時間：2023-06-11 09:33:17
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產金融戰略，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產金融；房地產市場；正向影響
房地產業是指從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合產業，它屬于第三產業。金融是指貨幣資金的融通，包括與貨幣流通和信用有關的一切經濟活動。金融的基本職能是為經濟的運行籌集資金和分配資金，它是通過金融市場或金融中介直接或間接地將資金從供給方轉移給需求方。房地產業與金融業都屬于第三產業，二者相互促進、共同發展，突出地表現在房地產業與商業銀行、非銀行金融機構以及資本市場之間的關系上。總的來說，房地產業的發展需要金融業的支持，房地產業的開發與經營、流通和消費都需要金融業的幫助，金融業的發展需要在房地產業開拓業務。要提高我國房地產金融業對房地產市場的正向影響效果，可以從以下方面著手：
一、加快房地產金融體制改革，建立統一開放的房地產金融體系
為適應社會主義市場經濟條件下房地產金融業自身發展的需要，我國必須加快金融體制改革的步伐，根據國際金融業的發展趨勢，調整經營管理理念和發展戰略，進一步深化商業銀行的產權制度改革，強化商業銀行的內部管理，建立健全科學的決策機制、內部約束機制和激勵機制。同時，打破價格雙軌制，建立統一開放的房地產金融體系，消除資金流動的障礙，不斷提高房地產金融體系的運轉效率和房地產金融資源的運營質量。
二、維護房地產金融市場秩序
房地產出現問題的一個很重要的原因是房地產的效率不高，出現一些信息不對稱和不充分的問題，如房地產壟斷、逆向選擇、道德風險等問題。公平與公正必須以市場效率為基礎。不能否定房地產市場化改革，不能走改革的回頭路。房價的高低是由市場客觀規律決定的，要不斷提高房地產的市場效率就要使房地產市場更加透明，克服信息不對稱問題和壟斷等問題，優化房地產資源的配置。
三、提高房地產金融機構抗風險能力
建立統一的房地產市場監管和調控體系是房地產市場和國民經濟健康、平穩發展的重要保證。由于我國各地區經濟發展不平衡、房地產市場的區域性以及消費差異等特點，可以根據需要建立多層次的房地產市場監管和調控指標體系。繼續加強國內金融的監管，完善金融監管體制，改進金融監管方式，提高金融監管效能，維護房地產金融市場秩序，強化房地產金融機構的風險管理機制，建立對房地產投資――開發――流通――銷售全過程金融資本化、專業化、動態風險管理體系，以實現房地產金融風險有效控制下的資本利潤最大化。
四、確保房地產金融的安全
在支持房地產信貸發展，加大自主創新力度的同時，一定要強化監管，不斷完善相關的金融法規。堅決執行一系列的監管政策，堅決打擊各種假按揭、假擔保和假抵押。只有房地產信貸臺規了，才能保證房地產金融的健康發展。在當前擴大內需的同時，房地產業一些違規行為有所抬頭，各有關部門要堅決進行查處。就金融安全來講，應當推動房地產市場穩定健康發展，強化房地產市場和房地產金融市場的深度和廣度，從戰略高度規劃房地產行業的發展空間和時間，實現房地產市場和房地產金融市場的市場秩序、監管秩序與法律秩序的有效均衡。在科學監管和法律的制度基礎上，房地產和房地產金融的發展空間可以不斷擴大，從而支持國民經濟的可持續發展。
五、大力發展多元化房地產融資體系，分散和降低銀行系統風險
要解決目前房地產金融市場資金來源結構單一，房地產開發企業融資和個人住房消費貸款過度依賴銀行信貸的局面，建立多元化的房地產融資體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產開發對資金的需求，分散和降低銀行系統風險。例如，大力發展房地產信托業務，開辟新的融資渠道；培育和完善房地產債券市場，作為解決當前房地產企業融資困境的重要途徑之一，鼓勵房地產公司發行融資期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的剩余資金進入房地產業，在資本市場上直接融資：積極引導國外資金進入房地產融資市場，拓寬我國房地產融資渠道等。
關鍵詞：房地產金融；金融風險；商業銀行。
房地產業是我國國民經濟的重要支柱之一，在國家經濟發展中發揮著舉足輕重的作用。 次貸危機過后，我國房地產價格仍然持續走高，泡沫加劇，房地產金融風險不可小覷。 因此，研究我國房地產金融發展的趨勢和主要特征，探索防范化解房地產金融風險的主要手段，不僅有利于房地產市場本身的健康發展，而求有利于整個國民經濟的穩定和金融行業的穩健發展，具有重要的理論價值和現實意義。
一、房地產金融及其風險概述。
1.房地產金融及其風險。
房地產金融是指與房地產活動有關的一切金融活動。具體而言則應劃分為以下形式， 如開發商所需資金的具體融資方式，包括房地產信貸融資、股票融資、債券融資和運用信托方式融資等，另外也包括居民個人住房貸款。房地產金融風險是指銀行在為房地產企業進行資金的籌集、融通、清算等金融服務活動中，由于各種事先無法預料（即不確定）因素的影響，使銀行的實際收益與預期收益發生背離，從而蒙受經濟損失的可能性。 房地產金融風險不僅包括單項業務和單個金融機構面臨的風險，也包括整個房地產金融體系的風險。房地產業作為一個高投入、高利潤的企業，這就決定了它不可避免的同時具備高風險這一特性。金融業與房地產業相結合，出于逐利的本質，容易過度支持，引起信用膨脹問題，從而誘發危機。從目前來看，房地產金融風險主要由信用風險、流動性風險、資產負債結構風險等構成。
2.房地產金融風險的特點。
房地產金融風險既有一般性經濟風險的共性，也有自己獨具的個性因素，具體來說有以下幾個特征：
第一，隱蔽性。在現有的房地產金融體系中，存在著嚴重的信息不對稱性。身處資金鏈兩端的投資方和融資方之間的信息溝通中存在著極大的障礙因素。 由于這種障礙的存在，使得金融機構很難對貸款人作詳盡的了解和進行有效的監管，導致當中的風險長期隱蔽地進行積累，一旦到達了最終的臨界值，損失將難以估量。
第二，傳遞性。在房地產金融市場中，存在著及其復雜的資金交易體系，隨著資金的融通借貸，形成了巨大的債權債務網。任何一個小的金融機構問題的出現， 都將影響到整個金融體系的運行，最終可能誘發金融危機。
第三，周期性。 在房地產市場的運行中存在著一定的供給需求關系， 這種關系的變化直接影響到房地產金融市場的景氣程度。 加上金融市場處于政府的貨幣政策下，隨著政府調控政策的改變也作用于房地產金融市場，因而房地產金融市場便存在了一個周期性的波動規律。
二、我國房地產金融存在的主要風險。
自 1998 年以來，我國已建立起以銀行信貸為主，債券、股權、信托等多種融資方式并存的房地產金融市場體系。但是在房地產金融快速發展，有力支持我國房地產發展的同時，也暴露出融資結構不合理，房地產金融產品創新緩慢，監管機制不合理，運作欠效率等問題，而這些問題的存在也造成和加劇了我國的房地產金融風險。
1.銀行貸款是房地產資金的主要來源，且貸款規模持續擴大。
當前我國的資本市場仍然處于一種十分弱后的狀態，房地產企業發展只能依賴銀行體系的間接融資，從而使資金需求集中于銀行體系，但我國現有的金融體制及信貸操作方式難以有效化解這種風險。 如圖 1 所示，在 2001～2011 年這 10 多年中，我國房地產銀行貸款處于持續增長的狀態， 貸款金額從 2001 年的 1692.2億元上升到了 2011 的 13056.8 億元。 即使是在危機影響較重的2008～2011 這四年間，房地產企業銀行貸款也處于快速上升的狀態。
2.利用海外資本市場拓展房企發展資金。
由于次貸危機以來，我國實行的信貸緊縮政策及對企業上市要求的提高，導致我國房地產企業紛紛把眼光投向境外。 根據億房網統計，從 2008 年 6 月到 2010 年，建業地產、恒大地產、龍湖地產、恒盛地產、融創中國、卓爾發展等在港成功上市，籌資巨大。在 2012 年年初，萬科、金地等大型房企紛紛計劃通過買殼去香港上市。2011 年在港上市房企資產總額均值為 547.79 億元，同比增長 25.77%。而滬深上市房企資產總額均值為 167.53 億元。房地產業務收入方面，2011 年在港上市房企收入均值 115.65 億元，同比增長 32.89%；而滬深上市房企收入均值僅為 33.69 億元，同比微漲 4.89%。 除萬科、保利、金地、招商等一線房企外，大部分滬深上市企業盈利能力不敵在港上市企業。
3.房地產企業負債率將持續處于高位。
如上表我們可以清楚地看到表中房地產企業的負債率基本都高于 80%，而 ST 興業則罕見的高達了 968.7%，處于嚴重資不抵債的情況。總的來說這是由于經濟的不景氣導致了我國房企的資金狀況不容樂觀。而從整個大的房地產市場來看（據圖 2），我們可以了解到，隨著房地產市場的不斷發展，房地產企業的資本規模從 2001 年的 2.9 萬億元急劇上升到了 2011 年的 28.4 萬億元，同時隨著資本的不斷擴大，企業負債也相繼增多，從 2001 年的 2.1 萬億元上升到了 2011 年的 21.4 萬億元。 而在此期間，房地產企業的資本負債率處于波動下降狀態。但 2008 年金融危機之后，又重新開始上揚。 總的情況如圖 3。 這意味著在未來相當一段時間內我國房地產負債率仍將處于一個高位。由于我國房地產企業的發展歷史較短，大多尚處于資本的初步積累階段，急于填充資金以擴大企業規模， 因而不可能在短期內降低房地產企業的負債率。
4.監管機制不合理。
