時(shí)間：2023-06-08 11:18:01
開(kāi)篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【abstract 】invest in the stirring risk concept in the real estate, make real estate development the company set up risk consciousness and decline the risk to the lowest degree for raising science of real estate item development and make the real estate item able to carry out it to be worth of a target most adequately and promise that the item has economic, social, the environment efficiency has profound strategic meaning.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資分析；風(fēng)險(xiǎn)防范
【Keyword 】real estate;Invest analysis;The risk guards against
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
1房地產(chǎn)投資過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)投資周期，是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，充滿著不確定性。任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗，投資者必須對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識(shí)別并加以防范。
1.1 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策、經(jīng)濟(jì)、區(qū)域社會(huì)環(huán)境、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)等四方面。
1.1.1 政策風(fēng)險(xiǎn)
產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場(chǎng)的繁榮；政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來(lái)?yè)p失。
金融政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行，國(guó)家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。
土地政策風(fēng)險(xiǎn)。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開(kāi)拍賣、招標(biāo)和協(xié)議房市）、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。稅收政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資中，各種稅費(fèi)名目繁多，占開(kāi)發(fā)成本的相當(dāng)大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產(chǎn)商將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)。
城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。城市規(guī)劃導(dǎo)致的布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)重大影響。
1.1.2 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。任何一項(xiàng)投資都始于市場(chǎng)，終于市場(chǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期一般較長(zhǎng)，房地產(chǎn)商在投資決策前，必須關(guān)注市場(chǎng)行情的變化，預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。投資決策準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)商品的利潤(rùn)能都實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，期間可能遭受由于物價(jià)下降帶來(lái)的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn)，也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。
開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，易受國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長(zhǎng)期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)可望獲得較好的收益。當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，房?jī)r(jià)下跌，房產(chǎn)難于租售，導(dǎo)致巨額資金占用和成本上升，預(yù)期的收益變成了實(shí)際的虧損。
1.2 土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)
在此階段，征地拆遷耗資費(fèi)神，風(fēng)險(xiǎn)較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補(bǔ)償?shù)壬鐣?huì)問(wèn)題，由于我國(guó)法律建設(shè)以及個(gè)別民眾的心理因素，使拆遷很難順利進(jìn)行，最終投資者不得不付出比預(yù)期更多的金錢和時(shí)間，承受更大的機(jī)會(huì)成本。
1.3 項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)
1.3.1 工期拖延風(fēng)險(xiǎn)
工期延長(zhǎng)，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化，錯(cuò)過(guò)最佳租售時(shí)機(jī)，如已預(yù)售，會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽(yù)損失；另一方面，會(huì)增加投入資金利息支出，增加管理費(fèi)。
1.3.2 項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
質(zhì)量是企業(yè)的生命。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)五個(gè)方面。企業(yè)一旦因質(zhì)量問(wèn)題失去了市場(chǎng)或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產(chǎn)界。
1.3.3 開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段。建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%～100%，越到后期影響程度越小。
1.4 經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)
1.4.1 營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中，價(jià)格定位、銷售渠道、營(yíng)銷方式等都是很重要的方面。因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)價(jià)格最敏感，價(jià)格過(guò)高遠(yuǎn)離市場(chǎng)會(huì)引起房地產(chǎn)銷售困難，難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；而價(jià)格過(guò)低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)上的利潤(rùn)，還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響房地產(chǎn)商在市場(chǎng)中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。
1.4.2 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量，而且還十分注重其售后服務(wù)，即物業(yè)管理。不良的售后服務(wù)以及不合理的得物業(yè)管理收費(fèi)都是導(dǎo)致企業(yè)信譽(yù)不佳、難以發(fā)展的重要原因。
2 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范建議
2.1 進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析以做出科學(xué)的項(xiàng)目決策
由于房地產(chǎn)投資一旦展開(kāi)進(jìn)行，所面臨的將是一個(gè)相對(duì)狹窄的消費(fèi)市場(chǎng)，這就具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和趨勢(shì)進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會(huì)最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。
2.2風(fēng)險(xiǎn)回避
在房地產(chǎn)投資過(guò)程中, 選擇風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目或者放棄那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目, 這是一種相對(duì)最為徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的方法, 能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)概率保持為0。這種策略的一個(gè)不良后果是, 得到高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)也減少了。預(yù)期收益值隨著風(fēng)險(xiǎn)的大小而增降是純粹市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中一個(gè)不可避免的特性。
2.3 采取有效措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)
①投資者通過(guò)合同, 將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)由另一方承擔(dān)和賠償。例如, 可通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)《中國(guó)合同范本》 ,“建筑施工合同” 由“建設(shè)工程施工合同條件” 和“ 建筑工程施工合同協(xié)議條款“ 組成。在“ 協(xié)議條款” 中涉及許多具體的責(zé)任問(wèn)題,合同雙方可以充分利用它, 巧妙地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)損失責(zé)任。投資者可在協(xié)議條款中載明, 若承建方造成工期延誤及其他損失時(shí), 責(zé)任和費(fèi)用由承建方承擔(dān)。
②保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移即通過(guò)參加保險(xiǎn), 以小數(shù)額的保費(fèi)為代價(jià), 避免所承受的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)實(shí)中, 一項(xiàng)房地產(chǎn)投資實(shí)質(zhì)上是一項(xiàng)博弈活動(dòng)。然而, 即使是一場(chǎng)公平的博弈, 投資者贏得這場(chǎng)博弈所獲得益將小于輸時(shí)所產(chǎn)生的痛苦, 因?yàn)閺念A(yù)期看, 盡管得益相等, 但從效用上看, 輸時(shí)所產(chǎn)生的痛苦更嚴(yán)重。所以, 一些人往往是避免參與博弈, 甚至愿意支付一些費(fèi)用以避免參加即使是公平的博弈。這就是購(gòu)買保險(xiǎn)的原因。不過(guò), 不是所有的風(fēng)險(xiǎn)都是可通過(guò)保險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移的。保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的范圍只包括純粹保險(xiǎn)。所以, 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移, 部分性地受到限定。
2.4運(yùn)用投資組合巧妙減小風(fēng)險(xiǎn)
不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對(duì)策是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場(chǎng)需要，能提高總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力。
2.5健全監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)工程建設(shè)管理
工程建設(shè)既是投資項(xiàng)目資金的消耗過(guò)程，又是工程項(xiàng)目建設(shè)完成過(guò)程。在這一過(guò)程中節(jié)約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。因此房地產(chǎn)商要認(rèn)真簽訂施工合同，保證經(jīng)濟(jì)利益，聘請(qǐng)工程監(jiān)理對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，在施工過(guò)程中不對(duì)施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的風(fēng)險(xiǎn)。
2.6風(fēng)險(xiǎn)自留
風(fēng)險(xiǎn)自留, 系指投資者預(yù)期某些風(fēng)險(xiǎn)不可避免時(shí), 自行設(shè)立基金, 自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)后的財(cái)務(wù)后果。在實(shí)踐中, 風(fēng)險(xiǎn)自留有主動(dòng)與被動(dòng)之分。主動(dòng)自留是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)的分析, 明確風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)及其預(yù)期變現(xiàn)損失, 對(duì)多種預(yù)計(jì)方式之優(yōu)劣明了之后, 投資都主動(dòng)選擇風(fēng)險(xiǎn)自留措施, 同時(shí)做好財(cái)務(wù)準(zhǔn)備。被動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)恰好相反, 它是在風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)帶來(lái)?yè)p失之后, 被迫采取自身承擔(dān)損失的風(fēng)險(xiǎn)的方法, 這往往是造成嚴(yán)懲的財(cái)務(wù)后果。
2.7 創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷方法來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)
目前，房地產(chǎn)商通常采用的方式有分期付款、貸款購(gòu)房、預(yù)租預(yù)售等。分期付款是目前大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)銷售主要方式。貸款購(gòu)房也稱為按揭方式，是指由金融機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)提供給消費(fèi)者用于購(gòu)買住房的貸款及其擔(dān)保，促進(jìn)了住宅的商品化，購(gòu)房者可以在貸款銀行先存入全部房屋價(jià)款的30%或40%的存款，以此作為購(gòu)房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開(kāi)發(fā)公司為購(gòu)房者提供不可撤銷的全部擔(dān)保。
3.結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究之間有不可分割的關(guān)聯(lián)性, 因?yàn)? 不管項(xiàng)目環(huán)境分析和財(cái)務(wù)分析的效果有多好, 對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分析, 將直接決定著項(xiàng)目的投資意義。這就意味著風(fēng)險(xiǎn)分析在項(xiàng)目的決策、實(shí)施等階段也占有極其重要的地位。
[參考文獻(xiàn)]
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 項(xiàng)目管理 風(fēng)險(xiǎn)管理
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜系統(tǒng)，其項(xiàng)目決策與實(shí)施都需要專業(yè)而系統(tǒng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論與方法來(lái)指導(dǎo)。目前我國(guó)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策大多靠經(jīng)驗(yàn)和定性的風(fēng)險(xiǎn)分析方法, 對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)在規(guī)律、風(fēng)險(xiǎn)管理方法的研究不夠深入,項(xiàng)目決策中缺乏專業(yè)而系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估,項(xiàng)目實(shí)施中缺乏專門而系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施,亟需對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法進(jìn)行系統(tǒng)深入地研究。因此，本文擬對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理的相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行梳理，為我國(guó)目前的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理提供參考。
一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的重要意義
(l)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能促進(jìn)項(xiàng)目管理的科學(xué)化、合理化。風(fēng)險(xiǎn)管理利用科學(xué)、系統(tǒng)的方法管理和處置各種項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，有利于減少和消除各種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和決策失誤風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于項(xiàng)目管理的科學(xué)化、合理化具有重要的意義。
(2)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。風(fēng)險(xiǎn)管理為項(xiàng)目管理者提供了控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的各種措施，使項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)在進(jìn)行項(xiàng)目的各種管理活動(dòng)時(shí)，能夠全身心地投入，消除了他們的后顧之憂，保證了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。
(3)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠保證項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施能夠采取有效措施，將項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)損失控制在最低限度，并能在損失發(fā)生后保證及時(shí)地提供措施，從而能夠使管理部門提高經(jīng)濟(jì)效益，保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
(4)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的提高。通過(guò)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理，以最小的成本達(dá)到最大安全為目標(biāo)，將處置風(fēng)險(xiǎn)的各種費(fèi)用分?jǐn)偟巾?xiàng)目建筑產(chǎn)品或者過(guò)程中去，從而減少了費(fèi)用支出，增加項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益；同時(shí)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的各種監(jiān)控措施也使得各個(gè)項(xiàng)目部門有意識(shí)地提高管理效率，控制風(fēng)險(xiǎn)損失，進(jìn)而提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀
（一）國(guó)外研究現(xiàn)狀
風(fēng)險(xiǎn)管理可以追溯到第一次世界大戰(zhàn)中的德國(guó)，而比較系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理理論則是在美國(guó)形成的。從20世紀(jì)30年代開(kāi)始，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究被應(yīng)用于房地產(chǎn)投資。其研究歷程以1960年為界劃分為兩個(gè)階段，1960年以前，投資風(fēng)險(xiǎn)研究主要采用傳統(tǒng)的財(cái)會(huì)分析方法；1960年以后，引入管理方法，創(chuàng)立了工程管理科學(xué)方法，增強(qiáng)了解決實(shí)際問(wèn)題的能力。
對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究，大多集中在風(fēng)險(xiǎn)分析與防范、風(fēng)險(xiǎn)衡量、投資組合和風(fēng)險(xiǎn)決策等領(lǐng)域。如Wurkzebach在其《現(xiàn)代房地產(chǎn)》一書(shū)中，概括了房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險(xiǎn)，詳細(xì)探討了美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可能受到克林頓經(jīng)濟(jì)政策和新稅法實(shí)施的影響。Roger P?Sindt.在其著作《房地產(chǎn)投資分析與應(yīng)用》一書(shū)中，分析了房地產(chǎn)投資行為，在此基礎(chǔ)上，提出了一些適用于房地產(chǎn)投資的理論。并且，在充分考慮房地產(chǎn)投資可能受到融資情況、貨幣時(shí)間價(jià)值等因素和外部投資環(huán)境等因素對(duì)其產(chǎn)生影響的情況下，提出了房地產(chǎn)企業(yè)投資的戰(zhàn)略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地產(chǎn)決策的投資分析》一書(shū)中研究了不同類型房地產(chǎn)投資的收益及決策問(wèn)題，提出了一些房地產(chǎn)投資決策的方法。Joseph L?Pagliari在《房地產(chǎn)組合管理手冊(cè)》一書(shū)中研究了房地產(chǎn)投資組合問(wèn)題。Peter?Jovanovic與David?spaulding主要在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)和防范等方面做了大量研究工作。
另外，隨著決策理論真正成為一門學(xué)科，層出不窮的研究成果逐漸將現(xiàn)代決策理論嫁接到傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資技術(shù)之上，現(xiàn)資決策技術(shù)應(yīng)運(yùn)而生。具體研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地產(chǎn)投資基本原理》一書(shū)中強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)的關(guān)系，主張定性與定量相結(jié)合的綜合風(fēng)險(xiǎn)決策，并提出了房地產(chǎn)投資決策的五項(xiàng)原則。這些原則在幾十年后的今天依然在房地產(chǎn)投資決策分析中起著重要的作用。(2)美國(guó)學(xué)者蓋倫.E格里爾在其著作《房地產(chǎn)投資決策分析》中，定性地介紹了房地產(chǎn)投資存在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，討論了傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整方法和敏感性分析方法，并把房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的概率分析方法定義為“現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)分析方法”。在此方法中，他認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該表示為偏離預(yù)期值的概率。(3)國(guó)外房地產(chǎn)投資決策強(qiáng)調(diào)定性與定量分析相結(jié)合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地產(chǎn)投資決策五原則為:房地產(chǎn)投資分析為系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)緊密相連、最優(yōu)投資應(yīng)以財(cái)富最大化為目標(biāo)、房地產(chǎn)環(huán)境分析必不可少，房地產(chǎn)投資分析是一種風(fēng)險(xiǎn)分析。
