時(shí)間：2023-06-05 10:30:04
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)特點(diǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
地產(chǎn)商品的非流動(dòng)性與房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)是指土地及其房屋建筑物的總稱，屬于不動(dòng)產(chǎn)范圍。房地產(chǎn)市場(chǎng)所提供的商品的非流動(dòng)性決定著不同地區(qū)相互之間房地產(chǎn)余缺的調(diào)劑性較差。結(jié)合我國(guó)具體國(guó)情，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基礎(chǔ)地位，工業(yè)化進(jìn)程與農(nóng)村耕地的保障，我國(guó)城市化進(jìn)程所需土地只能視具體情況適當(dāng)限量供應(yīng)。這是自然形成的不可回避的客觀壟斷，這里我們暫且稱之為資源的客觀壟斷，資源的客觀壟斷在其它資源產(chǎn)業(yè)上也一樣存在，如糧食、能源、礦產(chǎn)，由此可以擴(kuò)大到“此有他物、別無(wú)他物，缺他不可”的生產(chǎn)、生活必需品都可能形成這種壟斷。借助這種資源的客觀壟斷優(yōu)勢(shì)容易形成區(qū)域性炒作，實(shí)現(xiàn)某一區(qū)域甚至某一地區(qū)的高價(jià)位限量供給――高價(jià)位運(yùn)行。運(yùn)作房地產(chǎn)市場(chǎng)比運(yùn)作其它市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)其它市場(chǎng)商品的限量高價(jià)供給要求具備的資源條件相對(duì)較低。適當(dāng)?shù)膬r(jià)格上漲有利于增加供給，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。住房空置， 無(wú)疑是社會(huì)有限資源的巨大浪費(fèi)，當(dāng)住房供給量達(dá)到一定程度，政府部門應(yīng)抓住時(shí)機(jī)進(jìn)行宏觀調(diào)控。實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的良性循環(huán)，定將有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)性發(fā)展。
對(duì)產(chǎn)品的高價(jià)值性與房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)
這里所指的房地產(chǎn)商品的高價(jià)值性并非商品的高附加值。通常情況下，房地產(chǎn)商品的科技含量較低，不具備形成高附加值的技術(shù)條件。房地產(chǎn)資源客觀壟斷優(yōu)勢(shì)加上較強(qiáng)體力勞動(dòng)的大量凝結(jié)，鑄成了房地產(chǎn)商品高價(jià)值性。房?jī)r(jià)收入比，聯(lián)合國(guó)人居中心的標(biāo)準(zhǔn)是3∶1；世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5∶1。由此推斷，一般國(guó)家大致為（36―60個(gè)月的平均家庭工薪積蓄/100平方米中等住房），房地產(chǎn)自身的較高價(jià)值性一定程度上阻礙著房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)商品流通性較差，變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)高價(jià)位運(yùn)行時(shí)，一旦出現(xiàn)波動(dòng)，被套的可能性較大。房地產(chǎn)商品交易的進(jìn)行，需要尋求外界資金的籌措與支持。資金的融資過(guò)程，使得房地產(chǎn)商品價(jià)格的上漲與跌落波動(dòng)的時(shí)間是緩慢和長(zhǎng)期性的。除非具有較強(qiáng)的金融資本的介入，或者具有較為充裕而廣闊的資金融資渠道，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)資本、金融資本的介入，僅憑民間資金的推動(dòng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的高價(jià)炒作，也只能是現(xiàn)實(shí)需求不足的“有價(jià)無(wú)市”。
房地產(chǎn)商品投資的長(zhǎng)期性與房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期的長(zhǎng)期性增加了房地產(chǎn)投資的不確定性，使得人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期難以把握。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求的此消彼長(zhǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的政策、法令、法規(guī)的調(diào)整，建筑材料價(jià)格的變動(dòng)，建設(shè)用地的供給量，土地價(jià)格的升降，融資環(huán)境的變化，利息的調(diào)整無(wú)不牽動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)商品的開發(fā)、出售以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體運(yùn)行。最終都將影響到房地產(chǎn)“投資收益”的層面上來(lái)。房地產(chǎn)商品的投資周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)周期更長(zhǎng)，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)周期少則三四十年，多則五六十年，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)周期中涉及的是大量的房地產(chǎn)折舊，高額的折舊加上物業(yè)管理費(fèi)用，決定了房地產(chǎn)商品較高經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。依廣東沿海，浙南沿海，長(zhǎng)三角地區(qū)，每百平方米的住房，3000―6000元/平方米的均價(jià)，30―60年的使用年限折衷計(jì)算，每年的折舊1萬(wàn)元再加上每期的物業(yè)管理費(fèi)用，平均每月的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用接近千元。較高的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用加大了房地產(chǎn)商品經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)。
信息的非對(duì)稱性與房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的非對(duì)稱性決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，受到信息傳遞的非完全性、非對(duì)稱性的局限，房產(chǎn)交易中，開發(fā)商信息的相對(duì)主動(dòng)，有助于房地產(chǎn)商品的高價(jià)開盤和連續(xù)高價(jià)開盤。房地產(chǎn)市場(chǎng)上，逐期連續(xù)的高價(jià)開盤現(xiàn)象較為普遍。信息的非對(duì)稱性，不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)信息容量上，在信息的媒體傳遞、媒體信息的創(chuàng)造上，更加具有傾向性。“房地產(chǎn)炒作，媒體幫了大忙”，1999-2004年末，房?jī)r(jià)上漲最快的五年間，房地產(chǎn)媒體信息出現(xiàn)了較大傾斜。其中不排除付費(fèi)炒作的可能性。基于利益考慮，房地產(chǎn)商多家聯(lián)合，利用新聞媒體，制造虛假信息，打壓人們的“房慌”心理，借機(jī)調(diào)高房?jī)r(jià)，操縱房市、從中漁利、自造“房托”哄抬房?jī)r(jià)的有之。相反，房產(chǎn)消費(fèi)者受著精力和實(shí)力的局限，不可能為了自己購(gòu)房去澄清房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。糾正房地產(chǎn)市場(chǎng)信息失衡，抑制房地產(chǎn)炒作，需要政府、房地產(chǎn)相關(guān)部門，建立起一套科學(xué)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)價(jià)體系，公開市場(chǎng)信息，做好三方公正。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的連帶性與房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)市場(chǎng)金融鏈風(fēng)險(xiǎn)
沒(méi)有個(gè)人住房貸款的充足支持，或者個(gè)人住房貸款的利率較高，個(gè)人住房潛在需求與現(xiàn)實(shí)需求的轉(zhuǎn)化的能量應(yīng)當(dāng)被緩慢釋放。我國(guó)金融體系中的個(gè)人房地產(chǎn)借貸，極大地支持了我國(guó)住房供給全面市場(chǎng)化配置體系形成。“1998年以來(lái)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的啟動(dòng)以及自1996年以來(lái)的連續(xù)8次降息，我國(guó)住房貸款出現(xiàn)了較快增長(zhǎng)，2000年個(gè)人住房貸款占個(gè)人貸款金額的71%，2003年這一比重仍高達(dá)49.5%。”住房貸款制度實(shí)施的根本目的是支持我國(guó)的住房制度改革，實(shí)現(xiàn)百姓的安居樂(lè)業(yè)。房地產(chǎn)炒作與投機(jī)行為，已經(jīng)或正在多次利用著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保護(hù)――住房貸款的優(yōu)惠政策。多套房產(chǎn)的同時(shí)炒作與“連環(huán)”炒作，房屋的高價(jià)運(yùn)行，遠(yuǎn)期償債能力的降低，加大了銀行資金鏈的絕對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)同其他產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的連帶風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的快速發(fā)展和適時(shí)調(diào)整所形成的溢出和收縮效應(yīng)存在著高速度、高效益的“雙高”特點(diǎn)。這種“雙高”效應(yīng)，需要幾十年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速的發(fā)展、積累才能鼓顯出來(lái)，需要經(jīng)過(guò)幾十年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速的增長(zhǎng)、蓄積才能完成。經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展長(zhǎng)期孵化孕育成的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮，催生了房地產(chǎn)商品支柱產(chǎn)業(yè)化的形成。2004年12月3日上海第六屆中國(guó)住房交易會(huì)上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國(guó)GDP增長(zhǎng)的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒(méi)有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的“雙高”效應(yīng)要求我們?cè)谔幚碛嘘P(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)問(wèn)題時(shí)，既要講求效益和效果，又要注意連帶經(jīng)濟(jì)的影響性，防止連帶經(jīng)濟(jì)的劇烈波動(dòng)。
當(dāng)今社會(huì)條件下，城市化進(jìn)程是不可逆轉(zhuǎn)的世界潮流，房?jī)r(jià)上漲的不利影響，應(yīng)當(dāng)引起人們重視。現(xiàn)代城市的建設(shè)與國(guó)家發(fā)展，需要的是人們共同的智慧與呵護(hù)。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷 策略 應(yīng)用的探討
伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，并且推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和壯大。市場(chǎng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)企業(yè)面向社會(huì)的注意窗口，是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)生產(chǎn)的重要手段。只有正確合理的市場(chǎng)營(yíng)銷手段才能促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。市場(chǎng)營(yíng)銷策略是房地產(chǎn)企業(yè)向社會(huì)獲取經(jīng)濟(jì)利益的有效途徑，市場(chǎng)營(yíng)銷決定了房地產(chǎn)開發(fā)的增長(zhǎng)速度。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀分析
（一）市場(chǎng)調(diào)研不足且缺乏真實(shí)性
開展房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略的重要依據(jù)就是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，獲取第一手資料。當(dāng)前，有些企業(yè)對(duì)市場(chǎng)調(diào)視力度不夠，市場(chǎng)調(diào)研不足，缺乏真實(shí)有效性。致使企業(yè)在制定營(yíng)銷策略時(shí)，僅僅是理論性的判斷，沒(méi)有實(shí)際生活調(diào)研數(shù)據(jù)作為依據(jù)。忽略了社會(huì)需求的狀況，導(dǎo)致理論與實(shí)際出現(xiàn)了偏差，使制定的市場(chǎng)營(yíng)銷策略失去了時(shí)效性，制約了市場(chǎng)營(yíng)銷策略的效果，影響了企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)利益。
（二）目標(biāo)市場(chǎng)的定位模糊
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平出現(xiàn)了兩級(jí)分化的情況，導(dǎo)致了在收入和思想意識(shí)形態(tài)的差異，使社會(huì)的整體消費(fèi)人群之間存在著對(duì)產(chǎn)品需求的差異，需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品也不相同。當(dāng)前，有些房地產(chǎn)開發(fā)商忽略了這一特點(diǎn)，將房地產(chǎn)建設(shè)成高端大氣的高檔小區(qū)，使得中低收入人群無(wú)法承受高檔的房?jī)r(jià)。這種目標(biāo)市場(chǎng)定位的模糊狀態(tài)，影響了整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
（三）市場(chǎng)營(yíng)銷渠道陳舊
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響渠道采用的是以電視營(yíng)銷和平面廣告設(shè)計(jì)為主。隨著網(wǎng)絡(luò)的興起，大中規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷渠道比較廣泛，獲得的經(jīng)濟(jì)效益更好，一些小的房地產(chǎn)企業(yè)由于資金和品牌知名度都不到位，所以限制了市場(chǎng)營(yíng)銷渠道的發(fā)展，使得受益低，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)減少了在營(yíng)銷方面投入的資金。
（四）價(jià)格營(yíng)銷策略單一
價(jià)格營(yíng)銷包括市場(chǎng)定價(jià)和調(diào)價(jià)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的重要策略。當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)都采用了降低價(jià)格開盤的策略，在樓盤銷售過(guò)程中，逐漸的調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，沒(méi)有合理的調(diào)節(jié)機(jī)制制約。有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至是盲從的進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整，促使價(jià)格營(yíng)銷策略的單一性。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略分析
（一）產(chǎn)品策略
房地產(chǎn)營(yíng)銷包括的內(nèi)容有房地產(chǎn)實(shí)體項(xiàng)目產(chǎn)品和有關(guān)項(xiàng)目的服務(wù)設(shè)施。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略要從基礎(chǔ)、核心、產(chǎn)品等方面考慮，將房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略的重點(diǎn)放在打造品牌戰(zhàn)略和特色戰(zhàn)略上。特色戰(zhàn)略就是突出房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)體產(chǎn)品特征、周邊環(huán)境、相關(guān)的配套設(shè)施等方面的特點(diǎn)和不同與別家的優(yōu)勢(shì)，將房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)充分的展現(xiàn)出來(lái)，用建筑的風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)、質(zhì)量、服務(wù)等作為搶占市場(chǎng)的依據(jù)，滿足消費(fèi)者的需求。打造房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略就是將房地產(chǎn)企業(yè)的形象鮮明化。品牌的競(jìng)爭(zhēng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心，是將企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)變成企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的附加值，將企業(yè)向多元化發(fā)展。憑借企業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)，可以促進(jìn)市場(chǎng)營(yíng)銷的開展實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷目標(biāo)。
（二）價(jià)格策略
價(jià)格策略是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的重要策略，直接影響房地產(chǎn)的發(fā)展。價(jià)格關(guān)系到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的成本和利潤(rùn)，和消費(fèi)者的購(gòu)買支付行為，影響著銷售的情況和企業(yè)利益目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。價(jià)格策略的制定要考慮企業(yè)成本利潤(rùn)核算和消費(fèi)人群的實(shí)際購(gòu)買情況，運(yùn)用科學(xué)的定價(jià)方法，制定出合理的價(jià)格。
（三）促銷策略
促銷策略就是運(yùn)用合理的傳遞方法將房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)的知名度擴(kuò)大化，包括人員促銷和非人員促銷兩種。人員促銷就是房地產(chǎn)企業(yè)的銷售人員直接與樓盤消費(fèi)人員進(jìn)行有效的溝通、接洽，建立良性的關(guān)系，用產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量說(shuō)話，加強(qiáng)消費(fèi)者的信任度。人員銷售的行為受到人員自身素質(zhì)的影響，而且人員銷售的成本比較高，具有一定的局限性。非人員銷售指的就是房地產(chǎn)的各種廣告，樹立的品牌形象，進(jìn)行中的營(yíng)業(yè)推廣技術(shù)等，運(yùn)用到房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售和服務(wù)質(zhì)量中進(jìn)行的促銷活動(dòng)。將人員促銷和非人員促銷結(jié)合在一起，就形成了促銷策略。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新發(fā)展
社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略和組成營(yíng)銷策略就無(wú)法滿足經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展和壯大，為了在社會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，房地產(chǎn)企業(yè)只有改變已有的思想理念，創(chuàng)新市場(chǎng)營(yíng)銷策略，使房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)久的發(fā)展下去。
（一）人文營(yíng)銷
由于現(xiàn)在社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，影響著消費(fèi)水平的發(fā)展，所以消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，這就要求房地產(chǎn)的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量要具備人文理念。在進(jìn)行市場(chǎng)銷售時(shí)，將產(chǎn)品的項(xiàng)目特點(diǎn)和服務(wù)的人文理念充分的體現(xiàn)出來(lái)，將項(xiàng)目營(yíng)銷變環(huán)境，提升房地產(chǎn)企業(yè)文化的內(nèi)涵。
（二）社會(huì)營(yíng)銷
社會(huì)營(yíng)銷是從社會(huì)發(fā)展的角度出發(fā)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是社生產(chǎn)力的重要組成部分。以經(jīng)濟(jì)實(shí)體的形式，獲取社會(huì)群眾的經(jīng)濟(jì)利益。在做房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策略時(shí)，以品牌形象承擔(dān)社會(huì)應(yīng)盡的職責(zé)，與人們?nèi)罕姼愫藐P(guān)系，建立口碑式營(yíng)銷，樹立社會(huì)良好形象，獲取經(jīng)濟(jì)利益。
（三）知識(shí)營(yíng)銷
我們現(xiàn)在所處的是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，消費(fèi)者在購(gòu)買產(chǎn)品之前，就已經(jīng)了解了有關(guān)房地產(chǎn)方面的相關(guān)知識(shí)，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行產(chǎn)品知識(shí)灌輸時(shí)，要以輔助、加強(qiáng)、提升的觀點(diǎn)進(jìn)行講解，以增強(qiáng)消費(fèi)者的滿意度和信任度，最終達(dá)成營(yíng)銷的順利進(jìn)行。
房地產(chǎn)業(yè)能夠快速有效地拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，已成為各地政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著重要的位置。但由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，相關(guān)法律法規(guī)還未完善，特別是中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍不成熟。針對(duì)這一情況，本文首先闡述房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)理論，然后對(duì)菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析，找出菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題，最后結(jié)合分析的結(jié)果，有針對(duì)性地提出促進(jìn)菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策。
