時(shí)間：2023-06-01 09:32:03
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)估價(jià)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
經(jīng)濟(jì)學(xué)上，還原利率是將純收益還原或貼現(xiàn)為價(jià)格的比率，實(shí)際是一種投資收益率或投資報(bào)酬率。用馬克思的地價(jià)公式表示還原利率，則V=a/r，其中V指不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，a指純收益，r指還原利率。由于房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的雙重屬性，購(gòu)買房地產(chǎn)(尤其是收益性房地產(chǎn))，實(shí)質(zhì)上就是一種投資，其投資額就是該房地產(chǎn)的價(jià)格，而其收益即為每年的純收益，這就像在銀行存款能獲得利息一樣。
在市場(chǎng)規(guī)律作用下，投資收益率的高低與投資風(fēng)險(xiǎn)成正比，投資風(fēng)險(xiǎn)越大，投資收益率也就越高;反之則越低;同等的投資風(fēng)險(xiǎn)，其收益率應(yīng)該相同。基于此，還原利率的實(shí)質(zhì)可闡述為下列四個(gè)方面:
（1)其值必須為正值，如果還原利率r<0，則表示該宗房地產(chǎn)投資收益虧損，不能取得年純收益，那么收益還原法的應(yīng)用將喪失其基礎(chǔ)，計(jì)算毫無意義；（2)其最小值必須高于銀行同期定期儲(chǔ)蓄利率或國(guó)債利率，否則此項(xiàng)投資不合算，不如將資金存人銀行或購(gòu)買國(guó)債；（3)在物價(jià)變動(dòng)的情況下，其應(yīng)能彌補(bǔ)物價(jià)變動(dòng)所造成的貨幣貶值或增值；（4)與投資風(fēng)險(xiǎn)成正比，即投資風(fēng)險(xiǎn)越大的項(xiàng)目，其值應(yīng)越大，反之則越小。
3還原利率的類型
照評(píng)估對(duì)象的不同，即單純的土地估價(jià)、建筑物的估價(jià)或房地產(chǎn)的估價(jià)，可將還原利率分為3類:（1)土地還原利率(rL):求取土地價(jià)值時(shí)所使用的還原利率，其對(duì)應(yīng)的純收益是由土地單獨(dú)產(chǎn)生的凈收益。（2)建筑物還原利率(rB}:求取建筑物價(jià)值時(shí)所使用的還原利率，其對(duì)應(yīng)的純收益是由建筑物單獨(dú)產(chǎn)生的凈收益。（3)綜合還原利率(r):求取房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)所用的還原利率，對(duì)應(yīng)的純收益是土地與建筑物共同產(chǎn)生的凈收益。
4確定還原利率的原則
4.1確定還原利率應(yīng)遵循的原則
4.1.1口徑一致原則
同一類房地產(chǎn)的收益水平是個(gè)客觀存在的值，其現(xiàn)值亦然，盡管以不同的形式表現(xiàn)出來，都只應(yīng)反映那個(gè)客觀存在的值。因此，不同口徑的收益必須取用與其口徑相對(duì)應(yīng)的還原利率，計(jì)算出來的收益價(jià)格應(yīng)相等。
4.1.2客觀性原則
收益法中房地產(chǎn)純收益的求取值是客觀純收益而非實(shí)際純收益，與此相對(duì)應(yīng)的還原利率的確定值也是客觀的，而非實(shí)際的投資收益率。因此，還原利率的確定應(yīng)剔除人為的、主觀因素的影響，而反映出該房地產(chǎn)投資行業(yè)的客觀、平均水平的期望報(bào)酬率。4.1.3實(shí)用性原則
實(shí)用性原則是指還原利率的選取和計(jì)算要切合實(shí)際，具有較好的操作性，能為人們所接受并自覺地在評(píng)估實(shí)踐中加以利用。
4.2確定還原利率需考慮的因素
4.2.1區(qū)域因素
所謂區(qū)域因素是指某收益型房地產(chǎn)所處的區(qū)域環(huán)境對(duì)其投資收益所產(chǎn)生的影響。由于房地產(chǎn)位置的固定性，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況不同，其房地產(chǎn)的收益也不同。比如，沿海地區(qū)收益型房地產(chǎn)的純收益與還原利率均要比內(nèi)地高。
4.2.2時(shí)間因素
房地產(chǎn)估價(jià)須依據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，即時(shí)間因素對(duì)房地產(chǎn)的影響不容忽視，在確定還原利率時(shí)，也應(yīng)考慮時(shí)間因素的影響。具體而言，就是通貨膨脹率和在不同時(shí)間段存貸款利率變化，對(duì)還原利率的影響。
4.2.3政策因素
一般估價(jià)是在市場(chǎng)公平的條件下進(jìn)行的，但是一些優(yōu)惠政策因素會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資收益產(chǎn)生影響。例如“三資”企業(yè)享受的稅收優(yōu)惠政策等，因此，對(duì)于有受政策性影響的收益型房地產(chǎn)，其還原利率須做相應(yīng)調(diào)整，以剔除政策因素的影響。
4.2.4社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素
社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素主要指政治經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定狀況和社會(huì)治安程度。一般而言，一個(gè)政治經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的國(guó)家或房地產(chǎn)所處地區(qū)經(jīng)常發(fā)生犯罪案件的，其還原利率較高，因?yàn)橹挥休^高的投資收益率，投資者才會(huì)冒此風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投資。
5求取還原利率的方法
5.1累加法
該方法的基本公式是:還原利率=無風(fēng)險(xiǎn)還原利率+風(fēng)險(xiǎn)還原利率。無風(fēng)險(xiǎn)還原利率又稱安全利率，是指無風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率，是資金的機(jī)會(huì)成本。風(fēng)險(xiǎn)還原利率是指承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過無風(fēng)險(xiǎn)還原利率以上部分的還原利率，具體是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場(chǎng)等風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。
5.2市場(chǎng)提取法
該法是利用收益法公式r=a/V，通過搜集市場(chǎng)上相同或相似房地產(chǎn)的純收益a,價(jià)格V等資料，反求出還原利率r，然后對(duì)各個(gè)交易實(shí)例的r進(jìn)行調(diào)整，最后評(píng)定出一個(gè)客觀的還原利率。在此，應(yīng)注意純收益a是由房地產(chǎn)帶來的，不應(yīng)包含行業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來的收益，因此，其求取公式為a=行業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入——經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用——行業(yè)目標(biāo)收益，但這樣求出a仍不精確，因它難免包含行業(yè)管理好壞和政策因素帶來的收益與損失，而這些均與房地產(chǎn)無關(guān)，若用受這些因素影響的a來求出還原利率是不精確的。因此，在實(shí)際操作中常用租金純收益來代表房地產(chǎn)帶來的純收益，即租售比來表示r，但須注意，由于我國(guó)目前房地產(chǎn)租金價(jià)格水平偏低，在使用租售比時(shí)須對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)修正。
5.3投資報(bào)酬率排序插入法
由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相近的，所以，可以通過與估價(jià)對(duì)象同等風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率來求取估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。該法首先將社會(huì)上各種類型的投資及其年投資報(bào)酬率找出，并將投資報(bào)酬率從低到高按順序排列，制成坐標(biāo)圖，而后將本地區(qū)某行業(yè)收益型房地產(chǎn)與各種類型的投資進(jìn)行比較分析，該過程可請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)師參與，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷所要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該落在哪個(gè)范圍，最后把結(jié)果在坐標(biāo)圖上進(jìn)行定位，從而確定所要求取的還原利率的具體數(shù)值。
6結(jié)論
綜上所述，從還原利率的實(shí)質(zhì)出發(fā)，綜合考慮確定還原利率的原則與因素，利用以上三種方法來確定不同收益型房地產(chǎn)的還原利率，最后綜合確定出一數(shù)值，若不發(fā)生較明顯的經(jīng)濟(jì)或利率變動(dòng)，則這些還原利率將在一定時(shí)期內(nèi)保持不變，可供估價(jià)人員在平時(shí)估價(jià)時(shí)使用。
【摘要】收益還原法是房地產(chǎn)估價(jià)中常用的三種重要方法之一，在確定待估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，還原利率的準(zhǔn)確與否，極大地影響了該方法所評(píng)估出的價(jià)格。本文從分析還原利率的實(shí)質(zhì)與類型入手，結(jié)合探討了確定還原利率應(yīng)進(jìn)循的原則與應(yīng)考慮的因素，最后提出了求取還原利率的若干方法。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)估價(jià)收益還原法還原利率
參考文獻(xiàn):
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價(jià)格；估價(jià)
一、房地產(chǎn)成交價(jià)格的特點(diǎn)
(一)從宏觀分析，房地產(chǎn)成交價(jià)格受市場(chǎng)狀況的影響
房地產(chǎn)成交價(jià)格受市場(chǎng)狀況等因素影響，在不同時(shí)期相同的房地產(chǎn)價(jià)格差異較大。例如寧波市某高檔商住樓，1994年、1995年平均售價(jià)在5000元／平方米，而到1 997年、1998年平均售價(jià)僅為4000元／平方米，這主要是由于同類房地產(chǎn)開發(fā)量猛增的原因。又如最近開始的經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，對(duì)于類似房地產(chǎn)價(jià)格就可能造成較大的影響。
(二)從微觀分析，房地產(chǎn)成交價(jià)格具有離散性、隨機(jī)性、不確定性的特點(diǎn)
依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，相同的商品具有相同的價(jià)格。但筆者在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)。房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格并非如此，相間房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格并非完全一致，這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)商不斷調(diào)整房地產(chǎn)出售價(jià)格以適應(yīng)市場(chǎng)需求或達(dá)到一定的目的，只要能滿足開發(fā)商的預(yù)期目的，開發(fā)前就可以出售房地產(chǎn)；從購(gòu)買者的角度出發(fā)，只要能滿足購(gòu)買人的要求，在其允許的經(jīng)濟(jì)條件下，購(gòu)房人就可以購(gòu)買。因此，由于開發(fā)商的預(yù)期目的、預(yù)期的收益率、購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)條件、購(gòu)房人的偏好等情況的不同，就引起同樣房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的差異。造成房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格差異的因素。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1.房地產(chǎn)成交價(jià)格受成交量的影響和一般商品類似，一次性購(gòu)買的房地產(chǎn)數(shù)量越大，價(jià)格一般越低，零散出售一般價(jià)格較高。
2.房地產(chǎn)成交價(jià)格受房地產(chǎn)現(xiàn)狀的影響房地產(chǎn)開發(fā)商為了提前回收資金、降低銀行負(fù)債率、降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，在建設(shè)期就開始預(yù)售房地產(chǎn)，其預(yù)售房地產(chǎn)價(jià)格一般低于建成后同類房地產(chǎn)價(jià)格。
3.房地產(chǎn)成交價(jià)格受付款方式的影響開發(fā)商為了迅速回收資金，一般對(duì)一次性付款的情況給予適當(dāng)優(yōu)惠(從理論上講，優(yōu)惠價(jià)格應(yīng)該是分期付款價(jià)格的貼現(xiàn)值)。
4.房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)銷售速度的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)商為了迅速出售房地產(chǎn)，也經(jīng)常采用降價(jià)銷售的方法。對(duì)于類似房地產(chǎn)若開發(fā)商適當(dāng)降低其售價(jià)，銷售速度較快，反之則銷售速度較慢。
5.房地產(chǎn)的申報(bào)價(jià)格存在瞞價(jià)或變相瞞價(jià)的情況為了逃避政府應(yīng)征收的稅費(fèi)，有的房地產(chǎn)申報(bào)價(jià)格低于其實(shí)際成交價(jià)格。有的則采用聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建、聯(lián)合開發(fā)的形式變相買賣房地產(chǎn)。
二、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的定義
綜合以上分析，房地產(chǎn)“成交價(jià)格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產(chǎn)會(huì)有不同的成交價(jià)格，因而建立在房地產(chǎn)成交價(jià)格基礎(chǔ)上的市場(chǎng)比較法的評(píng)估價(jià)格具有個(gè)確定性。例如一家房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是4000元／平方米，那么它是在大批量購(gòu)買時(shí)的價(jià)格還是銷售速度很慢時(shí)的價(jià)格?其期房?jī)r(jià)格是4000元／平方米還是現(xiàn)房?jī)r(jià)格是4000元／平方米?如果想使房地產(chǎn)銷售速度加快，其價(jià)格是否應(yīng)低于4000元／平方米?因此，在無任何約束情況下的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是一個(gè)較為模糊的概念。所以，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，對(duì)其評(píng)估價(jià)格應(yīng)有明確的定義，否則就失去了意義、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的定義，應(yīng)主要明確以下幾點(diǎn)：
1.不同的評(píng)估目的具有不同的價(jià)格定義。例如房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估。因考慮到房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力及擔(dān)保債權(quán)期間房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)因素，評(píng)估價(jià)格一般保守，其評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在整體出售并且出售時(shí)的價(jià)格。而對(duì)于一般的資產(chǎn)評(píng)估如股份制改造、現(xiàn)值評(píng)估等，其價(jià)格定義與抵押價(jià)格評(píng)估就有所不同。同一宗房地產(chǎn)在不同評(píng)估日目的的評(píng)估價(jià)格不同。
2.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估應(yīng)是特定時(shí)點(diǎn)時(shí)的評(píng)估價(jià)格隨著時(shí)間的不同，房地產(chǎn)自身狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等因素隨之變化，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之變化，因而房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格必須有確定的時(shí)間點(diǎn)。
