時間：2023-06-06 09:02:24
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)；住宅小區(qū)；規(guī)劃設(shè)計
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
1、前言
改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)項目作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分，得到了很大的發(fā)展，舊城改造、新城建設(shè)等等，使得城市的面貌得到了極大的改觀，提升了人們的生活質(zhì)量和生存環(huán)境。但是社會在進(jìn)步，人們對住宅小區(qū)的要求也越來越高，房地產(chǎn)住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計也要與時俱進(jìn)，只有這樣才能滿足人們的需要，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)住宅小區(qū)的價值，取得良好的經(jīng)濟(jì)和社會效益。而要提高房地產(chǎn)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量并確保可實施性，就要從項目的品質(zhì)定位、對原始地形地貌的理解、產(chǎn)品形態(tài)布局與社區(qū)配套的選取、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計及對國家與地方政策法規(guī)的熟悉了解等方面著手，多措并舉。本文以下內(nèi)容以某項目規(guī)劃設(shè)計的從業(yè)經(jīng)歷，從采取何種措施形成高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)并且切實可行的規(guī)劃設(shè)計方案著手，對房地產(chǎn)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行簡要的分析，僅供參考。
2、項目概況
某房地產(chǎn)住宅小區(qū)位于某市濱臨長江與國道相重合的生態(tài)旅游度假區(qū)內(nèi)，項目總占地約6000多畝，內(nèi)有湖泊約600畝，呈盤龍狀，用地內(nèi)丘陵起伏，山形優(yōu)美，地勢南低北高，其最高海拔約147米，最低處約49米，地理位置較好，交通便捷。其中房地產(chǎn)規(guī)劃凈用地約570畝，建成后容積率不大于1.01，建筑密度不大于20%，綠化率不小于40%。
3、高品質(zhì)房地產(chǎn)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計探析
作者根據(jù)此項目的從業(yè)經(jīng)歷，總結(jié)經(jīng)驗，吸取教訓(xùn)，認(rèn)為應(yīng)從如下幾個方面著手才能設(shè)計出切實可行的高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)房地產(chǎn)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案：
（1）準(zhǔn)確的房地產(chǎn)住宅小區(qū)檔次品質(zhì)定位。項目的檔次與品質(zhì)定位直接決定了項目的成本投入，同時也直接影響住宅的銷售價格，但成本的投入與預(yù)期的銷售價格并非嚴(yán)格成正比，如何對項目進(jìn)行準(zhǔn)確定位則至關(guān)重要。對該項目來說，其擁有優(yōu)越的江、山、湖、林景觀資源，交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢，以及所在城市潛在利好的巨大發(fā)展空間，最終將項目定位為“某市首席、區(qū)域一流、低密度、低容積率、高綠化率”的城市山水經(jīng)典大盤，從目前來看所定位的檔次標(biāo)準(zhǔn)是非常正確的。
（2）充分的理解原始地形地貌。本項目地形地貌復(fù)雜，原始地形高差接近100m，規(guī)劃設(shè)計前首先考慮了如何充分利用自然地形、原有水系和植被等原有生態(tài)環(huán)境，例如針對項目內(nèi)的遺棄水塘改造成景觀水系，保留了大量原生態(tài)大樟樹，其中為了能夠保留一棵“一家三口”造型獨(dú)特年代較長的大樟樹，不惜調(diào)整建筑單置拉大樓棟間距，以上等等因地制宜的舉措對項目品質(zhì)的體現(xiàn)起到了立竿見影的效果。此項目規(guī)劃設(shè)計充分尊重原始地貌，并加以合理的改造，生態(tài)在社區(qū)中不僅沒有遭到破壞，而是形成依山傍水的獨(dú)特格局，具有很強(qiáng)的標(biāo)志性和唯一性。
此外，在規(guī)劃設(shè)計前期即進(jìn)行深入的豎向設(shè)計研究及土方平衡計算，而非通常的房地產(chǎn)住宅項目到實施階段方重點(diǎn)考慮豎向設(shè)計的深入研究或忽略此事宜，往往會對項目的開發(fā)周期及成本投入造成很大的不利影響。此項目規(guī)劃設(shè)計伊始，即委托專業(yè)咨詢單位進(jìn)行專項的土石方平衡測算，經(jīng)測算項目總體挖方量達(dá)260萬m3，填方量約為50萬m3，在意識到項目土石方工程量及成本太高后，對總平面的豎向設(shè)計進(jìn)行了仔細(xì)推敲，對小區(qū)園路系統(tǒng)及樓棟單體的豎向設(shè)計進(jìn)行了優(yōu)化，并調(diào)整思路重點(diǎn)在項目的低洼溝壑處布置集中大地下車庫，優(yōu)化后的豎向設(shè)計促使項目土石方工程量將減小30萬m3以上，不僅大大節(jié)約了成本，更提高了項目品質(zhì)，并確保了可實施性。
（3）合理的產(chǎn)品形態(tài)布局和社區(qū)配套選取。該項目在產(chǎn)品形態(tài)布局上遵循依山就勢，景觀資源利用最大化的原則。在面臨良好的湖面景觀或運(yùn)動休閑果嶺景觀區(qū)域布置雙拼別墅或聯(lián)排別墅，視野開闊，私密性良好；隨山勢層層遞增的園區(qū)道路布置多層電梯花園洋房，依次排布，建筑形態(tài)富有變化而不失韻律感；在坐擁氣勢磅礴的江景和氣質(zhì)婉約的山林景觀區(qū)域布置臨江高層，戶戶觀景，比擬空中別墅；同時在地塊最內(nèi)側(cè)高層住宅依山而建，逐漸提高，形成了城市中一道獨(dú)特的景觀天際線。前述產(chǎn)品形態(tài)的布局不僅確保了容積率，同時大大提高了項目品質(zhì)。
在戶型方面，本小區(qū)在詳盡調(diào)查的基礎(chǔ)上，確定所開發(fā)的產(chǎn)品包括雙拼別墅、聯(lián)排別墅、電梯花園洋房、18-33層的高層景觀住宅，戶型面積區(qū)間由60平方米到近300平方米，各種戶型需求應(yīng)有盡有，囊括了市場上大部分物業(yè)形態(tài)，為客戶提供了多種居家選擇。
在社區(qū)配套設(shè)施方面，包括室內(nèi)恒溫親水景觀游泳池、湖畔晨跑道、網(wǎng)球、籃球、羽毛球場、3500余平方米的商務(wù)活動中心與健身場所、風(fēng)情商業(yè)廣場、親水平臺、濱湖公園、社區(qū)服務(wù)中心、幼兒園等，讓每一位業(yè)主不僅擁有恬靜安逸的居家生活，還享有便捷、高效、全方位的社區(qū)服務(wù)。
（4）人文化的建筑設(shè)計。此項目整體建筑形象以巴黎的浪漫休閑文化為基礎(chǔ)，以古典主義為藍(lán)本，取用現(xiàn)代建筑設(shè)計中簡潔而富有邏輯性的體塊關(guān)系，塑造一種全新的折中建筑形象，同時強(qiáng)調(diào)建筑天際的豐富性、美觀性，建筑群落的樓層高低起伏，錯落有致，恰當(dāng)?shù)乇磉_(dá)了建筑特有的美感。在建筑手法上，采用“歐式古典技法”與“現(xiàn)代技法”相結(jié)合的新古典主義，針對古典建筑中的山花尖頂、飾花柱式、通花欄桿、石膏線腳等，加以簡化或局部使用，使有著干凈利落的體塊的“形”和符合經(jīng)典審美原則的“神”有機(jī)結(jié)合，現(xiàn)代與古典相融合。同時，建筑設(shè)計將地形自然形成的高差有效的利用起來，合理組織車庫和部分生活空間，使居住功能更加完善。
（5）生態(tài)化的園林景觀設(shè)計。此項目園林景觀取材于地中海的景觀設(shè)計風(fēng)格，定位為安養(yǎng)、休閑、浪漫的生態(tài)化的花園景觀，同時充分利用優(yōu)越的江、山、湖、林景觀資源項目特有優(yōu)勢，形成山水五重奏：第一重開闊大氣的濱江景觀，第二重碧波蕩漾的湖體景觀，第三重起伏延綿的運(yùn)動休閑果嶺景觀，第四重各具特色的組團(tuán)景觀，第五重綠意盎然的屋頂花園和私家花園景觀，將項目景觀表現(xiàn)得淋漓盡致。這五重景觀通過建筑布局，道路組織，親水平臺，園區(qū)會所，休閑步道等要素組織串聯(lián)起來，形成整體有機(jī)的空間效果，為業(yè)主提供絕佳的生態(tài)居住環(huán)境。
（6）充分熟悉和了解國家、地方最新規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及政策。判斷一個項目規(guī)劃設(shè)計方案的好壞與是否可行最直接的方式之一就是方案本身能否順利通過當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門的行政審批，因此對國家、地方的最新規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及政策的熟悉與了解則至關(guān)重要。該項目一個深刻的教訓(xùn)就是在規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)作過程中沒有充分的了解地方標(biāo)準(zhǔn)、政策，而項目所在城市屬于建筑市場管理相當(dāng)規(guī)范的地域，很多地方標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定都高于國家的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定，在日照、間距、建筑面積計取、容積率計算、停車位配比與尺寸等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方面的規(guī)定都高于國家標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致本以為可行的規(guī)劃設(shè)計在報建審批過程中進(jìn)行了反復(fù)的調(diào)整修改，進(jìn)而浪費(fèi)了大量寶貴時間。
（7）此外，一個成功的房地產(chǎn)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計離不開深入的市場調(diào)查、準(zhǔn)確的市場定位、精明的策劃以及正確的決策等等，而充分的市場調(diào)查更包括房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查、市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查、房地產(chǎn)價格調(diào)查、房地產(chǎn)產(chǎn)品的調(diào)查、市場競爭調(diào)查等。總之，一個好的規(guī)劃設(shè)計方案是由全方位的人力、物力、財力等多方資源在合理的時間內(nèi)科學(xué)整合的過程。
通過該小區(qū)的住宅銷售情況及所形成的建筑、景觀實體展示情況來看，此房地產(chǎn)住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計還是十分成功和切合實際的，不僅取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益，更取得了廣泛的社會效益。
4、結(jié)尾
以上內(nèi)容首先根據(jù)作者所從業(yè)的某小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的實際經(jīng)歷，從小區(qū)定位、原始地形地貌的利用、產(chǎn)品形態(tài)布局與社區(qū)配套的選取、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計及政策規(guī)定的研究等方面對如何形成高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行了探討，表達(dá)了觀點(diǎn)，提出了自己的見解，但是作者深知，高品質(zhì)的住宅小區(qū)，最根本的是以人為本，只有滿足了住戶的需求、方便了住戶的生活、提高了住戶的生活質(zhì)量，才算是高品質(zhì)的住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計真正地落在了實處。
【參考文獻(xiàn)】
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[4] 《當(dāng)代居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案精選》韓秀琦等，中國建筑工業(yè)出版社
[5] 《當(dāng)代商業(yè)住宅區(qū)的規(guī)劃與設(shè)計》王受之等，中國建筑工業(yè)出版社
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；規(guī)劃設(shè)計；問題；培育
1 規(guī)劃設(shè)計能力是房產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力
1.1 規(guī)劃設(shè)計的含義
