預繳的方式繳納，年度進行匯算清繳。國稅發[2009]31號第九條規定：“企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。”
1.1 成本項目扣除相似
1.2.1 土地增值稅的成本扣除項目：根據土地增值稅暫行條例及實施細則，納稅人計算土地增值額時稅法允許扣除的項目成本分別為：（1）土地取得成本，即取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。（2）房產開發成本，即開發土地和新建房及配套設施的成本，包括納稅人房地產開發項目實際發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用。
1.2.2 企業所得稅的成本扣除項目：根據國稅發(2009)31號文第二十七條的規定，開發產品計稅成本支出的內容：土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費用
2 不同之處
2.1 預提成本
2.1.1 土地增值稅的預提成本規定：國稅發[2006]187號規定：房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。有關未付款可扣除的規定，國稅函[2010]220號第二條規定：“地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。”
2.1.2 企業所得稅預提成本扣除規定：國稅發[2009]31號第三十二條規定：除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。
（1）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。
（2）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
（3）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
2.2 加計扣除項目，作為一種稅收優惠措施，加計扣除在土地增值稅和企業所得稅中都存在，但對于房地產企業適用各有不同。
2.2.1 土增值稅所涉及的加計扣除項目
我國《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，對從事房地產開發的企業，允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。
2.2.2 企業所得稅所涉及的加計扣除項目
根據《企業所得稅法》的規定，安置殘疾人員及國家鼓勵安置的其他就業人員所支付的工資，在計算應納稅所得額時加計扣除，企業安置殘疾人員的，在按照支付給殘疾職工工資據實扣除的基礎上，按照支付給殘疾職工工資的100%加計扣除。
2.3 房地產開發費用不一樣
2.3.1 土增值稅房地產開發費用的規定：
《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，開發土地和新建房及配套設施的費用即房地產開發費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
根據國稅函[2010]220號第三條房地產開發費用的扣除規定：
（1）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。
（2）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
此外，財政部、國家稅務總局對利息支出扣除作了兩點專門規定:一是利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
2.3.2 企業所得稅房地產開發費用的規定：
國稅發[2009]31號第十一條規定：企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。這里指的期間費用就是房地產開發費用，指的是銷售費用、管理費用、財務費用。
期間費用并不是全額可以抵扣，根據《企業所得稅法》的規定，企業下列支出按規定扣除：
(1)對企業職工福利費、工會經費、職工教育經費的稅前扣除標準分別為14%、2%、2.5%。
(2)對業務招待費稅前扣除范圍和標準按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售(營業)收入的5‰。
(3)對廣告費和業務宣傳費稅前扣除范圍和標準:除另有規定外，廣告費和業務宣傳費支出不超過當年銷售(營業)收入15%準予扣除;超過部分準予在以后納稅年度結轉扣除。
(4)對公益性捐贈支出稅前扣除范圍和標準:企業發生公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內的部分準予扣除。
(5)企業支付境外機構的銷售費用稅前扣除范圍和標準規定:不超過委托銷售收入10%的部分準予據實扣除。
2.4 可扣除的已繳稅金不一樣
2.4.1 土增值稅扣除稅金的規定：根據《土地增值稅暫行條例實施細則》規定：可扣除與轉讓房地產有關的稅金，包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅可扣除。其中印花稅則規定房地產企業不允許抵扣，非房地產企業可以抵扣。
2.4.2 企業所得稅扣除稅金的規定：國稅發[2009]31號規定：企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
參考文獻
[1]劉玉章著《房地產企業財稅操作技巧》.機械工業出版社
[2]蔡昌主編《房地產企業稅收籌劃實戰報告與涉稅指南》中國市場出版社
[3]段九利等著《房地產企業全程納稅籌劃(第二版)》.中國市場出版社
[4]國稅函[2010] 220號《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》
論文關鍵詞：房地產開發企業主要稅種納稅籌劃
論文摘要：房地產開發企業納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優惠政策；其次是選擇適用適當的會計政策，盡量降低營業額，同時增加扣除項目金額，從而達到縮小計稅基數或者適用低稅率、零稅率，減少應納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。
1房地產開發企業營業稅納稅籌劃技巧
1.1籌劃思路