3.在具體的房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)估中，評(píng)估人員對(duì)具體的價(jià)格定義應(yīng)有明確的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)評(píng)估人員必須明確評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)格是很容易成交時(shí)的價(jià)格、較易成交時(shí)的價(jià)格、較難成交時(shí)的價(jià)格，還是有行無市時(shí)的價(jià)格。
三、房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格關(guān)系的總結(jié)
綜合以上分析，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格并不是簡(jiǎn)單的對(duì)房地產(chǎn)成交實(shí)例價(jià)格做交易日期、區(qū)域因素(包括繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況)、個(gè)別因素(臨街狀況、容積率、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾狀況、設(shè)備設(shè)施狀況)等因素修正，而要結(jié)合其房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格定義、評(píng)估目的對(duì)比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以使其達(dá)到要求的價(jià)格定義的價(jià)格。因此，房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)估價(jià)中的評(píng)估價(jià)格具有較大的區(qū)別，歸納起來主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1.同一房地產(chǎn)在不同的價(jià)格定義、不同的評(píng)估目的下具有不同的評(píng)估價(jià)格。而房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格則受購(gòu)買數(shù)量、購(gòu)買方式、銷售速度等隨機(jī)因素的影響。也就是說房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格具有明確的目的性，而其實(shí)際成交價(jià)格具有較大的隨機(jī)性。
2.市場(chǎng)比較法的房地產(chǎn)成交價(jià)格雖然建立在房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的基礎(chǔ)上，但評(píng)估價(jià)格與其實(shí)際成交價(jià)格具有一定的差異。
3.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格具有指導(dǎo)意義。對(duì)于一般資產(chǎn)評(píng)估中的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，若想使房地產(chǎn)迅速銷售，其實(shí)際銷售價(jià)格可能低于評(píng)估價(jià)格。若銷售價(jià)格較高，其銷售速度可能較慢。
四、不同目的時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格定義的探討
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 估價(jià) 風(fēng)險(xiǎn) 防范
房地產(chǎn)估價(jià)指的是專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按著嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的、合理的以及有效的估價(jià)方法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的活動(dòng)。不可否認(rèn)，在房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作中，房地產(chǎn)估價(jià)起到了非常重要的作用，更關(guān)系到了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，鑒于這一點(diǎn)，相關(guān)部門的管理人員更應(yīng)該及時(shí)的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響、認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，進(jìn)而積極的結(jié)合自身企業(yè)的實(shí)際條件，探索出有效的防范措施，這樣才能夠最大限度的規(guī)避房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的發(fā)展目的。
一、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)
（一）多因素性
從整體上來看，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)是一項(xiàng)具有動(dòng)態(tài)性、多變性以及復(fù)雜性的系統(tǒng)活動(dòng)，而在實(shí)踐的過程中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都將會(huì)直接的作用于房地產(chǎn)估價(jià)的質(zhì)量、效果，然而，這當(dāng)中的環(huán)節(jié)又必然受到各方面因素的影響，比如說政府部門、市場(chǎng)以及個(gè)人等等，由此可以看出，房地產(chǎn)估價(jià)過程中所存在的風(fēng)險(xiǎn)具有多因素性。
（二）模糊性
房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的結(jié)果并不具備唯一性，因?yàn)槠湫再|(zhì)只是企業(yè)自身所單項(xiàng)開展的，而其過程也并不具備權(quán)威性，因?yàn)殚_展房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的過程中，一旦對(duì)象、方法等等中間環(huán)節(jié)發(fā)生改變，那么結(jié)果勢(shì)必也會(huì)被左右，正是因?yàn)檫@樣，房地產(chǎn)估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)也難以定量判斷，最終導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)衡量困難、責(zé)任難以界定的局面出現(xiàn)。
（三）潛伏性
估價(jià)工作完成之后，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的可能性已經(jīng)客觀形成，但不一定顯現(xiàn)，有關(guān)當(dāng)事人要承擔(dān)的責(zé)任和遭受的損失暫時(shí)還沒有成為現(xiàn)實(shí)。只有在相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素顯現(xiàn)并發(fā)生變化時(shí)，才能轉(zhuǎn)化為風(fēng)險(xiǎn)，但是如果這種狀況一旦被相關(guān)利益人發(fā)現(xiàn)，并且他們不能再容忍這種狀況已經(jīng)給他們?cè)斐傻膿p失，那么，這種潛在的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)成為事實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。
（四）客觀性
引發(fā)房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的因素是客觀存在的，這是由房地產(chǎn)估價(jià)的估這一專業(yè)判斷特點(diǎn)來決定的，估價(jià)人員需利用廣泛的專業(yè)知識(shí)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷，而大部分專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)只有通過長(zhǎng)期觀察、了解事物的發(fā)展來進(jìn)行積累。估價(jià)人員只能通過積累自身經(jīng)驗(yàn)來采取有效措施降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，而不能絕對(duì)避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范的有效措施
（一）強(qiáng)化房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)
良好的意識(shí)是保證后續(xù)活動(dòng)順利開展的先決條件，而要想有效的規(guī)避房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，就必須從源頭上積極的、及時(shí)的強(qiáng)化房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，因?yàn)橹挥行纬闪苏_的意識(shí)，才能夠逐漸的形成有效的運(yùn)作模式，從而最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。具體的實(shí)踐措施包括了以下幾點(diǎn)：第一，充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制不僅是理論研究的對(duì)象，也是關(guān)系到房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)生存發(fā)展的大問題；第二，樹立起質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，克服短期利益驅(qū)動(dòng)，以質(zhì)量求信譽(yù)，以信譽(yù)求發(fā)展；第三，正確的認(rèn)識(shí)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的廣泛性和危害性，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎。
（二）建立信息數(shù)據(jù)系統(tǒng)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息透明度
房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的開展，需要以大量的信息作為基礎(chǔ)，比如說房地產(chǎn)市場(chǎng)信息、政府政策信息、同行競(jìng)爭(zhēng)信息等等，而這一點(diǎn)也是保證估價(jià)結(jié)果的重要基礎(chǔ)建設(shè)，否則將會(huì)因?yàn)樾畔⒌牟唤∪鴮?dǎo)致結(jié)果的偏差。正是因?yàn)檫@樣，相關(guān)部門還應(yīng)該及時(shí)的建立信息數(shù)據(jù)系統(tǒng)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，比如說建立行業(yè)內(nèi)的共享資源網(wǎng)絡(luò)、強(qiáng)化自設(shè)數(shù)據(jù)系統(tǒng)的建設(shè)等等，這樣才能夠幫助房地產(chǎn)估價(jià)人員更加全面的、客觀的做好估價(jià)工作，使其不受到信息因素的約束，最終也才能夠降低房地產(chǎn)估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的健康發(fā)展、持續(xù)發(fā)展。
（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)人員的素質(zhì)、能力
房地產(chǎn)估價(jià)工作是由房地產(chǎn)估價(jià)人員來直接進(jìn)行操作的，換言之，房地產(chǎn)估價(jià)人員自身的素質(zhì)高低、能力高低都將會(huì)直接的作用于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的質(zhì)量、效果。由此可以看出，及時(shí)的、積極的加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)人員的素質(zhì)、能力，也是防范房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的必要措施，具體的實(shí)施措施包括了以下幾點(diǎn)：第一，積極的引入適合的、滿足工作需求的高素質(zhì)、高能力人才，以帶動(dòng)整體素質(zhì)、能力的提高，強(qiáng)化房地產(chǎn)估價(jià)人員的人力資源結(jié)構(gòu)；第二，大力的為已有房地產(chǎn)估價(jià)人才提供教育、培訓(xùn)的機(jī)會(huì)，以不斷的推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)人員的成長(zhǎng)，要知道只有不斷的學(xué)習(xí)，才能夠不斷的進(jìn)步，進(jìn)而也才能夠滿足工作的實(shí)際需求，最終以個(gè)人的力量推動(dòng)工作的順利開展，實(shí)現(xiàn)共同進(jìn)步、共同發(fā)展；第三，采用多種有效方式加強(qiáng)執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，組織開展與其他估價(jià)機(jī)構(gòu)之間的業(yè)務(wù)交流活動(dòng)，共同商討應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略。
三、總結(jié)
總而言之，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)是房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作過程中的重要環(huán)節(jié)，直接的影響到房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，特別是隨著估價(jià)行業(yè)管理制度、政策的逐步完善和銀行風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的增強(qiáng)，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員必須及時(shí)的強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，認(rèn)識(shí)到估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，這樣才能夠探索出有效的防范措施，最終也才能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得勝出。
參考文獻(xiàn)：
[1]顧菁.房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范[J].中國(guó)商界(下半月)，2010，(09)
關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)估價(jià) 收益法 應(yīng)用
收益法又稱收益還原法、收益資本化法,是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益,然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值,以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。采用收益法得出的價(jià)格通常稱為收益價(jià)格。
1.收益法的概念和理論依據(jù)
收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益,然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值,以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。
收益法是基于預(yù)測(cè)未來的收益來測(cè)算房地產(chǎn)的價(jià)格,也就是說它考慮的是未來的因素而不是過去的因素,因此收益法應(yīng)遵循預(yù)期原理。具體來說,估價(jià)人員評(píng)估房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值是基于房地產(chǎn)未來所能帶來的收益或者帶來的滿足、樂趣等來預(yù)測(cè),而不是基于房地產(chǎn)的歷史價(jià)格、開發(fā)建設(shè)它所花費(fèi)的成本,或者過去的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。
2.收益法的適用的對(duì)象和條件
由于收益法是將估價(jià)對(duì)象未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的一種方法,因此收益法適合有收益或潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià),如商場(chǎng)、賓館、寫字樓、店面、倉(cāng)庫(kù)等的評(píng)估。另外,運(yùn)用收益法評(píng)估時(shí),估價(jià)對(duì)象未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)是可以用貨幣來衡量的,只有這樣才能將估價(jià)對(duì)象未來的收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。
3.運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格存在的問題
