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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)法律法規(guī)知識，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)法；課程建設(shè)；措施
中圖分類號：G4
文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
文章編號：1672-3198（2014）09-0136-02
1房地產(chǎn)法課程教學(xué)目標(biāo)
“房地產(chǎn)法”是我校房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)課，也是本專業(yè)的核心課程之一。本課程的教學(xué)目的在于培養(yǎng)學(xué)生在房地產(chǎn)方面的相關(guān)知識，了解房地產(chǎn)法的體系；熟悉房地產(chǎn)法的基本知識，基本理論和基本方法；掌握房地產(chǎn)法的調(diào)整范圍和特征，房地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關(guān)法律的規(guī)定，房產(chǎn)交易的主要法律制度制度。從而培養(yǎng)學(xué)生運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策來分析和解決現(xiàn)實(shí)生活及工作中的實(shí)際問題的能力。
房地產(chǎn)法是國家制定和認(rèn)可的，用以調(diào)整房地產(chǎn)社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法課程的教學(xué)內(nèi)容主要包括以下幾方面：房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度、建設(shè)用地制度、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償法律制度、城市規(guī)劃管理法律制度、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理法律制度、房地產(chǎn)交易法律制度、房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度、房地產(chǎn)稅費(fèi)法律制度、物業(yè)管理法律制度、住房公積金法律制度等。由此可知，房地產(chǎn)法教學(xué)不僅涉及民法基礎(chǔ)知識，還廣泛涉及經(jīng)濟(jì)法、稅法等法律知識。因此，提高房地產(chǎn)法課程的教學(xué)效果不僅要求教師具有淵博的法學(xué)知識，還應(yīng)加強(qiáng)課程資源建設(shè)，改進(jìn)教學(xué)方法。
2房地產(chǎn)法課程建設(shè)的必要性
2.1房地產(chǎn)行業(yè)的人才需要
過去十幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前我國城市化水平約為50%，而發(fā)達(dá)國家普遍超過70%，如果在21世紀(jì)中葉可以達(dá)到這種水平，則每年需要有1600萬人口轉(zhuǎn)入城市，這需要相應(yīng)規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施，特別是住宅建筑，形成了對房地產(chǎn)開發(fā)管理人才的大量需求。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)對人才的需求迅猛增長。從近幾年對各行業(yè)職位需求的分析來看，房地產(chǎn)行業(yè)的職位需求數(shù)量居前列。作為當(dāng)今的房地產(chǎn)專業(yè)人才，不僅僅需要具備相關(guān)的專業(yè)知識與技能，還需要掌握一定的相關(guān)法律知識，這樣才能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)策劃及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作。在以往的教學(xué)中，通過對一些畢業(yè)生的跟蹤調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)在從事諸如房地產(chǎn)銷售等中介行業(yè)工作時，經(jīng)常會涉及到相關(guān)法律知識。可見物業(yè)管理法規(guī)課程教學(xué)的實(shí)用性，因此在物業(yè)管理教學(xué)的過程中加強(qiáng)行物業(yè)管理法規(guī)課程的建設(shè)革，幫助學(xué)生更好的學(xué)習(xí)相關(guān)法律知識有很大的必要性。
2.2從房地產(chǎn)法課程的教學(xué)內(nèi)容分析
我國當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)正在飛速發(fā)展，在它走向成熟和完善的過程中，房地產(chǎn)管理方面的法律法規(guī)也在不斷地進(jìn)行著更新與完善，而我們的教材總是存在滯后性，造成教學(xué)內(nèi)容難以適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要。我國的房地產(chǎn)專業(yè)起步相對較晚，相關(guān)的專業(yè)教學(xué)設(shè)備及教學(xué)資源也不完善。在實(shí)際教學(xué)工作中，相應(yīng)的教學(xué)教材和案例都比較少，這就給房地產(chǎn)法教學(xué)帶來了很大的困難。
2.3從房地產(chǎn)法課程的教學(xué)方法上分析
我國目前的房地產(chǎn)法課程主要是通過課堂講授的方式進(jìn)行教學(xué)，這種傳統(tǒng)的教學(xué)模式忽視了房地產(chǎn)法學(xué)習(xí)中的實(shí)踐的重要性。同時單一的教學(xué)形式造成學(xué)生處理、解決問題的能力受到了限制，使得學(xué)生走向社會實(shí)踐后會感覺手足無措。在學(xué)校的考核教學(xué)工作中，只重視理論知識的閉卷考試并不能對學(xué)生的實(shí)際應(yīng)用能力進(jìn)行考核，這就不利于學(xué)生實(shí)踐技能的提高。
3房地產(chǎn)法課程建設(shè)措施
3.1建設(shè)教學(xué)團(tuán)隊(duì)
專業(yè)是興校之基石，而師資是強(qiáng)專業(yè)的根本保障，優(yōu)秀的師資團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該由具有較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力、良好的科研素養(yǎng)和先進(jìn)的專業(yè)教學(xué)水平的成員組成。而建設(shè)這樣一支專業(yè)教師隊(duì)伍，可以采用“走出去，請進(jìn)來”的辦法。走出去”是指學(xué)校現(xiàn)有專業(yè)教師到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)估價事務(wù)所、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)掛職，深人企業(yè)一線。“請進(jìn)來”是指從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)估價事務(wù)所引進(jìn)熱衷于教育事業(yè)的行業(yè)專才或與企業(yè)合作共同開展專業(yè)建設(shè)研究和實(shí)施工作。同時制定相應(yīng)的鼓勵政策，支持資源專業(yè)教師參加房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)資格考試。
3.2拓展教學(xué)內(nèi)容
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動涉及的社會關(guān)系復(fù)雜，房地產(chǎn)法課程框架體系應(yīng)該是一個以調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律法規(guī)為主，其他法律法規(guī)中的相關(guān)條款內(nèi)容也要參與適用。因此，我們在教學(xué)中拓展教學(xué)內(nèi)容，以房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)估價相關(guān)工作所需的法律知識為主線，重點(diǎn)簡述房地產(chǎn)開發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關(guān)法律的規(guī)定和房產(chǎn)交易的主要法律制度來安排教學(xué)，建構(gòu)了“以法理為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)法律為核心，以房地產(chǎn)部門規(guī)章為主干，以其他有關(guān)法律規(guī)范為補(bǔ)充，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)內(nèi)容為主線”的框架體系。在教學(xué)中，既講法律對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的規(guī)范，又把法律、法規(guī)與現(xiàn)實(shí)政策結(jié)合起來針對現(xiàn)實(shí)生活中的具體應(yīng)用具體剖析、講解。進(jìn)而調(diào)動學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，培養(yǎng)學(xué)生解決實(shí)際問題的能力。
3.3改革教學(xué)方法
房地產(chǎn)法不是一門很強(qiáng)理論的學(xué)科，更重要的是實(shí)踐，與人們的生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)法的教學(xué)按照一般的法律法規(guī)的傳授方法，很難讓學(xué)生真正理解掌握，必須使用案例教學(xué)法將干澀的房地產(chǎn)法律知識和理論與生活中發(fā)生的事情相結(jié)合，是學(xué)生能夠?qū)⒃境橄蠓蛇\(yùn)用變成形象具體的運(yùn)用，從而更好理解掌握所學(xué)到的法律知識，更主要的是在今后的生活之中學(xué)生能夠用這樣的法律知識解決生活之中的問題。一般現(xiàn)在的教學(xué)主要是以教為中心，整個課堂教學(xué)都是以教師為中心，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變過去的教學(xué)模式，變成學(xué)為中心，將學(xué)生變成課堂的主體，增加教師與學(xué)生的互動頻率，從而能激發(fā)學(xué)生對知識學(xué)習(xí)的熱情和興趣，最終使學(xué)習(xí)變成輕松的事情。
3.4建設(shè)教學(xué)資源
房地產(chǎn)法規(guī)課程教學(xué)內(nèi)容不斷拓寬，而課時數(shù)量有限，我們必須改變傳統(tǒng)教學(xué)中一只筆、一本書、一塊黑板就能完成教學(xué)的狀態(tài)，充分運(yùn)用現(xiàn)代教學(xué)手段。運(yùn)用多媒體課件組織教學(xué)，運(yùn)用大屏幕投影儀、錄像帶、網(wǎng)絡(luò)視頻等現(xiàn)代教學(xué)手段。同時在教學(xué)過程中還應(yīng)加強(qiáng)案例庫、試題庫等教學(xué)資料的建設(shè)。
3.5完善考核評價
由于房地產(chǎn)法課程實(shí)踐性較強(qiáng)，同時綜合運(yùn)用能力要求較高，尤其在現(xiàn)實(shí)案例方面。以往在筆試測試中很難全面的測試學(xué)生對于法律法規(guī)的整體掌握情況，只能考核其中的基本概念和理論，很難考核出法律法規(guī)的現(xiàn)實(shí)運(yùn)用情況；同時由于考試時間的限制，即使有案例分析的考題，也僅能就少數(shù)法規(guī)的一部分內(nèi)容進(jìn)行測試，而且試題多偏重理論性，不能較全面地考核學(xué)生對生活中的現(xiàn)實(shí)案例的綜合分析和解決能力。因此，建議課程考試采用筆試和案例分析相結(jié)合的方式進(jìn)行。對于理論性較強(qiáng)的法律制度知識采用筆試測試，仍采用閉卷考試方式，重在基本知識掌握情況的考查；對于應(yīng)用性較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)案例采用實(shí)訓(xùn)的方式，即讓學(xué)生結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法知識和理論進(jìn)行分析、論證，撰寫案例分析報(bào)告。考試成績的構(gòu)成包括以下三方面：（1）平時成績占總成績的20%，由作業(yè)、出勤和課堂表現(xiàn)等綜合評定。（2）案例分析成績占總成績的30%，結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法知識和理論進(jìn)行分析、論證，撰寫案例分析報(bào)告，根據(jù)報(bào)告質(zhì)量和課堂參與情況給予案例分析成績。（3）期末筆試成績占總成績的50%，采取閉卷考試的方式進(jìn)行。
參考文獻(xiàn)
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[2]湯臘梅.房地產(chǎn)法規(guī)課程教學(xué)改革探討[J].湖南城建高等專科學(xué)校學(xué)報(bào)，2002，（9）.
隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)越來越發(fā)展壯大，已經(jīng)成為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。伴隨著物業(yè)管理服務(wù)的市場化，物業(yè)管理中涉及的法律主體十分廣泛，法律關(guān)系非常復(fù)雜，因此，物業(yè)管理法規(guī)與政策課程要求掌握的法律法規(guī)種類也非常多。除了要重點(diǎn)掌握物業(yè)管理?xiàng)l例、物權(quán)法，還要掌握與物業(yè)管理相關(guān)的合同法、城市房地產(chǎn)管理法、招標(biāo)投標(biāo)法；物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法等與物業(yè)管理活動密切相關(guān)的法律法規(guī)。因此，要在有限的課時內(nèi)完成教學(xué)任務(wù)，并使學(xué)生掌握且能在實(shí)際中靈活運(yùn)用，必須結(jié)合本科生的特點(diǎn)，采取恰當(dāng)?shù)慕虒W(xué)方法。
一、物業(yè)管理法規(guī)與政策課程傳統(tǒng)教學(xué)模式存在的問題分析
“物業(yè)管理法規(guī)與政策” 是我校物業(yè)管理專業(yè)的專業(yè)必修課，是專業(yè)核心課程之一。通過本課程的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生熟悉物業(yè)管理中的有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章制度，明確物業(yè)管理中的法律關(guān)系、法律行為和法律責(zé)任；掌握業(yè)主自治管理的內(nèi)涵，物業(yè)管理法律實(shí)務(wù)以及糾紛處理的方式和程序，幫助學(xué)生維護(hù)自己在涉及有關(guān)物業(yè)管理事務(wù)中的合法權(quán)益，以及提高學(xué)生就業(yè)后從事有關(guān)物業(yè)管理方面工作的業(yè)務(wù)水平。這是物業(yè)管理專業(yè)人才必備的素質(zhì)，但傳統(tǒng)物業(yè)管理法規(guī)與政策課程的教學(xué)模式存在許多弊端，難以適應(yīng)物業(yè)管理活動所涉及的社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系。（1）課堂教學(xué)采用封閉的理論教學(xué)的方式，學(xué)生對現(xiàn)實(shí)社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對實(shí)際房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動缺乏感性認(rèn)識，學(xué)生實(shí)習(xí)時目的性差，很難做到有的放矢地主動參與。（2）課堂教學(xué)中，教師作為傳授知識的主角，把學(xué)生僅僅當(dāng)成一個受教育者。學(xué)生被動接受教師所教的知識，其主要目的是完成考試的任務(wù)。學(xué)生把學(xué)習(xí)的目的放在追求高分上，而不是今后實(shí)際工作需求的，陷入了記筆記―抄筆記（甚至復(fù)印筆記）―考筆記―忘筆記的不良循環(huán)，學(xué)生不主動參與，這樣的教學(xué)束縛了學(xué)生的思維，難以培養(yǎng)其發(fā)現(xiàn)問題、分析問題、解決問題的能力，社會適應(yīng)性差。（3）教學(xué)手段落后，基本上是單一的“黑板+粉筆”，再加上教學(xué)內(nèi)容主要以解釋法律條文的為主，教學(xué)內(nèi)容缺乏生動性、實(shí)際性，學(xué)生容易產(chǎn)生厭學(xué)情緒。（4）滿堂灌教學(xué)，重理論輕實(shí)踐，課堂上技能操作訓(xùn)練很少，課后的社會實(shí)踐更是缺乏，學(xué)生只有理論知識，但運(yùn)用知識解決問題能力弱，受不到法學(xué)思維和物業(yè)管理法律實(shí)務(wù)的基本訓(xùn)練，難以培養(yǎng)自覺的法律意識，很難達(dá)到課程教學(xué)目的。
綜上所述，我們必須以實(shí)際工作需要為前提，根據(jù)物業(yè)管理專業(yè)執(zhí)業(yè)素質(zhì)不斷變換的要求，穩(wěn)步推進(jìn)教學(xué)改革，培養(yǎng)出知識、能力、素質(zhì)協(xié)調(diào)發(fā)展的能夠滿足時展需要的應(yīng)用復(fù)合型人才。
二、物業(yè)管理法規(guī)與政策課程教學(xué)改革探索
1.拓展教學(xué)內(nèi)容，增加現(xiàn)實(shí)問題處理的內(nèi)容。本課程總體設(shè)計(jì)思路是以物業(yè)管理專業(yè)相關(guān)工作任務(wù)和職業(yè)能力分析為依據(jù)確定課程目標(biāo)，設(shè)計(jì)課程內(nèi)容，以工作任務(wù)為線索構(gòu)建任務(wù)引領(lǐng)型課程。課程結(jié)構(gòu)以物業(yè)管理各主體的法律關(guān)系為主線，主要是以物業(yè)管理的各個主體在物業(yè)管理活動中的權(quán)利與義務(wù)為核心組織內(nèi)容，重點(diǎn)簡述物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理中形成的法律關(guān)系、法律行為各個環(huán)節(jié)中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以及由于權(quán)利義務(wù)處理不當(dāng)而引發(fā)的糾紛與解決方法。在教學(xué)過程中，根據(jù)上述思路針對現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理工作中物業(yè)公司于業(yè)主常見的物業(yè)糾紛，采用討論的方式與學(xué)生共同進(jìn)行法律分析，并提出解決問題的措施。以此來提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，增強(qiáng)學(xué)生解決實(shí)際問題的能力。
2.改革教學(xué)方法，引用案例教學(xué)法。案例教學(xué)法是根據(jù)教學(xué)目的要求，將已發(fā)生或?qū)砜赡馨l(fā)生的問題作為案例，組織學(xué)生對案例進(jìn)行調(diào)查、閱讀分析、討論交流研究活動，提出各種解決問題的方案，并對之進(jìn)行論證說明，促使學(xué)生加深對知識的理解，從而提高其發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題的能力。
物業(yè)管理法規(guī)與政策是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，與人們的生活密切相關(guān)，物業(yè)管理法規(guī)與政策的教學(xué)僅僅依靠教師對一般理論和法律規(guī)范的講授很難起到理想的效果，在物業(yè)管理法規(guī)與政策教學(xué)中運(yùn)用案例教學(xué)法，能將干澀的物業(yè)管理法律知識和理論與經(jīng)濟(jì)活動中活生生的事例結(jié)合起來，使學(xué)生更加直觀地感受法律在生活中的運(yùn)用，從而更好地理解所學(xué)法律知識，提高學(xué)生解決實(shí)際問題的能力。同時，傳統(tǒng)教學(xué)模式以教師為主，學(xué)生往往沒有參與到教學(xué)活動中，導(dǎo)致很多學(xué)生對課堂教學(xué)沒有積極性。運(yùn)用案例教學(xué)法將法律知識和理論與現(xiàn)實(shí)生活有機(jī)聯(lián)系起來，教學(xué)過程中讓學(xué)生積極參與對案例的討論，在師生互動的過程中激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情和興趣。
3.改善教學(xué)手段，運(yùn)用現(xiàn)代教學(xué)手段。物業(yè)管理法規(guī)與政策課程教學(xué)內(nèi)容不斷拓寬，而課時數(shù)量有限，我們必須改變傳統(tǒng)教學(xué)中一只筆、一本書、一塊黑板就能完成教學(xué)的狀態(tài)，充分運(yùn)用現(xiàn)代教學(xué)手段。運(yùn)用多媒體課件組織教學(xué)，運(yùn)用大屏幕投影儀、錄像帶、網(wǎng)絡(luò)視頻等現(xiàn)代教學(xué)手段。現(xiàn)代教學(xué)手段的運(yùn)用，在有限的課堂時間中大大增加了課堂教學(xué)的信息量；在有限的課堂空間范圍內(nèi)，擴(kuò)大了學(xué)生的視野，提高了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。
三、物業(yè)管理法規(guī)與政策考試改革探索
關(guān)鍵詞：中小城市；房地產(chǎn)；經(jīng)紀(jì)；問題；對策
一、當(dāng)前中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在的問題
隨著改革開放以后國家住房制度改革的深入，計(jì)劃分配房屋轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌约俺擎?zhèn)化水平的提高導(dǎo)致的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。近年來在全國各中小城市出現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及隊(duì)伍，這為中小城市的房地產(chǎn)交易建立了很好的信息平臺。如筆者所在的中等城市――四川內(nèi)江就有超過80%的客戶買賣二手房的時候選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)――房屋中介公司來為其服務(wù)。應(yīng)該說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)對降低房地產(chǎn)交易成本、保障交易安全，維護(hù)委托人合法權(quán)益等方面能發(fā)揮重要作用。從未來的發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)將充分架起一手房和二手房交易的信息橋梁，促進(jìn)房屋信息的對稱，充分維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。但是，當(dāng)前中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)卻存在較多問題，若列其大端，主要表現(xiàn)在以下幾方面：
（一）從業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng)低
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及其從業(yè)人員持證人數(shù)比例低，是當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員職業(yè)道德、知識結(jié)構(gòu)和執(zhí)業(yè)能力等專業(yè)素質(zhì)低的重要表現(xiàn)之一。據(jù)中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會不完全統(tǒng)計(jì)，到2012年底，全國中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)組織達(dá)11多萬家，但有注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只有1.2萬多家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員30萬余人，但取得了中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書的不足萬人。但大部分機(jī)構(gòu)是不規(guī)范的，有的只是取得了《營業(yè)執(zhí)照》，但未取得《備案證書》的機(jī)構(gòu)，甚至有90%的還是“三無”機(jī)構(gòu)（即是無營業(yè)執(zhí)照、無備案證書、無從業(yè)執(zhí)業(yè)資格證書）。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)大體有如下特征：1.從業(yè)人員的知識結(jié)構(gòu)有待完善。掌握經(jīng)濟(jì)、法律、信息等知識的綜合素質(zhì)較高的專業(yè)人員的匱乏。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中很多人并沒有專門接受過房地產(chǎn)專業(yè)的教育，對房地產(chǎn)專業(yè)知識的掌握不足。2.從業(yè)人員職業(yè)道德整體水平不高。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員服務(wù)不規(guī)范、同行之間不正當(dāng)竟?fàn)帯⑿孤犊蛻綦[私等現(xiàn)象更是屢見不鮮。不少經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還利用信息和自己的優(yōu)勢地位，或鉆相關(guān)政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當(dāng)利益。如制造虛假或不實(shí)廣告信息，引誘或欺騙當(dāng)事人；不兌現(xiàn)承諾；賺取不正當(dāng)差價；亂收費(fèi)；合同
不規(guī)范等違規(guī)操作等，給當(dāng)事人造成不小的損失。3.從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)能力有待提高。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的從業(yè)人員溝通洽談能力、服務(wù)意識、市場分析能力相對來說都比較差，很難以差異化、個性化服務(wù)滿足客戶的需求。
（二）監(jiān)督法規(guī)不完善
