時間：2023-05-30 10:54:45
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產存在的問題及建議，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產行業；稅務稽查；征管
中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）05-00-01
一、房地產行業的特點
1.房地產開發特點
房地產開發是房地產開發企業進行的基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的活動。從其行業特點上歸納，具有項目審批計劃性、經營方式多樣性、開發產品固定性、開發周期長、多種方式交易、“滾動式”開發、高收益、產業集中化，部分中小企業被大企業兼并重組，土地資源和市場占有率將被集中在大型企業手里以及涉稅稅種多等特點。
2.長春市房價特點
長春市的房價前幾年雖有大幅攀升，但同其他地區相比較而言，價格還不是很高，所以價格雖有所降低，但幅度不大。而自2011年下半年開始至今，對房地產行業影響最大的就是銷售量的大幅下滑，也對我市的稅收收入造成了顯著影響。自2004年起，房價開始上漲，這其中的原因分析起來主要有三個方面：一是城市土地資源稀缺；二是人民群眾投資保值的心理傾向加劇；三是建材價格急劇上漲。
1.稅種多，計稅環節較為繁瑣
房地產行業涉及的稅費種類繁多，主要有營業稅、土地增值稅、契稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業所得稅等。其中土地增值稅及企業所得稅的計稅環節較為復雜，在預征、清算、調整等具體的計稅環節，企業在對稅種的掌握上容易出現錯漏現象。
2.項目工期長，稅收控管難
房地產開發項目一般工期較長，往往會橫跨兩個甚至以上會計年度；在房屋完全售完之前，因收款方式的多樣性和成本費用攤銷期限的不確定性，導致利潤結算不真實；部分企業利用行業經營和核算的特殊性，人為調整利潤、弄虛作假，久虧不倒、無利潤、無所得稅的現象普遍存在。
3.企業易受政策調控影響
較高的經營風險同時也帶來較高的稅收風險，出于賺取時間和風險利潤等投機性目的，部分房地產開發企業取得土地后長期囤積，流動資金嚴重短缺。在金融政策從嚴掌握、經營貸款取得困難的同時，各稅政策調整幅度大、補征時間長，企業的稅收負擔與企業短缺的經營資金矛盾突出，造成了部分欠稅的形成。
4.開發產品完工前取得的預售收入未按規定申報納稅，產品完工后未按規定及時結轉收入
取得不符合規定的發票入賬，多列成本費用；普通住宅、非普通住宅標準掌握錯誤，土地增值稅預征率計算錯誤；未按規定確認應稅土地面積的減少時間，造成土地使用稅計算錯誤；企業所得稅匯算清繳政策掌握不準確，造成多繳納企業所得稅；未按規定代扣代繳個人所得稅；未按規定時間申報繳納契稅等。
三、對房地產行業的征管建議
（一）檢查人員要努力提高自身的檢查技能，做到檢查的準確無誤
房地產業是一個特殊的行業，在經濟建設中占有重要的地位。而有的檢查人員對房地產業的自身特點不甚了解，檢查技能不甚突出，造成對房地產行業的稅收稽查工作往往浮于表面，不能深入。鑒于此，一是應加大培訓力度，大力提高檢查人員的素質和水平；二是對于房地產行業的檢查人員應有所側重，做到重點戶重點組檢查，不能誰都可以進入，領導要時刻關注檢查進度，掃清檢查障礙，支持檢查人員的方法和建議，以確保檢查的質量。
（二）進一步加大發票監管力度，推行發票認證制度，完善發票征管系統
1.回顧以前的檢查工作，不難發現一些大案要案都是從發票上做文章，房地產企業也不例外，為了加大開發成本不惜購買假發票或讓建筑企業虛開發票。要堵塞此漏洞，一是要堅持“查稅必查票、查案必查票、審理必審票”的工作原則；二是要建立方便快捷的發票查詢系統，讓廣大納稅人和社會群眾易學易記的發票查詢方式。
2.通過對以往案件的假發票進行檢驗，我們發現以前的發票查詢系統存在很大的漏洞，即使查詢結果為真，但卻沒有票面金額，受票方也就認為是真票，而有的代開發票必須到代開的主管稅務機關才能獲得發票的真實情況，無形之中增加了很多的工作量，仔細分析得出就是真票虛開。建議在發票一線工作的發放、錄入人員要做到錄入信息及時正確，發放登記及時正確，發票收回及繳銷及時正確。
3.建議各征收局及專管員要高度重視發票認證工作，迅速將此項工作開展起來。并加快推進發票認證系統建設，在實現稅務局與企業聯網的基礎上，盡快實現地稅發票系統全國聯網，對企業錄入系統的發票信息及時驗證，從而發現檢查線索，一查到底。
（三）逐步建立房地產企業稅收一體化、強化稅務管理
首先，統一契稅、工商、稅收等征管軟件，完善查詢功能，按照新征管法對部門信息共享的要求，建立與國稅、工商、銀行、政府等部門之間的基礎信息直通制度。其次，實現與國土、房管部門的聯網，建立信息傳遞制度，掌握房地產開發企業的涉稅資料，及時掌握房屋、土地權屬變動情況，加強源泉控制力。最后，加強稅收監督，不定期的組織企業自查，加強票據監管，嚴厲打擊房地產的涉稅違法行為，加強涉稅案件的查處和打擊力度。
關鍵詞：房地產行業；存在的問題；建議
Abstract:China is a socialist country, the development of state-owned economy and national economy development, to protect the people's material life level. The development of the market economy, to the real estate industry brings opportunities to face challenges. The construction of modern enterprise system, is the current our country real estate industry is a pressing matter of the moment. This article from the real estate industry analysis of the existing problems, through the real estate industry problems, aiming at the existing problems, discusses some viewpoints and suggestions.
Key words: real estate industry; existing problems; suggestions
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：
我國是社會主義國家，實行以公有制為主題的社會主義市場經濟。從世界范圍來看，工業革命之后，西方發達國家不同程度的介入了“市場”，一種全新的近現代市場經濟逐漸形成。尤其是進入二十一世紀以來，國內資本市場建設有了重大突破，創業板的啟動更加促進了經濟的高速發展。但從居民人均可支配收入來看，卻不能完全滿足人們的日常需求，如越來越高的房價、物價成為了當前影響社會大眾幸福的重要因素，而房地產行業的產物與人民群眾的收入之間的差距也越來越大。對于整個市場經濟環境而言，政府一些宏觀的調控手段能起到一定的作用。
一、當前房地產行業企業管理存在的問題
加入世貿組織和改革開放，讓我國的經濟有了長足的發展。但我國市場經濟仍然處在初級階段。隨著越來越多國外的企業進入我國，國內企業的竟爭也越來越激烈。在市場經濟發展迅速，競爭強烈的今天，企業的問題開始逐漸暴露出來。尤其是房地產行業，隨著金融危機以及各類其他問題的出現，讓房地產行業的發展越來越艱難。轉變現有管理模式，與時俱進，才能在競爭激烈的社會占有一席之地。
從當前我國房地產行業存在的問題來看，歸結為以下兩大方面：
第一，管理問題。房地產行業中的管理問題，主要就是企業的組織結構如何來管理的問題，。組織結構可用組織結構圖來描述，它反映一個組織系統中各組成部門之間的組織關系（指令關系）。常用的組織結構模式包括職能組織結構、線性組織結構和矩陣組織結構等。這幾種常用的組織結構模式既可以在企業管理中運用，也可以在建設項目管理中運用。
就這幾種組織結構模式，作如下分析：
1、職能組織結構
職能組織結構是一種傳統的組織結構模式。在職能組織結構中，每一個職能組織部門可根據它的管理職能對其直接和非直接下屬工作部門下達工作指令，因此，每一個工作部門可能得到直接和非直接上級部門下達的工作指令，造成多個矛盾的指令源，影響企業管理機制的運行。我國還有多數的企業、學校、事業單位目前還在沿用這種傳統的組織結構模式。就房地產房地產行業來說，只有少量的，帶有國有資金投資的房地產公司存在這種模式管理。嚴重影響了項目管理機制的運行和項目目標的實現。
2、線性組織結構