目前，發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)研究已經(jīng)比較成熟，相關(guān)學(xué)者和專業(yè)機(jī)構(gòu)從不同角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)與收益進(jìn)行了探索。如Thomas 和Jackson 通過(guò)運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型分析和預(yù)測(cè)了英國(guó)的租金水平。Gregory H. Chun 對(duì)銷售額與租金水平兩者之間的關(guān)系進(jìn)行了研究。
（二）國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀
20世紀(jì)80年代后期，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的知識(shí)被介紹到我國(guó)，應(yīng)用于大型土木工程項(xiàng)目的管理中。目前，將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)用于我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究剛剛起步，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的研究主要是在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、防范和投資決策上，主要著作有:于川和潘振鋒編著《風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論》，陳佑啟等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理及經(jīng)營(yíng)決策方法》，杜海鵬主編的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范》，陳琳和潘蜀健等編著的《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資》，李啟明等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策》，俞明軒、豐雷編著的《房地產(chǎn)投資分析》，胡曉龍主編的《房地產(chǎn)投資與分析》等。對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的決策研究，賈煥軍將貝葉斯方法應(yīng)用在建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中。除此之外，其他大部分研究房地產(chǎn)的書(shū)籍都只是順帶提及風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。
由于房地產(chǎn)在我國(guó)近幾年才引起人們的重視，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究正處于初期階段，而研究主要集中在對(duì)投資者投資要點(diǎn)的分析等方面，如:租金回報(bào)率與投資回報(bào)率的區(qū)別和未來(lái)增值空間的判別、租金回收風(fēng)險(xiǎn)的考慮等。運(yùn)用的方法主要是從其他行業(yè)借鑒的，如運(yùn)用混沌經(jīng)濟(jì)模型控制房地產(chǎn)投資，對(duì)房地產(chǎn)投資目標(biāo)選擇模型的研究，用正態(tài)分布圖像法計(jì)算房地產(chǎn)投資凈現(xiàn)值風(fēng)險(xiǎn)等。
三、關(guān)于現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究的評(píng)述
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)起步較晚，關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，尤其是在企業(yè)這個(gè)微觀層面上的研究還較少，現(xiàn)有文獻(xiàn)大都是側(cè)重于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估或者風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控中的某一個(gè)方面進(jìn)行分析或評(píng)價(jià)，三個(gè)方面研究相互之間的聯(lián)系還不夠緊密，主要表現(xiàn)在以下幾方面:
(l)割裂了風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的特征聯(lián)系，并且缺少對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生機(jī)理的深入分析。
目前，國(guó)內(nèi)許多有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別研究?jī)?nèi)容大都是對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的某些特征，如對(duì)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源、風(fēng)險(xiǎn)可控性等各種具體風(fēng)險(xiǎn)管理特征的介紹。由于對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注的側(cè)重點(diǎn)不同，如此分類只是針對(duì)性質(zhì)相同的某一類房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別研究，這就割裂了各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)特征之間的聯(lián)系。許多文獻(xiàn)中對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)(驅(qū)動(dòng))因素”和“風(fēng)險(xiǎn)后果”兩個(gè)概念之間的關(guān)系也缺少深入的分析，從而導(dǎo)致對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生機(jī)理缺乏研究。
(2)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估之間聯(lián)系不夠緊密。
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估離不開(kāi)評(píng)估指標(biāo)體系的構(gòu)建。目前國(guó)內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)中許多評(píng)估指標(biāo)體系都是以定性方法分析建立的，指標(biāo)體系往往比較廣義，針對(duì)特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別并經(jīng)過(guò)嚴(yán)密論證尤其是實(shí)證研究指標(biāo)體系不多，造成投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估之間聯(lián)系不夠緊密。
(3)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控缺乏充分的先期研究支持。
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的最終目的是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)控。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控的措施也應(yīng)該建立在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)特征全面識(shí)別的基礎(chǔ)上。而目前國(guó)內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)針對(duì)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別不夠，缺少對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)因素和投資風(fēng)險(xiǎn)后果之間發(fā)生機(jī)理的分析，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別之間聯(lián)系不夠緊密，因此，許多風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控提出的方法和措施大都是建立在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)定性分析基礎(chǔ)上的政策性建議。
參考文獻(xiàn):
[1]李群.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息， 2011，8
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達(dá)到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為以下幾種。
1.投資支出風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開(kāi)發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動(dòng)性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計(jì)的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進(jìn)行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會(huì)蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，一個(gè)新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，在建設(shè)過(guò)程中也會(huì)遇到投資支出增加問(wèn)題，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負(fù)并蒙受損失。
2.金融風(fēng)險(xiǎn)
主要指利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購(gòu)買欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求降低。
3.購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)
購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購(gòu)買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。
4.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)時(shí)常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場(chǎng)一般可分為一級(jí)出讓市場(chǎng)和二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，壟斷性較強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平的波動(dòng)、房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的局限等等都是引起市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的原因。房地產(chǎn)價(jià)格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國(guó)去年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的一個(gè)主要原因。
5.政策風(fēng)險(xiǎn)
政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來(lái)的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國(guó)現(xiàn)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時(shí)期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對(duì)較長(zhǎng)，房地產(chǎn)特別是土地是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對(duì)其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對(duì)投資者的打擊將是巨大的。
6.法律風(fēng)險(xiǎn)
法律風(fēng)險(xiǎn)是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過(guò)程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進(jìn)行，另一方面影響投資收益的順利實(shí)現(xiàn)，都會(huì)造成投資損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)際上是對(duì)建筑工程實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)管理，開(kāi)發(fā)商應(yīng)通過(guò)仔細(xì)考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險(xiǎn)分散給承包商。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防策略
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對(duì)不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。
策略一：關(guān)注政策變動(dòng)，認(rèn)準(zhǔn)投資方向
任何國(guó)家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無(wú)論對(duì)一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是對(duì)投資者的預(yù)期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的態(tài)度，政策動(dòng)態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國(guó)家稅收政策、財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對(duì)各項(xiàng)政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開(kāi)發(fā)方向，正確預(yù)測(cè)未來(lái)，又有利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。
策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析
隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對(duì)的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風(fēng)險(xiǎn)。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不充分或者不準(zhǔn)確，那么，就有可能對(duì)自身?xiàng)l件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風(fēng)險(xiǎn)。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風(fēng)險(xiǎn)的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應(yīng)盡可能地調(diào)查市場(chǎng)，了解相關(guān)信息。同時(shí)要學(xué)會(huì)優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗(yàn)或技術(shù)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項(xiàng)措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動(dòng)提供決策依據(jù)。
策略三：采用投資分散組合策略
房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。因?yàn)楦鞣N不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。風(fēng)險(xiǎn)大的投資基礎(chǔ)上回報(bào)率相對(duì)較高，回報(bào)率低的投資基礎(chǔ)上相對(duì)地風(fēng)險(xiǎn)就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是可以不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。
【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要又很特殊的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)投資市場(chǎng)作為支撐市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的要素市場(chǎng)之一，具有極其重要的作用，本文就房地產(chǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)做了簡(jiǎn)單的闡述。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達(dá)到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為以下幾種。
1.投資支出風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開(kāi)發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動(dòng)性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計(jì)的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進(jìn)行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會(huì)蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，一個(gè)新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，在建設(shè)過(guò)程中也會(huì)遇到投資支出增加問(wèn)題，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負(fù)并蒙受損失。
2.金融風(fēng)險(xiǎn)
主要指利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購(gòu)買欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求降低。
3.購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)
購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購(gòu)買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。
4.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)時(shí)常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場(chǎng)一般可分為一級(jí)出讓市場(chǎng)和二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，壟斷性較強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平的波動(dòng)、房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的局限等等都是引起市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的原因。房地產(chǎn)價(jià)格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國(guó)去年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的一個(gè)主要原因。
5.政策風(fēng)險(xiǎn)
政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來(lái)的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國(guó)現(xiàn)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時(shí)期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對(duì)較長(zhǎng)，房地產(chǎn)特別是土地是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對(duì)其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對(duì)投資者的打擊將是巨大的。
6.法律風(fēng)險(xiǎn)
法律風(fēng)險(xiǎn)是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過(guò)程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進(jìn)行，另一方面影響投資收益的順利實(shí)現(xiàn)，都會(huì)造成投資損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)際上是對(duì)建筑工程實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)管理，開(kāi)發(fā)商應(yīng)通過(guò)仔細(xì)考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險(xiǎn)分散給承包商。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防策略
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對(duì)不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。
策略一：關(guān)注政策變動(dòng)，認(rèn)準(zhǔn)投資方向
任何國(guó)家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無(wú)論對(duì)一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是對(duì)投資者的預(yù)期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的態(tài)度，政策動(dòng)態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國(guó)家稅收政策、財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對(duì)各項(xiàng)政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開(kāi)發(fā)方向，正確預(yù)測(cè)未來(lái)，又有利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。
策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析
隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對(duì)的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風(fēng)險(xiǎn)。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不充分或者不準(zhǔn)確，那么，就有可能對(duì)自身?xiàng)l件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風(fēng)險(xiǎn)。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風(fēng)險(xiǎn)的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應(yīng)盡可能地調(diào)查市場(chǎng)，了解相關(guān)信息。同時(shí)要學(xué)會(huì)優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗(yàn)或技術(shù)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項(xiàng)措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動(dòng)提供決策依據(jù)。
策略三：采用投資分散組合策略
房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。因?yàn)楦鞣N不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。風(fēng)險(xiǎn)大的投資基礎(chǔ)上回報(bào)率相對(duì)較高，回報(bào)率低的投資基礎(chǔ)上相對(duì)地風(fēng)險(xiǎn)就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是可以不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。
Abstract: There are many real estate investment risk factors, and the relationships between them are extremely complex. This article proposed some key elements in real estate investment risk: timing risk, location risk, type risk to improve the practical application level of real estate investment risk analysis.
