時(shí)間：2023-05-31 09:21:46
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)；估價(jià)人員；估價(jià)機(jī)構(gòu)；估價(jià)報(bào)告
中圖分類號(hào)：中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)號(hào)：A 文章編號(hào)：2306-1499（2014）01-
估價(jià)的假設(shè)和限制條件是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素之一，是估價(jià)結(jié)果成立的前提條件和估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的限制條件。估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中所做的分析、意見和結(jié)論受到估價(jià)報(bào)告中所說明的假設(shè)和限制條件的限制，因此合理、合法、盡職設(shè)置估價(jià)的假設(shè)和限制條件至關(guān)重要。本文從設(shè)置估價(jià)假設(shè)和限制條件的意義、寫作注意事項(xiàng)和估價(jià)假設(shè)和限制條件的組成部分加以論述，闡述了估價(jià)的假設(shè)和限制條件在估價(jià)報(bào)告中的應(yīng)用。
1.估價(jià)報(bào)告中設(shè)置估價(jià)的假設(shè)和限制條件的意義
通過估價(jià)報(bào)告中估價(jià)的假設(shè)和限制條件這部分內(nèi)容，能夠告知估價(jià)報(bào)告使用者估價(jià)結(jié)果是在何種估價(jià)假設(shè)前提下測算出來的和估價(jià)報(bào)告在運(yùn)用中應(yīng)注意的事項(xiàng)。因?yàn)樵谠u估過程中假設(shè)估價(jià)對象的狀況可能與估價(jià)對象現(xiàn)狀不同或是在估價(jià)對象現(xiàn)狀規(guī)劃限制條件不清時(shí)要通過估價(jià)的假設(shè)來設(shè)置一種規(guī)劃限制條件，通過閱讀估價(jià)的假設(shè)和限制條件這部分內(nèi)容使報(bào)告使用者可以清楚了解到這些內(nèi)容并對估價(jià)結(jié)果有更正確的認(rèn)識(shí)。同時(shí)對估價(jià)假設(shè)和限制條件這部分內(nèi)容的寫作是對估價(jià)師的職業(yè)能力的體現(xiàn)，因?yàn)楣纼r(jià)假設(shè)和限制條件與估價(jià)技術(shù)路線的制定和估價(jià)方法的選擇密切相關(guān)，而這兩部分內(nèi)容直接決定了估價(jià)結(jié)果的合理性。不合理、不合法和不盡職設(shè)置的估價(jià)假設(shè)和限制條件將導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果與正常的公開市場價(jià)值產(chǎn)生較大偏差。
估價(jià)師通過估價(jià)假設(shè)和限制條件這部分內(nèi)容的寫作，不僅可以告知報(bào)告使用者正確有效的使用估價(jià)報(bào)告，使他們的權(quán)利得到保證。同時(shí)估價(jià)假設(shè)和限制條件這部分內(nèi)容也起到了對估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的保護(hù)作用。同時(shí)這部分內(nèi)容的寫作也是對估價(jià)師執(zhí)業(yè)道德的體現(xiàn)，有些估價(jià)師為了逃避責(zé)任特意地去編造一些假設(shè)或是為了迎合估價(jià)委托人高估或低估的要求而特意地去編造一些假設(shè)。因此合理、合法、盡職地設(shè)置估價(jià)的假設(shè)和限制條件體現(xiàn)了估價(jià)師的執(zhí)業(yè)道德。而且通過這部分內(nèi)容的設(shè)置也提示除估價(jià)機(jī)構(gòu)外的估價(jià)相關(guān)人履行各自的責(zé)任、對所提供的資料數(shù)據(jù)的合法性、有效性負(fù)責(zé)。
因此估價(jià)的假設(shè)和限制條件這部分內(nèi)容在估價(jià)報(bào)告中的作用意義相當(dāng)?shù)闹匾?，可以說在估價(jià)報(bào)告中起到了畫龍點(diǎn)睛的作用，因此這部分內(nèi)容應(yīng)該引起估價(jià)人員的足夠重視。
2.估價(jià)假設(shè)和限制條件的寫作注意事項(xiàng)
估價(jià)假設(shè)和限制條件在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中應(yīng)該是比較難寫的部分，而現(xiàn)狀是這部分的寫作沒有一定的標(biāo)準(zhǔn)，而且許多估價(jià)人員對這部分內(nèi)容的寫作不夠重視，對什么事項(xiàng)或因素應(yīng)該給予表述，什么可以不用表述不能做到成竹在胸。經(jīng)過總結(jié)，在寫作估價(jià)的假設(shè)和限制條件這部分內(nèi)容時(shí)時(shí)應(yīng)該注意：（1）須披露對估價(jià)結(jié)果有重大影響的事項(xiàng)或者因素，并就其對估價(jià)結(jié)果的影響進(jìn)行說明。（2）估價(jià)的假設(shè)應(yīng)該是估價(jià)尚不能肯定的、但是估價(jià)所必要的、必須予以說明的因素和前提條件。即確定的因素和前提條件一般不做假設(shè)。 （3）估價(jià)假設(shè)必須具有針對性。即估價(jià)假設(shè)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，結(jié)合估價(jià)對象的具體情況，為本次合理測算出估價(jià)結(jié)果而設(shè)定。（4）估價(jià)假設(shè)應(yīng)按照“合法、必要、合理、有依據(jù)”進(jìn)行說明。（5）不能隨意編造對估價(jià)結(jié)果有直接影響的估價(jià)假設(shè)。
3.估價(jià)的假設(shè)和限制條件的組成部分
3.1本次估價(jià)的假設(shè)前提
在這部分的寫作中經(jīng)常會(huì)遇到如下情況：
3.1.1估價(jià)時(shí)點(diǎn)與現(xiàn)場查看之日不同
這時(shí)可以在估價(jià)的假設(shè)前提里寫道：“根據(jù)委托人的要求，本次估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為XXX日；估價(jià)人員于XXX日對估價(jià)對象進(jìn)行現(xiàn)場查看。本次評估設(shè)定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)物狀況和權(quán)益狀況與估價(jià)人員查看現(xiàn)場時(shí)的狀況一致，并以此作為本次估價(jià)的假設(shè)前提。
3.1.2權(quán)屬合法性的假設(shè)
沒有合法權(quán)益的房地產(chǎn)是沒有價(jià)值的，所以可以在這部分說明：“本次評估設(shè)定估價(jià)對象的國有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)均為合法方式取得。估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓?！?/p>
3.1.3裝修狀況的假設(shè)
有可能是由于某些原因而未進(jìn)入估價(jià)對象內(nèi)部，如果是抵押評估，考慮謹(jǐn)慎原則的前提下可以寫到：“由于某某原因，估價(jià)人員未進(jìn)入估價(jià)對象內(nèi)部查看，本次評估以其室內(nèi)裝修為普通裝修、戶型未作改造為估價(jià)的假設(shè)前提，如室內(nèi)裝修情況與上述假設(shè)不符，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整?！币灿锌赡苁茄b修正在進(jìn)行中，這時(shí)可以寫到：“截至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象現(xiàn)狀尚未完成室內(nèi)裝修。本次估價(jià)以估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)完成擬裝修標(biāo)準(zhǔn)為估價(jià)假設(shè)前提?！?/p>
3.2未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查的資料
在這部經(jīng)常遇到的情況有：
3.2.1房屋建成年代的確定
有的《房地產(chǎn)權(quán)證》上沒有記載房屋的建成年代，這時(shí)候需要委托人提供證明材料，可以這樣說明：“估價(jià)對象《房地產(chǎn)權(quán)證》上未標(biāo)注建成年代，根據(jù)委托人提供的證明材料，估價(jià)對象建成于XXXX年?！?/p>
3.2.2未標(biāo)明分層建筑面積
在評估商業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，無論從市場價(jià)格還是從租金收益的角度看，樓層的不同將會(huì)導(dǎo)致估價(jià)對象價(jià)值差異較大。當(dāng)《房地產(chǎn)權(quán)證》上有沒有載明估價(jià)對象各層的建筑面積而各層面積大致相同時(shí)，可以說明如下：“估價(jià)對象總建筑面積以委托人提供的《房地產(chǎn)權(quán)證》上載明的為準(zhǔn)。由于《房地產(chǎn)權(quán)證》上未記載估價(jià)對象一層、二層分層建筑面積，根據(jù)委托人介紹和估價(jià)人員現(xiàn)場查看，估價(jià)對象一層、二層建筑面積大致相同，本次評估按估價(jià)對象一層、二層分層建筑面積相等為估價(jià)假設(shè)前提。
3.2.3法律優(yōu)先受償款
法律優(yōu)先受償款包括的種類比較多，因此估價(jià)師要做到盡職調(diào)查的職責(zé)，明確估價(jià)對象可能涉及的法律優(yōu)先受償款。在這部分可以這樣說明：“①根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》，截至估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對象抵押權(quán)未見登記；②根據(jù)委托方提供的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》及補(bǔ)充協(xié)議、《國有土地使用證》、相關(guān)款項(xiàng)發(fā)票，截至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象地價(jià)款及契稅已全部支付。③根據(jù)《國有土地使用證》記載，估價(jià)對象土地使用權(quán)為劃撥，今后如需處置估價(jià)對象所得價(jià)款應(yīng)優(yōu)先向政府繳納土地出讓金和相關(guān)契稅，經(jīng)測算該部分費(fèi)用為×××元，準(zhǔn)確的金額以相關(guān)政府部門核定的為準(zhǔn)?！?/p>
3.3估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響
這部分寫作中經(jīng)常會(huì)遇到的情況有：
3.3.1無法預(yù)知的情況
估價(jià)結(jié)果是根據(jù)本次估價(jià)目的、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)下得出的市場價(jià)值，沒有考慮國家宏觀政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力等因素對估價(jià)結(jié)果的影響，也沒有考慮估價(jià)對象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格等對估價(jià)價(jià)值的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化使，估價(jià)結(jié)果一般亦會(huì)發(fā)生變化。
3.3.2土地開發(fā)程度的設(shè)定
在對土地的估價(jià)過程中要對開發(fā)程度進(jìn)行設(shè)定，如果土地的實(shí)際開發(fā)程度和設(shè)定的不同應(yīng)予以說明：“估價(jià)對象宗地實(shí)際開發(fā)程度為紅線外“六通”（即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通燃?xì)猓⒓t線內(nèi)場地未平整。根據(jù)委托方的要求，本次評估設(shè)定土地開發(fā)程度為紅線外 “六通”（即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通燃?xì)猓┘凹t線內(nèi)場地平整。
3.3.3合并使用
抵押估價(jià)中會(huì)遇到被估價(jià)房屋室內(nèi)格局做了某種調(diào)整或是與相鄰房屋合并使用的情況，這時(shí)可以在這部分寫到：“估價(jià)人員在對估價(jià)對象進(jìn)行現(xiàn)場查看時(shí)，估價(jià)對象室內(nèi)格局已經(jīng)做調(diào)整，陽臺(tái)與廚房已打通作為廚房使用?？紤]到處置估價(jià)對象過程中，需將估價(jià)對象恢復(fù)原狀后處置，本次評估未考慮上述情況對估價(jià)結(jié)果的影響。
3.4本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件
寫作這部分內(nèi)容會(huì)遇到的情況有：
3.4.1報(bào)告的有效期
本估價(jià)報(bào)告自出具日起一年內(nèi)有效。即估價(jià)目的在報(bào)告完成后的一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)，估價(jià)結(jié)果可作估價(jià)對象的市場價(jià)格參考，超過一年，需重新進(jìn)行估價(jià)。
3.4.2估價(jià)目的地說明
估價(jià)的目的可能是為委托人核定房地產(chǎn)價(jià)值、處置估價(jià)對象提供參考、辦理抵押貸款等。估價(jià)目的不同最后的估價(jià)結(jié)果就會(huì)存在差異。因此應(yīng)該在這部分說明：“本估價(jià)報(bào)告僅在本次估價(jià)目的下使用，不做其他目的之用。如若改變估價(jià)目的，估價(jià)對象需重新進(jìn)行評估?！?/p>
3.4.3知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)
為了保護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，可以在這部分說明：“未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人書面同意，本報(bào)告的全部或任何一部分不得向報(bào)告使用人及報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，亦也不得以其他任何方式公開發(fā)表?！?/p>
3.5其他說明
3.5.1市場價(jià)值
報(bào)告的估價(jià)結(jié)果為正常條件下的市場價(jià)值，市場價(jià)值是指估價(jià)對象在保持現(xiàn)有用途并持續(xù)經(jīng)營，以及在保持估價(jià)時(shí)點(diǎn)之狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的前提下，為本報(bào)告書所確定的估價(jià)目的而提出的公允估價(jià)意見。該估價(jià)意見是指假定在充分發(fā)達(dá)的公開市場條件下，交易雙方充分了解足夠的市場信息，擁有足夠的談判時(shí)間，交易雙方的交易地位平等及交易雙方獨(dú)立和理智進(jìn)行判斷的前提下形成的公平市場價(jià)格。該價(jià)格并不代表具體資產(chǎn)在涉及產(chǎn)權(quán)變動(dòng)或資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)變時(shí)的實(shí)際交易價(jià)格。
3.5.2計(jì)算過程
報(bào)告中計(jì)算的數(shù)據(jù)均按四舍五入進(jìn)行了取整，所以可能出現(xiàn)個(gè)別等式兩邊不完全相等的情況，但這種情況不影響估價(jià)結(jié)論的準(zhǔn)確性。估價(jià)結(jié)果中房地產(chǎn)的單位面積價(jià)值是以總價(jià)值除以建筑面積以元為單位取整后得出。若以上述得出的取整后的單位面積價(jià)值再乘以建筑面積返算總價(jià)值，由于取整位數(shù)不同會(huì)產(chǎn)生細(xì)微誤差。本報(bào)告以估價(jià)結(jié)果中的單位面積價(jià)值、總價(jià)值為準(zhǔn)，返算的總價(jià)值不影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。
3.5.3閑置土地
當(dāng)出現(xiàn)這種情況時(shí)，應(yīng)予以提示。可以這樣說明：“委托人于某某年取得估價(jià)對象土地使用權(quán)，截至本次估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象已超過2年未開工，根據(jù)委托人提供的《國有土地使用權(quán)出讓合同》的規(guī)定，估價(jià)對象土地屬于“閑置土地”范疇，在此提醒估價(jià)報(bào)告使用房注意?！?/p>
Abstract： With the continuous development of the real estate industry， real estate appraisal industry gets a rapid growth， the important role of real estate appraisal in China's market economy is becoming more and more obvious. But because the real estate appraisal industry in China started late and the special national conditions， there are many problems in the real estate appraisal industry of China， these include that the relevant laws and regulations are not sound， the staff quality is not high， the potency dimension of industry regulation is not enough and the vicious competition. This paper analyzes these problems and puts forward corresponding countermeasures.
