時(shí)間：2023-06-05 09:58:41
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇征收償條例，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
總理 2011年1月21日
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。
第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收入)給予公平補(bǔ)償。
第三條 房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。
第四條 市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。
市、縣級人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。
市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。
第五條 房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。
房屋征收部門對房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。
第六條 上級人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對下級人民政府房屋征收與補(bǔ)償工作的監(jiān)督。
國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級財(cái)政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強(qiáng)對房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施工作的指導(dǎo)。
第七條 任何組織和個人對違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報(bào)。接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、處理。
監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對參與房屋征收與補(bǔ)償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。
第二章 征收決定
第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
(一)國防和外交的需要；
(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；
(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
第九條 依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃。
制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。
第十條 房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級人民政府。
市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
第十一條 市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。
因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。
第十二條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。
作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、專款專用。
第十三條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。
市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌?/p>
房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回。
第十四條 被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
第十五條 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
第十六條 房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。
房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。
第三章 補(bǔ)償
第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：
(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；
(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。
第十八條 征收個人住宅，被征收入符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十九條 對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。
第二十條 房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。
第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。
因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十二條 因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)
向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。
第二十三條 對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第二十四條 市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。
市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。
第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。
補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提訟。
第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。
被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
第二十七條 實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。
第二十八條 被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
強(qiáng)制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。
第二十九條 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果。
第四章 法律責(zé)任
第三十條 市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補(bǔ)償工作中不履行本條例規(guī)定的職責(zé)，或者、、的，由上級人民政府或者本級人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱《條例》）第十六條規(guī)定“房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。”關(guān)于該條的理解，筆者身邊有兩種意見：一是認(rèn)為“房屋征收范圍確定”為正式確定，房屋征收部門通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)的期限為征收工作期限，即暫停辦理相關(guān)手續(xù)的最長期限1年也是征收工作的最長期限；二是認(rèn)為，“房屋征收范圍確定”為暫定，等政府作出房屋征收決定后房屋征收范圍才正式確定，房屋征收部門通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)的最長期限1年指的是征收范圍擬定且經(jīng)調(diào)查公告公告后至房屋征收決定作出之間的期限限制，也即暫停期限與征收決定作出后的征收補(bǔ)償工作的期限沒有關(guān)系。
筆者贊同第二種意見，理由如下：
一、征收范圍的法定生效，雖依附于征收決定，但其必需在征收決定作出前暫定。
㈠征收決定的前置條件要求征收范圍預(yù)先暫定
1、《條例》第九條規(guī)定：“保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃。”年度計(jì)劃作為征收決定必須符合的依據(jù)之一顯然在征收決定之前，納入年度計(jì)劃的保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建必須有一個預(yù)先擬確定的范圍。
2、《條例》第十二條規(guī)定：“縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、專款專用。”社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估，必須要有一個有的放夭的范圍；如果征收范圍不預(yù)先擬定，則無法判斷涉及被征收人數(shù)量的多少；征收范圍不確定，征收對象不明確，對于征收補(bǔ)償費(fèi)用更是無從估計(jì)，更談不上足額到位
3、《條例》第十三條規(guī)定：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。”征收決定作出后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告，公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案，征收補(bǔ)償方案的擬定顯然應(yīng)在征收決定之前，征收補(bǔ)償方案的內(nèi)容當(dāng)然應(yīng)當(dāng)包括房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、補(bǔ)助和獎勵、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)。
二、征收決定前必要的準(zhǔn)備工作，需要征收范圍內(nèi)擬被征收補(bǔ)償對象處于一個相對靜止穩(wěn)定的“暫停”狀態(tài)。
征收決定作出前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行的調(diào)查登記、征收補(bǔ)償方案擬定、風(fēng)險(xiǎn)評估等工作，必須要求擬征收補(bǔ)償?shù)膶ο筇幱谝粋€相對靜止穩(wěn)定的狀態(tài)，而便于統(tǒng)計(jì)、測算、評估，因而需要“書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)”，限制被征收人的相關(guān)權(quán)利行使。但是不排除經(jīng)過一系列前期準(zhǔn)備工作之后發(fā)現(xiàn)不適宜作出征收決定的情形，那么必然會對被征收人的權(quán)益造成損害，暫停辦理的期限越長，則對擬被征收人的權(quán)益損害越大，所以需要加強(qiáng)對行政效率的監(jiān)督約束，規(guī)定一個期限，即最長暫停期限。