【關(guān)鍵詞】
菏澤市；房地產(chǎn)市場(chǎng)；對(duì)策建議
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)理論
（一）房地產(chǎn)的概念
房地產(chǎn)就是指土地、建筑物及固著在其上的不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。通俗地講即指房屋和土地，或者房產(chǎn)和地產(chǎn)。
房地產(chǎn)由于其自身的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱之為不動(dòng)產(chǎn)，包括實(shí)物，權(quán)益和區(qū)位三要素。房地產(chǎn)的范圍包括土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念
市場(chǎng)一般狹義上指商品交換的場(chǎng)所；廣義上可以理解為商品交換關(guān)系的總和。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下的定義是指潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。現(xiàn)時(shí)所稱房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓，轉(zhuǎn)讓，出租，抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押，房屋租賃等交易活動(dòng)。
二、菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀分析
菏澤市位于魯西南，與江蘇、河南、安徽三省接壤。總面積12238.6平方公里，人口875萬(wàn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。菏澤市房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年遞增，但是增長(zhǎng)速度在2010年達(dá)到71.1%的最高點(diǎn)后開始放緩，2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速僅為16.9%。商品房的施工面積也呈逐年遞增的趨勢(shì)，但增速同樣是在2010年后放緩，但在去年回升了17個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積和房屋銷售面積發(fā)展趨勢(shì)類似，都是在2012年進(jìn)入低谷，但在2013年有所好轉(zhuǎn)。從結(jié)構(gòu)上看，可知住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重最大，但近三年所占比重開始下降，與之相對(duì)應(yīng)的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重在逐漸上升。
由以上數(shù)據(jù)可以看出，菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈上升趨勢(shì)，但增長(zhǎng)速度在減緩，但在2013年情況有所好轉(zhuǎn)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資所占的比例越來(lái)越大，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)變化。
三、菏澤市房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品需求不足
現(xiàn)階段，菏澤市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模相對(duì)過(guò)大，菏澤市城市人口增長(zhǎng)相對(duì)緩慢，外輸人口明顯多于輸入。整個(gè)市場(chǎng)剛性需求不足。首先，從人口數(shù)量上看（圖1），2007年至2013年菏澤市人口一直呈上升，增長(zhǎng)速度在2009年達(dá)到最快后開始放緩，近三年菏澤市人口保持平穩(wěn)低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，本地居民的剛性需求經(jīng)過(guò)前幾年的努力基本已經(jīng)得到滿足。其次，從年齡結(jié)構(gòu)上看，少兒比重略有上升。2013年，全市014歲少年兒童占總?cè)丝诘谋戎貫?0.9%，比2010年的20.8%略有上升。老年人口增長(zhǎng)較快。2013年，全市65歲及以上老年人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到11.0%，比2010年提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。全市65歲及以上老年人口達(dá)到92.0萬(wàn)人，比2010年增加11.6萬(wàn)人，年均增加3.9萬(wàn)人。而20002010年間，65歲及以上老年人口年均僅增加1.7萬(wàn)人，老年人口增長(zhǎng)明顯加快。由于少兒和老年人缺乏房屋購(gòu)買能力，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有不利影響，
（二）房地產(chǎn)價(jià)格與居民收入不協(xié)調(diào)
2013年菏澤市市在崗職工年人均工資35450元，比上年增加3239元，增長(zhǎng)10.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21236元，比上年增加2096元，增長(zhǎng)11.0%；農(nóng)民人均純收入9309元，比上年增加1122元，增長(zhǎng)13.7%。但是菏澤仍舊是一個(gè)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，2013年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村人均純收入僅為全省平均水平的75.1%和87.7%，制約了居民的房屋購(gòu)買能力。目前商品房的價(jià)格已超過(guò)了中低收入者的實(shí)際購(gòu)買力，中低收入人群無(wú)法得到有效的需求。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)模式單一
菏澤市大多數(shù)開發(fā)企業(yè)開發(fā)模式單一，缺乏全產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)能力。近幾年，許多只有資金而沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)紛紛加入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，業(yè)務(wù)能力偏低，開發(fā)模式單一，大多數(shù)資金是用于投資住宅地產(chǎn)的開發(fā)。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，國(guó)家對(duì)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的支持以及消費(fèi)者消費(fèi)需求的升級(jí)，商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)所占份額將會(huì)相應(yīng)的擴(kuò)大，而目前菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)中同型產(chǎn)品較多，可供購(gòu)房者選擇的其他業(yè)態(tài)形式的產(chǎn)品很少。
四、對(duì)菏澤市發(fā)地產(chǎn)發(fā)展的建議
（一）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控
依法整頓地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)土地開發(fā)的方法，合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷的規(guī)模和進(jìn)度，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不但要與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，還要與廣大人民群眾的消費(fèi)水平相適應(yīng)。加強(qiáng)整體規(guī)劃和管理，統(tǒng)籌要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境，盡量減少審批程序和不合理收費(fèi)，提高政府辦事效率，減少前期開發(fā)費(fèi)用，降低建設(shè)成本。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)的監(jiān)測(cè)分析，建立房地產(chǎn)預(yù)警體質(zhì)和信息系統(tǒng)，引導(dǎo)企業(yè)理性投資和居民理性購(gòu)房。
（二）促進(jìn)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)多元化發(fā)展
切實(shí)引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)注重產(chǎn)品的開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變，鼓勵(lì)企業(yè)豐富業(yè)態(tài)形式，積極引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等業(yè)態(tài)形式的發(fā)展。特別是旅游業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有升溫作用，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定與繁榮。菏澤市發(fā)展旅游業(yè)過(guò)程中規(guī)劃不夠合理，對(duì)環(huán)境的破壞嚴(yán)重等問(wèn)題制約了菏澤市旅游地產(chǎn)的開發(fā)與繁榮。因此，菏澤市發(fā)展旅游地產(chǎn)首先要做好的就是旅游業(yè)的合理規(guī)劃及環(huán)境保護(hù)工作，要科學(xué)規(guī)劃與布局旅游景點(diǎn)，規(guī)劃要嚴(yán)格按照最大限度的利用旅游資源及完善的環(huán)境保護(hù)措施相結(jié)合的原則，建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)與旅游業(yè)之間密切的聯(lián)系。
（三）擴(kuò)大房地產(chǎn)投資融資渠道
菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的融資渠道單一，亟需建立完善的融資法律法規(guī)是政府的職責(zé)，融資法律法規(guī)的實(shí)施有助于建立多元化的融資體系。發(fā)行股票是房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行融資的一種有效途徑，因此菏澤市要借助于法律法規(guī)建立多元化的房地產(chǎn)融資渠道。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)
市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制 政府宏觀調(diào)控
中圖分類號(hào)：F293.3
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1004-4914(2011)03-277-03
一、引言
隨著我國(guó)工業(yè)化與城市化的進(jìn)程不斷推進(jìn)．房地產(chǎn)市場(chǎng)在住房制度改革后得到了快速發(fā)展與壯大。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響重大。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展與否，直接關(guān)系到我國(guó)的國(guó)計(jì)民生。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中，出現(xiàn)了一些不容忽視的問(wèn)題。直接表現(xiàn)為房?jī)r(jià)的居高不下，此外還存在著供需不平衡、供給結(jié)構(gòu)不合理以及房地產(chǎn)商不公平競(jìng)爭(zhēng)等一系列問(wèn)題。面對(duì)這些僅靠市場(chǎng)機(jī)制已不能解決的問(wèn)題，政府從土地出讓管理、房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)稅收政策以及住房保障政策等方面，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)控干預(yù)，但調(diào)控效果并不理想。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)要取得預(yù)期的調(diào)控成效．必須從市場(chǎng)和政府兩個(gè)方面同時(shí)進(jìn)行。對(duì)于如何有效發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制和政府宏觀調(diào)控對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的作用也就成為了熱點(diǎn)研究問(wèn)題。
研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的文獻(xiàn)較多，大致可分為兩類，一類是從市場(chǎng)和政府兩方面進(jìn)行分析的。另一類是單從政府調(diào)控分析的。
(一)從市場(chǎng)和政府兩個(gè)層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的研究
趙傳偉(2006)從市場(chǎng)和政府兩個(gè)方面的運(yùn)行機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)行了研究。從房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制來(lái)分析，他認(rèn)為企業(yè)和個(gè)人追求利益最大化是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特性，但是在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)商為獲取更高的私人利益而提供虛假商品信息，甚至違反相關(guān)法律法規(guī)則說(shuō)明了其運(yùn)行的不規(guī)范性。此外，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行并不是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，其商品的價(jià)格也不能反映商品的真實(shí)信息，這必然導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不正常。從政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控機(jī)制分析，作者提出正是由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)存在著以上的不足，因此需要政府對(duì)此加以宏觀調(diào)控。而我國(guó)由于地方政府與中央政府的政策目標(biāo)差異，使得政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果并不理想。因此作者提出需要在市場(chǎng)機(jī)制和政府運(yùn)行機(jī)制兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控才能取得相應(yīng)的成效。張躍慶(2005)認(rèn)為價(jià)格是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心問(wèn)題，對(duì)于很多開發(fā)商和學(xué)者提出的房地產(chǎn)價(jià)格只能由供求決定的說(shuō)法，他認(rèn)為是不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)際的。他提出房地產(chǎn)商品價(jià)格與一般商品價(jià)格一樣，都是由成本+利潤(rùn)構(gòu)成的，而之所以我國(guó)的利率機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控不起作用的原因是房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率不是由房地產(chǎn)商負(fù)擔(dān)的，而是轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。他認(rèn)為只有提高房地產(chǎn)市場(chǎng)化的水平。國(guó)家宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)機(jī)制，就一定能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)生國(guó)家預(yù)定的作用。朱中(2007)分析了2007年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本情況后，認(rèn)為需求結(jié)構(gòu)的變化主要與住房?jī)r(jià)格有關(guān)，與硬性指標(biāo)關(guān)聯(lián)不大，單靠行政的手段使需求適應(yīng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整難以達(dá)到目的，并對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出了相關(guān)政策建議。此外，李旭輝(2008)從房地產(chǎn)行業(yè)壟斷枧角，提出要斬?cái)喈a(chǎn)業(yè)鏈條，用市場(chǎng)機(jī)制重新整合房地產(chǎn)業(yè)．并提出房地產(chǎn)的項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工與銷售、物業(yè)管理要拆分；改革政府提供土地的方式，以收取年租替代稅費(fèi)；成立房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)管理局，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特許化管理等政策建議。可見，從市場(chǎng)和政府兩個(gè)層面研究的文獻(xiàn)并不多。以上學(xué)者的研究從不同的視角分析了市場(chǎng)和政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，但是對(duì)二者在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中如何作用的機(jī)理并未涉及，且提出的政策建議未能有效結(jié)合市場(chǎng)機(jī)制與政府責(zé)任在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的作用來(lái)制定對(duì)策。
(二)從政府層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的研究
目前大多數(shù)的文獻(xiàn)研究集中于政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的責(zé)任。俞露(2008)從土地出讓管理、房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)稅收政策和住房保障政策四個(gè)方面對(duì)政府調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)行了效應(yīng)分析。黎顯揚(yáng)(2010)分析了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性與可行性，提出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要途徑分為直接調(diào)控和間接調(diào)控兩種方式，直接調(diào)控手段有價(jià)格指導(dǎo)和價(jià)格管制，計(jì)劃，規(guī)劃以及管理手段；間接調(diào)控手段有經(jīng)濟(jì)手段和法律手段。張鴻俊(2007)闡述了地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響．認(rèn)為地方政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中應(yīng)進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換，從受益者向監(jiān)督者轉(zhuǎn)變，以在房地產(chǎn)調(diào)控中充分發(fā)揮出地方政府作用。陳丹(2009)認(rèn)為當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱。迫切需要政府通過(guò)宏觀調(diào)控予以調(diào)解控制，但利率調(diào)控房?jī)r(jià)失效，土地儲(chǔ)備制度調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)難度高、效果差，期房銷售制度改現(xiàn)房銷售制度缺少相應(yīng)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)以及開征物業(yè)稅的基礎(chǔ)性工作準(zhǔn)備不足。以經(jīng)濟(jì)手段為主的政府宏觀調(diào)控工具已經(jīng)出現(xiàn)“調(diào)控疲勞”．進(jìn)而預(yù)示著當(dāng)前我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控或許將由以經(jīng)濟(jì)手段為主的“軟著陸”轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕姓侄螢橹鞯摹坝仓憽薄Ｚw傳波(2009)認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處在整體供給過(guò)剩與價(jià)格持續(xù)上漲并存的非均衡狀態(tài)，房地產(chǎn)價(jià)格受到房產(chǎn)商的操縱，是一個(gè)供給壟斷價(jià)格而不是均衡價(jià)格，建立了政府參與下的房地產(chǎn)企業(yè)模型，通過(guò)模型分析得出政府和房產(chǎn)商在博弈過(guò)程中存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱和樂(lè)觀預(yù)期，政府的政策效應(yīng)實(shí)際上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上升．造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效率損失和房地產(chǎn)市場(chǎng)上政府政策失靈。此外．張，張京京(2009)，程旭(2009)，孫軍(2009)，童中文。鄧熳利(2009)，孫琳(2008)，白曜新(2008)等作者從不同角度分析了政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的角色以及政府調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。以上研究從不同視角分析了政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的工具、作用、影響以及“政府失靈”，但卻未分析市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的基礎(chǔ)性作用。
綜上所述，目前對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)刪控的研究還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)實(shí)需要，本文將在對(duì)市場(chǎng)機(jī)制和政府責(zé)任在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用機(jī)理分析之后，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)的實(shí)際情況，分析市場(chǎng)失靈的具體表現(xiàn)以及我國(guó)政府所采取的政策及其效果分析，并據(jù)此提出符合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策建議。
二、市場(chǎng)在房地產(chǎn)運(yùn)行中的作用機(jī)制
