時間：2023-06-18 10:45:34
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)行業(yè)如何融資，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
一、房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點與稅負(fù)情況
1.房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點。長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在推動我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了不可替代的重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)也因其經(jīng)營活動及開產(chǎn)品的特殊性而具有一些不同于其他行業(yè)的鮮明特征。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，由于土地的購置和整體、房屋的開發(fā)和建設(shè)都需要大量資金的投入，而企業(yè)為了經(jīng)營活動的連續(xù)性也不可能將企業(yè)所有資金投入一個項目之中。所以在整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，銀行等金融機(jī)構(gòu)的融資、施工方的施工墊資以及購房者的預(yù)付款項都是維持項目運作的重要資金來源。所以房地產(chǎn)行業(yè)通常資金量投入量巨大，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)杠桿也往往較高。房地產(chǎn)行業(yè)還具有高經(jīng)營風(fēng)險的特性。因為房地產(chǎn)項目的投資額度較大、投資周期較長，導(dǎo)致行業(yè)的投資回報流動性相對較低。同時，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有鮮明的地域性，商品房的價值與其所處的地域、位置息息相關(guān)，幾時結(jié)構(gòu)、質(zhì)量完全相同的產(chǎn)品也可能因位置的區(qū)別而導(dǎo)致價格大相徑庭。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一旦出現(xiàn)了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不適應(yīng)市場，業(yè)務(wù)布局合理的情況，其銷售狀況就可能一落千丈，出現(xiàn)存貨積壓、現(xiàn)金流斷裂的情況，從而導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營危機(jī)。
2.房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)情況。長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)為我國的整體稅收增長做出了巨大的貢獻(xiàn)。在過去的數(shù)十年里，房地產(chǎn)行業(yè)是我國所有行業(yè)中稅收增幅最快的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的納稅占國家總稅收比重也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地行業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重，可見我國的房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負(fù)還是偏重。除了房地產(chǎn)行業(yè)的納稅總額較高之外，房地產(chǎn)行業(yè)還面臨這稅種多樣化的問題。從房地產(chǎn)的項目開發(fā)流程上來看：在獲取土地階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要交納契稅及耕地占用稅，契稅稅率按照土地交易價格的3%～5%，而耕地占用稅則根據(jù)區(qū)域的不同實行差別定額稅率。在開發(fā)建設(shè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)還因占用土地而交納城鎮(zhèn)土地使用稅以及因與各方簽訂合同而交納印花稅。在房地產(chǎn)項目銷售轉(zhuǎn)讓階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照不動產(chǎn)交納5%的營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅，其中土地增值稅實行30%～60%的超率累進(jìn)稅率。在房地產(chǎn)企業(yè)持有房地產(chǎn)項目時，企業(yè)還需要租金交納營業(yè)稅與房產(chǎn)稅。同時，企業(yè)還需要根據(jù)自身的銷售狀況按季度預(yù)交企業(yè)所得稅，在年度終了后進(jìn)行匯繳清算。由此可見，我國的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅種較多，需要承擔(dān)的納稅義務(wù)較重。根據(jù)測算，房地產(chǎn)企業(yè)的稅費通常會達(dá)到商品房成本的30%～40%。另外，根據(jù)我國的“營改增”總體規(guī)劃，房地產(chǎn)行業(yè)將于2015年前完成營改增的改革，屆時可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)短期內(nèi)進(jìn)一步上升，因此如何通過納稅籌劃降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，實現(xiàn)公司價值最大化是個值得要研究的重要問題。
二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要方法
1.企業(yè)融資的稅收籌劃。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)杠桿往往較高，擁有大量的負(fù)債。因此如何選擇企業(yè)融資及財務(wù)費用處理方式而實現(xiàn)企業(yè)的稅負(fù)最小化是的企業(yè)需要重點考慮的問題。房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得借款用于一般運營時，借款的利息費用是可以通過稅前扣除的，取得的借款用于房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)時，則計入開發(fā)成本。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)的收入結(jié)轉(zhuǎn)的特殊性會通常使企業(yè)的會計業(yè)績產(chǎn)生波動，當(dāng)企業(yè)的業(yè)績?yōu)樘潛p時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將借款的財務(wù)費用資本化，應(yīng)變在后續(xù)會計期間進(jìn)行攤銷;當(dāng)企業(yè)取得正的業(yè)績時，應(yīng)當(dāng)將借款的財務(wù)費用盡量費用化，從而減少當(dāng)期的應(yīng)納稅額。
另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)控制取得融資成本的限額及加強(qiáng)企業(yè)的融資管理，盡量避免企業(yè)產(chǎn)生不能從稅法中扣除的超額利息及罰息。
資本市場是房地產(chǎn)企業(yè)取得資金的重要渠道之一，但企業(yè)通過股權(quán)融資的資金成本通常較高，同時股息分紅也能在企業(yè)的稅前扣除。所以，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)重視通過發(fā)行債券來融資，一方面?zhèn)谫Y特別是海外債券的資金成本通常較低，另一方面?zhèn)睦①M用也可以有抵稅的效果，從而降低企業(yè)的整體稅負(fù)。
2.產(chǎn)品銷售的稅收籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)的商品房等產(chǎn)品屬于高價值商品，在銷售時會產(chǎn)生較高的稅負(fù)。我國的稅法規(guī)定通過直接銷售或預(yù)收等方式銷售商品房都是在銷售時征收營業(yè)稅，但是通過分期付款銷售商品房則是按照合同約定的付款日期交稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過分期付款的方式銷售房地產(chǎn)，分期的確定銷售收入及銷售成本，這樣可以起到延遲納稅的效果。除了通過銷售項目的銷售方式可以調(diào)節(jié)企業(yè)稅負(fù)之外，企業(yè)還可以通過調(diào)節(jié)開發(fā)項目的銷售結(jié)算方式來降低企業(yè)的整體稅負(fù)。由于我國的土地增值稅實行超率累進(jìn)型，當(dāng)商品房或者土地的增值額超過一定幅度之后就有可能導(dǎo)致土地增值大幅度的上升，因此靈活合并或者拆分項目的銷售結(jié)算方式往往可以降低企業(yè)的土地增值稅整體稅負(fù)。例如某房地產(chǎn)公司有兩個項目，第一個項目的銷售收入為140萬元，其土地增值稅的可抵扣成本為100萬元，因此其土地增值稅繳納額為12萬元。第二個項目銷售收入180萬元，可抵扣成本為100萬元，土地增值稅應(yīng)納稅額為27萬元，兩項目合計土地增值稅交納總額為39萬元。但是若將兩個項目合并銷售結(jié)算，則總體銷售收入為320萬元，其可抵扣成本為200萬元，其土地增值稅應(yīng)繳納稅額為38萬元。因此，該企業(yè)可以通過合理的合并項目銷售結(jié)算，從而降低企業(yè)的整體土地增值稅稅負(fù)。另外，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售經(jīng)裝修的商品房時，則可以將房屋銷售合同分拆為毛坯房銷售合同和裝修合同，房屋銷售合同征收土地增值稅和裝修合同征收營業(yè)稅。這樣商品房的增值率將大大降低，房地產(chǎn)企業(yè)通過繳納少量營業(yè)稅的方式避免了土地增值稅的大額繳納，從而降低了企業(yè)的整體稅負(fù)。
3.組織架構(gòu)的稅收籌劃。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，在各地進(jìn)行擴(kuò)張成立分子公司已成為企業(yè)發(fā)展的通常模式。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的發(fā)展就為其成立集團(tuán)公司提供了基礎(chǔ)，而企業(yè)成立集團(tuán)公司能夠在納稅籌劃方面具有更高的可操作空間。由于企業(yè)進(jìn)行納稅的最終目的是要降低其整體稅負(fù)，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，而集團(tuán)公司可以根據(jù)其內(nèi)部企業(yè)的經(jīng)營特點和財務(wù)狀況進(jìn)行主營業(yè)務(wù)分割和調(diào)整，可以根據(jù)其內(nèi)部企業(yè)的適用稅率高低進(jìn)行合理的關(guān)聯(lián)交易。例如集團(tuán)的核心控股公司往往設(shè)立在高新區(qū)而享受了15%的所得稅率，則集團(tuán)公司可以通過合理的手段調(diào)整業(yè)務(wù)和轉(zhuǎn)移利潤至其中，從而降低了稅負(fù)。另外，集團(tuán)公司在進(jìn)行擴(kuò)張時可以根據(jù)分公司和子公司的適用稅收規(guī)定不同，分別對兩種方案的稅負(fù)進(jìn)行測算，從而選擇最有利于集團(tuán)的方案。
三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃需要注意的問題
1.納稅籌劃應(yīng)該從整體布局。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜，納稅環(huán)節(jié)也較多，因此企業(yè)的納稅籌劃必須從企業(yè)的整體經(jīng)營的角度出發(fā)。從項目的規(guī)劃設(shè)計，土地的獲取和項目開發(fā)建設(shè)等等環(huán)節(jié)上嚴(yán)格把控，按照企業(yè)的整體稅后利益最大化籌劃設(shè)計，而不能僅僅考慮項目建設(shè)的某一環(huán)節(jié)的稅負(fù)最低。例如企業(yè)在拿地之后的規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)就應(yīng)當(dāng)考慮到其預(yù)計開發(fā)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)問題，若開發(fā)建設(shè)大戶型住宅等高端產(chǎn)品則不能享受到國家的標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率低于20%則免征收土地增值稅的優(yōu)惠。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃是與其經(jīng)營計劃和整個開發(fā)流程都息息相關(guān)的，并不能片面、獨立地看待。
關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)；金融風(fēng)險
1 引言
隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，十年來房地產(chǎn)行業(yè)不斷成長，人們對住房的需求造成了房價的過快增長，同時房價過快增長給人們的生活造成了一定的影響。當(dāng)前國家逐漸采取有效的措施進(jìn)行宏觀調(diào)控，逐漸穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中由于行業(yè)的特殊性和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度過快導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的金融風(fēng)險，這對于投資企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都造成了十分不利的影響。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進(jìn)一步采取有效的措施，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
2 房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要是國家對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行指導(dǎo)，調(diào)節(jié)，監(jiān)督和控制的手段，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)市場供需平衡的主要手段之一。近年來由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的供需不平衡現(xiàn)象，由于一些地產(chǎn)商為了獲得相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，導(dǎo)致人們對過高的房價望而卻步，房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的問題。國家采取一系列措施穩(wěn)定房價，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控不僅僅有經(jīng)濟(jì)手段，同時還有法律行政政策等多種手段。當(dāng)前國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控主要有以下手段：
2.1 金融政策
當(dāng)前國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控所采用的金融政策仍然是采用以往的積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。這一政策的實行可以有效地避免通貨膨脹的出現(xiàn)。另外國家還采用提高貸款成本的政策，盡量減少市民的貸款，這樣可以有效地配合房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。國家利用利率政策對我國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，主要是通過調(diào)節(jié)存款準(zhǔn)備金率，影響金融機(jī)構(gòu)的信貸擴(kuò)張能力，間接控制貨幣的供應(yīng)量。國家通過調(diào)節(jié)存款利率也可以影響人們的投資，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
2.2 房產(chǎn)稅的征收
征收房產(chǎn)稅是當(dāng)前西方國家逐漸采用的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要手段，當(dāng)前我國的上海和成都兩地已經(jīng)逐漸增加了房產(chǎn)稅的征收，這一政策的采取將會減少居民房產(chǎn)的購買量，導(dǎo)致居民對于房地產(chǎn)行業(yè)的需求量逐漸減少，這將會穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，減少通貨膨脹。
2.3 限購令的出臺
限購令是當(dāng)前我國為了更好地穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展所采取的主要措施，這在一定程度上會限制一些人們?yōu)榱送顿Y導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)的需求量增加，同時也會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行一定的控制。針對一些城市房價過高，或者是房地產(chǎn)行業(yè)過熱等現(xiàn)象可以起到很好的降溫作用，這對于穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，維護(hù)百姓的利益有著重要的作用。
2.4 一些具體行業(yè)政策
為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，國家逐漸采用一些具體行業(yè)的政策對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行一定的控制。當(dāng)前國家主要從市場供給，市場需求，市場監(jiān)管和住房保障等方面對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的控制。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過這些政策的調(diào)整逐漸得到控制。當(dāng)前國家主要是對房價上漲過快的城市進(jìn)行調(diào)控，但是對于當(dāng)前一些其他地區(qū)的房地產(chǎn)商的控制卻忽視了，導(dǎo)致國家房地產(chǎn)行業(yè)的控制未能發(fā)揮出有效地作用。國家雖然出臺了一系列的政策，但是政策的執(zhí)行力度并不夠，或者是一些地區(qū)缺少相應(yīng)的執(zhí)行措施，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場還需要進(jìn)一步加強(qiáng)控制，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，維護(hù)大多數(shù)居民的利益。
3 房地產(chǎn)行業(yè)存在的金融風(fēng)險
房地產(chǎn)的金融風(fēng)險主要是一些從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)在進(jìn)行投資之后未能得到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益，造成金融機(jī)構(gòu)的損失。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)開發(fā)中存在的金融風(fēng)險對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展都造成了十分不利的影響。當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
