時(shí)間：2023-05-30 10:08:04
開(kāi)篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)政策，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；調(diào)控；政策
在當(dāng)今國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是不可忽視的經(jīng)濟(jì)支柱之一，直接關(guān)系到廣大人民的生活。但是由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正式進(jìn)入到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)間相對(duì)較短，并且依然處于發(fā)展的最初階段，雖然針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，也出臺(tái)了相關(guān)的政策和法律法規(guī)，但是健全度不足，導(dǎo)致在實(shí)際發(fā)展中房地產(chǎn)調(diào)控依然存在諸多問(wèn)題。例如：貨幣供應(yīng)鏈條負(fù)責(zé)、泡沫經(jīng)濟(jì)等，一旦房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)了文體，就會(huì)影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，其所造成的損失、危害也是無(wú)法估量的。所以越早發(fā)現(xiàn)存在的不足，及時(shí)地采取應(yīng)對(duì)措施，再配合上恰當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)與規(guī)范，這才是當(dāng)今房地產(chǎn)調(diào)控的主要研究課題。
一、房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響
（一）房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈
考慮到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，同時(shí)具有很廣的影響范圍，所以在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)上，還是具有明顯的成效。隨著2007年經(jīng)濟(jì)過(guò)熱之后，經(jīng)濟(jì)的急速下滑導(dǎo)致包含房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的水泥、鋼鐵等眾多產(chǎn)生都出現(xiàn)了過(guò)剩現(xiàn)象。雖然供給的上升必然會(huì)拉動(dòng)需求量的上漲，但是不合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了非理性的發(fā)展趨勢(shì)，最終出現(xiàn)資源過(guò)剩的現(xiàn)象。但是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)與調(diào)整是行政干預(yù)無(wú)法全部做到的，通過(guò)調(diào)控房地產(chǎn)，才有利于根據(jù)市場(chǎng)機(jī)制，讓相關(guān)產(chǎn)業(yè)做出從內(nèi)到外的改革，這樣也有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)資金密集
由于房地產(chǎn)行業(yè)術(shù)語(yǔ)資金密集的產(chǎn)業(yè)之一，資金的松緊緊密的聯(lián)系到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在調(diào)控房地產(chǎn)中，最主要的一項(xiàng)措施是通過(guò)適當(dāng)引導(dǎo)信貸投放的方向，才有利于房?jī)r(jià)大幅度撥動(dòng)的抑制。主要是“一個(gè)導(dǎo)向、兩個(gè)渠道”對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整產(chǎn)生了不同程度的影響：第一，資本市場(chǎng)的導(dǎo)向作用，雖然國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金相對(duì)有限，并且沒(méi)有獲取融資的資格，但是資本市場(chǎng)中的價(jià)格波動(dòng)對(duì)資金流向會(huì)產(chǎn)生引導(dǎo)；第二，購(gòu)房方的資金投入渠道，一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者主要分為了投資和消費(fèi)兩類型，但是國(guó)內(nèi)實(shí)際的投資需求卻讓房?jī)r(jià)一直高居不下；第三，金融中介融資渠道，由于當(dāng)前國(guó)內(nèi)不完善的資本市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的需求而言，金融中介提供的融資服務(wù)就產(chǎn)生了極大的作用。
（三）大規(guī)模的信貸，必定會(huì)導(dǎo)致流動(dòng)性過(guò)剩
第一，房地產(chǎn)本身具有的防通貨膨脹的能力以及商品的實(shí)際屬性，帶動(dòng)了部分購(gòu)房者的需求，尤其是投資需求的大幅度增加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)價(jià)值也呈現(xiàn)大幅度上漲趨勢(shì)，讓投資者獲取利益，進(jìn)而帶動(dòng)投資需求，卻讓房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展陷入到自我膨脹的階段。這一階段的出現(xiàn)，必定會(huì)導(dǎo)致資金都向房地產(chǎn)市場(chǎng)快速靠攏，虛擬泡沫也會(huì)越來(lái)越多；第二，由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型屬性，也會(huì)增大對(duì)銀行信貸規(guī)模的需求，在風(fēng)險(xiǎn)得到控制的前提下，銀行必定會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放，這樣會(huì)出現(xiàn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心的局面。通過(guò)房地產(chǎn)的政策調(diào)整，也可以合理的規(guī)劃與配置資源，通過(guò)銀行政策性、風(fēng)險(xiǎn)的信貸指導(dǎo)、房產(chǎn)投資性成本控制加大等措施，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的供給也必定會(huì)產(chǎn)生影響，促使資金從房地產(chǎn)市場(chǎng)流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，這樣也會(huì)減少房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，最終推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)果的快速調(diào)整。
二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的具體政策
（一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化
只有做好郭明經(jīng)濟(jì)各個(gè)部門和房地產(chǎn)行業(yè)之間的關(guān)系協(xié)調(diào)處理，才能夠達(dá)到優(yōu)化國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的目的，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得以推動(dòng)的同時(shí)，與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到統(tǒng)一協(xié)調(diào)的目的。在這一過(guò)程中，關(guān)鍵在于地方政府履職是否正確。在房地產(chǎn)的投資上，地方政府可以利用土地的垂直管理來(lái)抑制過(guò)度投資的出現(xiàn)，并且根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，根據(jù)因地制宜的需求，才能夠杜絕將房地產(chǎn)行業(yè)僅僅作為支柱型產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)象。因此只有將房地產(chǎn)的發(fā)展放置于恰當(dāng)、合理的位置之上，才能夠科學(xué)、合理的對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃布局。
（二）房地產(chǎn)投資規(guī)模的控制
合理的控制房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模，需要從本質(zhì)上找尋能夠抑制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的方法。最近幾年來(lái)，由于房地產(chǎn)投資規(guī)模、政府資產(chǎn)投入的飛速增長(zhǎng)，必定會(huì)出現(xiàn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象。目前，對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過(guò)快發(fā)展的控制是首要任務(wù)，如果出現(xiàn)房產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象必定會(huì)導(dǎo)致金融體系風(fēng)險(xiǎn)的增加，強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度是重要手段，控制、規(guī)范銀行信貸總額當(dāng)中的房產(chǎn)貨款占據(jù)的比例，通過(guò)各種措施，做好房地產(chǎn)企業(yè)融資手段拓寬引導(dǎo)，如此才能避免大規(guī)模、系統(tǒng)新更多投資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。
（三）房地產(chǎn)發(fā)展模式需要加以調(diào)整
縱觀房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史，由于粗放型的發(fā)展，造成了大量資金的不必要的浪費(fèi)，如此的發(fā)展完全違背了十一五規(guī)劃所提出的集約型經(jīng)營(yíng)方式，所以轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式刻不容緩，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)從粗放型發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)榧s型發(fā)展模式也是一項(xiàng)迫切的任務(wù)。所以在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式的調(diào)整上，應(yīng)當(dāng)本著以人為本、節(jié)能環(huán)保的原則，才有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、健康、快速的發(fā)展。
（四）做好市場(chǎng)供需的宏觀調(diào)控
當(dāng)前房?jī)r(jià)虛高是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨的最大問(wèn)題，就如一把利劍懸在頭上。一旦出現(xiàn)掉落現(xiàn)象，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的打擊可以說(shuō)是致命的。因此通過(guò)科學(xué)、合理的方式來(lái)解決泡沫經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)研究者的必要任務(wù)，如此才能夠推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到正常的運(yùn)作軌道之上。無(wú)論是政府部門，還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，都需要明白自身存在的問(wèn)題，能夠客觀、冷靜的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出分析，切忌盲目樂(lè)觀的心理，對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展，需要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展運(yùn)行的規(guī)律來(lái)進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，如此才能找出正確的發(fā)展之路。
（五）落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀
作為地方政府部門，尤其是中小型城市的地方政府部門，需要貫徹全面發(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)的綜合能力以及貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀。我國(guó)很多城鎮(zhèn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益過(guò)分依靠，最關(guān)鍵的因素在于其余產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相對(duì)落后，導(dǎo)致地方政府錯(cuò)誤的認(rèn)為發(fā)展其余行業(yè)不如賣地獲取的經(jīng)濟(jì)收益來(lái)得快。想要從根本上解決這些問(wèn)題，需要科學(xué)規(guī)劃、因地制宜，推動(dòng)地方優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、特色產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，如此才能夠減少地方政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，才能夠推動(dòng)地方城鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的全面提升。
總之，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，雖然在客觀上也為我們創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)效益，但是我們卻應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到其中可能存在的危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家有關(guān)的調(diào)控部門和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都需要重視房地產(chǎn)問(wèn)題的嚴(yán)重性，能夠?qū)ζ浼右匝芯浚谒枷肷希龅阶畲笙薅鹊囊龑?dǎo)房地產(chǎn)投資者和購(gòu)房投資者，使其他們樹(shù)立正確的價(jià)值觀、消費(fèi)觀。另外，在制度上，也要根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際情況加以完善，特別是法律法規(guī)的切實(shí)實(shí)施，才能夠避免漏洞產(chǎn)生的幾率，才能夠在經(jīng)濟(jì)上對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控進(jìn)行充分地利用，從而將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)引上正確、規(guī)范的發(fā)展道路上，才能夠?yàn)閺V大人民服務(wù)、謀取利益，為建設(shè)和諧、穩(wěn)定的社會(huì)而努力。
參考文獻(xiàn)
[1]徐策.對(duì)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的思考[J].中國(guó)物價(jià)，2011（03）：56-57.