收益法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格是建立在一些對(duì)未來的假設(shè)參數(shù)上的。由于收益法需要預(yù)測(cè)未來房地產(chǎn)的收益及費(fèi)用,而且要對(duì)收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行度量,以及受房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件各個(gè)方面因素的影響,其結(jié)果受主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響比較大,因此收益法的應(yīng)用,需要比較發(fā)達(dá)和成熟的資本市場(chǎng),需要評(píng)估人員具有更加精湛的專業(yè)知識(shí)。然而,收益法在我國(guó)的評(píng)估理論和實(shí)踐中都有薄弱地方,收益法的推廣在理論和實(shí)踐中都遇到了一些問題,如適用范圍的局限性、評(píng)估實(shí)踐中各種參數(shù)選取的困難性、特定假設(shè)和持續(xù)經(jīng)營(yíng)的限制性、估價(jià)人員技術(shù)水平的有限性、房地產(chǎn)市場(chǎng)的不成熟和不發(fā)達(dá)性等。總之,運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格主要存在以下幾個(gè)方面的問題。
3.1參數(shù)確定比較困難。
就收益法而言,未來各年凈收益、折現(xiàn)率和收益年限的確定對(duì)評(píng)估結(jié)果影響較大。
3.1.1年凈收益的確定。
凈收益是指由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失和合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。凈收益估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益,除了有租約限制的以外,都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù),而不是實(shí)際的數(shù)據(jù),并通常以年度計(jì)。另外,凈收益既包括有形收益,又包括無形收益。
凈收益的測(cè)算途徑有兩種:一是基于租賃收入測(cè)算凈收益,如存在大量租賃實(shí)例的商業(yè)店面、寫字樓、公寓、普通住宅等房地產(chǎn);二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益,如歌舞廳、咖啡廳、賓館、酒店等房地產(chǎn)。不管哪種方法測(cè)算,收益法考慮的都是未來收益,不是房地產(chǎn)的過去、現(xiàn)在的收益。而房地產(chǎn)之所以有價(jià)值,歸根結(jié)底是因?yàn)榉康禺a(chǎn)能給持有者帶來未來收益,因此未來收益是房地產(chǎn)價(jià)值的源泉。未來收益有兩個(gè)顯著特點(diǎn):一是未來收益是未來年份產(chǎn)生的,而不是過去或現(xiàn)在產(chǎn)生的;二是未來收益一般是不確定的,有的甚至波動(dòng)性很大,幾乎不能正確確定其數(shù)值大小。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)和不成熟,評(píng)估人員專業(yè)知識(shí)不精湛,所以年凈收益確定比較困難。
3.1.2資本化率的確定。
資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益折現(xiàn)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)該房地產(chǎn)的收益率。在確定資本化率時(shí),是取房地產(chǎn)行業(yè)的平均投資收益率還是取全社會(huì)的平均投資收益率?是取該區(qū)域房地產(chǎn)投資者的平均投資收益率還是取特定投資者的投資收益率?不同的評(píng)估目的可能從不同的角度來確定資本化率,而評(píng)估結(jié)果對(duì)資本化率具有高度敏感性,因此估價(jià)人員在確定資本化率時(shí)一定要慎重。
求取資本化率常用的方法有市場(chǎng)提取法和累加法。市場(chǎng)提取法是搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料,選用相應(yīng)的資本化率公式,反求出資本化率。運(yùn)用市場(chǎng)提取法求取資本化率時(shí),評(píng)估人員往往簡(jiǎn)單地按公式r=A/V來求取,忽略了房地產(chǎn)收益年限為有限年。運(yùn)用市場(chǎng)提取法求取資本化率,準(zhǔn)確來說是采用試錯(cuò)法和線性內(nèi)插法求取各比較案例的資本化率,然后采用三個(gè)可比實(shí)例資本化率的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)提取法求取資本化率的結(jié)果。累加法是將資本化率視為安全利率和風(fēng)險(xiǎn)調(diào)值兩大部分,然后分別求出每一部分,再將它們相加。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定,所以估價(jià)人員比較難確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)值。
3.1.3收益年限的確定。
房地產(chǎn)的收益年限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可以獲得收益的年數(shù)。一般是根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)的剩余期限來確定。
對(duì)于單獨(dú)建筑物和單獨(dú)土地的估價(jià),應(yīng)分別按建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地的剩余使用年限確定收益年限。
對(duì)于土地和建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象,在確定收益年限時(shí),有兩種情況:一種是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的,可先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限,選用相應(yīng)的有限年公式進(jìn)行計(jì)算,然后加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。另一種是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的,應(yīng)根據(jù)土地剩余使用年限確定收益年限,但應(yīng)區(qū)別合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí),對(duì)收回的建筑物“予以補(bǔ)償”和“不予補(bǔ)償”兩種情況,對(duì)收回的建筑物予以補(bǔ)償?shù)?應(yīng)考慮建筑物殘余價(jià)值的現(xiàn)值。由于土地使用權(quán)出讓期限屆滿需要無償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí),對(duì)收回的建筑物是否予以補(bǔ)償對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值有直接影響,因此估價(jià)人員一定要關(guān)注土地出讓合同中關(guān)于出讓期限屆滿后土地使用權(quán)收回的有關(guān)條款并將該條款在報(bào)告中揭示。
3.2特定的假設(shè)和持續(xù)經(jīng)營(yíng)。
運(yùn)用收益法評(píng)估時(shí),估價(jià)人員是在一系列的假設(shè)基礎(chǔ)上進(jìn)行的,如凈收益在未來收益年限內(nèi)是持續(xù)的并保持不變的或以同樣比例增加的等,因此收益法評(píng)估的結(jié)果只有當(dāng)這些假設(shè)條件成立才可以采用。但是實(shí)際上,不能持續(xù)經(jīng)營(yíng)的情況很可能發(fā)生,例如在建工程不能按時(shí)完工,房地產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛被法院查封,商圈轉(zhuǎn)移造成商鋪出租困難,等等。
3.3估價(jià)人員技術(shù)水平和執(zhí)業(yè)道德。
收益法需要對(duì)未來的收益、費(fèi)用等進(jìn)行預(yù)期、預(yù)測(cè),需要設(shè)定一些參數(shù),這使得估價(jià)人員的執(zhí)業(yè)能力和執(zhí)業(yè)道德問題凸顯出來。估價(jià)人員應(yīng)堅(jiān)持客觀公正的立場(chǎng),要不斷地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)、城市建設(shè)走向進(jìn)行研究,這些雖不是估價(jià)理論問題,但與估價(jià)理論和實(shí)踐緊密聯(lián)系。估價(jià)人員不能只是埋頭做報(bào)告,還要了解一切與估價(jià)理論和實(shí)踐有關(guān)聯(lián)的問題,這樣才能更好地使用收益法為客戶服務(wù)。
3.4房地產(chǎn)市場(chǎng)的不成熟和不發(fā)達(dá)性。
收益法的應(yīng)用是建立在有一個(gè)成熟、發(fā)達(dá)和穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)之上的,也就是說在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠穩(wěn)定的地區(qū),采用收益法所取得的評(píng)估結(jié)果不能夠準(zhǔn)確地反映估價(jià)對(duì)象的客觀合理的價(jià)格。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于較低的層次,房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范、不成熟、不完善,市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)較大。
4.提高收益法在房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)用的對(duì)策
4.1客觀準(zhǔn)確地確定各參數(shù)。
運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的準(zhǔn)確度主要取決于凈收益、資本化率與年限的確定。估價(jià)人員在確定凈收益的時(shí)候一定要準(zhǔn)確把握:(1)弄清楚收益的來源方式,即是以出租方式取得,還是以營(yíng)業(yè)的方式取得。(2)凈收益確定時(shí)除了考慮房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益外,還要考慮房地產(chǎn)給個(gè)人帶來安全感、自豪感、提高個(gè)人的聲譽(yù)和信度等間接收益。間接收益一般難以貨幣化,所以通常選取較低的資本化率來考慮間接收益。(3)潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益確定時(shí),應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。若有租約期,可以利用估價(jià)對(duì)象本身的潛在毛收入、有效收入等,但如果估價(jià)對(duì)象本身與正常客觀的情況不符,則應(yīng)對(duì)它們進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?使其成為正常客觀的。
資本化率確定時(shí),采用市場(chǎng)法求取一般要取三個(gè)案例資料,運(yùn)用累加法求取一般要注意不同用途、不同地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)值是不一樣的。收益年限確定時(shí),一般要注意估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu),另外土地和建筑物合成一體的估價(jià)對(duì)象要注意建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用年限誰(shuí)先結(jié)束。
4.2建立健全估價(jià)制度,提高估價(jià)人員技術(shù)水平和執(zhí)業(yè)道德。
4.2.1健全估價(jià)體系,規(guī)范估價(jià)流程。
在承辦業(yè)務(wù)后,估價(jià)人員應(yīng)嚴(yán)格按照估價(jià)程序,對(duì)估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行必要的鑒定,兩名或多名估價(jià)人員到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察,進(jìn)行全面、細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查,對(duì)資料匯總、認(rèn)真分析,把握對(duì)價(jià)格或價(jià)值影響的主次因素來確定修正調(diào)整系數(shù)、內(nèi)部審核等,從而將誤差降到最小。
4.2.2組織編寫權(quán)威性、規(guī)范性的高質(zhì)量房地產(chǎn)評(píng)估書籍和教材。
近年來房地產(chǎn)評(píng)估界的一些專家吸收國(guó)外的評(píng)估理論和方法,并結(jié)合自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)編寫出了一些較好的評(píng)估著作,為完善和提高我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估理論和方法打下了良好的基礎(chǔ)。建議以此為起點(diǎn),組織多方面的富有研究和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專家,集大家的智慧編寫出更權(quán)威、更規(guī)范的具有我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估特色的理論著作和教材,為市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用打下良好的理論基礎(chǔ)。
4.2.3加強(qiáng)在崗評(píng)估人員的培訓(xùn)。
中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)要經(jīng)常舉辦房地產(chǎn)估價(jià)師教育培訓(xùn)班,對(duì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不能完成學(xué)時(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)采取吊銷其注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師證書的舉措。估價(jià)師不但要不斷地學(xué)習(xí)最新最近的房地產(chǎn)估價(jià)理論知識(shí),而且要參加過足夠多的估價(jià)實(shí)踐。因此,對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的繼續(xù)教育顯得尤為重要。估價(jià)人員要提高技術(shù)水平和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),唯有通過不斷地學(xué)習(xí)。
4.3政府應(yīng)加大力度健全房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制建設(shè),規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。
為了規(guī)范和完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,減少由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范,房地產(chǎn)價(jià)格、收益不準(zhǔn)確等問題導(dǎo)致的凈收益、資本化率等確定不準(zhǔn)確,政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,盡快建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)和信息披露制度,監(jiān)測(cè)和判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì),引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資,引導(dǎo)住房消費(fèi)者理性消費(fèi),及時(shí)防范和制止房地產(chǎn)過熱苗頭和泡沫現(xiàn)象,引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn):
[1]柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2004.
[2]廖俊平,陸克華,唐曉蓮.房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2007.
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；估價(jià)；比較法；研究
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1000-8772（2015）36-0177-02
隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也被不同行業(yè)的人士進(jìn)行關(guān)注，尤其是在我國(guó)改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)非常重要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，因此，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行合理的估價(jià)，選擇合理的估價(jià)方法是非常重要的，也是保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展的重要保證。
一、簡(jiǎn)述市場(chǎng)比較法
1.市場(chǎng)比較法的定義