目前國家出臺制定的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行為主體責(zé)權(quán)利規(guī)范不完善，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人違反法律法規(guī)或欺詐行為也沒有對應(yīng)的處罰措施。如《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中沒有對是否取得《營業(yè)執(zhí)照》可以從事業(yè)務(wù)作出具體的規(guī)定，也沒有對是否必須成立機(jī)構(gòu)方可從事業(yè)務(wù)做出具體規(guī)定。《辦法》只對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作了相應(yīng)的規(guī)定，但未對個體經(jīng)營者方面作出具體規(guī)定。而現(xiàn)在中小城市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的組織，絕大多數(shù)是個體，人員基本由1―3人組成，主要從事房屋信息的登記、辦理過戶手續(xù)、看房、租房等業(yè)務(wù)，基本未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)資格證、《營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)備案證書》。其主要原因是無注冊資金、無從業(yè)人員資格證書，無法達(dá)到取得《營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書》的條件。《辦法》對未取得《營業(yè)執(zhí)照》從業(yè)的，未明確其法律責(zé)任。由于違法成本低，再加上開展房屋中介業(yè)務(wù)投入的人力、物力、財(cái)力等成本也低，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)營業(yè)場所不規(guī)范，甚至無營業(yè)場所，就在人行道放置房屋信息牌、一張桌子、一個人、一塊牌就是一個中介機(jī)構(gòu)，特別是中小城市比較突出。
（三）政府部門監(jiān)管難度大
當(dāng)前，導(dǎo)致政府部門監(jiān)管難度大的因素主要有：1.房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)是一項(xiàng)專業(yè)性、復(fù)雜性強(qiáng)的業(yè)務(wù)，政府部門相關(guān)人員對其相關(guān)的稅收、交易政策和程序及法律法規(guī)等知識都有一定欠缺，這增加了政府部門監(jiān)管的難度。2.由于各種原因，政府部門搭建的房屋信息平臺較少，使得房屋信息嚴(yán)重不對稱，增加了政府部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管難度大。鑒于政府提供的出售和購房的信息短缺，客戶只能選擇到房屋中介機(jī)構(gòu)（多數(shù)是不規(guī)范的機(jī)構(gòu)）登記售房信息和獲取購房信息，這既客觀上為目前不規(guī)范的房屋中介機(jī)構(gòu)提供了生存空間，又增加了政府部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管難度。許多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，無論政府部門怎么取締，今天取締，明天又繼續(xù)經(jīng)營。3.政府管理政出多門，也是導(dǎo)致其監(jiān)管難度大的重要原因。在對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)實(shí)施管理中，政府管理部門多，而且其職能不明確，職責(zé)職能交叉，行業(yè)管理多處出證。如民政部門向社區(qū)頒發(fā)社區(qū)服務(wù)證書中服務(wù)內(nèi)容也含有房屋中介等業(yè)務(wù)，而工商部門也在參與經(jīng)紀(jì)人員的資格頒發(fā)，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)及其從業(yè)人員甚至政府管理部門不知哪個部門頒發(fā)的是合法、有效的。
（四）行業(yè)內(nèi)部管理混亂，規(guī)模小、粗放經(jīng)營
當(dāng)前，我國還沒有出臺關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的完整的配套的法律法規(guī)，因而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理缺乏制度性、規(guī)范性約束，其市場行為不規(guī)范。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)開辦門檻低，成本少、風(fēng)險(xiǎn)較小，一些創(chuàng)業(yè)者紛紛踏入這一行業(yè)領(lǐng)域。按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，僅需向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場準(zhǔn)入制度，對于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有一定的推動作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)部管理混亂，規(guī)模小、粗放經(jīng)營的狀況。
二、規(guī)范中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的對策
（一）加強(qiáng)專業(yè)知識培訓(xùn)，提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是知識密集型服務(wù)業(yè)，為了適應(yīng)新時期房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)活動的需求，需要培養(yǎng)一批知識結(jié)構(gòu)完善、職業(yè)道德良好、綜合能力強(qiáng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才。一支高素質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員隊(duì)伍對于保障房地產(chǎn)交易雙方的聲譽(yù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展有重要作用。在專業(yè)知識培訓(xùn)上，加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對房地產(chǎn)市場調(diào)研、市場預(yù)測一些基本方法的培訓(xùn)，掌握市場營銷中的產(chǎn)品、價格、渠道、促銷基本的策略的組合使用。強(qiáng)化對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的房地產(chǎn)管理知識培訓(xùn)，主要包括：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)投資、物業(yè)管理等房地產(chǎn)管理等知識，同時還要要熟悉城市規(guī)劃、環(huán)境評價、建筑工程、房屋測量等方面知識。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)化水平日益提高。隨著經(jīng)紀(jì)活動的復(fù)雜化、專業(yè)化和經(jīng)紀(jì)活動領(lǐng)域激烈的市場競爭，將促使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識，提高專業(yè)技巧，吸收最新信息，不斷更新自身的知識結(jié)構(gòu)。同時，適應(yīng)經(jīng)紀(jì)活動更加細(xì)分的要求，將造就出一支支分門類的專業(yè)化經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍。同時，要加強(qiáng)宣傳，普及《物權(quán)法》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)法》、《房屋權(quán)屬登記管理辦法》等法律法規(guī)和權(quán)屬登記、合同簽訂等各項(xiàng)辦理程序，培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的法制觀念和道德意識，誠信守法，提升從業(yè)人員道德素質(zhì)。
（二）完善監(jiān)督法規(guī)
要進(jìn)一步明確《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)行為主體的責(zé)權(quán)利規(guī)范，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人違反法律法規(guī)或欺詐行為也應(yīng)有對應(yīng)的處罰措施。《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》要對未取得《營業(yè)執(zhí)照》的機(jī)構(gòu)不能從事該業(yè)務(wù)作出明確規(guī)定，《辦法》還應(yīng)針對個體經(jīng)營者作出具體規(guī)定，因?yàn)楫?dāng)前在中小城市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的組織，絕大多數(shù)是個體經(jīng)營者。
（三）采取措施提高政府管理效用
目前，中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展還處在初級發(fā)展階段，提高政府管理效用是行業(yè)規(guī)范發(fā)展的重要制度保障。一是該行業(yè)涉及工商、物價、房管等部門，各部門須建立科學(xué)合理，具有切實(shí)可行和操作性的長期有效的聯(lián)合機(jī)制、協(xié)調(diào)機(jī)制和運(yùn)行機(jī)制；二是各級政府部門要高度重視，要將該行業(yè)納入本地房地產(chǎn)市場監(jiān)管重點(diǎn)；三是充分發(fā)揮行業(yè)行政部門職能作用，同時必須將職責(zé)職能落實(shí)到實(shí)處； 四是指導(dǎo)和引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)組織成立行業(yè)協(xié)會。
（四）整頓行業(yè)內(nèi)部秩序
建立秩序井然的行業(yè)內(nèi)部秩序是行業(yè)市場化的前提和基礎(chǔ)。一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的房屋信息必須具有真實(shí)性、完整性；二是加強(qiáng)行業(yè)自律，積極組織行業(yè)協(xié)會，促進(jìn)行業(yè)交流，提高行業(yè)執(zhí)業(yè)水平；三是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營場所應(yīng)公示《營業(yè)執(zhí)照》、《備案證書》、規(guī)章制度以及辦理程序、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。機(jī)構(gòu)服務(wù)人員做到持證上崗并掛牌服務(wù)。在服務(wù)工作中，應(yīng)公開、公正、公平，不得賺取差價，不得欺騙當(dāng)事人，同時，不得亂收費(fèi)、重復(fù)收費(fèi)，做到質(zhì)價相符；四是服務(wù)合同的簽訂，合同內(nèi)容、條款等應(yīng)遵《合同法》等法律法規(guī)，不得存在不平等和欺騙當(dāng)事人等條款。
在房地產(chǎn)市場日益繁榮的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)逐漸凸現(xiàn)其重要性，并將全面引導(dǎo)未來行業(yè)的發(fā)展方向，但剛剛起步的中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場還遠(yuǎn)沒有走向成熟，主要存在從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)低、法規(guī)監(jiān)督不完善、政府部門的監(jiān)管難度大以及行業(yè)內(nèi)部管理混亂、規(guī)模小、粗放經(jīng)營等問題。因此，建立規(guī)范有序的中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場依然是任重而道遠(yuǎn)的事。當(dāng)前應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)人員專業(yè)知識的培訓(xùn)，提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)；應(yīng)完善相關(guān)監(jiān)督法規(guī)；應(yīng)采取措施提高政府監(jiān)管效用以及應(yīng)整頓行業(yè)秩序等，以促進(jìn)中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
【1】內(nèi)江市房地產(chǎn)管理局《2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)調(diào)查報(bào)告》
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；證券化；發(fā)展現(xiàn)狀
一、我國房地證券化發(fā)展的現(xiàn)狀
（1）房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化的發(fā)展現(xiàn)狀。隨著住房體制改革的不斷向前發(fā)展，我國住房抵押貸款開始出現(xiàn)并快速發(fā)展起來的，由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，抵押制度和抵押擔(dān)保保險(xiǎn)制度建設(shè)相對滯后等一系列問題，導(dǎo)致與住房抵押貸款證券化發(fā)達(dá)國家相比較，我國的住房抵押貸款證券化只算是剛啟蒙，需要適宜的發(fā)展條件和更努力的探索。其現(xiàn)狀主要表現(xiàn)為：第一，我國債券市場的規(guī)模小，流動性不足以及信息披露失真等現(xiàn)狀制約著我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展。住房抵押貸款證券主要是金融債券，目前，我國債券市場的規(guī)模較小，主要品種是國債，普通企業(yè)債券和金融債券的規(guī)模都不大。并且，目前我國債券市場缺乏流動性，大多數(shù)債券只能以私募的方式發(fā)行，不能公開上市交易。第二，住房抵押貸款信貸資產(chǎn)的規(guī)模小。作為銀行向居民個人發(fā)放的貸款中最適合證券化的資產(chǎn)之一的住房抵押貸款，由于目前我國尚無完整意義上的個人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況作出準(zhǔn)確判斷，銀行為了減少信貸風(fēng)險(xiǎn)，更愿意把借款貸給信用比較好的個人，這無形中就限制了信貸市場的規(guī)模，由于沒有相當(dāng)規(guī)模的住房抵押貸款的積累，難以形成有相似條件的抵押貸款組群，體現(xiàn)不出抵押貸款證券化的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，由此約束著我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展。第三，投資者的結(jié)構(gòu)性缺陷。抵押貸款證券是一種結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜的證券，大多數(shù)個人投資者因難以進(jìn)行深入的分析和預(yù)計(jì)而導(dǎo)致其購買熱情不高，所以主要依靠機(jī)構(gòu)投資者參與投資。但是，我國機(jī)構(gòu)投資者參與證券市場的領(lǐng)域和參與程度都受到法律的嚴(yán)格限制。所以，必須培育機(jī)構(gòu)投資者，擴(kuò)大市場需求。（2）房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化的發(fā)展現(xiàn)狀。我國改革開放以來，伴隨著資本證券市場的不斷形成和發(fā)育，房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化也得到了一定程度的發(fā)展，并成為我國當(dāng)前房地產(chǎn)證券化發(fā)展的主體格局。其現(xiàn)狀主要表現(xiàn)為：第一，房地產(chǎn)股票市場的發(fā)展。我國目前股票市場的上市公司中，大部分企業(yè)從股票市場上發(fā)行股票籌集來的資金均有一部分流入房地產(chǎn)業(yè)。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)，除了可以在深交所和上交所辦理一定的手續(xù)上市外，還可以在NET和STAQ兩個場外交易所系統(tǒng)上市。這都為房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的進(jìn)一步擴(kuò)展創(chuàng)造了極為有利的條件。第二，房地產(chǎn)債券市場的發(fā)展。我國目前的債券市場上，為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)行的債券已有兩種：第一種是房地產(chǎn)投資券。第二種是受益?zhèn)]有債券市場就沒有準(zhǔn)確的定價，就沒有中介機(jī)構(gòu)，就沒有真正的金融衍生品。大力發(fā)展債券市場，是我國擴(kuò)充投資品的重中之重，也是發(fā)展中國式金融衍生品和必經(jīng)之路。有了發(fā)達(dá)的債券市場，房地產(chǎn)作為重要投資品種的作用自然會有所下降。但是目前我國房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模還是很小，房地產(chǎn)債券基本上還處于初步發(fā)展階段。
二、我國當(dāng)前房地產(chǎn)證券化運(yùn)行存在的一些問題
（1）缺乏專業(yè)性人才，在房地產(chǎn)證券化認(rèn)識上很局限。房地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)是一項(xiàng)綜合性強(qiáng)、涉及面廣并且專業(yè)分工又極其細(xì)致的一種業(yè)務(wù)，其需要專門的證券化組織機(jī)構(gòu)和高精尖的專業(yè)人才。但是，我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化起步較晚，對其認(rèn)識還處于初級階段，我國現(xiàn)有的這些人才在數(shù)量和質(zhì)量上都比較缺乏，目前的金融從業(yè)人員整體水平在短期內(nèi)很難達(dá)到要求。（2）個人信用制度不健全。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的順利進(jìn)行要以良好的信用基礎(chǔ)為前提條件。而目前我國尚無完整意義上的個人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況作出準(zhǔn)確判斷，銀行為了減少信貸風(fēng)險(xiǎn)，更愿意把借款貸給信用比較好的個人，這無形中就限制了信貸市場的規(guī)模，而萎縮的信貸市場和房地產(chǎn)證券化的推行是背道而行的。（3）相關(guān)法律法規(guī)的不健全。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是一項(xiàng)極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)證券化過程中涉及眾多的市場主體，包括原始債權(quán)人、證券特設(shè)機(jī)構(gòu)、信用評級機(jī)構(gòu)、貸款服務(wù)和證券投資者等，并且房地產(chǎn)證券化的過程就是調(diào)和他們利益的過程。但是，我國現(xiàn)行的《證券法》相關(guān)條款中缺乏對資產(chǎn)證券化在融資業(yè)務(wù)應(yīng)用的規(guī)定，這勢必增加資產(chǎn)證券化的推進(jìn)難度。同時建立風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制所需要的相關(guān)法律《破產(chǎn)法》和《信托法》出現(xiàn)的時間不長，實(shí)施過程中難免存在諸多困難。（4）配套的金融中介設(shè)施不完善。房地產(chǎn)證券化整個實(shí)施過程中需要配套的完善的金融中介組織通過會計(jì)、審計(jì)和稅收等方式為之服務(wù)，可是我國當(dāng)前階段市場主體水平還未達(dá)到如此的完善階段。特別是我國的資信評級機(jī)構(gòu)獨(dú)立性差，投資者對資信評級機(jī)構(gòu)認(rèn)識不足，這些問題導(dǎo)致現(xiàn)有的評級機(jī)構(gòu)做出的評級結(jié)果在投資者心日中沒什么影響力，資信評級無法發(fā)揮其應(yīng)有的作用。（5）房地產(chǎn)金融市場的一級市場不夠發(fā)達(dá)，交易不夠活躍。長期以來我國實(shí)行福利住房制度，金融市場又有國有四大商業(yè)銀行壟斷，因此，我國房地產(chǎn)金融市場形成了以非專業(yè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)銀行為主體的市場體系，房地產(chǎn)金融市場缺乏為其解決一級市場發(fā)展中面臨的流動性、資金來源、信貸集中性等主要矛盾的二級市場，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)金融市場沒有獲得真正發(fā)展，一級市場交易不夠活躍。
三、推進(jìn)我國房地產(chǎn)證券化的順利發(fā)展的建議
（1）加強(qiáng)專業(yè)人才的培養(yǎng)。我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化起步較晚，對其認(rèn)識還處于初級階段。一方面，我國國內(nèi)的相關(guān)機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)與國際機(jī)構(gòu)的合作，或者設(shè)立專門的教育模式，采用多種渠道，針對性的培養(yǎng)有關(guān)人才并對人才定期進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，促進(jìn)更多人學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)，借鑒國外的豐富經(jīng)驗(yàn)，提高我國經(jīng)濟(jì)監(jiān)管和發(fā)展水平，建立一支既懂先進(jìn)的金融知識，又了解我國國情的專業(yè)化隊(duì)伍，這樣才能更好的服務(wù)金融業(yè)務(wù)。另一方面，可以對相關(guān)證書進(jìn)行嚴(yán)格的年審制度，來滿足證券化的實(shí)踐需要。（2）建立并完善個人信用制度。我們應(yīng)盡快建立包括個人信用登記、評估、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)報(bào)及規(guī)避在內(nèi)的一系列個人信用制度，對借款人就業(yè)和收入變動狀況及財(cái)產(chǎn)增減情況實(shí)行動態(tài)監(jiān)控和跟蹤調(diào)查，以利于銀行擴(kuò)大個人住房消費(fèi)貸款規(guī)模。（3）完善房地產(chǎn)證券化的相關(guān)法律法規(guī)。房地產(chǎn)證券化過程離不開政府的適度管理和法制的保障。政府必須對房地產(chǎn)金融體制的建立和發(fā)展房地產(chǎn)證券化給予大力支持并加強(qiáng)有效管理。要求對我國現(xiàn)行《證券法》等進(jìn)行修改，還要對《土地法》、《房地產(chǎn)法》等基礎(chǔ)性法規(guī)進(jìn)行完善，而且人民銀行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會等也要對各個法律法規(guī)以及資本市場的運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)督和管理，做到最大限度地保護(hù)房地產(chǎn)證券發(fā)起人、中間人和投資人的權(quán)益，以促進(jìn)房地產(chǎn)證券化在我國健康、有序地發(fā)展。（4）規(guī)范和完善金融中介機(jī)構(gòu)。規(guī)范房地產(chǎn)證券化涉及到的房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、擔(dān)保、保險(xiǎn)、信用評級等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格遵守法規(guī)，提高中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量，幫助廣大投資者在受到不斷變化的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、信息源、自身的知識結(jié)構(gòu)、判斷能力等因素的制約時，能夠及時、準(zhǔn)確、完整地得到有關(guān)信息資料，提高證券化的透明度和效率。（5）大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場的二級市場。根據(jù)西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)和我國的實(shí)際情況，我國要迅速改變單一的房地產(chǎn)開發(fā)信貸，大力發(fā)展個人消費(fèi)信貸，同時，必須大力發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款市場，建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級市場，增加證券品種，有步驟地實(shí)行抵押貸款證券化．活躍房地產(chǎn)流通市場。
縱觀我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展之迅速，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象之嚴(yán)重，房地產(chǎn)證券化的良好發(fā)展已逐漸成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可忽視的一步。相信我國通過逐步的健全各項(xiàng)體制法規(guī)、竭力開發(fā)并發(fā)展各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)等，房地產(chǎn)證券化在我國的全面發(fā)展指日可待。
參考文獻(xiàn)
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Abstract: The property is attached to land all buildings, structures, real estate and property together constitute the main part. Registration, also known as real estate property ownership registration, is a statutory administrative machine according to the relative's application, the right to enjoy their property and the kind of review the state of real estate recorded in the register books of behavior. Due to historical reasons and theoretical studies of the impact of the situation, China's real estate registration system and the studies need to be strengthened. This close connection with reality, according to the writer in the real estate registration problems encountered on the property registration system was a preliminary study.