與西方有關國家相比，我國的房地產金融市場還處于一個較原始的狀態， 市場監管和調控工作還要在未來的實踐中逐漸完善。 目前，我國的相關監管制度的建設相對于高速發展的房地產金融市場仍是相對滯后的。監管部門在進行監管時時常遇到各種因素的制約，從而導致其無法對我國房地產金融機構進行有效監督、統一管理。 此外我國金融業的國際化在進一步推動房地產金融高度發展的同時，也使監管機構更加難以對房地產市場進行監管和調控。
三、當前我國房地產金融風險產生的主要原因。
1.融資結構單一，金融風險集中于銀行信貸。
根據我國房地產市場的運作和資金鏈情況，房地產商經營過程中的買地、開發、建設、出售中的任何一環無一不依靠銀行資金的周轉，銀行資金貫穿整個過程。
以 2011 年為例，（詳見圖 4） 全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占了 15.2%，從表面上來看，房地產開發對銀行系統的依賴似乎不大。而仔細分析我們可以得到另一個完全不同的觀點，由于定金和預收款（屬于其他資金）中有相當部分是以居民的個人住房貸款形式存在，加上施工企業利用銀行貸款先行墊資部分及土地儲備貸款（其他資金）等，因此保守估計開發商所需開發資金對銀行系統的依賴度為 60%左右。過分單一的房地產貸款融資渠道導致銀行從房地產供給和需求兩方面參與了房地產開發的全過程，實際上直接或間接的承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。
2.住房金融產品稀缺，創新能力不足。
房地產金融基本是兩塊，一塊是項目融資，第二個是住房金融，就是住房貸款這塊。 住房金融工具的創新是房地產金融創新的重點。要求金融機構在金融實踐中，不斷開發住房金融新產品。
截止 2012 年，我國現存的住房金融業務主要有住房儲蓄貸款、住房公積金貸款、按揭貸款和組合貸款四類。 但隨著新住房制度的形成和人們消費觀念、消費水平的變化，這些金融業務種類顯然是不能滿足市場需要，這就要求房地產金融機構及時研發出適合時代潮流的住房金融新產品。
3.房地產金融規制建設落后，監管乏力。
2013 年年初，房地產調控新國五條及其細則相繼出臺 ，試圖以更堅決有力的調控措施徹底整頓房地產市場。但相較迅猛發展的房地產業，我國臨時出臺的政策措施只能解燃眉之急，而金融立法才是長治久安的治本之策。金融立法的目標就是要調整當前房地產發展中的混亂狀態，提高房地產市場的公平度，保護優質資產企業，建立一種更加健康的社會主義市場經濟。 由于我國的市場經濟起步較晚，目前我國有關房地產金融的法律仍然處于一種相當欠缺的狀態，首先我國與一級市場相關的法律法規仍然比較缺乏，如“公積金法”、“房地產抵押貸款法”、“房地產抵押貸款保險法”等。 而二級抵押貸款市場相關的法律法規還處于一種基本空白的狀態。 此外現有的房地產金融法規不健全，影響房地產金融體系的發育成長和各項房地產金融業務的拓展，在法制上還未規定房地產金融組織的創立、規范房地產金融工具的發現和流通。 因而現行的法律也需要進一步修改，距成長為一個系統科學的體系還有很多路要走。
4.信息不對稱問題突出，房地產金融市場信用風險高。
目前我國缺乏完善的社會信用體系，直接加劇了房地產金融風險的嚴重性，一般社會信用體系主要包括房地產企業信用系統和居民個人信用系統，但當前我國這二者的現狀不容樂觀。
①個人住房抵押貸款存在潛在風險。 按照世界銀行的標準，國際上房價收入比約為 1 比 3 至 1 比 6，考察我國的房價收入比已經達到了 7.8 倍，而在北京、上海、廣州等大城市甚至達到了 1比 15 這一驚人的比值。 這意味著生活在北上廣地區的家庭要在停止一切消費的情況下， 至少需要積累 15 年才能買的起一套房子。 由此看出，我國房價已經在一定程度上超過了居民收入的承受范圍，一旦經濟和就業形勢有所變動，借貸者可能面臨違約的風險。 此外由于我國當前個人融資渠道不暢，也存在一些人借機套取銀行貸款從事其他高風險行業的可能性。
②房地產企業信用風險。據明斯基“金融不穩定假說”對高風險的借貸企業的定義“他們借款用于投資期很長的項目，在較長的時間內他們都無法用投資的收益還本付息，而需要滾動融資用來支付本息”。對我國房地產企業而言，多采取了分階段連續開發模式，即將上一階段的銷售資金作為下一階段的啟動資金，這就決定了我國房地產企業的高風險性。 此外假按揭問題也相當嚴重，由于企業申請開發貸款手續較為繁瑣，加之利率高于個人住房貸款利率，所以很多開發商包括一些信譽較好的開發商為了解決資金周轉問題都會操作假按揭，這樣，貸款本身的風險加上管理上的道德風險，不良貸款的幾率會更大。
四、我國房地產金融風險的防范。
1.合理化解商業銀行風險過度集中問題。
①加快住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指金融機構把自己所持有的流動性差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。實踐證明通過充分市場化證券的發行逐步形成房地產二級抵押市場是分散銀行住房貸款風險的最有效地途徑，并且可以搞活市場資金的融通，解決住房信貸資金來源與運用在期限上不匹配的矛盾。具體實施方案包括在央行監督下，選擇合適的商業銀行作為發起人，成立專門的抵押貸款證券化公司，探索適合我國國情的運作機制，在一些住房金融較為發達的城市，如北京、天津、上海等進行試點。
②擴大房地產融資渠道，規范房地產融資行為。第一，構建多元化的房地產金融機構體系。通過金融體制的改革讓房地產投資信托資金、保險公司、儲蓄機構、養老基金和外來投資者參與到房地產一級貸款金融市場。 第二，健全房地產金融資產的流動性的市場體系，發展房地產信托基金，改變當前過分依賴銀行貸款的局面，形成以市場為主導、多渠道、多層次的房地產資金供應體系。
2.建立完善的住房金融產品創新體系。
啟動以改善銀行內部發展模式的改革，切實解決住房金融產品創新問題，形成有效的產品研發激勵機制和建立專業的研發機構，有效區分不同收入、心理、年齡者的不同需求。 除了傳統的四大融資方式，也應適時創新更切合實際的金融產品。 金融系統應為住房金融品種的增多，金融工具的創新和體系的不斷完善而不懈努力， 著眼于現有的住房金融產品進行深度挖掘和實施創新，設計出有差異，服務于不同群體的住房金融產品供應體系。
3.完善房地產金融法制。
針對我國房地產金融法制落后的情況，首先，應該完善與住房貸款一級市場相關的法律法規。 其次，應盡快出臺圍繞二級抵押市場的法規和標準，并且在法律法規執行的過程中建立更新機制，根據市場經濟中出現的新現象做出快速反應，在情況惡化前提前更新完善相關法律。 再次，修改現行法律以形成統一的法律體系，提高其針對性、實用性和可操作性。過程中應參考國際慣例和國際標準， 對造成金融風險和外部欺詐的責任人進行刑事處罰。 并通過立法逐步開放外資在指定范圍內從事房地產金融業務。總的來說，是要通過立法建立以市場為主導，中央銀行進行監督，法制部門進行規范，允許外資參與的金融法律體系。地方政府也可以結合本地房地產金融發展的具體情況，率先出臺與本地區相適應的法律，推動房地產金融發展方式的戰略性轉型升級。
4.完善 房地產 金融 市 場 運 作 體 系 ，加 強信 用 建 設 ，提 高 防 范金融風險的能力。
①完善個人征信系統，提高房貸質量。在市場經濟的大潮下，應逐步實現全方位多層次的商業銀行資信統一管理體系，定期進行個人資信評級并實現溝通共享。個人資信評級的內容應包括對個人資產的原值、凈值、收藏價值、獲利價值、發展潛力以及個人信譽的評估。 之后我國商業銀行進行信貸時，就可以改變銀行信貸人員僅憑借款人身份證明、收入證明等較原始的材料進行信用征集的狀況，憑借個人征信系統加強對信貸資金的管理。 對于出現不良的信用記錄的借貸人，商業銀行提高放貸條件，并對其今后的經濟活動進行種種限制。
②加強對房地產企業信用風險防范，規范企業行為。第一，進行房地產企業資信評級。由專職的機構按照企業的有關方面包括企業素質、資金信用、經營管理、財務狀況、經濟效益與發展前景等進行分析，并以簡單的資信等級來進行評價。第二，完善房地產市場監測體系和房地產信息披露制度。加強和完善房地產市場信息系統建設，特別是透明購房網的建設。 進一步完善房地產市場信息披露制度， 及時準確地向社會公布市場商品房預售信息、可售樓盤及房源、已售狀況等信息，穩定市場預期，以防止房地產市場的結構性失衡。第三，適當時機取消商品房的預售制度。取消商品房預售制度，有利于進一步減輕銀行自身所集中的風險，使房地產企業難以通過預售獲取自身資金，雖然在短期內會造成房地產企業的陣痛，但這對于我國房地產金融市場長期穩定的發展還是有很大的好處。
③加強對商業銀行的監管力度。建立對商業銀行的全國性的監督分析機構，防止房地產價格的過快上漲導致過多銀行信貸資金遷移到房地產市場， 從而減少對產業資本發展的支持力度；建立銀行內部的獨立監管制度， 著重對自身存在問題的深刻反思，有效防范金融風險。 在經濟全球化的大背景下，在合適的時機實現金融監管的國際化水平。 參考文獻：
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【關鍵詞】房地產企業融資渠道
一、目前房地產業融資問題現狀
1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產業融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。
6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。
三、加強房地產企業融資管理的主要途徑
1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。
（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。
