房地產(chǎn)抵押

開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)抵押，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

（1）下列房地產(chǎn)或權(quán)益可以設(shè)定抵押：

①取得所有權(quán)的房屋及其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

②城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)。

③依法生效的預(yù)售（購）房屋合同。

④在建的房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)項(xiàng)目。

（2）抵押物價(jià)值以市房產(chǎn)管埋局認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)。

（3）本合同一律用鋼筆或毛筆填寫。

（4）本合同以中文書寫。若用兩種（含兩種）以上文字書寫的，應(yīng)以中文為準(zhǔn)。

抵押人（下稱甲方）：_______________

法人營業(yè)執(zhí)照或批文：_______________

法定代表人：_______________________

國籍：_____________________________

法定地址：_________________________

聯(lián)系電話：_________________________

第三人：___________________________

法定代表人：_______________________

法定地址：_________________________

聯(lián)系電話：_________________________

受押人（下稱乙方）：_______________

法定代表人：_______________________

法定地址：_________________________

聯(lián)系電話：_________________________

根據(jù)自愿、互利、公平和誠實(shí)信用的原則，甲、乙雙方就本抵押事宜進(jìn)行了友好協(xié)商，甲方為了_____________將自有___________抵押予乙方，達(dá)成合同條款如下：

第一條　抵押物狀況及價(jià)值

抵押物情況

抵押物名稱

坐落

權(quán)證編號(hào)

面積

評(píng)估價(jià)值

備注

甲方抵押予乙方的抵押物經(jīng)評(píng)估為人民幣（大寫）：______元，￥_______；抵押金額為人民幣（大寫）：______元，￥_______。

第二條　抵押期限

甲方?jīng)Q定將上述抵押物抵押予乙方________年（月），從_________年_____月_____日起到________年_______月______日止。

第三條　抵押用途

甲方將上述抵押物抵押予乙方作為甲方___________保證。

第四條　抵押合同與___________的關(guān)系

當(dāng)上述抵押物作為獲取乙方資金之債務(wù)擔(dān)保物時(shí)，本合同則成為甲、乙雙方所簽訂________的主合同，即只要甲乙雙方簽訂_____成立時(shí)，本合同和___________同為抵押行為之要件，具有同等法律效力。

第五條　甲方法律責(zé)任

（1）抵押期間，抵押物、產(chǎn)權(quán)證書或法律證件，由甲方保管，乙方對該抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。

（2）甲方保證先行足額投保，并將抵押物的保險(xiǎn)單交于乙方，保險(xiǎn)期須長于抵押期，抵押期間，如發(fā)生保險(xiǎn)事故，則乙方為保險(xiǎn)第一受益人。

（3）甲方保證在抵押期間決不將抵押物部分或全部出售、轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押或以其他方式處分；若需出租或再抵押，須先征得乙方同意。

第六條　抵押物的處分

債務(wù)人如未能按___________之約定履行時(shí)，乙方可向市房地產(chǎn)市場管理處申請?zhí)幏值盅何铮每铐?xiàng)按如下順序分配：

（1）_________________________________

（2）_________________________________

（3）_________________________________

第七條　特約說明或特別條款

____________________________________

第八條　本合同之附件

（1）_________________________________

（2）_________________________________

（3）_________________________________

上述附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

第九條　爭議的解決方式

____________________________________________

____________________________________________

第十條　本合同生效后的30天內(nèi)，抵押雙方應(yīng)到市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)登記。

第十一條　本合同生效條件

（1）本合同經(jīng)甲、乙雙方法定代表人（或委托人）簽署，加蓋公章。

（2）本合同須經(jīng)_____________房地產(chǎn)市場管理處鑒證。

第十二條　合同文本

（1）本合同用中文制作，合同的書寫和印刷文字具有同等法律效力。

（2）本合同正本一式六份，甲、乙方各兩份，鑒證部門二份。副本若干份，有關(guān)單位各執(zhí)一份。合同的正、副本具有同等的法律效力。

甲方：（抵押人）_________

法定代表人：_____________

（委托人）

擔(dān)保人：（第三人）_______

法定代表人：_____________

（委托人）

乙方：（抵押權(quán)人）_______

法定代表人：_____________

（委托人）

_______年______月______日

鑒證意見

經(jīng)辦人：　鑒證機(jī)關(guān)（蓋章）

第2篇

有關(guān)房地產(chǎn)抵押合同范本

抵押人(甲方)：

住所：

法定代表人：

抵押權(quán)人(乙方)：

住所：

法定代表人：

為確保______年____月____日簽定的____________(以下稱主合同)的履行，甲方愿意以其有權(quán)處分的房地產(chǎn)作抵押。乙方經(jīng)實(shí)地勘驗(yàn)，在充分了解其權(quán)屬狀況及使用與管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，同意接受甲方的房地產(chǎn)抵押。甲方將房屋抵押給乙方時(shí)，該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)一并抵押給乙方。

雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列房地產(chǎn)抵押事項(xiàng)訂立本合同，共同遵守。

第一條甲方用作抵押的房地產(chǎn)座落于市________區(qū)________街(路、小區(qū))_____號(hào)_____棟_____單元_____層_____戶號(hào)，其房屋建筑面積_______m2，占地面積_______m2。具體內(nèi)容以房屋所有權(quán)證記載內(nèi)容為準(zhǔn)，并將房屋所有權(quán)證作為本合同附件。

第二條根據(jù)主合同，甲乙雙方確認(rèn)：債務(wù)人為____________________;抵押擔(dān)保的范圍為乙方依據(jù)主合同擁有的對債務(wù)人的債權(quán)本金及利息(包括因債務(wù)人違約計(jì)收的復(fù)利和加收的利息)、債務(wù)人違約金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用(包括但不限于訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)支出的相關(guān)人員的差旅費(fèi)等)。

第三條經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，上述房地產(chǎn)價(jià)值為人民幣

(大寫)，__________(小寫)。

第四條甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚。若發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事訴訟責(zé)任，由此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)賠償。

甲方應(yīng)當(dāng)在本合同簽訂之日起日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記;若因甲方未辦理抵押登記，使乙方不能依法享有本合同項(xiàng)下房地產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)的，甲方應(yīng)當(dāng)對債務(wù)人的債務(wù)向甲方承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

第五條乙方保證按主合同履行其承擔(dān)的義務(wù)，如因乙方延誤造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六條抵押房地產(chǎn)現(xiàn)由___________________________使用。

甲方在抵押期間對抵押的房地產(chǎn)承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)并負(fù)有保證抵押房地產(chǎn)完好無損的責(zé)任，并隨時(shí)接受乙方的檢查監(jiān)督。

在抵押期間因使用不當(dāng)造成毀損，乙方有權(quán)要求恢復(fù)房地產(chǎn)原狀或提供給乙方認(rèn)可的新的抵押房地產(chǎn)，在無法滿足上述條件的基礎(chǔ)上，乙方有權(quán)要求債務(wù)人提前償還本息。

第七條抵押期間，甲方不得擅自轉(zhuǎn)讓、買賣、租賃抵押房地產(chǎn)不得重復(fù)設(shè)定抵押，未經(jīng)乙方書面同意，發(fā)生上述行為均屬無效。

第八條抵押期間，甲方如發(fā)生分立、合并，由變更后承受抵押房地產(chǎn)方承擔(dān)或分別承擔(dān)本合同規(guī)定的義務(wù)。甲方被宣布解散或破產(chǎn)，乙方有權(quán)要求提前處分其抵押房地產(chǎn)。

第九條在本合同有效期內(nèi)，未經(jīng)甲方同意，乙方變更主合同條款或延長主合同履行期限的，甲方可自行解除本合同。

第十條本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同，需要變更或解除本合同時(shí)，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成書面協(xié)議，協(xié)議未達(dá)成前，本合同各條款仍然有效。

第十一條主合同履行期限屆滿，借款人未清償債務(wù)，乙方有權(quán)拍賣、變賣抵押物并以所得價(jià)款優(yōu)先受償;或經(jīng)雙方協(xié)商以抵押物折價(jià)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

第十二條在抵押期間，抵押房地產(chǎn)被拆遷改造時(shí)，甲方必須及時(shí)告知乙方，且根據(jù)具體情況，變更抵押合同或以房地產(chǎn)拆遷受償價(jià)款償還乙方的本息，并共同到登記機(jī)關(guān)辦理有關(guān)登記手續(xù)。

第十三條本合同在執(zhí)行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決或共同向仲裁機(jī)構(gòu)申請調(diào)解或仲裁，不能協(xié)商或達(dá)不成仲裁意向時(shí)可向人民法院起訴。

第十四條本合同未盡事宜，按照房地產(chǎn)抵押管理規(guī)定及國家、省、市有關(guān)規(guī)定辦理。

第十五條本合同在雙方簽字蓋章后生效。

第十六條本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，房地產(chǎn)市場管理部門存檔一份。

抵押人(公章)：抵押權(quán)人(公章)：

法定代表人(簽字)：法定代表人(簽字)：

(或授權(quán)人)(或授權(quán)人)

簽訂合同地點(diǎn)：

簽訂合同時(shí)間：年月日

個(gè)人房產(chǎn)抵押合同怎么寫

抵押人(甲方)：

抵押權(quán)人(乙方)：

為確保______年____月____日簽定的____________(以下稱主合同)的履行，抵押人(以下簡稱甲方)愿意以其有權(quán)處分的房地產(chǎn)作抵押。抵押權(quán)人(以下簡稱乙方)經(jīng)實(shí)地勘驗(yàn)，在充分了解其權(quán)屬狀況及使用與管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，同意接受甲方的房地產(chǎn)抵押。

甲方將房屋抵押給乙方時(shí)，該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)一并抵押給乙方。

雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列房地產(chǎn)抵押事項(xiàng)訂立本合同，共同遵守。

第一條甲方用作抵押的房地產(chǎn)座落于________區(qū)________街(路、小區(qū))_____號(hào)_____棟_____單元_____層_____戶號(hào)，其房屋建筑面_______m2，占地面積_______m2。

第二條根據(jù)主合同，甲乙雙方確認(rèn)：債務(wù)人為____________________;抵押期限自______年____月_____至_____年____月____。

第三條經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，上述房地產(chǎn)價(jià)值為人民幣_(tái)__________________________(大寫)，__________(小寫)。根據(jù)主合同，雙方確認(rèn)：乙方債權(quán)標(biāo)的額(本金)：_________________(大寫)，__________(小寫)，抵押率為百分之__________。

第四條甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚。若發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事訴訟責(zé)任，由此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)賠償。

第五條乙方保證按主合同履行其承擔(dān)的義務(wù)，如因乙方延誤造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六條抵押房地產(chǎn)現(xiàn)由___________________________使用。

甲方在抵押期間對抵押的房地產(chǎn)承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)并負(fù)有保證抵押房地產(chǎn)完好無損的責(zé)任，并隨時(shí)接受乙方的檢查監(jiān)督。

在抵押期間因使用不當(dāng)造成毀損，乙方有權(quán)要求恢復(fù)房地產(chǎn)原狀或提供給乙方認(rèn)可的新的抵押房地產(chǎn)，在無法滿足上述條件的基礎(chǔ)上，乙方有權(quán)要求債務(wù)人提前償還本息。

第七條抵押期間，甲方不得擅自轉(zhuǎn)讓、買賣、租賃抵押房地產(chǎn)不得重復(fù)設(shè)定抵押，未經(jīng)乙方書面同意，發(fā)生上述行為均屬無效。

第八條抵押期間，甲方如發(fā)生分立、合并，由變更后承受抵押房地產(chǎn)方承擔(dān)或分別承擔(dān)本合同規(guī)定的義務(wù)。甲方被宣布解散或破產(chǎn)，乙方有要要求提前處分其抵押房地產(chǎn)。

第九條在本合同有效期內(nèi)，未經(jīng)甲方同意，乙方變更主合同條款或延長主合同履行期限的，甲方可自行解除本合同。

第十條本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同，需要變更或解除本合同時(shí)，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成書面協(xié)議，協(xié)議未達(dá)成前，本合同各條款仍然有效。

第十一條本合同在執(zhí)行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決或共同向仲裁機(jī)構(gòu)申請調(diào)解或仲裁，不能協(xié)商或達(dá)不成仲裁意向時(shí)可向人民法院起訴。

第十二條在抵押期間，抵押房地產(chǎn)被拆遷改造時(shí)，甲方必須及時(shí)告知乙方，且根據(jù)具體情況，變更抵押合同或以房地產(chǎn)拆遷受償價(jià)款償還乙方的本息，并共同到登記機(jī)關(guān)辦理有關(guān)登記手續(xù)。

第十三條抵押期滿，如債務(wù)人不能償還債務(wù)本息，又未與乙方達(dá)成延期協(xié)議的，按法定程序處理抵押房地產(chǎn)，清償債務(wù)本息。處理抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款不足以償還債務(wù)本息和承擔(dān)處理費(fèi)用的，乙方有權(quán)另行追索;價(jià)款償還債務(wù)本息后有剩余的，乙方應(yīng)退還給甲方。

第十四條本合同未盡事宜，按照房地產(chǎn)抵押管理規(guī)定及國家、省、市有關(guān)規(guī)定辦理。

第十五條本合同在雙方簽字蓋章后，向公證處公證，并經(jīng)市房地產(chǎn)市場管理部門登記，方為有效。

第十六條本合同一式五份，甲方一份，乙方執(zhí)兩份，公證處執(zhí)一份，房地產(chǎn)市場管理部門存檔一份。

第十七條雙方商定的其它事項(xiàng)：

甲方(簽章)：乙方(簽章)：

法定代表人：法定代表人：

委托人：委托人：

地址：地址：

聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：

合同簽定地點(diǎn)：

合同簽定時(shí)間：年月

房產(chǎn)抵押擔(dān)保合同閱讀

抵押人(甲方)：

住所：

法定代表人：

電話：郵政編碼：傳真：

抵押權(quán)人(乙方)：

住所：

法定代表人：

電話：郵政編碼：傳真：

年月日乙方與借款人(以下簡稱“借款人”)簽訂了號(hào)借款合同(以下簡稱“借款合同”)，乙方向借款人提供(幣種)元貸款。為保障乙方向借款人發(fā)放的全部貸款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，甲方愿意向乙方提供抵押擔(dān)保。甲、乙雙方經(jīng)平等協(xié)商，共同訂立本合同。第一條甲方抵押擔(dān)保的范圍為乙方依據(jù)借款合同向借款人發(fā)放的全部貸款本金及利息(包括因借款人違約計(jì)收的復(fù)利和加收的利息)、借款人違約金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。第二條甲方以其有權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)作抵押，抵押財(cái)產(chǎn)由本合同項(xiàng)下的抵押物清單載明(見附件)，該清單為本合同的組成部分。第三條甲方承諾：

(一)保證對其抵押物依法享有所有權(quán)或處分權(quán);

(二)在抵押期間甲方應(yīng)妥善保管抵押財(cái)產(chǎn)，并負(fù)責(zé)維修、保養(yǎng)、保證抵押財(cái)產(chǎn)的完好無損。乙方如需對抵押財(cái)產(chǎn)的狀況進(jìn)行了解，甲方應(yīng)給予合作;

(三)對乙方要求保險(xiǎn)的抵押物，甲方應(yīng)在本合同生效前辦妥抵押財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)并保證到期續(xù)保;

(四)甲方負(fù)責(zé)辦理本合同項(xiàng)下有關(guān)評(píng)估、公證、保險(xiǎn)、鑒定、登記、運(yùn)輸及保管等事宜并承擔(dān)全部費(fèi)用;

(五)依法向抵押物登記部門辦理抵押物登記。第四條抵押期間，由于甲方的行為造成抵押物價(jià)值減少，甲方應(yīng)在抵押物價(jià)值減少情況發(fā)生后30天內(nèi)向乙方增補(bǔ)與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)呢?cái)產(chǎn)抵押或有效擔(dān)保。第五條抵押期間，抵押物如發(fā)生投保范圍內(nèi)的損失，或因第三人的行為導(dǎo)致抵押物價(jià)值的減少，保險(xiǎn)賠償金或損害賠償金應(yīng)(選擇)：

(一)存入乙方指定賬戶，抵押期間甲方不得動(dòng)用;

(二)甲方同意提前歸還貸款。第六條在抵押期間，甲方出租抵押物應(yīng)征得乙方同意。第七條在抵押期間，經(jīng)乙方書面同意，甲方轉(zhuǎn)讓抵押物所得價(jià)款應(yīng)(選擇)：

(一)存入乙方指定的賬戶，抵押期間甲方不得動(dòng)用;

(二)甲方同意提前歸還貸款。第八條甲方有下列情形之一，應(yīng)及時(shí)書面通知乙方：

(一)經(jīng)營機(jī)制發(fā)生變化，如實(shí)行承包、租賃、聯(lián)營、合并(兼并)、分立、股份制改造、與外商合資(合作)等;

(二)涉及重大經(jīng)濟(jì)糾紛的訴訟;

(三)抵押的權(quán)利發(fā)生爭議;

(四)破產(chǎn)、歇業(yè)、解散、被停業(yè)整頓、被吊銷營業(yè)執(zhí)照、被撤銷;

(五)法人代表、住所、電話發(fā)生變更。

甲方發(fā)生前款(一)的情形應(yīng)提前30天通知乙方;發(fā)生前款其他情形在事后7日內(nèi)通知乙方。第九條甲方違反第四條、第五條、第七條、第八條約定給乙方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第十條如發(fā)生依據(jù)借款合同的約定提前收回貸款，其借款合同項(xiàng)下的債權(quán)未得到足額清償，乙方有權(quán)提前處置抵押物收回貸款本息。第十一條本合同生效后，借款人與乙方協(xié)議延長借款合同履行期限，應(yīng)事先取得甲方書面同意。甲方有義務(wù)向登記機(jī)關(guān)變更登記，延長抵押期間。第十二條借款合同履行期限屆滿，借款人未清償債務(wù)，乙方有權(quán)拍賣、變賣抵押物并以所得價(jià)款優(yōu)先受償;或經(jīng)雙方協(xié)商以抵押物折價(jià)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。第十三條本合同自辦理抵押物登記之日起生效。第十四條本合同一式兩份，由抵押人、抵押權(quán)人各執(zhí)一份，副本份，登記部門一份，由各執(zhí)一份。

抵押人(公章)：

法定代表人(簽字)：

(或授權(quán)人)

抵押權(quán)人(公章)：

負(fù)責(zé)人(簽字)：

(或授權(quán)人)

簽訂合同地點(diǎn)：

簽訂合同時(shí)間年月日

附件：抵押物清單

抵押合同編號(hào)：

序號(hào)抵押物

種類抵押物

憑證編號(hào)單位數(shù)量自報(bào)價(jià)值(萬元)

評(píng)估值(萬元)

(銀行認(rèn)可)抵押率(%)

抵押價(jià)值(%)

保險(xiǎn)單保險(xiǎn)號(hào)碼起止時(shí)間

經(jīng)抵押權(quán)人評(píng)估認(rèn)定，清單所列抵押物抵押價(jià)值總額為萬元，抵押人對此無異議，并將下列文件交抵押權(quán)人保管：

1.2.3.4.

