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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
旅游房地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；解決措施
[中圖分類號]F293.3[文獻標(biāo)識碼]A[文章編號]1009-9646（2011）08-0088-02
隨著我國社會經(jīng)濟不斷進步，居民消費觀念和消費模式改變，旅游業(yè)迅速發(fā)展壯大，與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合形成新型的旅游房地產(chǎn)業(yè)，受到專家學(xué)者廣泛關(guān)注。因此，有必要深入分析研究旅游房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展現(xiàn)狀與相應(yīng)對策，為國家規(guī)范其發(fā)展、企業(yè)與公眾對其理性投資提供科學(xué)依據(jù)。
一、旅游房地產(chǎn)涵義與類型
1.旅游房地產(chǎn)的涵義
旅游房地產(chǎn)是以旅游資源為核心的房地產(chǎn)差異化經(jīng)營模式，是以其所在區(qū)域的旅游功能開發(fā)為依托，并期望獲得物業(yè)的增值，最終用于銷售的房地產(chǎn)項目[1]。一般研究對象為與旅游業(yè)緊密相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)。
2.旅游房地產(chǎn)的類型
旅游房地產(chǎn)主要具有商業(yè)和居住兩種性質(zhì)。目前比較主流的分法是將旅游房地產(chǎn)按照所有權(quán)與使用權(quán)分為以下幾種類型：一是分時度假，即客戶支付一定費用即可享受一定時段的使用權(quán)，但不具有所有權(quán)；二是產(chǎn)權(quán)酒店，即將酒店按單位分別出售給投資人，投資人具有所有權(quán)，可委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)進行管理，用于營業(yè)，獲取一定投資回報，同時投資人享有一定時間的免費入住權(quán)利；三是主題社區(qū)和景觀住宅，主要是將旅游休閑設(shè)施與住宅兩大塊拼湊在一起，區(qū)別在于前者不出賣產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)給個人，后者實際是商品住宅，可以購買完全產(chǎn)權(quán)。
二、我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀
近年來隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展，人們的生活水平逐漸提高，且國家出臺一系列政策扶持旅游業(yè)發(fā)展，同時民眾對生活質(zhì)量的追求也推動了旅游業(yè)發(fā)展。因此，與旅游緊密相關(guān)的房地產(chǎn)也在我國迅速發(fā)展壯大，成為社會熱點。我國的旅游房地產(chǎn)業(yè)具有以下幾個鮮明特點：
1.發(fā)展迅速，但經(jīng)驗不足
旅游業(yè)的快速發(fā)展，使市場對旅游房地產(chǎn)的需求逐漸擴大，需求決定供給，因此眾多房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛投資其中，使旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為新興的熱門產(chǎn)業(yè)。
但是，作為新興產(chǎn)業(yè)，沒有豐富的經(jīng)驗作為指導(dǎo)，在發(fā)展過程中不可避免的的出現(xiàn)許多問題。例如旅游房地產(chǎn)對于住房結(jié)構(gòu)的設(shè)計與傳統(tǒng)住房設(shè)計相比具有明顯差異性，旅游房地產(chǎn)的設(shè)計應(yīng)該更適應(yīng)旅游顧客的需求；旅游地產(chǎn)的市場營銷也應(yīng)打破常規(guī)，將旅游應(yīng)用于營銷中，從而吸引以旅游、投資為目的的消費者；由于旅游房地產(chǎn)的顧客流動性大等特點，該種房地產(chǎn)的后期物業(yè)管理也不同于傳統(tǒng)物業(yè)管理。這些都會對旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展造成不良影響。
2.國家機構(gòu)、企業(yè)相關(guān)部門管理不完善
目前國家對于旅游房地產(chǎn)業(yè)這一新興的行業(yè)未予以足夠重視，因此未設(shè)計相關(guān)機構(gòu)來維持該產(chǎn)業(yè)的正常運行。當(dāng)某一項目出現(xiàn)問題時，各部門例如旅游部門與房地產(chǎn)部門之間會以“踢皮球”的方式互相推卸責(zé)任，使問題得不到有效解決。
開發(fā)旅游房地產(chǎn)的企業(yè)同樣由于經(jīng)驗不足，管理不夠完善，出現(xiàn)眾多問題。不僅資源的不到有效利用，人才得不到有效發(fā)展，甚至?xí)绊懙缴鐣暮椭C穩(wěn)定，造成不容忽視的后果，從而影響旅游房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。
3.相關(guān)法律法規(guī)不健全
我國關(guān)于旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)目前比較完善，而將二者結(jié)合在一起形成的房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)并不完善。例如，對于產(chǎn)權(quán)酒店型的旅游房地產(chǎn)，與國家明確規(guī)定的房地產(chǎn)企業(yè)不得采取范本銷售或變相范本銷售方式銷售商品房[2]的法律相違背，這就否定了旅游房地產(chǎn)業(yè)中產(chǎn)權(quán)酒店類型的存在。由于法律法規(guī)不健全，不僅無法確保旅游房地產(chǎn)的消費者權(quán)益，出現(xiàn)問題后，國家無法根據(jù)明確的法律法規(guī)做出合理解釋與處理，結(jié)果必然是同時損害了多方的利益。
三、針對我國旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的解決措施
我國旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度快、范圍廣、力度大，但也存在諸多問題，只有及時發(fā)現(xiàn)問題并針對問題采取切實可行的策略，才能不斷提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使其走上規(guī)范之路。針對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的以上幾點問題，提出如下對策：
1.審視問題，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)
企業(yè)在發(fā)展旅游房地產(chǎn)的同時，應(yīng)該將出現(xiàn)的問題分析總結(jié)，從而完善旅游房地產(chǎn)業(yè)。從社會的可持續(xù)發(fā)展上，應(yīng)該在發(fā)展過程中注意資源的節(jié)約集約利用；從質(zhì)量上，應(yīng)加大對旅游房地產(chǎn)的建筑質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等方面的改善，從人力資源方面，應(yīng)該注重培養(yǎng)開發(fā)、設(shè)計、影響旅游房地產(chǎn)方面的專業(yè)人才。同時，在開發(fā)旅游房地產(chǎn)的同時，還應(yīng)該注意對旅游業(yè)的保護，例如在自然風(fēng)景區(qū)中，應(yīng)該注意不破壞自然生態(tài)環(huán)境；在歷史文化保護區(qū)中，應(yīng)該注意開發(fā)與使用過程中對文物古跡的保護等。
2.規(guī)范機構(gòu)設(shè)置、加強行業(yè)管理
針對國家，應(yīng)設(shè)置與旅游房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的機構(gòu)和部門來管理相關(guān)事務(wù)，并對人員配置進行嚴(yán)格要求，選擇具有行業(yè)素養(yǎng)的專業(yè)人才進行管理。針對企業(yè)，應(yīng)加大旅游房地產(chǎn)的開發(fā)、營銷等部門的管理力度使整個行業(yè)能夠健康有序的發(fā)展，使我國的旅游房地產(chǎn)業(yè)走上規(guī)范化進程。
3.健全法律，加大執(zhí)法力度
針對目前我國對于旅游房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)不健全、出現(xiàn)許多問題難以解決、企業(yè)和個人的權(quán)益都無法得到合法保障的現(xiàn)狀，國家應(yīng)該出臺關(guān)于相關(guān)法律來切實解決這些問題。根據(jù)我國發(fā)展的實際情況，結(jié)合其他法律法規(guī)，盡快健全有關(guān)旅游房地產(chǎn)的法律法規(guī)，不僅要對行政管理部門做出規(guī)定，還要對企業(yè)行為與個人行為做出保障與約束。隨著問題的不斷出現(xiàn)，應(yīng)該不斷更新法律法規(guī)，以適應(yīng)旅游房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展需要，規(guī)范行業(yè)秩序，保護企業(yè)和個人的權(quán)利。
綜上所述，面對我國旅游房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，正面看待出現(xiàn)的問題，并找到對策來積極應(yīng)對，一定會使我國的旅游房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
[1]黃亮,李剛.旅游房地產(chǎn)概念解析及相關(guān)問題探討[J].生產(chǎn)力研究,2011(1).
關(guān)鍵詞：低碳經(jīng)濟；房地產(chǎn)；經(jīng)濟管理；創(chuàng)新；發(fā)展
中圖分類號： F93.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-0-01
前言
近幾年，我國不斷增加了支持新型經(jīng)濟增長方式的力度，尤其是在可持續(xù)發(fā)展背景下，低碳經(jīng)濟得到快速發(fā)展。其主要指的是以可持續(xù)發(fā)展為指導(dǎo)，通過大力創(chuàng)新制度與科技、開發(fā)能源以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等方法來將能源消耗減少，降低廢棄物排放量，進而不斷促進環(huán)境與經(jīng)濟的共同發(fā)展。近幾年，低碳經(jīng)濟在我國各個領(lǐng)域中不斷受到重視。發(fā)展低碳經(jīng)濟不但能夠?qū)ι姝h(huán)境起到保護的作用，而且還可以有效優(yōu)化與調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，如此一方面可以切實提升能源利用效率，一方面還可以推動新能源的開發(fā)。房地產(chǎn)是高排放量以及高能耗的行業(yè)，隨著人們生活質(zhì)量的上升。房地產(chǎn)業(yè)需要加快向低碳化方向發(fā)展。
一、低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生的影響
1.使得房地產(chǎn)業(yè)成本增加
當(dāng)前，因為受到我國技術(shù)發(fā)展水平影響，低碳技術(shù)水平難以得到有效提高。就目前我國打地產(chǎn)發(fā)展看來，如若大力運用低碳技術(shù)，容易增加房地產(chǎn)成本，需要不斷加大相應(yīng)資金來開展技術(shù)研究。此外，隨著低碳經(jīng)濟的發(fā)展，傳統(tǒng)能源得到取代，所以在研發(fā)與使用低碳技術(shù)時其成本較高。將該技術(shù)運用于房地產(chǎn)開發(fā)中會大大增加建筑成本。尤其是目前主要的中小規(guī)模的房地產(chǎn)業(yè)，在實際發(fā)展是資金并不寬裕，從而致使其難以廣泛運用低碳技術(shù)。
2.使得房價抬高
目前，在我國房地產(chǎn)行業(yè)中，要想實現(xiàn)低碳經(jīng)濟發(fā)展，則必然要加強研發(fā)新能源與新技術(shù)的力度。如此一來，企業(yè)必然會大力宣傳建筑材料以及能源的先進性與優(yōu)勢，從而將房價提升。而且將低碳技術(shù)運用到房地產(chǎn)建設(shè)中，必定會提高整體建筑質(zhì)量，而其價格必定相應(yīng)上升。所以在低碳經(jīng)濟發(fā)展下極易導(dǎo)致房價抬高。
3.會在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)發(fā)展
發(fā)展房地產(chǎn)必須要由充足的能源供應(yīng)作為基礎(chǔ)，因此其不但需要用到大量能源，并且能耗極高，尤其是房地產(chǎn)業(yè)具有較高的排碳量。在低碳經(jīng)濟背景下， 如若離開了充足的能源作為支持，則必定會抑制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
二、低碳經(jīng)濟背景下的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的創(chuàng)新發(fā)展策略
1.制定低碳地產(chǎn)發(fā)展政策
就目前來看，我國經(jīng)濟環(huán)境具有一定復(fù)雜性，并且其經(jīng)濟發(fā)展不確定性較強。在此背景下，如若缺乏完善的低碳地產(chǎn)發(fā)展政策，則要想發(fā)現(xiàn)低碳房地產(chǎn)必定會面臨諸多問題，如，法律法規(guī)不夠健全則容易致使違法行為增加。在發(fā)展低碳房地產(chǎn)時，因為其犯罪成本較低，且所獲得利潤非常可觀，所以具有較高犯罪率。不僅如此，還會出現(xiàn)虛假房地產(chǎn)價格等現(xiàn)象。因此，在目前低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)發(fā)應(yīng)當(dāng)要不斷完善各類法律法規(guī)和相關(guān)政策。
2.積極完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制
在以往發(fā)展房地產(chǎn)時便有諸多問題存在，加上當(dāng)前所提倡的低碳經(jīng)濟，更是在很大程度上影響到了房地產(chǎn)的發(fā)展，隨之所出現(xiàn)的問題也越來越多，其面臨的市場環(huán)境也日漸復(fù)雜。如若依舊采用以往的政策來管理房地產(chǎn)經(jīng)濟，則必定難以獲得成效。所以，在應(yīng)當(dāng)要全面分析房地產(chǎn)市場環(huán)境以及企業(yè)自身情況，制定出合理的規(guī)章制度，積極健全低碳背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制，保證在低碳經(jīng)濟背景下房地產(chǎn)得以健康發(fā)展
3.科學(xué)策劃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)
當(dāng)前，我國體制變革速度不斷加快，為了適應(yīng)變革的需求我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)與發(fā)展方式亦有所改變。當(dāng)前要求房地產(chǎn)實現(xiàn)低耗能、低排放。所以，要全面分析我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，為低碳背景下房地產(chǎn)如何繼續(xù)發(fā)展做出策劃，對于房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟下發(fā)展出現(xiàn)的問題和困難予以指導(dǎo)和扶持，讓房地產(chǎn)業(yè)能夠平穩(wěn)發(fā)展，降低由于低碳經(jīng)濟而對房地產(chǎn)業(yè)造成的經(jīng)濟影響程度。
4.綠色環(huán)保材料與技術(shù)地采用
對房地產(chǎn)行業(yè)來說，要想在低碳背景下實現(xiàn)自身良好的經(jīng)濟管理成效，綠色環(huán)保材料與技術(shù)地采用是十分重要的一項措施。得益于我國科學(xué)技術(shù)不斷進步，現(xiàn)階段在房地產(chǎn)行業(yè)中材料與技術(shù)在綠色環(huán)保、節(jié)能等方面都有了很大程度地提升，在這種情況下越來越多企業(yè)將其應(yīng)用到自己所開發(fā)的房地產(chǎn)項目中去，并且經(jīng)實踐證明也取得了不錯的成效。其次，以太陽能、風(fēng)能等可再生性能源技術(shù)地成熟，將它們應(yīng)用到房地產(chǎn)項目建設(shè)與后期使用中也是實現(xiàn)低碳環(huán)保的一個重要舉措。為此，廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要充分結(jié)合自身項目建設(shè)實際，以及相關(guān)指導(dǎo)要求在房地產(chǎn)施工中采用綠色環(huán)保材料與技術(shù)，進而實現(xiàn)良好的低碳經(jīng)濟性。
5.進一步完善房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟相關(guān)法律
雖然得益于我國近些年來經(jīng)濟社會高速增長，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出迅猛增長態(tài)勢，但從實際情況分析來看行業(yè)中仍存在著不少的問題，而在這之中房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟相關(guān)法律法規(guī)不完善便是代表之一。也正是由于這方面法律法規(guī)存在著漏洞導(dǎo)致了低碳房地產(chǎn)因缺乏強制性以及權(quán)威性而無法得到很好地發(fā)展。例如，目前低碳經(jīng)濟房地產(chǎn)關(guān)于碳排放量并未一些相關(guān)法律法規(guī)來予以規(guī)定；另外部分地區(qū)由于種種原因所致，針對一些房地產(chǎn)違法違規(guī)行為存在著處罰力度不強等情況。對此，為了促使低碳經(jīng)濟背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟管理發(fā)展，我們應(yīng)當(dāng)要進一步完善這方面的法律法規(guī)。所以，政府相關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會以及一些地產(chǎn)巨頭等就房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟法律法規(guī)進行商討，隨后將初步意見向社會公布并征集意見或建議，這樣一來有助于確保所制定法律法規(guī)科學(xué)合理、公平公正性。
三、結(jié)語
總而言之，在低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)業(yè)必然會朝著低排放、低能耗的節(jié)能環(huán)保方向發(fā)展，@需要政府、企業(yè)、消費者多方堅持不懈共同努力，才能實現(xiàn)這個目標(biāo)。
參考文獻：
[1]李國輝.低碳經(jīng)濟背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的創(chuàng)新發(fā)展[J].中外企業(yè)家，2016（36）.