馬光遠(yuǎn)
作者為經(jīng)濟(jì)學(xué)博士,資深律師。學(xué)術(shù)旨趣主要在資本市場(chǎng)、上市公司收購(gòu)和公共政策,特別關(guān)注中國(guó)的轉(zhuǎn)型和法治變遷。作為中國(guó)律師,執(zhí)業(yè)領(lǐng)域主要在上市公司收購(gòu)、反壟斷、公司治理和證券訴訟等方面
構(gòu)建一個(gè)科學(xué)合理的促進(jìn)房地產(chǎn)真正健康發(fā)展的政策體系,這是挽救中國(guó)經(jīng)濟(jì),挽救中國(guó)房地產(chǎn)的唯一之道。我們不能說(shuō)別無(wú)選擇,但是應(yīng)該認(rèn)識(shí)到已經(jīng)沒(méi)有太多的時(shí)間舉棋不定
2009年12月14日, 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房的四條政策,史稱“國(guó)四條”。政策的核心是通過(guò)政策組合拳,運(yùn)用土地、金融、稅收等手段,果斷對(duì)失控的樓市進(jìn)行調(diào)控,從而抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。此舉意味著,短短一年而又功效不凡的救市政策正式被“國(guó)四條”為代表的遏制政策所取代,中國(guó)房地產(chǎn)公共政策再次“拐入”了調(diào)控周期。
對(duì)于“國(guó)四條”的政策效應(yīng),外界疑慮重重,相對(duì)于開(kāi)發(fā)商的胸有成竹,調(diào)整二手房營(yíng)業(yè)稅的政策引起了購(gòu)房者的極大恐慌,導(dǎo)致二手房交易量?jī)r(jià)的再度飆升。政策制定者也許沒(méi)有想到,抑制投資投機(jī),遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策,卻成了開(kāi)發(fā)商和民眾集體反向操作的指標(biāo),這種效果,在某種程度上折射出房地產(chǎn)調(diào)控政策面臨極大的信任危機(jī)。
筆者認(rèn)為,長(zhǎng)期以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)公共政策缺乏一個(gè)長(zhǎng)期的系統(tǒng)性的構(gòu)建體系,亦缺少內(nèi)在的公共政策目標(biāo)邏輯,在過(guò)于追求短期效應(yīng)的指導(dǎo)思想下,導(dǎo)致政策朝令夕改,無(wú)論是民眾,還是市場(chǎng)的參與各方,對(duì)政策的經(jīng)常變化都無(wú)所適從,這是房地產(chǎn)公共政策面臨的最重大的問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)公共政策的目標(biāo)究竟何在,如何厘清政府和市場(chǎng)的各自責(zé)任,如果不搞清楚這些基本的政策前提,導(dǎo)致的結(jié)果只能一方面是政策被動(dòng)的變來(lái)變?nèi)?另一方面是市場(chǎng)的參與各方都反向的博弈政策,導(dǎo)致政策失靈的尷尬。
在2008年本次金融危機(jī)爆發(fā)之前,政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的力度之大,出臺(tái)的政策之多,頻率之高,超過(guò)了任何一個(gè)時(shí)期,也超過(guò)了任何一個(gè)行業(yè)。然而政策的預(yù)期效果卻不盡如人意,不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些矛盾和問(wèn)題愈加嚴(yán)重,而且房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭在2008年之前并沒(méi)有出現(xiàn)拐點(diǎn)。然而,2008的金融危機(jī)導(dǎo)致深圳等城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌、交易萎縮等現(xiàn)象,2008年6月以后,全國(guó)大部分地區(qū)出現(xiàn)了“價(jià)跌量減”的現(xiàn)象,導(dǎo)致各地政府一改過(guò)去調(diào)控房地產(chǎn),繼而采取救市政策、挽救樓市的態(tài)勢(shì)。2008年11月20日, 國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》,新的“國(guó)六條”正式代替了舊的“國(guó)六條”,打壓房?jī)r(jià)的政策在勝利的曙光到來(lái)之前卻戲劇性地被救市的“國(guó)六條”取代,在前所未有的寬松的貨幣政策和各地不遺余力的挽救下,房地產(chǎn)市場(chǎng)再現(xiàn)癲狂,二手房市場(chǎng)的交易突破了前三年的總和,房?jī)r(jià)暴漲,再創(chuàng)歷史新高,導(dǎo)致“國(guó)四條”遭遇集體不信任的尷尬局面。
也就是說(shuō),從1998年住房商品化改革以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)公共政策體系一直就處于一個(gè)盲目被動(dòng)的應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的短期通道中,根本沒(méi)有時(shí)間和空間對(duì)自身的政策體系進(jìn)行梳理和反思,遑論有機(jī)會(huì)構(gòu)建科學(xué)的制度體系?毫不諱言,2003年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策總體而言是失敗的。具體而言,房地產(chǎn)政策的重大的結(jié)構(gòu)性缺陷突出表現(xiàn)在三個(gè)方面:其一,政策本身缺乏系統(tǒng)性、長(zhǎng)期性、前瞻性和科學(xué)性,被動(dòng)應(yīng)對(duì)的措施多,主動(dòng)完善的措施少;其二,在市場(chǎng)與政府的責(zé)任方面,混亂不清;其三,各級(jí)政府由于龐大的土地利益,不能下決心出臺(tái)從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)畸形發(fā)展的政策,嚴(yán)重違背經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本規(guī)律。
筆者認(rèn)為,房改已經(jīng)十年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)到有,從小到大,已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要支柱,然而房地產(chǎn)政策的發(fā)展卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后。作為一個(gè)龐大的支柱性的產(chǎn)業(yè),應(yīng)該科學(xué)合理地構(gòu)建一個(gè)完善的政策體系,實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和房?jī)r(jià)的理性回歸,不能再重復(fù)過(guò)去那種應(yīng)急式的短期急風(fēng)暴雨的政策。在當(dāng)下地方土地財(cái)政模式難以改變的情況下,風(fēng)暴式的調(diào)控措施并不能從根本上解決問(wèn)題。筆者建議高層對(duì)房地產(chǎn)土地供應(yīng)、信貸、稅收、信息、住房保障等政策進(jìn)行全方位的檢討和反思,并充分體現(xiàn)民眾的基本參與原則,下決心擺脫與民爭(zhēng)利的土地財(cái)政模式,構(gòu)建一個(gè)科學(xué)合理的促進(jìn)房地產(chǎn)真正健康發(fā)展的政策體系,這是挽救中國(guó)經(jīng)濟(jì),挽救中國(guó)房地產(chǎn)的唯一之道。我們不能說(shuō)別無(wú)選擇,但是應(yīng)該認(rèn)識(shí)到已經(jīng)沒(méi)有太多的時(shí)間舉棋不定。
（一）韓國(guó)房地產(chǎn)非市場(chǎng)化階段的住房政策
朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)（1950～1953年）以后，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始衰退，居民住房需求得不到滿足，為了解決住房矛盾，政府在1960年年初頒布《公營(yíng)住宅法》，并成立了“大韓住宅公社”和“韓國(guó)住宅銀行”，形成了由政府主導(dǎo)的住房市場(chǎng)格局。1960～1998年，政府主導(dǎo)下的韓國(guó)住房市場(chǎng)一直以“計(jì)劃建設(shè)”、“按規(guī)定供給”、“限制房?jī)r(jià)”等具有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特征的政策為主。
1970年韓國(guó)政府提出“一戶一住宅”，把解決居民住房問(wèn)題納入長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)中。在房地產(chǎn)非市場(chǎng)化階段，韓國(guó)政府從增加住房供給、抑制投資和投機(jī)性需求方面出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策。
1.增加住房供給的政策
1978年政府規(guī)定住房開(kāi)發(fā)用地的40%用于建造85平方米以下的小戶型，1981年將這一比例提高到50%，1992年又提高到75%。1988年政府制定5年內(nèi)建200萬(wàn)套住宅、19萬(wàn)套永久租賃住房的計(jì)劃，規(guī)定租房?jī)r(jià)格為市場(chǎng)價(jià)格的11%～16.5%。1993年政府制定“新經(jīng)濟(jì)5年規(guī)劃”（1993～1997年），50年租賃住房計(jì)劃替換永久租賃住房計(jì)劃，租金為市場(chǎng)價(jià)格的37%～45%。
2.抑制住房投機(jī)行為的政策
1970年，政府公布了《商品房最高限價(jià)政策》、《抑制不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)措施》，這兩個(gè)規(guī)定直到1998年才廢除。1978年政府將土地交易的資本利得稅從30%提高到50%，對(duì)未登記的土地交易征收100%資本利得稅。1983年市場(chǎng)引入債券出價(jià)制度，出價(jià)最高的購(gòu)房人在獲得住房的同時(shí)要購(gòu)買政府債券。1989年，韓國(guó)政府對(duì)《商品房最高限價(jià)政策》進(jìn)行修改，引入“成本聯(lián)動(dòng)制”，即根據(jù)地價(jià)、建設(shè)成本等因素指導(dǎo)房?jī)r(jià)，這也是20世紀(jì)80年代末房?jī)r(jià)上漲的主要原因。隨后1990～1998年，韓國(guó)平均房?jī)r(jià)變動(dòng)較平穩(wěn)。
（二）韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化階段的住房政策
1997年亞洲金融危機(jī)給韓國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)沉重打擊，地價(jià)、房?jī)r(jià)大幅下降，大批房地產(chǎn)企業(yè)由于有效需求不足、資金周轉(zhuǎn)困難等問(wèn)題瀕臨倒閉，地價(jià)和房?jī)r(jià)也隨之繼續(xù)大跌。韓國(guó)政府為了活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，陸續(xù)出臺(tái)了住房市場(chǎng)化的措施，包括減免房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅、不動(dòng)產(chǎn)取得稅、登記稅等多項(xiàng)房地產(chǎn)稅收，放松對(duì)出售住房的限制，廢止“小戶型住宅建設(shè)義務(wù)比例”，全國(guó)范圍內(nèi)取消商品房限價(jià)政策，允許外國(guó)人在房地產(chǎn)市場(chǎng)上享有國(guó)民待遇，中央銀行實(shí)行低利率貸款政策。這些政策激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力，但也助長(zhǎng)了市場(chǎng)上的投機(jī)行為，為房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)埋下隱患。2002年韓國(guó)房?jī)r(jià)漲幅達(dá)16.4%，首爾房?jī)r(jià)漲幅達(dá)22.48%，2003年韓國(guó)房?jī)r(jià)增速首次超過(guò)居民收入增速，2004年房?jī)r(jià)略有調(diào)整后又繼續(xù)上漲，2006年房?jī)r(jià)上漲11.2%。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) ，宏觀調(diào)控，有效性，局限性，政策取向
我國(guó)于1998年停止計(jì)劃經(jīng)濟(jì)遺留的福利分房，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的貨幣商品房為主。十余年間，我國(guó)的城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產(chǎn)業(yè)也煥然一新。然而我國(guó)的樓市一直在爭(zhēng)議中前行，一路上漲的房?jī)r(jià)，更是屢受各方詬病。因而伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，宏觀調(diào)控也成了常態(tài)。尤其是在我國(guó)可預(yù)見(jiàn)的漫長(zhǎng)的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)注定是人們長(zhǎng)期關(guān)注的焦點(diǎn)，可以這么說(shuō)，只要有供需的矛盾存在，調(diào)控就難以避免。那么該如何正確看待我國(guó)目前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策呢？
1目前房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性分析
2003年以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了多少次政策調(diào)控，如果真要統(tǒng)計(jì)各部門出臺(tái)的形形的政策，恐怕還真統(tǒng)計(jì)不清楚，但一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)就是房?jī)r(jià)一直在漲。那么是不是說(shuō)房調(diào)就沒(méi)有起作用呢？當(dāng)然不是，今年以來(lái)在“新國(guó)八條”等一系列的調(diào)控措施尤其是限購(gòu)、限價(jià)、限貸這三項(xiàng)措施的影響下，政策的疊加效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，我國(guó)多數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅明顯開(kāi)始趨緩，投機(jī)投資性購(gòu)房需求得到有效抑制，部分房?jī)r(jià)過(guò)高城市出現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月18日的7月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，下降的城市有14 個(gè)，持平的有17個(gè)。與6月份相比較，7月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了5個(gè)。價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比漲幅均未超過(guò)1%，漲幅比6月份份縮小的的城市有15個(gè)。一線城市商品房漲幅出現(xiàn)全面停滯。進(jìn)入10月份，北京，上海，南京，杭州等城市相繼出現(xiàn)了一波較為猛烈的退房潮，在上海有些樓盤降價(jià)幅度甚至超過(guò)了30%。房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了較為明顯的松動(dòng)，調(diào)控取得了初步成效。因而可以這樣說(shuō)目前的宏觀調(diào)控政策的有效性還是顯而易見(jiàn)的。
然而，任何政策都有其局限性，宏觀調(diào)控政策可能帶來(lái)的一些負(fù)面效應(yīng)也應(yīng)該引起我們的管理層足夠的重視。
2宏觀調(diào)控的副作用分析
