時間：2023-06-02 09:59:30
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產行業培訓，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
近幾年來，隨著我國房地產業的迅猛發展，房地產業也在房地產行業中占有重要的比重。隨著房地產業規模的逐漸擴大，房地產業的服務項目也從之前的單一模式向多渠道角度跨越，通過多項目和多整合的方式實現房地產業務。房地產公司主要任務就是執行房地產的市場研究、廣告策劃和營銷策略等業務，實現以客戶為準則、銷售定產的服務理念。但我國的房地產銷售業還存在著很多缺陷，如進入門檻不高、專業技術水平較低、銷售模式單一等，都使這個行業無法快速進入發展階段。同時，在泡沫經濟之下，各個房地產企業競爭激烈，嚴重影響了公司的收入和經濟效益，所以本文對房地產銷售公司的營銷現狀和解決方案進行研究，希望為房地產行業的健康發展提供積極有利的參考價值。
關鍵詞：
房地產；；銷售；意義；現狀；營銷管理
1房地產行業分析
1.1房地產行業簡述
從整體來看，我國的房地產行業發展較慢，因此，房地產銷售行業更是晚一些。早在20世紀后期，我國就實行了對房產的銷售管理模式，開發商可以將其開發的產品向社會銷售，也可將其委托給中介進行銷售，這才逐漸發展起了房地產銷售行業。從21世紀初期才開始對房產的銷售業加以規定，從此我國房地產銷售業也逐漸發展壯大起來。從整體來看，我國的房地產銷售的發展歷程包括3個階段。第一階段是1993年～1997年，我國房地產銷售模式采用了美國著名銷售學家的4P理論，分別是產品、價格、渠道和銷售四大要素。這個階段我國營銷策略屬于單一階段，大多數房地產引進此策略從而取得了成功，這項策略得到了廣泛的關注和認可，同時迅速發展起來。第二階段是1998年～1999年，我國房地產銷售行業迅猛發展起來，從之前的單一發展模式向多項模式發展，各個房地產公司都有了很大的進步，國外的銷售品牌也逐漸被引進到國內，使我國房地產行業更加專業化和系統化。第三階段是2000年至今，國外房地產公司逐漸向中國靠近，使我國房地產行業更加國際化，營銷模式也逐漸開始使用了現代的4C營銷戰略理論。這樣充分保證了消費者的需求和權益，增加了顧客的購買力，實現了銷售的便利性。目前，我國的房地產行業逐漸有了新的發展，由于如今的房地產行業發展水平參差不齊，企業結構和規范程度不同，使消費者對房產的購買力也產生了巨大的變化，將來如果不改革或變動思想理念，就會被房地產市場淘汰。
1.2房地產銷售行業價值體現
房地產行業的市場銷售模式對整個房地產行業的發展是至關重要的，而房地產公司的營銷策劃更決定著整個房地產行業的發展，更能提高整個行業的競爭力使其健康發展。首先，房地產行業的存在不僅對房地產開發商有很大的積極作用，同時對房產購買者也起到了方便的效果。由于之前的幾年中，我國房地產行業出現了滑坡，有些企業為了得到經濟效益，急功近利，破壞了原有的房地產市場結構，面臨銷售困難，久而久之造成了房地產企業被市場淘汰。因此，我們要意識到房地產行業的重要性，在市場銷售模式上進行研究，尋找到最佳的銷售模式，從而保證房地產行業的正常運行。其次，房地產銷售模式的存在有利于掌握市場的運作和發展方向。銷售行業主要就是為了解決房地產銷售的問題，一旦房地產行業受到經濟的影響或者宏觀政策的波動，都會給整體的行業造成不可逆轉的后果。所以，我國房地產行業的存在就是為了解決市場上存在的瓶頸問題，它可以調節市場的供需關系，減少房產市場存貨的壓力，有利于加強房地產市場行業的完善和發展。最后，房地產行業可以有效地滿足客戶的需要。房地產營銷模式本質上就是從客戶的需求出發，通過對整體資源的整合和產業結構的智能化滿足客戶購房的復雜性和多變性，從而掌握房地產市場的走向和發展。只有合理地運行房地產營銷理論，通過市場調查和深入透徹的分析市場來預測市場，才能順利及時地解決購房者的需求。
2房地產銷售公司營銷現狀分析
現如今，我國大型房地產銷售公司的營銷資質都是比較全面的，也很專業，同時服務的內容和對象也更加廣泛。同行業的競爭也相對激烈，各個公司企業都通過對市場和客戶的充分研究，來尋找最適合自己公司的銷售模式，從而找到潛在的客戶群體來達到最大的效益保障。但是，事實總是不同的，針對客戶進行的研究方案往往都不能完全地適應市場的發展，新型銷售模式的開發和應用使客戶更加注重產品的定位和服務，所以說，銷售和服務不僅僅單純需要對經驗的總結，更需要對產品的創新和利潤的開發。消費者是市場營銷模式的重點，為了保證經濟效益，以客戶為中心才是銷售的關鍵性因素。對于房地產行業，銷售公司要根據消費者的消費特征來進行市場定位，根據顧客的購買需求有針對性地進行分類銷售。同時，還要根據地域的發展模式進行房地產定價，從而得到最佳的效益成果。總體來說，就是根據消費者的需求來整合房地產市場。企業通常通過營銷組合的方式來解決各種問題，通過對產品、價格、渠道和促銷等基礎營銷方式來促進銷售。而對于房地產銷售來說，重點在于精準定位客戶，抓住客戶的購買心理，進行優勢引導，充分挖掘客戶對產品地點、價格、配套等不同層級的依賴性進行滲透。所以房地產銷售的營銷策略不僅可以優化房地產銷售產業結構，更能在科學合理的策略(即產品優勢及客戶需求)中挖掘到更多的客戶，同時也方便了銷售人員。房地產銷售公司可以對不同開發商的多個項目同時。開發商的一個樓盤項目可以找一家公司“獨家”，也可根據其樓盤進駐多個銷售公司即“PK案場”?！蔼毤摇焙汀癙K案場”各有利弊?！蔼毤摇钡膬瀯菔前笀鲮`活多變，操作性高，根據現場情況實時改變銷售策略；劣勢在于渠道單一，人員主動性較差。“PK案場”的優勢是渠道豐富，人員主動性強，提升工作人員主觀能動性，增加銷售人員動力；劣勢在于現場表現死板，反饋信息較慢，實時操作困難。
3房地產公司營銷管理
要想使房地產行業獲得飛速發展，就要對房地產行業的營銷策略的發展做出改變。
3.1品牌營銷
相對于銷售模式及運營重點，市場上最注重的是品牌效應，品牌在營銷管理中占有重要的地位，隨著競爭的激烈、市場的飽和，各個房地產企業都通過建立特色的品牌形象來提升自己的知名度，來與競爭對手區分開來。由于房地產行業的高質量品牌較少，加之地域性的特點，使品牌效應的現象越來越明顯。所以，我們要加大品牌效應，使顧客能夠真正意識到房地產品牌與質量的有效連接。品牌營銷的重點在于市場占有率。對于公司的品牌影響力，可以分為以下幾種：(1)年限；(2)規模；(3)過的優質項目。上述非必須“獨家”，在品牌效力評判中“獨家”更具優勢。因此好的品牌在市場上的項目也必然是優質的，一個品牌效力差的公司，經歷了幾個名聲大噪的項目，影響力也會提升。品牌營銷除了通過接手優質項目外，也可以通過房地產營銷的合作渠道進行提升。如通過線上、線下渠道的推廣、樓盤全案策劃支援等方式，提升自身的品牌影響力。
3.2人員培訓
近幾年來，房地產銷售公司層出不窮，大型公司人員流失嚴重，因此目前也已有大型公司開始對非重要骨干的人員進行全程陪護培養，即針對應屆畢業生等剛入行的人員系統培養，培訓時間從幾個月發展到幾年。長時間的培訓雖然對公司利益迅速提升影響不大，但從培訓中可滲透企業文化，以及提升各個部門的工作效率。經過員工培訓，有經驗的骨干培訓員對企業本身的忠誠度也隨之升高。從長遠的發展來看，是極其有利的。
3.3團隊建設
房地產行業的服務業務需要逐漸擴大，由于門檻較低，手段和方式也逐漸模式化，使得專業化的公司已經不能滿足客戶的需要。優秀的團隊是公司業務水平的重要體現，由于房地產行業的流動性較大，因此在某一樓盤的團隊中，主要人員是其中層干部即主管級人員，他們起著銜接公司及基層員工的作用。對于所在團隊需要提高中層人員的素質。再通過權力下放，讓中層干部提升基層人員的整體素質，從而達到整個團隊素質的良性提升。
4銷售公司營銷模式設想
針對于上文對房地產銷售公司的經營現狀和營銷管理模式等的具體分析，我們也對其未來的發展做出了一些可行性的設想，具體分為兩個方向。
(1)網絡營銷方向。隨著電子科技的迅猛發展和網絡時代日新月異的更新，電子信息時代已經走進了我們的生活，房地產業也不例外。我們可以通過在網站上建立自己的房產銷售平臺，在網絡上對自己公司的開發和建立進行宣傳。這種方式可以不與媒體進行接觸，改變了傳統的內容和排版等條件的限制和約束，而且可以隨著時代的發展進行及時更新，同時還可以通過虛擬的手法來引起消費者的注意，隨時與客戶進行溝通。
(2)體驗營銷方向。根據現階段的市場銷售模式來看，體驗是客戶的最佳消費方式，通過對產品和商品的體驗來更深刻地了解消費。所以說，雖然體驗是無形的，但是卻又很大的營銷價值，同時能夠讓消費者對商品產生情感，印象深刻。體驗營銷就是從消費者的角度出發，通過他們對商品的感官、情感、顧慮和行動等方面來進行新的營銷方式。它拋棄了傳統的理念，尊重自身的價值，使客戶能夠真正參與到其中，從而享受到真實的體驗，從而贏得客戶的充分信賴。此外，可以通過對客戶進行的體驗活動來參與互動，從而更好地體驗產品。同時，公司要把握住客戶的心理，圍繞體驗的主題，通過對樓盤銷售的不同階段，組織不同的體驗式活動，讓客戶參與進來，從而更加深刻的體驗消費的樂趣。而且，現在的房地產商都利用這種方式來吸引客戶，不僅能使客戶心理得到了放松，更達到了比預期更好的效果，從而實現更好的營銷管理。
5結語
總而言之，房地產銷售公司是整個房地產行業的重要一環，是產品與客戶直接對應的一環，近幾十年來可謂是突飛猛進的發展。由于公司是專門為房地產開發商提供專業樓盤策劃推廣和銷售的服務機構，所以也逐漸被社會所重視，也出現了更多的公司，專業的品牌公司也受到了廣大房地產開發商的青睞與合作。所以，我們要在此基礎上樹立更好的產品和企業形象，加大對營銷的投資力度，做好高效率的營銷管理，使房地產銷售公司成為影響整個房地產行業的重點企業，給我國的房地產行業帶來積極的效益。
參考文獻：
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一、房地產稅收一體化管理面臨的現狀和存在的問題
(一)房地產行業偷稅現象的存在。雖然近些年房地產開發和房地產市場發展迅猛，但是房地產企業納稅人普遍一味地追求利益的最大化，納稅意識淡漠，財務管理混亂，導致偷逃稅現象較為嚴重。很多財務人員素質較低，對房地產開發企業會計制度、核算辦法不熟悉；個別房地產開發企業有意隱瞞利潤逃避稅收，不記或少記收入，虛列成本費用；設置“帳外帳”，開具虛假發票、白條現象比比皆是；售樓款掛往來不入“收入賬”，隨意調劑收入；以房抵債、抵費用或弄虛作假不計銷售收入，偷逃相關稅收；以代收賬款或其他名義為由不按規定申報納稅，偷逃稅款；還有些房地產開發商由于資金緊張,有意侵占國家財政資金,在預售樓盤時故意延遲繳納稅款，在年度內隨意調整稅款申報數額，甚至少報稅款或逃避納稅。
(二)稅收征管力度的薄弱。由于房地產行業的會計核算復雜，涉及稅種相對較多，使得征管難度加大，同時稅務部門的房地產行業對稅收基礎管理工作不扎實，使得房地產行業的稅收征管存在較多的缺失。
(三)政策宣傳力度不夠，政策執行不能到位。目前，在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓等環節涉及的稅種較多，其相關的稅收政策都在不斷的修訂完善中。一些納稅人對房地產相關稅收政策缺乏認識。房地產企業絕大多數是私營企業，這些企業的負責人往往不注重財務管理，更別談了解相關的稅收政策。如房地產企業從商品房的預售房屋的定金、預收帳款中的預收款何時確認或轉作收入核算認識不一。同時，房地產公司不積極配合也增加了征收難度，導致房地產企業相關稅收政策執行不到位。