關(guān)鍵詞：REITs；國際經(jīng)驗；監(jiān)管；建議
Abstract：The authors summarize the law frame，regulations and other policies for the protection of investors' interest of REITs in some developed countries and areas. Based on the practice and difficulties of REITs in China，the authors introduce some specific policy suggestions.
Key Words：REITs，international development，regulations，suggestions
中圖分類號：F830.8文獻標(biāo)識碼：B文章編號：1674-2265（2011）03-0049-04
房地產(chǎn)信托投資基金（簡稱REITs）是一種特殊的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，一般采取股份公司或契約信托的形式，公司或受托人通過公開發(fā)行基金份額募集資金后，用之購買辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型房地產(chǎn)資產(chǎn)或進行房地產(chǎn)抵押貸款，再交由資產(chǎn)管理機構(gòu)運作，最后將絕大部分收益分配給投資者。資產(chǎn)管理機構(gòu)還可以按要求聘請外部的物業(yè)管理人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的維修保管及租賃管理。作為一種金融投資產(chǎn)品，REITs涉及到廣大投資者的切身利益，因此，國際上REITs的管理運作機制十分注重維護投資者的利益。本文對國際上REITs的管理運作經(jīng)驗進行了考察和總結(jié)，并結(jié)合我國實際情況進行比較，為我國健康發(fā)展REITs提出了一些建議。
一、房地產(chǎn)信托投資基金概述
（一）REITs的基本類型
根據(jù)投資范圍的不同，可將REITs分為權(quán)益型、抵押債券投資型和混合投資型三種。其中，權(quán)益型REITs主要投資于辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型的房地產(chǎn)資產(chǎn)；抵押貸款型REITs通過發(fā)放一定期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購買抵押證券方式獲得以房地產(chǎn)為抵押的債權(quán)①。混合型REITs則介于兩者之間，既可以購買房地產(chǎn)資產(chǎn)，又可以發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款和購買房地產(chǎn)抵押債券。
（二）REITs的經(jīng)營模式
1. 美國REITs的經(jīng)營模式。美國REITs是依據(jù)公司法成立的、具備法人資格的經(jīng)濟實體，采用的是公司型封閉式結(jié)構(gòu)，其內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)與一般股份有限公司區(qū)別不大，采用董事會領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制。房地產(chǎn)投資信托證券持有人在購買證券后，不得要求從基金公司撤回基金，如需變現(xiàn)，也只能在一些二級市場買賣。這些二級市場主要有紐約證券交易所、美國證券交易所、一些地區(qū)交易所、柜臺交易市場，以及全國證券商協(xié)會自動報價系統(tǒng)（NASDAQ）等。
2. 澳大利亞、新加坡和中國香港REITs的經(jīng)營模式。澳大利亞、新加坡和中國香港REITs采用的是信托模式，必須委任受托人和管理公司。其中，受托人負(fù)有信托責(zé)任，代表投資者利益持有相關(guān)資產(chǎn)，并監(jiān)督管理公司的經(jīng)營管理和執(zhí)行其投資指示；管理公司代表投資者利益管理相關(guān)資產(chǎn)和制定投資決策。信托模式的優(yōu)勢在于，可以從結(jié)構(gòu)上確立受托人和資產(chǎn)管理的職能，在保證REITs 的投資和收入分配策略順利實施的同時，有效地保護信托單位持有人的利益。
二、各國（地區(qū)）保障REITs投資者利益的管理框架
（一）相關(guān)法律法規(guī)完善，REITs發(fā)展得到有效規(guī)范
各國（地區(qū)）規(guī)范和促進REITs健康發(fā)展的法律法規(guī)都十分健全，REITs的設(shè)立和運作有法可依。美國采取了以稅收法律條款為核心的市場型模式，通過稅法確定了REITs享受稅收優(yōu)惠的條件，REITs公司則根據(jù)稅法和市場狀況，在結(jié)構(gòu)、經(jīng)營策略等方面做出相應(yīng)的投資和管理決策；澳大利亞、新加坡和中國香港的立法借鑒了美國稅法中規(guī)定的條件，通過專項的立法（修改投資、信托等有關(guān)法律或新建法令）提出了與美國相類似的監(jiān)管要求，對REITs的設(shè)立、結(jié)構(gòu)、收入、分配及投資資產(chǎn)、份額轉(zhuǎn)讓交易與贖回等事項制定了法律硬性規(guī)定（見表1）。
美國、澳大利亞、中國香港、新加坡的證券監(jiān)管法律也十分完善。證券市場的組織結(jié)構(gòu)、上市制度、交易制度、投資稅制、信息披露、股東保護措施等各方面法律規(guī)定，有效促進了REITs在證券市場交易流通，并保證了投資者的利益。
（二）REITs的投資經(jīng)營活動受到嚴(yán)格限制，收益穩(wěn)定
為有效控制REITs的投資風(fēng)險，保持其收益穩(wěn)定性，各國都對REITs的投資經(jīng)營活動進行了嚴(yán)格限制（見表2）。
首先，各國（地區(qū)）都對REITs的投資范圍和收入進行了嚴(yán)格規(guī)定。除符合規(guī)定的房地產(chǎn)買賣、物業(yè)管理和租賃以及證券投資外，REITs只能投資于辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型（Income-inducing）房地產(chǎn)資產(chǎn)或進行房地產(chǎn)抵押貸款；還要求收入以租金或利息為主，且不能低于一定比例，不符合規(guī)定的收入需要繳稅。同時，為控制風(fēng)險，新加坡和中國香港的REITs只能投資于收入型的房地產(chǎn)資產(chǎn)，不能進行房地產(chǎn)抵押貸款；盡管美國和澳大利亞允許設(shè)立抵押貸款型REITs，但也以權(quán)益型REITs為主。實際上，1968-1974年期間抵押貸款型REITs曾在美國經(jīng)歷過快速的發(fā)展，但隨著1973年辦公樓市場轉(zhuǎn)弱，開始因貸款呆壞賬的大量出現(xiàn)而全面崩潰，投資者虧損慘重。
其次，REITs經(jīng)營管理必須為被動性經(jīng)營，只能提供符合要求的服務(wù)。經(jīng)營的被動性指投資者并不實質(zhì)參與經(jīng)營管理，而僅僅被動的獲得租金、利息、分紅所得等收入。在美國，被動性經(jīng)營表現(xiàn)為REITs只能從事符合規(guī)定的房地產(chǎn)買賣、物業(yè)管理和租賃、維修、房地產(chǎn)開發(fā)、抵押、證券投資等業(yè)務(wù)，否則就不能享受免繳所得稅的優(yōu)惠。
再次，各國（地區(qū)）REITs的分紅比例都很高，投資者可獲得穩(wěn)定的收益。例如，美國、新加坡和中國香港都對REITs明確規(guī)定了強制分紅比例，其中，美國要求不低于95%，新加坡和中國香港都要求不低于90%；盡管澳大利亞未明確規(guī)定強制分紅比例，但一般都會將100%的應(yīng)稅利潤以股利形式分配給投資者。
（三）明確相關(guān)從業(yè)機構(gòu)及人員的責(zé)任，嚴(yán)格任職條件
REITs的營運業(yè)績與市場價值除受房地產(chǎn)市場整體經(jīng)濟環(huán)境的影響外，投資對象選擇不當(dāng)、投資時機把握不好或管理不善等原因都可能造成房屋出租率下降、營運成本增加或抵押貸款拖欠，因此，相關(guān)從業(yè)機構(gòu)及人員的投資和管理水平十分關(guān)鍵。各國都明確規(guī)定了REITs主要從業(yè)機構(gòu)及人員應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和任職條件。
1. 公司或受托人。美國REITs一般采用股份公司形式。董事會是公司的管理機構(gòu)，董事會并不直接參與公司經(jīng)營，而是負(fù)責(zé)REITs的投資策略和監(jiān)督指導(dǎo)企業(yè)的業(yè)務(wù)運作；董事由股東選舉產(chǎn)生，不僅需要具有三年以上房地產(chǎn)管理經(jīng)歷，還要求現(xiàn)在和過往兩年內(nèi)，與REITs的發(fā)起人、投資顧問和附屬機構(gòu)沒有任何直接或間接利益關(guān)系。
澳大利亞、新加坡和中國香港的REITs在架構(gòu)上必須采取信托形式，并委任監(jiān)管機構(gòu)認(rèn)可的受托人。受托人負(fù)有信托責(zé)任，以信托形式代表持有人利益持有相關(guān)資產(chǎn)，并監(jiān)督管理公司的活動是否符合相關(guān)要求。在新加坡，受托人必須獨立于基金管理公司，其資本金不得低于100萬新加坡元，主要人員必須具有信托專業(yè)經(jīng)驗。在中國香港，受托人必須為符合要求的銀行或信托公司，資本不低于100萬港元或等值外幣，從業(yè)人員還需具有REITs運作的專業(yè)技能和從業(yè)經(jīng)驗。同時，要求受托人必須獨立于管理公司；受托人須在已委任新的受托人和受監(jiān)管部門批準(zhǔn)后才可退任，且必須在新的委托人到位后才可生效。
為全面合理評估所持房地產(chǎn)項目的價值，受托人還須按規(guī)定委任獨立的物業(yè)估值機構(gòu)對REITs的房地產(chǎn)項目進行估值。物業(yè)估值機構(gòu)應(yīng)在REITs收購或出售房地產(chǎn)項目以及發(fā)行新的份額時，制定針對性的物業(yè)估值報告，估值方法和估值報告內(nèi)容都須遵照有關(guān)規(guī)定。
2. 管理公司。REITs管理公司的管理職責(zé)包含資產(chǎn)管理和物業(yè)管理兩個方面。各國綜合考慮這兩方面的要求，有針對性地對管理公司的從業(yè)資格提出要求。管理公司在資產(chǎn)管理和物業(yè)管理方面必須具備符合要求的人力和資金資源、專業(yè)知識和內(nèi)部監(jiān)控系統(tǒng)，從業(yè)人員應(yīng)具有充足的經(jīng)驗，以便有效執(zhí)行其職責(zé)，為REITs提供全面的管理服務(wù)。同時，由于管理質(zhì)量對于REITs的業(yè)績至關(guān)重要，REITs的持有人必須擁有對管理公司進行適當(dāng)程度監(jiān)督的權(quán)利，一般允許持有人通過投票辭退表現(xiàn)欠佳的基金經(jīng)理，關(guān)聯(lián)交易也必須經(jīng)持有人批準(zhǔn)后才可進行。
美國REITs的經(jīng)營管理由董事會聘請內(nèi)部或外部的管理公司進行，前者CEO由董事會任命，后者則相對獨立。在澳大利亞、新加坡和中國香港，REITs必須聘請獨立的外部資產(chǎn)管理公司進行管理。新加坡對管理公司或管理人員的基本要求是，應(yīng)具有相當(dāng)?shù)牡禺a(chǎn)投資管理經(jīng)驗。主要條件是：（1）管理公司有5 年以上地產(chǎn)基金管理經(jīng)驗；（2）在托管人同意的前提下任命有5年以上地產(chǎn)投資或地產(chǎn)投資咨詢經(jīng)驗的顧問；（3）雇傭有5 年以上地產(chǎn)投資或地產(chǎn)投資咨詢經(jīng)驗的人員。中國香港證監(jiān)會的要求比新加坡要嚴(yán)格一些，目前只接受獲牌照的管理公司，還要求管理公司擁有兩名至少具備5 年的投資管理及/或物業(yè)投資組合管理方面可追溯紀(jì)錄（可考慮私募基金經(jīng)驗）的負(fù)責(zé)人員，且其中1人必須全職監(jiān)督管理公司的資產(chǎn)和物業(yè)業(yè)務(wù)；自身履行物業(yè)管理職責(zé)的REITs還必須擁有專門負(fù)責(zé)物業(yè)管理職能的主要人員，該主要人員必須持有管理房地產(chǎn)項目的專業(yè)資格，同時至少具備5 年地產(chǎn)物業(yè)管理經(jīng)驗。
最后，為確保管理公司具備足夠的資源和專業(yè)知識以滿足監(jiān)管機構(gòu)和證券交易所的相關(guān)要求，管理公司還需聘請委托上市人及財務(wù)顧問和會計師事務(wù)所等專業(yè)中介機構(gòu)。這些中介服務(wù)機構(gòu)也需要具備足夠的專業(yè)能力和從業(yè)經(jīng)驗。
三、我國健康發(fā)展REITs所面臨的困難
（一）相關(guān)法律法規(guī)空白，推出REITs面臨法律障礙
REITs的發(fā)展需要完善的法律體系提供規(guī)范以及保障，而我國REITs相關(guān)的法律法規(guī)還是一片空白， REITs的推出尚存在法律障礙。例如，我國目前還未出臺產(chǎn)業(yè)投資基金法，只能通過私募基金形式設(shè)立。另外，我國REITs在證券法、公司法以及稅法、會計法規(guī)中尚沒有關(guān)于REITs的相關(guān)內(nèi)容，形成了法律瓶頸。例如，國際上普遍給予REITs的稅收優(yōu)惠，但我國在信托法律體系中并沒有相配套的稅法和會計制度法規(guī)，因此，REITs設(shè)立后將面臨雙重征收所得稅和營業(yè)稅問題，難以體現(xiàn)REITs產(chǎn)品的優(yōu)勢。同時，由于我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷近年來的價格暴漲，蘊含的風(fēng)險也很大，若草率大規(guī)模推出REITs產(chǎn)品，很可能會在證券市場投機合力作用下使房地產(chǎn)市場風(fēng)險進一步集聚，并擴散到證券市場，形成證券市場新的重大風(fēng)險點，損害廣大投資者利益。
（二）符合投資要求的房地產(chǎn)資產(chǎn)資源稀缺
與國外相同，我國投資者也希望分享房地產(chǎn)快速增長的成果，投資需求十分旺盛。由于REITs產(chǎn)品的資金門檻低，收益可觀穩(wěn)定，因此，若能在國內(nèi)推出與國外REITs相同的產(chǎn)品，必將受到國內(nèi)投資者的追捧。
可惜的是，依托國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)難以推出與國外相同的REITs基金產(chǎn)品。一方面，在我國房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)中，具有獨立產(chǎn)權(quán)的住宅居于主導(dǎo)地位，而符合REITs主要投資范圍的成熟商業(yè)地產(chǎn)和出租型公寓則十分稀缺，REITs推出后很可能面臨缺乏適宜投資對象的難題。2000年以來，我國每年竣工的商品房面積80%是住宅，其中適于出租的小戶型公寓又很少；而商業(yè)地產(chǎn)盡管在近兩年開始逐步興起，但空置率很高，缺乏成熟的項目。另一方面，由于國內(nèi)各城市租金收益率普遍不高，即使能夠找到適宜的投資對象，也難以保證收益率對投資者具有足夠吸引力。
（三）缺乏專業(yè)管理機構(gòu)和從業(yè)人員
目前，我國尚缺乏房地產(chǎn)基金成功運作所必需的大量專業(yè)管理機構(gòu)和從業(yè)人員。我國國內(nèi)的房地產(chǎn)項目普遍存在缺乏專業(yè)管理機構(gòu)的問題，投資和物業(yè)出租經(jīng)營等方面的管理能力較差；同時，我國現(xiàn)有房地產(chǎn)信托從業(yè)人員中真正熟悉金融市場運作和房地產(chǎn)投資及運作的專業(yè)人才并不多，難以承擔(dān)發(fā)展REITs大任，這是因為我國現(xiàn)有房地產(chǎn)信托主要向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供委托貸款，而國外成熟REITs則主要進行股權(quán)投資，兩者差距甚遠(yuǎn)。
四、政策建議
（一）加強環(huán)境建設(shè)，為推出REITs提供條件
要完善REITs的法律體系，必須將法律制定工作細(xì)化、完備化。首先，應(yīng)進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》，并制定房地產(chǎn)投資信托基金的專項管理法規(guī)，提出REITs的設(shè)立條件、投資渠道、投資比例等監(jiān)管要求，強調(diào)各參與方的資格和責(zé)任，使我國的房地產(chǎn)投資信托基金開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。其次，還應(yīng)當(dāng)對《稅法》進行修訂，給予REITs稅收優(yōu)惠，以解決雙重征收所得稅和營業(yè)稅的問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。最后，應(yīng)當(dāng)加快證券市場立法建設(shè)，在發(fā)行審核和上市監(jiān)管等方面，對REITs資產(chǎn)要求、結(jié)構(gòu)設(shè)計、參與方的職責(zé)等進行專項監(jiān)管，為REITs提供一個良好有序的市場環(huán)境。
應(yīng)當(dāng)加強REITs相關(guān)機構(gòu)的培育，尤其是管理公司和估值機構(gòu)。加強從業(yè)人員的培育工作，提高房地產(chǎn)信托業(yè)的知識水平和能力，為REITs的推出準(zhǔn)備既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識、又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才。
（二）可在具備條件的地方先行試點
可以考慮在具備條件的地方先行試點，同時在試點過程中不斷修訂完善相關(guān)法律法規(guī)，并加強證券市場建設(shè)和提高監(jiān)管水平，待條件成熟并積累一些經(jīng)驗后再正式推出。同時，由于我國缺乏成功操作經(jīng)驗，試點的 REITs規(guī)模不宜太大，期限也不宜過長，應(yīng)以10―15年的中期為宜，基金類型也應(yīng)以權(quán)益型為主。在資金籌集上，REITs應(yīng)以私募為主，且資金來源應(yīng)主要來自保險基金、養(yǎng)老基金等機構(gòu)投資者。
注：
①需要指出的是，抵押貸款型REITs只向成熟物業(yè)提供抵押貸款，獲取相關(guān)手續(xù)費及貸款利差。
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Abstract： This paper analyzes the meaning of REITs from the real estate investment trusts （REITs） domestic distribution practice model， the organizational form， the type of trust， the way of capital raising and operation mode， etc.， and discusses the general structure， operation mode and regulation mode of REITs in China. Finally， the problems of the domestic real REITs products are analyzed from the aspects of the quality of the underlying assets， the construction of the relevant system and the reserve of professional personnel.