三、征收決定作出后，已無需對被征收人“暫停”其權(quán)利行使，“暫停期限”自然終止。
依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。”的規(guī)定，征收決定作出且公告之日，國家即取得被征收人被征收房屋的所有權(quán)、土地使用權(quán)，被征收人再“在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為”因其權(quán)利人身份的喪失，其主體顯然已不適格，再無資格向相關(guān)部門提出上述申請，相關(guān)部門自然也無必要再“暫停辦理”，“暫停期限”自然終止，國家（征收人）只要履行其對被征收人的公平補(bǔ)償義務(wù)就可以了。
四、征收工作的時(shí)間應(yīng)始于征收范圍擬定且公告，終于征收補(bǔ)償工作的全部終結(jié)，“暫停期限”只是其前期包含的部分。
房屋征收工作，包含自調(diào)查公告到商談簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，直至分戶補(bǔ)償情況公布、審計(jì)后資料歸檔的所有程序，應(yīng)始于調(diào)查公告，終于征收補(bǔ)償工作的全部終結(jié)。以征收決定作為分水嶺，可劃分為兩個部分，征收決定前的期限即為“暫停期限”，最長不得超過1年；征收決定后的期限，如都能與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，且在征收范圍內(nèi)沒有被征收房屋所有權(quán)人不明確的情形，則這一段期限也是可以確定的，但事實(shí)往往很難有上述的理想狀態(tài)，依據(jù)《條例》第二十六條 “房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告……被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。”的規(guī)定，這一段時(shí)間的確定將最終取決于司法程序的進(jìn)行。
五、范圍預(yù)先暫定、暫停期限限制與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》在法理上是一脈相承的，只不過與之相比更為嚴(yán)格。
一、新條例的主要內(nèi)容變化
新條例總共35條，分為總則、征收決定、補(bǔ)償、法律責(zé)任和附則五章，主要規(guī)定了國有土地上房屋征收補(bǔ)償應(yīng)遵循的原則、征收范圍、征收補(bǔ)償主體、征收決定程序、補(bǔ)償?shù)脑瓌t及程序、爭議解決方式以及法律責(zé)任。與國務(wù)院2001年頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相比，不僅是從“拆遷”到“征收”的理念的變化，而且還有五個方面重要變化：
(一)征收范圍嚴(yán)格限制在公共利益范圍內(nèi)。按照新條例第8條規(guī)定，政府可以做出征收國有土地上房屋征收決定的情形嚴(yán)格限定在屬于“公共利益的需要”的國防和外交、基礎(chǔ)設(shè)施(能源、交通、水利)、公共事業(yè)(科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用)、保障安居工程、舊城區(qū)改建等五大類事項(xiàng)范圍內(nèi)。過去依據(jù)原條例開展的國有土地整理儲備、黨政機(jī)關(guān)辦公樓、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、商業(yè)設(shè)施及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等活動并未納入征收范圍內(nèi)。
(二)征收主體由建設(shè)單位改為市縣級人民政府。按照原條例實(shí)施的建設(shè)項(xiàng)目，一般由建設(shè)單位或者由國土部門所屬的土地整理儲備中心作為拆遷人實(shí)施房屋拆遷。新條例第四條明確規(guī)定，市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作，并由市、縣政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施房屋征收補(bǔ)償工作。房屋征收部門可以委托不以營利為目的的房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)具體工作。
(三)征收程序發(fā)生較大變化。按照原條例規(guī)定，通常是由建設(shè)單位作為拆遷單位，向市、縣房屋拆遷管理部門申領(lǐng)房屋拆遷許可證后，房屋拆遷公告，然后拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，方可實(shí)施拆遷。按照新條例規(guī)定，在公共利益范圍內(nèi)確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動，首先應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，其中安居工程、舊城區(qū)改建還應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃。其次，由政府房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣人民政府。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證、公開征求意見、修改、聽證，組織社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估，政府常委會討論通過，然后做出征收決定。再次，市、縣人民政府公告征收決定，房屋征收部門調(diào)查、登記房屋權(quán)屬、區(qū)位、面積，評估房屋價(jià)值及其他損失和補(bǔ)償，簽訂補(bǔ)償協(xié)議。然后進(jìn)行補(bǔ)償并實(shí)施拆遷工作。
(四)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更加合理透明化。新條例第17條明確規(guī)定了征收房屋應(yīng)予以補(bǔ)償?shù)姆秶ū徽魇辗课輧r(jià)值、搬遷和臨時(shí)安置以及停產(chǎn)停業(yè)損失。第19條進(jìn)一步明確了“對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格”。同時(shí)為確保補(bǔ)償公平、合理、透明，還具體規(guī)定了評估機(jī)構(gòu)協(xié)商選定、自行選擇貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式、政府優(yōu)先給予住房保障，以及分戶補(bǔ)償情況向被征收人公布等內(nèi)容。
(五)取消了行政強(qiáng)制拆遷方式。新條例第27條明確規(guī)定“實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。”而且規(guī)定“任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。”如果被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由市、縣人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，從而取消了過去的房屋拆遷管理部門裁決并實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷的方式。
二、新條例對本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響分析
總體判斷：新條例適應(yīng)了《物權(quán)法》和《行政許可法》的要求，回歸了政府在國有土地上房屋征收補(bǔ)償過程中的角色定位，強(qiáng)化了對被征收人的合法權(quán)益的保護(hù)，突出強(qiáng)調(diào)了征收補(bǔ)償?shù)墓_、透明、民主原則。從長遠(yuǎn)看，將有效促進(jìn)政府依法行政，促進(jìn)提高城市建設(shè)和規(guī)劃管理水平，同時(shí)還有助于抑制投資過快增長，優(yōu)化和改善投資結(jié)構(gòu)；從近期看，可能使征收拆遷難度加大、周期延長，政府投資平衡難度增大，全社會投資增速放緩，進(jìn)而可能影響經(jīng)濟(jì)增長，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)模式必將調(diào)整，征收拆遷成本增加。房地產(chǎn)投資增速可能放緩。從而可能強(qiáng)化房價(jià)上漲的壓力。
(一)對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響
當(dāng)前，本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然是投資拉動型，投資對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)率占比較大。據(jù)測算，GDP每增長1個百分點(diǎn)，其中0.6個百分點(diǎn)是投資拉動的。新條例規(guī)定的征收條件嚴(yán)格、征收程序更加復(fù)雜，可能使城市化進(jìn)程必經(jīng)的征收拆遷難度加大，周期延長，從而造成政府投資平衡難度增大，全社會投資增速可能放緩，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)增長。
一是征收條件嚴(yán)格，部分重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目實(shí)施將受限制。新征收條例對征收的條件嚴(yán)格限定于“公共利益的需要”，而現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高端現(xiàn)代制造業(yè)以及土地整理儲備沒有納入“公共利益”的范圍，這就意味著今后此類重大項(xiàng)目實(shí)施將受到限制，征收拆遷的難度加大，從而可能推延項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程，影響項(xiàng)目投資落地。
二是征收拆遷成本上升，政府資金平衡難度增大。當(dāng)前本市正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式深度轉(zhuǎn)變的新階段。一方面新一輪結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域統(tǒng)籌、空間拓展對政府投資需求較旺，另一方面國家貨幣政策從適度寬松轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，流動性持續(xù)收緊，以及清理規(guī)范地方政府融資平臺，使平臺融資難度加大，也相應(yīng)地增加了對政府投資的需求。新條例的出臺實(shí)施，必將進(jìn)一步加劇拆遷成本上升和土地市場降溫的疊加效應(yīng)。再加上新“國8條”和“京15條”調(diào)控房價(jià)政策的陸續(xù)出臺，土地成交收入的不確定性加大，過去以土地收入平衡資金的難度將越來越大，政府投資來源結(jié)構(gòu)性缺口矛盾突出。因此，在市財(cái)力增長空間有限的情況下，政府投資平衡難度空前加大。
三是征收拆遷程序復(fù)雜，投資調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的難度加大。本市城市發(fā)展已經(jīng)逐步走向成熟完善階段，項(xiàng)目落地與拆遷進(jìn)程密切相關(guān)。新條例規(guī)定拆遷條件嚴(yán)格、程序更加復(fù)雜，特別是取消了行政強(qiáng)拆，禁止暴力強(qiáng)拆、建設(shè)單位參與搬遷活動，這意味著今后實(shí)施征收拆遷起來更難。前些年已經(jīng)審批的重大項(xiàng)目即將進(jìn)入拆遷攻堅(jiān)階段，以及核心區(qū)人口疏解和解決交通擁堵問題的“拆遷難