（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。
以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉。針對許多房地產企業資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業資金管理的各個環節的重要節點，同時應加強企業財務人員的素質培養，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環節中，由于整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。而各個部門之間缺乏聯系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發現問題后立即明確了各個環節的重要時間節點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。
【關鍵詞】房地產企業 融資渠道
一、目前房地產業融資問題現狀
1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產業融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。
6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。
三、加強房地產企業融資管理的主要途徑
1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。 （1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。
地產市場發展變局
10月29日，在和訊網主辦的“第三屆地產金融創新峰會”中，國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松預測，在接下來的幾個季度，中國經濟會經歷一個宏觀數據向好，而微觀數據可能依舊難見明顯改善的時期。經濟增長速度有所好轉并趨于穩定，而企業盈利能力在未來幾個季度并不能實現明顯的恢復。
經濟環境的不穩定性決定了房地產行業發展趨勢的不明朗。萬博兄弟資產管理公司董事長、萬博經濟研究院院長滕泰通基于“房價五因素模型”，預測房地產市場明年將有所下滑，該模型納入居民收入、城市化移民、房地產金融、房地產配置和土地供給稀缺程度五個因素為主要考量指標。分析發現，中國的房地產金融并未充分發展，沒有次貸和按揭貸款，沒有實現房地產證券化，沒有擔保債務憑證、貸款違約保險等產品，消費者將房地產投資視為資產配置的主要渠道，土地供給相對稀缺，總體衡量模型對中國房地產行業堅定看漲。然而面對新的市場環境，縱然居民收入因素和城市化與移民因素沒有發生變化，政府限購政策帶來了根本上的限制；在房地產金融因素方面，限貸政策限制了消費者和房地產商；面對政府針對住房的強有力調控，資產配置因素可能是一個可變的、中性的，甚至投機的因素。
華遠地產董事長任志強表示，房地產行業的走勢由供求決定，今年房地產投資預計零增長或負增長，新開工面積、土地購買面積相比去年均出現下降趨勢；而需求中，新建商品房成交量增加，價格止跌企穩。限購政策的執行，導致投資活動減弱、土地交易下降，意味著之后限購城市房價的增長將會最快，供求關系將更嚴重地惡化。
對于第四季度的可能發生的變化，任志強概況為四點：一是資金狀況會發生變化，自有資金的增長比例提高；二是國內貸款數字迅速增長，但這個上漲中包含了用于保障性住房的投資，如果扣除保障性住房，純商品房投資仍然表現出下降趨勢；三是定金和預收款明顯增長，但第四季度也可能出現下滑。
任志強稱，在貨幣政策方面，兩次下調房地產準備金率、兩次降息、供應貸款額度增加以及M2總量的迅速增長，對房地產市場存在利好影響，市場活躍度明顯增強，若明年貨幣政策依然保持穩定，房地產市場很有可能繼續增長。
去粗存精，去短取長
面對變局可能帶來的問題，首創集團董事長劉曉光提出，中國房地產市場需采取“去粗存精，去短取長”的發展戰略，具體說來即實現模式、金融和服務的三大創新。所謂“去粗存精”，即要摒棄粗放型企業發展的模式，去除和壓縮投機式的發展空間，使房地產市場真正地保留精華，以更加精耕細作的態度，讓卓越的企業、模式、產品和服務發揚光大，形成一個共生共融的發展軌跡。“去短取長”，即要去除短期經營和短期套利，回歸行業發展的本質和正確軌跡，將地產真正發展成為有長久持續性的行業。落實戰略的過程中，三大創新缺一不可。
首先，模式創新是根本。當前的市場環境下，企業迫在眉睫需要解決的問題是尋找新的、真正的企業發展生命力，不斷的調控下，可開發土地資源逐漸稀缺，地產企業的核心競爭力在未來可能發生變革，如何找到關鍵因素至關重要。另一方面，資源分配嚴重失衡，也無法最大化的滿足企業發展的需要。任何單一的競爭要素和資源都可能會衰竭，而模式創新可以為企業提供源源不斷的動力。從企業自身角度來講，模式創新作為一個戰略重點，通過對業務模式、資本模式、產品模式、管理模式等方面的創新實現資源的優化整合，對城市發展而言，地產企業的模式創新也將極大的挖掘城市的發展潛力。
其次，金融創新是主干，承擔給地產行業輸送血液的責任，關系到企業的長遠和未來。中國房地產業金融業發展迅速，大大推動了房地產業的發展，但同時存在很大問題，主要由于融資手段的單一，房地產金融運作效率也很低，資金投向結構不合理等。國內房地產開發投資資金，70%以上來自銀行貸款，而在國則有銀行貸款、公司上市、抵押、發行債券、房地產基金、房地產信托等多重金融手段，因此建立一個手段多樣結構合理的房地產金融體系有著舉足重輕的作用。企業創新時，一是對已有資本市場載體進行完善和規范，另外，實現融資手段的創新，謀求以商業銀行為主導、多種融資渠道結合的多樣化融資模式，加快金融方面的綜合系統的建立。當然，建立完善的法律機制、加強房地產金融市場化的建設也是值得關注的領域。
Abstract:The thesis analyzes five problems that exist in the development of real estate economy in our country from the aspects of environment,resources,finance. According to these problems,six strategies are given to implement the sustainable development in real estate economy in our country.
關鍵詞:房地產經濟;存在問題;可持續發展
Key words:real estate economy;existing problems;sustainable development
中圖分類號:F293 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)04-0013-01
1 我國房地產發展過程中存在的問題
1.1 房地產在發展過程中忽視了對環境的保護與建設。首先是忽視了對生態環境的保護與建設。開發單位片面追求經濟效益,致使房地產在發展中建筑密度過高,容積率過高,產生“鋼筋混凝土”叢林。城市缺少綠色空間,市區污染不易向周圍散發,城市空氣質量差;人們居住、生活感到壓抑緊張;人們遠離自然,使人類與自然隔離。其次是忽視了對文態環境的保護與建設。房地產經濟在高速發展中有逐漸失去民族特色與文化內涵的危險。房地產開發如果不注意從城市文化底蘊中吸取營養,塑造建筑精神和城市氣質,那么建筑的民族特色、文化特色、地域特色、鄉土特色將逐漸消失。
1.2 房地產發展過程中資源沒有得到合理利用。長期以來,我國的房地產偏重粗放發展,表現為效益增長主要依靠土地、水、能源等資源的過度消耗;空間資源鮮被認識,其合理利用和開發更得不到應有的重視。我國由于人口眾多,資源相對并不豐富,尤其是土地、空間等資源在一些地區形勢非常嚴峻。房地產發展過程中對資源使用效率低下,并影響其他行業發展的事件屢見不鮮。
1.3 房地產發展過程中空置壓力不容忽視。空置房地產產生的原因有很多,概括起來有兩大類。第一類是由于與外部客觀環境不相適應引起的空置,包括大大超過當地人口規模的房地產,以高利潤為目標,不顧市場需求的房地產等。第二類是由于內部因素造成的房地產空置,包括開發商資質較低,開發的房地產質量存在問題、銷售不暢、與周圍已有項目雷同,缺乏自身特點,由于沒有特點,沒有優勢導致的空置等。
1.4 房地產發展的金融基礎體系欠完備。首先是房地產信貸的結構還需要進一步調整,房地產貸款長期傾向于開發貸款,住房消費信貸發展不足。同時,住房消費貸款的發放也給銀行資產安全帶來隱患;房地產貸款的長期資金來源問題還沒有得到較好解決;貸款資產流動性不足;金融二級市場缺位。還有,住房公積金繳交范圍和比率的擴大受到中觀經濟環境的制約,低進低出的運營方式使資金使用低效率和顯失公平。
1.5 房地產發展與城市基礎設施建設應注意協調。城市基礎設施包括水、電、氣、暖、交通、通訊等等。其中,近年來房地產飛速發展與交通滯后的矛盾不斷加劇,成為房地產發展的一個突出問題。房建得越多,車變得越多,交通越擁擠,環境越惡化,甚至許多住宅空置的主要原因就在于交通不暢。信息和通訊也是影響房地產持續發展的重要因素之一,信息產業是近年來發展最快的產業,信息網絡覆蓋全球各行各業,它影響了人們的居住和行為方式。信息業的發達使居住社區遠離城市中心成為可能,滿足了人們對郊區清新、寧靜生活的向往,房地產智能化必將成為未來社會的發展方向之一。房地產若要可持續發展,必須對以上問題和趨勢保持敏感,并著力解決。