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)評估；問題；對策
Key words： real estate appraisal；problem；countermeasures
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2015）30-0015-03
0 引言
我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)經(jīng)過二十幾年的發(fā)展，從無到有，現(xiàn)在已經(jīng)成為了一個(gè)富有生命力的行業(yè)。目前，全國共有五萬多人取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，四萬六千多人成為注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)五千五百多家，行業(yè)規(guī)模逐年擴(kuò)大。房地產(chǎn)評估公司的業(yè)務(wù)范圍也從單一的房地產(chǎn)交易評估發(fā)展到涉及房地產(chǎn)抵押、保險(xiǎn)、征收、司法訴訟及企業(yè)的合資、股份制改組、破產(chǎn)清算、土地拍賣、城市基準(zhǔn)地價(jià)等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，這使得房地產(chǎn)評估行業(yè)在我國市場經(jīng)濟(jì)中的重要作用越來越明顯。在這二十幾年里，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做了不少的貢獻(xiàn)，但是因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步晚及我國的特殊國情等原因，致使我國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還存在不少問題有待解決。
1 當(dāng)前我國房地產(chǎn)估價(jià)模型
我國房地產(chǎn)估價(jià)中基本的三大估價(jià)方法依次是市場比較法、收益法、成本法。
市場比較法是指選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，根據(jù)期間的差異對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法[1]。市場比較法的計(jì)算公式為估價(jià)對象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易日期修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×房地產(chǎn)個(gè)別因素修正系數(shù)×房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)。
收益法是指預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法[1]。收益法的基本公式為P=A/R×[1-1/（1+R）n]，式中：P：房地產(chǎn)價(jià)格，A：房地產(chǎn)年凈收益，R：資本化率，n：收益年限。
成本法是指求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法[1]。成本法的基本公式為估價(jià)對象價(jià)值=建筑物價(jià)值+土地價(jià)值。
2 當(dāng)前房地產(chǎn)評估行業(yè)問題
2.1 相關(guān)的法律法規(guī)不健全
在我國評估行業(yè)、會(huì)計(jì)行業(yè)及律師行業(yè)被稱為三大經(jīng)濟(jì)鑒證類中介服務(wù)行業(yè)，會(huì)計(jì)行業(yè)早在1994年1月1日就頒布了《注冊會(huì)計(jì)師法》，律師行業(yè)也早在1997年1月1日就頒布了《律師法》在國外，韓國有《財(cái)產(chǎn)鑒定評價(jià)法》、美國有《不動(dòng)產(chǎn)評估改革法 》、日本有《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評價(jià)法》等。但是，至今我國的估價(jià)行業(yè)還沒有一部專門關(guān)于估價(jià)行業(yè)的法律，目前，我國只有一部《城市房地產(chǎn)管理法》，其中只僅僅規(guī)定了實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度和房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度，雖然房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)又以這部法律為基礎(chǔ)，分別確立了《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等具體的規(guī)范制度[2]，但這些規(guī)范制度只是對估價(jià)人員和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理進(jìn)行了簡單的規(guī)定，而沒有制定出具體的實(shí)施細(xì)則，對不同估價(jià)目的的房地產(chǎn)評估都沒有明確的針對性，如征稅評估、企業(yè)改制評估。
2.2 房地產(chǎn)評估從業(yè)人員素質(zhì)有待提高
隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，工程造價(jià)與房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)都快速發(fā)展起來，我國很多高等院校都增設(shè)了工程造價(jià)這個(gè)專業(yè)，充分保障了工程造價(jià)行業(yè)對該類人才的需求，但是，現(xiàn)在依然只有少數(shù)的高等院校開設(shè)了房地產(chǎn)估價(jià)這個(gè)專業(yè)，我國教育在房地產(chǎn)評估人員教育方面缺乏專門的、針對性的培養(yǎng)教育，致使房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)專業(yè)性人才缺失，人才的短缺導(dǎo)致現(xiàn)在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員很大一部分是非房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)畢業(yè)的大學(xué)生。此外，現(xiàn)在我國注冊建造師有注冊一級建造師和注冊二級建造師、會(huì)計(jì)行業(yè)有初級會(huì)計(jì)師、中級會(huì)計(jì)師和高級會(huì)計(jì)師等多個(gè)級別，而注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的級別設(shè)置單一，只有注冊房地產(chǎn)估價(jià)師一個(gè)級別，這使得注冊房地產(chǎn)估價(jià)師不會(huì)不斷地進(jìn)行專業(yè)方面的學(xué)習(xí)和深造。另外，現(xiàn)在的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的繼續(xù)教育制度是必修課學(xué)時(shí)需要參加繼續(xù)教育培訓(xùn)取得，選修課原則上采取非集中面授方式，學(xué)時(shí)通過參加網(wǎng)絡(luò)繼續(xù)教育方式取得，但是我國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的繼續(xù)教育的管理力度不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)師的繼續(xù)教育已經(jīng)流于形式，現(xiàn)在普遍存在由一些房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)里面的行政人員和業(yè)務(wù)員代替房地產(chǎn)估價(jià)師參加繼續(xù)教育的現(xiàn)象。以上的現(xiàn)狀都使得房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，素質(zhì)有待提高。
2.3 房地產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管力度不夠
雖然房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)的確制定了相關(guān)操作規(guī)范和原則，但是缺少實(shí)質(zhì)性的約束力。由于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的監(jiān)管力度不夠，導(dǎo)致當(dāng)前在房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)中存在著很多亂象，例如：亂評估、弄虛作假、亂定價(jià)、惡性競爭等，此外，還導(dǎo)致了普遍存在一些非估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員考取了注冊房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書之后把證書掛靠到估價(jià)機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象，致使目前有很多房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)里面的專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師屈指可數(shù)。
2.4 評估機(jī)構(gòu)之間存在惡性競爭
房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管力度的不夠，也直接導(dǎo)致了評估機(jī)構(gòu)之間普遍存在惡性競爭的現(xiàn)象。估價(jià)機(jī)構(gòu)為了獲取評估業(yè)務(wù)，競相提高向客戶經(jīng)理的回扣比例。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的惡性競爭不僅表現(xiàn)在回扣比例上面，而且早已滲透到評估結(jié)果上面。估價(jià)機(jī)構(gòu)為了獲取業(yè)務(wù)，迎合客戶的要求，故意調(diào)高或者調(diào)低評估結(jié)果價(jià)格，使估價(jià)結(jié)果的公平、合理受到了很大的影響。此外，評估機(jī)構(gòu)為了獲取估價(jià)業(yè)務(wù)資源則通過一定途徑來取得政府相關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)和某些大型企業(yè)的指定，這種現(xiàn)象是滋生商業(yè)賄賂的溫床，導(dǎo)致目前我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)商業(yè)賄賂的普遍存在。
3 評估行業(yè)的問題對社會(huì)的危害
房地產(chǎn)評估行業(yè)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊、商業(yè)賄賂等一系列問題直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告質(zhì)量差，使房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的社會(huì)公信力越來越差。
當(dāng)以房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估為估價(jià)目的時(shí)，會(huì)由于評估報(bào)告質(zhì)量差，使房地產(chǎn)評估結(jié)果嚴(yán)重偏高，這樣會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂正常的金融借貸秩序，增加金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致銀行資金嚴(yán)重受損，造成金融機(jī)構(gòu)無法收回借款本金及相應(yīng)利息。從表1中可以看出五大銀行2014年的不良貸款率全部比2013年的不良貸款率有所增長，其中有很大一部分原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對抵押貸款的房地產(chǎn)評估結(jié)果嚴(yán)重偏高造成的。
當(dāng)以征地和房屋征收補(bǔ)償估價(jià)為估價(jià)目的時(shí)，會(huì)由于評估報(bào)告質(zhì)量差，導(dǎo)致房地產(chǎn)評估結(jié)果嚴(yán)重偏高，從而使國家資產(chǎn)受到損失。例如：2009年8月，北京紫龍拆遷有限公司工作人員曹凱在拆遷評估過程中，出具的房地產(chǎn)評估結(jié)果嚴(yán)重偏高，給國家造成經(jīng)濟(jì)損失兩百多萬元。根據(jù)對湖南大部分房地產(chǎn)評估公司的調(diào)查顯示，這樣的現(xiàn)象普遍存在。
在房地產(chǎn)課稅估價(jià)、土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估和國有企業(yè)改制的房地產(chǎn)評估中，都存在由于評估從業(yè)人員業(yè)務(wù)技術(shù)差或者商業(yè)賄賂，導(dǎo)致出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告結(jié)果嚴(yán)重偏低的現(xiàn)象，最終造成國有資產(chǎn)流失。
這種由于評估從業(yè)人員業(yè)務(wù)技術(shù)差或者故意高估和低評，都會(huì)使各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受到嚴(yán)重的危害，導(dǎo)致公平、合理、公正的喪失，使合法權(quán)益無法得到保障。
4 解決房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)問題的對策
4.1 建立健全的房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)法律法規(guī)
健全和完善的評估法律法規(guī)體系是房地產(chǎn)評估行業(yè)順利和有序發(fā)展的必要保障。我國應(yīng)該借鑒國外與港臺(tái)等房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)已經(jīng)很成熟的地方，在我國《城市房地產(chǎn)管理法》中提到的關(guān)于房地產(chǎn)評估的規(guī)定基礎(chǔ)之上，提出專門一部針對我國房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)狀的《房地產(chǎn)估價(jià)法》。在《房地產(chǎn)估價(jià)法》里面明確故意高估低評、弄虛作假等行為的法律后果，制定針對惡性競爭和掛靠等行為的懲罰措施，從而促進(jìn)評估行業(yè)健康有序地競爭和提高房地產(chǎn)估價(jià)師的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和責(zé)任感。同時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)應(yīng)該在《房地產(chǎn)估價(jià)法》的指導(dǎo)下，根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)評估行業(yè)的具體情況提出一些更加具體、更加實(shí)際的規(guī)章制度。例如：制定涉及到征稅、企業(yè)改制等評估的具體實(shí)施細(xì)則。使中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)真正實(shí)現(xiàn)法制化，做到真正的有法可依。
4.2 提升房地產(chǎn)評估人員素質(zhì)
要想提高房地產(chǎn)評估人員的素質(zhì)，首先應(yīng)該解決估價(jià)行業(yè)后備人才短缺的現(xiàn)狀，國家應(yīng)該提倡高等院校增設(shè)專門針對房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)，從而緩解和解決估價(jià)人才短缺的問題。其次，應(yīng)該借鑒會(huì)計(jì)行業(yè)，推行房地產(chǎn)估價(jià)師分級管理，即初級房地產(chǎn)估價(jià)師、中級房地產(chǎn)估價(jià)師、高級房地產(chǎn)估價(jià)師，并且房地產(chǎn)估價(jià)師級別直接和工資掛鉤。這樣就可以促使估價(jià)從業(yè)人員會(huì)不斷的提升自己的技術(shù)水平。此外，應(yīng)該加強(qiáng)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育的管理力度，嚴(yán)肅查處由行政人員和業(yè)務(wù)員代替參加繼續(xù)教育的行為。采用以上措施就可以提升房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，為估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量提供最根本的保障。
4.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管力度
2012年6月20日，為了加強(qiáng)土地估價(jià)的監(jiān)督管理，國土資源部就頒布了《關(guān)于實(shí)行電子化備案完善土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ罚募?guī)定自從2012年7月1日起，土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)完成的土地估價(jià)報(bào)告一律實(shí)行電子化備案，而且會(huì)定期組織行業(yè)協(xié)會(huì)和有關(guān)專家對備案的土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行抽查評議，抽查結(jié)果直接與評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)和信用評定掛鉤。
目前，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還沒有制定電子化備案制度。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管力度，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部應(yīng)該借鑒國土資源部開發(fā)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒腹芾硐到y(tǒng)，并且對系統(tǒng)進(jìn)行改進(jìn)創(chuàng)新，系統(tǒng)創(chuàng)新的主要內(nèi)容：估價(jià)機(jī)構(gòu)出具估價(jià)報(bào)告之前，負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師通過機(jī)構(gòu)密碼狗進(jìn)入估價(jià)機(jī)構(gòu)主系統(tǒng)，然后再通過個(gè)人指紋識(shí)別系統(tǒng)方式登錄房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒腹芾硐到y(tǒng)，將該項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告上傳到備案管理系統(tǒng)里面，最后打印估價(jià)報(bào)告封頁附到估價(jià)報(bào)告首頁。同樣也定期組織房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)和有關(guān)專家對備案的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行抽查評議，抽查結(jié)果直接與評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)和信用評定掛鉤。此外，運(yùn)用這個(gè)備案管理系統(tǒng)還可以有效地防止非房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員利用自己考取的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書進(jìn)行掛靠，從而保證評估報(bào)告是由評估報(bào)告里面載明的房地產(chǎn)估價(jià)師本人撰寫，這樣就會(huì)大幅提高房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量水平。
5 實(shí)例分析
本次評估的估價(jià)目的是為金融機(jī)構(gòu)確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)對象為長沙市芙蓉區(qū)車站北路某房地產(chǎn)，建筑面積為117.29m2，規(guī)劃用途為住宅。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2015年5月30號(hào)。因?yàn)樵摴纼r(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易，所以采取市場比較法對該估價(jià)對象的價(jià)值進(jìn)行求取。在該估價(jià)對象附近選取了A、B、C三宗類似的案例作為可比實(shí)例，可比案例的掛牌價(jià)格與日期如表2所示。
①交易情況修正：所選三個(gè)案例均為掛牌價(jià)格，故交易情況修正值為100/101、100/101、100/101；
②交易日期修正：比較案例均為價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期房地產(chǎn)市場成交價(jià)格，據(jù)調(diào)查，近期長沙市房地產(chǎn)價(jià)格變化較小，故交易日期修正值為100/100；
③房地產(chǎn)狀況修正如表3。
故案例A的比準(zhǔn)單價(jià)=7100×100/101×100/100×100/102=6892（元/m2）；案例B的比準(zhǔn)單價(jià)=7029×100/101× 100/100×100/102=6823 （元/m2）；案例C的比準(zhǔn)單價(jià)=6724×100/101× 100/100×100/101=6592（元/m2）