線性組織結構來源于軍事組織系統中，組織紀律嚴謹，一級指揮一級和一級對一級負責。在線性組織結構中，每一個工作部門只能對其直接下屬部門下達工作指令，，每一個工作部門也只有一個直接的上級部門，因此，每一個工作部門只有唯一的指令源，避免了由于矛盾的指令而影響組織系統的運行。在國際上，線性組織結構模式是建設項目管理組織系統的一種常用模式，其優點在于能夠保證工作指令的唯一性，但在一個特大的組織系統中，由于線性組織結構模式的指令路徑過長，有可能會造成組織系統在一定程度上的運行難度。所以不適用于大型企業。就房地產企業來說，主要是一些家族式的企業采用線性組織結構模式來管理。從管理機制上體現了它指令唯一的優點，但也存在一些不足之處，比如說不能多方面聽取有利于企業發展的建議、可能會忽略企業中層管理人員的一些建議和意見。
3、矩陣組織結構
矩陣組織結構是一種較新型的組織結構模式。在矩陣組織結構最高指揮者（部門）下設縱向和橫向兩種不同類型的工作部門，作為一個房地產企業，縱向工作部門可以是前期規劃管理、技術管理、成本管理、合同管理、財務管理和人事管理等，而橫向工作部門可以是對施工單位、監理單位及相關的分包單位的管理。矩陣組織結構適用于大的組織系統。在矩陣組織結構中，指令來源于縱向和橫向兩個工作部門，因此，其指令源為兩個，當指令發生矛盾時，可由該組織系統的最高指揮者（部門）進行決策或協調。也可以采用由縱向指令為主的矩陣組織結構模式。在企業管理中，此種組織結構模式應該是最適用的管理模式。現在許多發展很快的房地產公司多采用此種管理模式，它有利于集思廣益，利于企業的發展。
第二，企業結構問題。房地產行業需要一個合理的經濟結構，這不僅包括產業結構、行業結構和產品結構，還包括企業自身的內部管理結構、資產負債結構和企業所有制結構等。所有這些問題，都必須同時考慮到當前的市場經濟情況和企業自身狀況，不能盲目的決定。但從我國目前房地產行業現狀來看，很多房地產行業經濟結構極為不合理，不論是從社會宏觀上看，還是企業自身的微觀來看，都存在發展不平衡的現象。這會影響到企業的長久發展，需要引起房地產行業的重視。
對于房地產行業來講，以上所列的二個問題之間有著相互制約的關系。比如說企業的結構問題可以決定企業管理上存在問題等，如果管理上的問題沒有解決，也會直接影響其他各個方面的問題。
二、阻礙房地產企業改革的原因分析
綜合我國房地產企業的現狀，主要存在以下兩方面的問題：
一方面，從房地產行業自身來講。房地產行業作為我國國民經濟的主導力量，其問題也慢慢凸現出來。債務問題，是我國房地產行業的主要問題。由于缺乏市場機制的引導，房地產行業自身競爭力不足，危機意識不強，國企員工積極性不高，所有這些都導致我國房地產行業生產效率低下，產值不高。財務管理制度的不健全，讓資金的運用和管理存在很大問題。比如，研究所下屬的一個子公司，由于其業務是針對本研究所的，因此在紙張的使用和其他資源的處理問題上，存在浪費現象。另外，對于自身展覽的布置，項目本身資金夠用，但會額外申請更多資金。所有這些，都沒有明確的財務報表哦，這就容易導致資金使用不當和不知去向。久而久之，就給房地產行業造成了負債問題。
另一方面，從市場經濟環境體制來講。隨著市場經濟的高速發展，具有自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束這種“四自”的獨立法人企業才應該是市場經濟的主體。一旦政企分開的問題不能夠得到徹底的解決，再加上市場經濟連一個合格的主體都沒有，那么就更不用說房地產行業自身良好健康的發展了。
三、改變房地產企業現狀的具體措施
（一）從政府管理方面進行論述
第一，堅持創新思維。
新思路決定新出路。房地產行業應該要堅持創新思維。因為思維在企業自身經營中是作為一種具有方向性指導意義的戰略思想。這并不是具體的戰略決策，而是一種指導戰略決策正確的方向。一旦方向錯了，即使有再好的戰略決策，都不能促進房地產行業自身發展，還很有可能會阻礙企業的發展。一旦思維缺乏了，就不能引申出多樣化的手段，更不能讓房地產行業在激烈的市場競爭中立于不敗之地。由此可見，只有提倡遵循市場經濟規律的正確思路，以及不斷的創新，才能讓房地產行業長久的發展。這可以演化出多種方法，比如采用先進的電腦技術，引進國外的專業化管理軟件等?？萍际堑谝簧a力，這對于房地產行業是至關重要的。
第二，緊跟市場步伐。
縱觀世界上一流的大企業，無不是在市場競爭力有一種預見力的企業。抓住市場的契機，然后大膽的轉變，才能讓企業自身有質的飛躍。不僅要緊跟市場的步伐，多和市場上一些相關的優秀企業學習，還需要不斷提高自身的素質，讓房地產行業不論是在硬件上，還是軟件上，都向他們看齊。不要以為不用競爭，就缺乏競爭意識。
（二）分析國企改革各階段和采取的措施
上文已經闡述了我國房地產行業改革主要經歷了三個階段：自主經營權擴大（改革開放到十四屆三中全會，歷時15年）；結構調整和制度創新（十四屆三中全會到十六大，歷時10年）；管理制度改革（十六大之后，至今）。從各個階段所采取的具體措施來看，主要如下：
第一階段：該階段來看，政府對房地產行業放權加大。從原先國家全部掌握房地產行業的管理權，到現在的進行承包等方式，目的是促進國有經濟適應當前市場經濟的環境。
第二階段：經過第一階段的發展，國有經濟已經有了一定基礎。因此，在此階段，國家主要將創新機制引進房地產行業的發展中，從房地產行業結構調整和制度創新出發，努力讓房地產行業不斷提高自身效益，最終帶動整個國民經濟的發展壯大。
第三階段：隨著市場經濟的不斷發展和房地產行業的深化改革，“管理”這個要素在企業發展中的作用日漸突出。
（三）分析產權改革對國企改革的重要性
產權對于企業來講，具有極其重要的作用。在當前我國房地產行業產權改革中，對成本效益進行有效的控制，是保障我國產權改革的核心。成本效益在企業競爭中起著關鍵性的作用，較低的成本能幫助企業贏得激烈的市場競爭。為此，房地產行業就應該首先轉變企業員工成本效益的觀念，樹立起產、供、銷一體化的理念。從源頭上把好關。如在采購環節要做到“物美價廉”。通過比質量、比服務和比價格，在保證采購物資質量的前提下，盡量做到采購成本最低。在生產中，則需要給員工灌輸節約的意識，從小事著手，那怕是一張印刷紙，一次小小的展覽，都需要充分考慮到成本節約。積少成多，從一點一滴的小事中提高企業的生產效率。另外，在日常房地產行業的管理中，還要重視財務管理，對于管理費中可控的費用要絕對的控制，降低財務費用，這也是間接提高經濟效益的措施?？偠灾?，在面對成本這個問題上，一方面要盡量降低市場投入的費用，另一方面又要妥善的處理好品牌、銷量和投入之間的關系，最終實現經濟效益的增長。
總而言之，對于房地產企業來說，在其企業管理中一方面需要加強企業自身管理制度，另一方面還需要從政府和社會上獲取支持。只有一個良好的市場環境，加上一個健全的房地產企業制度，才能讓房地產企業在今后的發展中蒸蒸日上，在激烈的競爭中立于不敗之地。
參考文獻：
[1] 程曉東：《房地產行業財務管理問題研究》，《財經界(學術版)》，2010年第5期；
關鍵詞：房地產投資信托；契約型；公司型
一、引言
房地產投資信托（Real estate investment trust ,REIT）這一概念起源于19世紀80年代的美國，是一種以發行受益憑證（如基金單位、基金股份等）的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。其實質就是通過組合投資資金和專家理財來實現大眾化投資，以滿足中小投資者將大額投資轉化為小額投資的需求。
與發達國家相比，我國房地產金融市場的融資渠道顯得過于單一，如何解決房地產業的資金問題，挽救瀕臨破產的中小房地產開發商，妥善處理目前“爛尾樓”問題成了房地產業和金融業界討論的問題。但以筆者之所見，我國目前所謂的“房地產投資信托”并非真正具有信托應有的法律特征，名為信托，實為以信托名義進行證券發行或合同權利公開受讓的活動。[1]因而有必要通過對房地產投資信托所涉及的法律關系進行進一步的分析，以探討目前中國房地產投資信托存在的若干法律問題。
二、房地產投資信托存在的法律問題
（一）概念不清，貌合神離
從房地產投資信托的產生、發展來看其最基本的含義應當包括三個方面：一是財產的轉移，主要是房地產或投資資金所有權或處分權的轉移；二是受托人對房地產及投資資金的管理和處分；三是受益人享有的受益權。這三者缺一則不成其為信托。[2]我國《信托法》第二條將信托定義為：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。”國內一些學者認為這個定義中的關鍵之處在于“委托”一詞含義不明。一般來說，“委托”多用于行紀和關系中，即一方（行紀人或人）接受另一方（委托人）的委托，以自己（行紀關系中）或委托人（關系中）的名義，為委托人的利益行事。但無論是行紀還是，與信托都有本質的區別，即前者均不轉移財產的所有權，而且所有權與利益不產生分離，都歸屬于委托人，而后者須有財產權的轉移，而且所有權與利益發生分離，所有權歸受托人所有，利益則由受益人享有。因此，“委托”一詞非但沒有揭示信托的本質屬性，而且混淆了信托與行紀、等法律關系的界限，是不科學的。3筆者認為這種觀點是值得借鑒的，我們既然決定將REIT移植到國內，就應該按照它內在的法律屬性清晰地定義它，從而將它同其它法律關系區別開來。
（二）關于信托財產占有瑕疵的承繼