本清單正本一式兩份，由抵押人和抵押權(quán)人各執(zhí)一份，副本份，由各執(zhí)一份，作為號(hào)借款合同附件。

抵押人(公章)：抵押權(quán)人(公章)：

法定代表人(簽字)：法定代表人(簽字)：

第3篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)誘因防范

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的內(nèi)涵

想要弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)問題，首先必須弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款及其評(píng)估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發(fā)點(diǎn)都離不開貸款的取得是以房地產(chǎn)抵押為前提，銀行等發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)通過收取貸款利息和手續(xù)費(fèi)獲取收益，而貸款接收者借助貸款達(dá)到對抵押房地產(chǎn)的占有、經(jīng)營和收益的目的。國際銀行業(yè)對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出了權(quán)威性的界定：商業(yè)房地產(chǎn)貸款指借助商業(yè)抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產(chǎn)上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規(guī)則性的與期限相關(guān)的資本和利息形式，在25年到30年的時(shí)期里予以償還。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是對抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時(shí)，商業(yè)銀行確認(rèn)的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值決定并貸款金額的一項(xiàng)商業(yè)行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價(jià)師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評(píng)估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產(chǎn)的客觀價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過程。房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的內(nèi)涵包括以下四個(gè)方面：抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)是商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的重要條件；抵押人向商業(yè)銀行申請貸款的擔(dān)保物價(jià)值，商業(yè)銀行對抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值的確認(rèn)是房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的關(guān)鍵；是商業(yè)銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業(yè)抵押貸款工具；房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是對房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值的評(píng)估，與市場價(jià)值是并列、獨(dú)立的兩個(gè)相關(guān)指標(biāo)，共同服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不同需要。

影響商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的因素

政府因素

政府追求的一項(xiàng)重要目標(biāo)就是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，金融動(dòng)蕩會(huì)給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來動(dòng)蕩和不安。房地產(chǎn)抵押貸款作為整個(gè)金融市場中的一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，對于活躍市場，推動(dòng)投資和消費(fèi)有著巨大的作用。在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中，如果房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導(dǎo)致深重危機(jī)以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的影響又是風(fēng)險(xiǎn)誘因。房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動(dòng)也同樣會(huì)對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。政策變動(dòng)，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動(dòng)都必然會(huì)對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)還會(huì)對估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的依據(jù)，一旦進(jìn)行修改或其它變動(dòng)，必然會(huì)對房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估方法產(chǎn)生影響。

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員因素

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估活動(dòng)中處于中介的位置，是抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的直接參與者，是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估主要采用三大經(jīng)典方法—成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實(shí)際應(yīng)用上常常受到比較案例數(shù)量的限制。商業(yè)房地產(chǎn)主要指的是收益性房地產(chǎn)，其價(jià)值主要是由在評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評(píng)估這類房地產(chǎn)最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個(gè)負(fù)責(zé)任的估價(jià)師在任何時(shí)候都會(huì)補(bǔ)充評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)的成本價(jià)值。當(dāng)評(píng)估得出很低的成本價(jià)值與較高的收益價(jià)值之間存在較大的偏差時(shí)，就必須非常小心對待通過收益價(jià)值最后得出的房地產(chǎn)貸款價(jià)值。

房地產(chǎn)估價(jià)不是估價(jià)師的無中生有，有學(xué)者稱其為“科學(xué)加藝術(shù)”，確切的反映了估價(jià)的本質(zhì)。但是不管采用哪一種估價(jià)方法，都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來支撐，沒有基礎(chǔ)資料就不能稱其為科學(xué)。因此，在利用具體的估價(jià)方法時(shí)，豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評(píng)估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時(shí)期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。有些估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員接受一項(xiàng)新業(yè)務(wù)時(shí)，出于方便利用同樣的方法和技術(shù)參數(shù)，省去實(shí)地勘探調(diào)查而帶來風(fēng)險(xiǎn)。此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善也會(huì)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來意想不到的后果。估價(jià)報(bào)告作為估價(jià)的最后成果，有所遺漏或出錯(cuò)便直接導(dǎo)致了估價(jià)結(jié)果的偏差。估價(jià)人員素質(zhì)水平偏低，對于房地產(chǎn)估價(jià)基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評(píng)估機(jī)構(gòu)中，很多估價(jià)員只有高中、中專學(xué)歷，對于估價(jià)的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價(jià)師考試缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，在具體負(fù)責(zé)一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在漏洞，也會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。

其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體因素

房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估包括提出貸款申請到評(píng)估到最后貸款償還都會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)，影響房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估值。其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的誘因。如，房地產(chǎn)估價(jià)主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著不少的問題。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權(quán)。有些企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實(shí)，在抵押評(píng)估過程中為了自身利益誘使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員高估房地產(chǎn)抵押價(jià)值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值發(fā)放貸款。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范

規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的程序

目前，各地辦理抵押評(píng)估的做法不一，評(píng)估的口徑很不一致，影響了評(píng)估結(jié)果的有效性。而一個(gè)規(guī)范有效的估價(jià)程序顯然是有助于估價(jià)的準(zhǔn)確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押市場的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。實(shí)體確認(rèn)包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認(rèn)包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利狀況，并與原來確定的權(quán)利狀況進(jìn)行資料對照和認(rèn)證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認(rèn)包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價(jià)格評(píng)估提供基礎(chǔ)材料。最后評(píng)估抵押房地產(chǎn)的正常價(jià)格。

建立健全估價(jià)制度

規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證，建立初級(jí)、高級(jí)和資深等代表不同估價(jià)水平的房地產(chǎn)估價(jià)師等級(jí)制度；建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師業(yè)績報(bào)告制度；政府對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價(jià)質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)，選擇估價(jià)業(yè)務(wù)開始，一直到項(xiàng)目完成向用戶提供估價(jià)產(chǎn)品—估價(jià)報(bào)告的全過程中，采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，保證估價(jià)的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。

建立房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)保險(xiǎn)制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產(chǎn)估價(jià)師已經(jīng)達(dá)到15000余人，加上2003年通過房地產(chǎn)估價(jià)師考試人員總數(shù)將超過21000人。這樣龐大的隊(duì)伍，對于保險(xiǎn)公司來說，是一個(gè)具有極大潛力的發(fā)展市場。一旦建立房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，對估價(jià)師會(huì)產(chǎn)生督促作用。如果某個(gè)估價(jià)師因?yàn)闃I(yè)務(wù)水平差經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險(xiǎn)公司就有可能不再為這些人提供保險(xiǎn)。這些估價(jià)師會(huì)因此失去估價(jià)市場，丟掉生存空間。因此，通過估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，可以不斷提高估價(jià)人員的素質(zhì)，提高整個(gè)行業(yè)的水平和形象。

提高估價(jià)人員素質(zhì)和估價(jià)技術(shù)

在國外一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，如美國和香港的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時(shí)間的職業(yè)培訓(xùn)、撰寫估價(jià)工作心得和論文、提交自己完成的估價(jià)報(bào)告，如果不能完成相應(yīng)的工作，就會(huì)受到行業(yè)協(xié)會(huì)的懲罰，直至取消其會(huì)員資格。我國也要求房地產(chǎn)估價(jià)師接受一定時(shí)間的后續(xù)教育。中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)相繼舉辦了許多次房地產(chǎn)估價(jià)師后續(xù)教育培訓(xùn)。一個(gè)好的估價(jià)師必須參加過足夠多的估價(jià)實(shí)踐，并且對最新最近的估價(jià)理論知識(shí)有很好的掌握。因此，對估價(jià)師和估價(jià)人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對估價(jià)實(shí)踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。

商業(yè)銀行提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力

積極的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。目前，銀行在決定對房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開放放貸時(shí)，主要評(píng)估的對象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，按照這種評(píng)估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時(shí)，銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評(píng)估方式只是在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后對風(fēng)險(xiǎn)的一種補(bǔ)救措施，只能消極被動(dòng)地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項(xiàng)目開發(fā)能力評(píng)估體系的建立健全方面，通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評(píng)估部，適時(shí)踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動(dòng)，房地產(chǎn)的維護(hù)和運(yùn)行情況如何，對抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值進(jìn)行檢核性評(píng)估，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇

（抵押權(quán)人）住所：

借款人：姓名（名稱）（以下簡稱為“乙方”）

（抵押人）身份證地址：

有效證件（照）及號(hào)碼：

居住地址：

第一條：總則

甲、乙雙方于年月日在簽訂本合同，乙方愿以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給甲方，作為借款的擔(dān)保，并支付合同約定的利息和相關(guān)費(fèi)用。為進(jìn)一步明確當(dāng)票以外的事項(xiàng)，經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，特訂立本合同，以資遵照履行。

第二條：抵押房地產(chǎn)

座落（四至范圍）：（見附圖）

建筑面積：

房屋、土地用途：

房屋結(jié)構(gòu)（類型）：

抵押房地產(chǎn)價(jià)值：人民幣萬元整

權(quán)證編號(hào)：

地號(hào)：

第三條：抵押房地產(chǎn)擔(dān)保范圍

借款本金（當(dāng)金）、利息、綜合費(fèi)、違約金、損害賠償金、訴訟費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、律師服務(wù)費(fèi)等處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用以及可能產(chǎn)生的甲方代墊費(fèi)用和其他費(fèi)用。本合同有約定具體數(shù)額的按照約定，沒有約定的依照相關(guān)單位出據(jù)給甲方的收款發(fā)票額為準(zhǔn)。

第四條：借款金額（當(dāng)金）及借款期限

借款數(shù)額（當(dāng)金）：人民幣（大寫金額）萬元整（協(xié)議）。

月利率：%，月綜合費(fèi)率：%

借款期限：自年月日至年月日，（借款具體期限在雙方簽署的當(dāng)票上予以確認(rèn)）。借款期內(nèi)及借款期限屆滿后5日內(nèi)，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商同意可以續(xù)當(dāng)，屆時(shí)雙方另行簽署《續(xù)當(dāng)憑證》，《續(xù)當(dāng)憑證》上確定的借款終止日為本合同的借款終止日，本合同約定的事項(xiàng)在續(xù)當(dāng)期間繼續(xù)有效，如需重新辦理房地產(chǎn)抵押登記的，乙方應(yīng)按照甲方要求辦理相關(guān)登記手續(xù)。

第五條：登記

本合同簽訂之日起5個(gè)工作日內(nèi)，甲乙雙方按照本市房地產(chǎn)登記管理權(quán)限至市或區(qū)（縣）的房地產(chǎn)登記部門申請辦理房地產(chǎn)抵押登記，申領(lǐng)《房地產(chǎn)其他權(quán)利證明》。

第六條：保險(xiǎn)

抵押期間，乙方應(yīng)為抵押房地產(chǎn)購買保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)由乙方承擔(dān)，保險(xiǎn)單交由甲方保管，抵押期間，甲方為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕１ｋU(xiǎn)賠償不足支付本合同項(xiàng)下全部債務(wù)的，甲方有權(quán)按本合同規(guī)定行使抵押權(quán)及采取其他方法進(jìn)行追索。

第七條：抵押房地產(chǎn)的占管

抵押期間，乙方承諾對占管的抵押房地產(chǎn)妥善保管，負(fù)有維修、保養(yǎng)，保證完好無損的責(zé)任，有義務(wù)配合甲方的監(jiān)督、檢查。

第八條：抵押房地產(chǎn)的處分限制

抵押期間，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變賣、抵償債務(wù)或以其他交易方式處置，也不得對抵押房地產(chǎn)作任何實(shí)質(zhì)性結(jié)構(gòu)改變，若由此造成甲方損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第九條：抵押房地產(chǎn)的租賃

抵押期間，乙方確須出租抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)事先征得甲方的書面同意，并將抵押的事實(shí)書面告知承租人，將租賃合同交甲方備案。同時(shí)，在與承租人簽訂的租賃合同中約定：出租人即本合同規(guī)定的乙方因未履行本合同而被甲方行使抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，承租人應(yīng)在甲方發(fā)出通知之日起10日內(nèi)遷離該房地產(chǎn)，并將租賃合同交甲方備案，提交給甲方備案的內(nèi)容須與房地產(chǎn)交易中心登記備案的內(nèi)容相一致，乙方不得改變合同內(nèi)容，包括延長租賃期限和其他形式給他人使用，由此產(chǎn)生的一切后果由乙方和承租人及使用人共同承擔(dān)。

第十條：乙方保證及承諾

乙方保證對抵押房地產(chǎn)享有合法的所有權(quán)、處分權(quán)、占有權(quán)。甲、乙雙方在簽署本合同和當(dāng)票時(shí)，抵押房地產(chǎn)上不存在任何形式的第三人抵押、借用、托管、查封、扣壓、訴訟等，也不存在任何形式的權(quán)屬爭議或其他權(quán)利瑕疵。

乙方及抵押物共有人愿以其抵押物（房產(chǎn)全部權(quán)益）作為償還本合同借貸條款項(xiàng)下的借款本金及其他相關(guān)費(fèi)用的擔(dān)保。

抵押物共有人同意將本合同抵押物進(jìn)行抵押，并與借款人共同承擔(dān)償還借款的責(zé)任。當(dāng)需要處置抵押物償還所擔(dān)保的債務(wù)時(shí)，愿意無條件地自找住房。

乙方對本合同條款已充分理解并保證履行，并承諾對本合同各條款所規(guī)定的所有權(quán)利和義務(wù)作出的承諾保證不會(huì)以此為由行使抗辯權(quán)及訴訟權(quán)。

第十一條：房地產(chǎn)抵押物關(guān)系的終止

乙方還清借款本金（當(dāng)金）、利息，并支付相應(yīng)費(fèi)用后，且已全部履行本合同各項(xiàng)條款，抵押合同即告終止。甲、乙雙方共同（也可由乙方委托甲方）在抵押合同終止之日起10日內(nèi)到房地產(chǎn)登記部門申請辦理抵押登記注銷手續(xù)。

第十二條：房地產(chǎn)抵押權(quán)的行使及實(shí)現(xiàn)

乙方違反第十條規(guī)定，隱瞞事實(shí)及提供虛假文書，第二居住地滅失、破產(chǎn)、債務(wù)人死亡、動(dòng)拆遷等可能導(dǎo)致抵押權(quán)毀損或部分毀損的，或乙方行使抗辯權(quán)、抗訴權(quán)，本合同即提前終止，房地產(chǎn)抵押權(quán)提前實(shí)現(xiàn)。

借款期限或借款展期屆滿后5日內(nèi)，乙方不履行債務(wù)或不能完全履行債務(wù)的，房地產(chǎn)抵押權(quán)即實(shí)現(xiàn)。甲方有權(quán)行使抵押權(quán)，處分抵押房地產(chǎn)。本合同經(jīng)公證后成為具有強(qiáng)制執(zhí)行的債權(quán)文書，若債務(wù)人不履行債務(wù)或不完全履行債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)向有管轄權(quán)的人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。本合同作為乙方不可撤消授權(quán)甲方將抵押房地產(chǎn)提交有關(guān)拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣的文件依據(jù)，乙方對此放棄一切抗辯權(quán)。由于拍賣產(chǎn)生的一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲方有權(quán)在拍賣收入中直接予以扣除。

第十三條：拍賣

甲、乙雙方約定，甲方行使抵押權(quán)委托拍賣機(jī)構(gòu)將上述房地產(chǎn)公開拍賣，拍賣收入扣除拍賣費(fèi)用、借款本息及相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分退還乙方，不足部分甲方有權(quán)向乙方追索。有關(guān)拍賣等手續(xù)乙方均委托甲方代為辦理。

第十四條：費(fèi)用

與抵押房地產(chǎn)有關(guān)的評(píng)估、保險(xiǎn)、鑒定、登記、公證等費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

第十五條：合同生效及份數(shù)

本合同經(jīng)雙方簽章，并經(jīng)公證處公證，按第五條約定辦妥抵押登記之日起生效。

若抵押房地產(chǎn)為多人共同共有，所有共有人應(yīng)在合同公證時(shí)，簽署有效的相關(guān)文書。

本合同一式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，房地產(chǎn)登記部門、公證處各存檔一份。

第十六條：特別約定

乙方違反第四、七、八、九、十條規(guī)定及補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定必須按借款金額的20%承擔(dān)違約賠償。逾期還款5天內(nèi)按每日未還款總額的0.5%計(jì)，超過5天甲方可通過變賣、拍賣或向有管轄權(quán)的人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，變賣、拍賣或訴訟期、執(zhí)行期直至債務(wù)完全清償止的費(fèi)用，按每日未還款總額的0.5%計(jì)。違約金因不同的違約行為依本合同約定可重復(fù)計(jì)算。

《續(xù)當(dāng)憑證》及補(bǔ)充協(xié)議為本合同某一條款的補(bǔ)充，是合同不可分割的一部分，與本合同同樣具有法律效力。本合同約定的其他事項(xiàng)在補(bǔ)充協(xié)議中未改修的繼續(xù)有效。

第十七條：通知條款

所有的通知事項(xiàng)應(yīng)寄往本合同首頁所列的居住地址。

若上述地址在境外的，自通知以掛號(hào)、快遞或電傳方式發(fā)出的30日后，視為對方已收悉；若上述地址在境內(nèi)的，自通知以上述方式發(fā)出的10日后，視為對方已收悉。

任何一方變更地址的，應(yīng)按上述方式通知對方，并在收到對方確認(rèn)函后，地址變更方才生效。

第十八條：爭議解決

凡因履行本合同或當(dāng)票而產(chǎn)生任何爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成的，向本合同簽訂地所在地人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，如遇非本合同條款規(guī)定而引發(fā)的爭議，協(xié)商不成的，向本合同簽訂地人民法院提訟。

第十九條：法律適用

本合同未盡事宜，依《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》、《典當(dāng)行管理辦法》相關(guān)規(guī)定辦理。

若今后新頒布或修改的相關(guān)法律、法規(guī)或司法解釋與本合同的基本條款不一致的，雙方應(yīng)根據(jù)上述法律、法規(guī)或司法解釋的規(guī)定共同對本合同作出相應(yīng)修改。

第二十條：提示條款

乙方已閱讀本合同所有條款，因乙方要求，甲方已經(jīng)就合同條款做了相應(yīng)說明，乙方對本合同所有條款的含義及相應(yīng)的法律后果已全部知曉，并予以充分、準(zhǔn)確無誤的理解。

貸款人：借款人：

法定代表人：抵押共有人：

委托人：委托人：

第5篇

抵押權(quán)人：_____________

地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：__________________ 職務(wù)：_______________

抵押人：_______________

地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________

法定代表人：____________ 職務(wù)：____________

抵押物業(yè)地址：____________郵碼：____________ 電話：______

抵押權(quán)益之房產(chǎn)買賣合同：購房____ 字第________號(hào)

第一條 總則

抵押權(quán)人與抵押人于____ 年____ 月____ 日會(huì)同擔(dān)保人簽定本房產(chǎn)抵押貸款合約（下稱“合約”）抵押人（即借款人）同意以其與擔(dān)保人于____ 年____ 月____ 日簽訂的房產(chǎn)買賣合同（即抵押權(quán)益之房產(chǎn)買賣合同）的全部權(quán)益抵押于抵押權(quán)人，并同意該房產(chǎn)買賣合同項(xiàng)下的房產(chǎn)物業(yè)（即抵押物業(yè)），在售房單位發(fā)出入住通知書（收樓紙）后，立即辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)，以該物業(yè)抵押于抵押權(quán)人，賦予抵押權(quán)人以第一優(yōu)先抵押權(quán)，并愿意履行本合約全部條款。抵押權(quán)人（即貸款人）同意接受抵押人以上述房產(chǎn)買賣合同的全部權(quán)益及房產(chǎn)買賣合同項(xiàng)下房產(chǎn)物業(yè)，作為本合約項(xiàng)下貸款的抵押物，并接受擔(dān)保人承擔(dān)本合約項(xiàng)下貸款的擔(dān)保責(zé)任，抵押權(quán)人向抵押人提供一定期抵押貸款，作為抵押人購置抵押物業(yè)的部分樓款。經(jīng)三方協(xié)商，特定立本合約，應(yīng)予遵照履行。