由于三個(gè)案例經(jīng)過修正后價(jià)格相差不大，所以取比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值作為估價(jià)對象的評估單價(jià)為：（6892+6823+6592）/3=6769元/m2，則：采用比較法求得估價(jià)對象單價(jià)為6769元/m2。估價(jià)對象總價(jià)為：6769×117.29=79.39萬元。
根據(jù)對該案例的分析可以總結(jié)出應(yīng)用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評估時(shí)存在的問題。第一：該案例中存在選取可比案例時(shí)故意選擇價(jià)格偏高的案例，以達(dá)到提高評估結(jié)果的目的，從而迎合客戶需求。第二：在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí)，存在故意壓低案例的打分值，從而提高評估結(jié)果的問題。第三：在選取可比案例時(shí)，估價(jià)人員以為選取成交價(jià)格案例與掛牌價(jià)格案例沒有區(qū)別，并且為了避免調(diào)查真實(shí)成交價(jià)格的工作，故在二手房交易網(wǎng)上選擇掛牌價(jià)格案例，從而導(dǎo)致評估結(jié)果不準(zhǔn)確。針對第一與第二類問題，可以采取立法的辦法解決，在《房地產(chǎn)估價(jià)法》里面明確故意高估低評、弄虛作假等行為的法律后果，給房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員一種震懾和約束力。第三類問題可以通過提高房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與修養(yǎng)來解決，提高估價(jià)從業(yè)人員的技術(shù)水平，杜絕因?yàn)榧夹g(shù)水平的缺陷而在選取可比案例時(shí)的錯(cuò)誤選取行為。此外，可以采取房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒腹芾硐到y(tǒng)，加強(qiáng)監(jiān)督力度，在抽查評議時(shí)，重點(diǎn)針對這三類問題進(jìn)行檢查，讓估價(jià)機(jī)構(gòu)更加重視估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，從而解決這三類問題。通過實(shí)例分析，證實(shí)文章提出的對策具有可行性，可以解決目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的問題。
6 總結(jié)
為了我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有一個(gè)健康平穩(wěn)可持續(xù)的發(fā)展，必須要有行政主管部門、房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的共同努力來促進(jìn)相應(yīng)對策的實(shí)施，唯有如此房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)才可以為整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入新鮮的血液。
參考文獻(xiàn)：
[1]柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法[M].七版.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2015：173-174，212-213，269-270.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù) 教學(xué)方法 教學(xué)內(nèi)容
中圖分類號(hào)：G712 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2013.14.068
《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》是中職“房地產(chǎn)營銷與管理”專業(yè)的核心課程之一，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)理論知識(shí)和實(shí)踐能力密切結(jié)合的課程，一般在中職二年級開設(shè)。本課程主要內(nèi)容為房地產(chǎn)估價(jià)概述、房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素、介紹市場比較法為主的估價(jià)方法以及估價(jià)程序等，目的在于使學(xué)生在原有的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)上較系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)估價(jià)的程序、基本方法，通過市場比較法熟悉本地房地產(chǎn)市場，使學(xué)生加深對房地產(chǎn)市場和行業(yè)的了解，為職三年級出去頂崗實(shí)習(xí)積累基礎(chǔ)，同時(shí)，培養(yǎng)學(xué)生勤于思考的能力，鍛煉他們的估價(jià)技能，最終目的是讓他們具有能力去獨(dú)立完成以市場比較法為主的、較簡單的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告。本課程涉及房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)較多，對學(xué)生計(jì)算能力要求較高，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)踐應(yīng)用性較強(qiáng)，是中職生學(xué)習(xí)難度較大的課程之一，所以教學(xué)實(shí)施過程存在較多問題亟待解決。
1 教學(xué)過程存在的問題
1.1 學(xué)生普遍計(jì)算能力較弱
《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》課程教學(xué)中，教師講授重點(diǎn)為房地產(chǎn)估價(jià)方法之一的“市場比較法”，而對成本法、收益法等只作簡單的介紹，不作為考試和考核要求。市場比較法涉及房地產(chǎn)諸多因素的比較和數(shù)學(xué)計(jì)算，如可通過市場法比較房屋價(jià)格、土地價(jià)格、商業(yè)租金和物業(yè)管理費(fèi)等。經(jīng)過三年教學(xué)實(shí)踐，筆者發(fā)現(xiàn)中職生對房地產(chǎn)估價(jià)程序和步驟掌握較好，一旦涉及計(jì)算和因素對比，學(xué)生普遍存在畏懼心理。由于很多時(shí)候估價(jià)作業(yè)是通過Excel軟件計(jì)算，估價(jià)結(jié)果和撰寫估價(jià)報(bào)告雷同抄襲現(xiàn)象較多，大多為了應(yīng)付老師布置的作業(yè)。
1.2 課程涉及的房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)綜合性強(qiáng)
《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》課程講授房地產(chǎn)估價(jià)概述、房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素、介紹市場比較法為主的估價(jià)方法以及估價(jià)程序等，以上內(nèi)容均為房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)，大多涉及到基礎(chǔ)數(shù)學(xué)、土地管理、房地產(chǎn)開發(fā)知識(shí)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)、門店店鋪管理和房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用等課程的知識(shí)。這些課程均開設(shè)在中職一年級和中職二年級上學(xué)期，如果學(xué)生對以上課程學(xué)得不扎實(shí)或一知半解，學(xué)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)的時(shí)候會(huì)很吃力。若要求在一個(gè)學(xué)期內(nèi)讓學(xué)生掌握如此觸類旁通的專業(yè)知識(shí)，較好了解房地產(chǎn)估價(jià)的程序，能運(yùn)用通用軟件去計(jì)算估價(jià)結(jié)果，獨(dú)立完成估價(jià)報(bào)告，以我校為例，“房地產(chǎn)營銷與管理”專業(yè)課時(shí)64學(xué)時(shí)，課時(shí)略顯不足。尤其對于基礎(chǔ)一般的中職生，要達(dá)到預(yù)定的教學(xué)效果，教師和學(xué)生須投入更多的精力。
1.3 要求房地產(chǎn)專業(yè)性強(qiáng)
中職《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》課程核心部分為房地產(chǎn)估價(jià)方法的介紹和運(yùn)用，尤以市場比較法為主。市場比較法貼近房地產(chǎn)市場行業(yè)運(yùn)作，學(xué)生須對整個(gè)房地產(chǎn)市場一手和二手房屋交易情況較為熟悉，對房價(jià)和資金的數(shù)據(jù)具有一定的分析能力，要求學(xué)生具有較強(qiáng)邏輯分析能力，本身的房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)性也很強(qiáng)。市場比較法過程更涉及眾多因素的比較，如建立比較基準(zhǔn)、交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。在教學(xué)過程中，發(fā)現(xiàn)部分中職生學(xué)習(xí)涉及邏輯性、技術(shù)性較強(qiáng)環(huán)節(jié)時(shí)出現(xiàn)的問題較多，學(xué)習(xí)因素比較時(shí)較為明顯。
2 應(yīng)對措施探討
鑒于《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》課程涉及面廣、知識(shí)運(yùn)用性強(qiáng)、技術(shù)要求較高的特點(diǎn)，而中職生普遍存在經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)基礎(chǔ)薄弱、數(shù)字運(yùn)算能力差的特點(diǎn)，為了完成既定的教學(xué)目標(biāo)并達(dá)預(yù)期的教學(xué)效果，有必要對教學(xué)方法進(jìn)行較大的改進(jìn)，對教學(xué)內(nèi)容進(jìn)行優(yōu)化。
2.1 以職業(yè)為導(dǎo)向增強(qiáng)學(xué)生的行業(yè)認(rèn)識(shí)，提高學(xué)習(xí)興趣
《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》是核心課程之一，但大多數(shù)學(xué)生學(xué)習(xí)起來困難較大，怎樣提高他們的行業(yè)認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)行業(yè)歸屬感，以此作為提高學(xué)習(xí)興趣的原動(dòng)力，十分關(guān)鍵。任課老師不妨從自身從業(yè)的經(jīng)歷作為分享。以筆者為例，具備多年在房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，與學(xué)生分享房地產(chǎn)估價(jià)工作是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)性工作，前景較好。學(xué)好房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)知識(shí)，掌握相關(guān)的技能，在學(xué)習(xí)過程更能密切留意房地產(chǎn)市場，為頂崗實(shí)習(xí)和日后的職場就業(yè)增加籌碼和資歷。有了房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)，通過市場比較法的實(shí)踐，掌握了房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法，日后除了能勝任房地產(chǎn)估價(jià)工作，還能從事房地產(chǎn)可行性研究、房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)市場研究和數(shù)據(jù)分析，更能勝任如麥當(dāng)勞、肯德基和7-11便利店等商業(yè)店鋪的選址工作。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)二手市場的蓬勃發(fā)展，按揭評估量越來越大，舊城改造過程房屋征收補(bǔ)償評估的加大，業(yè)界對房地產(chǎn)估價(jià)需求將日益加大。中職生畢業(yè)后通過進(jìn)一步提高學(xué)歷層次或積累足夠的工齡，有機(jī)會(huì)考取房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和資產(chǎn)評估師等執(zhí)業(yè)資格，甚至能爭取香港產(chǎn)業(yè)測量師資格的互認(rèn)，其職業(yè)形象專業(yè)，薪酬較有吸引力，社會(huì)地位較高。經(jīng)過以上各方面的分析和鼓勵(lì)，讓學(xué)生知道學(xué)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)的好處，激起學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性。
2.2 科學(xué)合理選擇教學(xué)內(nèi)容
《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》內(nèi)容涉及面廣，如果將三大估價(jià)方法全部一一講解，在學(xué)生現(xiàn)有的知識(shí)掌握能力下幾乎是很難做到的，在僅有的學(xué)時(shí)內(nèi)做到面面俱到不切合實(shí)際，所以課程內(nèi)容必須做到詳略得當(dāng)，將難點(diǎn)和重點(diǎn)區(qū)別對待，使課程內(nèi)容主次分明，即精簡至最主要的內(nèi)容，講解最主要的“市場比較法”，科學(xué)指導(dǎo)學(xué)生學(xué)習(xí)。例如將市場比較法應(yīng)用到整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，對比房屋價(jià)格、房屋商鋪?zhàn)饨?、車位價(jià)格等，以廣州本地的主要住宅小區(qū)、商業(yè)街道和商業(yè)中心作為市場調(diào)研的對象，讓學(xué)生通過網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙和實(shí)地調(diào)查了解房地產(chǎn)市場，并通過與房地產(chǎn)中介、人員的溝通，密切留意房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)。建議以一個(gè)大的住宅小區(qū)和一個(gè)大型的商業(yè)大廈作為估價(jià)作業(yè)對象，分組來完成估價(jià)作業(yè)。而對于其他方法，教師可以簡單介紹，讓學(xué)有余力的學(xué)生自學(xué)。對于估價(jià)程序可以通過出外看樓盤、做調(diào)研的機(jī)會(huì)來掌握。
2.3 注重教學(xué)過程的實(shí)踐性
《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》課程既具有系統(tǒng)的專業(yè)理論，又是實(shí)踐性強(qiáng)的應(yīng)用類課程，應(yīng)特別注意內(nèi)容的實(shí)踐性。首先，可以請一些畢業(yè)的目前在房地產(chǎn)估價(jià)公司工作的往屆師兄師姐回來分享房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，讓他們對在校學(xué)生提出學(xué)習(xí)建議和學(xué)習(xí)的方向性。其次，有計(jì)劃地在適當(dāng)?shù)那闆r下帶領(lǐng)學(xué)生去本地房地產(chǎn)估價(jià)公司參觀學(xué)習(xí)，讓學(xué)生實(shí)地切身體會(huì)房地產(chǎn)估價(jià)工作的場所和工作的內(nèi)容，請公司的人員介紹估價(jià)公司的背景、專業(yè)崗位。通過實(shí)地體驗(yàn)工作，讓學(xué)生掌握書本之外的知識(shí)和體驗(yàn)，增強(qiáng)直觀認(rèn)識(shí)，在增加學(xué)習(xí)動(dòng)力之余又能進(jìn)一步了解房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的動(dòng)態(tài)。第三，由于估價(jià)是一項(xiàng)動(dòng)手能力很強(qiáng)的工作，教師在教授過程要強(qiáng)調(diào)操作性，即以市場比較法為主導(dǎo)，將“教、學(xué)、做”融為一體，加強(qiáng)學(xué)生動(dòng)手計(jì)算能力和上機(jī)操作訓(xùn)練，在不斷“做”的過程中發(fā)現(xiàn)存在的問題，“學(xué)”會(huì)各種估價(jià)方法。又如在教授房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告時(shí)，突出“房地產(chǎn)估價(jià)答復(fù)書”（估價(jià)初評報(bào)告）的價(jià)值和作用，以Excel軟件作為運(yùn)算的載體，多運(yùn)用表格格式作為計(jì)算比較依據(jù)，讓學(xué)生多動(dòng)手去完成估價(jià)報(bào)告尤其是估價(jià)技術(shù)報(bào)告，學(xué)以致用。另一方面，培養(yǎng)學(xué)生積累房地產(chǎn)直接資料作為房地產(chǎn)估價(jià)的依據(jù)，如樓書、樓盤推介單張、價(jià)目表等，為日后做房地產(chǎn)調(diào)研和選址等工作積累數(shù)據(jù)。
2.4 改進(jìn)教學(xué)方法
房地產(chǎn)估價(jià)教學(xué)過程是教師和學(xué)生互動(dòng)的結(jié)合體。在教學(xué)方法的改進(jìn)方面，筆者建議案例教學(xué)和分組完成作業(yè)相結(jié)合。案例教學(xué)以若干份房地產(chǎn)估價(jià)公司的估價(jià)報(bào)告作為模板，介紹該估價(jià)標(biāo)的物的情況。整個(gè)學(xué)習(xí)過程也是學(xué)生學(xué)習(xí)新事物、新概念的過程。同時(shí)，通過收集相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)資料，提高學(xué)生對行業(yè)的認(rèn)識(shí)和綜合運(yùn)用知識(shí)的能力，加深對行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)的積累。分組完成作業(yè)的方法也可以提高學(xué)生效率，例如每組由兩到三名學(xué)生組成，每人分配好任務(wù)（市場調(diào)研、數(shù)據(jù)整理錄入、報(bào)告整理等工作），完成作業(yè)的過程也是組員們討論估價(jià)程序正確與否和結(jié)果合理與否的過程。
土地房產(chǎn)學(xué)校“房地產(chǎn)營銷與管理”專業(yè)的課程中，《房地產(chǎn)估價(jià)操作實(shí)務(wù)》是核心課程之一，也是融合了眾多房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)和專業(yè)知識(shí)的課程。為了達(dá)到教學(xué)相長的目的，任課教師須全面考慮學(xué)生的基礎(chǔ)和學(xué)習(xí)特點(diǎn)，制定恰當(dāng)?shù)慕虒W(xué)計(jì)劃，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場新趨勢和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的最新動(dòng)態(tài)，科學(xué)有序地安排教學(xué)內(nèi)容，運(yùn)用靈活合理的教學(xué)方法，提高中職生的實(shí)踐能力，更好地培養(yǎng)適合房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的人才。
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那么評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”應(yīng)該注意哪些問題呢？
一、“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估首先要明確估價(jià)目的
依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291-1999），按估價(jià)目的進(jìn)行分類，大體可歸為12種，與“以房養(yǎng)老”估價(jià)目的接近的，主要有以下幾類：房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)、其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。
1.房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估。這是針對房地產(chǎn)抵押貸款為估價(jià)目的的描述，2006年建設(shè)部、 中國人民銀行、 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》中第9條明確規(guī)定“房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的，應(yīng)當(dāng)表述為‘為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值’”。 這種目的與住宅反向抵押價(jià)值評估目的略有不同，應(yīng)該明確區(qū)別兩種抵押目的的不同點(diǎn)，因此不宜選擇它作為“養(yǎng)老地產(chǎn)”估價(jià)目的。
2.房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)。雖然“以房養(yǎng)老”以保險(xiǎn)公司參與為主，但銀行等金融機(jī)構(gòu)也涉及該項(xiàng)業(yè)務(wù)，這個(gè)概念也有別于以往關(guān)于房地產(chǎn)保險(xiǎn)類的估價(jià)目的，因此不選用。
3.企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)。“以房養(yǎng)老”是個(gè)人委托業(yè)務(wù)為主，以企業(yè)名義委托估價(jià)的很少，不具有代表性，因此不選用。