關(guān)鍵詞： 房產(chǎn)；不動產(chǎn)；房產(chǎn)登記
Key words: estate；real estate；real estate registration
中圖分類號：C916 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4311（2010）35-0162-02
0引言
房產(chǎn)，是指依附于土地上的各種建筑物、構(gòu)筑物，與地產(chǎn)一同構(gòu)成不動產(chǎn)的主要部分，具有不動產(chǎn)的一切特征。它是人類最重要的財(cái)富之一，是財(cái)產(chǎn)的重要表現(xiàn)形態(tài)，也是任何社會的法律制度最為關(guān)注的調(diào)整對象。房產(chǎn)登記是現(xiàn)代房產(chǎn)制度的基礎(chǔ)，作為明確市場主體產(chǎn)權(quán)歸屬及其權(quán)利享有狀態(tài)內(nèi)容的房產(chǎn)登記制度，在政府各項(xiàng)職能中居于基礎(chǔ)性地位。在我國大力發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)的今天，房產(chǎn)交易對于整個社會經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行影響極大，保證房產(chǎn)交易的安全對于維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序、促進(jìn)社會和諧意義重大。我國的房產(chǎn)登記制度一直由行政機(jī)關(guān)以行政確認(rèn)方式明確房產(chǎn)權(quán)屬，以保障行政相對人權(quán)利義務(wù)的實(shí)現(xiàn)。從總的情況看，我國房產(chǎn)登記制度仍處在初建階段，有待于規(guī)范和完善。
1我國現(xiàn)有的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度及存在的問題
不動產(chǎn)物權(quán)登記是權(quán)利人申請將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)之事項(xiàng)，記載于國家指定部門的不動產(chǎn)登記簿，并能供第三人查詢記載的活動。登記故然能起一定的管理效果，但登記本身是公示的方式，它是物權(quán)設(shè)定和轉(zhuǎn)移的方法。
我國目前的不動產(chǎn)登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎(chǔ)在于國家干預(yù)主義，這與不動產(chǎn)登記立法德國模式的“產(chǎn)權(quán)登記制度”極為相似。我國法律規(guī)定不動產(chǎn)實(shí)體權(quán)利的登記范圍包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和不動產(chǎn)抵押權(quán)。而廣泛存在的土地租賃權(quán)、地役權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、空間利用權(quán)等諸多不動產(chǎn)權(quán)利卻沒有被列入登記范圍。
當(dāng)前，不動產(chǎn)物權(quán)登記有幾個新的發(fā)展趨勢：一物之上權(quán)利的設(shè)置越來越復(fù)雜；同一不動產(chǎn)之上可能同時存在著數(shù)個物權(quán)；越來越多的物權(quán)的增加（地上權(quán)、使用權(quán)）。這就要求不動產(chǎn)程序權(quán)利登記制度的建立和規(guī)范。
我國至今尚未制定不動產(chǎn)登記法，已制定的法律法規(guī)中雖有不少關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范比較零散，主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中；這些零散的法律法規(guī)相互沖突、不合法理的規(guī)定很多，而且在實(shí)際工作中缺乏可操作性，因此造成了不少問題。
1.1 目前我國對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然有許多地方實(shí)行由房屋與土地兩個部門分管，所以房地產(chǎn)權(quán)屬登記一般是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記分別在土地管理機(jī)關(guān)和房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行。而分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的初衷。一方面造成不動產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機(jī)關(guān)之間職責(zé)不清，部門利益相互沖突，甚至產(chǎn)生房屋土地重復(fù)抵押的現(xiàn)象。
1.2 由于不動產(chǎn)物權(quán)登記立法的不完善，各法律之間在不動產(chǎn)登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突以及銜接不夠緊密，加之各個職能部門過于強(qiáng)調(diào)本部門利益，造成了不動產(chǎn)物權(quán)登記呈現(xiàn)出登記程序不統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一、登記效力不統(tǒng)一、房產(chǎn)和地產(chǎn)不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書不統(tǒng)一的狀況。
1.3 目前我國農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)交易活動日益頻繁和活躍，登記中城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一的矛盾相對突出。我國農(nóng)村的房地產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)建設(shè)管理部門負(fù)責(zé)，由于登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一就以及村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項(xiàng)工作的專業(yè)人員和知識，使城鄉(xiāng)登記管理水平有較大的差距。
2對建立和完善我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的思考
2.1 為了保護(hù)第三人利益和財(cái)產(chǎn)交付的秩序，應(yīng)通過不動產(chǎn)物權(quán)法定原則使一切權(quán)利具有一定效力和長期穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，使財(cái)產(chǎn)成為恒產(chǎn)，保護(hù)人們的利益期待。西方各國的不動產(chǎn)登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎(chǔ)，輔之以不動產(chǎn)登記法，這樣更具有實(shí)際操作性。我們應(yīng)該吸收國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，適時地出臺《不動產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī)，完善我國的不動產(chǎn)登記制度。
2.2 為了加強(qiáng)農(nóng)村集體土地房屋的不動產(chǎn)登記管理，減少城鄉(xiāng)登記管理的水平差別，應(yīng)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)登記規(guī)范化、統(tǒng)一化。房地產(chǎn)權(quán)屬登記的一個特點(diǎn)是登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)法定。我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門為房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)。《城市房地產(chǎn)管理法》的適用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍以內(nèi)；在城市規(guī)劃區(qū)外的，只要屬于國有土地，也可以參照執(zhí)行。目前，在集體土地上進(jìn)行權(quán)屬管理的主要執(zhí)法依據(jù)，是國務(wù)院1993年的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》。由于該條例不夠完善，造成目前對村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記管理有的是市、縣人民政府，也有的是市、縣人民政府建設(shè)或房地產(chǎn)行政主管部門。近年來各地設(shè)立了開發(fā)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，還有一些縣或縣級市撤縣改成了城市的區(qū)，一些地方政府由于對權(quán)屬登記工作不夠了解，從局部利益出發(fā)，允許這些單位自行發(fā)證；在建設(shè)部控制權(quán)屬證書印制后，又指令登記機(jī)關(guān)委托這些單位自行發(fā)證。這種“證”出多門的狀況對權(quán)屬登記工作是十分不利的。因?yàn)閲H上通行的不動產(chǎn)權(quán)屬登記的一項(xiàng)原則是“簾幕原則”，即只能透過這一個窗口來了解房地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)，政府的登記簿是公眾獲得信息的唯一來源。為保證這種唯一性，就只能由一個機(jī)構(gòu)來管轄不動產(chǎn)的權(quán)屬登記，而不能以土地所有權(quán)性質(zhì)的不同對管轄進(jìn)行區(qū)分。
2.3 目前我國建立的各種不動產(chǎn)分別登記，就是將各種不動產(chǎn)登記分散在各個不同的管理部門。如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門，林地權(quán)登記在森林管理部門等。從行政管理的角度看，這種登記制度似乎并無錯誤。但是，從財(cái)產(chǎn)法即從民法、物權(quán)法的角度看，這種做法是有爭議的。因?yàn)椋粍赢a(chǎn)登記的根本目的并不是行政管理，而是為了完成物權(quán)變動、進(jìn)行物權(quán)公示、提供統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)。在分別登記的情況下，登記造成的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，產(chǎn)生理解上概念不清和實(shí)際操作中的“相克”。例如，按照我國擔(dān)保法，在不動產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)時，如果土地上無建筑物，該抵押權(quán)的設(shè)立在土地部門登記；如果土地上有建筑物，則抵押權(quán)的設(shè)立在房產(chǎn)部門登記。同樣按照擔(dān)保法，在土地權(quán)利上設(shè)定抵押權(quán)時，地上物同時納入抵押；而在地上物上設(shè)定抵押權(quán)時，土地物權(quán)也同時納入抵押。在實(shí)踐中，由于土地和房產(chǎn)兩部門的登記資源和信息不能共享，假設(shè)一土地上有建筑物，則在房產(chǎn)部門登記設(shè)定了抵押權(quán)，同時又到土地登記部門設(shè)立了土地抵押權(quán)；由于土地登記部門設(shè)立這個抵押權(quán)時未查看該土地上房屋是否已在房產(chǎn)部門登記設(shè)立抵押，就會為該物權(quán)又設(shè)定一個土地抵押權(quán)，從而造成土地部分重復(fù)抵押的現(xiàn)象。按照擔(dān)保法中房屋占用范圍內(nèi)土地同時抵押的原則，這兩個抵押權(quán)的支配范圍是重合的，故它們存在由于登記的原因造成重復(fù)抵押，造成權(quán)利重復(fù)實(shí)現(xiàn)。這是分別登記造成的當(dāng)然后果。分別登記的理論基礎(chǔ)是土地、房屋、森林等不動產(chǎn)的行政管理理論，而不是市場經(jīng)濟(jì)需要的民法物權(quán)法原理。
綜上所述，根據(jù)筆者在房產(chǎn)登記工作中遇到的問題，本人認(rèn)為對我國的不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記、統(tǒng)一管理，勢在必行！
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【關(guān)鍵詞】房屋產(chǎn)權(quán)；檔案管理
一、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理存在的主要問題
（一）對于房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理，缺乏統(tǒng)一的規(guī)范性文件
1.現(xiàn)行文件過于籠統(tǒng)，缺乏操作性。隨著房地產(chǎn)業(yè)和住房商品化的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案變得越來越重要，檔案數(shù)量也越來越多，單靠傳統(tǒng)的管理方式和管理手段已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)新形勢發(fā)展的需要。利用現(xiàn)代化技術(shù)設(shè)備、服務(wù)手段和科學(xué)的管理方法，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理現(xiàn)代化已是必然趨勢。而標(biāo)準(zhǔn)化是現(xiàn)代化的基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作中推行標(biāo)準(zhǔn)化，是房地產(chǎn)權(quán)屬檔案實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理的首要前提，也是做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的必要條件。目前，在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的依據(jù)仍然是2001年建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》。《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》從房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的收集、整理和利用等幾個方面對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理工作進(jìn)行了規(guī)定，但只限于宏觀層面，缺乏對具體工作的指導(dǎo)。目前的實(shí)際工作情況是，服務(wù)中心窗口受理業(yè)務(wù)時收什么材料，檔案室就存什么材料，對于檔案材料是否齊全、是否規(guī)范、是否準(zhǔn)確，還缺少統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。
2.保管期限不明確，致使檔案庫房緊張。《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)以丘為單元建檔，以房地產(chǎn)權(quán)利人為全宗立卷。但在實(shí)際工作中是以房號為單元建檔，將權(quán)利人的所有權(quán)登記檔案、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記檔案、他項(xiàng)權(quán)登記檔案、他項(xiàng)權(quán)注銷登記檔案都集中在一起，合并組成一卷。由于房地產(chǎn)權(quán)屬檔案保管期限的不明確，無法開展鑒定、銷毀工作。如他項(xiàng)權(quán)注銷登記、拆遷房屋注銷登記、房改房注銷登記等利用率不高的注銷檔案材料也會占用一定的空間。因此，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案出現(xiàn)了有增無減的現(xiàn)象，必將導(dǎo)致檔案庫房空間的資源短缺。
（三）對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)不到位
由于房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記是流程式服務(wù)，按規(guī)定一般的流程是“受理-初審-繳納稅費(fèi)-審批-發(fā)證-歸檔”。每個環(huán)節(jié)都有各自的職責(zé)、相應(yīng)的業(yè)務(wù)規(guī)范。因此，每一宗不同類型的業(yè)務(wù)所形成的文件材料也各有不同。所以，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的內(nèi)容和管理方法具有不同于其他檔案工作的專業(yè)性。這就使得房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理人員既要具有一定的檔案管理知識，又要了解一些測繪、法律等相關(guān)的專業(yè)知識，還要懂得每一類權(quán)屬登記流程中要形成的文件材料。因此，針對檔案管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作是非常重要的，但現(xiàn)實(shí)情況卻是這方面培訓(xùn)工作不到位。
二、現(xiàn)階段怎樣好房屋產(chǎn)權(quán)檔案管理
（一）充分認(rèn)識房屋產(chǎn)權(quán)檔案的特點(diǎn)
第一，政策性。目前，我國房屋產(chǎn)權(quán)類別眾多，包括全民所有、集體所有、個人私有、共有房產(chǎn)以及軍產(chǎn)、外產(chǎn)、中外合資產(chǎn)、股份制房產(chǎn)等。在這些房產(chǎn)中，產(chǎn)權(quán)來源、實(shí)用性質(zhì)、使用人、管理方式等各不一樣，使用的政策也各不相同，不僅涉及到所有權(quán)、適用權(quán)政策，涉及到國家、集體、個人三方面的利益，還涉及到僑務(wù)、統(tǒng)戰(zhàn)、對外關(guān)系、宗教、民族等各方面的政策。因此，房產(chǎn)檔案具有鮮明的政策性。第二，法制性。房產(chǎn)檔案管理是一項(xiàng)法制性很強(qiáng)的工作，要求遵循《憲法》、《房地產(chǎn)法》、《土地管理法》、《民法》、《婚姻法》、《繼承法》、《企業(yè)法》、《合同法》、《城市規(guī)劃法》、《檔案法》等法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。因此，房屋產(chǎn)權(quán)檔案在利用過程中，必須依法辦事，嚴(yán)格遵從以法制指導(dǎo)工作實(shí)踐的工作要求。第三，動態(tài)性。房屋及房屋所有權(quán)不是一成不變的，而是隨著房屋的改擴(kuò)建、拆遷、房屋的繼承、贈予、買賣等在不斷地變化，尤其是住房制度改革后，房屋已由福利性分配逐步轉(zhuǎn)向社會化、商品化，房屋和房屋產(chǎn)權(quán)的變化日趨頻繁。房屋產(chǎn)權(quán)檔案作為房屋變化中的原始記錄，必須隨著房屋及房屋所有權(quán)的變化而變化，全面真實(shí)地反映房屋變化的全貌，保證其利用價值的實(shí)現(xiàn)。這就決定了房產(chǎn)檔案的動態(tài)管理，檔案利用的動態(tài)性。第四，時效性。房屋產(chǎn)權(quán)檔案中記載的房屋所有權(quán)人取得房產(chǎn)的時間、房屋轉(zhuǎn)移時間、房屋權(quán)屬證件載名的確權(quán)日期為發(fā)生法律效力的權(quán)屬確立日期；辦理房屋初始登記和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移及房屋變更登記時的時間是法律效力時間，這些都即為劃分權(quán)益歸屬的法定時效依據(jù)。
（二）拓寬房屋產(chǎn)權(quán)檔案的收集渠道
綏化市房產(chǎn)管理處檔案室是具有科技事業(yè)檔案管理國家二級資質(zhì)的綜合性檔案室，館藏房屋產(chǎn)權(quán)檔案15萬卷，包括房屋買賣、贈與和交換檔案、房屋仲載檔案、房產(chǎn)接管檔案、經(jīng)營租賃檔案、房屋拆遷檔案、房屋登記發(fā)證記錄薄冊等。多年來，綏化市房屋產(chǎn)權(quán)管理處加大收集力度，拓寬收集渠道，將分散在各機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位和個人手中的具有保存價值的房屋產(chǎn)權(quán)文件材料收集齊全完整。主要通過房產(chǎn)登記，全面收集產(chǎn)權(quán)檔案資料；通過辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記，收集產(chǎn)權(quán)移動與變更材料；通過辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記，收集產(chǎn)權(quán)資料；通過房地產(chǎn)開發(fā)和拆遷城市規(guī)劃部門，收集房屋拆遷、安置及房屋增籍和注銷登記資料；通過司法、仲裁等部門，收集具有法律憑證的房屋產(chǎn)權(quán)檔案資料。
（三）以開展房屋產(chǎn)權(quán)檔案公開查詢?yōu)榍腥朦c(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)檔案事業(yè)的全面發(fā)展
隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)在房屋產(chǎn)權(quán)檔案工作中的普及應(yīng)用，建立房屋產(chǎn)權(quán)檔案信息網(wǎng)絡(luò)，開展房屋產(chǎn)權(quán)檔案公開查詢，構(gòu)建開發(fā)房屋權(quán)檔案信息資源的社會性形式，是提高房屋產(chǎn)權(quán)檔案管理、促進(jìn)房地產(chǎn)檔案事業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果。
首先，房屋產(chǎn)權(quán)檔案的利用工作對整個房地產(chǎn)檔案工作有著帶動和檢驗(yàn)的作用。開展房屋產(chǎn)權(quán)檔案公開查詢工作，必然向其他房屋產(chǎn)權(quán)業(yè)務(wù)工作提出相應(yīng)的要求，只有提高房屋產(chǎn)權(quán)檔案整理、鑒定、保管工作的質(zhì)量，才能滿足社會各方面利用房屋產(chǎn)權(quán)檔案的需要。通過利用工作反饋的要求，發(fā)現(xiàn)檔案工作的薄弱環(huán)節(jié)與不足之處。其次，開展房屋產(chǎn)權(quán)檔案公開查詢是對檔案工作最有效、最實(shí)際的宣傳。利用工作是檔案工作聯(lián)系群眾、服務(wù)群眾、密切群眾的紐帶，通過開展房屋產(chǎn)權(quán)檔案公開查詢，可以提高人們對房屋產(chǎn)權(quán)檔案的價值和房屋產(chǎn)權(quán)檔案工作重要性的認(rèn)識，擴(kuò)大社會影響，為爭取各方面的重視和支持，給檔案工作的發(fā)展創(chuàng)造了客觀條件。再次，房屋產(chǎn)權(quán)檔案的公開查詢，有利于反映房屋產(chǎn)權(quán)管理部門的實(shí)際工作水平和工作成果。房屋產(chǎn)權(quán)檔案作為房地產(chǎn)行政管理工作的一部分，直接反映了房屋產(chǎn)權(quán)管理部門在進(jìn)行房地產(chǎn)管理活動中的工作水平，是房地產(chǎn)部門的“臉面”工程。利用者通過對檔案的利用，可以了解到該單位實(shí)際工作的情況，反映出該單位的工作作風(fēng)與工作水平。
（四）提高房屋產(chǎn)權(quán)檔案管理人員的綜合素質(zhì)
第一，房屋產(chǎn)權(quán)檔案管理人員必須要具有馬列主義理論知識，了解掌握黨和政府在房屋管理方面制定的各種法律法規(guī)和政策；具有良好的職業(yè)道德，樹立全心全意為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)的思想，愛崗敬業(yè)，扎實(shí)工作。第二，房屋產(chǎn)權(quán)檔案管理人員既要熟悉檔案專業(yè)知識和技能，又要有法律、測繪等相關(guān)學(xué)科的專業(yè)知識；密切與產(chǎn)權(quán)部門、交易部門、測繪部門等業(yè)務(wù)科室的聯(lián)系，做到嘴勤、多問，眼勤、多看，腦勤、多思考。第三，房屋產(chǎn)權(quán)檔案管理人員要有相關(guān)的房地產(chǎn)管理基礎(chǔ)知識，熟悉和掌握本單位管理工作的任務(wù)。既要熟悉家底，做到心中有數(shù)；又要介紹家底，了解利用者的需求，抓住利用者的心理，根據(jù)利用者的需求，不斷改變服務(wù)方式，迅速而準(zhǔn)確地為利用者提供利用線索，提高查全率和查準(zhǔn)率，促進(jìn)檔案利用工作。第四，房屋產(chǎn)權(quán)檔案管理人員要加強(qiáng)知識更新，強(qiáng)化自身素質(zhì)，用現(xiàn)代科技知識來武裝自己，學(xué)習(xí)掌握現(xiàn)代化管理知識和應(yīng)用技術(shù)，改變過去的經(jīng)驗(yàn)型管理方式，實(shí)現(xiàn)向科技型管理方式轉(zhuǎn)變。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；檔案管理；對策。