房地產(chǎn)市場是一個客戶需求驅(qū)動型市場，隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展和人民生活水平的提高，如何滿足客戶個性化的需求成為房地產(chǎn)公司首要解決的問題。因為規(guī)劃設(shè)計決定項目的定位，房產(chǎn)商作為一個資源整合者，要想更好的滿足客戶需求，提高產(chǎn)品品質(zhì)，就必須提高其規(guī)劃設(shè)計能力。所謂房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計能力從廣義上講主要包括市場定位、需求發(fā)現(xiàn)、功能規(guī)劃以及設(shè)計識別等四個方面的能力，目的是提高土地、資金、銷售和物業(yè)管理的經(jīng)營效益，創(chuàng)造出實現(xiàn)更高市場價值的房產(chǎn)商品。其中市場定位是指通過市場調(diào)查及研究確定目標(biāo)客戶，需求發(fā)現(xiàn)是指對目標(biāo)消費(fèi)群體的需求特征作出準(zhǔn)確的界定，對其不同需求的偏好進(jìn)行綜合評價，然后開展?jié)M足市場需求的產(chǎn)品功能規(guī)劃。而設(shè)計識別能力是指具體清晰地向設(shè)計單位表述規(guī)劃設(shè)計要求，鑒別設(shè)計圖紙是否合乎要求以及提出修改意見的能力，衍生開來還包括開發(fā)商與設(shè)計單位的溝通管理能力。
1.2 規(guī)劃設(shè)計能力對開發(fā)效益起決定性作用
在當(dāng)今知識經(jīng)濟(jì)的浪潮下，各家房產(chǎn)企業(yè)樓盤運(yùn)作水平的較量主要還是規(guī)劃設(shè)計能力的比拼。雖然規(guī)劃設(shè)計相對整個房產(chǎn)項目來說投入成本少，時間較短，但是對整個項目的影響較大，它決定著項目的定位、品質(zhì)和成本。如果在前期開發(fā)過程中定位不準(zhǔn)確，規(guī)劃設(shè)計失誤，由于資金投入、物業(yè)的形成具有不可逆性，越到后期經(jīng)濟(jì)損失越是巨大。一般情況下規(guī)劃設(shè)計階段所需費(fèi)用不到房產(chǎn)項目總投資的1%，但是對工程建設(shè)成本產(chǎn)生的影響在80%以上。規(guī)劃設(shè)計也是后期良好銷售業(yè)績的基礎(chǔ)，因為“賣點(diǎn)”不是在銷售時形成的，而是通過規(guī)劃設(shè)計來實現(xiàn)的。在進(jìn)度控制方面，好的項目規(guī)劃設(shè)計可以使施工建設(shè)順利地得以開展，并規(guī)避或減少了施工過程中因設(shè)計不到位的變更所帶來的時間延誤和人力、財力的浪費(fèi)；同樣對于后期適時的銷售和物業(yè)管理的有效介入起到了很好的促進(jìn)作用，因而可以加快項目資金的周轉(zhuǎn)速率。
就價值創(chuàng)造而言，在項目確定投資開發(fā)后的四個主要運(yùn)作階段中，即規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、銷售服務(wù)、物業(yè)管理，房地產(chǎn)新增價值主要來源于技術(shù)含量高的前期的規(guī)劃設(shè)計階段，當(dāng)然后期的營銷服務(wù)和物業(yè)管理也創(chuàng)造了一定的房地產(chǎn)新增價值，但這很大程度上也是前期的規(guī)劃設(shè)計價值創(chuàng)造的延續(xù)，或者是以其新增價為基礎(chǔ)的二次價值創(chuàng)造。
綜上所述，規(guī)劃設(shè)計能力決定著房產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)效益，已經(jīng)無可爭議地成為了房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。
2 房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計能力現(xiàn)狀與問題
房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大與發(fā)展，注重規(guī)劃設(shè)計已成為當(dāng)今房產(chǎn)開發(fā)商的基本思路，許多企業(yè)甚至不惜花重金在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計上，以期利用獨(dú)特高品質(zhì)設(shè)計作為其在差異化競爭中重要的籌碼，但這種單單依靠資金來提高設(shè)計能力的模式也存在一些問題有待改進(jìn)。
2.1 產(chǎn)品定位與規(guī)劃缺乏系統(tǒng)性
一方面，許多房產(chǎn)公司目前沒有真正意義上專職產(chǎn)品研發(fā)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，一般依靠外部設(shè)計單位來進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，然而設(shè)計單位往往由于精力有限不可能專門收集全國各地各類典型的產(chǎn)品信息來為某一家企業(yè)系統(tǒng)地開展產(chǎn)品研發(fā)工作。另一方面，很多房產(chǎn)公司的產(chǎn)品定位決策系統(tǒng)不夠完善，缺乏一個對產(chǎn)品信息進(jìn)行全面整合和統(tǒng)一分析決策的工作流程，導(dǎo)致市場調(diào)查、客戶定位與功能規(guī)劃無法很好銜接。這些都使得信息不能深度共享與整合，最終導(dǎo)致公司規(guī)劃設(shè)計能力的削弱。
2.2 未形成標(biāo)準(zhǔn)化的開發(fā)模式
許多公司未能像萬科、中海、綠城、萬達(dá)等公司一樣，在理念、文化、管理和產(chǎn)品等方面形成真正意義上的標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的開發(fā)模式，普遍存在著什么產(chǎn)品利潤高就做什么產(chǎn)品的局面。由于不夠?qū)Ｗⅲ沟妹總€項目的規(guī)劃設(shè)計工作都得從零開始，因而產(chǎn)品品質(zhì)會相應(yīng)大打折扣，最終制約了公司品牌的提升，規(guī)模的擴(kuò)大。
2.3 設(shè)計識別能力欠缺
設(shè)計識別能力欠缺的現(xiàn)象普遍存在，如公司在委托設(shè)計時自身對產(chǎn)品的深度和細(xì)節(jié)挖掘不夠深入，與設(shè)計單位溝通管理不到位，公司內(nèi)部未建立起完善的審圖制度，審圖人員沒有把好審圖關(guān)，設(shè)計聯(lián)系單管理混亂等，都會帶來后期不必要的返工和成本的增加，甚至留下無法逆轉(zhuǎn)的產(chǎn)品缺陷。
2.4 人力資源配備不足
規(guī)劃設(shè)計核心競爭力中的市場定位、需求發(fā)現(xiàn)、功能規(guī)劃以及設(shè)計識別等能力所涉及的知識與技能非常廣泛，對相關(guān)專業(yè)人才的業(yè)務(wù)素質(zhì)要求較高。這就要求這方面的專業(yè)人員在數(shù)量和質(zhì)量上都要有一定程度的保證。許多規(guī)劃設(shè)計不合理、不到位的問題都與公司這方面專業(yè)人員配備不足、業(yè)務(wù)能力有限有關(guān)。
3 房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計核心競爭力的培育
3.1 建立起系統(tǒng)的產(chǎn)品研發(fā)體系
通過對現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計模式和先進(jìn)經(jīng)驗理論的研究，筆者認(rèn)為可通過對內(nèi)建立產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計研發(fā)團(tuán)隊，對外與實力過硬的規(guī)劃設(shè)計單位建立戰(zhàn)略合作伙伴的方式來提高規(guī)劃設(shè)計能力。如圖1所示，由房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)組織，把設(shè)計方作為自己的供方關(guān)系納入自己的管理系統(tǒng)，并在規(guī)劃設(shè)計階段，引入潛在客戶、供應(yīng)商、施工監(jiān)理、物業(yè)公司等供應(yīng)鏈上各環(huán)節(jié)單位共同參與，以達(dá)到集思廣益的效果。
圖1產(chǎn)品研發(fā)體系圖
萬科就是一個采用這種發(fā)展體系的成功案例，萬科于2000年成立了萬科建筑研究中心，致力于住宅產(chǎn)品的研究開發(fā)工作，該公司通過整合項目上下供應(yīng)鏈幾十家核心企業(yè)，兼顧市場的需求，將自己的標(biāo)準(zhǔn)體系與合作伙伴不斷磨合，最終形成了一個設(shè)計流程和跨地域設(shè)計工作的標(biāo)準(zhǔn)體系，為其成為中國房產(chǎn)行業(yè)的楷模奠定了基礎(chǔ)。
3.2 走產(chǎn)品系列化的開發(fā)模式
以浙江綠城為例，浙江綠城在推廣項目品牌及項目運(yùn)作開發(fā)時有意識地進(jìn)行產(chǎn)品克隆，其推行標(biāo)準(zhǔn)化、系列化的開發(fā)模式直接效益是用“20%的精力做80%的產(chǎn)品”，滿足了項目保質(zhì)保量的開發(fā)要求，不僅適應(yīng)了公司迅速發(fā)展占領(lǐng)市場份額的戰(zhàn)略，而且為公司節(jié)省下了大量時間和精力來進(jìn)行新產(chǎn)品研發(fā)，即“80%的精力來做20%的新產(chǎn)品”。也正因為通過這雙重的“二八定律”，綠城在快速發(fā)展的同時逐漸形成了家喻戶曉的“桂花園”、“百合公寓”、“綠園”和“玫瑰園”等系列產(chǎn)品，這些產(chǎn)品都可以根據(jù)城市和區(qū)域的不同在全國有選擇地進(jìn)行克隆和優(yōu)化。這種將經(jīng)過市場檢驗的成熟產(chǎn)品作為母本，在不同的城市相近的區(qū)位進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、集約化復(fù)制與推廣的開發(fā)模式可以大大提升公司的規(guī)劃設(shè)計能力，不僅保證了產(chǎn)品品質(zhì)的穩(wěn)定性，縮短開發(fā)項目的運(yùn)作周期，更可以有效的建立和推廣公司的品牌理念。
3.3 把好圖紙設(shè)計與審核關(guān)
在設(shè)計識別能力提升方面，可以從制度上入手。通過業(yè)務(wù)流程指導(dǎo)性文件、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制文件等建立起完善的圖紙設(shè)計與審核制度，以盡最大可能減少實際工作中的紕漏和疏忽。首先在建筑設(shè)計單位選擇上要程序化、制度化，嚴(yán)格根據(jù)項目的性質(zhì)和定位有方向地選擇設(shè)計公司，考察和評估目標(biāo)設(shè)計公司的綜合實力，對其主創(chuàng)設(shè)計師和設(shè)計班組進(jìn)行深入了解，在知己知彼的情況下，才可以進(jìn)入設(shè)計委托合同階段。其次編寫設(shè)計委托書要規(guī)范化，所有設(shè)計任務(wù)均須在委托前出具書面的設(shè)計委托書，由各專業(yè)負(fù)責(zé)人起草相關(guān)專業(yè)設(shè)計要求，做到設(shè)計要求闡述明了。最后要建立起完善的審圖制度，明確各部門審核人員職責(zé)，在審查過程中審核人員必須認(rèn)真填寫審核意見單并簽字確認(rèn)，形成紀(jì)要存檔，做到責(zé)任明確。
3.4 從人力資源角度提升公司規(guī)劃設(shè)計能力
核心競爭力培育的最大問題是知識資源的積累和管理的問題，而知識資源的載體是人才，所以規(guī)劃設(shè)計核心競爭力的培育很大程度上是人力資源配置的問題。房產(chǎn)公司要想吸引和培養(yǎng)出高端人才，重中之重是要樹立起其優(yōu)秀的組織架構(gòu)和企業(yè)文化，只有好的人才引進(jìn)培養(yǎng)機(jī)制才能造就人才高地。另外在人力資源培訓(xùn)上應(yīng)該注重規(guī)劃設(shè)計能力等有關(guān)知識的相互滲透，規(guī)劃設(shè)計所涉及的知識與技能是非常廣泛的，包括經(jīng)濟(jì)、市場、建筑、環(huán)境、規(guī)劃、成本、美學(xué)等多方面的學(xué)科，這就需要企業(yè)不同部門、不同專業(yè)和不同崗位協(xié)同參與到項目規(guī)劃設(shè)計工作中去，相互滲透，互補(bǔ)所長，只有這樣才能打造出最具價值的產(chǎn)品。
4 結(jié)束語
在不斷變化的市場面前，任何企業(yè)不創(chuàng)新必然會落后，雖然創(chuàng)新可能帶來風(fēng)險，但不創(chuàng)新就是最大的風(fēng)險。房地產(chǎn)公司在規(guī)劃設(shè)計核心競爭力的培育上一定要有大膽創(chuàng)新的管理思路，只有這樣才可能不斷超越打造出精品，才能滿足市場持續(xù)發(fā)展的需求，這是市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)企業(yè)立于不敗之地的生存之道。
參考文獻(xiàn)
[1]桂夏強(qiáng)．房地產(chǎn)開發(fā)項目中的規(guī)劃設(shè)計管理．工程與建設(shè)，2006年03期.
[2]林少洲．萬科的規(guī)劃設(shè)計觀．中國房地信息，1999年08期.
[3]劉新剛．提高設(shè)計開發(fā)一體化程度，塑造高品質(zhì)產(chǎn)品．集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究，2006年17期.
