時間：2023-06-11 09:33:07
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)的金融風險，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產(chǎn) 金融風險 原因 問題 對策
隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和人們生活水平的提高，以及國家相關政策的推動，我國的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢。房地產(chǎn)市場的大發(fā)展，對于提高人們的生活質(zhì)量，拉動社會經(jīng)濟的發(fā)展就有重要的作用。但是在房地產(chǎn)繁榮的背后，存在著房地產(chǎn)投資過大，土地供應緊張，房地產(chǎn)交易市場結構不合理，房地產(chǎn)的價格持續(xù)上漲等情況，加大了房地產(chǎn)的金融風險。
一、房地產(chǎn)金融風險的概述
（一）房地產(chǎn)金融風險的概念
房地產(chǎn)金融風險主要是指金融業(yè)機構在管理房地產(chǎn)金融業(yè)務的過程中，因為對房地產(chǎn)的相關現(xiàn)象的認識存在漏洞以及信息的缺失而出項決策失誤、管理不當?shù)惹闆r，致使經(jīng)濟收益、公司信譽以及公司資產(chǎn)等收到損失 [1]。
（二）房地產(chǎn)金融風險的分類
本文指例舉了房地產(chǎn)金融風險中的幾項風險
1、信用風險
房地產(chǎn)金融的信用風險是指房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售商品房的過程中，出現(xiàn)資金緊張、經(jīng)營不善、經(jīng)濟效益負增長甚至導致企業(yè)的破產(chǎn)等情況而無法償還銀行欠款，或者是借款的住宅消費者由于各種原因致使收入減少等問題而無力償還。
2、流動風險
在房地產(chǎn)中的金融風險主要表現(xiàn)在資產(chǎn)結構中的中長期貸款比例較高，擁有的現(xiàn)金不能支撐提款的需要，暫時也沒有資金融入的手段和渠道，導致資金流動困難。開發(fā)商大多使用房產(chǎn)作為抵押物向銀行借款，借款人無法償還時，銀行有權對房產(chǎn)經(jīng)過處理變賣后取得償還，但是如果房產(chǎn)一時間賣不掉，而銀行缺少現(xiàn)金應付提款需求，也形成流動風險。
3、利率風險
如果銀行出現(xiàn)了貸款利率下降或者存款利率上升，但是利率的差值縮小，都會引發(fā)經(jīng)濟效益的風險。
二、我國主要房地產(chǎn)金融風險
（一）房地產(chǎn)投資增速較快，空置面積總量較大
盡管我國的房地產(chǎn)金融近年來發(fā)展迅速，重要性增強，但是與之相對應的管理和研究一直相對匱乏。近年來我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了投資需求過大，房價急劇上升的現(xiàn)象，并且在國民經(jīng)濟市場中引發(fā)了連鎖反應，導致了鋼材、木材等行業(yè)的快速發(fā)展以及水電等資源的緊張。盡管我國家相關部門采取了措施，以抑制房地產(chǎn)的過熱的發(fā)展，但是并沒有取得預期的效果，建成的住房面積遠遠的大于銷售的住房，造成多數(shù)房產(chǎn)空置的現(xiàn)象，并且空置的面積還在不斷的增加。
（二）不合理的因素導致了房地產(chǎn)價格的過快上漲
近年來房產(chǎn)的價格逐漸增長，這其中除了價值規(guī)律的作用以外，還有其他一些不合理的虛增因素在“作祟”，這些因素主要包含了不規(guī)范的使用土地，劃撥出讓方的土地等行為普遍。在房地產(chǎn)行業(yè)不斷繁榮的今天，很多的人看到了房地產(chǎn)行業(yè)所帶來的巨大的經(jīng)濟效益，而紛紛投入房地產(chǎn)領域，導致一些實力低的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過違規(guī)操作而大肆的全占土地，在經(jīng)過倒賣變相的提高地價以獲取高額的差價，肆意的炒房活動愈演愈烈以及個別的房地產(chǎn)開發(fā)商巧妙的利用市場上的虛假信息，制造假象、引導消費者的購買欲望，使商品房價格出現(xiàn)不合理的上漲。
（三）我國宏觀調(diào)控力度較低，相關的法律法規(guī)不健全
現(xiàn)階段，以房地產(chǎn)開發(fā)、營建、竣工、出售等過程相關的金融業(yè)務存在較大的風險，盡管在金融風險剛剛抬頭時，國家就采取了一系列的宏觀調(diào)控的手段抑制金融風險，但是國家一些部門過低的估計了房地產(chǎn)金融風險的“潛能”，調(diào)控力度較小，、連續(xù)性較差。近幾年甚至是房地產(chǎn)金融風險較大，已經(jīng)影響到國民經(jīng)濟發(fā)展的情況下，國家才采取相應的宏觀調(diào)控的措施，沒有隨時進行房地產(chǎn)金融風險的監(jiān)控。此外，針對我國房地產(chǎn)金融風險的相關法律法規(guī)相對匱乏，沒有設立專門的房地產(chǎn)金融風險管理法律，從而無法規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)參與者的行為。
三、房地產(chǎn)金融防范措施
（一）積極引導房地產(chǎn)金融機構的有序競爭
國家相關部門要建立健全房地產(chǎn)金融政策和規(guī)定，規(guī)范房地產(chǎn)市場參與者的行為，開展積極有序的市場競爭。由中央銀行審查具備資格的金融機構才允許經(jīng)營，并且中央銀行對金融機構實施嚴格的監(jiān)督，阻止其不正當?shù)母偁幮袨楹头欠ǖ膲艛嘈袨椤τ诮?jīng)過審查不具備經(jīng)營資格或者常出現(xiàn)嚴重違規(guī)的金融機構不能在從事金融業(yè)務，防止其擾亂房地產(chǎn)市場。此外就我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)而言，對外匯的需求量并不大，所以銀行不要為放低才開發(fā)多借外債。
（二）完善房地產(chǎn)金融體系，建立風險防范機制和風險預警系統(tǒng)
我國在房地產(chǎn)金融領域中，對金融風險的預防工作尚不完善，沒有一套完整的保證體系用于金融風險的預防。所以建立健全房地產(chǎn)金融市場的法律法規(guī)體系、監(jiān)督管理體系、資金信用體系、風險防范體系等用于保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定快速發(fā)展是當務之急。與此同時，還要建立房地產(chǎn)金融等閑的防范機制，構件風險識別、防范與控制評估的預警系統(tǒng)[2]。
（三）加強國家的宏觀調(diào)控手段
國家政府部門應該加強是對房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計工作，完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)市場金融等閑預警體系。通過對房地產(chǎn)發(fā)展的相關數(shù)據(jù)信息進行采集、分析、發(fā)送等，保證政府部門對房地產(chǎn)市場的經(jīng)營情況全面掌握，對其加強管理監(jiān)督，促使房地產(chǎn)行業(yè)的理性投資和消費。
四、總結
房地產(chǎn)金融風險的出現(xiàn)和預防措施是隨著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展而不斷變化的，所以房地產(chǎn)金融市場要與時俱進，適應社會經(jīng)濟的發(fā)展，加強宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控，切實的促進我國房地產(chǎn)也持續(xù)、健康發(fā)展。、
參考文獻：
[1]曹振良.房地產(chǎn)經(jīng)濟學通論[M].北京.北京大學出版社，2005
關鍵詞：房地產(chǎn)價格 金融風險 經(jīng)濟增長 民生
1.房地產(chǎn)及房地產(chǎn)行業(yè)特性
房地產(chǎn)一般是指土地及附著于土地之上的各種建筑物以及由此所衍生出來的各種權利和相互關系的總稱。通常人們所講的房地產(chǎn)就是房產(chǎn)和地產(chǎn)的聯(lián)合體。現(xiàn)實生活中，人們在滿足了基本住宅需要后，其繼續(xù)買入或持有房地產(chǎn)往往是為了投資獲利。也就是說，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的一種，已不僅僅是一種實物資產(chǎn)，還是一種重要的投資品。但是，無論是自住買房和投資買房，還是開發(fā)商建房往往需要大量的資金，這主要是由房地產(chǎn)生產(chǎn)要素構成特點、房地產(chǎn)最小交易量的剛性底限和彈性上限以及房地產(chǎn)的高價格決定的。由于資金需求量大，眾多的市場參與主體，無論是開發(fā)商還是消費者，都難以完全依靠自身的積累，必須借助外部融資，離不開金融體系的支持。因此，房地產(chǎn)業(yè)與金融體系關系密切，是資金密集型產(chǎn)業(yè)。
從國家的層面來講，房地產(chǎn)業(yè)不僅是資金密集型產(chǎn)業(yè)，同時還是國民經(jīng)濟的基礎性和支柱性產(chǎn)業(yè)。在我國，房地產(chǎn)業(yè)的地位可以從其對國民經(jīng)濟高速增長的貢獻上看的非常清楚。然而，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并不一定是一直平穩(wěn)增長的，具有波動性。如果管理不好，房地產(chǎn)價格很有可能忽高忽低，甚至出現(xiàn)大幅波動。這種大幅甚或劇烈的波動必然沖擊以銀行為代表的金融體系，產(chǎn)生金融風險，嚴重的形成金融危機或經(jīng)濟危機，從而影響國民經(jīng)濟的平穩(wěn)健康發(fā)展。
2.房地產(chǎn)價格波動引致金融風險
無論居民買房還是開發(fā)商購地建房，通常都要向銀行貸款。上升的房地產(chǎn)價格可能會在兩方面直接鼓勵銀行向居民和房地產(chǎn)開發(fā)商貸款：一是由于銀行自身所有的房地產(chǎn)價值的上升及銀行資本的經(jīng)濟價值上升，使得銀行愿意持有更多的房地產(chǎn)貸款；二是由于沒有償還貸款的房地產(chǎn)抵押品市場價值上升，現(xiàn)有貸款組合中的損失風險下降了，這使得銀行可以在不增加破產(chǎn)概率的條件下發(fā)放更多的貸款。由于銀行存在危機方面的短視以及銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的信息不對稱等原因，銀行通常還會低估高度集中的房地產(chǎn)信貸的風險。因此，當房地產(chǎn)價格處在上升通道時，上漲的房價會不斷刺激銀行提高對房地產(chǎn)業(yè)的信用供給，這會進一步提高房地產(chǎn)的價格。然而，沒有只漲不跌的房價。當拐點來臨的時候，銀行又在加速房地產(chǎn)價格的崩潰方面扮演了重要角色。房地產(chǎn)價格的下降會通過降低銀行所擁有的房地產(chǎn)的價值而直接降低銀行資本。同時降低由房地產(chǎn)充當?shù)盅浩返馁J款價值并因而導致違約，這會進一步減少資本。而且，房地產(chǎn)價格的下降，還會提高房地產(chǎn)借貸中的可觀察到的風險。所有這些因素降低了對房地產(chǎn)業(yè)的信用供給。此外，監(jiān)控者和管制者可能會通過提高資本準備金、執(zhí)行更嚴格的銀行頭寸規(guī)則以及針對房地產(chǎn)資產(chǎn)的分類和條款等對銀行資本頭寸的脆弱做出反應。這些措施會進一步減少對房地產(chǎn)業(yè)的信用供給，并且對房地產(chǎn)價格的下降施加更多的壓力，不斷下降的房價最終導致銀行呆賬壞賬不斷增多，嚴重的時候甚至使得很多銀行破產(chǎn)倒閉，從而給金融系統(tǒng)帶來不可避免的風險。
3.金融風險不斷進行傳導從而影響經(jīng)濟平穩(wěn)增長
金融風險具有傳導性。金融風險的傳導有其特定的路徑，包括金融機構內(nèi)部各部門之間的風險傳導、金融機構之間的風險傳導、金融市場之間的風險傳導和金融機構與金融市場之間的風險傳導。在傳導的最初階段，一般會產(chǎn)生單向的傳導效應。若金融風險的傳導沒有得到及時的控制，任其擴散、蔓延，則其傳導可能會由單向傳導演變?yōu)槎嘞騻鲗Щ蚪徊鎮(zhèn)鲗А?/p>