作為專業(yè)檔案之一的房地產(chǎn)檔案，是企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營和管理活動中的真實(shí)記載，具有重要的保存價值和利用價值。房地產(chǎn)檔案是其生產(chǎn)經(jīng)營的必備基礎(chǔ)資料，更是其長遠(yuǎn)發(fā)展、掌握市場主動不可缺少的參考依據(jù)，因此越來越受到開發(fā)企業(yè)的重視。
一、房地產(chǎn)檔案的基本特點(diǎn)
房地產(chǎn)檔案有其一般檔案的共性，也有其特殊性【1】。一是綜合性強(qiáng)，范圍與內(nèi)容廣。從歸檔范圍看，有前期準(zhǔn)備過程中形成的材料，包括可行性論證、勘察設(shè)計(jì)、征地動遷等；有建設(shè)過程中形成的材料，包括施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、交付使用等；有服務(wù)過程中形成的材料，包括銷售、售后等。從檔案內(nèi)容看，涵蓋了文書檔案內(nèi)容、工程技術(shù)內(nèi)容、經(jīng)濟(jì)核算內(nèi)容、科技檔案內(nèi)容等。二是關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，歸檔時間跨度大。房地產(chǎn)檔案的歸檔時間較長，時間跨度較大。一個普通的單體項(xiàng)目，從立項(xiàng)、定點(diǎn)、決策等前期工作到施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、銷售及售后服務(wù)，要經(jīng)過兩年左右時間，分期分批開發(fā)的綜合項(xiàng)目時間則更長。每個項(xiàng)目的資料，不論是哪一年形成的，都必須歸到該項(xiàng)目的房產(chǎn)檔案中，不受時間限制。三是資料來源廣，歸檔涉及部門與人員多。房地產(chǎn)產(chǎn)品是房屋【2】，既涉及生產(chǎn)領(lǐng)域，又涉及流通領(lǐng)域。從涉及部門看，涉及發(fā)改、土地、規(guī)劃、房管、市政、管網(wǎng)配套等多個部門。從涉及人員看，購房者在獲得房屋后，對房屋的結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)關(guān)系、水電氣暖、寬帶等配套設(shè)施的基本信息都要掌握，以便日后維修。從開發(fā)企業(yè)內(nèi)部看，涉及各個科室或相關(guān)的下屬企業(yè)、合作單位等。四是利用率高，價值性大。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，價值高，在單位或個人財(cái)產(chǎn)構(gòu)成中都占有重要地位。因此，房地產(chǎn)檔案的有無，記載是否準(zhǔn)確全面，保管的好壞，都將對產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)生一定的甚至是巨大的影響，因一紙檔案而免受損失幾百元甚至是幾十萬的實(shí)例，就是房地產(chǎn)檔案價值性的最好例證。
二、檔案管理在開發(fā)經(jīng)營中的作用
“檔案的價值在于利用”。房地產(chǎn)檔案具有多重作用，這是該檔案本身屬性所決定的【3】。一是有助于化解糾紛。房地產(chǎn)檔案是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理活動中形成的權(quán)證、契約、文件、圖表、賬冊等不同形式和載體的記錄，其內(nèi)容具有客觀的證據(jù)作用，具有法律效力。這些檔案資料可為日后的糾紛處理提供具有法律作用的重要證據(jù)，這也是房地產(chǎn)檔案最重要的作用。二是有助于規(guī)范管理。房地產(chǎn)檔案管理是企業(yè)管理的重要組成部分，涉及對內(nèi)對外兩個方面，對外涉及政府部門和有經(jīng)濟(jì)往來的合作單位，對內(nèi)是企業(yè)內(nèi)部和員工。在日常管理中，加強(qiáng)檔案管理的科學(xué)化和規(guī)范化，能夠準(zhǔn)確掌握基本數(shù)據(jù)、理清各方面關(guān)系、高效解決存在問題。三是有助于開發(fā)決策。房地產(chǎn)市場作為一個周期性強(qiáng)的市場，其發(fā)展呈階段性，開發(fā)企業(yè)只有充分掌握市場周期和階段規(guī)律，才能有預(yù)見性作出科學(xué)決策。一份年代較長、整理規(guī)范的房地產(chǎn)檔案，反映了市場的真實(shí)情況及變化規(guī)律，可以幫助企業(yè)理清發(fā)展規(guī)律。四是有助于市場定位。房地產(chǎn)產(chǎn)品具有明顯的地域特點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況、消費(fèi)水平和生活習(xí)慣對房地產(chǎn)品類的需求起重要作用。開發(fā)企業(yè)如果長期堅(jiān)持做好市場信息的檔案管理工作，就會從中發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品變化的特點(diǎn)，開發(fā)出受市場歡迎的產(chǎn)品。五是有助于樓盤定價。價格通常是影響房地產(chǎn)交易成敗的關(guān)鍵因素，也是營銷組合中最難以確定的因素。只要開發(fā)企業(yè)注重檔案管理，就可從歷年的比較定價法中，總結(jié)出最理想的區(qū)位差、層次差、戶型差，定出科學(xué)價位，保證企業(yè)的良性循環(huán)。
三、強(qiáng)化房地產(chǎn)檔案管理工作的措施
目前，開發(fā)企業(yè)特別是中小企業(yè)，大多認(rèn)識不到檔案管理的重要性，對檔案材料疏于管理，出現(xiàn)了無檔可查、資料不全或檔案斷層的現(xiàn)象。開發(fā)企業(yè)必須要正視存在問題，提高認(rèn)識，強(qiáng)化措施，實(shí)現(xiàn)檔案的“五化管理”：
（一）重視組織領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)檔案管理的全員化。房地產(chǎn)檔案管理工作是一門管理科學(xué)，開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，高度重視檔案管理的重要性，牢固樹立起“抓檔案管理，就是抓經(jīng)營促發(fā)展”的理念，把檔案管理作為一項(xiàng)基礎(chǔ)性、常態(tài)化工作，納入到單位工作的重要日程。要進(jìn)一步加大檔案管理的資金投入力度，改善房地產(chǎn)檔案的保管條件，為檔案管理工作創(chuàng)造良好環(huán)境。要通過組織學(xué)習(xí)檔案法律法規(guī)以及檔案管理知識，樹立起全員參與管理、全員重視檔案的觀念，在房地產(chǎn)開發(fā)的各個部門、各個環(huán)節(jié)強(qiáng)化檔案意識，形成良好的管理氛圍。
（二）加強(qiáng)制度建設(shè)，實(shí)現(xiàn)檔案管理的規(guī)范化。俗話說：“不以規(guī)矩，不成方圓”。開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國檔案法》和《檔案法實(shí)施辦法》，對檔案實(shí)行集中統(tǒng)一管理的原則，使之能夠適應(yīng)經(jīng)營管理的需要，在檔案管理上實(shí)行三級管理制度。建立檔案管理領(lǐng)導(dǎo)小組，由其負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、組織和管理檔案工作。中層科室應(yīng)有分管檔案工作的責(zé)任人，并配備專職（兼職）檔案員，由其負(fù)責(zé)所在科室的檔案搜集、整理、編目、立卷、移交等。要建立起綜合檔案室，作為檔案工作的專業(yè)管理部門，實(shí)現(xiàn)其輸入（搜集、接交）和輸出（利用）的雙重功能。同時，要制定出臺《檔案管理責(zé)任制》、《檔案資料收集、保管制度》等規(guī)章制度，嚴(yán)格考核獎懲，確保工作有章可循。
（三）注重工作質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)檔案管理的標(biāo)準(zhǔn)化。檔案實(shí)用價值的大小，在某種意義上講，取決于檔案質(zhì)量的高低。在工作中，要把抓檔案質(zhì)量貫穿于檔案形成的每個階段、每個環(huán)節(jié)。一是要建立立卷審核制。各部門應(yīng)匯集立卷的材料須經(jīng)過部門負(fù)責(zé)人審核，經(jīng)綜合檔案室審核后再辦理入檔移交。二是要符合案卷質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。如案卷要求、卷內(nèi)文件材料的質(zhì)量要求、文件材料的排列要求、案卷編目要求及裝訂要求等，都要一層一層檢查，環(huán)環(huán)把關(guān)。三是加強(qiáng)信息管理。開發(fā)企業(yè)在搜集施工技術(shù)檔案時，要求施工單位把資料完整齊全交給開發(fā)企業(yè)，可在合同條款中，增加移交檔案一項(xiàng)，規(guī)定檔案移交的質(zhì)量、時間和套數(shù)。四是搞好信息資源的開發(fā)利用。圍繞開發(fā)企業(yè)的中心工作，積極開展檔案資料編研工作，把零散的“死”檔案加工成系統(tǒng)的活信息，不斷提高檔案的利用率。
（四）加大資金投入，實(shí)現(xiàn)管理手段的現(xiàn)代化。要強(qiáng)化硬件設(shè)施，如庫房溫度、濕度以及防塵、防潮、防蟲、防光、防火、防污染等設(shè)備必須配備齊全，使其共同作用于案卷載體。對聲像檔案，還必須采取特別措施加以特別保管。要依托計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和數(shù)字化手段，對檔案實(shí)體管理逐步轉(zhuǎn)向符合業(yè)務(wù)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求的信息化管理，實(shí)現(xiàn)檔案信息采集現(xiàn)代化、存儲現(xiàn)代化和網(wǎng)絡(luò)管理的現(xiàn)代化。要建立檔案信息數(shù)據(jù)庫，將開發(fā)項(xiàng)目的策劃、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等各種信息集為一體，編制各種檢索工具，形成計(jì)算機(jī)檢索與手工互補(bǔ)的信息檢索體系，提高查詢與管理的效率和準(zhǔn)確度。
（五）強(qiáng)化培訓(xùn)提高，實(shí)現(xiàn)管理人員素質(zhì)的過硬化。房地產(chǎn)檔案管理是一項(xiàng)專業(yè)性較強(qiáng)的工作，檔案工作人員素質(zhì)的高低，直接影響到檔案工作的優(yōu)劣及檔案潛在價值的有效轉(zhuǎn)變【4】，要從以下三方面提高管理人員素質(zhì)：一是提高文化素質(zhì)。要通過崗前培訓(xùn)等多種方式，提高其邏輯思維能力和文字表達(dá)能力，使得能夠從大量檔案中提煉有用信息。同時，還要熟練掌握計(jì)算機(jī)操作知識，具有較強(qiáng)的現(xiàn)代化運(yùn)用能力，可以用計(jì)算機(jī)對各種數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析。二是提高專業(yè)素質(zhì)。加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使檔案管理人員能夠熟悉房地產(chǎn)法律法規(guī)、政策制度和開發(fā)經(jīng)營的運(yùn)作流程，明確信息開發(fā)利用的方向，熟悉檔案管理業(yè)務(wù)，掌握檔案開發(fā)利用的基本方法。三是提高職業(yè)道德。要充分調(diào)動管理人員的積極性和主動性，給予相關(guān)的保障，引導(dǎo)其樹立起高度的事業(yè)心和責(zé)任心，具備兢兢業(yè)業(yè)的工作態(tài)度和無私奉獻(xiàn)的工作作風(fēng)。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；中介服務(wù)；問題；對策
房地產(chǎn)中介服務(wù)是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的總稱。近年來，隨著《城市房地產(chǎn)管理法》的頒布實(shí)施，樂清的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)得到了迅速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)制度也相應(yīng)建立，經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍不斷擴(kuò)大。他們對樂清房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了很大的促進(jìn)作用，但由于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)展太快、數(shù)量太多，而且企業(yè)規(guī)模小，大部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)只有2個人，于是他們在房地產(chǎn)交易市場中形不成規(guī)模效應(yīng)。對此，本文就樂清的房地產(chǎn)中介服務(wù)存在的問題及對策談點(diǎn)淺見。
一、樂清市房地產(chǎn)中介服務(wù)存在的主要問題
從業(yè)人員素質(zhì)差，加劇房地產(chǎn)市場的混亂。
1.房地產(chǎn)中介人員的專業(yè)素質(zhì)低下
根據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人，需具備一定學(xué)歷，懂專業(yè)知識，經(jīng)過考試合格，并通過注冊登記，取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。但我市房地產(chǎn)中介人員的素質(zhì)差，文化水平幾乎沒有大專以上學(xué)歷，年齡結(jié)構(gòu)偏高，既沒有房地產(chǎn)專業(yè)及其相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、法律等方面的知識，又沒有固定的經(jīng)營場所，可以說是無固定資產(chǎn)的個人“電話公司”，相當(dāng)比例的從業(yè)人員是沒有受教育的自由職業(yè)者，而且只是單一從事房屋中介，他們僅從親戚、朋友處得到一些信息或者從報(bào)紙廣告中尋覓房屋信息，通過打電話拉生意，靠介紹雙方見面看房、撮合促成交易，收取傭金，嚴(yán)重影響了整個行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)。
2.房地產(chǎn)中介管理體制滯后
房地產(chǎn)中介行業(yè)是一個新興行業(yè)，交易額巨大，對交易雙方來說，都是一件大事，能不能做到公平交易，切實(shí)保障雙方利益，房地產(chǎn)管理制機(jī)是否健全，至關(guān)重要，但是從樂清的房地產(chǎn)中介管理體制的情況來看，最大的弊端是沒有明確的管理分工和管理方法，房管局作為行業(yè)管理部門，管理力度有限，工商等其它部門有些地方也力所不及，管理力度嚴(yán)重不足，使致房地產(chǎn)交易市場混亂。無照、無上崗證開業(yè)的情況屢見不鮮，不少中介機(jī)構(gòu)單純追求高報(bào)酬而違背職業(yè)道德，嚴(yán)重?fù)p害了交易雙方的合法權(quán)益。
3.法制條例太籠統(tǒng)
94年以前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方面的法律法規(guī)幾乎是空白。1994年7月國家頒布《城市房地產(chǎn)法》，才開始為構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的法律框架打下基礎(chǔ)。其后建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（即50號令），國家計(jì)委下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（即36號令），我省頒布了《浙江省經(jīng)紀(jì)人管理?xiàng)l例》，上述法律及規(guī)章為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的起步和運(yùn)行奠定了基礎(chǔ)。但是。在實(shí)際工作中，這些法律和法規(guī)太過于籠統(tǒng)、抽象，不能細(xì)化，可操作性差。可見，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)創(chuàng)設(shè)適宜的法制環(huán)境，是迫在眉睫的任務(wù)。
4.信息不暢通
在國外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人靠信息運(yùn)作，信息的集中儲存與分別使用都有固定渠道。據(jù)報(bào)道，在美國，人們約定俗成，要賣房一般先找經(jīng)紀(jì)人，各種信息都通過經(jīng)紀(jì)人源源不斷地傳送給經(jīng)紀(jì)人協(xié)會，協(xié)會匯總后每兩個星期出一本信息供經(jīng)紀(jì)人使用。如果一個經(jīng)紀(jì)人將信息壟斷，一旦查出就會被開除出協(xié)會，所以經(jīng)紀(jì)人不敢壟斷信息。在2000年樂清成立了房地產(chǎn)交易中心，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行劃行歸市，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)駐交易中心市場，實(shí)施統(tǒng)一管理，為了更好地掌握信息，由交易中心發(fā)給每一個經(jīng)紀(jì)人若干卡片，通過經(jīng)紀(jì)人填寫、集中后，分門歸類，防止重復(fù)信息和一些非法信息的泛濫，便于管理。但一些經(jīng)紀(jì)人出于自身利益，不愿填報(bào)房源信息，這樣既沒有形成統(tǒng)一的大容量的信息儲存，又無法實(shí)施統(tǒng)一管理，對整個樂清的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展明顯不利。
5.管理機(jī)制不完善
管理部門職責(zé)不清，管理力度薄弱，阻礙著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展。工商局的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》，由工商管理部門負(fù)責(zé)管理，而建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)中介管理規(guī)定》，由房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)管理，兩者管理職能交叉。按理兩個部門應(yīng)該密切配合，但由于執(zhí)法依據(jù)不同，導(dǎo)致各行其政，管理不善。
二、規(guī)范樂清市房地產(chǎn)中介服務(wù)的幾點(diǎn)對策
1.清理整頓中介機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)中介資格資質(zhì)審查
按照建設(shè)部50號令的要求，房地產(chǎn)交易中心應(yīng)聯(lián)合工商等相互部門對中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立、營業(yè)的資質(zhì)經(jīng)紀(jì)人的條件等進(jìn)行經(jīng)常性清理整頓，對那些無證經(jīng)營的“地下中介”機(jī)構(gòu)堅(jiān)決予以取締，對那些不符合條件的中介機(jī)構(gòu)限期停業(yè)整頓，使現(xiàn)有中介機(jī)構(gòu)進(jìn)入良性運(yùn)行狀態(tài)。建立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)審批制度，嚴(yán)防無資質(zhì)條件的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)入中介市場。在一些城市里，對中介機(jī)構(gòu)的管理，房產(chǎn)管理部門和工商管理部門相互配合，相互協(xié)調(diào)。特別是工商部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照時，將房地產(chǎn)部門核發(fā)的資質(zhì)和咨詢證書作為前置條件，沒有經(jīng)過房產(chǎn)管理部門同意批準(zhǔn)的不發(fā)給營業(yè)執(zhí)照。我們樂清應(yīng)該根據(jù)實(shí)際的情況，比照上述做法，嚴(yán)把中介資質(zhì)資格關(guān)。
2.鼓勵正當(dāng)競爭，優(yōu)勝劣汰
競爭是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力，通過競爭使有限的資源得以最佳配置，中介市場也應(yīng)鼓勵正當(dāng)競爭。目前我市的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)林林總總，良莠不齊，極大地阻礙了三級市場的發(fā)展。房管局和其他部門應(yīng)采取措施，鼓勵正當(dāng)競爭，讓適者生存，不適者淘汰，扶強(qiáng)扶優(yōu)，使缺乏競爭力的中介機(jī)構(gòu)自然淘汰。
3.規(guī)范中介服務(wù)行為，提高服務(wù)水平
(1)首先必須提高房地產(chǎn)中介人員的素質(zhì)，通過建立和完善房地產(chǎn)中介人員執(zhí)業(yè)考試制度，從業(yè)人員培訓(xùn)持證上崗制度，房管局和工商局對房地產(chǎn)中介人員實(shí)施嚴(yán)格的資格認(rèn)證與管理。通過資質(zhì)審查，具備了從業(yè)資格的人員才允許進(jìn)入市場進(jìn)行營業(yè)，否則就不允許其進(jìn)行房地產(chǎn)中介活動。另外，還要加強(qiáng)對中介人員的培訓(xùn)，特別是專業(yè)知識培訓(xùn)和職業(yè)道德教育。
(2)規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，房地產(chǎn)中介服務(wù)的傭金，應(yīng)按政府部門的有關(guān)規(guī)定收取，收取傭金必須用稅務(wù)部門制定的統(tǒng)一票據(jù)；房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)向委托方提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)與委托方簽訂中介服務(wù)合同，合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)寫明服務(wù)事項(xiàng)、內(nèi)容、擁金及支付方式、違約責(zé)任等，簽訂合同后，雙方應(yīng)共同遵守，認(rèn)真履行；建立社會監(jiān)督機(jī)制，對已核準(zhǔn)營業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，分布監(jiān)督電話，便予社會監(jiān)督，對無照從業(yè)，賺取差價，虛假和不實(shí)信息，不履行告義務(wù)及違法違規(guī)行為要進(jìn)行處罰，并將處理結(jié)果向社會公示；建設(shè)部50號令要求房地產(chǎn)主管部門對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)實(shí)行年檢制度，通過年檢，對上一年表現(xiàn)不好或有違法違規(guī)的中介機(jī)構(gòu)不予年檢，以規(guī)范整個房地產(chǎn)中介市場。
4.加強(qiáng)房地產(chǎn)管理與理順房地產(chǎn)關(guān)系
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理
1. 引言