4. 其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。不能明確具體的估價(jià)目的也不適用“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估目的。
通過分析比較可知，“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估目的與房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估接近又有別于房地產(chǎn)保險(xiǎn)評估、一般的房地產(chǎn)抵押貸款和其他價(jià)值鑒定類評估，此項(xiàng)業(yè)務(wù)最終是以簽訂“老年人住房反向抵押養(yǎng)老合同”為目標(biāo)的房地產(chǎn)價(jià)值評估，其估價(jià)目的可以歸結(jié)為“為確定房地產(chǎn)反向抵押貸款金額提供參考而評估房地產(chǎn)市場價(jià)值”。
二、要合理評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”更要遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則
房地產(chǎn)估價(jià)基本原則有五項(xiàng)：獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，最高最佳利用原則，替代原則。其中獨(dú)立、客觀、公正原則對房地產(chǎn)估價(jià)師而言既是估價(jià)最基本的原則，也是房地產(chǎn)估價(jià)的必須奉行的最高行為準(zhǔn)則。
評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”除了遵循以上五項(xiàng)基本原則外，還應(yīng)遵循以下兩項(xiàng)原則：
1.預(yù)期收益原則
一般房地產(chǎn)投資者是在預(yù)測未來房地產(chǎn)所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的，因此房地產(chǎn)價(jià)值受預(yù)期收益形成因素影響。準(zhǔn)確預(yù)測房地產(chǎn)現(xiàn)在以至未來能給房地產(chǎn)權(quán)利人帶來的效用總和（即收益價(jià)值）是預(yù)期收益原則的具體體現(xiàn)?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)”雖然以供老人居住為主，但也存在潛在的收益，適于預(yù)期收益原則。
2.變動(dòng)原則
房地產(chǎn)作為商品的價(jià)格，是伴隨著各構(gòu)成價(jià)格因素的變化而變動(dòng)的。這些因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以在估價(jià)時(shí)必須分析使房地產(chǎn)發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。由于這些因素都在變動(dòng)之中，準(zhǔn)確把握各因素之間的變動(dòng)規(guī)律，才能精確測算房地產(chǎn)價(jià)值?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)”雖然是小眾抵押品，但是更需要細(xì)致觀察該類房地產(chǎn)的變動(dòng)因素，更加精細(xì)地評估用于反向抵押的房地產(chǎn)。如老人房產(chǎn)一般房齡較老，周邊教育資源豐富，但學(xué)區(qū)房的片區(qū)變化較大，甚至每年都在變動(dòng)。是否學(xué)區(qū)房能較大影響房地產(chǎn)價(jià)值，因此變動(dòng)原則是適用于“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估的重要原則。
“養(yǎng)老地產(chǎn)”適用的原則還有很多，希望更多房地產(chǎn)專業(yè)人士參與到“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估問題探索活動(dòng)中，為評估提供技術(shù)支持。由于選擇“以房養(yǎng)老”的老人一般經(jīng)濟(jì)狀況不太好，屬于經(jīng)濟(jì)上的弱勢群體，廣大房地產(chǎn)估價(jià)師更應(yīng)該堅(jiān)守房地產(chǎn)估價(jià)各項(xiàng)原則，維護(hù)老年人和金融機(jī)構(gòu)等權(quán)益相關(guān)方的合法利益，才能贏得各方信任，為“養(yǎng)老地產(chǎn)”模式在中國的推廣做出貢獻(xiàn)。
三、估價(jià)方法的選用在房地產(chǎn)估價(jià)中也極為關(guān)鍵
房地產(chǎn)評估方法選擇合理，評估出的價(jià)值就會(huì)趨于合理。若選擇不適用的評估方法，評估出的房地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)與房地產(chǎn)市場價(jià)值相背離。
房地產(chǎn)評估的主要方法有市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法等，每種方法都有其適用的條件和估價(jià)對象。市場法適用于房地產(chǎn)市場繁榮，同類型房產(chǎn)數(shù)量多且經(jīng)常發(fā)生交易，如住宅、商鋪、寫字樓、公寓、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。成本法適用于新建房地產(chǎn)、在建工程等，還適用于很少交易又沒有收益或潛在收益的物業(yè)如學(xué)校、公園、圖書館、工廠、碼頭等。收益法適用于住宅、商業(yè)用房、公寓、寫字樓、倉庫等有經(jīng)濟(jì)收益或潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。假設(shè)開發(fā)法適用于土地、在建工程、有改造價(jià)值的舊房等具開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。長期趨勢法適用條件要求高，具備估價(jià)對象類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長時(shí)間的歷史價(jià)格且資料豐富、真實(shí)，房地產(chǎn)市場無明顯波動(dòng)的情況下才能使用。
綜上所述，一般情況下針對“養(yǎng)老地產(chǎn)”，不適合選用成本法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法等。養(yǎng)老地產(chǎn)為住宅和公寓用途較多，更適用市場法和收益法進(jìn)行房地產(chǎn)評估測算。當(dāng)然，在特殊市場條件下，會(huì)有房地產(chǎn)租售比率嚴(yán)重失衡的情況，比如房價(jià)畸高但房產(chǎn)租金極低，這種情況下采用收益法測算出的收益價(jià)值會(huì)低于房地產(chǎn)的實(shí)際市場價(jià)值，在這種租售比率失衡的條件下，也不適宜采用收益法。相對成熟的房地產(chǎn)市場上類似估價(jià)對象的房地產(chǎn)交易、出租案例較多，租售價(jià)格合理，具有客觀可比性，適宜采用市場法和收益法。
此外在運(yùn)用市場法評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”時(shí)應(yīng)注意以下問題。
1.選取房地產(chǎn)估價(jià)案例時(shí)應(yīng)盡量挑選與估價(jià)對象同一小區(qū)，類似戶型、樓層的成交案例，這樣可以減因素對評估價(jià)值的影響，使評估結(jié)果更為準(zhǔn)確。
2.弱化裝修因素對評估價(jià)值的影響。老年人房屋一般裝修較簡樸，即使是高檔裝修也屬于高折舊因素，且裝修千差萬別，可比性差，過多考慮會(huì)影響對房地產(chǎn)價(jià)值的判斷。建議采用市場法評估時(shí)適當(dāng)降低該項(xiàng)目的修正比例。
四、評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行估價(jià)程序
房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)關(guān)乎房地產(chǎn)所有人和金融機(jī)構(gòu)等各方利益的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)，尤其要遵循一定的程序和規(guī)范要求。房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是：1.受理房地產(chǎn)估價(jià)委托：充分了解估價(jià)目的，簽訂委托估價(jià)合同。2.搜集房地產(chǎn)估價(jià)所需資料，擬定房地產(chǎn)估價(jià)方案。3.現(xiàn)場勘查房地產(chǎn)的室內(nèi)外狀況及周邊環(huán)境、公共設(shè)施等。4.綜合分析估價(jià)對象及房地產(chǎn)市場狀況確定估價(jià)方法，測算出估價(jià)結(jié)果。5.撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。6.審核后出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及技術(shù)報(bào)告。7.交付估價(jià)報(bào)告、資料歸檔等。
當(dāng)然這些程序并不是固定不變的，也有反復(fù)和交叉，但完成任何一項(xiàng)房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，都不能隨意省略估價(jià)工作步驟及相關(guān)內(nèi)容。如老人委托評估公司來完成估價(jià)報(bào)告，房地產(chǎn)估價(jià)師是否完全了解了估價(jià)目的，是否認(rèn)真勘察了老人擬抵押的房地產(chǎn)室內(nèi)外現(xiàn)狀、有無拍照記錄，是否認(rèn)真了解了擬抵押房地產(chǎn)的所有權(quán)及使用狀況等，直接影響房地產(chǎn)估價(jià)師對擬抵押房地產(chǎn)的市場價(jià)值的判斷。
另外，針對“養(yǎng)老地產(chǎn)”評估程序，除了依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》估價(jià)師必須到估價(jià)對象現(xiàn)場查勘，對估價(jià)對象及其周圍環(huán)境、交通狀況等拍照外，筆者建議執(zhí)行以下補(bǔ)充程序：
1.更加細(xì)致地做好紙質(zhì)查勘記錄，并留下影像資料。認(rèn)真做好紙質(zhì)記錄：估價(jià)對象的四至、坐落、現(xiàn)在用途、房屋設(shè)備、小區(qū)景觀、周邊環(huán)境、交通情況、公共設(shè)施等情況，并拍照或攝錄估價(jià)對象室內(nèi)外狀況。
2.當(dāng)面與產(chǎn)權(quán)人核實(shí)房地產(chǎn)基本信息并做好筆錄。認(rèn)真核實(shí)并筆錄：核實(shí)房地產(chǎn)權(quán)證上的基本信息、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所屬、使用狀況，是否有出租、利益糾紛等。若發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場與證載信息不符等需要特殊說明的事項(xiàng)，應(yīng)在現(xiàn)場勘查記錄中重點(diǎn)披露。
3.房屋所有權(quán)人、提供貸款的金融機(jī)構(gòu)工作人員、房地產(chǎn)估價(jià)師三方在現(xiàn)場勘查記錄上簽字，拍照或錄像，留下三方當(dāng)事人的影像資料。
現(xiàn)場勘查不細(xì)易導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值評估不準(zhǔn)，招致老人對評估價(jià)值、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)產(chǎn)生不信任感，對“以房養(yǎng)老”產(chǎn)生顧慮，因此評估“養(yǎng)老地產(chǎn)”要執(zhí)行比一般估價(jià)更為嚴(yán)格的現(xiàn)場勘查程序。與產(chǎn)權(quán)人當(dāng)面核實(shí)信息并記錄，明確房地產(chǎn)基本信息、權(quán)利狀況、使用狀況等，應(yīng)盡量避免離開現(xiàn)場后再向老人反復(fù)核實(shí)信息的情況。三方簽字可督促估價(jià)師認(rèn)真履行勘查工作，所有權(quán)人和金融機(jī)構(gòu)人員共同參與確認(rèn)也可以減少因勘查引起的糾紛。簽字和留下影像資料，也是為了有效規(guī)避老人去世后房產(chǎn)處置時(shí)發(fā)生糾紛的可能。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 評估風(fēng)險(xiǎn) 防范
防范房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)對金融機(jī)構(gòu)防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)意義重大，防范風(fēng)險(xiǎn)首先得認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)，然后才能防患于未然。
一、房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵
房地產(chǎn)抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時(shí)，商業(yè)銀行確認(rèn)的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值決定并貸款金額的一項(xiàng)商業(yè)行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價(jià)師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產(chǎn)的客觀價(jià)值進(jìn)行評定和估算的過程。
二、影響房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的因素
（一）政府因素
政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)抵押貸款評估中，如果房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導(dǎo)致深重危機(jī)以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的影響又是風(fēng)險(xiǎn)誘因。政策變動(dòng)，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動(dòng)都必然會(huì)對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)還會(huì)對估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》《物權(quán)法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的依據(jù)，一旦進(jìn)行修改或其它變動(dòng)，必然會(huì)對房地產(chǎn)抵押貸款評估方法產(chǎn)生影響。
（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員因素
估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員是抵押房地產(chǎn)價(jià)值評估的直接參與者，是房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)估價(jià)都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來支撐，豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時(shí)期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善也會(huì)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來意想不到的后果，有所遺漏或出錯(cuò)便直接導(dǎo)致了估價(jià)結(jié)果的偏差。估價(jià)人員素質(zhì)水平偏低，在一些中小城市的評估機(jī)構(gòu)中，有一些僅僅通過估價(jià)師考試缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，在具體負(fù)責(zé)一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在漏洞，也會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。
（三）其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體因素
其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的誘因。如，房地產(chǎn)估價(jià)主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有些企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實(shí)，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員高估房地產(chǎn)抵押價(jià)值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值發(fā)放貸款。
三、房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的防范
（一）規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的程序
一個(gè)規(guī)范有效的估價(jià)程序顯然是有助于估價(jià)的準(zhǔn)確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押市場的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。實(shí)體確認(rèn)包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認(rèn)包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利狀況，并與原來確定的權(quán)利狀況進(jìn)行資料對照和認(rèn)證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認(rèn)包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價(jià)格評估提供基礎(chǔ)材料。最后評估抵押房地產(chǎn)的正常價(jià)格。
（二）建立健全估價(jià)制度
規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證，建立初級、高級和資深等代表不同估價(jià)水平的房地產(chǎn)估價(jià)師等級制度；建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師業(yè)績報(bào)告制度；政府對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。
建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價(jià)質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)，選擇估價(jià)業(yè)務(wù)開始，一直到項(xiàng)目完成向用戶提供估價(jià)產(chǎn)品―估價(jià)報(bào)告的全過程中，采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，保證估價(jià)的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。
（三）提高估價(jià)人員素質(zhì)和估價(jià)技術(shù)
一個(gè)好的估價(jià)師必須參加過足夠多的估價(jià)實(shí)踐，并且對最新最近的估價(jià)理論知識(shí)有很好的掌握。因此，對估價(jià)師和估價(jià)人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對估價(jià)實(shí)踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。
（四）商業(yè)銀行提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力
積極的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。目前，銀行在決定對房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開放放貸時(shí)，主要評估的對象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，按照這種評估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時(shí)，銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評估方式只是在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后對風(fēng)險(xiǎn)的一種補(bǔ)救措施，只能消極被動(dòng)地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項(xiàng)目開發(fā)能力評估體系的建立健全方面，通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評估部，適時(shí)踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動(dòng)，房地產(chǎn)的維護(hù)和運(yùn)行情況如何，對抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值進(jìn)行檢核性評估，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。
四、小結(jié)