(四)處罰力度不到位。由于處罰力度不到位，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘，造成稅源的白白流失。對偷逃稅的處罰不嚴，在實際工作中，稅務部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。如產權交易雙方或者中介機構采取瞞報成交價，訂立假合同等手段降低計稅依據以達到少繳稅款的目的，由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應的處罰條款，加上查處不嚴，致使開發商、中介機構以及產權承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。
(五)相關部門配合不力。稅務部門在具體進行房地產稅收征管過程中，一些基礎信息來源于房管、土地等部門，但由于彼此不屬于同一領導部門，以及沒有一個具體的法律或規章來約束相關部門對房地產業的協稅護稅行為，致使部門之間協調配合乏力。稅務部門對房地產業稅收的征管工作，普遍需要依靠相關部門的協助配合，才能掌握房地產企業的稅源資料，但在實際工作中，出于種種原因很難形成部門合力，由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協商的狀態，遇到問題不能及時解決，缺乏相應的激勵制約手段，未能實現信息共享，難以實現房地產行業稅源的源泉控制。
二、對房地產稅收一體化管理的有益嘗試
一體化管理對內是一個整合管理資源，提高工作質量和效率的過程，對外是一個便民高效、環節透明、服務更優的服務過程。我們提出“一個部門負責、一個窗口服務、一條龍征收管理”的工作思路，把稅收服務貫穿于稅收征管全過程，簡化辦稅程序，將一窗式管理、一戶式管理、捆綁式管理的理念和方法延伸到所有稅種，變多部門管理為一站式管理，極大方便納稅人。
（一）推廣稅務管理的“三一模式”和房管部門協稅護稅的“一票一證制”。一是稅款征收一體化，即以契稅為把手，對在房地產行業經營行為中涉及的一切應納稅款實行捆綁式管理，對行業經營鏈條中的當事各方實施系統化、精細化管理，不再分稅種單項征管。二是稅款征收一窗式，針對房地產行業稅收統一征管窗口，對開發企業及建筑業在基建及銷售過程中的涉稅事項在地稅辦稅服務大廳申報窗口實施稅收服務，對一手房及二手房交易等房地產行業經營行為的涉稅事項在政務大廳一體化窗口提供發票、受理申報、征收稅款、審驗資料等服務。三是納稅資料一戶式，對房地產行業的納稅主體??房地產開發企業及建筑安裝企業實施征管資料一戶式儲存，完善納稅評估機制進行全面監控輔導。四是房管、土地部門在辦理房屋和土地權屬的產權證照時，除有地稅部門的契稅完稅證外，還應有不動產銷售發票，以發揮以票控稅作用。
（二）加大清繳力度，采取措施全力壓縮欠稅。一是對欠稅開發企業實行“等比例清欠”辦法，即欠稅企業到大廳申請代開發票時，必須繳納同比例欠稅，并經主管局長批準方可開具發票。二是在開工放線環節，對以前工程要求結清欠繳稅款，才予辦理當年工程相關手續。三是在驗收環節，對當年工程要求結清稅款后才予辦理接水接電手續。
（三）實時監控，開展經常性的納稅評估。一是設立項目臺帳實時監控，強化稅源精細化管理，嚴格實行以工程所在地進行項目屬地管理。建立健全項目跟蹤臺帳，做好基礎資料建設，對納稅人報送資料及時進行整理分析，準確認定納稅人的征收方法，規范用票管理。二是建立重點工程項目檔案管理，對每個基建項目納稅情況進行重點跟蹤，對申報計稅明顯偏低單位，即使督促追繳。三是推行核定征管，對未設立會計帳簿或設立賬簿卻不能準確完整進行會計核算，不能提供施工合同、不能提供工程結算價款、不進行納稅申報以及申報計稅額偏低的單位，推行核定征收方式。四是開展經常性的納稅評估，全面掌握房地產稅收的動態信息，針對當前房地產行業納稅人普遍存在的納稅意識不高的現狀，稅務人員深入房地產企業做好納稅輔導工作。幫助企業建立完整的財務核算體系；幫助企業解決與稅收有關的疑難問題以及輔導納稅申報是否正確等。及時同契稅征管中獲取的信息比對，運用納稅評估的方法，堵塞征管漏洞。
三、對深化房地產稅收一體化管理的建議
(一)創造和諧的征納稅氛圍。一方面加強稅務系統內部培訓，在對房地產行業稅收實施一體化管理的問題上，要加強稅務人員對房地產行業相關稅收政策的學習，要有針對的開展房地產行業稅收政策和會計核算制度的培訓，讓稅收征管人員熟悉掌握房地產行業相關的政策法規，熟悉房地產企業的會計制度，明確其收入和成本費用的確認方式，了解整個房地產開發交易的全過程，能夠掌握房地產行業的會計核算方式，進行納稅調整和查帳檢查工作，適應復雜的房地產稅收征管工作。另一方面要采取多種形式加大房地產行業稅收管理過程中的相關政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導上門、組織培訓等方式理順、溝通征納關系。啟動相關稅收政策宣傳途徑，舉辦相關政策培訓班等，有針對、有重點地進行宣傳，增強房地產企業的納稅意識，營造房地產行業稅收良好的征納稅環境。
(二)加大日常稅收征管措施和稅務稽查力度。加強日常納稅評估和輔導工作，完善“以票控稅、項目管理”辦法，加強發票管理工作，加大稅收檢查力度，打擊房地產業涉稅違法行為。要切實推行稅收管理員制度，要強化其管理職責，及時掌握納稅人在開發經營、財務核算以及納稅等方面存在的問題，根據情節、性質及時處理或移送稽查部門處理，及時有效地打擊稅收違法行為，加大對偷逃稅等違法行為的處罰力度。
【關鍵詞】 房地產 稅收征管 問題 對策
稅收征管是指國家稅務部門根據相關的稅收法，對納稅人應繳的納稅金額進行組織入庫的行政活動。房地產行業是一個利潤相對較大的行業，該項稅收已成為各地政府的主要財政收入來源之一。近些年來，由于政府或者行業的具體問題使得一些偷稅漏稅的不法分子得逞，擾亂了社會秩序和市場環境，所以政府要加強對房地產稅收征管的重視，并且積極采用科學的方法和手段對此進行管理，使房地產行業的稅收征管步入規范的行列。
一、房地產稅收征管存在的問題
1、偷漏稅現象嚴重
（1）納稅人納稅意識不強。由于稅法宣傳力度不夠，其內容大都不被人們知曉。一些企業家，尤其是民營企業家只有在創建企業以后，才接觸納稅，這導致有些企業家對自己的納稅責任并不是十分清楚，或者知道自己要納稅，但是納稅金額、納稅程序并不是十分了解。企業都是以利潤最大化為企業經營的最重要的目標，納稅會降低利潤，所以有些企業家就有了投機取巧、偷稅漏稅的不良思想。這都表現了納稅人的納稅意識薄弱、法制觀念不強。
（2）企業的財務管理制度混亂。房地產行業是一個特殊的行業。從開發到銷售一般需要1―2年的時間。客觀上時間跨度大、業務復雜、會計科目多，主觀上會計制度不規范，不及時記錄收支情況、不按規定開具發票、隱瞞收入等情況，這一系列的行為都在加大稅收核算的難度以及稅務部門的監管困難。
2、稅務人員征管漏洞較多
（1）稅務人員管理不到位。由于現在過于強調納稅人自行申報納稅，稅務人員的工作量有所減輕，認為自己的工作職責就是負責案頭申報資料的整理歸檔，很少深入企業內部，了解企業財務信息，核實企業納稅金額的準確性。這客觀上給企業留下了鉆空子、投機取巧的機會和可能性。
（2）稅務人員素質有限。正是由于房地產這個特殊行業，會計核算相對復雜，就增加了稅務人員的難度。由于知識有限或者其他原因造成稅務人員不能準確判斷出企業會計核算是否存在漏洞，從而給進一步的稅收征管工作帶來影響。
3、稅收征管制度的不完善
（1）稅制結構不合理。房地產行業從土地使用權的轉讓到土地開發、轉讓、保有等環節涉及的稅種達12種，其中流轉環節稅負重，持有環節稅負輕，這就給流通環節的納稅人造成了很重的負擔，并且不認可該稅率，給其偷稅漏稅造成了貌似合情合理的借口。在整個過程中不同的稅種交由不同的部門征收，政府在稅額的計算方法、計稅依據、口徑不一致，造成了重復計稅，給原本稅額就很高的房地產投資者又增加了負擔。同時由于其征管部門不同，納稅人自行納稅時比較麻煩。
（2）稅收征管力度不夠。稅務部門征管手段落后，在工作過程中只注重當期征收、當年稅收任務的完成，不注重回頭檢查，這造成了本來可以彌補的漏洞成為了漏網之魚。主要表現在：稅務人員偏重于營業稅的征管，忽視了企業所得稅的監管；對營業稅管理不當。
（3）對偷稅漏稅行為懲罰力度不夠。企業納稅是履行自己正常的法律義務和責任，對于那些不履行法律責任的企業就要嚴懲。如果企業每次逃避履行責任后，社會和法律對他并沒有制裁，或者懲罰力度小，這就給這些不法分子一個提醒：違法的成本低于收益，那么把利潤看作企業最終目標的企業就會繼續不履行納稅的義務。
（4）部門之間溝通較少，缺乏合作意識。對房地產征稅責任是稅務部門的，可是在征管過程中會因為信息缺失而不能掌握房地產企業的真實銷售情況以及運作情況，這就給管理帶來了難度。比如有些房地產企業的運作信息房管、土地局等部門有所掌握，由于這些部門與稅務部門不屬于同一范圍，而且沒有相關法律約束彼此之間有義務進行信息交換或者信息傳遞，這就導致稅務部門在工作時沒有充分的信息了解企業的真實情況，不能很好地監督企業的納稅行為。
二、房地產企業稅收征管的建議
1、加強納稅人與稅務人的管理
（1）加強納稅人的納稅意識，規范企業納稅行為。政府要加大力度宣傳企業納稅的責任與義務，從思想上入手讓企業明白其應履行的法律責任。只有企業明白了自己的責任，他才有意識去履行。另外，要引導企業完善會計制度，為更好地完整地履行納稅義務提供數據支持。首先，企業可以加強基礎財務工作的管理，建立健全的財務部門，完善內部監督控制制度，適度做到信息的透明化，信息化。其次，推行稅收制。由于房地產的稅種比較多，程序復雜、手續繁多、時間較長，企業可以委托稅收機構，讓其代表自己向稅務機關納稅。這要求企業必須完全向機構出示自己的財務信息，同時稅收機構也要保持客觀、公正、中立的立場。
（2）加強稅務人員的業務素質，強化稅收管理。首先，稅務機關要對剛工作的職員進行入職培訓，對在職人員進行業務培訓。培訓內容包括：納稅人的資質、納稅金額計算、如何能找到企業的相關會計信息、對偷漏稅的懲罰等。只有有了相關的業務知識才能夠有專業的工作效率。其次，加強稅務人員的職業道德。要培養稅務人員法律面前人人平等的工作操守，不因房地產企業背后的政治勢力和經濟勢力而有所區別，以全心全意為人民服務為宗旨，謹慎使用手中的權力，決不。再次，對納稅人的管理上有新策略。由于房地產行業是一個極容易發生偷漏稅行為的行業，所以在征收稅收的時候要加強人力、物力、財力著重對這些企業進行監管。尤其對以前有違法行為的企業進行重點管理，這樣有的放矢才能夠使有限的資源最大化，并且達到稅收征管的目的。
2、完善房地產企業的稅制及管理
（1）建立完善的稅收制度。房地產行業的在稅收過程中出現這樣那樣的問題關鍵是因為沒有一套完善的稅收體系，更沒有形成市場約束機制。稅制改革時要在統一內外稅制的基礎上，簡化稅制，擴大稅基，降低稅率的總體思路，改革房地產行業過于混亂、粗放的制度體系。同時，適當調整房地產行業的稅率結構，使得流轉環節和持有環節的稅率更加合理。只有當市場中形成了一套有效的、有約束和促進功能的機制時，市場才能發揮其作用，促使行業的健康穩定的發展。
（2）簡化辦稅工作程序，提高征收效率。稅務部門應該根據現實狀況，找出問題，并分析其原因，針對具體原因提出解決問題的方法。一是要建立快捷的網上申報繳稅制度。利用先進的互聯網與計算機技術，開發一個適用于納稅人使用的繳稅系統。設計系統時要考慮到方便企業查詢自己的應交金額，并對其信息進行保密設置，節省納稅人的時間成本和精力，真正為納稅人做實事。二是全面推行“一站式”管理。對轉讓或承受房地產應繳納的稅收，如營業稅及附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等，根據業務的相關程度、簡易程度盡量合并窗口，這樣較少納稅人的排隊時間。以上這兩種管理方法都會加大稅收征管的效率。