以2004年8月31日為分水嶺，我國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個新的發(fā)展時期，隨著國家經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化，圍繞著行業(yè)是否有“泡沫”，業(yè)內(nèi)、業(yè)外爭論的此起彼伏、沸沸揚(yáng)揚(yáng)，結(jié)果還是迎來了以“土地施行招、拍、掛”和非常嚴(yán)厲控制措施的“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”，迎來了中國人民銀行 121號文件對房地產(chǎn)更為嚴(yán)格地貸款規(guī)定和銀行利率的增調(diào)，迎來了一系列規(guī)范建設(shè)行為，提高行業(yè)自律水平要求的政策。業(yè)內(nèi)的“一個前提、兩條鏈”都出現(xiàn)了與以往區(qū)別很大的變化，風(fēng)險(xiǎn)因素不斷增多，風(fēng)險(xiǎn)存在于整個項(xiàng)目開發(fā)過程，使中小房地產(chǎn)企業(yè)更是處于極為艱難的處境。因此，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，保證項(xiàng)目目的、目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)突出包圍、穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵過程。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析
風(fēng)險(xiǎn)是在特定的客觀條件下，在特定的期間內(nèi)，那些可能發(fā)生的結(jié)果之間的差異程度，實(shí)際上就是實(shí)際結(jié)果與計(jì)劃結(jié)果的變動程度，這種變化程度越大，所謂的風(fēng)險(xiǎn)就越大。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上是開發(fā)商實(shí)施開發(fā)過程中固有的風(fēng)險(xiǎn)，在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
（1）項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的，是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)。可以說，項(xiàng)目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案，就決定了項(xiàng)目的銷售前景，一旦市場定位不準(zhǔn)確，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無法或者是非常困難彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn)，也是項(xiàng)目開發(fā)過程中，最大的風(fēng)險(xiǎn)，屬項(xiàng)目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn)，按照風(fēng)險(xiǎn)影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險(xiǎn)（決策風(fēng)險(xiǎn)），從某種程度上講，其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險(xiǎn)。
（2）項(xiàng)目的投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)。《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》出臺前后，由于對市場定位的認(rèn)識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計(jì)，或者項(xiàng)目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn)；或者是成本過程控制嚴(yán)重失控（突發(fā)性事件）、意外因素過多等等原因，導(dǎo)致的項(xiàng)目資金支付能力達(dá)不到計(jì)劃要求，給項(xiàng)目建設(shè)造成的風(fēng)險(xiǎn)（可控制風(fēng)險(xiǎn)和決策風(fēng)險(xiǎn)）。
（3）項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。包括：在項(xiàng)目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題；在設(shè)計(jì)階段，向設(shè)計(jì)提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過“關(guān)系”關(guān)照通過造成的“投機(jī)性”質(zhì)量問題；施工階段，從業(yè)人員對設(shè)計(jì)知識認(rèn)識有重大錯誤，擅自改變設(shè)計(jì)造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；施工管理過程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對正常使用功能有嚴(yán)重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質(zhì)量“隱患”（實(shí)際上就是“質(zhì)量通病”造成的糾紛）；交房實(shí)物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實(shí)物質(zhì)量”問題等，因“質(zhì)量”問題造成的糾紛沖突形成的風(fēng)險(xiǎn)（可控制風(fēng)險(xiǎn)）。
（4）項(xiàng)目的合約履行能力風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目運(yùn)作和建設(shè)過程中，涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)與勘察設(shè)計(jì)成果審核、招標(biāo)、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測、銷售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程，由于項(xiàng)目的一次性（不可重復(fù)性）特點(diǎn)，建設(shè)周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關(guān)鍵的過程出現(xiàn)控制失誤，那將給項(xiàng)目造成相當(dāng)大的麻煩。比如，在目前土地供應(yīng)體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食”的景況下，可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。
（5）項(xiàng)目建設(shè)的 “創(chuàng)新”風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，使項(xiàng)目建設(shè)的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計(jì)劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了服務(wù)目的，追求項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的“差異性”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”，也是極具風(fēng)險(xiǎn)的，更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險(xiǎn)的。
（6）項(xiàng)目的“政府”風(fēng)險(xiǎn)。“政府”風(fēng)險(xiǎn)多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在，對于企業(yè)來說，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機(jī)性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，企業(yè)必須掌握相關(guān)地法律為：《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等；必須掌握地法規(guī)為：《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l理》等。必須掌握對于相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充、操作的部門規(guī)章和規(guī)范性文件和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。
3. 開發(fā)商項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容
風(fēng)險(xiǎn)管理是通過風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)評價，并在此基礎(chǔ)上優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，對風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效控制和妥善處理風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致后果，期望達(dá)到以最少成本獲得最大安全保證的目標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)管理的主體是企業(yè)決策層，其核心是選擇最佳風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)管理的組合，目的是實(shí)現(xiàn)最大安全保障效能。因此，開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)管理的主要內(nèi)容為：
（1）合理界定項(xiàng)目覆蓋的范圍，加強(qiáng)對項(xiàng)目范圍變動的控制，將項(xiàng)目的任務(wù)細(xì)分的更具體、更明確、更嚴(yán)密、更便于控制，以免遺漏而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。
（2）合理確定項(xiàng)目管理目標(biāo)，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項(xiàng)目《經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析報(bào)告》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》提供的依據(jù)，用科學(xué)的方法和態(tài)度進(jìn)行項(xiàng)目決策，確定項(xiàng)目目標(biāo)，避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險(xiǎn)。
（3）編制《項(xiàng)目管理規(guī)劃》，對項(xiàng)目工作進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解，對項(xiàng)目的目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)影響因素進(jìn)行深入細(xì)致的識別、分析和評價，按照一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法、措施，用《項(xiàng)目管理規(guī)劃》指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)，指導(dǎo)項(xiàng)目的計(jì)劃管理。
（4）根據(jù)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的外部環(huán)境情況，堅(jiān)持“事前控制”、“事中控制”的原則，對實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素，比照《項(xiàng)目管理規(guī)劃》給定的方法、措施進(jìn)行適應(yīng)性、符合性識別、分析（評估或測算）、評價，實(shí)事求是地給予適當(dāng)?shù)亍⒑侠淼恼{(diào)整、優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)，擬訂應(yīng)對措施，設(shè)法消除、緩和、轉(zhuǎn)化、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，避免過程控制風(fēng)險(xiǎn)。
（5）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理的計(jì)劃手段，把可以管理的風(fēng)險(xiǎn)分解到各個不同的過程，對計(jì)劃要求的基本目標(biāo)、基本原則、基本要求必須給予滿足，搞好風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控。過程中，利用動態(tài)管理，合理配備資源，按照目標(biāo)管理、節(jié)點(diǎn)考核、專業(yè)監(jiān)督的方法，減少項(xiàng)目執(zhí)行過程中不確定因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化成顯性風(fēng)險(xiǎn)的可能。
（6）合理組織結(jié)構(gòu)，明確崗位職責(zé)，理順管理關(guān)系、反饋關(guān)系，建立項(xiàng)目的溝通職能，在項(xiàng)目管理內(nèi)部以及與建設(shè)相關(guān)的各方接口，特別是在經(jīng)常出現(xiàn)誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風(fēng)險(xiǎn)管理提供信息保障。
（7）加強(qiáng)合同契約的管理。及時溝通信息，消除履約過程的不穩(wěn)定、不信任影響，圍繞項(xiàng)目的最大利益（計(jì)劃利潤），按照不同階段的工作重點(diǎn)，按照合同約定內(nèi)容開展工作，避免沖突造成的履約風(fēng)險(xiǎn)，控制建設(shè)成本；利用現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)，對已知風(fēng)險(xiǎn)通過合同分解、索賠和反索賠等手段，進(jìn)行回避或風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。
（8）在項(xiàng)目內(nèi)部加強(qiáng)實(shí)施行為的監(jiān)督管理（制度管理），避免因人為因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)督和計(jì)劃實(shí)施的專業(yè)監(jiān)督，強(qiáng)化企業(yè)規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督，對計(jì)劃執(zhí)行情況及時跟蹤檢查，及時向決策層提供修改計(jì)劃的依據(jù)，向計(jì)劃實(shí)施層提示計(jì)劃執(zhí)行的偏離情況，對預(yù)料中的風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行有效的控制和管理。
4. 開發(fā)商規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的對策建議
4.1建立或附設(shè)企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu)，研究國家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策，對本地區(qū)各個區(qū)（段）域的規(guī)劃、土地、項(xiàng)目（包括在建和意向）、適宜項(xiàng)目情況，做及時、準(zhǔn)確的分析，為企業(yè)經(jīng)營決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。經(jīng)常性從容分析，比較臨時“抱佛腳”分析的依據(jù)和理由會更豐富；合理安排資源，把“功夫”下在事前，在時間管理象限里，開展“重要而不緊急”的工作，肯定比做“重要又緊急”的工作會從容、更周密，提供的決策依據(jù)會更科學(xué)，規(guī)避決策依據(jù)錯誤造成風(fēng)險(xiǎn)的能力會更強(qiáng)。
4.2合理配備具備基本崗位技能和知識的營銷、開發(fā)、技術(shù)工作人員，加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)，提高綜合知識能力，提高風(fēng)險(xiǎn)的分析、識別、評價能力，培養(yǎng)知識面寬、具有科學(xué)態(tài)度又有主動工作熱情的“研發(fā)”隊(duì)伍，結(jié)合企業(yè)文化建設(shè)，結(jié)合企業(yè)規(guī)章制度制定，用支持、鼓勵、監(jiān)督、檢查、改進(jìn)等方法，把企業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)作為“龍頭”對待。
4.3由于決策失誤所造成“決策風(fēng)險(xiǎn)后果”的嚴(yán)重性，企業(yè)決策層必須有合理知識結(jié)構(gòu)的高級經(jīng)營、技術(shù)管理人員組成，必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識和風(fēng)險(xiǎn)識別、判斷、處理能力，有計(jì)劃、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律，了解國家及地方政府相關(guān)行政主管部門頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。簡單地說就是會經(jīng)營、懂管理、知法規(guī)，唯如此才可能避免投機(jī)、政策、擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)，才可能妥當(dāng)?shù)靥幚盹L(fēng)險(xiǎn)造成的后果。
4.4積極推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理，制定適應(yīng)于ISO9000：2000族質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、和工作流程，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項(xiàng)原則（（1）以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)；（2）領(lǐng)導(dǎo)作用；（3）全員參與；（4）過程方法；（5）管理的系統(tǒng)方法；（6）持續(xù)改進(jìn)；（7）基于事實(shí)的決策方法；（8）與供方互利的關(guān)系。）規(guī)范企業(yè)管理行為，真正地實(shí)現(xiàn)工作質(zhì)量的提高。用管理體系管理，用工作標(biāo)準(zhǔn)、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使工作有依據(jù)，效果有證明，追究有線索，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
4.5加強(qiáng)企業(yè)從業(yè)人員的現(xiàn)行法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度的學(xué)習(xí)，及時掌握國家及地方政府在本行業(yè)的部門規(guī)章、規(guī)范性文件、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，了解政策規(guī)定，提高“違法、違規(guī)”行為的識別能力，規(guī)避“政策風(fēng)險(xiǎn)”，避免出現(xiàn)投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、政府風(fēng)險(xiǎn)（按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》處罰）。
4.6加強(qiáng)項(xiàng)目的招標(biāo)管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標(biāo)過程中，準(zhǔn)確核定標(biāo)的，利用競爭、價格、供求機(jī)制，合理制定工期、質(zhì)量、造價、安全投標(biāo)的條件，為項(xiàng)目合同管理營造工作質(zhì)量環(huán)境；在合同契約簽訂的過程中，善于利用法律法規(guī)的規(guī)定，對可管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合法的消除、緩和、轉(zhuǎn)移；在合同契約的履行過程中，合理應(yīng)用《合同法》、《建筑法》和其他法規(guī)規(guī)定，利用風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)、財(cái)務(wù)手段，將“承包商風(fēng)險(xiǎn)”、“業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)”、“供應(yīng)商風(fēng)險(xiǎn)”、“擔(dān)保方風(fēng)險(xiǎn)”進(jìn)行有效的控制。決不允許在過程中因出現(xiàn)“違規(guī)”或“違約”現(xiàn)象而導(dǎo)致“意外”風(fēng)險(xiǎn)失控。
4.7利用計(jì)劃管理、目標(biāo)管理、過程監(jiān)督、節(jié)點(diǎn)考核等技術(shù)手段，對風(fēng)險(xiǎn)管理過程實(shí)施“事前”“事中”的有效控制。在編制計(jì)劃時，就對風(fēng)險(xiǎn)存在的種類、影響的范圍、時間、效果進(jìn)行識別、分析、評價，按照一般規(guī)律制定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、分解風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)的措施、辦法；在實(shí)施過程中，就風(fēng)險(xiǎn)的客觀性、不確定性、可變性、相對性、同利益的對稱性影響，加強(qiáng)計(jì)劃的監(jiān)督，按照目標(biāo)管理、節(jié)點(diǎn)考核的原則，及時組織實(shí)施效果的評價考核，用實(shí)事求是的態(tài)度，科學(xué)地調(diào)整計(jì)劃和應(yīng)對措施，及時總結(jié)、關(guān)閉階段性管理目標(biāo)，是保證風(fēng)險(xiǎn)管理達(dá)到既定目標(biāo)的有效途徑。
4.8重視“過程控制”，加強(qiáng)關(guān)鍵部位和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理，消除“質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)”、“協(xié)議、契約履行風(fēng)險(xiǎn)”的影響。在策劃、決策階段，正確把握行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，客觀地進(jìn)行項(xiàng)目可行性評估、建設(shè)環(huán)境評價和經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，準(zhǔn)確進(jìn)行市場調(diào)查和企業(yè)投資支持能力分析，正確決定項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、品質(zhì)定位，合理確定投資額度，避免出現(xiàn)品質(zhì)與投入矛盾的風(fēng)險(xiǎn)；在設(shè)計(jì)階段，堅(jiān)持按照產(chǎn)品的市場定位要求、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求監(jiān)督設(shè)計(jì)，進(jìn)行設(shè)計(jì)評審，把投資控制（一般占項(xiàng)目產(chǎn)品投資的90%～95%）的最關(guān)鍵一步控制好； 在招標(biāo)、簽訂合同階段，準(zhǔn)確編制標(biāo)的，合理把握投標(biāo)優(yōu)惠條件，簽訂一個有效且有利的協(xié)議（合同），作好投資控制的關(guān)鍵的第二步（一般占項(xiàng)目產(chǎn)品投資的5%～！0%）；在項(xiàng)目實(shí)施階段，加強(qiáng)“投資、質(zhì)量、工期、安全”控制，加強(qiáng)“合同、信息”管理，強(qiáng)化建設(shè)過程與項(xiàng)目相關(guān)單位的關(guān)系協(xié)調(diào)，對關(guān)鍵部位和容易產(chǎn)生“質(zhì)量通病”、對結(jié)構(gòu)和使用功能有影響、對投資、小區(qū)環(huán)境質(zhì)量有重要影響的過程加強(qiáng)監(jiān)督，把實(shí)施過程的風(fēng)險(xiǎn)作有效的控制。