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制在資源配置中起基礎(chǔ)性優(yōu)化作用，其作用的發(fā)揮是建立在兩個(gè)前提條件之上的，一是市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)，二是價(jià)格反映真實(shí)商品信息。若兩個(gè)條件有其一不能滿足，則市場(chǎng)機(jī)制在配鼴資源時(shí)會(huì)出現(xiàn)“市場(chǎng)失靈”。
(一)市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)運(yùn)行中的作用分析
我國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變后，市場(chǎng)這只“看不見的手”就通過(guò)價(jià)值規(guī)律在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中起著基礎(chǔ)性的配置作用。市場(chǎng)機(jī)制包括價(jià)格機(jī)制、供求機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中．市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制有其自身
的特點(diǎn)。
1．供求機(jī)制。供求機(jī)制是通過(guò)供求關(guān)系的變化導(dǎo)致價(jià)格的上漲或下跌，從而使供求處于平衡。當(dāng)供過(guò)于求時(shí)，供給商之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，此時(shí)為買方市場(chǎng)，價(jià)格下跌；反之．當(dāng)供小于求時(shí)，買方競(jìng)爭(zhēng)激烈，為賣方市場(chǎng)．價(jià)格上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)由于其特殊性。供求機(jī)制發(fā)揮作用的形式也具有特殊性。一是供求機(jī)制的作用范圍有限，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的區(qū)域性，一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的短缺很難由其他區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)彌補(bǔ)。此外。就算是同一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)由于建筑風(fēng)格等的差異，其他房地產(chǎn)也難以替代。二是房地產(chǎn)供求均衡需要較長(zhǎng)時(shí)間完成，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)不像其他商品市場(chǎng)，其建設(shè)周期較長(zhǎng)，在需求變化后，不能及時(shí)調(diào)整供給以符合市場(chǎng)需求。三是滿足需求的方式較多，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅可以通過(guò)提高增量房地產(chǎn)的供給來(lái)滿足市場(chǎng)需求。還可以通過(guò)改變存量房地產(chǎn)的用途，如出租轉(zhuǎn)出售等來(lái)滿足需求。
2．價(jià)格機(jī)制。價(jià)格機(jī)制是通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格圍繞其價(jià)值波動(dòng)的變化來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求，從而使供求趨于平衡，優(yōu)化資源配置。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，若房屋銷售價(jià)格上漲。則會(huì)使社會(huì)有效需求減少，而供給增加，若房屋銷售價(jià)格下跌．則會(huì)增加社會(huì)有效需求，供給減少。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)租售比價(jià)的變化也可以促進(jìn)存量房地產(chǎn)的流通，存量房地產(chǎn)如能有效進(jìn)入流通領(lǐng)域，可在一定程度上解決供需失衡的矛盾。
3．競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是其動(dòng)力機(jī)制，包括爭(zhēng)奪土地、市場(chǎng)、資金、人才以及先進(jìn)技術(shù)等。房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不單單是供給商之間的競(jìng)爭(zhēng)，買方之間的競(jìng)爭(zhēng)也很激烈。因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品具有差異性，特殊地理位置的房地產(chǎn)具有特殊的使用價(jià)值，買方會(huì)因此競(jìng)相提價(jià)，從而使得其價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其價(jià)值。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)還具有區(qū)域性，這與房地產(chǎn)市場(chǎng)本身具有較強(qiáng)的區(qū)域性是一致的。房地產(chǎn)商為了吸引顧客，會(huì)在價(jià)格、質(zhì)量以及物業(yè)管理等方面展開競(jìng)爭(zhēng)。
(二)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中“市場(chǎng)失靈”的表現(xiàn)
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中“市場(chǎng)失靈”表現(xiàn)在四個(gè)方面：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡，二是市場(chǎng)信息不對(duì)稱，三是房地產(chǎn)商不公平競(jìng)爭(zhēng)，四是供給結(jié)構(gòu)不合理。下面對(duì)每個(gè)問(wèn)題逐一詳述：
1．房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出供小于求的現(xiàn)象，而且供需不平衡有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)，這從近幾年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)成套住宅竣工與銷售情況可以看得出來(lái)(見表1)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工的套數(shù)均小于住宅銷售的套數(shù)，且有逐年擴(kuò)大的趨勢(shì)。直接的后果是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下(見圖1)。供需不平衡的原因大致可分為幾個(gè)方面：一是我國(guó)改革開放以來(lái)，城市化進(jìn)程加快，城市人口快速增長(zhǎng)。客觀上對(duì)房地產(chǎn)的需求加大；二是我國(guó)城市批準(zhǔn)建設(shè)用地有限．土地供給不能滿足快速增長(zhǎng)的需求，致使“地王”頻現(xiàn)；三是房地產(chǎn)商囤積土地、“捂房”現(xiàn)象嚴(yán)重。使房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給減少。四是房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為嚴(yán)重，虛增了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。
2．房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱。信息不對(duì)稱指的是交易一方對(duì)交易另一方的了解不充分，雙方在與交易相關(guān)的信息在準(zhǔn)確性、全面性、及時(shí)性與連貫性方面存在差別。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)防信息不對(duì)稱的成本費(fèi)用高，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的現(xiàn)象比起其他產(chǎn)品市場(chǎng)更為明顯。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于信息不對(duì)稱已造成了諸多問(wèn)題，并呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。在一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)鏈條中，只有消費(fèi)者是信息不對(duì)稱的受害者．而開發(fā)商則無(wú)疑占據(jù)信息優(yōu)勢(shì)地位，我國(guó)市場(chǎng)管理層還沒(méi)有建成中立的、公開的信息體系。
3．房地產(chǎn)商不公平競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)商通過(guò)正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)追求利益最大化本無(wú)可厚非，但是我國(guó)房地產(chǎn)商為了獲取更高的私人利益而蓄意向市場(chǎng)提供虛假的商品信息，故意囤積居奇，以此抬高商品價(jià)格，并且因此給消費(fèi)者的合法權(quán)益造成了不必要的損失，使得整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展也因此遭受損害。從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，房地產(chǎn)商土地囤積逐年增長(zhǎng)(見圖2)，房屋空置率過(guò)高同時(shí)價(jià)格又不斷飆升，本身就說(shuō)明了我國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行中的不規(guī)范性。
4．房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)不合理。供給結(jié)構(gòu)不合理是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)突出的問(wèn)題之一，表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是戶型結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)供給中以大戶型住房供給較多，而中小戶型住房供給較少；二是價(jià)格結(jié)構(gòu)不合理，中高端住房供給較多，低端住房供給較少；三是在住宅供給中，占人口總?cè)藬?shù)70％的中低收入者所需要的經(jīng)濟(jì)適用房的新開工面積以及投資完成額占比小且逐年降低．而別墅、高檔公寓的新開工面積以及投資完成額相對(duì)來(lái)說(shuō)占比大，且逐年增加。
三、政府在房地產(chǎn)運(yùn)行中的責(zé)任
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行在市場(chǎng)機(jī)制充分發(fā)揮作用的兩個(gè)前提條件方面均存在不足．存在“市場(chǎng)失靈”，需要政府從社會(huì)收益最大化的角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。
(一)政府宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)運(yùn)行中的作用分析
在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，政府主要是通過(guò)土地出讓管理、財(cái)政稅收政策、對(duì)信貸資源的疏導(dǎo)以及住房保障政策來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制，以促進(jìn)資源的優(yōu)化配置，同時(shí)兼顧房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平性。
1．土地出讓管理機(jī)制。由于我國(guó)土地是國(guó)家所有的，私人沒(méi)有土地的所有權(quán)，因此政府有責(zé)任根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化及價(jià)格的漲落來(lái)調(diào)節(jié)土地的出讓計(jì)劃。通過(guò)變動(dòng)土地出讓數(shù)量及出讓方式．影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)和供給數(shù)量，從而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡。
2．財(cái)政稅收機(jī)制。財(cái)政稅收機(jī)制是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要手段之一，政府通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的課稅對(duì)象、交易數(shù)額以及征收稅率的大小的調(diào)節(jié)來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求和有效供給，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)的變動(dòng)．實(shí)現(xiàn)政府預(yù)期的政策目標(biāo)，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源配置。
3．信貸政策機(jī)制。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的資金來(lái)源主要是銀行信貸，因此，信貸政策機(jī)制可以從金融調(diào)控的視角對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸規(guī)模的管理以及利率的變動(dòng)．可以有效地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的力度以及購(gòu)房者需求的大小。從而影響供給和需求結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)政府的調(diào)控目標(biāo)。
4．住房保障機(jī)制。我國(guó)中低收入者比例非常大，必須有相關(guān)的住房保障機(jī)制來(lái)保障迭一群體的基本住房需求。政府通過(guò)制定相關(guān)的住房政策，如修建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、規(guī)定房地產(chǎn)商在開發(fā)過(guò)程中經(jīng)適房的修建比例等政策來(lái)保障廣大低收入職工及住房困難戶的基本居住條件．以促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。
(二)我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的措施及其效果分析
針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一系列問(wèn)題．我國(guó)政府從土地出讓管理、房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)稅收政策以及住房保障政策等方面，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)控干預(yù)，但調(diào)控效果并不理想。
1．土地政策分析。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱問(wèn)題是一個(gè)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，用土地出讓管理措施來(lái)調(diào)控結(jié)構(gòu)性矛盾，其政策效果不強(qiáng)。更重要的是我國(guó)是多渠道、多源頭供應(yīng)土地。由于我國(guó)財(cái)政體制的原因，地方“土地財(cái)
政”的局面難以改變．導(dǎo)致地方政府和中央政府的調(diào)控目標(biāo)不一致，通過(guò)土地出讓管理措施調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)針對(duì)性不強(qiáng)。
2．財(cái)政政策分析。我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)需求調(diào)控中，出臺(tái)了一系列相關(guān)的房地產(chǎn)稅收政策，比如從2010年1月1日起，政府對(duì)個(gè)人購(gòu)房不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，還有諸如二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅等，這些政策的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，但卻不能從根本上使房地產(chǎn)市場(chǎng)供需達(dá)到平衡。
3．貨幣政策分析。貨幣政策是我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)常用的調(diào)控手段，諸如調(diào)整準(zhǔn)備金率、調(diào)整住房公積金存貸款利率、調(diào)整購(gòu)房首付比例等。如2010年4月15日對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭．貸款首付比例不得低于30％．4月17日對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)暫緩發(fā)放第三套房貸等等。這些貨幣政策在一定程度上遏制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)需求，但仍不能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題。
4．住房保障政策分析。1998年我國(guó)城鎮(zhèn)住房改革的目標(biāo)就包括要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，政府在調(diào)控的過(guò)程中也加大了保障性住房供給的干預(yù)。但是我們從表2和表3可以看到無(wú)論是經(jīng)濟(jì)適用房開工面積占住房開工面積的比重，還是經(jīng)濟(jì)適用房投資完成額占住宅投資完成額的比重都在逐年的下降。這是由于政府對(duì)經(jīng)適房的價(jià)格管制使得房地產(chǎn)開發(fā)商不愿投資低利潤(rùn)的經(jīng)適房，而是投向高利潤(rùn)的豪華住宅及普通住宅。政府的住房保障政策由于有效監(jiān)督機(jī)制的缺乏，政策未能得到有效實(shí)施。
四、完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的對(duì)策建議
綜合以上分析，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中市場(chǎng)機(jī)制和政府調(diào)控都存在不完善之處，需要從市場(chǎng)機(jī)制和政府運(yùn)行機(jī)制兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以調(diào)控，才能促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。
一、房產(chǎn)稅的基本理論
（一）房產(chǎn)稅的概念
房產(chǎn)稅又被稱為房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。是以房屋建筑為對(duì)象，在交易的時(shí)候征收一定的稅收，以房屋的計(jì)稅余值或者租金為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。通常意義上，房產(chǎn)稅征收的對(duì)象包括商品房、商鋪以及具有可進(jìn)行市場(chǎng)交易的房屋等。其目的是國(guó)家利用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理，主要是為了提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模以及配合國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入。
（二）房產(chǎn)稅的特點(diǎn)
當(dāng)前我國(guó)征收房產(chǎn)稅依據(jù)的是以1986年頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》為基礎(chǔ)逐步完善的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》。縱觀此稅，可以發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》具有三個(gè)特點(diǎn)。第一房產(chǎn)稅征收的范圍限定于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)；第二，房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅種，是財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，征收的對(duì)象是房屋；第三，房產(chǎn)稅區(qū)別對(duì)待各類房產(chǎn)進(jìn)行征收，房產(chǎn)計(jì)稅余值征收自住型房產(chǎn)，以租金為計(jì)稅依據(jù)的房屋出租。
（三）現(xiàn)行房產(chǎn)稅的稅額計(jì)算
目前我國(guó)征收的房產(chǎn)稅有兩種計(jì)征方式，一種是從價(jià)計(jì)征，另一種是從租計(jì)征。按照房產(chǎn)余值征收稅費(fèi)，即是從價(jià)計(jì)征。其征收房產(chǎn)稅的計(jì)算辦法是按照房產(chǎn)原有價(jià)值一次性減除10%到30%的房產(chǎn)原有價(jià)值，剩下部分作為征收房產(chǎn)稅的余值計(jì)算稅費(fèi)，稅率為1.2%；其計(jì)稅公式為：應(yīng)繳納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原房產(chǎn)價(jià)值×（1-房產(chǎn)扣除比例）×1.2%稅率。按照房產(chǎn)租金收入為基礎(chǔ)征收房產(chǎn)稅額，計(jì)為從租計(jì)征。房產(chǎn)主要以出租為主的房產(chǎn)稅率為12%，對(duì)于個(gè)人按照市場(chǎng)價(jià)格出租的居住用房，出租的對(duì)象以居住為主的，房產(chǎn)稅征收稅率按照4%進(jìn)行計(jì)算；計(jì)算公式為：應(yīng)繳納稅額=房產(chǎn)租金收入×12%或應(yīng)繳納稅額=房產(chǎn)租金收入×4%。
根據(jù)以上房產(chǎn)稅計(jì)稅方式，假設(shè)一套100平米房產(chǎn)，房屋原價(jià)值為100萬(wàn)元，房屋折損值為0.2，按照從價(jià)計(jì)征方式征收房產(chǎn)稅，那么該套房產(chǎn)一年需繳納的房產(chǎn)稅為100萬(wàn)×（1-0.2）×1.2%=9600元；若該套房產(chǎn)以出租為主且出租的形式以居住為主，一年的租金收入為5萬(wàn)元，則每年應(yīng)繳房產(chǎn)稅為60000×4%=2400元。
二、房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的意義
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步和發(fā)展的時(shí)間較短，同西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比在各方面都顯現(xiàn)很大差異和不足，正是由于這些不足和差異導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)役愈演愈烈，房產(chǎn)泡沫急劇擴(kuò)張，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)處于失衡的邊緣。因此，社會(huì)各界對(duì)房產(chǎn)稅的開征期望值越來(lái)越高，在近期政府出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控政策中，房產(chǎn)稅的預(yù)期逐漸強(qiáng)化，被認(rèn)為是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重要手段，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響。