（3）加強對房地產行業的監管力度，加大對偷稅漏稅行為的懲處力度。只有稅務部門做到了嚴懲不法行為的決心和制度，才能及時制止違法行為的發生率。一是加強對稽查人員的業務水平的培訓以及職業道德的教育。二是加大對房地產涉稅案件的處罰力度。對在規定時間內沒能正常繳稅的企業進行警告，依法催繳入庫；對在警告期限內仍沒成功繳稅的企業要按照法律程序移交司法部門，追究法人代表和財務人員的法律責任，不僅讓其盡管補足稅金，更要對其不負責任的行為進行經濟制裁。
（4）加強票據管理。健全票據的領、用、存制度。稅務機關因針對房地產行業的特殊性以及某些活動的特殊性規定其使用專業票據，實行統一印制和發放，對這些票據的使用進行嚴格的規定，并視同發票進行規范管理。
3、加強部門間協調配合
房地產行業的稅收管理需要多部門的共同支持，因此要建立健全的部門之間相互協調、相互合作的制度，共同監督管理房地產行業的稅收動態。要想對房地產行業從土地轉讓、開發、建設、銷售、二手房轉賣等信息全部掌握涉及到多個部門，如：土地管理局、工商局、房產管理等，由于這些部門不歸統一領導管，這就造成了信息的隔絕，使得每個部門之掌握了部分信息，只看到了房地產企業的局部面目，不能對其整體情況有深入的了解。所以要加強部門間的協調合作機制，建立一個數據庫或者系統，系統里記錄了房地產企業在在獲得土地一直到銷售出房屋為止的所有信心，使每個部門都能夠在需要的時候提取相關的信息，而且稅務部門在征收稅的時候有所依據，在追查偷漏稅企業的時候也能找到相關資料?？傊块T也要開始利用先進的現代技術。
三、結束語
房地產行業是一個特殊的行業，從獲得土地使用權到開發建設再到銷售，期間時間跨度比較長，涉及的業務比較多，一直是稅收征管的一道難題。本文從企業本身、稅務部門、稅制三個方面談了現存房地產行業在稅收征管方面存在的問題，并就這些問題，提出了相應的解決方案，包括：加強納稅人和稅務人員的專業素質和道德情操，完善稅制改革，架起那個部門之間的合作等。其中，利用先進的計算機技術建立信息系統方便部門之間進行信息的傳遞和提取，以及利用計算機建立網上申報繳稅的系統都是非常實用且可行的。房地產行業的稅收問題是一個復雜難于管理的任務，稅務部門應該持之以恒，堅持到底，為建立健全房地產市場的有效機制做出努力。
【參考文獻】
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細說房地產行業的發展，房地產的經濟決策是作為房地產工程項目能否高標準的完成的最關鍵的環節。而且經濟決策同時對房地產工程項目良好的發展起著一個重要的作用。因此在完善房地產行業的發展時，重點加強對房地產工程項目中經濟決策的把握和創新，不僅僅可以讓以后的發展有一個事半功倍的效果，同時它還有著很重要的現實意義。所以本文研究國內房地產工程施工企業經濟決策和管理的現狀，對一些典型的企業存在的問題提出相應的改善辦法。
【關鍵詞】
房地產工程項目；經濟決策管理
1 房地產中經濟決策的重要意義
因為全球經濟的不斷發展，我國的經濟也隨著發展的腳步不斷地進步，尤為突出的是我國房地產行業的發展?，F階段房地產行業的發展可謂是如日中天，不管是房地產工程項目的建設規模還是一個項目的建造速度上，國內的房地產工程項目行業上都取得了非常可觀的巨大成就。房地產行業必將成為全社會中拉動國民經濟中一個很重要同時占據很大比例的一個增長點。因此隨著經濟形勢的發展下房地產行業仍有一個很客觀的發展空間。在房地產行業的發展中，房地產行業的工程項目的經濟決策是房地產開發商和相關的建筑公司的主要核心和關鍵。是工程項目完成和管理的基礎核心以及經濟效益的依據。
2 房地產經濟決策發展的中心
首先分析房地產工程項目的基本工作經濟管理。在一個工程項目中高效率的提高工程項目的建筑質量一直是房地產開發商和建筑公司研究的主題，是開發項目順利進行的重要保障。雖然國內的房地產行業在發展的過程中尤其在經濟決策上積累了大量的豐富經驗并取得了重大進展，但在實際的房地產工程經濟決策的實施過程中仍舊存在著許多問題。本文核心要探究的就是國內房地產工程施工企業在制定項目的經濟決策和實施中具體存在那些問題，并且應該如何的解決，同時還要改善決策不當帶來的經濟管理上的問題。為我國房地產工程施工企業進一步發展提供借鑒。
2.1 房地產工程項目制定經濟決策存在問題
2.1.1 經濟意識差
房地產工程項目企業是整個項目建設中的主導，企業的經濟意識的強弱可直接影響到房地產工程項目建設工作是否能夠高效科學經濟的進行并得到進一步的提高。雖然我國建立了完善的房地產工程項目建設市場，不過還有很多的房地產工程項目開發商和建筑公司只是在意這個工程項目給他們自身帶來的經濟效益這一塊。在房地產工程項目實施中大家普遍存在的經濟意識不強這一方面上，開發商和建筑公司并不看重，甚至到忽視的程度。一些企業將經濟意識放在可有可無的地位上，導致整個項目參與人員普遍存在缺乏必要的房地產工程項目經濟意識的現象。這樣直接帶來的后果就是在實際的房地產工程項目中經濟決策制定的不科學和實施起來的難度加深中。甚至有些房地產工程項目企業為了獲得更大的經濟效益完全不制定經濟決策，使得整個團隊朝著不良的方向發展。
2.1.2經濟管理體系不健全
為了達到更好的進行房地產工程項目的經濟管理工作，開發商和建筑公司在制定和完善經濟管理規章制度上也付出了許多的努力。不過在實際建設施工過程中，房地產工程項目的很多經濟管理規章制度不能進行有效地實施。從而使得項目建設的經濟管理規章制度形如虛設。不僅這樣，很多的房地產工程項目建設公司還存在沒有相應的經濟管理隊伍的問題，這樣也使得了房地產工程項目建設經濟管理工作不能有效的進行下去。因此，加強房地產工程項目建設經濟管理規章制度的執行強度和監督實施程度，這是做好房地產工程項目建設經濟管理的一個先決條件。
2.2 房地產工程項目經濟管理策略探析
2.2.1 提升經濟管理者的專業知識和操作素養
經濟管理人員業務素質的高低是房地產工程項目經濟管理是否科學高效的關鍵因素，在房地產工程項目經濟管理工作中大部分的工作都是由經濟管理人員來實施和完成的。在項目開始的前期，建設一支高素質的經濟管理隊伍，把握好經濟管理人員的招聘工作和相關專業知識的培訓會對經濟管理工作起到一個很好的保障作用。因此第一步，在招攬人才時，施工企業的人事部門招聘工作應該把好關，先制定出全面完整的招聘計劃，目標是做到把高水準、高技能的經濟管理人員招聘到公司里任職，讓企業的經濟管理人員有一個更新換代的過程，保證企業的管理決策人員水平始終處在一個高標準的狀態下。然后，對招聘入的人員進行一些培訓，讓企業人員的水平普遍得以提升。房地產工程項目施工單位也應該針對那些專業知識相對較低的的原有企業的人員進行繼續教育培訓，提高他們的經濟管理素質以及工作能力。保證企業員工的整體水平。
2.2.2注意施工階段的過程控制和管理
工程項目建筑的過程中控制和管理是房地產工程項目經濟管理的一個重點階段，做到加強好施工階段過程的控制管理，這樣如同于做好了整個房地產工程項目經濟管理的關鍵和重點的工作。因此建設企業必須要嚴格控制好質量關。同時努力的加強提升房地產工程項目的施工質量，降低返工率，讓房地產工程項目建設的每個流程和階段的都以高水平的標準來完成。不僅如此，在施工中還要特別注意做好安全管理的工作，防止一些意外發生。其次，要嚴格的按照房地產工程項目的施工圖紙進行施工和依據項目決策進行經濟管理。還有要注意提高監理部門對工程項目實施過程的監督和管理的力度，以防止有人因個人利益進行偷工減料、以次充好的情況發生。最后就是要嚴格限制好房地產工程項目各階段完成進度所花的時間，因為施工進度控制是整個工程項目經濟管理和降低成本的重要手段，做好對施工進度的控制，不僅可以有效地一部分程度的降低成本，還可以科學的引導整個工程項目建設工作，確保房地產工程項目施工按期完成。
3 結語
宏觀上分析房地產的整個行業可以了解到，建筑公司和開發商在經濟管理方面多少還是都積累了一些的實際經驗，雖然實際中房地產行業中工程經濟管理中還有著很多弊端和不足的地方，這些矛盾影響著整個房地產行業的迅速發展。不過我國的房地產行業的發展還處在初級階段，宏觀上房地產的發展在初期取得的成就已經很值得肯定，許多的工程施工單位已經在開始努力的研究和分析房地產工程經濟管理領域，努力的探究新時代更好的經濟管理策略，這些努力都為國內的房地產工程行業在經濟管理方面更好發展引領了方向同時提供了一些借鑒的和幫助作用。
參考文獻
一、房地產行業企業文化的基本特點
（一）房地產行業企業文化的社會影響大
社會影響大，是房地產行業企業文化的顯著特點。因為，房地產企業建造的不僅是商品房、商鋪房、廉租房，更是以它的企業文化深刻影響著城市景觀、百姓生活的方方面面。所以，許多房地產企業把自身的價值理念融入建筑，傳播自己獨特的企業文化。與民生息息相關的地產行業的領軍人物，其一行一言自然成為一種話語導向和風向標，社會及媒體對SOHU潘石屹、萬科王石，萬通馮侖等的關注，其實已經不再是他們的個人言行，而是整個房地產行業企業文化的優劣、態勢和走向，因為這種優劣、態勢和走向不僅僅關乎他們的企業，更關乎一座城市、一個社區、一類居住群體的精神風貌和文化沉淀。光明地產的企業文化，一直傳遞著“我們不是在建房子，而是在建一座城市的地標，是在為城市構建一張文化的名片”的價值取向，意在用一種參與的自豪感與文化的認同感，讓員工把責任和使命扛在肩上；一直打造著“文化無形，品牌有形”的光明地產，使光明地產的企業文化成為優秀房地產品牌的代名詞，“光明地產”這個品牌中的文化元素足夠的厚實。
（二）房地產行業的企業文化發展并不平衡
房地產建筑的本質，是人與自然的和諧、家園的承載、文化的具象呈現。房地產行業優秀企業文化的基因，通過企業高素質員工隊伍的培育而作用于企業產品品質與品牌的表達，助推著企業經濟的持續提升，成為企業的核心競爭力。文化興企、文化強企，已然成為房地產行業的共識，這是房地產行業企業文化發展的主流。毋庸置疑，房地產行業的企業文化亦存在平庸甚至丑陋的痕跡。一些追求大投入、大產出的房地產企業，以速成、逐利為立業之本，往往紅極一時，卻在迅速的擴張中，由于人才、管理、資金等難以為繼的原因而中途崩塌。一些房地產企業重擴張、輕質量，無序競爭甚至惡意競爭，導致中國房地產建筑的平均壽命在三、四十年左右，嚴重影響居住者的安全。文化，是一張名片，寫著企業的來處與去路。文化，是一份力量，左右著企業發展的指向。當企業的文化情懷，與員工、股東、客戶的利益同頻共振，那么你就是贏家。當企業的文化戰略，僅止于當前“爆款”式大起，也勢必會有大落的可能。房地產行業企業文化，從平庸走向優秀、從優秀走向卓越，需要時間，也需要心態。
（三）房地產行業的企業文化建設態勢良好
總體上看，房地產行業的企業文化建設態勢良好，優秀房企的企業文化引領發展。房地產市場的競爭，根本的是文化和品牌的競爭，是用思想構筑行業的高度。光明地產成立28年來始終把企業文化建設作為發展基石，使企業進入21世紀以來連續躋身中國房地產50強、“中國房地產開發企業穩健經營”10強、上海房地產10強的企業行列，榮獲“中國房地產最具影響力品牌企業”和上海市“五星級誠信創建企業”稱號。光明地產文化，以內在的優秀價值觀和外在的社會責任形象，成為企業思想政治工作和精神文明建設的新載體，成為服務和促進企業發展的新抓手，受到社會、客戶和用戶的充分肯定。
二、光明地產企業文化建設的實踐探索
（一）努力增強對企業文化建設重要性的思想共識
增強員工對企業文化建設重要性的思想共識，是企業文化建設的根本。共識之一：企業文化建設是推進企業持續發展的需要。文化發揮著引領和帶動的作用，它是一種向心的力量，讓團隊在一種正向的感應里，與企業互促成長，雙向提升。光明地產通過28年的努力，將文化與經濟互推并進，實現了有弱到強、擇地造城、鑄造品牌、成功上市的歷史性跨越，走出了一條國有房產企業煥發青春的獨特發展之路。共識之二：企業文化建設是促進企業和諧共享的需要。和諧的企業文化，在于最大限度地達成企業各方利益的協調、多贏、共贏，在于員工思想上的融合與認同。光明地產成于農墾，長于農口，造就了光明地產特有的親近土地、自然和質樸的企業風格，賦予了光明地產穩健的個性，既充滿激情又沉穩踏實，本著對土地負責的態度理性拿地與開發。與此同時，光明地產人奮發有為，在新的時代需求導向下，積極轉型，專注于人、專精于房、專心于事，為企業的可持續快速發展不懈進取。共識之三：企業文化建設是促進人的全面發展的需要。優秀的企業文化是促進人適應企業全面發展的土壤，不僅通過健康有益的文化活動豐富人的精神世界，也以企業的宏偉目標與戰略愿景，增強人的精神力量，促進人的全面發展。光明地產重視人在企業發展中的決定性作用，把以人為本思想貫穿于企業發展和管理全過程，在管理中真正體現尊重人、培育人、善用人、凝聚人。