關(guān)鍵詞：CFD、天鴻?美和院、規(guī)劃設(shè)計、風(fēng)環(huán)境、模擬分析
中圖分類號：TB126 文獻(xiàn)標(biāo)識號：A 文章編號：2306-1499（2013）05-（頁碼）-頁數(shù)
1. 風(fēng)環(huán)境模擬簡介
現(xiàn)代社會，人們對建筑的依賴程度非常高，對建筑內(nèi)外環(huán)境的要求也越來越高。新的建筑環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)受到關(guān)注，表現(xiàn)在相關(guān)的各個方面如室內(nèi)的氣流組織控制，污染物消除與分布預(yù)測，舒適性分析，災(zāi)害分析等和室外小區(qū)風(fēng)熱環(huán)境等方面。傳統(tǒng)采用粗略大空間平均計算的結(jié)果，難以適應(yīng)現(xiàn)代建筑物理精細(xì)化分析的數(shù)據(jù)需求。因此，在建筑行業(yè)，計算流體力學(xué)正被越來越廣泛使用于室內(nèi)外風(fēng)熱環(huán)境的模擬，CFD 技術(shù)在這些方面的細(xì)致研究中具有不可替代的優(yōu)勢。隨著計算機(jī)軟硬件的發(fā)展和成本降低，使CFD 的應(yīng)用也日益普及。同時，隨著對建筑內(nèi)外流場研究的深入，對上述問題進(jìn)行描述的專業(yè)模型越來越完善，模擬結(jié)果越來越接近真實，很高的可信度，對設(shè)計有著較強(qiáng)的指導(dǎo)作用。
另一方面，就建筑外環(huán)境而言，對建筑內(nèi)部居者的生活確有著重要的影響。建筑小區(qū)二次風(fēng)、小區(qū)熱環(huán)境等問題日益受到人們的關(guān)注。采用CFD 技術(shù)可以方便地對建筑外環(huán)境進(jìn)行模擬分析，并結(jié)合地形地貌，建筑布局，綠化水景等設(shè)計，構(gòu)建出良好的區(qū)域風(fēng)環(huán)境。
計算流體力學(xué)（簡稱CFD）是建立在經(jīng)典流體動力學(xué)與數(shù)值計算方法基礎(chǔ)之上的一門新型獨(dú)立學(xué)科，其基本原理是一組物理量守恒的方程組，即質(zhì)量，動量和能量守恒方程等，通過數(shù)值解析的方法獲取此方程組在時間和空間上的確定解，并可采用圖像顯示技術(shù)將方程對應(yīng)的傳熱與流動等過程的細(xì)節(jié)直觀展現(xiàn)，CFD 技術(shù)在相關(guān)各行研究中被廣泛采用，稱為數(shù)值試驗。
在本項目中，利用CFD技術(shù)并結(jié)合外流場分析與建筑節(jié)能設(shè)計方面的實踐經(jīng)驗，對本項目進(jìn)行夏季和冬季條件下的區(qū)域風(fēng)環(huán)境模擬分析，以確定天鴻美和院風(fēng)環(huán)境設(shè)計是否滿足相關(guān)法規(guī)和舒適性要求。
模擬計算采用的軟件為ANSYS? FLUENT 軟件，是目前最流行的通用流體力學(xué)軟件。
風(fēng)環(huán)境模擬參考依據(jù)：在分析過程中，參照了《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》GB50378-2006 及《綠色建筑評價技術(shù)細(xì)則》中對建筑周邊風(fēng)環(huán)境的要求：建筑物周圍人行區(qū)距地1.5m 高處風(fēng)速V
2.項目簡介
本次分析主要針對天鴻美和院規(guī)劃設(shè)計的建筑布局進(jìn)行室外風(fēng)環(huán)境模擬。該項目位于浙江省杭州市富陽銀湖320 國道南側(cè)。地塊內(nèi)包括藝術(shù)中心、創(chuàng)意街區(qū)、SOHO辦公區(qū)、聯(lián)排花園辦公、聯(lián)排住宅區(qū)、高層住宅區(qū)和山地住宅等。天鴻美和院的總平面布
天鴻美和院總平面圖
3.CFD 數(shù)值模擬建模
3.1CFD 技術(shù)
CFD 技術(shù)的基礎(chǔ)是流動與傳熱過程中流體所遵循的基本規(guī)律，表現(xiàn)為一組守恒控制偏微分方程。由于方程和邊界條件的復(fù)雜性，目前可行和廣泛采用的求解方法是采用一定的數(shù)值方法利用計算機(jī)求解方程組的數(shù)值解，并通過可視化技術(shù)再現(xiàn)流體流動和傳熱情況。
對天鴻美和院所在整個區(qū)域建立三維的計算流體力學(xué)（CFD ）模型，使用FLUENT 軟件求解器求解，針對冬季和夏季主導(dǎo)風(fēng)向與平均風(fēng)速工況下的小區(qū)風(fēng)環(huán)境進(jìn)行模擬分析，并提出相應(yīng)建議以確保小區(qū)風(fēng)環(huán)境滿足《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》的要求和指導(dǎo)建筑開窗設(shè)計，圍護(hù)結(jié)構(gòu)設(shè)計和自然通風(fēng)等節(jié)能策略設(shè)計。
3.2分析區(qū)域與CFD幾何模型
根據(jù)圖1 所示建筑總平面布局圖及其他相關(guān)設(shè)計圖紙，建立風(fēng)環(huán)境分析的CFD幾何模型如圖2 所示。為了真實地模擬夏季與冬季條件下大氣邊界層效應(yīng)對區(qū)域風(fēng)環(huán)境的影響，將整個分析區(qū)域的取為長×寬×高約為：900×660×300 米，需要分析的天鴻美和院建筑放置在分析區(qū)域的中間區(qū)域。此外，將對項目的多功能中心B1以及V1-2 住宅的附近的室外風(fēng)環(huán)境和表面風(fēng)壓著重進(jìn)行分析，以評價分析區(qū)域的風(fēng)環(huán)境和自然對流設(shè)計。
3.3計算網(wǎng)格
使用四面體單元對整個分析區(qū)域進(jìn)行網(wǎng)格劃分后轉(zhuǎn)化為多面體網(wǎng)格進(jìn)行計算，在建筑表面和附近區(qū)域進(jìn)行局部網(wǎng)格細(xì)化，如圖2 所示，圖中Y 方向為正北方向。多面體體網(wǎng)格單元數(shù)共計2，103，916 個。
風(fēng)環(huán)境分析三維CFD 幾何模型和CFD 分析網(wǎng)格
3.4大氣邊界層條件與分析工況
本次風(fēng)環(huán)境模擬主要進(jìn)行常態(tài)風(fēng)環(huán)境模擬，即以杭州當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向與對應(yīng)的平均風(fēng)速為邊界條件，模擬該地塊內(nèi)的全年或特定時間段內(nèi)發(fā)生頻率最高的風(fēng)向與平均風(fēng)速時的小區(qū)風(fēng)環(huán)境分析。其中平均風(fēng)速（即常態(tài)風(fēng)速）由已有的全年歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)得到。
本次分析對夏季，冬季兩個季節(jié)的主導(dǎo)風(fēng)向與平均風(fēng)速下的兩個工況進(jìn)行分析，工況1：冬季，北偏東風(fēng)（NNE），風(fēng)速2.3m/s；工況2：夏季，南偏西風(fēng)（SSW），風(fēng)速2.2m/s。
4.結(jié)果分析與建議
4.1 工況1：冬季，北偏東風(fēng)（NNE），風(fēng)速2.3m/s
模擬得到了冬季主導(dǎo)風(fēng)工況下的建筑物周圍人行區(qū)距地1.5m 高處風(fēng)速如圖3所示：
考慮到杭州地區(qū)冬季氣溫較低，有必要對建筑外表面承壓面進(jìn)行必要的熱工性能加強(qiáng)以防止?jié)B透風(fēng)，可計算得到冬季典型工況下的V1-2 和多功能中心外表面壓力分布，并由風(fēng)場及壓力分布可知：（1）在冬季典型風(fēng)氣象條件下（風(fēng)速為2.3m/s），風(fēng)向為北偏東時，在室外地面人員活動高度上該分析區(qū)域內(nèi)的平均風(fēng)速低于3m/s 。因此，冬季小區(qū)區(qū)域風(fēng)環(huán)境滿足風(fēng)速不高于5m/s 的要求。（2）多功能中心以及V1-2 住宅北立面在冬天會形成高壓區(qū)，設(shè)計中需要注意增強(qiáng)該面墻和窗的氣密性參數(shù)，以減少或阻止墻體冷風(fēng)滲透。
4.2 工況2：夏季，南偏西風(fēng)（SSW），風(fēng)速2.2m/s
參照了《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》，模擬得到了夏季主導(dǎo)風(fēng)工況下的建筑物周圍人行區(qū)距地1.5m 高處風(fēng)速如圖3 所示：
圖3 離地1.5 米高處風(fēng)速（m/s）分布圖（室外地面人員活動高度）
考慮到杭州地區(qū)夏季清晨和晚上氣溫相對較溫和，可以考慮使用自然通風(fēng)策略，因此可以利用建筑外表面風(fēng)壓分布對開窗設(shè)計，計算得到夏季典型工況下的V1-2 和多功能中心外表面壓力分布。由風(fēng)場及壓力分布可知：
（1）在夏季典型風(fēng)氣象條件下（風(fēng)速為2.2m/s） ，風(fēng)向為南偏西時，在室外地面人員活動高度上該分析區(qū)域內(nèi)的風(fēng)速低于2m/s，滿足風(fēng)速不大于5m/s 的要求。
（2）從圖3 還可以看出，由于大氣環(huán)境風(fēng)速不高（2.2m/s）和復(fù)雜的地形地貌，導(dǎo)致建筑周邊風(fēng)速普遍處于約1m/s乃至更低的風(fēng)速范圍。更考慮到杭州夏季可能的靜風(fēng)時段頻率較大和較強(qiáng)的夏季太陽輻照，因此有必要采取措施改善該區(qū)域室外舒適性：a、栽種高大的樹木達(dá)到遮陽效果；b、在地表種植草皮減少地面反射的熱輻射；c、進(jìn)行適當(dāng)外部水景設(shè)計，降低局部氣溫；與具有一定坡度的地表種植矮層草皮，高大樹木可以在保持水土的同時，有利于小區(qū)自然通風(fēng)和降溫；d、在地形地貌方面，可以考慮利用小區(qū)天然的坡地種植林木形成早晚的山林風(fēng)來加強(qiáng)通風(fēng)效果；e、半開放式地下室的設(shè)計利用了天然熱質(zhì)材料，即土壤的蓄熱蓄冷功能，如可能在建筑頂部加裝捕風(fēng)器將室外的空氣導(dǎo)入地下室空間進(jìn)行自然通風(fēng)。f、在人員高度上不宜種植過密的林木導(dǎo)致通風(fēng)惡化。
5.結(jié)論
由CFD 模擬計算得到的天鴻美和院規(guī)劃設(shè)計的風(fēng)環(huán)境結(jié)果可見：當(dāng)前規(guī)劃設(shè)計的建筑布局所處區(qū)域風(fēng)環(huán)境能滿足《綠色建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》的對風(fēng)速小于5m/s的要求。在項目的規(guī)劃設(shè)計階段進(jìn)行CFD的模擬分析工作，可對項目規(guī)劃設(shè)計的科學(xué)性進(jìn)行判斷，體現(xiàn)以人為本的設(shè)計理念，并有效避免區(qū)域熱島或區(qū)域風(fēng)速過大等不合理現(xiàn)象，為人們的在天鴻美和院提供一個健康舒適的生活環(huán)境。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展、人們生活要求的不斷提高和規(guī)劃設(shè)計者對技術(shù)手段的不斷重視，可以相信CFD技術(shù)的應(yīng)用會更加廣泛。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵字： 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理
中圖分類號：C93 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
Abstract: After the reform and opening up, China's rapid economic development, people's living standard has gradually increased; living conditions have been greatly improved. In order to adapt to the modern residence requirements, the real estate industry to speed up the pace of development. Project management in real estate development on engineering quality and economic benefits rise has important influence. Pay attention to project management link, improve the quality of modern enterprise is an important issue. Real estate project management mainly refers to the real estate project design into entity process management, including cost control, quality control, progress control management and technical support management and other elements. Mainly through the analysis of the real estate project management and general project management difference, This paper put forward the basic measures of real estate project management an important role of the project management in real estate development.
Keywords: real estate development project management
一、 房地產(chǎn)開發(fā)管理體制
房地產(chǎn)開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了較為順利完成工程項目的投資，對開發(fā)項目人員、公司財務(wù)、工程管理、銷售管理以及后勤部門進(jìn)行組織和管理，這也是開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)規(guī)劃管理和施工以及物業(yè)管理的前提。其中企業(yè)工程部主要是代表開發(fā)商對整個工程項目的建設(shè)進(jìn)行管理，主要的內(nèi)容包括與施工單位協(xié)調(diào)溝通、施工質(zhì)量、進(jìn)度和安全控制、合同管理、結(jié)構(gòu)設(shè)計變更、報價和工程原材料采購以及庫存進(jìn)行管理。企業(yè)財務(wù)部主要負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理‘并且定期制作企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)營成果的報表，主要包括建立工程項目的融資計劃，施工單位的工程款結(jié)算以及企業(yè)營業(yè)費(fèi)用結(jié)算。銷售部門主要是負(fù)責(zé)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的銷售，主要包括銷售方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。房地產(chǎn)開發(fā)管理的目的以及原則就是要整合企業(yè)物力、財力、人力，從而建立一系列的科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，開發(fā)出受市場歡迎的產(chǎn)品，房地產(chǎn)開發(fā)管理的重點(diǎn)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營，核心是工程項目的開發(fā)過程，具體要求是控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期以及市場創(chuàng)新開發(fā)運(yùn)營等。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)管理的主要內(nèi)容
在我國房地產(chǎn)開發(fā)管理中主要的內(nèi)容包括規(guī)劃管理、施工管理、物業(yè)管理。
2.1房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃管理是指對規(guī)劃設(shè)計的管理，設(shè)計單位完成開發(fā)商所委托的建筑樓盤設(shè)計，重點(diǎn)在于對規(guī)劃成本、工程進(jìn)度以及工程目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。開發(fā)企業(yè)建立采用完善的規(guī)劃系統(tǒng)對規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行管理，規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計是相輔相成的，在規(guī)劃管理系統(tǒng)中提高規(guī)劃設(shè)計審查和管理水平是重要的目標(biāo)。規(guī)劃管理系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計的核心是保證規(guī)劃設(shè)計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過各種審查手段，提高規(guī)劃設(shè)計管理的水平。
首先開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)、原則進(jìn)行確定，在管理系統(tǒng)中輸入確定的要求要點(diǎn)，在規(guī)劃完成后對規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗與評估，適當(dāng)?shù)牟扇》答伡靶拚目刂品绞竭M(jìn)行調(diào)整，最終選擇最佳設(shè)計方案，其次規(guī)劃管理中應(yīng)盡量減少對規(guī)劃設(shè)計工作習(xí)慣的改變。通過計算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計成果審查，如果規(guī)劃設(shè)計單位報送的設(shè)計方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定格式標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進(jìn)行指標(biāo)計算、比較、進(jìn)行查詢統(tǒng)計。審批通過的規(guī)劃圖，首先由開發(fā)商確定規(guī)劃設(shè)計的要求的原則，然后由參與設(shè)計單位開始進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，通過進(jìn)度控制和計算機(jī)審查，最終設(shè)計方案的評估、和比較確定，然后反饋到開發(fā)商，根據(jù)開發(fā)商提出的意見進(jìn)行修改最終確定。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)施工管理
施工管理就是對工程項目的施工建設(shè)工程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般有工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承包模式由公司根據(jù)項目特點(diǎn)和實際情況來確定，常見的施工承包模式有施工總承包、平行承發(fā)包模式、項目總承包模式。就我國而言，房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用平行承包和施工總承包兩種方式，就是要么對工程的施工完全發(fā)給一個施工單位完成，要么對不同的建筑項目分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。伴隨著建筑市場不斷的走向?qū)I(yè)化、精細(xì)化方向的發(fā)展，對大型的工程項目和高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該采取項目總承包或者施工總承包的模式進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式和某個具體有豐富施工管理經(jīng)驗的施工單位簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個項目的施工組織和管理。