關(guān)鍵詞： REITs；發(fā)行模式；困境
Key words： REITs；distribution model；dilemma
中圖分類號：F830.572 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）09-0053-03
0 引言
近年隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模擴張發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資產(chǎn)負(fù)債率高，融資方式單一，過分依賴銀行等問題。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正面臨供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，如何將手中流動性差的資產(chǎn)變現(xiàn)，成為行業(yè)亟待解決的問題。另一方面，中國許多個人和機構(gòu)投資者擁有大量資本，需要一款好的投資產(chǎn)品。因此，既可以通過直接融資解決房地產(chǎn)業(yè)的融資難題，又可以為社會閑散資金提供穩(wěn)定投資回報的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）成為了業(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點。
央行和銀監(jiān)會于2014年9月了《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，提出“積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點”。2015年1月，住建部《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，提出“積極推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點”。該指導(dǎo)意見指出“REITs是一種金融投資產(chǎn)品，推進REITs試點，有利于促進住房租賃市場發(fā)展，有利于解決企業(yè)的融資渠道，有利于增加中小投資者的投資渠道。通過發(fā)行REITs，可充分利用社會資金，進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。積極鼓勵投資REITs產(chǎn)品。各城市要積極開展REITs試點，并逐步推開”。
1 國內(nèi)REITs實踐特點分析
REITs 起源于美國，2005年國內(nèi)越秀REITs 在香港發(fā)行了我國第一只真正意義上的REITs。2014年1月的中信啟航資管計劃，是一款與私募REITs非常接近的類 REITs 產(chǎn)品。2015 年6 月8 日，由萬科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起的國內(nèi)首只公募REITs 獲批，標(biāo)志著我國REITs試點正式拉開序幕。2016年6月14日，中航信托成功發(fā)行首支由信托公司作為原始權(quán)益人的類REITs資產(chǎn)證券化產(chǎn)品“中航紅星愛琴海商業(yè)物業(yè)信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”。但是從REITs的準(zhǔn)確定義來看，無論是萬科鵬華基金還是中航紅星愛琴海商業(yè)物業(yè)信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃，由于基金只擁有經(jīng)營權(quán)而非產(chǎn)權(quán)，以及3/4的資產(chǎn)被投入債券市場與股票市場，不符合國際上要求的至少75%的REITs投資在房地產(chǎn)或者與房地產(chǎn)有關(guān)的資產(chǎn)，實質(zhì)上仍是一種債權(quán)性質(zhì)的項目融資，或者可以認(rèn)為是一種類REITs產(chǎn)品。總結(jié)國內(nèi)發(fā)行的各種類REITs產(chǎn)品類型，大致可以從組織形式、信托類型、資金募集方式、運營方式等方面進行辨別。
從組織形式上分類，根據(jù)房地產(chǎn)投資信托基金組織形式的不同，可以分為公司型REITs和契約型REITs。公司型REITs是發(fā)起人依照 《公司法》設(shè)立，法律上享有獨立法人資格的基金公司并向社會公開發(fā)行股票，投資者通過購買公司股份進行投資，由股東選舉的董事會進行基金的投資管理，最后將投資所得的收益以股息或者紅利的形式分配給投資者。公司型REITs具有由股東會、董事會、監(jiān)事會和管理團隊組成的法人治理結(jié)構(gòu)，互相制衡，互相監(jiān)督，從而有利于實現(xiàn)投資者利益的最大化。契約型REITs是依據(jù)信托契約設(shè)立的基金，不具有獨立法人資格，僅是一種金融產(chǎn)品。契約型REITs的契約由投資者、資產(chǎn)管理公司和資產(chǎn)托管機構(gòu)三方組成，投資者與資產(chǎn)管理公司通過契約的方式設(shè)立信托關(guān)系，資產(chǎn)管理公司按照契約將受益憑證發(fā)放給投資者，并受托負(fù)責(zé)資金的日常運營，資產(chǎn)托管機構(gòu)則接受委托保管信托資產(chǎn)，成為名義上的資產(chǎn)所有人，通過三方契約可以防止投資者的資產(chǎn)被資產(chǎn)管理公司或資產(chǎn)托管機構(gòu)侵吞，保護投資者的利益。美國REITs大多是公司型，而亞洲國家如日本、新加坡及中國香港大多采用契約型，我國現(xiàn)有的REITs及類REITs產(chǎn)品也都是契約型。根據(jù)我國目前的市場環(huán)境和法律環(huán)境，采用契約型的組織形式，能規(guī)避所得稅雙重征稅及信息披露等L險，更好地保護投資者的利益。
從信托類型上分類，根據(jù)房地產(chǎn)投資信托基金的資金投資方向分為權(quán)益型REITs和抵押型REITs。權(quán)益型REITs直接投資經(jīng)營性房地產(chǎn)，其收入主要來源于房地產(chǎn)的經(jīng)營收入，包括租金和房地產(chǎn)的升值收益。抵押型REITs是向房地產(chǎn)的所有者直接提供抵押貸款獲得利息收入，或投資于房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲得收益。此外，還有一種混合型REITs，屬于上述兩種REITs的混合體，既投資于經(jīng)營性房地產(chǎn)，也提供抵押貸款或投資房地產(chǎn)相關(guān)衍生證券。目前國際上運作的REITs中，權(quán)益性REITs是主導(dǎo)類型，占到REITs整體規(guī)模的90%以上，并且權(quán)益型REITs可以實現(xiàn)最大的避稅效果，我國目前發(fā)行的REITs及類REITs產(chǎn)品，如蘇寧云商、海航浦發(fā)大廈等都是偏權(quán)益型REITs的類型。
從資金的資金募集方式差異分類，可分為私募型REITs和公募型REITs。私募型REITs是以非公開的方式向限定的個人或機-構(gòu)投資者募集資金，不能上市交易。公募型REITs是以公開發(fā)行的方式面向社會公眾及機構(gòu)投資者募集資金。國際上以公募方式較為普遍，但在我國，房地產(chǎn)投資信托基金的相關(guān)法律法規(guī)還不健全，國家對相關(guān)金融市場的監(jiān)管力度也有待加強，因此現(xiàn)階段我國的REITs及類REITs產(chǎn)品還是以私募為主，待房地產(chǎn)投資信托市場逐漸成熟，再主力開發(fā)公募REITs，使更多的資金進入到房地產(chǎn)投資信托的市場，使REITs在房地產(chǎn)及金融產(chǎn)業(yè)中發(fā)揮更大的效力。
根據(jù)運營方式不同，可分為開放式REITs和封閉式REITs。開放式REITs的資本規(guī)模及基金份額可以變化，在存續(xù)期內(nèi)可以申購或贖回。封閉式REITs的發(fā)行數(shù)量和存續(xù)期限在基金設(shè)立時就已經(jīng)確定，在存續(xù)期內(nèi)不能申購或贖回，只能在二級市場上進行交易。根據(jù)我國目前的發(fā)展情況，房地產(chǎn)行業(yè)需要穩(wěn)定持續(xù)的資金投入，因此可以先選擇封閉式REITs，等市場成熟后再考慮開放程度高、交易成本相對較低的開放式REITs。
2 我國REITs一般架構(gòu)、運營模式與監(jiān)管方式
2.1 我國REITs的一般架構(gòu)
REITs的構(gòu)成主要包括資產(chǎn)、發(fā)起人、資產(chǎn)管理公司、基金托管人、資產(chǎn)運營公司、單位持有人等。如圖1所示。
資產(chǎn)（房地產(chǎn)）一般界定為已投入運營能夠產(chǎn)生穩(wěn)定和持續(xù)的現(xiàn)金流的資產(chǎn)。目前可以將一線城市和發(fā)達二線城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)和政府公租房作為REITs的首選，因為兩者都可以產(chǎn)生持續(xù)的租金作為REITs的投資回報。雖然公租房的租金水平較低，很難達到REITs國際回報率5-7%的水平，但政府可以出臺專項政策，對公租房REITs減免稅收及對租金進行補貼。
發(fā)起人一般為資產(chǎn)所有者，通過公開發(fā)行收益憑證籌集投資者資金，將資產(chǎn)的持續(xù)收益一次性收回或保留部分自持。
資產(chǎn)管理公司接受發(fā)起人或基金持有人的委托，對房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)進行管理。向單位持有人提供穩(wěn)定的回報，制定投資策略及風(fēng)險管理政策，并按照投資策略就收購、減持或改善資產(chǎn)向受托人發(fā)出指示，可酌情在必要或?qū)π磐型顿Y基金有益時，要求受托人代表基金借入或籌集資金，確保對基金資金及資產(chǎn)的合理運用及為基金單位創(chuàng)造最佳回報。
受托人一般是指銀行的信托機構(gòu)，在房地產(chǎn)投資信托基金存續(xù)期間，作為資產(chǎn)的名義所有人對資產(chǎn)進行托管，監(jiān)督資產(chǎn)管理公司和資產(chǎn)運營公司的管理工作。
資產(chǎn)運營公司（房地產(chǎn)管理公司）接受資產(chǎn)管理公司的委托，對資產(chǎn)進行管理和價值提升，通過對資產(chǎn)的管理、運營、維護，提高資產(chǎn)質(zhì)量。
單位持有人是指基金單位的個人和機構(gòu)投資者，通過購買基金單位擁有房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)，享有持續(xù)回報和資產(chǎn)增值。
2.2 國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金的一般運作流程
發(fā)起人將具有穩(wěn)定持續(xù)現(xiàn)金收益的自建或收購的資產(chǎn)進行剝離、打包，聘請第三方中介機構(gòu)，包括會計師、評估師、律師對資產(chǎn)包進行資產(chǎn)評估、合規(guī)性調(diào)查、盈利預(yù)測，最終確定發(fā)行規(guī)模和基金單位定價。發(fā)起人委托資產(chǎn)管理公司和資產(chǎn)運營公司對資產(chǎn)進行管理和提升。發(fā)起人委托受托人對資產(chǎn)進行托管，保證資產(chǎn)的獨立性和資產(chǎn)使用的有效監(jiān)管。經(jīng)過相關(guān)金融監(jiān)管部門及證券交易所的批準(zhǔn)，結(jié)合市場推介活動，實現(xiàn)房地產(chǎn)投資信托基金的正式公開發(fā)行上市。
2.3 國內(nèi)對REITs的監(jiān)管模式
在我國金融業(yè)實行分業(yè)管理的背景下，信托機構(gòu)與證券機構(gòu)分別受到銀監(jiān)會與證監(jiān)會的監(jiān)管。央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、住建部等都推進過REITs的試點工作，但由于監(jiān)管歸屬不同部門，審核批準(zhǔn)上存在交叉重合，甚至相關(guān)制度互相制約的不協(xié)調(diào)情況，因此REITs在中國的發(fā)展不盡如人意。所以需要由國家統(tǒng)籌指導(dǎo)，對不同部門的職責(zé)進行有效協(xié)調(diào)，或由國家統(tǒng)一監(jiān)管，統(tǒng)一制定與完善相關(guān)法律、稅收優(yōu)惠政策、準(zhǔn)入制度及信息披露監(jiān)管模式。
2.4 REITs立法及稅收政策現(xiàn)狀
由于相關(guān)法律和稅收政策的缺失，我國發(fā)行的REITs基本為債權(quán)型，我國傳統(tǒng)的信托基金采取私募方式，無法在證券交易所掛牌交易，我國沒有針對信托基金交易的二級市場，因此，需要通過相關(guān)法律法規(guī)的完善，為我國發(fā)展股權(quán)型REITs提供政策支持。現(xiàn)階段我國關(guān)于REITs的相關(guān)法律法規(guī)還不健全，尤其是操作層面上的相關(guān)法律法規(guī)更是少之又少，因此目前的當(dāng)務(wù)之急是完善相關(guān)的法律法規(guī)，比如《擔(dān)保法》、《證券法》、《信托法》、《公司法》等。
REITs設(shè)立階段，契稅、所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅等需要繳納，存續(xù)期間也需要繳納多項稅，比如所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城市維護建設(shè)費、營業(yè)稅等，稅收負(fù)擔(dān)較重。國際上，為避免出現(xiàn)REITs資產(chǎn)收益和投資者層面雙重征稅現(xiàn)象，對多項稅收實行了REITs稅收優(yōu)惠豁免政策，比如土地增值稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅等。
近年隨著房價高企，我國房地產(chǎn)租售比嚴(yán)重失調(diào)，房地產(chǎn)增值收益明顯高于租賃收益，租賃回報收益率水平明顯低于國際水平。只有在稅收上堅持稅收中性原則并給予更多的優(yōu)惠，才能保證REITs在我國的快速健康發(fā)展。
3 國內(nèi)發(fā)展REITs的現(xiàn)實困境
雖然我國從未停止過對房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展的要求，但不可否認(rèn)時至今日我國與此相關(guān)的產(chǎn)品還是零，造成這種現(xiàn)象的原因是多方面的，主要包括：一是高質(zhì)量的基礎(chǔ)資產(chǎn)缺乏。REITs所運營資產(chǎn)的收益率是吸引投資者最重要的指標(biāo)，因為其回報率是由收益率決定的。現(xiàn)階段我國發(fā)行的REITs產(chǎn)品存在諸多不足之處，比如后期運營管理差、維護成本過高、硬件條件不足等問題。基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量偏低是真正意義上的REITs發(fā)行難以實現(xiàn)的重要原因。二是制度建設(shè)滯后。國內(nèi)REITs發(fā)行主要依據(jù)2001年頒布的《信托法》。目前國內(nèi)的稅收政策，發(fā)行REITs必定存在多個環(huán)節(jié)存在重復(fù)收稅，沒有稅收政策的支持，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)難以滿足國際上通行的REITs收益率標(biāo)準(zhǔn)（7%～8%的水平）。同時也缺乏明確的對信托產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)登記管理制度，因此也難以確定信托產(chǎn)品的歸屬，影響產(chǎn)品在市場的流通。三是專業(yè)人才的缺乏。REITs產(chǎn)品涉及房地產(chǎn)、基金、證券、資產(chǎn)評估、審計、稅收、產(chǎn)權(quán)管理、會計等多個領(lǐng)域，基本懂得這些領(lǐng)域的復(fù)合型人才的缺乏才導(dǎo)致制度建設(shè)滯后，也無法開拓相關(guān)的市場。
4 政策建議