無(wú)庸置疑，目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策在短期內(nèi)取得了不錯(cuò)的效果。總結(jié)近期報(bào)道：最為明顯的就是：今年前7個(gè)月，全國(guó)土地流標(biāo)353宗，比去年同期增長(zhǎng)242%。受上述因素的綜合影響，地價(jià)水平也出現(xiàn)持續(xù)回落，2011年前7個(gè)月全國(guó)平均樓面價(jià)為1680元每平方，較去年下降19.8%，住宅類則下降9.8%。顯然，由于調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈正在逐步收緊，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期正在轉(zhuǎn)變，落實(shí)在行動(dòng)中就是拿地意愿下降，因而土地流標(biāo)和地價(jià)下降不足為奇。而且這種趨勢(shì)隨著時(shí)間的推移可能還會(huì)增加。或許人們會(huì)說(shuō)，調(diào)控要的就是這個(gè)效果，但是土地大規(guī)模的流標(biāo)，如果持續(xù)發(fā)展下去，必將導(dǎo)致未來(lái)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品供給量明顯不足。到時(shí)的市場(chǎng)供求關(guān)系會(huì)因供給下降而打破原有的均衡，會(huì)不會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)極強(qiáng)的上漲動(dòng)力呢？
另一方面，由于“三限”政策的執(zhí)行日益嚴(yán)格，人們普遍預(yù)期短期內(nèi)無(wú)法解除，購(gòu)房者出現(xiàn)了“一步到位”的購(gòu)買傾向。最新統(tǒng)計(jì)顯示，7月份北京樓市成交的住宅單套平均面積首次突破100平方米，一居室的成交比例跌至兩成以下，消費(fèi)者原先已逐步形成的梯次消費(fèi)、逐步升級(jí)的合理住宅消費(fèi)理念，正在由于限購(gòu)政策設(shè)計(jì)的缺陷，面臨被拋棄的境地。而這種消費(fèi)理念會(huì)引導(dǎo)供給結(jié)構(gòu)的變化，最終讓大戶型充斥整個(gè)市場(chǎng)，同時(shí)可能讓90平方米以下的戶型占項(xiàng)目70%的這一政策面臨夭折。這難道是管理層所樂(lè)見(jiàn)的嗎？
第三，目前采取的房地產(chǎn)調(diào)控措施旨在通過(guò)抑制需求來(lái)達(dá)到控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，回歸理性的目的。然而“三限”政策的推行，在抑制投機(jī)、投資需求的同時(shí)，也打擊了一大部分為改善住房狀況而產(chǎn)生的剛性需求。在政策一直延續(xù)的情況下或許不會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題，但是限購(gòu)政策畢竟只是行政辦法，長(zhǎng)期采取這一政策無(wú)疑與市場(chǎng)配置資源的原則相悖的。一旦政策取消，被壓抑的市場(chǎng)需求會(huì)不會(huì)被激發(fā)，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈呢？
因此，類似這種調(diào)控引起的副作用，應(yīng)該引起我們的主管部門足夠的重視，并對(duì)調(diào)控的政策細(xì)節(jié)加以審視，審慎的考慮各項(xiàng)調(diào)控政策推出及退出時(shí)機(jī)，以免引起樓市的大幅度振蕩。
3宏觀調(diào)控政策的取向分析
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，我國(guó)目前的房地產(chǎn)價(jià)格已出現(xiàn)了較為明顯的滯漲狀態(tài)，下行的趨勢(shì)也日益顯現(xiàn)。但是如果我們的調(diào)控目標(biāo)如果僅僅定在控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲基礎(chǔ)上，這和庸醫(yī)的頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳沒(méi)有兩樣。原銀監(jiān)會(huì)主席劉明康說(shuō)房?jī)r(jià)下降50%，銀行可以接受，且不說(shuō)其它行業(yè)可不可以接受，房?jī)r(jià)即便是降低了50%，是不是就已經(jīng)合理，是不是人人都買得起房了呢？所以治理樓市，要從產(chǎn)生問(wèn)題的根本原因著手。
首先要采取切實(shí)有效的措施縮小收入分配差距。人力資源和社會(huì)保障部勞動(dòng)工資研究所所長(zhǎng)、中國(guó)勞動(dòng)學(xué)會(huì)薪酬專業(yè)委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)蘇海南認(rèn)為，目前我國(guó)的收入差距正呈現(xiàn)全范圍多層次的擴(kuò)大趨勢(shì)。當(dāng)前我國(guó)城鄉(xiāng)居民收入比達(dá)到3.3倍，國(guó)際上最高在2倍左右；行業(yè)之間職工工資差距也很明顯，最高的與最低的相差15倍左右；不同群體間的收入差距也在迅速拉大，上市國(guó)企高管與一線職工的收入差距在18倍左右，國(guó)有企業(yè)高管與社會(huì)平均工資相差128倍。北京師范大學(xué)收入分配與貧困研究中心主任李實(shí)從上世紀(jì)80年代起參與了4次大型居民收入調(diào)查。他說(shuō)，收入最高10%人群和收入最低10%人群的收入差距，已從1988年的7.3倍上升到2007年的23倍。
貧富差距的不斷擴(kuò)大，加劇了社會(huì)矛盾，這就需要我們的管理層采取包括稅收政策在內(nèi)的各項(xiàng)政策加以有效調(diào)節(jié)，切實(shí)提高中低收入人群的收入。使他們的收入能夠跟房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度埸趨一致致，最終使他們也買得起房。
其次積極拓寬投資渠道，使居民手中的閑置資金能多渠道的實(shí)現(xiàn)保值增值作用。資本的逐利性，注定了民間資本攫取高利行業(yè)的嗅覺(jué)。從2006、2007年的全民炒股，到近幾年的全民炒房，再到現(xiàn)如今的高利貸的盛行，無(wú)不證明了這一點(diǎn)。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性投資主要來(lái)自一些民間資本的炒作。而《國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干的意見(jiàn)》明確提出民間資本進(jìn)入基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、市政公用事業(yè)、政策性住房建設(shè)、社會(huì)事業(yè)、金融服務(wù)、商貿(mào)流通、國(guó)防科技工業(yè)等領(lǐng)域。此政策在很大程度上拓寬了民間投資的領(lǐng)域和范圍，將會(huì)從根本上引導(dǎo)其理性投資，多元投資，從而遏制炒房的沖動(dòng)。當(dāng)然有好的制度還需要地方政府的實(shí)際執(zhí)行力。這樣才能真正讓民間資本走向有序投資，避免經(jīng)濟(jì)的大起大落。
房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全市場(chǎng)，它不僅受市場(chǎng)這只“無(wú)形的手”調(diào)控，同時(shí)更需要政府這只“有形的手”加以必要的，合理的引導(dǎo)。在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，調(diào)控政策將伴隨房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而不斷推進(jìn)，政策的可持續(xù)性也會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。政府在調(diào)控政策的取向上不僅要從目前國(guó)家的經(jīng)濟(jì)層面考量，還要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度，實(shí)現(xiàn)樓市的平穩(wěn)、健康的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1] 金海燕.我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策運(yùn)行過(guò)程研究. 哈爾濱工業(yè)大學(xué) [博士]哈爾濱工業(yè)大學(xué). 2008-09-01
因此，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要組成部分并處于發(fā)展期的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，其對(duì)長(zhǎng)期性產(chǎn)業(yè)政策的要求和調(diào)控政策的短期性是存在一定矛盾的。
一、房地產(chǎn)調(diào)控短期政策與長(zhǎng)期政策之間的關(guān)系
1房地產(chǎn)調(diào)控政策長(zhǎng)期與短期之間的三種關(guān)系
第一，短期與長(zhǎng)期一致。在這種情況下，雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策是針對(duì)某一特定時(shí)期的情況而采取的調(diào)整手段，但也的確符合房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展所必需的制度設(shè)計(jì)，這類短期調(diào)控政策實(shí)質(zhì)上就是長(zhǎng)期的產(chǎn)業(yè)政策。
第二，短期與長(zhǎng)期存在一定差異。這類政策與前一類相似，但在短期內(nèi)和長(zhǎng)期范圍內(nèi)執(zhí)行的力度會(huì)有不同，或者說(shuō)政策的著力點(diǎn)存在差異。因此，對(duì)這類政策而言，當(dāng)它的短期任務(wù)基本完成后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行必要的調(diào)整。
第三，短期與長(zhǎng)期相悖。這類政策屬于單純的調(diào)控政策，即只能在短期內(nèi)應(yīng)用，解決問(wèn)題后，應(yīng)當(dāng)立即停止執(zhí)行。
在第二和第三種情況中，如果短期調(diào)控政策不能及時(shí)調(diào)整或中止，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)乃至宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面影響。
2對(duì)調(diào)控政策長(zhǎng)期性定性的基本原則
需遵循以下幾點(diǎn)原則：維護(hù)以市場(chǎng)的住房資源配置基礎(chǔ)方式地位；制度設(shè)計(jì)符合我國(guó)基本國(guó)情；加強(qiáng)和完善住房保障制度；增加住房的有效供給；支持脫困和改善型需求，抑制不合理的投資、投機(jī)需求。
二、短期與長(zhǎng)期一致的調(diào)控政策
1加大住房用地供給
土地供給短缺以及土地供應(yīng)制度的缺陷已經(jīng)成為影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的重要掣肘，也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)水平快速上漲的因素之一。根據(jù)《國(guó)土資源公報(bào)》數(shù)據(jù)，近5年來(lái)，全國(guó)實(shí)際國(guó)有建設(shè)用地供給中，住宅建設(shè)用地供給所占比例不到30％。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》([2010]4號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“4號(hào)文件”)和《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“10號(hào)文件”)都要求增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)。國(guó)土資源部隨后要求各地在制定2010年度土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，切實(shí)加大住房建設(shè)用地供應(yīng)，并提出2010年全國(guó)住房建設(shè)用地供應(yīng)量為18萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)超過(guò)130％。在土地供給制度改革無(wú)法一蹴而就的情況下，加大住房建設(shè)用地的供給量和供應(yīng)比例，成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的有效手段，而這種政策也應(yīng)當(dāng)成為行政手段管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期制度設(shè)計(jì)，同時(shí)應(yīng)當(dāng)研究如何通過(guò)提高存量土地的利用效率來(lái)增加住房的有效供給。
2完善住房保障制度
住房保障制度不健全、覆蓋面小一直是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要矛盾。近期政策在加大保障性住房建設(shè)力度的同時(shí)，住房保障制度也得到進(jìn)一步完善，特別針對(duì)“夾心層”家庭的公共租賃住房制度，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委出臺(tái)了“指導(dǎo)意見(jiàn)”，許多地方也都制定了相應(yīng)的“保障辦法”并編制了“十二五”時(shí)期公共租賃住房建設(shè)計(jì)劃。此外，公共租賃住房的保障范圍同樣涉及部分進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民。因此，這也是要在長(zhǎng)期內(nèi)不斷執(zhí)行和完善的政策。
3研究住房持有環(huán)節(jié)稅收
長(zhǎng)期以來(lái)，住房持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失成為房地產(chǎn)稅收方面的主要缺陷。2010年以來(lái)，上海、重慶和北京等城市已經(jīng)開(kāi)始著手研究房產(chǎn)稅(物業(yè)稅)的實(shí)施方案，全國(guó)范圍內(nèi)房產(chǎn)稅的征收模式也在研究中。對(duì)住房持有環(huán)節(jié)征稅，既是抑制過(guò)度的消費(fèi)性需求、遏制不合理的投資和投機(jī)性需求、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的應(yīng)急性手段，同樣也是在長(zhǎng)期范圍內(nèi)促進(jìn)住房資源占有平衡、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的制度設(shè)計(jì)，房產(chǎn)稅的出臺(tái)體現(xiàn)了短期政策和長(zhǎng)期政策的有機(jī)結(jié)合。
三、短期與長(zhǎng)期存在一定差異
1保障性住房建設(shè)冒進(jìn)
根據(jù)國(guó)務(wù)院截至2012年解決1540萬(wàn)戶城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問(wèn)題的要求，各地都加大了廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度，部分城市已經(jīng)開(kāi)始大規(guī)模建設(shè)公共租賃住房。加大保障性住房建設(shè)力度是刺激投資、拉動(dòng)內(nèi)需的有效手段，當(dāng)然也是進(jìn)一步提高住房保障水平、完善住房保障制度的重要抓手，在現(xiàn)階段十分必要。然而，部分地區(qū)保障性住房建設(shè)超出了真實(shí)需求，而且對(duì)部分地區(qū)而言，采取諸如貨幣補(bǔ)貼的方式反而能夠更有效地實(shí)現(xiàn)保障功能。過(guò)于冒進(jìn)的住房建設(shè)將在后續(xù)的運(yùn)營(yíng)、投資收回、維護(hù)管理等方面暴露出一系列問(wèn)題。
2差別化住房信貸政策
政策層面的差別化信貸政策早已有之，“4號(hào)文件”和“10號(hào)文件”所強(qiáng)調(diào)的差別化住房信貸更大的作用是規(guī)范商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)行為，特別是在房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快、投資、投機(jī)性需求過(guò)度膨脹的階段，強(qiáng)調(diào)差別化住房信貸十分必要。而且，為支持脫困和改善型需求、抑制不合理的投資和投機(jī)行為，差別化的信貸政策應(yīng)當(dāng)在長(zhǎng)期內(nèi)發(fā)揮作用。但是，對(duì)目前所采取的差別化政策而言，其過(guò)分強(qiáng)調(diào)了短期性，具體表現(xiàn)在：第一，將改善型需習(xí)之“一棒打死”，第二套住房貸款成本無(wú)條件的提高；第二，對(duì)第三套住房貸款限制過(guò)死，而未來(lái)獨(dú)生子女組成家庭將成為主流，考慮到雙方父母養(yǎng)老的需求，購(gòu)買第三套住房的需求在一定程度上也是合理的；第三，對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)最高的初次購(gòu)房人采取高貸款成數(shù)和利息優(yōu)惠等政策，反而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較低的擁有多套住房的家庭實(shí)行高成本的信貸政策。因此，在長(zhǎng)期內(nèi)這種差別化信貸政策需要逐漸調(diào)整和完善。