防范房地產(chǎn)抵押評估風(fēng)險(xiǎn)，不僅對于降低金融風(fēng)險(xiǎn)、保證金融安全具有重要意義，同時(shí)也有利于降低評估機(jī)構(gòu)和評估人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。評估機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，嚴(yán)格按估價(jià)規(guī)范流程操作，不斷提高執(zhí)業(yè)水平，從而有效防范房地產(chǎn)抵押評估風(fēng)險(xiǎn)
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn) 抵押貸款評估 風(fēng)險(xiǎn) 誘因 防范
商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵
想要弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的風(fēng)險(xiǎn)問題，首先必須弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款及其評估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發(fā)點(diǎn)都離不開貸款的取得是以房地產(chǎn)抵押為前提，銀行等發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)通過收取貸款利息和手續(xù)費(fèi)獲取收益，而貸款接收者借助貸款達(dá)到對抵押房地產(chǎn)的占有、經(jīng)營和收益的目的。國際銀行業(yè)對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出了權(quán)威性的界定：商業(yè)房地產(chǎn)貸款指借助商業(yè)抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產(chǎn)上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規(guī)則性的與期限相關(guān)的資本和利息形式，在25年到30年的時(shí)期里予以償還。
商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時(shí)，商業(yè)銀行確認(rèn)的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值決定并貸款金額的一項(xiàng)商業(yè)行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價(jià)師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產(chǎn)的客觀價(jià)值進(jìn)行評定和估算的過程。房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵包括以下四個(gè)方面：抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)是商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的重要條件；抵押人向商業(yè)銀行申請貸款的擔(dān)保物價(jià)值，商業(yè)銀行對抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值的確認(rèn)是房地產(chǎn)抵押貸款評估的關(guān)鍵；是商業(yè)銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業(yè)抵押貸款工具；房地產(chǎn)抵押貸款評估是對房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值的評估，與市場價(jià)值是并列、獨(dú)立的兩個(gè)相關(guān)指標(biāo)，共同服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不同需要。
影響商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的因素
政府因素
政府追求的一項(xiàng)重要目標(biāo)就是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。 政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，金融動(dòng)蕩會(huì)給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來動(dòng)蕩和不安。房地產(chǎn)抵押貸款作為整個(gè)金融市場中的一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，對于活躍市場，推動(dòng)投資和消費(fèi)有著巨大的作用。在房地產(chǎn)抵押貸款評估中，如果房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導(dǎo)致深重危機(jī)以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的影響又是風(fēng)險(xiǎn)誘因。房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動(dòng)也同樣會(huì)對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。政策變動(dòng)，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動(dòng)都必然會(huì)對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)還會(huì)對估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的依據(jù)，一旦進(jìn)行修改或其它變動(dòng)，必然會(huì)對房地產(chǎn)抵押貸款評估方法產(chǎn)生影響。
估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員因素
估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在房地產(chǎn)抵押貸款評估活動(dòng)中處于中介的位置，是抵押房地產(chǎn)價(jià)值評估的直接參與者，是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)抵押貸款評估主要采用三大經(jīng)典方法―成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實(shí)際應(yīng)用上常常受到比較案例數(shù)量的限制。商業(yè)房地產(chǎn)主要指的是收益性房地產(chǎn)，其價(jià)值主要是由在評估基準(zhǔn)日現(xiàn)有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評估這類房地產(chǎn)最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個(gè)負(fù)責(zé)任的估價(jià)師在任何時(shí)候都會(huì)補(bǔ)充評估商業(yè)房地產(chǎn)的成本價(jià)值。當(dāng)評估得出很低的成本價(jià)值與較高的收益價(jià)值之間存在較大的偏差時(shí)，就必須非常小心對待通過收益價(jià)值最后得出的房地產(chǎn)貸款價(jià)值。
房地產(chǎn)估價(jià)不是估價(jià)師的無中生有，有學(xué)者稱其為“科學(xué)加藝術(shù)”，確切的反映了估價(jià)的本質(zhì)。但是不管采用哪一種估價(jià)方法，都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來支撐，沒有基礎(chǔ)資料就不能稱其為科學(xué)。因此，在利用具體的估價(jià)方法時(shí)，豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時(shí)期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。有些估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員接受一項(xiàng)新業(yè)務(wù)時(shí)，出于方便利用同樣的方法和技術(shù)參數(shù)，省去實(shí)地勘探調(diào)查而帶來風(fēng)險(xiǎn)。此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善也會(huì)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來意想不到的后果。估價(jià)報(bào)告作為估價(jià)的最后成果，有所遺漏或出錯(cuò)便直接導(dǎo)致了估價(jià)結(jié)果的偏差。估價(jià)人員素質(zhì)水平偏低，對于房地產(chǎn)估價(jià)基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評估機(jī)構(gòu)中，很多估價(jià)員只有高中、中專學(xué)歷，對于估價(jià)的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價(jià)師考試缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，在具體負(fù)責(zé)一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在漏洞，也會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。
其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體因素
房地產(chǎn)抵押貸款評估包括提出貸款申請到評估到最后貸款償還都會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)，影響房地產(chǎn)抵押貸款評估值。其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的誘因。如，房地產(chǎn)估價(jià)主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著不少的問題。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權(quán)。有些企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實(shí)，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員高估房地產(chǎn)抵押價(jià)值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值發(fā)放貸款。
商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的防范
規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的程序
目前，各地辦理抵押評估的做法不一，評估的口徑很不一致，影響了評估結(jié)果的有效性。而一個(gè)規(guī)范有效的估價(jià)程序顯然是有助于估價(jià)的準(zhǔn)確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押市場的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。實(shí)體確認(rèn)包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認(rèn)包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利狀況，并與原來確定的權(quán)利狀況進(jìn)行資料對照和認(rèn)證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認(rèn)包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價(jià)格評估提供基礎(chǔ)材料。最后評估抵押房地產(chǎn)的正常價(jià)格。
建立健全估價(jià)制度
規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證，建立初級、高級和資深等代表不同估價(jià)水平的房地產(chǎn)估價(jià)師等級制度；建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師業(yè)績報(bào)告制度；政府對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。
建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價(jià)質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)，選擇估價(jià)業(yè)務(wù)開始，一直到項(xiàng)目完成向用戶提供估價(jià)產(chǎn)品―估價(jià)報(bào)告的全過程中，采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，保證估價(jià)的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。
建立房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)保險(xiǎn)制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產(chǎn)估價(jià)師已經(jīng)達(dá)到15000余人，加上2003年通過房地產(chǎn)估價(jià)師考試人員總數(shù)將超過21000人。這樣龐大的隊(duì)伍，對于保險(xiǎn)公司來說，是一個(gè)具有極大潛力的發(fā)展市場。一旦建立房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，對估價(jià)師會(huì)產(chǎn)生督促作用。如果某個(gè)估價(jià)師因?yàn)闃I(yè)務(wù)水平差經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險(xiǎn)公司就有可能不再為這些人提供保險(xiǎn)。這些估價(jià)師會(huì)因此失去估價(jià)市場，丟掉生存空間。因此，通過估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，可以不斷提高估價(jià)人員的素質(zhì)，提高整個(gè)行業(yè)的水平和形象。
提高估價(jià)人員素質(zhì)和估價(jià)技術(shù)
在國外一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，如美國和香港的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時(shí)間的職業(yè)培訓(xùn)、撰寫估價(jià)工作心得和論文、提交自己完成的估價(jià)報(bào)告，如果不能完成相應(yīng)的工作，就會(huì)受到行業(yè)協(xié)會(huì)的懲罰，直至取消其會(huì)員資格。我國也要求房地產(chǎn)估價(jià)師接受一定時(shí)間的后續(xù)教育。中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)相繼舉辦了許多次房地產(chǎn)估價(jià)師后續(xù)教育培訓(xùn)。一個(gè)好的估價(jià)師必須參加過足夠多的估價(jià)實(shí)踐，并且對最新最近的估價(jià)理論知識(shí)有很好的掌握。因此，對估價(jià)師和估價(jià)人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對估價(jià)實(shí)踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。
商業(yè)銀行提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力
積極的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。目前，銀行在決定對房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開放放貸時(shí)，主要評估的對象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，按照這種評估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時(shí)，銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評估方式只是在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后對風(fēng)險(xiǎn)的一種補(bǔ)救措施，只能消極被動(dòng)地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項(xiàng)目開發(fā)能力評估體系的建立健全方面，通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評估部，適時(shí)踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動(dòng)，房地產(chǎn)的維護(hù)和運(yùn)行情況如何，對抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值進(jìn)行檢核性評估，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。
參考文獻(xiàn)：
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一、現(xiàn)代信息技術(shù)與房地產(chǎn)估價(jià)之間的緊密關(guān)系
信息技術(shù)是對信息的收集、識(shí)別、提取、變換、存貯、傳遞、處理、檢索、檢測、分析和利用等的技術(shù)。一般而言，信息技術(shù)主要包括了通信技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)、控制技術(shù)以及感測技術(shù)等。房地產(chǎn)估價(jià)是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員通過合理地運(yùn)用信息技術(shù)，對價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行合理的估算和判斷，發(fā)揮信息技術(shù)在收集、分析、存儲(chǔ)、更新維護(hù)以及評價(jià)等方面的重要優(yōu)勢，確保信息可以及時(shí)得到檢索和調(diào)用。一般而言，通過運(yùn)用信息技術(shù)進(jìn)行估價(jià)后獲取信息，并結(jié)合先查必要查勘，借助合適的估價(jià)方法，才能從更為綜合的角度來對房地產(chǎn)的價(jià)格信息予以評價(jià)，規(guī)避估價(jià)人員,乃至估價(jià)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)?？傊F(xiàn)代信息技術(shù)與房地產(chǎn)估價(jià)之間存在著緊密的聯(lián)系，這是開展房地產(chǎn)工作必須高度重視的要點(diǎn)。
二、現(xiàn)代信息技術(shù)運(yùn)用對房地產(chǎn)估價(jià)的重要性分析
將現(xiàn)代信息技術(shù)運(yùn)用于房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域，對提升房地產(chǎn)估價(jià)的工作效率以及質(zhì)量等具有重要的意義。通過深入分析可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代信息技術(shù)的合理運(yùn)用對房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的重要性集中體現(xiàn)在如下三個(gè)方面：
（一）可以促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)效率的有效提升
通過運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)可以建立契合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，構(gòu)建起契合實(shí)際的數(shù)據(jù)庫，便于進(jìn)行價(jià)格及案例相關(guān)情況的查詢。該數(shù)據(jù)的建立既可以幫助工作人員及時(shí)的進(jìn)行相關(guān)信息的查詢，了解市場變化；也可以提升估價(jià)工作效率，節(jié)約工作時(shí)間，高效地完成估價(jià)作業(yè)，提升估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量。
（二）促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)管理模式的進(jìn)一步創(chuàng)新
目前，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，估價(jià)軟件系統(tǒng)正在逐步完善，有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)估價(jià)工作作業(yè)的自動(dòng)化、信息化建設(shè)，進(jìn)而推進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)管理模式的創(chuàng)新。同時(shí)，也進(jìn)一步拓展了估價(jià)師的工作思路，使其更好地運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)開展估價(jià)工作。
（三）有助于在提升估價(jià)效率的同時(shí)節(jié)約成本
現(xiàn)代信息技術(shù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)了無紙化的信息共享。同時(shí)，依托現(xiàn)代信息技術(shù)估價(jià)工作，效率得到顯著的提升，可以在較短的時(shí)間內(nèi)完成較多的工作，省卻了人工反復(fù)查勘分析的流程，實(shí)現(xiàn)了估價(jià)報(bào)告制作的模板化，不僅有效地提升了效率，減少了工作人員的時(shí)間和精力耗費(fèi)，也在一定程度上為企業(yè)節(jié)約了開支。