從國內(nèi)發(fā)行的多個REITs產(chǎn)品看來，實質(zhì)多數(shù)為一種權(quán)益類信托產(chǎn)品，無論從發(fā)行模式、架構(gòu)、期限與產(chǎn)品流通性、基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量、信用條件等方面，離美國、新加坡和香港等真正公募市場發(fā)行的REITs依然存在差距，國內(nèi)發(fā)行的REITs產(chǎn)品更多意義上是在房地產(chǎn)融資上的探索。要實現(xiàn)真正意義的REITs，需要在以下幾個方面進行完善：①盡快完善國內(nèi)REITs的法律法規(guī)制度建設(shè)。制度建設(shè)是先行條件，目前國內(nèi)相關(guān)法律的嚴(yán)重缺失制約了國內(nèi)REITs的發(fā)展。需要相關(guān)部門針對REITs產(chǎn)品進行政策完善與研究，從REITs的準(zhǔn)入條件、組織形式、治理結(jié)構(gòu)、分紅比例以及關(guān)聯(lián)方的責(zé)任等方面給予法律形式上的確認(rèn)，保障基金公司和投資者的利益。②創(chuàng)造出高質(zhì)量的基礎(chǔ)資產(chǎn)。鑒于目前我國商業(yè)地產(chǎn)低回報率的普遍現(xiàn)象，要想實現(xiàn)充分流通的REITs難度極大。高質(zhì)量的基礎(chǔ)資產(chǎn)是吸引投資者的根本所在。因此必須讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)持有企I大力提高開發(fā)和管理水平，提升物業(yè)本身的價值。③培養(yǎng)專業(yè)合格人才。針對國內(nèi)目前REITs專業(yè)人才缺乏的困境，必須有針對性地培養(yǎng)專業(yè)人才，包括監(jiān)管人員、機構(gòu)投資者、研究人員及各環(huán)節(jié)的實踐者。只有具有房地產(chǎn)、基金、證券、審計、資產(chǎn)評估、法律、會計等多領(lǐng)域交叉復(fù)合型人才參與到REITs的發(fā)行全過程中，才有效規(guī)避REITs產(chǎn)品的各種風(fēng)險，提升資產(chǎn)證券化水平。
參考文獻：
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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)交易 權(quán)屬管理 實踐研究
1 引言
近年來，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的加快，房地產(chǎn)市場得到了突飛猛進的發(fā)展，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，在國家經(jīng)濟與社會和諧等方面起著極為重要的作用。但是，由于相關(guān)規(guī)章制度和交易管理體系等方面的原因，我國房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理還存在不少缺陷，給房地產(chǎn)市場的規(guī)劃化發(fā)展帶來極大的影響。包括權(quán)屬登記、房產(chǎn)銷售、房屋租賃、房產(chǎn)評估、市場管理等等，在管理法規(guī)、政策建設(shè)等方面都明顯滯后。如何規(guī)劃房地產(chǎn)交易行為，加強房地產(chǎn)權(quán)屬管理，成為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的關(guān)鍵。下面，本文從房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理的實踐工作出發(fā)，就房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理中的一些問題進行探討，并提出一些合理化的建議。
2 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理存在的問題
2.1 房地產(chǎn)交易管理存在的問題
在房地產(chǎn)交易中，質(zhì)量、成本信息不對稱現(xiàn)象極為嚴(yán)重，極有可能影響房地產(chǎn)交易的公平與公正原則。這種現(xiàn)象，一方面購房者可能會支付過高的價格，售房者牟取超常的利潤，另一方面可能會出現(xiàn)劣幣驅(qū)逐良幣使房地產(chǎn)市場走向衰落。當(dāng)前，這種信息不對稱現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場中已經(jīng)顯現(xiàn)出極大的負(fù)面影響。在房地產(chǎn)交易中，開發(fā)商掌握了房地產(chǎn)商品的所有信息，在銷售之前通過廣告宣傳媒體吹噓自己的樓盤并一些誘導(dǎo)性信息，再加上當(dāng)前期房交易占據(jù)極大的比例，購房者所看到的僅是渲染圖、模型、樣板房和一些描述信息，而不能看到真實的商品房本身。這種明顯的信息不對稱現(xiàn)象，根本無法使消費者得到真實可靠的產(chǎn)品信息，甚至還有故意炒作、夸大效果等現(xiàn)象更造成錯誤的誘導(dǎo)。此外，房產(chǎn)中介的存在， 更加深了信息不對稱與房地產(chǎn)交易中的利益沖突，一方面是銷售者與房產(chǎn)中介之間的信息不對稱和利益沖突，另一方面是房產(chǎn)中介與購房者之間的信息不對稱和利益沖突，這些沖突更加重了房地產(chǎn)交易管理問題。
2.2 房地產(chǎn)權(quán)屬管理存在的問題
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)權(quán)屬管理的法律依據(jù)主要存在于一些民事法律法規(guī)之中，這些法律法規(guī)并不夠完善，甚至在相關(guān)法律法規(guī)的理解上還不統(tǒng)一。此外，房地產(chǎn)權(quán)屬管理中，權(quán)屬登記、檔案管理等也存在多頭行政、機構(gòu)復(fù)雜的現(xiàn)象。目前我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記與管理一般由房管部門市場處、權(quán)屬處登記與管理，在竣工前的買賣、租賃、抵押等權(quán)屬管理納入市場行為由市場處管理，竣工后的買賣、抵押、租賃等則由權(quán)屬管理部門負(fù)責(zé)，在操作上、管理體制上，極容易造成信息的分散，再加上地域分工的交叉等更造成了權(quán)屬審查方面的嚴(yán)密性與安全性，影響了權(quán)屬管理的權(quán)威與公信能力。此外，權(quán)屬登記的效力不統(tǒng)一問題，也是權(quán)屬管理中的一個重要問題，存在對抗主義、生效主義方面的沖突。
3 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理規(guī)范化策略
3.1 房地產(chǎn)交易管理規(guī)范化策略
在房地產(chǎn)交易過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介、售房者都有著社會責(zé)任，但在社會責(zé)任的履行上卻往往因為個人利益原因而故意忽視自身的社會責(zé)任，尤其是社會誠信問題。當(dāng)前房地產(chǎn)交易中，有消費者購房交納保證金的制度，如果消費者不購房退出交易則保證金不返還，但對于房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介、售房者卻沒有類似的約束，難以對消費者的權(quán)益進行有效的保護，應(yīng)當(dāng)也建立起基于售房者的保證金制度，一旦出現(xiàn)誠信問題可以利用保證金來賠償消費者，建立起公平、公正、公開的房地產(chǎn)交易環(huán)境。實際上，房地產(chǎn)交易存在缺陷是不可避免的，這些僅依靠市場活動來自主建立機制完全無法滿足，必須政府來干預(yù)，如信息不對稱問題就必須從立法等方面加強管理，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，再如房地產(chǎn)中介市場的混亂問題，政府應(yīng)當(dāng)加強管理，培育起誠實守信的中介行業(yè)。
3.2 房地產(chǎn)權(quán)屬管理策略
權(quán)屬管理是房地產(chǎn)管理與現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的重要基礎(chǔ)，雖然我國當(dāng)前涉及權(quán)屬管理方面的法律法規(guī)較多，但卻還沒有專業(yè)的房地產(chǎn)權(quán)屬管理法規(guī)，只是零散的存在于相關(guān)法律法規(guī)之中，使得不少條款出現(xiàn)沖突甚至存在不合理現(xiàn)象。要加強權(quán)屬管理，當(dāng)前應(yīng)當(dāng)建立起統(tǒng)一的權(quán)屬登記與檔案管理制度，將權(quán)屬登記和檔案管理與行政機關(guān)職能合為一體，避免多個機關(guān)負(fù)責(zé)登記現(xiàn)象，建立統(tǒng)一的登記機構(gòu)，建立起統(tǒng)一的登記管理程序和制度。同時，在權(quán)屬管理上，要加強實質(zhì)性的審查管理，保證權(quán)屬內(nèi)容關(guān)際權(quán)利相一致，保證權(quán)屬管理的公信力。雖然實質(zhì)審查會使權(quán)屬管理程序更為復(fù)雜，并影響工作效率，但卻可以利用公證機關(guān)來提升實質(zhì)性審查能力。同時，在審查時除了形式要件外，還有權(quán)源證明的審查，同時還有實地勘驗等，這些都必須切實進行，才能保證權(quán)屬管理的公信能力，保證當(dāng)事人的合法權(quán)益。
參考文獻
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀概述
隨著改革開放步伐的不斷加快我國的房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展起來，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占據(jù)了重要的位置。房地產(chǎn)既是消費品又是投資品，是股票與金融市場的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)不僅與眾多投資者的經(jīng)濟利益密切相關(guān)，也關(guān)系到國家的戰(zhàn)略布局和經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)對資金的使用，有需求量大、周期長的特點，在大多數(shù)情況下，企業(yè)的自有資金都不足以滿足需求，因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要借助金融機構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資也成為企業(yè)能否健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。
房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，不論中短期還是長期的房地產(chǎn)投資，都有很大的資金需求，房地產(chǎn)市場和資本市場聯(lián)系緊密。按房地產(chǎn)融資類型可以分為內(nèi)部融資以及權(quán)益融資和債務(wù)融資。一般來說，內(nèi)部融資能夠減少交易費用，融資成本也比較低，有利于加強企業(yè)控制。權(quán)益融資的預(yù)期收益較高，需要承擔(dān)較高的融資成本，而且經(jīng)營風(fēng)險較大；而債務(wù)融資的預(yù)期收益較小，融資成本相對較低，經(jīng)營風(fēng)險也比較小。
房地產(chǎn)的內(nèi)部融資主要包括企業(yè)的自有基金和預(yù)收賬款，其中自有基金包括企業(yè)設(shè)立時各方投入的資金和從稅后利潤中提取的資本公積和盈余公積。預(yù)收賬款是指在房屋建成前預(yù)收購房者的賬款以及委托開發(fā)項目的預(yù)收建設(shè)基金。
房地產(chǎn)的權(quán)益融資是出資方與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險，同時也一起分享投資利潤。房地產(chǎn)的權(quán)益融資方式有許多，主要包括私人投資、信托基金、私募股權(quán)等。房地產(chǎn)債務(wù)融資的出資方不承擔(dān)投資風(fēng)險，所得到的利潤是融資協(xié)議中約定的利息和相關(guān)費用。債務(wù)融資到期需要償還本金及利息，需要承擔(dān)固定費用。債務(wù)融資的方式主要包括銀行貸款、商業(yè)信用、企業(yè)債券、融資租賃等。
二、當(dāng)前存在的主要融資問題
（一）融資渠道較為單一
銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率普遍較高，其中銀行貸款占據(jù)了最大的比例，在自籌資金中也有相當(dāng)一部分來自銀行貸款，銀行貸款成了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的主要資金來源。這使銀行承擔(dān)了很大的融資信用風(fēng)險和投資市場風(fēng)險，一旦風(fēng)險爆發(fā)可能會影響整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。我國房地產(chǎn)企業(yè)在上市融資方面還比較艱難，上市融資在房地產(chǎn)業(yè)的融資總體中的比例較低。另外債券融資的成本相對較低，但我國企業(yè)債券市場的規(guī)模比較小，流動性比較差。
（二）房地產(chǎn)金融市場體系和相關(guān)法律法規(guī)不完善
在完善的金融體系中應(yīng)該有專業(yè)的房地產(chǎn)投資機構(gòu)、擔(dān)保機構(gòu)和抵押貸款機構(gòu)，在我國這些機構(gòu)的發(fā)展都不完善，還不能充分發(fā)揮它們的重要作用。相對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展而言，我國房地產(chǎn)金融市場的法制法規(guī)是比較落后的，目前還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體制，金融業(yè)務(wù)方面的相關(guān)規(guī)范也有亟待完善。雖然國家和地方頒布了一系列的法律法規(guī)，但還存在著體系不全面和規(guī)定不具體等問題，這些都制約了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展。
（三）缺乏融資專業(yè)人才
房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理中需要大量的專業(yè)人才，他們需要精通投資業(yè)務(wù)、具有戰(zhàn)略眼光并且能對這個房地產(chǎn)業(yè)有相當(dāng)程度的理解，這方面的人才數(shù)量不足以滿足現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資改善建議
（一）確定合理的資本結(jié)構(gòu)。合理的資本結(jié)構(gòu)需要做到兩點：一是合理的股權(quán)資本內(nèi)部結(jié)構(gòu)；二是合理的股權(quán)資本和債權(quán)資本比例。房地產(chǎn)上市公司可以利用再融資來實現(xiàn)這兩點，再融資可以使房地產(chǎn)上市公司資本負(fù)債率達到合理水平，國有股也可以實現(xiàn)相對減持，重洗引入更優(yōu)質(zhì)的機構(gòu)投資者，從而實現(xiàn)合理的資本結(jié)構(gòu)的，這樣也有利于實現(xiàn)管理績效的改善。企業(yè)融資是為了獲取企業(yè)進一步發(fā)展所必需的資本，所以企業(yè)應(yīng)確保籌集到的資金能投向于符合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的項目，這樣才能實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，提高資本使用效率，促進企業(yè)的成長。
（二）根據(jù)企業(yè)的實際狀況來選擇融資方式。不同的企業(yè)有著不同的融資需求，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的情況來確定融資方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，如效益較好的情況下可以多考慮私募融資，規(guī)模較大的項目可以考慮項目融資等。