（二）不斷推進光明地產企業核心價值體系的建設
文化制勝戰略，越來越成為企業增強凝聚力和競爭力的重要發展戰略。在文化制勝戰略的實施中，企業核心價值體系的建設起著決定性影響。光明地產黨政班子緊緊圍繞房地產經營、資源、資本等企業經濟工作重點，大力塑造富有特色的企業文化，先后完成以《價值》為核心的4大系列共11個文本，形成了光明地產的核心價值觀體系。確立光明地產的企業使命。光明地產以“筑夢造福、強企富員”作為企業的使命“。筑夢造福”，是每個光明地產人追求的愿景。在光明地產，企業不止是一個平臺，更是一個大家庭。在這里，大家都有一個共同的名字光明地產人；大家擁有一個共同的報負共筑光明夢。每個人都為著這份愿景，用深入骨髓的海派文化基因，為一座座城市豎立獨一無二的精致的風向標?！皬娖蟾粏T”，是光明地產的第一要務。強企，讓基層員工看到希望；富員，給干部職工以奔頭。公司領導甚至將改善員工午餐，工作環境放在第一位，激勵員工牢記企業使命，積極作為。傳播光明地產的價值取向。讓“穩健進取、務實果敢、責任創新”的核心價值觀深入人心，融入全員的自覺行動，成為全員思想、行為的主旋律。熙藏項目動遷工作曾歷經八年“抗戰”，卻始終沒能成功，光明地產收購該項目后，項目團隊僅用了一年半就取得了勝利；民眾公司的財務部經理吳慧萍在被廠里的狼狗咬傷后，堅持先把獎金如數發放給保安，再去醫院接受救治，只為讓所有員工開開心心過年；虹陽公司的周梅，為了趕在政府約定時間將材料交到有關部門，在出車禍、頭部鮮血直流的情況下還堅持先送材料，再去醫院治療等等。弘揚光明地產的企業精神。“大地情懷，海派精神”的企業精神，詮釋光明地產人立足上海，放眼全國的視野與雄心；同時，也以一種博大的情懷，納百川而厚發，磅礴有力。工作時間追求精益求益，工作以外大家也是以滿滿的愛心奉獻社會。匯航公司的董事長葉小芪多年來一直默默捐助云南“小芪希望小學”，從不向外人披露；光明地產攜手壹基金組織“溫暖包”行動，向邊遠地區兒童送去愛和關懷，用行動詮釋了擔當和責任。根植光明地產的企業文化。光明地產黨政班子將企業文化建設納入各級領導干部培訓的主要內容，通過開設企業文化建設培訓班、組織企業文化建設理論專題講座、企業文化建設交流會，以及組織先進企業文化學習參觀考察等形式，讓各級管理者全面了解企業文化，思考企業文化建設等問題；在高度認同的基礎上，集團制定了《光明房地產集團文化建設三年行動計劃》。
（三）有效推動企業文化與企業戰略融入發展
光明地產每三年都要制定發展戰略規劃，為企業未來發展擘畫美好的宏偉藍圖，而把美好的藍圖化為現實，需要員工的共同努力。為此，新的戰略規劃形成后，光明地產開展宣傳、解讀、培訓，讓企業新的戰略規劃家喻戶曉，成為集團上下共同奮斗的目標把企業愿景融入經濟發展目標，加強形勢任務宣傳教育。繼承借鑒以往好的做法，如培訓、考核、激勵等把企業愿景融入經濟發展目標，化為集團上下的行動。創新現行的有效做法，用好微信、微博、官網等新媒體，加強形勢任務宣傳，使企業愿景內化于心，外化于行。把經營理念融入企業制度建設，提升企業經營管理水平。注重把理念體系滲透到各個管理環節；建立科學、規范的內部管理體系，實現由粗放型管理向科學、效益、文化管理型企業轉變。建立相應的獎懲措施，在激勵約束中實現價值導向，引導和規范員工行為，促進經濟管理和員工隊伍整體素質的提升。2015年，光明地產在已有60多項制度的基礎上，研究制訂了58項更為細化的工作業務流程，通過制度建設實現集團集約化管理，通過制度加強行為層面的文化建設。把行為規范融入企業日常管理，提升干部員工整體素質。開展創建“文明單位”、“學習型組織”，評選“青年文明號”、“紅旗班組”、“功臣”等活動，營造比事業心、比責任心、比貢獻、比進步的良好企業氛圍。開展豐富多彩、寓教于樂的群眾文體活動，有計劃地每年組織一次健康向上、特色鮮明、大型的文體活動，增加企業凝聚力，增強集體榮譽感，展示光明地產人昂揚向上、不斷進取、奮發有為的精神面貌。
（四）著力突出品牌文化建設塑造光明形象
以品牌理念為引領。把深化品牌建設、品牌理念深入人心作為統領性工作，不僅使品牌共識得到了各單位的認同，而且真正落實到行動上。通過樹立品牌，形成統一的公司形象、經營理念、企業文化，來凝聚人心，把全體員工共同聚集在光明地產的旗幟下。2015年，光明地產旗下的“農工商房產”獲中國馳名商標。以社會責任為己任。以統一的具有社會責任感、現代意識的公司形象，提升光明地產形象。汶川地震發生后，響應市委市政府號召援建了一座都江堰光明團結小學和10個社區衛生中心。2013年，上海市保障性住房航頭拓展基地匯善嘉苑獲得了上海市建筑行業的最高獎項白玉蘭獎，并成為滬上首個觀摩工地。在20多年堅持社會慈善和公益的基礎上，光明地產的公益品牌初步得到了建立，光明產社會責任體系也不斷得到了完善。以清廉工程為基石。加強黨風廉政建設，通過教育、完善制度、參觀學習、上課座談、廉潔談話等多種形式，做到警示教育常態化。建設一支政治思想信念堅定、善于創新思維、自覺廉潔勤政、敢于擔當重任、精于企業管理、綜合能力素質突出的優秀干部隊伍。進一步完善廉政風險防控機制，從制度層面、領導層面和監控體系等源頭著手，將制度完善、科技支撐、隊伍提升三者緊密配套，形成強有力的監管體系。
（五）構建完善企業文化建設的體制機制
建立企業文化建設的領導體制。明確集團總裁和黨委書記應當同為企業文化建設的第一責任人，共同負責，把企業文化建設作為一項主要的工作列入議事日程，定期研究，制訂措施，檢查落實。構建黨政領導一起抓、各部門協調抓、上下互通、左右聯動、整體運作和協調發展的工作格局。制定企業文化建設的發展規劃。制定集團企業文化建設的標準、規范、制度等，做到工作有章可循。將企業文化建設納入光明地產總體發展規劃，納入精神文明建設責任制，形成行之有效的企業文化建設工作長效運行機制。同時，加大硬件投入，為推進企業文化建設提供必要的資金支持，為企業文化建設提供必要的物質保證。完善企業文化建設的管理機制。光明地產宣傳部作為企業文化建設的主管部門，與經營管理部門共同研究、制定企業文化建設的目標任務，確保了企業文化建設各項工作的落小落細落實，并融入管理系統，為優化經營管理提供文化支撐。
三、提升房地產行業企業文化建設水平的思考
目前,我國有相當一部分數量的房地產企業在進行財務管理的過程中管理的力度薄弱,管理人員在對房地產企業進行財務管理的過程中沒有進行深入的、具體的調查和管理,多數的房地產企業的財務管理都只是停留在了基本的會計核算環節,沒有從具體的財務管理流程作為切入點去改善房地產企業的財務管理,實現房地產企業財務管理的數據同步,業務監控和企業業務流程的持續升級優化,致使房地產企業在運營過程中由于財務管理的力度過于薄弱而導致的成本增加,利潤大幅縮減的問題,嚴重影響了房地產企業的健康持續發展。
管理人員對財務管理的重要性認識不足
早在我國實行計劃經濟時期,房地產行業的發展勢頭就十分的強勁,多數的房地產企業管理者受計劃經濟時期的思想觀念影響較深。而隨著時代的發展,傳統的計劃經體制顯然已經不能夠滿足我國經濟發展和社會建設的需求,我國的經濟體制早就由傳統的計劃經濟體制轉變為當代的市場經濟體制,但是很多的房地產企業管理者并不能很好的適應這一轉變,部分的房地產企業管理者還沒有認識到財務管理對維持房地產企業的正常運行所發揮的重要作用,認為在房地產企業運行過程中實行財務管理并無法獲取真正的經濟效益,將財務管理的重要作用和企業運行過程中的基礎管理一樣,可有可無,忽視了財務管理的關注和投資力度。即使少數的房地產企業管理者順應時代的需求在企業運營過程中實行了財務管理,但是由于對財務管理的執行情況的監督和管理力度薄弱,還是使房地產企業的財務管理在一定程度上遭到了架空。
提高我國房地產的財務管理有效性的相關措施
(一)加大財務管理力度
為了能夠充分地提高我國房地產企業財務管理的有效性,房地產企業的相關管理部門首先要做的第一件事就是制定健全的房地產企業財務管理制度,為財務管理人員提供合理的參考依據和行為準則,使房地產企業的財務管理標準化、流程化,財務管理人員能夠從標準的財務管理流程作為切入點去改善房地產企業的財務管理現狀,實現房地產企業財務管理的數據同步,業務監控和企業業務流程的持續升級優化,降低房地產企業運營的成本,提高房地產企業的經濟效益,為房地產企業的項目開發和投資提供充足的資金保障,從而有效的提高企業的市場競爭力,在競爭激烈的房地產市場占據優勢的位置。
(二)提高財務管理人員的業務技能
財務管理人員是房地產企業在運營過程中實行財務管理的直接執行者,財務管理人員綜合能力的高低直接影響和財務管理的科學性和有效性。因此,企業管理人員一定要提高財務管理人員的選用標準,在財務管理人員的招聘過程中需要選擇本身具有專業的財務管理知識和豐富的房地產財務管理經驗的人員作為企業的財務管理人員;同時,加大對財務管理人員的業務技能的培訓力度,房地產企業在運行過程中通過定期的為財務管理舉辦相關的知識講座和技能培訓,聘請專業的財務管理專家向企業員工傳授經驗,充分的激發財務管理人員的工作熱情,幫助財務管理人員不斷的提高自身的業務技能,堅持以人為本,打造一支專業化、高水準的房地產財務管理團隊,在提高房地產企業向心力和凝聚力的基礎上增加對人才的吸引力,提高房地產企業的財務管理的科學性和有效性。
(三)實現財務管理信息化
隨著全球信息化和經濟一體化的水平越來越高,傳統的財務管理方式和手段已經不能滿足房地產企業可持續發展的需要,財務管理信息化顯然已經成為企業財務管理的必然發展方向,房地產企業也是如此。隨著我國科學技術的不斷發展和創新,房地產企業的財務管理方式和手段勢必要進行更新和轉變,財務管理人員在對房地產企業進行財務管理的過程中,由于房地產行業屬于高風險、高投資、高回報的行業,財務管理人員首先受過相關的成本管理培訓,能夠熟練地運用ERP(EnterpriseResourcePlanning)信息系統對房地產企業的財務運行現狀進行調整和重新規劃,通過電算化管理提高房地產企業財務管理的專業性,將房地產企業的財務管理方向由粗放管理向精細化管理方式的轉化,從而提高房地產企業財務管理信息化實力。
(四)加大對項目可行性的研究力度
眾所周知,房地產行業屬于高風險、高投資、高收益的行業,因此,在房地產企業運行過程中,加大對房地產項目可行性的研究力度對提高房地產財務管理的有效性,降低房地產企業的投資風險,提高房地產企業的經濟效益和社會效益是十分必要的。財務管理人員需要針對項目的可行性調查報告中的戰略目標和具體的施工細節等方面進行審查和核實,對整個項目的運行的成本、利潤等方面進行全方位的分析和調研,對項目運行過程中可能存在的風險進行預測,并制定相應的補救措施,有效地規避因風險隱患引發的資金流失現象的出現,從而確保房地產的財務管理的全面性和嚴謹性。
總結
關鍵詞：稅收；房地產稅；征收
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2016.14.183
1 房地產行業開發經營的特點
（1）房地產開發企業的建設周期一般較長、投資項目大多有規模巨大的特點，另外也有資金投入數額巨大且回收期長等行業特點。
（2）當前房地產企業多采用分期分項目分批次、滾動式的方式開發，并且跨城市、跨地區經營成為常態、開發形式各異等，這都是房地產行業成本核算復雜的主要原因。