三、現(xiàn)代信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的應(yīng)用
現(xiàn)代信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的運(yùn)用，是以建立完善的估價(jià)信息系統(tǒng)為基礎(chǔ)，依托高效的信息技術(shù)，確保信息的準(zhǔn)確性，確保信息可以獲得及時(shí)更新和維護(hù)，且確保信息足夠豐富和新鮮，可以方便用戶隨時(shí)隨地地進(jìn)行檢索、分析和利用。一般而言，為了確保房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域中現(xiàn)代信息技術(shù)的合理利用。具體應(yīng)做好如下幾個(gè)方面：
（一）建立起統(tǒng)一的信息標(biāo)準(zhǔn)和信息類別編碼體系
通過將現(xiàn)代信息技術(shù)運(yùn)用到房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域，可以提供更為便利、快捷的信息檢索服務(wù)，及時(shí)的實(shí)現(xiàn)調(diào)用和查詢估價(jià)信息的目的。而在此過程中，為了實(shí)現(xiàn)便捷的檢索功能，需要對各類信息依據(jù)科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的劃分，并且對其進(jìn)行有效的信息類別編碼分類。具體如下：一是要建立起明確可參考的信息類別標(biāo)準(zhǔn)體系?？梢愿鶕?jù)不同的類別進(jìn)行分類，而類別的選擇則主要契合估價(jià)工作的視角習(xí)慣等，這樣可以方便進(jìn)行后續(xù)的歸檔、查詢、核對和維護(hù)。二是，在前文進(jìn)行分類的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)建立起一一對應(yīng)的信息類別編碼體系。編碼體系的確立主要由企業(yè)制定，并負(fù)責(zé)其具體的宣講、貫徹和維護(hù)。在統(tǒng)一的編碼體系下，可以為現(xiàn)代信息技術(shù)在估價(jià)工作中的運(yùn)用效率提升提供保障。
（二）充分運(yùn)用信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)多重信息的收集整理
房地產(chǎn)估價(jià)需要的信息是多樣化的。同時(shí)，為了確保房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的可參考性，必須要收集與房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值相關(guān)的信息，從而對其價(jià)格和價(jià)值進(jìn)行判定。依據(jù)前文提及的信息分類體系，對多種信息進(jìn)行有效的收集整理。一般而言，這些信息主要涉及到了：一是金融信息，主要包括了外幣匯率、消費(fèi)指數(shù)、貸款利率、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、稅費(fèi)調(diào)整等。二是，市場環(huán)境的信息。主要是指國家政策變化、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域改造動(dòng)態(tài)等會(huì)造成普遍影響的信息；三是土地供給與需求變化信息，開盤價(jià)格等信息。同時(shí)，也要關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化趨勢，價(jià)格走勢以及權(quán)威部門的專業(yè)信息等。
（三）注重利用信息技術(shù)實(shí)行信息的分析和鑒別
估價(jià)的準(zhǔn)確性是由信息的準(zhǔn)確性決定的。如果其所依據(jù)的信息本身存在錯(cuò)誤，必將會(huì)造成估價(jià)過程中對價(jià)格和價(jià)值判定的錯(cuò)誤，后果不堪設(shè)想。因此，要綜合運(yùn)用信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)對信息的有效分析和鑒別。就必須要把握住信息的客觀性、準(zhǔn)確性和正確性。具體而言，應(yīng)注意如下幾點(diǎn)：一是，始終堅(jiān)持做好現(xiàn)場查看工作，確保獲取的信息具有使用價(jià)值，并對信息進(jìn)行有效地核對。核對的過程中不可依據(jù)經(jīng)驗(yàn)來進(jìn)行判斷，而是應(yīng)該采取有效的辦法進(jìn)行多層次，多方位的核對，對估價(jià)成果負(fù)責(zé)，對房地產(chǎn)企業(yè)建立的信息庫的質(zhì)量負(fù)責(zé)。二是，關(guān)注權(quán)威部門的信息，確保信息來源渠道的準(zhǔn)確性；三是，關(guān)注信息所體現(xiàn)的內(nèi)容的正確性，針對可能存在的錯(cuò)誤信息予以標(biāo)注和提示，而針對有歧義的部分則依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)來判定其是否符合正確、準(zhǔn)確、客觀性的要求；四是，注重對關(guān)鍵性信息的抓取，并注明出處，確保不同使用者能夠做到可以理解，甚至確定關(guān)鍵性信息。
（四）建立起完善的信息資源存儲(chǔ)和傳遞體系
房地產(chǎn)估價(jià)涉及海量的信息，如何對這些信息進(jìn)行有效的存儲(chǔ)，傳遞等是房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域一直在研究的重要問題。隨著現(xiàn)代信息的運(yùn)用，基于通信技術(shù)、遙感技術(shù)、控制技術(shù)等為估價(jià)信息資源的存儲(chǔ)、檢索、傳遞以及使用等提供了有利條件。具體而言：一是，信息的存儲(chǔ)。信息存儲(chǔ)之前需要通過深入的分析、核對和鑒別，將符合標(biāo)準(zhǔn)的合格信息，有專人負(fù)責(zé)進(jìn)行存儲(chǔ)。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，信息的存儲(chǔ)載體已經(jīng)不再拘泥于辦公文檔，圖片、掃描件等均可以納入到估價(jià)信息庫中，也可以插入到辦公文檔當(dāng)中。而針對相對較大的文件則可以單獨(dú)存儲(chǔ)，并建立起對應(yīng)的索引和說明。二是，建立起完善的信息資源傳遞體系。依托于現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和通信技術(shù)，為信息的傳遞提供安全保障，實(shí)現(xiàn)信息的遠(yuǎn)程傳遞和數(shù)據(jù)交換，可以方便估價(jià)人員及時(shí)的進(jìn)行信息的查閱和使用。同時(shí)，依托路由、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等實(shí)現(xiàn)的局域網(wǎng)信息貢獻(xiàn)，為實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化辦公，高效處理信息資源提供了重要的平臺(tái)支持。此外，為了確保信息資源存儲(chǔ)和傳遞的安全，規(guī)避可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，必須要建立起完善的安全管理機(jī)制，明確不同人的權(quán)限，建立完善的安全機(jī)制，并定期做好相應(yīng)的信息備份，確保信息的安全穩(wěn)定性，為房地產(chǎn)估價(jià)工作的開展提供安全保障。
（五）高度重視對估價(jià)信息的動(dòng)態(tài)管理
房地產(chǎn)估價(jià)信息不是一成不變的，其需要根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)的更新和維護(hù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)高度重視對房地產(chǎn)估價(jià)信息的動(dòng)態(tài)更新和維護(hù)。首先，應(yīng)由企業(yè)安排專員專門負(fù)責(zé)信息的更新和維護(hù)，及時(shí)將估價(jià)業(yè)務(wù)中涉及的數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的手機(jī)整理，并且納入到房地產(chǎn)估價(jià)信息庫中，運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)進(jìn)行有效的管理。其次，可以組織企業(yè)中參與估價(jià)工作的所有成員共同為估價(jià)信息建設(shè)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，并且注重各自在日常生活中對估價(jià)信息的收集和積累。此外，針對需要中關(guān)注的信息，例如構(gòu)筑物想信息、物業(yè)相關(guān)信息、地產(chǎn)板塊相關(guān)信息、樓盤相關(guān)信息等，要做好定期動(dòng)態(tài)的跟蹤更新和維護(hù)，確保房地產(chǎn)估價(jià)信息可以獲得持續(xù)的更新，確保信息庫的容量和新鮮度，為企業(yè)估價(jià)工作提供有效的參考。此外，必須強(qiáng)調(diào)要充分發(fā)揮信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的重要作用，發(fā)揮其應(yīng)有的效果，需要房地產(chǎn)企業(yè)對信息技術(shù)形成正確的認(rèn)識(shí)，并從本企業(yè)的具體實(shí)際出發(fā)，合理地推動(dòng)現(xiàn)代信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的深入運(yùn)用，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)的工作方式，管理模式等的不斷地改進(jìn)和提升，找尋契合企業(yè)實(shí)際的房地差估價(jià)信息化管理模式，為房地產(chǎn)企業(yè)估價(jià)工作的有序開展提供有力的支持，從而達(dá)到事半功倍的效果。
四、結(jié)語
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格鑒定；合法性；條件；原則
司法鑒定是為司法機(jī)關(guān)或當(dāng)事人提供證據(jù)材料的最有效的科學(xué)技術(shù)手段。司法鑒定涉及的科學(xué)領(lǐng)域?qū)挘瑢I(yè)門類多，是一種科學(xué)的實(shí)踐活動(dòng)，是為司法機(jī)關(guān)或當(dāng)事人提供事實(shí)證據(jù)材料的科學(xué)實(shí)證活動(dòng)。隨著我國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，司法鑒定的地位越來越重要，鑒定結(jié)論應(yīng)用的領(lǐng)域也越來越廣泛，保證當(dāng)事人的合法權(quán)益和司法公正的作用越來越顯著。但是，在司法鑒定的種類中沒有房地產(chǎn)價(jià)格鑒定，而是將民事或行政訴訟中的房地產(chǎn)價(jià)格鑒定列入司法會(huì)計(jì)鑒定范疇。 在一定程度上損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，影響了司法公正，制約了司法鑒定行業(yè)的健康發(fā)展。因此，不斷地探討和研究司法鑒定的理論問題和實(shí)踐問題非常重要。
1、房地產(chǎn)價(jià)格司法鑒定的主要作用
房地產(chǎn)價(jià)格司法鑒定，是由司法機(jī)關(guān)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)價(jià)格做出鑒定的一種活動(dòng)。具體說，就是案件中涉及爭議的房地產(chǎn)（包括土地、建筑物、構(gòu)筑物和地上附著物）的范圍價(jià)格、成本、租金、補(bǔ)償金額和估價(jià)結(jié)果以及房屋質(zhì)量缺陷損失等進(jìn)行科學(xué)的鑒定， 并提出客觀、公正、合理的意見，為司法機(jī)關(guān)調(diào)解，裁判提供參考依據(jù)或?yàn)榇_定房地產(chǎn)拍賣提供保留價(jià)，其鑒定結(jié)果具有專業(yè)性、合法性和權(quán)威性。
房地產(chǎn)價(jià)格鑒定在訴前、訴中和訴后有著不同的作用。訴前是作為證據(jù)提訟；訴中是作為證據(jù)對當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解或裁判；訴后是作為對債務(wù)人的房地產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制變現(xiàn)來實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán)。其主要作用是調(diào)解依據(jù)、裁判依據(jù)和證據(jù)依據(jù)。
1.1 調(diào)解依據(jù)
一般涉及訴訟或財(cái)產(chǎn)分割，合并的房地產(chǎn)價(jià)格鑒定意見，作為證據(jù)能夠證明案件事實(shí)情況的已知事實(shí)，是法律規(guī)定的表現(xiàn)形式和能夠證明案件事實(shí)的內(nèi)容。例如，子女繼承父母財(cái)產(chǎn)（指房地產(chǎn)），就應(yīng)將房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評估。然后，子女按份額分別繼承屬于自己的一部分。可以說，客觀、科學(xué)、公平的房地產(chǎn)價(jià)格鑒定是司法機(jī)關(guān)調(diào)解糾紛的重要依據(jù)。
1.2 裁判依據(jù)
遇到因無償還能力需要將抵押或查封的房地產(chǎn)拍賣，用拍賣的價(jià)款償還債務(wù)的案件。司法機(jī)關(guān)要經(jīng)過合法程序選定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行司法鑒定，然后拍賣。如無人競買，一般情況下法院就將鑒定的標(biāo)的物裁定給債權(quán)人。
另外，就是建設(shè)方或投資方和承建方因工程款所發(fā)生的糾紛，向法院提訟，要求法院執(zhí)行投資方的財(cái)產(chǎn)（一般是承建的建筑物、構(gòu)筑物或地上附著物）也要進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格鑒定，其鑒定結(jié)果作為法院裁判的依據(jù)。因離婚、分割、合并事宜訴至法院，案件中涉及到房地產(chǎn)價(jià)格問題就一定要進(jìn)行司法鑒定，并依據(jù)鑒定結(jié)論進(jìn)行裁判。
1.3 證據(jù)依據(jù)
司法機(jī)關(guān)在案件偵察期間，因案件涉及房地產(chǎn)價(jià)格問題影響到案件的偵查或訴訟，對涉案的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格鑒定，為案件的偵查和審理提供法律依據(jù)。無論是民事、刑事還是行政訴訟都會(huì)涉及房地產(chǎn)價(jià)格鑒定，都要依法定的程序，委托合法的估價(jià)機(jī)構(gòu)對標(biāo)的物進(jìn)行價(jià)格鑒定，其鑒定結(jié)果為訴訟、調(diào)解和裁判提供證據(jù)。
2、判斷房地產(chǎn)價(jià)格鑒定合法性的必要條件
房地產(chǎn)價(jià)格鑒定是估價(jià)人員借用一定的科學(xué)手段，評估股價(jià)標(biāo)的物的公開市場價(jià)值的一種專門活動(dòng)，其對價(jià)格的測算和判斷應(yīng)具有客觀性、公正性和專業(yè)性。然而，司法機(jī)關(guān)采信的房地產(chǎn)價(jià)格鑒定結(jié)果必須符合法定要件。
2.1 估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的合法性
法律明確規(guī)定，國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評估，應(yīng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評估。從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)必須是依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。業(yè)務(wù)范圍包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程，以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)，企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)價(jià)格評估，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、城鎮(zhèn)房屋拆遷，司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等需要進(jìn)行的房地產(chǎn)價(jià)格評估。另外，還明確了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行三個(gè)等級管理（即一級可在全國范圍執(zhí)業(yè)，二級可在省內(nèi)執(zhí)業(yè)，三級可在市內(nèi)執(zhí)業(yè)），同時(shí)規(guī)定三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不能接受司法鑒定委托。執(zhí)業(yè)人員必須是國家注冊的專職的房地產(chǎn)估價(jià)師（非專職的房地產(chǎn)估價(jià)師不能執(zhí)業(yè)，不能在估價(jià)報(bào)告上簽字）。
目前，在司法鑒定中出現(xiàn)兩類問題，一類是越級鑒定。三級資質(zhì)的機(jī)構(gòu)從事二級資質(zhì)的業(yè)務(wù)。一類是跨行業(yè)鑒定。不屬于法定的房地產(chǎn)價(jià)格鑒定機(jī)構(gòu)，卻從事房地產(chǎn)價(jià)格鑒定業(yè)務(wù)，即損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，又影響了司法公正。所以，司法部門在委托估價(jià)鑒定業(yè)務(wù)時(shí)，可參考估價(jià)機(jī)構(gòu)允許職業(yè)范圍的規(guī)定來選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)作為鑒定機(jī)構(gòu)。
2.2 鑒定目的的唯一性
房地產(chǎn)價(jià)格鑒定的鑒定目的具有唯一性特征。它必須是一個(gè)估價(jià)結(jié)果的期望用途。即司法鑒定，拍賣或供委托方處理案件參考，其它用途不能作為司法鑒定證據(jù)用于訴訟、調(diào)解或裁判。鑒定目的是房地產(chǎn)價(jià)格方面的鑒定報(bào)告只能用于訴訟、調(diào)解，或裁判和確定拍賣底價(jià)，這樣的報(bào)告用作其他用途無效。
2.3 鑒定結(jié)論的時(shí)間性
房地產(chǎn)價(jià)格鑒定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，反映的是鑒定對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 鑒定報(bào)告應(yīng)用的有效期是指報(bào)告的使用期限。假如鑒定標(biāo)的物的價(jià)格不是在委托方委托的估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，或鑒定報(bào)告超過了應(yīng)用的有效期，那么繼續(xù)使用這樣的鑒定報(bào)告就有失公允。
2.4 鑒定依據(jù)的有效性
房地產(chǎn)價(jià)格鑒定報(bào)告的依據(jù)主要有法律依據(jù)、技術(shù)依據(jù)和信息依據(jù)。法律依據(jù)是指因影響估價(jià)結(jié)果合法性的法律、法規(guī)和規(guī)章。技術(shù)依據(jù)是指報(bào)告的規(guī)范格式，選用參數(shù)的依據(jù)和計(jì)算過程。信息依據(jù)是指委托方提供的信息和鑒定人員調(diào)查獲取的影響鑒定結(jié)論的相關(guān)信息或資料。如果依據(jù)不合法，方法不科學(xué)，制作不規(guī)范，信息不準(zhǔn)確。那么這個(gè)報(bào)告的客觀性和科學(xué)性就會(huì)大打折扣。這樣有瑕疵的鑒定結(jié)論一旦采信就會(huì)引來許多麻煩，甚至由此發(fā)生新的訴訟。
3、房地產(chǎn)價(jià)格鑒定報(bào)告使用的基本原則
房地產(chǎn)價(jià)格鑒定報(bào)告有較強(qiáng)的專業(yè)性，司法鑒定機(jī)關(guān)和當(dāng)事人在閱讀和使用時(shí)，還要確認(rèn)出具報(bào)告機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級，報(bào)告內(nèi)容和制作過程是否符合合法原則，結(jié)論是否符合客觀原則，估價(jià)人員是否遵循了公正原則。所以，在使用房地產(chǎn)估價(jià)鑒定的報(bào)告時(shí)，一般要遵循以下幾個(gè)原則。
3.1 回避原則
回避原則就是要確保鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定報(bào)告具有客觀公正性。這就要求鑒定機(jī)構(gòu)和鑒定人員要保正在受理、鑒定、出庭的過程中充分保持中立性，如果遇有自己親屬和其它有利害關(guān)系的鑒定活動(dòng)要主動(dòng)提出回避。
3.2 時(shí)限原則
鑒定報(bào)告有估價(jià)時(shí)點(diǎn)、作業(yè)期和報(bào)告的有效期三個(gè)時(shí)間概念。估價(jià)時(shí)點(diǎn)可以是過去、現(xiàn)在或未來。作業(yè)期包括接受委托、現(xiàn)場查看和報(bào)告制作期間，不能弄虛作假。有效期一般不宜超過一年。若設(shè)定時(shí)間過長，其鑒定結(jié)論會(huì)因市場的不斷變化而影響鑒定標(biāo)的物客觀價(jià)格或價(jià)值。
3.3 方法原則
房地產(chǎn)價(jià)格鑒定因標(biāo)的物的用途不同，采取的鑒定方法不同。常用的方法有市場法、收益法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。對同一估價(jià)標(biāo)的物宜采取兩種以上的方法進(jìn)行鑒定。有條件選用市場法要以市場法為主。收益性標(biāo)的物應(yīng)選收益法作為兩種方法中的一種方法。不宜采用其它方法的，采用成本法作為主要方法。但要對未采用兩種方法的原因進(jìn)行說明。