（三）發(fā)展上市融資。股市融資是重要的融資途徑，股權(quán)融資成本相對較低，和債務(wù)融資相比，不用支付利息也不用返還本金，可以降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營成本，還可以提高公司的影響力，也能在一定程度上降低信貸風(fēng)險。
（四）完善房地產(chǎn)債券市場。房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行債券可以得到穩(wěn)定的資金來源，支撐企業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率通常較高，而間接融資的成本較高，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券可以降低財務(wù)成本，改善融資結(jié)構(gòu)。
（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)。相關(guān)部門應(yīng)盡快完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)，保障房地產(chǎn)信貸的法律地位，為我國房地產(chǎn)企業(yè)融資提供必要的法律保護和支撐，明確房地產(chǎn)企業(yè)和個人的權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，為房地產(chǎn)金融市場快速健康發(fā)展保駕護航。（作者單位：湘潭大學(xué)商學(xué)院）
參考文獻：
[1] 劉鐵城.有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理問題探討[J]經(jīng)濟生活文摘，2012，（9）
我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷多次的盛衰沉浮，由于相關(guān)的法律法規(guī)不健全，投機主導(dǎo)市場運作。在2001年以來隨著房屋按揭貸款首付比例的不斷降低，甚至出現(xiàn)零首付的現(xiàn)象，通過金融杠桿的倍數(shù)放大，投機性炒作愈演愈烈，在2007年達到頂峰，年度房價漲幅超過50%。一方面是房地產(chǎn)市場買賣雙方信息的嚴(yán)重不對稱，另一方面是金融監(jiān)管的不規(guī)范，促使房地產(chǎn)市場泡沫愈來愈大，危及國家經(jīng)濟安全。
證券化是通過將信貸資產(chǎn)在第三方提供信用擔(dān)保的條件下，將其通過投資銀行的整合與其他資產(chǎn)分離獨立作為一個資產(chǎn)組合在公開資本市場發(fā)行證券融通資金，加快金融機構(gòu)房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)流動，分擔(dān)信貸風(fēng)險的金融創(chuàng)新工具。主要有兩種形式：一、是美國為代表的資產(chǎn)出售模式；二、是德國為代表的資產(chǎn)抵押模式。鑒于我國在領(lǐng)土幅員，人口規(guī)模，經(jīng)濟總量和對外貿(mào)易的結(jié)構(gòu)上的實際情況，以及美國在資本市場的資源配置效率上的領(lǐng)先地位，我國應(yīng)從美國房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化的經(jīng)驗教訓(xùn)中借鑒吸收其成功成果，防范其金融創(chuàng)新帶來的投機風(fēng)險，建立符合中國實際狀況的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化的法律建構(gòu)，完善和健全立法技術(shù)，使我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和金融體系協(xié)調(diào)穩(wěn)健的持續(xù)發(fā)展，深化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，提高金融產(chǎn)業(yè)在國際上的影響，維護中國的核心經(jīng)濟利益。
美國住房信貸資產(chǎn)證券化的運作機制和主要形式
在美國人看來，當(dāng)貸款人已經(jīng)“創(chuàng)制”了一筆貸款，也就是說，將貸款金額交付給借款人并進行了抵押登記后，這筆貸款對貸款人來講是一筆財產(chǎn)，是一種要求將來給付的權(quán)利。自然它也可以像其它財產(chǎn)一樣轉(zhuǎn)讓給投資人。這樣的交易可以使資金流向那些需要貸款的人和地區(qū)。這是美國資產(chǎn)證券化的動因。美國住房資產(chǎn)證券化的基本運作思路是：（1）銀行和其他金融機構(gòu)向希望買房的借款人發(fā)放貸款，同時借款人須以其所購房產(chǎn)為抵押物抵押給貸款人。（2）貸款人根據(jù)其融資需要，對信貸資產(chǎn)清理估算，將擬證券化資產(chǎn)與其它信貸資產(chǎn)分離，形成資產(chǎn)組合經(jīng)評估后“真實出售”給特設(shè)機構(gòu)，該資產(chǎn)組合與原所有人“破產(chǎn)隔離”，成為發(fā)行證券的基礎(chǔ)。貸款人成為發(fā)起人。（3）特設(shè)機構(gòu)將所購得的若干資產(chǎn)組合分門別類整合成證券化資產(chǎn)，再行評估和信用增級。（4）特設(shè)機構(gòu)與投資銀行簽訂證券承銷合同，公開發(fā)行證券。所募資金扣除各項服務(wù)費后作為對價支付給原貸款人，原貸款人也成為服務(wù)商，負(fù)責(zé)收取到期貸款本金和利息交付給受托人。（5）特設(shè)機構(gòu)與信托機構(gòu)簽訂委托合同，由信托機構(gòu)作為受托人管理證券化資產(chǎn)，監(jiān)督服務(wù)商，并向投資人定期支付收益。（6）所發(fā)證券在市場公開交易。隨著金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新特別是衍生工具的使用，產(chǎn)生了許多資產(chǎn)證券化形式，但基本上分為兩大類：一是傳遞證券。另一類是抵押債券。總之，美國的資產(chǎn)證券化是個相當(dāng)復(fù)雜和系統(tǒng)化的制度機制，涉及借款人、貸款人、特設(shè)機構(gòu)、信托機構(gòu)、信用增級機構(gòu)、評估機構(gòu)、投資者等眾多主體，而如此復(fù)雜的系統(tǒng)化機制制度目的只有一個：保護投資者利益。
我國與美國在房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化的法律建構(gòu)上的比較和融合
強調(diào)保護投資者利益是中美兩國在房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化的法律建構(gòu)上的共同核心價值。由于在房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化過程中形成的二級市場上的投資者是投資行為所產(chǎn)生的收益與風(fēng)險的最終承擔(dān)者，因此制定證券化涉及的一系列法律規(guī)制均圍繞保護投資收益和降低投資風(fēng)險而展開。對投資者而言，投資風(fēng)險主要來自以下幾個方面：（一）利率的變化。當(dāng)市場利率高于息票利率時，證券價格下跌，投資者勢必拋售證券，拋售的結(jié)果又使價格進一步下跌。（二）借款人的違約風(fēng)險。借款人可能因失業(yè)、離婚等情況不履行或遲延履行付款義務(wù)，即使存在違約保險，仍會影響投資者的預(yù)期收益。（三）提前還款風(fēng)險會導(dǎo)致借款人將未償貸款余額提前償還，從而影響證券現(xiàn)金流。（四）服務(wù)商支付遲延。因為現(xiàn)金流即時實現(xiàn)是很重要問題，支付遲延顯然減少了投資者收益。（五）其他證券化過程的參與者——信用增級機構(gòu)、評估機構(gòu)、信托機構(gòu)、律師事務(wù)所不履行或不適當(dāng)履行的風(fēng)險。針對上述可能出現(xiàn)的投資風(fēng)險，美國資產(chǎn)證券化在物權(quán)、合同、破產(chǎn)、證券、信托諸方面進行了有效的法律規(guī)制。而在我國亦有相關(guān)方面的實際經(jīng)驗和相關(guān)法律法規(guī)予以規(guī)制，鑒于我國的立法傳統(tǒng)以大陸法系為藍本，與英美法系的立法思想有一定的差異，在立法體例和具體運用上具有不同的特點，但是隨著經(jīng)濟全球化的趨勢對世界各國的影響日益重要，不同法系的國家不斷相互借鑒吸收其他國家的有益經(jīng)驗，尤其在商經(jīng)法上更有兼容并蓄的發(fā)展趨勢。（一）利率變化的風(fēng)險屬于市場風(fēng)險，是投資者在進行投資行為時的價格預(yù)期與市場變化的差異性的體現(xiàn)。法律無法對市場利率變化予以規(guī)制，而可以通過對經(jīng)濟統(tǒng)計報告和央行利率調(diào)整的操作行為予以明確的規(guī)范來避免人為的惡意價格操縱。（二）借款人的違約風(fēng)險主要是“斷供”引起的系列金融風(fēng)險，貸款銀行可以通過《合同法》《擔(dān)保法》追究借款人不能及時付款的連帶賠償法律責(zé)任。更重要的是通過建立個人信用體系的相關(guān)法律法規(guī)，在信貸發(fā)放之前依照借款人的信用資質(zhì)規(guī)定首付比例和借貸額度，將違約風(fēng)險控制在最小的范圍內(nèi)，并通過會計壞賬計提準(zhǔn)備和定期的信息披露制度使投資者及時了解所持住房債券的風(fēng)險，在市場交易中合理規(guī)避風(fēng)險。（三）提前還款風(fēng)險在現(xiàn)時我國法律中未予明確責(zé)任，但是由于房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化的核心內(nèi)容就是解決商業(yè)銀行住房按揭貸款期限長期性與一般存款期限短期性的資金周轉(zhuǎn)匹配的流動性和利率變化的風(fēng)險，而提前還款使住房證券投資者的預(yù)期發(fā)生改變，出現(xiàn)不確定的風(fēng)險。通過制定相關(guān)法律對提前還款的違約責(zé)任予以規(guī)定，可以保護投資者的利益。（四）服務(wù)商支付遲延亦可以違約責(zé)任予以追究法律責(zé)任。
（作者單位：北京精友時代信息技術(shù)發(fā)展有限公司）
【關(guān)鍵詞】相關(guān)法律法規(guī)；房地產(chǎn)流通機構(gòu)；經(jīng)營模式及服務(wù)模式；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理
0 引言
為使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在國內(nèi)外同行中立于不敗之地，需充分了解他國的戰(zhàn)略方針，政策及行業(yè)運作機制，本文旨在對日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)概況作必要介紹與綜合信息的闡述，為我國本行業(yè)發(fā)展提供參考，提供能夠較準(zhǔn)確把脈的最新數(shù)據(jù)。
1 相關(guān)法律法規(guī)
1）日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)相關(guān)法規(guī)主要有：宅地建筑物交易業(yè)法（整部）， 在宅地建筑物交易業(yè)法中又涉及到以下21部法律：都市計劃法，登錄許可稅法，關(guān)于防止暴力成員不當(dāng)行為的法律，刑法，行政手續(xù)法，地方自治法，行政不服審查法，關(guān)于公司債、股份等的轉(zhuǎn)賬法律，建筑基準(zhǔn)法，關(guān)于建筑的區(qū)分等法律，民法，保險業(yè)法，金融商品交易法，關(guān)于投資信托及投資法人的法律，關(guān)于資產(chǎn)的流動化法律，不動產(chǎn)特定共同事業(yè)法，商法，關(guān)于投資事業(yè)有限責(zé)任公會合同的法律，法人稅法（整部），關(guān)于特定住宅瑕疵擔(dān)保任履行之保等法律，信托業(yè)法。
2 房地產(chǎn)流通機構(gòu)
1）日本實行房地產(chǎn)多重上市服務(wù)系統(tǒng)MLS，日本國土交通大臣指定的房地產(chǎn)流通機構(gòu)，全日本共劃分為四個運營區(qū)域：
公益財團法人東日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（東日本REINS）（Real Estate Information Network System的略稱REINS）；公益社團法人近畿圈房地產(chǎn)流通機構(gòu)；公益社團法人西日本地域房地產(chǎn)流通機構(gòu)；公益社團法人中部圈房地產(chǎn)流通機構(gòu)。
掌管這四個區(qū)域的每個地方團體作為財團?社團法人擁有著的自己的會員-各地區(qū)重要房地產(chǎn)公司。本篇流通機構(gòu)部分以東日本REINS為例進行展開。
2）公益財團法人東日本房地產(chǎn)流通機構(gòu)，以北海道、北6、北3、首都圈1都3、甲信越3的日本地域1都1道15為事業(yè)區(qū)域，被國土交通大臣指定為該區(qū)域內(nèi)進行房地產(chǎn)相關(guān)的信息交換唯一的公益法人，它受理按宅地建筑物交易業(yè)發(fā)規(guī)定而開始的專屬專任媒介合同物件、專任媒介合同物件等各種房地產(chǎn)信息的登錄業(yè)務(wù)，根據(jù)所掌握的65000個業(yè)所全業(yè)界規(guī)模業(yè)已實現(xiàn)共享化的信息來促進房地產(chǎn)交易。
而且，根據(jù)對所積存數(shù)據(jù)活用的調(diào)查、事業(yè)研究，公開發(fā)表房地產(chǎn)流通市場的各種資料、指標(biāo)等，使得房地產(chǎn)交易恰當(dāng)而圓滿。本機構(gòu)前身作為財團法人首都圈房地產(chǎn)流通機構(gòu)，自1990年設(shè)立以來，在房地產(chǎn)流通領(lǐng)域持續(xù)擴大其必要的不可或缺的基本底盤， 2012年度在東日本全域竟登錄了280萬件房產(chǎn)新信息，包括房產(chǎn)信息搜索等總檢索件數(shù)達到3億2943萬件。
另外，該機構(gòu)在2012年4月被認(rèn)定為公益財團法人，作為為實現(xiàn)日本國民居住生活更豐富的公益化團體，備受矚目與期待。該機構(gòu)為使房地產(chǎn)流通市場活性化并擴大同類市場，推進于去年策定的中期事業(yè)計劃，致力于解決面臨的課題。正在全力以赴地謀求包括提供政策對策課題在內(nèi)堅固房地產(chǎn)流通業(yè)界信息基盤的機制。
3）東日本REINS目標(biāo)：通過控制系統(tǒng)進行房地產(chǎn)信息登與提供的處理，實現(xiàn)房地產(chǎn)交易的透明性，公平公正性，圓滿順利與迅速性。面向房地產(chǎn)購買者的需求，致力于通過所完全掌握的房地產(chǎn)業(yè)界提供最新物件信息。面向房地產(chǎn)出售者的需求，致力于聯(lián)合業(yè)界全體尋找購買人。
東日本REINS作為中央處理系統(tǒng)設(shè)有多個服務(wù)器與會員末端機鏈接，能夠在線迅速檢索及處理所有登錄的物件。東日本REINS從機構(gòu)內(nèi)設(shè)置的主計算機時刻報告全國交易事例，指定流通機構(gòu)在存儲豐富的交易事例的同時，也提供理解把握市況最恰當(dāng)?shù)馁Y料。
3 東日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)經(jīng)營模式及服務(wù)模式
1）該機構(gòu)的運營由是由董事會的會議決定實施，為使事業(yè)順利進行組成以下4個專門委員會： A.總務(wù)?財政委員會；主管：事業(yè)運營、財務(wù)、法務(wù)、組織及事務(wù)局運營相關(guān)事項及其它；B.倫理?糾紛委員會；主管：意見處理、糾紛的防止?處理等相關(guān)事項；C.研修?宣傳委員會；主管：會員房地產(chǎn)公司等的研修、機構(gòu)的報導(dǎo)?宣傳及有關(guān)出版的事項D.企劃?系統(tǒng)委員會；主管：有關(guān)房地產(chǎn)信息交換事業(yè)的運營、新事業(yè)的企劃?實施、統(tǒng)計資料的作成分析及房地產(chǎn)交易相關(guān)資料的收集？調(diào)查等事項.