題”，將使得未來拆遷任務(wù)更加艱巨，項(xiàng)目落地更困難，從而可能在一定程序上影響投資調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
(二)對房地產(chǎn)業(yè)的影響
近些年，本市房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，年均增長約20％，約占全社會投資的55％以上，對本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)較大。新條例賦予了被拆遷戶較大的權(quán)益，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可能產(chǎn)生重要影響。
一是征收條件所限，房地產(chǎn)投資增速可能放緩。新條例規(guī)定了嚴(yán)格的征收條件和程序，但是沒有涉及對房地產(chǎn)等商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)定，而且將“土地整理儲備”也排除在征收的范圍。因此，今后在城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目被排除在征收范圍之外，再加上“土地整理儲備”受限制，房地產(chǎn)開發(fā)從二級土地市場上通過招、拍、掛拿地的難度也將增大，這意味著房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作模式將被迫發(fā)生改變，受拆遷成本加大和拆遷進(jìn)程的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施難度加大，開發(fā)商投資的利潤受到擠壓，投資動力必將減弱，本市重要經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)投資增速可能放緩。
二是拆遷成本趨增，可能強(qiáng)化房價(jià)上漲的壓力。目前，城市拆遷戶對于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，主要參照市縣政府的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和市場評估。新條例規(guī)定對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。如果拆遷戶對于補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，參照拆遷區(qū)域周邊一手樓價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)來跟開發(fā)商談判，一方面可能使拆遷費(fèi)用驟增，導(dǎo)致開發(fā)成本大幅提高，另一方面可能因談判艱難，使得無限期地拖延拆遷進(jìn)程。為此，舊城改造開發(fā)這塊“蛋糕”，可能因?yàn)椴疬w成本過高，使得開發(fā)商無人愿意觸及，從而造成城區(qū)樓盤減少，在一定程度上可能強(qiáng)化房價(jià)上漲的壓力。
三、貫徹執(zhí)行新條例的幾點(diǎn)建議
為更好地貫徹執(zhí)行新征收條例，盡可能減少對本市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展帶來負(fù)面影響，建議從以下四個方面抓好新條例的貫徹落實(shí)。
(一)加強(qiáng)對新征收條例的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。市、區(qū)縣房屋征收、發(fā)展改革、規(guī)劃、國土等部門，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真組織學(xué)習(xí)，加強(qiáng)培訓(xùn)，以便準(zhǔn)確理解和把握好新條例的各項(xiàng)規(guī)定，特別是哪些建設(shè)項(xiàng)目納入新條例規(guī)定的公共利益范圍，哪些是不能夠辦理征收拆遷的，以及征收補(bǔ)償?shù)某绦虻葍?nèi)容，在實(shí)踐中嚴(yán)格予以貫徹執(zhí)行。
(二)加快規(guī)劃、年度計(jì)劃的立法進(jìn)程。隨著依法行政的要求越來越高，編制和組織實(shí)施規(guī)劃也應(yīng)當(dāng)納入法制化進(jìn)程。因此，建議本市也應(yīng)當(dāng)加快推進(jìn)規(guī)劃的法制化，以法律手段推動和保障國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃的有序?qū)嵤Ｌ貏e是要加強(qiáng)對國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃、年度計(jì)劃納入建設(shè)項(xiàng)目的程序、方式、內(nèi)容深度，以及規(guī)劃實(shí)施監(jiān)測與評估等方面進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范。今后編制國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)更加關(guān)注重大項(xiàng)目的布局，注意研究論證擬納入規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目涉及的房屋征收問題，以及可能引發(fā)的公共利益爭議和社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格履行規(guī)劃編制的程序，廣泛征求社會公眾意見，進(jìn)行科學(xué)論證。編制年度計(jì)劃時(shí)，要統(tǒng)籌平衡安居工程、舊城區(qū)改建的年度建設(shè)任務(wù)，確保有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目能夠順利實(shí)施。
(三)加強(qiáng)發(fā)展改革、規(guī)劃.國土.住建等部門的溝通與協(xié)調(diào)。研究銜接好投資項(xiàng)目審批和征收補(bǔ)償?shù)某绦颉Ｍ顿Y項(xiàng)目審批程序與征收補(bǔ)償程序如果不能銜接好，一方面可能影響各部門審批環(huán)節(jié)的工作效率，延緩項(xiàng)目拆遷和實(shí)施進(jìn)程；另一方面將難以給投資企業(yè)提供合理預(yù)期和操作指引，從而可能影響投資項(xiàng)目落地，影響投資調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，各部門應(yīng)從有利于推進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目順利實(shí)施的高度，研究梳理、銜接好審批程序與征收補(bǔ)償程序，確保完成市委市政府確定的各項(xiàng)重大建設(shè)任務(wù)，加快推進(jìn)本市“世界城市”建設(shè)進(jìn)程。
房地產(chǎn)調(diào)控政策在房地產(chǎn)市場、土地供應(yīng)、保障房建設(shè)、商品房銷售、稅收和金融等方面不斷深入，房價(jià)、地價(jià)上漲趨勢得到初步控制。保障房建設(shè)規(guī)模和政策支持力度空前加大，相關(guān)建設(shè)、配置、運(yùn)營、退出等管理制度開始完善。同時(shí)對拆遷市場造成了深遠(yuǎn)的影響，首先拆遷成本將受到控制，但被拆遷人的期望不會降低，從而拆遷周期將延長，最終影響土地上市。其次需優(yōu)先保證保障房用地供應(yīng)，從而政府和開發(fā)商的市場目光將投向何方將不言而喻。最后對商品房購買的限購，將導(dǎo)致拆遷人需準(zhǔn)備更多的安置房源用于安置被拆遷人。
在房地產(chǎn)市場變化多端的時(shí)期，必然要求作為該行業(yè)的專業(yè)人員不斷學(xué)習(xí)，從而適應(yīng)市場，滿足相關(guān)方的各種需求。本文將從征收相關(guān)的政策文件解讀出發(fā)，分析征收政策對各種類型項(xiàng)目的影響，并就北京市征收項(xiàng)目的操作流程進(jìn)行匯總。
一、征補(bǔ)條例及其配套文件的要點(diǎn)解讀
（一）征補(bǔ)條例要點(diǎn)解讀
1、對公共利益的界定清晰，非公共利益拆遷暫時(shí)無法可依。
《征補(bǔ)條例》對公共利益的六種情況進(jìn)行了列舉，概念界定更加清晰，但調(diào)整范圍變窄了；同時(shí)，為彌補(bǔ)法律法規(guī)的滯后性，增加了第六條作為兜底條款，即法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
政府亟待改變在拆遷工作中的角色和被動局面，明確政府只承擔(dān)國有土地上公共利益項(xiàng)目的房屋征收職責(zé)，并通過強(qiáng)化行政力量保證關(guān)系國計(jì)民生的項(xiàng)目能夠順利實(shí)施，使政府?dāng)[脫開發(fā)商盈利工具的形象；同時(shí)，征補(bǔ)條例沒有涉及非公共利益部分拆遷，也意在讓政府退出非公共利益拆遷領(lǐng)域，讓非公共利益拆遷回歸市場行為。
2、征收取代拆遷，房屋征收的主體為市縣級政府。
3、想通過政府行為來保證征收與補(bǔ)償不存在任何營利目的。規(guī)定建設(shè)單位不能參與搬遷，征收實(shí)施機(jī)構(gòu)不以營利為目的。
4、補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)予以明確，補(bǔ)償程序規(guī)定先補(bǔ)償后搬遷。
補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一直是引發(fā)搬遷矛盾的主要因素。《征補(bǔ)條例》對征收補(bǔ)償?shù)姆秶?biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行了明確，并規(guī)定可對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。明確補(bǔ)償不得低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。使市場價(jià)格成為了補(bǔ)償?shù)拙€，彰顯征收的強(qiáng)制性補(bǔ)償，保證被征收人所得補(bǔ)償在市場上能買到區(qū)位、面積類似的住房，保障被征收人的居住水平不降低，對被征收人的切身利益進(jìn)行了保護(hù)，有利于避免發(fā)生社會矛盾和糾紛。
5、強(qiáng)調(diào)決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開、公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t。
一是作出房屋征收決定前，準(zhǔn)備工作更多，要求更高。包括組織社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估、聽證會、制定征收補(bǔ)償方案等，準(zhǔn)備周期也將拖長，制約因素增多，項(xiàng)目啟動將會變得更加困難。
二是尊重被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)和選擇權(quán)，該條例以大量條款對“公開、公平、公正”的原則進(jìn)行了落實(shí)，改變了過去拆遷人制定拆遷政策被拆遷人被動接受的局面。
三是有利于被征收人之間互相監(jiān)督，對“釘子戶”形成廣泛的社會輿論壓力，促進(jìn)形成公開透明和良性互動的征收環(huán)境；同時(shí)，征收可能會因多次論證、聽證等因素影響，導(dǎo)致征收周期加長，與被征收人的溝通工作更加凸顯重要。