3.4 檢查原則
鑒定報(bào)告在使用前要對鑒定結(jié)果進(jìn)行檢查。檢查計(jì)算過程和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，參數(shù)選擇的客觀性，鑒定原則的合法性，公式選用和鑒定方法的選用對鑒定對象和鑒定目的的針對性。還要檢查報(bào)告中簽字的鑒定人必須是注冊的專職房地產(chǎn)估價(jià)師，且必須是兩人以上。通過上述檢查來確定是否使用該鑒定報(bào)告。
參考文獻(xiàn)：
[1]杜心全.基于司法鑒定中連環(huán)鑒定相關(guān)問題的思考[J].2012（03）
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)；問題；建議
一、房地產(chǎn)估價(jià)原則在估價(jià)實(shí)務(wù)中的運(yùn)用
(一)合法原則
合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對象權(quán)益狀況下的價(jià)值。遵循合法原則一是要求估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對象具有合法的產(chǎn)權(quán)。在無法確認(rèn)估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)合法的情況下，必須在估價(jià)報(bào)告中說明估價(jià)過程和結(jié)論是假設(shè)估價(jià)對象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的。二是要求所涉及估價(jià)對象的用途必須是合法的。例如，在采取假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，需要設(shè)定估價(jià)對象的用途，在設(shè)立該用途時(shí)必須保證其合法性，必須符合城市規(guī)劃的限制要求。三是要求在估價(jià)中如果涉及到交易或處分方式時(shí)，該交易必須是合法的。例如，在劃撥土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)定抵押的估價(jià)時(shí)，就必須考慮劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)交土地出讓金或向國家上繳土地收益之后才能設(shè)定抵押，此時(shí)該目的下的估價(jià)對象才具有合法性。
(二)最高最佳使用原則
最高最佳使用是指能夠使估價(jià)對象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。但最高最佳使用原則受到合法原則的約束，同時(shí)還必須是技術(shù)上可能，這里所說的“技術(shù)”主要是指建筑工程方面的技術(shù)。最佳使用原則還體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的可行性上。例如，對一棟獨(dú)體混合非住宅樓進(jìn)行評估，評估目的是為買賣雙方成交提供價(jià)格參考，產(chǎn)權(quán)證明作用為非住宅，尚未確定是辦公還是商業(yè)用途。待估標(biāo)的物是獨(dú)立使用，何不把它最佳用途定位為商業(yè)使用呢?不行。因?yàn)榛旌辖Y(jié)構(gòu)房屋在改設(shè)大堂時(shí)，經(jīng)濟(jì)上的花費(fèi)相當(dāng)高，這樣估價(jià)價(jià)格顯然不合理。
(三)替代原則 替代原則的理論依據(jù)，基于同一市場上具有類似性質(zhì)的商品，其價(jià)值與使用價(jià)值基本一致的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。替代原則反映了房地產(chǎn)的基本原則和一般的估價(jià)過程。房地產(chǎn)估價(jià)就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價(jià)格來確定估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的。
客觀合理價(jià)格要求估價(jià)師在選擇交易案例時(shí)，選擇與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)案例做替代，要抓住3個(gè)要點(diǎn)：與估價(jià)對象房地產(chǎn)的用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地段應(yīng)該相同。另外，應(yīng)注意成交日期與估價(jià)對象房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)該相近，最好選擇1年內(nèi)的成交案例，在市場相對穩(wěn)定的情況下最長不宜超過2年。還應(yīng)該注意到成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。
由于市場交易案例可能較少，估價(jià)師沒能按替代原則去找案例，而是從網(wǎng)上查找售房信息當(dāng)作交易案例，這樣就很難保證評估價(jià)格的真實(shí)性。另外，有的估價(jià)師采用市場法評估．由于沒有交易案例就采用收益法作出評估價(jià)格，然后把這一結(jié)果當(dāng)作成交案例，這同樣違背替代原則。
二、房地產(chǎn)估價(jià)中收益法的運(yùn)用
收益法的含義是：預(yù)測估價(jià)對象的未來凈收益，然后將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此。求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。收益法是三大傳統(tǒng)估價(jià)方法之一，理論性強(qiáng)，運(yùn)用廣泛，使用起來也十分簡便?？蔀楹卧u估界對該法的使用存在諸多不同看法，使用中也有同一估價(jià)對象評估價(jià)格相差甚大的問題。這是因?yàn)槭找娣ㄓ衅渚窒扌浴?/p>
收益法的局限性產(chǎn)生于它建立在對未來的預(yù)期、預(yù)測上，建立在一些對未來的假設(shè)參數(shù)上。對未來的預(yù)期、預(yù)測是否準(zhǔn)確，選取的參數(shù)是否合理，直接影響最終估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。這表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
(一)經(jīng)營的持續(xù)性問題
房地產(chǎn)的收益價(jià)格既然是未來收益折現(xiàn)后的累加，其前提必然是房地產(chǎn)在被投資人持有期間持續(xù)經(jīng)營，采用收益法時(shí)必須設(shè)定這個(gè)假設(shè)條件。但是實(shí)際上，不能持續(xù)經(jīng)營的情況很可能發(fā)生，例如在建工程上不能按時(shí)完工，房地產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛被法院查封、商圈轉(zhuǎn)移造成商鋪出租困難等。既然收益法的前提條件是投資人在持有期間持續(xù)經(jīng)營，因此，不能肯定可以持續(xù)經(jīng)營的房地產(chǎn)應(yīng)慎重使用該法。例如“爛尾”的在建工程、法院查封的房地產(chǎn)等。不得不使用收益法的，要根據(jù)實(shí)際情況考察其可能的經(jīng)營前景，慎重選取有關(guān)參數(shù)，保證估價(jià)結(jié)果的可靠性，特別是該房地產(chǎn)用于抵押時(shí)的估價(jià)。
(二)參數(shù)選取的客觀標(biāo)準(zhǔn)問題
這是一今估價(jià)師非常頭疼之事，較重要的有兩個(gè)。
首先是對未來收益的取值。未來收益是穩(wěn)定的還是不穩(wěn)定的；收益是逐年遞增的還是逐年遞減的或是更加復(fù)雜的形態(tài)。不同的區(qū)域房地產(chǎn)市場、不同類型的房地產(chǎn)都有其特有的收益變化趨勢．要認(rèn)真分析研究。
其次是報(bào)酬率的取值。目前，在估價(jià)實(shí)際工作中報(bào)酬率的取值多在4％～8％之間，之所以如此更多的是湊到預(yù)想的評估值。實(shí)際上，報(bào)酬率不但要體現(xiàn)資金的時(shí)間價(jià)值，而且也要體現(xiàn)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)；不僅要包含投資的收益，也要包含投資的本金回收。這也是報(bào)酬率一般明顯高于銀行同期存款利率的原因。
那么，報(bào)酬率的選取就不只是采取哪種方法的問題，更多的是要綜合各方面的因素加以選定。比如估價(jià)對象是土地還是房產(chǎn)、是商鋪還是寫字樓或住宅、是在建工程還是二手樓。投資不同類型的房地產(chǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)是不同的，報(bào)酬率的選取應(yīng)有所不同。
在房地產(chǎn)市場波動(dòng)的不同階段，報(bào)酬率的選取也應(yīng)有所不同。房價(jià)上漲時(shí)，之所以很多投資者拼命追漲，是因?yàn)閷q價(jià)的預(yù)期使得投資者對出租收益率不屑一顧，也使得估價(jià)師采用市場租金進(jìn)行收益法測算時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)與市場比較法的測算結(jié)果有很大差異。這除了說明市場有價(jià)格泡沫、租金波動(dòng)與房價(jià)波動(dòng)不同步之處，還說明報(bào)酬率選取有不合理的地方。故選取合理的參數(shù)是正確使用收益法的最基本要求。
除了要嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》有關(guān)規(guī)定分析、評估外，估價(jià)師還要站得更高一些，要了解宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段，了解區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向和趨勢，熟悉區(qū)域房地產(chǎn)市場形勢、各類房地產(chǎn)價(jià)格及其趨勢，靈活運(yùn)用各方面的知識(shí)，對房地產(chǎn)市場價(jià)格做出合法判斷。
(三)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)道德問題
正因?yàn)槭找娣ㄐ枰獙ξ磥磉M(jìn)行預(yù)期、預(yù)測，需要設(shè)定一些參數(shù)，使得估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)道德問題凸現(xiàn)出來。估價(jià)師能否秉持客觀公正的立場，是否有對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢、城市建設(shè)走向的研究等等，這些雖不是估價(jià)理論問題，卻又與估價(jià)理論和實(shí)踐緊密聯(lián)系。估價(jià)師不能只是埋頭做報(bào)告，還要了解一切與估價(jià)理論和實(shí)際有關(guān)聯(lián)的問題，這樣才能更好地使用收益收為法為客戶服務(wù)。因此，房地產(chǎn)估價(jià)必須有良好的職業(yè)道德．不能受任何私心雜念的影響。同時(shí)運(yùn)用兩種以上的估價(jià)方法，可以更真實(shí)準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)市場價(jià)格。《土地估價(jià)規(guī)程》要求土地估價(jià)報(bào)告必須采用兩種以上的估價(jià)方法，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》沒有硬性規(guī)定，但估價(jià)師應(yīng)當(dāng)自覺采用兩種以上的估價(jià)方法，以確保估價(jià)結(jié)果的合理性、準(zhǔn)確性。
三、房地產(chǎn)估價(jià)中的法定優(yōu)先受償權(quán)
(一)法定優(yōu)先受償權(quán)利的概念
法定優(yōu)先受償權(quán)利是指依據(jù)法律規(guī)定，某債權(quán)人相對于其他債權(quán)人對特定的財(cái)物享有優(yōu)先獲得受償?shù)臋?quán)利。一般情況下，金融機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人，已經(jīng)享有法定優(yōu)先受償權(quán)利，但是這種權(quán)利受到一定限制，就其范圍來說僅限于抵押物，就其優(yōu)先的順序來說也僅僅相對于其他普通債權(quán)人。尚有一些物權(quán)和債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)人所享有的優(yōu)先受償權(quán)利，這即我們要思考和注意的對房地產(chǎn)抵押價(jià)值有一利影響的法定優(yōu)先受償權(quán)利。
(二)優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償權(quán)
《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第四條第三款規(guī)定：法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款。已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。除此之外，還包括以下幾個(gè)方面：
1、根據(jù)《擔(dān)保法》第四十七條規(guī)定的：抵押房地產(chǎn)處分時(shí)發(fā)生的拍賣費(fèi)、評估費(fèi)、欠繳的稅費(fèi)及轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的稅費(fèi)皆屬于優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償權(quán)。 2、根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十七條規(guī)定：破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)優(yōu)先撥付破產(chǎn)費(fèi)用后，按照下列順序清償：①破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用；②破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款；③破產(chǎn)債權(quán)。金融機(jī)構(gòu)貸款屬于破產(chǎn)債權(quán)，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)擁有抵押權(quán)的抵押物已被變賣并用于支付破產(chǎn)費(fèi)用或破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用、所欠稅款時(shí)，金融機(jī)構(gòu)即喪失了對于抵押物的法定優(yōu)先受償權(quán)利，只能和其他普通債權(quán)人一起參與破產(chǎn)企業(yè)剩余資產(chǎn)的分配。
3、尚有一些非法定優(yōu)先受償權(quán)利也應(yīng)引起注意。如抵押人在抵押前將房地產(chǎn)長期出租，并一次性收取租金的，抵押權(quán)人即使實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，也不能獲得租期有效期內(nèi)的收益，對房地產(chǎn)抵押價(jià)值會(huì)產(chǎn)生不利的影響。
(三)對法定優(yōu)先受償權(quán)問題建議
雖然優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償權(quán)利有上述種種，但是房地產(chǎn)抵押估價(jià)中并不需要全部涉及。
首先，涉及企業(yè)破產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利無須考慮，因?yàn)槿绻呀?jīng)預(yù)見到在房地產(chǎn)抵押貸款存續(xù)期間貸款企業(yè)可能破產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)也不可能向其發(fā)放貸款；同時(shí)企業(yè)破產(chǎn)是企業(yè)整體經(jīng)營狀況不良的結(jié)果，而考察企業(yè)整體經(jīng)營狀況是金融機(jī)構(gòu)的責(zé)任，并非房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)任。
一、什么是拍賣
《中華人民共和國拍賣法》第三條規(guī)定：拍賣是指以公開競價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。在實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中，拍賣有兩種不同的性質(zhì)和兩種不同的形式。第一種性質(zhì)的拍賣是基于自愿原則的，即拍賣委托人將自己所有的財(cái)物或權(quán)利委托拍賣人進(jìn)行拍賣。常見的有古董、字畫、郵票等的拍賣，土地使用權(quán)出讓拍賣也屬于這種性質(zhì)。另一種性質(zhì)的拍賣不是基于自愿原則的，往往出現(xiàn)在破產(chǎn)清算、涉訟涉案的情況中，是一種被迫的強(qiáng)制拍賣。與此同時(shí)也存在兩種不同形式的拍賣：一種是英格蘭式，報(bào)價(jià)由低到高，不斷加價(jià)競買，直到無人再加價(jià)時(shí)，即以最后應(yīng)價(jià)者競買成功為基本特征。我國和世界上絕大多數(shù)國家一般都采用這種拍賣形式；另一種拍賣形式則是荷蘭式，報(bào)價(jià)由高到低，不斷減價(jià)，以第一位應(yīng)價(jià)者競買成功為基本特征。荷蘭阿姆斯特丹鮮花批發(fā)市場和日本東京海鮮批發(fā)市場都采用這種拍賣形式。近日，深圳市福田區(qū)“子悅臺(tái)”商住樓在建工程也以這種拍賣形式成功地進(jìn)行了拍賣。
與房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)的拍賣主要是第二種性質(zhì)的拍賣，即強(qiáng)制拍賣。我們主要針對這種拍賣情況下的底價(jià)或保留價(jià)進(jìn)行探討。
二、拍賣底價(jià)與拍賣保留價(jià)
《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第6.10.2條規(guī)定：房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評估，首先應(yīng)以公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定其客觀合理價(jià)格，之后再考慮短期強(qiáng)制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響確定拍賣底價(jià)。
底價(jià)即最低商業(yè)價(jià)值。在此基礎(chǔ)上確定拍賣保護(hù)價(jià)、起拍價(jià)。最高應(yīng)價(jià)低于保護(hù)價(jià)的，重新拍賣或變賣。（《海商法大辭典》1988年版第414頁）
保留價(jià)主要出現(xiàn)在《中華人民共和國拍賣法》中，第二十八條規(guī)定“委托人有權(quán)確定拍賣標(biāo)的的保留價(jià)，并要求拍賣人保密。拍賣國有資產(chǎn)，依照法律或者按照國務(wù)院規(guī)定需要評估的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法設(shè)立的評估機(jī)構(gòu)評估，并根據(jù)評估結(jié)果確定拍賣標(biāo)的的保留價(jià)。”第四十四條規(guī)定“委托合同應(yīng)當(dāng)載明以下事項(xiàng)……；（三）、委托人提出的保留價(jià)?！钡谖迨鍡l規(guī)定“拍賣無保留價(jià)的，拍賣師應(yīng)當(dāng)在拍賣前予以說明。拍賣標(biāo)的有保留價(jià)的，競買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣?！?/p>
可以看出，底價(jià)是標(biāo)的物的最低商業(yè)價(jià)值，或者說是第三方（房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)）確認(rèn)的標(biāo)的物在拍賣市場——這樣一個(gè)受強(qiáng)制快速變現(xiàn)因素影響而形成的一個(gè)不完全市場上的最可能的成交價(jià)，相對于拍賣委托人來說是一種客觀性的價(jià)格；保留價(jià)則是拍賣委托人在底價(jià)基礎(chǔ)上根據(jù)評估底價(jià)確定的，相對來說更具有主觀的意味。
在第一種性質(zhì)的拍賣，即基于自愿原則的拍賣情形下，拍賣委托人是拍賣標(biāo)的的所有人，有權(quán)自行確定拍賣標(biāo)的的底價(jià)或最低商業(yè)價(jià)值，自行確定拍賣保留價(jià)。通俗地說就是：我就打算按這個(gè)價(jià)錢賣，低于這個(gè)價(jià)錢我就不賣了。此時(shí)，底價(jià)即保留價(jià)。在拍賣未成交的情況下，委托人可以降低自己的底價(jià)（保留價(jià)），因?yàn)樽畹蜕虡I(yè)價(jià)值是他自己確定的，他自己可以更改。在第二種性質(zhì)的拍賣，即強(qiáng)制拍賣的情形下，作為最低商業(yè)價(jià)值的底價(jià)就不能與保留價(jià)等同了。這是因?yàn)椋旱谝?，這兩個(gè)價(jià)格是由不同的主體確定的，底價(jià)是由法定的評估機(jī)構(gòu)依法確定的；保留價(jià)則是由拍賣委托人，即司法機(jī)關(guān)或清算組、債權(quán)人委員會(huì)在委托拍賣合同中確定的。第二，底價(jià)在評估報(bào)告有效期內(nèi)，如無特殊情況一般不能更改；保留價(jià)則可以在多次拍賣中向下調(diào)整，以期能夠成交，但不能低于底價(jià)。第三，底價(jià)的更改必須由法定的評估機(jī)構(gòu)依據(jù)變化了的條件做出新的評估；保留價(jià)則可以在底價(jià)之上，根據(jù)市場和拍賣的具體情況靈活確定。
總之，由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)依法確定的拍賣底價(jià)是拍賣的最終保留價(jià)，是不可突破的價(jià)格底線。
三、拍賣底價(jià)的法律地位