關(guān)鍵詞: 關(guān)鍵因素;房地產(chǎn)投資;風(fēng)險(xiǎn)分析
Key words: key elements;real estate investment;risk analysis
中圖分類號(hào):F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1006-4311(2010)05-0224-02
0引言
我國(guó)房地產(chǎn)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè),自20世紀(jì)80年中后期才逐漸恢復(fù)和發(fā)展起來(lái)。在這個(gè)新興產(chǎn)業(yè)中,房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存的投資活動(dòng),具有不可移動(dòng)性、壽命周期長(zhǎng)、高度綜合性、高度關(guān)聯(lián)性、投資額度大、各異性、政策影響性等特點(diǎn)。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的過(guò)程中存在著大量的風(fēng)險(xiǎn)因素,如房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化、相關(guān)政策的調(diào)整、通貨膨脹情況、匯率及利率的變動(dòng)及變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和消費(fèi)者的喜好、收益現(xiàn)金流、資本價(jià)值、機(jī)會(huì)成本等個(gè)別風(fēng)險(xiǎn),這些風(fēng)險(xiǎn)因素都直接影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資的績(jī)效。從事房地產(chǎn)投資活動(dòng),如不能充分考慮這些風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)整個(gè)投資項(xiàng)目的影響,貿(mào)然進(jìn)行決策,往往會(huì)出現(xiàn)失誤,甚至?xí)蛊髽I(yè)因此陷人絕境。但是,把每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素包羅萬(wàn)象的加以考慮,則會(huì)導(dǎo)致問(wèn)題的復(fù)雜化,是不現(xiàn)實(shí)的也是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>
為此,本文針對(duì)房地產(chǎn)投資,將風(fēng)險(xiǎn)因素分析的具體內(nèi)容和流程可以分為以下三部分:①識(shí)別并細(xì)分各風(fēng)險(xiǎn)因素包含的具體內(nèi)容,由此才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有具體全面的認(rèn)識(shí)和了解;②對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分類,找出對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有決定意義的要素,忽略次要因素,只有這樣才有利于分析的可行性和結(jié)果的可信性;③對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)因素之間的關(guān)系進(jìn)行分析,找出其聯(lián)系與制約關(guān)系,由此對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)要素形成有機(jī)整合的分析結(jié)果,將對(duì)投資決策具有很好的輔助參考意義。
1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及細(xì)分
為了保證風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量,有必要對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)程中可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的辨識(shí)與細(xì)分,使投資決策者能更好的把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律,從而采取相應(yīng)措施或?qū)Σ邅?lái)減少風(fēng)險(xiǎn)損失。如圖1給出了整個(gè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。
1.1 自然風(fēng)險(xiǎn),指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò)程造成影響,以及直接對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生破壞,從而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括:火災(zāi)、風(fēng)暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、氣溫、塌方、施工現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)條件等等。這些因素引起的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)會(huì)較小,但是一旦發(fā)生,將造成相當(dāng)嚴(yán)重的危害。對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)的防范,開(kāi)發(fā)商一般是利用投保來(lái)減少或避免損失。但是,在投保之前,若能對(duì)該地區(qū)的環(huán)境條件、天文資料、地質(zhì)地貌、氣候條件等作一定的了解與分析,就可減少投保成本,增加投資收益。
1.2 政治風(fēng)險(xiǎn),指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的,因而,由于政策的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。在市場(chǎng)環(huán)境還未完善的條件下,政治風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤為重要,特別是在我國(guó),房地產(chǎn)市場(chǎng)還有待于進(jìn)一步完善。房地產(chǎn)投資商應(yīng)非常關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì),以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
1.3 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn),主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素,它們的出現(xiàn)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。這類風(fēng)險(xiǎn)因素可以分為以下幾類:市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。
1.4 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn),是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者可能帶來(lái)的損失。例如,科技進(jìn)步可能對(duì)房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅,迫使開(kāi)發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的翻修和改造。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)的因素主要分為:建筑材料改變和更新、建筑施工技術(shù)和工藝革新、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤、設(shè)備故障或損壞、建筑生產(chǎn)力因素短缺、施工事故、信用等風(fēng)險(xiǎn)因素。
1.5 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn),主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者來(lái)?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展、社會(huì)治安、公眾干預(yù)和文物保護(hù)等。
1.6 國(guó)際風(fēng)險(xiǎn),是對(duì)一個(gè)社會(huì)的所有經(jīng)濟(jì)都有很大影響,主要是指因國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化導(dǎo)致地區(qū)性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受影響。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō),國(guó)際經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)可分為:國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、貨幣匯率變化風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際貨幣利率變化風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)際經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
1.7 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn),指由于開(kāi)發(fā)商決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn),包括投資方式、投資地點(diǎn)、類型選擇風(fēng)險(xiǎn)和人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。
2房地產(chǎn)投資關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素分析
房地產(chǎn)投資過(guò)程中引起風(fēng)險(xiǎn)的因素眾多,其后果嚴(yán)重程度各異。完全不考慮這些風(fēng)險(xiǎn)因素或忽略了主要因素,風(fēng)險(xiǎn)分析就失去意義。但把每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素包羅萬(wàn)象的加以考慮,則會(huì)導(dǎo)致問(wèn)題的復(fù)雜化,是不現(xiàn)實(shí)的也是不恰當(dāng)?shù)摹ｏL(fēng)險(xiǎn)分析的目的就是要合理縮小風(fēng)險(xiǎn)因素的不確定性,尋找影響風(fēng)險(xiǎn)的主要因素,為投資決策者提供最恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。
2.1 “二八法則”在風(fēng)險(xiǎn)因素分析中的應(yīng)用“二八法則”是西方社會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家經(jīng)過(guò)仔細(xì)觀察、分析,歸納后得出的一個(gè)客觀規(guī)律,即:20%的人掌握著整個(gè)社會(huì)80%的財(cái)富。推廣后又發(fā)現(xiàn),一般學(xué)校中學(xué)生智商高者往往為20%,保險(xiǎn)公司或直銷企業(yè)的成功的推銷人員一般也在20%左右。另外,企業(yè)的配套協(xié)作單位、商業(yè)單位往往也是20%的個(gè)數(shù)掌握著80%的采購(gòu)、銷售額,日常管理工作中20%的業(yè)務(wù)量也往往決定了80%的經(jīng)營(yíng)數(shù)額。
由上面分析的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素,我們可以知道,影響房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素比較多。如對(duì)每一個(gè)投資項(xiàng)目都進(jìn)行詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)因素分析,效率不但不高,有可能還不能抓住重點(diǎn)。再者,我們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的分析是無(wú)止境的,但真正對(duì)我們的投資分析有實(shí)際意義的風(fēng)險(xiǎn)因素卻只有其中一部分,而由“二八法則”可知,20%的因素對(duì)事件有80%的影響力。所以,在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析時(shí),我們需要重點(diǎn)關(guān)注的是那20%的重要因素。
2.2 關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素分析在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素相關(guān)性分析之前,有必要找出那些20%的重要因素。鑒于一些學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素問(wèn)題的深入研究[1-5],本文從以下三個(gè)方面來(lái)重點(diǎn)考慮房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn):時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)。
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2.2.1 時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響很大,而經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性的規(guī)律,因此,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也相應(yīng)有著周期性的漲落。如從美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)看,就存在明顯的周期性:美國(guó)以18年左右完成一次周期波動(dòng),同時(shí)也存在5年一次的短期波動(dòng)。隨著經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求、價(jià)格和收益水平的相應(yīng)變化。此時(shí)選擇合適的投資時(shí)機(jī),保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后有良好的市場(chǎng)需要,對(duì)開(kāi)發(fā)商的意義非常大。因此,開(kāi)發(fā)商需對(duì)未來(lái)幾年的政治形勢(shì)的變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、人口增減、收入水平升降、消費(fèi)心理和物業(yè)需求等風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行預(yù)測(cè),以確定合理的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)。一般而言,經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長(zhǎng)期,各類房地產(chǎn)需求旺盛,市場(chǎng)處于不斷上升勢(shì)頭,適時(shí)推出的房地產(chǎn)可望獲得較好的收益;當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣,失業(yè)增加,收入下降,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降,供過(guò)于求,房地產(chǎn)價(jià)格下跌,物業(yè)租售所需時(shí)間加長(zhǎng),甚至根本都租售不出去,此時(shí)推出的房地產(chǎn)將導(dǎo)致資金占用和成本上升,預(yù)計(jì)的收益便成了實(shí)際的損失,因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也將必須承擔(dān)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)選擇不當(dāng)?shù)木薮髶p失。
2.2.2 區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生于區(qū)位因素的變化,因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資者對(duì)這些因素的周密分析決定了哪些區(qū)位將被選擇。一般,區(qū)位主要因距離、空間等位置上的差異而產(chǎn)生價(jià)值的不同。這里所講的位置,不僅指所處的地理位置,還包括其社會(huì)位置,如人口因素、教育水平、服務(wù)水平、交通通訊和生活設(shè)施等等。社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、鄰區(qū)影響等因素的差異更是加劇了位置上的區(qū)位差異,使得處于同一市場(chǎng)的不同區(qū)位的相同面積土地產(chǎn)生不同的實(shí)用價(jià)值、利用方便和集約經(jīng)營(yíng)度,從而產(chǎn)生極為不同的經(jīng)濟(jì)效益。因此,投資決策時(shí)必須充分考慮受土地區(qū)位條件決定的土地潛在收益和土地潛在用途。另外,區(qū)位價(jià)值會(huì)隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)的變化而產(chǎn)生巨大差異,這使得投資者可能面臨巨大的區(qū)位風(fēng)險(xiǎn),如交通運(yùn)輸系統(tǒng)、生活方式及科技進(jìn)步的變化等。
2.2.3 類型風(fēng)險(xiǎn)確定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的位置后,在此位置上開(kāi)發(fā)哪一類型的物業(yè)也是必須慎重考慮的,包括住宅、公寓、別墅、寫字樓和商場(chǎng)等。選擇不同的物業(yè)類型對(duì)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的成功與否甚至盈虧都有極大的影響,而各種不同類型的物業(yè)對(duì)位置的敏感程度是不同的,因此其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力也將是有差異的。
3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素關(guān)系分析
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素之間相互聯(lián)系相互影響,共同對(duì)房地產(chǎn)投資施加影響。因此,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素之間的相關(guān)性分析顯得很有必要,而且這對(duì)于提高房地產(chǎn)投資的效益來(lái)說(shuō)也具有非常重要的意義。圖2以圖表的形式表示出時(shí)機(jī)、區(qū)位和類型風(fēng)險(xiǎn)之間相互關(guān)系。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)三要素,即時(shí)機(jī)、區(qū)位、類型風(fēng)險(xiǎn)要解決的三個(gè)問(wèn)題,實(shí)際上就是何時(shí)、何地以何種形式進(jìn)行房地產(chǎn)投資。從上圖可看出,房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)因素決定了區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)和類型風(fēng)險(xiǎn)的形式內(nèi)容,是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)中的基本風(fēng)險(xiǎn),而區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)及類型風(fēng)險(xiǎn)則在房地產(chǎn)投資中相互影響、相互制約。