第二條 釋義

在此貸款合約內(nèi)，除合約內(nèi)另行定義外，下列名詞的定義如下：

“營業(yè)日”：指抵押權(quán)人公開營業(yè)的日子。

“欠款”：抵押人欠抵押權(quán)人的一切款項(xiàng)，包括本金，利息及其他有關(guān)費(fèi)用。

“房產(chǎn)買賣合同之全部權(quán)益”：指抵押人（即購房業(yè)主）與擔(dān)保人簽訂的“房產(chǎn)買賣合同”內(nèi)所應(yīng)擁有的全部權(quán)益。

“房產(chǎn)物業(yè)建筑期”：售房單位發(fā)出入住通知書日期之前，視為房產(chǎn)物業(yè)建筑期。

第三條 貸款金額

一、貸款金額：人民幣_(tái)___ 元；

所有已歸還（包括提前歸還）的款項(xiàng)，不得再行提取。

二、抵押人在此不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人將上述貸款金額全數(shù)以抵押人購樓款名義，存入售房單位帳戶。

第四條 貸款期限

貸款期限為____ 年，由抵押權(quán)人貸出款項(xiàng)日起計(jì)。期滿時(shí)抵押人應(yīng)將貸款本息全部清還，但在期限內(nèi)，如抵押人發(fā)生違約行為，抵押權(quán)人可據(jù)實(shí)際情況，隨時(shí)通知抵押人歸還或停止支付或減少貸款金額，抵押人當(dāng)即履行。

第五條 利息

一、貸款利率按____ 銀行貸款最優(yōu)惠利率加____ 厘（年息）計(jì)算。

二、上述之優(yōu)惠利率將隨市場情況浮動(dòng)，利率一經(jīng)公布調(diào)整后，立即生效，抵押權(quán)人仍保留隨時(shí)調(diào)整貸款利率的權(quán)利。

三、本合約項(xiàng)下之貸款利率，按貸款日利率或根據(jù)抵押權(quán)人書面通知按市場情況而調(diào)整的利率。

四、合約有效期內(nèi)，按日貸款余額累計(jì)利息，每年以365天計(jì)日。

五、貸款利率如有調(diào)整時(shí)，由抵押權(quán)人以書面通知抵押人調(diào)整后的利率。

第六條 還款

一、本合約項(xiàng)下貸款本金及其相應(yīng)利息，抵押人應(yīng)分____期，自款項(xiàng)貸出日計(jì)，按月清還借款本息，每期應(yīng)繳付金額（包括因利率調(diào)整帶來的應(yīng)繳金額改變），由抵押權(quán)人以書面通知抵押人，如還款日不是營業(yè)日，則該分期付款額須于還款日起延次一個(gè)營業(yè)日繳交。

二、抵押權(quán)人有權(quán)調(diào)整及更改每期應(yīng)付金額或還款期數(shù)。

三、抵押人必須在____銀行開立存款帳戶，對與本抵押貸款有關(guān)的本息和一切費(fèi)用，要照付該帳戶，若因此而引致該帳戶發(fā)生透支或透支增加，概由抵押人承擔(dān)償還責(zé)任。

四、所有應(yīng)付予抵押權(quán)人的款項(xiàng)，應(yīng)送____銀行。

五、抵押人不能從中抵扣、反索任何款項(xiàng)。如果在中國現(xiàn)時(shí)或?qū)碛嘘P(guān)法律規(guī)范下，不得不抵扣或反索任何款項(xiàng)（包括稅款），則抵押人得即向抵押權(quán)人補(bǔ)償額外款項(xiàng)，致使抵押權(quán)人所得，相當(dāng)于在無需反索的情況所應(yīng)得不折不扣的款項(xiàng)。

第七條 逾期利息及罰息

一、每月分期付款應(yīng)繳的金額，應(yīng)按照規(guī)定期數(shù)及日期攤還；尚有逾期欠交期款等情況，抵押人必須立即補(bǔ)付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押權(quán)人決定，按月息2%至5%幅度計(jì)收。

二、抵押人如逾期還款，除繳付逾期利息外，抵押權(quán)人有權(quán)在原利率基礎(chǔ)上，向抵押人加收20%至50%的罰息。

三、抵押人須按照上述指定利率，照付逾期未付款項(xiàng)的利息，直至款項(xiàng)結(jié)清為止，無論在裁判確定債務(wù)之前或之后，此項(xiàng)利息均按日累積計(jì)算。

第八條 提前還款

一、在征得抵押權(quán)人同意的條件下，抵押人可按下列規(guī)定，辦理提前還款手續(xù)：

1.抵押人可在每月的分期還款日，提前部分或全部償還實(shí)貸款額，每次提前償還金額不少于____ 萬元整的倍數(shù)；所提前償還的款額，將按例序漸次減低原貸款額。

2.抵押人必須在預(yù)定提前還款日一個(gè)月前給抵押權(quán)人一個(gè)書面通知，該通知一經(jīng)發(fā)出，即不可撤銷。

3.抵押人自愿提早繳付本合約規(guī)定的部分或全部款項(xiàng)，抵押人應(yīng)予抵押權(quán)人相等于該部分或全部款項(xiàng)一個(gè)月利息的補(bǔ)償金。

二、抵押人和擔(dān)保人同意，在發(fā)生下列所述任何情況時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人立即提前清還部分或全部實(shí)際貸款額，或立即追計(jì)擔(dān)保人：

1.抵押人及/或擔(dān)保人違反本合約任何條款。

2.抵押人及/或擔(dān)保人本身對外的借款、擔(dān)保、賠償、承諾或其他借債責(zé)任，因：

A.違約被勒令提前償還；

B.到期而不能如期償還。

3.抵押人及/或擔(dān)保人本身發(fā)生病變（包括精神不健全）死亡、合并、收購、重組、或因法院或政府

機(jī)關(guān)或任何決意通過要解散、清盤、破產(chǎn)、關(guān)閉或指定接管人或信托人等去處理所有或大部分其所屬之財(cái)產(chǎn)。

4.抵押人及/或擔(dān)保人被扣押令或禁止令等威脅，要對具不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)或財(cái)產(chǎn)等有不利影響，而該等威脅又不能在發(fā)生后30天內(nèi)完滿解除。

5.抵押人及/或擔(dān)保人不能償還一般債權(quán)人的欠債，在清盤、倒閉時(shí)不能清償債項(xiàng)或?qū)⒁Ｖ範(fàn)I業(yè)。

6.如抵押人及/或擔(dān)保人因在中國法律規(guī)范下，變得不合法或不可能繼續(xù)履行本合約所應(yīng)負(fù)責(zé)任。

7.如抵押人及/或擔(dān)保人因業(yè)務(wù)上經(jīng)營前景或其所擁有財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)不利變化，而嚴(yán)重影響其履行本合約所負(fù)責(zé)任的能力。

8.抵押人及/或擔(dān)保人財(cái)產(chǎn)全部或任何重要關(guān)鍵部分被沒收征用，被強(qiáng)制性收購（不論是否有價(jià)收購），或遭到損毀破環(huán)。

9.抵押人沒有事先得到抵押權(quán)人書面同意而擅自更改其股權(quán)結(jié)構(gòu)。

10.抵押人舍棄該抵押房產(chǎn)。

如發(fā)覺上述任何事項(xiàng)或可能導(dǎo)致上述事項(xiàng)的事故已經(jīng)發(fā)生，抵押人及/或擔(dān)保人應(yīng)立即書面通知抵押權(quán)人，除非上述事項(xiàng)在抵押權(quán)人得知時(shí)已獲得完滿解決，否則抵押權(quán)人可在該等事項(xiàng)發(fā)生后任何時(shí)間，以任何形式處分抵押物或根據(jù)本合同內(nèi)第十三條擔(dān)保人及擔(dān)保人責(zé)任條款第一條第二點(diǎn)的擔(dān)保期限內(nèi)追付擔(dān)保人。抵押權(quán)人于運(yùn)用上述權(quán)力及權(quán)利時(shí)，而令擔(dān)保人及/或抵押人受到不能控制的損失，抵押權(quán)人概不負(fù)責(zé)。

第九條 手續(xù)費(fèi)及其他費(fèi)用

一、抵押人應(yīng)按貸款金額繳付手續(xù)費(fèi)5‰，在貸款日一次付清，并必須絕對真實(shí)地提供本合約涉及的一切資料；若在簽約后，發(fā)現(xiàn)抵押人所提供的資料與事實(shí)不符，抵押權(quán)人有權(quán)立即收回該筆貸款及利息，并對依約所收手續(xù)費(fèi)，不予退還。

二、抵押貸款文件費(fèi)，抵押人在貸款日一次過付____ 幣_(tái)___ 元整。

三、公證費(fèi)用及抵押登記費(fèi)用：有關(guān)本合約所涉及的公證及抵押登記等費(fèi)用，全部由抵押人負(fù)責(zé)支付。

四、抵押人如不依約清付本合約內(nèi)規(guī)定的一切款項(xiàng)，引致抵押權(quán)人催收，或因?yàn)槿魏卧颍沟盅簷?quán)人決定通過任何途徑或方式追索，一切因此引起的費(fèi)用（如處理押品的各種手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、各種保險(xiǎn)費(fèi)等）概由抵押人負(fù)責(zé)償還，并由各項(xiàng)費(fèi)用確實(shí)支付之日起到收到之日止，同樣按日累積計(jì)算逾期利息。

第十條 貸款先決條件

一、抵押人填具房產(chǎn)抵押貸款申請表；該申請表須經(jīng)擔(dān)保人確認(rèn)。

二、抵押人提供購置抵押物的購房合約。

三、以抵押人名義，向抵押權(quán)人指定或認(rèn)可的保險(xiǎn)公司投保不少于重新購置抵押物金額的全險(xiǎn)；保險(xiǎn)單須過戶____ 銀行，并交由該行保管。

四、本合約由抵押人、抵押權(quán)人、擔(dān)保人各方代表簽署并加蓋公章。

五、本合約須由____ 公證機(jī)關(guān)公證。

第十一條 房產(chǎn)抵押

一、本合約項(xiàng)下的房產(chǎn)抵押是指：

1.房產(chǎn)物業(yè)建筑期內(nèi)抵押人的權(quán)益抵押

（1）是指抵押人（即購房業(yè)主）與____ （即售房單位）簽訂并經(jīng)____ 市公證處公證的“房產(chǎn)買賣合同”中，由抵押人將依據(jù)該購房合約其所應(yīng)擁有的權(quán)益，以優(yōu)先第一地位抵押于抵押權(quán)人；如因抵押人或擔(dān)保人未能履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)，抵押權(quán)人即可取得抵押人在該“房產(chǎn)買賣合同”內(nèi)的全部權(quán)益，以清償所有欠款；

（2）該抵押權(quán)益之房產(chǎn)買賣合同須交由抵押權(quán)人保管。

2.抵押房產(chǎn)物業(yè)

（1）是指抵押人（即購房業(yè)主）與____ （即售房單位）簽訂的“房產(chǎn)買賣合同”中，抵押人購買的已建成（即可交付使用）的抵押房產(chǎn)物業(yè) （資料詳見附表）；

（2）抵押人須將上述第2項(xiàng)（1）點(diǎn)之抵押房產(chǎn)列在本合約的附表二內(nèi)，以優(yōu)先第一地位抵押予抵押權(quán)人作為所欠債務(wù)的押品；

（3）抵押人（即購房業(yè)主）現(xiàn)授權(quán)抵押權(quán)人在接獲擔(dān)保人（售房單位）發(fā)出的入住通知書后，即代其向____ 市房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申領(lǐng)房產(chǎn)權(quán)證書，并辦理抵押登記手續(xù)。

二、抵押房產(chǎn)物業(yè)的保險(xiǎn)

1.抵押人須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，到抵押權(quán)人指定的保險(xiǎn)公司并按抵押權(quán)人指定的險(xiǎn)種投保，保險(xiǎn)標(biāo)的為上述抵押房產(chǎn)，投保金額不少于重新購置抵押房產(chǎn)金額的全險(xiǎn)，在貸款本息還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險(xiǎn)，如抵押人中斷保險(xiǎn)，抵押權(quán)人有權(quán)代為投保，一切費(fèi)用由抵押人負(fù)責(zé)支付；由此而引起的一切損失，抵押人須無條件全部償還抵押權(quán)人，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人索償。

2.抵押人須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，將保險(xiǎn)單過戶于抵押權(quán)人。保險(xiǎn)單不得附有任何有損于抵押權(quán)人權(quán)益和權(quán)力的限制條件，或任何不負(fù)責(zé)賠償?shù)慕痤~。

3.保險(xiǎn)單正本由抵押權(quán)人執(zhí)管，并由抵押人向抵押權(quán)人支付保管費(fèi)。

4.抵押人不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人為其代表人，按受保險(xiǎn)賠償金，并不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人為該賠償金的支配人；此項(xiàng)授權(quán)非經(jīng)抵押權(quán)人書面同意不可撤銷。

5.若上述保險(xiǎn)賠償金額數(shù)，不足以賠付抵押人所欠抵押權(quán)人的欠款時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人及/或擔(dān)保人追償，直至抵押人清還所欠款項(xiàng)。

6.倘該房產(chǎn)在本合約有效期內(nèi)受到損壞，而保險(xiǎn)公司認(rèn)為修理損壞部分符合經(jīng)濟(jì)原則者，則保單項(xiàng)下賠償金將用于修理損壞部分。

三、抵押房產(chǎn)物業(yè)登記

1.物業(yè)建筑期的購房權(quán)益抵押：向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押備案。抵押人“房產(chǎn)買賣合同”及由售房單位出具的“已繳清樓價(jià)款證明書”等交由抵押權(quán)人收執(zhí)和保管。

2物業(yè)建成入住即辦理房產(chǎn)物業(yè)抵押登記，抵押物業(yè)的《房產(chǎn)權(quán)證書》交由抵押權(quán)人收執(zhí)和保管，登記費(fèi)用由抵押人支付。

四、抵押解除

1.一旦抵押人依時(shí)清還抵押權(quán)人一切款項(xiàng)，并履行合約全部條款及其他所有義務(wù)后，抵押權(quán)人須在抵押人要求及承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用的情況下，解除 在抵押合約中對有關(guān)抵押房產(chǎn)的抵押權(quán)益，并退回抵押物業(yè)的《房產(chǎn)權(quán)證書》及《房產(chǎn)買賣合同》。

2.抵押人在履行上述第1點(diǎn)條款下，由抵押權(quán)人具函____ 市房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，并將房產(chǎn)權(quán)證書交于抵押人向____ 市房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押物的抵押登記注銷手續(xù)。五、抵押物的處分

1.抵押人如不支付本合約規(guī)定的任何款項(xiàng)或不遵守本合約各項(xiàng)明文規(guī)定的條款或發(fā)生任何違約事項(xiàng)時(shí)，抵押權(quán)人可以立刻進(jìn)入及享用該樓宇的全部或收取租金和收益；或以抵押權(quán)人認(rèn)為合適的售價(jià)或租金及年期，售出或租出該房產(chǎn)的全部或部分及收取租金和收益。抵押權(quán)人可雇用接管人或人處理上述事宜，而其工資或報(bào)酬則由抵押人負(fù)責(zé)。該接管人或人將被當(dāng)作抵押人的人，而抵押人須完全負(fù)責(zé)此接管人或人的作為及失職之責(zé)。

2.獲委任的接管人得享有以下權(quán)利：

（1）要求住客繳交租金或住用費(fèi)及發(fā)出有效的租單及收據(jù)，并有權(quán)以訴訟、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用費(fèi)；此等要求，收據(jù)或追付事宜，將以抵押人或抵押權(quán)人名義而發(fā)出，而付款人將不需要問及接管人是否有權(quán)力行事；

（2）接管人可依據(jù)抵押權(quán)人的書面通知而將其所收到的款項(xiàng)，投保于該房產(chǎn)的全部或部分及其內(nèi)部附著物及室內(nèi)裝修。

3.抵押權(quán)人依照第十一條第五項(xiàng)條款不需要征詢抵押人或其他人士同意，有權(quán)將該房產(chǎn)全部或部分，按法律有關(guān)規(guī)定處分，抵押權(quán)人有權(quán)簽署有關(guān)該房產(chǎn)買賣的文件及契約，及取銷該項(xiàng)買賣，而一切因此而引起的損失，抵押人不須負(fù)責(zé)。

4.抵押權(quán)人可于下列情形運(yùn)用其處分該房產(chǎn)的權(quán)力：

（1）抵押權(quán)人給予抵

押人通知，要求還款（不論屆期與否）而抵押人一個(gè)月內(nèi)未能遵守該項(xiàng)通知全數(shù)償還給抵押權(quán)人；

（2）抵押人逾期30天仍未清繳全部應(yīng)付款項(xiàng)；

（3）抵押人違反此合約之任何條款；

（4）抵押人系個(gè)人而遭遇破產(chǎn)，或經(jīng)法院下令監(jiān)管財(cái)產(chǎn)；或抵押人為公司組織而被解散或清盤；

（5）抵押人的任何財(cái)產(chǎn)遭受或可能遭受扣押或沒收；

（6）抵押人舍棄該房產(chǎn)。

5.當(dāng)?shù)盅簷?quán)人依照上述權(quán)力而出售該房產(chǎn)予買主時(shí)，買主不須查詢有關(guān)上述之事宜，亦不需理會(huì)抵押人是否欠抵押權(quán)人債項(xiàng)或該買賣是否不當(dāng)。即使該買賣有任何不妥或不規(guī)則之處，對買主而言，該買賣仍然當(dāng)做有效及抵押人有權(quán)將該房產(chǎn)售給買主。

6.抵押權(quán)人有權(quán)發(fā)出收條或租單予買主或租客，而買主及住客不須理會(huì)抵押權(quán)人收到該筆款項(xiàng)或租金的運(yùn)用，倘由于該款項(xiàng)或租金的不妥善運(yùn)用招致?lián)p失，概與買主及租客無關(guān)。

7.抵押權(quán)人或按第五（2）條款委派接管人或人，須將由出租或出售該房產(chǎn)所得的款項(xiàng)，按下列次序處理。

（1）用以償付因出租或出售該房產(chǎn)而支出的一切費(fèi)用（包括繳付接管人或人的費(fèi)用及報(bào)酬）；

（2）用以扣繳所欠的一切稅款及抵押人根據(jù)此合約一切應(yīng)付的費(fèi)用及雜費(fèi)（包括保險(xiǎn)費(fèi)及修補(bǔ)該房產(chǎn)的費(fèi)用）；

（3）用以扣還抵押人所欠貸款及應(yīng)付利息，扣除上述款項(xiàng)后，如有余款，抵押權(quán)人須將余款交付抵押人或其他有權(quán)收取的人，出售該房產(chǎn)所得價(jià)款，如不夠償還抵押人所欠一切款項(xiàng)及利息，抵押權(quán)人有權(quán)另行追索抵押人及/或擔(dān)保人。

8.抵押權(quán)人于運(yùn)用其權(quán)力及權(quán)利時(shí)，而令抵押人受到不能控制的損失，抵押權(quán)人概不負(fù)責(zé)。

9.抵押權(quán)人可以書面發(fā)出還款要求或其他要求，或有關(guān)抵押房產(chǎn)所需的通知書，該書面通知可以郵遞方式寄往抵押人最后所報(bào)的住宅或辦公地址或投留在該房產(chǎn)內(nèi)，而該要求或通知書將被認(rèn)為于發(fā)信或投留之后7天生效。第十二條 抵押人聲明及保證

抵押人聲明及保證如下：

一、抵押人保證按本合約規(guī)定，按時(shí)按金額依期還本付息。

二、抵押人同意在抵押權(quán)人處開立存款帳戶，并不可撤銷地授權(quán)抵押權(quán)人對與本抵押貸款有關(guān)的本息和一切費(fèi)用可照付帳戶。

三、向抵押權(quán)人提供一切資料均真實(shí)可靠，無任何偽造和隱瞞事實(shí)之處；上述抵押房產(chǎn)，在本合約簽訂前，未抵押予任何銀行、公司和個(gè)人。