4.9重視項(xiàng)目完成過程中階段性工作（過程、活動）、實(shí)施結(jié)果的評價考核，及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、關(guān)閉階段性計(jì)劃，為企業(yè)正確認(rèn)識自身的管理水平和下步工作持續(xù)改進(jìn)創(chuàng)造基礎(chǔ)。階段性工作的考核評定有項(xiàng)目管理層組織進(jìn)行，也可以由職能主管領(lǐng)導(dǎo)組織分階段或者按照計(jì)劃的節(jié)點(diǎn)控制目標(biāo)進(jìn)行，考核的內(nèi)容是計(jì)劃的節(jié)點(diǎn)控制目標(biāo)完成管理情況和階段性目標(biāo)完成情況，考核的結(jié)果是決定是否調(diào)整計(jì)劃、調(diào)整目標(biāo)，是否決定關(guān)閉階段性管理任務(wù)。項(xiàng)目管理考核評價的主體是企業(yè)管理層或者是組織結(jié)構(gòu)中的部分，考核評價的對象是項(xiàng)目管理層（主要是項(xiàng)目經(jīng)理），考核的內(nèi)容是按照《項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書》規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo)，對項(xiàng)目實(shí)施情況（包括節(jié)點(diǎn)關(guān)閉情況）、項(xiàng)目管理水平、管理績效進(jìn)行終結(jié)評價，確認(rèn)階段性考核的結(jié)果，確認(rèn)最終結(jié)果，確認(rèn)項(xiàng)目管理組織（項(xiàng)目部）的職能是否具備“解體”。
5. 結(jié)束語
關(guān)鍵字：商品房買賣；法律問題
一、格式合同的利弊問題。商品房買賣中，合同作為保護(hù)當(dāng)事人權(quán)益的法律依據(jù)，成為引發(fā)爭議的焦點(diǎn)，涉及工程質(zhì)量、計(jì)量、廣告、交付等。對于專業(yè)知識和法律都相對欠缺的消費(fèi)者，購房合同無疑是房產(chǎn)交易的重要法律依據(jù)，如何通過買賣合同來體現(xiàn)《民法》所賦予的公平原則，真正體現(xiàn)消費(fèi)者的知情權(quán)，真正讓消費(fèi)者明明白白購房。采用格式合同詣在免除當(dāng)事人反復(fù)磋商的麻煩，使當(dāng)事人減少與每個締約人單獨(dú)磋商的過程，節(jié)約了個別交易成本；格式合同因其條款漏洞少，切實(shí)保護(hù)了缺乏相關(guān)知識的一般消費(fèi)者的利益；格式合同作為要約形式，其內(nèi)容一經(jīng)確定，便相對穩(wěn)定，給消費(fèi)者以平等、無差別的待遇。但是，由于格式合同缺乏專門機(jī)關(guān)進(jìn)行管理，沒有同一法規(guī)進(jìn)行有效規(guī)范，因而某些行業(yè)便利用自己本身的經(jīng)濟(jì)技術(shù)優(yōu)勢或行業(yè)壟斷地位，在格式合同中規(guī)定一些不合理的侵害消費(fèi)者利益的規(guī)定，具有地位的不平等性；以格式合同形式發(fā)起要約的服務(wù)行業(yè)，其同行之間不同行業(yè)之間為了在市場競爭中占據(jù)有利地位，在缺乏相應(yīng)的約束機(jī)制的情況下，很容易滋生附條件交易行為，強(qiáng)迫易行為等不正當(dāng)競爭行為，具有非協(xié)商性，給消費(fèi)者正當(dāng)權(quán)益的實(shí)現(xiàn)設(shè)置了巨大的障礙；格式合同運(yùn)用的本行業(yè)專門術(shù)語，給普通消費(fèi)者正確全面理解合同內(nèi)容并真實(shí)表達(dá)自己的意思造成了困難，很容易導(dǎo)致消費(fèi)者在并不真正明曉合同內(nèi)容的情況下作出錯誤的意見表示，具有一方事先決定性，最終損害了消費(fèi)者合法權(quán)益；格式合同形式的相對固定，內(nèi)容也相對固定，對消費(fèi)者的意見缺乏反饋機(jī)能，對消費(fèi)者的要求更是缺乏針對性。
契約作為確定交易雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的依據(jù)，其重要性不言而喻。但交易雙方在選定示范文本后可以就未盡事宜達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。一些開發(fā)商出于對自己利益的“嚴(yán)密保護(hù)”而在協(xié)議后加了不平等條款，或是在條款中出現(xiàn)了雙方的違約責(zé)任不對等的現(xiàn)象，還有不少房地產(chǎn)商拒絕買房人寫或修改補(bǔ)充協(xié)議，霸王條款由此產(chǎn)生。這不僅侵犯了購房者的合法權(quán)益，實(shí)踐證明對開發(fā)商自身的信譽(yù)，形象起到了負(fù)面影響。由此可見，以公平原則制定補(bǔ)充協(xié)議才是對雙方權(quán)益的最好保護(hù)。
二、因房屋質(zhì)量引發(fā)糾紛問題。上海塌樓事件，給建筑行業(yè)敲響了警鐘，房屋質(zhì)量糾紛成為投訴的焦點(diǎn)。開發(fā)商所交付的物業(yè)如存在質(zhì)量問題，一般視不同情況予以處理：即對于存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，將足以影響居住者人身安全的，購房者可予以解除合同；如果物業(yè)僅存在輕微的瑕疵，如漏水、細(xì)微裂縫等，可通過修補(bǔ)、給付違約金的方式補(bǔ)償購房者的損失，即屬一般瑕疵，買受人還是要履行合同義務(wù)。如果雙方對物業(yè)是否存在質(zhì)量問題存有爭議的，仍需委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)予以檢測，以該機(jī)構(gòu)出具的書面鑒定意見作為處理爭議的依據(jù)。這將涉及到兩個問題，即費(fèi)用承擔(dān)的問題和鑒定機(jī)構(gòu)鑒定結(jié)論的效力問題。對此，雙方當(dāng)事人最好事先在預(yù)售合同中予以約定，否則，一旦發(fā)生質(zhì)量問題的爭議，雙方不能就鑒定機(jī)構(gòu)的選擇和費(fèi)用承擔(dān)等問題達(dá)成一致的，則只能通過訴訟的途徑予以解決，增添了當(dāng)事人訴訟成本。實(shí)際上，質(zhì)量問題往往成為一方推卸責(zé)任的借口，對此，為了防范法律風(fēng)險(xiǎn)，一定要在簽訂買賣合同時約定質(zhì)量異議期。顯然，雙方?jīng)]有約定質(zhì)量異議期，也沒有國家規(guī)定的質(zhì)保期，理應(yīng)遵守法定期限。
三、延遲交房的問題。出賣人應(yīng)當(dāng)將具備經(jīng)綜合驗(yàn)收合格或規(guī)劃驗(yàn)收合格的商品房交付買受人使用，實(shí)踐中延遲交件導(dǎo)致業(yè)主集體維權(quán)的事件屢見不鮮，開發(fā)商都是用所謂的“不可抗力”來逃避延期交房法律責(zé)任，使消費(fèi)者蒙受損失。把施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決；政府頒布新法規(guī)或修改原法規(guī)而影響樓宇按期交付；市政配套的批準(zhǔn)與安裝的延誤等等客觀理由視作“不可抗力”。我國《民法通則》第153條對“不可抗力”作出明確規(guī)定，即不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，必須同時具備這“三個不能”，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭等不可抗力造成延遲交付，可適用免責(zé)；如是人為因素為表現(xiàn)形式，或自然現(xiàn)象屬于的慣常氣候現(xiàn)象引起的延遲交付，抗辯理由都不成立。房地產(chǎn)開發(fā)過程環(huán)節(jié)多、周期長，確定交房期限時必須綜合各種因素作出決策，客觀上反映出開發(fā)商對履約狀態(tài)的一種責(zé)任承擔(dān)，才能保證合同的順利履行。一些開發(fā)商其自身專業(yè)程度不夠，又受到調(diào)控政策影響，延遲交房期間一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，企業(yè)破產(chǎn)或重組、轉(zhuǎn)讓和收購等情況，給購房者帶來違約責(zé)任承擔(dān)等諸多方面的困難和問題。
四、買賣合同締結(jié)過程中的欺詐行為問題。近期杭州某個樓盤，預(yù)售時說800米內(nèi)有地鐵在建，但事實(shí)上，地鐵規(guī)劃已經(jīng)取消，最近的地鐵距離樓盤約4公里；“住宅科技體系”在宣傳冊上一時有一時取消，30多位業(yè)主紛紛要求退房。事實(shí)上，即便地鐵屬于開發(fā)商紅線之外，也不能無中生有，如符合欺詐的構(gòu)成要件，出賣人應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；“住宅科技體系”為產(chǎn)品帶來附加值，一旦是要約就要具體確定。商品房大多通過廣告形式向社會公開出售，出賣人為了獲得高額利潤，就會在宣傳廣告上夸大渲染，而在交房時往往又無法兌現(xiàn)，上述問題涉及到商品房銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容的性質(zhì)認(rèn)定。對于開發(fā)商為促銷提出的很多承諾，不僅要以書面方式確認(rèn)下來，而且要保證這些促銷措施具有可操作性，并對商品房周圍環(huán)境質(zhì)量作出具有明確的公建指標(biāo)的說明的廣告內(nèi)容直接寫進(jìn)購房合同，以具有法律約束力。
五、小區(qū)車庫的歸屬問題。近年來房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司和業(yè)主之間，由于小區(qū)車庫、停車位的買賣、租賃、使用、收費(fèi)產(chǎn)生的糾紛已成為物業(yè)管理糾紛中的主要問題。《物權(quán)法》第七十四條對此做出了明確規(guī)定，這就為解決小區(qū)車庫、停車位的歸屬問題提供了明確的法律依據(jù)。《物權(quán)法》還規(guī)定，對外出租小區(qū)車庫、停車位產(chǎn)生的收益屬于全體業(yè)主共有，至于如何分配這種收益，有約定的從約定，沒有約定的根據(jù)各業(yè)主房屋所占比例進(jìn)行分配。實(shí)際上小區(qū)停車難的問題非常突出，目前，住宅小區(qū)規(guī)劃內(nèi)建造的地下車庫，歸屬于業(yè)主還是開發(fā)商仍存在重大爭議。車庫歸屬問題不僅僅是私法主體之間的利益博弈，而是涉及到了對業(yè)主利益的強(qiáng)制性保護(hù)。因?yàn)闃I(yè)主由于其信息和經(jīng)濟(jì)弱勢，無法與開發(fā)商在車庫的歸屬甚或價格方面平等地進(jìn)行協(xié)商，所以應(yīng)當(dāng)通過強(qiáng)行性規(guī)范對其利益進(jìn)行傾斜和保護(hù)。《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定，是一個原則性規(guī)定，還需具體明確來保證其施行。基于上述法律規(guī)定，房屋買受人在簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定小區(qū)車庫、停車位的歸屬和取得方式，并約定小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有收益的分配方式。
綜上，針對商品房買賣中出現(xiàn)的問題，2003年6月1日開始施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，是人民法院正確及時處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的法律支撐和依據(jù)。但是，有些解釋條款與行政法規(guī)還相抵觸，有些在審判實(shí)踐中需要解釋的又未涉及。針對以上問題，結(jié)合實(shí)際提出幾點(diǎn)思考：
（1）、為了避免上述糾紛發(fā)生，切實(shí)保護(hù)弱者的利益，并根據(jù)舉證的難易程度，解決由誰來承擔(dān)“舉證責(zé)任”的問題刻不容緩。參照我國行政訴訟法對舉證責(zé)任的要求，強(qiáng)化房產(chǎn)公司的舉證責(zé)任。因?yàn)閷τ趥€人而言，房產(chǎn)公司具有更優(yōu)越、更現(xiàn)實(shí)、更充分的舉證條件，而公民個人本身就處在需要救濟(jì)的弱者地位，取證難訴訟成本高。如果司法者加重他們的舉證負(fù)擔(dān)，無異于拒絕對他們實(shí)施法律保護(hù)。顯然，利用舉證責(zé)任這個訴訟中調(diào)節(jié)雙方當(dāng)事人權(quán)益的杠桿，才能避免看上去公平，但實(shí)際上不公平的現(xiàn)象發(fā)生。
（2）、懲罰性賠償責(zé)任的適用。懲罰性賠償以其全面補(bǔ)償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個國家立法逐步采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴(kuò)展。可根據(jù)《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十九條和《合同法》第一百一十三條所確立的懲罰性賠償原則精神，對商品房買賣合同中的某些出賣人違約惡意和欺詐的行為有條件地適用懲罰性賠償。出賣人有主觀惡意，完全摒棄了誠實(shí)信用原則，嚴(yán)重?fù)p害了市場經(jīng)濟(jì)的交易安全秩序，對此類行為僅僅依靠補(bǔ)償性的賠償不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。懲罰性賠償理論上有依據(jù)，實(shí)踐中具有良好的社會基礎(chǔ)，商品房買賣數(shù)額巨大，依法有效維護(hù)買受人的合法權(quán)益，是符合國際立法趨勢和我國當(dāng)前社會發(fā)展需要的。
（3）、政府加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)過程監(jiān)督機(jī)制。市場是追求效益的，房地產(chǎn)商為了所謂的經(jīng)濟(jì)效益，往往不顧住戶的利益，表現(xiàn)在：不按城市規(guī)劃規(guī)范，樓群密度過大；有的面積“短斤缺兩”，從中盤剝消費(fèi)者；“粗制濫造”，安全隱患四伏；消防、水、電等設(shè)施達(dá)不到原有承諾的要求，質(zhì)量低劣；隨意擴(kuò)大公攤面積，變相抬高房價；履約過程中惡意隱瞞規(guī)劃情況、不能依約交付配套設(shè)施。諸如此類不規(guī)范或欺詐行為，視乎與監(jiān)督制約機(jī)關(guān)毫無關(guān)系，更沒有責(zé)任可追究。因此，政府這只看得見的手應(yīng)發(fā)揮著重保證社會公平交易上，利用行政許可與行政強(qiáng)制維護(hù)市場秩序保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，加大行政執(zhí)法監(jiān)督力度，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為，采取處罰、曝光等手段依法淘汰一批信譽(yù)差、銷售不規(guī)范的企業(yè)，提高企業(yè)的自律意識，發(fā)揮政府的監(jiān)督職能，如預(yù)售監(jiān)管、質(zhì)量保障、規(guī)劃審批、面積測繪監(jiān)管、權(quán)證監(jiān)管等等，最大程度化解期房預(yù)售制度帶來的后遺癥。
（4）、不斷完善《商品房買賣合同格式文本》。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展所帶來的新的法律問題，在目前《商品房買賣合同》中很難全面地體現(xiàn)出來，而僅僅依靠補(bǔ)充協(xié)議，其“亡羊補(bǔ)牢”作用畢竟有限。因此，結(jié)合一些新的相關(guān)法律法規(guī)，進(jìn)一步修改、完善和補(bǔ)充《商品房買賣合同格式文本》非常有必要。如：開發(fā)商義務(wù)與責(zé)任捆綁約定，提高違約的成本；購買精裝修的房屋，買賣雙方要對裝修材料、裝修質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容在補(bǔ)充協(xié)議里進(jìn)行約定等等。總之，對于合同中開發(fā)商的很多義務(wù)應(yīng)該相應(yīng)地約定好明確、具體的違約責(zé)任；對購房過程中消費(fèi)者利益相對容易損害的地方,合同中應(yīng)增加規(guī)范市場、限制開發(fā)商和加重開發(fā)商責(zé)任的條款，保護(hù)購房者的利益。
（5）、落實(shí)商品房質(zhì)量保證金的具體措施。根據(jù)住建部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》要求，各省市相應(yīng)出臺了實(shí)施細(xì)則，開發(fā)商預(yù)留商品房質(zhì)量保證金交由金融機(jī)構(gòu)托管，以解決因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)、解散、離開本地等原因怠于或無法履行保修責(zé)任時的商品房維修問題。這一質(zhì)量保證機(jī)制在實(shí)施過程中若能發(fā)揮正真的作用，無疑對開發(fā)企業(yè)、施工單位提高工程質(zhì)量起到制約作用，更使廣大業(yè)主的切身利益得到保障。
隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深入，如何確保購房者作出安全的選擇？商品房動輒價值幾十萬，對于每個購房人來講，都是一筆不小的數(shù)目，要學(xué)會保護(hù)自己，在買房前做好功課，減少后期的諸多風(fēng)險(xiǎn)。由于我國法律制度需要有一個完善和發(fā)展的過程，在商品房買賣中還存在著許多問題，買房人要在上述幾個問題上加強(qiáng)認(rèn)識，提高自己的法律素養(yǎng)，搞清合同中的細(xì)節(jié)問題或由專業(yè)律師陪同購房，防患于未然；而作為立法部門和有關(guān)機(jī)構(gòu)，只有進(jìn)一步完善我國的房地產(chǎn)法律制度，盡量使用準(zhǔn)確的語言，確立精確的數(shù)字標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益才能得到有效的保護(hù)。
參考文獻(xiàn)：
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[3]浙江省實(shí)施《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》辦法
[4]杭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理若干規(guī)定
[5]城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例
[6]杭州《都市快報(bào)》
作為房產(chǎn)局綜治維穩(wěn)第一責(zé)任人，我的主要職責(zé)：一是定期主持召開黨政領(lǐng)導(dǎo)班子會議，聽取綜治維穩(wěn)工作情況匯報(bào)；二是根據(jù)我局各個時期的治安狀況作出正確決策，對涉及的重大工作和重大問題，親自部署，研究解決；三是對突發(fā)性影響社會穩(wěn)定的重大事件，立即趕赴組織指揮，果斷而妥善處置，并按規(guī)定及時上報(bào)發(fā)生和處置情況；四是支持綜治維穩(wěn)機(jī)構(gòu)和紀(jì)檢委、組織、人事、監(jiān)察部門對發(fā)生嚴(yán)重危害社會穩(wěn)定重大問題的地區(qū)、部門、單位實(shí)施一票否決和責(zé)任查究。
為了搞好綜治維穩(wěn)工作，我主要做了以下幾個方面的工作：
一、嚴(yán)格實(shí)行綜治維穩(wěn)工作領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制，在強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)上下功夫。
抓好綜治維穩(wěn)工作，落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制是關(guān)鍵。我把綜治維穩(wěn)工作作為局重點(diǎn)工作來抓，以落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制為主抓手，常抓不懈。局黨總支會堅(jiān)持每月聽取一次全局社會治安情況匯報(bào)，及時研究解決人員配備、機(jī)構(gòu)設(shè)置、經(jīng)費(fèi)投入等事關(guān)綜治工作長遠(yuǎn)發(fā)展的重大問題。局綜治辦每月召開一次專題會議，每半月召開一次社會治安形勢分析會，研究把握特點(diǎn)和規(guī)律，制定對策和措施，本稿件版權(quán)是517878秘書網(wǎng)，請登陸原創(chuàng)網(wǎng)站查看提高工作的針對性和實(shí)效性。局屬各單位從強(qiáng)化工作責(zé)任制入手，定期分析治安形勢，采取有效措施，狠抓組織落實(shí)。年初，我與局屬各部門、各單位簽訂綜合治理責(zé)任書，各部門、各單位層層分解任務(wù)，量化指標(biāo)，落實(shí)綜合治理工作目標(biāo)任務(wù)。為使綜治措施真正能夠落到實(shí)處，我局嚴(yán)格實(shí)行綜合治理目標(biāo)管理責(zé)任制，制定和出臺了領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任追究的有關(guān)措施和辦法，對綜治工作責(zé)任不實(shí)、社會治安狀況不好的部門、單位實(shí)行一票否決，保證了綜治責(zé)任制的落實(shí)，推動了綜治工作的深入發(fā)展。
二、廣泛開展法制、綜治宣傳教育和依法治理工作。
為增強(qiáng)公民的法律意識，調(diào)動公民學(xué)法、用法的熱情，在全社會營造濃厚的法制輿論氛圍，今年我局開展了一系列有規(guī)模、有影響、效果好的普法活動。一是年初在全市“千名干部送法下鄉(xiāng)”活動中，我局購買法律書籍二百多本，派出三名干部進(jìn)駐文坊鎮(zhèn)虹橋進(jìn)行法律宣傳，廣泛宣傳與農(nóng)民生產(chǎn)、生活密切相關(guān)的法律法規(guī)，進(jìn)一步提高了廣大農(nóng)民群眾的法制意識，極大地激發(fā)了廣大群眾參與社會治安綜合治理的主動性；二是開展了房地產(chǎn)法律法規(guī)宣傳月活動。在主要街道、各物業(yè)小區(qū)、各開發(fā)企業(yè)售樓處共展出圖文并茂的宣傳圖板60余塊，同時出動宣傳車，設(shè)立咨詢臺，散發(fā)宣傳資料2千余份，現(xiàn)場解答群眾咨詢近萬人次。
三、正確處理城鎮(zhèn)房屋拆遷突出問題及，消除不穩(wěn)定因素。
我局今年主要房屋拆遷工作是東門貨場改造建設(shè)項(xiàng)目，其他還有遺留的和準(zhǔn)備動工的拆遷項(xiàng)目近二十處，都存在很多不穩(wěn)定因素。對此我局把矛盾糾紛排查調(diào)處作為維護(hù)社會安定團(tuán)結(jié)、構(gòu)建和諧穩(wěn)定社會的基礎(chǔ)工作，抓在手上，落實(shí)在行動上。在拆遷工作中堅(jiān)持定期排查調(diào)處制度，建立長效機(jī)制，推動工作發(fā)展。按照“屬地管理”原則和“發(fā)現(xiàn)得早，化解得了，控制得住，處置得好”的總體要求，對排查出的矛盾糾紛，分級管理，歸口負(fù)責(zé)，現(xiàn)場調(diào)處。對于,制定應(yīng)急方案,研究處置辦法,形成了反應(yīng)靈敏、運(yùn)轉(zhuǎn)高效的應(yīng)急處置機(jī)制。今年來，全市未發(fā)生因矛盾糾紛排查調(diào)處不及時而引發(fā)的重大治安事故和問題。
四、針對社會治安熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，充分發(fā)揮職能作用。
流動人口管理、已成為新形勢下社會治安工作的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。我局在這些方面進(jìn)行了積極的探索，因地制宜，突出重點(diǎn)，有效地消除了影響社會治安的隱患。在流動人口管理方面，我局主要有房地產(chǎn)交易市場和房屋租賃市場兩大塊，按照社會治安綜合治理“屬地管理”原則和“誰主管誰負(fù)責(zé)”的原則，嚴(yán)格實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，建立流動人口管理工作協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，指導(dǎo)落實(shí)流動人口管理各項(xiàng)措施，進(jìn)一步規(guī)范了流動人口管理工作。
五、規(guī)范綜治辦公室建設(shè)，完善綜治工作機(jī)制。
述職報(bào)告是任職者陳述自己任職情況，評議自己任職能力，接受上級領(lǐng)導(dǎo)考核和群眾監(jiān)督的一種應(yīng)用文，具有匯報(bào)性、總結(jié)性和理論性的特點(diǎn)。下面就讓小編帶你去看看房地產(chǎn)主管的年終工作述職報(bào)告范文5篇，希望能幫助到大家!