納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。營業稅是房地產開發企業的主要稅種之一，貫穿于企業經營的整個過程。營業稅以營業額為計稅依據，營業額是納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款及價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質的價外收費。應納稅額計算公式為：應納稅額一營業額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應納稅額，一要降低營業額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。
1.2籌劃案例
案例一：丙企業通過參與土地拍賣競得一塊地價6億元的土地。由于丙的技術水平有限，采用合作建房方式與丁企業聯合開發此房產。由丙提供土地使用權，丁提供資金。丙、丁兩企業商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營企業”方式。根據營業稅法的規定，兩種不同的合作建房方式將產生完全不同的納稅義務：(1)“以物易物”方式。丙企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業稅的納稅義務。此時其轉讓土地使用權的營業稅為6億元，丙應納的營業稅為3000萬元。(2)“合營企業”方式，丙企業以土地使用權、丁企業以貨幣資金成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于丙企業投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業稅。
2房地產開發企業房產稅納稅籌劃技巧
2.1籌劃思路
房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法；對于只用的房屋，按房產計稅余值征收，稱為從價計征，房產稅依照房產原值一次減除10％～30％后的余值作為計稅依據，按1.2％的稅率計算年應納稅額；對于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計征，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，按12％的稅率計算應納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產稅的籌劃思路就是想方設法將“出租”房屋行為轉變為“自營”房屋行為，或者采用拆分法將租金進行分解。
2.2籌劃案例
案例二：A公司開發了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設計為商場，開發成本為1500萬元，市場價值6000萬元，如果出租，預計年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經股東會決議決定將該商場自留用于出租。H先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務。
方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應繳納房產稅：500X12％=60(萬元)。
方案2：A公司將該商場轉為固定資產，并到工商行政管理部門去變更營業執照，增加附營業務餐飲業，然后與H先生簽訂承包經營合同，年承包費500萬元。此時，該房產屬于自營性質，可以按賬面原值從價計征。根據《固定資產》會計準則，自建自用的房屋的入賬價值為實際的建造成本加相關稅費。為簡單起見，我們不考慮將開發產品結轉為固定資產的有關稅費問題，則應繳房產稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)。可見：方案2巧妙地將出租行為轉變為承包經營行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價計征房產稅，比方案1少繳納房產稅47.40萬元。
3房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃技巧
3.1籌劃思路
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據。增值額是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入。可以將裝修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當降低商品房的售價。(2)增加扣除項目金額。可以加大對園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設施標準。
3.2籌劃案例
案例三：Y公司開發一住宅小區，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價3500元／m2，預計總收入35000萬元，預繳營業稅及附加1960萬元，總開發成本20800萬元(不含銀行費用)。
方案1：直接按現狀進行開發與銷售，則；
①可扣除項目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)
②增值額=35000－29000=6000(萬元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④應繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)
方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：
①可扣除項目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)
②增值額=35000－29260=5740(萬元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因為增值率<20％，所以免土地增值稅。
可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導致增值率低于20％，從而節約了土地增值稅1800萬元。
（河南國之置業有限公司，河南 許昌450000）
[摘 要]為了降低房地產企業營運成本，通過重新組織企業在房地產開發、決策、銷售公司管理環節的各項工作，在我國現行稅法規定的框架下進行稅收籌劃，這不僅在一定程度上能夠減輕房企的納稅遵從成本和稅收成本，還能夠有效提高企業的運營水平和管理水平，從而提高企業的市場競爭力。本文通過對防范房地產企業稅收籌劃應注意的問題進行分析，提出了房地產企業具體稅收籌劃方法，以期為房地產企業稅收籌劃的發展提供理論指導。
[
關鍵詞 ]房地產；企業；稅收籌劃
[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2015.30.