2 我國房地產經濟可持續發展的戰略對策
2.1 建設生態、文態合一的城市環境和社區環境。首先,在開發的同時做好生態環境的保護和建設,使房地產經濟發展成為城市生態經濟的一個有機組成部分。這就要求在建設項目決策之前充分聽取城市環境和生態保護專家的意見和建議,科學規劃,在進一步完善房地產物質功能,樹立“以人為本”的設計理念。第二,在開發的同時做好文態環境的保護和建設。房地產建設應充分理解和展示這些文化內涵;房地產對西方建筑風格和文化的借鑒也應注意方式,并與周圍環境協調起來,建筑的風格、規模、外裝修材料應與周圍環境協調一致。第三,塑造優美、和諧的社區環境。在社區發展規劃中,增加居民公共活動空間的設計,創造社區的文化特色,注重社區私密性與開放空間的結合。政府可采取政策鼓勵的辦法,鼓勵開發商設置供居民休憩用的“四季花園”、“藝術花廊”、“休閑活動廣場”、“兒童樂園”等,增進人與環境、人與人之間的溝通和交流,創造和諧、健康、開放的社區環境,為塑造當地城市形象服務。
2.2 制定長期規劃,合理利用各種資源。首先要在政策上限制粗放型的房地產經濟,努力使房地產經濟向對資源集約利用的方向轉變,尤其要提高對土地、空間資源的利用效率;其次,應作好房地產發展中的科學規劃,使房地產與其他行業協調發展,既要發揮房地產對國民經濟的支柱作用,帶動經濟增長,也要避免那種過分超前,危害經濟的行為。
2.3 加強對房地產市場監管,保障市場功能的充分發揮。房地產經濟可持續發展離不開政府對公平、高效的外部環境的創造。一方面,政府應將制度建設作為重點,減少房地產開發過程中的政府行為,根除腐敗、杜絕暗箱操作、嚴格執法、取消不合理收費。另一方面,完善現有房地產經濟法律法規,包括制定各項明細的實施規則,盡量做到法律、條令、規則之間能相互配套,創造一個公平、透明的市場環境,依靠市場原則優勝劣汰,提高開發商的素質,使房地產項目與人口、資源、環境相協調,與市場需求相協調,將房地產開發的短期行為和投機減至最低。
一、房地產業與金融業的內在聯系
房地產業與金融業之間存在著一種相互依存、相互支持、相互促進和共同發展的內在聯系，這種聯系將隨著各自的發展而愈發密切。
（一） 房地產資金具有墊付量大和周轉期長的特性。在貨幣信用經濟條件下，房地產行業的活動一般都是利用金融杠桿來融入資金而得以順利進行的。發行股票與債券是一種復雜的金融活動，不僅需要良好的信譽，而且需要較高的金融技術。因此，在國民經濟各產業中，像房地產業這樣從生產、流通到消費，對金融如此依賴的是比較少的。
（二） 由于房地產資金運動空間固定和具有較強的自然增值性，加上房地產本身就成為很好的抵押物和投資對象。金融機構從貸款安全考慮，樂于發放以房地產作為抵押的貸款，借以使自己的貨幣資產得到保值和增值。
（三）房地產金融系統是金融市場的獨立存在。在當今世界許多國家都有大量的各種類型不同的房地產金融組織，都有房地產抵押市場及不動產抵押市場，實際上這就是房地產金融市場，房地產抵押市場已成為資本市場的主要組成部分。
二、2007年以來我國房地產行業的發展形勢
（一）2007年住宅投資將會繼續保持20% 以上的過快增長
1.在高利潤的引誘下，社會資金追求房地產投資和消費的熱情不減，許多企業和個人將盈余不斷地投入到房地產。隨著股票市場的資金回流，大量獲利資金流入房地產市場。資金將繼續支持房地產的高投資。
2.一些房地產的宏觀調控政策是長期性政策，短期內仍難對住宅需求和供給的高增長產生明顯抑制作用，如90平方米占70%的政策在操作執行上滯后或有難度，需要一個過程。還有就是地方政府為了支持房地產的持續繁榮，要采取各種變通的措施鼓勵房地產發展。
3.宏觀調控對非房地產領域投資越有效，比如對股票市場的調控越有效，房地產便越有吸引力，因為許多行業投資受抑制時，新增資金會更傾向于流入房地產市場。
4.2006年以來，人民幣升值預期的上升，也明顯地刺激了房地產的投資和消費。
當然， 由于2007 年股市的繁榮仍是可預期的，所以股票市場會對社會游資產生明顯的分流作用。
（二）房價將繼續保持過快增長
北京、青島，上海等沿海大城市房價將繼續保持過快增長。
1.2007 年圍繞著奧運會的題材，相關房地產的炒作還將繼續。
2.房地產調控政策一直未傷及“過度投機炒作”的肋骨。抑制住宅需求增長的政策如從嚴征收營業稅、征收住宅收入所得稅等，這些政策實施的結果是將稅負轉嫁到下家，對炒房者沒有影響，結果不是抑制了房價，反而是抬高了房價。此外，上海通過財務公司短期融資的方法，成功突破了貸款買房不得參與二手房交易的法規壁壘，使上海房價持續上揚。
3.在人民幣升值預期上升及炒房高收益的影響下，海外華人資金及其他外資繼續加快向中國房地產的流入。隨著各地經濟適用房的適度增加和“90平方米70% 政策”的逐步落實會增加大量的經濟型住房供給量，會對房地產過快增長產生一定的抑制作用，但作用有限。
（三）普通居民對住宅需求的增長將會進一步放慢
房地產過熱主要是因為投機需求快速增長，使住宅需求被過度放大。2001 -2005 年全國商品住宅平均銷售價格年均增長9.9%，2001-2005 年間城鎮居民可支配收入年均增長也是9.9%，如果單套住宅面積不變，房價收入比并沒有上升，然而，單套住宅面積最近幾年大幅增加。2004年全國住宅套面積平均為135 平方米，而90年代單套住宅面積不過80-90 平方米，即由于戶型面積明顯擴大，導致房價收入比顯著上升。2005年全國單套住宅面積超過140平方米，房價收入比為12.6 倍，比2001年的房價收入比為9.5 倍，短短四年房價收入比提高了3.1。
如此高的房價收入比下，房市的火爆主要是靠投機需求的增長和一些被動需求的增加，普通居民對住宅需求增長的壓力會越來越大，自去年住宅需求的調整就已經開始，只是由于房價在繼續大幅增長，從住宅銷售額看需求增長掩蓋了實際住宅需求（住宅銷售面積增長）的放慢。現在主要是靠投機需求的支撐。隨著供給的不斷釋放、高房價的繼續，需求增長將會受到越來越明顯的抑制。2007年因普通居民對住宅需求的繼續放慢，使得全部住宅需求增長將進一步回落，估計住宅銷售面積增長不到10%。
三、現階段房地產金融存在的風險
（一）房地產對銀行金融業的依賴程度過大。據調查，房地產開發企業項目投入資金中約20％―30％是銀行貸款；建筑公司往往要墊付該總投入30％―40％的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；此外，消費者購房的預付款除一部分個人儲蓄金外，至少一半以上的購房者申請了個人住房貸款。由此可知，房地產項目中60％的資金來自于銀行。然而，從2007年開始，政策面對流動性的調控是明顯的，銀行利率的不斷升高，給房地產投資帶來了巨大的資金壓力。
（二）政策風險。正因為房地產業是國民經濟的先頭產業，經濟發展過熱，首先便表現為固定資產投資，因此，房地產業成為國家宏觀調控的重點。而每當國家實施宏觀調控政策，一些房地產開發企業便被吊銷資格或倒閉、破產，項目被停工或整頓，房地產業也就相應出現回落，連帶受損，出現房地產金融風險。
（三）房產企業自身的經營風險
1.房產企業進行房地產信貸時決策失誤而導致的風險，主要表現在：是否貸款、貸款多少、什么時間貸、用什么方式貸等決策上的失誤而造成風險和房地產企業對金融業務還沒有形成規范化的決策規程，特別是對項目的可行性論證不夠嚴密和全面、對項目的潛在風險認識和準備不足。以至于在房產開發經營過程中出現資金流的斷裂，造成不必要的損失甚至由于無力還貸而造成的風險。
2.房地產開發企業因經營不善而導致的銀行信貸風險。房地產開發從獲得土地、前期開發、項目投標、投資、施工、驗收到銷售，涉及部門環節多，周期長，期間的風險可來自籌資方式、地段選擇、設計定位、項目組織、施工質量、材料及總體估算、行政干預等各個環節，而一旦某一個環節出現風險，則整個項目的風險就會產生連鎖反應。
（四）變現風險。現在房地產開發企業的貸款一般采取以房地產做抵押的方式進行，當房地產開發公司經營不良或破產時，理論上可以其做抵押的房地產作為償還貸款的資產。但是房地產本身就存在變現性較差的特點，而且在變現過程中手續繁多，特別是當房地產企業經營不良時，往往也正是本區域房地產業不景氣的時候。因此，也往往會產生連鎖風險，危及整個建筑行業及相關產業。
（五）法律風險。至今尚未有一部完善的法規對房地產運作過程以及房地產企業行為等作出規范，也沒有更為直接細致的相關法律來對房產業的土地出讓、銀行貸款、保證金率、抵押登記、抵押房產處置、風險控制等做出約束和規范。如對劃撥土地抵押問題和個人住房按揭貸款問題等等，國家也在不斷探索和調整之中。隨著國家對房地產行業法規的不斷深化、細化，很多以前的方式方法可能行不通，或者發生了變化，從而造成風險。
四、房地產企業對金融主要風險的防范對策
目前，隨著房地產市場的規范，我國銀行房地產資產比重肯定會提高。我國房地產信貸資產已占全部銀行信貸的17.6%以上，同時房產企業的資金60%以上來自貸款，加之宏觀經濟政策對房地產業的調控，房地產經營的金融風險有大增的趨勢。企業應從以下幾個方面來防范金融風險：
（一）高度重視房地產金融風險及其危害性，增強防范金融風險的意識。企業要密切注意政府有關房產金融業政策的發展動態，加強金融市場分析與調研，適時調整房地產業務的經營方向與策略；要認真進行開發項目的可行性評估，對市場需求有準確的了解，對風險較大的開發項目要謹慎進入，對目前出現的房地產熱要保持清醒的認識；要積極了解認真領會政府有關房地產金融的政策和規定，從加強房地產自身經營入手，認真研究相應對策，讓房地產開發業務步入良性經營運行的軌道。
（二）打破單一融資渠道，廣泛拓展融資渠道。目前國內房地產開發和個人購房的資金主要來源于銀行融資方式，應大力拓寬房地產間接融資渠道，實現資金來源多元化，以分散日趨嚴重的房地產信貸風險。
