時間：2023-06-02 09:22:08
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產目前狀況分析，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】房地產企業 財務危機 資本結構
在我國政府對房地產市場一輪又一輪的宏觀經濟調控背景下，導致許多房地產企業原本就比較緊繃的資金鏈愈加脆弱，加之房地產企業經營中存在的一些問題，讓房地產企業面臨諸多財務危機的誘因，所以現階段分析它們的財務狀況和財務危機的成因，尋求能夠防范和化解財務危機的對策，提高房地產企業適應外部環境變化和抵御風險等不確定因素的能力，無論是對于房地產企業以及利益相關者還是對于我國房地產市場的健康平穩發展都具有非常重要的意義。
一、房地產企業經營現狀及面臨的主要問題
（一）資本結構不合理，資產負債率高，財務風險大
由于自有資金的不足，大多數房地產企業只能依靠高負債經營，這導致其資本結構失衡且不合理。2010年房地產企業的平均資產負債率為77.6%，這一負債比例大大高于國內其他行業（金融業除外）的平均負債水平。我國交通運輸業負債率均值為36.23%，電子行業負債率均值為45.21%，傳播文化業負債率均值為42.51%，采掘業務負債率均值為30.60%，均低于房地產行業均值。過高的負債率不僅增大了債權人的風險，而且會增大企業財務風險，大大降低了企業的融資能力。2011年上半年年末，上市房地產企業平均資產負債率已達到71.28%。其中上市房企總負債為1.24萬億元，總資產為1.73萬億元，總負債較去年年底增加1514億元，資產負債率已達近十年的數值高峰。
（二）融資方式單一，主要以銀行貸款為主
我國對企業發行債券的要求非常嚴格，能夠通過發行債券融資的房地產企業非常少；政府對房地產企業進行IPO和股權再融資的限制也越來越多，股權融資比例很低。所以，大多數房地產企業都主要通過高負債經營。我國房地產企業融資主要依靠銀行貸款，融資途徑比較單一，而且銀行貸款中短期貸款占的比較多，因為相對長期而言較容易取得。企業資金來源中，除了直接銀行貸款，自籌資金主要由上一期商品房銷售收入轉化而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款；以及工程墊款和預收款間接銀行貸款。據此推算，房地產企業直接和間接來自銀行的貸款占到總資金來源的70%以上。當前單一的融資渠道，必然決定了房地產企業在經營管理上出現困難，經濟效益和財務狀況不佳時，銀行從管控危機的角度勢必會限制放貸，而使本已資金短缺的房地產企業雪上加霜，造成嚴重打擊，最終釀成財務危機。
（三）“囤地”占用了大量資金，營運效率不高，缺乏核心競爭力
自2007年以來，房地產企業瘋狂地“囤地”行為，使得許多地方出現了“面粉比面包貴”的現象。目前我國商品房空置率高達22%，這大大超過國際公認的商品房空置率10%的警戒線。房地產企業大量資金沉淀在土地上，土地占用了大量房地產企業本身就比較匱乏的資金，延長了房地產項目開發的資金鏈，降低了存貨周轉率，嚴重影響企業的營運能力。拿地成本高，利潤空間被壓縮的情況下，存貨周轉率甚至比利潤更加重要，因為前者是生存問題，后者是發展問題。2010年房地產企業存貨周轉率平均值是0.5，優秀企業可達2.5，而陷入財務危機的企業一般只有0.1。這種狀況難以培育企業的核心競爭力，不利于房地產企業的可持續發展。
二、房地產企業財務危機成因分析
（一）企業外部環境影響因素
1.經濟周期。房地產行業與國民經濟多個行業聯系密切，其發展趨勢也要受到國家經濟周期的影響。一般來說，房地產行業的興衰與國家宏觀經濟環境是密不可分的，房地產行業發展周期和國家宏觀經濟發展周期趨同，根據國民經濟周期的四個階段劃分，房地產行業可劃分為繁榮、衰退、蕭條、復蘇四個階段。當宏觀經濟環境惡化時，出現財務危機可能性增大，房地產行業上市公司股票下行。而當宏觀經濟環境趨好時，房地產行業交易活躍，市場繁榮，成交量大，土地市場也重新強勁火熱，房地產行業上市公司股票呈上漲趨勢，財務危機發生概率較小。可見，房地產業去要密切關注宏觀經濟環境。
2.金融環境。國家目前現有金融環境是房地產企業融資渠道較窄，主要還是依靠銀行貸款。若貸款利率升高將會加重房地產企業支付利息的負擔，影響企業正常的現金流。目前我國的貨幣政策從原來寬松轉向當前適度，存款準備金率和利率多次調整提高，控制信貸規模，降低流動性。房地產行業作為重點調控對象，資金鏈條不斷緊張，這是房地產企業財務危機的重要誘因之一。
3.法律、政策環境。我國的房地產業在目前國民經濟中的支柱地位決定了該產業發展要受法律制度并與政府相關政策影響密切相關。近年來國家針對房地產行業不斷出臺一系列的法律法規，并完善制定了許多具體政策加以規范引導，為進一步促進房地產業的良性發展政府從宏觀調控也從未間斷過。當房地產市場低迷，國家會出臺一些列購房優惠政策，刺激樓市，拉動內需；反之，當經濟發展向好，房地產市場過熱，出現泡沫時國家就會采取控制信貸規模，影響房地產，穩定市場。
（二）企業內部條件影響因素
1.自有資金不足，較多依賴外部資金會帶來籌資風險。房地產企業從創立到生存與發展壯大，都必須以投入和保持繼續不斷再投入一定資金為前提條件，眾所周知作為資金密集型的房地產業，籌資活動是其生產經營的起點。但企業籌資后會導致債務的上升，一方面會增大企業的償債壓力從另一方面分析來看通常如果企業債務過大，必將會增加企業再籌資的難度。并且舉債成本負擔過重也會影響企業總體的經濟效益。其籌資風險主要受金額大小、資金成本、負債結構等方面的影響。
2.盲目多元化投資、投資失誤可能帶來投資風險。房地產企業在項目投資過程中，對國家政策、市場、顧客需求是否能準確把握到位，將直接影響開發項目的盈利與否。房地產企業項目投資風險主要來自于：a.市場風險；b.購買力風險；c.變現風險和流動性。房地產開發項目資金需求量大、回收緩慢、周期長，這些因素都會影響房地產的變現性和流動性。因此存在的這些風險可能使得房地產投資無法收回成本，不能帶來預期回報，與期望值相差甚遠，終將于項目投資失敗而導致出現財務危機。
3.營運效率不高會帶來營運風險。房地產企業的營運風險主要來自兩個方面：a.日常經營管理。房地產項目開發涉及面廣，周期長，資金需求量大，如果工程成本控制不到位，各部門溝通協調不通暢等，將會造成降低盈利能力，費用增加；b.建造過程。房地產企業大多用預售方式回籠資金，若最終房屋出現問題與銷售合同不符、或建造中出現安全事故、材料漲價等不利因素，可能會使企業陷入財務危機。
三、防范房地產企業財務危機爆發的對策及建議
（一）積極拓寬籌資渠道，改善企業資本結構
房地產企業在融資渠道上積極拓寬思路，探索多元化的組合式融資方式對于幫助企業提高其風險應對能力具有極為重要的意義。具體可以通過上市融資、房地產合作開發、資產證券化、采購融資、銷售融資、債券私募融資、期權融資、信托融資等其他金融工具融資模式，盡量避免由于準備金率或是利率的調整影響企業籌資能力。房地產企業的融資渠道應由最初單純依賴向銀行金融機構貸款，朝創新融資和依托私募策略為輔的融資方案努力，可用階段性組合融資，降低融資方面的成本，確保項目資金鏈的安全。在復雜多變的企業外部環境下，不合理的資本結構所潛藏的巨大財務風險會成為一顆隨時可能引爆的“定時炸彈”，因此，拓寬企業的融資渠道、確定企業的最佳資本結構，對于資金密集程度較高的房地產企業而言具有舉足輕重的意義和價值。
（二）完善企業投資決策機制，減少投資失誤
科學合理的投資決策流程是避免和減少投資失誤和投資盲目的重要保證。所以，企業在投資決策前，必須進行可行性論證，從定性分析和定量分析兩個方面進行調查研究，而不能僅憑領導拍腦袋或一時的感覺做出決策。這些年，由于房地產行業的投資回報率較高，高額的投資回報率導致決策者忽視了“高回報的背后必然潛藏著高風險”這一基本規律。致使許多國企、央企紛紛進入房地產行業，而對未來面臨的困難估計不足。它們盲目進行多元化投資，使企業陷入財務困境，不僅投資損失，而且還損害了原有盈利項目的收入，影響企業的整體盈利能力。
（三）提高企業經營管理水平，加強成本控制
房地產企業項目開發的成本控制應該貫穿項目的整個壽命周期。與此同時，還應從企業全盤考慮，各部門之間的協調，降低內耗成本，降低與外單位部門之間的協調成本。成本控制應從立項環節、招投標環節、銷售環節、工程預決算環節以下幾方面加強。在規劃環節采用成本控制是確保事前控制的前提，方可實現最大限度減少因事后變動增加的成本。在施工環節主要應注意因各種變更帶來的費用和材料、工程款的支付。
（四）增強企業現金流量創造能力，提高凈收益質量
房地產企業在工程款和土地出讓金的支付及銷售回款的管理中，最重要的就是銷售回款的管理。大多數房地產企業將銷售預售款作為可持續發展的重要資金鏈，因而也就衍生出分期支付、按揭支付、一次性支付等多種支付形式。房地產企業需要在客戶資信、銷售責任、信用政策等級等制定相應的措施制度，合理確定還款期限與還款方式，因而對未來現金的流出量與流入量進行統籌與平衡。要在不斷加快資金周轉的同時進而增大流動比率，這樣才能使房地產企業擁有更多的營運資金。
（五）建立企業財務狀況分析、監控及預警系統
【關鍵詞】房地產經濟 波動因素 措施 健康合理發展
一、前言
在我國，經濟體制改革正在不斷深入，隨之帶來了房地產經紀的迅速發展，使房地產經濟成為我國國民經濟發展的重要產業支柱之一，對我國經濟的健康平穩發展起著不可忽視的作用。與宏觀經濟一樣，房地產經濟在其發展的過程中，是呈周期性波動式的趨勢。從長期的發展來看，房地產經濟的趨勢是不停的向上的，增長的發展。而房地產經濟則是圍繞著這種長期趨勢上下波動。它的波動體現在房地產經濟的各個方面，包括房地產的增長水平、房地產業的就業情況、房地產業的消費情況、房地產的產業結構及房地產的價格水平的波動。
二、房地產經濟波動的影響因素
房地產經濟波動的影響因素主要有兩大方面：一個是內生因素，即房地產經濟體系自身的因素;另一個是外生因素，即不屬于房地產經濟體系內的，但能夠影響房地產經濟的外部因素。由于內生因素和外生因素的共同作用，使房地產經濟產生了周期性的波動。
（一）內生因素對房地產經濟的影響
1.房地產市場的供求因素。房地產市場的供給與需求總是處在不斷變化之中。快速增長的房地產投入需要消費者需求的支撐，如果消費者的需求不能夠及時跟進，房地產投入就會進入下行區間。由于勞動、技術、管理、資金等條件的不斷變化，房地產的供給量也隨之擴張和收縮。與此同時，各種因素也影響著房地產需求總量的變化，另外房地產供給的波動程度大于需求的波動程度，需求曲線的變化也超前于供給曲線的變化，因此導致了房地產的總供給與總需求經常性的不平衡，只存在暫時的供求平衡。所以，就需要對房地產經濟進行調整，由此而引起的房地產供求關系的變化，往往會導致房地產經濟的波動。