3住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收政策
加大住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，相當(dāng)于增加住房流通的交易成本，這無(wú)疑將有效抑制過(guò)度投機(jī)炒房等行為。2005年至今，國(guó)家曾多次調(diào)整營(yíng)業(yè)稅和契稅的征繳比例，也多次清查土地增值稅和個(gè)人所得稅，這項(xiàng)政策在遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的背景下切實(shí)可行，而長(zhǎng)期內(nèi)我們?nèi)詰?yīng)抑制投機(jī)炒房行為。然而，過(guò)高的稅收不利于存量住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。因此，為進(jìn)一步提高住房的有效供給能力，住房流通的交易成本應(yīng)當(dāng)限定在較低水平，特別在住房持有環(huán)節(jié)稅收體系建立后，我們應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)。
四、短期與長(zhǎng)期相悖
1“限購(gòu)令”
根據(jù)“10號(hào)文件”以及后續(xù)國(guó)務(wù)院相關(guān)部門系列調(diào)控政策，一些城市在制定相關(guān)實(shí)施細(xì)則中加入了購(gòu)房套數(shù)的限制。部分城市(如北京)限購(gòu)令體現(xiàn)為限制購(gòu)房人一次性購(gòu)買商品住房的套數(shù)，部分城市(如南京)則是限制購(gòu)房人同時(shí)擁有的住房套數(shù)。不論是哪種限購(gòu)，“限購(gòu)令”本身都是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一劑猛藥，對(duì)過(guò)度投機(jī)行為應(yīng)該起到明顯的抑制作用。限購(gòu)令在一定時(shí)期后應(yīng)當(dāng)立即退出，否則將遺害無(wú)窮，當(dāng)然，大多數(shù)城市出臺(tái)細(xì)則時(shí)也都規(guī)定了限購(gòu)令的執(zhí)行期限。
關(guān)鍵詞：貨幣政策 房地產(chǎn) 價(jià)格 影響
我國(guó)商品化住房改革之后，經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展過(guò)程中，人們對(duì)于住房的需求大幅增長(zhǎng)，并且國(guó)家政策也進(jìn)行了擴(kuò)大內(nèi)需的規(guī)定，在這樣的背景下，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格一直處于一個(gè)比較高的發(fā)展水平。從2009年之后，受到多個(gè)因素的影響，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了大幅度的上漲，關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)出現(xiàn)泡沫的論斷大量出現(xiàn)。而近年來(lái)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展了多項(xiàng)調(diào)控政策，雖然國(guó)家提出了針對(duì)三四線城市去庫(kù)存的政策，但是房?jī)r(jià)的上漲依然存在。通過(guò)貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)資金盡心調(diào)控，是國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要措施之一。因此，為了能夠充分應(yīng)用貨幣政策達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)的目標(biāo)，產(chǎn)生良好的效果，有必要對(duì)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響進(jìn)行研究。
一、理論概述
房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素很多，包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、住房需求、國(guó)家政策、城市化、貨幣政策等等。其中，貨幣政策是中央政府進(jìn)行房?jī)r(jià)控制的主要政策調(diào)控方式，因此，貨幣政策是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素之一。
在貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制理論中，貨幣政策在利率、信貸以及資產(chǎn)價(jià)格三個(gè)方面會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。其中信貸、資產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生于影響。中央銀行改變貨幣的供應(yīng)量，能夠使得商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金與存款產(chǎn)生改變，這樣商業(yè)銀行的可貸資金就會(huì)改變，融資規(guī)模會(huì)相應(yīng)發(fā)生變化，這樣就會(huì)影響商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資狀況，而房地產(chǎn)企業(yè)融資會(huì)直接對(duì)房產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。貨幣量的改變同樣也會(huì)對(duì)利率以及金融資產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生影響，這樣金融財(cái)富以及終生財(cái)富發(fā)生了改變，消費(fèi)需求方面也會(huì)隨著改變，房地產(chǎn)產(chǎn)出受到需求影響就會(huì)改變，物價(jià)也會(huì)隨著變化。這就是資產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)。
目前，在已有的研究當(dāng)中，貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)及價(jià)格的影響主要集中在不同貨幣政策工具方面。李霜針對(duì)不同的貨幣調(diào)控工具的作用人，認(rèn)為利率是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的最有效工具，相比較而言，貨幣供應(yīng)量、貸款余額這兩個(gè)工具的調(diào)控作用沒(méi)有得到明顯發(fā)揮。梁斌主要對(duì)利率這一調(diào)控工具進(jìn)行了實(shí)證分析，得出結(jié)果同樣是認(rèn)為利率調(diào)控工具對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格有著非常顯著的關(guān)聯(lián)性。還有學(xué)者研究了貨幣政策調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格存在差異。周虹等對(duì)于中西部地區(qū)的貨幣政策發(fā)揮作用進(jìn)行了比較，認(rèn)為通過(guò)貨幣供應(yīng)量以及信貸規(guī)模的調(diào)整，東部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整幅度較小，而中西比地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格影響大，這個(gè)不同地區(qū)的房地產(chǎn)貨幣調(diào)控政策制定提供了依據(jù)。趙奉軍從市場(chǎng)的供給與需求兩個(gè)方面進(jìn)行探討，利率的變動(dòng)對(duì)于全國(guó)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格影響都不大，而信貸規(guī)模增長(zhǎng)則會(huì)使得房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大規(guī)模上漲，并且東部地區(qū)價(jià)格上漲比西部地區(qū)更加明顯。
二、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析
為了研究貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響，本文選擇貨幣供應(yīng)量這一指標(biāo)作為貨幣政策的代表指標(biāo)，用LM2表示，而房地產(chǎn)價(jià)格則選擇了全國(guó)100城市2010年6月到2015年6月的每月歷史房地產(chǎn)價(jià)格作為房地產(chǎn)價(jià)格的代表指標(biāo)，用LP表示。
首先對(duì)兩個(gè)指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，兩個(gè)變量并不是平穩(wěn)時(shí)間序列，但是一階差分則是平穩(wěn)的。進(jìn)一步進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，Johansen協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果說(shuō)明LM2和LP至少存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系，即貨幣供應(yīng)量和百城房地產(chǎn)歷史樣本均價(jià)可能存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的關(guān)系，接下來(lái)對(duì)兩變量進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)，結(jié)果如下：
這說(shuō)明在5%的顯著性水平下，LM2是LP的格蘭杰原因，同歸結(jié)果如下：
三、結(jié)論與建議
從以上的實(shí)證結(jié)果可以看出，貨幣供應(yīng)量LM2出現(xiàn)一個(gè)單位的變化，地產(chǎn)價(jià)格LP就會(huì)發(fā)生0.26個(gè)單位的變化，這表明貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格存在正向的相關(guān)性，并且房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)隨著貨幣供應(yīng)量的變化而產(chǎn)生變化。
因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控中，可以對(duì)貨幣供應(yīng)量進(jìn)行信貸渠道方面的調(diào)整，這樣能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度發(fā)生變化，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控。另外，還應(yīng)當(dāng)注意資產(chǎn)價(jià)格渠道的作用，對(duì)于房地產(chǎn)股票市場(chǎng)的資源配置進(jìn)行完善，提高資源配置的效率，從而充分的發(fā)揮股票市場(chǎng)的投資功能。
參考文獻(xiàn)：
[1]李霜.貨幣政策工具調(diào)控房?jī)r(jià)的效果及其動(dòng)態(tài)特征[J].武漢金融，2013
摘 要：在我國(guó)迅猛發(fā)展的經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)事業(yè)在近些年來(lái)可謂說(shuō)是蒸蒸日上，并達(dá)到了令人驚奇的地步。然而，快速發(fā)展的同時(shí)，一些不能忽視的問(wèn)題也隨之產(chǎn)生，比如說(shuō)房地產(chǎn)泡沫、房產(chǎn)的可供給已經(jīng)失去平衡等，雖然國(guó)家實(shí)施了多樣化的政策對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，其起到的積極效果并不理想，上述問(wèn)題沒(méi)有得到有效的解決。本文針對(duì)這些情況進(jìn)行分析，提出解決問(wèn)題的關(guān)鍵在于盡可能地降低房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的不利影響。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)控政策 效用 治理
在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制愈發(fā)完善的情況下，國(guó)家用以調(diào)控房地產(chǎn)的政策也越來(lái)越多樣化，并且結(jié)合行政政策及經(jīng)濟(jì)政策，通過(guò)財(cái)政及稅收雙重政策同時(shí)發(fā)揮市場(chǎng)作用，并利用政府調(diào)控產(chǎn)生的最小負(fù)面效應(yīng)，來(lái)治理房地產(chǎn)市場(chǎng)，并產(chǎn)生最理想的治理效果。基于國(guó)家房地產(chǎn)在近幾年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果的分析，更深層次的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，從而對(duì)國(guó)家實(shí)施的調(diào)控政策運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行分析，繼而制定出針對(duì)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)治理政策。
1、現(xiàn)階段我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的研究現(xiàn)狀
根據(jù)國(guó)統(tǒng)局的有關(guān)2014 年8 月份我國(guó)70 個(gè)大中型城市住宅銷售價(jià)格的變動(dòng)情況，出保障型住房外，有68 個(gè)城市的新建商品住宅的價(jià)格比前一月較低，有1 個(gè)城市通上月持平，另外，剩下的1 個(gè)城市中的新建商品住宅的房?jī)r(jià)處于上漲狀態(tài)。而環(huán)比價(jià)格的變動(dòng)情況也是以下降為主，其中最高漲幅6.4%，最低下降2.1%。另外，同2013 年的8 月份商品住宅的價(jià)格報(bào)表進(jìn)行比較，有19 個(gè)城市的房?jī)r(jià)下降，3 個(gè)城市房?jī)r(jià)持平，48 個(gè)城市成上漲狀態(tài)。8 月份的同比價(jià)格變動(dòng)的漲幅最高位6.4%，最低為下降5.6%。上述統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)呈下降趨勢(shì)，然而下降程度相較漲幅來(lái)說(shuō)程度并不算大，即我國(guó)中央政府實(shí)施的調(diào)控政策并沒(méi)有達(dá)到較為理想的狀態(tài)。