4結(jié)論
綜合上述三者之間的聯(lián)系,投資者在對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析和管理時(shí),應(yīng)同時(shí)從主觀和客觀兩方面采取必要措施,以降低投資風(fēng)險(xiǎn),提高投資效益。主觀上,投資者應(yīng)樹(shù)立強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),重視投資可行性研究,從定性的角度對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行總體把握。客觀上,投資者必須對(duì)國(guó)際、國(guó)內(nèi)當(dāng)前今后的政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)、國(guó)家和地方政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃有一個(gè)通盤的了解,并在此基礎(chǔ)上,對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行定量的數(shù)據(jù)測(cè)算分析,獲得較準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果;此外,投資者還應(yīng)充分了解該城市擬開(kāi)發(fā)地區(qū)的情況,如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等,了解和掌握該地區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況以及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì),理性的判斷該類房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況并進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目可行性研究。只有這樣,投資者才能準(zhǔn)確的把握時(shí)機(jī),選中極具升值潛力的地段,并在合適的地段開(kāi)發(fā)合適的物業(yè),使投資決策盡可能準(zhǔn)確而高效,贏取房地產(chǎn)投資的高效益。
參考文獻(xiàn):
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)分析；風(fēng)險(xiǎn)防范
我國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)2010年政府新一輪宏觀調(diào)控后，2011年隨即面臨多重考驗(yàn)，后續(xù)市場(chǎng)還存在諸多不確定因素，在CPI高漲、城市化進(jìn)程加劇等客觀因素的推動(dòng)下，房地產(chǎn)投資者必須清醒把握房地產(chǎn)投資的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，采取有效的防范措施，以獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益。
一、房地產(chǎn)投資主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析
房地產(chǎn)投資需要經(jīng)歷投資機(jī)會(huì)分析、實(shí)施與管理、投資后的評(píng)價(jià)與分析三個(gè)主要過(guò)程，其中某個(gè)環(huán)節(jié)的變化或某個(gè)因素的形成都會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。概括起來(lái)，影響房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)因素包括以下五種因素。
1.政策風(fēng)險(xiǎn)
政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府實(shí)施政策的變化給房地產(chǎn)投資帶來(lái)潛在的經(jīng)濟(jì)損失，主要包含土地管理政策、住房結(jié)構(gòu)政策、宏觀投資規(guī)模控制政策、稅收政策以及環(huán)境保護(hù)政策等方面的風(fēng)險(xiǎn)。由于政策的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生重大的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有待完善的情況下，政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資的影響尤為重要。
2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于供求關(guān)系變化，引起房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中投資主體進(jìn)行的投資行為變化而帶來(lái)的投資潛在損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)中購(gòu)買能力下降、勞動(dòng)力價(jià)格上漲或原材料價(jià)格上漲等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。
3.金融風(fēng)險(xiǎn)
金融風(fēng)險(xiǎn)是指由于利率、融資規(guī)模等的變化對(duì)房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，對(duì)利率、融資規(guī)模的依賴非常大。當(dāng)可融資規(guī)模減少時(shí)，房地產(chǎn)投資者自有資金投入增大，會(huì)產(chǎn)生資金流動(dòng)困難的情況，容易產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)投資者投資成本增大，在房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買能力下降的情況下，將可能產(chǎn)生投資實(shí)際收益率降低的風(fēng)險(xiǎn)。
4.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)
技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于技術(shù)進(jìn)步對(duì)房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的可能性損失。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括建筑施工工藝和技術(shù)、建筑設(shè)計(jì)、建筑材料等方面的更新而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
5.自然風(fēng)險(xiǎn)
自然風(fēng)險(xiǎn)是指自然原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資造成損害的風(fēng)險(xiǎn)，如地震、火災(zāi)、洪水、風(fēng)暴、雪災(zāi)等等。這些風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的幾率相對(duì)較低，可一旦出現(xiàn)，造成的投資損失是相當(dāng)巨大的。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范策略
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范關(guān)鍵在于能否采取有力的措施規(guī)避和控制風(fēng)險(xiǎn),從而減少投資者的收益損失。根據(jù)可能造成投資損失的主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析，投資者應(yīng)從以下四方面采取措施。
1.把握政策變動(dòng)，關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資正處于高速發(fā)展的時(shí)期，國(guó)家和地方政府宏觀政策調(diào)控頻繁，這就要求房地產(chǎn)投資者在進(jìn)行投資決策前，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)，國(guó)家稅收政策、財(cái)政政策及貨幣政策等政策的研究，把握國(guó)家政策的宏觀動(dòng)態(tài)；同時(shí)對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)查和分析，掌握價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)情況及未來(lái)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)等。通過(guò)對(duì)各項(xiàng)政策的研究和市場(chǎng)調(diào)查分析，既有助于房地產(chǎn)投資者確定正確的投資方案，又利于其根據(jù)政策和市場(chǎng)變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。
2.優(yōu)化投資組合，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資是投資周期長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)的活動(dòng)，同時(shí)各類房地產(chǎn)投資在風(fēng)險(xiǎn)程度、預(yù)期收益和資金總量方面各不相同。房地產(chǎn)投資者應(yīng)當(dāng)合理選擇不同投資可靠性的投資組合方案，維持穩(wěn)妥投資與積極投資的比例關(guān)系，盡量在投資整體安全性保障的前提下使整體收益提高；注意房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，合理確定長(zhǎng)期投資與短期投資的比例，盡可能縮短投資回收期，降低投資成本，以規(guī)避和防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
3.合理融通資金，減少金融風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，通常采取融資的方式滿足其投資需求。而金融風(fēng)險(xiǎn)的存在，要求房地產(chǎn)投資者在投資機(jī)會(huì)分析時(shí)要在考慮貸款規(guī)模減少和利率可能升高的基礎(chǔ)上進(jìn)行，合理安排投資資金，確保自有資本金充足，在出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的情況下，能夠迅速實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)，從而對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范。另外，房地產(chǎn)投資者可以合理利用固定利率的抵押貸款，將因利率引起的金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。
4.加強(qiáng)保險(xiǎn)意識(shí)，規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資者可以通過(guò)對(duì)投資實(shí)物進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)，將地震、火災(zāi)等不可抗拒力帶來(lái)的自然風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司, 降低自身?yè)p失，從而為房地產(chǎn)投資者規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)。
總之，現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資者應(yīng)理性對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)，充分考慮自有資金情況，及時(shí)注意使用多種投資方式，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判能力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，分散風(fēng)險(xiǎn)，減少損失，達(dá)到投資利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)：
［1］劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析［M］.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2007-09.
1.引言
隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進(jìn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速增長(zhǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差，涉及到的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境因素多，其投資過(guò)程是一種預(yù)測(cè)未知將來(lái)需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過(guò)程，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的高風(fēng)險(xiǎn)投機(jī)行業(yè)，其不確定性伴隨始終。由于房地產(chǎn)的地區(qū)差異、項(xiàng)目差異，涉及的內(nèi)容不單單是技術(shù)問(wèn)題，還有很多其它方面的問(wèn)題，因此國(guó)家很難像針對(duì)建筑工程那樣去制定房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的統(tǒng)一規(guī)范和規(guī)程。目前我國(guó)很少有企業(yè)建立自己系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，社會(huì)上暫時(shí)也沒(méi)有專門從事企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的咨詢機(jī)構(gòu)，所以加大了房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。因此，建立積極的風(fēng)險(xiǎn)管理策略在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中是非常必要的。
2.房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述
2.1房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的含義
房地產(chǎn)投資是指將資金投入到房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以獲得預(yù)期收益的投資方式。由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動(dòng)性、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)面臨眾多的風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)際收益可能在各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響下發(fā)生低于預(yù)期收益的現(xiàn)象，使投資者蒙受損失。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。
2.2房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的形成因素及發(fā)展趨勢(shì)
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個(gè)方面。宏觀環(huán)境中，政策風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、資源風(fēng)險(xiǎn)等社會(huì)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化對(duì)投資影響較大。而微觀環(huán)境是指具體項(xiàng)目所在的區(qū)域中存在的地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和組織風(fēng)險(xiǎn)等，如過(guò)于單一的融資方式和片面追求高收益而導(dǎo)致的非理性開(kāi)發(fā)等都可能造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至投資失敗。
此外，從主客觀兩個(gè)方面來(lái)說(shuō)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的客觀原因主要有：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶先進(jìn)入市場(chǎng)，推出產(chǎn)品，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇；銀行貸款利率升高，投資風(fēng)險(xiǎn)增大等。主觀原因有：企業(yè)信息不靈、開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品不夠好，或只是本地區(qū)先進(jìn)，這樣就失去了設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢(shì)。
3.房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方式及具體對(duì)策
3.1風(fēng)險(xiǎn)管理的主要方式
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。目前對(duì)其管理的方式主要是風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)分散、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)自留。
3.2風(fēng)險(xiǎn)管理的具體對(duì)策
針對(duì)不同類型、特征和規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)因素，應(yīng)采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，最大限度地降低投資過(guò)程中各因素對(duì)最終效益的不利影響。具體說(shuō)來(lái)有以下幾點(diǎn)：把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力。投資前對(duì)市場(chǎng)情況的調(diào)查分析是整個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理體系的基礎(chǔ)。先期了解市場(chǎng)需求和政府對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的態(tài)度，有助于確保正確的投資決策方向。根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、住宅制度改革以及消費(fèi)群體的文化背景、消費(fèi)偏好來(lái)確定市場(chǎng)定位，設(shè)計(jì)有針對(duì)性的產(chǎn)品功能、價(jià)格區(qū)間及營(yíng)銷方式，并能依照政策變動(dòng)適時(shí)調(diào)整投資方案等，都是有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。
3.3建立健全科學(xué)的投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理