4 經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容
1）東日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)主要事業(yè)有以下諸項：
（1）關(guān)于流通機構(gòu)制度的調(diào)查研究
（2）宅地或建筑物相關(guān)信息的登錄及提供
（3）關(guān)于宅地或建筑物相關(guān)信息的登錄及提供事業(yè)的指導(dǎo)、研修等
（4）關(guān)于流通機構(gòu)的啟蒙宣傳
（5）關(guān)于流通機構(gòu)制度資料的搜集提供及圖書的刊行
（6）與（1）、（2）、（4）、及（5）等項事業(yè)有關(guān)業(yè)務(wù)的受托
（7）對有關(guān)政府機關(guān)、關(guān)系團體等的協(xié)助、建議、提案等
（8）此外為達成此法人目的的必要事業(yè)
5 東日本REINS業(yè)務(wù)流程
5.1 媒介合同制度
在委托房地產(chǎn)公司交易房地產(chǎn)時，一定締結(jié)媒介合同。媒介合同分為三種：“專屬專任媒介合同”、“專任媒介合同”、“一般媒介合同”，簽署哪項由委托者選擇。其中，關(guān)于專屬專任媒介合同？專任媒介合同，根據(jù)宅地建筑物交易業(yè)法，有義務(wù)向指定流通機構(gòu)進行登錄。根據(jù)宅地建筑物交易業(yè)法規(guī)定，要將媒介合同書交付給委托者。委托房地產(chǎn)公司出售房地產(chǎn)時，一定要締結(jié)以下其中的一種媒介合同。屬任媒介合同與任媒介合同的締結(jié)：出售房地產(chǎn)的委托只由一般社團法人辦理。
專屬專任媒介合同：房地產(chǎn)公司在締結(jié)媒介合同5日內(nèi)必須向房地產(chǎn)流通機構(gòu)進行登錄。房地產(chǎn)公司必須每周一次以上報告文件業(yè)務(wù)的處理狀況。賣主不可自己尋找交易伙伴進行交易。
專任媒介合同：房地產(chǎn)公司在締結(jié)媒介合同7日內(nèi)必須向房地產(chǎn)流通機構(gòu)進行登錄。房地產(chǎn)公司必須每2周一次以上報告文件業(yè)務(wù)的處理狀況。賣主可以自己尋找交易伙伴進行交易。
一般媒介合同：房地產(chǎn)出售可以向多數(shù)公司委托。房地產(chǎn)出售者可以隨意登錄任何房地產(chǎn)流通機構(gòu)。賣主可以自己尋找交易伙伴進行交易。簽訂媒介合同后，首先登錄東日本REINS，由東日本REINS開具登錄證明書，然后進行檢索。
5.2 交易的出售流程
第一步：去東日本REINS的會員房地產(chǎn)公司就出售房產(chǎn)事宜進行磋商。
第二步：求得私下查看物件，審定物件。幾乎所有地方都是免費審定物件。委托東日本REINS的會員房地產(chǎn)公司的情況下，就會快速檢索最新交易事例，提供恰當(dāng)?shù)膶彾▋r格提示。
物件的審定：一般情況下，審定價格是根據(jù)最新交易事例來決定的。若利用東日本REINS簽約事例檢索就可以快速地核定交易價格。宅地建筑物交易業(yè)者（房地產(chǎn)公司）一旦提示出審定價格，就必須明確出示其根據(jù)。
第三步：選擇三種媒介合同中的一種并與房地產(chǎn)公司簽署該合同。簽署該媒介合同后，在所定期間內(nèi)不同的房地產(chǎn)公司就會向東日本REINS進行登錄。（一般媒介合同的情況下任意）
第四步：填寫登錄證明書，確認(rèn)曾向東日本REINS登錄過。登錄證明書由委托的房地產(chǎn)公司寄送。房地產(chǎn)公司會報告有關(guān)因東日本REINS和其他廣告及經(jīng)營活動等而產(chǎn)生購買需求的反響等（一般媒介合同的場合任意）。
第五步：條件可以接受時，在出售承諾書上簽名畫押。所說的條件是指：出售價格，手續(xù)費，諸經(jīng)費，余額款項交付日期和交付方法，交付房產(chǎn)日期等。
第六步：接受重要事項的說明，沒問題就可以在買賣合同書上簽名畫押。重要事的明由宅地建筑物交易主任者（負(fù)責(zé)人）根據(jù)書面進行說明。在此合同成立。
5.3 交易的購買流程
第一步：向東日本REINS的會員房地產(chǎn)公司就希望購買的房屋物件進行磋商。 明確說明價格，場所，面積大小，新住宅還是舊住宅等，希望條件與優(yōu)先順序等。若是選擇東日本REINS的會員房地產(chǎn)公司、就會從豐富的房產(chǎn)物件信息中按買主所希望將包括圖片在內(nèi)的合適的物件進行快速檢索。
第二步：實地看房。
第三步：確定條件，在購入申請書上簽字畫押。所說的條件是指：購入價格，手續(xù)費，諸經(jīng)費，余額款項交付日期和交付方法，交付房產(chǎn)日期等。
第四步：接受重要事項說明，如果沒有問題，就在買賣合同書商簽字畫押。重要事項的說明由宅地建筑物交易主任者（負(fù)責(zé)人）根據(jù)書面進行說明。在此合同成立。
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；納稅籌劃；實施
納稅籌劃是指納稅人在稅收法律法規(guī)許可的范圍內(nèi)，以不違背國家制定立法的意圖為前提，采取一定的方式對納稅人的籌資、投資、運營和分配等一系列企業(yè)活動進行籌劃和合理安排，以期最大限度地降低企業(yè)的稅收成本，獲得超額的經(jīng)濟利潤，實現(xiàn)納稅人企業(yè)價值最大化。隨著商業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模的逐漸擴大，為調(diào)控房地產(chǎn)市場，我國出臺了一系列宏觀經(jīng)濟政策，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤嚴(yán)重縮水，迫使企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目時不得不考慮以不違反法律法規(guī)為前提，利用一切合理的手段對相關(guān)稅負(fù)進行籌劃，以有效降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，減輕房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金壓力，增加其經(jīng)濟效益，打造企業(yè)的成本戰(zhàn)略優(yōu)勢，為企業(yè)未來長遠(yuǎn)發(fā)展打下基礎(chǔ)。然而就目前我國商業(yè)地產(chǎn)的情況看，盡管很多企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，都意識到采用一些合理方式對稅收進行籌劃以降低經(jīng)營成本，獲得超額利潤，但其納稅籌劃仍然存在很多問題亟待解決。
一、商業(yè)地產(chǎn)納稅籌劃存在的問題分析
（一）納稅籌劃認(rèn)識不足
我國對納稅籌劃概念的引進比較晚，很多企業(yè)在降低稅收成本的過程中對此認(rèn)識不足，不夠重視。商業(yè)地產(chǎn)在進行開發(fā)時，工期較長，涉及的稅收負(fù)擔(dān)也較大，在納稅申報時若能合理利用相關(guān)手段進行稅務(wù)籌劃，會有效降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本。然而，就目前很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目來看，它們對納稅籌劃一般持有兩種不同的觀點：第一種觀念認(rèn)為從理論上來講納稅籌劃是可行的，但在實際運用中國家稅務(wù)局或者地方政府稅務(wù)局很可能會針對企業(yè)的稅務(wù)籌劃設(shè)計出反籌劃的方法來規(guī)避，一旦被稅務(wù)局發(fā)現(xiàn)就可能面臨著偷稅漏稅的風(fēng)險，為避免與法律法規(guī)相沖突，而選擇放棄納稅籌劃；第二種觀點認(rèn)為納稅籌劃就是鉆法律的空子，在同稅務(wù)機關(guān)和稅務(wù)相關(guān)人員搞好關(guān)系的基礎(chǔ)上，利用法律法規(guī)未規(guī)范的漏洞采取一些手段進行巧妙的偷稅漏稅，最終演變成法律法規(guī)所禁止的行為。在這兩種觀點的主導(dǎo)下，企業(yè)對納稅籌劃的工作并不重視，認(rèn)為納稅籌劃在企業(yè)中僅僅是財務(wù)部門和財務(wù)相關(guān)人員的事情，很少有部門主動配合協(xié)調(diào)進行納稅籌劃工作，同時在企業(yè)中也缺少必要的籌劃準(zhǔn)備、模板分析、溝通管理等工作，導(dǎo)致企業(yè)在進行納稅籌劃時受到阻礙和制約，無法真正為降低項目的稅收成本發(fā)揮有效作用。
（二）納稅籌劃方法錯誤
企業(yè)在計算商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目所要繳納的稅費時涉及的稅種比較多，計算也比較復(fù)雜，在進行納稅籌劃時由于會涉及多方面的利益協(xié)調(diào)問題，使得很多企業(yè)在納稅籌劃方法選擇上出現(xiàn)了錯誤。一方面，很多企業(yè)認(rèn)為納稅籌劃的主要方式就是減少稅費的支出，在進行納稅籌劃的過程中，往往會選擇最大程度的利用稅收優(yōu)惠政策，調(diào)整所開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目的預(yù)售款入賬時間，同時詳細(xì)記錄開發(fā)費用支出，以此來達到降低稅負(fù)，提高企業(yè)稅后經(jīng)濟利益水平的目的。然而在這種方法下，僅僅依靠國家制定的稅收優(yōu)惠政策并不能滿足降低開發(fā)項目稅收成本的要求。另一方面，企業(yè)在利用納稅籌劃方法降低稅負(fù)時，往往會對納稅籌劃空間大的稅種進行籌劃，忽略籌劃空間小的稅種，在這種情況下會導(dǎo)致某一種稅收負(fù)擔(dān)確實降低了，但另一種或者多種稅收水平卻又提高了，從整體上來看并沒有有效降低企業(yè)對外繳納的稅收水平，可能相反還會增加企業(yè)對外繳納的稅收金額，不利于企業(yè)獲取超額的經(jīng)濟利益，會阻礙企業(yè)未來的長遠(yuǎn)發(fā)展。
（三）缺乏專業(yè)的納稅籌劃人員
納稅籌劃管理工作是一項對專業(yè)性要求比較高的管理工作，對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目而言，由于其涉及的稅種復(fù)雜、活動繁多，使得企業(yè)對開發(fā)項目進行納稅籌劃時不僅需要相關(guān)納稅籌劃人員具備一定的納稅籌劃知識，透徹理解開發(fā)項目所涉及的相關(guān)法律法規(guī)，熟悉納稅申報流程，熟練掌握一些合理避稅技巧，還需要其對房地產(chǎn)行業(yè)行情有一定的認(rèn)識和了解，具有一定的房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)經(jīng)驗和項目營銷經(jīng)驗。然而，就目前我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)情況來看，隨著我國一系列控制房地產(chǎn)價格政策的出臺，開發(fā)企業(yè)普遍存在著一種浮躁心理，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將精力更多地放在如何能以最短的時間掙更多錢上，忽視了對納稅籌劃相關(guān)人員的培訓(xùn)教育，使得很多企業(yè)的財務(wù)人員僅僅能勝任比較簡單的會計核算和稅負(fù)計算，根本不懂得如何利用稅收優(yōu)惠政策和巧妙的稅務(wù)籌劃方式有效降低稅負(fù)水平。
二、完善商業(yè)地產(chǎn)納稅籌劃的對策和建議
（一）提高企業(yè)的納稅籌劃意識
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目工期較長，投資較大，稅收成本在整個開發(fā)項目成本中占據(jù)比重較大，而在計算這些稅收成本時涉及的稅種較多且計算復(fù)雜，這就為納稅籌劃提供了較大的空間。因此，企業(yè)在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目時應(yīng)正確認(rèn)識納稅籌劃，提高納稅籌劃意識，正視納稅籌劃在企業(yè)成本戰(zhàn)略中的地位，以高度認(rèn)真的態(tài)度去對待企業(yè)在開發(fā)項目中可以使用的納稅籌劃問題。一方面，企業(yè)在進行開發(fā)項目的納稅籌劃前，應(yīng)該加強領(lǐng)導(dǎo)層對納稅籌劃含義、涉及理論、采取方法等的認(rèn)識，使其意識到納稅籌劃并不是違法行為，它是在不違反稅收法律法規(guī)的前提下，采取合理手段減少稅收成本的行為。另一方面，需要企業(yè)在內(nèi)部提高整個項目部門和相關(guān)員工對納稅籌劃的認(rèn)識，使其認(rèn)識到納稅籌劃并不僅僅是財務(wù)部門和人員的事情，它是全體項目人員的事情，需要每個部門的協(xié)調(diào)配合。例如，浙江省農(nóng)都農(nóng)產(chǎn)品有限公司在整個企業(yè)內(nèi)部通過不斷的培訓(xùn)教育，提高領(lǐng)導(dǎo)層和全體員工的納稅籌劃意識，在領(lǐng)導(dǎo)層的積極帶領(lǐng)下，形成了一個自上而下有效的納稅籌劃溝通管理渠道，在合理降低企業(yè)的稅收成本等方面發(fā)揮著積極作用。
（二）優(yōu)化企業(yè)納稅籌劃方式方法
企業(yè)在進行納稅籌劃時可以采用以下幾種方式：第一種方式，利用融資方式進行籌劃。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目一般涉及資金都較大，需要從外部融通資金，而在融通資金時涉及股權(quán)融資和債券融資兩種方式，這兩種不同的融資方式在降低稅負(fù)時作用不同。股權(quán)融資的成本需要在稅后利潤中扣除，不得在稅前列支，而債券融資的成本可以在企業(yè)所得稅之前扣除，發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用，產(chǎn)生節(jié)稅效應(yīng)。從納稅成本上考慮，企業(yè)可以采取債權(quán)融資方式籌集項目開發(fā)建設(shè)的資金。第二種方式，利用建造方式進行納稅籌劃。商業(yè)地產(chǎn)項目建成以后一般是用作酒店、超市、臨街商鋪、大型住宅項目的商業(yè)配套等，其工程量較大，目前較為常見的三種建造方式是一方出資一方出地的聯(lián)營模式、房地產(chǎn)開發(fā)單位自營建造模式和委托施工單位進行施工建造的模式。在房地產(chǎn)及建造行業(yè)實行營改增之前，根據(jù)目前現(xiàn)行的營業(yè)稅收政策，如果開發(fā)單位選擇自營建造模式，在建造的過程中需要繳納3%的建筑業(yè)營業(yè)稅，建造完成后銷售不動產(chǎn)時需要繳納5%的銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，而如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)單位選擇交由外部施工單位進行建造，那只需要在銷售環(huán)節(jié)繳納5%的銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，很顯然選擇外包的方式可以有效降低企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅收負(fù)擔(dān)，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟利益水平。
（三）加強對納稅籌劃相關(guān)人員的培訓(xùn)教育
人才是決定一個企業(yè)興衰成敗的關(guān)鍵，在競爭激烈的當(dāng)下時代，人才是提高企業(yè)管理水平，增強企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵。從納稅籌劃的角度來講，企業(yè)應(yīng)該從三個方面加強對相關(guān)人員的培訓(xùn)教育工作。首先，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身當(dāng)前的需求制定出比較合理的人才需求計劃和招聘標(biāo)準(zhǔn)，從外部渠道招聘相關(guān)的高素質(zhì)水平人才。其次，企業(yè)應(yīng)該定期對相關(guān)財務(wù)人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)教育。納稅籌劃必須是在熟知相關(guān)法律法規(guī)的前提下進行的，而我國的稅收法律法規(guī)是根據(jù)市場的不斷變化而適時更新的，因此，企業(yè)必須定期對相關(guān)財務(wù)人員進行相關(guān)的法律知識培訓(xùn)教育，避免出現(xiàn)違反法律法規(guī)的行為。最后，企業(yè)應(yīng)該在內(nèi)部形成一個自我學(xué)習(xí)、自我充電的氛圍，督促進行納稅籌劃的相關(guān)財務(wù)人員利用工作之外的時間進行相關(guān)知識的學(xué)習(xí)。如浙江省農(nóng)村發(fā)展集團有限公司定期對集團本級及下屬各子公司財務(wù)人員進行培訓(xùn)教育，有效提高了財務(wù)人員的職業(yè)素質(zhì)能力，為企業(yè)進行各個項目的納稅籌劃工作奠定了良好的基礎(chǔ)。