房地產(chǎn)主管的述職報(bào)告1在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為__企業(yè)的每一名員工，我們深深感到__企業(yè)之蓬勃發(fā)展的熱氣，____人之拼搏的精神。
我是銷售部門的一名普通員工，剛到房產(chǎn)時，該同志對房地產(chǎn)方面的知識不是很精通，對于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，我很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場。作為銷售部中的一員，該同志深深覺到自己身肩重任。作為企業(yè)的門面，企業(yè)的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強(qiáng)自己的專業(yè)知識和專業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個房地產(chǎn)市場的動態(tài)，走在市場的前沿。經(jīng)過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產(chǎn)市場的起伏動蕩，公司于____年與____公司進(jìn)行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，我積極配合____公司的員工，以銷售為目的，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，完成經(jīng)營價格的制定，在春節(jié)前策劃完成了廣告宣傳，為____月份的銷售奠定了基礎(chǔ)。最后以________個月完成合同額________萬元的好成績而告終。經(jīng)過這次企業(yè)的洗禮，我從中得到了不少專業(yè)知識，使自己各方面都所有提高。
下旬公司與____公司合作，這又是公司的一次重大變革和質(zhì)的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經(jīng)過之前銷售部對房屋執(zhí)行內(nèi)部認(rèn)購等手段的鋪墊制造出火爆場面。在銷售部，我擔(dān)任銷售內(nèi)業(yè)及會計(jì)兩種職務(wù)。面對工作量的增加以及銷售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點(diǎn)完成工作。經(jīng)過一個多月時間的熟悉和了解，我立刻進(jìn)入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數(shù)額巨大，在收款的過程中該同志做到謹(jǐn)慎認(rèn)真，現(xiàn)已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。此外在此銷售過程中每月的工作總結(jié)和每周例會，該同志不斷總結(jié)自己的工作經(jīng)驗(yàn)，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與我和其他銷售部成員的努力是分不開的。
這一年是有意義的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。
房地產(chǎn)主管的述職報(bào)告2在房地產(chǎn)行業(yè)工作也已經(jīng)半年多了，在銷售方面還有待提高。雖然自己的水平有限，但還是想把自己的一些東西寫出來，即從中發(fā)現(xiàn)得到提高，也可以從中找到自己需要學(xué)習(xí)的地方，完善自己的銷售水平。
經(jīng)歷了上次開盤，從前期的續(xù)水到后期的成功銷售，整個的銷售過程都開始熟悉了。在接待客戶當(dāng)中，自己的銷售能力有所提高，慢慢的對于銷售這個概念有所認(rèn)識。從自己那些已經(jīng)購房的客戶中，在對他們進(jìn)行銷售的過程里，我也體會到了許多銷售心得。在這里拿出來給大家看看，也許我還不是做的很好，但是希望拿出來跟大家分享一下。
第一、最基本的就是在接待當(dāng)中，始終要保持熱情。
第二、做好客戶的登記，及進(jìn)行回訪跟蹤。做好銷售的前期工作，有于后期的銷售工作，方便展開。
第三、經(jīng)常性約客戶過來看看房，了解我們樓盤的動態(tài)。加強(qiáng)客戶的購買信心，做好溝通工作，并針對客戶的一些要求，為客戶做好幾種方案，便于客戶考慮及開盤的銷售，使客戶的選擇性大一些，避免在集中在同一個戶型。這樣也方便了自己的銷售。
第四、提高自己的業(yè)務(wù)水平，加強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)知識及最新的動態(tài)。在面對客戶的時候就能游刃有余，樹立自己的專業(yè)性，同時也讓客戶更加的想信自己。從而促進(jìn)銷售。
第五、多從客戶的角度想問題，這樣自己就可以針對性的進(jìn)行化解，為客戶提供最適合他的房子，解決他的疑慮，讓客戶可以放心的購房。
第六、學(xué)會運(yùn)用銷售技巧，營造一種購買的欲望及氛圍，適當(dāng)?shù)谋瓶蛻舯M快下定。
第七、無論做什么如果沒有一個良好的心態(tài)，那肯定是做不好的。在工作中我覺得態(tài)度決定一切，當(dāng)個人的需要受挫時，態(tài)度最能反映出你的價值觀念。積極、樂觀者將此歸結(jié)為個人能力、經(jīng)驗(yàn)的不完善，他們樂意不斷向好的方向改進(jìn)和發(fā)展，而消極、悲觀者則怪罪于機(jī)遇、環(huán)境的不公，總是抱怨、等待與放棄!什么樣的態(tài)度決定什么樣的生活.
第八、找出并認(rèn)清自己的目標(biāo)，不斷堅(jiān)定自己勇往直前、堅(jiān)持到底的信心，這個永遠(yuǎn)是最重要的。龜兔賽跑的寓言，不斷地出現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，兔子傾向于機(jī)會導(dǎo)向，烏龜總是堅(jiān)持核心競爭力。現(xiàn)實(shí)生活中，也像龜兔賽跑的結(jié)局一樣，不斷積累核心競爭力的人，最終會贏過追逐機(jī)會的人。人生有時候像爬山，當(dāng)你年輕力壯的時候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機(jī)會就想跳槽、抄捷徑;一遇挫折就想放棄，想休息。人生是需要積累的，有經(jīng)驗(yàn)的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅(jiān)信只要方向正確，方法正確，一步一個腳印，每個腳步都結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地踏在前進(jìn)的道路上，反而可以早點(diǎn)抵達(dá)終點(diǎn)。如果領(lǐng)先靠的是機(jī)會，運(yùn)氣總有用盡的一天。
對工作保持長久的熱情和積極性，更需要有“不待揚(yáng)鞭自奮蹄”的精神。所以這半年來我一直堅(jiān)持做好自己能做好的事，一直做積累，一步一個腳印堅(jiān)定的向著我的目標(biāo)前行。
房地產(chǎn)主管的述職報(bào)告3人生天地之間，若白駒過隙，忽然而已，在這段時間的工作中我們通過努力，也有了一點(diǎn)收獲，想必我們需要寫好述職報(bào)告了。怎樣寫述職報(bào)告才更能吸引眼球呢?以下是小編整理的房地產(chǎn)主管述職報(bào)告范文，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
20____年，對房地產(chǎn)行業(yè)來講是極不尋常的一年，從20____年持續(xù)進(jìn)行的“抑制房價過快上漲”為主要目標(biāo)的宏觀調(diào)控政策的打壓下，消費(fèi)者的心理預(yù)測期受到抑制，而緊隨著20____年的國際金融危機(jī)的蔓延影響，市場觀望情緒進(jìn)一步加重，全國房產(chǎn)成交量出現(xiàn)急劇下滑，使得市場營銷難度加大，今年，在成績的背后，從企業(yè)本身及全體員工到我個人都經(jīng)歷了諸多的困難考驗(yàn)，我遵照公司的經(jīng)營策略，在保證企業(yè)收益的同時把工作重點(diǎn)放在尋找土地資源的重大問題上。現(xiàn)將我這一年來的工作情況向各位簡要匯報(bào)如下：
一、了解落實(shí)土地信息
根據(jù)公司當(dāng)前的總體思想和工作重點(diǎn)放在尋找土地資源的重大問題上。20____年我與公司其他部門的密切配合：
一是參與了十多個市內(nèi)及周邊地區(qū)的項(xiàng)目談判，其中包括等，從談價格包括合作模式，每一步都界入的非常仔細(xì)小心。其中對宗地意向性較大的土地進(jìn)行了實(shí)地踏勘，對個地塊參加了拍賣，落實(shí)了市政管網(wǎng)及城市市政配套設(shè)施到位情況，通過對市場調(diào)查收集和對項(xiàng)目周邊的市場價格及銷售情況了解，對其做了投資估算及經(jīng)濟(jì)分析，并對重點(diǎn)項(xiàng)目做了項(xiàng)目初步可行性分析并上報(bào)了集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)。
二是辦理項(xiàng)目的確界手續(xù)、土地證、立項(xiàng)批文、設(shè)計(jì)方案審查、消防審查意見、規(guī)劃許可證、防雷、開發(fā)項(xiàng)目備案、人防、防震、效果圖審查等手續(xù)的辦理，項(xiàng)目已具備了開工條件。
三是整理匯總并分析各區(qū)市房地產(chǎn)市場情況，重點(diǎn)對開發(fā)區(qū)市場做了調(diào)查，認(rèn)真清理各項(xiàng)治理方面的管理制度，檢查校核公司內(nèi)部管理制度，關(guān)注外部監(jiān)管法規(guī)和部門規(guī)章的變化，對照相關(guān)要求，修改與現(xiàn)行法規(guī)不相適應(yīng)的內(nèi)容，刪除與現(xiàn)行法規(guī)沖突或已失去市場管理價值的內(nèi)容，增加現(xiàn)行法規(guī)修改增添的新內(nèi)容，逐步建立健全公司治理方面管理制度，強(qiáng)化對公司治理制度執(zhí)行的內(nèi)部監(jiān)督檢查與考核，健全內(nèi)部責(zé)任追究機(jī)制。并根據(jù)市場情況做了項(xiàng)目的營銷宣傳推廣方案及銷售的各項(xiàng)管控制度。
二、集思廣益，制定各項(xiàng)管控制度
由于綜合因素的影響，的房地產(chǎn)投資和開發(fā)得到了快速的發(fā)展，從而引發(fā)價格的上漲，20____年我按照上級的部署安排，成立領(lǐng)導(dǎo)小組，調(diào)研市場的發(fā)展情況，整理、匯總并分析了市各區(qū)市房地產(chǎn)的市場情況，重點(diǎn)對開發(fā)區(qū)市場做了調(diào)查，并根據(jù)市場情況做了項(xiàng)目的營銷宣傳推廣方案及銷售的各項(xiàng)管控制度，以確保項(xiàng)目在實(shí)施過程中能夠流暢。
三、提倡加強(qiáng)團(tuán)結(jié)，營造和諧氛圍
團(tuán)結(jié)出凝聚力，出戰(zhàn)斗力，出生產(chǎn)力，出經(jīng)濟(jì)效益，只有全體干部員工心往一處想，勁往一處使，才能優(yōu)勢互補(bǔ)，減少內(nèi)耗，形成合力，共謀發(fā)展。在日常工作中，講究大局意識。自覺把企業(yè)的利益擺在第一位，做到局部利益服從整體利益，眼前利益服從長遠(yuǎn)利益，個人利益服從集體利益，顧全大局，“不謀萬世者，不足謀一時;不謀全局者，不足謀一域”。用全局的視角對企業(yè)生存發(fā)展的問題進(jìn)行認(rèn)真思考，積極付諸實(shí)踐，使企業(yè)走上健康的發(fā)展軌道。講究和諧環(huán)境。各負(fù)其責(zé)，各司其職，抓好分管工作，使全體干部員工在思想上“合心”、在行動上“合拍”、在工作上“合力”，增強(qiáng)“一榮俱榮，一損俱損”的整體觀念。同時，維護(hù)團(tuán)結(jié)和諧的基礎(chǔ)，堅(jiān)信友誼、諒解和支持比什么都重要。增強(qiáng)團(tuán)結(jié)協(xié)作意識，相互信任，相互尊重，相互關(guān)心，大事講原則，小事講風(fēng)格，顧大局、識大體，胸懷開闊，善于容人、容事、容委屈，努力塑造團(tuán)結(jié)和諧的工作環(huán)境。講究表率作用。領(lǐng)導(dǎo)干部是企業(yè)凝聚力和戰(zhàn)斗力的核心，是維護(hù)企業(yè)團(tuán)結(jié)和諧的表率。工作中自覺主動地要身先士卒當(dāng)好先鋒、當(dāng)好榜樣、當(dāng)好表率。以黨性、制度、原則、紀(jì)律為根本，以講感情、友誼、緣分為劑。把與企業(yè)員工相互溝通作為最基本的工作方法，與員工多交流、多談心、多換位思考，增進(jìn)了團(tuán)結(jié)，取得了支持。團(tuán)結(jié)和諧的工作氛圍使企業(yè)上下形成了思想上相互學(xué)習(xí)、政治上相互幫助、組織上相互監(jiān)督、作風(fēng)上相互促進(jìn)、利益上相互謙讓、感情上相互尊重，創(chuàng)造了一個既有民主又有集中，既有統(tǒng)一意志又有個人心情舒暢的戰(zhàn)斗集體。
四、堅(jiān)持學(xué)習(xí)，端正工作作風(fēng)，提高執(zhí)行能力
20____年在集團(tuán)公司安排下，還參加了房地產(chǎn)法律、法規(guī)知識的學(xué)習(xí)，重點(diǎn)學(xué)習(xí)了前期取得土地階段的相關(guān)法律知識，通過學(xué)習(xí)提高了本人防范法律風(fēng)險(xiǎn)的能力，并能規(guī)范行為，能自覺依法維護(hù)公司權(quán)益。尤其在辦理手續(xù)的過程中，常和行政主管部門協(xié)調(diào)溝通，只有熟知各種法律、法規(guī)，才能和政府部門很好的對接，少走彎路;隨著國家土地、規(guī)劃、建設(shè)、工程等部門法律、法規(guī)完善配套后，就需要我們更快抓緊學(xué)習(xí)，提高熟知法律、法規(guī)的能力，才能適應(yīng)“科學(xué)執(zhí)政、民主執(zhí)政、依法執(zhí)政”新形勢的要求，以利于提高辦事效率。因此，當(dāng)進(jìn)一步增強(qiáng)加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)的緊迫感和責(zé)任感，只有工作作風(fēng)過得硬，才能保證公司的路線、方針、政策和上級重大工作部署順利貫徹落實(shí)，于是年內(nèi)，我緊跟上級要求，增強(qiáng)轉(zhuǎn)變機(jī)關(guān)作風(fēng)的針對性，端正自身工作作風(fēng)的同時，努力建設(shè)了一支學(xué)習(xí)上勤奮刻苦、政治上立場堅(jiān)定、思想上與時俱進(jìn)、工作上銳意創(chuàng)新的班子隊(duì)伍，使發(fā)展意識不斷強(qiáng)化、發(fā)展思路不斷創(chuàng)新、服務(wù)職能不斷完善、群眾觀念不斷增強(qiáng)、協(xié)調(diào)配合不斷密切、廉潔自律不斷嚴(yán)格，群眾滿意度不斷提高，保證了公司各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。
五、嚴(yán)格信息披露，加強(qiáng)監(jiān)督管理
按照國家有關(guān)規(guī)定規(guī)范信息披露行為，促進(jìn)公司依法規(guī)范運(yùn)作，維護(hù)廣大股東的合法權(quán)益;本年度，公司根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)修訂完善了《管理制度》，并嚴(yán)格執(zhí)行，保證披露信息的真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、及時、公平。作為公司的總經(jīng)理，對公司信息披露情況等進(jìn)行監(jiān)督和核查，積極有效地履行了總經(jīng)理的職責(zé)，維護(hù)了公司和中小股東的合法權(quán)益。同時通過學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章制度，加深對相關(guān)法規(guī)尤其是涉及到規(guī)范公司法人治理結(jié)構(gòu)和保護(hù)社會公眾股股東權(quán)益保護(hù)等相關(guān)法規(guī)的認(rèn)識和理解，以切實(shí)加強(qiáng)對公司和投資者利益的保護(hù)能力，形成自覺保護(hù)社會公眾股東權(quán)益的思想意識。年內(nèi)勤勉盡責(zé)，忠實(shí)履行獨(dú)立董事職務(wù)，凡經(jīng)董事會審議的重大事項(xiàng)，都事先對公司提供的資料進(jìn)行認(rèn)真審核，若有疑問會即向相關(guān)負(fù)責(zé)人員詢問以了解具體情況，并在自己的專業(yè)領(lǐng)域方面提供相關(guān)的建議和意見。公司能夠及時向我們匯報(bào)董事會決議執(zhí)行情況、公司的生產(chǎn)經(jīng)營、財(cái)務(wù)管理、關(guān)聯(lián)交易、對外投資、募集資金使用、業(yè)務(wù)發(fā)展和相關(guān)重大項(xiàng)目的進(jìn)度以及信息披露等情況。平時工作中詳實(shí)地聽取公司管理層人員的匯報(bào)，主動進(jìn)行了現(xiàn)場調(diào)查、獲取做出決策所需要的情況和資料;及時了解公司的日常經(jīng)營狀態(tài)和可能產(chǎn)生的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，在董事會上發(fā)表意見、行使職權(quán)，對公司的規(guī)范運(yùn)作持續(xù)開展全面、深入、細(xì)致的自查自糾活動，誠懇接受公眾評議和監(jiān)管部門的檢查，認(rèn)真落實(shí)整改計(jì)劃與措施，對董事會決策的科學(xué)性和客觀性以及公司的規(guī)范運(yùn)作起到了較好的作用。