由于金融日益成為現(xiàn)代經(jīng)濟的核心，金融風險不是某種孤立的系統(tǒng)內(nèi)風險，而會擴散、輻射到經(jīng)濟運行的各個方面。如發(fā)生在某個金融市場的風險會單向傳導給其它金融市場，若不及時“救治”，會擴散、蔓延到所有的金融市場、金融機構乃至整個金融體系，甚至傳導到其它經(jīng)濟領域，輕則影響經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展，重則演變成金融危機，出現(xiàn)經(jīng)濟衰退。
綜上所述，保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長必須保證房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，防止房地產(chǎn)價格的大幅波動。
4.中國房地產(chǎn)價格運行情況及建議
從2001年開始，我國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了持續(xù)上漲勢頭，2003年、2004年各項指標加速上升，2006年、2007年房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)全局過熱苗頭，全國大中城市房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了大幅度上漲，部分中心城市和地區(qū)的房價甚至上漲了幾倍，房地產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)。2008年，國家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場景氣回落。市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩，并面臨進一步回調(diào)。然而，突如其來的金融危機使得我國政府放出天量信貸。這部分信貸資金有很大一部分流入了房地產(chǎn)領域，使得2009年和2010年的房價在2006和2007年大幅度上漲的基礎上又一次大幅上漲。不斷上漲的房價迫使中央政府不得不在2010年下半年推出限貸限購調(diào)控政策，并在2011年變得更加嚴厲。2012年初很多大城市的房地產(chǎn)成交量大幅下降，房地產(chǎn)價格也出現(xiàn)了下調(diào)趨勢，調(diào)控效果顯現(xiàn)。
但是，我們一定要注意避免房價出現(xiàn)崩潰式的下降，否則，對整個經(jīng)濟的運行無疑是一次重大的沖擊。這種崩潰式的價格下降不是中國房地產(chǎn)調(diào)控的初衷所在，也不是中國房地產(chǎn)調(diào)控的目標所在。筆者認為，雖然我國仍處在城市化和工業(yè)化的進程中，但由于過高的房價尤其是一線城市的房價遠遠超出人們的支付能力，以及中央政府房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度日趨堅決和老齡化社會加速等因素都決定了我國房地產(chǎn)價格應該是急漲長跌的走勢。只有這樣，才能有利于國民經(jīng)濟的平穩(wěn)健康發(fā)展，才能有利于民生。
參考文獻：
[1]郝丁，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風險防范研究[D]，西南財經(jīng)大學博士論文，2006
[2]陳守東、馬輝、才元，中國房地產(chǎn)業(yè)投資與經(jīng)濟增長的實證研究[J]，未來與發(fā)展，2006.5
[3]魯桂華、皮舜，商業(yè)銀行行為與資產(chǎn)市場泡沫――個基于中國制度背景的均衡模型[J]，財經(jīng)研究，2005.2
作者簡介：
關鍵詞：房地產(chǎn)融資渠道 金融風險 融資渠道多元化
房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模性、收益性以及風險性決定了房地產(chǎn)業(yè)對金融市場的依賴性。從現(xiàn)階段房地產(chǎn)的融資渠道來看，其依舊嚴重依賴于國有銀行貸款，并存在上市融資、房地產(chǎn)債券融資、房地產(chǎn)信托投資等渠道；而在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)融資渠道將出現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢。
一、房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析
從房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結構上看，房地產(chǎn)融資渠道仍以國內(nèi)銀行貸款、自籌資金以及其資金來源為主。
二、房地產(chǎn)融資渠道多元化
國內(nèi)銀行融資形式，不僅給房地產(chǎn)業(yè)自身帶來了風險，而且也影響著銀行和國民經(jīng)濟的發(fā)展，所以，必須探索房地產(chǎn)融資多元性融資渠道，降低各方風險。多元化融資不僅要求融資途徑多項化，而且要求融資風險的最小化。一種理想的房地產(chǎn)融資體系應當具備，房地產(chǎn)前期開發(fā)資金自有，或者通過合作開發(fā)、股權轉(zhuǎn)讓等方式融資；中期則通過信托基金、債券以及銀行貸款等形式融資，而在銷售中，則通過公積金和銀行獲得等，針對本企業(yè)，房地產(chǎn)信托可作為融資渠道的創(chuàng)新形式。
房地產(chǎn)投資信托基金是一種專門用于房地產(chǎn)投資項目的投資基金，它通過向社會發(fā)行流通收益憑證，募集各種閑散資金，與本房地產(chǎn)業(yè)項目投資結合后將投資收益按照一定標準分配給每個投資者，這不僅使得社會閑散資金得到合理利用，而且很大程地上實現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)的融資，滿足中小投資者需求，實現(xiàn)了投資者與房地產(chǎn)業(yè)的雙效益，有效地避免了社會各方的金融風險。信托融資與本企業(yè)特點吻合度最高，采用其融資方式成為必然。
一方面，本企業(yè)所承擔的住宅項目面積較大，其建設周期較長，這客觀上要求融資工具與其周期性相適應，以避免開發(fā)建設中資金缺位，而信托融資期限一般為3年，這就為其提供了時間保證。信托的最大特點在于其獨特的制度設計，可以為本企業(yè)設計出適應于其發(fā)展的融資形式，如權益融資、債務融資等。另一方面，房地產(chǎn)商品在整個過程中，資金流動較多，這就要求新的資金支持，而信托融資能夠?qū)①Y金進行靈活支配，這就有效實現(xiàn)了房地產(chǎn)的融資需要；房地產(chǎn)資金投入往往是一次性高額投入，這就要求具有穩(wěn)定性收益的融資方式來實現(xiàn)其效益，房地產(chǎn)信托基金通過投資于住宅這一經(jīng)常性收入的項目，并具有法律約束，這就保證了投資回報率，同時房地產(chǎn)是非流動性資產(chǎn)，其項目一般需要幾年，一旦投入則會引起資金沉淀，而信托融資不僅具有穩(wěn)定的收益性，而且具有很強的信用度，適宜于長期資金融通，這就為本企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與建設提供了可靠保證。
三、總結
現(xiàn)階段，房地產(chǎn)融資渠道集中于國內(nèi)銀行融資，給房地產(chǎn)業(yè)、銀行以及國家?guī)砹藝乐仫L險，在分析房地產(chǎn)業(yè)融資風險、效益實現(xiàn)的基礎上擴展融資渠道，實行多元化融資，已成為房地產(chǎn)業(yè)融資發(fā)展方向。
參考文獻：
[1]楊凌志.房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展[J].山西建筑.2009，（06）
關鍵詞：房地產(chǎn)；抵押貸款擔保；信用；風險防范
在我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)的抵押貸款擔保是一項比較主要的保障，其主要分為政府擔保體系和社會擔保體系兩類。本文簡要闡述了房地產(chǎn)抵押貸款擔保的運營與組織模式，并主要對加強房地產(chǎn)抵押貸款擔保風險防范的措施進行了分析，提出了相應的參考意見。
一、房地產(chǎn)抵押貸款擔保機構的運營與組織模式
1.政府抵押貸款擔?；?/p>
在我國，房地產(chǎn)領域是和其它產(chǎn)業(yè)領域聯(lián)系最緊密的，同時它和政府管理也存在著密切關聯(lián)，房地產(chǎn)交易往往涉及到很大的資金流，并且承擔著較高的風險，因此需要政府建立房地產(chǎn)抵押貸款擔保機構。
2.房地產(chǎn)產(chǎn)權擔保機構
當前我國的房地產(chǎn)交易通過登記來完成，比較容易出現(xiàn)房地產(chǎn)的抵押貸款與產(chǎn)權登記兩個環(huán)節(jié)相脫軌的情況，要想避免因房地產(chǎn)產(chǎn)權的有效性，造成一定程度的抵押貸款擔保風險，需要成立房地產(chǎn)產(chǎn)權的擔保機構。該機構可以設立專用賬戶來監(jiān)控貸款人的行為，還可以實現(xiàn)現(xiàn)金的三方存管模式，不僅操作流程相對便捷，還避免了金融風險及房地產(chǎn)出售方的商業(yè)信用風險。
3.社會私營擔保公司
雖然政府提供一定的房地產(chǎn)抵押貸款擔保服務，但能夠享受的人還很少，迫切需要一些非政府擔保模式的貸款，還需要建立社會抵押貸款擔保機構來作為補充，其結構的設置可以運用合伙投資模式?？梢赃\行的業(yè)務如房地產(chǎn)的融資業(yè)務、置業(yè)擔保業(yè)務等。
4.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)附屬擔保公司
當以上三種抵押貸款擔保機構發(fā)展不健全的時候，房地產(chǎn)的開發(fā)商經(jīng)常運用變相的抵押擔保，當開發(fā)商為房地產(chǎn)購置者提供擔保的同時，也肩負著一定程度的金融風險。并且這種擔保模式也違背了我國擔保法的有關明文規(guī)定，并沒從本質(zhì)上減輕房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)承擔的金融風險。由此，急需建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)附屬擔保公司，該類公司與開發(fā)商完全分離開來，避免了同一抵押物被抵押兩次的現(xiàn)象出現(xiàn)。
2000年建設部與人民銀行聯(lián)合了《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》，對全國各地建立房屋置業(yè)擔保公司的要求做出了具體的規(guī)定，在一定程度上有效地促進了房屋置業(yè)擔保工作的有序發(fā)展和管理。
二、加強房地產(chǎn)抵押貸款擔保風險防范的措施
1.科學評估擔保物價值
如果抵押貸款沒有依照規(guī)定期限進行償還，房地產(chǎn)抵押貸款的擔保物，要符合其債務的價值，并滿足房地產(chǎn)所有人的權益。如果抵押物價值沒有達到貸款負債額的價值時，就出現(xiàn)了房地產(chǎn)的抵押貸款擔保風險，房地產(chǎn)的負債額就變成了用來做抵押物品的實際價值。如果抵押物品的實際價值超出房地產(chǎn)負債面額時，其超出的價值就是所有人的權益，此時的債務額和賬面額相等。以上所述，抵押物品的實際價值成為相關擔保機構的首要風險根源。而被抵押物品的實際價值往往是由其市場價值所決定的，當市場信息有效并且沒有其他不正常因素干擾時，抵押物所形成的最終估價，即為購買方與出售方彼此達成意愿的價格。
2.建立長期風險防范戰(zhàn)略
房地產(chǎn)抵押貸款需要很長的完成周期以及大量的投資金額，因此，房地產(chǎn)抵押貸款擔保風險，相對于其余的擔保類型來說也具有很長的期限。在漫長的擔保期限中，當出現(xiàn)收入水平的變化、就業(yè)形式的變化以及房地產(chǎn)價格的變化時，房地產(chǎn)抵押貸款擔保風險也會相應的增加，很容易出現(xiàn)貸款違約等情況。在面臨這種危機情況時，如果只是臨時將擔保費率提升是沒有太大作用的，所以一定要建立長期的貸款擔保戰(zhàn)略。我們可以采用擔保多樣化的手段，可以實行跨地域的抵押貸款擔保模式，將地域間的分布趨于合理化，并且讓房地產(chǎn)價值比率和多種貸款共同混合經(jīng)營，將擔保價值的高比率和低比率相搭配，維持一定的組合模式。
3.建立有效反擔保抵押機制