稅收籌劃是指納稅人在符合國家法律及稅收法規的前提下，選擇合理的納稅方案，并通過對生產活動、經營活動、投資活動及理財活動等企業涉稅活動的綜合管理，從而達到企業經濟效益最大化的目標。納稅籌劃在我國的很多行業都得到廣泛的運用，房地產企業由于其特殊的行業情況，所占用的資金很大，成本巨大，包括人力成本、原材料、稅收等，房地產開發成本卻持續增加，對于房地產開發企業來說，經營壓力十分巨大。而科學的稅收籌劃可以提升房地產企業的市場競爭力，提高企業的經濟效益，對于房地產企業的長遠發展起著重要作用。
1 房地產企業稅收籌劃過程中應注意的問題
1.1不能只以稅負最低為目標
有些房地產企業認為稅收籌劃的目標就是使企業的稅負最低，這種觀點并不完全正確。有些方案稅負未必最低，利潤卻更
大，我們也應該選擇這樣的方案。所以作為理財方法之一的稅收籌劃，應該與企業財務目標一致，即企業價值最大化，或者具體點說就是會計利潤最大化。因此，在稅收籌劃的過程中應該有一種全局的觀念，把企業全局的利益作為我們的目標，而不是僅僅專注于稅負。
1.2 時刻關注稅法的動態變化
有些方案過去適用，現在不一定適用；或者現在適用，未來也不一定適用，因為稅法時刻處于完善調整之中。政府會及時發現稅法的漏洞進行修正，同時也會根據宏觀經濟環境的變化制定出具有政策導向的新條款。如2011 年年初的“新國八條” 將個人轉讓住房營業稅的征免時限由2 年恢復到了5 年，規定對個人購買住房不足5 年轉手交易統一按銷售收入全額征稅。這樣的變化很可能使過去有效的稅收籌劃方案失效。這要求我們以動態的眼光來對待稅收籌劃方案的選擇，甚至有時還需要預測未來政策的走向，這樣才能更加有效地進行稅收籌劃。
1.3 注重加強與稅務部門的溝通
稅法雖然在完善之中，但其規定也不可能面面俱到，許多時候需要依靠征稅人員的判斷。稅收籌劃方案有時利用的是法律的邊界點和模糊點，但界限往往很難把握，這時可能會出現房地產企業對稅法的理解與稅務部門具體執法的差異，一不小心就會被認定為偷逃稅，面臨稅務處罰，非但沒有減輕企業的稅收負擔，還會加重企業的稅收成本，得不償失。考慮到稅務部門比房地產企業擁有更多的稅法信息以及稅務部門擁有的自由裁量權，我們在進行稅收籌劃的過程中需要更加注重與稅務部門的溝通，使房地產企業稅收籌劃方案得到當地主管稅務部門的認可，從而避免稅收籌劃風險，取得應有的收益。
1.4 全程監控方案實施過程
稅收籌劃方案的成功并不只在于其設計的成功，還在于其執行的過程。科學的籌劃方案需要有效協調各方面的關系，財務部門、生產部門、營銷部門、人事部門等的通力合作也需要房地產企業與投資者、客戶、供應商積極溝通協調。動態監控稅收籌劃方案的執行過程，隨時解決出現的問題，是保證稅收籌劃方案最終成功的關鍵所在。
2 房地產企業具體稅收籌劃方法
2.1 土地增值稅的籌劃
土地增值稅是對我國境內個人或者企業法人轉讓土地使用權以及其上附屬的建筑物等，對轉讓過程中增值部分征收的一種稅。我國的土地增值稅稅率分為四檔，實行超額累進的方式，稅率在30%～60% 之間，增值額低于50% 的部分，對應30% 的稅率；50% ～100% 之間的，對應40% 的稅率；增值率在100% ～200% 的，對應50%的稅率；超過200% 的部分，對應60% 的稅率。土地增值稅的籌劃可以從增值率、稅收優惠以及納稅時間方面進行，尤其是增值稅的籌劃，對于企業土地增值稅籌劃有重要的意義。