機(jī)制投資者應(yīng)在重視市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上考慮綜合風(fēng)險(xiǎn)，以確定最佳的投資決策。對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，首要決策內(nèi)容是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的選擇，良好的區(qū)位可以在較小的風(fēng)險(xiǎn)中實(shí)現(xiàn)升值，有效避免投資風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)位確定后，還應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)管理的組織體系，設(shè)立專門風(fēng)險(xiǎn)管理部門，以便合理安排資金項(xiàng)目，協(xié)調(diào)好投資控制與進(jìn)度、質(zhì)量控制的關(guān)系，加強(qiáng)投資動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致投資增加的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和潛在因素。
3.4建立風(fēng)險(xiǎn)管理的信息系統(tǒng)，形成動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控報(bào)告
信息是進(jìn)行科學(xué)的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立信息收集和處理的專門部門或者購(gòu)買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來(lái)可以日常性的收集國(guó)家或目標(biāo)城市、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、市場(chǎng)供求情況等信息，進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的分析報(bào)告，使決策層及時(shí)了解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇；二來(lái)可設(shè)立企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定期房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告制度，為企業(yè)決策層和相關(guān)部門提供項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)，及時(shí)把握宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策的出臺(tái)情況。
3.5加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)培訓(xùn)，強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)
業(yè)可開(kāi)展內(nèi)部定期培訓(xùn)或者通過(guò)外部專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)員工的管理培訓(xùn)，可以提升員工的專業(yè)度，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理教育，使他們了解所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，掌握風(fēng)險(xiǎn)防范和處理風(fēng)險(xiǎn)的方法，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從而提升整個(gè)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。
3.6采取投資分散策略和聯(lián)合策略，分化和降低風(fēng)險(xiǎn)
（1）投資區(qū)域分散。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性特點(diǎn)，由于不同城市、不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投資政策、市場(chǎng)供求等情況不同，對(duì)房地產(chǎn)投資收益的影響也各不相同，房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域，就可以避免某一特定地區(qū)某一特定時(shí)期的市場(chǎng)不景氣對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。
（2）投資種類分散。不同類型的房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)大小不同，獲得的收益也不同，在房地產(chǎn)投資種類上分散，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)。
（3）投資時(shí)間分散。是確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免因市場(chǎng)變化而帶來(lái)的損失。聯(lián)合策略就是多個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者聯(lián)合起來(lái)共同對(duì)某項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，從而降低獨(dú)自經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
4.結(jié)語(yǔ)
關(guān)鍵詞:中小城市;房地產(chǎn)業(yè);風(fēng)險(xiǎn)管理;灰色關(guān)聯(lián)度;廊坊市
在人們的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和科研活動(dòng)中,會(huì)經(jīng)常遇到信息不完全的情況。在控制論中,人們常常用顏色的深淺來(lái)形容信息的明確程度。艾什比(Ashby)將內(nèi)部信息未知的對(duì)象稱為“黑箱”。因此,“黑”表示信息未知,“白”表示信息完全明確,用“灰”表示部分信息明確、部分信息不明確。同樣,可以系統(tǒng)區(qū)分為黑色系統(tǒng)、白色系統(tǒng)和灰色系統(tǒng),用來(lái)反映認(rèn)識(shí)主體對(duì)認(rèn)識(shí)客體的認(rèn)識(shí)程度。為了更好的認(rèn)識(shí)和有效地控制灰色系統(tǒng),20世紀(jì)80年代,灰色系統(tǒng)理論應(yīng)運(yùn)而生,并迅速在社會(huì)眾多行業(yè)和領(lǐng)域得到了廣泛應(yīng)用,這也真正體現(xiàn)了人類認(rèn)識(shí)和改造世界的主動(dòng)精神。
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尚處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段,有關(guān)其投資風(fēng)險(xiǎn)的研究剛剛起步。目前,有些學(xué)者已運(yùn)用常規(guī)的投資風(fēng)險(xiǎn)分析方法如調(diào)查和專家打分法、敏感性分析法、貝葉斯方法、蒙特卡洛法、相關(guān)性分析等,就我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理做了相關(guān)探討。但是,針對(duì)中小城市的相關(guān)研究還不多見(jiàn)。本文采用定性研究和定量分析相結(jié)合的方法,運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)分析技術(shù),對(duì)近年來(lái)我國(guó)中小城市房地產(chǎn)業(yè)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行理論分析。在此基礎(chǔ)上,以近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的河北省廊坊市為例進(jìn)行實(shí)證研究,提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理防范策略及規(guī)避、減少風(fēng)險(xiǎn)潛在損失的具體對(duì)策。
一、對(duì)我國(guó)中小城市房地產(chǎn)業(yè)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行理論分析
一般來(lái)講,風(fēng)險(xiǎn)就是一個(gè)事件會(huì)產(chǎn)生人們不希望后果的可能性。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種資金量大、周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)、且受政治、社會(huì)影響較大的特殊市場(chǎng),所以在其投資過(guò)程中會(huì)遇到一定的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?qū)ξ磥?lái)某項(xiàng)房地產(chǎn)投資的決策以及客觀條件的不確定性而導(dǎo)致該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的資本損失或?qū)嶋H收益與期望收益產(chǎn)生負(fù)偏差的程度及其發(fā)生概率。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)多種多樣,十分復(fù)雜。本文根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素的性質(zhì)不同,將其分為:政策因素、經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素、市場(chǎng)因素、自然因素、利率因素、社會(huì)因素、管理因素和技術(shù)因素等。并且在《中國(guó)房地產(chǎn)縱橫》中也對(duì)各主要影響因素進(jìn)行了排序,其先后順序依次為:政策因素、利率因素、經(jīng)濟(jì)因素、自然因素和技術(shù)因素。由于本研究是針對(duì)我國(guó)中小城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題,該風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)應(yīng)包括上述五種風(fēng)險(xiǎn)因素。因?yàn)?除了常規(guī)的五種主要風(fēng)險(xiǎn)因素外,如市場(chǎng)因素、管理因素和社會(huì)因素等在內(nèi)的這些因素并非可有可無(wú);相反,由于中小城市特殊的具體情況,它們的影響反而會(huì)比較大,這在定量分析中會(huì)得到相應(yīng)體現(xiàn)。
房地產(chǎn)業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)是個(gè)主觀與客觀相結(jié)合的過(guò)程,而對(duì)某些過(guò)程中潛在風(fēng)險(xiǎn)因素的評(píng)價(jià)也很難用定量數(shù)字來(lái)描述。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史較短,客觀估計(jì)所要求的歷史資料很少,在房地產(chǎn)業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析中對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)因素隨機(jī)變量的概率分布常用主觀估計(jì)來(lái)建立。目前,房地產(chǎn)業(yè)比較流行的是根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)縱橫》上的房地產(chǎn)論文的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和對(duì)分析專家關(guān)于房地產(chǎn)投資的認(rèn)識(shí)所做的調(diào)查,對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)因素定性分析的評(píng)分等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),將指標(biāo)等級(jí)劃分為七級(jí),其中“優(yōu)”、“良”、“中”、“差”對(duì)應(yīng)分值分別為4、3、2和1,指標(biāo)等級(jí)介于上述兩相鄰等級(jí)之間時(shí),相應(yīng)評(píng)分值為3.5、2.5和1.5。為了便于觀察和計(jì)算,將上述七個(gè)等級(jí)的相應(yīng)數(shù)值分別擴(kuò)大2倍,即“優(yōu)”、“良”、“中”、“差”對(duì)應(yīng)分值分別為8、6、4和2,指標(biāo)等級(jí)介于上述兩相鄰等級(jí)之間時(shí),相應(yīng)評(píng)分值為7、5和3。
二、以河北省廊坊市房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理為例進(jìn)行實(shí)證分析
廊坊市于1989年4月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)正式成立,地處河北中部、京津兩大城市之間,由于其得天獨(dú)厚的地理位置和環(huán)境,素有“京津走廊上的明珠”之美譽(yù)。改革開(kāi)放以來(lái),廊坊市獲得了長(zhǎng)足發(fā)展,經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展取得巨大成就,也是河北省唯一獲得全國(guó)“生態(tài)城市”殊榮的少數(shù)城市之一。作為我國(guó)中小城市的典范的廊坊市,市區(qū)人口約40萬(wàn),作為支柱行業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速,包括上繳利稅、城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)投資總額增長(zhǎng)速度、利潤(rùn)總額和商品房均價(jià)等多項(xiàng)指標(biāo)位居全省之首。據(jù)2007年統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示,廊坊市共有143個(gè)企業(yè),其投資額占同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的17.96%,吸納就業(yè)人數(shù)達(dá)6819人,上繳利稅高達(dá)65631萬(wàn)元,對(duì)于優(yōu)化廊坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展,起著重要推動(dòng)作用。
本文結(jié)合灰色關(guān)聯(lián)度分析方法進(jìn)行實(shí)證分析。
(一)橫向分析
1、給出原始數(shù)據(jù)序。通過(guò)對(duì)廊坊市區(qū)的幾個(gè)典型樓盤進(jìn)行走訪,并開(kāi)展詳細(xì)的問(wèn)卷調(diào)查,由此獲得有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資與各風(fēng)險(xiǎn)因素關(guān)系的第一手資料。而后,本文對(duì)調(diào)研資料進(jìn)行整理分析并找出典型開(kāi)發(fā)商,以此構(gòu)建原始數(shù)據(jù)序列(見(jiàn)表1)。其中,X1-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商1,X2-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商2,X3-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商3,X4-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商4,X5-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商5,X6-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商6,并將X1即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商1數(shù)據(jù)序列作為參考序列X0,記作X0=(8,5,3,7,4,6,2,3)。
2、經(jīng)計(jì)算可得灰色關(guān)聯(lián)度:γ02=0.65238,γ03=0.55714,γ04=0.62381,γ05=0.55713,γ06=0.67619。
顯而易見(jiàn),灰色關(guān)聯(lián)度排序?yàn)?γ06>γ02>γ04>γ03>γ05。
(二)縱向分析
1、給出原始數(shù)據(jù)序列(見(jiàn)表1),構(gòu)建參考數(shù)列,即找出各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)列中所面臨的所有風(fēng)險(xiǎn)因素中最大值,記作X01=(8,5,8,8,8,7)。
2、經(jīng)計(jì)算可得灰色關(guān)聯(lián)度:γ01=0.91667,γ02=0.76389,γ03=0.47619,γ04=0.60595,γ05=0.51865,γ06=0.55139,γ07=0.51448,γ08=0.63869。
顯而易見(jiàn),灰色關(guān)聯(lián)度排序?yàn)?γ01>γ02>γ08>γ04>γ06>γ05>γ07>γ03。
三、結(jié)論
本文通過(guò)實(shí)證分析所得結(jié)果與《中國(guó)房地產(chǎn)縱橫》中對(duì)各主要影響因素進(jìn)行的排序略有出入,這屬于正常情況。因?yàn)楸疚闹饕⒆阄覈?guó)中小城市,特別是比較多的考察了廊坊市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的具體情況,與全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況相比較,有著顯著的區(qū)域性和差異性,這也正是本文寫作目的之所在。
橫向分析的結(jié)果表明,不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)程度是不同的,與開(kāi)發(fā)商1面臨的風(fēng)險(xiǎn)程度相比,開(kāi)發(fā)商6與之最相似,開(kāi)發(fā)商2和4次之,開(kāi)發(fā)商3和5最小。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐中,可以借助成功的房地產(chǎn)企業(yè)投資的經(jīng)驗(yàn),來(lái)判斷自己面臨的風(fēng)險(xiǎn)情況,以提供有益的指導(dǎo)。
縱向分析的結(jié)果表明,影響房地產(chǎn)投資盈利的風(fēng)險(xiǎn)因素大小依次為政策因素、利率因素、市場(chǎng)因素、經(jīng)濟(jì)因素、管理因素、技術(shù)因素、社會(huì)因素、自然因素。第一,政策因素的影響最大。這一結(jié)論是與我國(guó)國(guó)情相符合的。與時(shí)進(jìn)的政策的指令性作用明顯;反映這一點(diǎn)的是我國(guó)房地產(chǎn)波動(dòng)周期與黨代會(huì)的召開(kāi)周期較吻合,一般為4年―5年。第二,利率的調(diào)節(jié)作用次之。這與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革密不可分,社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立,必然要求政府更多地運(yùn)用金融、財(cái)政政策等間接調(diào)節(jié)方式來(lái)干預(yù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行均和利率的調(diào)節(jié)作用。第三,值得關(guān)注的是市場(chǎng)因素和社會(huì)因素、管理因素等影響也比較大。這是由中小城市的具體情況所決定的。在中小城市房地產(chǎn)投資過(guò)程中,由于城市人口基數(shù)小、購(gòu)買人群分布相對(duì)集中;同時(shí),這些購(gòu)買人群觀念和習(xí)俗相對(duì)守舊、對(duì)樓盤的選址和房屋的設(shè)計(jì)格局等要求更為苛刻;再加上開(kāi)發(fā)商自身在資金實(shí)力、管理理念和技術(shù)等方面相對(duì)欠缺,所以,市場(chǎng)、社會(huì)和管理風(fēng)險(xiǎn)因素的影響反而會(huì)比較大。第四,自然因素的影響最小。這是因?yàn)槔确皇械靥幒颖敝胁?地形以平原為主,偶有丘陵地帶,少有高山,地殼活動(dòng)穩(wěn)定,有史以來(lái),沒(méi)有發(fā)生過(guò)特大的地質(zhì)災(zāi)害和自然災(zāi)害。
四、廊坊市加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策