在REIT關系中，信托財產為動產，委托人將財產交付于受托人即實現財產權的轉移。依照大陸法系民法制度，信托財產似也可適用“善意取得”制度，即使委托人對出讓財產的占有有瑕疵，只要受托人受讓時為善意，信托財產就發生有效轉移，信托也因此成立。然而果真如此，便給委托人留下了謀取不當得利的空間。信托一旦成立，信托財產則發生“閉鎖效應”，可以免受委托人、受托人和受益人的債權人的追及。委托人可以利用把非法占有的財產設立信托的手段來逃避真正財產所有人的追究。由此可見，如果在信托財產的轉移上適用“善意取得”制度，會鼓勵委托人濫用信托，侵害他人利益。因此，我國不妨借鑒日本信托立法的經驗，直接規定受托人應承繼委托人對信托財產占有的瑕疵。
筆者認為上述觀點有待于商榷，REIT是英美法系的產物，英美法就動產物權的轉移，僅善意買受人能主張原始取得，受托人或受益人即使“善意”卻也并非“買受人”，因此REIT不適用善意取得制。
（三）風險防范體系不健全
首先，規范信托投資公司的法律法規主要包括《公司法》、《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，但這對于規范房地產投資信托公司的設立、變更、終止以及公司組織機構和信息紕漏制度方面還遠遠不夠。由于缺乏專項立法，至使目前許多房地產信托公司內部經營結構不合理，再加上混業經營和關聯交易的影響，房地產信托公司的金融防范體系受到嚴峻的挑戰，委托人的利益無從保障。
其次，就房地產投資信托的擔保及保險制度而言，主要有兩個層次的問題，一是信托投資公司對投資者的擔保，我們可以參考德國房地產投資信托制度的做法，將房地產投資基金交由寄托銀行保管，受托人的排他管理權一分為二，投資公司行使法律監督權，事實的監督權以及執行法上的執行權又屬于寄托銀行。上述做法既可以增加投資者的信心，降低信托產品的風險系數，又可以對信托公司的經營產生約束。另一個層次的問題是信托投資公司將信托資金用來貸款和購買抵押貸款相關證券的擔保及保險問題。因為信托公司對開發商的貸款同樣適用于《貸款通則》而在審批貸款時又往往沒有商業銀行嚴格，因此，信托公司的貸款面臨著比商業銀行更大的風險。
四、結束語
房地產業從上世紀九十年代后期開始，平均年增長率達到37.8%，而且在今后幾年將會有很大的發展。目前房地產業發展遇到的問題是房地產貸款在銀行貸款中的比重過高，銀行提高了房地產項目貸款的條件以及銀根緊縮的政策，因此房地產行業迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發和經營的資金問題。我過目前房地產投資信托市場上所推出的產品其實質都是一些“類房地產投資信托”，這些早期的類房地產信托為我國房地產初期的發展提供了新的融資渠道，但隨著房地產泡沫的破滅和信托公司管理人員決策機制不健全等因素的影響，這些房地產信托投資基金均不同程度的陷入了運作的困境。本文通過對房地產投資信托所涉及的法律關系的梳理，指出了目前我國房地產投資信托所存在的法律問題，并提出了一些建議，希望通過這些建議為我國房地產投資信托的運行構建一個良好的法律平臺，促進房地產金融體制的完善和健全。
參考文獻：
論文摘要：房地產企業營銷形象是相關公眾對房地產企業由營銷理念指導的營銷活動和營銷管理過程的總體印象和評價。營銷形象反映的是房地產企業整個營銷活動和管理過程的好壞。本研究通過調查房地產企業營銷形象中存在的主要問題，提出可操作性的改善措施。
一、問題的提出
著名的營銷專家MariaSicola[1]認為由于房地產開發、銷售及產品固有的一些特點，使房地產業更需要市場營銷。然而不少房地產企業的營銷觀念落后，忽視營銷管理，輕視營銷人員形象等，結果使企業形象受損，造成了重大的損失。這些問題產生的主要原因在于房地產企業缺乏正確的營銷理論和營銷形象理念的指導。隨著房地產市場發展水平的提高，房地產企業的營銷形象日益受到重視，其好壞直接關系到企業的成敗。[2]如何面向市場、面向公眾塑造房地產企業的營銷形象，獲得公眾的認同和顧客的忠誠是贏得營銷競爭勝利的關鍵。本研究旨在根據房地產企業營銷形象中存在的主要問題探討提升策略。
二、房地產企業營銷形象中存在的主要問題
本文通過自編的《房地產企業營銷形象》問卷調查了600名公眾，收回有效問卷442份，對數據用SPSS11.0社會統計軟件進行統計分析，發現目前房地產企業營銷形象總體上是正面的，但仍存在不同程度的問題，具體表現如下：
1、營銷觀念相對落后。調查顯示有有44.1%的內部公眾（118人）認為本公司目前采取的營銷觀念主要是市場營銷觀念，其次是產品觀念；外部公眾的評價較為一般（平均數為3.61分，5分為最高評價），這說明一些房地產企業無視市場、企業自身或顧客的要求，從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。
2、營銷管理科學性不強。根據調查，公眾對房地產企業管理形象的評價平均為3.5分，說明在對待消費者的營銷理念中，有時企業為了自身利益而損害顧客利益，在樓盤的建造上偷工減料；有的堆砌太多的承諾而失信于人。
3、營銷資產價值不高。房地產企業營銷資產主要包括企業信譽、環境、產品品牌等。在對營銷資產的評價上，內外部公眾有較大大的差別（相差0.3分），表明部分房地產企業在營銷過程中，違反市場規則和營運規范，使外部公眾喪失信任感；營銷環境臟亂等不文明現象。
4、營銷人員的形象有待于提高。在調查中發現外部公眾對營銷人員的評價偏低，平均為3.5分，這說明營銷人員在知識結構、禮節、服務等多方面都存在問題，如服務態度不好；儀容儀態需改善；知識需要擴充；溝通能力尚需提高。
5、房地產產品的質量需要提高。“產品質量”是指住宅的整體質量，包括功能質量和建筑質量。
在調查中，我們發現一些公眾對房產品的質量持懷疑態度（20.1%），有些房地產企業的樓群間空間排列關系、綠化、污染、基礎配套設施等不能給使客戶有一種放心感、滿意感。
三、房地產企業營銷形象的提升策略
1、樹立合適的市場營銷觀念
從市場營銷理論出發，結合房地產產品的特殊性，企業應從以下幾個方面確立房地產營銷觀念：開發企業肩負著改善人居環境，提高人民生活水平的重任；承擔著實現城市規劃，塑造城市形象，改變城市面貌的責任；在拉動經濟，促進經濟繁榮中扮演重要角色；樹立“以人為本”的思想，克服一切從開發商利益出發，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。
2、加強對營銷管理形象各因素的剖析，提升營銷管理形象
（1）明確營銷形象的定位
房地產公司營銷形象的定位關鍵在于占據消費者心靈，對消費者的心靈把握得越準，定位策略就越有效。成功的定位取決于兩個方面：一是將定位信息有效地傳達到消費者頭腦中；二是定位信息是否與消費者的需要相吻合。
（2）協調組合各種營銷手段
開發商對媒體的選擇和組合是根據地域環境、人文資源和項目情況而定的。在較小城區，居民比較集中，對樓盤的宣傳采用路牌廣告的效果最好。如在報刊、電臺、電視臺上做出售廣告；公開張貼廣告；借助展示會推銷；亦或向鄰近地區的居民打電話或上門推銷。如果房地產需求特別大，房地產商只需在其所要出售的房地產產品上掛一個“專供出售”的招牌即可。此外，銷售商也可以開展形式多樣的促銷活動，增強包裝意識，也可以把文化體育活動引入樓盤銷售。
3、提高營銷資產價值
（1）提高房地產企業營銷守法形象。它主要是商品住宅銷售合同、預售的合法性等方面的綜合體現。商品住宅銷售合同應體現買賣雙方平等原則，不能因為客戶不懂“專業”或疏忽而把一些不平等條款強加給客戶。開發商在整個銷售過程中的規范操作、遵紀守法，將使客戶產生一種信任感。
（2）改善營銷環境形象。環境形象主要包括房地產開發企業工作環境、住宅小區項目施工現場環境和售樓處環境三個方面。它在一定程度上能反映出一個企業的整體管理水平、經濟實力和精神面貌。
（3）加強房地產企業品牌或產品品牌的建設與管理。
房地產品牌與其他領域的品牌創建內容基本是一致的，[3]但基于房地產品牌的特殊性，房地產品牌在創建時應該特別注重設計房地產品牌的識別系統、塑造房地產企業的品牌形象和打造房地產企業的品牌關系等。
4、提高營銷人員的素質和能力
首先，對于銷售人員的管理，筆者建議采取“競爭制”的銷售模式。這種模式能集中銷售人員在工作時的注意力，時刻關注現場動態；同時可以提高銷售人員的競爭意識，由以前的等待客戶變成迎接客戶。
其次，加強房地產企業營銷人員素質的訓練。提高禮儀修養，包括個人形象如整潔的儀表、親和力較強的儀容等，電話禮儀，接待顧客時的禮儀等。
最后，提高銷售人員的綜合能力。通過多種渠道來鍛煉銷售人員的創造能力，判斷及察言觀色的能力，自我驅動能力，人際溝通的能力，從業技術能力，說服顧客的能力等。
5、提升房地產企業營銷產品形象
對于房地產企業來說，要提高產品形象，筆者認為：一是建立顧客回聲系統(ECHO)[4]。顧客回聲系統用來傾聽消費者心聲，包括疑問、抱怨、建議等，而后根據這些意見和建議對樓盤進行改進。二是制定具體的樓盤品質控制標準。毀掉不合格的樓房，且保證樓盤品質和消費者的期望相一致，甚至超出。最后要建立樓盤品質管理的激勵機制。如建立相應的組織品管會，設立品質獎金、品質勛章，對優秀的執行者予以獎勵，在企業內部創造一種重視品質的良好氛圍。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產 房地產市場 房地產估價
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