2.房地產的價格因素。房地產價格的波動是引起房地產經濟周期波動的一個主要原因。房地產經濟過熱時，會出現盲目性和投機性的房地產投資，這種狀況不可避免的會是房地產價格不規則的快速上漲。房地產價格的迅速上漲時房地產投資具有了很高的回報率，在高回報率的驅使下，越來越多的房地產開發商將資金投入到了房地產市場，促使房地產市場迅速發展，房產交易量上升，市場越來越繁榮。此時，房地產開發商和其他相關的企業獲得了良好的效益。但是。此時房地產市場的供求關系是不健康的，房地產市場的繁榮是由大量經濟泡沫堆積而成的，這種經濟效益只是暫時的，是犧牲了未來的經濟效益為代價換來的，它不能是經濟實現可持續發展。如果仍這樣發展，那么，未來房地產經濟的蕭條是可以預見的。
3.房地產收益率因素。房地產收益率是指房地產的凈收益與投資額之間的比率，也叫投資回報率。在一般情況下，房地產開發的預期收益處于上升階段時，房地產開發商會加大投資，擴大規模;而當預期收益處于下降階段時，房地產開發商就會減少投資，縮小規模。這種狀況也會引起房地產經濟的波動。
4.房地產投資因素。理論上，如果加大對房地產的投資，往往會促進房地產業的發展，將房地產經濟帶入繁榮階段;如果房地產開發商縮減投資，房地產經濟將會進入蕭條期。也就是說，房地產投資的變動與房地產經濟的周期幾乎是同向共振的關系。需要說明的是，房地產投資的變動則更加活躍。從以上分析來看，房地產投資可看作是房地產經濟波動的引擎。
（二）外生因素對房地產經濟的影響
1.影響房地產經濟波動的經濟因素。影響房地產經濟波動的經濟因素有房地產開發的宏觀因素及其相關的其他因素。而宏觀經濟主要通過經濟參數和經濟變量來實現對房地產經濟波動的影響。這里所說的經濟參數和經濟變量包括物價水平及通貨膨脹率、收入水平與消費水平、經濟增長率、銀行利率、產業結構的特征等方面。
另外，城鎮化的推進也是其中的一個不可忽視的影響因素。在當前以及不久的將來，城鎮化是推動我國經濟發展不可或缺的一股動力，這是因為，城鎮化的兩大內容：一，完善和健全城市基礎設施;二，擴大基本住宅建設的規模。這兩個方面的內容都離不開房地產業的支撐，反過來也會對房地產經濟的波動有很大程度的影響。
2.影響房地產經濟波動的社會發展因素。目前，我國人民的生活質量不斷提高，精神文明也有了顯著的提升，因此也對消費者的住房消費觀念產生了深遠的影響。住房消費者對居住地區的功能和環境有了更高的要求。這種狀況也會對房地產經濟產生不可忽視的影響。
3.影響房地產經濟波動的城市發展因素。目前，我國城市化進程在不斷的深入中，城市化漸漸成為了房地產經濟發展的動力。應城市化進程的需要，擴大和完善城市基礎設施和普通的住房已是不可逆轉的趨勢。另外，人口的增長和流動，以及交通運輸的不斷發展也是城市化推動的。以上的所有因素，都強烈的影響著房地產經濟的發展，促進了房地產經濟的周期性波動。
4.影響房地產經濟波動的政策因素。影響房地產經濟波動的政策因素主要是指政府在房地產經濟方面的宏觀經濟政策。包括產業政策、貨幣政策，財政政策、區域發展政策等等。對房地產經濟的各個方面進行宏觀調控，引起了房地產經濟周期的變動。
5.影響房地產經濟波動的其他外生因素。自然因素，社會突發因素等也會對房地產經濟的波動產生影響。
三、我國政府的應對措施
第一，我國對房地產經濟的宏觀調控政策要服從國家制定的總體的宏觀經濟政策，與整個國民經濟政策相一致。目前我國房地產經濟的發展現實是：房地產市場的發展已經找出了我國經濟的承受范圍，同時也給許多其它行業施加了巨大的壓力，這將最終阻礙房地產經濟甚至是整個國民經濟的健康發展。因此我國房地產經濟方面的調控政策必須達到能夠慢慢消除房地產經濟中的泡沫，是我國的房地產市場健康平穩的發展，從而促進我國國民經濟的健康平穩發展。
第二，我國房地產市場供求關系的現狀是：房地產的總供給與總需求經常性的不平衡，只存在暫時的供求平衡。由此我們應做到最大程度的減少房地產市場總供給與總需求的波動幅度，這就要實事求是，具體情況具體分析，根據供求矛盾的不同性質采取相應的措施，真對不同的問題，采取不同的應對方法，制定相應的調控政策，保障房地產經濟的健康平穩發展，從而促進我國國民經濟的健康平穩可持續發展。
第三，目前我國對房地產經濟方面的宏觀調控政策，雖然在短期內會減慢房地產經濟的發展速度，但是從長遠來看，我國的經濟調控政策能夠促使我國房地產市場健康平穩的發展，促進房地產經濟的可持續發展。所以，我國一定要堅持執行對房地產經濟的調控政策。與此同時，要及時采取措施調整我國調控政策中不合理的方面，并保持政策的穩定性，不要朝令夕改，避免出現經濟政策的突變。這樣，可有效減少決策的短期性、盲目性、投機性，有利于制定房地產業的長期戰略。
第四，政府對房地產業進行宏觀調控，并不是要政府對房地產業進行強制管制。我國的宏觀調控政策，要遵循正確分析，區別對待的原則。對于房地產價格，政府可以適當調控，但不能強行管制。價格的合理波動可以促進房地產市場的良性競爭，促進房地產經濟的健康發展。但如果房地產價格不合理時，不論是太高還是太低，都會對房地產經濟的健康發展產生不利的影響，此時就需要國家進行科學的調控，從而促進房地產經濟的健康發展。
第五，增加土地供給。國土資源部要對土地供給采取積極穩妥的措施，保證土地供給的規模穩中有升，并且要重視保護好民生用地的規模，要合理調整住房用地的價格，保障土地市場的平穩運行，這樣才會給房地產市場營造一個良好的發展環境，促進房地產經濟平穩健康快速的發展。
四、結語
目前，我國的經濟正處于轉型的重要階段，因此要尤其重視支撐我國國民經濟發展的房地產業的健康平穩發展。這就需要政府正確分析房地產經濟的現狀及其影響因素，根據實際狀況，實事求是，具體問題具體分析，在面對房地產經濟發展中的不同狀況時，能夠及時采取合理的措施，以保證我國的房地產市場的平穩發展，促進房地產經濟的繁榮，從而促進我國國民經濟的健康發展，是我國經濟能夠成功轉型。
參考文獻
[1]林素娟.政策變動和國民經濟波動對房地產經濟波動的影響[J].建材與裝飾，2012，12（16）：77-78.
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關鍵詞：房地產企業；財務風險；內部控制；風險管理
一、房地產企業財務風險的及成因
（一）財務風險的概念
財務風險是指由于各種意外和不可控因素導致企業在一定時間和范圍內實際財務成果與預期成果發生偏離的情況，這種狀況可能會使企業蒙受經濟損失或或者更大的收益。
（二）財務風險在中小房地產企業中的成因及表現
結合我國中小房地產企業特點、市場狀況與國情，財務風險的成因與表現在以下幾個方面：1、負債經營模式所導致的財務風險。所有事物都具有兩面性，負債經營模式也不例外，它是我國中小房地產企業產生財務風險的主要原因。我國中小房地產企業均采用負債經營模式，而企業過度負債會為企業財務風險的產生埋下隱患。2、國家宏觀調控所導致的財務風險。國家對于房地產市場的宏觀調控力度隨著十的召開達到高峰。首先，胡總書記提出要大力推行城鎮化這一發展道路，為三四線城市的中小房地產企業發展勾勒除了廣闊的空間。而中央于十后仍舊堅持“房地產市場調控不放松”，使得中小企業面臨經營困境外，房地產企業的籌資活動也受到相當大的影響。2、資金回收不足所導致的財務風險。高負債經營模式下的中小房地產企業，本金償還主要依靠房屋銷售所帶來的收益。但是在當前市場環境下，中小房地產企業的經營范圍多處于三四線城市，這類城市人口流動性很弱，缺乏對房產的剛性需求；并且在過去幾年中，許多三四線城市的土地供給極度膨脹，造成房地產供大于求，許多樓盤折價銷售，資金回籠不理想，造成經營困難，加大了企業的財務風險。
二、中小房地產企業財務風險的應對措施
（一）負債經營所導致的財務風險的對策
我國中小房地產企業在應對負債經營所導致的財務風險時，應充分發揮負債經營的優勢，防范和消化負債所帶來的財務風險。首先，應該樹立正確的風險防范意識，建立有效的應對策略。企業應結合自身實際與外部情況，度量經營風險和財務風險的組合關系，建立健全財務信息處理系統和風險防控組織，通過這些工具制定謹慎的負債計劃并做好相應的還款計劃。其次，財務風險管理的關鍵在于保持合理的資金結構，維持適當的債務水平。通常來說，房地產的開發周期為2-4年，企業應當更具開發周期來合理安排資金結構以及負債比率，在實際工作中，企業確定合理負債比率時還應該注意以下幾個方面：第一，企業負債具有固定性，但市場卻是多變，因此，中小房地產企業不應單純的利用財務杠桿，追求最佳資本機構，而是保持低水平的負債率，空出一部分負債能力和變現能力強的流動資產來保持企業財務的靈活性。
（二）國家宏觀調控所導致的財務風險的對策
1、排除盲目擴張。目前我國中小房地產企業正處于宏觀經濟增速放緩的背景之下，在做出投資決策前應開戰投資可行性分析，關注市場發展方向與走勢，選擇合適的投資范圍及實際，在防范企業財務風險的同時提高資金的使用效率。2、避免不合理融資。高負債的經營方式已經越來越不適合目前的中小房地產企業。從理論上講，應該將企業的資產負債比率控制在50%以下為宜。結合自身特點及外部環境做出合理的資金需求量預算，降低股利發放以獲取更多的留存收益，防止財務風險的加劇。3、規范管理企業現金流。企業應通過科學有效的方式合理規劃現金流，使其滿足企業日常運營或面臨突發狀況的需要；建立健全內部控制系統，加強對現金的監控；加強財務管理來實現資源合理配置，提高資金周轉率，最終實現防控財務風險的目的。
（三）資金回收不足所導致的財務風險
中小房地產企業不光可以通過引導消費和策劃適宜的銷售策略來加快資金回籠速度，還可以通過科學管理成本費用，從而控制企業資金流量而實現。企業經營主要業務前，該業務各環節都應嚴格執行成本費用控制預算制度；經營主要業務時，應及時跟業務進度，重視業務流程設計和各流程的實際完成情況，避免由于返工所造成的成本費用的增加；業務結束后，應及時檢驗業務完成狀況是否符合合同標準，各項費用是否在合同規定的限額之內，防止不合理的費用增加到結算成本當中。最后，還要將業務結束時實際發生成本費用總額與業務預算進行比對分析，對企業在業務流程中的成本費用控制水平作出評價。
三、研究結論
中小房地產企業是我國房地產企業中一個特殊的企業群里，該群體比較大型房地產企業來說，企業所有者能力范圍比較有限，企業所在地多位于三四線城市，而三四線城市房地產市場較大型房地產企業所在的一二線城市來說比較低迷，人口流動性較低也導致了居民對房產的剛性需求不高，經濟發展較慢造成購買力不足。所以，房地產企業應從企業建立初期建立健全內部控制制度和財務風險防控部門的建設，做好市場需求度調查，結合經營所在地需求狀況及土地情況與自身的能力狀況建立有效的內部控制制度與財務風險防控制度；做好項目成本的控制籌資額的預測，抓好日常現金流量的管理，避免資不抵債的發生；投資項目前利用好市場信息甚至專業人員及部門做好可行性分析；密切關注國家宏觀調控政策與市場環境的轉變，抓住良好的投資與開發時期以增加企業盈利能力，更要分析合適的開發與投資收縮時期，避免企業投資開發不合理所造成的資金鏈斷裂等財務問題。
參考文獻：
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[2]胥玉娥.“大會計”管理模式下基層央行事后監督的職能定位研究.經營管理者,2012(18).