（3）企業房地產開發業務包括土地的交易、土地平整，房屋的建造、銷售以及持有出租等多個開發銷售的環節，因而房地產開發企業涉及的稅收環節也較多、涉及的稅種繁多復雜，包括增值稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、印花稅等若干個稅種。
（4）房地產開發企業在經營中面臨著較高的風險。房地產業是一項較高風險的產業，其開發的產品單位價值高，負債經營程度也高，同時作為國民經濟的風向標，房地產行業受國家經濟政策的影響較大，面對的不確定因素較多，譬如市場因素、政策因素等都會對房地產業造成較大沖擊和影響，決策稍有不慎，就會造成開發產品滯銷，商品積壓，導致資金周轉不靈，甚至資金鏈斷裂，令企業陷入困境。
2 房地產開發企業稅收征管存在問題
2.1 內部原因
（1）部分稅務人員在對房地產開發經營企業的征管不夠重視、經驗不足，專業水平和能力有待提高，譬如稅務部門缺乏建造師、評估師等專業人才等。房地產行業所涉及到的稅收問題相當復雜，專業性強，對稅務部門的管理人員的稅務專業水平和綜合素質的要求都很高。而在實際的稅收管理工作中，特別是基層稅務人員接觸較少，有的在管理上簡直就是感到力不從心。
（2）稅收征管精細化程度不高，稅務部門內部大多沒有對房地產開發經營企業的開發項目進行項目登記、備案管理，也沒有建立獨立的臺賬。對房地產開發經營企業的建筑安裝業務、銷售不動產業務都沒有在稅務部門專門開發的“兩業”系統進行詳細登記，沒有充分利用好“兩業”系統，對企業的開發、銷售的情況未能及時掌握，未能做到有效監控。
（3）征管部門對房地產開發企業的日常管理手段單一，納稅信息掌握不對稱，信息受限，造成稅收征管不到位，特別是在核查過程中缺乏有效的手段，更是容易造成部分證據無法取得或者是雖然可以獲取到有關憑證資料，但卻需要花費過多的精力和時間，整體上影響了稅務核查工作效果和最終成績。
（4）稅務管理工作主要是一種事后管理的工作，相對地說，管理工作的開展比較滯后，稅務部門未能在房地產公司開發項目立項之初即時介入，這方面的不足對稅務部門工作人員在對建筑施工成本的核查方面帶來了較大難度。
2.2 外部原因
2.2.1 房地產企業對稅收政策掌握不到位，納稅意識不強，財務核算不健全，稅款容易流失
部分房地產行業財務核算不夠準確，財務制度不夠健全，財會人員配備不足且素質普遍不高，企業法人稅法意識淡薄。比如未及時結轉銷售收入、將已實現的銷售收入長期掛“預收帳款”等科目的情況，影響到企業所得稅的正確計繳；或者在業務往來上做手腳，采取通過關聯企業轉移收入、多開成本費用發票等方式，造成少列收入多列成本費用的狀況，造成稅款的流失等等。
2.2.2 目前在建筑安裝環節虛列工程成本依然是房地產開發企業偷逃稅的主要手段
房地產開發企業的建筑工程，往往存在著前期工程施工總量被后來的施工所覆蓋、隱蔽的特點，但另一方面，稅務部門工作人員反而因專業方向的差異，對建筑施工業務不太熟悉，這樣，稅務部門這一軟肋往往就會被房地產開發商所利用，他們會為了增大稅前扣除，而在建安環節虛列工程成本，從而降低利潤額，以達到少繳不繳稅款的目的。
2.2.3 房地產中介機構自律不夠，稅務征管難度加大
現階段，對房地產中介機構的行業監管仍不夠到位，并且由于稅收法律法規等制度也有待進一步完善，以及在各種利益引誘下，少數房地產中介機構為房地產企業偽造虛假的房地產項目結算審核書據提供各種便利，以上種種的因素都給稅務部門的稅收管理帶來了更加大的難度。
2.2.4 稅收征收管理外部環境有待改善，協稅護稅機制有待進一步完善
房地產開發經營涉及多個部門，比如國土、房管、建設等多個職能部門，由于協稅護稅機制還不夠完善，造成了部門配合不力的情況，部門間涉稅信息不能共享，取證困難等，職能部門協作配合不盡如人意，就會更增加稅收征管難度。
3 加強房地產稅收征管的幾點建議
3.1 開展形式多樣的稅法宣傳，使納稅人自覺納稅的意識以及對稅收法律法規的遵從度得到不斷提高
要結合實際加強稅法宣傳，通過上街擺攤、發放宣傳材料、宣傳手冊，在新聞媒介、稅局公開網站上增設稅收政策宣傳專欄，或在QQ、微信等電子媒介上宣傳以及舉辦稅收培訓班等各種各樣的形式，及時、迅速地將國家房地產政策以及稅收政策的變化、調整等告知企業，傳送、告知每一個企業法人、財務核算人員、辦稅人員等，確保其吃準吃透政策，增強其依法納稅意識，使其知法守法，促使其自覺遵章依法納稅。
3.2 加強對稅務人員和企業賬務人員專業知識培訓，加強日常管理
一要加強稅務人員的各類稅收業務知識和法律法規知識培訓，使每個稅務人員不但精通專業知識，還要具有較高的法律素質，提高依法行政的意識和能力。另外除加強對稅收的專業知識的學習外，更要增加不同行業的專業知識的培訓和學習，特別是要注重與房地產開發企業業務相關的工程造價、評估等專業知識的涉獵，以滿足稅務核查的需要；二要調配各稅務部門的業務能手不定期對房地產企業的法人和財務人員等進行納稅輔導，提高他們的財務核算水平和對稅法認知度，減少房地產行業企業的納稅風險。
3.3 對房地產開發產品實行項目化管理，提高稅收征收管理水平
鑒于同一房地產企業一般都有多個開發項目，其所發生的工程成本、財務費用等支出都很難劃分清楚，通常有成本費用的結轉與登錄的主營收入不匹配的情況，另外多計開發產品單位工程成本和已售商品房面積等情況也普遍存在。基于以上的不良狀況，應加強對房地產行業的管理，對對房地產行業稅收的管理可采取項目化管理的方法，按國稅發[2009]31號第二十六條的計稅成本對象的確定原則來歸集成本費用，建立健全的項目臺賬，比如包括項目建筑面積、商品房銷售面積、可售面積、主營業務收入、主營業務成本以及費用分攤等，充分利用好“兩業”系統資源，完整登記相關信息，構建全程跟蹤的管理體系。
3.4 強化重點稅種管理，堵塞稅收漏洞
強化企業所得稅、增值稅以及土地增值稅等重點稅種的管理。一是關注收入結轉的及時性和成本結轉的配比性等，并對幾大稅種的計稅依據進行橫向對比分析，以保證各項稅收及時足額入庫。二是對不同地域、不同規模的房地產開發項目分別設置企業所得稅最低預警率，對稅負低于最低預警率的企業要及時介入，進行納稅評估，分析原因。三是在土地增值稅征管方面除了要隨同流轉稅（增值稅）預征外，對已辦理竣工結算的房地產開發項目應嚴格審查土地轉讓成本及費用，及時進行土地增值稅清算。四是要加強存量房出租增值稅的監控。
3.5 緊密關注房地產企業的關聯行業，實現稅收征收管理的無縫對接
本地區的房地產開發企業很多是集團公司或家族企業，同時經營著建筑安裝、裝修和房地產開發等多元化業務。部分房地產開發企業往往利用關聯企業或者與施工企業的供需關系或者關聯關系，虛列工程成本或轉移營業利潤，進而達到偷逃稅款的目的。因此，必須強化對施工企業的稅收管理，完善關聯行業和關聯企業的管理，從而提高房地產開發行業的稅收管理水平。同時，依托計算機技術，搞好納稅評估。根據區域內房地產及關聯行業納稅情況的相關歷史數據，開展關聯行業稅負率、成本利潤率、銷售收入利潤率、企業所得稅負擔率等指標的分析，按期進行納稅評估，對房地產開發經營實施有效控管。
3.6 加強部門配合，齊抓共管促稅收
一是積極協調相關部門，搭建信息交流平臺。與財政、稅務、國土、城建、金融、房產管理等部門形成合力，實現資料、信息共享，擴充、建設好協稅護稅網絡，以促進房地產市場的健康發展。
關鍵字：房地產；金融；風險；防控
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
隨著房地產行業的不斷發展以及房價的一路飄升，與房地產行業密切相關的房地產金融也漸漸成為了人們關注的焦點。特別是2007年，美國 “次債危機”更是掀起了全球金融市場的混亂。這場由房地產行業所引發的金融風險提醒我們，越是在行業繁榮時期，越應該加強風險控制和行業監管，同時要采取多種措施穩定市場，保持房地產行業有序健康發展。防范房地產行業金融風險，不僅是房地產業和房地產金融業穩定、發展的需要，對整個金融業和國民經濟的穩定和發展也起著至關重要的作用。
一、基本理論
房地產金融是指在房地產開發、建設、流通、經營、消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。房地產金融的內容主要包括吸收房地產業存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產貸款，從事房地產投資、信托、保險、典當和貨幣結算以及房地產有價證券的發行與交易等。
房地產金融風險作為金融風險的一種，所指的是在房地產資金融通過程中，經營房地產金融業務的金融機構，由于各種現實中無法確定的因素，使金融系統特別是銀行實際收益與預期收益發生了一定偏差，從而蒙受損失或獲得額外收益的機會和可能性。
二、風險分析
1、房產貸款總量大
近幾年由于中國銀行業的行業轉型，普遍把房產貸款看作優質資產，高盈利資產，從而不遺余力地發展此項業務，導致我國在個人房產貸款的發放額度迅速提升。在激烈的市場競爭下，一些銀行過度迎合客戶需求，放松業務辦理條件，不僅貸前審查流于形式，貸中向客戶提供違規便利，而且貸后疏于跟蹤管理，種種違規行為為不良貸款的增長埋下隱患。
2、信貸結構不合理
由于長期受我國福利分房制度和金融機構傳統經營模式的影響，金融機構對房地產行業的投資中，造成建設貸款與消費貸款的比重嚴重失調，形成重生產、輕消費的投資格局，加上銀行的投資取向一直偏重于房地產的開發建設，使開發商的住房建設貸款額度遠遠大于貸給個人購房的住房消費的額度。
3、銀行信貸依存度高
我國房地產開發商普遍規模較小、資質偏低、權益性資本不足。房地產金融與房地產業相互依存，兩者的風險具有共生性，我國的房地產業對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產業發展的宏觀調控政策頻出，銀行將會因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。
4、金融機構操作風險
房地產業近幾年的持續高增長速度和高額的收益，吸引了銀行信貸資金的大量進入，而有些房地產企業的惡意拖欠，又使得銀行不惜違規操作或放松信貸條件，從而進入惡性循環。另外，還存在銀行貸前審經辦人員風險意識不到位，審查流于形式，客戶資料不能全面而連續，使商業銀行缺少相關的風險預警機制。
三、原因解析
1、房產價格持續走高
最新資料顯示，中國房價仍然呈現持續走高的態勢，相應引起銀行以房地產為標的的抵押資產價值逐步攀升。但一旦諸如人民幣升值、美元貶值預期等國內外因素導致房地產市場出現拐點，房價出現大幅下調，銀行的信貸資產質量就會惡化。另外，房價大幅上漲，也會使得房地產行業吸納的投資資金與自住購房者能夠提供的購買資金之差擴大，在一定程度上抑制房地產貸款的健康發展。
2、行業市場監管不力
（1）無序競爭。銀行之間競相壓低住房抵押門檻，形成無序競爭，既加大了銀行的經營成本，也給銀行帶來極大的信用風險。不僅包括房地產相關利益者串謀，高估房價、虛構交易，套取、騙取銀行房貸資金，還有用假收入證明等虛假文件到銀行進行虛假住房抵押、套貸、騙貸等現象。
（2）投機行為。由于近幾年房地產投資的迅速發展，房地產投資成為了一個能夠帶來巨大利潤的行業，很多開發商乘機進行投資，或者說是“投機”，加快了投資的迅速發展，市場泡沫嚴重，加大了房地產金融的風險。
3、金融市場信息不對稱
房地產項目經營周期長、技術要求高且市場變化快，加重了信息的不對稱。信息傳遞機制不完善和個人誠信制度的缺乏使得銀行在與房地產開發商和購房者之間的信息博弈中處于劣勢，銀行無法對房地產投資項日的預期效益和潛在風險進行全面評估。貸款人在進行信貸過程中為了追求利益，采取隱瞞信息、挪用貸款資金等現象時有發生，也很大程度上導致銀行不能充分掌握貸款人的信息，不能合理估計其償還能力及貸款的風險，導致房地產金融風險的加大。
4、金融機構違規操作