6、對已簽協(xié)議不履行的，只能通過向法院解決。
取消原《拆遷條例》中規(guī)定已簽協(xié)議可以仲裁、可以訴訟，訴訟期間可以申請強(qiáng)制執(zhí)行的救濟(jì)途徑，規(guī)定只能等法院判決生效后，申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，這樣等待的時(shí)間會較長，征收進(jìn)度會因此變慢。
7、對于未達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的處理辦法。
可以申請行政訴訟或行政復(fù)議的只有被征收人一方。征收的主體是政府，政府不能既當(dāng)運(yùn)動員又當(dāng)裁判員，強(qiáng)制執(zhí)行的機(jī)關(guān)只能是居中的第三方人民法院。
8、征補(bǔ)條例增加被征收人產(chǎn)權(quán)調(diào)換的選擇權(quán)。
在過去的拆遷中，補(bǔ)償方式是由拆遷人一方?jīng)Q定的，如果拆遷人沒有房源，則可以不提供房源。《征補(bǔ)條例》強(qiáng)調(diào)被征收人的選擇權(quán)，即被征收人如果提出房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的要求，則征收人必須要提供相關(guān)房源。為了舊城改造進(jìn)行的征收，則還應(yīng)在改建地段或就近地段提供住宅。因此，按照《征補(bǔ)條例》精神，預(yù)備符合要求的房源是項(xiàng)目啟動的重要前置條件，這對今后征收工作的實(shí)施提出了更高的要求。
9、強(qiáng)調(diào)征收的前提是保證社會穩(wěn)定。
《征補(bǔ)條例》的出臺背景是因各地違法拆遷、暴力拆遷、野蠻拆遷等惡性事件層出不窮，在拆遷領(lǐng)域出現(xiàn)了大量社會矛盾和沖突，不僅使政府面臨巨大的輿論壓力。而且對黨和政府形象造成了嚴(yán)重?fù)p壞。《征補(bǔ)條例》的出臺，除順應(yīng)民意呼聲之外，更是將征收維穩(wěn)工作提高到講政治，講大局的高度，防止征收工作再次成為破壞或影響社會和諧穩(wěn)定的事件多發(fā)地帶。
10、對未登記房屋規(guī)定更為細(xì)化，違法建筑均不補(bǔ)償。
《征補(bǔ)條例》采用更為審慎的態(tài)度，在征收之前對未進(jìn)行登記的房屋進(jìn)行合法性界定，相當(dāng)于將房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)遺留問題提前予以解決，既體現(xiàn)了對被征收人權(quán)益的尊重和保護(hù)，又為以后的征收掃除了障礙，保障了征收工作的進(jìn)程。
11、僅針對被征收房屋產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)償，房屋租賃人沒有規(guī)定。
征補(bǔ)條例只是針對房屋的產(chǎn)權(quán)人，對于有租賃關(guān)系的房屋產(chǎn)權(quán)人與租賃人之間的關(guān)系及補(bǔ)償處理由出租人自行解決。
（二）2011年6月7日住建部下發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房【2011】77號），該文件較2003年出臺的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》（建住房【2003】234號）更體現(xiàn)公開、公平、規(guī)范，體現(xiàn)一大政治特點(diǎn)，向民主邁進(jìn)了一步，關(guān)注民生，使補(bǔ)償更為公平。
1、體現(xiàn)市場價(jià)值補(bǔ)償原則，使征收補(bǔ)償價(jià)格與市場交易價(jià)格相匹配，實(shí)現(xiàn)公正評估。
2、明確強(qiáng)調(diào)由被征收人選擇評估機(jī)構(gòu)，保證了被征收人的自主選擇權(quán)，充分體現(xiàn)民主原則。
3、規(guī)定初步分戶評估結(jié)果要公示，避免拆遷工作人員適用標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一性，實(shí)現(xiàn)陽光補(bǔ)償，透明拆遷。
4、操作程序和救濟(jì)措施規(guī)范化，明確規(guī)定征收評估的流程和方法，力求充分體現(xiàn)被征收房屋的市場價(jià)值，避免因房屋價(jià)值被低估而帶來的不公平現(xiàn)象。
（三）2011年5月27日北京市人民政府下發(fā)《北京市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見》（京政發(fā)【2011】27號），該文件主要規(guī)定了征收決定項(xiàng)目主體、工作步驟（九步驟）及需公開的相關(guān)內(nèi)容（五公開）。
（四）2011年6月10日北京市高級人民法院下發(fā)《關(guān)于施行前已取得拆遷許可證項(xiàng)目所涉案件有關(guān)審判、執(zhí)行工作的若干意見（試行）》（京高法發(fā)[2011]194號），該文件主要規(guī)定《征補(bǔ)條例》施行前本市國有土地上已取得拆遷許可證項(xiàng)目所涉案件的申請、受理、判決、執(zhí)行（先予執(zhí)行和強(qiáng)制執(zhí)行）等相關(guān)程序規(guī)定。在審判和執(zhí)行過程中遵循爭取各方理解和支持，嚴(yán)格依法審查標(biāo)準(zhǔn)，多做矛盾化解工作，慎用強(qiáng)制手段，切實(shí)維護(hù)社會和諧穩(wěn)定，努力實(shí)現(xiàn)“不強(qiáng)而解、不執(zhí)而行”的工作方針。
（五）2011年10月19日北京市人民政府下發(fā)《關(guān)于廢止〈北京市城市房屋拆遷管理辦法〉等規(guī)章和規(guī)范性文件的決定》第239號，該文件主要規(guī)定廢止《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（2001年11月1日北京市人民政府第87號令）、《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定的批復(fù)》（2001年12月5日北京市人民政府京政函109號文件）等相關(guān)規(guī)范性文件，但《征補(bǔ)條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。
（六）2011年11月2日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會下發(fā)《北京市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償中住房保障優(yōu)先配租配售管理辦法》京建法〔2011〕17號，該文件主要規(guī)定征收主體及住房保障相關(guān)管理部門應(yīng)優(yōu)先滿足被征收人符合本市公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房或限價(jià)商品住房條件的配售配租工作，并要求住房保障部門拆遷現(xiàn)場辦公，簡化審批程序，提高辦事效率等相關(guān)事宜。
（七）2011年11月2日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會下發(fā)《北京市國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)選定辦法》京建法〔2011〕16號，該文件主要從維護(hù)大多數(shù)被征收人的利益出發(fā)，規(guī)定國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)要求，評估機(jī)構(gòu)選定的組織主體，組織程序等內(nèi)容。
（八）2011年11月18日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市人力資源和社會保障局、北京市工商行政管理局聯(lián)合下發(fā)了《北京市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》京建法〔2011〕18號，該文件規(guī)定主要是國有土地上房屋征收時(shí)，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償房屋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及進(jìn)行補(bǔ)償相關(guān)程序等。
二、征補(bǔ)條例及配套文件對拆遷市場的影響
1、對在施項(xiàng)目的沖擊性較大。主要體現(xiàn)為：居民期望值升高，要求貨幣補(bǔ)償或安置房屋標(biāo)準(zhǔn)更高，普遍存在觀望態(tài)度；拆遷周期將延長，隨之拆遷成本增大，拆遷難度加大；政府支持力度減弱，沒有強(qiáng)制拆遷保障，后續(xù)收尾難度大。從而拆遷主體就需創(chuàng)新工作方式，多渠道尋求拆遷突破點(diǎn)。
2、對停滯項(xiàng)目和已取得前期手續(xù)但未啟動的項(xiàng)目的影響更大，再啟動的可能性更小，拆遷成本、難度增大；具有實(shí)施主體變更的可能性；操作程序和組織模式將發(fā)生變化。從而需詳細(xì)分析項(xiàng)目狀況，結(jié)合政策，創(chuàng)新工作方式，多渠道尋求拆遷突破點(diǎn)；需進(jìn)一步研究分析是否可轉(zhuǎn)入公共利益范疇，由政府實(shí)施征收工作或按協(xié)議收購方式實(shí)施。
征地有爭議不可以動工。被征收人與征收人雙方應(yīng)當(dāng)就征地糾紛進(jìn)行合理范圍內(nèi)的協(xié)商溝通；溝通未果交由同級征收管理部門裁決；裁決后被征收人仍不滿意的，可以向法院提起訴訟。
法律依據(jù)：
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條
房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
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【關(guān)鍵詞】國有土地；制度；房屋征收；保證
中圖分類號：D922.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
自《房屋征收條例》出臺和實(shí)施以來，我國在國有土地上房屋征收補(bǔ)償方案方面存在的不足正在不斷的體現(xiàn)出來，并因此而導(dǎo)致了大量征收糾紛的出現(xiàn)，在一定時(shí)間內(nèi)已成為社會矛盾的熱點(diǎn)，對于和諧社會的構(gòu)建帶來了極大的影響。因而為了確保《房屋征收條例》得到有效的實(shí)施，筆者結(jié)合自身工作實(shí)踐，提出以下幾點(diǎn)探究性的分析。
1.國有土地上房屋征收制度保證的根本前提
為了確保國有土地上房屋征收得到制度上的保障，就必須始終堅(jiān)持民主決策的基本原則，切實(shí)加強(qiáng)對社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估，才能實(shí)現(xiàn)合法征收，也是房屋征收的根本前提。
1.1始終堅(jiān)持民主決策的基本原則
民主決策是《房屋征收條例》中提出的國有土地上房屋征收原則。即在廣泛聽取民意的同時(shí)，還應(yīng)征詢房屋被征收人所提出的意見，盡可能地確保房屋征收行為的支持率得到有效的保障和提升。因此房屋征收決策的民主性、透明性、科學(xué)性。
1.2切實(shí)加強(qiáng)對社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估