摘 要 在房地產市場中，房地產指數對于投資者，消費者和政府來說都是一種很重要的市場信息。文章以“中房指數”、“國房指數”為例，對其編制方法進行評述，分析了我國現有房地產指數存在的缺陷，并提出完善的若干建議。
關鍵詞 房地產指數 編制方法 缺陷 建議
一、引言
隨著房地產市場逐漸升溫，力圖反映市場走勢的各類指數也日益增多，除較早的中房指數、國房指數，還出現了上海、深圳、沈陽等許多地方指數以及證券公司、銀行等推出的地產指數，甚至也有媒體推出了房地產指數。一時之間，指數好像成了把握市場的良藥，大有泛濫之勢，實際上目前國內大多數指數體系不論是在理論架構還是時間操作方面都處于起步階段，在樣本數據的取得、指數公式的選擇、指數的具體測算以及指數的應用等方面都存在這樣或那樣的問題。
二、我國房地產指數系統舉例
（一）中房指數
1．“中房指數”是“中國房地產指數系統”的簡稱，是一套以價格指數形式反映全國各主要城市房地產市場發展變化軌跡和當前房價變動狀況的指標體系，是我國最早研究，編制并公布的房地產價格指數系統。其計算公式為：
2．關于中房指數編制方法的幾點說明
中房指數是一種修正的拉氏指數，實際操作中以1994年11月為基期，以基期商品房比較價格為基值，基期指數定為1000點，屬于定期指數；計算時采用加權平均方法，權數采用基期時各類物業的規模比重。基期與權數在一定時段內固定，在市場結構有了較大變化時，調整基期與權數。由于權數固定，中房指數在計算時可以消除權數變化對指數的影響，可以更純粹地反映“同類同質商品”的價格變動情況。
由于中房指數屬于定基指數，不同時期指數值都可以直接對比，具有比較好的歷史可比性，可以采用圖表形式直觀表現。采用這一表現方法，可以直觀地表示出市場周期發展狀況以及目前市場形勢，趨勢和幅度。
3．中房指數的缺陷的分析
（1）指數測算方法不夠完善
現實應用的公式未考慮物業結構類型的變動，公式所選用的權重是報告期的物業面積，而原始公式所用的權重是固定（即基期）的物業面積。
（2）樣本數據缺乏代表性
目前中房指數在編制過程中，存在樣本規模小、樣本區域和物業類型分布不合理、樣本數據缺乏時效性、連續性、真實性等問題。
（3）指數的應用受限制
目前中房指數在應用上尚顯稚嫩。一方面，由于指數本身不完善、質量不高、指數的變動與市場的實際變化趨勢可能并不相符，從而影響了指數的應用。另一方面，由于國內目前關于房地產市場、房地產價格、房地產指數的理論研究深度的限制，以及房地產實際從業者對市場研究工作的輕視甚至忽視等原因，房地產指數的作用遠未得到充分發揮。
（二）國房指數
1．“國家景氣指數”的編制方法是根據經濟周期波動理論和景氣指數原理，采用合成指數的計算方法，從房地產業發展必須同時具備的土地、資金和市場需要三個基本條件出發，選擇房地產開發投資，資金來源，土地轉讓收入，土地開發面積，新開工面積，竣工面積，空置面積，商品房銷售價格等8個具有代表性的統計指標進行分類指數測算，再以1995年3月為基期對比計算出的綜合指數體系。
2．國房景氣指數的測算分為八個部分
一是確定指標體系；二是建立原始指標數據庫；三是消除量綱的影響；四是確定權數；五是確定基準對比時期；六是消除季節，價格因素的影響；七是建立分類指數和國房景氣指數計算數學模型；八是國房景氣指數計算結果的分析報告。
3．國房指數缺陷分析
（1）忽視了指數的橫向與縱向可比性。國房指數由于是環比指數且為合成指數，該指數包容了大量市場信息，但缺少縱橫比較的能力。
（2）不同指標變化對指數造成的影響不能清晰反映。國房指數綜合了多種信息資料，可經綜合地反映市場狀況，但先行、同步、滯后等不同指標變化指數造成的影響卻不能清晰反映，需要單獨說明。
（3）調查數據的可靠性問題。國房指數采樣由各級統計部門采用統計報表制度。統計部門沿用舊的習慣，在設計指標后，下發到相關房地產開發公司，由后者填寫后進行上報。房地產開發公司出于各種顧慮，或由于對編制房地產指數的意義認識不足，很難填報客觀、準確的數據。
三、完善我國房地產指數的若干建議
在基期確定問題上，宜采用可變基期和環比指數來反映房地產價格變化趨勢。房地產價格指數是反映兩個時期房地產價格變動趨勢和程度的相對指標，采用可比基期和環比指數來反映房地產價格變化趨勢更具操作性。
宜用特征價格理論作為編制房地產指數的理論依據。隨著我國經濟迅速發展，在市場體制較完善的地區和城市，房地產市場不斷規范和成熟，市場交易案例逐步增多，已初步具備了應用特征價格理論的現實可行性，大量的交易案例和實際價格數據使得房地產各屬性與房地產價格關系的測算成為可能。
政府部門主辦的其優勢在于：有一套自下而上完整的信息來源系統，能夠保證數據來源的穩定性，完整性和及時性。就數據來源而言，官辦的房地產指數具有民辦房地產指數所不能比擬的便捷和時效性。此外，政府部門在國家政策走向上具有明顯的優勢，在指數的分析和應用上可能會更加成熟和更具有指導意義，并容易取得社會的信任。民辦的其優勢在于：民辦機構本身往往就是房地產中介機構或咨詢公司，掌握著市場上很多樓盤從開發到銷售全過程的詳細資料，可以以較為全面的房地產開發項目，供需資料為基礎，詳細把握各具體區域，具體物業的價格及其變化。因此，應充分發揮各自優勢，讓政府部門與房地產企業合作共同編制房地產指數。
參考文獻：
【關鍵詞】存貸款利率 房地產企業
一、利率概述
(一)利率的概念
利率又稱利息率,表示在一定時期內利息額度與本金額度之間的比率,它表明單位貨幣在單位時間內的利息水平。在當今社會,一般情況下,利率受控于一國的中央銀行,比如在我國是中國人民銀行,而在美國則是聯邦儲備委員會。鑒于這一受控狀態,國家可以通過調控利率,發揮其在經濟發展中的重要宏觀調控功能,避免經濟過熱或者經濟過度緊縮的情況發生。
(二)影響利率變動的因素和利率變動可能產生后果
作為一個重要的金融變量,利率和其他經濟發展因素之間存在雙向、互動的影響。首先來看影響利率變動的因素,一般情況下,利息是資本經營過程中產生的增值的一部分,也就是說資本的經營利潤水平會對利率水平產生影響;同時利率產生的前提是資金信貸的存在,所以市場上資金的供求狀況也對利率有不容忽視的影響,供求狀況是資本借貸雙方競爭優勢的重要影響因素;再次,利息衡量的對象是流通中的貨幣,能對流通中的貨幣產生重要影響的就是貨幣產生的源頭――商品交換,所以商品物價變動狀況也是影響利率的一個重要方面;最后,社會的經濟狀況、政府的政策環境也對利率變動發揮著直觀的、重要的影響,因為各個國家自身的經濟發展狀況不一,在國際市場上的競爭力不一,其貨幣政策就必然不同。
接下來分析利率本身的變動和調整會對社會發展帶來的影響。縱觀當前世界各國的經濟政策,從2008年的金融危機到目前,可以說利率政策已經成為大多數國家頻繁使用的宏觀經濟杠桿。在經濟萎靡的時候,政府通過降低利息率,擴大貨幣的供應,刺激經濟的發展;而在通貨膨脹的時候,政府又可以通過提高利率,減少貨幣供應,避免經濟的過熱發展,影響人民的生活水平。
(三)近年中國利率變動概況
改革開放以來,我國的中央銀行――中國人民銀行開始加強對利率這一宏觀經濟杠桿的管理和運用,利率在穩定經濟發展,促進社會經濟進步方面發揮著越來越重要的作用。比如在1993年的時候,我國經濟發展的整體狀況是物價上漲過快,經濟發展過熱,于是中央銀行通過兩次提高貸款利率,配合其他經濟措施,抑制了通貨膨脹,讓過熱的經濟發展實現了軟著陸;2006年和2007年,為了抑制當時經濟的過快發展,央行曾經連續7次上調存款準備金率;而伴隨著世界金融危機的到來,國家通過降低利率,大幅增加信貸來持續地推動國民經濟的發展,保證我國在世界金融危機背景下,仍然能有較好的經濟發展態勢和經濟增長率。而經濟危機過后的再次經濟過快發展,又迫使政府提高了基準利率,在一定程度上抑制了物價的大幅攀升,保證了人民群眾的生活水平。
二、我國房地產企業的現狀分析
1986年,全國范圍內只有大約3 000多家的房地產開發企業;而發展到1995年,全國范圍內的房地產企業數量已經高達33 482家,僅僅企業的數量就增加了11倍。伴隨著數量的激增,相應的問題就越發凸現,如規模較小、自有資金缺乏、負債率甚至達到了70%以上等。而房地產的經營品,房屋價格則在短短幾年的時間內上升了幾倍甚至幾十倍,比如廣州天河區靠近天河公園的一個物業,在2003年初次發售的時候,定價在每平方米2 000～3 000元之間,發展到現在,價格高達每平方米15 000元。我國的房地產行業目前的發展仍然是不成熟、不完善的,風險性很大,故而銀行利率的調整變動對其產生的影響不容忽視。
三、銀行存貸款利率上調對我國房地產行業的影響
銀行利率變動對房地產行業的影響是方方面面的,比如對房地產行業主體――房地產公司、開發商、購房消費者的影響;對房地產價格,對房地產行業中的投機者,對整個國家居民生活模式的影響等。本文主要是根據主體的不同,分析銀行利率變動對房地產購買者、供應者、經營者和投機者所產生的影響。同時,當前我國銀行利率變動的趨勢是上調,所以本文的分析主要是建立在這一背景之下。
(一)銀行利率上調對房地產購買者的影響
房地產購買者,按照市場上的劃分方法,可以劃分為兩種,一種是為了滿足自己居住的剛性需求者;另外一種是為了投資增加自己財富收益的投資者。在下文,會專門對包括第2類購房者的投機者予以分析。在這里,分析的購房者主要界定為房產的剛性需求者。
銀行利率的上調對于喜歡存款的中國百姓來說是件好事情,因為存款利息會增加。但是對于依賴房貸的購房者,加息就意味著購房成本的增加;而對于潛在的購房者來說,購房成本的增加會延緩他們的購房步伐。在面對國內房價與收入的差距比率接近10倍的情況下,廣大中低收入階層的購房需求必然會受到影響,某官方網站曾經做了調查,最終數據結果顯示,將近30%的潛在購房者準備推遲其購房的時間。
(二)銀行利率上調對房地產的供應者的影響
根據調查,當前房地產企業的平均負債率在60%左右,同時作為房地產市場產品的供應者,當前房地產開發商的主要融資渠道就是銀行貸款。毫無疑問,銀行貸款利率的提升會直接增加房地產開發商的成本,加重房地產開發商資金周轉的困難,減少開發商的利潤,再加上購房需求者延遲其購房時間,就會使得房地產開發商在資金鏈上出現問題的幾率大增。這樣也就必然加速房地產行業內部的洗牌,淘汰規模較小,資金運作困難的小型房地產開發企業,從而優化整個行業結構,提高行業整體經營水平。
(四)銀行利率上調對房地產投機者的影響
一般來講,投機看重的是短期的盈利,有時候甚至是暴利。在某種程度上,利率的上調在一定程度上增加了投機者的投機成本,但是在我國的房地產市場上,相比于微量的利率上漲帶來的投機成本增加來說,房地產價格上漲帶來的利潤更加客觀和有吸引力,比如2007年上半年,深圳羅湖區、福田區的房價上漲幅度高達34%;盡管利率可能上調了1個百分點,或者3個百分點,但是相比于巨額的盈利來講,那些成本是微乎其微的,也就是說利率上調對投機者投機成本的影響來說是微乎其微的,更何況在多數情況下,房地產行業的投機者并不借助于銀行貸款來進行獲利。所以,如果僅僅依靠提升房地產利率來抑制房價、減少投機熱錢進出房地產市場的話,幾乎是不可能實現調控目的的。要想真正、有效的實現調控目的,必須多管齊下、重拳出擊。
主要參考文獻:
[1]王雪.銀行利率上調對房地產市場的影響[J].東方企業文化,2010(1).
[2]章輝贊,張紅.加息對我國房地產市場的影響分析[J].中國房地產金融,2005(3).
Abstract: This paper use SPSS to model the house price tendency in Qingdao City. A model of multiple linear regression analysis is built, in which the house price is chosen as dependent variable, urban population, average GDP of citizens, housing sales and exploitation investment of real estate investment are initially chosen as independent variables. Finally, analysis of this model is presented.
關鍵詞： 房價；多元線性回歸；最小二乘法
Key words: house price；Multiple Linear Regression；least square method
中圖分類號：F0文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2011）28-0319-02
0 引言
目前，中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業，房地產市場已經成為最受人矚目的市場之一。盡管我國房地產市場化的進程很短，但在經濟發展和居民居住要求不斷提高的強大需求下，房地產經濟得到了快速發展，房地產價格不斷上漲。由于房地產經濟在國民經濟發展中所起到的作用越來越大，并且住房是人們基本的生活需求，關系到居民的日常生活，所以房價的變化受到了普遍的關注。政府、開發、金融機構和購房者都不同程度的影響了房價。本文將青島市為例，運用實證方法分析影響房地產價格的因素，并提出相關的政策建議。
1 房地產影響因素分析
進入二十一世紀后，青島作為半島都市群的龍頭，城市核心競爭力不斷提升，經濟持續穩定增長，城鎮居民收入增加，城市建設穩步發展，消費者投資和收入預期較好，在諸多利好因素和相關政策的影響和推動下，房地產開發投資持續升溫。
房地產的需求和供給是房地產市場運行的要素和基礎，也是房地產價格的基本決定因素。房地產需求反應消費者和投資者的相機抉擇的過程，房地產供給體現了地產開發商或房地產所有者對市場的判斷和對成本、收益的權衡。
1.1 房地產市場需求狀況分析 青島市房地產市場需求狀況主要體現在可支配收入、人口、銷售面積、人均住房面積等因素，具體分析如下：
隨著青島市近幾年來經濟發展步伐的不斷加快，人民生活水平不斷提高，城市居民的居住水平也發生了巨大的變化。由表1可知，從2000年到2009年的10年間，代表青島市房地產需求因素的人口、居民可支配收入、人均住房面積和房屋的銷售面積都是不斷增加，這直接導致了對房地產需求的迅猛增長。
1.2 房地產市場供給狀況分析 青島市房地產市場的供給狀況主要表現在房地產投資和房地產竣工面積等指標上，具體分析如下：
房地產投資是房地產業發展的基礎和源泉，也是房地產市場發展的原始動力。從2000-2009年，青島市的房地產投資完成額從67.51億元增長到459.5億元，增幅達到6.8倍。由此可以看出房地產投資的跨步式增長。另外，青島市房屋的竣工面積在過去的10年間也翻了一番。從上表可以看出，青島的房地產市場增長迅猛。
1.3 房地產市場信貸狀況分析 在我國銀行貸款主要通過兩個領域進入房地產業：一是從房屋的供給角度，銀行對房地產的支持主要是提供開發貸款；二是從房屋的需求角度看，銀行對房地產的支持主要通過向購房者提供住房抵押貸款，該部分資金也成為開發商的另一個資金來源,具體分析如下：
由表3可知，在2000年-2009年間房地產貸款額由17.75億元增長到86.24億元。房地產貸款的大幅增加，為青島市房地產的發展提供了充足的動力。
2 實證檢驗和分析
2.1 模型指標和數據的選取 根據房地產的價格形成機制理論，房價的形成是由很多因素共同作用合力的結果，因此，在對房價進行需求、供給以及信貸等單方面因素分析時得到的結論與綜合分析的結論有所偏差，對房價綜合的分析才更具科學合理性。房地產價格（Y）的影響因素包括以上變量，為了避免變量之間的相關性，本文選取人口（X1）、人均GDP（X2）、銷售面積（X3）和房地產開發投資額（X4）作為影響變量進行研究。另外，各指標的數據選取青島市統計局網站所公布的統計數據。
參考文獻：
[1]劉琳.房地產市場互動機理與政策分析[M].北京：中國經濟出版社，2004.
[2]賈生華.房地產特征價格模型的理論發展及其應用[J].外國經濟與管理，2006，26，（5）.
[3]劉暢，從靜，李民.房地產需求的分析與預測[J].建筑管理現代化，2007，（3）：30-32.