中國房地產估價行業是一個既古老又新興的行業，是房地產業和現代服務業的重要組成部分。隨著房地產二級市場、三級市場的活躍發展，房地產估價行業快速發展，估價隊伍迅速壯大，估價法規不斷健全，估價標準逐步完善，估價理論日趨成熟，基本形成了公平競爭、開放有序和監管有力的房地產估價市場，逐步建立了政府監管、行業自律和社會監督的管理機制。房地產估價在保護房地產交易者合法權益，防范房地產信貸風險，保障房地產公平交易等方面，發揮著獨特的積極作用。
一、何謂“房地產估價”
房地產估價是指房地產估價機構接受他人委托，委派房地產估價師，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹的程序，依據有關法規、政策和標準，在合理的假設下，采用科學的方法，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業意見的活動。
房地產估價從表現上看是估價人員在給房地產定價，但房地產價值從某中意義上講是客觀存在的，不以個別人的主觀意志為轉移，因此房地產估價不是估價人員的主觀隨意定價，而是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價值顯現出來。
二、我國房地產估價行業的發展現狀
在2000年以前，房地產價格評估機構基本是隸屬于屬地的房地產管理部門的事業單位，國發辦[2000]51號文件、建住房[2000]96號文件公布后，全國各地的房地產評估機構陸續完成脫鉤改制。我國在1992年建立了房地產估價師執業資格制度，1995年實施了全國統一的房地產估價師職業資格考試制度，1998年開始實行房地產估價從業人員持證上崗制度。逐步建立了房地產估價行業組織，了房地產估價的部門規章和規范性文件，制訂了房地產估價國家標準和相關指導意見，形成了較完善的房地產估價理論方法體系，深化和拓展了房地產估價業務，積極開展了國際交流合作。
在進一步發展過程中，外部環境和內部運行機制還有待進一步完善，以適應其在市場經濟體制條件下不斷發展的要求。政府的政策和管理制度對市場，尤其是房地產價格評估市場起著非常重要的影響。
在我國目前的土地制度和住房制度下，需要進行房地產價格評估的房地產交易及有關經濟行為主要有房地產抵押、房地產征收征用、房地產稅收、房地產轉讓和租賃、國有建設用地使用權出讓、房地產爭議調處和司法鑒定及及企業改制、資產重組、上市等經濟行為。這些經濟活動過程中所需要進行的房地產價格評估都與政府、金融司法等部門的需求有關，因此政府的政策、制度對房地產價格評估市場具有重要的影響。
十幾年來，中國社會經濟環境發生了巨大變化，房地產估價師廣泛、深入地參與社會經濟活動，在繁榮房地產市場交易、維護房地產市場秩序、防范房地產信貸風險、化解房屋征收引發的社會矛盾、防止國有資產流失等方面，發揮了重要作用。
三、我國房地產估價行業存在的主要問題
我國房地產估價行業的發展總體是健康的，但也存在一些不容忽視的問題，出現良莠不齊的狀況。
（一）行業內無序競爭
突出表現在兩個方面：一是以“回扣、”“低收費”等不正當手段進行惡意競爭；二是無原則地迎合委托人的不合理要求“高估低評”。不正當競爭的存在，使估價行業的公正性和權威性大打折扣，使估價行業的總體發展受到制約。
（二）缺乏估價實務技術的行業支持
有些估價實務技術問題，如報酬率（資本化率）等重要估價參數的確定，以及符合行業評審標準的估價報告模板或估價報告范本。這些問題都需要行業力量，建立行業技術平臺才能解決。
（三）在開拓新興估價服務領域方面存在差距
近年來，政府持續調控房地產市場，對傳統估價業務造成較大的影響?！靶聡鍡l”在限購、限貸、房產稅、監督問責等多項措施的合力作用之下引發市場價格預期出現變化，市場交易量顯著下降，市場預期出現明顯轉變，房地產開發模式由住宅開發向多元化開發方式轉變，以售為主向自持自營、出租等經營方式轉變。房地產估價業務也應當立足于傳統的估價業務同時開拓新興估價服務領域。
四、發展我國房地產估價行業的對策建議
根據對我國房地產估價業發展軌跡和當前行業面臨形勢及存在問題的分析，提出以下對策建議，僅供參考：
（一）制度建設
只有健全、完善的制度才能約束行為，保證行業健康發展。
1、 加強行業監管制度
房地產估價行業監管手段包括政府監管、行業自律與社會監管三大類，其中政府監管又包括事前監管（行政許可）與事后監管。在我國目前房地產估價環境下，完全依靠行業自律尚不成熟，政府監管是目前房地產估價行業管理的必要手段之一。應進一步加大事后監管檢查力度，保證評估業務主管部門能夠隨時掌握行業發展動態，及時懲戒損害行業形象的行為。
2、加強行業自律組織管理
建議強化估價行業自律組織在以下方面的職能：一是加強動態管理，執行嚴格的準入與退出制度。二是完善監督機制，及時糾正行業中的不正當競爭行為與不恰當的估價行為。三是取信于政府與社會，加強與政府部門的溝通，參與政府重大問題、重大決策的制定。
3、建立健全房地產估價違規違法行為懲戒制度。
房地產評估行為是一種市場經濟行為，應盡快建立房地產評估違法違規行為處罰辦法。
總之，通過建立健全完善的房地產評估市場的各項制度，為估價機構創造良好的市場環境，加強行業監管力度，維護行業長遠利益，促進行業健康發展，是房地產估價業務主管部門的重要職責。
（二）搭建估價實務技術支持平臺
估價行業協會應增加各個機構之間的溝通和交流，相互促進與合作，組織開展與行業評審標準配套的估價報告模板及說明、各種主要估價方法實務操作意見及主要估價參數選擇，以及各種主要房地產估價類型估價實務操作意見等的研究，提高房地產估價行業整體專業水平和估價報告的整體質量水平。
（三）積極開拓新興估價服務領域
脫鉤改制十余年來，估價機構形成了自由競爭的市場氛圍，只有把握瞬息萬變的市場，掌握市場法則，才能生存與發展。目前我國大多數估價機構的業務較為單一，應鼓勵綜合實力較強的估價機構，開展新興估價業務。借鑒美國房地產估價師執業范圍的多元化，創新業務品種。例如，估價咨詢，常見的估價咨詢業務即可行性研究。其他類型的咨詢業務，包括市場研究、風險分析、開發投資咨詢、投資組合分析、資本市場分析等。
以上是我對目前我國房地產估價行業現狀及發展的粗淺看法，希望能為估價行業的健康發展盡到一個估價師的微薄之力。
參考文獻：
關鍵詞：房地產企業；財務管理；建議
隨著我國市場經濟改革的不斷深化，房地產業在創造稅收、增加就業、推動相關產業發展等方面做出了巨大貢獻，但在發展中只有少數房地產企業發展成為規模化，管理規范化，競爭力強的優質地產企業。那些優質地產企業共同的特點就是財務管理規范。房地產開發企業由于開發周期長，資金投資大，投資回收期長勢必面臨較高的財務風險，如何加強財務管理，財務向精細化管理發展日益重要。筆者就房地產企業財務管理的現狀進行分析，提出幾點值得思考的建議。
1房地產企業財務管理普遍存在的問題
1．1財務管理意識淡薄，財務制度流于形式
大多數房地產企業是由包工頭，施工隊起家，經營者本身缺乏財務管理知識，重銷售輕財務，財務管理基本定位于記賬算賬報表的原始會計核算階段，根本滿足不了現代企業財務管理的要求，完全忽視了財務管理應有的預算，指導，決策的管理職能，有的企業即使有相應的財務制度，在制度執行過程中也常常流于形式，基本上都是領導一支筆說了算，遇到財稅問題常常試圖通過疏通關系解決，得過且過，沒有真正思考過自身財務管理的缺失，勢必導致企業經營成本增加和后期的財務風險。
1．2財務人員自身職業能力不強，會計核算粗枝大葉，沒有形成一套科學的行之有效的財務核算和管理體系
很多財務人員盲目追求房地產企業的高薪資，自身沒有努力鉆研房地產行業相關的財稅業務知識，加之大多數房地產企業經營者都是在取得土地后急于進行開發，回籠資金，財務人員也盲目隨從，在開發前期就沒有設計好財務制度體系，進行科學的財務測算，往往是邊開發邊摸索，遇到問題解決問題，沒有前瞻性的財務思路。這樣一種摸著石頭過河的財務管理模式非常容易帶來后期無法彌補的財務風險。
1．3財務的過程控制極其薄弱
1．3．1資金管理隨意性大，沒有真正認真分析企業在每個時點的資金盈余及缺口。日常資金使用沒有相應的控制和資金使用計劃，領導簽字后即可以付款。一些開發企業在收到預售房款后資金稍有閑置，就急于進行再投資，一個項目沒有開發完，盲目購置新地塊，財務人員也沒有提出項目投資的建設性指導意見，造成舊項目后期資金不夠用，新地塊占用資金無法利用。很多企業在開發過程中由于盲目擴大規模，最后陷于資金嚴重匱乏境地，為了不影響施工進度又盲目加大融資力度，加之融資難度大，很多房地產開發企業不得不從小貸公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突發事件資金鏈斷裂而中途不得不中止項目開發的案例時有發生。
1．3．2預算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監控。房地產企業財務預算主要有目標利潤預算和資金預算，很多房地產企業沒有建立有效的財務預算，甚至根本就沒有財務預算，經營者把預算簡單地理解為工程部的項目造價預算，社會常流行的“開發企業賺不賺錢，關鍵靠預算”，這里的預算不僅指工程造價預算，也包括財務預算，只有財務預算和工程造價造價預算很好地結合才能稱之為有效的預算。有的企業雖然制訂了財務預算，但卻在預算執行過程中沒有進行有效的預算控制，直接后果就是成本費用沒有合理控制或控制不夠細化，到決算時發現利潤與預期差距甚大。另外，預算也沒有定期進行科學深入的預算分析，形成完整的預算分析報告體系，現實中為了完成預算任務，基本上都是根據實際來調整預算，對于實際偏離預算或超預算的真正原因沒有深入挖掘。這樣的后果其實使預算陷入惡性循環，上期的預算不能很好的指導下期預算，起不到預算管理的前瞻性指導作用。