（三）建立完善的財務管理制度。房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業，控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。因此，必須完善財務核算體系，建立管理會計系統，建立全面預算管理體系，完善資金管理系統。具體說來，需要做到以下幾個方面：
1.根據管理需求重新設計和調整會計單據
目前房地產企業采用的會計單據反映的信息量小，難以提供管理控制所必需的信息，因而應進行重新設計，將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據之中，通過單據及時記錄經濟業務的重要內容，為管理者提供審批依據和決策支持，也便于利用會計信息系統收集和積累管理信息。
2．設立責任中心
房地產企業按照管理目標，根據各組織單元承擔的職責，將其分別確定為成本中心和利潤中心，按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準，并通過績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和年度業務執行情況，進而能夠對其業績進行客觀評價。
3．全面預算模式
根據房地產企業特點，可以采用以項目預算與資金預算為基礎的年度責任預算管理模式。房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上，將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心通過建立責任中心預算報表體系，及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋，以此實現預算執行的跟蹤與控制。
（四）不斷調整和優化房地產貸款結構。企業應專設部門對住房開發貸款，土地儲備貸款、商用房開發貸款等實行嚴格的分類管理。對于開發項目的潛在開發風險認真分析研究。積極拓展各種融資渠道和合作伙伴，降低自身的資金運作風險。同時，要進一步優化房地產貸款區域結構和客戶結構。在潛在客戶的選擇上要認真分析，充分在開發策劃期間就要對銷售情況進行預測，對資金回收流量有一個比較準確的預測。
（五）加強銀行業務的關注，建立以風險控制為中心的業務監管機制。首先，要建立起比較系統的房地產行業風險監控、評價、分析機制及報告制度。其次，要定期或不定期地對房地產市場進行調查，及時了解與行業相關的信息。如果發現了可能影響房產經營的政策變化、土地政策調政、市場動向、市政建設、城市發展戰略動向，應該及時地加以分析，適時調整自己的發展戰略。
（六）建立健全與房地產經營相關的法律法規體系。企業必須確定房地產經營的法律意識，積極學習各法律法規條文中新增有關開辦房地產金融業務的法律條例，用法規的方式約束規范企業自身與銀行的金融行為。要重視政府的監督職能，主動配合政府在房地產市場中的宏觀調控職能，以更加積極的姿態維護企業自身和國家的利益。
【關鍵字】房地產業；風險；控制對策
一、房地產市場的現狀
1．國民經濟的持續快速增長
近幾年來，我國國民經濟增長率持續超過7%，高經濟增長率和良好的經濟增長質量可以推動城市化規模的不斷擴大，大量農轉非人口涌入城市必然要實現住房消費，從而為房地產市場帶來新的購買力需求。
2．體制與機制的市場化
長期以來，我國主要靠國家和集體來建房分房，這種供給模式是中國城市居民居住環境差的主要原因。國家住房制度的改革，把建房與購房一同推向市場，從而使住房成為自由流通的商品。市場機制的引入，使建房者成為自負盈虧的法人，購房者用貨幣去選擇適應個人需求的商品。這種產權的明晰化、個體化，催生了當前這個世界上最大的房地產市場，而這個巨大并且日益增長的市場需求，正是我國房地產業幾年來持續火爆的載體。
3．與消費觀念更新配套的住房按揭貸款
市場經濟不但提升了購買力，更重要的是催化了人們全新的消費觀念。目前全國商業銀行個人住房按揭貸款已經超過6000億元。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開發貸款已經成為支撐房地產市場最重要的資金來源。
二、房地產業風險
1．房地產金融風險的成因
（1）房地產業融資結構不合理
由于我國金融市場發展還處于初級階段,間接金融在整個金融市場中還占絕對地位,而資本市場等直接金融發展卻相對落后,同時國有商業銀行本身改革還不到位,導致了我國房地產融資渠道單一的問題。房地產金融與房地產業相互依存，二者的風險具有共生性，而我國的房地產業對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產業發展的宏觀調控政策頻出，銀行將會因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。
（2）房地產金融創新緩慢
在我國,由于居民收入過低而無力承擔貸款中比例過高的首期付款，缺乏對償還能力的預期，貸款還貸年限過短，利率檔次過高,還貸方式單一，抵押品保險機制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房還未得以改善。
（3）房地產金融法制建設滯后, 監管和調控體系不完善
目前，我國房地產金融法規不夠健全，法制建設滯后。例如，雖然已出臺了一些涉及房地產抵押貸款的法律，如《民法》、《城市房地產管理法》等，但總的來說住房消費貸款運作的法律環境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費的重要形式即住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產金融的進一步健康發展。
2．買房人操作風險問題
首先就目前而言，我國正處在快速工業化與加速城鎮化時期，工業化用地與城鎮化用地“需求”的不斷膨脹，是造成地價與房價節節攀升的最直接原因。只要工業化不止、城鎮化不歇，人們對房地產的投機需求就沒有盡頭，地價與房價就會不斷上漲。其次隨著中國入世帶動經濟發展，居民就業機會增多，收入增加，購房支付能力相應提高。但是商品房供應量卻跟不上居民需求的腳步，導致出現好多人搶一套房子的局面。再次在中國，股市與房市均未開征資本所得稅，這也是人們炒股、炒房行為瘋狂的重要原因之一。
三、房地產業風險控制對策
1．投資決策階段
投資決策階段最主要的風險是管理風險，這項風險既不能回避又不能轉移，只能有計劃地自留，靠嚴格的風險損失控制手段盡可能降低、避免決策的失誤。不言而喻，合理配置決策機構，提高決策人員的綜合素質是降低管理風險的捷徑。
2．在建設階段，投資者可以通過合同關系將技術風險、一部分經濟風險(如材料設備調價、帶資承包等)轉移給承包商。以及聘請業務素質高的監理公司進行監理，選擇技術實力強的承包商進行施工，是盡可能降低技術風險、管理風險的有效途徑。
3．調控房地產業信用總量，約束市場擴張規模與速度。
一是把分散的職能歸集于一個權威部門，這個部門按照房地產發展速度、市場價格和房地產積壓控制警戒線來實行宏觀調控與微觀調節。二是由人民銀行根據全國的房地產業運行指標，在一定時間和空間范圍內提出房地產業授信總量，并分解到國內商業銀行，利用信貸對資源配置的引導與調節作用調控房地產業的穩健運行。三是商業銀行要在切實防控風險的前提下，對城市土地管理中心發放土地儲備貸款，通過強化土地資源的宏觀調控能力，張弛有序地調節房地產開發規模與市場供求關系。四是商業銀行加強對優質開發企業的遴選，通過發放項目儲備貸款等方式，重點支持一批實力強、信譽好、具備品牌優勢的大型房地產企業，更好地調節市場和引導市場。
4．加強銀行的操作風險控制
由于銀行業操作風險是由不完善的內部程序、人員失誤、系統故障或外部事件造成損失的風險，因而具有較強的內生性，難以在事前充分預期。實踐表明，相對信用風險和市場風險，操作風險更加難以事先計量和預測，這即通常意義上所說的管理滯后性特征，也說明了建立良好的監管機制尤為重要。風險不可完全消除，但可以降低。筆者認為貸前審查經辦人員對資料真實性、合法性嚴格審核，對明顯存在疑點的資料深入調查核實；辦理抵押的相關職能部門協調配合、按程序操作，規范管理抵押物；建立相關的風險預警措施，防止內外勾結、一起金融舞弊
5．加快房地產金融人才的培養。
入世以后，房地產金融市場主體的復雜化對從業人員自身素質提出了更新、更高的要求，培養一批精通外語、計算機、房地產投資、房地產評估、財務分析、證券融資等方面的專有及私企老板、高薪行業人員業人才和復合型人才是應對挑戰的迫切需求，也是提升競爭能力與發展能力的戰略選擇。
6．未來房地產操作風險應對之策
在國際資本市場信用形象遭受重創、各國經濟面臨大衰退的非常時期，作為我國經濟的支柱產業、龍頭行業，國內房地產業面臨著市場與資金的雙重煎熬。房地產業在我國是一個與民生密切相關的行業，需要實體經濟特別是全社會實際購買力作支撐，“暴利”不是其應有的特征，它是一個與國內資源利用和城市品質、人民生活質量息息相關的行業，區域經濟價值決定房產價值。針對我國房地產業未來可能面臨的市場風險，房地產商應適度降價，加快資金回籠，避免資金鏈斷裂，回避毀滅性打擊
四、結束語
總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其風險相對較大。因此，強化對國內房地產企業風險的研究控制，提高其相應的抗風險能力，促進房地產業持續健康的發展，具有重要的意義。
參考文獻：
[1]王壽松.淺析中國房地產市場的風險及其控制[J].北京經濟管理干部院報，2007（12）.