關鍵詞：房地產市場；健康評價；指標體系
中圖分類號：F2 文獻標識碼：A文章編號：16723198（2012）10001802
1 引言
自1998年實施住房制度改革以來，我國房地產業實現了跨越式的發展，已成為我國國民經濟發展的主要助推劑之一。房地產市場作為房地產業發展的載體，其健康與否直接關系到與社會生活密切相關的居民財富、生活成本、企業的健康發展，關系著維持地方政府穩定的財政收入。然而，我國房地產市場還是典型的原子結構，沒有達到規模經濟和有效競爭的程度。房地產市場發展不完善，導致了房地產市場的供給和有效需求的矛盾日益加劇，房地產市場健康發展問題已經引起了業界人士的激勵爭論以及政府管理層的高度重視。
2 房地產市場健康的界定
關于房地產市場的健康，目前國內缺乏比較權威的界定，缺乏理論和方法上的支持。對于房地產市場健康的含義：倪鵬飛認為，健康的房地產市場就是在規模、結構、速度、價格方面，房地產市場運行與城市總體經濟相互適應和相互促進的狀態。李東曄認為，房地產市場的健康發展應是房地產與社會、自然三者均衡、可持續的發展，應是在結構、規模、價格方面房地產市場與城市總體經濟水平和自然環境相協調的發展。其內涵特征表現為高效率、低泡沫、可持續三方面。
國內學者對其所下的定義都大同小異。本文在前人研究的基礎上，用宏觀的、動態的、系統的視角去探詢我國房地產市場，用可持續發展理念對房地產市場健康進行界定：所謂健康的房地產市場是指在某一個時點或時期內，在規模、結構、速度、價格等方面，房地產系統能與宏觀經濟及其他系統相互促進相互適應，并能實現可持續均衡發展的一種狀態。首先，房地產市場健康必須是可持續發展的，即一個健康的房地產市場應當既滿足當代人對房地產的各種需求，又能合理利用土地資源，保護生態環境，為后代人的生產、生活創造必要的空間發展條件；其次，由于房地產市場具有非均衡性、動態性，所以動態分析對于研究房地產市場健康是非常重要，無論是健康的內容還是健康的標準，都應隨時間發展而不斷完善；最后，局部房地產市場健康與全國房地產市場整體健康的趨勢并不一定是一致的，房地產市場具有很強的區域性，建立的房地產市場健康狀況評價體系也很難具有普適性，所以根據不同的區域經濟發展水平制定與之相適宜的評價標準。
3 房地產市場健康標準評價體系的構建
房地產市場是一個系統，在這個總系統下，有很多子系統影響著房地產市場健康穩定，本文建立一個全面反映房地產市場健康標準體系，即房地產市場健康綜合評價層次分析體系，該體系分為三個層次：總目標層、分目標層，子目標層，其中：
一級目標：為總目標層，反映房地產市場整體健康情況。
二級目標：為分目標層，從規模、速度、結構、價格四個方面檢測房地產市場健康度。即規模發展狀況與宏觀經濟相協調，包括整體投入和要素投入兩個角度。速度發展狀況與宏觀經濟發展狀況相協調，主要從規模增長速度這一角度檢測：結構發展狀況和水平與居民收入結構相一致，包括大類品種的比例關系和產品檔次的比例關系兩個層次；價格發展狀況和水平與購買者負擔能力相協調，從價格與收入兩個角度檢測健康度。
三級目標：為子目標層，用定量的指標分別評價各分目標層的健康狀況。本文采用對于任何發展階段都比較穩定的協調指標，即復合指標。通過科學合理的方法，對進行指標篩選，使選出的指標不僅能反映房地產市場健康狀況，而且在數量上達到最小化，即指標之間越獨立越好。對指標選擇時采用文獻查閱、專家咨詢的方法，剔除信息重復、數據不完整的指標，通過此方法本文最終篩選出10個市場敏感度高、關聯性強，具有一定代表性的指標。如下表1所示。
摘 要：房地產市場健康與否對國民經濟、產業發展都有著重要影響。通過對房地產市場健康的涵義進行界定，在此基礎上用評價層次分析方法構建了房地產市場健康狀況評價指標體系，并就一些評價方法進行歸納總結，以供研究者和政策制定者借鑒。
關鍵詞：房地產市場；健康評價；指標體系
中圖分類號：F2 文獻標識碼：A文章編號：16723198（2012）10001802
1 引言
自1998年實施住房制度改革以來，我國房地產業實現了跨越式的發展，已成為我國國民經濟發展的主要助推劑之一。房地產市場作為房地產業發展的載體，其健康與否直接關系到與社會生活密切相關的居民財富、生活成本、企業的健康發展，關系著維持地方政府穩定的財政收入。然而，我國房地產市場還是典型的原子結構，沒有達到規模經濟和有效競爭的程度。房地產市場發展不完善，導致了房地產市場的供給和有效需求的矛盾日益加劇，房地產市場健康發展問題已經引起了業界人士的激勵爭論以及政府管理層的高度重視。
2 房地產市場健康的界定
關于房地產市場的健康，目前國內缺乏比較權威的界定，缺乏理論和方法上的支持。對于房地產市場健康的含義：倪鵬飛認為，健康的房地產市場就是在規模、結構、速度、價格方面，房地產市場運行與城市總體經濟相互適應和相互促進的狀態。李東曄認為，房地產市場的健康發展應是房地產與社會、自然三者均衡、可持續的發展，應是在結構、規模、價格方面房地產市場與城市總體經濟水平和自然環境相協調的發展。其內涵特征表現為高效率、低泡沫、可持續三方面。
國內學者對其所下的定義都大同小異。本文在前人研究的基礎上，用宏觀的、動態的、系統的視角去探詢我國房地產市場，用可持續發展理念對房地產市場健康進行界定：所謂健康的房地產市場是指在某一個時點或時期內，在規模、結構、速度、價格等方面，房地產系統能與宏觀經濟及其他系統相互促進相互適應，并能實現可持續均衡發展的一種狀態。首先，房地產市場健康必須是可持續發展的，即一個健康的房地產市場應當既滿足當代人對房地產的各種需求，又能合理利用土地資源，保護生態環境，為后代人的生產、生活創造必要的空間發展條件；其次，由于房地產市場具有非均衡性、動態性，所以動態分析對于研究房地產市場健康是非常重要，無論是健康的內容還是健康的標準，都應隨時間發展而不斷完善；最后，局部房地產市場健康與全國房地產市場整體健康的趨勢并不一定是一致的，房地產市場具有很強的區域性，建立的房地產市場健康狀況評價體系也很難具有普適性，所以根據不同的區域經濟發展水平制定與之相適宜的評價標準。
3 房地產市場健康標準評價體系的構建
房地產市場是一個系統，在這個總系統下，有很多子系統影響著房地產市場健康穩定，本文建立一個全面反映房地產市場健康標準體系，即房地產市場健康綜合評價層次分析體系，該體系分為三個層次：總目標層、分目標層，子目標層，其中：
一級目標：為總目標層，反映房地產市場整體健康情況。
二級目標：為分目標層，從規模、速度、結構、價格四個方面檢測房地產市場健康度。即規模發展狀況與宏觀經濟相協調，包括整體投入和要素投入兩個角度。速度發展狀況與宏觀經濟發展狀況相協調，主要從規模增長速度這一角度檢測：結構發展狀況和水平與居民收入結構相一致，包括大類品種的比例關系和產品檔次的比例關系兩個層次；價格發展狀況和水平與購買者負擔能力相協調，從價格與收入兩個角度檢測健康度。
三級目標：為子目標層，用定量的指標分別評價各分目標層的健康狀況。本文采用對于任何發展階段都比較穩定的協調指標，即復合指標。通過科學合理的方法，對進行指標篩選，使選出的指標不僅能反映房地產市場健康狀況，而且在數量上達到最小化，即指標之間越獨立越好。對指標選擇時采用文獻查閱、專家咨詢的方法，剔除信息重復、數據不完整的指標，通過此方法本文最終篩選出10個市場敏感度高、關聯性強，具有一定代表性的指標。如下表1所示。
.1 評價指標分析
（1）房地產開發投資額占GDP比例。
當房地產投資與GDP協調發展時，房地產投資通過直接、間接拉動作用于關聯產業，帶動相關產業發展和GDP增長，一般來說，其比值越接近某一理想值越好。
（2）房地產用地比例。
指當年房地產用地出讓面積占當年土地出讓總面積的比例。從房地產業可持續發展角度來講，在城市發展中房地產用地面積與土地出讓總面積應當有一個合適的比例范圍，以保證土地在城市建設中的合理配置。
（3）房地產業從業人員數/房地產開發企業個數。
該指標反映了行業或產業部門的要素投入狀況及其對國民經濟的影響。從業人員數量的增減即能反映房地產業發展的規模和速度，也反映出國家或地區產業結構的調整變動趨勢。企業個數增減與房地產市場好壞相關，對從業人員數量也有直接影響。
（4）房地產投資額增長率/GDP增長率。
該指標用來衡量房地產開發投資增長快慢，一般認為不應該超過2倍（國外經濟學家測算最合理值是1.4倍）。過高意味房地產泡沫的產生。
（5）房屋銷售面積/房屋竣工面積。
通過對比房屋銷售面積與房屋竣工面積，可以用來分析市場供求關系。當房屋銷售面積大于房屋竣工面積，可以有效地吸收一定數量的空置房。
（6）社會保障性住房比例。
社會保障性住房是房地產市場長期可持續健康發展的基礎，反映對中低收入家庭住房困難戶的解困狀況，通過社會保障性住房的比例值可以判斷整個住宅市場的供應結構。國內比較認可的社會保障性住房占市場所有住宅的比例是20%，當然，該比例不是絕對的，保障性住房的建設比例應當與區域經濟發展水平相適應，協調發展。
（7）普通商品住宅開發投資占比。
通過該指標能夠反映出當前市場發展結構健康狀況。從房地產開發投資角度，觀察市場供給結構與協調程度。
（8）房屋租售比。
表示歷年商品住宅租金價格與二級市場商品住宅銷售價格的比值。反映每年商品市場與租賃市場價格的均衡性。一般有一個“合理租售比”。
（9）房價收入比。
用來衡量房價與居民對住宅購買的承受能力，是某區域居民戶均年收入與其在居住地購買一套住宅所需要的費用之比。一般來說，其比值也有一個理想值。
（10）銷售利潤率。
房地產銷售利潤是房價的一部分，從國際上多數國家情況來看，房地產銷售利潤率一般在5%左右，高的也只有6%-8%。根據我國國土資源部調查：房地產小樹利潤率，大多數城市普遍在10%以上，中高檔房地產平均利潤率一般達到30%―40%，遠遠高于其他行業的平均利潤率水平，所以健康的房地產市場，必須有一個合理的銷售利潤率區間。
3.2 單項指標健康標準的確定
對于各項指標，客觀上應該存在一個理想的值，根據指標的不同用途，有的越接近某一固定值越理想。有的指標則只需在理想參考值上下浮動即可，有些只要確定在某一區間內變化即可。
對于指標的理想值和浮動空間的確定，一般參考以下原則。
（1）借鑒國際通行的類似指標的理想值及正常浮動空間，比較分析后確定適當的標準。
（2）專家經驗法：結合我國房地產市場不同時期的發展狀況，通過專家評定確定理想值和范圍。
（3）由于房地產市場具有很強的區域性，所以選擇的區域不同，判斷的標準值和浮動空間也應有差異。
3.3 健康區間劃分
可將健康程度分為：健康、輕度不健康、中度不健康、嚴重不健康四個等級。目前對各指標健康狀況區間的劃分主要方法有經驗數據法、正態歸一法、μ―δ法、系統化方法等。經驗數據法使用方便簡單，但缺陷就是主觀性太強。正態歸一法和μ―δ法都是需要大樣本容量的統計學方法，而且它們在確定指標健康狀況區間時，不能夠根據不同指標的具體情況而在區間劃分中分別處理。系統化方法能夠全面考慮系統的自身變動規律及國際變化趨勢，相應采取一些客觀原則進行研究，遵循多數、半數、均數等原則，然后將各種結果加以合理綜合，能夠得到較科學的評價結論。
3.4 指標權重確定
根據經驗確定指標權重，帶有較強的主觀性，而單純運用數學模型來確定權重也無法體現指標之間不同程度的重要性。為提高指標權重確定的客觀性，可結合使用層次分析法和主成分分析法來確定權重。具體操作方法為：利用層次分配法確定分目標層的指標的權重，利用主成分分析法確定具體子目標層指標的初步權重，以此來確定具體指標在分項指標中的權重，進而得到具體指標在整個指標體系中的最終權重。
3.5 健康度判斷
健康度判斷是房地產市場健康評價的最后階段，包括分目標檢測與綜合目標檢測兩方面，前者可以找出不健康的具體因素，后者可以判斷出市場的總體健康程度。其中需要檢測的分項健康度包括房地產市場規模健康度、速度健康度、結構健康度、價格健康度。根據計算出的權重，得出分項健康度指數，最后計算出各年的綜合健康度指數，最后對照理想值和浮動空間，確定其是否健康。
4 結束語
房地產市場的健康度研究屬于一個較新的領域，國內外學術界對此方面的研究還都處于探索階段。房地產市場健康評價指標體系是一個動態的、復雜的系統，本文建立的評價體系需要經過大量的實踐應用以及最終的驗證，并且不斷修正，從而使評價體系不斷地完善。
參考文獻
［1］倪鵬飛.中國城市房地產市場健康標準及實證研究［J］.住宅與房地產，2008，（2）.