在房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，利用市場(chǎng)比較法就是能夠相比較與相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)，對(duì)待估計(jì)房地產(chǎn)進(jìn)行合理估價(jià)的一種方法。市場(chǎng)比較法主要是將等待評(píng)估的房地產(chǎn)與相似的近期房產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行比較，通過對(duì)相似已經(jīng)成交的房地產(chǎn)價(jià)格的充分研究，最后得出等待評(píng)估的房地產(chǎn)的可能實(shí)現(xiàn)的合理的成交價(jià)格，需要考慮的因素有很多，如區(qū)域因素、個(gè)別因素修正等等。在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)使用市場(chǎng)比較法的過程中，所需要的基準(zhǔn)就是市場(chǎng)實(shí)際的交易價(jià)格，因此，這種對(duì)方非常進(jìn)行估價(jià)的方法的應(yīng)用是比較廣泛的，且估計(jì)出來的價(jià)格是比較合理、說服力也是比較強(qiáng)的，而利用市場(chǎng)比較法估計(jì)出來的價(jià)格被稱為比準(zhǔn)價(jià)格。
2.市場(chǎng)比較法的應(yīng)用
在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，需要對(duì)相似的大量成交房地產(chǎn)交易進(jìn)行充分的搜集，只有正確的對(duì)房地產(chǎn)的具體情況進(jìn)行評(píng)估，充分對(duì)市場(chǎng)行情進(jìn)行了解，再對(duì)搜集到的各種資料進(jìn)行比對(duì)和分析，才能夠房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行基本確定。但是，需要注意的是由于外部環(huán)境的不同，可能所搜集的相似房地產(chǎn)中不是全部都適合用來比較，需要對(duì)搜集的房地產(chǎn)進(jìn)行仔細(xì)的篩選。在對(duì)可比較實(shí)例進(jìn)行選擇的時(shí)候，要選擇比較類似的房產(chǎn)，如相同的用途、相同的性質(zhì)等等；選擇出來的實(shí)例交易案例，需要與等待估計(jì)的房地產(chǎn)具有類似或溫和的情況；選擇出來進(jìn)行比較的實(shí)例案例，所進(jìn)行成交的時(shí)間要盡量的接近所需要估計(jì)房地產(chǎn)的時(shí)間。如果選好了可以比較的實(shí)例案例，就要建立合理的比較基準(zhǔn)，對(duì)不同因素進(jìn)行合理的修正，從而更加準(zhǔn)確的計(jì)算出比準(zhǔn)價(jià)格，最后才能夠保證分析方法是準(zhǔn)確的、合理的，從而計(jì)算出比準(zhǔn)價(jià)值，這樣才能夠計(jì)算出等待估價(jià)的房地產(chǎn)的準(zhǔn)確價(jià)值。
二、房地產(chǎn)狀況修正應(yīng)注意的問題
房地產(chǎn)狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況，從而房地產(chǎn)狀況修正可以分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。進(jìn)行實(shí)物狀況修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。在這三種修正中，還可以進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的調(diào)整。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是市場(chǎng)法的一個(gè)難點(diǎn)和關(guān)鍵。1.可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況，無論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實(shí)物狀況，都應(yīng)該是其成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候的狀況。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)或是其他時(shí)候，可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價(jià)格就不能反映了。除了期房的成交價(jià)格外，可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況一般是可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的狀況。2.不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)位和實(shí)物因素不同，即使某些因素相同，但其對(duì)價(jià)格的影響方向和程度也不一定相同。特別是在房地產(chǎn)狀況修正中進(jìn)行實(shí)物狀況修正時(shí)應(yīng)該注意這個(gè)問題。
三、利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的改進(jìn)措施
1.建立完善的估價(jià)市場(chǎng)資料庫(kù)
在利用市場(chǎng)比較法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的本質(zhì)就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值轉(zhuǎn)換成貨幣，在這個(gè)轉(zhuǎn)換的過程中，要想能夠更準(zhǔn)確的利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，就需要準(zhǔn)備更加準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，因此，就需要建立完善的估價(jià)市場(chǎng)資料庫(kù)，只有這樣才能夠保證估價(jià)的可靠性。
2.建立完善的土地市場(chǎng)估計(jì)信息系統(tǒng)
雖然我國(guó)城市現(xiàn)代化進(jìn)程日益加快，但是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展依然存在著諸多問題，需要大量可比的實(shí)例，應(yīng)該建立一個(gè)完善的信息系統(tǒng)，比如房屋交易信息系統(tǒng)以及房屋出租信息系統(tǒng)等。在信息系統(tǒng)中，詳細(xì)的對(duì)實(shí)際交易或出租情況進(jìn)行闡述，進(jìn)而可以有效的將影響到房屋價(jià)格的因素清晰的反映出來。另外，在信息充足的情況下，通過科學(xué)的方法，做好可比案例的選擇，通過運(yùn)用模糊聚類和層次分析等方法，將數(shù)據(jù)做的更加客觀和準(zhǔn)確。
3.加強(qiáng)理論研究，完善操作規(guī)范
相關(guān)部門必須要重視房地產(chǎn)估價(jià)理論的研究，只有將房地產(chǎn)估價(jià)理論研究清晰，才可以更好的進(jìn)行規(guī)程編制和相關(guān)人才的培養(yǎng)，進(jìn)而將理論知識(shí)轉(zhuǎn)化到實(shí)踐工作當(dāng)中，加強(qiáng)估價(jià)人才的培養(yǎng)。然而，我國(guó)目前的研究者大部分都是來自于各個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，十分缺乏專業(yè)的學(xué)者。高校應(yīng)該積極開展相應(yīng)專業(yè)，進(jìn)而才可以更好的對(duì)估價(jià)技術(shù)進(jìn)行深入的研究，并且將市場(chǎng)比較法的運(yùn)用方式加以完善。
4.科學(xué)確定估價(jià)結(jié)果
第一，要想保證市場(chǎng)比較法能夠更好的運(yùn)行在房地產(chǎn)估價(jià)中，就需要對(duì)自身的市場(chǎng)信息資料庫(kù)進(jìn)行充分的完善，從而實(shí)現(xiàn)信息化的管理。在利用市場(chǎng)比較法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的過程中，最重要的就是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料，從而與相似成交房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際的對(duì)比，從而得出準(zhǔn)確的估價(jià)。在利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估的過程中，需要大量的市場(chǎng)交易資料，如今計(jì)算機(jī)技術(shù)在不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在不斷的成熟，獲得相似比較實(shí)例案例也越來越多，這就需要充分的對(duì)計(jì)算機(jī)進(jìn)行利用，從而建立起完善的市場(chǎng)信息資料庫(kù)，更好的收集到完善的信息，這樣才能夠得到相似的成交房地產(chǎn)案例，從根本上將評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行提高，也能夠更好的使市場(chǎng)比較法運(yùn)用到實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中去。第二，要想保證市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中更好的被應(yīng)用，就需要評(píng)估人員能夠?qū)φ{(diào)查的資料進(jìn)行全面的了解，并保證其準(zhǔn)確性，并選擇合理的案例，這樣才能夠保證自身的技術(shù)水平能夠適應(yīng)全面的發(fā)展，并進(jìn)行全面的比較，確定適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)，這樣才能夠保證房屋評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。因此，評(píng)估人員的評(píng)估技術(shù)水平和綜合素質(zhì)是關(guān)系著房屋評(píng)估準(zhǔn)確性的關(guān)鍵因素，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)υu(píng)估人員進(jìn)行定期和不定期的培訓(xùn)，使其能夠掌握更加先進(jìn)的技術(shù)水平，并從根本上提高評(píng)估人員的綜合素質(zhì)，進(jìn)而提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。第三，對(duì)各界人士對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀念進(jìn)行改變，是保證市場(chǎng)比較法進(jìn)行應(yīng)用的關(guān)鍵因素。這不僅需要政府部門能夠建立健全的法律法規(guī)，還需要對(duì)市場(chǎng)比較法的應(yīng)用環(huán)境能夠進(jìn)行改善，這樣才可以從根本上提高房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法的被關(guān)注度。結(jié)語(yǔ)：綜上所述，市場(chǎng)比較法與其他的房地產(chǎn)評(píng)估方法相比較有非常多的優(yōu)點(diǎn)，在房地產(chǎn)的評(píng)估過程中的應(yīng)用也非常廣泛，也有比較明顯的成效。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)的成交量也在不斷的攀升，這就可以為市場(chǎng)比較法的運(yùn)用提供更好的基礎(chǔ)，也能夠保證更廣泛的運(yùn)用到房地產(chǎn)估價(jià)工作中去。因此，需要對(duì)市場(chǎng)比較法進(jìn)行進(jìn)一步的完善，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
參考文獻(xiàn)：
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[2]項(xiàng)均.房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)比較法的改進(jìn)研究[D].哈爾濱：東北林業(yè)大學(xué)碩士論文.2006,8.25.
[3]項(xiàng)昀.房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)比較法的改進(jìn)研究[D].黑龍江:東北林業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文,2006,6.
委托方：(甲方)*********
受托方：(乙方)**********
甲乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，就*********項(xiàng)目的房地產(chǎn)估價(jià)事宜訂立本合同。
一、 估價(jià)內(nèi)容、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
1、估價(jià)內(nèi)容：*********
2、估價(jià)目的：甲方因*******的需要，委托乙方對(duì)上述房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)****年**月**日。
二、雙方責(zé)任和協(xié)作事項(xiàng)：
1、甲方應(yīng)將委估房地產(chǎn)的權(quán)屬證書等有關(guān)資料提供給乙方，并對(duì)資料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。
2、甲方應(yīng)配合乙方實(shí)地勘察委估房是產(chǎn)的狀況。
3、乙方對(duì)甲方提供的有關(guān)資料應(yīng)妥善保管，并盡保密之責(zé)，未經(jīng)甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。
4、乙方力求估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，自資料齊全、實(shí)地勘察后，在***個(gè)工作日內(nèi)每宗房地產(chǎn)向甲方出具一式***份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書，并對(duì)出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書負(fù)責(zé)。
三、估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式
1、甲方同意每宗房地產(chǎn)估價(jià)按物價(jià)部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支付評(píng)估費(fèi)用，具體協(xié)商確定按(***)方式收費(fèi)。收費(fèi)方式分別如下：
(1)按累進(jìn)費(fèi)率計(jì)：
評(píng)估值(萬(wàn)元)規(guī)定收費(fèi)累進(jìn)費(fèi)率(‰)協(xié)商確定累進(jìn)費(fèi)率(‰)
1、100(萬(wàn)元)以下(含100)：規(guī)定收費(fèi)累進(jìn)費(fèi)率(‰)****;協(xié)商確定累進(jìn)費(fèi)率(‰)****。
2、100-500(含500)：規(guī)定收費(fèi)累進(jìn)費(fèi)率(‰)****;協(xié)商確定累進(jìn)費(fèi)率(‰)****。
3、500-20xx(含20xx)：規(guī)定收費(fèi)累進(jìn)費(fèi)率(‰)****;協(xié)商確定累進(jìn)費(fèi)率(‰)****。
4、20xx-5000(含5000)：規(guī)定收費(fèi)累進(jìn)費(fèi)率(‰)****;協(xié)商確定累進(jìn)費(fèi)率(‰)****。
5、5000以上：規(guī)定收費(fèi)累進(jìn)費(fèi)率(‰)****;協(xié)商確定累進(jìn)費(fèi)率(‰)****。
(2)按物價(jià)部門規(guī)定，經(jīng)協(xié)商確定：本項(xiàng)業(yè)務(wù)按****元收取。
2、支付方式：
(1)合同簽訂時(shí)，甲方先支付定金人民幣****元(大寫人民幣***萬(wàn)****仟***佰***拾***元整)。
(2)乙方交付房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書時(shí)，甲方支付全額評(píng)估費(fèi)(已支付定金予以抵沖)
四、違約責(zé)任
1、在本合同生效后，乙方完成委估房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書前，甲方提出中斷估價(jià)請(qǐng)求的，乙方有權(quán)不退還已支付的定金;乙方提出中斷估價(jià)請(qǐng)求的，甲方有權(quán)要求雙倍返還已支付的定金。
2、在乙方完成委估房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書后，無論甲方是否提出中斷估價(jià)請(qǐng)求，乙方均不退還已去付的定金，并有權(quán)向甲方提出收取全額評(píng)估費(fèi)。
五、爭(zhēng)議解決方式
1、甲方接到乙方出具的估價(jià)報(bào)告書之日起5日內(nèi)，如對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議且有正當(dāng)理由，可向乙方提出書面復(fù)核申請(qǐng)，乙方應(yīng)在接到甲方書面復(fù)核申請(qǐng)之日起5日內(nèi)向甲方出具復(fù)核意見書。甲方如對(duì)乙方出具的復(fù)核意見書仍有異議的，可以按以下第(***)種方式處理：
(1)向**法院起訴。
(2)向**仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。
2、當(dāng)乙方完成委估房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書10日后，甲方仍未支付評(píng)估費(fèi)用的，乙方可以按以上第(***)種方式處理。
3、在履行本公司過程中發(fā)生爭(zhēng)議的，可按以上第(***)種方式處理。
六、其它約定事項(xiàng)
*******
七、本合同自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效，其中任何一方未經(jīng)對(duì)方同意不得隨意變更。
八、本合同正本一式貳份，甲、乙雙方各執(zhí)壹份。
甲方：***乙方：***房地產(chǎn)評(píng)估有限公司
代表人：***代表人：
聯(lián)系人：***聯(lián)系人：
受托方：(乙方)**********