任何工作的開展都具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，而為了工作成效的提升，就必須加強(qiáng)對風(fēng)險(xiǎn)的評估，才能更好地采取有效的措施，盡可能地降低因風(fēng)險(xiǎn)而帶來的損失。因此對于房屋征收工作的開展更應(yīng)如此。所以為了確保房屋征收的合法性，得到被征收人的支持，就必須加強(qiáng)對其風(fēng)險(xiǎn)的評估。否則就會引發(fā)諸多導(dǎo)致社會和諧被破壞的現(xiàn)象發(fā)生。所以在做出征收決定，作為政府職能部門，必須組織專家加強(qiáng)對房屋證書開展而可能的導(dǎo)致社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)的評估，對存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析的同時(shí)提出相應(yīng)的措施予以解決，當(dāng)發(fā)現(xiàn)由于征收可能對社會穩(wěn)定帶來重大影響時(shí)，就必須否決征收決定，最大化的確保政府征收決定的科學(xué)合理性。與此同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)與人民群眾的溝通，對民情民意有一個全面的掌握或了解，著力實(shí)現(xiàn)政府工作的社會化，廣納諫言，以最大化的確保房屋征收工作得到有效的制度保障[1]。
2.國有土地上房屋征收制度保證的主要措施
2.1人性化的征收國有土地上的房屋
目前，人性化已成為政府部門為人民群眾服務(wù)水平高低的重要指標(biāo)，因此在國有土地上征收房屋時(shí)，除了要嚴(yán)格按照《房屋征收條例》第十七條之相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，還應(yīng)確保征收過程的人性化，基于此，筆者提出以下幾點(diǎn)人性化的征收措施。一是從提高征收補(bǔ)償靈活性入手，既能選擇采取貨幣的方式對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，同時(shí)也能采用房屋產(chǎn)權(quán)置換的方式進(jìn)行補(bǔ)償，所以作為政府部門，還應(yīng)為此提供置換產(chǎn)權(quán)的房屋，同時(shí)還應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)置換過程中，新舊房屋之間的差價(jià)，若征收房屋的價(jià)值低于所置換房屋的價(jià)值，則應(yīng)要求被征收人向政府補(bǔ)差價(jià)，反之，則應(yīng)由政府向被征收人補(bǔ)差價(jià)，并盡可能確保所提供的房屋與被征收房屋的地段相同或相近，總之，必須征得被征收人的同意。二是結(jié)合實(shí)際采取針對性的補(bǔ)償方式，例如被征收人由于房屋被征收而搬遷時(shí)所產(chǎn)生的搬遷費(fèi)應(yīng)有征收部門進(jìn)行支付，對于置換房屋產(chǎn)權(quán)的被征收人，在置換之前，被征收人由于房屋被征收而臨時(shí)安置時(shí)所產(chǎn)生的搬遷費(fèi)應(yīng)有征收部門進(jìn)行支付，或?yàn)槠涮峁┲苻D(zhuǎn)房，以此最大化的確保被征收人因?yàn)榉课菡魇諏?dǎo)致的利益損失降低最低甚至不損失，體現(xiàn)補(bǔ)償方式的多元化；三是對于生活條件上存在困難的被征收人而言，若其與住房保障條件相符，在享受上述個性化服務(wù)的同時(shí)，還應(yīng)將其優(yōu)先享受住房保障，在促進(jìn)其居住條件改善的同時(shí)進(jìn)一步彰顯房屋征收的人性化[2]。
2.2市場杠桿下評估和確定補(bǔ)償價(jià)值
隨著市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來和不斷的發(fā)展，我國很多行業(yè)的發(fā)展得益于市場的杠桿作用和調(diào)節(jié)作用。因而在對國有土地上的房屋進(jìn)行征收時(shí)，必須嚴(yán)格按照《房屋征收條例》中的第十九條之規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容對被征收房屋的補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行確定，最大化的避免出現(xiàn)只補(bǔ)房而不補(bǔ)地的傳統(tǒng)貨幣補(bǔ)償中的不足，通過市場的杠桿作用對房屋的價(jià)值完全體現(xiàn)出來。與此同時(shí)，在通過市場確定房屋的補(bǔ)償價(jià)值時(shí)，還應(yīng)嚴(yán)格按照《房屋征收條例》中有關(guān)被征收房屋價(jià)值評估之相關(guān)規(guī)定進(jìn)行科學(xué)的評估，若被征收人對評估價(jià)值不認(rèn)可，則可向評估機(jī)構(gòu)申請進(jìn)行復(fù)核評估，若對復(fù)核結(jié)果仍不認(rèn)可，則可以向評估專業(yè)委員會對其進(jìn)行鑒定，并由所在地的縣一級的住建部門制定相應(yīng)的評估辦法，同時(shí)還應(yīng)向社會廣泛的公開征求意見，最大化的確保房屋的補(bǔ)償價(jià)值得到科學(xué)的確定，確保房屋被征收人能在同等區(qū)位中以市場價(jià)夠得類似住房，保證房屋被征收人的合法權(quán)益。
2.3實(shí)行補(bǔ)償決定與強(qiáng)制搬遷相分離
政府作為征收房屋的主體，因此在嚴(yán)格按照《房屋征收條例》的相關(guān)規(guī)定下，有權(quán)作出被征收房屋的補(bǔ)償決定，若房屋被征收人沒有在規(guī)定期限內(nèi)提請復(fù)議或行政訴訟時(shí)，那么該補(bǔ)償決定的法律效率就會生效，但是房屋被征收對象拒絕執(zhí)行時(shí)，人民政府可以向人民法院申請對不成決定強(qiáng)制性的執(zhí)行。但為了保護(hù)房屋被征收人合法的權(quán)益，應(yīng)嚴(yán)格按照《房屋征收條例》中提出的實(shí)行補(bǔ)償決定與強(qiáng)制搬遷相分離的規(guī)定，人民政府在向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)應(yīng)接受司法的審查，若審查后發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償決定的程序違法和法律缺乏適用性以及根據(jù)錯誤等，即使房屋被征收人沒有提請復(fù)議和行政訴訟時(shí)，同樣應(yīng)補(bǔ)償決定撤銷，利用司法審查對錯誤的補(bǔ)償決定進(jìn)行完善和改進(jìn)。
2.4被征收人行政訴訟權(quán)利得到保障
《房屋征收條例》對征收決定法定條件、作出決定的程序等均作了詳細(xì)的規(guī)定，如果對不符合規(guī)定條件的項(xiàng)目，政府作出征收決定，或者作出的征收決定程序違法，或者征收決定損害了被征收人的合法利益，作為被征收人可以依法提起行政訴訟，要求法院對征收決議予以撤銷。如果政府不能提供充足的證據(jù)和法律依據(jù)來支持作出的征收決定，法院就會作出撤銷征收決定的判決。此外被征收人最關(guān)心的就是補(bǔ)償安置結(jié)果，征收決定作出之后，就需要與被征收人就補(bǔ)償安置問題進(jìn)行協(xié)商，經(jīng)過協(xié)商達(dá)成一致意見時(shí)，應(yīng)及時(shí)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，并全面履行。若無法達(dá)成協(xié)議，在征收決定規(guī)定期限后由政府作出補(bǔ)償決定[3]。
3.結(jié)語
綜上所述，《房屋征收條例》為國有土地上房屋征收提供了良好的制度保證。因而為確保房屋被征收人的合法權(quán)益得到有效的保護(hù)，就應(yīng)以合法征收為前提，在堅(jiān)持民主決策的基本原則的基礎(chǔ)上，切實(shí)加強(qiáng)對社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估，人性化的征收國有土地上的房屋，利用市場杠桿下評估和確定補(bǔ)償價(jià)值，實(shí)行補(bǔ)償決定與強(qiáng)制搬遷相分離，保障被征收人行政訴訟權(quán)利，最大化的實(shí)現(xiàn)房屋征部門收與被征收人的雙贏。
【參考文獻(xiàn)】
[1]吳海洋.淺析國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作[J].現(xiàn)代交際，2013，12:16.
表現(xiàn)形式:關(guān)聯(lián)企業(yè)之間撥付或占用資金采取不簽合同亦不收取資金占用費(fèi)的方式,雙方掛其他應(yīng)收、應(yīng)付款科目。
認(rèn)為應(yīng)該征收營業(yè)稅和所得稅的依據(jù)是:
1、《稅收征管法》第三十六條規(guī)定,企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機(jī)構(gòu)、場所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來,應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用;不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用,而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。
2、《稅收征管法實(shí)施細(xì)則》第五十四條規(guī)定了納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間發(fā)生業(yè)務(wù)往來,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以調(diào)整其應(yīng)納稅額的幾種情形,其中包括融通資金所支付或者收取的利息超過或者低于沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)之間所能同意的數(shù)額,或者利率超過或者低于同類業(yè)務(wù)的正常利率標(biāo)準(zhǔn)。
3、《營業(yè)稅暫行條例》第七條規(guī)定,納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由的,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營業(yè)額。《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定,納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的,按規(guī)定確定其營業(yè)額。
4、企業(yè)所得稅方面依據(jù)的是《企業(yè)所得稅法》第六章特別納稅調(diào)整第四十一條規(guī)定,即企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來,不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。
認(rèn)為應(yīng)該征收所得稅不征收營業(yè)稅的依據(jù)是:
《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條規(guī)定:條例第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn),是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為(以下稱應(yīng)稅行為)。
按照現(xiàn)行營業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定,一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為符合營業(yè)稅征稅范圍的同時(shí),營業(yè)稅法還強(qiáng)調(diào)應(yīng)為有償取得的情況下才征收營業(yè)稅。