四、抵押房產(chǎn)的損毀，不論任何原因，亦不論任何人的過失，均須負(fù)責(zé)賠償?shù)盅簷?quán)人的損失。

五、未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得將上述抵押房產(chǎn)全部或部分出售、出租、轉(zhuǎn)讓、按揭、再抵押、抵償債務(wù)，舍棄或以任何方式處理；如上述抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何原因所致、亦不論何人的過失，均由抵押人負(fù)全部責(zé)任，并向抵押權(quán)人賠償由此引起的一切損失。

六、抵押人使用該房產(chǎn)除自住外，托管或租與別人居住時(shí)，必須預(yù)先通知抵押權(quán)人，并征得抵押權(quán)人書面同意，方可進(jìn)行；如將該房產(chǎn)出租，抵押人必須與承租人訂立租約，租約內(nèi)必須訂明：抵押人背約時(shí)，由抵押權(quán)人發(fā)函日起計(jì)壹個(gè)月內(nèi)，租客即須遷出。

七、準(zhǔn)許抵押權(quán)人及其授權(quán)人，在任何合理時(shí)間內(nèi)進(jìn)入該房產(chǎn)，以便查驗(yàn)。

八、在更改地址時(shí)立即通知抵押權(quán)人。

九、立即清付該房產(chǎn)的各項(xiàng)修理費(fèi)用，并保障該房產(chǎn)免受扣押或涉及其他法律訴訟；

十、抵押期間，繳交地稅，有關(guān)部門對該房產(chǎn)所征收的任何稅項(xiàng)、管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)及其他一切雜費(fèi)；以及遵守居民公約內(nèi)的條文，并須賠償?shù)盅簷?quán)人因抵押人不履行上述事宜的損失。

十一、在抵押權(quán)人認(rèn)為必要時(shí)，向抵押權(quán)人指定的保險(xiǎn)公司投保買房產(chǎn)保險(xiǎn)或抵押人的人壽保險(xiǎn)，該投保單均以抵押權(quán)人為受益人。

十二、當(dāng)有任何訴訟、仲裁或法院傳訊，正在對抵押人有不利影響時(shí)，保證及時(shí)以書面通知抵押權(quán)人。

十三、如擔(dān)保人代抵押人償還全部欠款，抵押人同意抵押權(quán)人將抵押物業(yè)權(quán)益轉(zhuǎn)給擔(dān)保人，并保證對該轉(zhuǎn)讓無異議。

十四、若擔(dān)保人按本合約有關(guān)規(guī)定，代抵押人清還所有欠款，抵押權(quán)人應(yīng)將抵押人名下的抵押物業(yè)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓予擔(dān)保人。

十五、擔(dān)保人在取得該抵押物業(yè)權(quán)益后，抵押人同意擔(dān)保人可以以任何方式處分該抵押物業(yè)（包括以抵押人名義出售該物業(yè)），以賠償擔(dān)保人 因代抵押人清償欠款而引起的損失及一切有關(guān)（包括處理抵押物業(yè)）費(fèi)用；若有不足，擔(dān)保人可向抵押人索償，抵押人承諾所有不足數(shù)額負(fù)責(zé)賠償于擔(dān)保人。

十六、抵押人確認(rèn)擔(dān)保人取得抵押物業(yè)權(quán)益及處分抵押物業(yè)的合法地位，由于處理抵押物業(yè)而導(dǎo)致抵押人的一切損失，抵押人放棄對擔(dān)保人追索的權(quán)利。

十七、按照抵押權(quán)人的合理請求，采取一切措施及簽訂一切有關(guān)文件，以確保抵押權(quán)人合法權(quán)益。

第十三條 擔(dān)保人及擔(dān)保人責(zé)任

一、擔(dān)保人____ ，地址____ ，（營業(yè)執(zhí)照）____ 是本合約項(xiàng)下抵押權(quán)益的房產(chǎn)買賣合同的賣方（即售房單位），也是本合約項(xiàng)下貸款抵押人的介紹人及擔(dān)保人，承擔(dān)無條件及不可撤銷擔(dān)保責(zé)任如下：

1.擔(dān)保額度：以本合約項(xiàng)下貸款本息及與本合約引起有關(guān)訴訟費(fèi)用的為限。

2.擔(dān)保期限：以本合約生效日起至抵押人還清或擔(dān)保人代還清本合約項(xiàng)下貸款本息及一切費(fèi)用之日止。

二、擔(dān)保人責(zé)任

1.擔(dān)保人自愿承擔(dān)本合約項(xiàng)下貸款的擔(dān)保責(zé)任。

2.如抵押人未能按抵押權(quán)人的規(guī)定或通知履行還款責(zé)任，或抵押人發(fā)生任何違約事項(xiàng)，抵押權(quán)人即以雙掛號(hào)投郵方式，書面通知擔(dān)保人履行擔(dān)保責(zé)任，并于發(fā)函日起計(jì)30天內(nèi)履行擔(dān)保義務(wù)，代抵押人清償所欠抵押權(quán)人的一切欠款。

3.擔(dān)保人保證按抵押權(quán)益房產(chǎn)買賣合同所列售房單位責(zé)任，準(zhǔn)時(shí)、按質(zhì)完成抵押物業(yè)的建造工程，抵押權(quán)人對此不不負(fù)任何（包括可能對抵押人或其他任何人）責(zé)任。

4.擔(dān)保人同意抵押人將其房產(chǎn)買賣合同的權(quán)益抵押予抵押權(quán)人，承認(rèn)抵押權(quán)人在抵押人清償本合約項(xiàng)下貸款全部借款本息之前，擁有該房產(chǎn)買賣合同中抵押人全部權(quán)益，并保證該權(quán)益不受任何人（包括擔(dān)保人）侵犯。

5.擔(dān)保人保證與抵押權(quán)人緊密合作，使本合約各項(xiàng)條款得以順利履行；特別是在發(fā)出入住通知書（收樓紙）后，將盡力協(xié)助辦理物業(yè)抵押有關(guān)手續(xù)，以保障抵押權(quán)人的利益。

6.擔(dān)保人因履行擔(dān)保義務(wù)后，而取得本合約項(xiàng)下的抵押權(quán)益房產(chǎn)買賣合同或抵押物業(yè)，擔(dān)保人有權(quán)以任何公平或合理的方式予以處分，以抵償代抵押人清償欠款本息所引起的損失，如因處理該抵押物引致任何紛爭或損失，概與抵押權(quán)人無關(guān)。

7.擔(dān)保人在此的擔(dān)保責(zé)任是獨(dú)立附加不受抵押權(quán)人從抵押人處獲得樓房或其他抵押，擔(dān)保權(quán)益所代替，只要抵押人違約，抵押權(quán)人無需先向抵押人追計(jì)或處置抵押物業(yè)，即可強(qiáng)制執(zhí)行擔(dān)保人在本合約項(xiàng)下的擔(dān)保責(zé)任直至依法律程序向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。

第十四條 抵押權(quán)人責(zé)任

抵押權(quán)人基于抵押人確切履行本合約全部條款及擔(dān)保人愿意承擔(dān)本合約項(xiàng)下貸款擔(dān)保責(zé)任的條件下：

一、按合約有關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)時(shí)提供一定期質(zhì)押貸款予抵押人，該貸款將以抵押人購樓款名義轉(zhuǎn)入售房單位帳戶。

二、抵押人向抵押權(quán)人還清本合約規(guī)定的貸款總額連利息及其他應(yīng)付款項(xiàng)之后（包括轉(zhuǎn)歸該房產(chǎn)權(quán)予抵押人的費(fèi)用）若同時(shí)已全部遵守及履行本合約各項(xiàng)條款者，抵押權(quán)人將該抵押權(quán)益的房主買賣合同或房產(chǎn)權(quán)證書轉(zhuǎn)歸抵押人，同時(shí)解除擔(dān)保人擔(dān)保責(zé)任。

三、若抵押人未能履行還款義務(wù)，而由擔(dān)保人代清還所積欠一切欠款后，抵押權(quán)人即將抵押人抵押予抵押權(quán)人的抵押物業(yè)權(quán)益轉(zhuǎn)讓給擔(dān)保人，擔(dān)保人對該抵押物業(yè)的處理，與抵押權(quán)人無涉。

四、本合約由各方簽署，經(jīng)____ 市公證處公證，由抵押人簽署提款通知書交于抵押權(quán)人收執(zhí)并經(jīng)抵押權(quán)人已收齊全部貸款文件后二天內(nèi)，抵押權(quán)人須將貸款金額全數(shù)以抵押人購樓款名義存入售房單位指定帳戶，否則抵押權(quán)人須償付利息予擔(dān)保人，利息計(jì)算按第五條第一項(xiàng)辦理，由于抵押人或擔(dān)保人出現(xiàn)各種導(dǎo)致抵押權(quán)人未能貸出款項(xiàng)的情況發(fā)生，抵押權(quán)人概不負(fù)責(zé)，且有關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用恕不退還。第十五條 其他

一、對本合約內(nèi)任何條款，各方均不得以口頭形式或其他形式修改、放棄、撤銷或終止。

二、在本合約履行期間，抵押權(quán)人對抵押人任何違約或延誤行為施以的

任何寬容，寬限或延緩履行本合約享有的權(quán)益和權(quán)力，均不能損害，影響或限制抵押權(quán)人依本合約和有關(guān)法律規(guī)定的債權(quán)人應(yīng)享有一切權(quán)益和權(quán)力。

三、抵押人如不履行本合約所載任何條款時(shí)，抵押權(quán)人可不預(yù)告通知，將抵押人存在抵押權(quán)人處的其他財(cái)物自由變賣，以抵償債務(wù)；如抵押人尚有其他款項(xiàng)存在抵押權(quán)人處，抵押權(quán)人亦可撥充欠數(shù)。

四、本合約規(guī)定的權(quán)利可以同時(shí)行使，也可以分別行使，亦可以累積；上述權(quán)利、利益和賠償辦法并不排除法律規(guī)定的其他賠償辦法。

五、抵押人、擔(dān)保人與抵押權(quán)人，與本合約有關(guān)的通知、要求等，應(yīng)以書面形式進(jìn)行，電傳、電報(bào)一經(jīng)發(fā)出，信件在投郵7天后，及任何以人手送遞的函件一經(jīng)送出，即被視為已送達(dá)對方。

六、抵押權(quán)人無需征求抵押人和擔(dān)保人同意，可將抵押權(quán)人在本合約項(xiàng)下的權(quán)益轉(zhuǎn)讓他人；但抵押人和擔(dān)保人未征得抵押權(quán)人的書面同意，不得將其在本合約項(xiàng)下的任何還款及其他責(zé)任或義務(wù)轉(zhuǎn)讓于第三者；抵押人或擔(dān)保人的繼承人或接辦人，仍須向抵押權(quán)人或抵押權(quán)人的承讓人繼續(xù)負(fù)起本合約項(xiàng)下的還款及其他責(zé)任。

七、本合約所提及的抵押權(quán)人，亦包括抵押權(quán)人的繼承人、承讓人；抵押人亦包括經(jīng)抵押權(quán)人同意的抵押人繼承人、接辦人。

八、本合約不論因何種原因而在法律上成為無效合約，或部分條款無效，抵押人和擔(dān)保人仍應(yīng)履行一切還款責(zé)任。若發(fā)生上述情況，抵押權(quán)人有權(quán)終止本合約，并立即向擔(dān)保人和抵押人追償欠款本息及其他有關(guān)款項(xiàng)。

九、抵押權(quán)人向抵押人和擔(dān)保人付還欠款時(shí)，只須提供抵押權(quán)人簽發(fā)之欠款數(shù)目單（有明顯錯(cuò)誤者例外），即作為抵押人和擔(dān)保人所欠的確數(shù)證據(jù)，抵押人和擔(dān)保人不得異議。

第十六條 適用法律及糾紛的解決

一、本合約按中華人民共和國法律訂立，受中華人民共和國法律保護(hù)。

二、在爭議發(fā)生時(shí)，按下述第（ ）項(xiàng)解決：（1）向____ 仲裁委申請仲裁；（2）向____ 人民法院。

三、如抵押人來自海外或臺(tái)灣等地區(qū)，或?yàn)樵摰貐^(qū)居民，抵押權(quán)人有權(quán)在抵押人的來處或居住地執(zhí)行本合約內(nèi)由抵押人給抵押權(quán)人權(quán)力，及向抵押人進(jìn)行追索，包括仲裁、訴訟和執(zhí)行仲裁或訴訟之裁決，如抵押權(quán)人決定在上述地區(qū)執(zhí)行上述權(quán)力，進(jìn)行追索、仲裁、訴訟等行動(dòng)，抵押人和擔(dān)保人必須承認(rèn)本合約同時(shí)受該地區(qū)的法律保障，不得提出異議，如本合約內(nèi)任何規(guī)定，在該地區(qū)法律上，被認(rèn)為無效或被視為非法，并不影響其他規(guī)定的效力。

第十七條 附則

一、本合約須由三方代表簽字，并經(jīng)____ 市公證機(jī)關(guān)公證。

二、本合約經(jīng)____ 市公證機(jī)關(guān)公證后，以抵押權(quán)人貸出款項(xiàng)的日期，作為合約生效日。

三、本合約內(nèi)所述附表（一）附表（二）及抵押人（即購房業(yè)主）與擔(dān)保人（即售房單位）所簽訂的房產(chǎn)買賣合同（附件三），為本合約不可分割的部分。

四、本合約用中文書寫，壹式肆分，均具有同等效力；抵押人、抵押權(quán)人、擔(dān)保人各執(zhí)壹份、公證處存檔壹份。

第十八條 簽章

本合約各方已詳讀及同意遵守本合約全部條款。

抵押人：__________________________

法定代表人：____________________________

抵押權(quán)人：________________________

法定代表人：______________________

擔(dān)保人：__________________________

代表人簽署：______________________

___________年_________月________日

登記機(jī)關(guān)：________________________

抵押登記編號(hào)（____）樓花字第____號(hào)

抵押登記日期，____ 年____ 月____

房地產(chǎn)抵押借款合同范本二

貸款人（抵押權(quán)人） （以下簡稱為“甲方”）

住所地：

法定代表人：

借款人（抵押人） （以下簡稱為“乙方”）

住所地：

法定代表人：

身份證地址：

有效證件（照）及號(hào)碼：

居住地址：

第一條：總則

甲、乙雙方于 年 月 日在 簽訂本合同，乙方愿以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給甲方，作為借款的擔(dān)保，并支付合同約定的利息和相關(guān)費(fèi)用。經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，特訂立本合同，以資遵照履行。

第二條：抵押房地產(chǎn)

座落（四至范圍） （見附圖）

建筑面積：

房屋、土地用途：

房屋結(jié)構(gòu)（類型）

抵押房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值：人民幣 萬元整

權(quán)證編號(hào)：

地號(hào)：

第三條：抵押房地產(chǎn)擔(dān)保范圍

借款本金、利息、綜合費(fèi)、違約金、損害賠償金、訴訟費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、律師服務(wù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拍賣費(fèi)等處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用以及可能產(chǎn)生的甲方代墊費(fèi)用和其他費(fèi)用。本合同有約定具體數(shù)額的按照約定，沒有約定的依照相關(guān)單位出據(jù)給甲方的收款發(fā)票額為準(zhǔn)。

第四條：借款金額及借款期限

借款金額：人民幣（大寫金額） 萬元整。

借款月利率： ‰，月綜合費(fèi)率： ‰ .在本合同執(zhí)行期間，甲方以借款金額的____‰，按月收取綜合服務(wù)費(fèi)用，并一次性在應(yīng)付乙方借款金額中先予扣除，扣除后的借款金額為人民幣 （大寫 ），即為借款的實(shí)付金額。乙方如在借款期間提前歸還款，甲方不退還綜合服務(wù)費(fèi)。

借款期限：自 年 月 日至 年 月 日止。甲方依照雙方約定的借款金額、綜合服務(wù)費(fèi)率、借款利率，扣收借款期限內(nèi)綜合服務(wù)費(fèi)后向乙方支付借款金額，借款到期后歸還借款本息。

借款期內(nèi)及借款期限屆滿后5日內(nèi)，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商同意可以展期，屆時(shí)雙方另行簽署展期合同，展期合同上確定的借款終止日為本合同的借款終止日，本合同約定的事項(xiàng)在展期期間繼續(xù)有效，如需重新辦理房地產(chǎn)抵押登記的，乙方應(yīng)按照甲方要求辦理相關(guān)登記手續(xù)。展期時(shí)乙方應(yīng)結(jié)清上期利息并支付續(xù)展期內(nèi)綜合服務(wù)費(fèi)。

借款期滿五日內(nèi)，乙方不辦理展期或歸還借款本金及利息手續(xù)，甲方有權(quán)對該抵押物進(jìn)行拍賣或做其他處置。

第五條：登記

本合同簽訂之日起5個(gè)工作日內(nèi)，甲乙雙方按照本市房地產(chǎn)登記管理權(quán)限至市或區(qū)（縣）的房地產(chǎn)登記部門申請辦理房地產(chǎn)抵押登記，申領(lǐng)《房地產(chǎn)其他權(quán)利證明》。

第六條：保險(xiǎn)

抵押期間，乙方應(yīng)為抵押房地產(chǎn)購買保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)由乙方承擔(dān)，保險(xiǎn)單交由甲方保管，抵押期間，甲方為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕１ｋU(xiǎn)賠償不足支付本合同項(xiàng)下全部債務(wù)的，甲方有權(quán)按本合同規(guī)定行使抵押權(quán)及采取其他方法進(jìn)行追索。第七條：抵押房地產(chǎn)的占管

抵押期間，乙方承諾對占管的抵押房地產(chǎn)妥善保管，負(fù)有維修、保養(yǎng)，保證完好無損的責(zé)任，有義務(wù)配合甲方的監(jiān)督、檢查。

第八條：抵押房地產(chǎn)的處分限制

抵押期間，未經(jīng)甲方書面

同意，乙方不得將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變賣、抵償債務(wù)或以其他交易方式處置，也不得對抵押房地產(chǎn)作任何實(shí)質(zhì)性結(jié)構(gòu)改變，若由此造成甲方損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第九條：抵押房地產(chǎn)的租賃

抵押期間，乙方確須出租抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)事先征得甲方的書面同意，并將抵押的事實(shí)書面告知承租人，將租賃合同交甲方備案。同時(shí)，在與承租人簽訂的租賃合同中約定：出租人即本合同規(guī)定的乙方因未履行本合同而被甲方行使抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，承租人應(yīng)在甲方發(fā)出通知之日起10日內(nèi)遷離該房地產(chǎn)，并將租賃合同交甲方備案，提交給甲方備案的內(nèi)容須與房地產(chǎn)交易中心及工商行政管理機(jī)關(guān)登記備案的內(nèi)容相一致，乙方和承租人及使用人不得改變合同內(nèi)容，包括延長租賃期限和其他形式給他人使用，由此產(chǎn)生的一切后果由乙方和承租人及使用人共同承擔(dān)。

第十條：乙方保證及承諾

乙方保證對抵押房地產(chǎn)享有合法的所有權(quán)、處分權(quán)、占有權(quán)。甲、乙雙方在簽署本合同時(shí)，抵押房地產(chǎn)上不存在任何形式的第三人抵押、借用、托管、查封、扣押、訴訟等，也不存在任何形式的權(quán)屬爭議或其他權(quán)利瑕疵。

乙方及抵押物共有人愿以其抵押物（房產(chǎn)全部權(quán)益）作為償還本合同借貸條款項(xiàng)下的借款本金及其他相關(guān)費(fèi)用的擔(dān)保。