［2］葛倩倩.房地產市場健康標準問題研究―以杭州市住宅房地產市場為例［D］.北京:首都經濟貿易大學，2007.
［3］朱天明.安徽省房地產業可持續發展研究［D］.安徽:安徽農業大學，2008.
關鍵詞：房地產；財務；風險管理；問題；探討
近年來，我國房地產業迅猛發展，為了讓企業的發展更加穩定，對財務風險的管理工作引起了高度的重視，但是在對于房地產風險管理的調查當中發現，財務管理當中成本管理不夠細致、資金的結構也不太合理、管理人員風險意識不夠等方面的問題，這些問題對于房地產的管理工作有阻礙作用，嚴重地影響了房地產業的健康發展，這篇文章主要對房地產業的風險管理當中存在的問題進行探究得出一系列的對應方法。
一、現階段房地產的狀況及財務風險管理問題
在現階段，房地產行業仍在我國國民經濟中占有重要的地位，國家對于房地產行業進行宏觀調控，因城施策，出臺了一系列限購、限貸政策措施，企業資金回籠較慢，導致房地產企業資金緊張，同時形成了極端的發展現象，一些規模比較大的房地產公司融資相對容易，資金越來越集中在少數大房地產企業中，中小型房企融資困難，面臨資金緊張，逐漸被兼并或退出房地產領域，這就要求房地產管理過程中解決財務風險管理方面的問題。
二、導致房地產管理風險發生的因素
（一）成本控制的能力不夠
房地產企業在項目開發過程中，由于工作量比較大，程序煩瑣，對于成本的控制不夠細致就會造成財務管理的風險。目前在我國的房地產發展當中對成本的控制能力不夠，比如對于成本控制的管理制度不夠完善，審核過程不夠全面，都會對房地產的成本控制造成很大的影響，如成本控制不好很容易增加房地產的成本，造成浪費，同時也增加了房地產的投資風險，會影響房地產的有效發展。
（二）資金結構的不合理
房地產業屬于資金密集型企業，尤其是在項目運作初期，取得土地使用權、辦理施工手續等投入資金比較大，房地產項目開發的時候需要大量的周轉資金，這樣才可以使一個項目能夠正常運行起來，在目前階段我國的房地產企業在發展當中，由于資金的結構不合理，籌集資金的渠道方法單一，使得房地產企業在發展當中有很大的風險，資金的結構不合理問題，容易造成資金短缺，資金鏈斷裂，房地產工程項目就無法正常運轉，面臨不得不停工的現象，同時會影響項目的開發進程，造成不必要的經濟損失，增加房地產的財務風險。
（三）管理員工的風險意識不強
財務管理人員在房地產的開發管理工作當中占有重要地位，所以要不斷地提高管理人員的綜合素質，增加他們的管理水平技能，從目前我國的房地產發展當中，財務管理人員并沒有樹立正確的風險意識，同時管理技能以及相關的知識掌握的還不夠，隨著科學技術的不斷創新，相關部門對于管理工作的重視程度不夠，從而導致了管理工作質量達不到要求的標準，嚴重阻礙了房地產企業的可持續發展狀況。
三、有效加強房地產風險管理的制度
（一）制定有效的成本管理制度
經過一系列對于房地產的財務風險管理的分析報告顯示，房地產相關企業在發展當中，由于成本控制方面把握的不夠精確，導致企業在發展的過程當中面臨許多的風險，嚴重影響了企業的發展，面對這種情況，房地產企業應該要做好管理工作，制定有效的成本管理制度，同時結合項目實施的實際狀況，對項目的投資成本進行動態跟蹤并嚴格控制，結合實際情況進行不斷的完善和管理，有效避免出現成本變動異常的情況。
（二）建立多種融資渠道
不合理的資本構成將會嚴重影響房地產企業的發展，房地產項目開發工期無法得到保障。因此，要想使房地產企業可以不斷地持續發展，避免資本結構不合理的現象發生，要建立合理的靈活多變的融資渠道。首先，房地產企業要結合自身特點，繼續發展多方式的融資渠道，打破傳統融資渠道的局限，開展多元化的融資渠道為房地產企業的發展打下了牢固穩定的基礎。除通過銀行貸款外，可以采取信托、債券、基金等多方式的融資渠道，有效地提高房地產資金結構的合理性。
（三）增強財務管理人員的文化素養
當前房地產財務人員的文化素養不夠，將對房地產財務管理工作產生重大影響，甚至影響房地產的健康發展。所以，要全面的提高財務人員的文化素養。首先，要對財務人員進行素質教育，使房地產財務管理人員樹立正確合理的風險意識。在復雜又繁亂的財務工作的過程當中，財務人員要不斷提高自身的財務風險意識，以防止企業的財務風險的發生。其次，開展財務人員的業務培訓。既要重視對財務人員的理論培訓，同時又要重視對財務專業技能的培訓，養成積極學習，不斷提高財務管理人員的文化素養。同時房地產企業的管理層也應該適當學習財務知識，樹立風險觀。保證房地產企業在發展過程中做出正確的發展決策，盡量降低房地產企業的財務風險，為房地產企業的發展奠定一個堅實的基礎。
四、結語
綜上所述，在國家對于房地產市場宏觀調控的環境下，我們要不斷地提高房地產的財務風險意識和防范意識，同時做好一系列應對房地產財務管理風險問題的對策，以積極樂觀的態度去面對房地產管理當中遇到的問題。自上而下，從管理人員到基層的員工，構成一個全面的房地產財務風險解決體系，從制度上、流程上控制財務風險，保證房地產行業的平穩發展，為我國的經濟建設發揮其重要的作用。
參考文獻
［1］李亞東.基于房地產財務管理風險問題探索與研究［J］.時代金融，2015（35）.
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關鍵詞:宏觀調控 房地產 信貸風險
中圖分類號:F830.572 文獻標識碼:A
文章編號:1004-4914(2010)07-188-02
一、目前我國房地產市場狀況概述
2010年以來,房地產市場持續“高燒”,瘋狂的房價成為社會持續關注的焦點。部分城市房價上漲過快,房價增速遠超居民人均可支配收入增長,一般居民越來越難以承受。房地產市場秩序仍較混亂,亟待整治。在房地產市場供求偏緊、普通居民購房困難的情況下,房地產市場捂盤惜售、土地閑置、炒地等現象依然存在。而且,房地產市場投機、投資行為較為普遍,哄抬房價現象較為嚴重,市場秩序需要著力進行治理。此外,商品房供應結構不合理,中小戶型和中低價位普通商品住房及經濟型住房供應不足、保障房建設投入不足。
為了防止地產市場的泡沫,國家陸續出臺了一系列房地產調控政策,4月14日和17日,國務院連續通知,其中4月17日《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》被稱為樓市調控“新國十條”,由此拉開密集調控序幕。“新國十條”公布后,樓市也開始出現了一些積極的變化,部分城市更是出現了“量價齊跌”。經歷了2009年及2010年初的瘋狂上漲后,中國樓市正面臨著新一輪調整期,而且本輪的調整才剛剛開始,未來房地產市場無論是成交量還是房價均面臨著較大的下滑可能。因此,商業銀行不能忽視對房地產信貸風險的防范。
二、商業銀行房地產信貸面臨的主要風險分析
1.房地產開發貸款不良率上升。房地產市場調整引起銀行風險上升最為常見的渠道就是房地產開發商經營困難直接導致銀行房地產開發貸款不良率上升。如2010年5月20日,按銀監會要求,各商業銀行公布了房地產貸款壓力測試結果。若房地產價格下降30%,交通銀行開發貸款不良率將增加1.2個百分點,個人按揭不良率提高0.9個百分點;興業銀行對公房地產貸款不良率上升0.99個百分點,個貸不良率上升0.3個百分點。
目前,宏觀調控、市場調整和成本上漲成為中國房地產行業面臨的三大挑戰。由于銷售不暢,加之信貸緊縮,在房地產市場調整時期房地產企業通常會面臨較大的資金壓力。隨著房地產市場的深入調整,一些資質較低、規模較小、資金實力較弱、市場競爭能力不強的開發商拖累銀行的風險將會增大。當前在房地產開發貸款中,銀行特別要關注下列風險:一是“樓盤爛尾”;二是開發商的現金流出現較大問題;三是小企業運作大項目;四是房地產開發項目運作不合規。
2.集團資金鏈斷裂導致銀行損失。房地產市場調整,可能引起涉足房地產業的一些企業集團資金鏈緊張。房地產開發項目往往具有建設投資大、開發周期長的特點,涉及多種項目資金的運用,對資金的銜接運用要求很高。中國目前有集團背景的開發商較多。集團公司的資金實力和負債狀況以及對開發商投資的真實狀況和關聯交易往往對開發商的業績有重要影響。如果企業熱衷于資本運作――通過各種方式使企業自身規模擴大或使財務指標轉好而對外部投資者構成吸引力,特別是如果形成少量資本運作巨額資產的情形,無論是房地產業領域或者是其他產業領域出現較大資金窟窿的問題,均可能引起企業資金鏈斷裂風險,進而導致銀行貸款風險。此外,企業集團還存在資金擔保型資金鏈斷裂和關聯方占用型資金鏈斷裂的風險,相關資金鏈斷裂可能會對銀行構成不利影響。在房地產市場調整時期,商業銀行還要特別注意防止房地產開發商在項目之間周轉資金所帶來的資金鏈斷裂風險。
3.抵押品市場價格大幅下降使得銀行信用風險增大。在房地產市場調整時期,房地產抵押品的市場價值下降。如果借款者的還款余額大于房地產抵押品的價格,那么借款者很可能違約。而在借款人違約后,在市場低迷時期對房地產抵押品的處置通常會出現變現困難、抵押品價值大幅縮水等不利于銀行的情況。在商業銀行的抵押貸款業務操作中,抵押擔保貸款額一般不超過抵押品變現值的70%,這通常意味著當房地產價格跌幅逾30%以上時,商業銀行面臨的信用風險將陡然上升。
4.房地產市場出現深幅調整時,銀行個人住房貸款風險上升。中國商業銀行個人住房貸款在總貸款中占有較高的比重,并且超過房地產開發貸款所占的比重。個人住房貸款常見的風險是由于個人投機性需求引起的。當房地產價格節節上漲時,在“正反饋資產價格效應”的影響下,個人住房投機性需求增加。而當房地產價格泡沫破裂時,由前期個人住房投機性需求產生的個人住房貸款產生壞賬的風險加大。當房產價格急劇下滑時,會出現“斷供”的銀行風險。
當房地產市場出現深幅調整時,銀行要留意兩類個人住房貸款信用風險的爆發。一類是“理性違約”,當抵押房產的市價下降到低于貸款余額時,借款者從自身利益最大化出發主動違約;另一類是“被迫違約”,房地產市場調整會與經濟調整相互作用,經濟下行可能使得一部分貸款者的收入減少,可能出現借款者有償還貸款的意愿,但由于償付能力不足而無法如期還貸。
5.假按揭、假首付、假房價等增多使銀行信貸風險增加。在房地產開發企業資金鏈趨緊時,部分過度擴張的企業可能采取諸多冒險行為,例如通過虛增注冊資本金套取銀行貸款、采用“假按揭、假首付、假房價”等手段套取銀行貸款等,從而使銀行信用風險增大。“假按揭”主要是一些房地產開發企業通過虛構售房合同、偽造借款人簽名等手段,騙取銀行貸款;“假首付”是房地產開發商利用預售環節以分期首付或為購房者墊付首付款等手段違規為借款人辦理首付;“假房價”主要是開發商通過虛構的房價來套取更多的銀行貸款。
三、商業銀行應對房地產市場深入調整的措施及建議
面對房地產市場深入調整可能給銀行帶來的巨大風險,商業銀行除應加強對房地產市場走勢的研判并關注宏觀調控政策、把握政策動向以外,還應進行內部經營管理的調整,加強房地產行業風險管理。
1.把好市場準入關,實行房地產信貸總量控制,落實企業、項目分類管理。一是實行房地產行業信貸總量控制,防范行業系統性風險。二是實行房地產信貸投放地區和城市的分類管理,重點支持房價運行較為平穩、投資投機需求占比較低的省會城市、中心城市的開發項目。減少對供過于求區域市場的貸款投放,堅決退出房價高企、投機濃厚區域的房地產開發項目。三是強化客戶資質、信用評級、授信及貸款審批管理,加強對開發企業資質、建設項目合規性及資本金到位情況的審查。四是加強項目分類管理。重點支持中小戶型、中低價位的普通住宅項目,對于建設項目規劃面積小、居住社區環境不配套、單戶建筑面積過大的住房建設項目,要嚴格進行限制。
2.堅持房地產開發貸款封閉管理,嚴防信貸資金挪用。首先,要明確項目資本金審核等要求,確保企業自有資金和前期銷售收入全部到位,并加強與城建、房管、土地等政府部門橫向交流溝通,及時獲取最新項目信息。其次,貸款發放要掌握好節奏,要根據項目的銷售情況、工程進度情況、施工合同中約定的付款進度,合理安排貸款發放。再次,要做好資金使用監管。全面介入整個項目建設銷售過程,消除信息不對稱給銀行帶來的風險。要根據房地產項目已經實現銷售收入情況及企業現金流情況,督促開發商按銷售收入比例及時還貸。發放的個人住房按揭貸款要設立專戶管理,首付款以及項目其他銷售資金也應盡可能納入專戶管理,保證開發貸款能按期收回。