《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定:納稅人有下列情形之一的,視同發(fā)生應(yīng)稅行為:(一)單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人;(二)單位或者個人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售,其所發(fā)生的自建行為;(三)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。以上規(guī)定表明,對無償行為征收營業(yè)稅,只有上述情形。無償融通資金行為不屬于上述列舉行為,不應(yīng)征收營業(yè)稅。
從稅法原理來看,《營業(yè)稅暫行條例》屬于稅收實(shí)體法,而《稅收征管法》則屬于稅收程序法。稅收程序法的作用之一就是保障實(shí)體法的實(shí)施,彌補(bǔ)實(shí)體法的不足。若對無息出借的經(jīng)濟(jì)行為直接依據(jù)稅收征管法處理則值得商榷。從法律慣例來說,針對一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為計(jì)算征收稅款一般適用實(shí)體法,稅務(wù)機(jī)關(guān)、納稅人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系一般由程序法原則性規(guī)定。直接采用《稅收征管法》之規(guī)定計(jì)算征收稅款,顯然不符合其立法本意。按照法律上特別規(guī)定高于一般規(guī)定的原則,《稅收征管法》第三十六條系稅收一般性規(guī)定,而《營業(yè)稅暫行條例》第三條及《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條是關(guān)于營業(yè)稅方面的特殊性規(guī)定,針對具體經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)征收營業(yè)稅時(shí),應(yīng)該執(zhí)行特殊規(guī)定。
認(rèn)為都不應(yīng)該征收的依據(jù)是:
國有土地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是：
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。
另外，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
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【關(guān)鍵詞】征地補(bǔ)償；主體地位；臺灣地區(qū)
隨著我國城市化步伐的加快，將有大量的農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，征地補(bǔ)償問題不僅關(guān)系到被征地農(nóng)民的切身利益，而且關(guān)系到國家的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、安定和諧以及文明進(jìn)步。由于歷史的原因，我國在土地公有制下形成以政府為主導(dǎo)的征地補(bǔ)償模式，在政府與農(nóng)民不均衡勢力狀態(tài)中，農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益難以維護(hù)。我國征地制度改革有必要借鑒我國臺灣地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)和做法，尤其是對土地所有者權(quán)益的尊重以及在征地補(bǔ)償項(xiàng)目及補(bǔ)償方式等方面值得我們學(xué)習(xí)。
一、我國臺灣地區(qū)的征地補(bǔ)償經(jīng)驗(yàn)
我國臺灣地區(qū)的土地征收補(bǔ)償法規(guī)規(guī)定集中體現(xiàn)在《土地征收條例》中。該條例不僅規(guī)定了土地征收補(bǔ)償?shù)臈l件和程序，而且列舉了各個補(bǔ)償項(xiàng)目和補(bǔ)償依據(jù)，并對征地補(bǔ)償方式進(jìn)行詳盡的說明。
1.在征地過程中土地所有權(quán)人具有重要地位
（1）臺灣地區(qū)規(guī)定在土地征收實(shí)施前舉行公聽會并以協(xié)議價(jià)購為先行程序。《土地征收條例》規(guī)定，需用土地人在取得土地之前先舉行公聽會，聽取土地所有權(quán)人及利害關(guān)系人的意見，然后再將事業(yè)計(jì)劃報(bào)請主管機(jī)關(guān)審批；主管機(jī)關(guān)許可后，先與所有權(quán)人協(xié)議價(jià)購或以其它方式取得土地，并且議購價(jià)格不低于征收補(bǔ)償費(fèi)。如果所有權(quán)人拒絕參與協(xié)議或經(jīng)開會未能達(dá)成協(xié)議，才可以依法申請征收土地。
（2）臺灣地區(qū)在征地實(shí)施中重視并聽取土地所有權(quán)人關(guān)于征地補(bǔ)償?shù)囊庖姟！锻恋卣魇諚l例》規(guī)定，需用土地人的征地申請經(jīng)中央主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，由縣（市）主管機(jī)關(guān)公告，并以書面通知土地權(quán)利人，征地補(bǔ)償費(fèi)由用地人支付并由主管機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)發(fā)，土地所有權(quán)人接受補(bǔ)償費(fèi)后即終止有關(guān)土地的權(quán)利與義務(wù)。但當(dāng)所有權(quán)人對征地補(bǔ)償有異議時(shí)，則由主管機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)調(diào)查處理并將查處結(jié)果通知土地權(quán)利人；如果土地權(quán)利人不服查處結(jié)果，則提交地價(jià)評議委員會復(fù)議；如果土地權(quán)利人不服復(fù)議結(jié)果，則提起行政救濟(jì)。最后的復(fù)議或行政救濟(jì)結(jié)果若與補(bǔ)償方案價(jià)額有差異，則將差價(jià)補(bǔ)交給土地權(quán)利人。
（3）《土地征收條例》規(guī)定征地后原土地所有權(quán)人可行使收回土地的權(quán)利。土地被征收后，如果土地需用人沒有依照征收計(jì)劃使用該土地，原土地所有權(quán)人可申請收回其土地。另外，如果由于工程設(shè)計(jì)變更、都市計(jì)劃改變等原因?qū)е略型恋責(zé)o征收必要時(shí)，經(jīng)需用土地人或土地所有權(quán)人申請后，主管機(jī)關(guān)予以撤銷征收。原土地所有權(quán)人繳回征收價(jià)款后，政府將土地發(fā)還給原所有權(quán)人。
2.臺灣地區(qū)征地補(bǔ)償項(xiàng)目詳細(xì)具體
臺灣地區(qū)規(guī)定因公共利益的需要，興辦國防、交通、公用、水利、公共衛(wèi)生及環(huán)境保護(hù)等事業(yè)，得征收私有土地。征地補(bǔ)償項(xiàng)目包括地價(jià)補(bǔ)償、土地改良物補(bǔ)償、土地他項(xiàng)權(quán)利補(bǔ)償以及由征地引起的其他損失的補(bǔ)償。
（1）地價(jià)補(bǔ)償。地價(jià)補(bǔ)償是土地征收補(bǔ)償主要部分。臺灣地區(qū)《土地征收條例》規(guī)定地價(jià)補(bǔ)償按公告土地現(xiàn)值補(bǔ)償。由于公告土地現(xiàn)值往往低于市場地價(jià)，臺灣地區(qū)采取公告土地現(xiàn)值加成的辦法，加成數(shù)比照一般正常交易地價(jià)確定。可見，臺灣地區(qū)的地價(jià)補(bǔ)償是以市價(jià)為基準(zhǔn)的。
（2）其他土地權(quán)利的補(bǔ)償。臺灣地區(qū)規(guī)定，如果被征收土地或建筑改良物已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，如地上權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、永佃權(quán)、耕作權(quán)等，這些征收土地“應(yīng)有之負(fù)擔(dān)”由地政機(jī)關(guān)在發(fā)給補(bǔ)償金時(shí)代為補(bǔ)償，并以余款交付被征收土地的所有權(quán)人。
（3）土地改良物的補(bǔ)償。《土地征收條例》規(guī)定，征收土地或建筑改良物時(shí)，對建筑改良物的補(bǔ)償按其重建價(jià)格計(jì)算；征收的土地附帶有農(nóng)作物時(shí)，補(bǔ)償費(fèi)視農(nóng)作物的生長成熟期而定：成熟期距被征收時(shí)間在一年以內(nèi)的，按照農(nóng)作物成熟時(shí)的產(chǎn)值而定；成熟期距被征收時(shí)間在一年以上的，按照農(nóng)作物種植及培育的費(fèi)用而定，同時(shí)參考這些費(fèi)用的現(xiàn)值。
（4）遷移補(bǔ)償。《土地征收條例》規(guī)定對征地而造成的人與物資的遷移費(fèi)給予補(bǔ)償，包括土地改良物由所有權(quán)人取回并自行遷移；墳?zāi)辜捌渌o(jì)念物遷移；人口遷移；生產(chǎn)資料如動力機(jī)具、經(jīng)營設(shè)備、生產(chǎn)原料等遷移；養(yǎng)殖物遷移。另外，因土地一部分被征收而造成土地改良物需要全部遷移的也發(fā)給遷移費(fèi)。
（5）其他補(bǔ)償。除上述征地補(bǔ)償外，臺灣地區(qū)對以下征地?fù)p失給予補(bǔ)償：對土地權(quán)利人因土地或改良物的征收而導(dǎo)致營業(yè)停止或營業(yè)規(guī)模縮小造成的損失給予補(bǔ)償；如果因征收同一所有人的土地或改良物的一部分，而剩下的土地或改良物的殘余部分地形不整或面積過小，導(dǎo)致利用價(jià)值降低的，土地或改良物的所有權(quán)人可以向主管機(jī)關(guān)申請一并征收并給予補(bǔ)償；因政府興辦臨時(shí)性的公共建設(shè)工程，需要征用私有土地或土地改良物而發(fā)給權(quán)益人補(bǔ)償費(fèi)；因征收某塊土地而導(dǎo)致與其連接的土地受到影響而使價(jià)值降低，對該連接地給予補(bǔ)償；需用土地人為申請征地而實(shí)施調(diào)查或勘測導(dǎo)致土地權(quán)益人遭受損失也給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。
3.土地所有權(quán)人可獲取土地增值收益
在臺灣地區(qū)，除了一般土地征收外，還有較為特殊的區(qū)段征收。區(qū)段征收是因?qū)嵤﹪医?jīng)濟(jì)政策、新設(shè)都市地域、舉辦國防設(shè)備、公用事業(yè)的需要，對一定區(qū)域內(nèi)的土地全部予以征收。區(qū)段征收的土地經(jīng)過重新分段整理后，政府無償取得公共設(shè)施用地，原土地所有權(quán)人領(lǐng)回一定比例的抵價(jià)地，對剩余的國民住宅用地、安置原住戶所需土地及可供建筑的土地，政府采取出售、租賃或設(shè)定地上權(quán)的方式進(jìn)行處分，并將所得收入用于支付區(qū)域開發(fā)總費(fèi)用。
在區(qū)段征收中，抵價(jià)地補(bǔ)償是土地所有權(quán)人獲取土地增值收益的主要渠道。按照臺灣地區(qū)相關(guān)土地法律，區(qū)段征收的地價(jià)補(bǔ)償經(jīng)土地所有權(quán)人申請，以征收后可供建筑的抵價(jià)地進(jìn)行折算抵付，計(jì)算基準(zhǔn)為區(qū)段征收后的路線價(jià)或區(qū)段價(jià)。按照規(guī)定，土地所有權(quán)人領(lǐng)回的抵價(jià)地面積，以征收總面積50%為原則，最少不低于40%。對土地所有權(quán)人而言，抵價(jià)地面積雖然比原土地面積減少，但征地后的土地經(jīng)過重新整理，公共設(shè)施得以完善，地價(jià)提高，可享受土地增值收益，所以抵價(jià)地補(bǔ)償普遍受到公眾歡迎。