抵押物共有人同意將本合同抵押物進(jìn)行抵押，并與借款人共同承擔(dān)償還借款的責(zé)任。當(dāng)需要處置抵押物償還所擔(dān)保的債務(wù)時(shí)，愿意無條件地自找住房。

乙方承諾因自身及不可抗拒的原因?qū)е碌盅悍康禺a(chǎn)滅失，因滅失所得賠償金作為抵押財(cái)產(chǎn)。

借款期內(nèi)，乙方必須繳納有關(guān)部門對抵押房地產(chǎn)所征收的有關(guān)稅費(fèi)，并保障該房地產(chǎn)免受扣押或涉及其它法律訴訟。

本合同抵押房地產(chǎn)一旦發(fā)生無法歸還借款本金及利息，乙方無條件、無償向甲方提供合法有效的產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)，房屋拍賣金額不足甲方本息及綜合費(fèi)用時(shí)，拍賣價(jià)不足部分由乙方無條件承擔(dān)償還責(zé)任。

乙方對本合同條款已充分理解并保證履行，并承諾對本合同各條款所規(guī)定的所有權(quán)利和義務(wù)作出的承諾保證不會(huì)以此為由行使抗辯權(quán)及訴訟權(quán)。

第十一條：房地產(chǎn)抵押物關(guān)系的終止

乙方還清借款本金、利息，并支付相應(yīng)費(fèi)用后，且已全部履行本合同各項(xiàng)條款，抵押合同即告終止。甲、乙雙方共同（也可由乙方委托甲方）在抵押合同終止之日起10日內(nèi)到房地產(chǎn)登記部門申請辦理抵押登記注銷手續(xù)。

第十二條：房地產(chǎn)抵押權(quán)的行使及實(shí)現(xiàn)

乙方違反第十條規(guī)定，隱瞞事實(shí)及提供虛假文書，第二居住地滅失、破產(chǎn)、死亡、征地拆遷等可能導(dǎo)致抵押權(quán)毀損或部分毀損的，或乙方行使抗辯權(quán)、抗訴權(quán)，本合同即提前終止，房地產(chǎn)抵押權(quán)提前實(shí)現(xiàn)。

借款期限或借款展期屆滿后5日內(nèi)，乙方不履行債務(wù)或不能完全履行債務(wù)的，房地產(chǎn)抵押權(quán)即實(shí)現(xiàn)。甲方有權(quán)行使抵押權(quán)，處分抵押房地產(chǎn)。

本合同借款到期后，借款人（乙方）未按合同約定還本付息，借款人（乙方）自愿接受人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

本合同經(jīng)公證后成為具有強(qiáng)制執(zhí)行的債權(quán)文書，若債務(wù)人不履行債務(wù)或不完全履行債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)向有管轄權(quán)的人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。

本合同作為乙方不可撤消授權(quán)甲方將抵押房地產(chǎn)提交有關(guān)拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣的文件依據(jù)，乙方對此放棄一切抗辯權(quán)。由于拍賣產(chǎn)生的一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲方有權(quán)在拍賣收入中直接予以扣除。

第十三條：拍賣

甲、乙雙方約定，甲方行使抵押權(quán)委托拍賣機(jī)構(gòu)將上述房地產(chǎn)公開拍賣，拍賣收入扣除拍賣費(fèi)用、借款本息及相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分退還乙方，不足部分甲方有權(quán)向乙方追索。有關(guān)拍賣等手續(xù)乙方均委托甲方代為辦理。

第十四條：費(fèi)用

與抵押房地產(chǎn)有關(guān)的評(píng)估、保險(xiǎn)、鑒定、登記、公證等費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

第十五條：特別約定

乙方違反第四、七、八、九、十條規(guī)定及補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定必須按借款金額的20%承擔(dān)違約賠償。逾期還款5天內(nèi)按每日未還款總額的0.5%計(jì)算違約金，超過5天甲方可通過變賣、拍賣或向有管轄權(quán)的人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，變賣、拍賣或訴訟期、執(zhí)行期直至債務(wù)完全清償止的費(fèi)用，按每日未還款總額的0.5%計(jì)算違約金。違約金因不同的違約行為依本合同約定可重復(fù)計(jì)算。

展期合同及補(bǔ)充協(xié)議為本合同某一條款的補(bǔ)充，是合同不可分割的一部分，與本合同同樣具有法律效力。本合同約定的其他事項(xiàng)在補(bǔ)充協(xié)議中未改修的繼續(xù)有效。

第十六條：通知條款

所有的通知事項(xiàng)應(yīng)寄往本合同首頁所列的居住地址。

若上述地址在境外的，自通知以掛號(hào)、快遞方式發(fā)出的30日后，視為對方已收悉；若上述地址在境內(nèi)的，自通知以上述方式發(fā)出的10日后，視為對方已收悉。

任何一方變更地址的，應(yīng)按上述方式通知對方，并在收到對方確認(rèn)函后，地址變更方才生效。

第十七條：爭議解決

凡因履行本合同而產(chǎn)生任何爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由本合同簽訂地所在地人民法院管轄，如遇非本合同條款規(guī)定而引發(fā)的爭議，協(xié)商不成的，向本合同簽訂地人民法院提訟。

第十八條：法律適用

本合同未盡事宜，依《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》相關(guān)規(guī)定辦理。

若今后新頒布或修改的相關(guān)法律、法規(guī)或司法解釋與本合同的基本條款不一致的，雙方應(yīng)根據(jù)上述法律、法規(guī)或司法解釋的規(guī)定共同對本合同作出相應(yīng)修改。第十九條：提示條款

乙方已閱讀本合同所有條款，因乙方要求，甲方已經(jīng)就合同條款做了相應(yīng)說明，乙方對本合同所有條款的含義及相應(yīng)的法律后果已全部知曉，并予以充分、準(zhǔn)確無誤的理解。

第二十條：合同生效及份數(shù)

本合同經(jīng)雙方簽章，并經(jīng)公證處公證，按第五條約定辦妥抵押登記之日起生效。

若抵押房地產(chǎn)為多人共同共有，所有共有人應(yīng)在合同公證時(shí)，簽署有效的相關(guān)文書。

本合同一式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，房地產(chǎn)登記部門、公證處各存檔一份。

第二十一條：其他事項(xiàng)約定

本合同中的抵押部分內(nèi)容作為辦理抵押登記時(shí)按照房地產(chǎn)抵押登記部門要求簽訂的房地產(chǎn)抵押合同補(bǔ)充內(nèi)容，與其具有同等法律效力。

貸款人（簽字/蓋章） 借款人（簽字/蓋章）

法定代表人： 抵押共有人：

委托人： 委托人：

電話 電話

傳真 傳真

第6篇

抵押人(甲方)：

住所：

法定代表人：

電話：郵政編碼：　 傳真：

抵押權(quán)人(乙方)：

住所：

法定代表人：

電話：郵政編碼：　 傳真：

年月日乙方與借款人(以下簡稱“借款人”)簽訂了號(hào)借款合同(以下簡稱“借款合同”)，乙方向借款人提供(幣種)元貸款。為保障乙方向借款人發(fā)放的全部貸款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，甲方愿意向乙方提供抵押擔(dān)保。甲、乙雙方經(jīng)平等協(xié)商，共同訂立本合同。

第一條　甲方抵押擔(dān)保的范圍為乙方依據(jù)借款合同向借款人發(fā)放的全部貸款本金及利息(包括因借款人違約計(jì)收的復(fù)利和加收的利息)、借款人違約金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。

第二條　甲方以其有權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)作抵押，抵押財(cái)產(chǎn)由本合同項(xiàng)下的抵押物清單載明(見附件)，該清單為本合同的組成部分。

第三條　甲方承諾：

(一)保證對其抵押物依法享有所有權(quán)或處分權(quán);

(二)在抵押期間甲方應(yīng)妥善保管抵押財(cái)產(chǎn)，并負(fù)責(zé)維修、保養(yǎng)、保證抵押財(cái)產(chǎn)的完好無損。乙方如需對抵押財(cái)產(chǎn)的狀況進(jìn)行了解，甲方應(yīng)給予合作;

(三)對乙方要求保險(xiǎn)的抵押物，甲方應(yīng)在本合同生效前辦妥抵押財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)并保證到期續(xù)保;

(四)甲方負(fù)責(zé)辦理本合同項(xiàng)下有關(guān)評(píng)估、公證、保險(xiǎn)、鑒定、登記、運(yùn)輸及保管等事宜并承擔(dān)全部費(fèi)用;

(五)依法向抵押物登記部門辦理抵押物登記。

第四條　抵押期間，由于甲方的行為造成抵押物價(jià)值減少，甲方應(yīng)在抵押物價(jià)值減少情況發(fā)生后30天內(nèi)向乙方增補(bǔ)與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)呢?cái)產(chǎn)抵押或有效擔(dān)保。

第五條　抵押期間，抵押物如發(fā)生投保范圍內(nèi)的損失，或因第三人的行為導(dǎo)致抵押物價(jià)值的減少，保險(xiǎn)賠償金或損害賠償金應(yīng)(選擇)：

(一)存入乙方指定賬戶，抵押期間甲方不得動(dòng)用;

(二)甲方同意提前歸還貸款。

第六條　在抵押期間，甲方出租抵押物應(yīng)征得乙方同意。

第七條　在抵押期間，經(jīng)乙方書面同意，甲方轉(zhuǎn)讓抵押物所得價(jià)款應(yīng)(選擇)：

(一)存入乙方指定的賬戶，抵押期間甲方不得動(dòng)用;

(二)甲方同意提前歸還貸款。

第八條　甲方有下列情形之一，應(yīng)及時(shí)書面通知乙方：

(一)經(jīng)營機(jī)制發(fā)生變化，如實(shí)行承包、租賃、聯(lián)營、合并(兼并)、分立、股份制改造、與外商合資(合作)等;

(二)涉及重大經(jīng)濟(jì)糾紛的訴訟;

(三)抵押的權(quán)利發(fā)生爭議;

(四)破產(chǎn)、歇業(yè)、解散、被停業(yè)整頓、被吊銷營業(yè)執(zhí)照、被撤銷;

(五)法人代表、住所、電話發(fā)生變更。

甲方發(fā)生前款(一)的情形應(yīng)提前30天通知乙方;發(fā)生前款其他情形在事后7日內(nèi)通知乙方。

第九條　甲方違反第四條、第五條、第七條、第八條約定給乙方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十條　如發(fā)生依據(jù)借款合同的約定提前收回貸款，其借款合同項(xiàng)下的債權(quán)未得到足額清償，乙方有權(quán)提前處置抵押物收回貸款本息。

第十一條　本合同生效后，借款人與乙方協(xié)議延長借款合同履行期限，應(yīng)事先取得甲方書面同意。甲方有義務(wù)向登記機(jī)關(guān)變更登記，延長抵押期間。

第十二條　借款合同履行期限屆滿，借款人未清償債務(wù)，乙方有權(quán)拍賣、變賣抵押物并以所得價(jià)款優(yōu)先受償;或經(jīng)雙方協(xié)商以抵押物折價(jià)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

第十三條　本合同自辦理抵押物登記之日起生效。

第十四條　本合同一式兩份，由抵押人、抵押權(quán)人各執(zhí)一份，副本份，登記部門一份，由各執(zhí)一份。

抵押人(公章)：

法定代表人(簽字)：

(或授權(quán)人)

抵押權(quán)人(公章)：

負(fù)責(zé)人(簽字)：

第7篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；抵押評(píng)估；問題探討

就目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀而言，房地產(chǎn)行業(yè)屬于固定行業(yè)，保值性和增值性是其最重要的特點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)對貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的要求也越來越高.房地產(chǎn)抵押擔(dān)保具有不宜轉(zhuǎn)移和價(jià)值大的特點(diǎn)，因此，在金融機(jī)構(gòu)中，以房地產(chǎn)抵押的擔(dān)保方式頗受歡迎。房地產(chǎn)抵押貸款使金融領(lǐng)域更為安全、可靠。然而，在目前房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的過程中出現(xiàn)了不少的問題。比如抵押手續(xù)不夠完善，評(píng)估工作缺乏合理性以及抵押環(huán)節(jié)不科學(xué)等。這些問題對房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的順利開展產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，并且制約整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以及金融領(lǐng)域的發(fā)展。因此，改善房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估現(xiàn)狀成為了工作中的重中之重。

一、抵押貸款價(jià)值類型

目前，在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中對抵押價(jià)值的定義存在3種觀點(diǎn)，分別包括市場價(jià)值、清算價(jià)值和抵押貨款價(jià)值。

1.市場價(jià)值

抵押價(jià)值=市場價(jià)值-風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值-政府稅費(fèi)-處置抵押物過程中的費(fèi)用-應(yīng)補(bǔ)地價(jià)

雖然上述計(jì)算方式看上去容易操作，但是在實(shí)際的操作環(huán)節(jié)中，也會(huì)存在諸多的問題。因?yàn)殂y行在進(jìn)行放貸的時(shí)候是按照評(píng)估價(jià)值的50%～70%之間進(jìn)行放貸的，這樣的重復(fù)扣除就會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，給融資人的利益帶來損失。

2.清算價(jià)值

選擇清算價(jià)值的人通常認(rèn)為銀行是為了預(yù)防借款人在借款到期時(shí)，出現(xiàn)有意或者無意的違約行為。在出現(xiàn)違約之后，如果商業(yè)銀行的放貸額度大于抵押物的清算價(jià)值，那么便會(huì)給自己帶來嚴(yán)重的損失，只有把按照清算價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，在違約時(shí)才能夠有效避免或者降低因違約帶來的損失。

3.抵押貸款價(jià)值

采用抵押貸款價(jià)值，需要應(yīng)對多變的房地產(chǎn)市場，并且不定期的修改評(píng)估結(jié)果，抵押貸款的價(jià)值評(píng)估中需要綜合多方面的因素，要想獲取抵押貸款價(jià)值，需要花費(fèi)比市場價(jià)值更多的努力，在實(shí)際的操作過程中，也會(huì)存在很大的困難，并且我國的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估起步較晚，房地產(chǎn)業(yè)的市場波動(dòng)性也很大，所以，在頻繁波動(dòng)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)中，采取此種方法的可行性不大。

二、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中存在的問題

根據(jù)目前房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的現(xiàn)狀來說，在抵押評(píng)估的工作當(dāng)中，首先要先對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，最后確定抵押價(jià)值時(shí)要根據(jù)評(píng)估的結(jié)果來發(fā)放貸款。根據(jù)目前銀監(jiān)會(huì)、人民銀行以及建設(shè)部提出的文件規(guī)范，對抵押權(quán)人和抵押人通過協(xié)議的方式來實(shí)現(xiàn)評(píng)估抵押，這種方式能夠有效地提高工作效率，確保貸款雙方都享有議價(jià)自，此外，還能夠在一定程度上節(jié)省評(píng)估費(fèi)用，從而確保房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的順利開展。但是，在實(shí)際的工作中，存在諸多問題，嚴(yán)重影響了行業(yè)的發(fā)展。通過研究分析，筆者歸納出在抵押評(píng)估工作中所出現(xiàn)的問題，并提出相關(guān)對策，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.缺乏抵押評(píng)估知識(shí)

在抵押評(píng)估工作中，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)因?yàn)殂y行信貸人或金融機(jī)構(gòu)缺乏房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的專業(yè)知識(shí)，在實(shí)際的評(píng)估過程中無法估算房地產(chǎn)的價(jià)值。抵押評(píng)估人不僅需要擁有廣泛的知識(shí)面和精通的業(yè)務(wù)能力，更需要具有對房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)能力。抵押評(píng)估人如果在實(shí)際操作或者理論知識(shí)方面有所欠缺，在對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行客觀合理的評(píng)估存在很大的問題。

2.缺乏相關(guān)的法律知識(shí)

如果信貸人缺乏有關(guān)于抵押評(píng)估法律知識(shí)，在一定程度上就會(huì)導(dǎo)致信貸人無法正確判斷房地產(chǎn)的有效性、合法性和科學(xué)性。房地產(chǎn)抵押評(píng)估的效果跟房地產(chǎn)的性質(zhì)有著密切的聯(lián)系，并且房地產(chǎn)的價(jià)值也與其性質(zhì)息息相關(guān)。因此，當(dāng)信貸人不能夠完全掌握相關(guān)的法律知識(shí)時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)實(shí)際價(jià)值與抵押評(píng)估價(jià)值出現(xiàn)大的偏差，從而使抵押評(píng)估結(jié)果受到影響，甚至出現(xiàn)無效現(xiàn)象。

3.協(xié)議定價(jià)方面存在負(fù)面影響

在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評(píng)估的過程中，協(xié)議定價(jià)存在的主觀隨意性較大。如果受到利益的驅(qū)動(dòng)，部分信貸人員會(huì)利用自身工作的便利條件，對抵押物品進(jìn)行高估。此外，銀行會(huì)為了降低風(fēng)險(xiǎn)對抵押物進(jìn)行低估，導(dǎo)致借款人的合法資產(chǎn)受到限制，最終會(huì)對房地產(chǎn)抵押評(píng)估方、銀行部門以及金融機(jī)構(gòu)的利益產(chǎn)生影響。

在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作中，出現(xiàn)的問題會(huì)造成抵押物評(píng)估失真和貶值的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致難以對抵押物進(jìn)行處置，甚至?xí)︺y行信貸的資金使用率產(chǎn)生嚴(yán)重影響。

三、房地產(chǎn)抵押評(píng)估工作的改進(jìn)建議

具體的對策包括以下幾個(gè)方面：

1.強(qiáng)化信貸人員的道德教育

在銀行和金融機(jī)構(gòu)中，從事房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的信貸人員，不僅需要具備良好的理論知識(shí)和業(yè)務(wù)能力，還需要專業(yè)的職業(yè)道德素質(zhì)。只有這樣，才能有效地增強(qiáng)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的客觀性，保證以公平、公正的原則進(jìn)行評(píng)估。此外，要避免對抵押物評(píng)估價(jià)格不公的現(xiàn)象，確保當(dāng)事人的利益不受侵害。因此，信貸人員的職業(yè)道德素養(yǎng)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的順利開展發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。

2.加強(qiáng)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法律知識(shí)，嚴(yán)格審查抵押物的合法性和抵押性

銀行和金融機(jī)構(gòu)要積極貫徹和落實(shí)信貸人的學(xué)習(xí)制度，信貸人要了解相關(guān)的政策，確保能夠在評(píng)估過程中做出正確的判斷，提高抵押的有效性和合理性，從而有效規(guī)避銀行或金融機(jī)構(gòu)資金受到威脅的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押評(píng)估工作涉及到的法律知識(shí)包括《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及《土地管理法》，其中，在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中，對《擔(dān)保法》的范圍作出了明確的規(guī)定：法律上認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵押包括房地產(chǎn)抵押人享有房屋以及抵押地上的定著物，抵押人享有國家土地的使用權(quán)及房屋等地上的定著物；此外，法律上不認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵押物包括耕地以及相關(guān)的土地使用權(quán)；土地的所有權(quán)；不明確的所有權(quán)或者是有爭議的財(cái)產(chǎn)，還包括學(xué)校、醫(yī)院等一些公益性質(zhì)的部門。在進(jìn)行房產(chǎn)抵押之前，首先要先確定房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，以免對評(píng)估結(jié)果帶來影響。

3.準(zhǔn)確評(píng)估抵押物的價(jià)值

在遵循估價(jià)原則的同時(shí)，除了按照估價(jià)程序和選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方式，還需要結(jié)合房地產(chǎn)自身的價(jià)格等有關(guān)因素，最終確定估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的過程中，要做到誠實(shí)、客觀、公平、公正。要科學(xué)地進(jìn)行價(jià)值判斷，提高房地產(chǎn)估價(jià)和估算水平，這就要求房地產(chǎn)在進(jìn)行抵押評(píng)估之前，信貸人和評(píng)估部門需要明確估價(jià)的哪個(gè)方面出現(xiàn)了問題。目前，進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的方法包括：比較法、收益法和成本法。其中，比較法主要是根據(jù)估價(jià)對象的近期交易情況，為成交價(jià)格提供重要的判定依據(jù)。收益法，就是選取合適的資本化率對其進(jìn)行折扣，之后再累計(jì)處理，這是一種超前的估價(jià)行為。成本法主要的估價(jià)方法是開發(fā)或者建造的一個(gè)大的項(xiàng)目，提出更為合理的估價(jià)方式。

4.完善評(píng)估制度及其抵押手續(xù)

在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的過程中，發(fā)放抵押貸款必須由抵押部門嚴(yán)格審查、評(píng)估之后方可發(fā)放，并且需要按照嚴(yán)格的評(píng)估流程。銀行可以成立評(píng)估機(jī)構(gòu)，對抵押物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，抵押物評(píng)估方式一方面提高了評(píng)估效率；另一方面能夠方便了貸款人，使企業(yè)自身的市場競爭力得以提高。在房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)值過程中，可能會(huì)遇到一些復(fù)雜的房地產(chǎn)，銀行無法進(jìn)行評(píng)估時(shí)需要委托專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，進(jìn)行正確合理的評(píng)估。此外，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估需要不斷地完善抵押價(jià)值手續(xù)，從而為評(píng)估報(bào)告提供更為準(zhǔn)確的依據(jù)。

工作人員在拿到有關(guān)房地產(chǎn)相關(guān)部門的評(píng)估報(bào)告之后，必須認(rèn)真卻獨(dú)，查看抵押估價(jià)定義、估價(jià)時(shí)點(diǎn)以及最終結(jié)果等事項(xiàng)，最終為核定抵押物價(jià)值提供可靠的依據(jù)。在估價(jià)定義中，包含了土地的用途、開發(fā)程度以及剩余使用年限等，如果使用用途出現(xiàn)變化，必須對定價(jià)進(jìn)行重新定義。在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，必須充分考慮抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，要按照房地產(chǎn)的發(fā)展情況，做出合理的預(yù)期價(jià)值。

四、結(jié)束語

綜上所述，要想保證房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估報(bào)告具有合理性和準(zhǔn)確性，需要在銀行進(jìn)行評(píng)估時(shí)，保證遵循公平、公正的原則。同時(shí)，在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價(jià)值工作的過程中要盡量做到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)最小化，以保障抵押人的合法權(quán)益，降低資金損失的發(fā)生概率。為了抵押評(píng)估行業(yè)擁有更標(biāo)準(zhǔn)、更規(guī)范的環(huán)境，能夠進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的順利開展以及其抵押貸款業(yè)務(wù)朝著更為標(biāo)準(zhǔn)的方向發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 趙華平，張所地. 房地產(chǎn)的預(yù)期評(píng)估研究[J]. 城市問題. 2014（01）.