以拍賣為估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告（其中最重要的部分是確定拍賣底價(jià)）作為價(jià)格鑒證文件，在訴訟中的作用相當(dāng)于法醫(yī)鑒定、筆跡鑒定這一類專業(yè)技術(shù)鑒定，具有專業(yè)性、權(quán)威性和嚴(yán)格的法律意義，即在沒有相反的證據(jù)的情況下，法院可以據(jù)此作出判斷。而這種判斷對當(dāng)事人的利益將產(chǎn)生最直接的影響。拍賣底價(jià)的法律地位還表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：1、拍賣底價(jià)是確定保留價(jià)、起拍價(jià)的依據(jù)；2、拍賣底價(jià)不可隨意更改；3、在拍賣不成交的情況下，以物抵債是法院執(zhí)行工作的一種選擇，此時(shí)，拍賣底價(jià)就是抵債價(jià)；4、拍賣底價(jià)的確定必須由法定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照法定程序完成。
5、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定拍賣房地產(chǎn)底價(jià)必須承擔(dān)法律責(zé)任。
四、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)確定中的幾個(gè)問題
1、拍賣底價(jià)的法律地位對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及全體估價(jià)師提出了更高的要求，即客觀、準(zhǔn)確地評估房地產(chǎn)拍賣底價(jià)。
2、不能簡單地一律打幾折，必須依照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范要求，準(zhǔn)確把握所評房地產(chǎn)因強(qiáng)制快速變現(xiàn)等因素對其公開市場價(jià)值的影響。從拍賣底價(jià)標(biāo)的物在拍賣市場上最可能的成交價(jià)這個(gè)角度考慮，拍賣無法成交和成交價(jià)大幅偏離底價(jià)都或多或少與房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)未能準(zhǔn)確把握所評房地產(chǎn)因強(qiáng)制快速變現(xiàn)等因素對其公開市場價(jià)值的影響有關(guān)。
3、盡可能多地收集房地產(chǎn)拍賣市場行情，仔細(xì)分析拍賣成交價(jià)與市場價(jià)、拍賣底價(jià)之間的關(guān)系。以目前深圳房地產(chǎn)拍賣市場為例，一般來說，住宅成交價(jià)總能高于拍賣底價(jià)，接近市場價(jià)，辦公樓卻常常無人競拍。多套住宅整體拍賣無人問津，拆零再拍，就可以以高于底價(jià)的價(jià)格成交。這種狀況說明：一種可能是機(jī)構(gòu)尚未重視拍賣市場，另一種可能是整體拍賣，機(jī)構(gòu)買下后再拆零來賣，中間有約10%的稅費(fèi)，其他風(fēng)險(xiǎn)還在外，使機(jī)構(gòu)投資者卻步。但我們也可以從中得出不同用途房地產(chǎn)拍賣底價(jià)與市場價(jià)的差距應(yīng)有不同；整體拍賣與拆零拍賣，拍賣底價(jià)也應(yīng)有不同這樣兩個(gè)結(jié)論。
4、評估報(bào)告一定要披露被拍賣財(cái)產(chǎn)存在的瑕疵，并在確定拍賣底價(jià)時(shí)加以考慮。涉訟房地產(chǎn)一般都經(jīng)過一個(gè)查封和訴訟的過程，有的甚至長達(dá)數(shù)年；有的欠交水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)；有的有租約限制；有的涉及另外的訴訟；有的還要補(bǔ)地價(jià)，這些情況都使被拍賣財(cái)產(chǎn)的價(jià)值受到影響。評估報(bào)告一定要將被拍賣財(cái)產(chǎn)存在的瑕疵加以披露，并根據(jù)影響大小對被拍賣財(cái)產(chǎn)的市場價(jià)值特別是拍賣底價(jià)做向下修正，以保護(hù)競拍人的利益。
5、要注意保護(hù)被拍賣財(cái)產(chǎn)所有人的利益。被拍賣財(cái)產(chǎn)的受償人（一般是抵押權(quán)人）總是希望拍賣底價(jià)低一些，以便盡快變現(xiàn)，收回現(xiàn)款；司法機(jī)關(guān)出于盡快結(jié)案的考慮，也可能希望拍賣底價(jià)低一些。這時(shí)，合理確定拍賣底價(jià)，就是對被拍賣財(cái)產(chǎn)所有人（敗訴方）的合法權(quán)益的保護(hù)，特別是當(dāng)被拍賣財(cái)產(chǎn)所有人還有其他財(cái)產(chǎn)時(shí)其意義更加明顯。
五、實(shí)踐中的拍賣底價(jià)與拍賣保留價(jià)
1、目前，深圳市各級人民法院均采用抽簽委托評估機(jī)構(gòu)的作法，即法院將部分房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)確定為定點(diǎn)評估機(jī)構(gòu)，每月兩次舉行搖珠抽簽會(huì)抽簽決定具體案件的評估機(jī)構(gòu)，評估機(jī)構(gòu)不與拍賣行和原被告雙方接觸。這個(gè)作法保證了評估機(jī)構(gòu)能夠獨(dú)立、客觀地出具評估報(bào)告。在確定拍賣底價(jià)和拍賣保留價(jià)的問題上，雖然廣東省高級人民法院曾經(jīng)有過通知，要求各級法院執(zhí)行部門可以在評估市場價(jià)的基礎(chǔ)上降15個(gè)百分點(diǎn)確定第一次拍賣的保留價(jià)；如果拍賣不成交，則再降15個(gè)百分點(diǎn)確定第二次拍賣的保留價(jià)；如果拍賣仍不成交，則以第二次拍賣的保留價(jià)作為抵債價(jià)格，裁定將該房地產(chǎn)過戶給勝訴方（債權(quán)人）。但實(shí)際上，在大多數(shù)情況下，各級法院仍以房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的拍賣底價(jià)作為拍賣保留價(jià)。經(jīng)兩次拍賣仍不成交的，即以拍賣底價(jià)作為抵債價(jià)格，裁定將該房地產(chǎn)過戶給勝訴方（債權(quán)人）。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告只確定該房地產(chǎn)的市場價(jià)值和拍賣底價(jià)，并不確定拍賣保留價(jià)（部分評估報(bào)告中提到的“拍賣保留價(jià)”實(shí)際應(yīng)當(dāng)是拍賣底價(jià)）。拍賣保留價(jià)由法院在委托拍賣時(shí)確定。
第二條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，適用本意見。
第三條本意見所稱城市房屋拆遷估價(jià)（以下簡稱拆遷估價(jià)），是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行的評估。
房屋拆遷評估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。
第四條拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡稱估價(jià)機(jī)構(gòu)）承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。
第五條拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)拆遷估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果。
第六條市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。
拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。
房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評估。需要由兩家或者兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)評估的，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。
第七條拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。
第八條受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。
估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。
第九條拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。
第十條受托估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)允許查閱。
第十一條拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格。”
拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
第十二條委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。
被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。
對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。
對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。
第十三條市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格。
第十四條拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。
第十五條拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。
實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。
因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說明。
第十六條拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說明原因。
第十七條拆遷評估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。
第十八條估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。
公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。
第十九條拆遷人或被拆遷人對估價(jià)報(bào)告有疑問的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過程。
第二十條拆遷當(dāng)事人對估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估。
第二十一條拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。
拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。
第二十二條拆遷當(dāng)事人對原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)（以下簡稱估價(jià)專家委員會(huì)）申請技術(shù)鑒定。
第二十三條估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問題出具書面鑒定意見。
估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。
第二十四條省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)城市的市房地產(chǎn)管理部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織，應(yīng)當(dāng)成立由資深專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的估價(jià)專家委員會(huì)，對拆遷估價(jià)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定。
第二十五條受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定后，估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定事宜。
鑒定組成員與原估價(jià)機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。
原估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合估價(jià)專家委員會(huì)做好鑒定工作。
第二十六條估價(jià)專家委員會(huì)成員、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見或者估價(jià)結(jié)果無效。
拆遷當(dāng)事人不如實(shí)提供有關(guān)資料或者不協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)地查勘而造成估價(jià)失實(shí)或者其他后果的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第二十七條對有下列行為之一的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》等規(guī)定進(jìn)行處罰，或記入其信用檔案：
（一）出具不實(shí)估價(jià)報(bào)告的；
（二）與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對方合法權(quán)益的；
（三）以回扣等不正當(dāng)競爭手段獲取拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；
（四）允許他人借用自己名義從事拆遷估價(jià)活動(dòng)或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；
（五）多次被申請鑒定，經(jīng)查證，確實(shí)存在問題的；
（六）違反國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和本意見其他規(guī)定的；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第二條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，適用本意見。
第三條本意見所稱城市房屋拆遷估價(jià)（以下簡稱拆遷估價(jià)），是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行的評估。
房屋拆遷評估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。
第四條拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡稱估價(jià)機(jī)構(gòu)）承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。
第五條拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)拆遷估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果。
第六條市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。
拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。
房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評估。需要由兩家或者兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)評估的，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。
第七條拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。
第八條受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。
估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。
第九條拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。
第十條受托估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)允許查閱。
第十一條拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格?！?/p>
拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
第十二條委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。
被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。
對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。
對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。
第十三條市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格。
第十四條拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。
第十五條拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。
實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。
因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說明。
第十六條拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說明原因。
第十七條拆遷評估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。
第十八條估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。
公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。
第十九條拆遷人或被拆遷人對估價(jià)報(bào)告有疑問的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過程。
第二十條拆遷當(dāng)事人對估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估。
第二十一條拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。
拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。
第二十二條拆遷當(dāng)事人對原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)（以下簡稱估價(jià)專家委員會(huì)）申請技術(shù)鑒定。
第二十三條估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問題出具書面鑒定意見。
估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。
第二十四條省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)城市的市房地產(chǎn)管理部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織，應(yīng)當(dāng)成立由資深專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的估價(jià)專家委員會(huì)，對拆遷估價(jià)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定。
第二十五條受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定后，估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定事宜。
鑒定組成員與原估價(jià)機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。
原估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合估價(jià)專家委員會(huì)做好鑒定工作。
第二十六條估價(jià)專家委員會(huì)成員、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見或者估價(jià)結(jié)果無效。
拆遷當(dāng)事人不如實(shí)提供有關(guān)資料或者不協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)地查勘而造成估價(jià)失實(shí)或者其他后果的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第二十七條對有下列行為之一的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》等規(guī)定進(jìn)行處罰，或記入其信用檔案：
（一）出具不實(shí)估價(jià)報(bào)告的；
（二）與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對方合法權(quán)益的；
（三）以回扣等不正當(dāng)競爭手段獲取拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；
（四）允許他人借用自己名義從事拆遷估價(jià)活動(dòng)或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；
（五）多次被申請鑒定，經(jīng)查證，確實(shí)存在問題的；
（六）違反國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和本意見其他規(guī)定的；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