3.1 房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道過于單一
當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源主要是商業(yè)銀行的貸款。大多數(shù)的房地產(chǎn)公司主要是通過向商業(yè)銀行貸款支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時一些商業(yè)銀行主要是通過開展這一業(yè)務(wù)增加收益，商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商形成了一種相互依存的關(guān)系。但是這也一定程度上導(dǎo)致了一些企業(yè)對于商業(yè)銀行的依賴過于嚴(yán)重，把商業(yè)銀行的貸款作為主要是融資渠道，但是一旦國家對于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行限制，商業(yè)銀行不能獲得相應(yīng)的利潤，這對于商業(yè)銀行的發(fā)展將會造成十分不利的影響。另外一些開發(fā)商經(jīng)營不善導(dǎo)致的失誤也會一定程度上將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，增加商業(yè)銀行的風(fēng)險。
3.2 房地產(chǎn)市場的法制建設(shè)不完善
近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，但是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)范和秩序。由于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的競爭十分激烈，一些企業(yè)采取不正當(dāng)?shù)姆绞教Ц叻績r。當(dāng)前我國的外商投資的房地產(chǎn)行業(yè)的項目逐漸增加，由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較晚，對房地產(chǎn)行業(yè)的管理還缺少一定的經(jīng)驗和管理方法。與外商投資的房地產(chǎn)項目相比我國的房地產(chǎn)行業(yè)失去了競爭力，導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)金融也處于劣勢，在競爭如此激烈的房地產(chǎn)市場中，我國的房地產(chǎn)行業(yè)處于十分不利的地位。外資的加入為我國的房地產(chǎn)行業(yè)的管理提供了一定的經(jīng)驗，但是也增加了我國房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險。
3.3 房地產(chǎn)行業(yè)的市場秩序有待于完善
近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，但是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中缺少比較規(guī)范的市場秩序，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)范性。一方面當(dāng)前我國的商品房庫存比較多，由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)劃，導(dǎo)致一些地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展存在供需失衡的現(xiàn)象，尤其是一些高檔的商品房難以出售，導(dǎo)致商品房大量積壓，不僅僅浪費了社會資源，同時還嚴(yán)重影響了投資方的經(jīng)濟(jì)利益。另一方面房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)有待于完善。隨著國家經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，國家逐漸重視一些經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但是由于房地產(chǎn)商的投資比例不協(xié)調(diào)，導(dǎo)致一些城鎮(zhèn)居民難以得到相應(yīng)的住房保障。
4 如何緩解房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險
近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展，對于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們的生活水平的提高有一定的作用。但是由于當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)缺少明確的規(guī)劃和嚴(yán)格的管理的，導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險逐漸增加，在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)行業(yè)的制度規(guī)范，減少房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的金融風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
4.1 增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道
當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金來源渠道是商業(yè)銀行的貸款，一些商業(yè)銀行為了增加經(jīng)濟(jì)效益，逐漸增加房地產(chǎn)行業(yè)的資金貸款業(yè)務(wù)，但是這在一定程度上增加了房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱的現(xiàn)象，應(yīng)該嚴(yán)格控制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，維護(hù)商業(yè)銀行的利益。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可以選擇多種融資渠道，可以通過擴(kuò)大融資渠道減少房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的金融風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
4.2 健全房地產(chǎn)行業(yè)的法律規(guī)范
房地產(chǎn)行業(yè)的完善的法律法規(guī)可以有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中一些開發(fā)商私自抬高房價的行為進(jìn)行嚴(yán)格控制，盡量穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進(jìn)一步完善當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)抵押等法律制度，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外針對當(dāng)前外商進(jìn)入我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)相應(yīng)的法律制度建設(shè)，對與房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問題進(jìn)行及時解決。房地產(chǎn)管理人員需要掌握當(dāng)前國家對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策和相關(guān)的法律法
規(guī)，并學(xué)習(xí)和借鑒國外房地產(chǎn)行業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
4.3 對個人住房貸款進(jìn)行嚴(yán)格的控制
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范逐漸增加，針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱的現(xiàn)象，國家出臺了一系列政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行控制。隨著限購令的出臺，國家對于個人的住房貸款也增加了一些限制，在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的管理中還需要進(jìn)一步增加對個人住房貸款的控制。一方面需要建立科學(xué)規(guī)范的個人住房貸款評估制度，個人住房貸款作為房地產(chǎn)金融風(fēng)險的來源之一，在個人進(jìn)行貸款時需要進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)格的評估，評估的質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)金融風(fēng)險的產(chǎn)生。另一方面需要建立完善的社會住房保障制度。雖然當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，但是仍然有很多居民難以買到房子，因此國家要注重對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，建立合理的社會住房保障機(jī)制。當(dāng)前國家需要建立完善的社會住房保障體系，確保每一位居民能夠住有所居。
4.4 完善抵押貸款擔(dān)保
合理的抵押擔(dān)保制度可以減少房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險，因此進(jìn)一步完善我國的房地產(chǎn)行業(yè)的抵押擔(dān)保制度有十分重要的作用。一方面需要建立政府抵押擔(dān)保制度。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展主要的資金來源是金融機(jī)構(gòu)的貸款，但是隨著國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不確定性，導(dǎo)致房地產(chǎn)的貸款存在一定的風(fēng)險，再加上一些開發(fā)商的抵押擔(dān)保不完善，導(dǎo)致嚴(yán)重的金融機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)損失。
完善政府住房抵押擔(dān)保制度可以有效地降低一些金融機(jī)構(gòu)面臨的房地產(chǎn)開放中存在的金融風(fēng)險。另一方面完善個人信用制度。當(dāng)前個人住房貸款也是一些金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)風(fēng)險的主要來源，但是由于個人貸款的抵押擔(dān)保缺少一定的規(guī)范性，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險。在今后的管理中需要完善個人信用擔(dān)保，提高個人的信用意識和信用觀念，完善個人的信用評價體系。建立相關(guān)的措施，完善個人貸款的信息，盡量減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險。
5 結(jié)語
隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的住房條件逐漸改善，這在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是當(dāng)前由于我國對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少相關(guān)的監(jiān)督和調(diào)控措施，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險逐漸增加。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進(jìn)一步加強(qiáng)國家的宏觀調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展秩序，提高人們的居住條件。房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險不僅僅對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成一定的損失，同時對于一些金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失和風(fēng)險，針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的不良行為要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，減少房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展風(fēng)險。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè) 融資現(xiàn)狀 對策研究
房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對推動我國GDP增長，滿足人民群眾住房需求具有深遠(yuǎn)的意義。基于房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)在特征，其對資金的追求具有數(shù)量大、周期長的天然特點，形成了房地產(chǎn)行業(yè)與金融市場相互依賴的密切關(guān)系。近年來，在從緊貨幣政策和國家加強(qiáng)樓市調(diào)控的雙重壓力下，房地產(chǎn)融資方式和趨勢出現(xiàn)了新變化：許多房地產(chǎn)開發(fā)商面臨融資難、資金周轉(zhuǎn)慢、融資壓力大等問題。由于長期以來我國房地產(chǎn)行業(yè)都是通過銀行渠道來獲取資金，在銀行貸款收緊的情況下，這種融資方式嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源與穩(wěn)定性，成為制約其發(fā)展的主要問題。因此，如何有效利用金融市場，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融，成為業(yè)界普遍關(guān)心的議題，同時形成健康、可持續(xù)的房地產(chǎn)融資模式，對促進(jìn)我國宏觀經(jīng)濟(jì)增長和金融風(fēng)險控制同樣具有重要意義。
一、房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀
（一）2011年，在從緊的貨幣政策下，地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化：截止到11月底，房地產(chǎn)國內(nèi)貸款增速出現(xiàn)大幅回落，已降至1.2%；而企業(yè)自籌資金的全年增速上漲至30%，占比近41%；海外融資形式盡管占比較小，但在前三季度備受企業(yè)青睞，房企大量海外舉債以緩解現(xiàn)金壓力；其他資金主要為預(yù)付款和按揭貸款，其增幅也基本上處于下滑態(tài)勢。可見，在信貸環(huán)境更趨緊縮的情形下，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源增長的主要動力為自籌資金和外資的支援。
（二）2011年以來，國家接連6次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率和3次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，多家銀行表示主動控制房地產(chǎn)貸款增速，信貸資源全面收緊，房地產(chǎn)企業(yè)獲取銀行融資日漸困難，而大型房地產(chǎn)企業(yè)獲得了較多的信貸支持，如萬科僅2011年上半年就為其關(guān)聯(lián)企業(yè)先后提供近90億元擔(dān)保貸款，這種項目融資共擔(dān)風(fēng)險的形式成為許多企業(yè)獲取銀行信貸的重要渠道之一；同時，為了防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險，銀監(jiān)會鼓勵以銀團(tuán)貸款形式發(fā)放貸款，房地產(chǎn)企業(yè)也采取整合優(yōu)勢資源的捆綁形式獲取銀團(tuán)貸款融資，例如，萬達(dá)、瑞安房地產(chǎn)等優(yōu)秀房企都憑借此種方式獲得銀行資金支持。
（三）2011年，股權(quán)融資基本暫停，房地產(chǎn)企業(yè)的增發(fā)、配股等再融資計劃基本處于擱置狀態(tài)，已有保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、泛海建設(shè)、中天城投等20多家房企撤銷了各自的股權(quán)融資計劃。一些規(guī)模較大的企業(yè)選擇發(fā)行企業(yè)債券的方式保障項目建設(shè)資金，如中國建筑、華僑城等企業(yè)分別發(fā)行了企業(yè)債券置換銀行貸款和補(bǔ)充營運資金，但受到國內(nèi)發(fā)債成本高企的影響，整體債券融資規(guī)模明顯減少。
（四）2011年，銀行、資本市場等傳統(tǒng)融資渠道收緊促進(jìn)了房地產(chǎn)信托的發(fā)展。上半年房地產(chǎn)信托一直處于高位發(fā)行的狀態(tài)，共發(fā)行536款信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模同比增長137.36%。隨著銀監(jiān)會先后對信托公司采取了“窗口指導(dǎo)”、強(qiáng)調(diào)開發(fā)商的“四三二”合規(guī)、事前報備等措施，嚴(yán)控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展節(jié)奏和規(guī)模。下半年，信托公司停發(fā)或少發(fā)房地產(chǎn)信托的態(tài)勢已經(jīng)體現(xiàn)，同時，成長迅速的房地產(chǎn)信托在2012年將迎來集中兌付期，全年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品近1200億，進(jìn)一步加劇了企業(yè)的資金壓力。
（五）擁有海外上市資本平臺的房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)通過境外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、可轉(zhuǎn)債以及短期融資券等方式，擴(kuò)充資金實力。2011年以來，碧桂園、華潤置地、龍湖地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)等房企密集發(fā)債，幾乎所有在香港上市的內(nèi)地大型房企都完成了一輪融資計劃。隨著8月國家外管局下發(fā)通知叫停對外融資擔(dān)保，房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債渠道遭遇堵截，2011年下半年，海外融資數(shù)量及規(guī)模銳減，綜合實力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠海外銀團(tuán)貸款尋求資金的保證。