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的，在合理的控制成本下，以最快得速度完成高質(zhì)量的工程項目。為了達(dá)到這個目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量的控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質(zhì)驗證、招投標(biāo)、現(xiàn)場施工檢查（包括人員資質(zhì)、機(jī)械設(shè)備、材料質(zhì)量、施工技術(shù)程序、施工環(huán)境）監(jiān)理工作、工程款發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠?qū)こ添椖拷ㄔO(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度以及成本進(jìn)行掌控。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)管理
物業(yè)管理是指專業(yè)組織機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)對已建物業(yè)及其業(yè)主進(jìn)行管理和服務(wù)。房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)管理，一般包括對房屋及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場地以經(jīng)營方式進(jìn)行管理，對房屋周圍的環(huán)境、衛(wèi)生、安保、綠化、公共設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)等等實施專業(yè)化管理，并向業(yè)主提供多方面的經(jīng)營服務(wù)。物業(yè)管理是為了使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟(jì)效益，保障舒適安全的小區(qū)環(huán)境和家居生活。在社會分工日益發(fā)展的背景下，發(fā)地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)劃設(shè)計階段，通過公開、公平、公正原則招標(biāo)擇優(yōu)選出專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)公司。
三、 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的注意問題
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理、顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)，因此，協(xié)調(diào)這四個管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作司開發(fā)商協(xié)調(diào)重要內(nèi)容。作為投資者，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該把可施工研究設(shè)計放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計之初、規(guī)劃設(shè)計完成以及施工完成時召集設(shè)計人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標(biāo)。另外在項目決策期的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)椖康恼w成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計階段、到施工階段、物業(yè)管理階段呈現(xiàn)出明顯的遞減趨勢，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙設(shè)計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計的可施工性研究中去，而開發(fā)商更要做好前期的項目決策。
結(jié)束語：當(dāng)前，由于受到我國宏觀調(diào)控政策以及市場環(huán)境變化因素的影響，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展來說產(chǎn)生一定的影響，而控制項目成本，加強(qiáng)項目成本控制管理的水平在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中就顯得尤為重要。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；工程；管理
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
1引言
近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中逐漸占據(jù)了主流，隨著現(xiàn)代城市建設(shè)步伐不斷提升，因此房地產(chǎn)的工程管理工作也在不斷的優(yōu)化，使其更加完善。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理連通于項目的整個開發(fā)運(yùn)營周期內(nèi)，其主要內(nèi)容按過程的順序可分為四個管理部分（開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、施工、物業(yè)），然而在管理過程中常會遇到各種問題，因及時做好預(yù)防措施，降低對房地產(chǎn)項目管理所影響的問題。
2房地產(chǎn)開發(fā)管理
其指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在定期內(nèi)完成工程項目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事等相關(guān)部門進(jìn)行的組織及管理，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理的基礎(chǔ)。如其中的工程部門代表開發(fā)商對工程項目的建設(shè)進(jìn)行管理，所進(jìn)行管理主要內(nèi)容是施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、進(jìn)度及安全的控制、施工質(zhì)量、必要的細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計的變更、相關(guān)合同的管理、報建和工程物料的采購及庫存等。
3規(guī)劃管理水平
規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計兩者之間的關(guān)系相當(dāng)密切，其系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提升規(guī)劃設(shè)計及管理水平。其信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計關(guān)系的核心是：確保規(guī)劃設(shè)計結(jié)果滿足工程項目規(guī)劃的要求，因此可通過計算機(jī)供應(yīng)的各樣審查工具，提升規(guī)劃設(shè)計管理的水平。在此對其中具體工作有以下幾點(diǎn)：①開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃；②規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對規(guī)劃設(shè)計工作習(xí)慣的改變；③提出合理的規(guī)劃設(shè)計分層編碼標(biāo)準(zhǔn)；④通過計算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計成果審查；⑤將規(guī)劃設(shè)計成果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)資料。如⑤；審批通過的規(guī)劃圖(如控制性詳規(guī)等)，可以成為規(guī)劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審批、方案研究及后續(xù)分析等工作服務(wù)工程流程可由圖1表示。
圖1規(guī)劃管理的流程圖
4施工管理的重要性分析
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常由工程管理部負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的項目管理和承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項目特點(diǎn)和公司實際情況來確定。通常的建設(shè)項目承發(fā)包模式有：分別發(fā)包 (平行承發(fā)包模式)、GC (施工總承包模式)、MC (施工總承包管理模式)、承包模式、項目總承包模式、CM(Construction Management)承發(fā)包模式等等。
在國內(nèi)，房地產(chǎn)的施工建設(shè)通常采用前兩種形式來進(jìn)行，可對工程的施工完全發(fā)包給一個施工單位完成，也可對不同建筑項目(如建筑結(jié)構(gòu)、綠化、市政管線等)分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。隨著建筑市場不斷向?qū)I(yè)化、精細(xì)化方向發(fā)展，對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模(MC)是指業(yè)主(開發(fā)商)和某個具有豐富施工管理經(jīng)驗的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個項目的施工組織和管理。
一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進(jìn)行分包的招標(biāo)。MC模式可以加快施工進(jìn)度，其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位，以一個承包商的身份，采取快速路徑的生產(chǎn)組織方式，來進(jìn)行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設(shè)計活動，一般它和開發(fā)商訂立“cos tplus”方式的合同。其特點(diǎn)是設(shè)計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險。
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項目。為了達(dá)到這個目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質(zhì)驗證、招投標(biāo)、現(xiàn)場施工檢查(包括人員資質(zhì)、材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、機(jī)械設(shè)備等)、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠?qū)こ添椖拷ㄔO(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。
5物業(yè)管理
房地產(chǎn)中的物業(yè)管理可以說是狹義的管理，是指專業(yè)組織或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)對已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進(jìn)行管理和服務(wù)。房地產(chǎn)的物業(yè)管理，一般包括對房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，對房屋周圍的環(huán)境、保潔、保衛(wèi)、綠化、公用設(shè)施、養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。
物業(yè)管理主要目的是使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益和使用價值，使小區(qū)環(huán)境和生活得到更加保障舒適。在這社會分工日益發(fā)展的中，房地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)劃設(shè)計階段，通過三公的原則（公升、公平、公正）招標(biāo)應(yīng)擇優(yōu)選專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)公司介入項目規(guī)劃設(shè)計就得尤為重要。
6建筑工程開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括有上述的規(guī)劃、開發(fā)、施工和物業(yè)這四個管理，如此可見想要完成一項成功的工程項目就必須把這四個方面的管理都做得出色方能夠?qū)崿F(xiàn)。然而，對于這四個管理內(nèi)容之間互相協(xié)調(diào)，并使其相互促進(jìn)、合作是開發(fā)企業(yè)的協(xié)調(diào)重要內(nèi)容之一。
房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑設(shè)計與施工的分離有利各自專業(yè)化水平的提高；但是設(shè)計與施工的分離也帶來了很多問題。如，設(shè)計師并不清楚施工工藝，從而使設(shè)計方案施工難，直接影響項目建設(shè)的成本和進(jìn)度；又或者施工單位經(jīng)驗有所不足，不太懂建筑設(shè)計，未能“按圖施工”。為了解決這類問題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法。
其次，發(fā)開商或施工單位的工程管理部門未能和設(shè)計單位溝通達(dá)成理解和協(xié)調(diào)，不少建筑竣工后和劃設(shè)計都不太一致。那么可施工性研究的實施以及設(shè)計的正確施工都因要其備以下幾點(diǎn)要素：
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)力支持。作為投資商，開發(fā)商該把可施工性研究及設(shè)計的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計之初、規(guī)劃設(shè)計完成以及施工完成的時候召集設(shè)計人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、叻、調(diào)人員定期召殲研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標(biāo)。
(2)盡早實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，這些決策卻能夠?qū)椖康恼w成本產(chǎn)生重要影響，可施上性研究的對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計階段劍施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢，產(chǎn)生的效益也是如此。的施罔紙及設(shè)計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計的可施工性研究中去，而其中開發(fā)商更加要做好前期的項目決策。
(3)持續(xù)開展研究。其一，可施工性研究強(qiáng)淵在項幾實施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識和經(jīng)驗。即可施工性研究和設(shè)計研究成為項口總體規(guī)劃的一部分。其二，實習(xí)“知識管理”，即通過計劃和總結(jié)，將研究過拌中的經(jīng)驗和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識進(jìn)行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現(xiàn)知識共享和再利用。
7結(jié)語
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)劃 經(jīng)營管理
引言：隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，居住上一個規(guī)劃合理、配套設(shè)施齊全又舒適的生活小區(qū)要求越來越高。所以要做好項目開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要，其好壞直接影響到后期的營銷和推廣。
1.房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計管理
1.1設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。
這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業(yè)主花幾十萬買一套住房，你必須對住戶的七十年負(fù)責(zé)。細(xì)節(jié)看起來是小事，其實有大隱患， “規(guī)劃方案無小事”。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計，犯了一條大忌。
1.2規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便。
現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項目成敗的一個重要方面，小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達(dá)湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護(hù)。
1.3必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西
項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價位適中，檔次中等，但如設(shè)計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設(shè)計，我們粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業(yè)管理的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用更高得可怕，這樣一個中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)是很有限的。這就是設(shè)計師背離項目定位的情形。2.房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計的要點(diǎn)
2.1總體開發(fā)設(shè)想
房地產(chǎn)商在拿到項目用地后，結(jié)合政府對于項目用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，地塊未來的發(fā)展方向，周邊配套設(shè)施、其他項目的定位、物業(yè)種類等等因素。在結(jié)合自身企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃來制定本地塊的項目定位。而在實際操作中主要從以下幾個重要環(huán)節(jié)著手：①企業(yè)現(xiàn)金流測算與把握；②政府的控制規(guī)劃；③項目的土地條件；④銷售的速度；⑤客戶的群體的調(diào)查；⑥房屋的單價、總價構(gòu)成；⑦開發(fā)商擅長的開發(fā)類型；⑧開發(fā)商要求的利潤和品牌，結(jié)合以上7點(diǎn)，基本能把項目定位問題解決。而后在根據(jù)政府要求的建設(shè)周期、項目所在地的市場行情、公司的現(xiàn)金流等等指標(biāo)，制定合理的開發(fā)周期。
2.2道路系統(tǒng)規(guī)劃
路網(wǎng)是一個城市發(fā)展的骨架，只有便捷合理的路網(wǎng)設(shè)計才能提升整個城市的通暢感和品質(zhì)感，居住小區(qū)或是城市綜合體也同樣遵循這一理論。設(shè)計合理使用便捷的路網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)計是項目規(guī)劃設(shè)計的要點(diǎn)之一。目前，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，人們生活水平普遍提高，私家車增長較快，一家一部車，甚至一家?guī)撞寇嚕囕v的增加不僅僅給城市道路帶來較大的壓力，同時也對居住小區(qū)提出了較高的要求。為了使小區(qū)內(nèi)行人安全，行車對人無干擾，路網(wǎng)規(guī)劃時設(shè)計人車分流道路系統(tǒng)，即車行道路系統(tǒng)和人行道路系統(tǒng)分開，汽車入小區(qū)后直接下地下車庫或是地上停車位，減少車輛在小區(qū)內(nèi)道路上行駛。隨著汽車數(shù)量的日益增長，不僅對小區(qū)的道路系統(tǒng)要求設(shè)計合理，同時對小區(qū)的停車車位數(shù)量要求滿足汽車的增長。為此，政府相關(guān)部門也在居住區(qū)開發(fā)設(shè)計時對小區(qū)車位數(shù)量的設(shè)置做了明確規(guī)定，基本上是每120m2要配置一個車位。居住區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計除了人車分流設(shè)計外，還應(yīng)對步行系統(tǒng)的無障礙設(shè)計、系統(tǒng)的可達(dá)性等等做詳細(xì)合理的系統(tǒng)設(shè)計。