我國的稅法中對相關事項有明確的規定，如納稅人建造普通住房，增值金額沒有超過扣除項目20% 的，可以免征土地增值稅，其中的普通住房不包括別墅、高級公寓等。在進行土地增值稅籌劃時，要結合項目的增值金額，如果項目的增值金額在20% 左右，就要考慮是降低增值額，把整體的金額控制在20% 以內，以避免繳納土地增值稅。具體的方法可以采用把一部分收入從整個房地產中分離，如把房屋的一些設施進行分離，分開確認收入，從而減少房屋轉讓的收入，降低轉讓房地產的增值額。此外，可以在成本方面進行籌劃，對一些稅法允許抵扣的支出，通過合法的手段，擴大成本的支出，降低整體的增值額，以達到降低稅負的目的。
此外，要活用相關法規條款，如稅法中有一條規定，即房地產開發企業以入股方式進行投資的免征土地增值稅，具體包括以房地產作價入股進行投資或者聯營的，在轉讓房產的過程中，投資方免征土地增值稅。這一條款對于有計劃進行投資的房地產企業來說，可以適當的利用，和直接銷售商品房，再以現金的方式來投資入股相比，企業的稅負大大降低。土地增值稅的籌劃方式較多，需要結合企業的實際情況進行，在不違反《一般反避稅管理辦法（試行）》，相關法規的條款的情況下進行稅收籌劃。
2.2 營業稅的籌劃
房地產開發企業涉及的營業稅包括建筑業3% 的稅率和出售不動產5% 的稅率，如果企業出租房產，則還需要通過不動產租賃條款繳納17% 的增值稅，這是“營改增”中涉及的條款。通過這三個稅率的對比可以看出企業的稅負有明顯的差別。房地產企業營業稅籌劃時需要注意營業稅的相關規定，即納稅的營業額為納稅人銷售不動產時向對方收取的全部價款與價外費用，其中的價外費用包括手續費、代墊代收款項等，這一規定實質上是為了企業進行避稅。針對這一法律的規定，房地產企業要合理地進行資金往來，在不違反法規的前提下，把不屬于企業的收入剔除，降低企業虛增的收入，減少計算應繳納營業稅時的稅基。
2.3 企業所得稅的籌劃
企業所得稅的籌劃可以通過計稅依據進行，首先是對收入進行籌劃，在房地產企業計算收入時，有相關的抵免條款，這給企業提供了一定的稅收籌劃空間，如，商業折扣、銷售折讓、傭金等在實際發生時可以沖減銷售收入，降低企業所得稅的稅基，減少應繳.納的企業所得稅金額二此外，還可以從收入確認時間來進行稅收籌劃，延遲繳納所得稅雖然下能降低應納稅額，但是企業可以獲得可觀的時間價值，一方面，延遲納稅可以為企業提供短期的流動資金，降低企業
的短期籌資成本，另一方面，企業可以在使用資金期間獲取時間價值，即一段時間后對稅款進行折現，明顯的小于現在的價值，因此，企業要盡可能的延遲繳納企業所得稅企業在銷售房屋時，收入的確定有一定的籌劃空間，稅法規定，銷售的樓盤在沒有達到總價的85%時，可以在一定時間內下進行稅收清算，這就給納稅籌劃提供了可能，一些銷售項目可以通過這一條款進行延遲納稅，增加企業的應納稅款使用時間。
企業所得稅還可以從扣除項目進行，包括房地產企業的期間費用、成本項目籌劃，在進行這類籌劃時，要明確哪些是稅法規定的扣除標準費用項目，哪些沒有扣除標準，還有個別的加計扣除項目，通過對這些條款的綜A考慮，進行房地產企業扣除項目的稅收籌劃。企業所得稅的籌劃方式較多，需要房地產企業依據自身的情況進行合理的選擇。
3 結 語
稅收籌劃是提高房地產企業經濟效益、提升房地產企業市場競爭力的一項重要的財務管理活動。但是當前我國房地產企業的稅收籌劃存在法律風險、經營風險、條件風險、行業特殊性風險等多種類型的風險，要對稅收籌劃中存在的各類風險進行有效的防范，必須樹立正確的稅收籌劃意識，全面了解稅法變動，加強企業與稅務部門的交流與溝通，并不斷提高稅收籌劃人員的專業素質，從而保障房地產企業實現全面的、綜合的稅收籌劃，不斷提高企業經濟效益，從而實現房地產企業的長遠發展。
參考文獻：