（六）2011年，銀監(jiān)會進(jìn)一步引導(dǎo)信貸資金向保障房建設(shè)傾斜，監(jiān)管機(jī)構(gòu)逐步放開中期票據(jù)、公司債等多渠道籌措資金以保證保障房建設(shè)的金融支持。特別是在行業(yè)整體融資環(huán)境趨緊的背景下，越來越多品牌民生房企獲得了保障房建設(shè)資金的支持，如首開股份、保利地產(chǎn)、棲霞建設(shè)、北京城建等企業(yè)皆憑借在政策性住房領(lǐng)域的大規(guī)模投入，獲得了銀行授信及貸款，現(xiàn)金流得到了擴(kuò)充，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展注入了重要動力。2012年我國將新開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700萬套以上，房地產(chǎn)企業(yè)，特別是品牌民生房企可以充分把握保障房金融政策利好的契機(jī)，通過積極創(chuàng)新保障房融資形式，加快資金流轉(zhuǎn)的速度，提升抗風(fēng)險能力。
二、房地產(chǎn)融資的對策研究
我國房地產(chǎn)行業(yè)融資壓力巨大，但是目前的局面是銀行融資成為其主要來源，該渠道已經(jīng)不能滿足我國房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的資金需求，結(jié)合我國現(xiàn)實政策環(huán)境，借鑒外國成熟發(fā)展經(jīng)驗，采取多元化、務(wù)實的應(yīng)對策略已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實選擇。
（一）加大保障房建設(shè)比例，吸引政策性信貸資金
首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)政府宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向，加大政策性住房項目的比例，吸引國家政策性信貸資金投入，以此改善公司經(jīng)營現(xiàn)金流狀況，保證企業(yè)的穩(wěn)定生存和發(fā)展。
（二）利用海外資本平臺，加大海外融資力度
擁有海外上市的房地產(chǎn)企業(yè)，可以繼續(xù)利用海外資本平臺，通過境外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、可轉(zhuǎn)債以及短期融資券等方式，擴(kuò)充資金實力；綜合實力強(qiáng)的房地產(chǎn)集團(tuán)可以利用海外融資平臺，通過利用外資銀行的資金擴(kuò)充自身資金來源，從而為持續(xù)經(jīng)營打下基礎(chǔ)。
（三）利用股市籌集資金
房地產(chǎn)行業(yè)可以利用股票市場籌集資金，股票融資具有眾多優(yōu)點，包括沒有銀行借款那樣的利息負(fù)擔(dān)；沒有債券融資的固定到期日，因而風(fēng)險小，成本低，有效地降低公司的經(jīng)營成本。房地產(chǎn)行業(yè)通過上市操作后發(fā)行新股、增發(fā)、配股等行為，可以將公司的股權(quán)轉(zhuǎn)換為自由資金，亦可以通過收購、并購的方式擴(kuò)大公司規(guī)模，提高管理效率，解決公司擴(kuò)張與融資的雙重問題。
（四）實施金融創(chuàng)新，推進(jìn)房地產(chǎn)與保險共同發(fā)展
在長期人身保險中，保險資金具有數(shù)額巨大、期限較長、來源穩(wěn)定的特點，借鑒國外先進(jìn)的資金運作經(jīng)驗，與其閑置如此大額的保險資金，不如推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與保險行業(yè)的共同發(fā)展。通過雙方的合作，成立共同控股的合資保險公司，實現(xiàn)利益共享。當(dāng)然，該種融資模式還需得到監(jiān)管部門的審核與批準(zhǔn)。
綜上所述，筆者認(rèn)為，構(gòu)建多元、合理、符合當(dāng)前政策環(huán)境的房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道，不僅有利于克服房地產(chǎn)行業(yè)融資難、資金周轉(zhuǎn)慢的困境，以及傳統(tǒng)銀行貸款傳統(tǒng)融資帶來的消極影響；對探索我國房地產(chǎn)行業(yè)與保險行業(yè)相結(jié)合的金融模式，以及完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等融資渠道都具有重要意義。總之，在信貸緊縮的大環(huán)境下，我國房地產(chǎn)融資應(yīng)擴(kuò)寬融資渠道，走出一條多元融資戰(zhàn)略道路，努力探索創(chuàng)新金融工具，不斷豐富融資方式，走出一條多元融資戰(zhàn)略道路。建立以銀行貸款為主，政策性信貸、海外融資、股市融資、股權(quán)融資、房地產(chǎn)保險金融等多種形式相結(jié)合的良性的、低風(fēng)險、高效率的融資渠道。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；存在問題；加強(qiáng)措施
房地產(chǎn)企業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，關(guān)系著國民經(jīng)濟(jì)的命脈，是典型的資金密集行業(yè)，募集到足夠的資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的第一推動力。但是對于政府出臺的一系列調(diào)控措施，抑制房價增長過快、促進(jìn)房價合理回歸，對房地產(chǎn)行業(yè)影響很大，面對日益趨緊的融資環(huán)境，銷售量萎靡不振、成交量環(huán)比下降，部分房地產(chǎn)行業(yè)無法承受高額的成本支出以及巨額的土地付款，同時更嚴(yán)重的暴露出資金管理的薄弱環(huán)節(jié)。
1 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題
1.1 資金使用效率低下
受本身行業(yè)性質(zhì)影響，項目投入資金多、開發(fā)周期長，房地產(chǎn)投資要受到包括土地投資、綜合開發(fā)、建筑施工和銷售市場等四個相互關(guān)聯(lián)因素影響，一旦資金投入需經(jīng)過至少上述四個市場的流通才能最終形成利潤回報。經(jīng)歷環(huán)節(jié)過多造成潛在風(fēng)險增大，前期開發(fā)拖沓、項目管理不到位造成工期延長，銷售政策不利、售后服務(wù)欠佳會形成產(chǎn)品積壓，資金沉淀嚴(yán)重，最終都會影響資金的及時回籠，降低資金的使用效率。
1.2 融資形式單一、負(fù)債率居高不下
由于政府對房地產(chǎn)企業(yè)IPO和股權(quán)再融資限制條件較高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)更多的選擇負(fù)債融資來滿足資金需求，這就造成企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，流動負(fù)債率也高于其他行業(yè)水平。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)企業(yè)70%-80%的開發(fā)資金直接或間接來源于銀行或其他金融機(jī)構(gòu)，一旦房地產(chǎn)價格下跌、成交量下降或者房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不善造成房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠困難，償貸能力降低，可能會造成金融體系動蕩，進(jìn)而累及整個國民經(jīng)濟(jì)。
1.3 資金管理意識模式落后
大部分房地產(chǎn)企業(yè)建立了資金預(yù)算管理制度，但是由于管理人員認(rèn)識不到位，導(dǎo)致制度形同虛設(shè)，同時缺少在項目投資和經(jīng)營等各環(huán)節(jié)對資金管理的控制，導(dǎo)致各環(huán)節(jié)成本費用超支嚴(yán)重。另外，一個房地產(chǎn)公司通常會在不用的區(qū)域或者不同的省份同時存在項目，導(dǎo)致資金分散，缺乏集中統(tǒng)一管理，上級單位很難及時準(zhǔn)確的了解資金的流向和使用情況，使得房地產(chǎn)公司存在大量的賬外循環(huán)資金。
1.4 資金鏈抗風(fēng)性能力差
房地產(chǎn)行業(yè)基本采用高杠桿盈利模式，即投入小部分的自有資金，大部分資金來源主要依靠銀行貸款，因此銷售性風(fēng)險和融資性風(fēng)險造成房地產(chǎn)行業(yè)整體抗風(fēng)險能力較差。由于房地產(chǎn)企業(yè)融資形式單一，主要依靠銀行貸款，銀行一旦限制放貸，企業(yè)資金就會出現(xiàn)缺口；預(yù)售款和銷售款不能及時收回，就會引發(fā)資金鏈趨緊，高額的銀行利息將會加劇企業(yè)資金緊張，項目開發(fā)款項無法保證，整個資金鏈面臨斷裂的危險。
2 加強(qiáng)房地產(chǎn)資金管理的建議
2.1 加強(qiáng)項目前期可行性分析、降低資金使用的機(jī)會成本
為確保資金能夠收回，在項目可行性分析階段，應(yīng)認(rèn)真調(diào)查擬開發(fā)項目背景情況，并對市場供應(yīng)和需求狀況進(jìn)行科學(xué)、客觀預(yù)測，然后對開發(fā)進(jìn)度和時間進(jìn)行合理安排和計劃，如按照前期、主體和竣工驗收等不同階段合理安排項目開發(fā)進(jìn)度。根據(jù)項目投資和開發(fā)進(jìn)度，合理估算所需資金量，擬定籌資方案，并對籌資成本進(jìn)行計算和分析。因為項目開發(fā)需要資金量比較巨大，因此在投資前必須進(jìn)行縝密的資金計劃和安排，減少資金成本，保證項目的正常運行。
2.2 拓寬融資渠道、降低資產(chǎn)負(fù)債率
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)長期發(fā)展規(guī)劃和短期經(jīng)營活動，判斷對資金的需求，分析各種融資方式的資金成本，在籌集資金中確定合理的股權(quán)資金、債券資金的比例。可通過運作上市和發(fā)展房地產(chǎn)信托基金的方式，減少對金融機(jī)構(gòu)融資的過分依賴。具有一定實力的房地產(chǎn)企業(yè)還可通過并購其他中小企業(yè)，增強(qiáng)資本擴(kuò)張的能力，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)選擇中小城市，避開與大型房地產(chǎn)企業(yè)的競爭，利用欠發(fā)達(dá)地區(qū)較低的土地價格，獲得較高的投資回報和資本積累。
2.3 加強(qiáng)項目管理、提高資金使用效率
加強(qiáng)內(nèi)部管理，加快項目開發(fā)進(jìn)度、縮短項目開發(fā)周期，提高資金的回籠速度。加強(qiáng)工程預(yù)算和成本核算管理，使產(chǎn)品成本正確反映企業(yè)產(chǎn)品的實際支出，并對工程結(jié)算進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，在施工過程中確保工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上減少浪費支出。做好資金計劃和預(yù)算管理，工程部、財務(wù)部應(yīng)根據(jù)在建工程進(jìn)度情況合理安排付款計劃，確定合理的工程付款節(jié)點，拒絕一切不合理支出，杜絕流動資金的浪費。
2.4 完善資金監(jiān)控、減少資金風(fēng)險
定期或不定期的對資金使用情況進(jìn)行檢查，通過日常報表管理加強(qiáng)對資金的掌控，同時結(jié)合專項檢查發(fā)現(xiàn)資金管理過程中的深層次問題。尤其是加強(qiáng)對銷售回款的管理，公司應(yīng)制定內(nèi)部銷售政策明確各環(huán)節(jié)工作職責(zé)、責(zé)任人和時間節(jié)點，對外做好與銀行和公積金管理部門的溝通，以加快資金回籠，縮短資金在銷售環(huán)節(jié)占用的時間，減少資金風(fēng)險。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 資金 管理
自從我國實行改革開放政策以來，國家經(jīng)濟(jì)由原來的計劃經(jīng)濟(jì)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)，在這種經(jīng)濟(jì)形勢下，國家為了促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，開始對于房地產(chǎn)行業(yè)解除原來的完全管理，使得房地產(chǎn)行業(yè)得以迅猛發(fā)展，使得房價也在逐年攀升。近年來國家也出臺了相關(guān)的政策法規(guī)來對房地產(chǎn)行業(yè)實行監(jiān)管，盡管房價漲幅減小，但是隨著我國的經(jīng)濟(jì)增速放緩，廣大人民群眾對于購房持觀望態(tài)度，在這種環(huán)境下房地產(chǎn)行業(yè)如果想擺脫現(xiàn)狀，資金成為了關(guān)鍵所在，所以如何加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管，成為房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的重中之重。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的特征
（一）項目投入比較高
房地產(chǎn)行業(yè)是一個前期投入成本比較高的行業(yè)，因為土地資源是十分珍貴的，而房地產(chǎn)行業(yè)就是以土地為基礎(chǔ)來進(jìn)行后續(xù)的建設(shè)工作，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使得可開發(fā)的土地變得越來越少，這也就使得土地價格迅速增長，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入就比較多。再加上房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭越來越激烈，同行之間為爭奪一塊地皮經(jīng)常將打價格戰(zhàn)，而且在對于房屋的建設(shè)還需要大批的施工人員以及許多的機(jī)器設(shè)備，這些因素匯集到一起，使得房地產(chǎn)行業(yè)的投入成本比較高。
（二）成本收回時間長
一般房地產(chǎn)行業(yè)的項目建設(shè)需要經(jīng)過一連串的資金流動才能得到利潤，包括地皮的規(guī)劃，施工建設(shè)以及房屋的出售這一系列的流程完成之后才能有最后的利潤，一般情況下從土地項目的規(guī)劃到房屋出售之間的時間都要經(jīng)過3到5年才能得以實現(xiàn)，施工期一般最長，如果房屋建成之后采用房屋出租的方式來收回成本的話，那樣會使收回投資獲得利潤的時間更長。
（三）具有很強(qiáng)的風(fēng)險性
房地產(chǎn)行業(yè)是一個高投資、收益慢的行業(yè)，使得它不能夠像其他商品以及股票一樣能夠快速的在短期內(nèi)獲得利潤，因為對于它的投資需要數(shù)年之后才能得以收回，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)諸多的不穩(wěn)定因素影響下，其成本回收或許更久，這就需要房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營決策者要具有不斷學(xué)習(xí)的心態(tài)，通過在學(xué)習(xí)中不斷提高自己的管理水平從而更好的去應(yīng)對企業(yè)所面臨的風(fēng)險。
二、在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)資金管理方面所存在的問題
（一）資金短缺
因為房地產(chǎn)行業(yè)投資高、收效慢的特點，使其成本在投資之后相當(dāng)長一段時間內(nèi)也無法收回，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金的短缺，這就造成了大多數(shù)企業(yè)都是靠銀行貸款來維持企業(yè)的經(jīng)營。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀就是如此，企業(yè)也因此擔(dān)負(fù)著較高的債務(wù)，造成企業(yè)的壓力巨大，對于企業(yè)的發(fā)展具有嚴(yán)重的風(fēng)險。
（二）資金管控不到位
房地產(chǎn)企業(yè)一般在預(yù)算中應(yīng)該將能考慮到都要納入到預(yù)算中，有的企業(yè)在預(yù)算前期沒有對投資風(fēng)險進(jìn)行有效的分析，從而進(jìn)行盲目的投資，對于不必要投資的地方也要進(jìn)行投資，使得資金被浪費，在施工過程中對于工程的管理沒有做到位，以至于工程的質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，只好對于施工的工期實行延長，使得施工過程中所用的資金過多，對于后續(xù)工序造成了巨大的風(fēng)險。
（三）對于銀行依賴太大
大部分的房地產(chǎn)企業(yè)多多少少都存在著銀行貸款，這個成為房地產(chǎn)公司主要的融資方式，從部分成熟的地產(chǎn)企業(yè)可以觀察到其實企業(yè)的融資渠道有很多，而并不是只有銀行一種方式，還可以通過房地產(chǎn)信托等方式來進(jìn)行，但是我國的房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)是完全依賴于銀行貸款，有的地產(chǎn)公司銀行貸款占到工程總投資的百分之六十左右，這對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展很不利，一旦銀行的資金鏈斷掉，在沒有其他資金支持的情況下，會使整個企業(yè)的正常運作陷入癱瘓，不利于企業(yè)的發(fā)展。
（四）資金的結(jié)算不科學(xué)
房地產(chǎn)企業(yè)一般都會存在多個在建項目，且在不同的地點，因此在每個地區(qū)都設(shè)置有自己的銀行賬戶，在進(jìn)行結(jié)算時用這些賬戶進(jìn)行結(jié)算，使得企業(yè)的資金不能夠得到有效的集中，以至于企業(yè)上層無法了解到工程資金的使用額度與詳細(xì)情況，這種弊端很容易造成項目管理者挪用企業(yè)資金等，從而造成企業(yè)資金的流失。
（五）投入無法轉(zhuǎn)化為收益
隨著我國經(jīng)濟(jì)增速的放緩，同時又因為房價一直居高不下，廣大消費者對于購房持觀望態(tài)度，使得房屋的出售變得困難，造成大量的空房積壓，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的投入資金一直無法轉(zhuǎn)化為收益，使企業(yè)的資金無法進(jìn)行回籠，造成了企業(yè)的資金短缺，從而使企業(yè)發(fā)展遭遇困境。
三、對于企業(yè)資金管理現(xiàn)狀的對策
（一）融資多元化
房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在的融資形式大部分是向銀行貸款，但是就當(dāng)前的形式而言，這種傳統(tǒng)而單一的融資方式，對于企業(yè)發(fā)展存在巨大隱患，也使得企業(yè)壓力較大，為了應(yīng)對這種狀況，企業(yè)可以實行多元化的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以遵守根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，用投資的方式向社會公開募集資金，也可以以項目為依托，通過金融機(jī)構(gòu)向社會公開發(fā)行具有法律效力的債權(quán)債務(wù)憑證，簡稱債券，但是要注意債券的金額償還期要與企業(yè)目前的經(jīng)營狀況相吻合，如果控制不當(dāng)，企業(yè)也會因為債券還款金額巨大而承受較大的壓力與風(fēng)險。此外，還可以通過與一些企業(yè)進(jìn)行合作，吸引一些企業(yè)入股的方式，或者與其他房地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)，按照資金的投入比例來進(jìn)行利潤的分配，從而實現(xiàn)共同經(jīng)營，共同開發(fā)，這樣也為企業(yè)的資金進(jìn)行了補(bǔ)充，實現(xiàn)了資金共用，利潤分配的模式，對于企業(yè)的還款壓力也會減輕很多。
（二）對于企業(yè)的資金加強(qiáng)監(jiān)管
對于企業(yè)內(nèi)部的閑置資金，在進(jìn)行多方面利弊以及風(fēng)險的評估之后，可以考慮去投資一些高收益的項目。對于賬目款項的管理應(yīng)該設(shè)置一個專門的機(jī)構(gòu)，用來記錄每筆款項的來歷以及走向和最后的回款。還有財務(wù)部門與銷售部門要加強(qiáng)溝通，在銷售過程中要做好關(guān)于催款方面的相關(guān)工作，保證企業(yè)資金的回籠，同時將銷售人員的業(yè)績與企業(yè)的資金回籠速度進(jìn)行掛鉤，充分制定相應(yīng)的獎罰制度。對于企業(yè)內(nèi)部會計也加強(qiáng)監(jiān)督，加強(qiáng)賬目的誠信度調(diào)查，根據(jù)銷售業(yè)績來與其賬目進(jìn)行核對，避免出現(xiàn)財務(wù)會計弄虛作假，對企業(yè)內(nèi)部的資金造成損失。