2.3配套公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃
為提高項目的附加值，增加銷售賣點(diǎn)，為后期客戶帶來便捷、舒適的生活氛圍，項目配套公共服務(wù)系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計顯得尤為重要。人們的生活不僅僅只是買個房子睡個覺，還需要買菜，購物，娛樂等等一系列的其他活動。而項目的公共配套正是為了解決這一系列需求而設(shè)置，因此，房地產(chǎn)開發(fā)在項目前期規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)根據(jù)項目地塊居住人口的數(shù)量，合理設(shè)置公共配套服務(wù)設(shè)施，要求數(shù)量合適，分布合理，以便方便每位小區(qū)居民，同時在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)考慮后期管理和經(jīng)營的相關(guān)問題。
2.4綜合管網(wǎng)的規(guī)劃
綜合管線的規(guī)劃是將小區(qū)的各種管線進(jìn)行綜合，如果規(guī)劃出現(xiàn)問題，小區(qū)將停水、停電甚至無法居住，由此可見此項工作的重要性。小區(qū)的管線涉及到雨水、污水、強(qiáng)電、弱電、燃?xì)狻⒐帷⒅悄艿鹊龋鞣N管線的進(jìn)口、接口的位置規(guī)劃以及與市政綜合管網(wǎng)的連接都是擺在設(shè)計師面前的問題。良好的規(guī)劃設(shè)計，不僅為房地產(chǎn)商降低開發(fā)成本，還為后期的各種管線的驗收，小區(qū)的順利交房打下基礎(chǔ)。
2.5綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃
如今社會人們在解決溫飽問題之后，對于居住環(huán)境要求在不斷的提高。具有優(yōu)美宜人的園林景觀幾乎成了人們評判居住小區(qū)是否高檔的重要標(biāo)準(zhǔn)。為此，在居住區(qū)項目規(guī)劃設(shè)計時，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)要有所取舍，可適當(dāng)增加建造成本，降低建筑密度，盡最大可能增加項目綠地的面積。我們知道，小區(qū)的建筑密度高，意味著建筑占地面積大，綠地面積就要減少。其實在同一地塊容積率一樣的情況下，可以通過增加建筑物的高度來減少建物的占地面積，以增大小區(qū)綠地面積，提高了小區(qū)景觀品質(zhì)，同時在建筑單體布置時要多結(jié)合景觀設(shè)計師的想法，盡力為后期景觀設(shè)計多留發(fā)揮的空間。
2.6生態(tài)與節(jié)能規(guī)劃
鑒于響應(yīng)國家節(jié)能減排政策，為居住居民后期生活質(zhì)量著想，生態(tài)節(jié)能設(shè)計規(guī)劃也是當(dāng)前房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的要點(diǎn)之一。項目規(guī)劃設(shè)計時適當(dāng)從現(xiàn)代、科技、生態(tài)等方面考慮，嘗試使用新能源、新型科技技術(shù)增加居住的舒適度、降低開發(fā)成本等等。
2.7建筑設(shè)計規(guī)劃
建筑單體的規(guī)劃設(shè)計可以說是房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計重要要點(diǎn)之一，建筑單體是項目總體規(guī)劃理念的展示體，建筑立面風(fēng)格、外墻顏色是該項目的規(guī)劃理念、產(chǎn)品定位、公司實力的展現(xiàn)。建筑戶型設(shè)計的優(yōu)劣直接關(guān)系到項目的銷售，資金的回籠，企業(yè)的發(fā)展。
（1）建筑立面、色彩的規(guī)劃設(shè)計。建筑單體的立面造型變化多樣，色彩可以豐富多變。而在規(guī)劃設(shè)計時，房地產(chǎn)更多應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注外立面的造型、色彩是否符合項目的總體定位和總的規(guī)劃理念。
（2）建筑戶型規(guī)劃。建筑戶型的設(shè)計相對立面和顏色顯得更為重要，因為它是居民每天都使用的對象，它的舒適與否直接影響到居民的生活質(zhì)量。
3.工程成本控制
3.1前期（項目規(guī)劃階段、方案設(shè)計階段、施工圖紙設(shè)計階段等），根據(jù)設(shè)計的深度，以及以往工程建設(shè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)、市場價格因素，結(jié)合項目市場定位、銷售市場預(yù)測情況，通過不斷調(diào)整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。
3.2工程施工和材料采購過程中，堅持“三堂會審、貨比三家，最低價中標(biāo)”的原則。同時，加強(qiáng)承包商管理工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收各類承包商，以實現(xiàn)充分的市場競爭，最終實現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。
4.結(jié)束語
目前我國的房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，其距發(fā)達(dá)國家仍然有很大差距。為此，在今后的房地項目開發(fā)規(guī)劃設(shè)計方面依然需要我們做更為深刻的研究。
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)管理體制現(xiàn)狀成本控制方法
一、房地產(chǎn)成本控制的意義以及我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)管理體制的現(xiàn)狀分析
在地位上而言，房地產(chǎn)成本管理是決定房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力的重要指標(biāo)。因為房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平的好壞直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平的高低，再者企業(yè)的核心競爭力與財務(wù)成本管理有著直接而至關(guān)重要的關(guān)系。通過房地產(chǎn)企業(yè)成本管理一方面可以幫助企業(yè)節(jié)約資源和成本，另一方面，在現(xiàn)今房地產(chǎn)市場競爭激烈的現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)成本控制意味著企業(yè)的綜合實力在同一標(biāo)準(zhǔn)下是高于其他企業(yè)的，這樣一來就大大增加了企業(yè)的市場競爭力。如果房地產(chǎn)企業(yè)在項目實施過程中不能很好的進(jìn)行成本管理，那樣就會很難在激烈的市場環(huán)境下獲取成功。因此，各個房地產(chǎn)企業(yè)必須把成本管理放在工作重心的位置上。然而，從我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程看，由于在我國，房地產(chǎn)基本上屬于一個新興產(chǎn)業(yè)，行業(yè)發(fā)展的時間還不夠成熟，房地產(chǎn)企業(yè)在項目成本管理的過程中自然存在一些這樣或那樣的誤區(qū)，所以在項目實施過程中也會相應(yīng)地出現(xiàn)一定的問題。但是，隨著社會經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)管理和經(jīng)營的各種制度逐漸得到完善，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭體制也在制度規(guī)范化過程中不斷升級規(guī)范。隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，我國商品房交易市場不斷改革和深化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭力逐漸增強(qiáng)。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系還存在著體制不健全、不完善的問題，這些也正是影響房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的重要因素，很多房地產(chǎn)企業(yè)至今仍然沒有建立與自身企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的財務(wù)管理體系，財務(wù)成本管理與控制一直處于粗放狀態(tài)，從根本上無法滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需要。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所采取的成本管理措施和管理方法相對落后。以往所實行的房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)財務(wù)成本的管理方法，主要是通過財務(wù)管理部門進(jìn)行財務(wù)決算報告為依據(jù)，按照此方法對財務(wù)成本進(jìn)行核算，這種成本控制方法是根據(jù)核算后的結(jié)構(gòu)進(jìn)行管理的，很顯然是滯后的。因此，即使在財務(wù)核算過程中發(fā)現(xiàn)問題，但是由于項目也已經(jīng)實施，根本無法進(jìn)行相關(guān)的彌補(bǔ)工作。這種核算制的模式不能及時進(jìn)行事前預(yù)測和事中控制，因此在項目完成階段財務(wù)成本核算顯得很被動。尤其是當(dāng)財務(wù)賬面上的成本面臨失控狀況，則無法挽回已經(jīng)產(chǎn)生的損失。成本控制更是癡人說夢。雖然有些企業(yè)在發(fā)展過程中建立了一套相對完整的財務(wù)成本管理體系，但是在具體執(zhí)行過程中這些體制根本就是形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮絲毫實質(zhì)性的作用。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能從根本上改變當(dāng)前的粗放式的財務(wù)成本管理方式，就會降低影響廣大員工的積極性和創(chuàng)造性，對提高企業(yè)競爭力、實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展是完全不可能的。因此，只有從根本上在房地產(chǎn)成本管理的各個環(huán)節(jié)下嚴(yán)格控制成本分配現(xiàn)狀，才有可能完成房地產(chǎn)企業(yè)的全面轉(zhuǎn)軌，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的和諧健康發(fā)展，達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中屹立不倒的偉大戰(zhàn)略目標(biāo)。
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理是一項系統(tǒng)的工程。在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，房地產(chǎn)的成本管理應(yīng)該是全過程的成本管理,并且這種管理不僅僅是簡單的關(guān)注于短期的財務(wù)成本，而且要關(guān)注房子的長期質(zhì)量，工期等隱性成本,另外，還要考慮消費(fèi)者的消費(fèi)成本。在對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的立項、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、結(jié)算、銷售這每一個環(huán)節(jié)進(jìn)行成本管理時，都要進(jìn)行嚴(yán)格和科學(xué)的控制和管理,尤其是在企業(yè)的立項和規(guī)劃設(shè)計階段。其中，成本控制的主要活動包括計劃、決策、預(yù)測、控制、核算、考核、分析等。財務(wù)成本管理可以劃分為財務(wù)成本決策、財務(wù)成本預(yù)測、財務(wù)成本核算、財務(wù)成本控制、財務(wù)成本計劃、財務(wù)成本考核、財務(wù)成本分析等。這幾個方面的財務(wù)成本管理存在內(nèi)在的聯(lián)系性，幾類成本管理之間相互作用，形成一個循環(huán)的整體。因此，在這個大鏈條里，任何一部分的不協(xié)調(diào)與失誤都會造成整體質(zhì)量的下降，所以，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理需要事前預(yù)測、事中控制和核算、事后主要是進(jìn)行考核和分析。只有從根本上對財務(wù)成本管理內(nèi)容進(jìn)行全面整體的分析，才能做到事前預(yù)測的合理性，為科學(xué)的計劃和決策奠定重要的基礎(chǔ)。
二、如何最大化提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平
如何最大化的利用現(xiàn)代化的信息手段、科學(xué)的管理方法來提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的水平顯然已成為房地產(chǎn)領(lǐng)域最為關(guān)注的話題了。下面，筆者將從房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的各個步驟出發(fā)，逐一進(jìn)行成本管理方法的總結(jié)與思考。
(一)立項環(huán)節(jié)的成本控制
在任何一個新項目立項時，首先必須提交詳細(xì)的《可行性研究報告》。重點(diǎn)對企業(yè)投資及效益進(jìn)行科學(xué)的測算，嚴(yán)格的進(jìn)行資金計劃管理。其中，有一點(diǎn)必須謹(jǐn)慎的是對投資風(fēng)險進(jìn)行風(fēng)險評估以及對風(fēng)險作相應(yīng)的預(yù)防措施。最后，在項目立項中，總結(jié)出綜合評價意見。
(二)規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制
首先，規(guī)劃設(shè)計單位的選擇應(yīng)遵循以下原則：能由公司內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)由公司內(nèi)部自行完成，以節(jié)省不必要的開支；需委托設(shè)計院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)采取公開招標(biāo)的方式，擇優(yōu)選取。應(yīng)全面組織設(shè)計、工程、預(yù)算、財務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，從而擬訂標(biāo)書，開展公平、公開招標(biāo)活動，最大限度的降低規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的工程成本。總體規(guī)劃設(shè)計方案必須包括整個工程企業(yè)的建造成本控制的總體目標(biāo)，即目標(biāo)成本。施工圖設(shè)計合同應(yīng)注明有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款。設(shè)計、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員、物業(yè)管理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性(包括建成后的物業(yè)管理成本，用戶消費(fèi)成本)等進(jìn)行預(yù)知性會審,提出明確有效的書面意見，并督促設(shè)計單位進(jìn)行可行性修正, 避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的工程投資的損失與浪費(fèi)。結(jié)合工程項目的實際情況，對規(guī)范圖集的做法進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使之更加經(jīng)濟(jì)、合理，在設(shè)計規(guī)劃階段，使這種調(diào)整反映到圖紙中去。
(三)施工過程的成本控制
工程施工是指將設(shè)計方案由圖紙變?yōu)楝F(xiàn)實的實施過程，也是達(dá)到工程成本控制、科學(xué)地確定工程目標(biāo)造價的過程。施工過程的成本控制主要從兩個方面入手：一是建立工程現(xiàn)場簽證管理制度，嚴(yán)格控制因設(shè)計變更而產(chǎn)生的工程成本，要明確工程項目部、造價管理等相關(guān)部門的工作人員的分工與職責(zé)，及時辦理簽證，對簽證的內(nèi)容制定要求客觀、準(zhǔn)確，其中對于隱蔽簽證要根據(jù)工程的設(shè)計圖紙出發(fā)，對重大的設(shè)計變更，應(yīng)事先做出預(yù)算并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析比較后上報公司領(lǐng)導(dǎo)審批方可實施，從而保證工程現(xiàn)場簽證的質(zhì)量，杜絕產(chǎn)生不實及虛假簽證。二是嚴(yán)格審查承包商在合同上的索賠要求，對施工單位在索賠項目上巧立名目、弄虛作假、以少多報、蒙哄欺騙等行為應(yīng)于駁回，對遇到問題不及時辦理簽證賠負(fù)，結(jié)算時搞突擊、因利益發(fā)生爭吵的現(xiàn)象應(yīng)于堅決制止。
(四)竣工結(jié)算的成本控制
竣工結(jié)算是反映工程項目實際造價的重要性文件，是工程竣工驗收的重要組成部分。在辦理竣工結(jié)算時，應(yīng)堅持以現(xiàn)行的工程造價管理法規(guī)為依據(jù)，按照甲、乙雙方在承包合同中約定條款，根據(jù)工程竣工圖紙，結(jié)合設(shè)計變更、隱蔽記錄、現(xiàn)場簽證進(jìn)行認(rèn)真審核計算。主要包括以下內(nèi)容：
(1)審查是否按圖紙及合同約定的內(nèi)容全部完成工作，防止存在丟、拉的項目。
(2)審查設(shè)計變更內(nèi)容是否符合規(guī)定，變更資料是否齊全、內(nèi)容表達(dá)是否清楚，設(shè)計變更是否提前做好預(yù)算通過審批。若出現(xiàn)不屬于簽證范疇的內(nèi)容（比如因施工單位自身失誤所造成的返工項目）應(yīng)不予進(jìn)行竣工結(jié)算。確保工程項目的竣工質(zhì)量。
(五)其他環(huán)節(jié)的成本控制
在樓盤正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計、工程這三個部門的相關(guān)工作人員和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設(shè)成本，并對照目標(biāo)成本增加對預(yù)算進(jìn)行逐項審核；銷售過程中要考慮到為增加"賣點(diǎn)"需增加或調(diào)整的綠化、公建配套等項目成本，必須事先做好預(yù)算并得到公司批準(zhǔn)后方可實施。應(yīng)盡最大的可能縮短項目開發(fā)的經(jīng)營周期，減少工程建設(shè)期間的不必要的費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償成本的增加；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項目開發(fā)與銷售的節(jié)奏，盡量減少現(xiàn)房的積壓時間，減少利息費(fèi)用等成本。
在愈演愈烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，“省錢就是賺錢”，因此，要想在房地產(chǎn)競爭激烈的市場上獨(dú)占鰲頭，必須對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的成本控制與管理。
參考文獻(xiàn)：
[1]魏世勇,張俊杰.房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的幾點(diǎn)思考.2005(04)
［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)企業(yè)； 精細(xì)化管理； 方法
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 19. 035