二、臺灣地區(qū)征地補(bǔ)償制度的啟示
在我國現(xiàn)行土地制度中，由于農(nóng)民在征地中主體地位的缺失導(dǎo)致其征地意愿和補(bǔ)償需求的表達(dá)十分薄弱。建立公平合理的征地補(bǔ)償制度，保護(hù)農(nóng)民利益、建立和諧社會是我國征地制度改革的首要目標(biāo)。臺灣地區(qū)的做法和經(jīng)驗(yàn)可為我們提供有益的借鑒。
1.征地前應(yīng)設(shè)置協(xié)議購買程序
我國取得城市土地的唯一渠道就是強(qiáng)制性的土地征收，沒有其他較為和緩的取得土地的方式。農(nóng)民沒有參與機(jī)會，因此也就沒有話語權(quán)。即便有集體經(jīng)濟(jì)組織的參與，也多流于形式，難以代表被征地農(nóng)民的利益。應(yīng)借鑒臺灣地區(qū)的做法，在土地征收前舉辦公聽會聽取農(nóng)民的意見和想法，并應(yīng)將協(xié)議購買方式放在土地征收之前，這體現(xiàn)了對被征地農(nóng)民的尊重，也為農(nóng)民出讓土地多了一個選擇方式。
2.應(yīng)建立以地價(jià)補(bǔ)償為核心多項(xiàng)目補(bǔ)償體系
我國現(xiàn)行的補(bǔ)償范圍不夠全面，土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)只是征地發(fā)生的一部分費(fèi)用，對于單純以土地為生計(jì)的農(nóng)民來說，征地造成的損失難以用這幾項(xiàng)費(fèi)用所涵蓋。應(yīng)借鑒臺灣地區(qū)的做法，建立以地價(jià)補(bǔ)償為核心的多項(xiàng)目補(bǔ)償并存模式，對于應(yīng)補(bǔ)償項(xiàng)目盡量列舉，除現(xiàn)有補(bǔ)償項(xiàng)目外，還應(yīng)增加遷移補(bǔ)償、營業(yè)損失補(bǔ)償以及殘余地補(bǔ)償?shù)取２⑶乙?guī)定各補(bǔ)償項(xiàng)目的補(bǔ)償依據(jù)，如按市價(jià)補(bǔ)償或協(xié)議價(jià)補(bǔ)償?shù)龋苊饣\統(tǒng)、模糊的規(guī)定。
3.采用抵價(jià)地補(bǔ)償使被征地農(nóng)民獲取土地增值收益
我國現(xiàn)行征地補(bǔ)償以現(xiàn)金補(bǔ)償為主，而且多是一次性的補(bǔ)償。如果沒有很好的投資和就業(yè)渠道，農(nóng)民用完補(bǔ)償款以后將處于就業(yè)無門、生活無著落的境地。臺灣地區(qū)采用抵價(jià)地補(bǔ)償?shù)姆绞街档媒梃b。抵價(jià)地補(bǔ)償不僅幫助企業(yè)減輕征地補(bǔ)償負(fù)擔(dān)，而且為農(nóng)民提供一個獲取土地增值收益的途徑，農(nóng)民也會更加關(guān)心國家和地區(qū)的發(fā)展，有利于社會和諧與穩(wěn)定。
參考文獻(xiàn)：
臺灣地區(qū)土地征收條例[Z].2000-2-2.
一、征用土地基本情況
根據(jù)建設(shè)規(guī)劃及實(shí)地勘界，*公司工程建設(shè)占用白鶴灘鎮(zhèn)魚壩村和舊營村集體土地245.7畝，其中占用集體荒坡237.7畝，占用魚壩村的集體耕地8畝，涉及村民委員會2個，村民小組2個，農(nóng)戶22戶，人口84人。
二、土地被征用單位的確定
根據(jù)《中華人民共和國村民委員會組織法》第五條第三款關(guān)于“……村民委員會依照法律規(guī)定，管理本村屬于村農(nóng)民集體所有的土地和其他財(cái)產(chǎn)……”及《國土資源部關(guān)于切實(shí)做好征地補(bǔ)償安置工作的通知》（國土資發(fā)〔2003〕358號）文件關(guān)于“……征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣國土管理部門應(yīng)及時(shí)會同政府有關(guān)部門，以村（組）為單位擬訂有關(guān)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的征地補(bǔ)償安置方案……”和《*縣建設(shè)用地管理辦法（試行）》（2003年9月26日*縣第十三屆人大常委會第四次會議通過）第二十二條第二款關(guān)于“一個建設(shè)項(xiàng)目征收集體土地涉及幾個村的，分別以各村為被征地單位計(jì)算征地補(bǔ)償”的規(guī)定，*公司建設(shè)征收土地涉及白鶴灘鎮(zhèn)魚壩村和舊營村，因此，*公司建設(shè)用地被征用單位確定為魚壩村民委員會和舊營村民委員會。
三、被征用單位的耕地被征用前三年平均畝產(chǎn)值的確定
根據(jù)《中華人民共和國統(tǒng)計(jì)法》第九條、第十條和《中華人民共和國統(tǒng)計(jì)法實(shí)施細(xì)則》第十六條之規(guī)定，按照*縣統(tǒng)計(jì)局《關(guān)于2003—2005年度白鶴灘鎮(zhèn)魚壩村三年平均畝產(chǎn)值的報(bào)告》（巧統(tǒng)字〔*〕8號）文件中提供的糧食作物、經(jīng)濟(jì)作物的產(chǎn)量、產(chǎn)值數(shù)據(jù)資料，魚壩村的耕地被征收前三年的平均畝產(chǎn)值為489元。
四、耕地的征收
征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及青苗補(bǔ)償費(fèi)。
（一）土地補(bǔ)償費(fèi)的確定
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十七條“……征收耕地的土地補(bǔ)償，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍……”。該耕地原土地類型為集體荒山、荒坡，后被魚壩村的部份村民開挖，整理后耕種，經(jīng)研究，決定征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六倍，其征收土地的補(bǔ)償費(fèi)為：8畝×489.00元/畝×6倍＝23472.00元。
（二）安置補(bǔ)助費(fèi)的確定
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十七條關(guān)于“……征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍……”和《云南省土地管理?xiàng)l例》第二十四條關(guān)于“……被征地單位人均耕地在666.7平方米以上的，安置補(bǔ)助費(fèi)總額為被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值的4倍；人均耕地在666.7平方米以下的，每減少50平方米，增加年產(chǎn)值1倍……”的規(guī)定來確定征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)。
1.魚壩村耕地面積為1250畝，農(nóng)業(yè)人口1682人，人均耕地面積為0.743畝（1250畝÷1682人＝0.743畝/人），即495.33m2/人。
2.需要安置農(nóng)業(yè)人口為11人（8畝÷0.743畝/人＝11人）。
3.土地安置補(bǔ)助費(fèi)為被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值的7.427倍，即：4倍＋［（666.70－495.33m2）÷50］倍＝7.427倍，其中：4倍為土地安置補(bǔ)助的基準(zhǔn)倍數(shù)，（666.70－495.33m2）÷50為應(yīng)增加的倍數(shù)。
*縣*公司建設(shè)征收魚壩村民委員會的土地安置補(bǔ)助費(fèi)為：7.427倍×11人×489.00元/畝＝39949.833元。
（三）青苗補(bǔ)償費(fèi)的確定
根據(jù)《云南省土地管理?xiàng)l例》第二十六條關(guān)于“……被征收土地上有青苗的，按照當(dāng)季一茬實(shí)際產(chǎn)值補(bǔ)償……”的規(guī)定，考慮到被征收耕地農(nóng)戶的利益，結(jié)合實(shí)際，被征用耕地的青苗補(bǔ)償按被征收前三年平均產(chǎn)值的一茬給予補(bǔ)償，其青苗補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)為8畝×244.5元/畝＝1956.00元。
（四）被征收耕地三項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)的確定
征收魚壩村8畝耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為23472.00元；安置補(bǔ)助費(fèi)為39949.833元，青苗補(bǔ)償費(fèi)為1956.00元，以上三項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)為65377.833元，每畝8172.229元（65377.833元÷8畝＝8172.229元/畝）。
（五）*公司建設(shè)征收耕地補(bǔ)償費(fèi)最后確定
根據(jù)《云南省土地管理?xiàng)l例》第二十五條的規(guī)定，考慮到被征土地農(nóng)民的實(shí)際情況，為充分照顧農(nóng)民的利益，經(jīng)研究決定：耕地每畝補(bǔ)償費(fèi)從依法計(jì)算的8172.229元提高到8200元。
五、征收集體荒坡的補(bǔ)償費(fèi)確定為3000元/畝
六、被征收土地地上附著物的補(bǔ)償
（一）*公司建設(shè)征收土地的經(jīng)濟(jì)林木補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)實(shí)際的種類和大小定價(jià)給予補(bǔ)償（詳見附表）。其它雜木不予補(bǔ)償，由戶主自行砍伐，免收有關(guān)費(fèi)用。
（二）墳?zāi)拱徇w的補(bǔ)償：磚石混600元/冢，土石混400元/冢。
七、凡是*公司建設(shè)選址堪界后所開墾的耕地一律按荒坡補(bǔ)償，所種植的青苗及樹木一律不予補(bǔ)償。
八、其它
（一）土地被征收后人均耕地不足0.2畝的農(nóng)戶，由本人申請，經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，予以轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，享受相關(guān)政策待遇。
（二）被征收土地涉及的村、組或農(nóng)戶，應(yīng)積極配合*公司建設(shè)征地工作，對不配合建設(shè)征收土地或阻撓建設(shè)征收土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交出土地，拒不交出土地的，依照《中華人民共和國土地管理法》第二條和《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第四十五條之規(guī)定，申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
國家對國有企業(yè)資產(chǎn)重組相關(guān)的稅收法規(guī)相繼實(shí)施，大大減輕了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，本文簡要分析國有企業(yè)重組過程中-國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的中最新的稅收政策。
【關(guān)鍵詞】
國有企業(yè)重組；國有資產(chǎn)無償劃；稅收政策
0 引言
黨的十八屆三中全會提出“要進(jìn)一步深化國有企業(yè)改革，國有企業(yè)必須適應(yīng)市場化、國際化新形勢，以規(guī)范經(jīng)營決策、資產(chǎn)保值增值、公平參與競爭、提高企業(yè)效率、增強(qiáng)企業(yè)活力、承擔(dān)社會責(zé)任。”然而很長一段時(shí)間我國國有企業(yè)存在著產(chǎn)權(quán)不明晰，主營業(yè)務(wù)不明確等問題。