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的不理想已經(jīng)是業(yè)界公認(rèn)的事實(shí)，本文基于對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料的研究分析。總結(jié)出政府調(diào)控政策中存在的一些不恰當(dāng)?shù)恼{(diào)控，并指出國(guó)家政策法規(guī)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)方面都有涉及，可謂是面面俱到，故而僅僅通過(guò)重新選擇調(diào)控政策的工具已經(jīng)不足以解決我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的失衡現(xiàn)狀，其主要原因在于國(guó)家的調(diào)控政策首先在地方上并沒(méi)有得到當(dāng)?shù)卣挠行?zhí)行，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)度的追求企業(yè)效益，使得國(guó)家政策在一定程度上沒(méi)有起到其應(yīng)有的作用。此外，政府政策同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間存在著博弈，在分析該博弈過(guò)程可以對(duì)政府的調(diào)控政策提出針對(duì)性的建議，并以此進(jìn)行調(diào)整。然而理論上的建議對(duì)調(diào)控政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)并未起實(shí)質(zhì)性效果，且這些建議僅是學(xué)者在研究房地產(chǎn)市場(chǎng)后以經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光提出的，不能從根本上解決問(wèn)題。只有在深入研究我國(guó)國(guó)家政策及新興兩個(gè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，雙管齊下，以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)看，并找出國(guó)家政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)不起作用的根本性原因，然后以此找出房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的有效解決方案。
2、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的效用分析
2.1 國(guó)家房地產(chǎn)政策在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的過(guò)程中需要注意的問(wèn)題
在近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)初具規(guī)模，并且在商品屬性、商品的市場(chǎng)影響方面均獲得較為明顯的成果。本文在分析房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施過(guò)程時(shí)，一般是針對(duì)以下幾個(gè)方面來(lái)分析政策效應(yīng)：
第一、從房地產(chǎn)商品的持久性上看，政府的調(diào)控政策針對(duì)的主要對(duì)象應(yīng)該是新房或者是期房，從新房或者期房的價(jià)格上的調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響從長(zhǎng)期上能夠看出房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)走向，從近幾年的市場(chǎng)調(diào)查效果看，商品的持久性是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策起到作用的長(zhǎng)期體現(xiàn)；
第二，從房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性上看，這個(gè)特性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域性特點(diǎn)，由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境的各方面差異，房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品的不可移動(dòng)性決定了地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展程度以及規(guī)模大小，因此，一定要根據(jù)地域特點(diǎn)合理的實(shí)施調(diào)控政策，才能夠起到預(yù)期效果；
第三，從房地產(chǎn)商品的泡沫程度上看，房地產(chǎn)商品房?jī)r(jià)格的漲幅、供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理程度以及市場(chǎng)的秩序決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化的嚴(yán)重程度，需要強(qiáng)調(diào)的是，衡量房地產(chǎn)商品泡沫化的各項(xiàng)指標(biāo)需要政府調(diào)控政策的合理調(diào)整。
2.2 房地產(chǎn)調(diào)控政策的定性定量效果分析
近年來(lái)，我國(guó)頒布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，通過(guò)對(duì)這些政策的內(nèi)容及調(diào)控目標(biāo)進(jìn)行分析，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)中房?jī)r(jià)以及政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為進(jìn)行打擊，能夠起到較大的理論意義，政府第一次通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控管理，以期能夠穩(wěn)定房?jī)r(jià)、保障中低收入的家庭能夠?qū)崿F(xiàn)住宅滿足，且保護(hù)普通家庭的購(gòu)房積極性。首先，由于房地產(chǎn)投資者的流動(dòng)性，加上當(dāng)前房產(chǎn)炒作現(xiàn)象頗為嚴(yán)重，導(dǎo)致房產(chǎn)資金流向不明確，故而地區(qū)房產(chǎn)的持有時(shí)間一般不長(zhǎng)，甚至很短。這給房產(chǎn)投資者增加了一定的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，故而需要政府在稅收政策上予以調(diào)整，比如營(yíng)業(yè)稅的征收；其次中等收入的家庭在對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行炒作時(shí)，一般是尋求能夠?qū)崿F(xiàn)房產(chǎn)的快速收益，故而通常使用房屋出租等方式以保證個(gè)人資產(chǎn)的價(jià)值，這種做法從某種程度上給金融機(jī)構(gòu)增加了風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作安全性存在影響；最后，在對(duì)建立的簡(jiǎn)易模型進(jìn)行定性分析后，可以得出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)快發(fā)展及大量的投機(jī)行為對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的實(shí)施產(chǎn)生了較為嚴(yán)重的負(fù)面影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)政策一直沒(méi)能切中要害，調(diào)控接連失效，導(dǎo)致普通市民的自主性住房需求一直沒(méi)有得到有效滿足。3、我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策效用失靈的治理建議
3.1 加強(qiáng)地方政府的調(diào)控政策治理
經(jīng)過(guò)分析，我國(guó)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策效果不理想，主要在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)度的追求企業(yè)利益，以及調(diào)控政策在地方?jīng)]有有效的執(zhí)行，故而對(duì)地方政府進(jìn)行制約，能夠保證國(guó)家調(diào)控政策能夠有效實(shí)施。第一，對(duì)地方政府的利益進(jìn)行均衡分配，區(qū)別對(duì)待地方政府及房地產(chǎn)等利益團(tuán)體的利益，同時(shí)建立約束機(jī)制，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)市場(chǎng)在當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)速度，并對(duì)不合規(guī)定的房地產(chǎn)經(jīng)費(fèi)進(jìn)行限制及清除，以此來(lái)對(duì)地方政府進(jìn)行制約，同時(shí)降低對(duì)它們的財(cái)政支撐，來(lái)均衡保障性住房及國(guó)家調(diào)控政策成本這兩方的利益，以防止地方政府過(guò)度的支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而帶來(lái)的不良后果。此外，約束機(jī)制方面，制定出事后懲罰的監(jiān)督體制，通過(guò)加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督作用對(duì)地方政府進(jìn)行制約；第二，針對(duì)地方的績(jī)效考核制度進(jìn)行相應(yīng)的改革，將其中不合理的部分剔除或改善，在肯定地方政府對(duì)當(dāng)?shù)孛裆龅呢暙I(xiàn)之后，設(shè)置通過(guò)地方相符的績(jī)效考核制度，著重考慮居民對(duì)社會(huì)及經(jīng)濟(jì)兩方面利益的看法，在績(jī)效考核體系中加入房產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定劑維護(hù)、住房結(jié)構(gòu)的改善、中低收入家庭的住房問(wèn)題是否解決等考核內(nèi)容；第三，對(duì)地方政府的智能進(jìn)行相應(yīng)改革，以防地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行過(guò)多的干預(yù)，限制地方政府進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程度，減少資源浪費(fèi)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，并正確地引導(dǎo)投資者資金的流向，以防地方政府出現(xiàn)越位。
3.2 加強(qiáng)政府調(diào)控政策對(duì)于開(kāi)發(fā)商的監(jiān)督
政府調(diào)控政策要想得到有效的實(shí)施，必須做到以下幾點(diǎn)：首先，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商披露信息的力度，通過(guò)房地產(chǎn)信息披露體制的建立并完善，開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)成本、銷售信息等內(nèi)容就會(huì)被強(qiáng)制性的披露出來(lái)，從而能夠公開(kāi)、公正、及時(shí)有效的監(jiān)督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。同時(shí)減少并防止政府同房地產(chǎn)商兩方間的信息不對(duì)稱的情況發(fā)生，杜絕房?jī)r(jià)泡沫等情況，爭(zhēng)取做到房地產(chǎn)對(duì)公眾的信息公開(kāi)化、對(duì)開(kāi)發(fā)商服務(wù)的透明化；其次，采用獨(dú)立的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，通過(guò)第三方治理實(shí)現(xiàn)公平監(jiān)督，當(dāng)前我國(guó)中央仍未設(shè)立獨(dú)立的房產(chǎn)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，而房地產(chǎn)的調(diào)控中牽涉到諸多部門，他們之間存在復(fù)雜的調(diào)控政策，故而不能形成統(tǒng)一的調(diào)控政策，各地方調(diào)控側(cè)重點(diǎn)不同，不能兼顧，故而調(diào)控結(jié)果同預(yù)期的結(jié)果存在較大偏差，甚至調(diào)控方向亦存在問(wèn)題，引發(fā)了不必要的糾紛；最后，通過(guò)調(diào)整處罰機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商違規(guī)的處罰，增加其違規(guī)的成本，故而能夠在一定程度上起到約束、威懾力，對(duì)開(kāi)發(fā)商的不正當(dāng)行為也能起到有效的遏制。
3.3 加強(qiáng)引導(dǎo)社會(huì)大眾的住房消費(fèi)需求，防止投機(jī)取巧行為由于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的監(jiān)督指標(biāo)的原因，造成了大量的市場(chǎng)監(jiān)督數(shù)據(jù)的不準(zhǔn)確，因此有必要建立一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)控政策預(yù)測(cè)系統(tǒng)，為社會(huì)大眾的住房消費(fèi)行為做指引，使得社會(huì)大眾能夠?qū)τ诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的眾多投資現(xiàn)象做出理性的投資判斷，預(yù)測(cè)系統(tǒng)的建立不僅引導(dǎo)社會(huì)大眾的投資行為，而且也為政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的決策行為提供了依據(jù)。首先，社會(huì)大眾應(yīng)該追求的并不是當(dāng)前的投資價(jià)值，而是滿足最基本的住房需求；不應(yīng)該盲目追求現(xiàn)代市場(chǎng)所謂的超前住房消費(fèi)，而是應(yīng)該做一個(gè)理性的投資人，樹(shù)立正確的住房消費(fèi)觀念；另外，為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)上過(guò)度的投機(jī)行為的產(chǎn)生，政府應(yīng)該盡快出臺(tái)征收物業(yè)稅的調(diào)控政策，有效的區(qū)分市場(chǎng)上的投資性需求和投機(jī)性需求，保證居民的自住性需求長(zhǎng)期免稅。
4、結(jié)束語(yǔ)
總之，為改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策失靈的現(xiàn)象，找到合理的改善路徑，不僅應(yīng)該完善地方政府的治理體制，針對(duì)開(kāi)發(fā)商也要加強(qiáng)監(jiān)管，同時(shí)引導(dǎo)社會(huì)大眾的住房消費(fèi)需求，才能夠有效的防止政府調(diào)控政策的失靈，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng)；財(cái)稅政策；現(xiàn)狀與問(wèn)題
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)稅政策的內(nèi)涵
房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)稅政策，指的是政府為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展，通過(guò)調(diào)整財(cái)政收支的方向、規(guī)模、結(jié)構(gòu)以及稅種的設(shè)置、稅率的高低，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求，把房地產(chǎn)價(jià)格維持在一個(gè)可控的、合理的范圍內(nèi)。財(cái)稅政策是國(guó)家宏觀調(diào)控的重要措施，具有直接、見(jiàn)效快的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中具有重要作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)稅政策主要包含兩個(gè)方面：一是政府的稅收政策；二是政府的財(cái)政支出政策。
（1）稅收政策
稅收政策，就是通過(guò)稅率的調(diào)整和稅種的變動(dòng)，來(lái)調(diào)控市場(chǎng)的總需求與總供給。稅收政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用分別體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。
第一，稅收對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求的調(diào)節(jié)作用。通過(guò)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅種、提高相關(guān)的稅率，可以提高消費(fèi)者購(gòu)買、投資房地產(chǎn)的成本，進(jìn)而減小房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求力量；反之則鼓勵(lì)消費(fèi)，增加需求。