結(jié)論
總之，納稅籌劃工作是一門綜合性很強的工作，企業(yè)在對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目進行納稅籌劃的過程中，除了要正確認(rèn)識納稅籌劃、提高納稅籌劃相關(guān)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)水平，還需要合理選擇納稅籌劃的方式方法，以達到有效降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)水平，提高企業(yè)稅后經(jīng)濟利潤水平的目的。
參考文獻：
[1]史俊華.商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅納稅籌劃[J].合作經(jīng)濟與科技，2015，05：181-182.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)基金；房地產(chǎn)金融；有限合伙
房地產(chǎn)行業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，需要多元化的融資渠道與地產(chǎn)金融體系。2010年起政府宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)收緊，拓寬融資渠道，加強直接投資成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要課題。房地產(chǎn)私募基金作為房地產(chǎn)金融的新生力量，不僅能夠降低銀行風(fēng)險，而且能夠增加開發(fā)商融資渠道，是中國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物。
1、房地產(chǎn)基金出現(xiàn)的必然性
私募基金法律環(huán)境的完善。我國的房地產(chǎn)基金市場剛剛起步，政府與各級管理機構(gòu)開始重視私募基金的發(fā)展，紛紛出臺相關(guān)法律條文與政策。2007年6月1日實施的《中華人民共和國合伙企業(yè)法》增加了有限合伙條款，以一般合伙人和有限合伙人的形式允許法人合伙，為私募股權(quán)投資提供一種新的渠道。《公司法》與《有限合伙企業(yè)法》成為房地產(chǎn)基金的法律基石。
房地產(chǎn)金融市場政策調(diào)控。2010年起我國政府實行嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在金融方面表現(xiàn)為收緊房地產(chǎn)信貸與監(jiān)管房地產(chǎn)信托。2003年央行“121號文件”和2010年銀監(jiān)會頒布《加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)有關(guān)問題通知》限制了房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)信托的發(fā)展。
中國高凈值人群規(guī)模顯現(xiàn)。中國經(jīng)濟的迅速發(fā)展催生出許多高凈值群體，2013年胡潤研究院聯(lián)合《2012中國高凈值人群消費需求白皮書》。調(diào)查顯示600萬以上個人資產(chǎn)高凈值人群數(shù)量達到270萬。由于房地產(chǎn)市場具有投資屬性，房地產(chǎn)基金成為民間資本進入房地產(chǎn)行業(yè)的重要形式。
2、房地產(chǎn)基金的形態(tài)分類
房地產(chǎn)投資信托基金在歐美國家是房地產(chǎn)基金的核心組成部分，能夠降低銀行等金融機構(gòu)的信貸風(fēng)險，但是在國內(nèi)鑒于政策、法律、稅收的空白，房地產(chǎn)私募投資基金在國內(nèi)成為房地產(chǎn)基金的重要業(yè)態(tài)，我國房地產(chǎn)投資基金已經(jīng)形成品牌地產(chǎn)開發(fā)商、金融機構(gòu)、大型國企以及專業(yè)投資人士為主體的四類形態(tài)。
品牌房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)起成立。品牌房地產(chǎn)開發(fā)商依托成熟的房地產(chǎn)運作經(jīng)驗與市場品牌，參與到房地產(chǎn)基金的社會分工。代表為萬科、萬通等多家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起設(shè)立的“中城聯(lián)盟基金”；北京銀信投資、陽光壹佰集團等5家專業(yè)機構(gòu)發(fā)起設(shè)立的盛世神州房地產(chǎn)基金；金地集團成立穩(wěn)盛投資基金管理有限公司；榮盛房地產(chǎn)成立的榮盛泰發(fā)房地產(chǎn)基金。
金融投資機構(gòu)發(fā)起成立。信托公司作為橫跨貨幣資本、實業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)資本的金融投融資工具，近年來加強主動管理的自管能力，先后有多家信托公司成立自己的主動管理型的房地產(chǎn)基金，代表有新華信托的普天1號、中信信托的聚信匯金系列、北京信托的穩(wěn)健系列、平安信托睿石系列。
大型國企成立的房地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)行業(yè)投資回報率高，許多國有企業(yè)在多元化經(jīng)營中業(yè)參與到房地產(chǎn)基金市場競爭。如北京工商聯(lián)房地產(chǎn)商會和北京住建委試點的公租房保障房基金，海航置業(yè)集團設(shè)立的人民幣公租房地產(chǎn)信托基金。
專業(yè)地產(chǎn)與金融人士成立的房地產(chǎn)基金。如證券公司出身的曹少山成立的山河資本，前美林中華區(qū)總裁蓬剛發(fā)起成立的人民幣基金安泰磐石，建銀國際與李曉東管理團隊共同組建的建銀精瑞。
3、房地產(chǎn)基金的制約因素分析
我國的房地產(chǎn)基金伴隨著好的發(fā)展機遇，但是自身在發(fā)展過程中也受到許多因素的制約，具體表現(xiàn)為法律監(jiān)管環(huán)境的滯后，有限合伙人募資渠道不健全，人才相對匱乏與市場流動性較差。
法律與行業(yè)監(jiān)管相對滯后。當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融相關(guān)法律的滯后于市場發(fā)展，我國規(guī)范產(chǎn)業(yè)投資基金的法律法規(guī)還未正式出臺，目前設(shè)立房地產(chǎn)基金只能通過《公司法》、《有限合伙企業(yè)法》來約束，嚴(yán)重束縛房地產(chǎn)基金的市場發(fā)展。房地產(chǎn)基金是高風(fēng)險的行業(yè)，但是目前我國的房地產(chǎn)基金處于監(jiān)管缺位的狀態(tài)，沒有相關(guān)的部門規(guī)范行業(yè)發(fā)展。我國在房地產(chǎn)基金領(lǐng)域監(jiān)管的相對缺失，還沒有形成一套對管理人的管理、評估系統(tǒng)。因此政府應(yīng)當(dāng)設(shè)立監(jiān)管機構(gòu)與行業(yè)自律機構(gòu)，適度監(jiān)管，引導(dǎo)房地產(chǎn)基金健康發(fā)展。
募資渠道不通暢。房地產(chǎn)基金募資困難成為目前房地產(chǎn)基金面臨的突出問題。合伙制作為新興社會組織形式，需要市場培育周期。同時投資主體區(qū)別去發(fā)達國家的機構(gòu)投資者，在中國主要以個人投資者為主。房地產(chǎn)基金通過基金公司組建的財富中心或者聯(lián)合第三方理財公司進行市場推介，嚴(yán)重影響了項目的募資進度。
專業(yè)房地產(chǎn)基金人才相對匱乏。房地產(chǎn)基金的成功運作，需要房地產(chǎn)知識、金融業(yè)務(wù)以及相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才，而房地產(chǎn)基金在國內(nèi)作為新興的投資工具，人才的市場培育周期相對較短。房地產(chǎn)基金根據(jù)不同的工作分工可以分為融資人、風(fēng)控人和管理人，三者之間需要不同的專業(yè)分工。金融行業(yè)的競爭主要包括人才的競爭，發(fā)展我國房地產(chǎn)金融同時也迫切需要更多的專業(yè)相關(guān)人才。
退出機制與二級市場交易缺失。國外房地產(chǎn)基金的退出機制主要是IPO，而在國內(nèi)主要是股權(quán)溢價回購、產(chǎn)權(quán)物業(yè)出租出售等形式退出，違背了房地產(chǎn)基金投資的通過轉(zhuǎn)讓所投資權(quán)益來獲取回報的目的。此外房地產(chǎn)基金有限合伙人的二級市場轉(zhuǎn)讓也是制約房地產(chǎn)基金發(fā)展的因素，完整的二級市場交易可以增加自身資產(chǎn)流動性。北京金融資產(chǎn)交易所處在二級市場建立的初級階段，也是我國股權(quán)投資基金二級市場的嘗試，鑒于目前在國內(nèi)私募股權(quán)投資者主要是個人投資者，加之不同項目投資風(fēng)險與收益率的差異性，在操作實務(wù)中房地產(chǎn)基金二級市場交易沒有形成規(guī)模。
結(jié)語
房地產(chǎn)基金作為房地產(chǎn)金融的主要組成部分，在緩解銀行信貸壓力、豐富市場投資產(chǎn)品和緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力方面發(fā)揮重要作用。法律環(huán)境的不斷完善、房地產(chǎn)調(diào)控與社會可投資財富增加促使房地產(chǎn)基金處在高速發(fā)展的時期，也催生出不同的發(fā)展流派。房地產(chǎn)基金是發(fā)展機遇與制約因素并存，應(yīng)當(dāng)完善立法與行業(yè)監(jiān)管，加強專業(yè)復(fù)合人才的培養(yǎng)，讓房地產(chǎn)基金成為房地產(chǎn)金融的重要組成部分。（作者單位：河北大學(xué)）
參考文獻：
[1]吳嬋君、虞曉芬，《美國房地產(chǎn)投資信托基金的運作經(jīng)驗及其借鑒意義》[J]，《南方房地產(chǎn)》2003年第8期
關(guān)鍵詞：房屋租賃市場；租賃方式；中介
中圖分類號：F7文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3198（2009）01-0309-02
1 發(fā)展房屋租賃市場的必要性
1.1 房屋租賃市場是未來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵
任何一個健康完整的住房市場，都應(yīng)該由買賣和租賃兩個大部分組成，如果缺少租賃市場的支持，必然導(dǎo)致市場僅由消費性置業(yè)單獨支撐，對房地產(chǎn)市場會形成不安定因素，最終對住房市場產(chǎn)生破壞性傷害。大力發(fā)展房屋租賃市場，是滿足房地產(chǎn)市場有效需求，提高人民群眾生活居住水平的必然選擇。房地產(chǎn)租賃市場的需求上升后，整個房地產(chǎn)市場就會在市場機制這只看不見的手的作用下，自動產(chǎn)生房地產(chǎn)存量市場進而是增量市場以致土地市場的均衡，最終提高存量房的供給。因此，搞活房地產(chǎn)租賃市場是促進房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
1.2 租房是解決居民住房問題的第二途徑
目前，我國各大城市的租賃戶所占的比例一般只有18%―25%。可是總體來說，當(dāng)前我國居民的平均生活水平還不是很高，許多家庭沒有能力購買住房。而且各大城市流動人口的居住方式欠穩(wěn)定且?guī)в信R時性質(zhì)，就成為一個地區(qū)房屋租賃市場的主要需求者。我國加入WTO以后，來自境外的流動人口大幅度增多，增加了對高檔次租賃性住宅的需求。針對境外流動人口的新興房屋租賃業(yè)務(wù)為我國房屋租賃市場注入了新鮮血液。由此可見，隨著城鎮(zhèn)流動人口的不斷增加，在加上本地區(qū)部分居民對租房的需求，租房儼然已經(jīng)成為居民解決住房問題不可缺少的方式之一。
1.3 房屋租賃作為新型投資方式受到投資者的青睞
隨著我國加入WTO，海外房地產(chǎn)商特別是歐美發(fā)達國家的房地產(chǎn)投資企業(yè)逐漸進入我國房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，他們一般看好寫字樓、酒店以及服務(wù)式公寓這些比較穩(wěn)定的投資項目。國內(nèi)開發(fā)商也開始注意到房屋租賃市場的巨大潛力，在開發(fā)商品房時，專門開發(fā)租賃樓盤，如白領(lǐng)單身公寓，酒店式租賃公寓，或是專為學(xué)生提供的學(xué)生公寓來滿足不同群體的租賃需求。除了開發(fā)商，對于有資金結(jié)余的小型投資者，他們也開始選擇先買房然后出租這種較為穩(wěn)定的方式來獲得利益。從目前的房屋租賃市場發(fā)展的總趨勢來看，買房出租，以租養(yǎng)房，待機出售已經(jīng)成為一種新型的投資方式受到投資者的青睞。
2 房屋租賃市場發(fā)展存在的問題分析
2.1 房屋租賃市場管理體制不健全、管理方法落后
房屋租賃管理不僅是一個簡單的租賃市場管理，而是一項復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程。就當(dāng)前的房屋租賃管理體制而言，各行政管理部門在相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的基礎(chǔ)上各自為政，不同的部門針對同一房屋租賃市場都有屬于自己的一套管理方法，導(dǎo)致房屋租賃市場管理混亂，沒有一個統(tǒng)一而健全的管理體制。從管理方法上看，房屋租賃管理長期依靠管理人員逐戶清查、督促或群眾舉報查辦的辦法，管理效率較低且主動性較差，而且備案率低下，對登記備案后的后續(xù)跟蹤管理更是缺乏。
2.2 房屋租賃市場上存在著普遍的誠信問題
傳統(tǒng)中介在房屋租賃市場的重要性是毋庸置疑的，因為房屋租賃市場還很薄弱，信息不完全，房屋的出租人和承租人必須通過中介來達成交易。可是各大城市從事房屋租賃業(yè)務(wù)的中介機構(gòu)，數(shù)量龐大卻沒有形成規(guī)模，使得信息有限、陳舊、虛假、不可靠。誠信是中介一個十分大的問題。無論是傳統(tǒng)中介，還是“房屋銀行”或是通過網(wǎng)絡(luò)從事房屋租賃業(yè)務(wù)都存在十分嚴(yán)重的誠信問題。虛假廣告，對消費者收取不合理費用，攜保證金和租金潛逃現(xiàn)象屢屢發(fā)生。
2.3 從事房屋租賃業(yè)務(wù)的服務(wù)人員素質(zhì)偏低
因為房屋租賃中介服務(wù)業(yè)發(fā)展沒有多長時間，從業(yè)人員資格認(rèn)證制度還沒有完整的建立起來，許多從事房屋租賃業(yè)務(wù)的人員都沒有專門的上崗證，或是沒有任何房地產(chǎn)中介的相關(guān)工作經(jīng)驗。即使有上崗證，在普遍缺乏誠信的市場環(huán)境下，他們過分地追求商業(yè)利益，不講誠信，欺騙出租人或承租人的事件時有發(fā)生。而且，由于從業(yè)人員很難提供像法律咨詢、評估、與銀行簽訂收付租金的協(xié)議等等多樣化的服務(wù)。
2.4 房屋租賃業(yè)務(wù)提供的服務(wù)較為簡單
目前的中介服務(wù)只停留于居間介紹、撮合交易的層次，租賃房屋的維修保養(yǎng)、稅收繳納等后續(xù)服務(wù)，中介公司一概不管。出租人希望中介可以提供更多更全面的服務(wù)，例如，隨著租賃期限的結(jié)束繼續(xù)為出租人尋找新的租客；根據(jù)不同租客的需要提醒出租人配備什么樣的家具設(shè)備；幫助出租人與銀行接洽辦理房屋水電煤物業(yè)費的結(jié)算、租賃稅的繳納。很多人擁有多套住房或者一段時間內(nèi)住房空置，而不選擇出租就是因為缺少可以提供全方位服務(wù)的中介機構(gòu)。
3 完善租賃方式的若干建議
目前，以上海降低稅率促進市場的“上房置換模式”、貴州房屋使用權(quán)貨幣化的“房屋租賃”模式、深圳租賃所與派出所、物業(yè)管理公司“三位一體”、“房戶合一”的部門協(xié)作模式為代表，我國房屋租賃市場在完善租賃方式方面取得了探索性的經(jīng)驗。其它城市都在爭相效仿。但是，我國的房屋租賃方式仍然存在許多不足，需要進一步的改進。本文對改善我國房屋租賃市場所提出的若干建議。