擔保行為通常是擔保人所擔負的義務行為，但很可能因為債務人的因素，當擔保人履行其義務行為之后，一定要將擔保人在履行其義務時造成的財產(chǎn)損失完成追索。因此可以進行反擔保抵押，規(guī)定房地產(chǎn)抵押借款人將抵押物品以外的資產(chǎn)，實現(xiàn)對擔保人的反擔保。通過施行這種方式，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)抵押貸款擔保物整體價值提高，還增進了貸款擔保的信用度，使房地產(chǎn)抵押貸款擔保風險得到明顯降低。
4.建立再保險與資本金制度
要將房地產(chǎn)抵押貸款擔保風險得以有效控制，政府相關的監(jiān)察部門需要對擔保機構做出資本金充足率的嚴格規(guī)定。經(jīng)實踐表明，在確保抵押擔保行業(yè)正常運營中，有可能出現(xiàn)再保險的情況，如某擔保公司貸款業(yè)務中的部分金額由其他行業(yè)公司所提供。
5.完善法律擔保制度
當前我國的房地產(chǎn)抵押貸款擔保的法律制度不夠完善，要想切實的規(guī)避貸款擔保風險，僅僅依靠各種方式和策略是不夠的，還需要有相關的法律制度作為保障。要加強房地產(chǎn)抵押貸款擔保的立法，形成健全的法律體系，并完善抵押物的處理制度。當出現(xiàn)危機情況時，可以讓銀行進行自行處置，讓資產(chǎn)評估所對相關的房地產(chǎn)抵押物做價值評估，讓銀行有充足的權利來處置違約人的抵押物品，無需經(jīng)過違約人同意。還要積極探索合理科學的抵押物處理方式，除了拍賣、折價等形式，還可以通過債權人和抵押人相互協(xié)商，采取置換等方式，目前我國已經(jīng)成立了許多置換公司，并進行此類糾紛的快速處理。
三、結論
當前形勢下，我國的房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風險中，對擔保風險的防范還有待提高，我國房地產(chǎn)抵押貸款的擔保機制還不完善，還需要健全相應的法律保障制度。盡管當前國內(nèi)很多城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)抵押貸款擔保機構，但房地產(chǎn)擔保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展依然不成熟，還存在著一定的風險問題。因此，需要不斷加強我國房地產(chǎn)擔保體系的構建，讓房地產(chǎn)業(yè)的運作風險不斷降低。
參考文獻：
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【關鍵詞】 房地產(chǎn)；風險；防范對策
1 我國房地產(chǎn)行業(yè)風險的現(xiàn)狀
無論在什么樣的社會形態(tài)，房地產(chǎn)終究都會是人類從事社會活動和日常生活的重要載體，是人類社會生產(chǎn)和發(fā)展的不可或缺的生活資料和生產(chǎn)資料。而且房地產(chǎn)業(yè)正是伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展、社會的進步慢慢發(fā)展起來的。我國對于房地產(chǎn)的研究始于20世紀90年代，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展繁榮而興起和深入，目前國內(nèi)專家學者主要把房地產(chǎn)風險研究集中于從投資到收益整個環(huán)節(jié)中所存在的風險。
1.1我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的現(xiàn)狀
在通貨膨脹時期，當物價上漲率超過一定限度時，在通貨膨脹壓力下，人們認為房地產(chǎn)投資具有保值、增值作用。但事實上，房地產(chǎn)投資的這種優(yōu)越性是以長期的經(jīng)濟發(fā)展趨勢而言的，受特定經(jīng)濟條件與多種客觀因素的制約和影響。在紛繁復雜的現(xiàn)實經(jīng)濟活動中，“經(jīng)濟發(fā)展工業(yè)化、城市化地價上漲房地產(chǎn)增值” 并不是一成不變的簡單的直線關系。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，開發(fā)商不能盲目地開發(fā)投資，要做好對開發(fā)投資過程中存在的風險的分析并做好防范措施。
1.2我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點
房地產(chǎn)投資指的是投資者將現(xiàn)有資金投入到房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營以及服務等活動當中，以期望將來獲得明顯的收益。房地產(chǎn)投資能夠為投資者帶來巨大的收益，這是由于其具有以下幾個特點。首先，房地產(chǎn)投資的其中一個明顯的優(yōu)點就是可以用債務的形式來進行籌資，如通過抵押的形式，充分發(fā)揮投資杠桿作用。其次，房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品較一般的投資商品而言具有價值含量高、供需變化速度慢的特點。再次，相比于其他投資方式，房地產(chǎn)投資更加重視對于投資區(qū)位的選擇。最后，房地產(chǎn)投資區(qū)別于證券投資，流動性較差，投資者往往很難在短時間內(nèi)將其由實物變換為現(xiàn)金，因此易產(chǎn)生資金流動困難的風險。這也導致了投資者的其他投資行為受到了影響。所以，投資者應妥善考慮好所投資房地產(chǎn)的利用類型。
2 我國房地產(chǎn)行業(yè)風險的防范對策
2.1宏觀環(huán)境風險的防范對策
2.1.1國家需要完善房地產(chǎn)政策
目前的房地產(chǎn)政策，特別是近兩年出臺的政策都是在房價上漲過快和銷售量上漲過快的情況下出臺的?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場兩極分化，一二線城市房價不斷上漲，三四線城市房子空置卻率不斷上升，房子建了一堆卻沒有人買也沒有人住，最后成了鬼城。在這種情況下，政府除了加息和上調(diào)存款準備金率外，還應放寬制度和改善性的房貸利率，對信譽好的房地產(chǎn)企業(yè)在信貸上給予支持。
2.1.2融資創(chuàng)新
房地產(chǎn)企業(yè)獲取投資回報的最重要的因素在于財務杠桿利益，失去財務杠桿，便使得凈資產(chǎn)收益率大幅降低。過去企業(yè)一直都主要依賴銀 行信貸來獲得財務杠桿，隨著新的法律法規(guī)的出臺以及銀根縮緊，企業(yè)獲得信貸的能力越來越弱。房地產(chǎn)行業(yè)本是資本密集型產(chǎn)業(yè)，在新的形勢下，企業(yè)要想繼續(xù)獲取高額的杠桿利益，只能從融資方式的創(chuàng)新人手，這是房地產(chǎn)企業(yè)能賴以生存的基礎，因此房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新關鍵在于融資方式的創(chuàng)新。
2.1.3完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境
確定房地產(chǎn)金融的法律地位，同時要建立健全有關房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務發(fā)展的良好環(huán)境。根據(jù)國內(nèi)外的實際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風險。
2.2市場風險的防范對策
2.2.1密切關注市場動態(tài)
經(jīng)營管理階段是房地產(chǎn)投資的關鍵階段之一，該環(huán)節(jié)的成敗直接關系到企業(yè)的生死存亡。在經(jīng)營管理中，房地產(chǎn)商應密切關注市場的動態(tài)發(fā)展，了解需求狀況，采取靈活而合理的定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風險。為回避企業(yè)自身營銷經(jīng)驗不足、營銷手段不當?shù)娘L險，可通過營銷方案，充分利用人豐富的營銷經(jīng)驗，采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。
2.2.2促進房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展和完善
由于我國房地產(chǎn)市場起步較晚，在快速發(fā)展的過程中也暴露出一些問題亟需解決，其中房地產(chǎn)金融風險是一個突出的問題。人民銀行為降低金融風險對開發(fā)企業(yè)自有資金的比例、個人貸款首付款比例等作出了規(guī)定，顯然僅僅通過這些手段還無法系統(tǒng)地解決當前房地產(chǎn)市場存在的金融風險，甚至調(diào)控不當還會引起房地產(chǎn)市場的波動，抑制供給和需求。因此，為從根本上解決當前房地產(chǎn)金融市場存在的風險，應建立全國性的住房擔保體系，利用其政策優(yōu)勢和資金規(guī)模優(yōu)勢對房地產(chǎn)貸款市場進行調(diào)控，從而促進房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展和完善。
2.2.3與施工企業(yè)達成期權協(xié)議，降低市場風險
如果房地產(chǎn)企業(yè)能和施工企業(yè)之間達成一個期權協(xié)議：所有工程款到竣工驗收時結算，并且，房地產(chǎn)企業(yè)有權按雙方在項目開盤是約定的價格將該項目部分產(chǎn)品折抵全部工程款支付給施工企業(yè)，那么情況將完全不同了。我們發(fā)現(xiàn)在實際操作中，有實力的施工企業(yè)很愿意和房地產(chǎn)企業(yè)達成這樣的期權協(xié)議，施工企業(yè)有效地規(guī)避了房地產(chǎn)企業(yè)的信用風險，只要工程項目能順利建成就不存在拖欠工程款的問題，同時施工企業(yè)投入的資金也作為資本取得了利息回報。房地產(chǎn)企業(yè)的也能利用這一期權交易降低風險。
3 總結
投資者在對房地產(chǎn)進行風險預測和分析時，應注重從宏觀和客觀兩個方面進行考慮，采取必要的措施降低投資風險，提高投資效益。投資者應從主觀上樹立正確的風險意識，加強投資的可行性研究，采用定性分析的方法對投資風險進行總體把握。
參考文獻：
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［關鍵詞］房地產(chǎn)金融 風險 對策
一、房地產(chǎn)金融風險概述
房地產(chǎn)金融，指為房地產(chǎn)的開發(fā)、建設、交易、經(jīng)營和消費服務的金融活動。從服務對象上劃分，它包括為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)、建設、交易、經(jīng)營等活動服務的“房地產(chǎn)業(yè)金融”和為居民的住宅建造、購買、維修、裝飾、消費等活動服務的“住宅金融”兩個主要部分；從服務內(nèi)容上劃分，它包括房地產(chǎn)資金融通、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結算、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托等業(yè)務，其中房地產(chǎn)資金融通業(yè)務是房地產(chǎn)金融的主要業(yè)務。房地產(chǎn)金融風險，指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務的金融機構，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽遭受損失的可能性。就房地產(chǎn)資金融通業(yè)務而言，房地產(chǎn)金融風險主要有信用風險、流動性風險、系統(tǒng)性風險、利率風險、匯率風險、通貨膨脹風險和房地產(chǎn)金融中的其它風險。
二、我國房地產(chǎn)金融風險產(chǎn)生的原因
1.房地產(chǎn)融資體系不健全，制度安排缺失。長期以來，我國房地產(chǎn)融資以間接融資為主，銀行是該行業(yè)資金來源的主渠道。證券、信托機構等涉足很少，其融資量不足房地產(chǎn)市場資金需求量的1%。在住房抵押貸款市場上，基本上不存在二級市場，不能將異質(zhì)的抵押品轉(zhuǎn)換為流動性較強的金融產(chǎn)品，使得房地產(chǎn)市場與整個金融市場無法有機結合。