第8篇

第一條為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》，制定本辦法。

第二條凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)抵押活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

地上無房屋（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，不適用本辦法。

第三條本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。

本辦法所稱抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。

本辦法所稱預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

第四條以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。

第五條房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、互利、公平和誠實(shí)信用的原則。

依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受國家法律保護(hù)。

第六條國家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度。

第七條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市房地產(chǎn)抵押管理工作。

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押管理工作。

第二章房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定

第八條下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

（一）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；

（二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

（三）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

（五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

（六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

第九條同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人。

抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。

房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。

第十條以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。

第十一條以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。

第十二條以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。

第十三條國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

第十四條以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。

第十五條以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

第十六條以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

第十七條有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。

第十八條以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

第十九條以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。

第二十條預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

第一十一條以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

第二十二條設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第二十三條抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>

第二十四條企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。

抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。

第三章房地產(chǎn)抵押合同的訂立

第二十五條房地產(chǎn)抵押，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。

第二十六條房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

（一）抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所；

（二）主債權(quán)的種類、數(shù)額；

（三）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；

（四）抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；

（五）抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；

（六）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

（七）抵押權(quán)滅失的條件；

（八）違約責(zé)任；

（九）爭議解決方式；

（十）抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)；

（十一）雙方約定的其他事項(xiàng)。

第二十七條以預(yù)購商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)購房屋合同。

第二十八條以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：

（一）《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào)；

（二）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；

（三）已投入在建工程的工程款；

（四）施工進(jìn)度及工程竣工日期；

（五）已完成的工作量和工程量。

第二十九條抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。

第四章房地產(chǎn)抵押登記

第三十條房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。

第三十一條房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。

第三十二條辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件：

（一）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；

（二）抵押登記申請書；

（三）抵押合同；

（四）《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；

（五）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；

（六）可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料：

（七）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

第三十三條登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對申請人的申請進(jìn)行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人。

第三十四條以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

第三十五條抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。

因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其他附著物所有權(quán)的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效之日起30日內(nèi)，到縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。

第五章抵押房地產(chǎn)的占用與管理

第三十六條已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。

抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。

第三十七條抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。

經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。

抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

第三十八條因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。

第三十九條抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價(jià)值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足。

抵押人對抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少無過錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債務(wù)的擔(dān)保。

第六章抵押房地產(chǎn)的處分

第四十條有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：

（一）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；

（二）抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；

（四）抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；

（五）抵押合同約定的其他情況。

第四十一條有本辦法第四十條規(guī)定情況之一的，經(jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)。協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提訟。

第四十二條抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。

第四十三條同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，以抵押登記的先后順序受償。

第四十四條處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

第四十五條以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。

第四十六條抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)的處分，因下列情況而中止：

（一）抵押權(quán)人請求中止的；

（二）抵押人申請?jiān)敢獠⒆C明能夠及時(shí)履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（三）發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭議的；

（四）訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn)；

（五）其他應(yīng)當(dāng)中止的情況。

第四十七條處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：

（一）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；

（二）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；

（三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；

（四）賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害；

（五）剩余金額交還抵押人。

處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。

第七章法律責(zé)任

第四十八條抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。

第四十九條抵押人擅自以出售、出租、交換、贈(zèng)與或者以其他方式處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無效；造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。

第五十條抵押當(dāng)事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產(chǎn)發(fā)生爭議的，可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，抵押當(dāng)事人可以根據(jù)雙方達(dá)成的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁；沒有仲裁協(xié)議的，也可以直接向人民法院提訟。

第五十一條因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍時(shí)，抵押人違反前述第三十八條的規(guī)定，不依法清理債務(wù)，也不重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)的，抵押權(quán)人可以向人民法院提訟。

第五十二條登記機(jī)關(guān)工作人員、，或者利用職務(wù)上的便利，索取他人財(cái)物，或者非法收受他人財(cái)物為他人謀取利益的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章附則

第五十三條在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上進(jìn)行房地產(chǎn)抵押活動(dòng)的，參照本辦法執(zhí)行。

第9篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)；抵押評(píng)估；風(fēng)險(xiǎn)控制

中圖分類號(hào) F233

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A

一、引言

隨著我國房地產(chǎn)交易市場蓬勃發(fā)展，連帶著我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)抵押貸款包括個(gè)人按揭住房貸款、房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款和以房地產(chǎn)抵押為擔(dān)保方式的流動(dòng)資金貸款。由于在房地產(chǎn)抵押貸款中，抵押物的評(píng)估價(jià)值是銀行確定貸款額度的一個(gè)基本依據(jù)，所以抵押房地產(chǎn)價(jià)值的科學(xué)評(píng)估對于合理有效利用銀行信貸資金、構(gòu)筑房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范屏障，進(jìn)而有效防范銀行體系風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)具有非常重要的作用。

二、房地產(chǎn)抵押評(píng)估存在的問題及風(fēng)險(xiǎn)

1.“假按揭”套取房地產(chǎn)開發(fā)貸款

近年來，作為宏觀調(diào)控措施，國家限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，鼓勵(lì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款。在此背景下，一些開發(fā)資金不足且無法正常取得開發(fā)貸款的開發(fā)商，就采取“假按揭”的方式以套取貸款。開發(fā)商利用自己員工及其親屬的身份證，簽訂所謂的“商品房預(yù)售合同”，并以此申請個(gè)人住房抵押貸款，取得貸款后，由開發(fā)商以個(gè)人名義按月償還本息。開發(fā)商采取“假按揭”的方式擾亂了正常的金融秩序，使大量消費(fèi)性貸款轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)貸款。部分“假按揭”實(shí)質(zhì)上是“一房兩售”，一旦開發(fā)商逃廢債務(wù)，銀行貸款將難以追回，因?yàn)檎嬲馁彿咳巳胱『螅盅何飳o法處分，購房人產(chǎn)權(quán)將得不到保護(hù)。“假按揭”名義上的借款人往往是在不知詳情的情況下被利用的，一旦開發(fā)商惡意欺詐，將作為違約一方承擔(dān)違約賠償責(zé)任，如果處理不好，將影響社會(huì)穩(wěn)定。

2.超值抵押風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)抵押是一種債務(wù)履行擔(dān)保方式，抵押物的價(jià)值應(yīng)當(dāng)高于所擔(dān)保的債務(wù)。但實(shí)踐中，有的借款人以虛報(bào)房地產(chǎn)價(jià)值或要求估價(jià)機(jī)構(gòu)高估房地產(chǎn)價(jià)值，以此取得超出抵押物實(shí)際價(jià)值的銀行貸款。也有的貸款銀行工作人員明知借款人申報(bào)的抵押物價(jià)值或估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果高于其市場價(jià)值，甚至在房地產(chǎn)管理部門提醒其抵押物價(jià)值不足以為貸款提供擔(dān)保的情況下，仍堅(jiān)持以此作為確定抵押貸款額度的依據(jù)，致使銀行實(shí)際放貸額大于抵押物的市場價(jià)值。

3.人為因素風(fēng)險(xiǎn)

人為因素風(fēng)險(xiǎn)是由于估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員不執(zhí)行行業(yè)規(guī)定和不遵守職業(yè)道德規(guī)范所致。為爭取估價(jià)業(yè)務(wù)，評(píng)估機(jī)構(gòu)或 評(píng)估人員與委托方私下達(dá)成某種價(jià)格共識(shí)，采取弄虛作假的手段，故意高估或低估評(píng)估值，給另一方造成損害。如抵押人與估價(jià)人員串通一氣或收取額外好處費(fèi)，故意把評(píng)估值高估，并騙取金融信貸機(jī)構(gòu)的信任而獲得超出抵押物實(shí)際價(jià)值的貸款額，到期還不清債務(wù)，即使處置該抵押物也資不抵債，出現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)狀告評(píng)估機(jī)構(gòu)的糾紛。

三、房地產(chǎn)抵押評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的控制路徑

1.樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立和完善風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，強(qiáng)化評(píng)估質(zhì)量控制管理

抵押評(píng)估為借貸 雙方提供中介服務(wù)，評(píng)估價(jià)格的高低直接影響到雙方的利益。尤其是當(dāng)借貸雙方因不能履行債務(wù)而發(fā)生糾紛時(shí)，通常會(huì)將估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員牽連進(jìn)去，因此，作為估價(jià)一方必須時(shí)刻樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不要因一時(shí)的小利或失誤而遭受重大損失。這就要求估價(jià)機(jī)構(gòu)要建立和健全內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)章制度，如繼續(xù)培訓(xùn)教育制度、評(píng)估結(jié)果會(huì)審制度、風(fēng)險(xiǎn)基金制度以及其它各項(xiàng)責(zé)任制，以應(yīng)付各種風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

評(píng)估質(zhì)量控制管理是評(píng)估公司各項(xiàng)管理的核心。建立和完善此項(xiàng)管理制度，有助于防止因評(píng)估人員業(yè)務(wù)水平問題而造成的評(píng)估錯(cuò)誤，有助于防止因評(píng)估過程中未能保持獨(dú)立、公正而造成的評(píng)估失敗。評(píng)估公司應(yīng)根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合地方有關(guān)政策及其他一些相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，制定出評(píng)估公司自身的質(zhì)量控制規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，其內(nèi)容包括評(píng)估操作程序、報(bào)告規(guī)范格式、評(píng)估方法技術(shù)要點(diǎn)、基本參數(shù)的確定及報(bào)告錯(cuò)誤界定等。在評(píng)估人員初步完成了評(píng)估的技術(shù)部分后，由水平較高的評(píng)估師對評(píng)估報(bào)告進(jìn)行初步復(fù)核。復(fù)核主要審查評(píng)估程序有沒有履行，譬如有沒有進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)地踏勘，收集的資料是不明充分和真實(shí)，評(píng)估方法選擇是否恰當(dāng)，參數(shù)是否合適以及評(píng)估結(jié)果是否與市場水平相吻合等。另外，還要定期抽檢是指公司技術(shù)管理部門根據(jù)公司制定的質(zhì)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，定期對每個(gè)評(píng)估人員的報(bào)告隨機(jī)抽查，對報(bào)告質(zhì)量打分，并提出報(bào)告修改意見和獎(jiǎng)懲意見，由報(bào)告主辦人員修改報(bào)告，收回替換提交客戶的報(bào)告，公司實(shí)施獎(jiǎng)懲。

2.采用科學(xué)、合理的評(píng)估方法，避免房地產(chǎn)抵押價(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn)

采用科學(xué)、合理的房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值確定依據(jù)，可以以房地產(chǎn)成本價(jià)格和社會(huì)公認(rèn)的利潤水平為基礎(chǔ)確定房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值，避免抵押房地產(chǎn)價(jià)值高估，從而擠出房價(jià)虛高造成的泡沫，降低風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)參照收益法和市場比較法的評(píng)估結(jié)果，綜合考慮不同評(píng)估方法下抵押房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，取較低者作為貸款發(fā)放的依據(jù)。由于收益法中對參數(shù)的準(zhǔn)確性要求很高，且由于利率、通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)周期性變化對房地產(chǎn)的影響，加之目前我國房地產(chǎn)經(jīng)營受許多非市場因素的影響較大，與公式成立的假定情況相距甚遠(yuǎn)，特別在考慮抵押期限情況下，對未來市場預(yù)測就帶有更大的不可知性，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)應(yīng)慎用。而采用成本法估價(jià)，雖然房價(jià)的構(gòu)成很復(fù)雜，但由于土地價(jià)格的招拍掛制度，房屋建設(shè)成本有明確的相關(guān)規(guī)范，社會(huì)對利潤也有公認(rèn)的合理水平，所以是具有操作性的。以成本法評(píng)估抵押房地產(chǎn)，盡管由于涉及到房地產(chǎn)商和部分投機(jī)者的切身利益而不受歡迎，銀行的房地產(chǎn)抵押貸款額度也可能會(huì)降低，在短期內(nèi)影響銀行的收益，但對于房地產(chǎn)市場、銀行乃至金融體系的長遠(yuǎn)、健康、平穩(wěn)發(fā)展卻是至關(guān)重要的。

3.提高貸款審查人員素質(zhì)，有效監(jiān)督評(píng)估質(zhì)量

銀行自身應(yīng)在內(nèi)部配備既精通銀行業(yè)務(wù)又有房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)知識(shí)和技能的貸款審查人員，改變單純以房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的評(píng)估價(jià)乘以貸款價(jià)值比率確定貸款額度的操作方法，以有效控制房地產(chǎn)抵押價(jià)值的高估風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)貸款審查人員應(yīng)該站在銀行的角度去評(píng)估抵押房地產(chǎn)的客觀價(jià)值，充分考慮未來市場變化和短期強(qiáng)制處置等風(fēng)險(xiǎn)因素。具體而言，審查人員應(yīng)該審查評(píng)估技術(shù)報(bào)告中估價(jià)師的測算過程是否有誤、有關(guān)參數(shù)選取是否合理、所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對象和目的、抵押物產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵等。當(dāng)市場發(fā)生變化時(shí)，要對抵押物進(jìn)行內(nèi)部估價(jià)，以確定抵押物現(xiàn)時(shí)價(jià)值。

四、結(jié)束語

綜上所述，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)該樹立強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，重視和防范抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持自律，加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立和完善抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。

參考文獻(xiàn)：

第10篇

房地產(chǎn)抵押合同范本參考

抵押人：_________

抵押權(quán)人：_________

為確保_________年_________月_________日簽訂的_________(以下稱主合同)的履行，抵押人_________(以下簡稱甲方)愿意以其有權(quán)處分的房地產(chǎn)作抵押。抵押權(quán)人_________(以下簡稱乙方)經(jīng)實(shí)地勘驗(yàn)，在充分了解其權(quán)屬狀況及使用與管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，同意接受甲方的房地產(chǎn)抵押。

甲方將房屋抵押給乙方時(shí)，該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)一并抵押給乙方。

雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列房地產(chǎn)抵押事項(xiàng)訂立本合同，共同遵守。

第一條甲方用作抵押的房地產(chǎn)座落于_________區(qū)_________街(路、小區(qū))_________號(hào)_________棟_________單元_________層_________戶號(hào)，其房屋建筑面_________m2，占地面積_________m2。

第二條根據(jù)主合同，甲乙雙方確認(rèn)：債務(wù)人為_________;抵押期限自_________年_________月_________至_________年_________月_________。

第三條經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，上述房地產(chǎn)價(jià)值為人民幣_(tái)________(大寫)，_________(小寫)。根據(jù)主合同，雙方確認(rèn)：乙方債權(quán)標(biāo)的額(本金)：_________(大寫)，_________(小寫)，抵押率為百分之_________。

第四條甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚。若發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事訴訟責(zé)任，由此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)賠償。

第五條乙方保證按主合同履行其承擔(dān)的義務(wù)，如因乙方延誤造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六條抵押房地產(chǎn)現(xiàn)由_________使用。

甲方在抵押期間對抵押的房地產(chǎn)承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)并負(fù)有保證抵押房地產(chǎn)完好無損的責(zé)任，并隨時(shí)接受乙方的檢查監(jiān)督。

在抵押期間因使用不當(dāng)造成毀損，乙方有權(quán)要求恢復(fù)房地產(chǎn)原狀或提供給乙方認(rèn)可的新的抵押房地產(chǎn)，在無法滿足上述條件的基礎(chǔ)上，乙方有權(quán)要求債務(wù)人提前償還本息。

第七條抵押期間，甲方不得擅自轉(zhuǎn)讓、買賣、租賃抵押房地產(chǎn)不得重復(fù)設(shè)定抵押，未經(jīng)乙方書面同意，發(fā)生上述行為均屬無效。

第八條抵押期間，甲方如發(fā)生分立、合并，由變更后承受抵押房地產(chǎn)方承擔(dān)或分別承擔(dān)本合同規(guī)定的義務(wù)。甲方被宣布解散或破產(chǎn)，乙方有要要求提前處分其抵押房地產(chǎn)。

第九條在本合同有效期內(nèi)，未經(jīng)甲方同意，乙方變更主合同條款或延長主合同履行期限的，甲方可自行解除本合同。

第十條本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同，需要變更或解除本合同時(shí)，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成書面協(xié)議，協(xié)議未達(dá)成前，本合同各條款仍然有效。

第十一條本合同在執(zhí)行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決或共同向仲裁機(jī)構(gòu)申請調(diào)解或仲裁，不能協(xié)商或達(dá)不成仲裁意向時(shí)可向人民法院起訴。

第十二條在抵押期間，抵押房地產(chǎn)被拆遷改造時(shí)，甲方必須及時(shí)告知乙方，且根據(jù)具體情況，變更抵押合同或以房地產(chǎn)拆遷受償價(jià)款償還乙方的本息，并共同到登記機(jī)關(guān)辦理有關(guān)登記手續(xù)。

第十三條抵押期滿，如債務(wù)人不能償還債務(wù)本息，又未與乙方達(dá)成延期協(xié)議的，按法定程序處理抵押房地產(chǎn)，清償債務(wù)本息。處理抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款不足以償還債務(wù)本息和承擔(dān)處理費(fèi)用的，乙方有權(quán)另行追索;價(jià)款償還債務(wù)本息后有剩余的，乙方應(yīng)退還給甲方。

第十四條本合同未盡事宜，按照房地產(chǎn)抵押管理規(guī)定及國家、省、市有關(guān)規(guī)定辦理。

第十五條本合同在雙方簽字蓋章后，并經(jīng)市房地產(chǎn)市場管理部門登記，方為有效。

第十六條本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，房地產(chǎn)市場管理部門存檔一份。

第十七條雙方商定的其它事項(xiàng)：_________。

甲方(簽章)：_________乙方(簽章)：_________

法定代表人：_________法定代表人：_________

委托人：_________委托人：_________

地址：_________地址：_________

聯(lián)系電話：_________聯(lián)系電話：_________

_________年月日_________年月日

簽訂地點(diǎn)：_________簽訂地點(diǎn)：_________

附件

私人房屋抵押合同范本

抵押人(甲方)

代表人：

抵押權(quán)人(乙方)

代表人：

為確保______年____月____日簽訂的____________(以下稱本合同)的履行，抵押人(以下簡稱甲方)愿意以其有權(quán)處分的房產(chǎn)作抵押。抵押權(quán)人(以下簡稱乙方)經(jīng)實(shí)地勘驗(yàn)，在充分了解其權(quán)屬狀況及使用與管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，同意接受甲方的房產(chǎn)抵押。

甲方將房屋抵押給乙方時(shí)，該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)一并抵押給乙方。

雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列房產(chǎn)抵押事項(xiàng)訂立本合同，共同遵守。

第一條 甲方用作抵押的房產(chǎn)坐落于________區(qū)________街(路、小區(qū))_____號(hào)_____棟_____單元_____層_____戶號(hào)，其房屋建筑面積_______㎡，產(chǎn)權(quán)證號(hào)：______________，土地使用權(quán)證號(hào)：______________.