甲乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，就*********項(xiàng)目的房地產(chǎn)估價(jià)事宜訂立本合同。
一、 估價(jià)內(nèi)容、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
1、估價(jià)內(nèi)容：*********
2、估價(jià)目的：甲方因*******的需要，委托乙方對(duì)上述房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)****年**月**日。
二、雙方責(zé)任和協(xié)作事項(xiàng)：
1、甲方應(yīng)將委估房地產(chǎn)的權(quán)屬證書等有關(guān)資料提供給乙方，并對(duì)資料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。
2、甲方應(yīng)配合乙方實(shí)地勘察委估房是產(chǎn)的狀況。
3、乙方對(duì)甲方提供的有關(guān)資料應(yīng)妥善保管，并盡保密之責(zé)，未經(jīng)甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。
4、乙方力求估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，自資料齊全、實(shí)地勘察后，在***個(gè)工作日內(nèi)每宗房地產(chǎn)向甲方出具一式***份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書，并對(duì)出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書負(fù)責(zé)。
三、估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式
1、甲方同意每宗房地產(chǎn)估價(jià)按物價(jià)部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支付評(píng)估費(fèi)用，具體協(xié)商確定按(***)方式收費(fèi)。收費(fèi)方式分別如下：
(1)按累進(jìn)費(fèi)率計(jì)：
評(píng)估值(萬(wàn)元)規(guī)定收費(fèi)累進(jìn)費(fèi)率(‰)協(xié)商確定累進(jìn)費(fèi)率(‰)
1、100(萬(wàn)元)以下(含100)：規(guī)定收費(fèi)累進(jìn)費(fèi)率(‰)****;協(xié)商確定累進(jìn)費(fèi)率(‰)****。
2、100-500(含500)：規(guī)定收費(fèi)累進(jìn)費(fèi)率(‰)****;協(xié)商確定累進(jìn)費(fèi)率(‰)****。
3、500-xx(含xx)：規(guī)定收費(fèi)累進(jìn)費(fèi)率(‰)****;協(xié)商確定累進(jìn)費(fèi)率(‰)****。
4、xx-5000(含5000)：規(guī)定收費(fèi)累進(jìn)費(fèi)率(‰)****;協(xié)商確定累進(jìn)費(fèi)率(‰)****。
5、5000以上：規(guī)定收費(fèi)累進(jìn)費(fèi)率(‰)****;協(xié)商確定累進(jìn)費(fèi)率(‰)****。
(2)按物價(jià)部門規(guī)定，經(jīng)協(xié)商確定：本項(xiàng)業(yè)務(wù)按****元收取。
2、支付方式：
(1)合同簽訂時(shí)，甲方先支付定金人民幣****元(大寫人民幣***萬(wàn)****仟***佰***拾***元整)。
(2)乙方交付房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書時(shí)，甲方支付全額評(píng)估費(fèi)(已支付定金予以抵沖)
四、違約責(zé)任
1、在本合同生效后，乙方完成委估房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書前，甲方提出中斷估價(jià)請(qǐng)求的，乙方有權(quán)不退還已支付的定金;乙方提出中斷估價(jià)請(qǐng)求的，甲方有權(quán)要求雙倍返還已支付的定金。
2、在乙方完成委估房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書后，無論甲方是否提出中斷估價(jià)請(qǐng)求，乙方均不退還已去付的定金，并有權(quán)向甲方提出收取全額評(píng)估費(fèi)。
五、爭(zhēng)議解決方式
1、甲方接到乙方出具的估價(jià)報(bào)告書之日起5日內(nèi)，如對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議且有正當(dāng)理由，可向乙方提出書面復(fù)核申請(qǐng)，乙方應(yīng)在接到甲方書面復(fù)核申請(qǐng)之日起5日內(nèi)向甲方出具復(fù)核意見書。甲方如對(duì)乙方出具的復(fù)核意見書仍有異議的，可以按以下第(***)種方式處理：
(1)向**法院起訴。
(2)向**仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。
2、當(dāng)乙方完成委估房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書10日后，甲方仍未支付評(píng)估費(fèi)用的，乙方可以按以上第(***)種方式處理。
3、在履行本公司過程中發(fā)生爭(zhēng)議的，可按以上第(***)種方式處理。
六、其它約定事項(xiàng)
*******
七、本合同自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效，其中任何一方未經(jīng)對(duì)方同意不得隨意變更。
八、本合同正本一式貳份，甲、乙雙方各執(zhí)壹份。
甲方：***乙方：***房地產(chǎn)評(píng)估有限公司
代表人：***代表人：
聯(lián)系人：***聯(lián)系人：
簽訂地點(diǎn)：******
簽訂時(shí)間：****年**月**日
進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)需要遵循一定的原則，包括：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、公平原則、謹(jǐn)慎原則。各原則的要求如下：
1、合法原則：遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。
2、最高最佳使用原則：遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。
當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明：
保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價(jià);
轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價(jià);
裝修改造前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價(jià);
重新利用前提：認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除建筑物后再予以利用為前提估價(jià);
3、替代原則：遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
本文通過介紹美國(guó)（MAI）估價(jià)體系在最高最佳使用分析及三種主要估價(jià)方法（市場(chǎng)比較法、收益法和成本法）等方面的操作辦法，結(jié)合案例分析，試圖比較中美兩國(guó)估價(jià)體系和方法的不同之處，希望能給讀者帶來一些啟示。
關(guān)鍵詞：最高最佳使用；假設(shè)空地；價(jià)外支付：“大尾款”；功能減值；外部減值
1.最高最佳使用分析的定義
最高最佳使用分析是要尋找到一種最合理、最可能的用途，并使得標(biāo)的物業(yè)價(jià)值達(dá)到最大。物業(yè)是否達(dá)到最高最佳使用應(yīng)從以下四個(gè)角度去衡量：
技術(shù)上可能（PhysicallyPossible）；
法律上允許（LegallyPermissible）；
經(jīng)濟(jì)上可行（EconomicFeasibility）；
最大產(chǎn)出性（MaximallyProductive）
“技術(shù)上可能”，主要分析土地上可以建造怎樣的建筑物，以及在已有建筑物的情況下，在技術(shù)上是否可能對(duì)現(xiàn)有建筑物用途進(jìn)行改建。這部分包括分析物業(yè)建筑物、地塊、位置、建造規(guī)范的限制、通達(dá)性可及性等方面。
“法律上允許”，主要分析在法律層面上，任何法律法規(guī)以及城市規(guī)劃對(duì)物業(yè)的土地用途或建筑物用途的特別限制，分析這些限制對(duì)物業(yè)的影響究竟是正面的還是負(fù)面的，分析將來是否有可能取消或更改這些限制，以及分析這些可能的調(diào)整是否會(huì)對(duì)物業(yè)價(jià)值有所影響。
“經(jīng)濟(jì)上可行”，主要分析物業(yè)在財(cái)務(wù)上是否可行，測(cè)算物業(yè)是空地或假設(shè)為空地時(shí)，土地回報(bào)減去費(fèi)用的值是否為正；如果土地上有建筑物，在考慮了各種費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)的情況下，物業(yè)的凈現(xiàn)值是否為正。另外，在物業(yè)用途轉(zhuǎn)變、翻新、改造（Conversion，Renovation，Alternation，簡(jiǎn)稱CRA）的情況下，這些CRA是否可行。只有當(dāng)進(jìn)行CRA后物業(yè)的價(jià)值減去CRA的成本費(fèi)用超過物業(yè)現(xiàn)狀價(jià)值時(shí)，進(jìn)行CRA才在經(jīng)濟(jì)上可行。
在美國(guó)的估計(jì)體系中，比較強(qiáng)調(diào)最高最佳使用時(shí)點(diǎn)的問題，即，某種用途在現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)上是經(jīng)濟(jì)上不可行的，但通過對(duì)未來市場(chǎng)發(fā)展和供求變化的預(yù)測(cè)，該種用途可能在未來某個(gè)時(shí)點(diǎn)上可行。例如，一塊待開發(fā)的空地由于位置比較偏遠(yuǎn)，現(xiàn)在如果開發(fā)成住宅的話并不可行，然而通過分析市場(chǎng)以及推測(cè)未來的趨勢(shì)，可以得知由于相鄰城鎮(zhèn)發(fā)展迅速，該地區(qū)將在未來3年內(nèi)成為新興住宅區(qū)，到那時(shí)如果開發(fā)成住宅在經(jīng)濟(jì)上會(huì)變得可行，且收益豐厚。那么，該物業(yè)的最高最佳用途為保留空地狀態(tài)，待三年后開發(fā)成住宅。當(dāng)然，在預(yù)測(cè)市場(chǎng)時(shí)必須考慮風(fēng)險(xiǎn)，否則會(huì)影響對(duì)未來市場(chǎng)的判斷，在分析經(jīng)濟(jì)可行性，選取收益率時(shí)也應(yīng)該充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。另外，這在很大程度上受到兩國(guó)體制以及市場(chǎng)情況的差異的影響，最高最佳使用時(shí)點(diǎn)的問題在兩國(guó)的應(yīng)用完全不同，這些差異將在后面章節(jié)介紹。
“最大產(chǎn)出性”，這方面評(píng)判的目的是為了發(fā)掘物業(yè)本身的潛能，要求判斷物業(yè)在滿足以上三點(diǎn)的同時(shí)，在何種狀態(tài)下，其價(jià)值能夠達(dá)到最大。對(duì)于空地和假設(shè)空地的情況而言，需要考慮最大利用開發(fā)密度、開發(fā)最合適的產(chǎn)品等方面的要求；對(duì)于已開發(fā)的物業(yè)，應(yīng)判定其現(xiàn)時(shí)情況與在假設(shè)空地時(shí)確定的最理想的情況是否匹配。如不匹配，應(yīng)在繼續(xù)開發(fā)、翻修、轉(zhuǎn)換用途以及拆除重建等多重操作渠道種進(jìn)行論證和選擇。
2.兩國(guó)最高最佳使用分析的區(qū)別原因
美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳分析是與其市場(chǎng)基礎(chǔ)扎實(shí)的特點(diǎn)相適應(yīng)的，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，各種房地產(chǎn)交易頻繁、交易量大，參與者眾多，而且房地產(chǎn)各項(xiàng)不同權(quán)利都可以成為轉(zhuǎn)讓交易的內(nèi)容，比如抵押貸款中的抵押權(quán)可以轉(zhuǎn)讓（貸款人可以將還款人的分期付款權(quán)益轉(zhuǎn)讓給第三方，這也是住房貸款證券化的基礎(chǔ)）房地產(chǎn)作為一種商品或投資的渠道，其任何可能創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié)都可能被發(fā)掘出來，并被實(shí)現(xiàn)。這也就是最高最佳使用的意義所在。
相比之下，國(guó)內(nèi)與美國(guó)在此項(xiàng)分析的實(shí)際內(nèi)涵上有很大不同，其主要原因有：
1）土地制度不同：
在國(guó)內(nèi)，由于土地所有者是國(guó)家，所有房地產(chǎn)的土地都是以劃撥、出讓或轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)（即長(zhǎng)期租賃）方式被使用。這樣一來，相比美國(guó)的土地制度，中國(guó)的土地使用更會(huì)受到出讓合同中出讓條件的限制。由于國(guó)家所有，因此對(duì)土地的各種使用必然需要得到所有人的同意，土地建設(shè)開發(fā)時(shí)是如此，在開發(fā)建成房地產(chǎn)后的使用也是如此。
在中國(guó)如果房地產(chǎn)要改變用途，在規(guī)劃許可的情況下，還會(huì)涉及政府的土地管理部門對(duì)出讓金的征收。土地出讓金有關(guān)政策的規(guī)定在增加土地用途變更程序的復(fù)雜性之外，還會(huì)帶來業(yè)主成本的增加。而且由于土地出讓政策比較有地域性的特點(diǎn)，操作的口徑不夠清晰，標(biāo)準(zhǔn)不夠透明，使得這部分成本的預(yù)測(cè)存在不確定性，使變更土地用途工作增加風(fēng)險(xiǎn)。
在美國(guó)土地私有制度下，土地僅受到規(guī)劃的限制，相對(duì)而言，土地用途的變更就簡(jiǎn)單明晰，最高最佳使用分析的意義就比較重要。而在國(guó)內(nèi)此項(xiàng)工作既困難、所涉及增加成本的測(cè)算又不確定，因此相對(duì)缺少實(shí)際意義。
2）土地規(guī)劃水平不同
中國(guó)的土地規(guī)劃水平較低，比較粗放，缺少完整的、針對(duì)性的規(guī)劃設(shè)定。由于對(duì)土地利用的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)定得不夠細(xì)致，而且一旦設(shè)定后往往更新的周期又比較長(zhǎng)。這樣一來，政府規(guī)劃部門對(duì)土地的使用規(guī)定就比較嚴(yán)格，不會(huì)輕易改變土地用途，不會(huì)輕易調(diào)整規(guī)劃。而一旦需要調(diào)整，所涉及的程序和審批又特別復(fù)雜、困難，使得有改建、改造（改變土地用途）需求的業(yè)主也很難得到規(guī)劃的批準(zhǔn)。
3）房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)不同
我國(guó)只有土地的一級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)尚未形成。在中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)受到的限制遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國(guó)，比如，劃撥土地上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓先需要經(jīng)過土地出讓程序，純土地也還不能直接轉(zhuǎn)讓，一般只能以在建工程的形式（在滿足已投資25％的條件下）轉(zhuǎn)讓，而且轉(zhuǎn)讓對(duì)象也有限制（只能是相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)商）因此在中國(guó)首先不存在純粹的土地交易市場(chǎng)，其次在建工程的交易受到一定限制，再次作為完整的房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓中不同類型房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓對(duì)象也有限制，比如，工業(yè)房地產(chǎn)的受讓人只能是企業(yè)，私人不能受讓。
因此，不同類型房地產(chǎn)市場(chǎng)有各自不同參與者，使得市場(chǎng)的參與程度相對(duì)較低。不象美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資者能自由參與到各種類型房地產(chǎn)市場(chǎng)中，形成成熟、廣泛的市場(chǎng)基礎(chǔ)。這樣也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)土地資源的利用得到充分競(jìng)爭(zhēng)，達(dá)到最高最佳。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠發(fā)達(dá)，基本上土地市場(chǎng)還屬于壟斷市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)不夠充分，對(duì)土地資源的利用效率還比較低下，所謂“最高最佳使用”的需求也還不明顯。
3.最高最佳用途的分析
美國(guó)估價(jià)體系在進(jìn)行最高最佳用途分析時(shí)，需要判斷土地在假設(shè)空地的情況下，何種用途是其最高最佳用途，以及地上建筑物是否需要改造、翻修或改變用途來達(dá)到其最高最佳用途。
空地
在土地為空地時(shí)，需要分析市場(chǎng)上的供求情況，判斷怎樣利用該空地能使其價(jià)值最大。
假設(shè)空地