房產(chǎn)稅的推行凸顯了國(guó)家和政府對(duì)混亂的房地產(chǎn)市場(chǎng)的整治決心，通過(guò)稅收杠桿原理，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，穩(wěn)健和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制，力爭(zhēng)完善和控制房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)通過(guò)征收房產(chǎn)稅，將這部分稅收用于城市保障性住房建設(shè)和供應(yīng)，從根本上解決社會(huì)各階層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾，理順了房房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，使房地產(chǎn)試產(chǎn)回歸健康和理性發(fā)展的軌道上來(lái)。
目前，實(shí)行征收房產(chǎn)稅的國(guó)內(nèi)城市僅有上海和重慶，國(guó)內(nèi)其他城市未有出臺(tái)征收相關(guān)房產(chǎn)稅的政策。對(duì)于這與國(guó)內(nèi)各大城市來(lái)說(shuō)起到了一個(gè)帶領(lǐng)作用，由個(gè)別影響到全局最終在國(guó)內(nèi)全面鋪開，影響到國(guó)內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快過(guò)熱發(fā)展。同時(shí)，房產(chǎn)稅征收體現(xiàn)了國(guó)家和地方政府對(duì)各種投機(jī)行為的打擊力度，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為的發(fā)生和蔓延。通過(guò)無(wú)形的手，牢牢的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性發(fā)展，使之回歸到合理和健康發(fā)展的軌道上來(lái)。
三、房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2008年以來(lái)呈現(xiàn)出非理性的增長(zhǎng)方式，房?jī)r(jià)隨著居民消費(fèi)水平的提高和民間資本的不斷涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了幾何倍速的增長(zhǎng)，一致出現(xiàn)了部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了有價(jià)無(wú)市的局面，這些原因直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)飛速增長(zhǎng)。使得國(guó)內(nèi)房地長(zhǎng)市場(chǎng)房產(chǎn)泡沫的急劇增加，房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房產(chǎn)應(yīng)有的理論價(jià)值，政府先后采取一系列房產(chǎn)調(diào)控政策都無(wú)法保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)良好的發(fā)展，面對(duì)各方面種種壓力，政府于2010年末出臺(tái)了相關(guān)房地產(chǎn)稅收政策，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展。正是在這樣一個(gè)社會(huì)背景下，房產(chǎn)稅在國(guó)家和地方政府在多方調(diào)控下產(chǎn)生了，并結(jié)合其他相關(guān)房地產(chǎn)政策聯(lián)合壓制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲取得一定收效。由此可見，房產(chǎn)稅作為國(guó)家宏觀調(diào)控的新模式在一定程度上起到了很好的收效，但是業(yè)內(nèi)和外界人士，特別是普通住房者對(duì)房產(chǎn)稅有著更多的顧慮和猜忌，以下是房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。
第一，房產(chǎn)稅的開征說(shuō)明了國(guó)家和地方政府對(duì)遏制過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)下了決心，力求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)而健康的發(fā)展。這也說(shuō)明了房產(chǎn)稅的開征將是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中需經(jīng)歷的階段。國(guó)家通過(guò)稅收的杠杠調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種資源分配，使得資源得到有效的組合及分配，使房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域良性的發(fā)展局面。
第二，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，房產(chǎn)泡沫也就隨之而來(lái)，房產(chǎn)泡沫對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是非常大的，它不僅影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)在短時(shí)期內(nèi)急劇擴(kuò)大，更對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)阻礙。歷史證明一個(gè)國(guó)家的房產(chǎn)泡沫破裂對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響都可以用崩盤來(lái)形容。在面對(duì)如此險(xiǎn)峻的局面國(guó)家和政府都會(huì)采取一定的措施來(lái)保證房產(chǎn)泡沫，竭盡所能的遏制其繼續(xù)膨脹。而我國(guó)目前采取的政府調(diào)控手段大多是行政類的調(diào)控，這些調(diào)控手段對(duì)遏制房產(chǎn)泡沫收效不大，而房產(chǎn)泡沫卻仍在急劇擴(kuò)大。房產(chǎn)稅的出臺(tái)對(duì)遏制房產(chǎn)泡沫繼續(xù)擴(kuò)大，是當(dāng)前國(guó)家采取的新一類房產(chǎn)調(diào)控政策中較為實(shí)用和歷史意義的一步。在短期來(lái)看，房產(chǎn)稅的出臺(tái)對(duì)國(guó)內(nèi)部分地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格的影響微乎其微，但是通過(guò)長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)看，房產(chǎn)稅在全國(guó)全面鋪開，必將擠壓房產(chǎn)泡沫，使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走上正軌。
第三，這對(duì)于普通住房者來(lái)說(shuō)必將是有利的一面，通過(guò)征收房產(chǎn)稅在一定程度上提高了投機(jī)者的投機(jī)成本，迫使這部分投機(jī)者退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷數(shù)年的急劇增長(zhǎng)，在目前來(lái)說(shuō)通過(guò)征收房產(chǎn)稅來(lái)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格這一調(diào)控手段的范圍面較窄，在短時(shí)間內(nèi)來(lái)說(shuō)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格難度非常大，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高將是必然。征收房地產(chǎn)稅的同時(shí)，在另一方面也加大了租房者的成本；房產(chǎn)持有者將這部分稅收轉(zhuǎn)嫁到租房者身上，無(wú)形中推高了房地產(chǎn)租房市場(chǎng)的價(jià)格，加大了租房者租房的成本。以至于出現(xiàn)了現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)格和租房?jī)r(jià)格兩者都走高的局勢(shì)，這種走高局勢(shì)不但沒(méi)有降低的局勢(shì)，反而出現(xiàn)愈演愈烈的局面。對(duì)于普通住房者和租房者來(lái)說(shuō)，目前出臺(tái)的房產(chǎn)稅收政策在短時(shí)間內(nèi)不但沒(méi)有起到應(yīng)有的作用，反而成為推高房地產(chǎn)租房市場(chǎng)價(jià)格的推手。
第四，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用主要包括了土地租金、項(xiàng)目稅金和建安成本等，這些費(fèi)用在直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的主要費(fèi)用中，是土地租金和建安成本，相對(duì)這兩項(xiàng)費(fèi)用來(lái)說(shuō)，土地租金是主要方面，開發(fā)商在取得該土地的開發(fā)權(quán)的時(shí)候，土地租金耗費(fèi)占其成本的70%左右，這就直接影響了最終房地產(chǎn)價(jià)格。而在項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)以及投入使用過(guò)程中，房產(chǎn)稅的開征并不會(huì)影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，這也就是說(shuō)因房產(chǎn)稅征收范圍的限制將無(wú)法影響到房地產(chǎn)商的利益，最終受其影響的還是普通住房者的利益。從側(cè)面來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅的征收帶來(lái)的影響不會(huì)直接表現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)格上，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)并不受其影響，或受到的影響較小。
參考文獻(xiàn)
[1]宋哲,李天健.房產(chǎn)稅的改革與分析[J].科技信息,2010（12）.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；金融市場(chǎng)
1 引言
自從1998年住房制度改革后，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)消費(fèi)需要量因此而獲得巨大的釋放，由此房地產(chǎn)市場(chǎng)也由于住房的市場(chǎng)化而日益繁榮，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不斷為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)動(dòng)力。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)每年以超過(guò)7%的速度增長(zhǎng)，而與此同時(shí)，房地產(chǎn)的銷售額每年以超過(guò)20%的速度增長(zhǎng)[1]。作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展不僅僅關(guān)系到人們的日常生活，更影響著國(guó)家的財(cái)政收入和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。
房地產(chǎn)業(yè)的繁榮在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也帶動(dòng)了金融市場(chǎng)的活躍。由于住房制度的變革，金融業(yè)越來(lái)越多的參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，從房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款開發(fā)，到消費(fèi)者的抵押貸款進(jìn)行商品房消費(fèi)。銀行參與的程度在不斷的提高，金融市場(chǎng)在各個(gè)環(huán)節(jié)影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行與發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不良發(fā)展所引起的金融危機(jī)的實(shí)例也提醒我們要深刻的認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系程度。以避免對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不良影響。
一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與金融市場(chǎng)的發(fā)展及二者相互作用對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其著舉足輕重的作用。目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)中普遍存在如下問(wèn)題：金融支持過(guò)度導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化；房地產(chǎn)金融融資渠道單一誘發(fā)潛在金融危機(jī)；房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定加大國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)等。因而我們不得不深入的思考，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是否存在著導(dǎo)致金融危機(jī)的因素？如何看待房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)？如何正確處理房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的協(xié)調(diào)關(guān)系？要處理這些問(wèn)題，就要科學(xué)、合理的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系。
因此，本文將從房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系角度出發(fā)。通過(guò)以沈陽(yáng)為例，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)證分析，用回歸分析法來(lái)分析定量的分析兩者之間的相關(guān)關(guān)系程度，在以上分析的基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的關(guān)系和發(fā)展規(guī)律，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)發(fā)展中存在的問(wèn)題提供一些實(shí)證支持。
2 研究的設(shè)計(jì)
2.1 樣本區(qū)域選擇的依據(jù)
本文選擇的模型區(qū)域?yàn)檫|寧省沈陽(yáng)市。主要原因有以下幾個(gè)方面：
第一、遼寧省是東北三省中經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的省份，目前，東北地區(qū)是國(guó)家重點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展地區(qū)。而沈陽(yáng)市作為遼寧省重要的城市，其城市發(fā)展在遼寧省甚至在東北省具有典型性，對(duì)沈陽(yáng)市的研究對(duì)遼寧省以及東北地區(qū)其他城市的相關(guān)研究起到代表性作用。
第二、沈陽(yáng)市近幾年在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展在遼寧省具有經(jīng)濟(jì)領(lǐng)軍地位。近年來(lái)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的發(fā)展迅猛，具備了對(duì)二者市場(chǎng)進(jìn)行研究的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，同時(shí)對(duì)二者未來(lái)的協(xié)調(diào)發(fā)展起到指導(dǎo)作用。
第三、沈陽(yáng)市是老重工業(yè)基地，而近年來(lái)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的異軍突起，使得二者的經(jīng)濟(jì)地位也日益凸顯。在面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌期的時(shí)代大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)整個(gè)城市未來(lái)的經(jīng)濟(jì)格局的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。因此，對(duì)于如何認(rèn)清與協(xié)調(diào)房地市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系研究對(duì)規(guī)避金融危機(jī)以及對(duì)沈陽(yáng)市未來(lái)的經(jīng)濟(jì)格局規(guī)劃具有現(xiàn)實(shí)意義。
2.2 指標(biāo)選取依據(jù)
如何來(lái)選取指標(biāo)來(lái)代表房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)研究的成敗起著決定性作用。本文對(duì)指標(biāo)選取的依據(jù)主要遵循以下原則：
第一、定義性原則。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的功能定義來(lái)選定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)商品交換、交易以及一切流通關(guān)系的總和。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，可選用交易額、銷售額等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。金融市場(chǎng),是實(shí)現(xiàn)貨幣資金借貸、辦理各種票據(jù)和有價(jià)證券買賣,資金供給者和需求者融通資金的場(chǎng)所或過(guò)程。根據(jù)金融市場(chǎng)的定義，可選用貸款額、證券交易額等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
第二、典型性原則。參考其他眾多相似研究文獻(xiàn)中所運(yùn)用的指標(biāo)，對(duì)其進(jìn)行歸納選取。如《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)關(guān)系的實(shí)證分析》選取我國(guó)商品房的交易額來(lái)表征房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，選取金融資產(chǎn)總量、貨幣資產(chǎn)數(shù)量（即包括現(xiàn)金和存款）、非貨幣資產(chǎn)數(shù)量（即包括股票有價(jià)證券）來(lái)表征金融市場(chǎng)的發(fā)展。李陽(yáng)（2006）和皮舜（2004）均選取我國(guó)商品房的交易額和金融
機(jī)構(gòu)貸款額作為各自市場(chǎng)的表征指標(biāo)[2]-[3]。
第三、可行性原則。通過(guò)查詢《遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒》和《沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒》，筆者發(fā)現(xiàn)沈陽(yáng)市證券交易額記錄年份僅由2003年開始，2003年之前的數(shù)據(jù)無(wú)法快速、準(zhǔn)確的收集，因此將代表金融市場(chǎng)發(fā)展的證券交易額這個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排除。無(wú)沈陽(yáng)市商品房交易額經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，但有沈陽(yáng)市商品房銷售額經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可代替[4]-[5]。
根據(jù)上述原則，本文選擇沈陽(yáng)市商品房實(shí)際銷售額作為表征房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，記為銷售總額。選擇沈陽(yáng)市金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款合計(jì)作為表征金融市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)指標(biāo),記為貸款合計(jì)。
2.3 數(shù)據(jù)來(lái)源說(shuō)明
在基于以沈陽(yáng)市為例的房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)關(guān)系的研究中，有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)的數(shù)據(jù)來(lái)源主要由以下查詢獲得：通過(guò)查閱《遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒》和《沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒》總共獲得了沈陽(yáng)市2003-2009年相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)14個(gè)，經(jīng)過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的仔細(xì)檢查與核對(duì)，確保了指標(biāo)數(shù)據(jù)的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。具體數(shù)值見表2-1。
2.4 模型選取依據(jù)
根據(jù)上述表2-1所收集的數(shù)據(jù)，以貸款合計(jì)為橫軸，以銷售總額為縱軸，借助專業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件spss在平面直角坐標(biāo)系中把2003-2009年的數(shù)據(jù)表示出來(lái)，得到散點(diǎn)圖2-1。
圖2-1 2003-2009年沈陽(yáng)市商品房實(shí)際銷售額和金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款合計(jì)散點(diǎn)圖
從圖2-1中可以看出，表示每年商品房實(shí)際銷售額和金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款合計(jì)的點(diǎn)基本上呈遞增趨勢(shì)，說(shuō)明二者之間可能存在著一種相關(guān)關(guān)系。通過(guò)觀察散點(diǎn)圖的分布形態(tài)，可以明顯看出其分布偏離線性模型，因此排除選用線性模型對(duì)變量指標(biāo)進(jìn)行擬合。其次，可以觀察得到其變量的走向接近于曲線型的非線性模型。因此將選用非線性模型進(jìn)行擬合。但這種描述只是直觀上的判斷，只是從變量散點(diǎn)的形態(tài)上做出的大致性描述，并不能科學(xué)的反應(yīng)變量之間關(guān)系的密切程度。因此在下面的論證中，本文借助專業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件spss軟件來(lái)對(duì)兩個(gè)變量之間的相關(guān)系數(shù)進(jìn)行具體的計(jì)算。
3 房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)相關(guān)關(guān)系的實(shí)證研究
3.1 相關(guān)分析
運(yùn)用統(tǒng)計(jì)軟件spss計(jì)算出銷售總額和貸款合計(jì)之間的相關(guān)關(guān)系，得到輸出結(jié)果如表2-2。
根據(jù)上表的數(shù)據(jù)可以得出：pearson相關(guān)系數(shù)為0.821，p=0.024<5%，應(yīng)該拒絕原假設(shè)，即總體中這兩個(gè)變量的相關(guān)系數(shù)為零的假設(shè)。所以可以認(rèn)為，銷售總額與貸款合計(jì)呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。在回過(guò)頭來(lái)對(duì)二者變量的散點(diǎn)圖進(jìn)行觀察（圖2-1），就較容易理解這一結(jié)果，散點(diǎn)圖上的變量基本上在呈現(xiàn)遞增的趨勢(shì)。因而這兩個(gè)變量基本存在正相關(guān)關(guān)系。同時(shí)，表4中兩個(gè)變量之間的雙衛(wèi)檢驗(yàn)概率值為0.024，小于5%，即表示出二者之間的相關(guān)程度也是較為顯著的。
3.2 回歸分析