1．3．3不重視房地產企業的合同管理。房地產企業合同管理是整個項目建設過程中十分重要的環節，很多企業合同的簽訂過程根本不需要財務部介入，往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進度款時財務部才見到合同，財務部基本處于事后被動執行合同的處境，財務部由于沒能在合同簽訂時參與合同匯簽工作，不能從財務專業角度把可能存在的財務或稅務風險提前規避，常常是在合同執行中才發現合同中存在的財務隱患。合同執行完畢財務部也只是根據既定合同條款進行往來結算，而無法在合同履行完畢前提前對后期可能存在的風險損失做出制約措施。很多房地產企業對于工程施工合同和銷售合同沒有建立詳細的合同臺賬，作為備查賬簿，只局限于財務賬面數據簡單反映經濟業務的發生情況，這勢必導致財務無法清晰地掌握每項合同的來龍去脈。
1．4沒有建立有效的財務分析考核體系
大多數房地產企業的財務分析只局限于3張財務報表的編制及簡單的財務收支統計，沒有完備細致的財務內部分析報表，為領導層提供建設性的有價值的數據分析，沒有透過財務數據反映出企業日常財務管理存在的問題和不足。業績考核也只局限于簡單的指標完成與否。
2建設有效的房地產企業財務管理體系的建議
2．1加強房地產開發項目前期的財務規劃
房地產開發企業的前期財務規劃至關重要，在項目開發前建立完備的財務管理體系，進行詳細的財務預測能夠避免很多后期的財務風險。
2．1．1項目開發前進行開發項目的成本、費用、收益等測算。在項目開發前期財務部會同營銷部根據項目開發計劃及產品類型測算出銷售總價；財務部會同工程部、合約部對開發成本進行測算，并將開發成本的構成進行分解，按照土地成本、前期費用、建安成本、基礎配套設備、開發間接費等項目一一對應到相關成本項目中，最終預測總成本。財務部按照國家相關法規政策進行費用和稅金以及目標利潤的測算，最后形成預計資產負債表、預計利潤表、預算現金流量表，進而形成資金預算，根據營銷計劃和回款計劃測算出各時點的資金盈余和缺口，以便日后能夠在合適的時機進行投資或融資活動，從而有的放矢的使用資金，既保證項目建設資金需要又不形成資金閑置。
2．1．2建立完備的財務管控體系。在項目開發前就應根據項目的實際情況及相關政策法規的要求，制訂切合實際的行之有效的財務制度體系和內部控制體系。如制訂經濟事項的審批流程和權限規范、制訂各項資本性支出及費用開支的規范、制訂預算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產管理制度、制訂科學有效的會計核算制度。由于房地產企業會計核算不同于其他行業，有其特殊的核算規范，財務部應該依據財經法規的規范要求，并結合工程合約部的工程造價預算細目，設置科學合理的財務核算體系，既有助于日后能夠進行合同的成本控制，又便于進行往來對賬，還有助于進行土地增值稅的稅務籌劃。
2．2加強房地產開發企業的合同管理
合同也往往是產生糾紛的風險點，房地產企業的財務管理應該貫穿合同執行的全過程。對于工程施工合同在簽訂時財務人員就要參與到合同匯簽中，從專業角度提出可能存在的財務隱患；在合同執行過程中尤其是工程進度款的支付，一方面要嚴格按合同條款執行付款義務，另一方面要建立工程部、合約部、監理等相關工程負責人對工程執行情況的書面意見書，認真落實工程進度完成情況。要建立詳細的合同臺賬。對于銷售合同要按每個客戶，詳細記錄客戶的基礎資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷售部核對銷控情況和回款情況。
2．3實行房地產企業的全面預算管理，加強財務控制
“凡事欲則立，不預則廢”，房地產企業資金投資大，開發周期長，開發風險大，加強房地產企業的全面預算管理尤為重要。房地產企業不僅要在前期制訂整個開發項目的項目預算，還要將日常各項經營活動納入到全面預算管理體系，把開發項目預算按年度、季度、月度進行指標分解，落實到每個單位，每個部門。日常經營管理活動要明確各單位、各部門的崗位、責任、預算目標，對整個企業的業務流、資金流等按年度、季度、月度進行有效的預算控制。要定期對預算執行情況進行深入分析找出管理中的優點和不足，把預算執行的偏差率作為重要的績效考核指標，并將責任落實到部門和相關責任人。形成事前、事中、事后完整的預算管理體系。
2．4加強融資業務的學習，拓寬融資渠道
融資一直是房地產企業的重頭戲，大多數房地產企業的資金過于依賴商業銀行貸款，而銀行對于房地產企業的開發貸款限制多門檻高，造成地產企業融資難度大。這就要求財務人員加強融資業務的學習，認真分析和評價影響融資的各種因素，力求在企業能力所及的范圍內拓寬融資渠道，達到最好的綜合經濟效益。初期可以通過預售房回籠部分資金，集團公司在條件允許的情況下可以通過統借統貸或委托貸款的方式爭取到更多的資金。地產企業融資要逐步進入到不動產經營和資本運營的中高級階段，例如爭取到貸款利率優惠、手續簡便的授信貸款；對于一些政府扶持的改造項目盡量爭取到政府補貼貸款；通過出售產權商鋪或售后回租回籠資金；對于一些管理規范、規模較大、前景較好，具備條件的優質地產企業還可以通過股權融資方式掛牌地方新三版或上市，通過擔保公司發行集合債等方式進行融資，甚至通過眾籌這種新型互聯網金融方式對傳統融資模式進行資金補充。
3結束語
在現代企業制度下，財務管理的內容將日益豐富，提高企業內部財務管理水平，建設適應現代企業管理要求的企業財務管理體系是房地產企業發展的迫切需要。
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關鍵詞：會計準則；公允價值計量；房地產行業；投資性房
一、房地產行業上市公司投資性房地產公允價值計量應用現狀
（一）采用公允價值計量的上市公司數量統計。截至2014年4月30日，滬深兩市房地產行業（CSRC行業分類標準）A股共有131家上市公司披露了年報，其中滬市有68家，深市63家。對投資性房地產項目采用公允價值模式進行后續計量的共有15家，其中滬市7家，深市8家占房地產行業A股上市公司總數的1145%，而采用成本模式后續計量的有116家，占比8855%。
（二）公允價值確定方法統計分析。統計顯示，這15家上市公司主要采用相同或類似房地產的市場價格、資產評估機構提供的評估價格這兩種方法確定自身擁有的投資性房地產的公允價值。其中有5家上市公司采用相同或類似房地產的市場價格，有5家采用資產評估機構提供的評估價格，還有3家上市公司公允價值的確定方法沒有明確披露，2家未披露。
（三）計量模式轉換引起報表數據的變化。投資性房地產后續計量由成本模式到公允價值模式的轉換應作為會計政策的變更進行會計處理，企業會計準則對該項會計政策變更要求采用追溯調整法，并相應對變更前一年的比較財務報表進行追溯調整。
由以上數據分析可知，投資性房地產后續計量由成本模式轉變為公允價值模式所做的追溯調整會引發財務報表中投資性房地產、遞延所得稅負債、所有者權益、公允價值變動收益、所得稅費用、凈利潤等項目的巨大變動。
二、公允價值計量在房地產行業運用中存在的問題
通過對公允價值計量在投資性房地產中的應用狀況分析，并對比公允價值準則的規定，發現了我國房地產行業在運用公允價值計量模式過程中存在以下幾點問題：。
（一）公允價值的應用導致企業業績不穩定。對于房地產行業上市公司而言，采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，不需要對投資性房地產進行折舊和減值，資產負債表日公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益，投資性房地產也以公允價值重新入賬，對于企業的資產、利潤、所有者權益均有較大影響。以金融街為例，實現歸屬母公司所有者的凈利潤3.88億元，較上年同期下降55.53%。顯然，公司一季度業績是符合預期的，導致凈利潤大幅下滑的主要原因是2012年同期美晟國際廣場竣工帶來公允價值變動收益7.7億元，而2013年一季度公允價值變動損益為0?？梢?，公允價值變動損益的大幅下滑是公司凈利潤下降的關鍵所在。
（二）公允價值計量易成為操縱利潤的工具。公允價值再度啟用，說明我國市場環境得到明顯改善，但對于投資性房地產的公允價值的確定而言，無論以相同或類似條件的市場價格還是評估價格為依據，在客觀價值的基礎上都存在人的主觀判斷，使得企業操控利潤的行為有了可乘之機。
三、公允價值計量應用中存在問題的原因分析
（一）市場環境的限制。近些年，我國房地產行業發展呈上升趨勢，采用公允價值計量更有利于反映企業的實際價值，但相比于發達國家而言，我國房地產市場環境仍不完善，缺少穩定性，一些企業不愿轉換為公允價值模式，以避免潛在的不利影響。同時，公允價值的應用條件還不是十分完善，在我國只有核心地區才存在活躍的市場價格，大部分企業受市場條件的限制依舊延續使用成本模式。