何謂假設(shè)空地？當(dāng)土地上已經(jīng)建有建筑物，但是我們估價(jià)前提是假設(shè)建筑物需被拆除，稱為假設(shè)空地。此時(shí)土地的價(jià)值是來自于對(duì)其價(jià)值最有利的用途，而不一定是其現(xiàn)時(shí)用途。所以，假設(shè)空地時(shí)的最高最佳使用分析需要解決的問題是，如果假設(shè)土地是空地，它將被用做何種用途，以及土地上的建筑物應(yīng)在何時(shí)被開發(fā)、開發(fā)成何種用途的物業(yè)能使它現(xiàn)在的價(jià)值最大。
如果地上有需被拆除建筑物，并且其土地作為空地時(shí)的價(jià)值減去拆除成本大于原房地產(chǎn)整體價(jià)值的時(shí)候，可以將物業(yè)假設(shè)為空地，消除拆除建筑物對(duì)整體價(jià)值的影響，以及判斷并消除是否存在外部減值（ExternalObsolescence，在中國(guó)的估價(jià)教材中稱為外部折舊，但它在本質(zhì)上不是一種折舊，而是由于物業(yè)與外部環(huán)境、使用功能上不匹配而造成的物業(yè)價(jià)值的折損。關(guān)于這方面的內(nèi)容，將在成本法一章中討論），并判斷在特定用途下土地價(jià)值達(dá)到最大。
地上已有建筑物
如果地上的建筑物不會(huì)使整體物業(yè)遭受價(jià)值損失時(shí)，即整體物業(yè)的價(jià)值大于或等于假設(shè)空地時(shí)的價(jià)值減去拆除成本，最高最佳使用的分析就將研究的問題轉(zhuǎn)化為，為了達(dá)到最高最佳用途，是否需要對(duì)物業(yè)進(jìn)行翻新、轉(zhuǎn)換用途或改造。這時(shí)，衡量的標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)未來的經(jīng)濟(jì)效益，以及物業(yè)對(duì)未來的使用者提供經(jīng)濟(jì)利益的能力。判定物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，具體的講，就是指未來租金和占有率水平達(dá)到穩(wěn)定時(shí)，建筑物對(duì)整個(gè)物業(yè)價(jià)值提升的程度；對(duì)物業(yè)翻新、轉(zhuǎn)換用途、改造甚至是拆除的可行性以及具體應(yīng)在何時(shí)進(jìn)行這些措施。
另外，在某些情況下，可以不需要對(duì)物業(yè)進(jìn)行翻修或改變用途就能使它達(dá)到最高最佳使用。比如說，擴(kuò)大或限制物業(yè)的功能來達(dá)到產(chǎn)出最大，或者是重新定位產(chǎn)品，把它定位到不同的細(xì)分市場(chǎng)或消費(fèi)群體上去。
例如，在一個(gè)低于最高可用容積率并且有剩余土地尚未開發(fā)的住宅項(xiàng)目中，繼續(xù)開發(fā)住宅，充分利用未用足的容積率，可以提升物業(yè)整體價(jià)值；把原先全天營(yíng)業(yè)的餐廳，改為只在晚上高峰時(shí)段開業(yè)也可以提高其價(jià)值等。
在地上已有建筑物的前提下，物業(yè)的最高最佳用途通常可以分為以下四個(gè)類別：1）現(xiàn)狀；2）改建建筑物：包括維修維護(hù)、翻新以及轉(zhuǎn)換用途（必須在經(jīng)濟(jì)上可行）；3）拆除建筑物（當(dāng)土地價(jià)值減去拆除成本大于現(xiàn)狀價(jià)值，或大于改建后價(jià)值減去改建成本時(shí)，拆除建筑物在經(jīng)濟(jì)上可行）4）臨時(shí)用途：指物業(yè)現(xiàn)在的用途雖然與規(guī)劃用途不符合，但是如果拆除并重建成規(guī)劃用途或者改建成規(guī)劃用途的話，其建成的規(guī)劃用途的價(jià)值減去拆除并重建的成本或者改建成本小于其現(xiàn)狀價(jià)值，這時(shí)保持現(xiàn)狀用途成為物業(yè)的最高最價(jià)用途。但是由于現(xiàn)狀用途與規(guī)劃用途不符，這種用途又被稱為臨時(shí)用途。
將要開發(fā)的物業(yè)
評(píng)估一個(gè)將要開發(fā)的物業(yè)在某種用途下的價(jià)值，要了解市場(chǎng)上最需要哪種產(chǎn)品，所以需要對(duì)市場(chǎng)供求情況進(jìn)行深入的分析。
本質(zhì)上來講，分析將要開發(fā)物業(yè)的最高最佳用途與分析地上已有建筑物建筑物業(yè)的最高最佳用途很相似。因?yàn)椋撐飿I(yè)規(guī)劃將要開發(fā)的用途不一定是其最高最佳的用途，由此引起的外部減值就會(huì)降低物業(yè)的價(jià)值。
4.房地產(chǎn)市場(chǎng)與最高最佳使用分析的關(guān)系
從以上的介紹中，我們可以發(fā)現(xiàn)，最高最佳用途的分析必須緊密地和市場(chǎng)聯(lián)系在一起，因?yàn)樽罡咦罴咽褂梅治鍪且鉀Q如何為標(biāo)的物業(yè)尋找最高最佳用途的問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析需要考慮的問題包括標(biāo)的物市場(chǎng)供求情況、競(jìng)爭(zhēng)情況、潛在消費(fèi)者和終端使用者情況及未來市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)等。所以，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析、判斷以及預(yù)測(cè)應(yīng)是融入在最高最佳使用分析的過程中的。房地產(chǎn)分析應(yīng)從宏觀和微觀兩方面入手來分析市場(chǎng)的供求關(guān)系。
宏觀分析應(yīng)從市場(chǎng)總體的角度出發(fā)，通過分析人口、收入、就業(yè)等方面的信息，來顯示市場(chǎng)占有和吸收的情況。
微觀分析研究標(biāo)的物業(yè)或競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)在市場(chǎng)上的消化情況，從而研究該細(xì)分市場(chǎng)中的供求關(guān)系，以及市場(chǎng)消化情況。
它們之間相互聯(lián)系的橋梁是最高最佳使用的四個(gè)評(píng)判條件，即技術(shù)上可能、法律上允許、經(jīng)濟(jì)上可行和最大產(chǎn)出性。
5.最高最佳使用分析與傳統(tǒng)估價(jià)方法間的聯(lián)系
除了我們所提到的，最高最佳使用分析應(yīng)作為傳統(tǒng)估價(jià)方法的基礎(chǔ)和前提，最高最佳使用分析還應(yīng)該應(yīng)用到傳統(tǒng)估價(jià)方法測(cè)算具體價(jià)值中去。比如說：
在市場(chǎng)比較法中，可比案例土地在假設(shè)空地情況下的最高最佳用途和已開發(fā)建筑物的最高最佳用途，應(yīng)分別與評(píng)估對(duì)象的最高最佳用途一致。
在成本法中，土地的可比案例必須與評(píng)估對(duì)象在假設(shè)空地的情況下的最高最佳用途一致。
6.最高最佳使用分析舉例
在某商業(yè)繁華地區(qū)現(xiàn)有一幢10年前建造的住宅物業(yè)（建筑面積1000平方米，占地面積1000平方米）計(jì)劃進(jìn)行重新改造。目前在市場(chǎng)上，該地段同類型的新住宅單價(jià)是10000元/平方米，該地段新增商業(yè)物業(yè)的單價(jià)是30000元/平方米。該建筑物翻新成住宅的成本為500萬(wàn)元，若重建成商業(yè)用房的話，需要拆除成本200萬(wàn)元和重建成本1800萬(wàn)元，若翻新改建成商業(yè)物業(yè)需要1000萬(wàn)元，翻新后可實(shí)現(xiàn)的售價(jià)為22000元/平方米。與此同時(shí)，相同用途、相同容積率的空地在市場(chǎng)上的售價(jià)為3000元/平方米。問，怎樣才能使該建筑達(dá)到最高最佳用途？
若作為空地出售，可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值是售價(jià)減拆除成本：
1000平方米×3000元/平方米－200萬(wàn)元＝100萬(wàn)元；
若繼續(xù)用作住宅用途，但需要進(jìn)行翻新時(shí)，可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值是售價(jià)減翻新成本：
10000元/平方米×1000平方米－500萬(wàn)元＝500萬(wàn)元
若改變其用途成商業(yè)，并重新改建現(xiàn)有建筑物時(shí)，可實(shí)現(xiàn)價(jià)值是售價(jià)減改建成本：
22000元/平方米×1000平方米－1000萬(wàn)元＝1200萬(wàn)元
若拆除現(xiàn)有建筑，重新開發(fā)成商業(yè)物業(yè)時(shí)，可實(shí)現(xiàn)價(jià)值是售價(jià)減拆除、重新開發(fā)成本：
30000元/平方米×1000平方米－200萬(wàn)元－1800萬(wàn)元＝1000萬(wàn)元
所以該物業(yè)的最高最佳用途為改變其現(xiàn)狀住宅用途，改建成商業(yè)用途，并加以翻修。
雖然這只是一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，我們發(fā)現(xiàn)，最高最佳使用分析的本質(zhì)是比較容易理解的，但是該例子所省略了的市場(chǎng)宏觀和微觀分析，正是最高最佳使用分析的基礎(chǔ)內(nèi)容。
7.差異與啟示
在介紹了美國(guó)估價(jià)體系中最高最佳使用分析的一些內(nèi)容后，回顧美國(guó)估價(jià)體系中最高最佳使用分析在實(shí)務(wù)中的應(yīng)用，我們歸納了幾點(diǎn)差異之處：
兩國(guó)體制的差異造成了最高最佳使用分析應(yīng)用的不同：由于美國(guó)土地實(shí)行私有化，并且土地交易發(fā)生得相當(dāng)頻繁。在這種完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)里，每個(gè)投資者都希望自己的投資能夠得到最大的收益，所以對(duì)于他們投資的產(chǎn)品來說，如何最大化地挖掘物業(yè)的潛在價(jià)值就成為了投資者最迫切的要求。
在國(guó)內(nèi)，由于土地制度在根本上與美國(guó)不同，土地受到了全方位的限制。對(duì)于最高最佳使用分析來說，待開發(fā)的物業(yè)又必須受到規(guī)劃限制條件的控制，受到法律法規(guī)的約束，這無疑縮小了最高最佳使用分析的施展舞臺(tái)。在國(guó)內(nèi)，最高最佳使用分析在房地產(chǎn)投資咨詢領(lǐng)域更能發(fā)揮其作用，比如說，開發(fā)商在獲得土地后，可以在滿足所有限制條件的情況下，選擇開發(fā)的產(chǎn)品種類、開發(fā)的規(guī)模，來滿足價(jià)值最大的要求。
對(duì)于市場(chǎng)微觀的分析重視程度不同：在美國(guó)的估價(jià)體系中，最高最佳使用分析必須是基于市場(chǎng)，來源于市場(chǎng)的，這一點(diǎn)應(yīng)該得到我們的重視。
我們?cè)诠纼r(jià)過程中，的確有部分內(nèi)容是闡述宏觀市場(chǎng)走向的，但是到了微觀層面，市場(chǎng)分析就顯得比較單薄。在美國(guó)體系中，對(duì)于市場(chǎng)的分析不僅通過市場(chǎng)分析從宏觀角度看市場(chǎng)，更通過可銷售性分析從微觀角度出發(fā)，比如需求分析中的人口分析方面來說，一些美國(guó)的估價(jià)人員從一個(gè)社區(qū)的用水量來推算這個(gè)社區(qū)的人口。雖然說這樣的方法由于數(shù)據(jù)來源的問題，在中國(guó)并不可行，但是我們完全可以從適合我國(guó)國(guó)情的方面入手研究人口數(shù)量和人口變化，比如說，我們可以利用我國(guó)戶籍制的特點(diǎn)，通過社區(qū)的居委會(huì)來了解當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的人口及其變化情況等。
再比如，就收益率的選取來說，我們采用的是安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的理論做法，其中風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值部分一般都是憑借估價(jià)師的感覺和積累取值的，該部分的取值是否能夠反應(yīng)市場(chǎng)情況還有待商榷。而美國(guó)估價(jià)體系中，對(duì)于收益率的選取是從市場(chǎng)中提取的，通過比較相同地區(qū)相同物業(yè)的收益率，來確定估價(jià)對(duì)象的收益率。相比之下，他們的做法顯得更為客觀。
我們也許會(huì)說，我國(guó)估價(jià)業(yè)務(wù)量巨大，任務(wù)緊急，無法對(duì)市場(chǎng)做如此深入的分析。但是如果我們把眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，我們應(yīng)該能意識(shí)到自身與國(guó)際水平的差距。那么我們就應(yīng)該抽出時(shí)間，調(diào)動(dòng)一些資源，靜下心來考慮一下如何提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)槲覀儾粌H僅要在中國(guó)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)里生存，且已經(jīng)暴露在全球化競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境里。
通過以上分析對(duì)比帶給我們的啟示，我們可以先從以下幾方面入手，思考我們能夠改進(jìn)的地方。
重視市場(chǎng)分析的重要性，建立相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)：市場(chǎng)分析是我們估價(jià)行業(yè)的立足之本，我們必須總結(jié)出一套適合我們國(guó)情的市場(chǎng)分析手段。并且，我們建議進(jìn)行市場(chǎng)分析的積累，建立市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)并及時(shí)更新，這不僅可以為我們把握市場(chǎng)發(fā)展打下扎實(shí)的基礎(chǔ)，也可以為緊急情況下的數(shù)據(jù)調(diào)用做好二手準(zhǔn)備。
完善理論研究：就拿本文中談到的最高最佳使用分析來說，我們應(yīng)該深入地、全面地研究學(xué)習(xí)國(guó)外理論以及體系，從中找出值得學(xué)習(xí)的地方，并提高我們的不足之處，提升我們的理論水平。當(dāng)然，這種研究不僅僅局限于最高最佳使用分析，所謂“師夷之長(zhǎng)技”大概就是這個(gè)意思。另外，我們建議能將研究成果融入到估價(jià)教材當(dāng)中，從教育培訓(xùn)入手，提高我們估價(jià)人員的理論水平和實(shí)際應(yīng)用水平。
8.小結(jié)
最高最佳使用分析的根據(jù)源于市場(chǎng)，用來反映市場(chǎng)真實(shí)情況，并且作為任何估價(jià)方法的前提和基礎(chǔ)。美國(guó)估價(jià)體系將最高最佳使用分析放在了一個(gè)很重要的位置上，其對(duì)最高最佳使用分析進(jìn)行了全面、詳細(xì)的介紹。
各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：
為加強(qiáng)我縣房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的日常監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)行為，維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》和有關(guān)文件精神，結(jié)合我縣實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管工作提出如下意見：
一、建立健全估價(jià)機(jī)構(gòu)資料檔案及信用檔案。
凡房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)來我縣從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，必須持相關(guān)材料到房產(chǎn)服務(wù)中心備案后方可執(zhí)業(yè)。自備案之日起，將為每個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)建立分戶管理檔案資料，對(duì)歸檔內(nèi)容（機(jī)構(gòu)資料、估價(jià)師情況、技術(shù)分析資料、估價(jià)報(bào)告等）、歸檔形式（紙質(zhì)文檔、電子文檔、影像資料等）、歸檔時(shí)間、檔案管理等各個(gè)環(huán)節(jié)都嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求進(jìn)行落實(shí)，并注重對(duì)原始資料的收集和整理。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、解散時(shí)，其房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料應(yīng)當(dāng)移交當(dāng)?shù)胤抗懿块T。建立健全房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔案，并將信用檔案的主要內(nèi)容在房管網(wǎng)站上進(jìn)行公示，接受社會(huì)監(jiān)督。
二、加大估價(jià)業(yè)務(wù)日常監(jiān)管力度。
對(duì)估價(jià)業(yè)務(wù)從接受委托、現(xiàn)場(chǎng)勘察、技術(shù)分析、估價(jià)報(bào)告等全過程進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，定期或不定期地實(shí)地檢查房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)情況、專職注冊(cè)估價(jià)師執(zhí)業(yè)情況、資信情況、投訴處理、主要業(yè)績(jī)等，并記入信用檔案。對(duì)違反規(guī)定、評(píng)估不公、評(píng)估失誤、弄虛作假出具評(píng)估報(bào)告的，給予通報(bào)批評(píng)，情節(jié)嚴(yán)重的，暫停在我縣的評(píng)估執(zhí)業(yè)資格，并按規(guī)定追究評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員責(zé)任。切實(shí)加強(qiáng)本行政區(qū)域內(nèi)執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的管理，對(duì)需作出撤回資質(zhì)處理的，及時(shí)上報(bào)市局。