2.房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸依存度過高。我國房地產(chǎn)開發(fā)商普遍規(guī)模較小、資質(zhì)偏低、權益性資本不足。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存，兩者的風險具有共生性，我國的房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策頻出，銀行將會因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。
3.房地產(chǎn)融資機構風險意識淡薄。由于缺乏有效的房地產(chǎn)融資監(jiān)管措施和手段，加之商業(yè)銀行產(chǎn)權形式、治理結構、經(jīng)營機制、內(nèi)控機制等方面存在諸多問題，受眼前房地產(chǎn)市場“形勢大好”的迷惑，為爭奪市場份額，房地產(chǎn)融資機構極易形成市場沖動，盲目擴張房地產(chǎn)信貸規(guī)模。
4.房地產(chǎn)融資風險管理技術過于簡單。我國房地產(chǎn)風險度量技術尚處于起步階段，與國外先進技術差距較大，不利于對信用風險、市場風險、操作風險和流動性風險進行有效識別和微觀處置。
5.房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)融資的宏觀調(diào)控政策傳導不暢。一些地方政府管理行為不規(guī)范，為搞“形象工程”，甚至為解決財政困難而盲目推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使土地價格虛高，造成房地產(chǎn)成本大幅上升，開發(fā)商最終將高額成本轉(zhuǎn)嫁給消費者，抑制了有效需求。轉(zhuǎn)軌過程中宏觀調(diào)控政策的非穩(wěn)定性所造成的沖擊波，往往使處于市場最前沿的金融機構遭受重創(chuàng)，出現(xiàn)疼在房地產(chǎn)業(yè)卻傷在金融機構的現(xiàn)象。
三、我國房地產(chǎn)金融風險防范措施
對房地產(chǎn)金融風險的防范，應根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的需要，適應國內(nèi)國際經(jīng)濟形勢的不斷變化，因此，本文認為可以從以下幾個角度進行考慮。
1.實行融資渠道多元化，積極推動房地產(chǎn)貸款證券化
當前，我國房地產(chǎn)融資渠道仍然比較單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機制，將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以構建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系，這是化解房地產(chǎn)金融風險的必由之路。
2.建立宏觀信用風險預警和控制系統(tǒng)，強化信用風險管理。建立全國性的房地產(chǎn)企業(yè)及個人信用檔案系統(tǒng)，以利于金融機構能較為客觀地判斷借款人的信用度，針對不同信用等級的借款人給予不同的貸款條件。這個系統(tǒng)還可對個人借款者就業(yè)和收入變動以及財產(chǎn)增減情況實行動態(tài)監(jiān)控和追蹤調(diào)查，對個人信用度進行評定打分，便于金融機構分析、預測貸款風險類別與概率，對違約行為將會產(chǎn)生威懾作用，促使借款人按約履行合同。
3.加快土地制度改革，完善土地管理模式
如何有效的發(fā)展土地市場，制定適合發(fā)展形勢的土地制度方面的政策，是預防房地產(chǎn)金融風險的關鍵因素之一。我國目前的土地儲備制度，在規(guī)范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負面效應對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展也產(chǎn)生了很大的影響。
4.加強國家的宏觀調(diào)控和引導，加大中央銀行的監(jiān)管力度
對于國家而言，房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定具有重要的作用，國家必須加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控，有效控制房地產(chǎn)金融風險，引導房地產(chǎn)金融機構有序競爭，保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。中央銀行應對房地產(chǎn)市場進行深入的調(diào)查和分析，提高自身研究判斷的準確性，建立房地產(chǎn)風險預警體系，實行房地產(chǎn)市場信息披露制度，及時發(fā)出預報，果斷采取相應措施，對金融機構進行調(diào)控和引導，加大監(jiān)管力度。
5.完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境
市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，任何經(jīng)濟活動都應該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進行，房地產(chǎn)金融尤其必要，應建立健全與房地產(chǎn)貸款有關的法律、法規(guī)體系，為加大住房信貸投入營造一個良好的法律基礎。一是針對在房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸各環(huán)節(jié)的經(jīng)營行為中出現(xiàn)的問題，修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)信貸的法律地位；二是建立健全有關房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)；三是嚴格執(zhí)法，依法辦事。對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發(fā)商或個人，應立即停止貸款，并追討已貸款項。
6.建立個人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度，健全信息傳遞機制
針對我國目前存在的個人及企業(yè)信用的信息零碎、不充分，信息不對稱等現(xiàn)象，逐步建立適合我國國情的個人及企業(yè)的信用制度，以經(jīng)濟法律的手段對個人及企業(yè)的行為形成外部約束，有效避免信息不對稱現(xiàn)象的發(fā)生，從而可以有效地防止“道德風險”。
參考文獻:
關鍵詞：房地產(chǎn)金融；風險；防范措施
1.引言
隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民對住房的需求不斷增長，這使得房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)項目的資金投入大、投資周期長，這就決定了房地產(chǎn)項目對金融信貸的依賴性。房地產(chǎn)金融業(yè)務十分復雜，它包括從開發(fā)、管理到服務等方面，并且包括籌資、投資、貸款等一系列的金融活動。具體而言指的是在房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的各種存款、貸款、投資、信托、買賣、租賃、抵押、保險、貼現(xiàn)、承兌，有價證券的發(fā)行和交易等等的一系列金融活動以及一些房地產(chǎn)金融機構辦理的各類中間業(yè)務。
房地產(chǎn)與金融兩者之間相互依存、相互支持，兩者的健康發(fā)展和運行為多我國經(jīng)濟起到了重要的支撐作用。同時房地產(chǎn)和金融本身的關系也非常緊密，房地產(chǎn)的快速發(fā)展需要金融業(yè)的支持，而房地產(chǎn)以其固定資產(chǎn)的性質(zhì)也成為金融抵押中的主要抵押物，為銀行降低貸款風險發(fā)揮了積極的作用。所以有效的防范房地產(chǎn)金融風險成為政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融部門一個關鍵解決的問題。
2.我國房地產(chǎn)領域存在的風險成因
2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的融資過度依賴于商業(yè)銀行
我國的房地產(chǎn)金融的發(fā)展程度比較低，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資（比如股票市場上市、發(fā)行債券融資）比較少，同時一些西方發(fā)達國家比較流行房地產(chǎn)信托基金、住房合作社等在我國目前市場上施行也有一定的困難，這就造成了現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)的通病，即過分依賴于商業(yè)銀行的貸款融資。先關數(shù)據(jù)表明我國有相當比例的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金僅20%-25%，其余資金基本全部來源于商業(yè)銀行的貸款。
我國房地產(chǎn)企業(yè)偏好間接融資，過度依賴商業(yè)銀行的貸款。這就給我國的房地產(chǎn)金融帶來了很大的風險，一旦房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問題，很有可能使房地產(chǎn)業(yè)崩潰，從而危及到商業(yè)銀行乃至整個金融系統(tǒng)，給我國國民經(jīng)濟造成無法估量的損失。
2.2 房地產(chǎn)泡沫嚴重
房地產(chǎn)價格上漲過快很容易導致市場價格大大超過其真實價值，房價扭曲從而產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。從各國的歷史情況來看，房地產(chǎn)泡沫的形成總是與炒房資金過多的流入房地產(chǎn)市場相聯(lián)系的。正是由于炒房這些投機因素的參與，從而使房價上漲速度過快，導致其市場價格大大超過其使用價值（即市場價格），這種泡沫雖然表面上一度很繁榮，但是這種繁榮并沒有建立在一定價值的基礎之上，隨著房地產(chǎn)價格的下跌，泡沫必然會破滅，要是控制不好的話也不排除導致發(fā)生危機的可能性。雖然目前對于我國的房地產(chǎn)是否存在泡沫還有很大的爭議，但是房地產(chǎn)價格過快上漲卻是一個不爭的事實。
2.3 商業(yè)銀行管理機制不完善
由于資金逐利的本性，各大商業(yè)銀行均把房地產(chǎn)信貸視為“優(yōu)良資產(chǎn)”，更是紛紛加大對房地產(chǎn)方面的信貸支持力度。在這種情況下，商業(yè)銀行往往會做出一些短視行為，在業(yè)務的經(jīng)營上，無視各種規(guī)章制度和規(guī)范操作流程，自行簡化審查手續(xù)，降低等級評定的門檻，風險意識比較淡薄。
另一方面，一些銀行操作員工的業(yè)務水平不高，責任意識和風險意識比較低，在信貸之前一些比較重要的資料審核以及企業(yè)信用狀況方面把關不夠嚴格，貸款后又不能夠及時追蹤項目的進程，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商挪用信貸資金或沒有正確的運用資金，導致項目的無法如期完成以及無法按期還付銀行的信貸資金。這些都給我國的房地產(chǎn)金融聚集了很大的風險隱患。
3.房地產(chǎn)金融風險防范對策
3.1 建立健全房地產(chǎn)金融相關法律
由于房地產(chǎn)金融是個龐大的工程，從國家的產(chǎn)業(yè)政策到具體的細節(jié)操作的方方面面都離不開政府的參與和引導。同時從國外房地產(chǎn)金融發(fā)展的經(jīng)驗來看，建立與房地產(chǎn)金融相關的法律環(huán)境起著極其重要的作用。所以我國政府要盡快建立健全與房地產(chǎn)相關的法律環(huán)境，包括出臺公積金法、房地產(chǎn)抵押貸款法、物權法、消費者信貸法等，防范和減少房地產(chǎn)金融風險，為房地產(chǎn)金融風險提供一個良好的政策法律環(huán)境。
概括來講，房地產(chǎn)金融方面的立法應至少從以下三方面入手，一是盡快建立健全相關的法律法規(guī)和規(guī)章制度；二是對現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)金融相關的法律出現(xiàn)問題的要進行修改，使其要房地產(chǎn)適應不斷創(chuàng)新的需要；三是要在有法律法規(guī)的條件下做到執(zhí)法必嚴、違法必究。