通過(guò)上述的相關(guān)分析，我們計(jì)算出銷售總額與金融貸款之間的相關(guān)系數(shù)為0.821，同時(shí)觀察散點(diǎn)圖，發(fā)現(xiàn)變量基本上呈現(xiàn)曲線型遞增的趨勢(shì)。因此筆者就想二者之間可能存在著一種非線性關(guān)系，是否可以用一條曲線來(lái)擬合，所以在下面的分析中仍借助spss統(tǒng)計(jì)軟件，以貸款合計(jì)為自變量，以銷售總額為因變量，進(jìn)行回歸分析。得到輸出結(jié)果如表2-3，表2-4和表2-5。
模型摘要（model summary）：表示相關(guān)系數(shù)(r)=0.891，判定系數(shù)(r square，r2)=0.793，調(diào)整后判定系數(shù)(adjusted r square)=0.752。由此可得出該模型的擬合度高達(dá)75.2%，即運(yùn)用該曲線模型，自變量x(貸款合計(jì))可以解釋因變量y(銷售總額)變化的75.2%。因此通過(guò)擬和度數(shù)值證明該模型是可行的。
方差分析(anova)：表示回歸的均方差(regression mean square)=3.591，剩余的均方差(residual mean square)=0.187，f=19.213，p=0.007。其中重要的數(shù)據(jù)分析為f值所對(duì)應(yīng)的p值的大小。由于p=0.007<1%,近似于p=0,所以可認(rèn)拒絕原假設(shè)，即變量x和y之間曲線相關(guān)關(guān)系顯著。
回歸分析系數(shù)分析(coefficients)：表示常數(shù)項(xiàng) (constant)= 3.132e-5、回歸系數(shù)(b)=1，回歸系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)誤差(std. error)=0，標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)(beta)=0.410， t檢驗(yàn)的t值=2.426e7，p=0.000。其中重要的數(shù)據(jù)分析為自變量x(貸款合計(jì))的t值所對(duì)應(yīng)的p值的大小。由于p=0,所以可認(rèn)為回歸系數(shù)有顯著意義，即x的變化可引起y的變化，且變化顯著。
圖2-2貸款合計(jì)與銷售總額擬合曲線圖
根據(jù)上述數(shù)據(jù)分析可運(yùn)用spss進(jìn)行曲線回歸分析得到曲線擬合圖2-2
。
3.3 研究結(jié)果
通過(guò)實(shí)證分析，我們發(fā)現(xiàn)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)系具有顯著影響性。從具體系數(shù)上看，銷售總額與貸款合計(jì)與類指數(shù)曲線擬合度達(dá)75.2%，銷售總額變動(dòng)的75.2%可運(yùn)用曲線的自變量的變動(dòng)解釋；f檢驗(yàn)與t檢驗(yàn)的數(shù)據(jù)同樣表明無(wú)論是從整個(gè)模型方程的角度，還是從自變量的角度，都是高度顯著的。從模型擬合圖斜率角度來(lái)看，由于其圖形斜率大于零且呈遞增性，即曲線的凹凸性為凹，因此因變量會(huì)隨著自變量等單位的增加而呈現(xiàn)出加速上升，即隨著自變量的增加，因變量的上升速度要快于自變量的上升速度。通過(guò)基于沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)2003-2009年的數(shù)據(jù)實(shí)證分析，我們看到代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售總額與代表金融市場(chǎng)的貸款合計(jì)隨著時(shí)間的發(fā)展呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，并且該趨勢(shì)符合類似指數(shù)曲線的波動(dòng)走向。這表明即使金融機(jī)構(gòu)貸款變動(dòng)幅度較小，其變動(dòng)也對(duì)房地產(chǎn)銷售造成巨大的波動(dòng)。從指標(biāo)的代表的市場(chǎng)角度出發(fā)，不僅直接表明房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)之間存在關(guān)系且呈現(xiàn)強(qiáng)顯著相關(guān)，而且從側(cè)面反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融市場(chǎng)的強(qiáng)烈依賴性。證實(shí)了第一部分的理論研究結(jié)論。
4 結(jié)論與建議
本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)關(guān)系的實(shí)證分析。揭示出房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)具有一定程度上的相關(guān)性。這是因?yàn)椋康禺a(chǎn)市成是資金密集型市場(chǎng)，交易額巨大，因而不論是房地產(chǎn)的直接使用者還是經(jīng)營(yíng)者都是難以承擔(dān)的，因此都需要銀行等金融主體參與的金融市場(chǎng)給予資金融通，才能順利完成交易。另一方面，由于房地產(chǎn)具有保值性、增值性等特點(diǎn)，使得金融市場(chǎng)特別青睞房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別愿意以房地產(chǎn)金融資產(chǎn)作為資產(chǎn)組合的重要構(gòu)成部分。因此可見，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)在某種程度上是“一體”的。為了降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)以及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)在未來(lái)的協(xié)調(diào)發(fā)展，針對(duì)本文所得到的房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系結(jié)論提出如下建議：
第一、積極鼓勵(lì)監(jiān)管金融機(jī)構(gòu)貸款。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的類指數(shù)曲線關(guān)系，使得金融機(jī)構(gòu)貸款變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響，因此，在面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)日益膨脹的背景下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控要究其根源性主要因素，加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款批準(zhǔn)的審核力度，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的信貸管理，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)信貸中的違規(guī)問(wèn)題，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范和管理，完善個(gè)人征信管理體制，建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警體系、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系和信息披露制度等[6]。通過(guò)調(diào)控金融機(jī)構(gòu)相關(guān)貸款來(lái)有效的指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
第二、發(fā)展房地產(chǎn)融資渠道多元化。由于目前的房地產(chǎn)金融融資主要依賴于銀行體系，而房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，這樣無(wú)形中將房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)甚至導(dǎo)致金融危機(jī)。應(yīng)該加強(qiáng)多元化的融資渠道，發(fā)展資金、證券等要素市場(chǎng)。
第三、建立住房抵押貸款次級(jí)市場(chǎng)促進(jìn)住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指將住房抵押貸款直接轉(zhuǎn)化為股票、債券、投資基金等證券形態(tài)，是資產(chǎn)證券化的一種形式。其主要功能在于通過(guò)證券形式將房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)，積聚社會(huì)閑散資金，促進(jìn)個(gè)人儲(chǔ)蓄向房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化，并有助于提高銀行長(zhǎng)期信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性，建立起不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的次級(jí)市場(chǎng)。對(duì)于放貸金融機(jī)構(gòu)而言，房地產(chǎn)抵押貸款證券化能有效降低放貸風(fēng)險(xiǎn)和拓寬房地產(chǎn)資金來(lái)源，有效地把貸款風(fēng)險(xiǎn)向證券市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，把風(fēng)險(xiǎn)分散給廣大投資者。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，房貸證券化為其提供新的投資工具，因房貸信用程度較高，投資者風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較小，可謂是一種風(fēng)險(xiǎn)小、收益高的新型投資方式。
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關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)法視角;房地產(chǎn);宏觀調(diào)控;問(wèn)題;對(duì)策
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型并得以逐步健全和完善。2008年以后，受到全球金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下行壓力的雙重影響，我國(guó)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)，過(guò)高的房?jī)r(jià)與較少的人均可支配收入形成鮮明的對(duì)比，涌現(xiàn)出一大批“蝸居”、“蟻?zhàn)濉钡取榱硕糁品績(jī)r(jià)過(guò)高、解決人們買房難、切實(shí)保障人民群眾合法權(quán)益，國(guó)務(wù)院連續(xù)多年出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控辦法，利用經(jīng)濟(jì)手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)予以宏觀調(diào)控，取得了較為明顯的成效。然而，與預(yù)期目標(biāo)相比，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控依然面臨諸多問(wèn)題。因此，本文研究意義重大。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性
通常而言，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的主要目的是為了促使市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)平衡、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、社會(huì)和諧進(jìn)步。21世紀(jì)以來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定因素的逐漸增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不均衡發(fā)展態(tài)勢(shì)，為了引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序、均衡化發(fā)展，國(guó)家從政策層面出臺(tái)了一些經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控辦法，利用經(jīng)濟(jì)法等法律手段予以宏觀調(diào)控，逐漸引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入正軌，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn):第一，有利于資源優(yōu)化配置和合理利用。現(xiàn)階段，我國(guó)處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)資源分配過(guò)程中，受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的影響，存在一定的不足和缺陷。同時(shí)，由于信息的不對(duì)稱，致使部分信息傳輸過(guò)程出現(xiàn)差錯(cuò)，并且具有隨意性和滯后性。因此，政府通過(guò)法律手段予以調(diào)控和約束，將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的正規(guī)化運(yùn)行［1］。第二，有利于經(jīng)濟(jì)效益的全面提升。房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的一大核心支柱，同時(shí)作為國(guó)民生產(chǎn)總值的重要組成部分，是政府財(cái)政收入的主要來(lái)源之一。另外，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，會(huì)對(duì)其他有關(guān)產(chǎn)業(yè)形成影響，可謂是牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，政府基于經(jīng)濟(jì)法視角下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，是極其有意義的。第三，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)發(fā)展。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大，所以需要政府出面均衡各主體關(guān)系，采取宏觀調(diào)控政策予以正確引導(dǎo)。唯有通過(guò)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控，方可引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，才能為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展注入新活力。
二、經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中的問(wèn)題
(一)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控認(rèn)知存在偏差
長(zhǎng)期以來(lái)，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的理解為:房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀條款是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府調(diào)節(jié)，這種理解存在明顯的偏駁。如前文內(nèi)容所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、持續(xù)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)建立在合理的價(jià)格定位之上，市場(chǎng)消費(fèi)從高到低自然形成。倘若需要明確房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)、方法以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效進(jìn)行科學(xué)評(píng)價(jià)，那么必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控有一個(gè)系統(tǒng)、全面的了解和認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)市場(chǎng)外部效益并無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)體現(xiàn)，市場(chǎng)機(jī)制下的公共價(jià)值是不存在的［2］。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)過(guò)程中，價(jià)格作為一種事后補(bǔ)充調(diào)節(jié)方法，定價(jià)到信息反饋是需要經(jīng)歷一個(gè)過(guò)程。房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)過(guò)高，勢(shì)必不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的維護(hù)，甚至?xí)绊懙絿?guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和健康發(fā)展。因此，經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控認(rèn)知偏差，將會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控帶來(lái)難題。
(二)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控法律法規(guī)體系不健全
目前，我國(guó)尚未完全意義上制定出經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控方面的法律法規(guī)和政策制度。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，其潛在的問(wèn)題逐漸暴露出來(lái)，依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)本身去維護(hù)社會(huì)公平顯然是不可能的。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)增高，人們所需承受的經(jīng)濟(jì)壓力不斷加大，長(zhǎng)期的高房?jī)r(jià)，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、健康發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。盡管我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控制定了一些文件、通知，但是立法方面依然存在較大空白，缺乏系統(tǒng)、完善的法律和制度支撐，現(xiàn)有的文件、通知在傳達(dá)、執(zhí)行過(guò)程中，并未產(chǎn)生積極成效。例如:土地的自然壟斷性造就了房地產(chǎn)的壟斷性特征，我國(guó)關(guān)于該方面的立法并不完善，缺乏經(jīng)濟(jì)法律調(diào)控，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展產(chǎn)生極大阻力［3］。
(三)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控主體權(quán)責(zé)不明
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模較大，所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益較好，所以致使部分宏觀調(diào)控主體之間權(quán)責(zé)不明，對(duì)于一些困難問(wèn)題，相互推諉扯皮、推卸責(zé)任;對(duì)于經(jīng)濟(jì)利益，相互之間又存在爭(zhēng)奪的現(xiàn)象。筆者通過(guò)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控主體法律責(zé)權(quán)定義不明，沒(méi)有明確的權(quán)力和義務(wù)范疇。正是因?yàn)楹暧^調(diào)控主體之間的權(quán)責(zé)不明確，所以給房地產(chǎn)市場(chǎng)各類違法、違規(guī)行為創(chuàng)造了良好條件。經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控主體作為法律關(guān)系的維護(hù)者，在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控法律關(guān)系中有著一定的權(quán)利和義務(wù)。例如:享有財(cái)產(chǎn)全、經(jīng)營(yíng)權(quán)等，并且需要履行公共經(jīng)濟(jì)利益及市場(chǎng)公平、公正保障義務(wù)。從某種層面來(lái)講，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控主體必須全面掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，理性參與市場(chǎng)決策，提出最優(yōu)的建議和策略。近年來(lái)，國(guó)家通過(guò)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法、產(chǎn)權(quán)法、價(jià)格法、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法等法律法規(guī)來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)起到一定的平衡和優(yōu)化作用，為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)經(jīng)營(yíng)、健康發(fā)展提供了有力保障。然而，與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控主體之間權(quán)責(zé)不明的問(wèn)題十分嚴(yán)重，致使權(quán)力和義務(wù)透明度較低，不能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)各類利益主體的基本訴求，直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的又好又快發(fā)展［4］。
三、經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的對(duì)策
(一)政府行為規(guī)范化
經(jīng)濟(jì)法視角下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控，是在體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)法價(jià)值的基礎(chǔ)上，改變傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，逐步向開放、多元化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制模式轉(zhuǎn)型。可以說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控將改變政府集中管理模式，轉(zhuǎn)變?yōu)檎c市場(chǎng)的齊抓共管格局。政府的直接干預(yù)程度將降低，個(gè)人利益、集體利益和國(guó)家利益需要保持高度一致。實(shí)踐證明，政府并不能為市場(chǎng)失靈而制定出科學(xué)、可行的辦法，其干預(yù)存在一定的不穩(wěn)定性，甚至過(guò)多的干預(yù)將會(huì)影響到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。因此，政府的行為需要進(jìn)一步明確和規(guī)范化，不能僅僅依靠法律法規(guī)的約束，而需要通過(guò)主動(dòng)的改變。經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控必須突出公平、公正和公開性特點(diǎn)，要求政府依法行政、依法用權(quán)，防止權(quán)力濫用和制度失靈，服務(wù)型政府正是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控過(guò)程中所迫切需要的。
(二)構(gòu)建完善的經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控法律法規(guī)體系