房地產業是國民經濟的支柱行業，近幾年的持續高溫和高額利潤吸引了銀行信貸資金的大量進入。惡性競爭使得各商業銀行不惜違規操作或放松信貸條件發放房地產貸款，在一定程度上助長了房地產投資中的不良傾向，也促使了金融腐敗的滋生，而各種違規操作和金融腐敗導致房地產貸款質量下降，隨時都有發生災難的可能。
四、防范措施
1、拓展融資渠道，優化貸款結構
拓寬房地產企業融資渠道的關鍵在于發展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資，將過度集中在銀行系統的風險分散給全社會共同承擔。為此，應發展完善適合我國的房地產融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，這是化解房地產金融風險的必由之路。
2、完善業務監管機制，加強金融監管力度
首先，要建立起比較系統的房地產行業風險監控、評價、分析機制及報告制度。其次，要定期或不定期地對房地產市場進行調查，及時了解與行業相關的信息。如果發現了可能影響房產經營的政策變化、土地政策調政、市場動向、市政建設、城市發展戰略動向，應該及時地加以分析，適時調整自己的發展戰略。
3、健全法律法規體系，防范制度風險
企業必須確定房地產經營的法律意識，積極學習各法律法規條文中新增有關開辦房地產金融業務的法律條例，用法規的方式約束規范企業自身與銀行的金融行為。要重視政府的監督職能，主動配合政府在房地產市場中的宏觀調控職能，以更加積極的姿態維護企業自身和國家的利益。
4、規范流程審批手續，防范操作風險
加強內控機制建設，要規范金融機構內部的經營管理，強化其內部的約束機制，進一步把貸款風險、貸款效益和貸款責任人的切身利益聯系起來，明確各級房地產信貸人員的權利和責任，使其各司其職、各負其責，加強信貸管理，尤其在審批環節要嚴格把關，杜絕各種人情貸款、關系貸款的發生。通過建章立制規范業務人員的行為，強化對信貸業務人員的業務政策與操作培訓，崗位責任與敬業精神培訓，風險意識教育，職業道德教育等，不斷提高其綜合素質，減少主觀放縱風險的可能。
中國房地產金融的發展尚在初級階段，出現一些風險和隱患是必然的，要客觀看待這一情況，積極尋求解決方法。當前，防范和控制中國房地產金融風險，關鍵在于建立適應中國當前社會經濟發展和房地產業現狀的新型房地產金融體系，使房地產金融的發展跟得上房地產業發展的步伐。因此，要加強相關法律法規的建設，積極探索新的融資渠道，尋求一條適合中國的房地產發展之路。
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關鍵詞：房地產：營銷；企業
上海房地產營銷行業隨著房地產市場的發展經歷了從無到有、從小到大的快速發展過程。逐漸成長為一個相對完善的現代服務行業。上海房地產營銷市場從20世紀90年代以港臺企業為主導，發展到本土企業異軍突起，形成趕超之勢，開發商對商的依賴度和信任度不斷增強，營銷服務所占市場比例逐漸走高，房地產營銷行業作為現代服務業的一個重要分支在房地產行業中的作用已經日益顯現。
一、上海營銷企業發展現狀和問題剖析
(一)上海房地產營銷市場集中度不高，呈現壟斷競爭格局
由于我國營銷企業的注冊資本很低，在房地產業的快速成長期也幾乎不需要具備技術含量的產品定位、營銷策劃的服務，因此，在幾乎不存在資金壁壘和技術壁壘的市場環境下，上海的營銷企業像雨后春筍般不斷冒出。盡管隨著上海房地產市場日趨成熟，房地產營銷業務總量在增加，但營銷業的企業數量膨脹更快。
根據中國房地產測評中心的《2009年中國最佳房地產營銷企業測評報告》研究統計結果顯示，2008年上海房地產總建筑面積達到1185萬平方米，占滬商品房銷售市場總量的61％。在上海市場中，領軍企業易居中國在上海市場的份額僅占到14％。其后的3家企業的市場份額均為7％，前4家企業的市場份額總量占上海市場的35％(見圖1)，反映出上海房地產營銷市場集中度不高，市場整體呈現壟斷競爭的格局。
本土企業在與港臺企業的激烈競爭中已經明顯勝出，在圖1的12家上?；钴S企業中，港臺企業的市場占有率為18％，本土企業的市場占有率達到32％。本土企業隨著上海房地產市場的快速發展已經迅速成長壯大起來，在市場調研、產品定位、營銷策劃以及與消費者直接溝通的終端銷售領域均積累了豐富的市場經驗和研究實力，在與港臺老牌企業的市場競爭中逐漸得到市場認可。
(二)市場競爭激烈，企業利潤率快速下滑
由于上海房地產企業數目眾多且大多規模較小，最終導致上海房地產業規模不斷膨脹，眾多企業為了爭奪業務，不惜采取各種競爭手段。費率不斷降低，據統計，2003年上海房地產企業的費率處于3％的較高水平，隨著房地產行業的競爭日趨白熱化，費率降到了目前的1％左右的水平。模式也從最初的純模式逐漸演化為商與開發商風險共擔的風險。甚至目前滬上一些資金實力雄厚的商大力推行的“包銷”。在包銷經營模式下，開發商幾乎把所有的銷售風險都轉給了商，商承擔的風險最大、資金實力的要求最高。包銷在本質上屬于經營行為，它顛覆了房地產行業“智力取勝”的游戲規則，可能引發一些法律風險，因而在一定程度上屬于房地產行業內的不正當競爭行為。
在上海房地產市場激烈競爭的環境下，企業的服務內容和方式比較單一，同業間模仿盛行，企業的可代替性很強，企業之間的競爭手段主要集中價格競爭上。房地產營銷企業的服務收費大大降低，而其運營成本卻明顯增加，導致行業平均利潤率出現明顯下滑；利潤的降低又反過來影響了企業提高專業服務水平的積極性，由此進入惡性循環，導致房地產行業整體服務水平和信譽度的下降。
(三)營銷企業的服務專業性受到嚴峻挑戰
在房地產市場快速發展階段，需求大于供給，市場處于賣方市場，開發商基本忽視企業服務的專業度和對產品的價值增值。但在房地產銷售低迷的市場環境下，簡單的樓盤促銷難以激發消費者的購房欲望。開發企業認識到營銷企業的專業性和重要性，開始尋求與房地產營銷企業的合作。經過十幾年的市場錘煉。我國房地產營銷企業從單純的項目銷售拓展到從前期的市場調研，到中期的設計、策劃，一直到后期的銷售等各環節都進行輔助和把握。體現了一種全程營銷的理念，并向產業鏈下游拓展到二手中介、物業管理以及通過橫向拓展，將業務延伸到房地產投融資、房地產評估等領域。
全程營銷理念在上海營銷業已經得到普遍認可，企業的業務模式也從單純的銷售轉變為從市場調研、產品定位再到營銷策劃以及最后的終端全程的營銷服務方案。但是，大多數營銷公司的業務知識和專業技能水平不高，服務質量一般，真正能有針對性地寫出貼近市場、貼近個案樓盤特征的營銷策劃報告少之又少，而以似懂非懂、泛泛而談的營銷策劃報告居多，對具體營銷的操作指導性較差。另外，在終端銷售環節，由于公司的一線銷售人員流動比率較高，銷售人員的培訓管理難以跟上，加之銷售人員本身素質不是很高，專業的營銷策劃很難與終端樓盤銷售做到良好的有機結合，導致樓盤的最終銷售效果差強人意。
二、上海房地產營銷企業發展對策探討
在全球金融危機的影響下，我國房地產市場的調整也一定程度上加速了房地產行業的“洗牌”，在這種市場背景下，上海房地產營銷企業要積極應對當前形勢，著眼于開拓新的市場、開創新的業務模式，整合各種資源，在市場逆境中穩定生存以蓄勢待發。
(一)提升品牌美譽度，異地拓展新市場
在房地產銷售低迷的市場環境下。往日企業拼傭金、拼關系的業務拓展模式已經不能跟上新的市場形勢的需要，客戶將逐漸向專業服務口碑較好的品牌企業傾斜。這種趨勢在2008年的銷售逆境中體現得非常明顯，優秀品牌企業從各個成功的營銷案例中脫穎而出，成為市場矚目的對象。
大多數知名度和美譽度不高的企業只能采取收縮戰略，而那些品牌公司憑借已經積累起來的強大品牌影響力可獲得更大的發展機遇。當前。上海市場明顯處于供大于求的市場態勢。而且優秀品牌公司云集。在《2009年中國最佳房地產營銷企業測評榜》中，上海上榜企業占比達到34％。因此，滬上優秀品牌企業在塑造專業化品牌行的同時，可以通過品牌優勢輸出，以上海為根據地向長三角乃至中西部房地產市場發展較為落后的區域拓展市場。如上海同策咨詢有限公司在上海站穩腳跟的同時，將業務拓展到常州、蘇州、杭州、南京等長三角周邊區域，而易居
中國則在資本的助推下，迅速將業務版圖擴展至全國40個城市。
(二)整合各種資源，努力創新服務模式
為了能夠安穩“過冬”，也能夠給開發商、政府部門等客戶更專業的服務，滬上房地產營銷企業在業務范圍和銷售模式上不斷創新。在業務拓展上，房地產營銷企業積極介入管理咨詢、政府發展顧問等新業務，并將業務范圍向上、下游延伸，開展房地產金融投資服務，進入二手房經紀、按揭服務、物業管理等領域。通過多元化業務模式不斷滿足地產商、業主等客戶的衍生需求，從而為客戶提供全方位、更系統的解決方案。
在銷售模式的創新方面，滬上企業可以廣泛利用報紙、網絡等媒介資源進行造勢宣傳，組織各種各樣的看房活動、專家講座、社區論壇等活動。加強廣大消費者對樓盤品質、社區文化、物業管理等方面的感知。另外，企業可以通過將二、三級市場有效結合，即房地產企業和房地產中介企業合作，通過房地產中介公司廣泛的營業網點銷售一手房，以最大限度地在銷售低迷的形勢下網絡真正的潛在購房者，促進房地產項目的銷售。如易居中國利用旗下易居臣信的中介門店，大大拓寬了銷售渠道，最大化地網絡住客戶資源，在逆市中打開銷售通路。而對于沒有中介資源的公司，則可以通過與品牌中介公司聯合，通過合作或聯盟達到取長補短的協同效應，如上海華燕利用其在營銷策劃領域有著豐富的操盤經驗與漢宇地產的中介渠道資源有效結合，大大推動了項目的運營效率和銷售速度。這些措施都從不同方面增強了企業實力，提高了服務水平，對促進整個房地產行業的健康發展也起到了重要作用。
(三)加強信息化建設。提升專業服務水平
“原來，我們是在銷售能生產的東西。現在，我們在生產能夠銷售的東西?！边@是對我國房地產市場轉變的經典描述。因此。為了更好地滿足客戶差異化的需求和偏好，企業必須進一步強化其專業技能，鞏固和提高其專業優勢，而信息化建設成為營銷企業專業化競爭的后臺支撐。營銷業的信息涵蓋內容不僅包括所有樓盤項目的基本信息，還包括了與房地產市場相關的各種宏觀和中觀信息以及與產品本身相關的微觀供需信息等等，所以營銷企業除了收集各種與房地產相關的資料、數據外，還需建立、完善自己的信息數據庫，從而加強信息的分類分級管理。在此基礎上，認真研究消費者需求，與消費者多溝通，為公司網絡豐富的客戶資源，才能真正提供滿足其需求和偏好的產品和服務。
(四)培育儲備人才。留住現有人才
如果品牌是房地產營銷企業核心競爭力的外在表象，那么人才就是其核心競爭力的內在本質。房地產業是一個智力密集型產業，人力資本是其最重要的資源之一，但也將成為今后制約業發展的一個瓶頸因素。事實證明，業的每一次變革都有某些商會被淘汰出局，是去是留通常取決于其服務水準的專業性，歸根結底取決于人。
論文摘要：房地產行業的稅收是地方稅收收入的重要來源，本文對房地產行業在稅收征管中存在的問題進行了分析，并提出了具體的預防措施和管理方法。
隨著城市建設及房地產業的快速發展。建筑業和房地產業的稅收收入大幅增長，己成為地方稅收收入的重要來源。但由于建筑房地產業涉及的稅種多、征管的難度大．稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業稅收管理的科學化、精細化水平．進一步發揮稅收的調控職能．促進房地產行業的健康發展。有必要在現行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現有征管資源．加強部門協調配合，搞好各征管環節的銜接。進一步做到應收盡收?，F結合房地產業稅收管理的實際。就加強房地產業稅收管理談幾點意見。
一、房地產行業稅收征管存在的問題
(一)房地產行業企業納稅意識不強。目前，大多數房地產行業企業是地方政府通過招商引資開辦的．這些企業曲解地方的優惠政策．甚至有的認為自己是招商引資企業．在稅收方面享有優惠、得到“照顧理所應當：部分房地產開發企業對自己的納稅義務和有關稅收政策不清楚．特別是對預收房款、以房抵頂工程款、代收款項等特殊稅收政策更是知之甚少。