從地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雙方角度出發(fā),分別提出相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)管理的意見(jiàn)和建議。微觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)離不開(kāi)宏觀經(jīng)濟(jì)背景,國(guó)家(或地區(qū))的宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起決定作用。因此,政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理,為房地產(chǎn)企業(yè)健康、正常發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境。具體說(shuō)來(lái),地方政府對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的管理應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手:第一,加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控,綜合運(yùn)用多種手段如經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和必要的行政手段,共同發(fā)揮協(xié)調(diào)作用。第二,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu),要在土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃指導(dǎo)下,促使房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡。第三,建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng),引導(dǎo)投資者理性投資和科學(xué)決策。第四,完善房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)體系和中介服務(wù)體系,規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為,為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)公平合理的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。第五,強(qiáng)化政務(wù)公開(kāi),減少政策信息不對(duì)稱造成的風(fēng)險(xiǎn)。第六,認(rèn)真執(zhí)行城市規(guī)劃法,減少規(guī)劃變更與調(diào)整的隨意性,加強(qiáng)公眾參與監(jiān)督,減少因此造成的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。作為微觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資要經(jīng)歷四個(gè)階段,期間可能面臨許多不確定因素。本文在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出階段性的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制措施,使企業(yè)最大限度地減少風(fēng)險(xiǎn)損失,獲得較高的盈利保障。一是投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)控制。高度重視可行性研究,確保投資決策的正確性;加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè),提高決策的科學(xué)性;采用房產(chǎn)保險(xiǎn)的方式來(lái)間接降低風(fēng)險(xiǎn);靈活應(yīng)用投資組合理論;樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。二是土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)的控制。在土地獲取階段前,必須對(duì)地塊自然屬性、社會(huì)屬性以及使用屬性進(jìn)行認(rèn)真確認(rèn),以決定選擇或放棄對(duì)某一項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。在拆遷和安置補(bǔ)償問(wèn)題,既講原則性,更講靈活性,防止矛盾激化。三是項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)的控制。強(qiáng)化安全意識(shí),事前控制與事中控制動(dòng)態(tài)結(jié)合,在保證建筑質(zhì)量的前提下,盡快完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,減輕開(kāi)發(fā)商所面臨的未來(lái)不確定性。四是經(jīng)營(yíng)管理階段風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。房地產(chǎn)商應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展,了解需求狀況,采用靈活多變的營(yíng)銷方式拓寬營(yíng)銷渠道,降低營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn);也可以通過(guò)營(yíng)銷,以充分利用人豐富的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)。
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關(guān)鍵詞：房產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)管理；措施
隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，建筑規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，但我國(guó)大部分房地產(chǎn)公司發(fā)展并不夠成熟，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，也沒(méi)有設(shè)置專門的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)和配備專門的風(fēng)險(xiǎn)管理人員。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，引進(jìn)先進(jìn)管理方法和策略來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)，探索出必要的、合理的、有效的措施來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于提高我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理效益和經(jīng)濟(jì)效益尤為重要。
1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的特征分析
1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目的不可移動(dòng)性
相對(duì)其他商品而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目最重要的特征就是不可移動(dòng)性，這一特征使房地產(chǎn)項(xiàng)目具有明顯區(qū)域性和個(gè)別性，所以在很大程度上房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)受到其所處的地理位置、環(huán)境條件、政治因素的影響。通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值在很大程度上取決于它所處的地理位置，投資的效用則與其所處地段的社會(huì)經(jīng)濟(jì)有密切關(guān)系。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資還可能會(huì)承擔(dān)部分政治風(fēng)險(xiǎn)。
1.2房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)
房產(chǎn)投資的整個(gè)過(guò)程可以分為投資期、建設(shè)期、運(yùn)營(yíng)期三個(gè)階段，通常會(huì)持續(xù)幾十年。在整個(gè)房地產(chǎn)投資過(guò)程中，從獲得土地使用權(quán)，到房屋的建設(shè)，再到后期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)，都會(huì)受到來(lái)自土地市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)市場(chǎng)、建筑施工市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)等因素的影響。所以在房產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中，時(shí)間是最主要的風(fēng)險(xiǎn)源之一。
1.3房地產(chǎn)投資活動(dòng)的相關(guān)性
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的區(qū)域性和不可移動(dòng)性決定了它的投資會(huì)受到所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的很大影響。由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)雖然對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢(shì)十分敏感，但是對(duì)波動(dòng)做出的反應(yīng)和進(jìn)行的調(diào)整卻相對(duì)滯后很多。所以研究預(yù)測(cè)國(guó)家關(guān)于房產(chǎn)投資的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的政策變化趨勢(shì)，對(duì)減少房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。
1.4房地產(chǎn)項(xiàng)目投資對(duì)專業(yè)管理的依賴性
所謂的依賴性是指房地產(chǎn)項(xiàng)目投資離不開(kāi)專業(yè)化的投資管理，這種管理活動(dòng)可以分為內(nèi)外兩部分，內(nèi)部專業(yè)管理是指對(duì)投資者本身管理經(jīng)驗(yàn)和能力的要求，因?yàn)樵谕顿Y過(guò)程中，投資者本身需要有獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目融資、市場(chǎng)營(yíng)銷、工程管理等方面的能力。外部的依賴性主要表現(xiàn)在兩方面：①項(xiàng)目要服從政府部門的土地、城建、規(guī)劃、市政、環(huán)保等部門的專業(yè)管理；②對(duì)外部咨詢和中介等機(jī)構(gòu)專業(yè)指導(dǎo)的依賴性。若投資者沒(méi)有以上的分析能力或者不遵守國(guó)家有關(guān)部門的專業(yè)管理，就會(huì)出現(xiàn)盲目投資、項(xiàng)目的不到批準(zhǔn)或者因違反有關(guān)部門規(guī)定而面臨處罰。
綜上所述，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，要提高投資水平和投資效益，對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和決策研究意義重大。
2 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資階段面臨的風(fēng)險(xiǎn)
2.1地點(diǎn)選擇風(fēng)險(xiǎn)
由于房產(chǎn)行業(yè)的不可移動(dòng)性，所以投資地點(diǎn)的選擇對(duì)房產(chǎn)投資影響巨大。從宏觀角度看，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策偏向地區(qū)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)會(huì)減少。從微觀角度來(lái)看，合適的地段選擇是非常重要的，好的地段就要冒成本高和競(jìng)爭(zhēng)激烈的風(fēng)險(xiǎn)，差的地段就有盈利低、甚至房產(chǎn)滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。所以說(shuō)，要根據(jù)自己的實(shí)力選擇一個(gè)適合的地段，保證投資效益。
2.2區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)
所謂的區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)周圍環(huán)境的變化影響房地產(chǎn)商品為投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。這有兩方面的因素：①房地產(chǎn)項(xiàng)目鄰近地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)等各項(xiàng)因素發(fā)生變化，這就是會(huì)給房產(chǎn)投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。②房產(chǎn)項(xiàng)目所處的相類似的其他區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)造成的影響。
2.3物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)是房產(chǎn)項(xiàng)目必不可少的因素，物業(yè)類型多種多樣，包括公寓、別墅等的住宅類，商場(chǎng)、賓館、酒店類的商業(yè)設(shè)施，倉(cāng)庫(kù)、廠房等的工業(yè)設(shè)施，電影院、體育館等的文化娛樂(lè)設(shè)施，寫字樓等。所以說(shuō)，只有適合于市場(chǎng)需要的房產(chǎn)才能夠順利銷售。
3 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理重要性及目標(biāo)
3.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)重要性
房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)不只是指投資損失這一種情況，完整意義上的風(fēng)險(xiǎn)既包括損失也包括盈利，也就是說(shuō)投資活動(dòng)的結(jié)果與所期望值的任何偏離都是風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資中風(fēng)險(xiǎn)管理不僅要降低損失發(fā)生的可能性，還有增大獲利的可能性，當(dāng)然，最基本的就是保證損失的最小化。近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理體制有了很大的改進(jìn)，推行了諸如項(xiàng)目法人責(zé)任制、工程項(xiàng)目招投標(biāo)制、工程建設(shè)監(jiān)理制等一系列制度，這在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)起到了一定的控制作用，但是最主要的問(wèn)題是目前投資風(fēng)險(xiǎn)約束體制尚未建立。在開(kāi)放性的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房產(chǎn)項(xiàng)目面臨著種類繁多的不確定因素，而且這些因素關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，這就使得房產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率、致?lián)p的規(guī)模以及風(fēng)險(xiǎn)波及范圍都會(huì)愈來(lái)愈大，而且目前的房產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)尚不完善，這些狀況都迫切要求建立完善的風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制。因此，研究分析決策理論對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制具有十分重要的意義。
3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)
風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)是在投資中的損失發(fā)生前保證經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行，在損失發(fā)生后的復(fù)原工作也要令人滿意。基于這個(gè)觀點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)應(yīng)該是盡可能最小的成本投入，最大的限度的減少風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失，以獲得投資最安全的保障。一般來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)可以分為損失前目標(biāo)和損失后目標(biāo)兩種。損失前目標(biāo)指一個(gè)合理的風(fēng)險(xiǎn)管理系必須具備的目標(biāo)，包括經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的目標(biāo)以及減少煩惱和憂慮的安全目標(biāo)，這是風(fēng)險(xiǎn)管理體系需要具備的基礎(chǔ)性目標(biāo)，不受企業(yè)損失情況的影響。損失后目標(biāo)指在投資前企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)能夠預(yù)見(jiàn)的最嚴(yán)重的損失發(fā)生后，企業(yè)根據(jù)自身情況在最低限度內(nèi)可以接受的目標(biāo)，它的內(nèi)容主要有生產(chǎn)、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、收益穩(wěn)定以及發(fā)展的目標(biāo)。
4 防控房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的措施
4.1風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)
由于房地產(chǎn)是一個(gè)高投資的行業(yè)，投資前對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)非常重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦投資，就要面對(duì)一個(gè)相對(duì)狹窄的消費(fèi)市場(chǎng)，具有很大的風(fēng)險(xiǎn)性。風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)指的是投資之前，投資者要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和供求狀況進(jìn)行全面調(diào)查分析，然后選出能夠獲取較大收益的投資項(xiàng)目，投資前的預(yù)測(cè)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否有著直接的影響。
4.2風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，通常會(huì)選擇投資風(fēng)險(xiǎn)較小項(xiàng)目或者放棄投資風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目的方式來(lái)盡可能減小風(fēng)險(xiǎn)的概率，但是獲得高投資額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)也減小了。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)特定的投資規(guī)律就是預(yù)期收益值隨著風(fēng)險(xiǎn)大小而增降。
4.3風(fēng)險(xiǎn)控制