監管部門不斷出臺的金融緊縮政策削弱了企業對銀行信貸的依賴，在客觀上帶動了信托、地產基金等金融創新工具的發展，而產業自身升級與分化則決定了未來房地產融資市場的嶄新格局。在這些復雜因素的綜合影響下，當前房地產融資市場呈現出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導的單一融資格局；二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產融資市場的發展方向；三是房地產融資市場體系不健全。
（一）以銀行信貸為主導的單一融資格局
我國房地產開發的融資方式包括銀行信貸、股權融資、債券融資、信托融資、房地產基金等多種形式。房地產開發資金來源主要有：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、房地產企業自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金及預售款，這部分資金在開發資金來源中占有很大比重。1998年～2007年房地產開發各項資金來源中，“定金及預售款”的比例一直在30％以上，另外兩大資金來源是“自籌資金”和“國內貸款”。
以2004年為例，我國房地產開發資金總額為17168.77億元，同比增長29.9%，相應地，房地產融資總規模也在逐年攀升。受宏觀調控政策的影響，銀行信貸增長幅度一路下滑，2004年銀行信貸只占開發資金總量的18.4%，自籌資金與定金及預售款增幅較快，分別占資金總量的30.3%和42%。由于預售款中大部分是銀行對購房者發放的個人住房貸款，因此總體上看至少有60%以上的資金是來自銀行系統，融資渠道過分依賴商業銀行。
2007年，前三大資金來源總計29361.45億元，占當年房地產開發資金來源總額的78.8%。雖然，近幾年“國內貸款”在房地產開發資金來源中的占比有所下降，到2007年已不足20%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產開發中使用的銀行貸款的比重在55%以上，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴性仍然較強。
由于融資渠道單一，所以在銀行信貸被收緊之后，沒有相應的融資渠道能夠進行有效的資金彌補，因而造成房地產企業的嚴重貧血。這種現象并不意味著房地產市場資金匱乏，而是缺乏資金注入房地產業的高效渠道。
（二）多元化的融資渠道日趨活躍
其他資金來源盡管占開發資金總量的比例不到10%，但是它們對房地產融資市場的意義卻是不容小覷。盡管目前仍存在法律障礙，但是業內對于房地產產業基金的重要地位和作用還是有著難得的高度共識，而市場中已成功發起設立的幾家準地產基金正在積極地進行探索中國式房地產產業基金道路。可以預見，伴隨產業基金合法地位的確立，產業基金模式必將成為房地產融資市場的中流砥柱。
資金信托計劃是近年來最活躍的地產融資工具，雖然其融資額在整個房地產融資總量中僅約占1%，但是它所表現出來的創造性、靈活性與適應能力卻讓我們嘆為觀止。為了改善房地產融資市場的疲弱局面，銀監會公布了《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法（征求意見稿）》，該暫行辦法將對符合規定條件的房地產信托業務放寬限制，這將有可能把資金信托計劃變為真正意義上的房地產信托。
此外，上市也是近年來業界非常關注的一個融資話題。上市融資雖然門檻較高，而且上市后要接受較嚴格的監管，但是從規范經營管理、實現企業長遠發展戰略規劃的角度看，上市是一個必然的選擇。由于現階段我國股票市場正處于變革的攻堅期，國內企業通過證券市場直接融資的難度較大而且不穩定因素較多，因而紛紛尋求海外上市融資。
（三）房地產融資市場體系不健全
盡管房地產融資渠道呈現多元化的發展趨勢，但是這些渠道所提供的產品卻難以滿足市場需要。例如，單個資金信托計劃不得超過200份信托合同的限制，并且需要提供齊全的項目手續文件。房地產項目的銀行信貸審核就更為嚴格、貸款條件也更為苛刻。由于市場存在嚴重的資金供求失衡，從而直接導致了房地產融資成本的提高，相當多的企業因資金鏈斷裂而被迫出讓項目，有的企業鋌而走險，借助地下金融或者進行資金“尋租”。這些不正常現象反映了由于房地產融資市場體系的不健全所導致的諸如金融創新不足、監管限制過多、政策引導不利等諸多問題。監管部門在強調防范房地產金融風險的同時，卻忽略了構建一個適合國情的、符合發展需要的健全的房地產金融市場體系。
二、房地產融資市場的發展趨勢
就整體而言，房地產業的發展是合乎邏輯的，是符合市場經濟規律的。同時，鑒于房地產業在國民經濟中所處的重要戰略地位，政府不可能對其進行打壓或者對房地產業的生存困境不予理睬，一定會考慮在銀行信貸緊縮環境下房地產業的融資出路問題。從短期來看，由于政府對房地產市場調控的成效并不理想，有可能繼續出臺不利于房地產業發展的土地與金融政策，諸如增加經濟適用房供給來平抑房價，提高首付比例限制投資性購房等等；但是從中長期來看，政府必然會適時地放松相關的調控政策以支持房地產業的發展，房地產業仍然是極具活力與投資價值的行業，而房地產融資市場的發展前景也將是樂觀的。預計房地產融資市場將呈現以下發展趨勢：
（一）融資市場格局多元化
以銀行信貸為主導的單一融資格局將會逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產行業的不斷發展以及融資政策的逐步放松，除銀行信貸之外的各種融資渠道的發展空間將被進一步打開，預計房地產信托業務管理辦法也會有所突破，而直接融資環境的改善將很快提上議事日程。融資市場將出現產業投資基金、銀行信貸以及房地產信托三足鼎立之勢。
（二）房地產融資體系逐步健全
房地產融資體系的健全包含兩個方面：一是圍繞房地產融資而構建的具有不同市場功能的金融機構體系，二是構建提高房地產金融資產流動性的市場體系。就金融機構體系而言，除了原有的商業銀行、信托公司以及保險公司之外，還將出現專業化的房地產投資基金、抵押資產管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協會等金融機構。就構建市場體系而言，關鍵是要建立房地產金融資產的流通市場體系。通過借助資產證券化、指數化、基金化等金融手段，房地產金融資產才能順利地實現流通和交易，流通市場把本來集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場中。
（三）資產證券化積極推進
資產證券化是構建房地產金融資產流通市場的前提條件，巨額的房地產資產經過證券化之后就可以實現分割交易，極大地改善了資產流動性。由于住房抵押貸款信用風險相對較小，資產質量較高，因而證券化的住房抵押貸款將成為流通市場的主流品種。房地產抵押貸款的證券化過程應由抵押債權者、政府擔保機構、債券發行人、投資者以及中介機構共同參與完成。
【關鍵詞】風險防范房地產信貸銀行業
房地產是我國國民經濟中一個重要的支柱產業,它的發展對于發展經濟和提高人民生活水平、拉動相關行業發展、擴大內需等都產生著極為重要的作用,房地產信貸又是一項充滿風險的業務。因此,如何規避金融風險、積極促進房地產業持續健康地向前發展,將是我國當前十分重要的任務。
一、銀行房地產信貸過程分析
1、地產開發階段。承擔土地一級開發的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉讓。
2、房地產開發階段。房地產開發企業的資金主要來源于自籌資金、國內貸款、外資、債券及其他。房地產開發企業取得貸款后,將部分資金支付給地產一級開發商,這也使銀行對地產開發階段的貸款收回。房地產開發企業通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預售商品房,獲得預售收入并用該資金開發二期,實現循環開發。
3、房地產銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務,房地產開發企業將取得的銷售收入支付建筑安裝企業的代墊資金和對項目開發貸款進行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實現整個房地產信貸資金的“回籠”。
二、銀行房地產信貸風險揭示
結合以上銀行對房地產信貸過程,銀行可能遇到風險如下。
1、項目合法有效性風險。由于房地產和其他行業的差異,這一業務既有房地產企業(借款主體)的資質管理――保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進行規劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風險,這體現在房地產項目的地產一級開發階段和項目開發階段,這類風險發生最為顯著的是工業園區的房地產開發項目。
2、市場風險。房地產項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素,其中價格和當地對該同類項目的供需情況是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現在銀行對項目的審貸初期和房地產項目的銷售階段,易受該行業經濟“泡沫”的影響,海南房地產“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。
3、項目質量風險。由于房地產項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設質量相對容易監控,而項目的選址、項目類型、物業配備等將會在長時間影響項目質量,從而給銀行帶來相應的信貸風險。這類風險體現在房地產工程項目建設管理和項目的周圍經濟環境上。
4、經濟風險。經濟風險主要指房地產上游行業的風險傳導,例如原材料價格的上漲將會加大房地產開發的經營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經濟總量的發展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。由于房地產的行業特性,其受經濟環境的影響因素較多。
5、政策性風險。對房地產而言,其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產的產業政策等其他相關政策的影響。
三、銀行房地產信貸風險防范措施
1、政府對房地產市場的宏觀調控能力。政府要增強對房地產宏觀調控的前瞻性和科學性,改善對房地產市場的監督管理,完善調控手段,提高調控能力,促使房地產業穩定、健康、有序地均衡發展,防止大起大落,防范房地產泡沫的產生。為此,必須首先加強房地產市場的統計工作,完善全國房地產市場信息系統,建立健全全國房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產市場運行中的相關數據和對影響市場發展的相關數據進行分析、公布,政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產市場運行情況,并進一步加強對房地產市場的監控和指導,以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。
其次,政府要設計合理、嚴密的房地產稅制,引導土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發,提高囤積投機的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機,且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。
2、發展多元化的房地產金融市場。我國應當大力發展多元化的房地產金融市場,形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場,以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行的依賴性過大,不利于自身發展,同時商業銀行過度的房地產貸款,有悖于商業銀行的“三性”原則。因為商業銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產項目不符合銀行資產流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產生金融風險。在成熟規范的市場中,房地產開發和經營的融資不僅僅有債權融資和股權融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數化證券等等。房地產證券化可以促使房地產經營專業化,實現資源的合理配置。
3、房地產企業要提高自身的抗風險能力。房地產企業自身應增強管理能力、市場競爭能力、風險控制能力和誠信度,提高抗風險能力。作為資金密集型產業,房地產業的規模經濟效應較其他行業尤為明顯。規模小的開發商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環境改造、配套設施、物業管理等方面規模較大的公司占有明顯優勢。此外,規模大尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。因此,房地產業內部適度的資本集中,能有效地節約房地產開發和經營成本,提高抗風險能力。
4、銀監會要充分發揮監管作用和服務功能。銀監會應加快發揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用,完善監管手段,提高監管能力,充分發揮其監管作用和服務功能。激勵誠信行為,促使各經濟主體在日常信用活動中養成守信習慣,彼此建立起互信、互利的信用關系,確立失信成本遞增的違約制裁機制,嚴懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內營造起誠實守信的氛圍和環境,促進金融穩定。
5、提高商業銀行的風險防范能力。商業銀行自身應加強管理,提高風險防范能力。首先,商業銀行要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系,建立和擴大房地產市場信息來源,及時關注各地房地產市場的發展變化情況,提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力;要加強產業政策研究,制訂與產業政策相互協調的房地產信貸政策;要加強對房地產行業周期波動的研究,防范市場風險于未然。其次,信貸從業人員必須樹立牢固的風險意識和良好的職業道德意識,在調查環節盡職盡責,認真做好貸前調查工作,及時分析信貸業務的客戶風險和經營風險,研究信貸風險防范措施。
信貸審批人員應在審批環節嚴格把關。一是分析項目是否符合國家宏觀政策;二是分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達到國家規定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預)售收入作為投資來源是否可行等;三是分析項目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;四是分析項目的合法合規性,結合“四證”分析有無超規劃、超容積率等情況;五是分析項目抗風險能力,結合成本、凈現金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標進行分析;六是分析項目的市場前景及其競爭力,要結合產品價格、項目所在地的位置、規劃布局和建筑設計、開發商的品牌等因素分析;七是分析擔保措施,抵押物是否足值、變現能力是否強,保證人保證能力如何等;八是分析企業的財務狀況、資信狀況、開發經驗、經營管理能力和風險意識及風險控制能力。
【參考文獻】
[1] 孫永玲:中國房地產金融戰略實施[M].機械工業出版社,2005.