（二）企業對自身成本效益的權衡。成本效益的配比是上市公司在選擇公允價值計量模式時需要考慮的又一因素。由于我國房地產市場的條件不是很完善，許多企業不能從市場上直接獲取房地產的活躍市場價格，要確定公允價值就需要聘請獨立的資產評估機構進行估值。企業需要投入大量的人力、財力等，是一項重大的成本支出。然而公允價值計量模式的效用并不能在短時間內顯現出來，并且需要穩定的經濟環境。
四、公允價值計量應用的改進對策與建議
為促進公允價值計量的規范應用和發展，本文提出以下幾點對策與建議。
（一）加強公允價值計量和信息披露的監管力度。《企業會計準則》對于投資性房地產公允價值計量和披露都有嚴格的規定?！镀髽I會計準則第39號――公允價值計量》對此進一步加以強調和細化。對比上市公司在年報中披露的內容，可以發現，一些采用公允價值對投資性房地產進行后續計量的企業并沒有嚴格執行準則的規定，許多相關信息未披露或沒有明確說明。要進一步推進公允價值計量的應用，就必須加大對上市公司準則執行情況的監督與控制力度。
（二）加強對評估機構的資質審查和獨立性監管。由資產評估機構提供的評估價格是上市公司確定投資性房地產公允價值的重要依據之一。因此資產評估機構在公允價值的運用中擔任著重要角色。然而，目前我國評估機構的質量參差不齊，在為企業服務過程中也常常“不獨立”，從而使公允價值失去了真實性、客觀性。故建議相關部門提高資產評估機構的準入門檻，并定期進行資質審查和獨立性監管，加大懲處力度，以加強評估機構業務執行過程中的規范性、獨立性，為公允價值的運用提供良好條件。（作者單位：東北財經大學會計學院）
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關鍵詞:可行性研究;問題;建議
中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A
2008年第三季度的全球金融風暴對我國經濟增長形成較強沖擊,在國內經濟進入周期性下滑和國外經濟金融動蕩沖擊的雙重作用下,GDP增速逐季下降。房地產作為一個與經濟發展密切相關的行業,也受到經濟危機浪潮的嚴重沖擊。針對這種形勢,國家和地方政府都出臺了相應的措施,但是房地產行業仍面臨嚴峻的形勢。因此,加強房地產項目前期研究工作的重視已是刻不容緩。
著名房地產教育學家詹姆斯?格里克普在其經典論文《可行性研究的合理方法》中提出的“當房地產項目分析師認為,一個項目詳細的具體計劃在特定約束和有限資源的條件下,具有滿足特定目標的合理的可能性,那么這個房地產項目就具有‘可行性’”。房地產開發項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發的項目進行全面、系統的調查研究和分析,運用科學的技術評價方法,得出一系列評價指標值,以最終確定該項目是否可行的綜合研究。一般來說,可行性研究是以市場供需為立足點、以資源投入為限度、以科學方法為手段、以系列評價指標為結果,它通常要處理兩方面的問題:一是要確定項目在技術上能否實施;二是如何才能取得最佳的效益,主要是經濟效益。
可行性研究的作用主要表現在以下幾個方面:作為投資決策的重要依據、作為籌措資金的依據、作為初步設計階段工作的依據、作為環保部門審查項目對環境影響的依據、作為項目后評估的依據。
一、當前房地產開發項目可行性研究中存在的問題
1、基礎工作不扎實。編制一份高質量的房地產開發項目可行性研究報告,首先需要完成大量的基礎工作,需要搜集大量的基礎資料。但當前一些房地產項目可行性研究報告編制單位由于受時間、經費、人力等諸多方面因素的影響,這方面的工作不深不透,第一手資料匱乏,過分依賴現有的數據或僅憑主觀推測、判斷,主觀比重過大,嚴重影響可行性研究的質量。
2、人員素質不高?？尚行匝芯可婕肮こ碳夹g、經濟、房地產開發經營、法規、稅務等多方面的專業知識。當前房地產項目的可行性研究報告編制人員的素質遠遠沒有達到這個要求,他們可能是某一方面的人才,但不能從全局的角度考慮問題,編制高質量的可行性研究報告。
3、可行性研究的深度不夠。一個深度適宜的房地產開發項目可行性研究報告主要體現在:工程實施方案有兩個以上方案比選,確定的主要工程數據應滿足初步設計的要求,提出的融資方案滿足銀行等金融部門信貸決策的需要等。而目前可行性研究工作深度不夠,主要表現在:定性描述較多,定量計算不足;廠(站)址、主要工藝方案、重大設備選型缺少多方案比選;生產(建設)規模論證不充分;重要數據、參數來源不清,依據不足,等等。
4、重可行性論證,而忽視不可行性分析。目前大部分的項目可行性研究出來之后項目都是可行的。主要是因為其編制人員都是帶著求證項目可行這樣一種潛意識去分析和論證項目的可行性,這就必然會更多地關注項目可行的一面及正面的影響,而忽略了可能存在的不利因素和負面的影響,有時甚至看不到可能致使項目不可行的重大風險因素。缺乏利用逆向思維去分析不利因素對項目成功的影響。
5、風險預測不足,參考依據不夠。房地產開發經營的主要風險一般包括宏觀經濟與政治風險、政策風險、市場風險、資金運作風險、企業風險等,但實踐中不少房地產開發項目的可行性研究,對以上風險分析顯然不足、不透、不深,在投資估算中,沒有相應的工程造價的定額、標準;在經濟評價中,隨心所欲地采用一些過時的財務比率和參數等。
6、方案優化重視不夠。方案設計是不可缺少的程序,也是提高經濟效益的重要環節。但方案設計現在更多的是從技術角度和美學角度出發,對如何提高經濟效益還重視不夠。
二、做好房地產開發項目可行性研究的建議
針對當前房地產開發項目中存在的問題,為了編制高質量的可行性研究報告,應做好以下幾方面的工作:
1、提高從業人員的綜合素質。提高人的素質是提高工作質量的基礎。針對建設單位和設計單位缺乏編制可行性研究方面人才的現狀,應有計劃、有組織、多渠道地對有關人員進行培訓;此外,相應單位還應創造良好的工作環境和生活條件,吸引人才,留住人才,充分發揮他們的積極性和創造性,以培養出既懂工程技術又懂經濟、金融、房地產經營管理和稅務的復合型人才,適應房地產業發展的需要。
2、突出重點,提高效率。對于不同類別、不同規模的項目有其自身的特點,具體到某一特定的項目,研究的重點也應有所側重。有關的基礎性工作必須扎實細致,重要的基礎數據應當可靠、準確,有關項目選址、建設(生產)規模、建設方案應做詳細論證比選,同時應特別強調市場需求分析、預測和風險分析。
3、嚴格審批程序,加大項目管理。按建設程序辦事,嚴格審批可行性研究。嚴格把好建設項目前期質量關,嚴格執行基本建設程序,各類項目都要做好可行性研究,任何單位和個人不得擅自簡化建設程序和超越權限,對項目建議書、可行性研究報告、初步設計等文件達不到規定內容和深度的,評估單位不予評估,審批單位不予審批。同時,加強開發項目管理,強化質量意識。
4、建立可行性研究數據庫。當前國內房地產市場透明度還不高,可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息(在香港,測量師在分析時,可以從香港土地注冊處相當于內地國土房管局,查閱最近成交個案和以往物業的有關資料)。信息的缺失或誤差,可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下,可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作,通過去粗取精,去偽存真的過程,將市場上分散的信息整理為可用的數據,建立可行性研究數據庫。另外,有條件的企業還可加強項目后評價工作,通過分析比較,提取有用的信息,進一步提高可行性研究的實用性。
5、加快專業化及市場培育工作。加快專業化及市場培育工作,推進行業規?；c專業化,是提高可行性研究水平,確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場逐漸走向規范和成熟,日益激烈的市場競爭成為企業重視、加強可行性研究的外在動力。
6、重視風險分析。投資項目的建設要耗費大量資金、物資和人力等寶貴資源,且一旦建成,難于更改,因此必須重視項目的風險分析和控制。
為了有效地防范和控制風險,在可行性研究中,就應重視對項目潛在風險因素的挖掘、評估風險發生的頻率、風險發生可能造成的損失、風險的防范措施等。從經濟風險分析來講,這不等同于經濟評價中一般意義的不確定分析(盈虧平衡分析和敏感性分析),應從不同的角度,分析各種風險因素變化的可能性,并相應分析對經濟效益的影響狀況,且應多著眼于不利的因素及其帶來的不利結果。風險因素具有層次性,應深入分析,以識別最基本的風險單元,這樣才能有針對性地防范風險。風險分析應該定量與定性相結合,以定量為主,如果投資者有足夠的風險意識,就算借助于敏感性分析的結果,也能知曉項目風險,做出科學決策。如果項目評價及其風險分析都以科學的數據說話,建設項目的決策失誤就將大大減少。
7、使可行性研究與設計、施工管理有效結合。設計管理應在可行性研究的基礎上進行,同時又必須是對可行性研究的補充,在可行性研究編制過程中,可以聽取設計施工等方面人員的建議,減少編制過程中的失誤,以提高可行性研究質量。
(作者單位:重慶大學建設管理與房地產學院)
主要參考文獻:
[1]最新房地產開發項目可行性研究與經濟評價及分析報告書編制實例手冊.
[2]張威.可行性研究在項目建設中的作用[J].電大理工,2009.
[3]丁錦萍.關于加強項目可行性研究的幾點思考[J].山西化工,2002.