（三）不要盲目投資
房地產(chǎn)企業(yè)對于項目的投資應(yīng)該避免盲目投資，一個企業(yè)對于投入資金的回收速度與企業(yè)選擇的項目的優(yōu)劣有直接關(guān)系，如果項目所處地區(qū)相對較好，則成本回收以及利潤增長就比較快，如果項目所處地區(qū)過于偏僻，雖然地皮價格相對便宜，但是交通不便，人口較少，使得項目在建成之后的出售成為困難，也使得企業(yè)投入的資金無法收回。所以企業(yè)在項目招標(biāo)進(jìn)行招標(biāo)的時候，應(yīng)該對于項目所在地的人口情況、經(jīng)濟(jì)情況、交通情況、居民的收入情況以及當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面進(jìn)行深入的分析與考量之后，在考慮是否進(jìn)行投資，這就要求企業(yè)要認(rèn)真做好市場的調(diào)研活動，使企業(yè)的投資風(fēng)險降到最低。
（四）健全企業(yè)的資金管理制度
在企業(yè)進(jìn)行資金的管理中一定要進(jìn)行相關(guān)制度的建設(shè)，俗話說“無規(guī)矩不成方圓”，所以企業(yè)在發(fā)展過程中也要對于資金的管理制度進(jìn)行相應(yīng)的完善，用制度的方式對于企業(yè)的資金進(jìn)行管理，用制度來規(guī)范企業(yè)內(nèi)部人員的行為，完善企業(yè)資金的預(yù)算審核制度，在日常工作中成立專門的小組，并根據(jù)相關(guān)的制度與情況制定企業(yè)的預(yù)算計劃，對于企業(yè)的一切現(xiàn)金收入都要進(jìn)行票據(jù)相關(guān)方面的開具，并加蓋印章。同時嚴(yán)禁以個人名義開設(shè)銀行賬戶來進(jìn)行企業(yè)的資金運作，各地的項目主管應(yīng)該以每周一次的方式向公司匯報自己的資金使用情況，同時財務(wù)部也應(yīng)該對于各個項目的資金流動情況進(jìn)行檢查，這樣可以對于項目部分資金的使用得到了解，也可以防止項目部管理者擅自挪用資金為他用，只有從制度上健全了企業(yè)的資金管理制度，才能使企業(yè)內(nèi)部的資金流向得以明確，更加有利于企業(yè)內(nèi)部資金的管理。
四、結(jié)束語
在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，對于房地產(chǎn)企業(yè)投入很高，轉(zhuǎn)化為收益時間比較長的特點，企業(yè)內(nèi)部的資金管理尤為重要，直接關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展，所以針對企業(yè)目前在資金管理方面存在的過度依賴銀行、融資比較單一以及投資盲目等情況，只有提高企業(yè)內(nèi)部的資金管理水平，加強(qiáng)與其他金融機(jī)構(gòu)以及其他企業(yè)的合作，在各個方面為企業(yè)募集資金支持，這樣才能減輕房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的風(fēng)險，使企業(yè)得以穩(wěn)步發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司；資本結(jié)構(gòu)；影響因素
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1003-9031（2013）12-0067-03 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.12.14
一、引言
資本結(jié)構(gòu)理論一直是公司金融領(lǐng)域一個非常重要的研究課題，具有很長的研究歷史。主流資本結(jié)構(gòu)理論主要研究資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價值之間的關(guān)系，即資本結(jié)構(gòu)是否影響以及如何影響企業(yè)價值。20世紀(jì)70年代開始，一批學(xué)者開始系統(tǒng)研究資本結(jié)構(gòu)的影響因素，形成了資本結(jié)構(gòu)決定因素學(xué)派。最初的理論分析和實證研究都是圍繞全行業(yè)展開。此后，部分學(xué)者通過實證研究發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)存在顯著的行業(yè)差異，研究熱點開始轉(zhuǎn)向探索不同行業(yè)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響因素。房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的資金密集型行業(yè)，它不僅資金需求量大，投資回收期長，而且對眾多相關(guān)行業(yè)的帶動性強(qiáng)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的融資問題不僅關(guān)系本行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且對整個國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展會產(chǎn)生重要的影響。我國自1998年實行住房貨幣化政策以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了超常規(guī)發(fā)展，迅速成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。但是房地產(chǎn)行業(yè)的融資弊端日益凸顯，資產(chǎn)負(fù)債率較高、對銀行信貸資金依存度過高是最突出的問題[1-2]。隨著近幾年國家對房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)多輪的宏觀調(diào)控，大量中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金鏈斷裂而相繼倒下。房地產(chǎn)行業(yè)成為了社會各界關(guān)注的高風(fēng)險行業(yè)。因此，本文分析探討我國房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響因素，并進(jìn)一步尋求應(yīng)對措施，對維持我國房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的理論和現(xiàn)實意義。
二、理論分析與假設(shè)的提出
（一）盈利能力
融資優(yōu)序理論認(rèn)為，為減少企業(yè)負(fù)面信息的傳遞和降低融資成本，企業(yè)融資一般會遵循內(nèi)部融資、債務(wù)融資、權(quán)益融資的先后順序，資金充裕的企業(yè)會充分利用盈余公積和未分配利潤降低資產(chǎn)負(fù)債率。因此盈利能力越強(qiáng)的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率越低。Friend和Lang、陸正飛和辛宇、馮根福等的經(jīng)驗研究均發(fā)現(xiàn)盈利能力與企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)相關(guān)，陳艷杰、冷薇薇等對我國房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行實證檢驗的結(jié)果也支持這一結(jié)論[3-6]。基于此，提出假設(shè)：
假設(shè)1：房地產(chǎn)上市公司的盈利能力與資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)相關(guān)。
（二）成長性
發(fā)展速度快、成長性高的企業(yè)對資金的需求量較大，單憑企業(yè)自身的積累很難滿足企業(yè)快速發(fā)展對資金的需要，因而對外部資金的依賴性較強(qiáng)。由于企業(yè)發(fā)展前景較好，投資回報較高，一般都不過多選擇股權(quán)融資，以免稀釋每股收益，而更愿意選擇負(fù)債融資，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的有利作用。所以，成長性越好的企業(yè)傾向于資產(chǎn)負(fù)債率越高。Baskin以美國最大的500家公司為樣本，經(jīng)實證檢驗發(fā)現(xiàn)，公司的成長性確實與資產(chǎn)負(fù)債率顯著正相關(guān)。Titman和Wessels、陳維云和張宗益、李冬梅和陶萍等學(xué)者的而研究也支持這一觀點[7-10]。基于此，提出假設(shè)：
假設(shè)2：房地產(chǎn)上市公司的成長性與資產(chǎn)負(fù)債率正相關(guān)。
（三）企業(yè)規(guī)模
規(guī)模大的企業(yè)更傾向于多元化經(jīng)營以分散風(fēng)險，在企業(yè)內(nèi)部調(diào)節(jié)資金使用的效率更高，破產(chǎn)風(fēng)險更小，因而可以比規(guī)模小的企業(yè)擁有更高的財務(wù)杠桿度。規(guī)模大的企業(yè)管理更規(guī)范，信息更透明，更容易獲得金融機(jī)構(gòu)的信貸支持。國內(nèi)外眾多理論和實證研究的結(jié)論均表明企業(yè)規(guī)模與資產(chǎn)負(fù)債率正相關(guān)。我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍比較高，而且資金來源主要依賴銀行貸款，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的大小是銀行決定是否提供信貸支持以及提供多少的重要決策因素。基于以上分析，提出假設(shè)：
假設(shè)3：房地產(chǎn)上市公司規(guī)模與資產(chǎn)負(fù)債率正相關(guān)。
（四）稅盾效應(yīng)
企業(yè)的稅盾效應(yīng)包括負(fù)債稅盾和非負(fù)債稅盾兩類。非負(fù)債稅盾是指企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷及長期待攤費用攤銷等雖非負(fù)債但同樣具有抵稅作用的因素。理論研究認(rèn)為非負(fù)債稅盾會淡化負(fù)債的免稅功能，但多數(shù)實證研究的結(jié)果表明非負(fù)債稅盾與企業(yè)資本結(jié)構(gòu)沒有顯著的相關(guān)性。本文只考慮負(fù)債稅盾對資本結(jié)構(gòu)的影響。根據(jù)Modigliani和Miller（簡稱MM）理論，負(fù)債的避稅作用能夠鼓勵企業(yè)提高舉債比例，從而可以減少稅負(fù)，提高企業(yè)的價值。那么，在其他條件相同的情況下，稅負(fù)高的企業(yè)更可能偏好于債權(quán)融資，而稅負(fù)低的企業(yè)選擇股權(quán)融資會更加有利。基于以上分析，提出假設(shè)：
假設(shè)4：房地產(chǎn)上市公司的稅盾效應(yīng)與資產(chǎn)負(fù)債率正相關(guān)。
（五）股權(quán)集中度
股權(quán)集中度越高，大股東越有動力和能力對管理者進(jìn)行有效監(jiān)督和控制，因此不需要利用債務(wù)融資合約來降低管理者的成本[11]，從而導(dǎo)致股權(quán)集中度與企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)相關(guān)。基于此，提出假設(shè)：
假設(shè)5：房地產(chǎn)上市公司股權(quán)集中度與資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)相關(guān)。
三、研究設(shè)計
（一）樣本與數(shù)據(jù)來源
本文以中國證監(jiān)會1998年制定的《中國上市公司分類指引》中的行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，選取深滬兩市房地產(chǎn)上市公司2010—2012年的數(shù)據(jù)為研究樣本。為了保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和樣本的質(zhì)量，在確定最終樣本時剔除了有發(fā)行H股的公司、ST和PT公司、有關(guān)數(shù)據(jù)不全或出現(xiàn)異常值的公司，最后得到219家樣本公司。所需數(shù)據(jù)來源于北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心的CCER數(shù)據(jù)庫。
（二）變量定義
根據(jù)前文的假設(shè)，本文的被解釋變量是衡量企業(yè)資本結(jié)構(gòu)（LEVERAGE）的主要指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率。解釋變量有5個：①盈利能力（ROE），用凈資產(chǎn)收益率衡量；②企業(yè)成長性（GROWTH），用主營業(yè)務(wù)收入增長率衡量；③企業(yè)規(guī)模（SIZE），用平均總資產(chǎn)的自然對數(shù)來衡量；④稅盾效應(yīng)（TAX-SHIELD），用企業(yè)承擔(dān)的實際所得稅稅率衡量；⑤股權(quán)集中度（TOP），用第一大股東持股比例衡量。以上各變量的定義見表1。
（三）研究模型
根據(jù)前文的分析，筆者建立如下回歸模型來檢驗所提出的假設(shè)：
LEVERAGE=α+β1ROE+β2GROWTH+β3SIZE+β4TAX-
SHIELD +β5TOP1+μ （1）
四、實證分析
（一）描述性統(tǒng)計
表2是各變量的描述性統(tǒng)計值。在樣本公司中，資產(chǎn)負(fù)債率的最大值是0.9487，最小值是0.0751，平均值是0.6083，這突出了我國房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率偏高的特點。凈資產(chǎn)收益率的平均值是0.1525，最大值是0.4082，最小值是-0.2033，這反映出房地產(chǎn)上市公司的整體盈利能力較強(qiáng)，但不同公司的差別較大。第一大股東持股比例的平均值達(dá)到0.4655，上市公司股權(quán)高度集中的特點暴露無遺。此外，企業(yè)成長性（GROWTH）、公司規(guī)模（SIZE）、稅盾效應(yīng)（TAX-SHIELD）等解釋變量都顯示出明顯的差異性。
（二）多元回歸分析
根據(jù)前文提出的假設(shè)和研究模型，運用Eviews統(tǒng)計分析軟件進(jìn)行回歸分析結(jié)果（見表3）。從表3可知，房地產(chǎn)上市公司的盈利能力與其資產(chǎn)負(fù)債率在5%的水平下顯著正相關(guān)，這一結(jié)果與假設(shè)1不相符，但與洪錫熙和沈藝峰、呂長江和王克敏等的實證研究結(jié)果一致[12-13]。這表明我國房地產(chǎn)上市公司在融資選擇時并不是太關(guān)注融資成本，原因可能與我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢有關(guān)。過去十年是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的黃金十年，市場需求急速膨脹，房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升，每家房地產(chǎn)企業(yè)都想抓住這一有利時機(jī)，通過快速擴(kuò)張獲取更多的利潤。因此，每家房地產(chǎn)企業(yè)都對資金如饑似渴。國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控使得股權(quán)融資越來越難，銀行資金就成為房地產(chǎn)企業(yè)最重要也是最快速的資金來源。而銀行為了確保債權(quán)的安全，更愿意把資金借給盈利能力更強(qiáng)的企業(yè)，盈利能力較差的企業(yè)主要依賴自身積累發(fā)展，從而導(dǎo)致盈利能力越強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率越高。企業(yè)成長性變量（GROWTH）和企業(yè)規(guī)模變量（SIZE）的系數(shù)均為正，顯著性水平分別為5%和10%，說明企業(yè)成長性和企業(yè)規(guī)模均與房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率正相關(guān)，驗證了前文提出的假設(shè)2和假設(shè)3的正確性。稅盾效應(yīng)變量（TAX-SHIELD）的系數(shù)為正，但不顯著，這說明房地產(chǎn)企業(yè)融資時不太重視負(fù)債的抵稅效應(yīng)，稅盾效應(yīng)沒有對企業(yè)資本結(jié)構(gòu)產(chǎn)生明顯的影響。這也與上文房地產(chǎn)企業(yè)為了抓住有利的發(fā)展機(jī)會，不考慮融資成本的快速擴(kuò)張的推斷是一致的。股權(quán)集中度變量（TOP）的系數(shù)在10%的水平下顯著為正，與假設(shè)5不相符。這表明房地產(chǎn)上市公司的大股東并沒有有效發(fā)揮對管理層的監(jiān)督作用，相反，可能正是促使房地產(chǎn)企業(yè)大肆借貸進(jìn)行超常規(guī)擴(kuò)張的幕后推手。
五、結(jié)論與建議
本文實證分析了我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)的影響因素。分析結(jié)果表明，盈利能力、企業(yè)成長性、企業(yè)規(guī)模、股權(quán)集中度等四個因素對房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)產(chǎn)生顯著的影響，且這四個因素均與公司資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)，盈利能力越強(qiáng)、成長性越好、規(guī)模越大、股權(quán)集中度越高的公司，資產(chǎn)負(fù)債率越高。而負(fù)債稅盾效應(yīng)沒有對公司的資本結(jié)構(gòu)產(chǎn)生顯著的影響。
房地產(chǎn)行業(yè)過去的黃金十年成就了中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，但也使房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險不斷集聚，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率居高不下。這種發(fā)展模式是不可持續(xù)的。為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，一個重要的途徑是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理化，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。為此，政府當(dāng)局可以從兩個方面著手：第一，發(fā)展資本市場，不斷創(chuàng)新金融工具，拓展多元化的融資渠道，降低房地產(chǎn)企業(yè)對銀行資金的依賴程度；第二，完善相關(guān)法律法規(guī)，尤其是完善資本市場準(zhǔn)入、企業(yè)投融資管理和公司治理的相關(guān)法律法規(guī)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，使企業(yè)決策更加科學(xué)和穩(wěn)健。
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【關(guān)鍵詞】基礎(chǔ)性 先導(dǎo)性 關(guān)聯(lián)性 引導(dǎo) 健康發(fā)展