風(fēng)險(xiǎn)控制表現(xiàn)在兩個(gè)方面：①在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前，要通過(guò)控制盡量減少風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的機(jī)會(huì)；②風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之后，通過(guò)相應(yīng)的措施來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)損失帶來(lái)的嚴(yán)重后果，處理那些投資者不愿意回避和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)損失控制的目的在于要改變風(fēng)險(xiǎn)本身的特征。應(yīng)該做到預(yù)防為主，防控結(jié)合。在風(fēng)險(xiǎn)控制中，進(jìn)行損失和危險(xiǎn)分析時(shí)，既要考慮直接和間接成本，又要考慮隱藏成本。
4.險(xiǎn)自留
風(fēng)險(xiǎn)自留指的是指房地產(chǎn)項(xiàng)目參與方自己做好相應(yīng)準(zhǔn)備，主動(dòng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。在實(shí)踐中，風(fēng)險(xiǎn)自留有主動(dòng)與被動(dòng)兩種。主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留指的是通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析明確風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期損失和風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)，在充分了解之后，投資者主動(dòng)選擇風(fēng)險(xiǎn)自留措施，做好相應(yīng)的財(cái)務(wù)準(zhǔn)備。與前者剛好相反，被動(dòng)自留是指在風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失發(fā)生之后，參與者被迫承擔(dān)損失的方法，這種方式往往以嚴(yán)重的財(cái)務(wù)后果為代價(jià)。
4.5風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是指房地產(chǎn)企業(yè)將自己的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給別人的管理方式，包括保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移兩種方式。保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指向保險(xiǎn)公司投保，繳納保險(xiǎn)費(fèi)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)補(bǔ)償損失。非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給別人或者共同承擔(dān)，這可以通過(guò)工程分包等方式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移本身并不能消除風(fēng)險(xiǎn)，而是把風(fēng)險(xiǎn)管理的責(zé)任以及從該風(fēng)險(xiǎn)管理中可能獲得的利益轉(zhuǎn)移給了他人。
關(guān)鍵詞：實(shí)物期權(quán)法；投資；風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度；風(fēng)險(xiǎn)控制
中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）09-0-01
一、金融衍生品相關(guān)置于投資的理論
面對(duì)如今不確定性較大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，只有用實(shí)物期權(quán)才能正確進(jìn)行長(zhǎng)期投資決策。項(xiàng)目投資與期權(quán)投資十分近似。其中項(xiàng)目的凈現(xiàn)值相當(dāng)于期權(quán)標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)值，項(xiàng)目投資成本相當(dāng)于期權(quán)執(zhí)行價(jià)格，項(xiàng)目本身便是一種期權(quán)。為了與一般期權(quán)相區(qū)別，將這類標(biāo)的資產(chǎn)不能隨意流動(dòng)的期權(quán)稱為實(shí)物期權(quán)。[1]當(dāng)企業(yè)擁有一個(gè)投資機(jī)會(huì)時(shí)，即購(gòu)買了一個(gè)期權(quán)，該期權(quán)賦予公司在一定時(shí)間內(nèi)有權(quán)力按執(zhí)行價(jià)格（投資成本）購(gòu)買標(biāo)的資產(chǎn)。同金融期權(quán)一樣，該約定資產(chǎn)（項(xiàng)目）的市場(chǎng)價(jià)值（項(xiàng)目的凈現(xiàn)值）是隨市場(chǎng)變化而波動(dòng)的，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格（凈現(xiàn)值）大于執(zhí)行價(jià)格（投資成本）時(shí)，有利可圖，公司執(zhí)行該期權(quán)（即選擇投資）。實(shí)物期權(quán)法理解有難度，計(jì)算復(fù)雜，但它可以使企業(yè)決策更科學(xué)，更適應(yīng)復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境。[2]
二、房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估確定可采用模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，建立綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，得出較為精確的評(píng)價(jià)數(shù)值。[3]首先需要設(shè)定主、次要相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)如下：
金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：稅率的變動(dòng)X11；銀行利率的變動(dòng)X12；匯率的變動(dòng)X13；其他投資收益率的變動(dòng)X14。
宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的有利程度X21；政府政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的有利程度X22；消費(fèi)者的需求變化情況X23；市場(chǎng)的飽和程度X24。
然后對(duì)主因素和次因素設(shè)定相關(guān)的權(quán)重，確定隸屬矩陣之后對(duì)做模糊矩陣進(jìn)行矩陣運(yùn)算，從而量化評(píng)價(jià)結(jié)果，更準(zhǔn)確地企業(yè)評(píng)價(jià)投資風(fēng)險(xiǎn)的程度。
三、實(shí)物期權(quán)法的具體應(yīng)用
實(shí)物期權(quán)預(yù)測(cè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值充分考慮了項(xiàng)目投資的時(shí)間價(jià)值以及不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值，從而能更完整地對(duì)投資項(xiàng)目的整體價(jià)值進(jìn)行科學(xué)評(píng)價(jià)。按照實(shí)物期權(quán)的觀點(diǎn)，項(xiàng)目的價(jià)值=傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值+實(shí)物期權(quán)價(jià)值，用公式表示為TV=iNPV+DV，其中：
TV指代項(xiàng)目的總體價(jià)值；iNPV指代項(xiàng)目的內(nèi)含凈現(xiàn)值；Dνt指代項(xiàng)目的實(shí)物期權(quán)價(jià)值。
要計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總體價(jià)值，需要分析計(jì)算內(nèi)含凈現(xiàn)值和延遲實(shí)物期權(quán)價(jià)值。內(nèi)含凈現(xiàn)值可以通過(guò)傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法求得。而房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值作為一種實(shí)物期權(quán)，與金融期權(quán)本質(zhì)的差別是其不可交易性。在與標(biāo)準(zhǔn)的DCF方法同樣的假設(shè)下，可以用推導(dǎo)Black—Scholes模型的方法推導(dǎo)出實(shí)物期權(quán)的計(jì)算模型。
根據(jù)期權(quán)定價(jià)原理，可假設(shè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值ν服從下式所示的幾何布朗運(yùn)動(dòng)過(guò)程：dνt=（μ-δ）·dt+σ·dzt
其中：νt表示t時(shí)刻房地產(chǎn)投資項(xiàng)目標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)值；μ表示房地產(chǎn)投資項(xiàng)目標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)值的瞬時(shí)期望漂移率，即價(jià)值增長(zhǎng)速度期望值；δ表示延遲投資給整個(gè)投資項(xiàng)目造成的報(bào)酬虧空率；σ表示房地產(chǎn)投資項(xiàng)目標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)的瞬時(shí)標(biāo)準(zhǔn)差，即價(jià)值的波動(dòng)率；zt表示維納過(guò)程。
由Ito定理，實(shí)物期權(quán)價(jià)值Dνt，滿足如下所示的方程
由此可以推知項(xiàng)目引入期權(quán)之后的投資收益，使得結(jié)果更加精確，能夠減少房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。
四、投資風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度及控制案例
以碧桂園2008年在廣州的商住用地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例，根據(jù)由30位專家組成的評(píng)審組采用類比打分法的評(píng)審方式對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行定性測(cè)試，統(tǒng)計(jì)整理評(píng)價(jià)結(jié)果，得到該項(xiàng)目的金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)X1、宏觀環(huán)境因素X2對(duì)評(píng)語(yǔ)集V的隸屬向量依次為：
于是，該碧桂園該項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)主因素層指標(biāo)對(duì)評(píng)語(yǔ)集V的隸屬矩陣相應(yīng)為：
而金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)各主因素層指標(biāo)的權(quán)重由專家賦值為：A= （0.35，0.65），則由上述模糊綜合評(píng)價(jià)模型可得目標(biāo)層，即該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)X對(duì)評(píng)語(yǔ)集V的隸屬向量為：（0.171，0.337，0.33，0.132），而評(píng)語(yǔ)集V對(duì)應(yīng)的具體分?jǐn)?shù)為V1 = 85 分，V2= 70分，V3 =55分，V4 = 40 分，則該大型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)值V=61.55。若投資風(fēng)險(xiǎn)分值越接近85說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)越低，越接近40分則說(shuō)明投資風(fēng)險(xiǎn)越高。從得分情況看，該項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)程度為中等偏高。
而從碧桂園當(dāng)年的銷售和土地存量可以發(fā)現(xiàn)，碧桂園一直努力讓公司可銷售面積擴(kuò)大，為銷售業(yè)績(jī)提升創(chuàng)造可能性。但是在當(dāng)時(shí)樓市并不景氣的情況下，這樣一政策又給碧桂園帶來(lái)極大的麻煩，即造成了大量存貨的積壓。根據(jù)碧桂園2008年資料顯示，其在建可銷售總建筑面積和施工證審批中之總建筑面積大幅度減少，分別為1420萬(wàn)平方米和638萬(wàn)平方米。按照2008年的銷售規(guī)模，目前僅存的可售面積就需要碧桂園用3年時(shí)間來(lái)消化，未來(lái)投資舉步維艱。
企業(yè)要控制好投資風(fēng)險(xiǎn)的前提就是要把握投資的最佳時(shí)機(jī)，通過(guò)對(duì)比凈現(xiàn)值來(lái)比較投資機(jī)會(huì)。2008年由于受到當(dāng)前總體宏觀經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境影響，房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定，當(dāng)時(shí)碧桂園在廣州擁有一個(gè)商住用地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，政府允許開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)時(shí)間推遲兩年，開(kāi)發(fā)商也希望等房地產(chǎn)價(jià)格上升并相對(duì)穩(wěn)定后獲得更多的凈現(xiàn)金流。這個(gè)情況則可使用實(shí)物期權(quán)法預(yù)測(cè)其行使延遲期權(quán)后的目的價(jià)值，以此使得投資更加精確。根據(jù)規(guī)劃用地條件，結(jié)合相關(guān)資料，并且結(jié)合調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格年波動(dòng)率為9%。因此得到標(biāo)的資產(chǎn)的價(jià)值=房地產(chǎn)目前開(kāi)發(fā)獲得的現(xiàn)金流量的現(xiàn)值=813790.8萬(wàn)元，執(zhí)行價(jià)格=實(shí)施開(kāi)采項(xiàng)目所需的原始投資的現(xiàn)值=68656.1萬(wàn)元，標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)值的方差為9%，設(shè)定的開(kāi)發(fā)時(shí)間期限10年，股利收益率為0.1，計(jì)算方程，
項(xiàng)目按照傳統(tǒng)方法的凈現(xiàn)值為127229.8，而基于期權(quán)理論的凈現(xiàn)值為127229.8+289972.2=417202萬(wàn)元。
參考文獻(xiàn)：
[1] Philip James Hunt，J.E.Kennedy. Financial derivatives in theory and practice， 2004.
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；投資環(huán)境；投資類型；投資風(fēng)險(xiǎn)
面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，如何進(jìn)行投資決策，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲取最大效益，避免因投資決策失誤而造成的巨大經(jīng)濟(jì)損失，是各房地產(chǎn)企業(yè)希望解決的主要問(wèn)題。只有系統(tǒng)深入分析和研究影響房地產(chǎn)投資決策的因素，改變傳統(tǒng)決策方法的單一性和獨(dú)立性，減少投資決策過(guò)程中的主觀成分，才能避免因投資決策失誤而造成的巨大經(jīng)濟(jì)損失，這不僅有助于企業(yè)自身發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定也有著重要意義。
一、房地產(chǎn)投資的涵義和特點(diǎn)
房地產(chǎn)投資是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中以期在未來(lái)獲取更多收益或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。也有人認(rèn)為，房地產(chǎn)投資是指國(guó)家、集體、個(gè)人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn)、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過(guò)程和行為，包括建造新的物業(yè)和對(duì)舊有的建筑物進(jìn)行改造。
隨著我國(guó)城市化的推進(jìn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為廣大投資者追逐高額利潤(rùn)和快速增值的重要投資形式。由于房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，房地產(chǎn)投資具有如下特點(diǎn)：一是高投入和高成本。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)的高資本價(jià)值特性，決定房地產(chǎn)投資需要投入的資金量大。土地的價(jià)格或土地使用權(quán)的價(jià)格相對(duì)較高、建筑造價(jià)高、施工周期長(zhǎng)使得投資開(kāi)發(fā)成本高。而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資涉及部門眾多、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作過(guò)程中交易費(fèi)用高也使得投資需要投入大量資金。二是開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)和投資回收期長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)可行性研究、項(xiàng)目論證、置地、設(shè)計(jì)施工建設(shè)、營(yíng)銷和物業(yè)管理等眾多環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。從土地審批、房地產(chǎn)建設(shè)、到物業(yè)投入使用，回收投資資金獲取利潤(rùn)需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資不是一個(gè)簡(jiǎn)單的交易程序，而是一個(gè)涉及多個(gè)市場(chǎng)的交易系統(tǒng)，受到土地、建材、施工、勞動(dòng)力市場(chǎng)等多個(gè)市場(chǎng)的影響，而且房地產(chǎn)變現(xiàn)能力差，投資資金要經(jīng)過(guò)幾個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)動(dòng)才能回收。三是高利潤(rùn)和高風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)的異質(zhì)性、不可替代，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資回報(bào)率高。利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)應(yīng)的，與其他投資一樣，房地產(chǎn)投資收益和風(fēng)險(xiǎn)并存。由于房地產(chǎn)投資投入資金多，資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，隨著時(shí)間的推移，投資的不確定因素增多，其投資的風(fēng)險(xiǎn)也將增大。四是政策鼓勵(lì)和約束。由于房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性作用，以及房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，政府常常在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行風(fēng)險(xiǎn)時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，出臺(tái)一些產(chǎn)業(yè)措施，鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)，這就會(huì)增加居民對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)性投入，同時(shí)也激勵(lì)了開(kāi)發(fā)性投入。但從城市發(fā)展角度看，城市需要進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和布局，以滿足城市功能分區(qū)、城市生態(tài)的要求。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和耐久性，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資必須服從城市整體長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)劃，這就構(gòu)成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的外在制約因素。