3.2 加強金融部門的風險管理
銀行應加強其管理規(guī)章制度的完善與落實，商業(yè)銀行加強其內(nèi)部管理，一些重要的易發(fā)生風險的政策措施要堅決實施，對于銀行內(nèi)部工作人員不落實的情況要及時發(fā)現(xiàn)并嚴格要求，必要的話賞罰并重以抓落實情況。
商業(yè)銀行應建立完善的操作風險管理機制，商業(yè)銀行應事先規(guī)定每個業(yè)務的具體操作流程，同時制定詳細的規(guī)章制度以保證嚴格實施，運用科學的方法對整個流程進行規(guī)范化操作。建立科學合理的激勵機制，這就要求銀行對所有的雇員一視同仁，制定統(tǒng)一有效的管理酬勞機制，以充分調(diào)動每個雇員的風險防范積極性，這樣往往會事半功倍。同時，商業(yè)銀行也要不斷加強對從業(yè)人員的業(yè)務培訓，以提高從業(yè)人員的責任意識和風險意識，不斷提高人員素質(zhì)。
3.3 加強對金融部門的監(jiān)管力度
金融監(jiān)管當局應該適應不斷發(fā)展的金融創(chuàng)新的需要，不斷改革其監(jiān)管模式和監(jiān)管內(nèi)容，同時要求各市場參與主體公開披露必要的信息以及金融產(chǎn)品創(chuàng)新機制，并根據(jù)已掌握的實際情況盡快制定出一套有效的事前監(jiān)控體系來有效規(guī)避可能發(fā)生的金融風險，同時對于違規(guī)者制定嚴厲的處罰機制，嚴懲欺騙和違規(guī)行為，防范金融風險，確保金融穩(wěn)定。，從當前的實際情況來看，首先應該逐步放開分業(yè)經(jīng)營，其次銀監(jiān)、證監(jiān)、保監(jiān)三大監(jiān)管機構應當加強協(xié)調(diào)合作，形成合力，為混業(yè)經(jīng)營的監(jiān)管做好積極的準備工作。
3.4 積極拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道
房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)尤其是對商業(yè)銀行貸款的依賴程度很高，融資渠道過于單一，這樣也大大加強了商業(yè)銀行的金融風險，可能引發(fā)潛在的金融危機。因此，拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，增加直接融資的比重，探索融資新模式是今后我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。現(xiàn)有的融資渠道主要有：銀行信貸、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、私募基金、發(fā)行債券、資本市場。
3.5 加強房地產(chǎn)市場的金融調(diào)控
堅持房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策不動搖。政府在堅持房地產(chǎn)金融調(diào)控的立場不能放松，因為如果放松，不僅會前功盡棄，更重要的是，必然會導致房地產(chǎn)市場的混亂，不利于整個房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展，甚至會拖累整個國民經(jīng)濟。
加大保障房建設，從供給上解決房地產(chǎn)市場供不應求狀態(tài)。面對我國房地產(chǎn)市場供不應求，商品房住宅價格高居不下的局面，政府加大建設保障性住房力度，可以進一步改善人民住房居住條件，更重要的是，促進了我國房地產(chǎn)市場的健康運行。
在房地產(chǎn)的金融調(diào)控中，地方政府的扮演角色非常重要，地方政府應當樹立科學的政績觀。而不是將賣地作為地方財政的主要收入來源，應當將房地產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)成為使民眾“住有所居”的產(chǎn)業(yè)，要在國家的宏觀調(diào)控中發(fā)揮其關鍵作用，不應當一直以自身利益為中心，成為中央政府宏觀調(diào)控的“阻力”。
結語
目前我國房地產(chǎn)金融風險的整體形勢依然嚴峻，所以就要不斷加快我國的房地產(chǎn)金融體系建設，保證房地產(chǎn)金融的發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展同步。建立和健全房地產(chǎn)行業(yè)的相關法律、法規(guī)，探索房地產(chǎn)行業(yè)的新的融資模式，為建立有中國特色的房地產(chǎn)金融體系做出積極的貢獻。（作者單位：濟南市房屋建設綜合開發(fā)集團）
參考文獻
[1]李莉.房地產(chǎn)信貸的區(qū)域風險防范 [J] .中國金融，2012 年02 期
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，這一特點決定了房地產(chǎn)行業(yè)實質(zhì)上是一個準金融行業(yè)，因此對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產(chǎn)業(yè)健康運行的關鍵。相對于發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)融資渠道來說，我國的房地產(chǎn)金融市場不完備，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要途徑通過銀行貸款，資本市場和其他融資渠道相對落后，在這樣的情況下我國房地產(chǎn)市場存在著相當大的金融風險。因此，剖析中國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在的問題并提出解決方案，是解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，化解銀行房地產(chǎn)信貸風險，促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提高人民生活水平的關鍵所在。
2當前房地產(chǎn)金融的風險
由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較窄，當前我國房地產(chǎn)金融暗藏六大風險。
第一，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱存在市場風險。房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。
第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營隱含財務風險。我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例，2000—2002年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率為81.2%。
第三，“假按揭”凸顯道德風險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。據(jù)中國工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風險。
第五，土地開發(fā)貸款有較大信用風險。
第六，房地產(chǎn)貸款法律風險加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》，其中第六條規(guī)定，“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風險。
3房地產(chǎn)投資基金分析
房地產(chǎn)投資基金是通過集合社會散資金，使用專業(yè)人士投資、經(jīng)營管理，不僅可以解決房地產(chǎn)公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進房地產(chǎn)業(yè)的資金結構和產(chǎn)品結構的優(yōu)化，并為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益分配提供了現(xiàn)實途徑，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一條較好的融資渠道。下面就結合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，用SWOT方法對房地產(chǎn)投資基金進行分析。
3.1房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢分析(S)
（1）房地產(chǎn)投資基金具有房地產(chǎn)融資的靈活性:房地產(chǎn)投資基金通常在房地產(chǎn)項目已經(jīng)開發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩(wěn)定收益階段才會介入。因此，在各種資金供給者中，房地產(chǎn)投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色，可為房地產(chǎn)開發(fā)前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。
（2）房地產(chǎn)投資基金具有較高的流動性:它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用服務或受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)流動起來。在國外大多數(shù)REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現(xiàn)，對其投資具有較高的流動性優(yōu)勢。而房地產(chǎn)直接投資，出售物業(yè)的難度大且交易成本很高，流動性差。
（3）房地產(chǎn)投資基金投資組合多元化風險較小:它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產(chǎn)項目，同時房地產(chǎn)投資基金有義務定期向外界公布各期財務報表、財務運作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風險，投資回報相對較高，并有定期的股息收益。房地產(chǎn)直接投資，受各種變化的影響大；投資風險大。
（4）建立房地產(chǎn)投資基金不僅可以為房地產(chǎn)業(yè)提供新的融資渠道，客觀上也可以促進房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。同時，深化資本市場，減低房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的負擔，化解房地產(chǎn)系統(tǒng)性風險。目前我國的社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用。房地產(chǎn)投資基金的出現(xiàn)將房地產(chǎn)投資由實物投資轉(zhuǎn)向證券產(chǎn)品，可以提高長期收益性地產(chǎn)的流動性，同時房地產(chǎn)信托具有專家理財特征，為社會大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供有利條件。
3.2房地產(chǎn)投資基金的劣勢(W)
（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對房地產(chǎn)開發(fā)的信貸供給，但一些信譽較好的大型房地產(chǎn)公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對象提供貸款支持時，與銀行相比并不存在優(yōu)勢；而對存在融資困難的中小房地產(chǎn)公司提供融資又具有很大的風險，這就形成了一個在確定客戶對象上的兩難問題。
（2）缺乏專業(yè)人才運作房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)基金的成功運作，需要大量既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務和相關法律法規(guī)的復合型人才，而現(xiàn)階段國內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業(yè)領域，很難適應大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營運作，所以發(fā)展我國房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關專業(yè)人才。