三、規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分支管理。
一級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)可以設(shè)立分支機(jī)構(gòu)并辦理備案手續(xù)。二級(jí)、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得設(shè)立類似分支機(jī)構(gòu)的“辦事處”、“聯(lián)絡(luò)點(diǎn)（站）”等機(jī)構(gòu)。
四、實(shí)行年終估價(jià)機(jī)構(gòu)綜合考評(píng)。
每年年終對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行一次綜合考評(píng)，從資質(zhì)管理、信用記錄、估價(jià)報(bào)告質(zhì)量、檔案資料管理等四個(gè)方面綜合考評(píng)（考評(píng)細(xì)則另行制定）。考評(píng)結(jié)果，將在房管網(wǎng)站上進(jìn)行公示，接受社會(huì)監(jiān)督。對(duì)考評(píng)不合格，拒不整改的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，將按照《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》進(jìn)行處罰，并責(zé)令其不得在從事估價(jià)業(yè)務(wù)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；估價(jià)；現(xiàn)狀；解決對(duì)策
一、引言
我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)業(yè)起步的較晚，經(jīng)過十幾年的創(chuàng)新，發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)在有關(guān)主管部門的指導(dǎo)下也逐漸步入了正軌，并且我國(guó)也建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的相關(guān)制度。
二、房地產(chǎn)估價(jià)的重要性
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)業(yè)涉及的范圍也越來越廣泛，從單一的房地產(chǎn)交易所需的評(píng)估到如今所涉及到的司法鑒定、融資、企業(yè)合并、課稅、資產(chǎn)重組、房地產(chǎn)作價(jià)入股等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。這些活動(dòng)不僅關(guān)系到社會(huì)公眾的利益，更重要的是影響到社會(huì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的和諧和穩(wěn)定。所以說，研究怎樣把房地產(chǎn)估價(jià)這個(gè)行業(yè)做好是非常重要的一個(gè)課題。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還不能完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的需要，還有一些存在的問題有待解決。下面主要就我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，針對(duì)所出現(xiàn)的問題進(jìn)行討論，提出對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有利的解決對(duì)策，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展。
三、房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
（1）目前發(fā)展?fàn)顩r
從我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是我國(guó)制定了比較完善的法律規(guī)章制度。例如《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等，這些為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了有利的法律保障。二是形成了具有自己行業(yè)統(tǒng)一的，標(biāo)準(zhǔn)的，開放的一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，并且逐漸完善了房地產(chǎn)市場(chǎng)的自律機(jī)制，這為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的順利進(jìn)行提供了有利的環(huán)境。三是建立并且逐漸完善了我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和執(zhí)業(yè)資格制度。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)已經(jīng)注冊(cè)成立的房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)單位有三千多家，并且有超過15000人已經(jīng)獲得房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)資格，從事相關(guān)工作。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的出臺(tái)，也為房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)和程序進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。這些都為我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的蓬勃發(fā)展提供了平臺(tái)和人才保證。
（2）所存在的問題
我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是活躍在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋拆遷補(bǔ)償以及稅收、抵押貸款等多種業(yè)務(wù)之中的，它已經(jīng)成為一個(gè)重要的中介服務(wù)行業(yè)。但是在發(fā)展的過程中，也存在很多問題，例如我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)還在一個(gè)整合發(fā)展的過程當(dāng)中，呈現(xiàn)出一種低水平的競(jìng)爭(zhēng)，還有許多問題需要進(jìn)行研究解釋的。從總體上看，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)還有很多較為突出的問題，下面主要對(duì)一些比較重要的問題進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。
1、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的法律建設(shè)還不完善，立法滯后，在業(yè)務(wù)上也缺乏法律保障。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展也僅僅經(jīng)歷了十幾年的時(shí)間，起步晚，發(fā)展緩慢，并且一直處在借鑒和摸索的道路中。法律法規(guī)制度不健全，這就使得房地產(chǎn)估價(jià)師在工作的過程中沒有辦法做到有法可依和有法可循，從而不能充分發(fā)揮其能動(dòng)作用，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果不能得到公眾的認(rèn)可。雖然也制定了像《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》等相關(guān)的法律制度，但是這些實(shí)施的細(xì)則還不健全，并沒有針對(duì)性很強(qiáng)的規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，從而使房地產(chǎn)估價(jià)工作進(jìn)行起來比較困難。
法律法規(guī)制度不健全，也無法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)中介活動(dòng)進(jìn)行有效的監(jiān)督。
2、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理不善，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)效率不高。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理體系是一個(gè)交叉體系，依照我國(guó)目前的管理體制來看，評(píng)估行業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估和土地評(píng)估三種，并且分別屬于國(guó)有資產(chǎn)管理部、建設(shè)部和國(guó)土資源部等國(guó)屬事業(yè)單位。這三個(gè)部門在管理上各施其政，在政策上各行其是，無法形成統(tǒng)一的管理制度。房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)和業(yè)務(wù)管理被分割開，從而無法實(shí)施系統(tǒng)的規(guī)范化管理，使得評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員無所適從，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)效率不高。
3、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，服務(wù)質(zhì)量不高，從而不能滿足本行業(yè)對(duì)人才的需求。由于房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)性較強(qiáng)，讓人很難識(shí)別服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的級(jí)別考試設(shè)置還是比較單一的，沒有按照初、中、高的級(jí)別來設(shè)置，而是只設(shè)置了相當(dāng)于中級(jí)職稱的房地產(chǎn)估價(jià)師，并且對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的再教育還是比較缺乏的。為了獲得高額的估價(jià)費(fèi)有些估價(jià)機(jī)構(gòu)不顧職業(yè)道德，聘用一些非專業(yè)的估價(jià)師，不到估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘而根據(jù)估價(jià)對(duì)象的需求，拼湊出不符合規(guī)范的估價(jià)報(bào)告。這些不但影響了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的社會(huì)信譽(yù)，而且直接威脅著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的生存和發(fā)展
四、建議采取的解決對(duì)策
為了促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康和科學(xué)發(fā)展，針對(duì)以上對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的主要問題，我們提出以下建議和策略。
1、建立健全的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的相關(guān)法律規(guī)范
俗話說的好“無規(guī)矩不成方圓”，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在和發(fā)展的根本和保證是要做到有法可依。只有明確的法律支持，才能保證房地產(chǎn)估價(jià)師公正、客觀、獨(dú)立地開展業(yè)務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)其中介服務(wù)的職能。要想房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)得到順利的發(fā)展，法律規(guī)范是最基本的保障。首先要加強(qiáng)評(píng)估的立法工作，與發(fā)達(dá)的國(guó)家或地區(qū)相比，我們國(guó)家的法律體系尚未形成，立法工作任重道遠(yuǎn)，因此要盡快制定房地產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī)，并將一些法規(guī)規(guī)章上升形成法律法規(guī)。其次要加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，現(xiàn)在評(píng)估市場(chǎng)經(jīng)常發(fā)生違規(guī)違法現(xiàn)象，不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)行業(yè)屢禁不止，不合格的評(píng)估報(bào)告屢見不鮮，這就迫切需要發(fā)揮行政執(zhí)法的作用，加大監(jiān)督檢查的力度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處罰，將評(píng)估市場(chǎng)存在的問題降低到最小，用法律法規(guī)的制度手段規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的管理
房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)作為一個(gè)市場(chǎng)中介服務(wù)行業(yè)，客觀、獨(dú)立、公正是其行業(yè)的特征，也是其行業(yè)發(fā)展的前提。我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步較晚，不妨借鑒一下國(guó)外資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)成熟的管理體制。例如美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、馬來西亞等國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理體制各有千秋，但一個(gè)共同點(diǎn)就是：政府對(duì)評(píng)估行業(yè)的管理很少，行業(yè)自律性管理是主要形式。所以我們要完善房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律管理，要盡快建立行業(yè)內(nèi)部自律規(guī)則。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的隊(duì)伍建設(shè)，不斷提高房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)素質(zhì)
房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)素質(zhì)不僅關(guān)系到房地產(chǎn)估價(jià)工作的質(zhì)量，而且還影響到整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，為此提高房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)素質(zhì)尤為重要。我們要打破估價(jià)師級(jí)別設(shè)置單一的局面，要實(shí)行分級(jí)制，對(duì)相關(guān)從業(yè)人員實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，還要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、完善房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育，堅(jiān)強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德等措施提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，從而不斷改進(jìn)和提高技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量。在條件允許的情況下建立房地產(chǎn)估價(jià)師誠(chéng)信檔案，實(shí)施信用開放和公布制度，提供網(wǎng)絡(luò)查詢服務(wù)。
四、結(jié)語(yǔ)
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及“十四大”以來我國(guó)房地產(chǎn)開始走向市場(chǎng)，房地產(chǎn)評(píng)估制度也開始建立，評(píng)估市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，評(píng)估隊(duì)伍和評(píng)估機(jī)構(gòu)得到了迅速發(fā)展。我們?cè)谌〉贸删偷耐瑫r(shí)，更要認(rèn)清房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)目前的現(xiàn)狀以及所面臨的問題，使得房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)向著正規(guī)化、完善化、法制化的方向發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)估價(jià)；收益法；理論；實(shí)踐
我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)目前有收益法、成本法、市場(chǎng)法、剩余法、路線法等方法，收益法是進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)工作采用的最主要的方法之一，它是從房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效用出發(fā)來評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的方法，它不但具有充分的學(xué)術(shù)理論依據(jù)，而且具有十分重要的實(shí)踐意義，在國(guó)內(nèi)廣泛地應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)、房產(chǎn)、土地價(jià)格的估價(jià)。