房地產(chǎn)行業(yè)因為具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、綜合性和關(guān)聯(lián)性的特點，成為拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱行業(yè)，然而從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度看，房地產(chǎn)行業(yè)主導(dǎo)性在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同階段具有相對性，也就是說不是每個階段房地產(chǎn)業(yè)都是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)也包括電子、機(jī)械制造、汽車、石油、化工、礦產(chǎn)、能源、交通運輸?shù)刃袠I(yè)，這些行業(yè)都具有基礎(chǔ)先導(dǎo)二重性，是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在發(fā)展的不同階段具有重要貢獻(xiàn)。所以正確認(rèn)識房地產(chǎn)行業(yè)，對它的內(nèi)涵、屬性與功能有充分解和把握，有助于正確引導(dǎo)國內(nèi)各業(yè)資源優(yōu)化配置，也有助于引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加國民收入，提高就業(yè)率。
近幾年來，由于國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迎來春天。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，收入水平的提高，人們對生活品質(zhì)要求的改善，都促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)快速地發(fā)展，新開的樓盤，不斷攀升的房價成為人們茶余飯后的談資。然而由于我國房地產(chǎn)發(fā)展起步晚、根基淺，許多人對房地產(chǎn)行業(yè)缺乏認(rèn)識，對其內(nèi)涵、概念及發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識浮于表面，大家談?wù)撍矁H僅是因為快速上漲的房價。正是因為了解有限，對其外來走向認(rèn)識不明確，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場一有風(fēng)吹草動，人們便驚慌不已，爭先恐后地購買，加劇房價上漲，構(gòu)成市場炙熱的現(xiàn)象，導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面。如果我們對房地產(chǎn)行業(yè)有一定的認(rèn)識，把握它的內(nèi)涵、特點、發(fā)展規(guī)律，那么在選擇性消費時會理性一些，會多一分思考以及長遠(yuǎn)打算。
其實，房地產(chǎn)業(yè)有廣義和狹義兩個層面的含義，從廣義上講房地產(chǎn)業(yè)包括生產(chǎn)、流通、分配和消費四個環(huán)節(jié)，其中建筑業(yè)屬于生產(chǎn)環(huán)節(jié)，也包括在廣義層面。狹義房地產(chǎn)只包括除生產(chǎn)以外的三個環(huán)節(jié)，不包括建筑。而房地產(chǎn)發(fā)展的起初卻源于建筑，也就是說房地產(chǎn)起源于建筑業(yè)的社會分工，從建筑業(yè)脫離出來并逐步發(fā)展為以專業(yè)性、組織性、引導(dǎo)性、開發(fā)性為目標(biāo)的管理機(jī)構(gòu)，并以土地買賣、房地產(chǎn)開發(fā)、持有、銷售為一體的投資機(jī)構(gòu)，而不去從事具體建筑安裝業(yè)務(wù)。總的來說房地產(chǎn)開是因社會分工深入、細(xì)致、發(fā)展而引起的管理行業(yè)，從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上來講房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)歸為第三產(chǎn)服務(wù)業(yè)。許多歐美國家對房地產(chǎn)業(yè)的定義主要指流通服務(wù)，即房地產(chǎn)租賃、中介經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理、評估四大類，而投資、開發(fā)是整個房地產(chǎn)業(yè)細(xì)分業(yè)務(wù)，而非全部內(nèi)容。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收入占整體行業(yè)收入的半壁江山，也就是說美國不以房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為經(jīng)營主業(yè)，而以在開發(fā)的基礎(chǔ)上以持有、經(jīng)營、流通、租賃、中間經(jīng)紀(jì)為主要方向，在于以物的形勢服務(wù)于人的經(jīng)營理念，是完完全全的第三產(chǎn)業(yè)。而我國房地產(chǎn)行業(yè)主要以生產(chǎn)商品房銷售商品房為主營業(yè)務(wù)，重點在于提供可供買賣的商品，介于第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)及第三產(chǎn)業(yè)消費的中間產(chǎn)業(yè)，在流通服務(wù)方面提供較少。這種差異主要是因為我國同歐美國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，行業(yè)間發(fā)展存在差異，行業(yè)發(fā)展階段及經(jīng)營模式差別較大。由此可見以美國為首的西方國家房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入成熟期，不以大規(guī)模土地投資、開發(fā)銷售為主營方向，而是在已有的土地、住宅、物業(yè)的基礎(chǔ)上做租賃、經(jīng)紀(jì)、流通式服務(wù)為主。又因歐美人均住房面積寬闊、物業(yè)及配套完善、設(shè)施齊全、售價昂貴，稅率高的特點，選擇租賃的人不在少數(shù)。以美國為例，美國成熟的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)體系，房屋存量豐富，租用一套寬敞、舒適的公寓不是件麻煩的事情，一方面可以緩解購房壓力，二方面可以滿足自身發(fā)展需求，因此美國消費者在購買及租賃兩個方面具有選擇性。相比之下我國目前處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級階段，自上世紀(jì)八九十年代我國實行取消福利住房，住房商品化的改革之后，商品房理念才剛剛步入人們視野，住房市場發(fā)展處于起步階段，住房選擇單一，商品房的開發(fā)以銷售為主導(dǎo)，不以長期經(jīng)營和持有為方向，以追求超額利潤為主的商業(yè)模式，與美國服務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)地產(chǎn)理念差距較大。因此我國住房體系、經(jīng)營模式及住房消費觀念上有待進(jìn)一步提高。比較使我們了解我國與他國房地產(chǎn)經(jīng)營模式的差別，就如同買船和租船哪種模式好，租船可以節(jié)省購置費用，省下錢可以用來投資，當(dāng)資金積累充足可以買船具有相似的道理。萬科董事長王石先生也曾對買房難的問題提供建議：年輕人可以選擇晚一點買房等有能力再購置房產(chǎn)也不晚。不具備購房能力時買房會增加個人負(fù)擔(dān)，房款及利息的壓力會影響事業(yè)的發(fā)展和生活質(zhì)量的提高。
此外，我國房地產(chǎn)融資體系相對單一。我國房地產(chǎn)業(yè)介于第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)之間，屬于資金密集型行業(yè)，目前房地產(chǎn)資金來源主要來自銀行貸款及房屋預(yù)售。從土地購買至房屋開發(fā)大部分資金依靠銀行貸款，由于房地產(chǎn)開發(fā)屬于一種投資，而投資的特性具有不確定性及風(fēng)險性，大量的資金借貸集中于銀行體系無形中增加銀行經(jīng)營風(fēng)險，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣或衰退，單一脆弱的金融鏈條就有可能發(fā)生斷裂，開發(fā)商在增加自身經(jīng)營風(fēng)險的同時把這種風(fēng)險傳遞至銀行體系，銀行會出現(xiàn)大量的壞賬及呆賬，這種高風(fēng)險集中過大及無法化解會影響我國金融系統(tǒng)的安全。同時銀行貸款屬于間接融資，相比于直接融資，間接融資成本高，這種成本會增加開發(fā)成本，最終會落入購房成本之內(nèi)，這也是房價上漲的因素之一。另一種原因是房屋預(yù)售制，就是我們常說的樓花、期房。因為開發(fā)商的資金不充足以及融資模式有限，通過房屋預(yù)售可以加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)資金的流動性，然而這種融資模式也會增加開發(fā)商及購房消費者風(fēng)險，一旦房屋建成因質(zhì)量及其他原因引起消費者不滿，會引發(fā)退房危機(jī)和退款對資金構(gòu)成的不穩(wěn)定性，而開發(fā)商未必能滿足消費者退房的要求會使消費者處于被動局面。同時預(yù)售制會帶動消費需求，普通消費者會認(rèn)為期房的價格比正常建好的商品房價格低，如果提前購買會增加投資效用，預(yù)期房價只漲不跌的心理會提升消費者買房動機(jī)，而前一輪消費者積極購買的行為會影響下一輪消費者，使他們產(chǎn)生商品房屋數(shù)量緊俏、奇貨可居的幻象，從而引發(fā)潛在消費群體投入炙熱購房需求的行列之內(nèi)，從而又帶動下一輪房價上漲，下一輪房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮中，產(chǎn)生羊群效應(yīng)。許多樓盤開盤即售罄的表現(xiàn)促使開發(fā)商囤房漲價使房價進(jìn)一步上漲。本來是起初通過房屋預(yù)售提高資金流動性的融資方法逐步演變成開發(fā)商前期壓低售價拉動消費后期囤房漲價的商業(yè)策略，可謂名利雙收，而消費者卻承擔(dān)越來越虛高的房價。相比于此美國房地產(chǎn)融資不以預(yù)售為主，預(yù)售也只是繳納一定數(shù)額的定金而不是全部房款。因為美國資本市場發(fā)達(dá)，資金充足，融資渠道形勢多樣，而且有相應(yīng)的以房地產(chǎn)融資而設(shè)計的REITs權(quán)益型房地產(chǎn)信托基金，開發(fā)商不必以預(yù)售形勢獲得資金流動，從而降低了房地產(chǎn)市場波動，同時開發(fā)商也承擔(dān)著受業(yè)主所托提供優(yōu)良品質(zhì)住房的委托，也不會因資金利益侵害消費者權(quán)益并以此推動價格上漲。因而發(fā)達(dá)完善的資本市場是保持美國房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)良好發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，是取消顧慮增加開發(fā)商專業(yè)經(jīng)營素質(zhì)及持續(xù)創(chuàng)新能力的物質(zhì)保障，開發(fā)商不以商業(yè)炒作拉動消費為利潤增長點，而靠專業(yè)化、特色化經(jīng)營化為長期目標(biāo)實現(xiàn)利潤增長。因美國有發(fā)達(dá)的中間經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)又經(jīng)過長期的發(fā)展頗具規(guī)模，地產(chǎn)商會將建好的房屋委托經(jīng)紀(jì)公司，實行或流通或租賃的靈活方法，不論是持有或是銷售，從長遠(yuǎn)角度都會為開發(fā)商帶來豐厚的利潤，而且美國房地產(chǎn)秉承經(jīng)營服務(wù)的理念不以生產(chǎn)銷售模式為主導(dǎo)，而倡導(dǎo)以物服務(wù)于人的理念具有長期、穩(wěn)定、潛在的收益價值，從而避免了因市場結(jié)構(gòu)單一、金融體系不完善、行政指令性強(qiáng)、開發(fā)商追逐短期利潤以及群眾盲目跟從的缺點。
通過上述方面的總結(jié)，我國房地產(chǎn)行業(yè)如同正在發(fā)展中前進(jìn)的中國經(jīng)濟(jì)一樣，成果顯著，問題也頗多，主要原因還是體制不完善，需要構(gòu)建的地方還很多。一個向前發(fā)展的行業(yè)離不開向前發(fā)展的動力機(jī)制及向前發(fā)展的思維模式，更離不開我們每一個公民的支持和理解，只有政府積極引導(dǎo)，行業(yè)自身不斷完善，人民意識不斷提升三方共同促進(jìn)的情況下，這個行業(yè)才有持續(xù)發(fā)展的可能，而不是把出現(xiàn)問題、產(chǎn)生困難的責(zé)任推卸到哪一方就能說明問題的敷衍了事，這需要社會方方面面的努力以及消費者理性的消費投資選擇。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；財務(wù)風(fēng)險管理
中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01
一、房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的含義及特點
（一）房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險含義
房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)而使房地產(chǎn)企業(yè)可能喪失償債能力，并導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資具有周期性長、投資額大及追求高收益的特點，因此需要融資貸款，通過財務(wù)杠桿融資，這就無法避免的面臨高風(fēng)險，如果房地產(chǎn)市場銷售價格發(fā)生較大變動，開發(fā)建設(shè)成本或是市場吸納能力發(fā)生變化時，都會影響到對房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期收益。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險特點
1.投資期限長。因為房地產(chǎn)投資是一項周期性較長的投資，少也需要幾個月，多則幾年的時間。從最初的土地獲得、市場調(diào)研、投資決策到中期的建設(shè)施工，以及后期的銷售推廣、物業(yè)管理等需要進(jìn)過一個很長的周期，在這個過程中容易產(chǎn)生賬款無法及時收回，造成壞賬，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈，從而造成財務(wù)風(fēng)險。
2.投資額龐大。房地產(chǎn)企業(yè)投資不僅投資周期長，并且投資額很龐大，使企業(yè)短時間內(nèi)耗用大量資金，加上資金收回期長，容易引起企業(yè)資金短缺，導(dǎo)致無法企業(yè)運轉(zhuǎn)，造成財務(wù)危機(jī)，形成財務(wù)風(fēng)險。
3.投資追求高效益。高投資、高報酬是房地產(chǎn)企業(yè)追求的，這必然也伴隨著高風(fēng)險。因為房地產(chǎn)的投資追求高收益，所以只要通貨膨脹的因素存在，企業(yè)必將面臨通貨膨脹的風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因
（一）房地產(chǎn)企業(yè)決策失誤導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險
決策失誤是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生投資風(fēng)險的關(guān)鍵原因。房地產(chǎn)企業(yè)投資決策旨在對擬投資項目進(jìn)行宏觀控制，它的科學(xué)性與準(zhǔn)確性直接關(guān)系到項目的成敗以及企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。每當(dāng)進(jìn)行投資決策時，往往因企業(yè)對投資項目的可行性的分析和研究不夠，以及經(jīng)濟(jì)信息的不真實、不全面等原因，導(dǎo)致投資決策失誤，使投資項目達(dá)不到預(yù)期的收益，使得投資無法按期收回。決策失誤產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險主要形成于企業(yè)項目開發(fā)兩個階段：一是可行性研究階段。二是投資估算階段。
（二） 宏觀環(huán)境變化導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險
經(jīng)濟(jì)環(huán)境、資源環(huán)境、市場環(huán)境、政策環(huán)境是房地產(chǎn)企業(yè)所處的主要宏觀環(huán)境。房地產(chǎn)其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性致使該行業(yè)容易受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響，尤其是在經(jīng)濟(jì)蕭條時，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生機(jī)率隨著其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)遭遇的經(jīng)濟(jì)危機(jī)而增大。市場環(huán)境風(fēng)險則是由于房地產(chǎn)商品入市以后可能會面臨的一種風(fēng)險，它的風(fēng)險大小主要由房地產(chǎn)市場整體狀況以及企業(yè)的銷售策略。土地是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的主要資源環(huán)境風(fēng)險。由于土地是房地產(chǎn)開發(fā)中不可缺少的非再生資源，國家如何制定土地政策和土地價格，以及土地市場的供求關(guān)系和土地本身的位置，都會使房地產(chǎn)企業(yè)受到很大影響。政府機(jī)構(gòu)為確保國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)的持續(xù)發(fā)展，針對房地產(chǎn)行業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策使其形成政策環(huán)境風(fēng)險。這些宏觀調(diào)控政策通常有很強(qiáng)的針對性，使得房地產(chǎn)企業(yè)的收益受到巨大影響。
（三）內(nèi)部控制制度不健全不完善，監(jiān)督不到位
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的不健全，監(jiān)督不到位是造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要原因。房地產(chǎn)企業(yè)在制定內(nèi)部控制制度時，經(jīng)常忽略房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和管理要求，忽略了企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略，盲目地制定內(nèi)部控制制度，使其缺乏系統(tǒng)性，只停留在制度層面做文章，缺乏配套的具體操作流程，從而失去可操作性、實用性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的監(jiān)管工作也關(guān)系到企業(yè)內(nèi)控風(fēng)險控制的好與壞。在現(xiàn)實中，如果企業(yè)制定了內(nèi)部控制制度，并且在也實施了內(nèi)控程序，但會由于有效的監(jiān)督機(jī)制的缺乏，使得內(nèi)部控制流于形式，起不到實質(zhì)性作用，從而形成了財務(wù)風(fēng)險。再者，房地產(chǎn)企業(yè)沒有將內(nèi)部審計部門和財務(wù)部門分開，也會使企業(yè)的內(nèi)部得審計工作由于各方利益而受到牽制，財務(wù)流程得不到有效的約束和控制，影響審計的獨立性，無法正常發(fā)揮審計的監(jiān)督職能。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施
（一）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)