【關鍵詞】次貸危機;次級抵押貸款;金融機構
2007年美國次級抵押貸款危機爆發,美國、歐洲和日本等世界主要金融市場都受到了巨大沖擊,抵押貸款公司紛紛倒閉,銀行等金融機構蒙受巨大損失,各國流動性都受到巨大沖擊,各大央行紛紛注資以穩定投資者信心。對我國來說,由于我國有著與美國相似的利率政策與房地產發展軌跡,這次危機給我們敲響了警鐘。
1.美國次級債危機的形成原因分析
1.1 表層原因
美國的宏觀經濟政策從2000年到2004年,為了刺激經濟增長,美國一直采取降低利率的貨幣政策。因此,大量的流動資金流人金融市場,導致資產價格泡沫化。直到2003年,就在美國經濟出現全面復蘇的大好形勢之下,也伴隨著通貨膨脹的來臨。為此,從2004年起,美聯儲連續17次上調聯邦基準利率,美國的房地產市場泡沫逐漸破滅,房地產銷售價格和銷售量持續下降。同時,次級貸款的違約率也呈現上升趨勢,由此掀起了一陣風波。這場風波首先受到影響的就是房地產金融機構,它們要承受巨大的違約成本,以2007年4月申請破產保護的美國第二大次級供應商新世紀金融公司為代表;其實受到影響的就是購買信用評級較低的MBS,CDO的對沖基金和投資銀行,因MBS,CDO的持有者不能按時獲得本息,造成這些資產的市場價值縮水,同時投資人要求提前贖回基金,商業銀行要求提前回收貸款都給對沖基金和投資銀行造成了極大的壓力。因此,它們不得不拋售優質資產,甚至破產集散;再次受到影響的就是購買信用評級級別較高的MBS,CDO的商業銀行、保險公司、共同基金和養老基金等,次級債危機也在很大程度上惡化了它們的資產負債表。
1.2 深層原因
金融衍生品潛在的風險金融衍生產品,是與基礎金融產品相對應的一個概念,指建立在基礎產品或基礎變量之上,其價格隨基礎金融產品的價格(或數值)變動的派生金融產品。近30年來,衍生品市場的快速崛起成為市場經濟史中最引人注目的事件之一。衍生金融工具的影響越來越大,在國際金融市場中的影響也越來越大,隨著經濟全球化的發展,國際金融資本的加速流動和巨大推動、金融市場的全面推動,衍生金融產品市場將得到更加迅猛的發展,品種將越來越多樣化。資產證券化則是20世紀金融衍生品的最重要的創新之一,在美國這樣一個具有發達的金融市場的國家得到了迅速的發展。美國的房地產金融機構在給購房者提供房貸之后,為了快速攏回資金,以便能提供更多的貸款,將一部分住房抵押貸款從自己的資產負債表中剝離出來,出售給銀行,再由銀行將這部分資產證券化,發行住房抵押貸款支持證券(MBS),出售給各類投資者。借款者未來償還抵押貸款所支付的本息,就成為房地產金融機構向MBS的購買者支付本息的基礎。如果借款者不能按時償還貸款的話,那整個資金鏈就斷了,所有涉及到次級債的金融機構都會在不同的程度上受到牽連。這是危機存在的最根本的內在原因。有數據顯示,美國次級債總規模占抵押貸款市場總規模的比率從2001年的5.6%上升到20%,其原因是什么呢?其實,對于房地產金融機構而言,在一個上升的房地產金融機構中,發放次級抵押貸款的誘惑要強于優質貸款,原因有二:第一,次級抵押貸款的收益率更高;第二,房地產金融機構可以通過證券化,將風險轉移到資本市場。金融機構在利益驅動下的放貸沖動也是這次次級債危機產生的一個不能忽視的原因。
值得我們注意的原因還有,證券評級機構的收入是基于所評級證券的金額,而不是信用評級能否真實地反映相關信用風險。在市場繁榮時期,信用評級機構為了承攬更多的業務,有時候通過提高信用評級的方式來討好客戶,這意味著信用評級機構主觀上降低了信用評級的標準。最后的結果是,證券化產品偏高的信用評級導致機構投資者的非理性的追捧,最終導致了信用風險的累積。
2.美國次級債危機對我國經濟的影響
目前,國際主要貨幣希望貶值而不是升值,主要國家和地區的通脹率還在下降。與此同時,人民幣升值壓力卻在擴大,而我國的通脹壓力也很大。經濟高增長與通脹較高水平同時出現時。人民幣的外部升值與內部貶值之間的矛盾非常突出。在這種背景下,我們不能簡單地分析和評估美國次級債危機對我國經濟的影響,而應當從長期和綜合的角度來思考這些問題。并制定出應對措施。
2.1 對中國股市、樓市的影響
次級債危機爆發對全球股市下跌有影響,雖然這種影響只是心理預期上的,并非是由次級債危機所直接引起的。因為,從數據來看,美國次級債市場規模約為8000億美元,包括可能的損失規模約為500億～1000億美元。這與美國債券市場25萬億和美國金融資產46萬億規模相比雖然有限,但影響十分深遠。近期,關注國際股市的投資者越來越多,這不僅是因為美國股市的下跌已經引起國際股市的連鎖反應,更重要的是投資者擔憂國際股市會否殃及A股市場。2007年7月,滬深股市與全球主要股市一同出現巨幅下挫。雖說原因之一是受美國次級抵押貸款危機影響稍顯勉強,但我國資本市場乃至整個金融市場與全球市場關聯度正在增強卻是不爭的事實。而且,美國的樓市投資理念對中國是有影響的。當美國樓市不斷上漲時,不僅助長了中國樓市投資者的信心。而且在一定程度上使政府放松了對地產泡沫的警惕。此外,美國樓市對中國樓市產生影響的最重要原因,還在于美國的貨幣政策對中國的貨幣政策影響越來越大。從這個意義上講,讓全球市場人心惶惶的美國次級債危機對我國并非隔岸之火,應該引起足夠的重視。
2.2 對我國海外投資戰略的影響
次級債危機可能會影響我國海外投資戰略。當前,我國經濟仍處于高速增長中,但一些宏觀經濟問題也已顯露,外部金融環境也在變化,全球金融市場的價格波動已變為一種金融策略的博弈,對目前還不夠成熟的我國金融體系和市場經濟來講無疑是一種壓力和挑戰。值得我們思考的是。外匯儲備快速增長和人民幣單邊升值趨勢,突出了當前我國金融結構的諸多矛盾或壓力。在一定程度上促使我國積極采取“走出去”戰略,包括投資海外意愿明顯增強。目前,我國外匯投資公司的投資方向仍在選擇與觀察之中。QDII投資戰略也在積極推進,恰在此時,全球金融市場波動明顯加劇。使得我國承擔了更多的金融壓力和金融風險。這些都將會直接影響到我國投資海外的戰略。
2.3 對我國的金融穩定和金融發展的影響
美國次級債危機難以對中國國內金融市場造成直接沖擊。更多的是市場恐慌情緒帶來的間接影響。從目前來看,美國次級債危機不僅會對我國的金融體系穩定帶來一定的沖擊與影響,還會導致我國對房地產按揭市場和房地產價格波動的恐慌心理,這些都將不利于我國的金融穩定和金融發展。由于次級債券市場與按揭抵押債券等債券市場的關聯性較高,中國銀行投資的按揭抵押債券、評級相對較高的公司債券以及其他長期組合,都因次級債市場的動蕩。受到了不同程度的影響。根據美國權威機構的數據測算。在美國次級債危機中。中行虧損額最大,建行、工行、交行、招行及中信銀行均有虧損。但總體而言。美國次級債危機給中國銀行等中資金融機構帶來的影響還比較有限。
3.美國次級債危機對我國的啟示
由于資本賬戶的管制,我國金融機構在此次美國次級按揭貸款危機中受損失的程度相對較小,但從此次次級按揭貸款危機中有許多值得我們借鑒的經驗和教訓。
3.1 重視金融機構自身經營的審慎性
此次次級按揭貸款危機中,一個重要原因就是金融機構自身經營的不審慎。銀行為了逐利,不惜放低借貸標準;機構投資者,特別是保險基金、養老基金等本應履行謹慎義務的受托人,為了追求收益,不惜降低風險溢價,參與對沖基金等高風險投資,這些不審慎的行為導致了危機的形成,并加劇了由此造成的損失。這一點對我國金融機構而言,應引以為戒。目前我國房地產市場和股票市場正處于持續上漲周期,在這一過程中,極易出現追求利潤、忽視風險的非審慎的經營行為,一旦市場形勢出現扭轉,可能對金融機構的持續經營產生負面影響,因此加強金融機構內部控制制度建設,提高金融機構自身風險管理能力,并適時有針對性地加強對金融機構的外部監管力度至關重要。