二、影響房地產(chǎn)投資的因素
投資是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)的連續(xù)性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資包括資金的籌集、使用、回收和增值，形成一個(gè)循環(huán)的資金流。同一投資者在不同時(shí)期或者不同投資者，追求的投資目標(biāo)是不同的，所愿意承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和選擇的投資時(shí)點(diǎn)也是不一樣的，這就決定了他們的投資結(jié)果和收益。由于房地產(chǎn)的區(qū)位、投資時(shí)機(jī)和房地產(chǎn)類型直接影響著房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)，因此被稱為房地產(chǎn)投資的三要素。
1、區(qū)位
由于房地產(chǎn)作為一種特殊商品具有不可移動(dòng)性的特點(diǎn)，所以在房地產(chǎn)物業(yè)中，區(qū)位因素被置于前所未有的高度，是顧客最關(guān)心的因素之一。一般而言，區(qū)位是指特定房地產(chǎn)所處的空間位置及其相鄰房地產(chǎn)間的相互關(guān)系。從宏觀角度來(lái)說(shuō)，區(qū)位指項(xiàng)目所在區(qū)域；從微觀角度來(lái)說(shuō)，區(qū)位指項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)場(chǎng)地。實(shí)際上，區(qū)位不僅指房地產(chǎn)所處的地理環(huán)境位置，還包括該區(qū)域的社會(huì)位置。一宗房地產(chǎn)的地理位置包括坐落、方位、朝向、樓層和建筑式樣等自然環(huán)境因素，社會(huì)位置包括該區(qū)域的交通狀況、配套設(shè)施和人文景觀等。任何一項(xiàng)房地產(chǎn)投資必定在既定的自然環(huán)境與人文環(huán)境中運(yùn)行并與周圍各類環(huán)境因素發(fā)生各種互動(dòng)關(guān)系。這些因素的差異加劇了區(qū)位差異，使得處于同一市場(chǎng)的不同區(qū)位的相同面積房地產(chǎn)具有不同的實(shí)用價(jià)值，產(chǎn)生了極為不同的經(jīng)濟(jì)效益。交通運(yùn)輸系統(tǒng)的完善、生活方式的變化以及科技的進(jìn)步，都會(huì)使區(qū)位價(jià)值產(chǎn)生巨大差異，使投資者面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)必須充分考慮房地產(chǎn)區(qū)位條件，認(rèn)真分析、研究擬投資區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)、人口因素和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)等因素。
2、時(shí)機(jī)
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響很大，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性的規(guī)律，因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也相應(yīng)有著周期性的漲落。隨著經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求、價(jià)格和收益水平的相應(yīng)變化。因此，選擇合適的投資時(shí)機(jī)，保證所投資房地產(chǎn)有良好的市場(chǎng)前景，是一項(xiàng)投資成敗的關(guān)鍵。一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是影響開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長(zhǎng)期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，市場(chǎng)處于不斷上升勢(shì)頭，這時(shí)推出的房地產(chǎn)項(xiàng)目較易獲得較高收益；當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于下行區(qū)間，由于失業(yè)增加，收入下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降，供過(guò)于求，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，物業(yè)租售所需時(shí)間加長(zhǎng)，甚至根本就租售不出去，此時(shí)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)將導(dǎo)致資金占用和成本上升，預(yù)計(jì)的收益不可能實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將承擔(dān)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)選擇不當(dāng)帶來(lái)的巨大損失。因此，房地產(chǎn)投資者必須具有敏銳的判斷力，善于把握機(jī)會(huì)和抓住時(shí)機(jī)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；投資決策階段；控制措施
0 引言
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中必不可免的潛在隱患，房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不同于其他行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目建設(shè)參與各方信用風(fēng)險(xiǎn)等對(duì)房地產(chǎn)的沖擊力十分巨大。我們應(yīng)當(dāng)正視這些風(fēng)險(xiǎn)，利用市場(chǎng)性，把握市場(chǎng)需求和變化，進(jìn)行預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià)，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，合理采取投資手段，采取適應(yīng)市場(chǎng)需求的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，實(shí)現(xiàn)投資效益的最大化。
1 房地產(chǎn)行業(yè)特有的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指不同房地產(chǎn)企業(yè)所處的不同地域、在市場(chǎng)中的不同地位以及企業(yè)自身不同特點(diǎn)，使得企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中必須面對(duì)的種種不確定性。房地產(chǎn)產(chǎn)品的這些獨(dú)特特征，是房地產(chǎn)行業(yè)有著不同其他行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
⑴市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，在建設(shè)初期和產(chǎn)品最終建成后推向市場(chǎng)時(shí)，市場(chǎng)上的供需關(guān)系、市場(chǎng)偏好都可能產(chǎn)生足以影響房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的變化，無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)估產(chǎn)品建成后市場(chǎng)能接受的銷售價(jià)格，同時(shí)在建設(shè)過(guò)程中各種原材料、人工成本甚至是建設(shè)工藝、規(guī)范的變動(dòng)都可能影響到房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品成本，這種成本的變化可能會(huì)達(dá)到預(yù)算造價(jià)的2至3 成。
⑵籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要大量資金，一般來(lái)說(shuō)這些資金不會(huì)全部來(lái)自企業(yè)的權(quán)益資本，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行可行性研究時(shí)，往往會(huì)對(duì)融資計(jì)劃做出相應(yīng)安排，劃出一部分預(yù)算用作融資費(fèi)用及利息。事實(shí)上，很多小型房地產(chǎn)企業(yè)都曾遇到向銀行貸不到款，不得不支付幾倍的利息轉(zhuǎn)向民間融資，給企業(yè)帶來(lái)巨大的損失。
⑶流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值巨大，使得房地產(chǎn)業(yè)成為一個(gè)資金高度密集的行業(yè)。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中如果不能有效保障資金及時(shí)充足，不但項(xiàng)目建設(shè)難以為繼，企業(yè)甚至可能陷入財(cái)務(wù)困境而引發(fā)破產(chǎn)危機(jī)。
2 房地產(chǎn)企業(yè)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施
2.1 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)測(cè)投資費(fèi)用與收益
一項(xiàng)房地產(chǎn)投資策略的形成，首先取決于期望得到什么，其次取決于現(xiàn)實(shí)能得到什么。要解決這兩個(gè)問(wèn)題，關(guān)鍵是要進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)。在已經(jīng)確定了投資對(duì)象的前提下，要運(yùn)用一切可能得到的信息資料，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)擬投資項(xiàng)目的費(fèi)用和收益。
2.2 采取獎(jiǎng)懲措施，縮短投資開(kāi)發(fā)周期
投資開(kāi)發(fā)周期愈長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)周期內(nèi)各種可變因素眾多，從而形成更大的投資風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的變化，勢(shì)必引起市場(chǎng)的波動(dòng)，投資商的費(fèi)用和收益也愈難確定，因此，可以采取必要的獎(jiǎng)罰措施，盡量縮短開(kāi)發(fā)周期，這是減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施之一。
2.3 事先簽訂合約，減少不確定性因素
為了防止因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)而引起的某些因素的變化，可以事先簽訂合約，固定某些易變的影響重大的因素，以減少不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。如與銀行達(dá)成借貸利率固定合同，與建筑商簽訂固定概預(yù)算合同等。當(dāng)然，簽訂這些合同，就某一方面來(lái)說(shuō)可以減少投資商的風(fēng)險(xiǎn)，但從另一角度看，投資者必須付出比未簽約更高的代價(jià)以求得合約的簽訂，因此，必須權(quán)衡利弊。
3 房地產(chǎn)企業(yè)投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)控制措施
3.1 通過(guò)多樣化投資，提高投資安全性
組合投資也叫多樣化投資，分為兩種情況：一種，是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目上，從而減少未來(lái)收益的不確定性。如在當(dāng)前實(shí)施“安居工程”的形勢(shì)下，把多數(shù)資金投放入住宅建設(shè)，少量投資于樓堂館所；組合投資的另一種，是根據(jù)所投項(xiàng)目資金的流動(dòng)性和收益性，將資金按一定比例投放在現(xiàn)金和銀行存款、股票債券等有價(jià)證券以及房地產(chǎn)上。投資組合的比例如何確定，主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資意圖和具體投資項(xiàng)目的特點(diǎn)來(lái)決定。如現(xiàn)金具有好的流動(dòng)性，銀行存款安全性高，而房地產(chǎn)投資可獲得好的收益等。
3.2 終止重大風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，避免更大的損失
在房地產(chǎn)投資決策階段，開(kāi)發(fā)商常常通過(guò)可行性研究來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別衡量，放棄在風(fēng)險(xiǎn)較大的某個(gè)時(shí)間、某一開(kāi)發(fā)位置，或以某種物業(yè)類型和投資方式乃至整個(gè)開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。在前期階段，基于對(duì)地塊自然屬性、社會(huì)員性或有關(guān)部門對(duì)地塊使用的規(guī)劃要求深入調(diào)查，放棄購(gòu)買不合格土地，終止開(kāi)發(fā)話動(dòng)。當(dāng)然，在建設(shè)階段，如果發(fā)生了威脅自身安全的重大風(fēng)險(xiǎn)因素，企業(yè)生存面臨重大考驗(yàn)，同時(shí)亦不可能采取其他有效的風(fēng)險(xiǎn)管理措施來(lái)轉(zhuǎn)移、分散時(shí)，如預(yù)測(cè)到市場(chǎng)的大蕭條，也不排除暫時(shí)中止繼續(xù)投資這種迫不得已的風(fēng)險(xiǎn)回避措施，從而避免造成更大的風(fēng)險(xiǎn)損失。
3.3 靈活轉(zhuǎn)化經(jīng)驗(yàn)形式，加快資金周轉(zhuǎn)
為了防范投資項(xiàng)目完工后空置、租金下降或售價(jià)下跌等帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，可以按規(guī)定預(yù)租或預(yù)售樓花，還可以采用按揭貸款使購(gòu)房者從欠開(kāi)發(fā)商的錢變成欠銀行的錢。在租賃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，租約規(guī)定承租人負(fù)擔(dān)所有經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、維修、保養(yǎng)費(fèi)用甚至稅收，就能將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移結(jié)承租人。在長(zhǎng)期租約中規(guī)定租金隨著物價(jià)指數(shù)上升而相應(yīng)變動(dòng)，就能把購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租者。在開(kāi)發(fā)商與建筑商施工合同中、規(guī)定建筑材料由建筑商采購(gòu)，也起到類似的作用。這些措施都可以起到分散風(fēng)險(xiǎn)、降低成本，加快資金周轉(zhuǎn)的作用。
3.4 優(yōu)化資金來(lái)源結(jié)構(gòu)，合理確定負(fù)債經(jīng)營(yíng)規(guī)模
無(wú)論以何種方式籌措資金都要付出代價(jià)，因此，要優(yōu)化資金來(lái)源結(jié)構(gòu)，必須考慮投資的收益率和資金成本率時(shí)，所籌措和使用的資金才能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益；因此，在實(shí)際的投資經(jīng)營(yíng)中，首先要求取不同方案下各種來(lái)源資金的成本率，再計(jì)算出該方案下的綜合資金成本率，最后選擇綜合資金成本率最小的方案作為員理想的籌資方案。
3.5 增強(qiáng)全員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資決策階段應(yīng)把握國(guó)際、國(guó)內(nèi)和地區(qū)當(dāng)前和今后的政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開(kāi)發(fā)地區(qū)的基本情況，諸如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等，理性研究和判斷該類物業(yè)的市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目可行性研究，合理評(píng)價(jià)和選擇開(kāi)發(fā)投資方案；其次，要樹(shù)立全公司員工正確的風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)資料的搜集、整理和比較。強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究和學(xué)習(xí)，高度重視企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理；最后，要建立風(fēng)險(xiǎn)管理制度，制定科學(xué)的考核標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)罰措施，并在實(shí)際中嚴(yán)格執(zhí)行，建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，編制并推行風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃。
4 結(jié)語(yǔ)
綜上，只有進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，才能有效預(yù)測(cè)投資費(fèi)用與收益；通過(guò)采取獎(jiǎng)懲措施，才能縮短投資開(kāi)發(fā)周期；在事先簽訂合約，減少不確定性因素等措施，才能真正實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。通過(guò)多樣化投資，才能提高投資安全性；及時(shí)終止重大風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，避免更大的損失；通過(guò)可行性研究，回避既定開(kāi)發(fā)方法的風(fēng)險(xiǎn)；靈活轉(zhuǎn)化經(jīng)驗(yàn)形式，加快資金周轉(zhuǎn)；優(yōu)化資金來(lái)源結(jié)構(gòu)，合理確定負(fù)債經(jīng)營(yíng)規(guī)模；增強(qiáng)全員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)的最低化，獲得最大化的投資效益。
參考文獻(xiàn)
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