雖然房地產(chǎn)企業(yè)會利用負(fù)債經(jīng)營發(fā)揮財務(wù)杠桿效益，并且能夠給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)利益流入。但是，負(fù)債大小必須控制在一定的范圍之內(nèi)，過高的資產(chǎn)負(fù)債率不但不會夠給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，還會加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。當(dāng)企業(yè)負(fù)債超出一定的范圍，資產(chǎn)負(fù)債率與財務(wù)風(fēng)險成正比。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自己的實際情況，衡量企業(yè)自身的負(fù)債承受能力來分析自身的融資能力、抗風(fēng)險能力和獲利能力，從而制定科學(xué)、合理的資本結(jié)構(gòu)，減少企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)投資項目的管理力度
大家都知道房地產(chǎn)投資是一項具有極高的風(fēng)險性的綜合性經(jīng)濟(jì)活動，由于自身行業(yè)特殊性的影響，對于政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會環(huán)境反映非常靈敏。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對投資項目的管理力度，對每個投資項目都要做好分析和綜合測評，對選定的決策方案應(yīng)該進(jìn)行多方面的驗證，全盤考慮各種可能面臨的風(fēng)險因素，使投資實施方案制定得詳盡、可行，并且要求對每個投資項目做好投資風(fēng)險的控制與規(guī)避策略。
（三）對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量加強(qiáng)控制和管理
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，以土地儲備作為競爭資本現(xiàn)狀逐漸向以現(xiàn)金流量、籌融資渠道做為競爭資本轉(zhuǎn)變，這就逼迫房地產(chǎn)企業(yè)必須調(diào)整原有的戰(zhàn)略方案。當(dāng)前，現(xiàn)金流已是房地產(chǎn)企業(yè)追求長遠(yuǎn)規(guī)劃因首要考慮的關(guān)鍵因素。
（四）在企業(yè)內(nèi)部建立強(qiáng)有力的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制
有效的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制的建立，可以使企業(yè)的不正常的經(jīng)營狀況控制在初級階段，從而降低財務(wù)風(fēng)險帶來損失的概率。借助全面預(yù)算建立強(qiáng)有力的預(yù)算預(yù)警機(jī)制是很有必要的，企業(yè)可以通過預(yù)算和實際之間差異的比較、分析，為企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)活動提供更可靠的參考依據(jù)，從而制定出調(diào)整企業(yè)行為的有效措施，使得可以科學(xué)的預(yù)測未來面臨的各種風(fēng)險。由此可見，有效的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，能及時發(fā)現(xiàn)潛伏在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)風(fēng)險，能提前做好風(fēng)險的分析和防范，達(dá)到規(guī)避和化解財務(wù)風(fēng)險的目的。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司;資本結(jié)構(gòu);優(yōu)化;負(fù)債結(jié)構(gòu)
引言：資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化對于上市公司的經(jīng)濟(jì)效益以及長遠(yuǎn)發(fā)展具有十分重要的作用和意義。有學(xué)者認(rèn)為優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的途徑主要有兩條，其中一條是進(jìn)一步提高債務(wù)資本所占的比重，另一條是盡可能快速地構(gòu)建債權(quán)人市場。[1]還有學(xué)者認(rèn)為我國當(dāng)前上市公司普遍存在目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)象，如果實際資本機(jī)構(gòu)與目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)產(chǎn)生偏離時，公司就會進(jìn)一步調(diào)整實際資本結(jié)構(gòu)，但如果調(diào)整的方向存在不同，其調(diào)整速度也會相應(yīng)改變。
一、我國上市公司資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化現(xiàn)狀分析
有學(xué)者認(rèn)為上市公司資本結(jié)構(gòu)在優(yōu)化的同時應(yīng)當(dāng)逐漸過渡到多元化，也就表示由原來的單一要素構(gòu)成的資本結(jié)構(gòu)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘁刭Y本結(jié)構(gòu)。此處所謂的上市公司資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，主要指的是試圖獲得有利于企業(yè)績效提升的具有最優(yōu)影響的資本結(jié)構(gòu)。[2]從整體上來看，我國在上世紀(jì)90年代后，在資本理論方面的研究取得了一定進(jìn)展，但依然存在很多問題需要有關(guān)部門與研究人員進(jìn)一步探索。特別與國外資本結(jié)構(gòu)相比，當(dāng)前我國在資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化對策方面的研究仍然存在很大缺陷。我國上市公司的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化應(yīng)當(dāng)充分借鑒國外資本結(jié)構(gòu)相關(guān)經(jīng)驗與理論的基礎(chǔ)上，對自身存在的問題采取有針對性的解決措施。[3]文章首先分析我國當(dāng)前房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)狀況，并提出相應(yīng)的優(yōu)化對策。
二、我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)上市公司資本機(jī)構(gòu)狀況分析
當(dāng)前我國房地產(chǎn)上市公司主要存在的問題包括資本結(jié)構(gòu)方面的負(fù)債率幾乎比其他行業(yè)要高、銀行短期貸款是其主要負(fù)債結(jié)構(gòu)、國有股是主要股權(quán)結(jié)構(gòu)、先負(fù)債后股權(quán)是融資主要順序等一系列問題。筆者通過選取我國證券監(jiān)督管理委員會制定并頒布的《上司公司行業(yè)分類指引》中樣本，選擇截止2012年年底的相關(guān)102加房地產(chǎn)上市公司相關(guān)數(shù)據(jù)資料，并將2個極端數(shù)據(jù)剔除，下面將以數(shù)據(jù)統(tǒng)計的形式對其問題展開具體分析。
（一）房地產(chǎn)上市公司負(fù)債率較高。從表1可以看出，我國2010年、2011年、2012年連續(xù)3年房地產(chǎn)上市公司的的資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為57.255%、57.763%、59.876%，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率總體高達(dá)80%以上，整個數(shù)據(jù)較我國房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率超出18%左右。從這些數(shù)據(jù)資料就能夠看出，我國房地產(chǎn)上市公司負(fù)債率較別的行業(yè)有所偏高，較高的資產(chǎn)負(fù)債率對于房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展就會存在較高的財務(wù)風(fēng)險。[4]一旦資金鏈條的任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題就會導(dǎo)致一系列鏈鎖反應(yīng)，不僅會造成我國房地產(chǎn)上市公司嚴(yán)重財務(wù)問題，更可能造成整個房地產(chǎn)行業(yè)的癱瘓。而房地產(chǎn)行業(yè)的運行癱瘓就會直接損害到國家銀行的直接利益，并且會進(jìn)一步波及到我國房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)鏈條，還會造成國家經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定。
表1 2010年～2012年我國房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率統(tǒng)計量
（二）銀行短期貸款為主要負(fù)債結(jié)構(gòu)。從表2中相關(guān)數(shù)據(jù)可以看出，短期借款融資是樣本公司主要的負(fù)債融資途徑，其占到公司負(fù)債融資總額的40%以上，當(dāng)企業(yè)負(fù)債中存在過高的中短期負(fù)債時就表明公司所具有的活動資金產(chǎn)生嚴(yán)重不足。為此，公司與企業(yè)最好的方法就是借助短期債務(wù)從而為企業(yè)的順利運營提供保障。[5]如果流動負(fù)債偏高，也會提高企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，例如金融市場行情發(fā)生巨大變化時，公司所面臨的風(fēng)險可能會造成經(jīng)濟(jì)與管理方面的損失。近些年來，我國央行逐年在調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，折舊可能導(dǎo)致公司資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，從而導(dǎo)致公司出現(xiàn)流通風(fēng)險與信用風(fēng)險。
表2 2012年我國主要行業(yè)債券結(jié)構(gòu)
（三）公司融資主要是先負(fù)債后股權(quán)。當(dāng)前我國主要的融資渠道為股權(quán)融資與負(fù)債融資。負(fù)債融資包括的種類主要為：①銀行貸款。當(dāng)前我國住房消費者與企業(yè)的貸款比例高達(dá)80%以上，銀行貸款主要是短期負(fù)債的主要形式，而公司債券與銀行貸款是長期負(fù)債的主要形式。而銀行按揭貸款則是預(yù)售賬款重要來源之一，其他負(fù)債則由部分應(yīng)付款構(gòu)成。就上述分析而言，我國銀行貸款是房地產(chǎn)上市公司的主要負(fù)債融資來源。[6]②房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)上市公司企業(yè)資金中的一小部分組成就是房地產(chǎn)信托，其占據(jù)的比例僅有1.0～1.5%。③債券融資。③債券融資。在房地產(chǎn)公司資金綜合中，債券融資所占的比例也小于同期房地產(chǎn)公司金額投資總數(shù)的1.0%
股權(quán)性融資的形式主要有兩種：①股權(quán)融資。在房地產(chǎn)行業(yè)在中，房地產(chǎn)上市公司所占的比重較低，僅在0.8～1.0%左右。作為外部融資方式的重要形式之一，股權(quán)融資雖在一般企業(yè)中受到重視，然而在我國房地產(chǎn)公司中卻并不被看好。根據(jù)中國人民銀行2010年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國有超過30146家房地產(chǎn)企業(yè)，然而上市公司僅占到企業(yè)總數(shù)的0.23%左右。[7]當(dāng)前房地產(chǎn)上市公司中的重要融資方式之一就是股權(quán)融資，其占據(jù)所有融資總額的40%左右。股權(quán)融資與其他行業(yè)上市公司相比，不同之處在于其主要融資方式并不是最重要的融資渠道。②房地產(chǎn)資金。這種股權(quán)性融資占據(jù)的市場份額也較小，遠(yuǎn)低于其他幾種。
（四）國有股為主要股權(quán)結(jié)構(gòu)的股東組成。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計顯示，截至2012年5月，深滬兩市超過1380家上市公司的前十大股東持股份額占總股份的67.12%，其中政府機(jī)構(gòu)持股數(shù)與國有控股企業(yè)持股數(shù)占據(jù)總股本的52.4%，可見國有股占據(jù)絕對優(yōu)勢。而公司董事會中超過72%的成員均由股東單位派遣，來自上市公司第一大股東的人數(shù)名額占據(jù)董事會總?cè)藬?shù)的額一半以上。由表3數(shù)據(jù)統(tǒng)計也可以得知，我國大多數(shù)的房地產(chǎn)上市公司股權(quán)結(jié)構(gòu)都是以國有股為主，其在控股地位方面發(fā)揮重要作用，因此可以說銀行貸款的實質(zhì)是給政府貸款，這種形式的貸款是不存在任何風(fēng)險的。[8]在我國商業(yè)銀行采取股份制改革措施之后，第一股東仍然是政府，所以說房地產(chǎn)企業(yè)貸款是有商業(yè)銀行背后的政府作為擔(dān)保，而這正是我國房地產(chǎn)公司更加趨向于使用債務(wù)融資的主要原因。
表3 2008年～2012年我國房地產(chǎn)上市公司股權(quán)結(jié)構(gòu)
三、我國房地產(chǎn)上市公司優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的相關(guān)對策分析
（一）進(jìn)一步拓寬各項融資渠道。房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行容易渠道拓寬的手段主要包括：①全力開拓房地產(chǎn)基金的發(fā)展，積極募捐社會閑散資金，并將其投資在房地產(chǎn)行業(yè)之中，這不但可以推動市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，規(guī)避銀行風(fēng)險，更能夠全面拓寬融資渠道，從而以大規(guī)模投資收益回報給投資者。②積極創(chuàng)新融資手段。[9]創(chuàng)新融資手段主要是權(quán)威融資方式輔之以股權(quán)融資，從而構(gòu)成一種股權(quán)融資與債券融資相結(jié)合的融資方式。這種模式之下的融資手段不但能夠保證融資領(lǐng)域中國有商行的主導(dǎo)地位更能夠?qū)⒐善笔袌鲋卫砣谫Y結(jié)構(gòu)等有效作用充分發(fā)揮出來，同時還提升了資源配置的整體效率以及保護(hù)了投資者的利益。這不僅僅是一種以銀行和市場為核心的融資模式，而是一種在銀行融資比例下降的情況下強(qiáng)化了治理的功能，以及股票融資所占比例下降但卻控制了潛在風(fēng)險的一種混合融資模式。
（二）盡可能防止擴(kuò)張過度問題。當(dāng)前我國房地產(chǎn)上市公司的擴(kuò)張越來越快，很多房地產(chǎn)公司取得建設(shè)貸款后并沒有將其應(yīng)用在工程項目建設(shè)領(lǐng)域，而是利用貸款反復(fù)買地，再將買到的地用來抵押貸款。這樣一來，就會造成資金鏈條變得越來越長，并且債務(wù)的積累也變得更加繁重，一旦其中一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，整個資金鏈條都會受到巨大牽連。從財務(wù)管理方面分析，最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)能夠?qū)①Y本結(jié)構(gòu)的最大作用充分發(fā)揮出來，因而當(dāng)市場長時間走高的話，合理運用資本結(jié)構(gòu)對于房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展十分有利。[10]由此可見，對擴(kuò)張知否過度進(jìn)行判斷十分必要且重要。有很多的企業(yè)都不明白如何對過度擴(kuò)張進(jìn)行測試。文章嘗試通過利用某一年中土地投資資金之項目建設(shè)資金之比對房地產(chǎn)開發(fā)商的施工進(jìn)程進(jìn)行衡量。這一指標(biāo)不但可以有效反映出商品房未來2～3年內(nèi)的具體供應(yīng)情況，還能對未來預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行判斷。如果指標(biāo)值走高，則說明房地產(chǎn)公司中持有的待開發(fā)土面積在不斷增加，這可能提示開發(fā)商對房地產(chǎn)市場、利率以及低價等的發(fā)展有一個良好的未來預(yù)測，并且有足夠的信息面對未來房產(chǎn)價格的長期走高。關(guān)于這一指標(biāo)臨界值的確定，可以依據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)長期以來的平均指標(biāo)進(jìn)行，一旦高出平均指標(biāo)，則可能提升我國房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張存在巨大風(fēng)險;如果其小于平均指標(biāo)，則可能體現(xiàn)出政府在調(diào)控市場行情方面的政策效果。
（三）做好充分的資金準(zhǔn)備工作。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)上市公司的普遍特點就是高負(fù)債，其現(xiàn)金流的管理主要包括兩個方面的內(nèi)容：①結(jié)構(gòu)安排。例如安排長期及短期負(fù)債現(xiàn)金流;②時間安排。例如安排資金獲得以及債務(wù)償還的時間。關(guān)于債券融資金額數(shù)目以及期限結(jié)構(gòu)，可以使其匹配與其經(jīng)營活動的周期，從而盡可能避免不夠合理的債券融資安排，最終實現(xiàn)融資效率的提升。強(qiáng)化企業(yè)流量與存量的管理，對現(xiàn)有債券融資進(jìn)行合理利用，進(jìn)而避免因支付危機(jī)而導(dǎo)致的企業(yè)破產(chǎn)現(xiàn)象。
（四）加大風(fēng)險測評力度。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)上市公司的普遍特點就是高負(fù)債，因而房地產(chǎn)上市公司必須注重對風(fēng)險的測評工作。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展應(yīng)當(dāng)與風(fēng)險測評工作緊密結(jié)合起來，上市公司也應(yīng)當(dāng)依據(jù)不同年限對資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，從而使企業(yè)調(diào)整可以優(yōu)先或同步于我國房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)平均值。[11]對負(fù)債融資進(jìn)行風(fēng)險測評應(yīng)當(dāng)和我國資本市場的發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)走向，融資總量與方式、融資難易程度與結(jié)構(gòu)等方面的因素充分結(jié)合起來，從而建立起融資風(fēng)險指數(shù)，這能夠?qū)κ袌隹赡軡撛诘娘L(fēng)險進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測。大哥銷售市場長時間走高的話，由于約束條件較為寬松，從而房地產(chǎn)上市公司可以采取積極的融資應(yīng)對策略，而在銷售市場長期間低迷的狀態(tài)下，由于約束條件較為嚴(yán)格，從而企業(yè)可以采取相應(yīng)的保守融資措施。由此可見，對于市場高點轉(zhuǎn)向低點的臨界值進(jìn)行把握十分重要。由于房地產(chǎn)行業(yè)有著較長的經(jīng)營周期，因而在長時間內(nèi)，房地產(chǎn)上市公司保持一種高負(fù)債結(jié)構(gòu)相對安全，加上上對風(fēng)險進(jìn)行測評，當(dāng)市場走向產(chǎn)生拐點之前對資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行及時調(diào)整就可以有效應(yīng)對企業(yè)應(yīng)高負(fù)債結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的支付風(fēng)險。