3.3房地產(chǎn)投資基金的機會(O)
(1)投資對象分析。房地產(chǎn)投資基金主要的資本投向是房地產(chǎn)業(yè)及與其緊密聯(lián)系的項目(比如城市基礎設施建設)、房地產(chǎn)的股票、債券等。房地產(chǎn)投資基金關注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產(chǎn)投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標，關注這一最大化過程的可持續(xù)性。
(2)市場分析。一方面，目前我國有許多民間資本大量流入到房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)投資者民間資金的來源主要有3個方面：自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權集資。這種不規(guī)則投資房地產(chǎn)，加重了房地產(chǎn)的市場風險。建立房地產(chǎn)信托基金，不僅可以疏散房地產(chǎn)炒作中集中的過多資金，同時可以降低房地產(chǎn)市場的風險和金融風險，對社會的安定團結也能起到積極作用。
(3)需求分析。目前我國融資渠道單一，房地產(chǎn)金融體系不健全，銀行嚴格控制銀行貸款。建立房地產(chǎn)投資基金可以拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，減少房地產(chǎn)投資公司的高的財務風險。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源有55%來自銀行貸款，這本身對房地產(chǎn)企業(yè)就是一種很大的風險，一旦金融體系政策有變更，房地產(chǎn)企業(yè)就很難避免金融風險。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金就可以緩解這種風險，當金融政策有變動的時候，不至于直接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展。
3.4房地產(chǎn)投資基金的風險分析(T)
（1）經(jīng)營風險。經(jīng)營風險是指房地產(chǎn)投資基金運行過程中，在規(guī)范運作的前提下由于不可準確預知的因素所造成的收益下降。經(jīng)營風險主要是由項目選擇風險、規(guī)模風險構成。項目選擇風險是指由于對投資項目選擇的失誤而造成的損失。如果房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模較小，項目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時，房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模小，就會給組合投資帶來較大的難度，經(jīng)營風險很難分散，一旦項目選擇失誤，就有可能造成對房地產(chǎn)投資基金的致命打擊；有些房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模可能比較大，投資的回旋余地就大，有利于進行組合投資，從而分散風險。但不利的一面是，資金量大給經(jīng)營管理又帶來了難度，眾多項目要一一篩選。這些由于風險投資基金本身規(guī)模所帶來的風險，我們稱之為“規(guī)模風險”。
（2）財務風險。各種風險因素綜合作用的結果，其具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤；是否會出現(xiàn)較高的拖欠風險、流通風險和期限風險。為此，被投資企業(yè)應建立健全財務制度，加強財務管理，房地產(chǎn)投資基金公司本身也應健全財務制度。
（3）環(huán)境風險。環(huán)境風險是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風險，主要有以下兩個方面的內(nèi)容：一是政策風險，由于地方政府或中央政府對待房地產(chǎn)投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風險，由于現(xiàn)行有關法律法規(guī)等的不完善，以及執(zhí)法部門執(zhí)法不力等造成對房地產(chǎn)投資基金損害的可能性。
4發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議
1、我國的房地產(chǎn)投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強對房地產(chǎn)投資理論的研究探索，并推動政策的市場化。我國的現(xiàn)狀與日本的上世紀80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產(chǎn)，并且很多已經(jīng)成為銀行的不良資產(chǎn)，給銀行的經(jīng)營造成了很大風險。我們應該盡快建立一套房地產(chǎn)投資基金體系，完善房地產(chǎn)投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。
關鍵詞：房地產(chǎn)金融風險；現(xiàn)狀；管理對策
一、房地產(chǎn)金融風險
1.政策風險
政策風險也可以說成政府宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的影響。一是政府宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。目前，我國房地產(chǎn)發(fā)展存在房價過高，樓市泡沫風險，因此，我國政府對房地產(chǎn)發(fā)展出臺相關的法律法規(guī)對房地產(chǎn)進行調(diào)控。這些調(diào)控措施都對房地產(chǎn)金融造成了風險，比如，近期房地產(chǎn)出現(xiàn)交易量下降現(xiàn)象，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于流動資金不足，而引發(fā)資金鏈斷裂現(xiàn)象。這些都是我國宏觀調(diào)控的結果。二是政府宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)上游的影響。部分房地產(chǎn)企業(yè)存在違規(guī)用地和買地現(xiàn)象，我國政府出臺相關政策限制房地產(chǎn)企業(yè)買地和買地價格，會增加房地產(chǎn)金融風險。
2.市場風險
市場風險主要來自三個方面。一是我國經(jīng)濟發(fā)展方式一直是重投資輕消費，因此，大量資金涌人房地產(chǎn)當中，致使房地產(chǎn)價格不能正確反映真實的供需矛盾，因此，廣大人民群眾不得不依靠金融市場。二是我國目前房地產(chǎn)存在人住率不足現(xiàn)象。我國很多的房地產(chǎn)企業(yè)都存在，圈地后卻無錢建設的尷尬局面，同時也存在，建筑完成后沒有人居住的無奈，房地產(chǎn)企業(yè)資金無法及時實現(xiàn)資金回籠，而房地產(chǎn)企業(yè)有大量的銀行貸款，因此，造成房地產(chǎn)破產(chǎn)危機。三是我國房地產(chǎn)面臨外資和熱錢涌人，這些國際熱錢主要是為了短期持有，短期盈利的目的，加重了我國房地產(chǎn)面臨的金融風險。
3.誠信風險
誠信風險主要是由于我國信用體系不完善造成的，房地產(chǎn)信用風險集中體現(xiàn)在土地上面。一是土地價格直接關系到政府的收人。因此，很多政府賣地為生，通過拍賣，競價等方式，提高土地價格，進而催生一個個“地王”，同時在產(chǎn)生“地王”的背后，也隱藏著權錢交易。而銀行貸款主要是看政府信譽和償債能力，因此銀行在土地貸款方面存在較大信用風險，二是我國土地價格逐漸攀升，但是受到我國調(diào)控政策的影響，我國土地的出讓價格變動頻繁，加大了市場風險，造成造成部分房地產(chǎn)企業(yè)商資金鏈斷裂，進而造成房地產(chǎn)金融風險。
4.實施風險
實施風險是指由于操作不當而造成的房地產(chǎn)金融風險。一是我國銀行處于國有制下，行政性質(zhì)比較濃厚，缺乏現(xiàn)代企業(yè)氣息。我國銀行雖然已經(jīng)進行了改制工作，但是長期以來我國的商業(yè)銀行與政府存在千絲萬縷的關系，非常依賴中央銀行。比如，近期，各心很行都發(fā)生了“錢荒”，銀行第一反應不是如何通過市場盤活流動資金，而是希望央行可以下調(diào)儲備金。這些現(xiàn)象都表明了我國商業(yè)銀行過于依賴政府而忽視了市場的變化，因此，在房地產(chǎn)市場發(fā)生變化時，我國銀行在對房地產(chǎn)發(fā)生方向等信息上無法進行有效掌握和分析，造成了實際操作中的風險。二是我國商業(yè)銀行風險意識不強。我國商業(yè)銀行雖然有風險處理措施，但是這些風險措施已經(jīng)不適合目前的市場發(fā)展方向和要求。因此無法進行房地產(chǎn)金融風險管理。
二、防范房地產(chǎn)金融風險的對策
1.擴寬房地產(chǎn)融資渠道
目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金主要來源是銀行貸款，但是，隨著我國政府宏觀調(diào)控政策的不斷深人，特別是目前，房地產(chǎn)風險逐步變大的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款已經(jīng)變的越來越難。因此，必須要擴寬房地產(chǎn)融資渠道。融資渠道的擴充主要有兩個方面：一是從金融市場上獲取資金。二是，通過引進外國資金，但是存在熱錢風險。因此，我國房地產(chǎn)在擴寬融資渠道時，必須做好房地產(chǎn)融資渠道安全防范風險措施。
2.加強銀行內(nèi)部資金控制
目前，著經(jīng)濟危機的發(fā)展，特別是我國經(jīng)濟發(fā)展放緩，房地產(chǎn)發(fā)展宏觀調(diào)控背景下，我國銀行不良資產(chǎn)數(shù)量有所增加，呆賬壞賬增多。針對，我國房地產(chǎn)發(fā)展狀況，我國銀行有必要通過內(nèi)部資金控制，做好房地產(chǎn)金融風險防范措施。一是我國銀行要及時跟進房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)查工作，對房地產(chǎn)發(fā)展進行評估，加強銀行內(nèi)部與房地產(chǎn)相關的信貸監(jiān)控，提高房地產(chǎn)風險控制能力。二是我國銀行要嚴格信貸人員隊伍建設。目前，我國銀行內(nèi)部存在“人情貸”，“關系貸”現(xiàn)象，因此銀行要嚴格信貸隊伍建設，提高信貸人員的素質(zhì)，有效規(guī)避房地產(chǎn)金融風險。
3.立房地產(chǎn)信用評價體系
建立房地產(chǎn)信用評價體系在當前房地產(chǎn)金融風險加大的背景下是十分必要的，因此特別要做好以下幾點工作：一是我國銀行和金融機構要積極完善規(guī)范放貸流程，實現(xiàn)信貸擔保機制。通過完善擔保機制，可以有效減少違約現(xiàn)象，提高銀行應對房地產(chǎn)金融風險波動，而且還有利于減少由于房貸過程不規(guī)范帶來的不良賬目。二是我國銀行要嚴格遵照國家相關的宏觀調(diào)控增產(chǎn)，區(qū)別信貸政策，做好房地產(chǎn)信貸客戶的信用評級工作，降低違約風險。三是房地產(chǎn)信用評價體系的建立對于嚴格貸款流程，規(guī)范銀行工作人員行為具有十分重要的意義。房地產(chǎn)信用評價體系的建立后，企業(yè)的信用等級可以在銀行內(nèi)部隨時調(diào)用，這樣銀行即可通過對房地產(chǎn)信用等級分析，做出是否借貸的決定，同時也避免了部分銀行出現(xiàn)的“權錢交易行為”，規(guī)范了銀行工作人員行為。
4加強政府在防范房地產(chǎn)金融風險的宏觀調(diào)控