1 房地產(chǎn)估價(jià)中收益法的理論
收益法是指通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期現(xiàn)金流量的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的方法。它服從資產(chǎn)評(píng)估將利求本的思路，即采用本金化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。該思路認(rèn)為，任何一個(gè)理智的投資者在購(gòu)置和投資與某一資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付或投資的貨幣額不會(huì)高于購(gòu)置和投資的資產(chǎn)在未來能給其帶來的回報(bào)，即收益額。收益法利用投資回報(bào)和收益折現(xiàn)等技術(shù)手段，把評(píng)估對(duì)象的預(yù)期產(chǎn)生能力和獲利能力作為評(píng)估標(biāo)的來估測(cè)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。這種方法根據(jù)評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益來評(píng)估其價(jià)值，容易被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方所接受。
1.1 收益法的特點(diǎn)
1.1.1 收益法依據(jù)：是基于預(yù)期原理。
1.1.2 收益法的思想：是將估價(jià)對(duì)象視為一種收益性房地產(chǎn)，分別求取其有效毛收益、年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、報(bào)酬率，選用適當(dāng)?shù)氖找婀剑瑢⒐纼r(jià)對(duì)象未來各期的凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格。
1.1.3 經(jīng)濟(jì)屬性和市場(chǎng)內(nèi)涵：成本法是屬于“產(chǎn)品”屬性；收益法是屬于“投資品”屬性。收益法求取的收益價(jià)格與其預(yù)期收益直接相關(guān)。
1.1.4 著眼點(diǎn)：收益法看中的是未來所能帶來的收益大小，它認(rèn)為房地產(chǎn)未來所能帶來的收益的現(xiàn)值之和才是該房地產(chǎn)的價(jià)值。
1.1.5 市場(chǎng)層次：收益法在市場(chǎng)法的基礎(chǔ)上進(jìn)一步放松了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)均衡的假設(shè)，在市場(chǎng)法的價(jià)值基礎(chǔ)上考慮了房地產(chǎn)投資環(huán)境的狀況，由此調(diào)整得到房地產(chǎn)投資價(jià)值。
1.2 收益法的算法
收益還原法是一種運(yùn)用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在未來所帶來的純收益折算為現(xiàn)值的一種估價(jià)方法。這種估價(jià)方法，以其充分的學(xué)術(shù)理論依據(jù)，被廣泛地應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，并被許多國(guó)外房地產(chǎn)專家尊崇為房地產(chǎn)估價(jià)方法中的“王后”。收益還原法的基本計(jì)算公式為：
v=ar1-1(1+r)n。
式中：a表示房地產(chǎn)的純收益；r表示還原利率；n表示使用房地產(chǎn)的年期或僅有收益的年期。純收益的求取相對(duì)比較簡(jiǎn)單，最重要也是最困難的是還原利率的求取。還原利率的重要性，集中而具體地體現(xiàn)在還原利率對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響上，即選擇的還原利率的大小不同，估價(jià)結(jié)果就會(huì)發(fā)生很大的差別。
2 房地產(chǎn)估價(jià)中收益法的實(shí)踐
2.1 應(yīng)用實(shí)踐的分析
2.1.1 問題表現(xiàn)
當(dāng)下，收益法在房地產(chǎn)估價(jià)中存在的問題主要表現(xiàn)在：（1）收益法在適用范圍有一定的局限性；（2）折舊費(fèi)是否應(yīng)該扣除在實(shí)際應(yīng)用中存在較大的爭(zhēng)議；（3）純收益及資本化率的確定比較困難；（4）僅根據(jù)預(yù)期的純收益來確定價(jià)格，可能脫離實(shí)際情況。
2.1.2 改進(jìn)措施
建議：（1）以同類房地產(chǎn)的現(xiàn)（市）價(jià)作為收益額的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)。通常對(duì)房地產(chǎn)收益額的確定是直接計(jì)算，這樣計(jì)算不科學(xué)，在確定某房地產(chǎn)收益時(shí)，文建議以類似房地產(chǎn)的收益作比較，同時(shí)也要對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)作準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，以便更準(zhǔn)確的確定純收益，減少誤差。因?yàn)檎５募兪找嬗捎趯?shí)際收益受到多種因素的影響，不能直接用于評(píng)估，必須對(duì)實(shí)際工作中某些特殊原因如經(jīng)營(yíng)不善、法律上、行政上某些特權(quán)或者特殊的限制加以剔除，取得正常的市場(chǎng)條件下的房地產(chǎn)用于法律上允許最佳利用方向上的純收益值。（2）折舊費(fèi)不應(yīng)該作為費(fèi)用扣除。折舊雖然是損耗，但這種損耗是為取得收益而發(fā)生的貶值，是資產(chǎn)價(jià)值的時(shí)間表現(xiàn)形式。由于資產(chǎn)，特別是固定資產(chǎn)在一個(gè)限定時(shí)間內(nèi)并不能耗完，它對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的貢獻(xiàn)因其年復(fù)一年存在而存在。需要指出的是，這其中也包括無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)的攤銷。這種貢獻(xiàn)從價(jià)值角度上講就是折舊，所以，折舊的存在從另一個(gè)角度看，折舊在整個(gè)資產(chǎn)使用期限內(nèi)并未真正發(fā)生支出，也沒有一個(gè)企業(yè)因折舊的存在而準(zhǔn)備大量資金用于支付，但是這就所形成的價(jià)值卻被企業(yè)以收入形式獲得。從另一個(gè)角度看，折舊在整個(gè)資產(chǎn)使用期限內(nèi)并未真正指出，也沒有一個(gè)企業(yè)因折舊的存在而準(zhǔn)備大量資金用于支付，但是這就所形成的價(jià)值卻被企業(yè)以收入形式獲得。然而折舊在現(xiàn)實(shí)中并沒有實(shí)際支出，而是作為業(yè)主提留，它不同于總費(fèi)用中的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)等都屬于實(shí)際支出。因此應(yīng)當(dāng)把折舊費(fèi)作為房地產(chǎn)一種投資，不應(yīng)當(dāng)把折舊費(fèi)當(dāng)作費(fèi)用扣除。（3）確定資本化率。收益法中采用的適當(dāng)合理的資本化率，應(yīng)該等于與獲取房地產(chǎn)上所產(chǎn)生的純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的資本化率。在不同的用途、不同的地區(qū)、不同的時(shí)間、不同的性質(zhì)的房地產(chǎn)，由于投資的風(fēng)險(xiǎn)有高有底，因此在實(shí)際評(píng)估工作中，一定要依據(jù)房地產(chǎn)所依據(jù)的環(huán)境確定資本化率。在實(shí)際運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，目前通常是采用直接選取法來確定資本化率，但是采用此方法誤差較大。本文認(rèn)為在收益法評(píng)估實(shí)務(wù)中宜采用：1）利用分析工具和分析技術(shù)初步確定資本化率；2）采用行業(yè)基準(zhǔn)收益率加物價(jià)指數(shù)調(diào)整法、安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法來最終確定資本化率。（4）在建立收益法評(píng)估模型時(shí)進(jìn)行檢驗(yàn)。收益法評(píng)估中大量的使用了統(tǒng)計(jì)學(xué)原理和數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析方法，這要求建立的評(píng)估模型時(shí)進(jìn)行擬合優(yōu)度、總偏差和顯著性檢驗(yàn)，這是科學(xué)的使用收益法評(píng)估的必要條件，以前的收益法評(píng)估中并沒有足夠重視檢驗(yàn)，這是不適合的。
2.2 運(yùn)用該法的注意點(diǎn)
在房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)踐中，建議以類似房地產(chǎn)的收益作比較，同時(shí)也要對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)作準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，以便更準(zhǔn)確的確定凈收益，減少估價(jià)誤差。因?yàn)檎５膬羰找嬗捎趯?shí)際收益受到多種因素的影響，不能直接用于評(píng)估，有必要對(duì)實(shí)際工作中某些特殊因素，如經(jīng)營(yíng)不善、法律上、行政上某些特權(quán)或者特殊的限制加以剔除，取得在正常的市場(chǎng)條件下、法律上允許、最佳利用方向上的房地產(chǎn)的凈收益值。
為了準(zhǔn)確反映估價(jià)對(duì)象的價(jià)格或價(jià)值，提高估價(jià)結(jié)果的精度，還建議：（1）提高估價(jià)人員的規(guī)范意識(shí)、全面理解和把握《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》精神。必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范，而且平時(shí)要加強(qiáng)學(xué)習(xí)和交流，以便更好的提高執(zhí)業(yè)水平。（2）健全估價(jià)體系，規(guī)范估價(jià)流程，對(duì)資料匯總、認(rèn)真分析，把握對(duì)價(jià)格或價(jià)值影響的主次因素來確定修正調(diào)整系數(shù)、內(nèi)部審核等，從而將誤差降到最小。（3）設(shè)立專門的信息資料部門，提供翔實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)的交易案例，從而提高參考案例的可比精度。（4）引入國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則，盡快實(shí)現(xiàn)與國(guó)際接軌，拓展發(fā)展空間。
參考文獻(xiàn)
[1]盧保樹，汪心。淺析房地產(chǎn)估價(jià)中收益還原法的運(yùn)用，建筑經(jīng)濟(jì)，2001年第04期
【關(guān)鍵詞】市場(chǎng)提取法；安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法；直接資本化法；報(bào)酬資本化法
引言
收益法理論是估算房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值的理論基礎(chǔ)。準(zhǔn)確估算房地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確預(yù)測(cè)確定資本化率和房地產(chǎn)凈收益，尤其是資本化率對(duì)估算房?jī)r(jià)至關(guān)重要。關(guān)于資本化率的求取，在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中介紹了四種方法，其中最常用有兩種：安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和市場(chǎng)提取法①。這兩種估算方法各自有各自的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。但是2006年來，我國(guó)房?jī)r(jià)上升速度極快翻了幾倍，雖然2011年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)價(jià)格有所回落，但其成交量不高，而租金基本保持不變，由此導(dǎo)致采用市場(chǎng)法提取資本化率（資本化率=年租金/售價(jià)）時(shí)，資本化率低于銀行一年期定期存款利率情況；而采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法提取資本化率時(shí)，安全利率本身采用的就是一年期定期存款或貸款利率，再加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，其求取的資本化率結(jié)果與市場(chǎng)提取法相差甚遠(yuǎn)。本文擬從收益資本化的理論出發(fā)，研究?jī)烧叩年P(guān)系，尋求適合于估價(jià)現(xiàn)狀下的資本化率求取方法。
1、理論研究
1.1房地產(chǎn)收益的來源
房地產(chǎn)的收益來源于兩部分，租金和價(jià)值增值，商品房?jī)r(jià)格快速增長(zhǎng)，而租金的變化不大，因此，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了租金的收益，成為了房地產(chǎn)最主要的收益方式，而這正是房地產(chǎn)作為商品的特殊性。
1.2收益資本化理論
收益資本化中，以房地產(chǎn)的未來收益的現(xiàn)值來測(cè)量?jī)r(jià)值。房地產(chǎn)的收益和轉(zhuǎn)售價(jià)值可以通過資本化轉(zhuǎn)化為一次性總現(xiàn)值②。收益資本化包括兩種基本方法：報(bào)酬資本化法和直接資本化法。前者將單一年度的收益折現(xiàn)成價(jià)值，后者則考慮投資期內(nèi)一系列的現(xiàn)金流，包括凈轉(zhuǎn)售收益的現(xiàn)金或流轉(zhuǎn)售價(jià)值。
1.3公式的建立
根據(jù)房地產(chǎn)收益來源及收益資本化理論，筆者認(rèn)為在求取資本化率時(shí)可以轉(zhuǎn)化為兩種不同的公式，從而得出不同的資本化率。
（1）直接資本化法：資本化率=年租金/市場(chǎng)價(jià)值
在直接資本化的計(jì)算中，年租金是唯一考慮的收益指標(biāo)，而將其他的收益分離了出去，以避免變量混淆。直接資本化法與市場(chǎng)提取法有著相同的特點(diǎn)，實(shí)質(zhì)都是租售比。都是從若干收益或成本要素中，挑出比較重要的要素，而忽略次要要素，這樣能夠明確收益要素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。
（2）報(bào)酬資本化法：資本化率=（年租金+年增值額）/市場(chǎng)價(jià)值
與直接資本化法的公式比，資本化率不僅僅就是租售比，而是在年租金的基礎(chǔ)上增加了年房地產(chǎn)增值額。年增值額為一年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值的增值。如果我們轉(zhuǎn)化一下公式，可以看出其實(shí)質(zhì)是安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。資本化率=年租金/市場(chǎng)價(jià)值+年增值額/市場(chǎng)價(jià)值。顯而易見，第一部分的收益是比較小得，但是其風(fēng)險(xiǎn)也是比較小的，年租金與市場(chǎng)價(jià)值的比率可以認(rèn)為是安全利率。而年增值額的收益較多，但風(fēng)險(xiǎn)也大，即房地產(chǎn)價(jià)格可能上漲，也可能下跌，是需要投資者承擔(dān)的，因此年增值額與市場(chǎng)價(jià)值的比率可以認(rèn)定是風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。
因此，比較這兩種方法，可以看出兩種方法求出來的資本化率含義是不同的，是不可能相等的。但都可以用來求取房地產(chǎn)價(jià)值，且可以相互印證。
2、實(shí)證分析
2.1資本化率的求取
本文收集了哈爾濱市南崗區(qū)松花江人居小區(qū)2007年2月到2011年2月五年間的若干樣點(diǎn)，進(jìn)行了資本化率的計(jì)算（見表1）。
2011年2月的一年期定期存款利率為3%，而我們求算出的資本化率分別是2.4%和13.37%，因此資本化率與一年期定期存款利率之間并不存在必然的聯(lián)系。所以在評(píng)估實(shí)踐中，評(píng)估師并沒有必要強(qiáng)行把資本化率設(shè)定在一年期定期存款利率以上。
2.2房地產(chǎn)價(jià)格的求取
2011年2月，松花江人居小區(qū)，某住房面積為56 m2，市場(chǎng)月租金為1750元，參照表1該片區(qū)該類房地產(chǎn)的年增值為1593元/ m2。
（1）直接資本化法：?jiǎn)蝺r(jià)=（1750×12/2.4 %）/56=12625元/ m2；
（2）報(bào)酬資本化法：?jiǎn)蝺r(jià)=（1750×12/56 +1193）/13.37%=11720元/ m2。
兩者結(jié)果較為接近，兩種方法求取的價(jià)格可以相互印證，兩者平均值為12172元/ m2。
3、結(jié)論
（1）在實(shí)證分析中，未考慮房地產(chǎn)使用年限對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，在實(shí)際的房地產(chǎn)價(jià)值估算中需要進(jìn)一步的完善研究。
（2）在使用收益法時(shí)，兩種求取資本化率的方法均可使用，并且可以相互印證。因內(nèi)涵不同，兩種資本化率不一致是正常合理的。關(guān)鍵是在測(cè)算房?jī)r(jià)時(shí)，年純收益一定要與資本化率的內(nèi)涵一致，而這正是估價(jià)師在實(shí)踐工作中忽略的。