第二，稅收對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的調(diào)控作用。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)征新的稅種、調(diào)高稅率，使得房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期投資收益減少，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資增長(zhǎng)率，從而減少商品房的供給；反之，則實(shí)施稅收優(yōu)惠政策，減少稅種、降低稅率，提高房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期收益率，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，增加商品房的供應(yīng)量。
（2）財(cái)政支出政策
財(cái)政支出政策對(duì)于調(diào)節(jié)國(guó)民收入的分配和再分配，調(diào)節(jié)生產(chǎn)，調(diào)節(jié)社會(huì)的供給和需求，調(diào)整產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)等方面都有很大的作用。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，通過(guò)加大保障性住房的財(cái)政支出規(guī)模，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接效應(yīng)，政府逐步增加保障性住房的建設(shè)規(guī)模，有力的增加了住房的供應(yīng)量，起到抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)的作用。此外，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，變動(dòng)財(cái)政支出的結(jié)構(gòu)，改變房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各類房地產(chǎn)的比例，一方面增加普通住宅的供應(yīng)量，另一方面減少高檔豪華住宅、商業(yè)以及辦公建設(shè)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理化，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與問(wèn)題
（1）發(fā)展現(xiàn)狀
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從1998年住房改革以來(lái)快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)過(guò)快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，土地價(jià)格和房?jī)r(jià)快速上漲，市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)不合理，房?jī)r(jià)成為大眾關(guān)注的焦點(diǎn)，2003年以來(lái)更為顯著。2005年到2007年，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資依舊持續(xù)增長(zhǎng)，但速度顯著放慢，但房?jī)r(jià)仍然快速上漲，北京、上海、深圳等大城市，房?jī)r(jià)問(wèn)題尤為突出，國(guó)家以房?jī)r(jià)調(diào)控為目標(biāo)的政策密集出臺(tái)，房?jī)r(jià)增速有所減慢，但仍然在高位運(yùn)行。2008年金融危機(jī)的發(fā)生，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次面臨觸底的困境。2009年國(guó)家為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列刺激政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速走出了蕭條，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資迅猛增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，年底國(guó)家取消了房地產(chǎn)刺激政策，轉(zhuǎn)向抑制房地產(chǎn)投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控政策。2010年房?jī)r(jià)上升的勢(shì)頭沒(méi)有得到控制，部分地區(qū)呈現(xiàn)泡沫化趨勢(shì)，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控到了關(guān)鍵時(shí)刻，4月27日，國(guó)務(wù)院了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”），被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。2011年房?jī)r(jià)仍保持上漲態(tài)勢(shì)，但增幅有所減緩，房地產(chǎn)泡沫不斷積累。2013年國(guó)家再次加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，出臺(tái)了“新國(guó)五條”政策，房?jī)r(jià)依然穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化趨勢(shì)急需抑制。
（2）存在的問(wèn)題
第一，從1998年取消福利分房，實(shí)行住房貨幣化開(kāi)始，隨著人們可支配收入的增加，居民對(duì)于住房改善性需求的上升，房?jī)r(jià)收入比的逐漸上升是合理的；但從2003年起，房?jī)r(jià)收入比快速上升，到2007年上升至8.44的峰值，說(shuō)明房?jī)r(jià)的上漲速度大大超過(guò)居民可支配收入的增長(zhǎng)，2008年由于全球金融危機(jī)的爆發(fā)，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入蕭條階段，房?jī)r(jià)收入比大幅下降到7.37。2009年國(guó)家為了刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行了寬松的貨幣和利率政策，中國(guó)樓市快速?gòu)?fù)蘇，從蕭條進(jìn)入繁榮時(shí)期，房?jī)r(jià)收入比到達(dá)一個(gè)新的頂點(diǎn)8.53，房?jī)r(jià)問(wèn)題成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，中央政府不得不把刺激政策轉(zhuǎn)向以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主的調(diào)控政策，房?jī)r(jià)收入比開(kāi)始逐步下降，2011年為8.03，仍然超出了合理范圍，房?jī)r(jià)收入比偏高。
第二，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在近十幾年間完全處于快速發(fā)展的繁榮時(shí)期。1998-2011年城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率高于同期的名義GDP增長(zhǎng)率，兩者比值的平均值為1.84，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資的快速增長(zhǎng)是推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的重要力量，我國(guó)是典型的投資拉動(dòng)型經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)顯著高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，大量的資金流入，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲，進(jìn)一步增加房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化的風(fēng)險(xiǎn)。
第三，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，住宅房屋新開(kāi)工面積從1998年的16638萬(wàn)平方米，到2010年的129359萬(wàn)平方米，擴(kuò)大了7.78倍，年均增長(zhǎng)率為18.98%，商品房的供應(yīng)快速增加，而經(jīng)濟(jì)適用房的新開(kāi)工面積則由1998年的3466萬(wàn)平方米，到2010年的4910萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)率只有4.18%，占住宅房屋新開(kāi)工面積的比重則從1998年的20.83%下降到2010年的3.80%，經(jīng)濟(jì)適用房的相對(duì)規(guī)模呈不斷下降的趨勢(shì)。別墅、高檔公寓的建設(shè)規(guī)模也在不斷上升，從1998年的639萬(wàn)平方米，到2010年的5080萬(wàn)平方米，增加了7.95倍，年均增長(zhǎng)率為22.64%，快于整體住宅房屋建設(shè)規(guī)模的增長(zhǎng)，在目前我國(guó)大多數(shù)居民收入水平不高、貧富差距過(guò)大的情況下，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)不足，別墅、高檔公寓供應(yīng)增長(zhǎng)較快，必定造成房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)的不合理將更加突顯。
三、財(cái)稅政策建議
（1）從完善保障性住房資金來(lái)源的角度出發(fā)，首先需要合理劃分中央和地方的事權(quán)和財(cái)權(quán)，建立中央對(duì)地方保障性住房的轉(zhuǎn)移支付制度，堅(jiān)持以“財(cái)政為主，多渠道融資”的原則，通過(guò)財(cái)稅專項(xiàng)資金、國(guó)債及福利彩票等多種方式為保障性住房建設(shè)籌資，同時(shí)加大財(cái)政支持力度，建立科學(xué)有效的住房補(bǔ)貼方式，適時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅，發(fā)揮稅收政策籌集資金的作用，為保障性住房建設(shè)提供資金，并完善資金的監(jiān)管體制，增加保障性住房的供應(yīng)量，從而改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
保障性住房具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的性質(zhì)，政府需要設(shè)立保障性住房的財(cái)政專項(xiàng)資金，并通過(guò)財(cái)政體制改革，從法律和制度上保證資金的到位。同時(shí)，利用稅收優(yōu)惠政策吸引開(kāi)發(fā)商參與保障性住房建設(shè)，根據(jù)不同收入階層所需要的保障性住房，實(shí)施不同的融資方式，廉租房應(yīng)以政府財(cái)政融資為主，市場(chǎng)融資為輔；公共租賃房和經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)以市場(chǎng)融資為主，以財(cái)政融資為輔。
（2）現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度稅種比較多，偏重于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收，持有環(huán)節(jié)稅收較少，即開(kāi)發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，持有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕，所以削弱了房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用。因此，需要完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系，逐步減少開(kāi)發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，增加持有環(huán)節(jié)的稅收，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｓ行偷姆康禺a(chǎn)稅收體系，最終實(shí)現(xiàn)開(kāi)征統(tǒng)一的財(cái)產(chǎn)稅（物業(yè)稅），并使其成為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，擺脫對(duì)于土地財(cái)政的依賴。
在目前的情況下，應(yīng)該逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍，增加房地產(chǎn)投機(jī)、投資成本，抑制投資性需求。建立健全財(cái)產(chǎn)登記制度，完善房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)制，利用現(xiàn)代化信息技術(shù)，建立各部門共享的房產(chǎn)信息系統(tǒng)，提高房產(chǎn)稅征收管理效率，降低征收成本，防止偷稅漏稅。同時(shí)，需要清理不合理的收費(fèi)，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。
（3）房地產(chǎn)財(cái)政政策和稅收政策要相互配合，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展程度具有區(qū)域特征，所以各地必須因地制宜地制定財(cái)稅政策，不能一刀切，實(shí)行差別財(cái)稅政策；同時(shí)，需要結(jié)合金融政策，嚴(yán)格管理房地產(chǎn)信貸的投放，抑制房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng)和不良住房貸款，防止投資過(guò)熱，減輕泡沫風(fēng)險(xiǎn)；控制貨幣的投放量，抑制通貨膨脹，保持物價(jià)的穩(wěn)定，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康可持續(xù)發(fā)展。
財(cái)稅政策是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要經(jīng)濟(jì)杠桿，為了避免房地產(chǎn)泡沫破裂可能給我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成的嚴(yán)重打擊，在我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡的情況下，只有通過(guò)財(cái)稅政策、金融政策等對(duì)供需加強(qiáng)調(diào)控力度，引導(dǎo)房地產(chǎn)潛在需求與投資需求回歸理性，發(fā)揮市場(chǎng)的基礎(chǔ)性作用，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)，才是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的根本方法。
參考文獻(xiàn)：
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作者簡(jiǎn)介：
房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是全社會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)快速上漲已經(jīng)給國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定都帶來(lái)了很大的影響，而貨幣政策是國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段，本文通過(guò)理論和實(shí)證兩方面對(duì)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行分析，并試圖給出政策建議。
【關(guān)鍵詞】
貨幣政策;房地產(chǎn)價(jià)格