3.1 充分利用高新科技提供更專業(yè)的服務(wù)
（1）全面啟用地理信息系統(tǒng)（Geographic Information System，縮寫GIS）。
基于GIS的房屋租賃系統(tǒng)將當(dāng)前傳統(tǒng)的手工業(yè)或計算機房屋租賃系統(tǒng)與GIS技術(shù)結(jié)合起來，在房屋租賃業(yè)務(wù)的管理中，開發(fā)出適合租賃行業(yè)的GIS信息系統(tǒng)，使客戶能更方便地獲得有關(guān)房屋位置及周邊交通的信息，便于房屋租賃業(yè)務(wù)操作。該系統(tǒng)的主要功能結(jié)構(gòu)如下圖所示，整個租賃系統(tǒng)形成一個自上而下的樹型結(jié)構(gòu)，其中，租賃管理、用戶管理、數(shù)據(jù)查詢是系統(tǒng)的三大環(huán)節(jié)。
使用了GIS技術(shù)，房屋租賃中介在向承租人介紹出租房的時候可以在門店內(nèi)的計算機上向其介紹滿足要求的房屋，承租人可以從中挑選出更為適合自己的房屋，還可以通過網(wǎng)絡(luò)搜索到房屋的具置、周邊的標(biāo)志性建筑以及詳細(xì)的公車路線和駕駛路線。
（2）利用計算機軟件實現(xiàn)全景看房。
網(wǎng)上租房網(wǎng)站可以通過將房屋的實景照片進行加工制作成可在網(wǎng)絡(luò)上用360度視角方便瀏覽的全景圖，從而讓有意租房的網(wǎng)民可先在互聯(lián)網(wǎng)上實景看房并進行篩選。想要通過網(wǎng)絡(luò)出租房子的網(wǎng)民也可以通過上傳房子的實景照片或是DV片段來介紹自己想要出租的房子。不僅是網(wǎng)站，就連中介公司也可以使用這種方法來向客戶介紹房源。一方面，客戶既可以節(jié)約看房的時間和精力，也可以節(jié)省一筆看房費；另一方面，房屋租賃中介也可以通過使用高科技產(chǎn)品提高企業(yè)的競爭力，實現(xiàn)客戶和企業(yè)的“雙贏”。利用計算機相關(guān)軟件進行全景看房最重要的前提條件是這種創(chuàng)新必須建立在誠信的基礎(chǔ)上，出租人或是房屋租賃中介提供的房屋資料必須真實可靠。
3.2 健全相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范中介行為
（1）全面實行銀行代收租金。
我國房屋租賃中介騙取租金保證金的不規(guī)范行為嚴(yán)重?fù)p害了出租人以及承租人的利益，解決這個問題的辦法就是盡可能地不讓租賃中介直接處理租金、保證金。通過銀行代收代付租金可以大大減少租賃中介騙取租金的違法行為。北京國土資源和房屋管理局就針對房屋租賃中介的不規(guī)范行為提出在全北京范圍內(nèi)實行銀行代收、付租金的辦法，從而使得出租人和承租人的利益都得到法律保障。可是辦法并沒有在全國范圍內(nèi)得到普及，各城市應(yīng)該引起高度重視，采取相同措施，從而規(guī)范房屋租賃中介的行為。
（2）制定專門法律法規(guī)規(guī)范中介行為。
我國房屋租賃中介數(shù)量多卻沒有形成規(guī)模，而且大多中介經(jīng)營不規(guī)范。出臺有關(guān)查處房屋中介不規(guī)范經(jīng)營行為的相關(guān)法律法規(guī)是當(dāng)務(wù)之急。通過法律法規(guī)和實施條例的制定，適當(dāng)提高中介行業(yè)的準(zhǔn)入門檻、明確提出房屋租賃中介的經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)、操作程序和行為規(guī)則等，從而為政府各部門規(guī)范房屋租賃中介行為提供法律準(zhǔn)繩。適合房屋租賃市場的法律法規(guī)要詳細(xì)說明中介機構(gòu)要具備什么樣的條件才可以從事房屋租賃的中介業(yè)務(wù)。而且，房屋租賃業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)行政主管部門、工商部門、財稅部門、城管部門、公安局和法院等。希望通過各個部門的通力合作、嚴(yán)格執(zhí)法，逐步完善房屋租賃方式促進房屋租賃市場的健康發(fā)展。
（3）對房屋租賃中介進行等級評估，加強行業(yè)誠信。
在行業(yè)監(jiān)管方面，應(yīng)該加大行業(yè)協(xié)會內(nèi)部自行管理的力度。政府部門要將相關(guān)行業(yè)管理職能轉(zhuǎn)移給行業(yè)協(xié)會，讓房屋租賃市場的中介行業(yè)實現(xiàn)內(nèi)部自治。行業(yè)協(xié)會在政府部門的監(jiān)督下將具有合法資格的房屋租賃中介機構(gòu)，根據(jù)他們的信譽度、經(jīng)營規(guī)模等真實數(shù)據(jù)按一定的等級標(biāo)準(zhǔn)進行評估、分級，然后公布于眾，并且定期抽查更新信息。在行業(yè)協(xié)會和各中介機構(gòu)的合作下，建立地區(qū)性甚至全國性的中介機構(gòu)信用檔案，全面提高整個中介行業(yè)的誠信。
（4）加強崗位培訓(xùn)，建立高素質(zhì)的行業(yè)人才隊伍。
房屋租賃業(yè)務(wù)工作涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，是多學(xué)科知識的綜合能力體現(xiàn)。因此，從事房屋租賃業(yè)務(wù)的人員不僅要精通房地產(chǎn)租賃的相關(guān)業(yè)務(wù)，還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧，同時還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。日益發(fā)展的房屋租賃市場對從業(yè)人員的要求越來越高，制定嚴(yán)格的認(rèn)證制度，加強員工的崗位培訓(xùn)，提高從業(yè)人員各方面的素質(zhì)，從而逐步抬升行業(yè)的整體從業(yè)水平。
參考文獻
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土地與金融這兩大板塊在近十年的市場中逐漸興起，二者甚至其所輻射到的市場給我國經(jīng)濟帶來不少的變動，因此，這二者結(jié)合的衍生物———不動產(chǎn)金融市場理所應(yīng)當(dāng)?shù)某蔀榱藰I(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點。不動產(chǎn)金融市場的經(jīng)營在過去的十年間可以說是成功的，是因為這期間中國房地產(chǎn)業(yè)相對市場化，通過這一手段，不單單讓很多人告別了蝸居，達成了居者有其屋的目標(biāo)，更大意義上的推進了我國城市化的發(fā)展，不動產(chǎn)金融市場已經(jīng)在我國經(jīng)濟上占有了不可或缺的一席地位。現(xiàn)如今，我國的房地產(chǎn)業(yè)還在持續(xù)升溫，這個行業(yè)對于財富的創(chuàng)造力仍吸引著全世界的目光。自2005年起，房地產(chǎn)行業(yè)造就了一批又一批的億萬富翁，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)在世界各大財富排行榜上。房子正在逐漸由人類最基本的生活資料轉(zhuǎn)變?yōu)橹耸挚蔁岬纳唐贰?/p>
然而節(jié)節(jié)攀升的房價難免遭受宏觀市場的調(diào)控，如雨后春筍般崛起的林立高樓，也正面臨著市場飽和的窘境，資金短缺這一前所唯有的問題如今擺在了每一個房地產(chǎn)商的面前。于是房地產(chǎn)發(fā)展新思路出現(xiàn)在了我們面前，萬達、萬科、平安、中信等地產(chǎn)巨頭紛紛劍指不動產(chǎn)證券化，打算使用這一手段在不動產(chǎn)市場掀起新的一番風(fēng)雨。不過不動產(chǎn)證券化在這一問題出現(xiàn)之前一直發(fā)展緩慢，住宅房貸擔(dān)保證券（RMBS）、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）以及房地產(chǎn)投資信托基金（RETIS）等很少被人提及，雖然政府及社會多年來一直為其發(fā)展而努力，但效果始終不盡如人意。所以這一措施的效果我們只能拭目以待了。
二、不動產(chǎn)金融市場存在的問題
（一）金融產(chǎn)品缺乏，形式單一且部分設(shè)計不合理目前，我國房地產(chǎn)金融體系普遍存在著創(chuàng)造力不足的問題，發(fā)展多年卻仍保留著較為單一的形式，而且房地產(chǎn)產(chǎn)品種類也屈指可數(shù)。即便是現(xiàn)有的創(chuàng)新，也更多的在量變下工夫，而忽略了更為關(guān)鍵的質(zhì)變。于此同時，現(xiàn)有創(chuàng)新還存在設(shè)計不合理的問題，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品就是很好的例子。目前我國市場上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限大多不到三年，然而房地產(chǎn)行業(yè)又有著較長的固有的開發(fā)周期，這樣就造成了房地產(chǎn)投資期限比其信托產(chǎn)品投資期限長的問題，這樣的措施對于日益嚴(yán)重的資金問題顯得有些虎頭蛇尾。在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行的初期，的確可以募集到大筆的資金，解決當(dāng)下的資金問題，但經(jīng)過一個較短的周期，產(chǎn)品達到兌現(xiàn)期之后，問題又將卷土重來，甚至變本加厲。據(jù)統(tǒng)計2012年需兌現(xiàn)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大約有2000億到2500億元，如此巨大的資金流失對于房地產(chǎn)業(yè)來講無疑是一個重創(chuàng)。
（二）風(fēng)險集中于銀行體系由于目前我國房地產(chǎn)金融組織發(fā)展不力，證券、債券、基金以及信托等金融產(chǎn)品發(fā)展滯后，90%以上的房地產(chǎn)資金仍來自于銀行貸款，這樣就使得大部分不良信用貸款風(fēng)險都高度集中于商業(yè)銀行。如今房地產(chǎn)價格發(fā)展陷入瓶頸，這些隱藏多年的風(fēng)險開始慢慢靠近警戒線，可以想象風(fēng)險一旦爆發(fā)，對于我國的銀行體系甚至是整個經(jīng)濟體系都是災(zāi)難性的打擊。目前我國銀行的資金已經(jīng)表現(xiàn)出流通性不足的問題，這是維持房地產(chǎn)資金穩(wěn)定的一大隱患。加之很多現(xiàn)行的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品不僅門檻較高，同時還存在風(fēng)險較高的問題，在沒有尋求到良好的風(fēng)險規(guī)避手段的情況下，這些資金維穩(wěn)手段依然形同虛設(shè)。過于單一的資金鏈一旦出現(xiàn)問題，將使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進入惡性循環(huán)。
（三）法律法規(guī)不健全，影響融資渠道拓展我國的不動產(chǎn)市場一直運作在一個法律的“灰色地帶”，很多行為并沒有相關(guān)法律法規(guī)的約束。“人情世故”的操作在土地批租、資金借貸等環(huán)節(jié)屢見不鮮，極大的增加了市場的不公平性。市場沒有了良性競爭的優(yōu)勝劣汰，自然也難保證產(chǎn)品的質(zhì)量，消費者缺少了良性競爭，面對屈指可數(shù)的幾個選擇，也很難激起消費欲望，整個市場早晚會面臨每況愈下的窘境。所以缺少科學(xué)的法律法規(guī)體系管控，會直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展，缺少相關(guān)法律法規(guī)的支持，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面在無法可依的道路發(fā)展，很難找到一個合理的發(fā)展方向。
三、不動產(chǎn)金融市場良性發(fā)展的對策探討和設(shè)想
（一）著力發(fā)展不動產(chǎn)創(chuàng)新能力，尋求風(fēng)險規(guī)避手段房地產(chǎn)業(yè)要尋求發(fā)展，歸根結(jié)底還是要提升自主創(chuàng)新能力，一味延續(xù)單一運營模式并不能帶來質(zhì)的飛躍。而且，整個創(chuàng)新的重點應(yīng)該放在整個產(chǎn)業(yè)的最終表現(xiàn)即金融產(chǎn)品的創(chuàng)新上，具體按照以下三個方面開展。首先，加快住房按揭貸款證券化的進程。將住房按揭貸款證券化，可以將資本市場與房地產(chǎn)市場有機結(jié)合，這無疑可以增加資金的來源，從而分擔(dān)了商業(yè)銀行的不良信用貸款風(fēng)險，帶活銀行資金流通，從而將整個資本運作帶入良性循環(huán)。其次，增加對房地產(chǎn)市場衍生品的關(guān)注。大力發(fā)展房地產(chǎn)衍生品不僅可以直接帶動整個產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益，同時還能間接的為房地產(chǎn)商提供良好的風(fēng)險規(guī)避工具。結(jié)合以往經(jīng)驗，在衍生品的設(shè)計環(huán)節(jié)中應(yīng)先保質(zhì)，再保量，充分考慮衍生品在整個房地產(chǎn)經(jīng)營過程中帶來的利弊，可通過延長產(chǎn)品到期期限或錯開不同產(chǎn)品到期期限來避免資金的大量流出，確保產(chǎn)業(yè)資金的穩(wěn)定性。第三，銀行、信托相結(jié)合，營造多元化市場。單一的金融工具總有自身的局限性，將信托與銀行有機結(jié)合，前者融資，后者提供資金支持，二者相輔相成，不僅分散了風(fēng)險，還增加了資金的流通。
（二）多渠道融資，分散金融風(fēng)險多方面、多渠道為房地產(chǎn)融資，同時依靠房地產(chǎn)投資信托基金，吸引房地產(chǎn)市場的投資性需求，為房地產(chǎn)提供直接、穩(wěn)定的資金來2015年第11期中旬刊源，弱化貸款風(fēng)險。此外加強對保險資金的關(guān)注，為房地產(chǎn)市場注入新血液。還要規(guī)范現(xiàn)有住房公積金制度，在合理的范圍內(nèi)盡量擴大住房公積金適用范圍，確保資金流通性與有效性。資本市場方面加大股票、債券等融資方式的使用，適當(dāng)放寬相關(guān)企業(yè)上市條件，讓更多房地產(chǎn)企業(yè)得到直接、便利且穩(wěn)定的資金源。深化經(jīng)濟體制改革，逐步增大不動產(chǎn)證券化的融資比重，達到資金來源最優(yōu)配置。
（三）政府給予政策支持，早日完善相關(guān)法規(guī)由于我國不動產(chǎn)證券化的改革并不是單一層次的簡單改革，其發(fā)展輻射到到不動產(chǎn)制度、金融制度和企業(yè)制度等諸多領(lǐng)域,改革層次也較為復(fù)雜，所以長遠(yuǎn)看來我國不動產(chǎn)證券化的全面發(fā)展和完善有賴于:(l)現(xiàn)有各項制度改革的進一步深入,以創(chuàng)造證券化發(fā)展的宏觀環(huán)境；(2)增加改革效率,加強不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的獨立性、合法性,增強不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的靈活性；(3)強調(diào)改革創(chuàng)新,引入改革新思路，如推進以不動產(chǎn)抵押貸款的形式,建立多層次化不動產(chǎn)市場,充分利用不動產(chǎn)債權(quán)，將其加入資金的流動中；(4)政府出臺利于不動產(chǎn)證券化的相關(guān)政策,宏觀調(diào)控不動產(chǎn)資金流向，優(yōu)化市場配置；(5)在法律方面早日規(guī)范不動產(chǎn)金融市場各項行為。不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)達的國家,都得益于其自身有一套完備的不動產(chǎn)法律法規(guī),對整個產(chǎn)業(yè)的組inance成、運作模式、資金來源、資金走向都給出了合規(guī)的方向,促進整個行業(yè)內(nèi)的合法競爭，推動行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，提高整體行業(yè)水平。
四、結(jié)論