［中圖分類號］ F270.7 ［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）19- 0056- 02
在現(xiàn)代房地產(chǎn)市場的競爭中，越來越多的企業(yè)認(rèn)識到把管理做精做細(xì)的重要性，精細(xì)化管理已成為決定未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭成敗的關(guān)鍵。
1 我國房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀
我國房地產(chǎn)企業(yè)管理經(jīng)歷了手工作坊管理、粗放管理、規(guī)范管理、精細(xì)化管理、精益化管理5個階段。目前，65％以上的房地產(chǎn)企業(yè)還處在粗放管理階段，22％的企業(yè)正處在由粗放式管理向規(guī)范化管理的過渡階段，只有不到13％的企業(yè)已經(jīng)開始從規(guī)范化管理向精細(xì)化管理過渡。2010年以來，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的連續(xù)調(diào)控，房地產(chǎn)市場的環(huán)境條件發(fā)生了很大的變化，在國家一系列調(diào)控措施的打壓下，尤其是對閑置土地的收回或處罰的政策，杜絕了投機(jī)炒作行為，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨轉(zhuǎn)型和調(diào)整。在內(nèi)部、外部環(huán)境的雙重壓力下，精細(xì)化管理成為當(dāng)前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要的戰(zhàn)略選擇。一些房地產(chǎn)企業(yè)已致力于從規(guī)范化管理向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變，以期通過管理的精細(xì)化構(gòu)筑新的競爭力。在目前的環(huán)境下，行動比別人快一步就是競爭優(yōu)勢［1］。
2 精細(xì)化管理的內(nèi)涵
可以將精細(xì)化管理的內(nèi)涵歸納為3個方面：一是規(guī)范化，二是精細(xì)化，三是個性化。它是建立在常規(guī)管理的基礎(chǔ)上，并將常規(guī)管理引向深入的關(guān)鍵一步。精細(xì)化管理就是要求把每一項工作都抓細(xì)、量化，有利于落實到行動中［2］。精細(xì)化管理就是以人為根本，以細(xì)為基礎(chǔ)，以精為目標(biāo)，以綜合運(yùn)用現(xiàn)代管理方法為手段，通過建立和優(yōu)化工作流程，對管理對象施以不斷完善的動態(tài)化管理過程。
3 房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化管理方法
實施精細(xì)化管理是一項系統(tǒng)工程，需要采取相應(yīng)的管理方法。房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化管理方法分為項目策劃精細(xì)化、項目規(guī)劃設(shè)計精細(xì)化、選材與施工管理精細(xì)化、成本管理精細(xì)化人力資源管理精細(xì)化和物業(yè)服務(wù)精細(xì)化等幾個方面。
3．1 項目策劃精細(xì)化
房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)自身現(xiàn)狀，根據(jù)對客戶需求的準(zhǔn)確分析和客戶購買力的有效判斷，按照“精細(xì)”思路，找準(zhǔn)關(guān)鍵問題與薄弱環(huán)節(jié)，編制完整而詳盡的階段性樓盤策劃書，使后續(xù)具體工作有章可循、有制可依，只有這樣，才能讓客戶買得稱心、住得舒心，由此可見，項目策劃精細(xì)化的重要性。在項目策劃階段對客戶的分析尤為重要，只有在策劃階段對客戶進(jìn)行合理分析的基礎(chǔ)上編制的項目策劃書才能符合客戶與市場需求。
3．2 項目規(guī)劃設(shè)計精細(xì)化
優(yōu)秀項目規(guī)劃設(shè)計的核心是節(jié)約成本和對業(yè)主的人性化關(guān)懷，是保證工期、工程質(zhì)量和控制成本的關(guān)鍵。項目規(guī)劃設(shè)計精細(xì)化要求房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真研究所開發(fā)土地的特質(zhì)、周邊生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境，完整把握設(shè)計整體造型、建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)和建筑細(xì)節(jié)，實現(xiàn)房地產(chǎn)商品價值最大化。因此，規(guī)劃設(shè)計階段是價值創(chuàng)造的源泉，規(guī)劃設(shè)計上的精益求精是很重要的一步［3］。
3．3 選材與施工管理精細(xì)化
良好的施工工藝和合理的建筑用材是保證產(chǎn)品品質(zhì)的重要因素［4］。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以建造品質(zhì)優(yōu)良的樓盤為目標(biāo)，嚴(yán)格把好選材與施工管理這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)。選材與施工管理的精細(xì)化是鑄就品牌房產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)。施工質(zhì)量精細(xì)化要追求高標(biāo)準(zhǔn)，造精品、創(chuàng)品牌，建造百年建筑，讓樓盤建筑成為城市凝固的、永恒的藝術(shù)。
3．4 成本管理精細(xì)化
在房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在的項目成本往往是指涵蓋從投資到客服全過程的成本。以往的房地產(chǎn)企業(yè)往往忽略了投資決策與營銷定位之間的一致性，項目完成后才發(fā)現(xiàn)增加了許多非預(yù)期成本，導(dǎo)致投資回報比預(yù)期的降低了許多。房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)更精細(xì)化的、可實施的成本管理，應(yīng)建立配套的相關(guān)基礎(chǔ)體系，并使這些體系之間保持一致性、協(xié)調(diào)性、系統(tǒng)性。這些基礎(chǔ)體系包括：成本職能戰(zhàn)略、成本業(yè)務(wù)流程及其他關(guān)鍵流程體系、數(shù)據(jù)庫與知識管理體系、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系、合作伙伴管理體系、全面預(yù)算管理體系。
3．5 人力資源管理精細(xì)化
人力資源精細(xì)化管理是指企業(yè)在規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上，對人力資源管理流程進(jìn)行科學(xué)細(xì)化和合理優(yōu)化的過程。人力資源精細(xì)化管理的目標(biāo)是最大限度地發(fā)揮員工的有效技能，即實現(xiàn)員工使用價值的最大化；通過一系列的激勵機(jī)制最大限度發(fā)揮員工主觀能動性和工作的積極性、創(chuàng)造性。人力資源的精細(xì)化管理對策有：（1）細(xì)化人才結(jié)構(gòu)，做好崗位分析，調(diào)整企業(yè)自身的人力資源配置架構(gòu)，分類、分層級確定崗位；（2）對企業(yè)現(xiàn)有的人力資源管理制度進(jìn)行梳理，按“精細(xì)化”要求進(jìn)行人力資源的合理管理與分工；（3）實行規(guī)范化人力資源精細(xì)化管理工作流程，明確各崗位需要完成的任務(wù)；（4）引入現(xiàn)代信息管理手段，應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)進(jìn)行人力資源精細(xì)化管理。
3．6 物業(yè)服務(wù)精細(xì)化
服務(wù)的精細(xì)化是一種理念、態(tài)度和文化，是先進(jìn)的理念、認(rèn)真的態(tài)度、精益求精的文化，簡而言之，即為精心的態(tài)度、精細(xì)的過程、精品的成績。物業(yè)服務(wù)的精細(xì)化要求房地產(chǎn)企業(yè)緊密結(jié)合企業(yè)文化建設(shè)，努力營造物業(yè)服務(wù)精細(xì)化的企業(yè)氛圍。物業(yè)服務(wù)精細(xì)化管理的最終目的是通過精細(xì)的理念、態(tài)度和文化把看似簡單的事情做精、做細(xì)、做好［5］。
4 結(jié) 語
精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展，增強(qiáng)整體競爭實力的必由之路。房地產(chǎn)企業(yè)引入相應(yīng)的管理方法，全面推行精細(xì)化管理，同時倡導(dǎo)持之以恒的精神，建立健全與之匹配的長效機(jī)制，不折不扣地執(zhí)行，切切實實地落實，可以起到內(nèi)外兼修的作用，刺激企業(yè)迸發(fā)新的活力。
主要參考文獻(xiàn)
［1］ 孫動． 略論房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理［J］． 新會計，2010（1）：25－28．
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)
1 項目的立項
即項目在發(fā)改部門的核準(zhǔn)或備案而取得立項批文。項目核準(zhǔn)或備案的要件包括項目申請報告（有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制完成）；國土資源部門出具的意見（土地預(yù)審意見或建設(shè)用地批準(zhǔn)書）；規(guī)劃部門的批復(fù)意見（選址意見書或城市規(guī)劃條件通知書）；環(huán)保部門出具的意見（經(jīng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制的環(huán)境影響報告書或環(huán)境影響審批表，并經(jīng)有資質(zhì)的評估單位論證通過）。
2 項目的規(guī)劃及施工圖設(shè)計
按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇符合開發(fā)意愿，有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位，對擬開發(fā)項目進(jìn)行規(guī)劃和施工圖設(shè)計。項目規(guī)劃經(jīng)規(guī)劃部門審查通過后可取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項目施工圖經(jīng)有資質(zhì)的圖紙審查中介機(jī)構(gòu)或建設(shè)主管部門下設(shè)的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證；同時，項目施工圖還要及時向消防和氣象主管部門報審，確保消防及避雷系統(tǒng)符合有關(guān)要求。
3 項目的招標(biāo)
主要是指規(guī)劃設(shè)計、地質(zhì)勘察、施工和監(jiān)理公司的招標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托招標(biāo)公司進(jìn)行上述各項工程的招投標(biāo)工作，也可以自行組織確定規(guī)劃設(shè)計、地質(zhì)勘察和監(jiān)理公司。但是工程施工招標(biāo)，一般情況下必須由招標(biāo)公司組織，在建設(shè)主管部門指定的交易廳中進(jìn)行，最后向中標(biāo)單位發(fā)出由建設(shè)主管部門、招標(biāo)公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方簽章的中標(biāo)通知書，中標(biāo)的施工企業(yè)應(yīng)及時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂施工合同。
4 項目的管理
項目取得施工許可證，就具備了基本的開工條件。項目管理的重點(diǎn)是四控兩管加協(xié)調(diào)，也就是要做好安全控制、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和成本控制；管理好合同和信息，協(xié)調(diào)好監(jiān)理公司、施工企業(yè)、設(shè)計單位和質(zhì)量監(jiān)督、安全文明施工等相關(guān)方的關(guān)系，做到目標(biāo)明確、措施得力、統(tǒng)籌兼顧，全面推進(jìn)項目的施工。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中主要事項記錄在項目開發(fā)手冊中，定期報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門。
4.1 施工許可證的取得。在依法取得立項批文、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、工程規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證、圖紙審查合格證、中標(biāo)通知書等房地產(chǎn)開發(fā)的要件，規(guī)范簽訂規(guī)劃設(shè)計、監(jiān)理及施工合同后，并按照規(guī)定繳納農(nóng)民工保障金、社保費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)等規(guī)費(fèi)，在開發(fā)建設(shè)資金滿足施工要求的前提下，可到建設(shè)主管部門申請辦理領(lǐng)取施工許可證的手續(xù)。
4.2 在項目開工建設(shè)前，應(yīng)及時與人防部門溝通，按照規(guī)定建設(shè)人防工程或繳納人防工程易地建設(shè)費(fèi)；與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時申報相應(yīng)的契稅、耕地占用稅、土地使用稅、營業(yè)稅、所得稅等。
4.3 在項目建設(shè)過程中，要充分調(diào)動和發(fā)揮監(jiān)理公司，施工企業(yè)的積極性和主動性，以及設(shè)計單位和建設(shè)主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)作用，嚴(yán)把安全關(guān)、質(zhì)量關(guān)，確保工程進(jìn)度，不斷優(yōu)化設(shè)計、節(jié)約成本，整合資源，強(qiáng)化信息管理，致力于打造優(yōu)質(zhì)工程，創(chuàng)建安全文明工地。
4.4 商品房實行預(yù)售許可制度。商品房開發(fā)企業(yè)具備預(yù)售條件后，可以申請預(yù)售。辦理商品房預(yù)售許可證，可以進(jìn)行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案，預(yù)售商品房所得款項應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)，以緩解工程建設(shè)資金的壓力。
5.1項目的竣工
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項目所在地的縣級以上地方政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請，并由其涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗收，落實規(guī)劃設(shè)計條件、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施、單項工程質(zhì)量驗收、拆遷安置方案及物業(yè)管理等執(zhí)行情況。驗收合格方可交付使用；否則，不得交付使用。通過竣工驗收后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時到建設(shè)主管部門進(jìn)行項目竣工備案。
【關(guān)鍵詞】建筑工程;項目管理;協(xié)調(diào);平衡
1 前言
近年來,房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日趨重要,它的迅猛發(fā)展已使其成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史來看,我國的房地產(chǎn)業(yè)仍然處于成長期,仍然處于以市場化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的房地產(chǎn)生產(chǎn)和供應(yīng)機(jī)制取代傳統(tǒng)的、自給自足的生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)軌期。房地產(chǎn)的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理貫穿于項目的整個開發(fā)運(yùn)營周期之中,其主要內(nèi)容按過程順序可分為規(guī)劃設(shè)計管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個部分。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,做好工程全過程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析房地產(chǎn)工程管理之間的協(xié)調(diào)平衡銜接問題。
2 開發(fā)管理
開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事、財務(wù)、工程、銷售及后勤部門進(jìn)行的組織和管理,也是企業(yè)為成功實現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營模式。
開發(fā)管理其目標(biāo)及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財力,建立一系列科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)作流程,以現(xiàn)代化的信息管理為依托,不斷開發(fā)出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點(diǎn)在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營,核心在于工程項目的開發(fā)過程,而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場創(chuàng)新是開發(fā)運(yùn)營過程中的具體要求。
3 施工管理的重要性分析
所謂施工管理就是對工程項目的施工建設(shè)過程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理,而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項目特點(diǎn)和公司實際情況來確定。常見的建設(shè)項目承發(fā)包模式有:平行承發(fā)包模式(分別發(fā)包)、施工總承包模式(GC)、施工總承包管理模式(MC)、(設(shè)計加施工)承包模式、項目總承包模式、CM(Construction Management)承發(fā)包模式等。在我國,房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種形式來進(jìn)行,即要么對工程的施工完全發(fā)包給一個施工單位完成,要么對不同建筑項目(建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等)分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式(MC)是指業(yè)主(開發(fā)商)和某個具有豐富施工管理經(jīng)驗的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議,負(fù)責(zé)整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工,而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度,其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位,以一個承包商的身份,采取Fast Track(快速路徑)的生產(chǎn)組織方式,來進(jìn)行施工管理,直接指揮施工活動,在一定程度上影響設(shè)計活動,一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點(diǎn)是設(shè)計與施工充分搭接,且工程項目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險。