加強政府在防范房地產(chǎn)金融風險的宏觀調(diào)控要從以下幾個方向努力。一是我國政府要做好房地產(chǎn)金融風險預警機制。目前，我國政府房地產(chǎn)工作任務是如何有效降低房價的同時避免房地產(chǎn)泡沫發(fā)生。政府可以通過利用政府管理的優(yōu)勢，對全國各個房地產(chǎn)企業(yè)情況進行數(shù)學統(tǒng)計，通過分析統(tǒng)計數(shù)據(jù)，研究和部署房地產(chǎn)金融風險調(diào)控工作。二是針對部分房地產(chǎn)企業(yè)占土地確并不施工的現(xiàn)象，我國政府可以采用財政手段督促房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地，防止土地資源的浪費。三是我國政府已經(jīng)在部分地區(qū)試行房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅制度目前在國外防范房地產(chǎn)金融風險方面已經(jīng)渠道非常好的效果，而且制度研究和操作技術已經(jīng)比較成熟。針對我國具體國情，政府要做好房地稅試行工作，進而制定出適合我國國情的房產(chǎn)稅制度和操作流程，以實現(xiàn)以點帶面，做好防范房地產(chǎn)金融風險工作。
5.健全我國社會主義法制制度
關鍵詞：我國房地產(chǎn)；金融風險；消解策略
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-01
在現(xiàn)代房地產(chǎn)研究中，把房地產(chǎn)金融普遍認為成是房地產(chǎn)資金的融通，其中在房地產(chǎn)金融發(fā)展過程中，融資是其重要組成部分，其內(nèi)容包含非常多，同時又因為其門類比較多，也就進一步擴大了房地產(chǎn)金融的內(nèi)容，其中包括有房地產(chǎn)保險；房地產(chǎn)典當、房地產(chǎn)證券以及房地產(chǎn)信托等，但是到目前為止其真正的風險評估則還沒有形成。下面本文就從我國房地產(chǎn)金融以及金融風險的基本認識出發(fā)，探討其金融風險的消解策略，促進我國房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展。
一、我國房地產(chǎn)金融業(yè)和金融風險的基本認識
其中房地產(chǎn)金融所包含的就是其房產(chǎn)金融以及地產(chǎn)金融，在對房地產(chǎn)經(jīng)濟領域資金的融通運動等規(guī)律進行研究的重點內(nèi)容。房地產(chǎn)金融在對房地產(chǎn)存款吸收、房地產(chǎn)存款辦理以及住房儲蓄開辦等金融市場行為實施過程中，其自身均具有一定的規(guī)律性。到目前為止，我國金融體制發(fā)展正在進一步改革，進一步深化，同時其金融體制也在進一步探索和完善之中。因此說我國的房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)今還依然處在初級階段，其金融體制還仍然不夠完善。就是因為其各項制度和體制均不完善，再加上政府對其調(diào)控也不成熟，因此也就導致其存在各種各樣的金融風險。
房地產(chǎn)金融風險則就是指在其房地產(chǎn)金融活動中，所存在的一系列可以預知，但是并不能夠進行有效抗拒的風險因素，或者其本身就是固然存在的因素。在進行房地產(chǎn)金融交易過程中，由于其各種渠道而導致出現(xiàn)的資金回籠風險，對其進行詳細的概括，則就可以分為：自然風險、政策風險、財務風險以及決策風險這四個方面。
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最大制約因素也就是其地產(chǎn)法律的不健全。雖然說國家已經(jīng)對其制定了一系列的政策法規(guī)，但是在其政策法規(guī)中還存在各種各樣的漏洞，尤其是對于其金融犯罪，目前仍然沒有一個科學合理的政策法律法規(guī)作為其控制依據(jù)。就是因為其政策法規(guī)上該存在一定的弊端，因此也就導致各種金融犯罪問題不斷，出現(xiàn)各種各樣的金融事端。在其自然條件影響下，金融市場也存在一定的不穩(wěn)定，其和各種法律處和社會問題緊密相連，同樣也對房地產(chǎn)金融行業(yè)產(chǎn)生了影響。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，導致其市場競爭越來越激烈，那么其交易市場的復雜性也越來越大，同時再加上在房地產(chǎn)金融中還存在其經(jīng)濟不理性、商業(yè)銀行風險管理能力差等問題，這些也都進一步加大了房地產(chǎn)金融行業(yè)的風險。
從金融基礎設施和外部環(huán)境上分析，我國的個人信用制度、抵押制度、抵押保險制度、房地產(chǎn)信息體系不健全及政府干預失誤，都是誘發(fā)金融風險的隱患。目前我國存在的主要房地產(chǎn)金融風險有：（1）房地產(chǎn)市場過熱存在市場風險。從2004年開始部分大城市房地產(chǎn)市場價格上漲較快，出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱，而后這種房價上漲勢頭一直擴大到更多的中小城市。房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營隱含財務風險。房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風險就會暴露。（3）“假按揭”和“零首付”凸顯道德風險 。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭?！凹侔唇摇辈灰哉鎸嵸徺I住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式，套取銀行貸款。假按揭和零首付發(fā)生的原因有的是由于不法房地產(chǎn)商利用銀行掌握的信息有限騙貸，有的則是銀行工作人員與開發(fā)商勾結，共同騙貸。
二、我國房地產(chǎn)金融風險的消解策略
為了能夠有效的對房產(chǎn)金融融資問題進行解決，可以通過把資金存入房產(chǎn)銀行，抵押變現(xiàn)，對其交易上存在的風險進行避免，這樣可以通過風險理財，而在短時間內(nèi)對其融資壓力進行解決。
國家制定相應的扶持政策，能夠最大化的對其金融風險進行消除。為了能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)金融業(yè)發(fā)展進行完善的管理，就必須制定相應的扶持政策，以能夠形成一個良好的約束機制，同時還能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的刺激作用。同時在國家或者是地方對政策法規(guī)進行制定的時候，還必須要對其相應的極端傾向進行避免。所制定的法律法規(guī)，必須要和實際的經(jīng)濟發(fā)展相符合，同時還要有效的制約其虛擬資產(chǎn)資產(chǎn)抵押對銀行業(yè)帶來的風險。對我國金融信息信用制度實施健全，以能夠把其風險和收益均在其管理中實現(xiàn)統(tǒng)一。
其自然風險主要是指其地產(chǎn)建設風險以及拆遷風險，其中對于這些風險的有效消解，則主要采取的措施就是對其風險進行回避、轉(zhuǎn)移以及控制，那么這些均需要在其房地產(chǎn)開發(fā)過程進行充分的分析。
其市場風險則就是其在市場競爭環(huán)境中，所存在的風險，其消解措施就是要對其競爭機制進行健全，同時加大其規(guī)模效應，最大化的提升企業(yè)的市場形象。同時還需要對其融資平臺以及利率水平進行改變，其也能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)金融的發(fā)展產(chǎn)生影響。在其風險控制過程中，還需要對其提供有效的科學技術進行支撐，以能夠?qū)ζ浣鹑诠芾硇б鎲栴}進行有效解決，最大化的提升其核心競爭力。
其融資平臺風險的消解對策，首先需要對其融資渠道的單一性進行擴大，以能夠?qū)ζ湄斦Y金短缺進行解決，其次還要建立完善的融資約束機制，以能夠?qū)ζ淙谫Y期限以及額度實施有效限制。最后對于銀行的貸款，可以實施綜合融資，進行銀團貸款。想要把房地產(chǎn)金融行業(yè)融資困難問題進行有效的解決，就必須進一步就對其分稅制度進行改革和完善。
其財務風險的消解對策為，首先需要對其企業(yè)的高度轉(zhuǎn)型進行實現(xiàn)，可以通過對其政策法規(guī)的有效應用，對其轉(zhuǎn)型升級進行加快，鼓勵企業(yè)實施自主創(chuàng)新，進一步對企業(yè)的抗危機以及抗風險能力提高。其次還要進一步加快其住房按揭貸款證券化進程，有效的降低其按揭貸款風險。最后還需要建立完善的個人信用制度，實施房產(chǎn)抵押。
就房地產(chǎn)金融運行自身來說，根據(jù)國際經(jīng)驗和中國國情，可以主要通過抓住以下幾方面，來努力化解相關的系統(tǒng)性風險。（1）加強國家的宏觀調(diào)控和引導，加大中央銀行的監(jiān)管力度。中央銀行應對房地產(chǎn)市場進行深入的調(diào)查和分析，提高自身研究判斷的準確性，實行房地產(chǎn)市場信息披露制度，及時發(fā)出預報，果斷采取相應措施，對金融機構進行調(diào)控和引導，加大監(jiān)管力度。其次政府監(jiān)管部門應該從根本上解決房地產(chǎn)市場的問題，也就是從源頭上解決房價上漲的問題，完善土地出讓制度，提高土地管理機關、房地產(chǎn)交易監(jiān)理機關的透明度，減少商業(yè)腐敗等，這樣，才能從制度上保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。（2）加強對房地產(chǎn)金融風險的監(jiān)測。當前，應盡快建立房地產(chǎn)金融預警系統(tǒng)，以此來分析房地產(chǎn)市場供需整體走勢和結構變化，保持對房地產(chǎn)金融風險的經(jīng)常性、持續(xù)性的監(jiān)測與分析，并及時調(diào)整貸款投向。（3）建立個人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度，健全信息傳遞機制。 針對我國目前存在的個人及企業(yè)信用的信息零碎、不充分，信息不對稱等現(xiàn)象，逐步建立適合我國國情的個人及企業(yè)的信用制度，以經(jīng)濟法律的手段對個人及企業(yè)的行為形成外部約束，有效避免信息不對稱現(xiàn)象的發(fā)生，從而可以有效地防范道德風險”。
三、結語
綜上所述，因為其房地產(chǎn)金融本身也就存在一定的不穩(wěn)定性和不均衡性，因此也就導致我國房地產(chǎn)金融還沒有形成金融產(chǎn)業(yè)，對于其融資渠道的建立，還需要進一步構建完善的房地產(chǎn)自控調(diào)控體系，要充分利用各種創(chuàng)新工具和手段，挑戰(zhàn)和消解房地產(chǎn)業(yè)金融風險。
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1當前房地產(chǎn)金融的風險
由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較窄，當前我國房地產(chǎn)金融暗藏幾大風險：（1）房地產(chǎn)泡沫的破滅。房地產(chǎn)價格上漲過快使市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫。泡沫的破滅使房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營隱含財務風險。我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70％以上。（3）“假按揭”凸顯道德風險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。（4）基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風險。（5）土地開發(fā)貸款有較大信用風險。
2房地產(chǎn)投資基金分析
2.1房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢分析（S）
（1）房地產(chǎn)投資基金具有融資靈活性：房地產(chǎn)投資基金通常在房地產(chǎn)項目已經(jīng)開發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩(wěn)定收益階段才會介入。因此，在各種資金供給者中，房地產(chǎn)投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色，可為房地產(chǎn)開發(fā)前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。