3.完善房地產貸款風險監控機制,做到風險的早發現、早處置。一是要加強對全行業、各重點地區、重點城市的房地產市場監測預警,建立房價、空置率、投資額、銷售面積等關鍵指標體系,及時分析掌握行業發展態勢和區域特點,為規避行業系統風險、區域性房地產信貸風險提供依據。二是加強對房地產項目的監控和項目貸款的現場檢查。對房地產貸款要強化跟蹤管理,通過監測開發企業的資金狀況、項目建設和銷售進展等,及時預警和處置貸款風險。要明確貸后檢查人員的崗位責任,加強監督管理,切實杜絕貸后檢查流于形式等不良作風。三是盤活風險貸款,積極化解項目風險。對因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現停工甚至存在爛尾風險的項目,要借助銀行的信息優勢和客戶優勢,幫助企業尋求新的投資人,通過出售資產、重組等多種方式積極化解風險。
4.高度重視個人住房貸款的潛在違約風險。商業銀行要吸取美國次貸危機的教訓,采取嚴格的貸前信用審核,注重客戶資信狀況和還款能力分析,避免出現假按揭現象;嚴格執行首付款政策,并根據客戶資信狀況適度提高首付比率,杜絕出現零首付或低首付現象。
5.加強抵押品價值管理,確保抵押合法和足值有效。一是加強對評估機構資質、信譽等方面的考察,判斷其評估抵押物價值的可信度。二是根據不同區域房價變化的情況,選擇房價較高或降幅較大的地區和城市,對開發貸款抵押品價值進行全面重新評估。三是逐步開展個人貸款押品價值重評工作。針對貸款余額較大或剩余成數較高的個人貸款,認真開展抵押品重評工作。如發現擔保不足的,應要求借款人及時追加貸款擔保,確保貸款擔保足值有效。
關鍵詞：房地產市場；宏觀經濟；政策；走勢；投資策略
一、2013年宏觀經濟及武漢市房地產市場背景
（一）宏觀經濟
房地產開發投資占固定資產投資比重是衡量房地產業發展穩定性、持續性的一個重要指標，也是衡量房地產業與國民經濟及城市經濟關系的主要指標之一。從短期看，指標表明房地產年度開發投資完成額占固定資產投資總額的比重；從長期看，它反映房地產開發投資在建總規模與固定資產投資總規模的比例關系。這個比例過高或過低，都會影響國民經濟和城市經濟持續健康發展。
2011年我國國內生產總值達到471564億元，比上年增長9.2%，經濟增速放緩，“保增長、調結構”再次成為政府2012年的首要目標。雖然房地產行業在短期內受到調控，但從長期來看，仍將是支持中國經濟發展的重要力量。房地產固定資產投資在GDP中的占比逐年上升，2007年以來占比均在10%以上，2011年達到了17%左右的水平，出于保增長和地方財政壓力的考慮，房地產行業仍將長期向上看好。武漢市2011年GDP6536.81億，人均GDP約10000美元，盡管經濟增長速度放緩，但絕對值依然較高，為房地產發展提供了良好的發展平臺。
（二）武漢房地產市場
1. 供求走勢
從房地產（住房）的需求方面來看，城市原有居民住房改善的需要，城市年輕人組建新家庭以及進入城市的新興群體都構成對住房的需求；另外，某些對外開放度大的城市還有境外人士的流入，他們也需要購買住房，至少需要租賃住房；城市改造過程中的動拆遷居民更是成為最直接最現實的住房需求者。在一定的時期中，城市土地的供給總是有限的，房地產開發商建造住房的總量也是有限的，一旦需求量增長過快，房價就會有上升的趨勢。因此，2011年房地產市場供應持續增加，市場成交總體呈現前高后低的走勢，2011年上半年價格仍然在大幅上漲，居于高位，導致全年成交價格相比去年走高，但目前成交量逐步萎縮，價格開始松動。2011年全年新增供應房源為1192萬㎡，相比于去年增加了17.9%；成交量為 825萬㎡，相比于去年下降8.6%；成交價格7236元/㎡，相比于去年上升5.9%；
2. 存量
目前存量將近840萬方，較去年同期新增近200萬方，目前存銷比接近12。庫存居于高位，2011年底至2012年上半年特別是3-4月份，房企將面臨資金壓力不斷加劇、存貨繼續增加，銷售持續低迷的多重考驗，將帶來房價的進一步下行。
3. 新盤成交走勢
2011年共計375個樓盤開盤（包括一個項目多次開盤及加推的情況），5月為新盤市場分水嶺，在品牌開發商低價開盤的帶動下，整體成交率高達65%，而之后政策效應持續發威，投資及改善型需求均受到了抑制，以及受制于年度銷售目標不得不增加的推盤量，盡管開發商基本選擇低價入市，加大推廣力度，卻難以改變成交率持續下滑的趨勢。
4. 土地市場
相比于2010年武漢土地市場“地王頻現”的瘋狂，2011年表現相對冷清，土地成交面積與成交金額均有大幅下滑，底價成交、流拍、延期現象增多，調控背景下開發商拿地越發謹慎。從土地成交一般影響2年后的供求關系這一規律來看， 08年土地成交規模大幅萎縮使得2010年供應量極為緊張，而加上之前累計的需求集中釋放，使得2010年成交量出現井噴現象，房價大幅飆升，開發商資金量充裕，大幅拿地擴張，如此也必將大大增加2012年的供應量，使得供過于求的態勢有可能加劇。
二、房地產市場走勢預測
1. 政策方面
2011年年底召開的中央經濟工作會議表明中央未來對房地產行業調控的方向不會動搖， 盡管“三限”政策帶有明顯的政治干預色彩，但在“促進房價合理回歸”的目標下，2014 年政策整體放松無望，更多可能是政策微調。保障房的建設將穩步推進，彌補商品房投資下滑對經濟的負面影響。房產稅或采取擴大試點城市的方式漸進推進，長期看將逐步替代限購令。
2. 信貸資金方面
房地產開發是一種投資行為，離不開金融支持。從發達國家的經歷可以看出房地產金融發展的狀況，很大程度上左右著房地產投資的狀況。為了控制房地產投資過快增長，改變固定資產投資過熱的狀況，國家出臺了一系列綜合措施，包括提高存款準備金率、控制房地產貸款規模、提高房地產開發項目資本金比例等金融政策和清理整頓開發區、限制高檔物業用地等新的土地政策等。但是，在國家“保增長”的主題下，之前一直緊縮的信貸資金可能會逐步寬松，我國貨幣政策將從緊縮走向中性，預計2014年將有多次存準率的下調，資金流充足，但是對于信貸資金的流向暫時難以判斷，是否對房地產有大幅利好尚難以定論。
三、房地產投資策略建議
中國房地產市場的調控已經進入短周期或者持續調整期，目的是保證房地產買賣雙方健康穩定有序發展。未來中國房地產市場即使取消限購，也不會像2010年一樣快速反彈，未來房地產市場應該放在國家經濟結構調整的大背景中來看，應后續房地產政策將會是斷斷續續，不斷出臺不但調整，因此房地產投資者和開發商在自己的戰略目標及開發策略上必須走價值開發和重深化拓寬盈利模式的策略。
1. 增強風險防范意識，以戰略防守為主，收縮戰線，快速銷售，最大程度的持有現金，為即將可能到臨的低價抄底拿地做好準備；
2. 營銷策略上，做好淡市營銷專題，強化以客戶為中心的營銷方式，同時追求營銷渠道的創新和精細化；
3. 產品策略上，目前房地產市場開發水平已經頗為成熟，單純的從立面、園林、戶型等方面去突破顯得較為薄弱，必須增加產品內涵和人文訴求，帶來客戶生活方式的全新體驗，杜絕產品的裸奔；
4. 從戰略領域看，應該著眼于未來經濟結構的轉型，加大商業地產的投資力度，重視商業物業持有，同時可考慮與內需相關的地產服務行業，如旅游地產、養老地產等；
5. 從戰略布局看，房地產行業已經步入下半場，未來三四線城市將是發展的重點和亮點，在資金充裕的情況下，可適當考慮布局拓展三四線城市。
參考文獻
[1] 張東：《房地產投資導論》，中國財政經濟出版社，2009年
摘 要：近些年來，我國房價不斷上漲，國家加大了對經濟的全面的宏觀調控，先后公布了不少有關土地和金融方面的相關政策。在這種大局勢下，房地產企業如何在復雜的市場環境中保持競爭力，使得企業具有長久的生命力，這就是一個值得探討的問題。本文運用杜邦分析方法分析典型房地產企業，根據分析的結果對房地產企業財務管理狀況進行評價并給與相應的建議。希望可以為我國房地產企業的財務管理提供一些幫助。
關鍵詞 ：房地產 杜邦分析 陸家嘴
一、引言
房地產企業是進行房地產開發和經營的行業。21 世紀以來，我國經濟飛速發展，其中相當大的部分是房地產業所做出的貢獻。與此同時房地產行業的發展也受到國家和政府的宏觀經濟政策的影響。經濟好轉，房地產企業發展的也非常快。相反，經濟形勢不景氣房地產企業回收資金緩慢，也會影響企業的發展。一方面房地產企業在飛速的發展，另一方面也存在很多的問題。因此，政府提出了許多限制性的政策來調控房地產企業的發展。這樣一來，房地產企業面臨的挑戰也愈加嚴峻。作為資金密集型的企業，房地產企業財務狀況直接影響著企業未來的盈利能力。因此如何根據財務狀況來了解企業的經營狀況以及未來的盈余能力就顯得尤為重要。這不僅可以給廣大的投資者一個指引，還可以使得企業在發展過程中不斷發現自己的弱勢，讓企業保持穩健的發展。
二、杜邦分析體系
通常我們可以通過利用上市公司財務報表的數據計算出相應的財務比率，進而了解企業的經營狀況和盈利能力。杜邦分析是以凈資產收益率為核心的財務指標，通過財務指標的內在聯系，系統、綜合的分析企業的盈利水平對企業財務進行綜合的分析。其基本思想是將企業凈資產收益率逐級分解為多項財務比率乘積。因為這種方法是由美國杜邦公司首先創造的，所以稱為杜邦分析法。圖1 是杜邦分析的系統圖：
三、基于杜邦分析法的上市房地產公司盈利能力因素分析凈資產收益率是杜邦分析體系金字塔模型的最上層比率，也是核心的比率。本文通過對篩選出來的100 家在近五年年持續經營的房地產企業進行數據分析發現，對于盈利企業，作用更加顯著的代表比率是總資產凈利率。因此本文將分別對權益乘數和資產凈利率對房地產企業盈利能力的影響進行進一步分析。
通過對資產收益率的進一步分解，我們可以詳細的了解上市房地產公司的收入和費用支出的具體情況。本文主要運用總資產周轉率、營業成本支出率、期間費用支出率、所得稅費用支出率四個指標進行分析。
四、我國上市房地產公司盈利能力的分析
我國房地產行業已經繁榮十年之久，如何在動蕩的經濟環境中繼續保持甚至提高自身的盈利能力，這個非常重要。本文以陸家嘴企業為例進行杜邦分析，了解企業財務狀況。
（一）資產收益率及其分解分析
（1）凈資產收益率可以用來衡量一個企業的總體的盈利能力。陸家嘴的資產凈利率2008—2012 五年間經歷了先增加后減少的過程，由2008 年的5.15%上升至10.16%，再到2012 年的3.59%，2008-2012 年資產收益率總體的趨勢是下降，這也說明了陸家嘴房地產集團總體盈利能力逐漸下降。
(2)主營業務毛利率的各項影響因素具體分析。
對于房地產企業來說，大多數房地產企業都經營著許多業務，包括房地產租賃，酒店業，物業管理等等。那么下面我們將分析各項業務對主營業務毛利率的貢獻。見表2
由表2 可知，2008-2011 年房地產銷售和租賃一直是企業主營業務利率的主要來源。而且二者交替成為影響主營業務利率的主要因素。2008 年由于受到美國次貸危機的影響，房產銷售并不景氣，而房地產租賃則火起來。由此可見，外界的經濟環境會影響企業的發展方向。2012 年企業把主營業務收入的重點轉移到動遷房轉讓上。目前偏遠郊區房產開發則主要集中在別墅上，購買者均是高收入人群。為了滿足大多數群眾的需求，把原低層樓房動遷改成高層，在原住戶入住的基礎上增加黃金地段的新住戶，企業的銷售收入也得以增加。
酒店業的變化不大，說明并不是企業的重心所在。物業管理是2010 年企業新逐鹿的一個產業。就近3 年的發展趨勢來看，物業管理每年的收入都在上升，對于企業的盈利的作用也是顯而易見的。未來普通住宅、拆遷房等均會改造成小區，因而物業管理將成為房地產企業未來主要發展的業務之一。
(3)陸家嘴集團這5 年的期間費用保持在較穩定的水平上，只是在2009 年有較大幅度的比重下降。營業外收入的貢獻處于較大的波動狀態，而且作用不是很明顯，近4 年的貢獻一直在0.05%以內。企業的中心仍放在了企業的主營業務上。
（二）權益乘數分析。
從這5 年的數據來看，從2009 年開始陸家嘴權益乘數逐漸上升，與此同時，凈資產收益率開始大幅度下降，直到2012 年才有一定程度的上升，而這上升的原因更多是因為2012 年資產凈利率的增加，這就說明，在目前情況看來，陸家嘴依靠大量負債獲得土地進而進行開發這個是具有很大風險的，企業在背負著沉重債務的同時短期無法獲得相應的回報，企業未來籌集資金會更加困難。
五、提高我國上市房地產公司盈利能力的建議
（一）樹立風險意識
企業應該具備預防企業風險的意識。在控制企業總風險方面，企業應該把握好經營風險和企業財務風險之間的關系，在合理的范圍內將總風險降到最低。在負債方面，企業要在結合企業現實情況的基礎上考察有哪些因素會影響負債，進而定下負債的數額。與此同時企業還應做好未來還款的規劃，使得企業在一個相對安全的范圍內開展經營活動。
（二）優化資金管理范圍和程度
為了進一步強化房地產企業對資金的整體控制，企業應該在投資于高收益高風險項目時充分估計風險的大小。還要考慮到國家的政策、民風民俗、居民收入、通貨膨脹率等因素的影響，經過嚴密的市場調查之后，由專業人員對項目進行規劃，進行開發進度安排，與此同時財務部門進行測度，制定詳細的費用測算，以便合理的利用和資金。