回顧過去的一年，自己各項(xiàng)工作的完成是靠班子成員的通力合作和廣大干部員工的支持、是靠集體的`智慧和全體員工的汗水，我個人只是做了一些方向把握、組織協(xié)調(diào)和督促落實(shí)的工作。對照上級領(lǐng)導(dǎo)的要求和企業(yè)面臨的市場形勢，還有許多不足需要在今后的工作中加以克服，主要是對部分政策的把握度不夠，做事缺乏前瞻性，不注意細(xì)節(jié)，在工作落實(shí)過程中不夠細(xì)致，還需要進(jìn)一步拓展思路，加強(qiáng)學(xué)習(xí)。
六、20____年工作計(jì)劃
20____年已經(jīng)過去，公司給我們提出了更高、更新的要求，公司遠(yuǎn)景規(guī)劃，明年是發(fā)展最重要的一年。根據(jù)公司的長遠(yuǎn)規(guī)劃，制定了自己明年的工作重點(diǎn)：
(一)提高個人綜合素質(zhì)，勝任總經(jīng)理工作。
嚴(yán)格按照自己的工作職責(zé)，把職責(zé)范圍內(nèi)的工作做好。
房地產(chǎn)業(yè)是一個業(yè)務(wù)分類極其廣泛的.行業(yè)，充滿矛盾和爭斗，每個參與者都應(yīng)具有相當(dāng)?shù)木C合素質(zhì)才能適應(yīng)新形勢下的要求，這就更加要求我們20____年要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，嚴(yán)格要求自己，嚴(yán)守職業(yè)操守，先做人后做事，樹立正確的人生觀、價值觀，在頭腦中樹立服務(wù)意識。只有提高我們個人的綜合素質(zhì)，努力使自己成為一個“一專多能”的復(fù)合性人才，才能更符合工作的要求。
(二)按照公司計(jì)劃做好項(xiàng)目工作。
一是土地信息取得方式
從報(bào)紙上獲得招、拍、掛的公告信息;從土地局交易中心及土地儲備中心取得信息;通過投資公司、拍賣公司等其他中介機(jī)構(gòu)獲得信息;通過各施工單位和周圍朋友的介紹取得信息。
二是工作重點(diǎn)
明年的工作中一定要與大家在土地信息上廣開言路，集思廣益。在順應(yīng)發(fā)展思路的前提下和城市總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，看準(zhǔn)市場、把握機(jī)遇、創(chuàng)新思想，切實(shí)做好短期發(fā)展目標(biāo)和投資方向的同時，也在尋找著新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和可持續(xù)發(fā)展之路。在努力工作的同時，也在尋找土地的工作上尋求著新的發(fā)展思路：
1、有針對性的尋找土地，不盲目，尋找適合我們的。
2、尋找土地的面要寬，放眼二三級市場，因?yàn)檫@些地區(qū)存在著信息不暢，很多政策性、文件性的東西不很完善，土地和規(guī)劃方面的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)還未形成一定的態(tài)勢，再加上個別地方性的政策、法規(guī)等，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運(yùn)作行為都可以打擦邊球，從一定程度上可以減少建設(shè)中的成本投資。
3、房產(chǎn)與地產(chǎn)兼顧的發(fā)展思路。
房地產(chǎn)公司的開發(fā)，不僅局限于房產(chǎn)的開發(fā)上，應(yīng)該使房產(chǎn)開發(fā)與土地投資儲備二者兼顧，共同發(fā)展。在房產(chǎn)開發(fā)不景氣的時候，公司可把重點(diǎn)放在土地投資儲備上;當(dāng)房產(chǎn)開發(fā)有所好轉(zhuǎn)后，再有側(cè)重點(diǎn)地進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，二者能相互兼顧，共同發(fā)展，使企業(yè)很好地平穩(wěn)過度、持續(xù)地發(fā)展下去。
(三)在物業(yè)管理方面
我們要嚴(yán)格以市場為導(dǎo)向，根據(jù)市場、項(xiàng)目及公司的情況做出合理化建議，尋找適合項(xiàng)目自身的物業(yè)公司。
做為公司的主要負(fù)責(zé)人之一，不僅是公司領(lǐng)導(dǎo)的參謀，也是協(xié)調(diào)公司內(nèi)外關(guān)系的窗口。總結(jié)一年的工作，更多的還是在一些方面存在的不足。只有提高個人的綜合素質(zhì)，才能更好的完成公司交辦的各項(xiàng)任務(wù)，提高執(zhí)行能力。20____年我一定要在公司領(lǐng)導(dǎo)下，嚴(yán)格按照公司的戰(zhàn)略部署，緊緊圍繞公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略，認(rèn)真學(xué)習(xí)各項(xiàng)政策法規(guī)、規(guī)章制度，努力使思想覺悟和工作效果全面進(jìn)入一個新水平，做好本職工作，抓好各個工作的推進(jìn)落實(shí)，加強(qiáng)經(jīng)營管理，提高服務(wù)質(zhì)量，抓機(jī)遇，闖市場，創(chuàng)品牌，求效益，與公司共同發(fā)展，共同成長，為穩(wěn)定的發(fā)展、謀取利益最大化貢獻(xiàn)自己的力量。
以上是我的述職匯報(bào)，請各位領(lǐng)導(dǎo)評議，歡迎對本人工作多提寶貴意見，并借此機(jī)會，向一貫關(guān)心、支持和幫助我工作的各位領(lǐng)導(dǎo)和同事表示誠摯的謝意。
房地產(chǎn)主管的述職報(bào)告4不知不覺中，20____年已經(jīng)接近尾聲，加入公司已有些時間，這這段時間的工作中，我學(xué)習(xí)并積累了很多知識和經(jīng)驗(yàn)，鍛煉和提高了業(yè)務(wù)能力，更讓自己的人生多了一份激動，一份喜悅，一份悲傷，最重要的是增加了一份人生閱歷。可以說，在建華的這段時間中，收獲頗多、感觸頗多。在這里，非常感謝公司的每一位領(lǐng)導(dǎo)和同仁的幫助和指導(dǎo)，現(xiàn)在已能獨(dú)立完成本職工作，現(xiàn)將今年工作做以下幾個方面報(bào)告。
一、學(xué)習(xí)方面：
學(xué)習(xí)，永無止境，來到公司的時候，對于新的環(huán)境，新的事物都比較陌生，在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，我很快了解到公司的性質(zhì)和操盤模式，通過努力的學(xué)習(xí)明白了銷售經(jīng)理的真正內(nèi)涵以及職責(zé)，并且深深的喜歡了這份工作，同時也意識到自己的選擇是對的。
二、心態(tài)方面：
進(jìn)入____之后，回頭再看，感覺在公司中每時每刻都會學(xué)到東西，主要在于自己有沒有去發(fā)現(xiàn)、去學(xué)習(xí)。在公司領(lǐng)導(dǎo)的耐心指導(dǎo)幫助下，我漸漸了解心態(tài)決定一切的道理，要以一顆平穩(wěn)的、寬容的、積極的心態(tài)去面對生活和工作，隨之心境也是越來越平靜，更加趨于成熟。
三、完成的主要工作任務(wù)：
1、____共計(jì)銷售____套，銷售面積________平米，銷售額__________________元，回款額__________________元;
2、到______后，對項(xiàng)?a
href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽敝匭孿低撐嘌盜朔康夭ㄒ抵逗拖奐記傘?/p>3、修改和重申了案場制度，制度更加細(xì)化。
4、制定早、晚會簽字制度，分析市場、客戶以及銷售中遇到的問題，提升團(tuán)隊(duì)士氣。
5、在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，參與制定12月的月團(tuán)購計(jì)劃，聯(lián)系團(tuán)購單位，選房、簽約，最終成交____套，銷售額______________元，回款額為______________元;
四、工作中存在的不足
1、對業(yè)務(wù)監(jiān)督執(zhí)行力度不夠
2、對項(xiàng)目整體把控有待于提高。
3、需要進(jìn)一步增加管理方面的經(jīng)驗(yàn)。
4、與甲方缺乏有效溝通。
在學(xué)習(xí)公司完善的操盤經(jīng)驗(yàn)，發(fā)掘自己工作中的不足的同時，計(jì)劃在去年工作得失的基礎(chǔ)上取長補(bǔ)短，重點(diǎn)做好以下幾個方面的工作：
1、進(jìn)一步提高自己的管理水平;
2、及時完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)任務(wù);
3、與甲方及時有效地溝通，保證銷售工作的正常化;
4、不斷改進(jìn)工作中所存在的問題，及時調(diào)整策略，保證明年銷售任務(wù)的順利完成;
5、同時努力學(xué)習(xí)策劃推廣方面的技能，給項(xiàng)目銷售提供更好的可行性方案。
6、加大工作的檢查力度和計(jì)劃的可執(zhí)行性，努力增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力。
7、制定月可行的銷售計(jì)劃分級管理，執(zhí)行目標(biāo)確立到個人，分工和責(zé)任明確，使銷售工作系統(tǒng)化和正規(guī)化，提高團(tuán)隊(duì)工作效率。
8、工作從細(xì)致性出發(fā)，做到掌握銷售上的一切相關(guān)事務(wù)。
20____年這一年是有意義的、有價值的、有收獲的一年，雖然我來______公司時間不長，但是在這里真正體會到了團(tuán)結(jié)協(xié)作，互幫互助，共同創(chuàng)業(yè)的一種精神，同時感謝各各領(lǐng)導(dǎo)、同事對我工作方面的支持和幫助，我相信公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，更好的發(fā)展，項(xiàng)目在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，會以更好的業(yè)績回報(bào)公司。
房地產(chǎn)主管的述職報(bào)告520____年是緊張的一年，也是忙碌的一年，也取得了一定的收獲。回顧這一年的經(jīng)歷，經(jīng)歷了公司從來沒有的策劃模式，也完成了開始覺得不太現(xiàn)實(shí)的銷售任務(wù)。讓我對營銷策劃有了新的認(rèn)識，也看到了大膽的廣告推廣方式。回顧這一年的工作，我在公司領(lǐng)導(dǎo)和同事們的支持與幫助下，提高自己的工作要求，按照公司的要求，認(rèn)真的去完成了自己的本職工作，一年轉(zhuǎn)眼即將結(jié)束，現(xiàn)對一年的工作情況總結(jié)如下：最重要的是工作重心的轉(zhuǎn)變，其次是自己心智的成熟。
今年的銷售任務(wù)從年初的11億銷售目標(biāo)下達(dá)下來，就覺得確實(shí)是一個重?fù)?dān)壓了下來，為了去實(shí)現(xiàn)這一個目標(biāo)，我全力以赴的去配合公司的每一個銷售節(jié)點(diǎn)。我把自己的銷售業(yè)績放到了一邊，重點(diǎn)放在了整個銷售團(tuán)隊(duì)的銷售業(yè)績上面，我們把每一天都當(dāng)成了開盤日，慶幸的是今年公司的策劃部門為我們銷售做出了強(qiáng)有力的銷售宣傳，保證每天我們的銷售中心的人氣都非常的旺，而這個時候我的工作就放到總控上面，做好現(xiàn)場的銷售氛圍，而自己確實(shí)在今年也沒有賺到錢，有的時候心里確實(shí)感覺到不平衡，拿不到錢(我沒有銷售總提成)，有時候確實(shí)想放棄這個工作崗位，說實(shí)在話干銷售就是吃的青春飯，拿高工資，別的同行也覺得今年我們賣這么好，我應(yīng)該賺好多錢，但事實(shí)我根本沒有，而幸運(yùn)的是林總、劉經(jīng)理真的也很理解我，對我關(guān)懷和幫助，同事們也非常配合我的工作，我應(yīng)該感謝他們。
20____年的主要工作內(nèi)容如下：
一、銷售部日常管理工作
銷售部門是公司對外展示的形象窗口，代表的是一個公司外表，也是公司最賺錢的一個部門，是一個先鋒部隊(duì)。銷售部工作也是最直接的，拿業(yè)績說話。天天跟形形的人打交道也是最難的一件事情，特別有些客戶不講道理，死纏爛打。面對這些工作，為了完成任務(wù)目標(biāo)，自我強(qiáng)化工作意識，提高工作效率，細(xì)化工作內(nèi)容，冷靜處理客戶問題，力求達(dá)到客戶的滿意度，創(chuàng)造良好的客戶口碑，力求各項(xiàng)工作準(zhǔn)確，避免疏漏和差錯，至今基本做的還是比較完善。
1、認(rèn)真做好市場調(diào)研工作。
對洛陽市場的信息掌握，對競爭對手的產(chǎn)品細(xì)致分析，每周調(diào)研做好記錄，及時和團(tuán)隊(duì)分享，給公司產(chǎn)品定價提供依據(jù)，做到知己知彼百戰(zhàn)不殆。
2、營造火爆的銷售氛圍促進(jìn)銷售。
配合策劃部門的活動作出應(yīng)對調(diào)整，在銷售現(xiàn)場做好總控，盯緊銷售案場的每一組客戶做出調(diào)整，應(yīng)對突況，核對房源、價格、優(yōu)惠等確保準(zhǔn)確，避免疏漏和差錯。(我把自己的時間全部放在了為團(tuán)隊(duì)服務(wù)上面，而自己卻沒有了客戶，沒有提成，收入也是在這個團(tuán)隊(duì)里最低的一個人)。
3、做好客戶問題的處理。
客戶多了什么樣的情況都有，要退房的、要優(yōu)惠的、有對合同條款不滿意的等等。在保證公司的利益不被侵犯的前提下，與客戶周旋，洽談，不但要完成簽約，還需要客戶滿意，提高公司的美譽(yù)度，提升老客戶推介率。
4、做好與其他部門的工作協(xié)調(diào)。
加強(qiáng)與公司各個部門的溝通，向行政部申請辦公用具，車輛使用計(jì)劃等;與客服部做好合同備案，貸款政策信息等相關(guān)信息的及時掌握;請工程部工程師為銷售人員解答專業(yè)知識等工作，提高工作效率，掌握更全面的知識。
5、做好臵業(yè)顧問的培訓(xùn)學(xué)習(xí)工作。
及時捕捉政策信息，專業(yè)知識，課外知識等信息給銷售人員分享。組織召開專題分享會使銷售團(tuán)隊(duì)共同學(xué)習(xí)，共同進(jìn)步。新員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)安排，考核。
二、加強(qiáng)自我學(xué)習(xí)，提高自身素養(yǎng)
在20____年里，公司加大了推廣力度，更新了推廣方式，不同新異的推廣方式讓我目不暇接，在這一年里我不斷加強(qiáng)自身的學(xué)習(xí)，專業(yè)非專業(yè)知識不停地學(xué)習(xí)，為自己充電。向周圍的領(lǐng)導(dǎo)、同事進(jìn)行學(xué)習(xí)，尤其是______老總和______經(jīng)理的循循善誘、孜孜教誨下，感覺到了今年自己還是有點(diǎn)進(jìn)步。經(jīng)過不斷地學(xué)習(xí)充電，不斷地積累，我在日常的管理能力、問題客戶的處理能力、銷售案場的銷售氛圍營造能力等等，在這一年里又有了新的提高，保證了本部門各項(xiàng)工作的正常運(yùn)行，能夠以正確的態(tài)度對待各項(xiàng)工作任務(wù)，熱愛本職工作，認(rèn)真努力貫徹到實(shí)際工作中去。積極提高自身各項(xiàng)業(yè)務(wù)素質(zhì)，爭取工作的主動性，具備較強(qiáng)的專業(yè)心，責(zé)任心，努力提高工作效率和工作質(zhì)量。
三、工作中存在的問題
在這一年來，取得了一些成績，但也存在一些問題和不足，主要表現(xiàn)在：
第一，脾氣太急躁，個人心理承受能力不是很好，對某些事情個人感觀較濃，說話的尺度把握有所欠缺，辦事的分寸掌握的不夠完美。這中性格會造成本部門和其他部門的同事造成誤解，亟待改之;
第二，不細(xì)心，考慮問題太少不夠精細(xì)，該考慮的問題沒考慮到，有些工作還不夠過細(xì)，一些工作協(xié)調(diào)的不是十分到位;
第三，管理方式有些“粗獷”，不夠細(xì)膩，管理制度的嚴(yán)密性與連續(xù)性沒有監(jiān)管到位。
四、今后努力的方向
新的一年開始了，20____年的任務(wù)目標(biāo)15億也已經(jīng)下達(dá)，又是一個挑戰(zhàn)，一個新的開始。自己決心認(rèn)真提高業(yè)務(wù)、工作水平，為公司跨越式發(fā)展，貢獻(xiàn)自己應(yīng)該貢獻(xiàn)的力量。我我應(yīng)努力做到：
1、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，拓寬知識面。
努力學(xué)習(xí)房產(chǎn)專業(yè)知識和相關(guān)法律常識。加強(qiáng)對房地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)、走向的了解，加強(qiáng)周圍環(huán)境、同行業(yè)發(fā)展的了解、學(xué)習(xí)，要對公司的統(tǒng)籌規(guī)劃、當(dāng)前情況做到心中有數(shù);
2、本著實(shí)事求是的原則，做到上情下達(dá)、下情上報(bào);
真正做好領(lǐng)導(dǎo)的助手;做好臵業(yè)顧問問題的解決者“拆彈專家”。
3、注重本部門的工作作風(fēng)建設(shè)，加強(qiáng)管理，團(tuán)結(jié)一致，勤奮工作，形成良好的部門工作氛圍。
4、不斷改進(jìn)銷售部團(tuán)隊(duì)成員工作積極性，團(tuán)隊(duì)凝聚力，做好部門任務(wù)分解，并全力以赴去完成年度任務(wù)指標(biāo)。