經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控必須依靠強(qiáng)大的法律支撐，這就需要制定和完善相關(guān)法律法規(guī)和政策制度體系，這也是保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、有序、健康發(fā)展的根本途徑。經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控是國(guó)家政府職能轉(zhuǎn)變、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)法立法過(guò)程要科學(xué)、全面，確保資源優(yōu)化配置，重視政府職能發(fā)揮，維護(hù)市場(chǎng)良好秩序，逐漸適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)［5］。國(guó)家作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)導(dǎo)者和宏觀調(diào)控者，需要在經(jīng)濟(jì)與法律之間尋求一個(gè)平衡點(diǎn)，頒發(fā)和制定出科學(xué)、可行的政策制度和法律法規(guī)，以此來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)主體的積極性產(chǎn)生影響，這就需要政府干預(yù)方法和方式靈活多變、科學(xué)合理。中間層主體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)制權(quán)代表了市場(chǎng)各主體的意見，然而并不能達(dá)到有效的規(guī)制目標(biāo)。如果從立法層面入手，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控法律法規(guī)體系，政府干預(yù)則嚴(yán)格按照法律規(guī)定，那么必然有利于調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體的積極性。
(三)規(guī)范經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控模式
通過(guò)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控模式，明確各市場(chǎng)主體的權(quán)利和義務(wù)，充分發(fā)揮法律主體地位，將對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)講，有一定的積極意義。研究發(fā)現(xiàn)，世界各國(guó)由于政治背景、經(jīng)濟(jì)模式存在明顯差異，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控手段有所不同。基于經(jīng)濟(jì)法視角下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控主要是為了防止市場(chǎng)失靈。近年來(lái)，隨著國(guó)民生活質(zhì)量和生活水平的不斷提高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求逐步提高，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在由數(shù)量型轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量型。規(guī)范經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控模式過(guò)程中，需要重視土地增值稅的調(diào)整工作，各級(jí)政府要嚴(yán)格按照土地增值稅相關(guān)條例及細(xì)則，根據(jù)法律法規(guī)、政策制度的要求，做好土地增值稅清算工作，針對(duì)不同房產(chǎn)，分別征收不同比例的稅費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控必須重視土地價(jià)格的增長(zhǎng)變動(dòng)，根據(jù)土地價(jià)格來(lái)調(diào)整投資策略［6］。目前，我國(guó)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控相關(guān)法律法規(guī)制定過(guò)程中，制定速度明顯慢于發(fā)展速度，從而缺乏統(tǒng)一、可行的衡量標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)法作為國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本法，需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，做出適應(yīng)的調(diào)整。例如:房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡化發(fā)展形成負(fù)面影響，這就需要政府出面解決，要求房地產(chǎn)開發(fā)商按照市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，適當(dāng)調(diào)整各類房地產(chǎn)產(chǎn)品比例，從而確保市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理。
四、結(jié)語(yǔ)
本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性進(jìn)行簡(jiǎn)要闡述，分析了經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上提出具有針對(duì)性的應(yīng)對(duì)策略。研究認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)法視角下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控面臨諸多問(wèn)題，需要國(guó)家政府部門加大宏觀調(diào)控力度，力求房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，從而形成良性運(yùn)營(yíng)和發(fā)展模式。
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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題也是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、帶動(dòng)性大，是改善人民物質(zhì)生活水平和增強(qiáng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的促進(jìn)作用。然而現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)繁榮表面的背后，也存在一些突出的問(wèn)題，而這些問(wèn)題已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。因?yàn)槲覈?guó)特殊的社會(huì)背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的種種問(wèn)題不僅是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，同時(shí)也承擔(dān)著難以推卸的社會(huì)責(zé)任。如何引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展，是我們首先考慮直接關(guān)系國(guó)際民生的問(wèn)題。近幾年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的各種問(wèn)題，我國(guó)房地產(chǎn)不斷加大宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度，制定出許多政策，受關(guān)注程度比以往任何一個(gè)時(shí)期都高。然而，從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的情況來(lái)看收效甚本文由收集整理微，究其原因，即房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中一些深層次的根本性問(wèn)題，仍未得到解決和糾正，房?jī)r(jià)仍然持續(xù)上漲得不到有效的抑制，甚至出現(xiàn)政府越管問(wèn)題越多的現(xiàn)象。由此可見，雖然我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景是好的，但是如果不正視我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題，仍然會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展產(chǎn)生阻礙，
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中主要存在的問(wèn)題：
（一）機(jī)制不完善， 管理流于形式
在近幾年政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行。但效果不佳，許多政策規(guī)定只流于形式，走走過(guò)場(chǎng)，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。實(shí)施細(xì)則的制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布，我國(guó)相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大。部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級(jí)監(jiān)督管理調(diào)控職責(zé)范圍未劃分清晰和明確的定位。導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過(guò)渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來(lái)源，也成為地方政府推高地價(jià)，拉高房?jī)r(jià)的原動(dòng)力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作極易導(dǎo)致內(nèi)部交易，權(quán)錢交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失范現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商結(jié)合的鏈條若無(wú)真正打破。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來(lái)越大，國(guó)家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政、協(xié)調(diào)不足、各自決策、決策間相互脫節(jié)也導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。
（二）相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全
在我國(guó)，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但在我國(guó)目前還沒(méi)有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)明我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來(lái)越多，其次我國(guó)目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理。缺乏法律的嚴(yán)肅性，穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)，即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立。但與此相配套的條例，實(shí)施細(xì)則不完備造成房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是土地市場(chǎng)上政令不通，有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)，陷入惡性循環(huán)中。
二、解決措施
（一）制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃， 指導(dǎo)短期實(shí)踐
我國(guó)正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時(shí)期。要深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對(duì)于解決普通民眾的居住條件和
提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的獨(dú)特地位。在把握住我國(guó)仍處于社會(huì)主義初級(jí)階段的基本國(guó)情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體思路。在追求短期效應(yīng)的同時(shí)更應(yīng)確立長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)。以滿足我國(guó)日益增長(zhǎng)的城鄉(xiāng)居民的實(shí)際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進(jìn)和保障我國(guó)社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和諧良性發(fā)展。在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分實(shí)調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。
（二）建立健全管理機(jī)制
保障管理工作切實(shí)落實(shí)到位 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的許多問(wèn)題。有著深層次的原因，單純依靠簡(jiǎn)單的行政命令調(diào)控難以有效解決。改革房地產(chǎn)管理體制是解決當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不良局面的有效途徑。要正確認(rèn)識(shí)政府經(jīng)濟(jì)管理職能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用，調(diào)整政府部門的管理職能，正視市場(chǎng)失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)上， 根據(jù)市場(chǎng)的變化進(jìn)行適度的干預(yù)，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理，有效的運(yùn)行管理機(jī)制。為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造良好的法制和社會(huì)環(huán)境。理順中央與地方在房地產(chǎn)管理的關(guān)系，明確責(zé)任主體，確立雙方的職責(zé)范圍，并做好監(jiān)督工作。特別是地方政府要本著可持續(xù)發(fā)展的理念，認(rèn)真把握科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)和諧社會(huì)的精髓，在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理價(jià)值取向上要與中央保持高度的一致。從本地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況出發(fā)，因地制宜采取差異化的調(diào)控措施。避免一刀切的做法產(chǎn)生負(fù)面影響。同時(shí)對(duì)財(cái)稅體制進(jìn)行索性改革，遏制土地財(cái)政，降低地方財(cái)政收入，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的依賴。
（三）完善相關(guān)法律法規(guī)體系
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)市場(chǎng) 預(yù)警 經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型
房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警，屬于經(jīng)濟(jì)預(yù)警的范疇，指通過(guò)定性及定量的手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前運(yùn)行態(tài)勢(shì)進(jìn)行分析、測(cè)度和判斷，并對(duì)未來(lái)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行預(yù)測(cè)和預(yù)報(bào)，以便及時(shí)采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)控措施，促進(jìn)市場(chǎng)的健康和可持續(xù)發(fā)展。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年以來(lái)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的勢(shì)頭，尤其是最近兩年房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展以及市場(chǎng)價(jià)格的大幅度上漲，使得人們對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)熱、有無(wú)泡沫、能否健康持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了諸多質(zhì)疑。為此，政府宏觀決策部門把加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)預(yù)警及宏觀調(diào)控作為工作的重中之重。在2002年初武漢召開的全國(guó)房地產(chǎn)工作會(huì)議上，建設(shè)部首次提出了建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系的工作目標(biāo)，即：2003年上半年完成房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系研究；選擇已經(jīng)開展預(yù)警體系研究的5-6個(gè)城市進(jìn)行試運(yùn)行，并爭(zhēng)取于2003年底前在35個(gè)大中城市和部分有代表性的城市推廣使用。
與政府部門的巨大聲勢(shì)相比，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的研究和實(shí)踐事實(shí)上在更早的時(shí)候就已經(jīng)在學(xué)術(shù)界和房地產(chǎn)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)展開，到目前仍是房地產(chǎn)領(lǐng)域研究的熱點(diǎn)問(wèn)題。下文以預(yù)警方法的不同為依據(jù)，將國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)預(yù)警的研究與實(shí)踐分別加以歸納、介紹及評(píng)價(jià)，以期為我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警監(jiān)測(cè)體系的建設(shè)提供有用信息，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
一、常用房地產(chǎn)預(yù)警方法簡(jiǎn)介
景氣指數(shù)法、綜合模擬法及經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型法是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警理論和實(shí)踐運(yùn)用中最為常見的三種方法。
1、景氣指數(shù)法。景氣指數(shù)法與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期理論密切相關(guān)，它是指在房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)分類的基礎(chǔ)上，構(gòu)造一種“指數(shù)”來(lái)度量房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的活躍程度。該方法一般分為四個(gè)步驟：第一步確定時(shí)間參照系，即基準(zhǔn)年份或月份；第二步選擇與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)的變量作為構(gòu)成指標(biāo)；第三步按照指標(biāo)波動(dòng)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的時(shí)間關(guān)系，將上述指標(biāo)劃分為先行、同步、滯后三類；第四步對(duì)先行、同步、滯后指標(biāo)分別編制景氣指數(shù)。其中，在第二步選擇指標(biāo)的過(guò)程中，可以采用主成分分析、聚類分析以及經(jīng)驗(yàn)判斷等方法；在第三步劃分先行、同步、滯后指標(biāo)時(shí)，馬場(chǎng)法、時(shí)差相關(guān)分析、灰色關(guān)聯(lián)度分析以及K-L信息量等方法較為常用。目前，普遍采用的景氣指數(shù)有兩類，即擴(kuò)散指數(shù)和合成指數(shù)。
2、綜合模擬法。又稱統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，它采用類似于交通管制信號(hào)系統(tǒng)的方法來(lái)反映房地產(chǎn)業(yè)的綜合變化狀況與變化趨勢(shì)。該方法首先選定若干項(xiàng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)，每項(xiàng)指標(biāo)根據(jù)其變化幅度大小設(shè)定一定的分值，某一時(shí)期各監(jiān)測(cè)指標(biāo)分值的加權(quán)平均值就是對(duì)這一時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣狀況的數(shù)量評(píng)價(jià)；再根據(jù)綜合景氣評(píng)分高低設(shè)立若干定性區(qū)間。例如，分值落在3附近時(shí)認(rèn)為市場(chǎng)處于正常狀態(tài)；當(dāng)分值偏小或偏大，認(rèn)為市場(chǎng)過(guò)冷或過(guò)熱。
3、經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型法。又稱預(yù)警信號(hào)法，從模型選擇上看，多采用被解釋變量為0或1的二元選擇模型、決策樹模型以及人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型等。同前兩種方法相比，該方法的突出特點(diǎn)是與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)分析基本沒(méi)有方法上的聯(lián)系。
二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警研究與實(shí)踐
隨著1998年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，有關(guān)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和預(yù)警系統(tǒng)的研究也不斷涌現(xiàn)，景氣指數(shù)法、綜合模擬法以及經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型等方法被大量運(yùn)用到研究與實(shí)踐當(dāng)中。
景氣指數(shù)法方面，最具代表性的成果是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于1997年研制建立的“國(guó)房指數(shù)”。該指數(shù)的編制采用了合成指數(shù)的計(jì)算方法，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時(shí)具備的三個(gè)基本條件（土地、資金和市場(chǎng)需要）出發(fā)，選擇了房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來(lái)源、土地轉(zhuǎn)讓收入、土地開發(fā)面積、新開工面積、竣工面積、空置面積以及商品房銷售價(jià)格共8個(gè)具有代表性的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行分類測(cè)算，以1995年3月為基期對(duì)比計(jì)算而來(lái)。余曉紅、盛承懋（2004）根據(jù)蘇州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)和實(shí)際情況，依據(jù)“國(guó)房指數(shù)”的編制方法，建立了蘇州房地產(chǎn)景氣指數(shù)預(yù)警系統(tǒng)；李斌、丁烈云、葉艷兵（2003）在運(yùn)用景氣指數(shù)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警時(shí)，針對(duì)計(jì)算擴(kuò)散指數(shù)DI和合成指數(shù)CI時(shí)可能出現(xiàn)的警兆不一致并導(dǎo)致警情失真等弊端，對(duì)傳統(tǒng)DI計(jì)算方法進(jìn)行了改進(jìn)，引入精度比較的概念，選擇精度更高的指數(shù)來(lái)進(jìn)行景氣評(píng)價(jià)，有效地消除了兩指數(shù)間的矛盾沖突。