(二)房地產行業企業財務核算不健全。一是財務制度混亂。賬務不全．有的甚至根本沒有建賬。二是收入不實。有的房地產開發企業采用預收售房款的形式．因未開具正式發票．預收款長期掛在賬上．不作收入．有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數房地產企業由于工期長，與建安施工結算不及時．成本核算未嚴格執行權賁發生制、遵循配比原則．有的仍然按收付實現制即對成本采取支付多少．就列支多少：對末售房面積。收入未轉但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而無法核實其真實成本，也就無法真實反映企業盈虧情況。有的按預計數開具收款收據入賬。造成成本虛增．同時存在大置的不合法憑證或沒有取得憑證。
(三)政策宣傳力度不夠．政策執行不能到位。目前。在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓諸環節分別征收營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產方面的稅收政策又不能及時、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產相關稅收政策有所認識。同時由于房地產開發商稅收法律意識淡薄，又不積極配合也增加了征收難度．導致房地產企業相關稅收政策執行不到位。
(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產行業的會計核算復雜，涉及稅種相對較多．使得征管難度加大，再加上稅務部門征管手段的落后。房地產行業稅收基礎管理工作不扎實．使得房地產行業的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務人員管理的不銜接。如房地產企業在開發前期主要涉及施工企業的建安營業稅，開發中期主要涉及到銷售不動產的營業稅．而在開發中后期涉及企業所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務人員偏重于營業稅的征管．而忽視了對企業所得稅的管理。二是行業稅收管理措施不到位。如目前對企業所得稅的征管．有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位．待工程完工后進行結算征收等．而土地增值稅則由于提供稅款不多．計算程序復雜，以及預征政策落實問題．使得征管上存在較大的漏洞。三是發票控管力度不強。主要表現在：其一．施工企業結算不開具建安發票，無法確定工程成本。其二，房地產公司不開具銷售不動產發票．在企業隱瞞有關情況時．難以確認收入，從而影響稅款征收。其三．房地產公司與施工企業大量使用白條結算．混淆納稅義務時間．少申報收入。四是房地產行業流動性強。流云力jil生強是房地產行業的共同特點，目前，全市外來房地產開發公司都是外地的固定業戶．往往以回總公司匯總納稅為由．不愿接受經營地稅務機關管理．但按照國家政策的規定．他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件．并且在我市累計經營期限大都超過了180天．應該接受經營地稅務機關管理。流動性強的特點給稅收管理帶來一定困難．稍有疏松．極易形成漏征漏管。
(五)稅收違法打擊不夠．檢查工作力度不到位。
目前，地稅機關檢查人員素質參差不齊，專業性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘。造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴．雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規定，但在實際工作中，稅務部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復雜．事后監督檢查．追繳稅款相當困難。目前．產權交易雙方或者中介機構采取瞞報成交價，t丁立假合同等手段降低計稅依據以達到少繳稅款的目的．由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應的處罰條款．加上查處不嚴，致使開發商、中介機構以及產權承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。
(六)部門配合缺乏合力，稅收管理外部環境有待改善。雖然新的稅收征管法對有關部門協稅護稅職能作用作出了明確的法律規定，但現實中由于部門利益驅使．造成部門配合不力，協稅護稅組織不夠完善．更增加了管理難度。稅務部門在具體進行房地產稅收征管過程中．一些基礎信息來源于房管、土地等部門。但由于彼此不屬于同一領導部門．以及沒有一個具體的法律或規蕈來約束相關部門對房地產業的協稅護稅行為。致使部門之間協調配合乏力。稅務部門對房地產業稅收的征管工作．普遍需要依靠相關部門的協助配合。才能掌握房地產企業的稅源資料．但在買際工作中。出于種種原因很難形成部門合力．由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協商的狀態。遇到問題不能及時解決．必須召開部門間的協調會議才可解決．缺乏相應的激勵制約手段，未能實現信息共享．難以實現房地產行業稅源的源泉控制。
二、對房地產行業稅收管理的建議
針對房地產行業稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產稅收管理的科學化、精細化水平．進一步發揮稅收的調控職能，促進房地產業的健康發展，有必要在現行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現有征管資源，實現信息共享．加強部門協調配合．搞好各征管環節連接．實施一體化管理。
(一)優化服務，加強有關稅收政策的宣傳和財務核算的輔導。一是通過印發宣傳材料、宣傳手冊．在新聞媒體、稅務網站上開辟宣傳專欄，舉辦專門培訓班等多種形式．將國家房地產政策特別是相關稅收政策傳達給每一個企業負責人、財務人員和辦稅人員：二是主動深入企業宣講有關政策，了解企業生產經營情況，幫助健全財務制度．規范財務核算．減少房地產行業企業的納稅風險。還可通過設立招商引資綠色通道，優先為外來房地產企業辦理相關手續。三是經常向地方政府匯報工作，將房地產稅收管理情況進行專題匯報，向有關領導宣講房地產稅收政策，幫助分析規范房地產行業稅收管理對地方經濟發展的促進作用，最大限度地爭取地方政府的支持。通過依法開展熱情、規范的稅收服務，提高企業自覺納稅的意識．使之熟練掌握稅收知識和辦稅技能．用誠心、誠信營造良好經濟稅收環境，贏得地方政府、社會各界特別是房地產開發企業的理解和配合，留住外來商家。
(二)革新稅收征管措施，推進稅收精細化管理。一是全面推廣分戶全程管理模式。對房產開發項目實行“棟號管理"．按施工棟號或商品房銷售的棟號登記臺賬．一棟一檔．全面掌握每一棟號的成本、核算和銷售情況，實施稅源監控：同時對房屋土地權屬進行普查并建立征管臺賬：實現房管、土地部門的產權檔案信息與稅務部門共享．由檔案建臺賬。通過三套臺賬完善管理模式。二是加強發票管理工作．把房地產企業向用戶收取訂金、預售房款的票據全部納入地稅發票管理。定期檢查房地產企業發票使用情況．核對發票的金額是否與房屋實際銷售的價格一致，對違規操作填開的發票．嚴格進行處罰。三是加大稅收檢查力度。打擊房地產業涉稅違法行為。重點對無證戶、掛靠戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經營開發的業戶進行重點監控。同時抓好房地產行業專項稽查．堵塞漏洞。可以采取一條街一幢房產逐個清理的拉網式清查辦法：對不依法接受稅務管理或偷逃稅行為情節嚴重．造成不良影響的，予以嚴厲打擊并公開曝光。起到打擊一個、震懾一片的作用．確保房地產業稅收不流失。
(三)有針對性地采取核定征收的辦法。對那些財務核算不健全．稅基不真實，收入總額及成本費用支出均不能正確核算．不能向主管稅務機關提供真實、準確完整的納稅資料的納稅戶．可以采取核定征收管理方法．包括定額征收和核定征收。對掛靠戶、承包戶應按照同行業同規模水平從高核定征收．在具體操作方面可以按照核定應納稅所得率確定應納稅所得額．按商品建筑面積乘以市場價格核定計稅營業額等方法。
(四)加強聯合控管力度．建立健全協稅護稅網絡。房地產行業的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務機關要建立健全協稅護稅的控管網絡．嚴密監控房地產行業稅收的稅源動態。首先．加強與土地管理、房產管理等部門的聯系．建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產權登記、二手房交易五個關鍵環節．全面掌握房地產開發企業的涉稅資料。建立房地產稅收電子檔案，實行全程動態跟蹤管理．及時發現新情況、新問題。其次．以契稅征管為契機．全面掌握稅源信息。實施一體化管理。主要是以契稅征管為把手．嚴格執行“先稅后證"的有關規定。以證控稅．堵塞漏洞．把住稅源控管的關鍵環節。再通過征收機關聞的配合。準確、快捷傳遞信息。實現信息的互通共享。凡不持稅務部門監制發票和稅票．房產、土地部門不予辦理產權證照。從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務機關要充分利用契稅征管中獲取的信息．明確責任人。跟蹤掌握有關房地產稅收的稅源情況．對有關稅收實施有效管理．提高稅收的管理質量和效率。
(五)建立健全房地產信息庫。按照房地產企業的開發流程。在房管、規劃、國土等部門的配合與支持下。健全部門聯動的稅收監控網絡。多方采集房地產企業的涉稅信息．對房地產權屬轉移雙方的名稱、識別號碼．房地產的位置、面積、轉移時間、轉移價格等相關信息．按照“五統一”的要求．在登錄入賬的基礎上全部輸入微機進行管理．并及時傳遞、比對、整理、歸集．按日錄入．按周核對．按月訂冊，初步建成一個“集中管理、相互依托、數據規范、信息共享”的綜合信息庫．使之成為涉稅信息處理中心和稅源監控中心。同時，綜合利用房地產轉讓信息．與納稅人的納稅申報資料進行比對。隨時掌握稅源變化情況．讓各種房地產信息歸入稅源管理檔案．逐步實現各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權交易信息，及時掌握承受土地使用權的單位或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息．了解或控制城鎮土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強城鎮土地使用稅的征收管理，對占用耕地進行開發建設的，及時征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產交易信息，掌握單位、個人在房地產二級市場轉讓房地產的有關稅源信息．將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析，發現漏繳稅款的．及時進行追繳．切實加強在房地產二級交易市場轉讓房地產的有關稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關信息，建立健全房地產行業稅源臺賬和征收臺賬，跟蹤掌握有關房地產稅收的稅源變化和征收情況，嚴格實行以票控稅．促使購房者主動向房地產開發商索取不動產銷售發票。從而提高管理質量和效率。
關鍵詞： 房地產成本管理應用