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,施工管理模式可以采取不同的形式,但是目的卻是相同的:在合理的成本下,以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項目。為了達(dá)到這個目標(biāo),開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用,即通過施工資質(zhì)驗證、招投標(biāo)、現(xiàn)場施工檢查(包括材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、精確與安全等)、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施,開發(fā)商能夠?qū)こ添椖拷ㄔO(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。
4 建筑工程開發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進(jìn)
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理,顯然,如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此,協(xié)調(diào)這四個管理內(nèi)容之間的關(guān)系,并使之相互促進(jìn)和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容(部分地體現(xiàn)在開發(fā)管理工作中)。
房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑設(shè)計與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高;但是設(shè)計與施工的分離也帶來了很多問題。比如,設(shè)計者不了解施工工藝,從而使設(shè)計方案施工困難,影響項目建設(shè)的成本和進(jìn)度;或者施工單位經(jīng)驗不足,不太懂建筑設(shè)計,未能“按圖施工”。為了解決這類問題,工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法。可施工性(Constructability)是指“將施工知識和經(jīng)驗最佳地應(yīng)用到項目的策劃、設(shè)計、采購和現(xiàn)場操作中,以實現(xiàn)項目的總體目標(biāo)”。在房地產(chǎn)開發(fā)中,也即建筑師、工程師根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計出滿足計劃目標(biāo)的、最經(jīng)濟(jì)、最容易施工的方案;項目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案,考慮各種人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時間,提出最佳的進(jìn)度計劃;施工管理人員或承包商根據(jù)自身的施工(管理)經(jīng)驗對該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾凸し?在規(guī)劃設(shè)計階段對建筑師、工程師提出建議,在一定程度上影響設(shè)計方案,從而避免浪費(fèi)及施工上的困難。可施工性強(qiáng)調(diào)工程建設(shè)施工的可行性和容易性,比如場地大小、施工設(shè)備、時間氣候以及勞動成本等方面的限制在設(shè)計中未能加以考慮,可施工性研究就是對有關(guān)的設(shè)計的內(nèi)容進(jìn)行討論、分析和改進(jìn)。
另一方面,施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計單位溝通達(dá)成理解和協(xié)調(diào),不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計不一致。因此,可施工性研究的實施以及設(shè)計的正確施工都需要具備以下幾個要素:
4.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)力支持。作為投資者,開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計的研究放在相當(dāng)重要的位置上,即在規(guī)劃設(shè)計之初、規(guī)劃設(shè)計完成以及施工完成的時候召集設(shè)計人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論,集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標(biāo)。
4.2 盡早實施。在項目的早期,項目決策的成本很少,但這些決策卻能夠?qū)椖康恼w成本產(chǎn)生重要影響,可施工性研究的對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢,產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計說明一旦提交要更改就比較困難了,因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計的可施工性研究中去,而其中開發(fā)商更加要做好前期的項目決策。
4.3 持續(xù)開展研究。一方面,可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項目實施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究,充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識和經(jīng)驗。即可施工性研究和設(shè)計研究成為項目總體規(guī)劃的一部分。另一方面,實習(xí)“知識管理”,即通過計劃和總結(jié),將研究過程中的經(jīng)驗和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華,將業(yè)務(wù)流程中無序的知識進(jìn)行系統(tǒng)化管理,使之成為“可利用再生資源”,實現(xiàn)知識共享和再利用。
5 結(jié)語
綜上所述,企業(yè)都以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢為目標(biāo)的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實施顧客滿意管理,即在規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)運(yùn)營、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營,加強(qiáng)管理,并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。
參考文獻(xiàn):
[1]畢星,翟麗.項目管理.上海復(fù)旦大學(xué)出版社,2002-12.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；建設(shè)工程；項目管理；施工協(xié)調(diào)管理；
1背景
房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，連續(xù)多年來，已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程項目管理貫穿于項目的整個開發(fā)運(yùn)營周期之中。房地產(chǎn)的工程管理也正逐步走向完善化、成熟化，其主要內(nèi)容按過程順序可分為設(shè)計管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個部分。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好工程全過程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析和闡述房地產(chǎn)開發(fā)與工程項目實施過程各個重要內(nèi)容的管理。
2開發(fā)商內(nèi)部的管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)管理是指對公司的財務(wù)、工程項目、人力資源、綜合營銷及辦公室?guī)讉€部門進(jìn)行的組織和管理，使其能順利完成工程項目的開發(fā)，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的重要方法。
財務(wù)部負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理，并提供能夠顯示企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)營成果的定期報表，其主要內(nèi)容有三塊：建立工程項目的財務(wù)計劃、施工單位的工程款的發(fā)放以及開發(fā)企業(yè)自身營業(yè)費(fèi)用的處理。
工程項目部是代表開發(fā)商對工程項目的建設(shè)進(jìn)行管理，其主要內(nèi)容包括物料的采購及庫存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量及進(jìn)度的控制、相關(guān)合同的管理、必要的細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計的變更、報建等。
人力資源部的工作是對項目開發(fā)相關(guān)人員的工作進(jìn)行分配、對人員的資料進(jìn)行管理、績效考核及激勵體系的建立等。
綜合營銷部門就是要把樓房賣出去，其工作內(nèi)容有以下幾個：促銷方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。
辦公室是就是對項目建設(shè)提供企業(yè)正常運(yùn)營必要的辦公和后勤的保障。
開發(fā)過程的目標(biāo)及原則就是要把企業(yè)的人力、物力和財力有機(jī)融合起來，建立一套完整的科學(xué)的和規(guī)范的運(yùn)作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開發(fā)出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點(diǎn)在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營，核心在于工程項目的開發(fā)過程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場創(chuàng)新是開發(fā)運(yùn)營過程中的具體要求。
3開發(fā)前期的管理
開發(fā)前期管理就是對項目規(guī)劃設(shè)計過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到建設(shè)用地后將要開發(fā)樓盤的規(guī)劃設(shè)計委托給相應(yīng)設(shè)計單位來完成，必然要對規(guī)劃設(shè)計的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行管理。
規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計管理的水平。
3.1工程項目的規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)：原則在開發(fā)企業(yè)確定后，作為管理系統(tǒng)中輸入要點(diǎn)，在規(guī)劃完成后要對規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗與評估，適當(dāng)?shù)夭扇》答伡靶拚目刂品绞竭M(jìn)行調(diào)整，并最終選擇設(shè)計方案。
3.2注意事項：開發(fā)商應(yīng)盡量減少對規(guī)劃設(shè)計人員工作習(xí)慣的改變。為了可以在計算機(jī)中提出標(biāo)準(zhǔn)要求自動計算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖，要求規(guī)劃設(shè)計人員在制作這些圖層時，按照一定的圖層分層和編碼進(jìn)行設(shè)計，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。
3.3開發(fā)商提出合理的規(guī)劃設(shè)計分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。按國家標(biāo)準(zhǔn)、部門標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上建立一套完整的分層標(biāo)準(zhǔn)，向有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計單位發(fā)放。同時，制定相應(yīng)措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對設(shè)計單位提交的規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行審查。
3.4進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計成果審查。如果規(guī)劃設(shè)計單位報送上來的設(shè)計方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進(jìn)行疊加顯示。
4項目施工過程的探討
開發(fā)商管理建設(shè)工程，應(yīng)該管些什么?哪些是必須由開發(fā)商來管理的，哪些又可以通過監(jiān)理、甚至施工單位自身來實現(xiàn)管理的?細(xì)分各方的管理權(quán)限。甲方工程管理才會有的放矢，而不是漫無目的地進(jìn)行“大爺”式的甲方管理。“大爺”式的管理是施工單位極為反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程質(zhì)量達(dá)到甚至超過期望，施工工期控制在充分的時間內(nèi)，使施工單位獲得了合理的經(jīng)濟(jì)效益。這樣開發(fā)商和施工單位不再是對立的雙方，而是真正的合作伙伴。
施工管理就是對工程項目的施工建設(shè)過程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程部具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項目特點(diǎn)和公司實際情況來確定。國際上對建設(shè)項目承發(fā)包有以下方式：平行承發(fā)包方式、施工總承包方式（GC）、施工總承包管理方式（MC）、（設(shè)計加施工）承包方式、項目總承包方式、CM（Construction Management）承發(fā)包方式等。目前，房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種方式來進(jìn)行，即要么對工程的施工完全發(fā)包給一個施工單位完成，要么對不同建筑項目（建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業(yè)主（開發(fā)商）和某個具有豐富施工管理經(jīng)驗的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度，其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位，以一個承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產(chǎn)組織方式，來進(jìn)行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設(shè)計活動，一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。這樣有利于設(shè)計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險。
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項目。為了達(dá)到這個目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質(zhì)驗證、招投標(biāo)、現(xiàn)場施工檢查、監(jiān)理單位的監(jiān)管、工程款的有序發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠?qū)こ添椖拷ㄔO(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。
對施工項目實施過程中主要進(jìn)行以下管理：
4.1項目工程質(zhì)量要嚴(yán)把關(guān)
在實施過程中，要嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，充分認(rèn)識到“細(xì)節(jié)決定成敗”的含義，各方質(zhì)量管理人員要把加強(qiáng)施工工序的質(zhì)量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中，采取防范措施，消除質(zhì)量通病，避免造成不必要的人、財、物的浪費(fèi)而加大工程投資。總之，要加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制返工率。
4.1.1按圖施工是管理好施工質(zhì)量的首要任務(wù)
開發(fā)商工程部代表應(yīng)隨時抽查施工方是否嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙進(jìn)行施工。若發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負(fù)責(zé)。但需注意，不可繞過監(jiān)理單位而直接與施工方進(jìn)行交涉。其次應(yīng)檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的，造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，施工方應(yīng)負(fù)責(zé)返工、修理，并賠償因此造成的損失，構(gòu)成犯罪的，應(yīng)依法追究刑事責(zé)任。
4.1.2隱蔽和中間部位工程也要認(rèn)真檢查和驗收
房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達(dá)到協(xié)議條款約定的中間驗收部位，施工單位要進(jìn)行自檢，并在48小時前通知監(jiān)理單位和業(yè)主代表。通知內(nèi)容包括隱蔽工程和中間部位驗收的內(nèi)容、時間和地點(diǎn)，并且請求開發(fā)商進(jìn)行驗收。若驗收合格，業(yè)主代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工，倘若業(yè)主代表查驗不合格，施工方要在限定的時間內(nèi)整改并重新驗收。隱蔽工程未經(jīng)驗收，業(yè)主代表有權(quán)對已經(jīng)隱蔽的工程進(jìn)行檢驗。施工單位要按要求進(jìn)行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，業(yè)主代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。
4.2確保工程按期完成
在施工進(jìn)度方面，業(yè)主代表要注意查看施工單位是否按合同工期進(jìn)行施工。是否按施工組織設(shè)計進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)問題要及時提出來。對于按照施工組織設(shè)計進(jìn)行的，發(fā)現(xiàn)在合同約定的工期內(nèi)確實完不成的，要適當(dāng)延長工期或者督促施工單位加人加班。
4.3對施工單位獎懲分明
在施工合同上，可以注明對施工質(zhì)量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣就能充分調(diào)動施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上感到“干好干壞不一樣”，同時也達(dá)到了工程管理的理想境界。
4.4充分認(rèn)識協(xié)調(diào)工作的重要性
工程中各專業(yè)的交叉部位明顯的問題容易發(fā)現(xiàn)和解決，容易出問題的多數(shù)都是一些小的東西。一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現(xiàn)一些較大的問題，讓我們很難補(bǔ)救，甚至無法挽救。即便是這些小的問題，如果事先不設(shè)法考慮解決，事后處理起來也很麻煩，有時甚至要花幾倍的代價，而且還會影響工程的質(zhì)量，造成經(jīng)濟(jì)損失。 轉(zhuǎn)貼4.5加強(qiáng)管理建立科學(xué)的管理模式