一、指導思想
深入貫徹黨的十七大和十七屆五中全會精神，在縣委、縣政府的領導下，各部門協調行動，進一步規范城區房地產開發市場，保證我縣房地產市場的持續健康發展。
二、工作機構
為保障專項整治工作的順利開展，成立縣城區房地產開發專項整治工作領導小組，縣政府主要負責同志任組長，縣人大、縣政府、縣政協分管負責同志和縣監察局主要負責同志任副組長，相關部門和單位負責同志為成員，集中時間，開展專項整治工作。領導小組辦公室設在縣監察局，抽調專人集中辦公。
三、工作原則
統一組織，分工負責；突出重點，分步實施；整糾結合，務求實效。
四、整治對象和范圍
城區2007年以來出讓土地的房地產開發項目和所有在建的房地產開發項目（附件一）。
五、整治的重點內容
（一）項目批準情況。項目是否取得縣政府或縣城鄉規劃委員會（縣城區規劃審批領導小組）批準。項目出讓前是否由規劃部門出具規劃條件，是否按規定公開出讓，是否辦理土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證，是否取得預售許可等。
（二）規劃執行情況：項目是否按批準規劃實施，有無擅自調整容積率情況，項目配套設施建設及使用情況，有無擅自改變配套設施用途等。
（三）出讓合同履行情況：項目是否按合同約定進行建設，是否按合同繳納土地出讓金，是否存在拖延開發周期等現象。
六、整治的時間安排
從7月下旬開始，用兩個月左右時間完成專項整治工作。
七、整治的方法步驟
（一）動員部署（7月31日前）
召開城區房地產開發專項整治工作會議，領導小組全體成員和各房地產項目開發單位負責人參加會議，讓房地產開發企業了解專項整治的重要性和嚴肅性，按實施方案認真進行自查自糾。同時，各有關單位細化實施方案，進一步制定落實措施。
（二）自查自糾（8月10日前）
各房地產開發企業按專項整治內容進行自查自糾，于8月10日前將專項整治自查表（附件二）及附件材料報送領導小組辦公室。
（三）全面清理（8月11日至9月15日）
領導小組組織專門工作組，對照開發企業自查表及相關材料，赴各房地產開發項目現場檢查，調查清楚開發項目批準面積、開工面積和實際建設面積以及應配建的公共設施，摸清存在問題及企業整改情況，造冊登記，形成檢查報告。
（四）集中處理
針對存在的問題，由各部門提出處理建議，報領導小組研定后，集中處理。
八、整治的工作要求
（一）提高認識，精心組織。專項整治工作涉及到我縣房地產市場的持續健康發展，涉及到群眾的切身利益，各單位要充分重視，抽調熟悉政策、熟悉情況的精干力量，組成專項整治工作隊伍，確保整治工作順利進行。
【關鍵詞】人力資源；人力資源規劃
一、案例背景
安徽新龍房地產開發公司的總經理吳可平本來是一個性情豪爽的人，但是近一階段心情越來越不好。讓他焦慮是對于自己一手創建、已成一定規模的企業，現在卻越來越力不從心。他的秘書和其他的工作人員說，他們的老板很忙很累，可公司內部呈現的問題卻越來越多，員工也開始有了不少的抱怨。吳先生說：“我覺得公司肯定有問題，但是不是很清楚問題出在那兒？”
安徽新龍房地產開發公司如今已是江淮地區一家規模較大的民營房地產企業，而1997年創建安徽新龍房地產開發公司的時候東拼西湊僅有30萬元資金和6個員工。9年的摸爬滾打，安徽新龍房地產開發公司已具備了一定規模，目前擁有員工180多人，資產規模一億多元。但是隨企業的發展，問題越來越多，內部的人力管理、外部的市場、業務等等，吳可平作為總經理開始覺得自己對公司的管理越來越力不從心。提到創業剛剛起步的安徽新龍房地產開發公司，吳可平掩不住自豪。9年前，原在江淮地區某國營大企業集團任職的吳可平，本來可以風平浪靜的享受安逸人生，但是，他躁動的性格外加敏銳的商業意識，使他毅然離開了該國營大企業集團，而東拼西湊籌集了30萬元，帶領幾個親戚朋友成立了安徽新龍房地產開發公司，經營房地產項目。6個公司成員分別負責公司的財務、項目前期、工程管理、行政等事務。其中財務的負責人孟女士是吳的老婆，初中畢業，當過倉庫保管員僅有一點點會計常識。負責項目前期開拓的趙先生是他多年的好友，曾經是一家鄉鎮工程隊的小隊長，也僅接受過高中的教育。安徽新龍房地產開發公司的飛躍發展在1999年，當時，吳可平憑著對市場的敏銳感性果斷決定投資征地，而那時公司所在的地區房地產才剛剛起步。準確的判斷、廣闊的市場、成功的運作給安徽新龍房地產開發公司帶來較高的回報和巨大的動力，他開始加大力度進行工程承包及商品房地產的開發。隨后幾年，吳可平開發、承包建設的幾個樓盤項目都有較好的收益。
隨著公司的規模的迅速擴大，過去原有的五個部門也增加到十一個部門，人員也由過去的幾個人發展到現在的180多人。人員的增加，諸多的管理問題也頻頻出現。吳可平覺察到，雖然公司提出了明確的戰略規劃，但是總不能落實，追究責任時候，好像大家都有責任，又好像大家都沒有責任，每次都是大伙一起自我批評一頓后，規劃依舊不能落實，公司仍然按原樣運作，毫無新的起色?；貞浌境鮿摰哪莾赡?，他感到大家特別團結，事實上，在公司發展初期的很多困難就是依靠大家的團結和凝聚力度過的。但是現在，員工內部已經出現小利益團體，他幾個是親戚，另幾個是同學，他們只考慮各自小集團的利益。各部門的管理人員都經常各自為政，意見不一。讓他頗郁悶的還有：公司覺得員工的整體素質較低但是還對薪酬不滿，抱怨沒有公平的考核體系。
“公司在若干資源中，最為缺乏的是人力資源。公司所在的城市僅有兩所普通高校，較高素質的人力資源相對匱乏，外部人力資源的提供是一個困難”。吳可平自己也意識到，不解決人力資源問題，公司發展必然受阻。
近年來，隨著該地區對外開放的力度加強，招商引資步伐加快，房地產市場化運作的加速，省內外的等數十家實力雄厚的企業紛紛進入該地區。導致競爭的白熱化，與這些外來公司相比，安徽新龍房地產開發公司的競爭優勢在于低成本的土地，但是在管理、銷售以及人力資源方面都存在著明顯的缺陷。另外，隨著競爭對手的進入，該市的房地產開發迅速升溫，眾多的樓盤都在較短的時間內推進，銷售價格也在逐漸降低，這直接影響到安徽新龍房地產開發公司固守的價格優勢防線。目前安徽新龍房地產開發公司手中仍然有約100萬平方米面積的待開發土地，吳可平犯難的是，別的當家愁的是無米下鍋，而他愁的是要不要下鍋，怎么下鍋？企業目前的狀況已經讓他忙得焦頭爛額。
二、公司面臨的問題
房地產市場競爭的巨大壓力和房地產較大的供給差，能否在這個行業里生存下去是公司老總要考慮的首要問題；其次公司低下的員工素質，短淺的發展目光，導致出現嚴重欠缺的人力資源能力；再者公司今后如何發展，怎樣發展，如何制定科學的發展規劃；還有公司內出現越來越多的管理問題等等，都在考驗著他的團隊和他的安徽新龍房地產開發公司。
三、問題分析及建議
我們通過對案例的背景和存在的問題的研究，決定對安徽新龍房地產開發公司的組織和人力資源兩個方面進行分析和診斷：
1.在組織結構方面，安徽新龍房地產開發公司由于缺少橫向連接的組織和部門，各單位組織基本是獨立行事，各自為政，遇到交叉的問題都直接反映到總經理那里，造成部門間互不交往，壓力上傳，最終導致事無巨細都要由總經理定奪，總經理疲憊不堪的局面。基于這種情況，我們根據房地產企業本身的資金型、項目類型的特性進行了以下組織結構調整的建議：
將原有職能部門劃分為三個職能中心：財務中心、人力資源中心、企管監督中心，由三個副總經理分管；機構壓縮，減少指揮管理制度幅度，降低管理成本。過去安徽新龍房地產開發公司有諸多管理層級，部門下設科級、科級下還有不同的分工，造成層次過多，指揮過長。經過精簡后取消科一級機構，專業化相對較強的成立獨立部門；將管理職能都形成專業化。
在戰略及組織的診斷結束后，我們隨后進行人力資源管理進行診斷。通過發放的調研問卷的信息反饋顯示，大多數員工對于公司的人力資源管理工作主要表現在幾個方面：
【關鍵詞】 估值技術; 公允價值; 投資性房地產
1990年,我國的住宅分配制度完成了從實物分配向貨幣分配的巨大轉變,隨之而來的是房地產市場的飛速發展,而投資性房地產也日益成為企業的一項重要投資手段。順應這一發展趨勢,2006年頒布,2007年施行的《新會計準則》,首次將投資性房地產單獨列示,并且允許使用公允價值模式進行后續計量。但在新準則實行的兩年間,公允價值的使用受到了冷遇,公允價值的計量成為使用者的主要困擾之一。2009年底,財政部網站公布了《投資性房地產評估指導意見(試行)》,明確提出了收益法與市場法兩種評估公允價值的方法,這一舉措表明投資性房地產評估技術的改進。
一、投資性房地產公允價值計量的現狀
公允價值雖然具有準確反映企業的財務信息,提高信息使用者決策能力的優勢,但是由于存在市場機制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其應用存在嚴重技術障礙的情況下,公允價值的實際應用正如表1所反映的那樣,并不如期望的那么廣泛。
2007年,存在投資性房地產的630家上市公司中,僅18家選擇公允價值計量模式,占有此類業務公司數的2.86%。2008年上市公司年報的調查報告中指出,1 624家上市公司有690家存在投資性房地產,而采用公允價值模式的只有20家,占有此類業務公司數的2.89%,且出現了三種計量方式,分別是評估價格(14家公司)、第三方調查報告(1家公司)及參考同類同條件房地產的市場價格(5家公司)。
二、估值技術的應用難題
(一)地域差異問題
《企業會計準則講解(2008)》指出“投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場并且企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計”就可采用公允價值模式計量。
然而中國幅員遼闊,東中西部、城市與農村的經濟發展、制度水平都存在明顯差異,房地產的發達水平也不盡相同。公認的活躍市場至少包括中國的沿海大中型城市以及內陸的大型城市。除此之外,同類或類似的房地產要求彼此地理位置、性質、結構類型相同或相近,而由于地段、樓層、朝向不盡相同,要找到每一處房地產的活躍市場,其實很不容易(張興 徐文學 柳萍 2009)。因此,根據市場的要求,通過在市場中尋找同類或類似的交易案例來確定價格顯然存在困難,這就給投資性房地產公允價值估值技術中的市場法的實際運用制造了麻煩,凸顯了估值的難度。
(二)時間跨度問題
運用收益法評估投資性房地產公允價值時,準確確定凈收益、收益期限以及折現率是估值的基礎。雖然這些參數是以現有租約條款、土地使用權剩余使用年限等歷史信息為基礎,但還是需要對未來信息進行預測。首先,評估基準日的選擇可以是資產負債表日、投資性房地產轉換日等,不同的時點其風險回報不同,所以要確定的折現率就會隨之改變。其次,租金收益是通過履行租約實現的,但未來實際租約收入因為考慮了時段而變得不可靠,這將最終影響凈收益的確定。最后,收益期限需要根據建筑物的剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數來確定,但企業可能會根據建筑物未來的收益情況來改變其使用期限。所以從總體來看,時點和時段上的改變都會影響估值的準確性。