在資金流監控方面，企業應該加強從前期預算，到中期資金流的流入流出，還有后期的結算總結對企業資金流整體的監控，分析資金超出預算的原因，隨時糾正預算中不合適的地方，以便合理的利用資金。
（三）加速存貨周轉
4.1.1關于層次分析法（AHP）
目前，對企業競爭力評價的方法至少在20種以上[43]比較有代表性的方法有因素分析法、對比差距法、內涵分析法、模糊綜合評價法、灰色多層次評價法、綜合指數評價法等。在本文中，筆者將使用的是層次分析法(AnalyticHierarchyProcess)，簡稱AHP。其主要原因為：層次分析法的發展始于上世紀70年代初，從1977年薩迪在第一屆國際數學建會議上發表“無結構決策問題的建模—層次分析法”時起開始受到注意，逐步在計劃制定、資源分配、方案排序、政策分析、沖突求解及決策預報等領得到廣泛應用。它將判斷和價值結合為一個邏輯整體，依賴想象、經驗和知識構造問題所處的遞階層次，并根據邏輯、直覺和經驗給出判斷。它允許使用者使用時修訂，擴展一個問題層次中的元素或改變原來的判斷，考查結果的敏感程度決定做何種改變[44]。層次分析法決策工具的優點在于：適用性、簡潔性、實用性、系統性。通過決策者的選擇與判斷，它能充分反映決策者對決策問題的認識，方便決策者與決策分析者的溝通，促成集體參與決策，增加決策的有效性。通過把復雜問題分解兩兩比較重要性，最后綜合判斷這種方法，具有鮮明的化整為零的簡潔性效果。層次分析法對定量定性分析均適合，如對資源分配、方案評比、預測、系統分析、規劃等問題均適用。通常的決策方式大概有三種：因果推斷、概率推斷、系統推斷，層次分析法正好反映對復雜問題的系統解決方式。當然，層次分析法也有相應的局限性，如只能選優，不能生成方案、只是粗略的排序、主觀性較大等。但是無論如何層次分析法不失為一種簡單有效的多目標決策方法。因此，可以說層次分析法是一種可用于處理復雜的社會、政治、經濟、技術等方面決策問題的分析方法，主要是利用不確定的和多標準的特征來解決決策問題。其決策的基本過程是：從系統論思想出發，將評價對象視為一個系統，并按系統的層次性把它劃分為遞階層次結構，在同一層次中，對兩兩元素之間進行重要程度比較。再由1?9標度法確定判斷矩陣，對每個判斷矩陣A，按特征方程Awwmac=λ,求出歸一化的單排序權重向量w[45]。計算所有單排序權重向量后，各層元素的組合向量可按如下遞推公式得()()()(1)2()1()[,,,]?=???k=kknkkkwwwwPwk式中，kTnkkkkw[w,w(1),,w(1)]2(1)1(1)(1)?????=???是以合成出的第k?1層上(k?1)n個元素相對于23總目標的組合權重向量。矩陣[,,,()](1)()2()1()knkkkkPPPP?=???，其第j列kTnjkjkjkjP[P,P(),,P()]2()1()1=???為第k層kn個元素關于k?1層第j個元素的排序權重向量，其中不受j支配的元素的權重為零。
4.1.2層次分析法評價指標體系的構建步驟
（1）建立指標體系層次結構首先要把評價體系中的各個指標按其屬性分為若干組。每一組作為一個層次，再將同一層次的指標作為準則對下一層次的指標起支配的作用，這種由上而下的支配關系構造了一個遞階層結構。如同表X所示得出的模型A，即為目標層。其下又有兩級指標層次，分別為準則層B和子準則層C，共包括了定量的經濟性指標和定性的評議型指標共計19項。
（2）構造判斷矩陣根據區域中小房地產企業競爭力指標體系遞階層次結構，以上一層的某一要素作為判斷準則，對下一層要素進行兩兩比較，從而來確定矩陣元素值。如相對于總目標，準則層因素之間兩兩比較，得其相對重要程度判斷矩陣。表4-1元素兩兩比對時的重要性等級及其賦值序號含義ija賦值1i和j兩種元素同樣重要12i元素比j元素比較重要33i元素比j元素明顯重要54i元素比j元素強烈重要75i元素比j元素極其重要96i元素比j元素比較不重要137i元素比j元素明顯不重要158i元素比j元素強烈不重要179i元素比j元素極其不重要19（3）層次單排序及其一致性檢驗。由判斷矩陣計算被比較元素對于該準則的相對權重，并計算其一致性。（4）層次總排序及其一致性檢驗。計算各層元素對系統目標的合成權重，進行排序，并進行一致性檢驗。遞階層次結構合成排序的具體過程為：假設上一層次A包含n個元素：1A，2A，…，nA，其層次總排序(對于第二層而言，它的層次總排序權值，就是單一準則—總目標下的層次單排序)權值分別為1a，2a，…,na；下一層次B包含m個元素：1B，2B，…，mB，它們對于元素jA的層次排序權值分別為：jB1，jB2，…jB，(當kB與jA無聯系時，kjB=0)。（5）計算企業競爭力評價值，此值是將所有經過標準化處理的各指標值與其權重24值相乘后加和得到的[46]。4.2中小房地產企業競爭力評價指標選定的原則根據企業競爭力的含義，企業競爭力體現在消費者價值(市場占有和消費者滿意)和企業自身利益(盈利和發展)兩個方面，它的實質是一個企業同其他企業相比較的生產率。而對于不同區域的中小房地產企業而言，其競爭力是宏觀層次的區域比較優勢和微觀層次的企業競爭優勢綜合作用的結果[47]。因此，對區域中小房地產企業競爭力評價指標的構建既要考慮到地區中小房地產企業對地區經濟的貢獻力量，從而反映其區位比較優勢，同時也要能夠反映該地區中小房地產企業整體經營運作的效果和未來的發展潛力。此外，在指標選擇上，為便于實際可行，盡可能地用比較綜合性的測評指標，特別是具有顯示性的能夠量化的指標，最終，地區中小房地產企業競爭力將以綜合指數的形式體現。建立一套科學的競爭力評價體系，是開展中小房地產企業個體競爭力評價的前提。選擇何種指標、多少個指標構成評價體系、不僅要考慮數據來源的可能性和可靠性，還要有理論根據。從理論上看，中小房地產企業競爭力的測度指標體系固然要求越全面越好，但由于受到定量研究方法以及指標數據本身的限制，特別是實證研究中，往往只能有針對性地篩選那些具有代表性的指標體系和指標項。本文認為，在指標選擇適時必須遵循以下原則：
4.2.1科學性原則
科學性原則即指標盡量能夠科學地、全面地反映中小房地產企業競爭力的內涵。不同的指標反映不同的側面和不同的內容特征；不同的指標對企業競爭力影響的程度不同。要根據對競爭力貢獻的程度，恰當地選取指標個數，嚴格地區分指標在體系中的位置，要準確地測度出企業競爭力的實際情況，要有利于比較國內各個地區中小房地產企業競爭力的情況。
4.2.2目的性原則
科學地構建中小房地產企業競爭力的評價指標體系，目的在于能夠衡量出中小房地產企業競爭力的實際狀況，找出影響中小房地產企業競爭力不足的關鍵因素，指出競爭力改進的方向和手段，為政府制定宏觀政策提供幫助。
4.2.3獨立性原則
各評價指標之間應盡量避免顯見的包容關系，隱含的相關關系在處理方法上盡量將之弱化、消除；根據各指標量間相互獨立的要求確立指標。指標變量間的獨立性是統計研究的基本要求，如果指標間重復信息過多，就不便于發揮指標的最大作用，也會給競25爭力評價工作帶來不必要的麻煩，甚至影響到評價的效果。因此，應盡量避免指標信息的重復。
4.2.4可對比性原則
競爭力指標應能夠在企業間和地區之間具有普遍的適用性。所涉及的時間范圍、計算口徑不宜變化懸殊，應具有相對的穩定性。
4.2.5定性和定量相結合的原則
對定性的指標在明確其含義的基礎上，要按照某種標準對其進行量化。使其不僅能恰當地反映指標的性質而且能夠進行精確的比較。對定性指標和定量指標要采用科學的計算方法。
4.2.6可操作性原則
根據指標所反映信息量的大小確立指標，數據必須能夠搜集到并便于計算。要在眾多的經濟指標中選擇少數幾個有代表性，蘊含信息量多，能夠較全面地刻畫出競爭力變化特征的綜合性指標。
4.2.7真實性原則
根據財會制度改革的要求確立指標。財會制度全面改革以后，引起了企業經濟指標的一系列的變化。確立評價指標應與財會制度的要求相統一，指標須從財務報表中來，以確保數據來源的可靠性。根據上述思路，按照企業內在的發展規律，將競爭力劃分為企業的生存能力、成長能力和發展能力。
4.3中小房地產企業競爭力評價指標體系的構建
根據上述思路和原則，結合中小房地產企業的現狀及房地產行業的競爭要素，本文將指標體系分為兩大類：統計性指（經濟表現）和評議性指標（企業管理）。其中包括一級指標5項，二級指標14項。這其中經濟表現類指標是指在年度報表或公布的業績中可以直接得到的指標數據，或是通過計算可以得到的數據，也稱為“硬指標”[47]。主要包括規模影響力、財務和效益指標、資產及技術創新狀況、增長率和效率指標等。企業管理類指標是指一些不易量化、需要通過調查、判斷或專家評議得到的指標。包括市場創新、服務創新、管理創新等一系列營銷狀況，以及創新程度、內部管理、經營環境、社會責任、環境創新和發展前景等狀況，也稱為“軟指標”。這些指標雖不易量化，但對每個指標按其特點和內涵，采取遞進式或獨立式計分，也可以采取同行對比計分，盡量給以硬化和量化。26表4-2中小房地產企業競爭力評價體系指標體系A指標類型一級指標二級指標指標含義指標計算方法總資產貢獻率11B反映企業全部資產的獲利能力，是評價企業盈利能力的核心指標利潤總額+稅金總額+利息支出/平均資產總額×100%資產利稅率12B反應每單位資產所提供的利潤稅金額，是分析資金投入效果的主要分析指標利稅總額（/固定資產凈值平均余額+流動資產平均余額）×100%區域生存能力指標1B資產負債率13B反映企業財務狀況的重要指標負債總額/資產總額市場占有率21B反映該企業項目在市場上的占有程度產品銷售量/地區內行業銷售總量流動比率22B反映企業的風險承受能力流動資產/流動負債企業成長能力指標2B凈資產收益率23B反映企業在最近一段時間的收益變化情況利潤總額/平均凈資產總額凈資產增長率31B反映企業在最近一段時間的發展情況3?1×100%三年前凈資產總額當年凈資產總額銷售擴張率32B反映企業本年度比上年度銷售總額變動的百分比本年度銷售額/上年度銷售額×100%統計性指標（經濟表現）企業發展能力指標3B融資成本33B反映企業融資能力的高低各種融資渠道的加權成本人力資源管理41B反映企業人力資源的控制和調配能力定性指標（由專家評估）內部管理能力指標4B企業創新管理42B反映企業在行業內部的可發展前景定性指標（由專家評估）經營環境51B企業經營的外部環境評估（主要包括政策環境、生態環境）定性指標（由專家評估）社會責任感52B包括企業文化等定性指標（由專家評估）（議性指標評企業管理）外部適應能力指標5B消費者滿意度53B企業本身及產品的被肯定程度定性指標（由專家評估）及問卷調查27
4.3.1評價指標體系中指標處理的理論說明
（1）在設計指標時，在遵循前面所論述的設計原則的基礎上，盡量選取了多個能夠量化的指標來全面反映企業競爭力狀況。如對企業管理水平、產品市場控制能力、企業收益力、技術實力等分別通過3、4個因素來對其現實狀況進行評價；（2）在準則層的選擇上，采取財務指標與非財務指標相結合的原則，避免使用單一的顯示性指標，對相關的分析性指標也同樣重視。再次同時采用靜態財務指標和動態財務指標，以便在評價企業現實狀況的基礎上，預測企業未來可能的發展情況[48]；（3）為遵循企業評價的目的性原則，突出了相對性指標，較少采用絕對性指標，如主要采用各種相對比率還具有一定的相關性，也不是很全面，如企業創新能力等重要指標由于數據無法取得而在本指標體系中未反映出來。本指標體系主要是想對中小房地產企業進行評價，所以對不同行業的不同企業進行評價，還需要對指標進行調整補充，這樣才能獲得符合本行業、本企業實際的全面評價。
4.3.2評價指標體系中指標處理的方法