這里所強(qiáng)調(diào)的加強(qiáng)管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上，認(rèn)真對待每一個管理環(huán)節(jié)，不走過場，針對影響工程質(zhì)量品質(zhì)的一些關(guān)鍵問題，從技術(shù)上、人事制度上、體系結(jié)構(gòu)上建立更有效的、更加科學(xué)的管理體制，從而達(dá)到進(jìn)一步提高管理水平的目的。
4.6發(fā)揮監(jiān)理單位的技術(shù)協(xié)調(diào)作用
4.6.1明確監(jiān)理權(quán)力
開發(fā)商書面授權(quán)給監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，監(jiān)理在委托的范圍內(nèi)，有工程使用材料和施工質(zhì)量的檢驗權(quán)、工程施工進(jìn)度的檢查監(jiān)督權(quán)、結(jié)算工程款的復(fù)核確認(rèn)權(quán)和否決權(quán)等。這就明確了在建設(shè)工程中，監(jiān)理方是業(yè)主重要的技術(shù)協(xié)調(diào)和行使權(quán)力代表。
4.6.2監(jiān)督監(jiān)理方是否真正履行其職責(zé)
這就要求業(yè)主代表要留意監(jiān)理是否在甲方賦予的職權(quán)范圍之內(nèi)進(jìn)行了實際工作。比如監(jiān)理查驗質(zhì)量工作后，對所批準(zhǔn)使用的建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件是否真正合格，業(yè)主代表要實測一下，發(fā)現(xiàn)問題，業(yè)主代表要責(zé)令監(jiān)理方監(jiān)督施工方更換建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件，或可依照《建筑法》有關(guān)條款追究其法律責(zé)任。
5房地產(chǎn)開發(fā)商與設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位間的管理是相互協(xié)調(diào)的
開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的設(shè)計規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。所以，協(xié)調(diào)這幾個管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容。
房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“將施工知識和經(jīng)驗最佳地應(yīng)用到項目的策劃、設(shè)計、采購和現(xiàn)場操作中，以實現(xiàn)項目的總體目標(biāo)”。在房地產(chǎn)開發(fā)中，即建筑設(shè)計師、工程師根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計出滿足計劃目標(biāo)的、最經(jīng)濟(jì)、最容易施工的方案；項目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，考慮各種人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時間，提出最佳的進(jìn)度計劃；施工管理人員或承包商根據(jù)自身的施工經(jīng)驗對該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾凸しǎ谝?guī)劃設(shè)計階段對建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設(shè)計方案，從而避免浪費(fèi)及施工上的困難。可施工性強(qiáng)調(diào)工程建設(shè)施工的可行性和容易性，比如場地大小、施工設(shè)備、時間氣候以及勞動成本等方面的限制在設(shè)計中未能加以考慮，可施工性研究就是對有關(guān)的設(shè)計的內(nèi)容進(jìn)行探討分析與改進(jìn)。
還有，施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計單位溝通達(dá)成理解和協(xié)調(diào)，不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設(shè)計的正確施工都需要具備以下幾個要素：
5.1作為投資者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計之初、規(guī)劃設(shè)計完成以及施工完成的時候召集設(shè)計人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標(biāo)。
5.2合理安排實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)椖康恼w成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究的對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計的可施工性研究中去，而其中開發(fā)商更加要做好前期的項目決策。
5.3發(fā)展研究。一方面，可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項目實施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識和經(jīng)驗。即可施工性研究和設(shè)計研究成為項目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實習(xí)“知識管理”，即通過計劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識進(jìn)行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現(xiàn)知識共享和再利用的發(fā)展。
6結(jié)束語
我國房地產(chǎn)市場漸趨飽和，產(chǎn)業(yè)增速出現(xiàn)回落，市場競爭日益加劇及市場觀望情緒不斷加重等不利情況的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)向靠成本競爭取勝的策略是首選。搞好企業(yè)成本均衡管理和控制是提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭能力的重要舉措。本文通過對房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析立足房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)全過程，對加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)的成本均衡管理和控制進(jìn)行探討，期望能與房地產(chǎn)企業(yè)的同行對于房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制進(jìn)行一些探討。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的特點(diǎn)及其難度
房地產(chǎn)企業(yè)成本控制涉及前期立項、規(guī)劃設(shè)計、合同簽訂、納稅籌劃、工程招標(biāo)、施工建設(shè)、變更鑒證、工程竣工決算、銷售管理等方方面面。涉及面之廣、時間跨度之長、情況之復(fù)雜，事項的不確定性這都給成本管控增加了難度。在最關(guān)鍵的規(guī)劃設(shè)計、工程招標(biāo)、施工建設(shè)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)缺乏科學(xué)的方法和行之有效的措施。往往在項目施工過程中，對成本的跟蹤控制力度不夠，監(jiān)理和建設(shè)單位對施工建設(shè)單位工程質(zhì)量、合同變更簽證、建設(shè)工期監(jiān)督管理不到位，從而增加了企業(yè)成本。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集性企業(yè)，資金使用周期長、需求量大，房地產(chǎn)企業(yè)大都受融資渠道的限制，使得融資成本成為開發(fā)企業(yè)成本控制的又一個瓶頸。
三、房地產(chǎn)企業(yè)目前成本管理的現(xiàn)狀及困難
1.房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)全面成本控制意識淡薄
受長期行業(yè)高回報的影響，房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)管理者和員工沒有全面成本控制的意識。企業(yè)沒有樹立全面、系統(tǒng)的成本控制理念，沒有建立合理的成本控制體系及成本管控制度。一些房地產(chǎn)企業(yè)不重視施工前期的成本控制，成本管理仍停留在建安及財務(wù)領(lǐng)域。而缺失了成本控制最關(guān)鍵的規(guī)劃設(shè)計、竣工決算等環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)在所有行業(yè)中是最高的，項目開發(fā)建設(shè)前期的納稅籌劃，也是企業(yè)成本均衡管理和控制的重要組成部分。監(jiān)理和建設(shè)單位對建設(shè)施工過程缺乏有效監(jiān)督、控制、管理，也會使企業(yè)增加不必要的成本費(fèi)用開支。隨著行業(yè)競爭的加劇，應(yīng)建立起房地產(chǎn)企業(yè)全面成本控制的意識。
2.房地產(chǎn)成本管理和控制缺乏行之有效的方法
由于房地產(chǎn)行業(yè)普遍更重視開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)，對成本管理和控制意識淡薄不重視。目前，大多數(shù)企業(yè)的成本控制，還停留在建安及財務(wù)領(lǐng)域的成本控制。缺乏有效全面的成本控制理念。企業(yè)對成本控制注重事中、事后控制，對成本預(yù)測不精細(xì)，成本控制缺乏科學(xué)性和全面性。
3.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制制度設(shè)置不夠完善
很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上處于粗放狀態(tài)，成本控制制度體系不夠完善。房地產(chǎn)成本控制涉及建設(shè)單位、施工、監(jiān)理企業(yè)的相互配合，貫穿房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個方面，成本控制體系的職責(zé)權(quán)限的劃分不夠明確，相應(yīng)的跟進(jìn)、改善措施往往不到位。
4.管理人員的素質(zhì)達(dá)不到要求
有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了相應(yīng)的成本控制制度，但限于管理人員素質(zhì)及管理水平達(dá)不到，成本控制沒有取得好得效果。房地產(chǎn)項目竣工以后，實際成本的控制考核賞罰不夠分明，導(dǎo)致各單位、各部門及員工對成本控制的積極性不高，成本控制不能落到實處。
四、影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的因素
主要包括行業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、行業(yè)競爭程度、合作關(guān)系、行業(yè)地位等。
1.行業(yè)新加入企業(yè)的競爭威脅
由于房地產(chǎn)企業(yè)的高回報，使得國內(nèi)擁有大量現(xiàn)金的其他行業(yè)企業(yè)的成功人士，還有一些資金實力雄厚的國際公司都有計劃進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，由此可以看出新進(jìn)入者的威脅比較大。
2.供應(yīng)商的議價能力
房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商可分為兩類：一類為政府，政府多為土地供應(yīng)者，土地的稀缺性及政府對土地的完全壟斷使得土地供給缺乏價格彈性，因此這類供應(yīng)商的價格議價能力強(qiáng)。這對企業(yè)成本控制是不力的，通常房地產(chǎn)企業(yè)都要以較高的成本獲得土地使用權(quán)；另一類為原材料供應(yīng)商、建筑公司等，這類供應(yīng)商議價能力較弱，房地產(chǎn)企業(yè)大都處于供應(yīng)鏈的核心位置。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)這類可控成本的控制力度。
3.購買方議價能力
我國房地產(chǎn)偏向檔次高的客戶，低收入者一般無能力購買，并且消費(fèi)者獲取房地產(chǎn)信息成本較高。這些原因決定購買者相對于開發(fā)商來說議價能力較弱。開發(fā)企業(yè)應(yīng)發(fā)揮自身的優(yōu)勢，在進(jìn)行市場充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價格，最大程度地保證企業(yè)的利潤空間。
4.當(dāng)前競爭對手之間競爭的激烈程度
房地產(chǎn)企業(yè)是一個特殊行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是固定資產(chǎn)，耗資多，風(fēng)險大。一般而言，它的退出成本很高。一旦進(jìn)入這個行業(yè)，如果想半途而廢，成本是相當(dāng)大的。這就決定了房地產(chǎn)行業(yè)競爭對手之間的競爭異常激烈。競爭激烈導(dǎo)致不確定因素的增加、土地競價的飆升，都使得房地產(chǎn)企業(yè)在充分競爭的市場條件下，必須以低成本定位才能提高企業(yè)的核心競爭力。
5.其他企業(yè)的替代品
房地產(chǎn)企業(yè)的商品就是商品房，作為替代品的政府保障性住房廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房，這部分替代品價格低。隨著政府保障措施的完善，各地政府保障性住房投入逐年加大，但目前政府保障性住房數(shù)目不多無法滿足需求，對開發(fā)企業(yè)威脅較小，但在開發(fā)成本上未來將會給房地產(chǎn)企業(yè)競爭產(chǎn)生壓力。
通過房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)環(huán)境分析我們可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)對有些環(huán)節(jié)的成本控制能力較弱，而有些成本控制是企業(yè)掌握主動權(quán)的，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制應(yīng)根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)對開發(fā)項目全過程成本做到均衡管理和控制。
五、房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制的對策
1.提高成本控制意識，建立健全成本控制體系
要逐步形成成本控制理念，建立健全成本控制體系，利用獎懲制度，促使企業(yè)所有員工提高成本控制意識，激勵員工自覺加強(qiáng)成本管理和控制。成本控制的環(huán)節(jié)應(yīng)從建安和財務(wù)領(lǐng)域，擴(kuò)大到房地產(chǎn)項目全過程：立項決策、規(guī)劃設(shè)計、設(shè)備購置、建筑施工、銷售等各個環(huán)節(jié)。涵蓋招投標(biāo)、合同管理、設(shè)計變更、竣工決算、納稅籌劃、監(jiān)理管控、資金成本等各個方面，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控可謂是一個龐大的體系，我們要扎牢每一個籬笆，杜絕成本管理和控制的短板，努力降低企業(yè)成本，向管理要效益，提高企業(yè)效益，增強(qiáng)企業(yè)競爭力。
2.提高控制人員的素質(zhì)，完善績效考核
任何制度、方法最后都要靠人去落實、去實現(xiàn)，因此在加強(qiáng)體系建設(shè)的同時，通過學(xué)習(xí)、培訓(xùn)以及完善績效考核制度等方法措施，使得管理人員、員工的素質(zhì)得到進(jìn)一步提升，從而較牢固地樹立成本控制意識。將成本管理引入到績效考核中，對在職人員實行工作內(nèi)容考核與成本管理考核相結(jié)合的方法，動態(tài)管理。通過建立科學(xué)合理的用人機(jī)制，使那些有經(jīng)驗、懂技術(shù)、會管理、職業(yè)操守好的人員得到重用，激勵員工自覺加強(qiáng)成本管理和控制。
3.針對房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)的特征，對房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本實行均衡管理和控制
（1）立項、土地征用環(huán)節(jié)
發(fā)改委立項備案通知書。在項目立項前，房地產(chǎn)商需要通過容積率和土地面積換算得到預(yù)計的土地費(fèi)用，以此來對項目的可行性進(jìn)行判斷。
房地產(chǎn)企業(yè)的通過土地招拍掛取得土地使用權(quán)。這個階段由于土地的稀缺性及政府壟斷開發(fā)商相對議價方面處于弱勢。但房地產(chǎn)企業(yè)要做好開發(fā)主體的謀劃，取得合法有效的土地價款票據(jù)，企業(yè)應(yīng)妥善辦理好土地拆遷安置的各項事宜，控制好拆遷安置費(fèi)用，為項目快速順利開工打好基礎(chǔ)。這對企業(yè)成本管理起著很重要的作用，最終直接影響企業(yè)利潤。
（2）設(shè)計與前期工程
設(shè)計費(fèi)用在項目成本中所占比重不大，但房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計階段就確定了開發(fā)產(chǎn)品定位、檔次、主體結(jié)構(gòu)、材料選用、設(shè)備品質(zhì)等，設(shè)計的漏項還將直接影響項目的變更簽證，最終影響企業(yè)成本。可以說房地產(chǎn)開發(fā)項目的絕大多數(shù)成本在這階段就已經(jīng)確定了。所以規(guī)劃設(shè)計管理對成本控制起到至關(guān)重要的作用。
前期工程涉及成本費(fèi)用：包括項目整體性報建費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、勘測丈量費(fèi)、“三通一平”費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)、預(yù)算編制費(fèi)、其他費(fèi)用。費(fèi)用成本明目繁多，開發(fā)企業(yè)應(yīng)逐項落實到位，做到有效成本管控。
（3）項目施工建設(shè)環(huán)節(jié)
①加強(qiáng)建設(shè)階段各類合同簽訂管理，切實加強(qiáng)各類合同履約管理。各類超過標(biāo)準(zhǔn)限額的合同簽訂，應(yīng)該按照規(guī)范流程，保證市場公平、公正發(fā)展，規(guī)范操作程序，使企業(yè)成本得到有效控制的重要措施。
②監(jiān)理單位加強(qiáng)施工現(xiàn)場質(zhì)量、安全、工程進(jìn)度管理，從嚴(yán)控制施工過程中的簽證變更，這是加強(qiáng)企業(yè)成本均衡管理和控制的有效途徑。
4.預(yù)售環(huán)節(jié)的成本管理
房屋預(yù)售階段的定價、合理的折扣，與線上線下運(yùn)營商的合作，商品房銷售的按揭貸款的銀行選擇，廣告費(fèi)的投入，提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度快速回籠資金，節(jié)約企業(yè)資金成本，加強(qiáng)銷售環(huán)節(jié)的成本管理，是實現(xiàn)企業(yè)項目全過程均衡管理與控制的一個不可或缺的一部分。
5.項目竣工環(huán)節(jié)
項目竣工環(huán)節(jié)，對各建設(shè)項目進(jìn)行竣工決算，工程竣工決算階段的成本控制是根據(jù)合同及有關(guān)變更簽證，圖紙等相關(guān)資料，報送相關(guān)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行竣工決算審計，準(zhǔn)確計算工程量，使審計后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。財務(wù)部門按照成本以項目為單位的配比原則，進(jìn)行產(chǎn)品成本的歸集。財務(wù)核算應(yīng)做到精細(xì)、準(zhǔn)確，為最后房地產(chǎn)項目的土地增值稅清算打下基礎(chǔ)。這是房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制的最終環(huán)節(jié)。