(三)技術缺陷問題
空間與時間問題最終都可以歸結為技術問題,如何將空間與時間問題上的相關因素進行指標化也是解決問題的根本。
最初,估值技術是被禁止的。但在《企業會計準則講解(2008)》中,財政部已規定:“無法取得同類或類似房地產現行市場價格的,應當參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格,并考慮交易情況、交易日期、所在區域等因素,從而對投資性房地產的公允價值作出合理估計;也可以基于預計未來獲得的租金收益和有關現金流量的現值計量?！边@就意味著,估值技術現在已經被允許采用。
《指導意見》中的估值技術在很大程度上借鑒了《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》,主要指出了市場法和收益法兩種評估方法,但沒有明確每種方法的適用范圍。大多數企業傾向于使用收益法,但收益法因為考慮了時間價值,需要評估人員的主觀判斷,增加了估值的不確定性,企業也可能通過對估值方法的選擇來進行盈余操縱。
市場法強調了投資性房地產的“實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件”等重要因素。指導意見中的收益法強調了凈收益、收益期限、現有租約對公允價值的影響和折現率等重要因素。但這些都是對因素的簡單陳述,沒有明確指出因素的影響因素,也就無法從根本上對其進行量化,指導相關工作。以區位狀況為例,其受空間和時間的雙重約束。在空間上,不同城市、同一城市的不同地段的房地產價值相去甚遠;在時間上,同一地段的價值在各年份也不盡相同。由于缺乏衡量各因素的具體標準,使得估值缺少客觀性。
三、推動估值技術應用的建議
從以上分析中可以看出,由于存在地域差異問題,時間跨度問題以及技術缺陷問題,使得估值技術難以在投資性房地產公允價值中得到切實的應用,從而直接影響到我國公允價值的確認和計量的可靠性,妨礙公允價值在我國的應用。因此,全面推動估值技術的應用,才是當前亟待解決的問題。在此,筆者結合相關研究成果,提出以下建議。
(一)明確量化標準
提高量化手段可以直接提高投資性房地產公允價值計量的可操作性。
首先是明確允許運用估值技術的地域范圍。相關準則制定機構應該統籌考慮,將各地經濟發展水平,例如人均GDP作為衡量指標,建議以京、滬、廣為代表的沿海大中型城市以及內陸大型城市使用估值技術,因為這些城市投資性房地產交易量大,更可能形成活躍的市場。
其次是明確運用方法的依據。本文建議根據公司所披露的經營規模和5年經營業績的平均值確定估值方法。在符合會計準則計量屬性規定的條件時,會計準則中的投資性房地產的公允價值估值優先考慮的是市場法,但實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件等還缺乏量化標準,所以應將各種影響因素根據其重要性的先后順序賦予權重參數,以規范計量手段,降低使用公允價值的風險。
最后是參照系數的修正。由于市場上不存在完全相同的兩處房產,所以在尋找到相似房產后還要進行系數修正,可借鑒資產評估中對企業價值進行評估的觀點,通過成長性、資產盈利能力等相關財務指標的比較來確定,再結合參照企業的價值系數確定最終評估對象的價值。
(二)建立行業統一市場信息數據網絡和市場信息數據庫
信息技術革命所造就的新興信息資源和信息產業是推動現代市場經濟發展的強大動力,而以現階段信息技術為依托,建立和完善我國房地產市場信息數據網絡和市場信息數據庫正是適應該趨勢的一個重要體現,是推動估值技術應用的重要舉措。企業可以充分利用數據網絡獲取地區權威數據,使相關評估人員在運用估值技術進行投資性房地產公允價值評估時,更具有依據,并能保證評估結果的公允性。
由于數據庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時可靠的交易數據,另一方面要保證該數據庫擁有必要的技術支持,而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下,其實施起來比較困難。因此,房地產市場信息數據庫的建立必需堅持國家主導、市場導向的原則,采取逐步推進的方式,以現有公開市場交易數據為主要數據來源,同時結合國家統計局等有關部門的調研數據。另外,國家有必要通過制定和修改相關政策法規強化信息數據庫的權威性。
(三)提高估值技術在報表披露中的地位
由估值技術所確定的公允價值數額會直接出現在報表中,建議企業在附注中增加對具體估值計算確認的過程。首先是估值方法的選定,其依據的標準是什么,所擁有的投資性房地產在同類資產中的地位。其次是具體參數的選定,如果選用的是市場法,應該具體披露所參照的類似市場、參照的標準以及各指標的相似度;若是收益法,那應該分別對凈收益、收益期限以及折現率的數值標準進行解釋。
通過附注的披露可以使整個計算過程受到信息使用者的監督,增強公允價值確認和計量的準確性和透明度,防止利潤操作,提高人們對估值技術的信心,推動估值技術的運用。
(四)加強專業培訓,提高資產評估水平
估值技術本身就受資產評估人員和會計人員主觀判斷的影響,所以兩者業務水平的提高是公允價值可以順利運用的保障。
相關人員一方面要豐富自身的專業知識,尤其是對公允價值的認識與理解;另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業判斷。所以他們除了通過后續教育機構進行再培訓、學習歐美先進經驗以及最新的國家方針政策外,還要在工作中不斷總結經驗,了解整體經濟走勢和行業發展狀況,提高經濟敏感度和職業判斷能力。
【主要參考文獻】
[1] 財政部會計司.我國上市公司2007年執行新會計準則情況分析報告[R].2008.
[2] 財政部會計司.我國上市公司2008年執行企業會計準則情況分析報告[R].2009.
[3] 財政部.企業會計準則第3號――投資性房地產[S].2006.
[4] 財政部.企業會計準則講解(2008)[S].2008.
[5] 張興,徐文學,柳萍.上市公司投資性房地產采用公允價值計量的現狀分析[J].商業經濟研究,2009(31).
2000年6月29日在北京召開了銷售“放心房”、提供“放心中介”聯合宣言大會之后，陜西、江蘇、廣東、江西、山西、貴州、上海、天津、武漢、哈爾濱、長春、長沙、青島等省、市也先后在當地開展了“放心房”、“放心中介”承諾活動。經濟日報、城市開發雜志、中國房地信息等媒體對承諾活動的進展情況進行了跟蹤報道，通過開展承諾活動，提高了企業的質量意識和自律能力，解除了購房者的后顧之憂，取得了明顯的成效。為了配合國家整頓和規范市場秩序的要求，進一步將銷售“放心房”、提供“放心中介”聯合宣言活動推向深入，現將下一步“聯合宣言活動”的安排通知如下。
一、開展“聯合宣言活動”的調查采訪活動。5月下旬，“聯合宣言活動”組委會將組織有關媒體分2片進行調查采訪（調查采訪方案附后）。為了配合做好調查采訪活動，請各調研城市房地產開發主管部門和房地產管理部門按照調查采訪方案的要求準備詳細匯報材料，并分別組織由承諾和未承諾企業，購買承諾企業銷售的商品房的代表、接受過承諾中介機構服務的代表參加的座談會。調查采訪期間，各城市要組織當地有關媒體參加調查采訪，設立專門的投訴熱線電話，并向社會公布。調查采訪活動差旅費用由部里統一安排，接待應盡可能從簡，不得給承諾企業增加不必要的負擔。
二、召開座談會。調研結束后，將在適當時間召開由新聞媒體、承諾企業、非承諾企業及部分業主代表參加的座談會，分析“聯合宣言活動”中存在的問題，聽取各方對“聯合宣言活動”的意見和建議。
三、開展書面調查?！奥摵闲曰顒印苯M委會將委托中國房協城市開發專業委員會下發書面調查表，了解政府主管部門、承諾企業開展承諾活動的情況；同時委托中國住宅與房地產信息網（realestate.gov.cn）、搜房網站（soufun.com）通過網絡廣泛征求社會各界對“聯合宣言活動”的意見和建議。
四、召開承諾企業授牌大會。根據承諾活動方案（建住房電〔2000〕7號），今年6月底將召開表彰大會，對承諾活動中表現好的單位，授予銷售“放心房”企業和提供“放心中介”機構稱號。表彰名單由各省、自治區建設廳，直轄市建委、房地產管理局從參加承諾活動的單位中評選上報，名額不限，上報截止時間6月15日。上報前，各地應將擬上報的承諾單位名單及承諾企業在承諾后銷售的樓盤在當地媒體上公示2周，接受群眾監督，并根據群眾投訴情況進行綜合評比后上報。未按“聯合宣言活動”方案要求設立投訴電話、懸掛“‘銷售放心房、提供放心中介’聯合宣言”以及在承諾期間未銷售商品房、提供中介服務的，不得上報。
附：銷售“放心房”、提供“放心中介”聯合宣言活動調查采訪方案
銷售“放心房”、提供“放心中介”聯臺宣言活動自去年6月29日開展以來，已收到良好的社會反響。為了深入了解各地開展活動的情況，充分宣傳在“聯合宣言活動”中取得突出成效的地區和單位的典型經驗，總結分析目前在房屋銷售和中介服務中存在的問題，進一步推動“聯合宣言活動”走向深入，“聯合宣言活動”組委會將會同中國消費者協會、經濟日報社組織部分新聞單位進行調查采訪。
一、調查采訪的對象和范圍：
1.有關城市房地產開發主管部門和房地產行政管理部門；
2.參加“放心房”、“放心中介”承諾活動的開發企業和中介機構；
3.購買承諾企業銷售商品房的代表、接受承諾中介機構提供服務的代表。
二、調查采訪的內容：
1.聯合宣言大會后，承諾活動在當地的開展情況；
2.成效突出的承諾企業的做法和典型經驗；
3.“聯合宣言活動”存在的主要問題；
4.消費者反映及投訴的主要問題的處理情況；
5.對承諾活動的建議。
三、調查采訪的方式：
1.由建設部、中央新聞單位和行業新聞媒體分組分片進行，每個城市召開2次座談會，并調查1－2個承諾企業。
2.普遍調查和重點采訪相結合。調查采訪當地開發主管部門負責接待，提供重點采訪線索，并設立熱線電話，隨時聽取群眾反映。
3.在媒體上對各地活動開展情況和效果給予綜合報道，對正、反兩方的典型進行宣傳和曝光。
4.匯總分析調查情況：
（1）承諾企業和地方主管部門的主要做法和經驗；
（2）各地反映出的主要問題；
（3）各地對下一步活動的建議。
四、參加調查采訪的新聞單位：
新華社、人民日報、經濟日報、中央電視臺、中央人民廣播電臺，建設報、《城市開發》、《中國房地信息》，以及當地有關媒體。
五、調查采訪的時間和地區：
時間：5月上旬，具體時間及行程安排另行通知。