自從我國(guó)實(shí)行商品化住房改革以來(lái)，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，受居民對(duì)住房需求的上漲和擴(kuò)大內(nèi)需的政策影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格一直處在一個(gè)上升通道，尤其是2009年以來(lái)，在多種因素的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格漲幅更是驚人，引發(fā)了各界對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的爭(zhēng)論。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是不均衡的，一線城市的房?jī)r(jià)仍在飛速上漲，而對(duì)于三四線城市則出現(xiàn)了一定程度的庫(kù)存問(wèn)題，為此，國(guó)家出臺(tái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的政策。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的作用，此外房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也是民生關(guān)注的熱點(diǎn)話題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格與居民的生活質(zhì)量息息相關(guān)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與社會(huì)穩(wěn)定也有十分重要的作用。我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在采取宏觀調(diào)控措施，不管是從房地產(chǎn)供給還是從房地產(chǎn)需求兩方面，都采取系列針對(duì)性的措施，而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資金流動(dòng)性的調(diào)控一直是重中之重，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)資金流動(dòng)性的調(diào)控最重要的就是通過(guò)貨幣政策手段，因此研究貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系很有必要。
一、貨幣政策于房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的理論分析
根據(jù)貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制理論，貨幣政策通過(guò)利率渠道、信貸渠道和資產(chǎn)價(jià)格渠道都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，這里主要分析貨幣政策通過(guò)信貸渠道和資產(chǎn)價(jià)格渠道中的財(cái)富效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。信貸渠道的傳導(dǎo)機(jī)理為中央銀行通過(guò)改變貨幣供應(yīng)量，從而使得商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金和存款發(fā)生變化，進(jìn)一步使得商業(yè)銀行的可貸資金發(fā)生變化，從而使得各行業(yè)的融資規(guī)模受到影響，這就對(duì)整個(gè)國(guó)家的物價(jià)和產(chǎn)出產(chǎn)生影響。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，中央銀行貨幣政策的變化，使得商業(yè)銀行的可貸資金發(fā)生變化，那么對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資會(huì)受到影響，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。財(cái)富效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)理為中央銀行通過(guò)改變貨幣供應(yīng)量，使得利率和金融資產(chǎn)價(jià)格上升，進(jìn)一步使得其金融財(cái)富和終生財(cái)富發(fā)生變化，進(jìn)而對(duì)其消費(fèi)需求發(fā)生變化，從而影響物價(jià)和產(chǎn)出。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，貨幣供應(yīng)量變化使得股票價(jià)格發(fā)生變化，那么居民的財(cái)富和終生財(cái)富發(fā)生變化，其對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)需求也會(huì)發(fā)生變化，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。
二、貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的實(shí)證分析
本文選取廣義貨幣供應(yīng)量M2作為貨幣政策的代表變量，選取全國(guó)百城歷史樣本均價(jià)P作為房地產(chǎn)價(jià)格的代表變量，樣本期為2010年6月到2015年6月的月度數(shù)據(jù)，對(duì)各變量進(jìn)行取對(duì)數(shù)處理分別記為L(zhǎng)M2，LP，首先要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，其結(jié)果如下：從表中可以看出兩個(gè)變量均不是平穩(wěn)時(shí)間序列，而兩個(gè)變量的一階差分則是平穩(wěn)的，因此可以做協(xié)整檢驗(yàn)，以驗(yàn)證是否存在協(xié)整關(guān)系，其Johansen協(xié)整檢驗(yàn)的結(jié)果如下:這說(shuō)明LM2和LP至少存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系，即貨幣供應(yīng)量和百城房地產(chǎn)歷史樣本均價(jià)可能存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的關(guān)系，接下來(lái)對(duì)兩變量進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)，結(jié)果如下:這說(shuō)明在5%的顯著性水平下，LM2是LP的格蘭杰原因，回歸結(jié)果如下:
三、結(jié)論與建議
從回歸結(jié)果可以看出，LM2每發(fā)生一個(gè)單位的變動(dòng)，將使得LP發(fā)生0.26個(gè)單位的變動(dòng)，兩者存在著正向的變動(dòng)關(guān)系，即貨幣供應(yīng)量的變動(dòng)的確對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格有影響。在從貨幣政策角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控時(shí)，要注意從貨幣政策傳導(dǎo)的渠道入手，尤其是信貸渠道和資產(chǎn)價(jià)格渠道，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整主要是通過(guò)信貸渠道進(jìn)行調(diào)整，即通過(guò)貨幣供應(yīng)量的控制，使得居民和房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得的貸款額度發(fā)生變化，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格產(chǎn)生影響，除此之外，國(guó)家在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整時(shí)，要注重貨幣政策資產(chǎn)價(jià)格渠道的作用，這就要求我國(guó)對(duì)于股票市場(chǎng)要進(jìn)一步進(jìn)行完善，充分發(fā)揮股票市場(chǎng)的資源配置功能，提高資源配置效率，使得資產(chǎn)價(jià)格的決定由市場(chǎng)來(lái)決定，完善監(jiān)管制度，提高信息披露程度，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)制度，加重對(duì)違規(guī)行為的處罰力度，加強(qiáng)投資者教育，培育其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，避免讓股票市場(chǎng)成為中小投資者的“賭場(chǎng)”，要讓股票市場(chǎng)真正從籌資功能向投資功能轉(zhuǎn)化。貨幣政策對(duì)股票市場(chǎng)的影響離不開(kāi)市場(chǎng)化利率的作用，我國(guó)正在大力推進(jìn)利率市場(chǎng)化進(jìn)程，利率市場(chǎng)化的早日實(shí)現(xiàn)將有助于資產(chǎn)價(jià)格的確定和股票市場(chǎng)的發(fā)展，也使得財(cái)富效應(yīng)更加凸顯，使得貨幣政策傳導(dǎo)更加順暢，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)控也更加有力度。總之，用貨幣供應(yīng)量才進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控，要從傳導(dǎo)機(jī)制出發(fā)，除了最主要的信貸管理外，還要從資產(chǎn)價(jià)格渠道入手，尤其是股票市場(chǎng)的完善和建設(shè)，唯有如此，此會(huì)使得貨幣政策傳導(dǎo)效果加強(qiáng)，才能更好的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞:貨幣供應(yīng)量;貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制;房地產(chǎn)價(jià)格
一、引言
隨著我國(guó)住房改革的深入,房地產(chǎn)問(wèn)題已成為全社會(huì)最為關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題之一, 從2001年政府工作報(bào)告中提出的“要發(fā)展面向居民的住房產(chǎn)業(yè),以及大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和建立廉租房供應(yīng)保障體系”,到2009年政府工作報(bào)告中提到的“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭,滿足人民群眾的基本住房需求”,期間連續(xù)9年,住房問(wèn)題都在政府工作報(bào)告中得以體現(xiàn),這都說(shuō)明了房地產(chǎn)問(wèn)題在民生問(wèn)題中成為當(dāng)之無(wú)愧的重要角色,房地產(chǎn)的價(jià)格問(wèn)題也自然成為關(guān)注焦點(diǎn)。而貨幣政策的四大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)之一是穩(wěn)定物價(jià),房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)包含在內(nèi),但貨幣政策操作目標(biāo)以及效果指標(biāo)的改變能否對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響是值得探討的問(wèn)題,比如中國(guó)人民銀行自2006年7月5日至2008年6月7日連續(xù)上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率,從8%上調(diào)至17.5%,自2008年9月15日開(kāi)始下調(diào)該準(zhǔn)備金率,這一操作目標(biāo)的變化是否能通過(guò)影響效果指標(biāo)貨幣供應(yīng)量進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格,再如,中國(guó)人民銀行對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以及個(gè)人住房公積金貸款利率的直接調(diào)整能否通過(guò)影響貨幣供應(yīng)量進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格,這些問(wèn)題都值得研究。本文將從理論分析和實(shí)證分析兩個(gè)角度研究貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響問(wèn)題。
二、文獻(xiàn)綜述
針對(duì)我國(guó)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響問(wèn)題,一些學(xué)者分別進(jìn)行了不同角度的理論研究和實(shí)證研究,現(xiàn)將部分具代表性的研究成果歸納如下:
盛成松(2003)認(rèn)為貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控面臨以下難點(diǎn):房地產(chǎn)周期與一般經(jīng)濟(jì)周期存在較大差異、貨幣政策在土地交易價(jià)格等的調(diào)整中作用有限以及人民銀行目前缺乏完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)和分析研究,因此應(yīng)通過(guò)建立合理的調(diào)控機(jī)制來(lái)完善貨幣政策的調(diào)控作用。
劉傳哲和何凌云(2006)通過(guò)對(duì)1998-2005年貨幣供應(yīng)量、金融機(jī)構(gòu)一年期貸款利率、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)等數(shù)據(jù)進(jìn)行序列平穩(wěn)性及因果關(guān)系檢驗(yàn),得出貨幣供應(yīng)量的變動(dòng)能迅速作用于房地產(chǎn)市場(chǎng),而利率與房地產(chǎn)價(jià)格之間沒(méi)有聯(lián)動(dòng)性,且房?jī)r(jià)的變動(dòng)還受其他因素影響的結(jié)論。
郭科(2007)認(rèn)為貨幣政策通過(guò)利率途徑、信貸途徑、資產(chǎn)組合途徑等影響房地產(chǎn)價(jià)格,以1998-2005為樣本期,選取利率和貨幣供應(yīng)量作為貨幣政策傳導(dǎo)變量,用多元回歸分析得出利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的影響力更強(qiáng)的結(jié)論。
劉也(2009)認(rèn)為貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格有兩個(gè)路徑:利率路徑和信貸路徑,在實(shí)證研究中他按照用途將房地產(chǎn)市場(chǎng)分類,用M2 的月度增速和一年期貸款基準(zhǔn)利率R作為貨幣政策變量,通過(guò)對(duì)1998-2008年的數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)和格蘭杰因果檢驗(yàn),得出貨幣政策對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓、住宅市場(chǎng)的調(diào)節(jié)存在很大差異的結(jié)論[4]。
三、貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制的理論分析
3.1利率渠道
如果居民以貸款的形式購(gòu)買住房,則利率的高低直接影響購(gòu)房者的貸款成本,若當(dāng)局采取擴(kuò)張性的貨幣政策,增加貨幣供給量,導(dǎo)致利率下降,一方面,居民的貸款成本下降,使得一部分潛在消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)房意愿,提高了對(duì)房地產(chǎn)的需求,引起房?jī)r(jià)上升。另一方面,隨著利率的下降,儲(chǔ)蓄所獲利息下降,居民儲(chǔ)蓄意愿減弱,多余的資金也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求的增加產(chǎn)生一定促進(jìn)作用,從而提高房地產(chǎn)價(jià)格。
3.2資產(chǎn)價(jià)格渠道
貨幣學(xué)派認(rèn)為貨幣供應(yīng)量影響包含利率在內(nèi)的眾多資產(chǎn)價(jià)格,從而通過(guò)相關(guān)資產(chǎn)價(jià)格及真實(shí)財(cái)富的渠道影響經(jīng)濟(jì)。其中比較重要的資產(chǎn)價(jià)格有匯率和股票價(jià)格,分析如下:
3.2.1匯率渠道
當(dāng)局采取擴(kuò)張性貨幣政策時(shí),使用一系列政策工具使貨幣供應(yīng)量增加,導(dǎo)致利率下降,國(guó)內(nèi)本幣存款的收益吸引力低于用外幣計(jì)價(jià)的存款收益,本幣的相對(duì)價(jià)值下降,即本幣貶值,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于國(guó)外房地產(chǎn)價(jià)格下降,國(guó)外資金涌入購(gòu)買國(guó)內(nèi)房產(chǎn),增加了對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的需求,致使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上升。