（五）戰(zhàn)略規(guī)劃布局調(diào)整。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)上市公司通過戰(zhàn)略規(guī)劃的布局與調(diào)整也能夠?qū)崿F(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的全面優(yōu)化。我國房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險性與回報性都比較高，因而企業(yè)應(yīng)當(dāng)與低風(fēng)險行業(yè)聯(lián)合進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃的布局與調(diào)整。在房地產(chǎn)行業(yè)中，有責(zé)較明顯的財務(wù)杠桿效應(yīng)，而低風(fēng)險行業(yè)中則具有較弱的財務(wù)杠桿效應(yīng)。如果高風(fēng)險與低風(fēng)險行業(yè)的關(guān)系是負(fù)相關(guān)的，那么其組合在一起的企業(yè)風(fēng)險就能夠?qū)崿F(xiàn)徹底抵消;如果兩者的關(guān)系是正相關(guān)的，那么組合在一起的風(fēng)險也可以實現(xiàn)很大的降低。通過這種戰(zhàn)略規(guī)劃的布局與調(diào)整，能夠有效保證房地產(chǎn)上市公司始終獲得良好的經(jīng)濟(jì)收益，并且有利于財務(wù)風(fēng)險的降低。
（六）構(gòu)建有效的合作機(jī)制。一方面，積極開展資本合作。房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行股權(quán)擴(kuò)張的主要對象就是資本合作，其選擇的集團(tuán)大多數(shù)都具有極其雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，例如華潤集團(tuán)被萬科集團(tuán)選作為第一股東。通過引進(jìn)華潤集團(tuán)擴(kuò)張股權(quán)，從而為萬科集團(tuán)的發(fā)展開辟出重要的一條融資渠道。基于資本市場上的融資途徑為萬科集團(tuán)發(fā)展奠定了雄厚的根基。
另一方面，積極開展項目合作。通過對開發(fā)風(fēng)險進(jìn)行分散，幫助推進(jìn)項目的擴(kuò)展。所謂的項目合作指的是與相同行業(yè)一起進(jìn)行投資，幫助股權(quán)合作方式開發(fā)項目，主要的目的就是為了進(jìn)一步分散開發(fā)風(fēng)險，同時有利于部分公司在一些城市的立足，更能夠在一定程度上解決了資金問題。為了有效應(yīng)對資金方面存在的難題，我國部分城市之間的房地產(chǎn)開發(fā)商都在開展項目合作，從而緩解自己壓力。值得一提的是，聯(lián)合開發(fā)的范圍并不是僅僅在國內(nèi)，在香港、澳門等也有房地產(chǎn)上市公司達(dá)成相關(guān)合作協(xié)議，并且取得了良好的聯(lián)合效果。
四、結(jié)論
優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)是當(dāng)前房地產(chǎn)上市公司不斷追求的目標(biāo)。從整體上看來，我國房地產(chǎn)上市公司由于資本結(jié)構(gòu)特征具有潛在的財務(wù)風(fēng)險，因此房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)充分結(jié)合市場因素、國家宏觀政策以及對自身發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃，充分調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)，從而實現(xiàn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與完善。筆者認(rèn)為，當(dāng)先我國房地產(chǎn)上市公司的資本負(fù)債比例為0.55～0.60最為合適。一旦有企業(yè)的負(fù)債比例高于這一比值，則提升房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)關(guān)注財務(wù)風(fēng)險，并制定科學(xué)應(yīng)對策略;而低于這一比例也不代表其負(fù)債結(jié)構(gòu)不夠合理，但也要結(jié)合風(fēng)險防范、資金安排以及戰(zhàn)略規(guī)劃等方面的內(nèi)容進(jìn)行全面分析。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 融資市場 宏觀調(diào)控
近年來，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)逐步實施了一系列的宏觀調(diào)控政策，特別是日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。為了解決融資困難，房地產(chǎn)業(yè)開始探求多元化的融資渠道，諸如信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現(xiàn)，而房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論探討與實踐嘗試將成為今后一個時期房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場格局的形成有著深刻的政府政策背景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景。認(rèn)清融資市場格局的形成背景有助于我們更好地認(rèn)識房地產(chǎn)融資市場，理解其存在的合理性并及時地把握地產(chǎn)融資市場的發(fā)展趨勢。
一、政府政策背景
政府政策背景主要包含兩方面內(nèi)容：一是配合宏觀調(diào)控，政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵤┝吮容^嚴(yán)格的土地和信貸緊縮政策；二是出于防范金融風(fēng)險的考慮，金融監(jiān)管當(dāng)局對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)做出了進(jìn)一步的限制。諸如停止流動資金貸款、提高資本金比例、嚴(yán)格貸款審批，提高貸款利率等。
(一)緊縮信貸意在化解金融風(fēng)險
目前我國房地產(chǎn)金融存在以下幾個方面的重大風(fēng)險：
第一，土地購置與房地產(chǎn)開發(fā)資金過分依賴銀行信貸，超過60％的開發(fā)資金是直接或者間接來自于銀行系統(tǒng)，房地產(chǎn)投資的信用風(fēng)險與市場風(fēng)險集中銀行于一身。一方面，較低的融資成本與貸款門檻容易誘發(fā)企業(yè)利用銀行信貸杠桿來進(jìn)行高負(fù)債經(jīng)營，這在增加企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的同時也加劇了貸款企業(yè)的違約風(fēng)險：另一方面，部分地區(qū)由于市場過熱而存在較高的市場投資風(fēng)險，一旦泡沫破裂房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)將會大幅度貶值。
第二，金融體系不健全，金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營不規(guī)范、管理不嚴(yán)格，金融機(jī)構(gòu)之間缺乏合作，特別是信息共享程度很低。這突出表現(xiàn)在：貸款審查不嚴(yán)格、抵押物管理不規(guī)范等。與房地產(chǎn)業(yè)市場化形成鮮明對比的是我國金融業(yè)的壟斷性，由于缺乏與市場經(jīng)濟(jì)相呼應(yīng)的經(jīng)營機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制與激勵機(jī)制，因而造成銀行系統(tǒng)存在許多經(jīng)營漏洞。
第三，由于土地儲備制度不完善，再加上銀行監(jiān)管不到位。缺乏有效的擔(dān)保措施等問題，向政府土地儲備中心發(fā)放的土地儲備貸款也面臨著較大的市場風(fēng)險與信用風(fēng)險。通常情況下，上述這些潛在的風(fēng)險可以通過業(yè)務(wù)創(chuàng)新、強(qiáng)化管理以及改進(jìn)經(jīng)營機(jī)制等更加積極的方式來進(jìn)行化解，但由于近年來房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展過猛，金融資產(chǎn)規(guī)模與風(fēng)險同步迅速累積。在這種情況下，金融監(jiān)管當(dāng)局便借助宏觀緊縮調(diào)控的時機(jī)對房地產(chǎn)業(yè)實行了更為嚴(yán)格的緊縮信貸政策。
(二)宏觀調(diào)控政策仍將持續(xù)
從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢來看，近年來我國的GDP一直保持高速增長狀態(tài)，但是在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時出現(xiàn)了嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡，突出表現(xiàn)就是固定資產(chǎn)投資增長過快，尤其是房地產(chǎn)投資。2003年房地產(chǎn)貸款突破1萬億大關(guān)，同比增長29.7％。占同期固定資產(chǎn)投資總量的23.7％。固定資產(chǎn)投資增長過快對國民經(jīng)濟(jì)的正常運行造成了極大的負(fù)面影響，出現(xiàn)了諸如信貸規(guī)模急劇膨脹，原材料、能源等生產(chǎn)資料的價格上漲過快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡等方面的經(jīng)濟(jì)問題。為了抑制這種不正常的固定資產(chǎn)投資增長，政府有計劃地出臺了相應(yīng)的緊縮調(diào)控政策。具體到房地產(chǎn)業(yè)而言，政府將繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的土地與信貸政策，從土地和資金兩個方面對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)控，尤其是接連出臺的信貸緊縮政策更是有力地限制了銀行系統(tǒng)對房地產(chǎn)業(yè)的資金支持。政府的緊縮政策將在一段時間內(nèi)(3－5年)持續(xù)下去，而打造多元化的融資渠道也將成為房地產(chǎn)融資市場的核心任務(wù)。
二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景
產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景主要包含兩方面內(nèi)容：一是由市場競爭引發(fā)的行業(yè)集中度提高，房地產(chǎn)企業(yè)在大規(guī)模擴(kuò)張的同時對房地產(chǎn)融資市場提出了更高的要求：二是房地產(chǎn)行業(yè)運作模式的轉(zhuǎn)變，使得房地產(chǎn)運營重心向金融運作傾斜。
(一)房地產(chǎn)行業(yè)運作模式的轉(zhuǎn)變
隨著房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化分工的日益深化。傳統(tǒng)的“開發(fā)商主導(dǎo)”運作模式正在逐步向“投資商＋發(fā)展商＋建筑商”三位一體的運作模式轉(zhuǎn)變。在該運作模式下，投資商為項目提供資金但不參與具體項目的管理；發(fā)展商除了組織實施投資之外，還要負(fù)責(zé)項目的選擇、評估、協(xié)調(diào)以及項目建成之后的運營管理；建筑商負(fù)責(zé)項目的規(guī)劃與施工建造。如果不考慮資產(chǎn)證券化以及定向投資等其他因素，單從運作模式上看，這種三位一體的運作模式已經(jīng)具備了不動產(chǎn)投資基金管理運作的基本雛形。行業(yè)運作模式的轉(zhuǎn)變可以說是房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)競爭過程中走向分化的一個必然結(jié)果。隨著行業(yè)競爭的加劇，房地產(chǎn)金融職能將得到不斷強(qiáng)化，房地產(chǎn)業(yè)的運營重心逐步由地產(chǎn)項目運營向金融運作傾斜，房地產(chǎn)業(yè)的運作在很大程度上將會是一種金融運作。
(二)市場競爭引發(fā)行業(yè)集中度提高
據(jù)權(quán)威部門預(yù)計，今后5―10年，現(xiàn)有近3萬家房地產(chǎn)公司將有90％以上在競爭中消亡，取而代之的是逐步形成一批年銷售規(guī)模過百億元的跨區(qū)域經(jīng)營的特大型房地產(chǎn)集團(tuán)，行業(yè)集中度的提高使得融資主體對地產(chǎn)融資市場提出了新的更高要求，因而其影響意義更為深遠(yuǎn)。
三、當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場的主要特征
監(jiān)管當(dāng)局不斷出臺的金融緊縮政策削弱了企業(yè)對銀行信貸的依賴，在客觀上帶動了信托、地產(chǎn)基金等金融創(chuàng)新工具的發(fā)展。而產(chǎn)業(yè)自身升級與分化則決定了未來房地產(chǎn)融資市場的新格局。在這些復(fù)雜因素的綜合影響下，當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場呈現(xiàn)出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局：二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展方向。
(一)以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局
2004年我國房地產(chǎn)開發(fā)資金總額為17168.77億元，同比增長29.9％，相應(yīng)地，房地產(chǎn)融資總規(guī)模也在逐年攀升。房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行信貸、自籌資金、定金及預(yù)售款和其他資金。受宏觀調(diào)控政策的影響，銀行信貸增長幅度一路下滑，2004年銀行信貸只占開發(fā)資金總量的18.4％，自籌資金與定金及預(yù)售款增幅較快。分別占資金總量的30.3％和42％。由于預(yù)售款中大部分是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款，因此總體上看至少有60％以上的資金是來自銀行系統(tǒng)，融資渠道過分依賴商業(yè)銀行。
(二)多元化的融資渠道日趨活躍
其他資金來源盡管占開發(fā)資金總量的比例不到10％，但是它們對房地產(chǎn)融資市場的意義卻是不容小
視。可以預(yù)見，隨著《產(chǎn)業(yè)基金法》的出臺，產(chǎn)業(yè)基金合法地位的確立。產(chǎn)業(yè)基金模式必將成為房地產(chǎn)融資市場的中流砥柱。資金信托計劃是近年來最活躍的地產(chǎn)融資工具。雖然其融資額在整個房地產(chǎn)融資總量中僅約占1％，但是它所表現(xiàn)出來的創(chuàng)造性、靈活性與適應(yīng)能力卻讓我們嘆為觀止。
四、房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展趨勢
從短期來看，由于政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的成效并不理想，有可能繼續(xù)出臺不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地與金融政策，諸如增加經(jīng)濟(jì)適用房供給來平抑房價，提高首付比例限制投資性購房等等；但是從中長期來看，政府必然會適時地放松相關(guān)的調(diào)控政策以支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍然是極具活力與投資價值的行業(yè)，而房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展前景也將非常樂觀。
首先，房地產(chǎn)融資體系逐步健全。其中包含兩個方面：一是圍繞房地產(chǎn)融資而構(gòu)建的具有不同市場功能的金融機(jī)構(gòu)體系，二是構(gòu)建提高房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流動性的市場體系。就金融機(jī)構(gòu)體系而言。除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險公司之外，還將出現(xiàn)專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協(xié)會等金融機(jī)構(gòu)。就構(gòu)建市場體系而言。關(guān)鍵是要建立房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的流通市場體系。通過借助資產(chǎn)證券化、指數(shù)化、基金化等金融手段，房地產(chǎn)金融資產(chǎn)才能順利地實現(xiàn)流通和交易，流通市場把本來集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險有效地分散到整個金融市場中。
1998年福利分房結(jié)束，1999年整個房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入大的市場化階段，這是眾所周知的中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的背景起點。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)也從這一年開始進(jìn)入快速發(fā)展時期，品牌定位逐漸清晰，本人也隨著企業(yè)的發(fā)展獲得了職業(yè)生涯的階段性成功。
黃金十年已終結(jié)
但實際上我要說的是，這一時期的房地產(chǎn)行業(yè)的起步，并不像人們想象的那樣順風(fēng)順?biāo)Ｊ紫仍诜康禺a(chǎn)商方面，當(dāng)時專業(yè)的房地產(chǎn)商并不多，所有的產(chǎn)品、設(shè)計、包括施工、銷售還遠(yuǎn)算不上成熟，另外客戶，即便是買房的客戶當(dāng)時對于房地產(chǎn)行業(yè)的了解也遠(yuǎn)不如現(xiàn)在這般深刻、清晰。總之，那個時期中國房地產(chǎn)業(yè)尚處于不折不扣的初級階段。
近十幾年中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，房地產(chǎn)行業(yè)也借此迎來了持續(xù)十幾年的黃金時代。信貸政策，貨幣政策、土地政策的扶持，以及老百姓隨著收入增長而日益提升的對居住品質(zhì)的要求，使市場需求不斷釋放，有力地助推著中國房地產(chǎn)行業(yè)高速增長。所以說，所謂房地產(chǎn)的黃金時期，實際上是中國經(jīng)濟(jì)快速增長帶動之下的結(jié)果，房地產(chǎn)增長的速度，始終與國家經(jīng)濟(jì)增長速度亦步亦趨。其間，房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷過震蕩，這是任何行業(yè)都存在的正常現(xiàn)象，然而每次震蕩之后房地產(chǎn)還是在向前發(fā)展。例如2008年金融危機(jī)的時候，國家從宏觀的角度進(jìn)行了調(diào)控，2010年、2011年房地產(chǎn)卻達(dá)到了一個更高的一個高峰，其根本原因還是中國經(jīng)濟(jì)的崛起。