趙黎明、賈永飛、錢偉榮（1999）認(rèn)為，景氣指數(shù)法單純用合成后的綜合指數(shù)的波動(dòng)來(lái)分析經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化缺乏成熟的理論基礎(chǔ)支持，而且在預(yù)警分析中有時(shí)難以分清合成指數(shù)的變化到底是由哪些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)引起的，不利于針對(duì)具體的經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行調(diào)控。由此，趙黎明等提出了基于綜合模擬法的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)。他們認(rèn)為，該方法既可以看出經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的升降，又可以反映各指標(biāo)的綜合結(jié)果，不僅能監(jiān)控整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的波動(dòng)，還可以監(jiān)控每一個(gè)指標(biāo)的波動(dòng)，由此可以從宏觀上明確對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)調(diào)控的目標(biāo)和方向。由于該設(shè)計(jì)定量化、系統(tǒng)化地分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的走向，為后來(lái)的很多房地產(chǎn)預(yù)警研究所采用，相關(guān)的研究包括葉劍平（2000）、彭羽（2002）、丁烈云和徐澤清（2003）、韓立達(dá)（2004）等。同時(shí)，郭磊、王鋒、劉長(zhǎng)濱（2003）建立的深圳市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系研究課題組（張鴻銘、陳則明，2004）所建立的上海房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)以及胡健穎等（2006）所建立的北京房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)也都采用了綜合模擬方法。在這種方法的運(yùn)用中，單一指標(biāo)和綜合指標(biāo)預(yù)警區(qū)間的確定是核心問(wèn)題，多數(shù)研究采用了基于樣本均值和樣本方差的3sigma方法（或稱6sigma方法）。在采用年度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究時(shí)，為了解決樣本過(guò)少的問(wèn)題，楊佃輝（2005）等文獻(xiàn)還采用了bootstrap方法對(duì)單一指標(biāo)均值和方差進(jìn)行估計(jì)，取得了一定效果。此外，王慧敏（1998）考慮了樣本方差的時(shí)變特性，通過(guò)將ARCH模型引入預(yù)警系統(tǒng)的研究，使預(yù)報(bào)的置信區(qū)間能夠與經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列的波動(dòng)程度相適應(yīng)，從而使警限能夠動(dòng)態(tài)反映實(shí)際的經(jīng)濟(jì)狀況。陳峰、丁烈云（2006）認(rèn)為，在以往房地產(chǎn)綜合模擬預(yù)警法的研究中存在長(zhǎng)期趨勢(shì)建模和預(yù)警域確定的誤區(qū),這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警預(yù)報(bào)出現(xiàn)失真現(xiàn)象。針對(duì)存在的偏差，他們從系統(tǒng)角度出發(fā)建立了簡(jiǎn)單的修正模型，模型顯著提高了房地產(chǎn)預(yù)警的有效度和精度。
與上面兩種方法相比，采用經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控和預(yù)警的研究還剛剛開始，使用并不多。陳日清、李雪增（2007）在總結(jié)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)泡沫預(yù)警研究的基礎(chǔ)上，論述了二值響應(yīng)模型在房地產(chǎn)泡沫預(yù)警研究中的應(yīng)用，并以日本為例進(jìn)行了實(shí)證研究。該文以被解釋變量的樣本擬合值為標(biāo)準(zhǔn)，將0.25、0.5和0.75作為劃分預(yù)警級(jí)別的警界值，結(jié)果表明，二值響應(yīng)模型在房地產(chǎn)泡沫預(yù)警中有比較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)作用。丁烈云（2002）將模糊系統(tǒng)理論和神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)理論相結(jié)合，考慮了心理因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，將人氣指數(shù)作為輸入變量，使預(yù)警模型更切合實(shí)際。楊佃輝（2005）采用BP與RBF兩種神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，分別運(yùn)用不同的思路實(shí)現(xiàn)了上海房地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)預(yù)警。他認(rèn)為，BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在房地產(chǎn)預(yù)警的應(yīng)用重在評(píng)價(jià)市場(chǎng)的冷熱程度，而RBF網(wǎng)絡(luò)需與相關(guān)預(yù)警區(qū)間的劃分或評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合，功能重在預(yù)測(cè)。
三、簡(jiǎn)評(píng)
從研究和實(shí)踐成果來(lái)看，國(guó)內(nèi)學(xué)者在房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)和預(yù)警方面做了大量工作，所運(yùn)用的預(yù)警方法也各有特點(diǎn)。
景氣指數(shù)法單純用合成后的綜合指數(shù)的波動(dòng)來(lái)分析行業(yè)形勢(shì)的變化，缺乏成熟的理論基礎(chǔ)支持，而且在預(yù)警分析中難以分清合成指數(shù)的變化由哪些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)引起，不利于找到警源并針對(duì)具體的經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行調(diào)控。
在綜合模擬法中，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的各區(qū)域（“偏冷”、“偏熱”、“過(guò)冷”、“過(guò)熱”、 “正常”）警界值的確定對(duì)最終的預(yù)警結(jié)果是否可行起著關(guān)鍵作用。目前，對(duì)警界值的確定要么基于經(jīng)驗(yàn)，要么采用基于正態(tài)分布假設(shè)的3sigma方法。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)從1996年開始才逐步規(guī)范，缺乏多指標(biāo)的月度數(shù)據(jù)，樣本長(zhǎng)度的不足使得3sigma方法難以取得良好的效果。盡管一些文獻(xiàn)試圖采用bootstrap放回抽樣的方法克服這一困難，但是一個(gè)異常值的出現(xiàn)往往就能夠?qū)е聵颖揪岛头讲畹墓烙?jì)出現(xiàn)較大偏差。
上述方法所遇到的種種問(wèn)題使得房地產(chǎn)預(yù)警研究的方向轉(zhuǎn)到建立經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型上，而其中又以采用人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法建立的預(yù)警模型最受矚目。房地產(chǎn)市場(chǎng)本身是一個(gè)非常復(fù)雜、龐大的非線性系統(tǒng)，人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)警模型能夠模仿人類自我學(xué)習(xí)和調(diào)整的過(guò)程，隨時(shí)準(zhǔn)備依據(jù)新數(shù)據(jù)資料進(jìn)行自我學(xué)習(xí)和訓(xùn)練，并能夠調(diào)整其內(nèi)部的儲(chǔ)存權(quán)重參數(shù)以對(duì)應(yīng)多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，較好地體現(xiàn)了系統(tǒng)的非線性特性。但是，無(wú)論是BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)還是RBF神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，其有效性主要由樣本代表性決定。如果樣本不具備較好的代表性，訓(xùn)練好的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)用于樣本以外的數(shù)據(jù)時(shí)誤差就可能比較大，甚至出現(xiàn)錯(cuò)誤。如前文提到過(guò)的那樣，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)從1996年開始才逐步規(guī)范，多數(shù)指標(biāo)僅為年度數(shù)據(jù)，缺乏多指標(biāo)的月度數(shù)據(jù)，這一現(xiàn)實(shí)情況給神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用帶來(lái)了一定的挑戰(zhàn)。因此，神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)理論在房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警中的應(yīng)用還處于起步階段，方法體系還有待進(jìn)一步的完善和發(fā)展。
本文認(rèn)為在房地產(chǎn)預(yù)警研究當(dāng)中有一類方法尚未得到足夠的重視和深入的研究，那就是被解釋變量為0或1的二元選擇模型以及能夠輸出多級(jí)預(yù)警信號(hào)的排序選擇模型。與景氣指數(shù)法及綜合模擬法相比，這類預(yù)警模型無(wú)須憑主觀經(jīng)驗(yàn)或?qū)＜乙庖姶_定各因素的權(quán)重，排序選擇模型甚至可以自動(dòng)估計(jì)出發(fā)生不同級(jí)別警情的臨界值，因而無(wú)論從理論角度還是預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)用的實(shí)踐角度來(lái)看，都值得我們進(jìn)行進(jìn)一步的研究和討論，代表了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)發(fā)展的未來(lái)和方向。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 陳日清、李雪增：基于二值響應(yīng)模型的房地產(chǎn)泡沫預(yù)警方法研究[J].統(tǒng)計(jì)研究，2007（9）.
[2] 陳峰、丁烈云：房地產(chǎn)綜合模擬預(yù)警法誤區(qū)的識(shí)別及修正[J].數(shù)學(xué)的實(shí)踐與認(rèn)識(shí)，2006（12）.
[3] 李斌、丁烈云、葉艷兵：房地產(chǎn)景氣預(yù)警中DI的改進(jìn)及與CI的精度比較研究[J].系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐，2003（1）.
1.1房地產(chǎn)出現(xiàn)了泡沫經(jīng)濟(jì)
房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫，還影響到了其他行業(yè)，比如金融業(yè)，因?yàn)閷?duì)房產(chǎn)的需求很高，導(dǎo)致了房產(chǎn)的價(jià)格飆升，而這種非正常的飆升直接的刺激了金融、信貸，從而也產(chǎn)生了金融、經(jīng)濟(jì)方面的危機(jī)。同時(shí)，這種過(guò)度膨脹還對(duì)購(gòu)房者和房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了錯(cuò)誤的引導(dǎo)，使得房產(chǎn)的供求嚴(yán)重的不平衡，新房產(chǎn)積壓，這就是房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
1.2政策缺乏科學(xué)性
如今，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)已經(jīng)變成了盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的總體平衡，以及抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。但我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理因?yàn)檎呷狈茖W(xué)性，所以存在不穩(wěn)定、波動(dòng)性大的特點(diǎn)。比如短期政策和長(zhǎng)期規(guī)劃的思路不一致，這不僅不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，同時(shí)也不利于消費(fèi)者。
1.3利益中的沖突
因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地資源稀缺，而且近幾年來(lái)，人們對(duì)房產(chǎn)的需求超過(guò)了供給，這使得房地產(chǎn)商品越來(lái)越短缺，價(jià)格也漸漸的上漲。這樣一來(lái)，開發(fā)商就成為了設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、業(yè)主等市場(chǎng)主體追逐的目標(biāo)，從而形成了市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)主體和利益核心。房地產(chǎn)企業(yè)壟斷了市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目自主、封閉式的管理，造成了房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主在房地產(chǎn)信息方面不一致、不對(duì)稱。
1.4盲目投資
一些企業(yè)或者看人看到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)很高，便盲目的投入了進(jìn)去，既沒(méi)有進(jìn)行可行性研究，也沒(méi)有對(duì)技術(shù)和財(cái)務(wù)進(jìn)行分析。一部分開發(fā)商以“市場(chǎng)變化不定”為借口，沒(méi)有進(jìn)行可行性研究，使得項(xiàng)目市場(chǎng)定位不合理，還耗費(fèi)了一定的人力、物力、財(cái)力。同時(shí)開發(fā)出來(lái)房產(chǎn)也不符合業(yè)主的要求，這也是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理常常出現(xiàn)的問(wèn)題。
2解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題的對(duì)策
2.1完善相關(guān)的法律、法規(guī)
如今，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的問(wèn)題都是因?yàn)檎卟缓侠恚虼耍仨毻晟葡嚓P(guān)的法律、法規(guī)，調(diào)整政府部門的管理職能。首先要制定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，以此來(lái)完善產(chǎn)業(yè)政策，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)。其次，國(guó)家要從創(chuàng)新體制入手，不但必須消除房地產(chǎn)行業(yè)不公平競(jìng)爭(zhēng)的障礙，還要使房地產(chǎn)機(jī)制能夠良性的運(yùn)行。最后，必須調(diào)整整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，使經(jīng)濟(jì)收入格局合理而科學(xué)，從而真正做到公平、公正。
2.2控制房地產(chǎn)開發(fā)成本
房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理，重點(diǎn)在于控制開發(fā)成本。如今，控制成本已經(jīng)越來(lái)越難，其他相關(guān)業(yè)務(wù)也具有比較大的彈性，尤其是報(bào)賬的標(biāo)準(zhǔn)，更是難以控制。但必須采取措施將房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制下來(lái)，才能夠優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行更加的規(guī)范與合理。
2.3在項(xiàng)目定下來(lái)之前完成預(yù)算
預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)管理中非常重要的一個(gè)部分，只有完成了預(yù)算，才能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益。因此，必須把利益指標(biāo)算入預(yù)算中。要檢驗(yàn)一個(gè)企業(yè)的業(yè)績(jī)和競(jìng)爭(zhēng)力，首先要看的便是企業(yè)的利潤(rùn)，另外，這也是一個(gè)企業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)，更是促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康和諧發(fā)展的首要條件。
2.4發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用
國(guó)家要從管理體制入手，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。首先，國(guó)家要強(qiáng)化稅收在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的作用，然后要采取稅收措施來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。最后，國(guó)家還要制定房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制，設(shè)置政府管控機(jī)制，調(diào)控土地的價(jià)格，避免土地價(jià)格被壟斷或者受到不良影響，這樣就能緩解房?jī)r(jià)帶來(lái)的壓力。
2.5建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度
國(guó)家可以建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)制度，對(duì)房地產(chǎn)信息、數(shù)據(jù)、資料等進(jìn)行收集并分析，再根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)運(yùn)行狀況，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀作出科學(xué)的判斷。同時(shí)，這樣也能夠?yàn)閲?guó)家引導(dǎo)房地產(chǎn)提供一些可靠的依據(jù)。此外，還要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，根據(jù)全國(guó)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，構(gòu)建適合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，從根本上避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生。
3總結(jié)與體會(huì)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)溢出
一、引言
房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的地位是舉足輕重的，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)13%之多，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展影響著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的健康運(yùn)行。由房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的美國(guó)次貸危機(jī)，進(jìn)一步波及全球的系統(tǒng)性金融危機(jī)，啟示我們房?jī)r(jià)過(guò)度波動(dòng)對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的影響重大而深遠(yuǎn)。
二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及價(jià)格波動(dòng)的主要原因
1、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展房屋交易規(guī)模規(guī)模急劇擴(kuò)大，成交量不斷上升，房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升。隨著國(guó)務(wù)院“國(guó)十條”的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了最嚴(yán)厲國(guó)家宏觀調(diào)控的管控，但是這樣的政策并沒(méi)有能夠控制住房?jī)r(jià)的上升趨勢(shì)。在公眾媒體呼吁房?jī)r(jià)虛高的同時(shí)，公眾開始關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)的高低。房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的過(guò)程中主要表現(xiàn)出如下特征：
（1）投資規(guī)模增長(zhǎng)過(guò)快。從國(guó)家1998年國(guó)家住房改革之后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高于GDP增長(zhǎng)速度，略高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度。
（2）房?jī)r(jià)上行趨勢(shì)明顯。商品房銷售價(jià)格自2003年以來(lái)持續(xù)上升由2003年的2359元/平方米上升到2014年的6690元/平方米的價(jià)格，11年間增長(zhǎng)了284%。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況，近五年來(lái)同比增速下降，說(shuō)明人們意識(shí)到商品房?jī)r(jià)格過(guò)高，商品房銷售價(jià)格雖然仍在上漲，但上漲速度有所下降。
（3）銷售量持續(xù)上升。根據(jù)2003-2014年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看到進(jìn)十年來(lái)商品房銷售面積總體來(lái)說(shuō)呈上升趨勢(shì)，到2008年受到次貸危機(jī)影響后房屋銷售面積得到了暫時(shí)的下滑，2009年房屋銷售市場(chǎng)中房屋銷售價(jià)格到了極大的反彈，2010年之后商品房銷售面積增速恢復(fù)到常態(tài)水平，2011年、2012年商品房面積增長(zhǎng)速度較前些年增幅有所下降，說(shuō)明市場(chǎng)房屋需求量有所下降，究其原因可能是考慮都風(fēng)險(xiǎn)原因和資金成本風(fēng)險(xiǎn)投資性動(dòng)機(jī)不強(qiáng)，2014年房屋銷售面積和住宅銷售面積同比增長(zhǎng)率出現(xiàn)了除2008年的首次負(fù)增長(zhǎng)，這說(shuō)明受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響投資者觀望情緒蔓延，投資積極性下降。