國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)作為企業(yè)重組過程中一種特殊的資產(chǎn)流轉(zhuǎn)方式，對合理配置資源、實(shí)施國有經(jīng)濟(jì)的布局和機(jī)構(gòu)調(diào)整起著重要作用。國有企業(yè)資產(chǎn)重組相關(guān)稅收法規(guī)的相繼出臺，大大減輕了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。
1 無償劃轉(zhuǎn)的稅收政策及分析
1.1 增值稅
按照《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條：單位或者個體工商戶將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈送其他單位或者個人，視同銷售貨物，應(yīng)征收增值稅。另外根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)（以下簡稱已使用過的固定資產(chǎn)），應(yīng)區(qū)分不同情形征收增值稅：納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照4%征收率減半征收增值稅。銷售自己使用過的2009年1月1日以后購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅。
1.2 營業(yè)稅
按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條：單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為的規(guī)定，征收營業(yè)稅。
根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2011年第51號《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》規(guī)定，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅。
1.3 土地增值稅
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。”
目前有關(guān)無償劃轉(zhuǎn)土地增值稅的規(guī)定主要是針對個案逐案進(jìn)行審批，沒有統(tǒng)一政策。例如2013年6月3日重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)土地增值稅關(guān)問題的公告“根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則以及財(cái)政部國家稅務(wù)總局的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)土地增值稅有關(guān)問題公告如下：經(jīng)縣級以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，按照國家國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)管理的相關(guān)規(guī)定，國有企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)等之間無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)，不征收土地增值稅”。
1.4 企業(yè)所得稅
按照企業(yè)所得稅法規(guī)定，無償劃轉(zhuǎn)的應(yīng)納稅所得額由收入計(jì)稅基礎(chǔ)來確定。而收入的計(jì)稅基礎(chǔ)考慮兩種，1）計(jì)稅基礎(chǔ)按照實(shí)際劃轉(zhuǎn)時(shí)的賬面凈值確定；2）計(jì)稅基礎(chǔ)按照劃轉(zhuǎn)時(shí)的市場價(jià)格或其他定價(jià)方法確定，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。
目前財(cái)政部、國家稅務(wù)總局并未對無償劃轉(zhuǎn)涉及的所得稅問題作出明確規(guī)定，但河北省地稅局在2009年度《關(guān)于企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問題的通知》（冀地稅發(fā)【2009】48號）第十一條關(guān)于企業(yè)無償劃撥資產(chǎn)的稅務(wù)處理問題明確規(guī)定：“國有企業(yè)無償劃撥資產(chǎn)（固定資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等），劃出方按劃出資產(chǎn)的凈值確認(rèn)視同銷售收入。劃入方可按收到資產(chǎn)的凈值確認(rèn)其計(jì)稅基礎(chǔ)。”根據(jù)該文件規(guī)定，無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)需要按視同銷售處理，但由于系按賬面凈值確認(rèn)收入，因此對當(dāng)期應(yīng)納稅所得沒有影響。
1.5 契稅
按照《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)出售、贈與和交換等情況的納稅義務(wù)人應(yīng)按照核定價(jià)格由財(cái)產(chǎn)承受人繳納契稅。
對于國有企業(yè)重組過程中涉及到契稅的問題，財(cái)稅[2008]175號《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》第七條規(guī)定：經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。政府主管部門對國有資產(chǎn)進(jìn)行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。
1.6 印花稅
按照《印花稅管理?xiàng)l例》簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議雙方應(yīng)按照印花稅“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，對立據(jù)雙方按協(xié)議金額以0.05%的稅率征收印花稅。
根據(jù)財(cái)稅[2003]183號《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改過程中有關(guān)印花稅政策的通知》
2 關(guān)于資金賬簿的印花稅
實(shí)行公司制改造的企業(yè)在改制過程中成立的新企業(yè)（重新辦理法人登記的），其新啟用的資金賬簿記載的資金或因企業(yè)建立資本紐帶關(guān)系而增加的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花；以合并或分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花；企業(yè)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)新增加的資金按規(guī)定貼花；企業(yè)改制中經(jīng)評估增加的資金按規(guī)定貼花；企業(yè)其他會計(jì)科目記載的資金轉(zhuǎn)為實(shí)收資本或資本公積的資金按規(guī)定貼花。
3 關(guān)于各類應(yīng)稅合同的印花稅
企業(yè)改制前簽訂但尚未履行完的各類應(yīng)稅合同，改制后需要變更執(zhí)行主體的，對僅改變執(zhí)行主體、其余條款未作變動且改制前已貼花的，不再貼花。
4 關(guān)于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的印花稅
企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免予貼花。
國家出臺國有企業(yè)重組相關(guān)的稅收政策，明確了重組企業(yè)的稅收責(zé)任，通過各項(xiàng)減免稅優(yōu)惠大大降低了重組成本。國有企業(yè)根據(jù)《國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定，對產(chǎn)權(quán)不明確或與企業(yè)主營業(yè)務(wù)不相關(guān)的資產(chǎn)進(jìn)行無償劃轉(zhuǎn)，從而使企業(yè)輕裝上陣，著眼于市場，使資源得到更有效合理的配置，充分激發(fā)了國有企業(yè)經(jīng)營管理的活力。
【參考文獻(xiàn)】
土地增值稅基本介紹土地增值稅(land appreciation tax )，是指對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率。20xx年11月24日央視報(bào)道稱全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億。
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率。
中華人民共和國土地增值稅暫行條例第一條 為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，制定本條例。
第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。
第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。
第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。
第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(二)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;
(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格;
(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;
(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
第七條 土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：
增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：
(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的;
(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收：
(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;
(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;
(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。
第十條 納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
第十一條 土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。
第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。
第十三條 土地增值稅的征收管理，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