指標數值一般來說分成三類:第一類指標本身屬于統計內容，直接提取相關統計數據即可；第二類指標本身沒有統計，但是相關數據有統計，提取相關數據，通過計算獲得需要指標值；第三類沒有相關數據支持，這大多是定性指標，通過專家評估、問卷調查等得出指標值。由于各指標的類型不同，得出的指標值必須進行處理，使其具備可比性[49]。主要使用的指標處理方法有：（1）定量指標的定值轉換在企業市場競爭力評價指標體系中，由于評價指標的類型不同，其屬性值量化的方法也不同。評價指標的類型一般可分為下列幾種:越小越好型、越大越好型、適中型和區間型。（2）定性數據的處理根據國內外企業競爭力評價的經驗，定性數據的獲取往往采用專家評估和問卷調查相結合，兩者都是經過指標體系打分獲得數據[50]。設有n專家同時參與對企業評價的打分，即有專家集：(exp,exp,...,exp)12nEXP=同時，由于存在專家影響力和知識水平的不同，權重也不同。設n個專家的權重分配為：(exp,exp,...,exp)12nAEXP=aaa其中：iexp為其中一個專家，iaexp為該專家的權重，i=1,2,...,n。為追求精準性，這里采用由五個評語所組成的評語集,其表述形式為：28(,,...,)()125V=vvv=非常弱，弱，一般，強，非常強為了避免主觀判斷所引起的失誤，統一評判標準、方便專家打分，增加定性指標的準確性，可采用隸屬度賦值方法，將定性指標分成5個檔次(很差，差一般，好，很好)分別地應1?5分。1?5表示不同的等級，等級之間只是對指標看法的程度不同。由于在賦值判斷過程中已內含標準，可直接計算評價值，對所有定性指標分值匯總，用加權平均的方法對調查結果進行計算。最后根據得出的平均分值確定該企業定性指標檔次[51]。在這里將5個評語置于一個連續的語言值標尺上，并且將每個評語在標尺上的長度都設定為單位1，如圖4-3所示：012345
4.3.3指標體系的評價模式
在參考一些學者的理論研究成果的基礎上，通過AHP的有關方法計算得出各對應指標的權重值見表(4-4)。總體來說，本指標體系的各權重值基本體現了企業競爭力各相關指標的相對重要性。表4-4指標體系評價模式及其權重賦值一級權數二級權數體系的五個方面權值各方面的分指標權值總資產貢獻率11B0.320資產利稅率12區域生存能力B0.5571B0.159資產負債率13B0.123市場占有率21B0.333流動比率22企業成長能力B0.3072B0.381凈資產收益率23B0.360凈資產增長率31B0.519銷售擴張率32企業發展能力B0.2843B0.227融資成本33B0.197人力資源管理41B0.667內部管理能力4B0.135企業創新管理42B0.333經營環境51B0.231社會責任52外部適應能力B0.1175B0.098消費者滿意度53B0.651非常弱弱一般強非常強29
4.4中小房地產企業的現狀分析
4.4.1中小房地產企業總量多，占有市場份額大
目前，從總體上看，我國的大型房地產企業對于中小房地產企業來說，還沒有形成壓倒性的壟斷優勢。這導致企業的產出、成本及品質還尚未因為企業的大小而有所不同，即并非企業的規模越大、成本越低、品質越好，這使得企業對品牌的重視程度還遠遠不夠，還未達到影響消費者決策的程度，消費者對企業品牌的重視，遠比不上對產品的質量、功能和價格的關注。同時，房地產業作為一個地域性強、產品獨立性高的行業，大型企業的擴張也受到遠遠重于其他行業的客觀限制，這也在一定程度上加大了其壟斷市場的難度。以房地產開發企業心為例，據統計，2006年全國房地產開發企業共有5萬家左右，中小房地產企業占中國房地產企業總數的90%多[52]，其中，具有一級資質的房地產開發企業的比例只有1.2%，一、二級資質企業總數不足10%，大多數為三、四級或剛剛成立的暫定級企業。由此也給中小房地產企業提供了生存空間。這意味著只要中小房地產企業的經營理念和管理方式貼近市場需求、對產品的建造有認真負責的態度，產品的質量達到國家標準，那么就能在房地產市場上占有一席之地。據2007年的統計資料，我國中小房地產企業數量占房地產企業總數的90%以上。若采用商品房銷售額和銷售面積反映企業的市場占有率，則房地產行業離散度較大。房地產百強企業在全國市場占有率不足10%，作為行業龍頭企業的萬科集團和陸家嘴集團在全國銷售額和銷售面積的市場占有率還不到1%。相反，中小房地產企業的市場占有率卻超過了70%。從房地產開發企業資質結構狀況來看，2006年我國房地產開發企業的資質結構見下表（表4-5），其中一級企業和二級企業所占的比重僅為12.37%，四級以下的企業所占比重達23.16%，三、四級企業所占比重64.47%，即房地產開發三、四級資質企業占總數一半以上，可見房地產企業資質水平總體偏低，中小房地產企業占有市場份額大。從開發資金來源主體來看，2007年全國完成的房地產開發投資中，有58.27%是二三級，及其以下無等級企業完成的。表4-5房地產開發企業資質結構表（2006）資質級別一級二級三級四級暫定兼營所占比例2.09%10.28%39.52%24.95%13.15%10.01%資料來源：根據《中國房地產統計年鑒（2007）》整理
4.4.2中小房地產企業技術性不高，家族化現象明顯不具有很高的技術性，員工整體學歷水平不高；缺乏經營管理的核心技術人才。中30小企業能否有效利用外部技術，妥善解決內部管理問題，在很大程度上取決于其人力資源狀況。在對陜西的數家中小房地產企業調查中發現，普遍存在著管理水平低下、內部運作較混亂的情況。具體表現在：領導者的個人決策往往沒有遠見、缺乏靈活性；缺少管理技巧和適當的管理培訓；缺少科學的成本控制和財務分析體系等。某些中小房地產企業管理者自身存在很大的缺陷，崇尚“家族式”管理。據調查，約有80%的民營房地產企業實行“家族式”管理[53]。如下圖4-6和4-7。圖4-6中小房地產企業員工學歷水平圖4-7大型房地產企業員工學歷水平
4.4.3中小房地產企業活動范圍主要在區域市場和住宅產品
從目前我國中小房地產企業的發展情況而言，雖然可以借著經濟高速發展的東風一展宏圖，但是總體而言卻是機遇大于挑戰。雖然中小房地產企業占有的市場份額很大，但是對于地產價值高的土地卻基本上被大公司搶占。目前用于商業建設的土地基本上是中小房地產企業員工學歷水平0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%大專及以下碩士及以上本科大型房地產企業員工學歷水平0.00%20.00%40.00%60.00%大專及以下碩士及以上本科31通過掛牌拍賣的形式進行，具有巨大開發潛力的土地，中小房地產企業會由于資金等原因而競爭不過實力雄厚的大企業，而地產價值不高的地點，投資風險卻比較大，一旦失敗對中小企業而言就是一個致命的打擊。隨著市場的進一步細化，大型房地產企業集中資金投向商業地產項目、別墅及高檔住宅項目，獲得高額的回報。中小房地產則熱衷于把資金集中投向普通住宅項目，單個開發項目一般在20萬平方米以內，因為普通住宅項目專業水平相對較低，投資額也相對較低，且風險較小。因此，在新開工的住宅項目中，中小房地產占有了超過70%的市場份額，可以推知中小房地產熱衷于把資金集中投向普通住宅項目[54]。此外，我國城市發展極不平衡，大型房地產企業可能憑借其實力壟斷大城市、發達城市的市場供給，但不可能壟斷中小城市、欠發達城市，甚至縣、鎮等區域的市場供給。從房地產行業的特點來看，大城市、發達城市的購買力比較強，看似可發展的空間很大，而小、欠發達城市等地區雖然競爭比較小，但仔細考慮其區域內由于購買力不強，所以這些地區的房地產行業也并不會眾多的中小房地產企業帶來轉機。我國的城市化進程帶來了巨大的市場需求，而市場需求是多層次的，大型房地產企業可能占據某個或某幾個的需求層次，但不可能完全控制所有的需求層次，中小企業完全可以憑借定位不同而找到自己的生存空間，但是盲目跟風的現象在房地產行業中一直都表現的十分明顯，哪個層次利潤大我就做哪個層次，但是往往到最后由于資金或管理等問題而使項目擱置，造成了大量的浪費。同時，由于目前房地產行業的風險極高，銀行信貸也會對中小企業的融資慎之又慎。
4.4.4中小房地產企業更容易滿足我國市場多樣化的需求
對房地產企業來說，提供差異化的房地產產品來滿足市場上不同水平的購房需求是大勢所趨，而在這一點上，中小房地產企業更容易做到。因為自身資金實力小，產品規模勢必不會很大，因此在產品上可以實現小規模、個性化、差異化特點，來滿足消費者的需求。況且，在尋求個性化、創新式發展的軌道上，大的房地產企業因為經營模式轉軌所遇到的問題比中小房地產企業遇到的問題要大得多，從而使中小房地產企業的個性化發展成為房地產行業突破傳統發展模式實現升級的主要帶動力。
4.4.5中小房地產企業能夠拾遺補缺，填補大企業
在區域市場上的剩余空間一方面表現在具體的物業類型上，大型房地產企業憑借其自身優勢把目標鎖定在高級寫字樓、商業用房、別墅及高檔住宅區等高利潤市場，將中小企業排擠到回報相對低的中低檔住宅市場。另一方面表現在區域上，大型房地產企業的開發范圍主要集中在直轄市、省會城市等發達城市，幾乎不涉足中小城市、縣、鎮。中小房地產企業的存在填補了這一空白，滿足了不同層次、不同區域消費者的需求，形成了完整的房地產市場梯32度消費層次體系。
4.4.6中小房地產企業能夠發揮“市場規模”優勢根據經驗的“二八原理”，從市場占有率角度看，目前即使像萬科這樣的大開發商，市場占有率也不過1.24%，按照目前的形勢發展，即使將來還有一批大發展商培育起來，這些大企業的市場占有率總和也不過20%。而另外80%的市場份額是由中小型企業所占有，所以中小型企業大可不必擔心。
4.4.7中小房地產企業是市場自由競爭的有利推動者中小企業的存在促進了各種形式的競爭，在一定程度上能克服壟斷造成的一些弊端。雖然在地區房地產市場上，大型房地產企業是價格的主導者，但眾多中小企業競爭者的存在，使得大型房地產企業不得不考慮由于定價過高而可能引起的顧客分流問題，從而間接地抑制了房價的過快增長。
4.5實證研究
這里需要說明的是，目前我國中小房地產企業雖然數量較多，但是就大多數企業來說，企業與企業之間實力差距相對并不大，因而對所有的中小房地產企業進行研究是沒有必要的，也是不現實的，加上企業內部的生產經營數據很難取得，本文在實地調研的基礎上，具有科學性的選取了陜西省漢中市三家中小房地產企業作為實證研究對象進行研究，能在一定程度上反映目前我國部分中小房地產企業的實際狀況，并且具有參考作用。
4.5.1企業背景
介紹公司一成立于1998年，注冊資金2000萬元，開發資質二級，具有ISO9001、ISO2000質量管理體系認證的房地產企業。公司黨政工團機構健全，內設五個部門。公司員工總數100余人，其中各類專業技術人員60余人，具有較強的技術力量和開發建設管理經驗。公司二組建于1995年，注冊資金2100萬元。內部設置六部三室三個分公司，是集開發修建、銷售、物業管理為一體的具有獨立法人經營資格的二級資質房地產開發企業。公司三成立于1997年，注冊資金2400萬元，屬國家二級資質房地產開發企業。公司現有員工65人，其中有專業技術職稱的技術人員40人。公司下設工程部、銷售部、企劃部等七個部門，公司信譽良好。
4.5.2企業競爭力評價
按4.1、4.2章節介紹的理論和競爭力評價體系分析，經過數據資料收集、計算、整理，得到這三個企業競爭力指標數據表如下：33表4-8三企業競爭力指標數據表企業名稱指標公司一公司二公司三總資產貢獻率（%）10.5111.6310.02資產利稅率（%）5.303.707.60區域生存能力資產負債率（%）64.7051.3856.80市場占有率（%）0.740.200.03流動比率（倍）2.411.293.05企業成長能力凈資產收益率（%）14.1612.8414.01凈資產增長率（%）107.45104.10106.32企業發展能力銷售擴張率（%）融資成本（萬元）107.5011.71100.209.69103.7010.34內部管人力資源管理0.730.600.67理能力企業創新管理0.510.290.31經營環境0.830.650.49社會責任感0.800.800.80外部適應能力消費者滿意度0.930.870.84通過評價計算獲得這三家房地產企業競爭力評價綜合值及準則層評價值排名如下（表4-9、4-10）：表4-9三企業競爭力評價準則層評價值準則層區域生存能力企業成長能力企業發展能力內部管理能力外部適應能力公司一公司一公司一公司三公司一名次排序公司三公司三公司三公司一公司二公司二公司二公司二公司二公司三表4-10三企業競爭力評價值企業名稱企業競爭力評價值競爭力排名公司一0.85921公司二0.76543公司三0.79362344.5.3結論從表4-9、4-10中可以看到，在準則層的評價值中，公司一的區域生存能力、企業成長能力、企業發展能力、外部適應能力全部位居第一，這幾項指標對房地產公司來說是非常重要的，是實力強弱及發展潛力的重要衡量指標。公司一最大優勢在于其營銷能力，從表4-9準則層評價值排名也可以看出，其市場占有率及凈資產收益率指標均排在第一位，其中有些具體指標（見表4-8），相應的公司一融資成本較高，這方面還需要加強改善。另外兩家企業的某些個別指標的競爭力可能比公司一強，但是由于各指標發展不均衡，最終導致企業整體競爭力仍然相對較低。從表4-8可以看出，這三家房地產公司之間的差距主要在企業成長和企業發展能力方面，具體指標體現的競爭關鍵要因是：產品與市場的控制和把握，營銷能力的提高增大市場占有率，融資渠道的多樣化。