（2）房地產(chǎn)投資基金具有高流動性：它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用服務或受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)流動起來。而房地產(chǎn)直接投資，出售物業(yè)的難度大且交易成本很高，流動性差。
（3）房地產(chǎn)投資基金投資組合多元化風險較?。核梢酝ㄟ^多元化投資組合投資于不同類別的房地產(chǎn)項目，同時房地產(chǎn)投資基金有義務定期向外界公布各期財務報表、財務運作情況，有較高的透明度。房地產(chǎn)直接投資，受各種變化的影響大；投資風險大。
2.2房地產(chǎn)投資基金的劣勢（W）
（1）目前我國尚未出臺房地產(chǎn)投資基金法規(guī)，房地產(chǎn)稅費不盡合理，對于房地產(chǎn)投資基金的實施是個障礙。另外，我國房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模實力有限，能達到成立房地產(chǎn)投資基金要求的不多。
（2）我國實際上并不存在真正的房地產(chǎn)投資。在中國只有房地產(chǎn)貸款。連有限的房地產(chǎn)信托也是銀行貸款的替代，沒有真正嚴格意義上的房地產(chǎn)融資。我國沒有嚴格的金融體系，大眾能夠以比較低的準入門檻分享房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)的增長，也不可能有真正商業(yè)地產(chǎn)的運作。
（3）我國的金融體系不利于房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展。金融體系就是在融資多余的儲蓄和融資需求之間搭建橋梁。我國有大量的儲蓄，儲蓄幅度仍然很快，而房地產(chǎn)商也有大量的需求，但是整個金融中介的功能需要到中國香港去完成，這就是由于整個融資結構存在一個重大的問題，有必要進行構建使其完備。
2.3房地產(chǎn)投資基金的機會（O）
（1）投資對象分析。房地產(chǎn)投資基金主要投向是房地產(chǎn)業(yè)及與其緊密聯(lián)系的項目（比如城市基礎設施建設）、房地產(chǎn)的股票、債券等。房地產(chǎn)投資基金關注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產(chǎn)投資基金的投資是以基金凈值的持續(xù)最大化為目標。
（2）市場分析。一方面，目前我國有許多民間資本通過三個方面——自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權集資大量流入到房地產(chǎn)開發(fā)中，這種不規(guī)則投資房地產(chǎn)，加重了房地產(chǎn)的市場風險。建立房地產(chǎn)信托基金，不僅可以疏散房地產(chǎn)炒作中集中的過多資金，同時可以降低房地產(chǎn)市場的風險和金融風險。
（3）需求分析。目前我國融資渠道單一。房地產(chǎn)金融體系不健全，銀行嚴格控制銀行貸款。建立房地產(chǎn)投資基金可以拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，減少房地產(chǎn)投資公司的高的財務風險。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源有55％來自銀行貸款，這本身對房地產(chǎn)企業(yè)就是一種很大的風險，一且金融體系政策有變更。房地產(chǎn)企業(yè)就很難避免金融風險。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金就可以緩解這種風險，當金融政策有變動時，不至于直接影響到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
2.4房地產(chǎn)投資基金的風險分析（T）
（1）經(jīng)營風險。經(jīng)營風險是指房地產(chǎn)投資基金運行過程中。在規(guī)范運作的前提下由于不可準確預知的因素所造成的收益下降。
（2）財務風險。各種風險因素綜合作用的結果，其具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤；是否會出現(xiàn)較高的拖欠風險、流通風險和期限風險。為此，被投資企業(yè)應建立健全財務制度，加強財務管理。
（3）環(huán)境風險。環(huán)境風險是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風險，主要有以下兩個方面：一是政策風險，由于地方政府或中央政府對待房地產(chǎn)投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風險。由于現(xiàn)行有關法律法規(guī)等的不完善，以及執(zhí)法部門執(zhí)法不力等。
3發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議
3.1建立健全相關的法律制度
法律制度的不健全是目前發(fā)展的最大障礙。雖然目前存在一些房政策法規(guī)，但其持續(xù)發(fā)展，需要更為健全的法律法規(guī)制度。對此，應建立完善的法律體系，保證和維持整個信托市場的公平、公正、公開和透明，以推進房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。
3.2明確稅收優(yōu)惠待遇
房地產(chǎn)投資信托基金在國外得以大力發(fā)展的重要原因在于能享受相關稅收優(yōu)惠。在美國，房地產(chǎn)投資信托可以獲得有利的稅收待遇，房地產(chǎn)投資信托不屬于應稅財產(chǎn)，且免除公司稅項。避免了雙重納稅。目前。我國法律尚未對信托收益的納稅作出明確規(guī)定。對此，我國可借鑒美國附條件的不對其進行雙重征稅的規(guī)定。
3.3嚴格監(jiān)管，強化信息披露
國外對公開發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托。均有嚴格的信息披露制度。而從我國現(xiàn)有的信托計劃發(fā)售時的信息披露分析，我國對信托計劃涉及項目的披露較為簡單，對項目的收益和風險結構也未作詳細披露。應從發(fā)展之初就高度重視監(jiān)管問題，實行嚴格的信息披露和違規(guī)懲戒制度。一方面。加速相關法律法規(guī)的出臺，另一方面，加大中介機構的連帶責任，防止中介機構披露不合格的會計信息。
【關鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；泡沫根源；泡沫影響；泡沫防范措施
一、房地產(chǎn)泡沫的定義
經(jīng)濟學中所說的泡沫，就是資產(chǎn)價格嚴重背離基礎價值而暴漲的現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫是指主要由投機性購買需求的增加所引起的房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的現(xiàn)象。
二、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因
（1）房地產(chǎn)資產(chǎn)價格決定模式房地產(chǎn)歸根結底是一種商品，其價格決定符合經(jīng)濟學一般供求原理，但又有其自身的特殊性：住房的建造離不開土地的供應，而在我國土地屬于國有，受自然資源和國家政策的限制；且住房的建造周期較長，難以隨著需求的增加而及時增加。（2）資源稀缺、供給彈性小。眾所周知，土地是一切經(jīng)濟活動的載體，而土地的最大經(jīng)濟特征就是稀缺性，它是一種有限的、不可再生的資源。土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機性，必然會導致土地價格的上揚，而在一定時間內(nèi)，土地供應量、其獨特的地理位置及異質(zhì)性也會影響地上的附著物房屋的價格，從而使房地產(chǎn)價格偏離資產(chǎn)的實際價值，為泡沫的生成提供基礎條件。（3）銀行信貸非理性擴張。由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。房地產(chǎn)的高回報，使許多銀行在貸款的操作過程中，違反有關規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，金融風險不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性加大。
三、房地產(chǎn)泡沫的危害
1．房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的社會矛盾。（1）催生新的暴利行業(yè)，加速兩極分化，激化社會矛盾。由于房地產(chǎn)成本相對固定，房價越高，利潤空間越大，消費者為此必然付出更多，由于富人可以利用貨幣優(yōu)勢，直接介入房地產(chǎn)業(yè)或者從參與投資而規(guī)避漲價帶來的不良后果，而暫時無力購買或者只有能力購買用以滿足自我實際住房需求的廣大消費者無法回避這種風險，只能無奈地面對，必然加劇社會兩極分化。（2）房價一路飆升，政府平抑不力，社會矛盾凸顯。首先是引發(fā)地產(chǎn)商與普通老百姓的矛盾。一方面是廣大中、低收入百姓龐大的市場需求；另一方面是開發(fā)商漠視百姓意愿，為追逐高額利潤不斷開發(fā)高檔商品房，造成大量商品房空置。
2．房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的經(jīng)濟問題。（1）加大房地產(chǎn)金融風險。房價不可能一直處于高位，一旦房價出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，那么房地產(chǎn)抵押貸款還款違約率就會上升，而銀行持有的房產(chǎn)抵押價值將會降低，使得金融機構不良資產(chǎn)不斷增長，從而增加了房地產(chǎn)金融風險。（2）降低資源配置效率。一直以來中國的房價“只漲不跌”，導致房地產(chǎn)投機炒房行為嚴重，在許多人無房住的情況下；另一部分人卻在囤積房產(chǎn)，而且處于閑置之中，社會資源遭受嚴重浪費。
四、房地產(chǎn)泡沫的防范措施
（1）深化房地產(chǎn)市場相關體制機制改革、健全相應政策法規(guī)。當前房價的穩(wěn)定，很大程度上得益于限購令等非市場手段的嚴格執(zhí)行，因此也壓抑了大量需求。在用行政手段穩(wěn)住市場的同時，要抓住有利時機，相關制度改革要跟上，筑牢房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的根基。加快深化有關房地產(chǎn)業(yè)各項制度改革。（2）增加投資渠道，使資金分流。采取住房抵押貸款證券化、建立房地產(chǎn)信托基金等措施，當股票、基金、債券以及抵押貸款證券化這些投資渠道發(fā)展后，融資方式的多樣化可以讓投資行為轉(zhuǎn)向購買虛擬房產(chǎn)，減少樓市的投資行為，也可以減少銀行承受的金融風險。（3）嚴格控制信貸閘門防范金融風險。銀行作為整個金融體系的核心，維持著社會再生產(chǎn)的資金流通順利進行，而其在房地產(chǎn)市場同樣是很關鍵的利益主體，對它的調(diào)控就顯得尤為重要。金融機構要積極配合宏觀調(diào)控政策，整頓住房金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務，嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，嚴格發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，切實加強住房開發(fā)信貸管理。在發(fā)放貸款時，應根據(jù)保守、真實、安全的原則來評估抵押標的物的抵押價值，并嚴格審查。
新形勢下，我國房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的世界市場競爭中立于不敗之地，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為新的經(jīng)濟增長點，就要保持高度的理性，宏觀調(diào)控，科學決策，正確引導，適時監(jiān)測，以防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生。
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