目標成本管理，也可稱為成本企劃，是成本控制的一種全新戰略。在我國經濟不斷發展的前提下，在不斷變化的經營環境里，以往傳統的成本控制方法已經難以發揮作用，而隨著經營者將眼光不斷的延伸，尋找事前控制目標，這種方式與思路已逐步系統化，形成一新的成本控制理念、方法，既“目標成本管理”。其擁有經濟性、預見性、制約性等特質。只有在日益激烈，甚至慘烈的競爭中，降低自身成本，才能更好的實現企業與社會的雙效益。
一、房地產企業成本管理存在的問題
1.缺乏體系與制度的規范：現今，成本管理雖然已經得到廣大房地產企業的重視，但其經驗不足，成本管理體系不夠規范，多數企業也沒有針對成本管理設置相應部門。
2.信息掌握力不足：許多房地產企業依然采用傳統的核算方法，這樣要等待開發項目完成以后，才能計算實際成本，無法在事中勒戒成本情況，從而難以發現問題并解決。
3.變化控制力不夠：房地產項目的開發，過程非常復雜，涉及到許多部門、單位，簽證與各類變更難以應對，其缺乏防范、應對措施，難以掌握最新信息。倒簽的情況也不時發生。
4.資金制定不精確：房地產行業屬于資金密集型，資金的管理是所有企業非常重視的一點。在開發過程中，因有著大量的、復雜的且類型不同的合同，其摻雜在階段不同的執行過程中，所以很難在短期內制定出越來季度、月份的資金方案、計劃并保證其精確度。由于數據、信息的多變性與即時性，財務人員很難制定出精確的資金計劃，導致企業領導無法根據方案作正確選擇、決策。
5.超付產生的影響：房地產開發項目其付款形式，是依照項目工程的進度來結算，付款時以合同內的明確規定為依據。在項目的施工中，經常受到各類變化而影響進度，而保修款與應扣款的結算，影響了付款金額的審核與計算，導致超付情況發生，致使后期的工作被動。
6.合同執行進度： 項目的開發，需要房地產單位對外制定施工合同。工程的規模越大，周期越長，其合同的數量越多。在執行合同約定的過程中，有著多變的情況，付款條件、付款審核等很多相關信息都與合同有關，從而針對這些龐大的信息難以即時與精確的管理。在合同的執行中，信息掌握不足，無法共享，引發工作的重復，以至于產生重復款、誤付款等嚴重錯誤。
7.跟蹤管理不全面：房地產項目的開發，需要與設計師、施工隊、材料廠等多種廠商合作，而有時會同某一單獨廠商簽訂多分合約，在不同項目里多次合作，從而無法及時、全面的掌握廠商各方面的綜合信息，缺乏追蹤手段。
二、目標管理流程
1.目標的成本分解：
制定目標成本以后，根據房地產企業自身情況對目標成本進行分解。將目標成本分解后，分配到相應的相關部門，這些部門是目標成本的“責任體”、執行者，而目標成本演變為這些部門的“責任成本”。這些部門需對自己執行后的結果負責，對目標成本實施、采取控制。目標成本也可以依據作業的程序而作分解，將目標成本分解到相關項目或者核算部門；使目標成本擁有歸集依據與標準。目標成本分解的細化程度、方法有很多，但其基本的思路大致相同。
2.制定目標：
目標成本控制與管理，其主要在于目標的制定。制定目標的方式需科學，采集市場的預測、利潤的預測、資料的掌握、銷量的預測已經成本預測等相關資料信息，對所有資料進行加工、分析、篩選出有“利用價值”的信息，從而制定、分析成本目標方案，最后選取優化目標方案。既而由此方案，開展目標成本計劃的制定與分解。
3.分析考核：
目標成本分析可以分為三種：1.事前預測分析。2.事中控制分析。3.事后業績分析。其可達到前期的預防控制、過程中的直接控制、反饋控制的效果，使考核評價有充足的“客觀”依據。為了加強目標成本管理的創造條件，可根據成本管理執行的結果與資料，依據目標責任的標準、要求，對分解責任者進行逐級考核、評價。
4.成本控制：
目標成本的控制，是目標成本管理體系中的“核心要素”。為減少成本，保證事前成本目標：評估、預測、制定計劃、分析等活動都是“控制”的體現。為達到事前目標，全面控制目標成本的全時態與全狀態。其包含了目標成本的核算與反饋、審批與下達。
三、房地產開發項目的管理應用
1.事前管理：
事前管理，其主要是成本的計劃和預測。房地產開放商，可以從眾多的競標單位中選取經營良好、報價合理、施工快的承包單位，委托工程任務。通過競標的方式，打破壟斷、促進競爭，促使承包方降低成本，加快施工速度，以此保證工程質量與成本的控制?？茖W的核算指標、制定計劃，而篩選項目尤為重要，其大致分為三步：
（1）定價目標的選定。
（2）了解、分析既定目標實現公司多項可能的投資計劃。
（3）信息收集，在此階段企業單位，以獲取以選投資計劃的相關資料為主要工作。
2.事中管理：
（1）資金籌備：企業單位自有資金，對于一個房地產開發項目是遠遠不夠的，因此籌集資金就成了企業的重要工作，在此過程中，其借入資金與自投資金的比例，要合理、明確的安排運用，以此降低成本。
（2）控制階段：在項目實施的階段，因為開發的項目所占的周期最長、投資支出最大，所以對于房地產開發商能否實現預計而言，加強、提高項目實施階段的管理至關緊要。投資與運營，成本與銷售，利潤與開盤等環節是開發商的控制要點。
（3）選擇階段：房地產企業可采取回收期法、貼現現金流量法或會計收益率等方法，分析、選擇實施方案。
3.事后管理：
事后控制、激勵和反饋，也是整個項目最后階段與步驟。在該步驟中，成本控制能否得到持續的改進與發展，也在于評價獎勵、業績報告、控制報告。按照房地產開發企業的特點，成本核算對象，其需可以獨立的組織施工開發項目、設計文件。企業必須全面核查成本方案的達標情況，分析成本超支、縮減、減少的原因與程度，并實行經濟責任制，相對給予獎罰。
4.人事管理：
注重員工培養，加強培訓。萬事人為本，作為一切工作的“源頭”，其個人素質、知識水平、技術能力、團隊意識等都對成本管理有所影響，既而需增加成本管理相關知識培訓、相關專業教學。
關鍵詞 “營改增” 房地產企業 稅務風險 風險防范
近年來，我國一直進行營改增的稅制改革。房地產行業的營改增成為增值稅稅制改革的最后一步，亦是至關重要的一步，房地產行業營改增后，增值稅正式形成環環相扣的完整的鏈條。在營改增的背景下，房地產行業相應的稅務風險也隨之而來，如果處理不好會給企業帶來嚴重的損失，因此有效地進行風險防范可以減少房地產企業的稅務成本，使房地產企業能夠健康穩定地發展。
一、營改增背景下，房地產企業存在的稅務風險
（一）對企業稅負的影響
營改增稅制改革使很多房地產企業的稅負控制面臨著很大的挑戰。根據有關調查得知，在進行了營改增以后，有效地減少了重復征稅、漏稅的情況，使企業的稅負得到了降低。但是由于應交增值稅等于銷項稅減進項稅，企業增值稅稅負的高低除了與銷項稅的多少有關，還主要取決于可抵扣的進項的多少。而作為房地產企業，往往存在高額的融資費用和大量的規劃費、大環境配套費等行政事業收費項目，前者是即使取得了增值稅專票，亦不能作為可抵扣的進項，后者則不可能取得增值稅專票，抵扣更無從談起。因此，作為房地產企業，營改增以后，其成本中可取得可抵扣進項的比率遠低于其他行業，如何控制企業的稅負成為當務之急。
（二）增加了財務核算的難度
營改增稅制改革加大房地產企業的財務工作人員的工作的難度。由于增值稅相關的財務核算遠較營業稅復雜，如營業稅是價內稅，而增值稅是價外稅；營業稅僅根據收入金額計算即可，而增值稅需根據收入金額計算出銷項，再抵扣進項才最終得出應交稅金；同時，財務人員還需關注進項的認證時間限制以及需甄別哪些進項不能抵扣或者需要轉出。這些都加大了財務人員的工作難度，如果不熟悉相關的稅法法規，不熟悉相關的會計核算，極容易帶來稅務風險，給企業造成經濟損失。
（三）加大了發票管理的難度
營改增稅制改革給房地產企業的發票管理加大了難度。相對而言，由于營業稅不能在下一環節抵扣，管理相對比較寬松。而對于增值稅發票，特別是增值稅專用發票的管理，我國相關的法律法規規定要嚴厲得多。根據我國相關的法律規定，虛開、偽造、代開、非法購買增值稅專用發票等行為甚至會受到無期徒刑等嚴重的刑事處罰。在營改增的背景下，將會對發票上述一系列的問題進行嚴格的整頓，有效地治理代開、偽造增值稅發票等現象。房地產行業之前長期開具營業稅的發票，缺乏增值稅票管理的經驗，而且，房地產行業發票的票面金額較大，更加大了房地產企業對增值稅票管理的難度。營改增后，房地產企業面臨著如何規范開具發票和取得發票的難題。
（四）對企業業務流程管理的影響
營改增稅制改革對房地產企業的業務流程管理提出了新的挑戰。由于營改增前，房地產企業繳多少營業稅僅與銷售部門的銷售行為有關，而營改增后，繳多少增值稅除了與銷售部門的銷售行為有關，與采購部門的采購行為也息息相關。采購部門怎樣簽采購合同，能取得多少進項發票，這些都是房地產企業在營改增后面臨的新課題。此外，整個房地產企業采用怎樣一個經營模式去開發一個項目也會影響應交的增值稅，對房地產企業整個業務流程的重新規劃亦應提上日程。
二、營改增背景下，房地產企業稅務風險防范的措施
（一）制定稅務風險防范機制
房地產企業應該根據自身的實際情況，制定稅務風險防范與預警機制，隨時關注企業的稅務風險，一旦檢測出企業將會出現的稅務風險就及時進行解決，有效地減少企業的損失，穩固企業的發展。定期組織相關人員對稅收負擔率進行整理與分析，做出及時有效的評估，然后根據評估結果制定出相應的稅負變化表，以隨時監控企業的稅負情況，為企業的發展保駕護航。
（二）做好稅收籌劃工作
面對營改增后房地產企業稅負增加的壓力，房地產企業必須做好稅務籌劃工作。針對房地產行業的特殊情況，國家推出了一系列過渡政策，如房地產老項目可以自行選擇采用一般計稅方法還是簡易計稅方法來計繳增值稅，房地產企業要根據自己的實際情況選擇適當的方法。對于房地產的新項目，同樣有稅務籌劃的空間，例如，我們可以考慮是采取建筑商包工包料的方式還是甲供材的方式來開發一個項目。通過稅務籌劃，盡量將企業的增值稅稅負控制在一個合理的區間。
（三）加強與增值稅相關的全員培訓
由于營改增增加了財務核算的復雜性和發票管理的難度，迫切需要對財務人員進行相關的業務培訓，使其及時掌握稅制的變化以及相應的核算方法，提高其業務水平以加強財務核算工作，規避漏報、錯報增值稅的稅務風險，提供其思想認識以加強增值稅專用發票的管理，切實杜絕虛開、代開增值稅發票等帶來的稅務風險。
由于增值稅稅務風險的控制，需要各個部門的協同配合，關于營改增相關的培訓不僅僅是針對財務人員的培訓，而應該是一個全員的培訓。通過全員培訓，讓房地產企業的決策層高度重視營改增帶來的機遇和挑戰，從企業戰略的高度調整業務流程，乃至組織架構以應對營改增可能帶來的稅務風險，協調其他部門支持財務部門為規避相關稅務風險所統籌的新舉措。通過全員培訓，讓銷售部門、采購部門、工程部門等認識到控制稅務風險與其息息相關，特別是工程采購部門，如何配合公司的稅務籌劃，如何取得合法有效的增值稅專票，成為房地產企業控制增值稅稅負的重中之重。
（四）理順與增值稅相關的業務流程
營改增稅制改革以后，房地產企業面臨計稅方法、會計核算、稅控風險點等的一系列變化，這就要求房地產企業要理順與增值稅相關的業務流程，改進相關的組織結構，進而有效地控制稅務風險。
業務流程方面，從供應商的選擇到合同管理都必須因應增值稅的特點進行調整。選擇供應商時，要盡量選擇具有一般納稅人資質的單位進行合作，對那些小規模納稅人的合作單位，可爭取讓其提供稅局代開的增值稅專用發票（可抵扣3%），并與其商議適當降低價格。同時，必須加強合同特別是采購工程合同的管理，務必做到合同名稱、單位名稱與發票名稱一致，并將“需提供增值稅專用發票”的涉稅條款加到合同中。
組織架構調整方面，由于人力成本不是增值稅的可抵扣項目，可以考慮將部分業務功能外包來取得可抵扣的增值稅進項。例如，可以將銷售業務委托給房地產中介公司，將應支付銷售人員的工資獎勵轉換成應支付房地產中介公司的費、咨詢費，從而將不可抵扣的銷售人員人力成本變成了可抵扣的項目。同樣，可以將工程造價審核委托給工程造價審核的中介機構，從而減少工程部人力成本的支出，增加增值稅的可抵扣進項。
三、結語