第二條 根據(jù)本合同，甲乙雙方確認(rèn)：債務(wù)人為___________________;抵押期限為______ ，自______年____月_____至_____年____月____止。

第三條 利息(年息)______，甲方應(yīng)于每月______日給付乙方，不得拖欠。

第四條 在本合同有效期內(nèi)，甲方不得出售和饋贈(zèng)抵押房產(chǎn);甲方遷移、出租、轉(zhuǎn)讓、再抵押或以其它任何方式轉(zhuǎn)移本合同項(xiàng)下抵押房產(chǎn)的，應(yīng)取得乙方書面同意。

第五條 本合同生效后，甲方如需延長本合同項(xiàng)下借款期限，或者變更合同其它條款，應(yīng)經(jīng)乙方同意并達(dá)成書面協(xié)議。

第六條 出現(xiàn)下列情況之一時(shí)，乙方有權(quán)依法處分抵押財(cái)產(chǎn)：

1、本合同約定的還款期限已到，債務(wù)人未依約歸還本息或所延期限已到仍不能歸還借款本息。

2、債務(wù)人死亡而無繼承人履行合同，或者繼承人放棄繼承的。

3、債務(wù)人被宣告解散、破產(chǎn)。

第七條 抵押權(quán)的撤銷：本合同債務(wù)人按合同約定的期限歸還借款本息或者提前歸還借款本息的，乙方應(yīng)協(xié)助甲方辦理注銷抵押登記。

第八條 本合同生效后，甲乙任何一方不得擅自變更或解除合同。需要變更或解除合同時(shí)，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成書面協(xié)議。協(xié)議未達(dá)成前，本合同各條款仍然有效。

第九條 違約責(zé)任

1、按照本合同第四條約定，由甲方保管的抵押財(cái)產(chǎn)，因保管不善，造成毀損，乙方有權(quán)要求恢復(fù)財(cái)產(chǎn)原狀，或提供經(jīng)乙方認(rèn)可的新的抵押財(cái)產(chǎn)，或提前收回本合同項(xiàng)下貸款本息。

2、甲方違反第四條約定，擅自處分抵押財(cái)產(chǎn)的，其行為無效。乙方可視情況要求甲方恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)原狀或提前收回本合同項(xiàng)下貸款本息，并可要求甲方支付貸款本息總額萬分之_______的違約金。

3、甲方因隱瞞抵押財(cái)產(chǎn)存在共有、爭議、被查封、被扣押或已經(jīng)設(shè)定過抵押權(quán)等情況而給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予賠償。

4、甲、乙任何一方違反第八條約定，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц吨骱贤?xiàng)下貸款總額萬分之_______的違約金。

5、本條所列違約金的支付方式，甲、乙雙方商定如下：

第十條 雙方商定的其它事項(xiàng)：

第十一條 爭議的解決方式：甲、乙雙方在履行本合同中發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成，可以向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。

第十二條 本合同由甲、乙雙方簽字，自簽訂之日起生效。

第十三條 本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

甲方：

乙方：

代表人：

代表人：

日期：年 月 日

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房產(chǎn)抵押合同協(xié)議書

土地使用權(quán)抵押是指以政府有償出讓方式取得的土地，且土地上尚未建造房屋的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。在中國，土地所有權(quán)不能抵押，以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能單獨(dú)抵押。

土地使用權(quán)抵押的一般流程為：

第一步，債務(wù)合同(主合同)依法成立，為履行債務(wù)合同，抵押人提供其依法擁有的土地使用權(quán)作擔(dān)保。

第二步，抵押人與抵押權(quán)人簽訂土地使用權(quán)抵押合同(從合同)，將依法取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

第三步，抵押雙方將抵押合同、債務(wù)合同及房地產(chǎn)權(quán)屬證書等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。

第四步，領(lǐng)取房地產(chǎn)其他權(quán)利證明及經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請辦理抵押注銷手續(xù)。

建設(shè)工程抵押

建設(shè)工程抵押是指房屋建設(shè)工程權(quán)利人在房屋建設(shè)期間將在建的房屋及土地使用權(quán)全部或部分設(shè)定抵押。

建設(shè)工程抵押，其一般流程為：

第一步，債務(wù)合同成立，抵押人提供其合法擁有的在建房屋及土地使用權(quán)作擔(dān)保。

這一行為應(yīng)符合以下條件：

1.抵押人必須取得了土地使用權(quán)證，并應(yīng)有建設(shè)用土規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

2.投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上;

3.建設(shè)工程抵押所擔(dān)保的債權(quán)不得超出該建設(shè)工程總承包合同或者建設(shè)工程施工總承包合同約定的建設(shè)工程造價(jià);

4.該建設(shè)工程承包合同是能形成獨(dú)立使用功能的房屋的;

5.該建設(shè)工程范圍內(nèi)的商品房尚未預(yù)售;

6.已簽有資金監(jiān)管協(xié)議;

7.符合國家關(guān)于建設(shè)工程承發(fā)包管理的規(guī)定;

8.已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

第二步，抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同，將在建房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)抵押，當(dāng)債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押物。

第三步，抵押雙方持債務(wù)合同(主合同)，抵押合同及房地產(chǎn)權(quán)利證書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。

第四步，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)其他權(quán)利證明，房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取經(jīng)注記的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請書，經(jīng)注記的土地使用權(quán)證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷抵押手續(xù)。

現(xiàn)房抵押

現(xiàn)房抵押是指獲得所有權(quán)的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

現(xiàn)房抵押一般流程為：

第一步，債務(wù)合同成立。

第二步，抵押雙方簽訂抵押合同。

第三步，抵押雙方持抵押合同，房地產(chǎn)權(quán)利證書到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)。

第11篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；抵押；價(jià)值評(píng)估；評(píng)估方法

隨著社會(huì)市場經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)事業(yè)也日趨繁榮，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的提高做出了較大的貢獻(xiàn)。而在銀行的發(fā)展過程中，其主要的經(jīng)濟(jì)來源之一就是房地產(chǎn)抵押，因此在我國，受到了各界人士的關(guān)注和重視。隨著時(shí)間的發(fā)展，可以作為房地產(chǎn)抵押的東西也逐漸增多，隨之興起的還有房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)。我國相關(guān)法律明確規(guī)定房地產(chǎn)的抵押評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際抵押評(píng)估過程中，還是存在一些特殊性的房地產(chǎn)，加大了房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作的難度系數(shù)，影響到價(jià)值評(píng)估工作效率和質(zhì)量的提高，因此在實(shí)際的價(jià)值評(píng)估過程中需要熟練掌握一定的方式方法，從而保證房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的合理性。

1 房地產(chǎn)抵押評(píng)估的現(xiàn)狀及特點(diǎn)

房地產(chǎn)也稱為不動(dòng)產(chǎn)，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具備著顯著的不可移動(dòng)、易于保管且實(shí)用的特征，這種特點(diǎn)也讓房地產(chǎn)有著一定的增值可能性和保值特征。與其他產(chǎn)業(yè)相比較，房地產(chǎn)雖然沒有不存在流動(dòng)資產(chǎn)的靈活性，但是其方便保管和易于保值的特征明顯，不會(huì)因?yàn)槭袌鰞r(jià)格波動(dòng)而出現(xiàn)變化。另外，房地產(chǎn)作為人們生活與生產(chǎn)活動(dòng)中不可缺少的組成，人們對其的依賴性更為強(qiáng)烈，與那些五行資產(chǎn)相比較卻又存在著鮮明的流動(dòng)特性。基于這一特征，房地產(chǎn)可謂是不動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)資產(chǎn)的完美結(jié)合體，使其在商業(yè)銀行的抵押貸款過程中，往往更多、更經(jīng)常的被債僅人青睞，成為主要的抵押擔(dān)保物，被借、貸雙方所接受和認(rèn)可。

2 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的方法

2.1 不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估方法

不擁有房屋產(chǎn)權(quán)出讓土地的使用權(quán)，而擁有房屋的產(chǎn)權(quán)就是不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)，有些房屋土地的獲得是通過劃撥的方式實(shí)現(xiàn)的，包括企事業(yè)單位的房產(chǎn)、廉租房和社會(huì)各界的經(jīng)濟(jì)房等等。在評(píng)估這類房產(chǎn)抵押價(jià)值的過程中，可以采取以下兩種方式，首先就是對土地使用權(quán)的市場價(jià)值進(jìn)行直接評(píng)估，還可以對這類房地產(chǎn)在假設(shè)出讓土地使用權(quán)所形成的市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，然后在此基礎(chǔ)上，把土地使用權(quán)出讓時(shí)所賺的租金或者是出讓使用權(quán)所賺的租金扣除的方式M行抵押價(jià)值評(píng)估。

2.2 完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)

通過購買和出讓等方式獲得的土地使用權(quán)，說的就是完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)。通俗來說話就是在一定期限內(nèi)，對房屋土地的使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的擁有，而在擁有產(chǎn)權(quán)期間可以任意轉(zhuǎn)讓、出租和出賣該當(dāng)?shù)禺a(chǎn)。各類商品房、自主經(jīng)營的飯店以及娛樂場所等都屬于完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)。在具體評(píng)估該類房地產(chǎn)的抵押價(jià)值過程中，市場法是主要的評(píng)估方式方法之一，同時(shí)收益法和成本法也是可以應(yīng)用的評(píng)估方法。也可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估通過單獨(dú)出讓方式所獲得的土地使用權(quán)所成為的抵押物，同時(shí)也可以應(yīng)用假設(shè)開發(fā)評(píng)估方式和市場法對其進(jìn)行抵押價(jià)值的評(píng)估。

2.3 局部房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估方法

顧名思義，該類房地產(chǎn)就是指整體房地產(chǎn)當(dāng)中的一個(gè)部分，可能是一個(gè)房地產(chǎn)當(dāng)中的某層樓、某個(gè)單位或者是某個(gè)套件組合，也可能是具有綜合性質(zhì)房地產(chǎn)當(dāng)中的不同用途的部分房產(chǎn)。在評(píng)估已建成或者是已經(jīng)使用的整體房地產(chǎn)當(dāng)中的部分房產(chǎn)抵押過程中，應(yīng)該對部分房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)當(dāng)中所起到的作用進(jìn)行高度重視，同時(shí)還應(yīng)該重視部分房地產(chǎn)所具有的權(quán)益，其是否能夠獨(dú)立使用，是否能夠獨(dú)立出售等都應(yīng)該有事先的了解，還應(yīng)該分析和關(guān)注部分房地產(chǎn)對整體房地產(chǎn)土地當(dāng)中公共配套設(shè)施和公用部分的合理使用。在評(píng)估該類房地產(chǎn)的抵押價(jià)值過程中，成本法、市場法和收益法是可以采用的價(jià)值評(píng)估方法。

2.4 在建工程房地產(chǎn)的評(píng)估方法

在建工程是指正在施工還沒有竣工或通過驗(yàn)收的工程，在建工程的重要特點(diǎn)是還沒有完整的建筑形態(tài)和內(nèi)部設(shè)施，還不具備驗(yàn)收的條件，不能體現(xiàn)它原有的設(shè)計(jì)價(jià)值和使用價(jià)值。這類房產(chǎn)抵押評(píng)估就比較麻煩，要對在建抵押物進(jìn)行全面的調(diào)查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用權(quán)和建筑開發(fā)資質(zhì)，和發(fā)包承包資質(zhì)等。其次就是要注意實(shí)際施工進(jìn)度和相應(yīng)的設(shè)計(jì)使用權(quán)益，并且要了解清楚是否拖欠工程款等，并按照核查結(jié)果進(jìn)行時(shí)點(diǎn)評(píng)估。此時(shí)評(píng)估只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，不舍拖欠價(jià)款估價(jià)方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。

2.5 成本評(píng)估法在房地產(chǎn)建設(shè)中的應(yīng)用

工程建設(shè)離不開各種資源的支撐月配合，在房地產(chǎn)建設(shè)中，必然會(huì)消耗一定的物力、財(cái)力以及人力，這些都是房地產(chǎn)建設(shè)的成本所在，也正是如此，我們有必要錄用成本評(píng)估法來評(píng)估房地產(chǎn)建設(shè)費(fèi)用。這種方法是通過工程建設(shè)開發(fā)成本作為依據(jù)，在評(píng)估師利用重置成本的方法對建筑單位的施工技術(shù)、所消耗的材料、價(jià)格水平進(jìn)行評(píng)估，得出一個(gè)全新的物資耗費(fèi)成本。在具體的應(yīng)用中，首先是對房地產(chǎn)土地成本進(jìn)行估量，通過用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法或者市場比較法來獲取土地成本。其次對已經(jīng)建設(shè)完成的部分建筑物的價(jià)值進(jìn)行求取，可以采用重置成本的方法來獲取。最后，前面兩部分的價(jià)值進(jìn)行整理，其總和就是當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)值。具體來說，成本評(píng)估法在房地產(chǎn)建設(shè)中的計(jì)算公式為：在建工程價(jià)值=土地成本+本工程已經(jīng)建成完工部分的價(jià)值（這里面又包含了前期設(shè)計(jì)、策劃費(fèi)用，建筑安裝費(fèi)用，管理費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，投資利息，開發(fā)利潤，銷售費(fèi)用，稅金等。）

結(jié)束語

綜上所述，在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作開展過程中，掌握不同有效的價(jià)值評(píng)估方式方法對提高房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的合理性具有較大的影響，所以需要價(jià)值評(píng)估工作人員加強(qiáng)重視，保證借貸雙方的權(quán)益不受到侵害。本文從房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的現(xiàn)狀和特點(diǎn)入手探究房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的方式方法，對系統(tǒng)的建立一個(gè)有效的抵押價(jià)值評(píng)估體系具有良好的促進(jìn)作用。為了保證抵押品價(jià)值評(píng)估的合理性，方式方法的掌握能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)貸款抵押風(fēng)險(xiǎn)具有一定的防范作用，規(guī)避不同程度的風(fēng)險(xiǎn)，從而有效保證借貸雙方的合法權(quán)益。為了使用社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作質(zhì)量的高要求，需要不斷創(chuàng)新抵押價(jià)值評(píng)估的方式方法。

參考文獻(xiàn)

[1]皇甫青，沈振輝.一次特殊的估價(jià)[J].城市開發(fā)，2007（11）.

[2]陳靜.二手房評(píng)估如何更省錢？[J].樓市，2006（13）.

第12篇

關(guān)鍵字:房屋產(chǎn)權(quán),土地使用權(quán),抵押權(quán),抵押登記,行政行為

前面的話

房地產(chǎn)抵押,是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn),設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí),需依法履行抵押登記的法律行為,因此,房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保方式在現(xiàn)實(shí)生活中也極為普遍,隨之而來產(chǎn)生的抵押糾紛也相當(dāng)多。對于抵押設(shè)定所生產(chǎn)的諸多法律關(guān)系與之對應(yīng)的法律后果,所映射出的我國現(xiàn)行法律的相關(guān)問題,以及糾紛的避免與處理也必須充分重視與研究。

一、房地產(chǎn)抵押的法律原則及相關(guān)問題

這里討論的是房產(chǎn)與地產(chǎn)抵押時(shí)所具有的共性法律原則,及其主要相關(guān)的問題。

1、房與地的相依性原則:

在房地產(chǎn)開發(fā)中,土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才獲得利用房屋范圍內(nèi)土地,離開了土地的建筑物(及其附著物)只能是空中樓閣。因此,房屋產(chǎn)權(quán)的取得,必須建立在已經(jīng)依法取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上。抵押人對自己的房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)中的任一種權(quán)利的處分,往往會(huì)涉及到另一種權(quán)利的變動(dòng)。

正是由于土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)之間存在著這樣的依附與相依關(guān)系,我國法律、法規(guī)對單獨(dú)以房屋或土地使用權(quán)抵押的行為,一向采取“房隨地走”和“地隨房走”的雙向原則,并一直規(guī)定為:“土地使用權(quán)抵押時(shí),其地上建筑物,其他附著物隨之抵押。土地上建筑物、其他附著物抵押時(shí),其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。”但在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的實(shí)際抵押設(shè)定中,將房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)分別進(jìn)行抵押的行為比比皆是,不論是開發(fā)商、債權(quán)人、還是房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)、國土資源管理機(jī)關(guān)均對此行為“認(rèn)同”,他們并不認(rèn)為這樣的行為是對“房隨地走”和“地隨房走”原則相悖,而是理所當(dāng)然而為之。違背了土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)之間存在的相依關(guān)系原則,違反了法律、法規(guī)的規(guī)定的抵押行為顯然是無效行為。

在實(shí)際中,對房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)分離設(shè)定抵押的行為一般表現(xiàn)為兩種形式:一是,將房地產(chǎn)因不同的債務(wù)需要分別設(shè)置兩個(gè)獨(dú)立的抵押,此時(shí)的抵押設(shè)定可能是同時(shí)設(shè)定,也可能是分期設(shè)定。所設(shè)定的抵押權(quán)人可能是同一的,也可能是兩個(gè)抵押權(quán)人。二是,根據(jù)一項(xiàng)債務(wù)需要,同時(shí)將房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)分別抵押給兩個(gè)以上的債權(quán)人。這種違背土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)之間存在的相依關(guān)系的抵押行為之所以在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中大量生產(chǎn),其原因雖與抵押人、抵押權(quán)人的內(nèi)心動(dòng)機(jī)分不開,而我國土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記機(jī)關(guān)設(shè)置分離是其根本原因所在。

應(yīng)當(dāng)注意的是:根據(jù)“房隨地走”和“地隨房走”這一相依關(guān)系原則,在抵押當(dāng)事人對房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)抵押中的一種權(quán)利的處分時(shí),即撤銷抵押以及撤銷抵押登記時(shí),另一種權(quán)利的抵押也將隨之撤銷。