而眼下，情況則有所不同了。中國經(jīng)濟(jì)面臨越來越大的下行壓力，“轉(zhuǎn)型”的呼聲已經(jīng)日益急切，與經(jīng)濟(jì)形勢息息相關(guān)的房地產(chǎn)必然受其影響。從2011年以來，中國樓市的調(diào)控政策力度之大前所未有，政策的放松也是遙遙無期，更耐人尋味的是地方政府的全力執(zhí)行。政策變化的根本原因，是中國人口紅利已到拐點，城市化速度在下降，高房價也增加了通脹壓力。我想，既然“轉(zhuǎn)型”是解決當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢問題的核心思想，那么后黃金時代房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展，也應(yīng)該以“轉(zhuǎn)型”為切入點進(jìn)行思考。
轉(zhuǎn)型期后的未來之路
未來幾十年，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型將是我國面臨的一項重要任務(wù)，從原來的勞動力密集型，以生產(chǎn)、出口為導(dǎo)向，慢慢轉(zhuǎn)向技術(shù)密集型，以內(nèi)需、消費為主要的支撐。房地產(chǎn)行業(yè)是傳統(tǒng)行業(yè)，以前只是蓋房子，賣房子，在國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型同樣迫在眉睫。
很多人都說過，新型城鎮(zhèn)化將是未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力源之一。我想，城鎮(zhèn)化大發(fā)展的同時，也將給房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大的空間，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展軌跡只有融入新型城鎮(zhèn)化過程中，才能注入持續(xù)發(fā)展的內(nèi)力。隨著城市規(guī)模的擴(kuò)張、人口的增加、城市化進(jìn)程的加快，新型城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模巨大，城市功能向集約化發(fā)展，要求開發(fā)商具備對城市進(jìn)行區(qū)域、成片、有規(guī)模的開發(fā)，具有規(guī)模化、高效化、標(biāo)準(zhǔn)化的更專業(yè)的城市綜合開發(fā)能力，能較好滿足新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的需求。房地產(chǎn)行業(yè)由此面臨一個必須轉(zhuǎn)型升級的巨大契機(jī)。
馮侖曾經(jīng)說，新型城鎮(zhèn)化的核心特征是“聚集”， 第一是空間聚集，第二是產(chǎn)業(yè)聚集，第三就是人口聚集，而房地產(chǎn)就是為城市化中三個聚集制造有價值的空間。新型城鎮(zhèn)化對空間形態(tài)復(fù)雜性提出了更高的要求，這就使得地產(chǎn)商必須學(xué)會不僅做住宅一個單一業(yè)態(tài)，還要提供更多的專業(yè)能力，服務(wù)城市化，這才是未來房地產(chǎn)企業(yè)存在的價值所在。因此，在房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢中，專業(yè)化（比如，文化地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、未來的工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)）將是一條必經(jīng)之路。
我們以“文化地產(chǎn)”為例。經(jīng)常有人問，什么是文化地產(chǎn)？在我看來，文化地產(chǎn)的核心是要滿足人們的精神需求。人住一在個房子里，如果單單覺得房子很漂亮、很大，那是不夠的，還要滿足精神需求。我們需要去看電影，去找人聊天、打牌，找人分享生活的喜樂，那么就需要在幾公里內(nèi)找到能夠滿足需要的文化設(shè)施。房子是物質(zhì)的，文化是精神的，文化地產(chǎn)就是精神和物質(zhì)的結(jié)合。它的本質(zhì)就是解決人們的精神問題。配置很簡單就是有辦公的地方，有住的地方，還有精神生活的地方。當(dāng)然，拿地成本，設(shè)計理念，對商業(yè)化文化地產(chǎn)的界定，利潤價值的測算，這些都是很大的挑戰(zhàn)。但我認(rèn)為，挑戰(zhàn)的背后就是機(jī)遇，這些挑戰(zhàn)都解決了就是最大的機(jī)遇。
除專業(yè)化之外，房地產(chǎn)證券化我認(rèn)為也是未來的一個趨勢。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長到一定程度，房地產(chǎn)就不再是簡簡單單的固定資產(chǎn)，而是可以作為金融資產(chǎn)來處理。比如，將一棟房子分成100份股權(quán)，賣給100人，這樣握有股權(quán)的客戶就能享受這個房子的增值收益。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場積聚了大量的社會資金，流動性差，容易帶來較大的風(fēng)險。實行房地產(chǎn)證券化，可利用證券的流通性，將房地產(chǎn)這一長期資產(chǎn)同市場的短期資金聯(lián)系，大大增強(qiáng)資產(chǎn)的流動性。而且，證券使得資產(chǎn)的持有者分散，如果允許保險公司、投資基金、住房公積金參與到房地產(chǎn)金融市場體系中，將使得整個房地產(chǎn)風(fēng)險由更多的人來承擔(dān)，也就是說可以容忍更大的風(fēng)險積聚。
2006年2月15日,財政部了39項企業(yè)會計準(zhǔn)則(其中包括1項基本準(zhǔn)則和38項具體準(zhǔn)則),從而標(biāo)志著適應(yīng)我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求、與國際慣例趨同的企業(yè)會計準(zhǔn)則體系的正式建立。時至今日,新準(zhǔn)則的頒布已半年有余,離具體的實施日期日趨接近。其間,有關(guān)會計準(zhǔn)則的應(yīng)用指南(征求意見稿)也已出臺,這對于各項準(zhǔn)則的深入理解提供了理論支持。但是,新準(zhǔn)則的實施到底會給各行各業(yè)帶來怎樣的影響還是個未知數(shù)。在此,筆者擬對新準(zhǔn)則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響進(jìn)行具體分析,以期對我國房地產(chǎn)行業(yè)的實務(wù)運作提供一些參考。
一、影響房地產(chǎn)行業(yè)的具體準(zhǔn)則
目前,房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的一個組成部分,其交易日趨活躍,在國民經(jīng)濟(jì)中的作用也日趨凸顯,適時分析新的會計準(zhǔn)則對該行業(yè)的影響顯得十分必要與重要。在具體闡述新準(zhǔn)則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響之前,筆者首先對影響房地產(chǎn)行業(yè)的會計準(zhǔn)則進(jìn)行梳理。
在我國新的會計準(zhǔn)則體系中,具體會計準(zhǔn)則是指引規(guī)范企業(yè)財務(wù)報告的強(qiáng)有力工具,而基本準(zhǔn)則則是準(zhǔn)則的準(zhǔn)則,它對各個具體準(zhǔn)則起著指導(dǎo)作用。因此,不論哪個行業(yè),其會計規(guī)范都不可避免地要受到基本準(zhǔn)則的影響,房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。從各項具體準(zhǔn)則的名稱和規(guī)范的實質(zhì)內(nèi)容來看,在38項具體準(zhǔn)則中,與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的準(zhǔn)則主要包括《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第15號——建造合同》,前者側(cè)重投資性房地產(chǎn)的規(guī)范,后者強(qiáng)調(diào)代建房地產(chǎn)的規(guī)范。而與一般行業(yè)相關(guān)的具體準(zhǔn)則(從第1號至第21號),以及與企業(yè)財務(wù)報告相關(guān)的準(zhǔn)則(從第28號至第38號)則或多或少地與房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范相關(guān)。例如《企業(yè)會計準(zhǔn)則第1號——存貨》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號——資產(chǎn)減值》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號——租賃》等分別規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的存貨與固定資產(chǎn)管理、減值計提、收入確認(rèn)、租賃業(yè)務(wù)。客觀地說,本套準(zhǔn)則相對于國際會計準(zhǔn)則而言,具有言簡意賅的特點,既體系了我國的特色問題,又比較符合多項準(zhǔn)則同時實施的學(xué)習(xí)需要。但是整套準(zhǔn)則規(guī)范內(nèi)容卻相當(dāng)豐富,包括一般行業(yè)準(zhǔn)則、特殊行業(yè)準(zhǔn)則、報告準(zhǔn)則和銜接準(zhǔn)則等。有鑒于此,筆者將主要分析與房地產(chǎn)行業(yè)有直接密切關(guān)系的兩項具體準(zhǔn)則,即第3號和第15號準(zhǔn)則,其中的重中之重為第3號準(zhǔn)則。
《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》并不是一項專門對房地產(chǎn)行業(yè)作出規(guī)范的準(zhǔn)則,它所針對的是所有企業(yè)持有的以投資為目的的房地產(chǎn);同時,該準(zhǔn)則也不是一項規(guī)范所有房地產(chǎn)資產(chǎn)的準(zhǔn)則,它僅適用于“投資性房地產(chǎn)”的確認(rèn)、計量和披露。由于該準(zhǔn)則對企業(yè)持有的房地產(chǎn)類別進(jìn)行了分類規(guī)范,并引入了公允價值模式(即允許采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量,而不是單一地采用歷史成本模式),因此,該準(zhǔn)則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響將十分巨大。與此相對應(yīng),《企業(yè)會計準(zhǔn)則第15號——建造合同》主要規(guī)范企業(yè)(建造承包商)代建的房地產(chǎn)。雖然該準(zhǔn)則與我國原先的《企業(yè)會計準(zhǔn)則——建造合同》差異不大,但是它作為規(guī)范企業(yè)建造合同的確認(rèn)、計量和相關(guān)信息披露的準(zhǔn)則,同樣在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著重要的作用。
二、具體準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響
當(dāng)梳理清影響房地產(chǎn)行業(yè)的各項具體準(zhǔn)則之后,我們需要考慮的問題便是這些具體準(zhǔn)則將會對我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響。筆者將從新準(zhǔn)則對企業(yè)會計核算、損益確認(rèn)、稅收體系變化和財務(wù)報告編制等四個方面進(jìn)行分析。
(一)對會計核算的影響
如前所述,我國新的會計準(zhǔn)則體系對不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行了明細(xì)規(guī)定——第3號準(zhǔn)則規(guī)范的對象為投資性房地產(chǎn),第15號準(zhǔn)則規(guī)范的對象為代建的房地產(chǎn),而企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者為經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)則通過第4號準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范,作為存貨的房地產(chǎn)通過第1號準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。這種對不同房地產(chǎn)類型的明細(xì)劃分,要求企業(yè)的會計人員必須對不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行分類確認(rèn),以便向財務(wù)會計報告使用者提供與企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量等有關(guān)的會計信息,在某種程度上增加了企業(yè)會計核算的工作量。同時,分類處理的理念反映在企業(yè)的財務(wù)報表中,會影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的組成,以及相關(guān)財務(wù)比率的計算,影響企業(yè)前后各期財務(wù)數(shù)據(jù)的可比性。但是我們同時也應(yīng)該意識到,工作量的增加以及對人員素質(zhì)要求的提高更有助于企業(yè)提高會計信息的有用性,從而使財務(wù)會計報告使用者作出更為合理的經(jīng)濟(jì)決策。
值得一提的是,《國際會計準(zhǔn)則第40號——投資性房地產(chǎn)》在第3段明確指出:“本準(zhǔn)則適用于承租人財務(wù)報表中作為融資租賃核算的租賃所持有的投資性房地產(chǎn)權(quán)益的計量和在經(jīng)營租賃出租人財務(wù)報表中投資性房地產(chǎn)的計量”,這與我國的準(zhǔn)則規(guī)定不盡相同,需要引起在境外上市或在境內(nèi)境外交叉上市企業(yè)的重視,把握不同準(zhǔn)則對房地產(chǎn)明細(xì)類型的核算差異,以便提供準(zhǔn)確、可比的會計信息。
(二)對損益確認(rèn)的影響
公允價值的謹(jǐn)慎采用是我國2006年會計準(zhǔn)則體系改革的一大亮點,而這一亮點同時也體現(xiàn)在第3號準(zhǔn)則之中——投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇。第3號準(zhǔn)則規(guī)定:企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量,但是有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。由于采用公允價值模式計量,不需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷,僅需要以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,并將公允價值與賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。這勢必會影響到房地產(chǎn)企業(yè)各個會計期間財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的穩(wěn)定性。因此,對于可能采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的房地產(chǎn)企業(yè)而言,如何相對準(zhǔn)確地把握企業(yè)各期的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果需要引起高度關(guān)注。
第3號準(zhǔn)則規(guī)定:自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)時,轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當(dāng)期損益;否則計入所有者權(quán)益。這就意味著,當(dāng)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換處理時,房地產(chǎn)公司需要確認(rèn)相應(yīng)的損失,卻不能確認(rèn)相應(yīng)的收益,這又將影響企業(yè)的損益金額大小。
(三)對稅收體系變化的影響
在前文筆者提到此次會計準(zhǔn)則體系對于不同類型的房地產(chǎn)項目進(jìn)行了分類規(guī)范,這種對資產(chǎn)的分類也將對我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體系產(chǎn)生影響。例如,2006年3月6日,國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》,該通知將住房項目細(xì)分為經(jīng)濟(jì)適用房與非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目,同時規(guī)定了不同的計稅毛利率,從而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅額產(chǎn)生了重大影響。與此相類似,不同的具體準(zhǔn)則對不同類型房地產(chǎn)的規(guī)范差異,也會引起對房地產(chǎn)行業(yè)稅收體系的變化。
目前,我國的房地產(chǎn)稅收按課稅環(huán)節(jié)的不同,分為房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)稅收、保有環(huán)節(jié)稅收、交易環(huán)節(jié)稅收,以及所得環(huán)節(jié)稅收四大類,而且稅法上并不區(qū)分投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn),對于投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)按照統(tǒng)一的原則進(jìn)行征稅。但是,隨著會計準(zhǔn)則對于房地產(chǎn)的明細(xì)規(guī)范,以及公允價值模式的采用,有可能引發(fā)稅收政策的調(diào)整。比如,對于房地產(chǎn)類型的明細(xì)規(guī)范將為稅收政策的制定提供信息支持,這為我國房地產(chǎn)的稅制改革鋪平了道路;公允價值模式的采用則有可能對從價計征房產(chǎn)稅和土地增值稅的征收產(chǎn)生影響等。稅收政策的變動反過來勢必會影響房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息,如何把握會計準(zhǔn)則和稅收體系改革的相互影響也是我國房地產(chǎn)行業(yè)不容忽視的問題之一。
(四)對財務(wù)報告編制的影響
考慮到我國現(xiàn)階段的實際國情,2007年1月1日新準(zhǔn)則的實施范圍現(xiàn)僅限于我國的上市公司,對非上市公司未做強(qiáng)制性要求。因此,新準(zhǔn)則對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響,更多地表現(xiàn)為對上市公司的影響。由于我國少數(shù)上市公司屬于境外上市或境內(nèi)外交叉上市的企業(yè),他們需要遵守境外國家(或地區(qū))會計準(zhǔn)則的規(guī)定,這意味著這些上市公司需要按照他國的會計準(zhǔn)則提供財務(wù)報告,鑒于各國準(zhǔn)則的差異,提供財務(wù)報告的成本相當(dāng)大。但是,當(dāng)各國準(zhǔn)則日益趨同時,財務(wù)報告的編制成本會大大降低。同樣,隨著我國會計準(zhǔn)則(CAS)與國際會計準(zhǔn)則(IAS)的日益趨同,我國上市公司按照其他會計準(zhǔn)則體系編制財務(wù)報告的成本將隨之降低。
但是,準(zhǔn)則的趨同并不意味著完全相同,把握CAS與IAS的差異也是上市公司降低財務(wù)報告編制成本的途徑之一。在此筆者僅對在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范方面的差異進(jìn)行簡要分析,特別是IAS40與CAS3之間的差異。首先,與CAS3相比,IAS40適用的范圍更廣,更明確,確認(rèn)原則更具體;其次,IAS40推薦采用公允價值計量模式,而CAS3更傾向于采用成本計量模式;再者,IAS40將房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換差額均計入當(dāng)期損益,而CAS3對轉(zhuǎn)換差額區(qū)分損失和收益分別確認(rèn);最后,IAS40在信息披露方面的規(guī)定更規(guī)范,更完善等等。