（4）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡。根據(jù)《統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)》國(guó)內(nèi)商品平均銷售價(jià)格可以發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)進(jìn)年迅速上漲，由2003年的2197元/平方米到2012年的5430元/平方米，十年內(nèi)價(jià)格上升了一倍。在國(guó)家加速城鎮(zhèn)化工業(yè)化加速發(fā)展的時(shí)期，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生了巨大的變化。對(duì)比北京、上海、天津以及全國(guó)平均房?jī)r(jià)我們可以初步預(yù)判，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在房地產(chǎn)局部過(guò)熱的可能。
2、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的主要原因
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的形成主要與我國(guó)特殊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)、法律法規(guī)制度、政府干預(yù)、市場(chǎng)供給等因素的綜合影響，主要因素如下分析：
（1）經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的重要組成部分，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的好壞受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)性類似于經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)性一樣，也有復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四個(gè)階段。房地產(chǎn)的周期波動(dòng)性和經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)息相關(guān)，并滯后于經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)。
（2）貨幣供給量過(guò)多。整體宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)向好時(shí)期，銀行等金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)降低，房貸市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了迅速的發(fā)展，房?jī)r(jià)也跟隨一路飆升，甚至部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過(guò)熱的情形。當(dāng)下經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，銀行收縮房貸存量，房貸市場(chǎng)規(guī)模有所下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金短缺。加之央行實(shí)行適度緊縮的貨幣政策和逐步放開存款利率市場(chǎng)，銀行吸儲(chǔ)壓力增加，存款利率逐步市場(chǎng)化，銀行資金成本增加，信貸頭寸減少，可能導(dǎo)致房貸市場(chǎng)的規(guī)模萎縮，進(jìn)而引起一系列的連鎖反應(yīng)而增加經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。從國(guó)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，即使是發(fā)達(dá)國(guó)家具有完善的金融體系，也可能會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，可能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
（3）土地制度減少供給量。城市土地供給由原來(lái)的行政劃撥變?yōu)楝F(xiàn)在的土地轉(zhuǎn)讓，實(shí)行土地儲(chǔ)備制度，通過(guò)招投標(biāo)的方式實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)控制，由于房?jī)r(jià)的迅速上漲，導(dǎo)致土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格大幅上漲；地方政府當(dāng)局為了自身政績(jī)等因素以及獲得高額的土地出讓金，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)導(dǎo)致市場(chǎng)上土地供應(yīng)量的不足間接推高了房地產(chǎn)市場(chǎng)；國(guó)家政策事項(xiàng)最低農(nóng)田保護(hù)制度劃定了最低耕地?cái)?shù)量的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)卣芴峁┑耐恋亓坑邢蓿诟叻績(jī)r(jià)的背景下進(jìn)一步助長(zhǎng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲。
（4）金融系統(tǒng)內(nèi)在脆弱性。現(xiàn)階段我國(guó)金融體系改革取得了一定成果，但金融體系仍處于一個(gè)較為落后的階段。金融系統(tǒng)已銀行為主體，債券市場(chǎng)、基金市場(chǎng)、信托市場(chǎng)仍然處于以銀行為核心的業(yè)務(wù)開展階段，其發(fā)展仍然受到諸多的限制。企業(yè)融資途徑仍然以銀行為主體，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)的融資渠道對(duì)銀行依賴性更強(qiáng)。
三、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)溢出路徑
1、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)向宏觀經(jīng)濟(jì)溢出
房?jī)r(jià)過(guò)度波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響主要通過(guò)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)和居民消費(fèi)投資的影響來(lái)影響整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平。
（1）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)的特點(diǎn)拓寬了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)溢出的廣度。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，與其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)包括其上游產(chǎn)業(yè)：建材業(yè)、冶金業(yè)、化工業(yè)、機(jī)械設(shè)備制造業(yè)等；下游產(chǎn)業(yè)：裝飾裝修業(yè)、電器業(yè)、家具業(yè)、旅游業(yè)、園林業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等；還有公共事業(yè)、中介服務(wù)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)，如此之廣的涉及面，使得房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)面巨大。
（2）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占比過(guò)大加深了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)溢出的深度。2014年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重由2003年的7.5%增長(zhǎng)至14.9%，其比重整整增長(zhǎng)了一倍，在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率超過(guò)三成，其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響度可見一斑。2014年我國(guó)以7.4%的GDP增速創(chuàng)下二十四年來(lái)的最低值，其中最主要的原因就是受房地產(chǎn)業(yè)的拖累。2014年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐漸下降，商品房銷售額逐月下降，房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)從2013年的20%下降至10.5%，拖累GDP增長(zhǎng)速度至少1.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期占據(jù)著支柱地位，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一旦下跌，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響將是沉重的。
2、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)向金融系統(tǒng)溢出
房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)其發(fā)展離不開大量資金的支持，而在我國(guó)，這種資金的主要來(lái)源是金融機(jī)構(gòu)尤其是銀行提供的信貸資金。同時(shí)金融市場(chǎng)的市場(chǎng)改革，外資的進(jìn)入、混業(yè)經(jīng)營(yíng)的推動(dòng)等都為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的溢出提供了途徑。
（1）房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)支持體系不健全是風(fēng)險(xiǎn)溢出的基礎(chǔ)。在我國(guó)，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，越來(lái)越多的信貸資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大的主要原因，但我國(guó)并沒(méi)有建立一個(gè)配套的完善的房地產(chǎn)金融支持體系，房地產(chǎn)市場(chǎng)還停留在高度依賴商業(yè)銀行貸款的階段。而在我國(guó)這個(gè)并不發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)中，商業(yè)銀行在金融體系中占絕對(duì)的主導(dǎo)地位，一旦房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致商業(yè)銀行不良貸款增加，其不良反應(yīng)便會(huì)通過(guò)商業(yè)銀行迅速得傳播至金融體系的其他機(jī)構(gòu)。
（2）金融市場(chǎng)的市場(chǎng)化改革是風(fēng)險(xiǎn)溢出的契機(jī)。系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)溢出效應(yīng)與金融市場(chǎng)的改革開放密不可分，隨著國(guó)際分工日益明確，金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)逐漸劇烈起來(lái)，傳統(tǒng)的金融管制嚴(yán)重阻礙了金融市場(chǎng)的發(fā)展，從發(fā)達(dá)國(guó)家開始，各國(guó)金融體系分別開始進(jìn)行金融創(chuàng)新。然而金融市場(chǎng)自由化也是一把雙刃劍，其在很大程度上推動(dòng)了金融市場(chǎng)的發(fā)展，也以更多的方式加快了風(fēng)險(xiǎn)在金融體系中的溢出。
（3）投資結(jié)構(gòu)不合理、投資者盲目投資是風(fēng)險(xiǎn)溢出的助推器。近些年來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，我國(guó)機(jī)構(gòu)投資者不斷擴(kuò)大，但相對(duì)西方國(guó)家成熟的資本市場(chǎng)而言，我國(guó)個(gè)人投資者占比仍然較大。在我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展不完善的情況下，普通民眾的投資渠道十分單一，在趨利心理的作用下，大量的民間資本流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
3、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)向地方政府溢出
在我國(guó)，土地一級(jí)市場(chǎng)處于被地方政府壟斷的情況，同時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入也是地方政府性基金收入的很大一部分，地方政府在投資建設(shè)、償還債務(wù)的開支很大程度上依賴于土地出讓金收入，這使得地方政府的榮辱與房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰緊密相關(guān)。
四、結(jié)論
本文以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)體系的溢出風(fēng)險(xiǎn)路徑為研究對(duì)象，在對(duì)國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行梳理的基礎(chǔ)上，具體描述了房?jī)r(jià)波動(dòng)所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)傳染動(dòng)態(tài)過(guò)程，并結(jié)合具體國(guó)情闡述了由房?jī)r(jià)波動(dòng)引起的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)傳播快速且廣泛的原因。通過(guò)以上的理論及實(shí)證研究，本文得出的基本結(jié)論為：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)宏觀經(jīng)濟(jì)、金融機(jī)構(gòu)、制度環(huán)境和資產(chǎn)市場(chǎng)四個(gè)方面向經(jīng)濟(jì)體系溢出。
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一、房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對(duì)淄博市的影響
自住房制度改革以來(lái)，淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了起步、快速發(fā)展、短暫回調(diào)、平穩(wěn)上升等階段。2010年以來(lái)，國(guó)家綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等多種調(diào)控手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了嚴(yán)格的差別化調(diào)控，2011年房地產(chǎn)調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。2011年淄博市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速18.1%，比上半年回落8.8個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積增速8.19%，比上半年回落17.16個(gè)百分點(diǎn)；全年房屋銷售價(jià)格指數(shù)105.2，比上半年回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。
（一）模型與數(shù)據(jù)選取為研究不同房地產(chǎn)金融調(diào)控政策工具對(duì)淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用效果，本文選取房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)為因變量，各主要房地產(chǎn)金融調(diào)控政策工具為自變量，構(gòu)建VAR模型。其中，房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)選取房地產(chǎn)開發(fā)投資（RDI）、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求采用房屋銷售面積（HSA）；房地產(chǎn)金融政策指標(biāo)選取三年期加權(quán)平均貸款利率（RR）、房地產(chǎn)開發(fā)貸款（RDL）和個(gè)人購(gòu)房貸款（PBL）。數(shù)據(jù)時(shí)間范圍為2000年1季度至2011年4季度，數(shù)據(jù)來(lái)源于淄博市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)月報(bào)、人民銀行房地產(chǎn)金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
（二）模型構(gòu)建與數(shù)據(jù)處理
1.數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)。采用ADF檢驗(yàn)法對(duì)不同變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)和處理（見表1）。房屋銷售面積（HSA）、房地產(chǎn)開發(fā)投資（RDI）、利率（RR）、房地產(chǎn)開發(fā)貸款（RDL）4個(gè)時(shí)間序列在10%檢驗(yàn)水平下為非平穩(wěn)序列，在1%檢驗(yàn)水平下為一階單整時(shí)間序列；個(gè)人購(gòu)房貸款（PBL）時(shí)間序列在5%檢驗(yàn)水平下為平穩(wěn)時(shí)間序列。
2.協(xié)整檢驗(yàn)。在顯著水平為5%的情況下，根據(jù)跡統(tǒng)計(jì)量結(jié)果和最大特征根統(tǒng)計(jì)結(jié)果，有2個(gè)變量存在協(xié)整關(guān)系（見表2）。
3.模型穩(wěn)定性檢驗(yàn)。對(duì)AR特征多項(xiàng)式根進(jìn)行檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)模皆小于1，滿足穩(wěn)定性條件。
（三）計(jì)量分析
1.脈沖響應(yīng)分析。對(duì)需求的影響：利率的正向沖擊在前三期對(duì)房屋銷售面積的影響不大，從第三期開始產(chǎn)生負(fù)向影響，并在第四期達(dá)到最大（14.19%個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差）；個(gè)人購(gòu)房貸款的正向沖擊在前四期對(duì)房屋銷售面積的影響不大，從第四期開始產(chǎn)生正向沖擊，在第五期影響最大（9.20%個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差）；房地產(chǎn)開發(fā)貸款的正向沖擊對(duì)房屋銷售面積的影響不大。對(duì)供給的影響：若給予房地產(chǎn)開發(fā)貸款一正向沖擊，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生正向影響，并于第二期達(dá)到最大（7.47%個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差）；利率對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響是長(zhǎng)期的，從第三期開始產(chǎn)生負(fù)向沖擊，并于第四期達(dá)到最大（5.56%個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差）；個(gè)人購(gòu)房貸款對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響存在時(shí)滯性，從第二期開始產(chǎn)生負(fù)向沖擊（見圖1）。
2.方差分解分析。房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響在短期內(nèi)存在波動(dòng)，但逐步趨于穩(wěn)定。個(gè)人購(gòu)房貸款、利率、房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)房屋銷售面積的影響度分別為4.55%、11.69%、8.65%，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響度分別為5.06%、4.23%、5.48%（見圖2）。
（四）模型分析基本結(jié)論
1.房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對(duì)淄博市時(shí)滯周期相對(duì)較長(zhǎng)，為1年左右。VAR模型分析顯示，一年以后房地產(chǎn)開發(fā)貸款和利率對(duì)房屋銷售面積的影響顯著，三個(gè)季度以后利率對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資影響顯著。根據(jù)王要武、金海燕（2008年）的研究，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響存在時(shí)滯性，滯后期一般為半年。與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，淄博市區(qū)域性特點(diǎn)明顯，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控時(shí)滯相對(duì)較長(zhǎng)。
2.房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)需求的影響相對(duì)較大。分析顯示，各項(xiàng)房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對(duì)房屋銷售面積的影響均大于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響，因此房地產(chǎn)金融調(diào)控政策主要是作用于房地產(chǎn)需求，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡。
3.利率和房地產(chǎn)開發(fā)貸款是影響房屋銷售的主要因素。從長(zhǎng)期看，利率的影響度為11.69%。相較于個(gè)人購(gòu)房貸款，房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)房屋銷售的影響更大，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)貸款提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、供給推動(dòng)了需求、影響了房屋銷售量。從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款影響度為8.65%。
4.房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)供給的影響過(guò)程復(fù)雜。房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)半年左右可以帶來(lái)投資額的快速增長(zhǎng)，但半年后影響會(huì)迅速下降。利率對(duì)房地產(chǎn)供給的影響度不高，因?yàn)樘岣呃室话惆l(fā)生在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)期，受預(yù)期影響，在利率提高初期，開發(fā)投資增速會(huì)小幅上升，三個(gè)季度后房地產(chǎn)開發(fā)投資增速才開始下降。長(zhǎng)期看利率影響度為4.23%。
二、政策建議
（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)金融政策的前瞻性和持續(xù)性在目前錯(cuò)綜復(fù)雜的宏觀形勢(shì)下，要加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的分析判斷，加強(qiáng)宏觀審慎管理，增強(qiáng)政策前瞻性，保持政策的連續(xù)性，充分考慮政策的時(shí)滯性，實(shí)行預(yù)調(diào)、微調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，防止因政策調(diào)控過(guò)大導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，從而給實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)沖擊。