2、抵押權(quán)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之間的法律原則:

我國《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定:

抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。

轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的,抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的,不得轉(zhuǎn)讓抵押物。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款,應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分,歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。

因此,受讓(購買)抵押房地產(chǎn)一定要謹(jǐn)慎和仔細(xì)審查,以避免得到的是無效轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。

3、法定抵押登記擔(dān)保期限的原則:

《擔(dān)保法》公布施行快十年了,擔(dān)保抵押設(shè)定的當(dāng)事人現(xiàn)已完全接受與認(rèn)同了“抵押不登記無效”的我國法律實(shí)行的強(qiáng)制登記制度。但對于登記擔(dān)保期限仍沒有明確的認(rèn)識(shí)。本身對于“抵押當(dāng)事人能否自行約定抵押期限”這一問題,在法律上沒有明確的規(guī)定,在學(xué)理上也存在多種不同的理論觀點(diǎn),一種觀點(diǎn)認(rèn)為:抵押合同當(dāng)事人自行約定的抵押期限是有效的。因?yàn)楸M管抵押權(quán)為物權(quán),但是抵押合同仍然可以適用合同法的合同自由原則,應(yīng)貫徹尊重當(dāng)事人的自主、自愿的原則。如果當(dāng)事人約定了抵押期限,視為抵押權(quán)人接受了對抵押權(quán)的期限限制,抵押權(quán)人只能在該期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),更何況我國法律并未明令禁止當(dāng)事人自行約定抵押期限的行為,所以這種約定并不違反強(qiáng)制性法律規(guī)定,應(yīng)當(dāng)是合法有效的。盡管物權(quán)中的所有權(quán)具有無期限性,但并不排除其他物權(quán)的有期限性,以所謂物權(quán)的無期限性作為拒絕承認(rèn)抵押權(quán)的期限的理由是不成立的。也有學(xué)者認(rèn)為,我國《擔(dān)保法》第25條明確規(guī)定:“一般保證的保證人與債權(quán)人未約定保證期間的,保證期間為主債務(wù)履行期滿之日起6個(gè)月。”既然法律允許保證合同的當(dāng)事人約定保證期限,而且在當(dāng)事人未約定的情況下,應(yīng)當(dāng)適用法定期限,那么也應(yīng)當(dāng)允許抵押合同當(dāng)事人在抵押合同中約定抵押期限。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為,抵押合同是附屬于主合同的從合同,如果主合同未能得到清償,主合同并未終止,主債權(quán)人的債權(quán)仍然是有效的,這樣附屬于主債權(quán)的抵押權(quán)也仍然有效,抵

押權(quán)人仍然有權(quán)向抵押人主張權(quán)利,而抵押人不能被免除擔(dān)保責(zé)任。因?yàn)榈盅簷?quán)在本質(zhì)上屬于物權(quán),并從屬于主債權(quán),只要主債權(quán)存在,抵押權(quán)也就同時(shí)存在。也有人認(rèn)為,當(dāng)事人約定抵押期限實(shí)際上是約定免責(zé)條款,這種免責(zé)條款的約定,目的在于限制和免除抵押人的擔(dān)保責(zé)任,所以這種約定應(yīng)當(dāng)是無效的。最高人民法院《關(guān)于適用若干問題的解釋》實(shí)質(zhì)上是接受了最后一種觀點(diǎn)。 而王利民先生認(rèn)為:“完全禁止當(dāng)事人設(shè)定抵押期限,認(rèn)為當(dāng)事人自由約定的抵押期限條款完全無效的觀點(diǎn)并不十分妥當(dāng)。主要理由在于:其一,我國《擔(dān)保法》中不僅沒有明文禁止當(dāng)事人約定抵押期限,而且該法第39條規(guī)定的抵押合同的內(nèi)容允許當(dāng)事人可以約定”當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)“。這種立法表述實(shí)際上是允許當(dāng)事人約定抵押期限,只要當(dāng)事人認(rèn)為這種期限的約定符合其利益并予以約定,那么只要這種約定沒有損害社會(huì)和他人的利益,法律就應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)可。其二,盡管抵押權(quán)是一種物權(quán),必須要法定化,但是抵押權(quán)必須通過當(dāng)事人的約定才能產(chǎn)生,抵押權(quán)只有通過當(dāng)事人的約定,并通過完成一定的公示要件才能設(shè)立。抵押權(quán)作為一種他物權(quán),本身就具有期限限制,內(nèi)在的本質(zhì)要求它只能在一定期限內(nèi)存在。當(dāng)事人自行約定抵押期限,并且在登記中做出了記載,實(shí)際上是限定抵押權(quán)的存續(xù)期限的一種方式,這種約定符合抵押權(quán)作為一種有期物權(quán)的性質(zhì)。其三,還需要明確的是,雖然抵押合同是附屬于主合同的從合同,抵押權(quán)在本質(zhì)上是從屬于主債權(quán)的他物權(quán),但是無論主合同還是從合同都是當(dāng)事人合意的結(jié)果,當(dāng)事人完全有權(quán)利在合同中約定從合同所設(shè)定的權(quán)利的存續(xù)期間。抵押權(quán)在債務(wù)沒有清償前就消滅,并沒有否認(rèn)抵押權(quán)的從屬性,因?yàn)榈盅簷?quán)的從屬性強(qiáng)調(diào)的是抵押權(quán)不能與主債權(quán)分離而獨(dú)立存在,并不意味著抵押權(quán)不可以在主債權(quán)得到清償以前發(fā)生消滅。事實(shí)上,在主債權(quán)沒有被清償以前,也可以因?yàn)榈盅簷?quán)人拋棄抵押權(quán)等原因而導(dǎo)致抵押權(quán)消滅,但抵押權(quán)消滅并不影響主債權(quán)的存在。” 但是,最高人民法院《關(guān)于適用若干問題的解釋》第十二條第一款規(guī)定:當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間,對擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。也就是說,擔(dān)保期限只有法律規(guī)定,不允許當(dāng)事人約定。也不允許登記機(jī)關(guān)規(guī)定。

4、房地產(chǎn)抵押糾紛民事訴訟與行政訴訟的適用原則:

房地產(chǎn)抵押行為一般會(huì)經(jīng)歷簽訂抵押合同和進(jìn)行抵押登記兩個(gè)程序,而在抵押設(shè)定成立后,房屋與土地均要使用或處分,隨之便產(chǎn)生若干因抵押所致的諸多法律關(guān)系與法律糾紛,由于簽訂抵押合同是民事法律行為,而抵押登記,作為抵押當(dāng)事人只是一個(gè)抵押生效所必須履行的一個(gè)法律手續(xù),而對于登記機(jī)關(guān)卻是一個(gè)具體的行政行為,即抵押設(shè)定的公示。出現(xiàn)涉及抵押的效力這樣的糾紛,抵押當(dāng)事人便會(huì)遇到應(yīng)采用民事訴訟還是行政訴訟來處理這樣一個(gè)問題。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》(1992年11月25日法發(fā)[1992]38號(hào))“一、凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產(chǎn)方面的權(quán)益發(fā)生爭執(zhí)而提起的民事訴訟,由訟爭的房地產(chǎn)所在地人民法院的民事審判庭依法受理。二、公民、法人和其他組織對人民政府或者其主管部門就有關(guān)土地的所有權(quán)或者使用權(quán)歸屬的處理決定不服,或?qū)θ嗣裾蛘咂渲鞴懿块T就房地產(chǎn)問題作出的行政處罰決定不服,依法向人民法院提起的行政訴訟,由房地產(chǎn)所在地人民法院的行政審判庭依法受理。”規(guī)定的原則,對于民事權(quán)益的糾紛應(yīng)提起民事訴訟,而涉及行政機(jī)關(guān)的具體行政行為的應(yīng)當(dāng)提起行政訴訟。

對于抵押而產(chǎn)生民事權(quán)利糾紛與抵押登記行為混合在一起的糾紛,例如當(dāng)事人認(rèn)為某項(xiàng)抵押因侵權(quán)行為而導(dǎo)致抵押行為無效,而通過民事訴訟雖可認(rèn)定抵押行為無效而人民法院民事判決卻無法解決抵押登記行為的撤銷與否,是提起民事訴訟,還是行政訴訟,這要根據(jù)案件性質(zhì),如何合法、有效解除無效民事行為的法律妨礙來確定。一般原則是先民事后行政的原則加以處理,即先提起民事訴訟確認(rèn)抵押行為無效、再提起行政訴訟撤銷抵押登記行為。

需要指出的是,(1)、如果抵押行為無效,而抵押登記行為合法。而人民法院作出的認(rèn)定抵押有效與否的判決的效力卻無法作用于所作抵押登記具體行政行為的登記機(jī)關(guān),登記機(jī)關(guān)不是該民事訴訟的當(dāng)事人,自然其民事判決不對該登記機(jī)關(guān)具有約束力。因此,如先民事后行政訴訟,原告將承擔(dān)因登記行為本身合法而導(dǎo)致當(dāng)事人提起行政訴訟敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。(2)、有人認(rèn)為,登記機(jī)關(guān)的抵押登記僅僅是依據(jù)抵押當(dāng)事人提交的登記資料,履行其法律賦予的職能,而不是其作出的對行政相對人所作出的具有約束力的行政行為,因此不能對登記機(jī)關(guān)提起對抵押登記行為的行政訴訟。對于這兩種情形,我國法律、司法解釋均沒有相應(yīng)的規(guī)定,在審判實(shí)踐中,這雖然是一個(gè)不易引起注意的實(shí)際問題,但一旦遭遇將十分棘手,這不能不說是我國訴訟法律制度中的一個(gè)尚未解決的審判實(shí)踐問題。

應(yīng)當(dāng)說,第(2)種情形,實(shí)際可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行若干問題的解釋》第一條規(guī)定加以解決:

“公民、法人或者其他組織對具有國家行政職權(quán)的機(jī)關(guān)和組織及其工作人員的行政行為不服,依法提訟的,屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。

公民、法人或者其他組織對下列行為不服提訟的,不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍:

(一)行政訴訟法第十二條規(guī)定的行為;

(二)公安、國家安全等機(jī)關(guān)依照刑事訴訟法的明確授權(quán)實(shí)施的行為;

(三)調(diào)解行為以及法律規(guī)定的仲裁行為;

(四)不具有強(qiáng)制力的行政指導(dǎo)行為;

(五)駁回當(dāng)事人對行政行為提起申訴的重復(fù)處理行為;

(六)對公民、法人或者其他組織權(quán)利義務(wù)不產(chǎn)生實(shí)際影響的行為。“

理由:1)、可以認(rèn)為最高人民法院的該部司法解釋實(shí)際上將可以提起行政訴訟的具體行政行為的范圍在《行政訴訟法》基礎(chǔ)上進(jìn)行了擴(kuò)展,擴(kuò)展為“具有國家行政職權(quán)的機(jī)關(guān)和組織及其工作人員的行政行為”,但仍不包括抽象行政行為。2)、抵押登記行為是抵

押產(chǎn)生法律效力的法律程序與生效要件,其的存在必然對抵押當(dāng)事人(公民、法人或者其他組織)權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生實(shí)際影響,因此,根據(jù)該條第二款第(六)項(xiàng)規(guī)定,可以對抵押登記機(jī)關(guān)提起行政訴訟。 5、抵押物的特定化登記原則:

? 對于房地產(chǎn)抵押登記,不少的抵押人與抵押權(quán)人均忽視這一原則。對于商品房開發(fā)中的房屋所有權(quán)獲得,一般是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)在符合法定條件、房屋竣工驗(yàn)收后并由開發(fā)商履行相應(yīng)的必備法定手續(xù)的條件下,按照房屋建筑的獨(dú)立體(幢、棟、樓,即在建筑施工前、開發(fā)立項(xiàng)報(bào)建時(shí)已核定的房屋單位)發(fā)給開發(fā)商該幢建筑物的房屋所有權(quán)證,即俗稱的“大產(chǎn)權(quán)”。在一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目往往有若干個(gè)房屋“大產(chǎn)權(quán)證”。在設(shè)定抵押時(shí),抵押人與抵押權(quán)人往往直接將一個(gè)或數(shù)個(gè)“大產(chǎn)權(quán)證”進(jìn)行抵押與登記,而未將其按商品房的實(shí)際套為單位進(jìn)行細(xì)化,即未特定化,這樣的抵押登記是無效的。

「問題而對于土地使用權(quán)證,往往是按規(guī)劃、征地、土地出讓的項(xiàng)目由國土資源行政機(jī)關(guān)核發(fā)給一個(gè)土地使用權(quán)證。而土地使用權(quán)不具有同房屋所有權(quán)證那樣的可分性,這就帶來了一個(gè)與抵押物登記特定化的實(shí)際困難,這必然引出一個(gè)“土地使用權(quán)的某一部分能否設(shè)定抵押問題”。抵押時(shí)一般只能將這唯一的土地使用權(quán)證一次全部進(jìn)行抵押登記,即使當(dāng)事人不想這樣做,但也無法實(shí)現(xiàn)。從民法上來看,抵押權(quán)乃是價(jià)值權(quán),因此抵押物必須具有獨(dú)立的價(jià)值并可以轉(zhuǎn)讓,才能夠不妨礙抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。所謂抵押物必須具有獨(dú)立的價(jià)值,實(shí)際上是指抵押物具有交易上的價(jià)值,而并不一定指抵押物的物理上的獨(dú)立性,抵押物雖不具有物理上獨(dú)立性但卻具有交易上的獨(dú)立價(jià)值,這樣在理論上、在法律上仍然是可以轉(zhuǎn)讓的。然而為了使某一財(cái)產(chǎn)在設(shè)定抵押后不影響第三人造成損害,某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押后必須登記。因此,某物能否作為抵押物,還要取決于能否進(jìn)行登記,只要具有獨(dú)立的交易價(jià)值并能夠登記,就可以成為抵押物。就土地使用權(quán)的某一部分來說,如果確定四至范圍、具有交易價(jià)值并可以登記,當(dāng)然可與整塊土地分離而成為抵押的標(biāo)的。但是對耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán),因不能轉(zhuǎn)讓,不具有獨(dú)立的交易價(jià)值,所以不能成為獨(dú)立的抵押標(biāo)的。讓土地使用權(quán)的某一部分可以進(jìn)行設(shè)定抵押,這是一個(gè)立法趨向問題,也許不遠(yuǎn)的將來在抵押登記制度上是可行的,但目前尚無法實(shí)現(xiàn)或者說實(shí)現(xiàn)起來比較困難。 案例,某房屋開發(fā)商依法獲得了一個(gè)項(xiàng)目的劃撥國有土地使用權(quán),但在開發(fā)過程中,該開發(fā)商因不能及時(shí)支付該土地開發(fā)的農(nóng)民拆遷安置費(fèi)、土地青苗損失補(bǔ)償費(fèi)的部分款項(xiàng),后由當(dāng)?shù)卣?法院判決,將這個(gè)項(xiàng)目土地中的一塊劃出的方式解決了此糾紛。按此原理,將該項(xiàng)目土地中的一塊設(shè)置抵押也應(yīng)當(dāng)是可以的。這是實(shí)際操作中的具體做法。

6、房地產(chǎn)抵押權(quán)與房地產(chǎn)出租的關(guān)系:

這種關(guān)系可分兩種情形,一種是已經(jīng)出租的房地產(chǎn)抵押,這種情況租賃關(guān)系成立在先,抵押權(quán)設(shè)定在后,抵押與租賃關(guān)系互不影響,只要抵押人以書面形式將抵押事實(shí)告知承租人,原租賃合同繼續(xù)有效,即所謂“買賣不破租賃”。另一種情況是房地產(chǎn)權(quán)利將已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)出租,這種情況下抵押權(quán)設(shè)定在先,租賃關(guān)系成立在后,租賃合同對受讓人不具有約束力,租賃關(guān)系應(yīng)隨著抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而解除。上述法律關(guān)系與法律后果,最高人民法院《關(guān)于適用若干問題的解釋》第六十五條、第六十六條已作明確規(guī)定。

7、房地產(chǎn)抵押合同的成立與生效:

抵押合同僅具有債權(quán)行為的性質(zhì),抵押登記則是物權(quán)行為。當(dāng)事人之間存在抵押合同,僅能產(chǎn)生債權(quán)人對抵押人的登記請求權(quán),而不能直接產(chǎn)生抵押權(quán),抵押合同的成立和生效與抵押權(quán)的成立應(yīng)作區(qū)分。抵押合同成立是表示以書面方式表示當(dāng)事人同意某項(xiàng)房地產(chǎn)抵押的意思真實(shí)表示的反映與達(dá)成。抵押合同生效是指在當(dāng)事人之間產(chǎn)生約束力,抵押權(quán)的生效則意味著物權(quán)對世效力的產(chǎn)生,抵押合同成立并不意味著其必然生效,只是有其可能。抵押合同的生效更不必然意味著抵押權(quán)的成立,只有登記才可產(chǎn)生抵押權(quán)的設(shè)定與成立。因此,抵押合同的成立與生效應(yīng)當(dāng)分開,而抵押合同的生效在現(xiàn)行法律規(guī)定的條件下,只能因法定條件成就而生效。其他的學(xué)理討論實(shí)無具體實(shí)質(zhì)意義。

二、房屋產(chǎn)權(quán)抵押

這里討論的是房屋產(chǎn)權(quán)抵押的有關(guān)法律問題。

1、可以抵押的房屋:

應(yīng)當(dāng)說,凡合法取得所有權(quán)證的房屋均可由所有權(quán)人作出權(quán)利處分而設(shè)置抵押。

對于私房、開發(fā)商合法開發(fā)的商品房未出售、轉(zhuǎn)讓的房屋可以抵押。開發(fā)商因建設(shè)需要資金雖與金融機(jī)構(gòu)簽訂了抵押擔(dān)保借款合同的房屋,只要未出售的房屋可以抵押。

2、抵押合同:

房屋抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為,抵押當(dāng)事人必須簽訂書面抵押合同。抵押合同內(nèi)容應(yīng)符合《擔(dān)保法》第三十九條與《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法(2001修正)》第二十六條、第二十八條的規(guī)定。抵押合同自合同雙方簽署之日成立(抵押合同附成立附加條件的除外),自抵押登記之日起生效。

3、抵押登記:

房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記必須符合《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法(2001修正)》第四章的各條規(guī)定。

房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記必須向登記機(jī)關(guān)提交下列文件:

(1)抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明;

(2)抵押登記申請書;

(3)抵押合同;

(4)《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》,共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明; 專業(yè)打造教育平臺(tái)航母

(5)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料;

(6)可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料;

(7)登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

對于集體所有制企業(yè)的抵押人需要提交集體企業(yè)職代會(huì)通過同意抵押的決議;股份制企業(yè)、三資企業(yè)抵押人需要提交董事會(huì)或者股東大會(huì)通過抵押的證明,但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的,應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的,所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。

抵押登記的合法證明是登記機(jī)關(guān)發(fā)給抵押權(quán)人的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

4、房物產(chǎn)權(quán)抵押無效的情形:

(1)、法定不得設(shè)定抵押的房屋:1)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);3)列入文物保

護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;4)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);5)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);6)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。 (2)、一般講,凡已合法出售的房屋均不得作抵押登記。如果開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)將已出售的房屋作抵押,此時(shí)的法律后果相當(dāng)于“一房二賣”,此抵押登記為無效。

(3)、依據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第四十七條規(guī)定,以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,當(dāng)事人辦理了抵押物登記,人民法院可以認(rèn)定抵押有效。如果將已竣工,尚未進(jìn)行竣工驗(yàn)收,尚未獲得“大產(chǎn)權(quán)證”的房屋作為在建工程抵押的,此抵押登記無效。

(4)、依據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用若干問題的解釋》第四十八條規(guī)定,以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的,抵押無效。