3.2 關注直接融資市場發展中可能出現的新情況和新風險
此次次級按揭貸款危機中,充分暴露出金融市場自身的特殊風險。借助MBS、ABS和OCDO,銀行以為能夠通過金融市場轉移風險,但市場的流動性模糊了風險承擔主體的界限,最終銀行仍然因為對沖基金而承擔了巨大的風險和損失。另外,由于金融市場投資者眾多,單個市場的風險可能迅速在各個市場傳遞,并引發風險的跨市場共振。在此次危機中,美國次級按揭抵押市場本身的規模與美國金融市場相比可以忽略不計,但市場的不確定性,使得投資者預期迅速變化,導致了市場瞬間由流動性過剩變為流動性缺乏,并引發螺旋式的自我惡化,造成了全球范圍內市場動蕩。當前,我國正在大力發展直接融資,其中的政策初衷就是通過金融市場分散風險,避免風險過度集中于銀行體系。在這一過程中,要嚴格按照這一原則發展直接融資,避免類似企業債發行要求銀行擔保等不合理的政策規定,真正促進風險的轉移和分散。同時隨著金融市場的發展,有可能出現各種新的情況和風險,需要引起高度關注。一方面是銀行信貸資金通過各種違規途徑進入股市等高風險領域,可能引發市場風險向銀行體系的轉移和集中,另一方面是金融市場有其自身運行的規律,可能出現不同于傳統銀行體系的風險類型和風險傳導途徑,需要借鑒此次危機中各國政府采取各項措施的經驗和教訓,合理引導投資者預期,避免風險的跨市場傳遞以及最大限度減輕市場沖擊造成的損失。
3.3 積極應對我國“走出去”戰略可能面臨的風險和挑戰
盡管此次美國次級按揭貸款危機對我國的直接沖擊并不大,但對于正在努力實現“走出去”戰略的我國金融機構和國內投資者而言,無疑是一個重要的警示。此次危機后,全球金融市場面臨更加動蕩的環境,增加了我國金融機構和國內投資者“走出去”的困難,比如目前正在實施的QDII,由于受次級按揭貸款危機引發的全球市場波動,多個QDII產品出現跌破面值的現象。因此在新的外部環境下,需要我國金融機構進一步強化風險意識,審慎開展相關業務。同時要進一步加強對投資者的風險教育,提高投資者自身的風險防范意識,正確判斷自身的風險承擔能力,理性選擇相關對外投資的產品。
參考文獻
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【關鍵詞】我國房地產經濟 可持續發展 實現路徑
進入21世紀，隨著我國房地產經濟的速度發展，已經成為我國社會經濟發展的重要形式。但是，由于我國房地產經濟在不斷發展的過程中，受到一些外界因素的影響，導致我國房地產經濟產生失衡的狀態，例如：供給需求的矛盾、房價居高不下等現象的發生，這樣的現象對我國房地產經濟的可持續發展，就會帶來了嚴重的影響，也是在發展過程中一種新的挑戰形式。因此，要想實現我國房地產經濟的可持續發展形式，就要對其發展形式進行全面分析和了解，利用多元化的手段，全面的提升了我國房地產經濟的發展形式。本文對我國房地產經濟的可持續發展進行了簡要的分析和闡述，并且對其實現的路徑，提出了一些個人的觀點，希望對我國房地產行業的發展，提供了一定程度上的幫助。
一、我國房地產經濟可持續發展過程中存在的不足
（一）發展和開發形式中存在不合理的現象
房地經濟在不斷發展的過程中，其中資源消耗是作為常見的一種現象。由于我國是人口大國，所以可以的利用的土地資源相對較為有限。同時，在我國房地產經濟發展的過程中，一些開發上為了獲取最大的經濟效益，對其發展和開發的形式，經常存在著不合理的現象，這樣不經濟對我國土地資源造成了嚴重的浪費顯現，對我國房地產經濟的可持續發展也是非常不利的。
（二）我國房地產經濟發展結構失衡
就現在我國房地產經濟的發展形式來說，有很大一部分的商品房并沒有得到有效的利用，其空置率也在逐漸的提高，這樣對其發展的形式，是非常不利的，導致這樣現象發生的主要原因是：開發商一味的追求其經濟效益，導致在施工的過程中，對其施工材料的采購，經常有投機取巧的成分，這樣就導致商品房的質量有所下降，從而后期的宣傳和銷售，就會受到一定程度上的影響。長此以往，對我國房地產經濟的可持續發展形式，是非常不利的。
二、我國房地產經濟可持續發展實現路徑分析
（一）合理、科學的規劃相關的資源
在我國房地產經濟不斷發展的背景下，應當對相關資源的配置和規劃，給予高度的真實，這是保證了我國房地產經濟順利進行的重要形式。因此，在我國房地產經濟的過程中，可以利用統一管理的形式，對其相關的支資源進行全面的管理，尤其是針對的我國土地資源的利用。但是，在規劃的過程中，應當對各個方面影響的因素，進行全面的了解和分析。另外，在我國房地產經濟不斷發展的過程中，應當制定長遠的資源規劃計劃形式，有效的利用現有的資源，來滿足人們對生活的需求，這不僅僅對我國房地產經濟的可持續發展，起到了重要的作用和意義，也在最大程度上避免了資源的損耗。
（二）全面掌握發展的方向
要想使我國房地產經濟可以朝著可持續發展的方向，進行全面的發展，開發商可以利用我國政府的形式，對其發展的方向進行全面的掌握，全面提升我國房地產經濟發展的形式。在我國房地產經濟發展的過程中，可以通過以下幾個以下方面：
1.在我國房地產經濟發展的過程中，要全面的制定有效的發展制度和形式，這樣可以在最大程度上避免出現貪污、腐敗、暗箱操作等現象的發生。
2.其實，在不斷發展的過程中，要嚴格的按照我國相關的法律形式，進行全面的發展，從全局的發展形式，進行全面的把握，從而提升我國房地產經濟的發展形式。
3.另外，在我國房地產經濟發展的過程中能夠，要在最大程度上保證了公平、公正的原則，要全面提升了房地產產品的質量，全面提升開發商房的素質，這樣可以在最大程度上保證了我國房地產經濟的可持續穩定發展的形式。
（三）加強我國房地產金融體系的開發
在我國房地產金融體系開發的過程中，所涉及到的問題有很多，這也是影響我國房地產經濟可持續發展的重要因素，例如：貸款年齡限制的問題、市場穩定等形式，都是需要完善的經濟體系作為發展過程中的重要依據。因此，在我國房地產經濟不斷發展的過程中，我國有關部門應當對房地產金融體系的發展形式，進行全面的控制和掌握，全面的建立住房抵押貸款機制等形式，這樣不僅僅可以保證人們在購房過程中最大程度上的經濟效益，也保證了我國房地產經濟可以順利、穩定的發展。另外，在我國房地產經濟不斷發展的過程中，應當對其發展形式和市場存在的風險，進行有效的結合在一起，充分保證我國房地產經濟在發展過程中的資金充足，這樣可以在最大程度上降低了我國銀行貸款分散帶來的危險性，促進了我國房地產經濟的速度發展的進程。
結束語：綜上所述，隨著我國社會經濟發展的速度不斷的加快，房地產經濟作為重要的發展形式和力量。因此，在我國房地產經濟不斷發展的過程中，要對其中所涉及到的各種因素，進行全面的了解和分析，制定有效的實施路徑，從而在一定程度上提升了我國房地產經濟的發展形式，本文對我國房地產經濟的發展形式和實施路徑，進行了簡要分析和闡述，以此有效的促進了我國房地產經濟的可持續發展形式，更進一步促進了我國社會經濟發展的進程。
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