3.2.2股票價(jià)格渠道
仍以貨幣供應(yīng)量增加為例,貨幣供應(yīng)量的增加使居民持有更多的貨幣,居民通過(guò)對(duì)股票的投資來(lái)減少手中貨幣持有量,對(duì)股票需求的增加提高了股票價(jià)格,由于財(cái)富效應(yīng)的存在,居民持有的金融資產(chǎn)(股票)價(jià)值上升,消費(fèi)者畢生財(cái)富量增加,于是增加消費(fèi),房地產(chǎn)消費(fèi)作為居民消費(fèi)的一部分,對(duì)房地產(chǎn)需求增加,導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格上升。
3.3信貸渠道
在居民對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)中,通過(guò)貸款購(gòu)買房地產(chǎn)是一種主要模式,這是由于對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)占居民畢生消費(fèi)的很大比例,居民缺乏一次性付款購(gòu)買房地產(chǎn)的能力,需要通過(guò)個(gè)人住房委托貸款、個(gè)人住房自營(yíng)貸款、個(gè)人住房組合貸款等信貸方式來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi),因此貨幣政策的信貸渠道是影響房地產(chǎn)消費(fèi)、進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要渠道。
3.3.1銀行貸款渠道
當(dāng)局如果采取擴(kuò)張性貨幣政策,如減少銀行法定存款準(zhǔn)備金比率,由于銀行超額準(zhǔn)備金和存款數(shù)量的增加,銀行可貸資金的規(guī)模也隨之增加,會(huì)產(chǎn)生相對(duì)優(yōu)惠的貸款政策,使?jié)撛诘姆康禺a(chǎn)購(gòu)買者產(chǎn)生貸款購(gòu)房的意愿,增加對(duì)房地產(chǎn)的需求,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。
3.3.2資產(chǎn)負(fù)債表渠道
若當(dāng)局采取擴(kuò)張的貨幣政策,增加貨幣供應(yīng)量,使得利率下降,居民手持現(xiàn)金流增加,家庭資產(chǎn)負(fù)債表狀況良好,道德風(fēng)險(xiǎn)降低,逆向選擇發(fā)生概率減小,銀行放松貸款規(guī)模,居民可獲貸款數(shù)量增加,從而房地產(chǎn)的潛在購(gòu)買者獲得信貸來(lái)源,對(duì)房地產(chǎn)的需求增加,進(jìn)而提高房地產(chǎn)價(jià)格。
四、貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)證分析
1、貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格表征數(shù)據(jù)的選取
本文選取1997-2008年貨幣政策的效果指標(biāo)之一-貨幣供應(yīng)量以及商品房屋平均銷售價(jià)格作為兩組原始數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。我國(guó)的貨幣供應(yīng)量劃分層次為:第一層次M0:流通中的現(xiàn)金;第二層次:M1:M0+可開(kāi)支票進(jìn)行支付的單位活期存款;第三層次: M2:M1+居民儲(chǔ)蓄存款+單位定期存款+單位其他存款+證券公司客戶保證金。有關(guān)數(shù)據(jù)如下:
在選擇商品房屋平均銷售價(jià)格時(shí),由于本文主要考慮居民購(gòu)房問(wèn)題,因此將經(jīng)濟(jì)適用房屋平均銷售價(jià)格以及別墅、高檔公寓平均銷售價(jià)格從商品房平均銷售價(jià)格中單獨(dú)分列出來(lái)以便重點(diǎn)考察。有關(guān)數(shù)據(jù)如下:
2、貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)性分析
用EViews3.1軟件得出相關(guān)系數(shù)如下:
以上數(shù)據(jù)表明:經(jīng)濟(jì)適用房屋平均銷售價(jià)格(JS)、商品房屋平均銷售價(jià)格(SPF)與三個(gè)層次的貨幣供應(yīng)量相關(guān)系數(shù)接近1,證明了其極強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系,而別墅、高檔公寓平均銷售價(jià)格(BG)與三個(gè)層次的貨幣供應(yīng)量的相關(guān)關(guān)系雖然不及以上二者,但也具有接近0.9的相關(guān)系數(shù),也可證明其存在強(qiáng)烈的正相關(guān)。后者不如前者相關(guān)程度大的原因是,別墅、高檔公寓等房地產(chǎn)類別的需求者是資金較為充裕的居民,貨幣政策的傳導(dǎo)渠道對(duì)于資金充裕的居民作用較為不顯著,例如,資金充裕的居民不需要通過(guò)貸款途徑購(gòu)房,因此前文所述的銀行貸款渠道的幾乎不對(duì)此類居民產(chǎn)生作用,所以別墅、高檔公寓平均銷售價(jià)格(BG)與三個(gè)層次的貨幣供應(yīng)量的相關(guān)關(guān)系較低。
3、貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格的格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)
相關(guān)分析僅證明了貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格的正相關(guān)關(guān)系并測(cè)度了二者的相關(guān)程度,但未考察二者間的因果關(guān)系,即不能確定二者的影響方向,不能說(shuō)明是否由于貨幣供應(yīng)量的變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生變化,所以要進(jìn)一步進(jìn)行格蘭杰因果性分析。
我們選取我國(guó)貨幣供應(yīng)量中流動(dòng)性層次居中的M1作為貨幣供應(yīng)量的代表性數(shù)據(jù)與上文提到的經(jīng)濟(jì)適用房屋平均銷售價(jià)格(JS)、別墅、高檔公寓平均銷售價(jià)格(BG)、商品房屋平均銷售價(jià)格(SPF)進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)。
4.3.1原假設(shè)“M1不是JS的格蘭杰原因”,使用EViews3.1得到結(jié)果如下:
由相伴概率知,在10%的顯著性水平下,拒絕“M1不是JS的格蘭杰原因”,因此從2階滯后的情況看,M1是經(jīng)濟(jì)適用房屋平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)的原因。
4.3.2原假設(shè)“M1不是BG的格蘭杰原因”,使用EViews3.1得到結(jié)果如下:
由相伴概率知,在10%的顯著性水平下,不能拒絕“M1不是BG的格蘭杰原因”,因此從2階滯后的情況看,不能確定M1是別墅、高檔公寓銷售價(jià)格增長(zhǎng)的原因。這也進(jìn)一步驗(yàn)證了在上文中提到的結(jié)論。
4.3.3原假設(shè)“M1不是SPF的格蘭杰原因”,使用EViews3.1得到結(jié)果如下:
由相伴概率知,在10%的顯著性水平下,拒絕“M1不是SPF的格蘭杰原因”,因此從2階滯后的情況看, M1是商品房屋平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)的原因。
綜合以上三個(gè)格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果,以M1表征的貨幣供應(yīng)量是經(jīng)濟(jì)適用房屋平均銷售價(jià)格、商品房平均銷售價(jià)格變動(dòng)的原因,但不能確定是別墅、高檔公寓平均銷售價(jià)格變化的原因。
五、結(jié)論及建議
由上述實(shí)證檢驗(yàn)可以得出結(jié)論:貨幣供應(yīng)量的變化是導(dǎo)致房地產(chǎn)(經(jīng)濟(jì)適用房屋)價(jià)格變化的原因,并且二者成正相關(guān)關(guān)系,但需要指出的是這一關(guān)系在貨幣供應(yīng)量與別墅、高檔公寓價(jià)格之間并不能完全體現(xiàn)。這一結(jié)論可提示有關(guān)部門在對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房屋的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整時(shí)可使用貨幣政策工具,但對(duì)高檔住房?jī)r(jià)格調(diào)整則需考慮其他政策。
值得注意的是在政策調(diào)整過(guò)程中,應(yīng)先充分考慮存款準(zhǔn)備金政策、再貼現(xiàn)政策及公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)等工具對(duì)貨幣供應(yīng)量調(diào)整的有效性及貨幣政策的作用時(shí)滯問(wèn)題,才能進(jìn)而達(dá)到調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格的目的。不可忽略的是,由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特殊性,其價(jià)格還受到多種因素的復(fù)雜影響,因此應(yīng)將貨幣政策與其他政策措施結(jié)合運(yùn)用才能達(dá)到理想效果,比如大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、完善土地收入管理使用辦法、抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲等。
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2015年11月10日，在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上，主席在談及房地產(chǎn)時(shí)，罕見(jiàn)提及“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”11月11日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，總理也強(qiáng)調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)”。11月12日，國(guó)家財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任赴江蘇等地考察時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”的問(wèn)題。
化解房地產(chǎn)庫(kù)存是本質(zhì)
中央高層為什么要在這個(gè)時(shí)候突然再次高調(diào)提及房地產(chǎn)？熟悉中國(guó)公共政策語(yǔ)系的都知道，重大會(huì)議通稿中提及的問(wèn)題，絕非隨便說(shuō)說(shuō)，在大多情況下都強(qiáng)烈預(yù)示著下一步改革政策的走向。因此，要么意味著房地產(chǎn)面臨嚴(yán)重的問(wèn)題，要么意味著房地產(chǎn)又會(huì)成為拯救中國(guó)經(jīng)濟(jì)的白馬王子。
看中國(guó)經(jīng)濟(jì)，其實(shí)只要看固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)的表現(xiàn)，基本就能看明白。以固定資產(chǎn)投資為例，在經(jīng)歷過(guò)去30多年年均26%的增長(zhǎng)之后，今年前10月已經(jīng)掉到10.2%，而導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資下滑的主要原因，一是制造業(yè)投資的下滑，一是房地產(chǎn)投資的下滑。而今年，一方面房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)回暖，另一方面房地產(chǎn)的投資卻仍然低迷，這其中的原因就是房地產(chǎn)的庫(kù)存。因此，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”可謂抓住了中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題的本質(zhì)。
新一輪救市政策即將出臺(tái)
回顧中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，毋庸置疑，住房已經(jīng)從以前的短缺到了今天的過(guò)剩。我所言的“過(guò)剩”有三個(gè)層面的意義：一是目前中國(guó)人均居住面積已經(jīng)差不多超過(guò)了35平方米，房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)期已經(jīng)結(jié)束；二是目前房地產(chǎn)庫(kù)存驚人，即使按照官方的口徑，待售面積超過(guò)6.8億平方米，在建面積超過(guò)70億平方米，按照人均35平方米計(jì)算，足夠超過(guò)2億人居住，而未來(lái)住房需求的群體不超過(guò)6000萬(wàn)，嚴(yán)重過(guò)剩是不爭(zhēng)的事實(shí)；三是如果算上全國(guó)各地的小產(chǎn)權(quán)房，以及一些沒(méi)有納入統(tǒng)計(jì)口徑的房子，中國(guó)住房過(guò)剩的狀況會(huì)更加嚴(yán)重。
在住房短缺的情況下，無(wú)論如何抑制房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)都會(huì)上漲；而在住房過(guò)剩的情況下，價(jià)格和投資的陰跌則會(huì)成為行業(yè)的常態(tài)。高層在這個(gè)時(shí)候提出“化解庫(kù)存”，絕非讓房地產(chǎn)回到以前的癲狂狀態(tài)，而是通過(guò)化解房地產(chǎn)的最大問(wèn)題，避免中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑。在房地產(chǎn)投資對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然影響很大的情況下，房地產(chǎn)的穩(wěn)定是宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的前提。
我認(rèn)為，高層釋放出的信號(hào)再清晰不過(guò)地預(yù)示著，新一輪更強(qiáng)的救市政策隨即就會(huì)出臺(tái)，這些政策的可能選項(xiàng)包括：首套和二套房的首付回到20%；公積金貸款的門檻和標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；印花稅和營(yíng)業(yè)稅降低，以及各地出臺(tái)相應(yīng)的買房補(bǔ)貼政策等。在政策的刺激下，是否需要買房，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲？答案也是很顯然的：一線城市、重點(diǎn)城市等20%的城市，在政策的刺激下，房?jī)r(jià)的上漲仍然是大概率事件；三四線城市，房?jī)r(jià)大漲和大跌的可能都不大，能夠維持穩(wěn)定，則居住型需求者完全可以出手買房。至于買房投資者，在三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)仍然較大。
最后需要提醒三點(diǎn)：第一，不管如何刺激，中國(guó)房地產(chǎn)的好日子已經(jīng)結(jié)束，不要指望房地產(chǎn)仍然會(huì)和過(guò)去一樣拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)狂飆猛進(jìn)；第二，考慮到明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)依舊困難的事實(shí)，貨幣寬松、人民幣貶值和負(fù)利率將會(huì)成為明年貨幣政策的常態(tài)，在負(fù)利率的情況下，一線城市和大城市的房地產(chǎn)仍然是投資保值的可選項(xiàng)；第三，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)說(shuō)要通過(guò)改革戶籍制度刺激住房消費(fèi)，這是將消化房地產(chǎn)庫(kù)存的希望寄托在農(nóng)民工身上，我只能很遺憾地說(shuō)，農(nóng)民工救不了中國(guó)房地產(chǎn)。天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，低成本勞動(dòng)力最終一定會(huì)嚴(yán)重傷害中國(guó)經(jīng)濟(jì)，也包括中國(guó)的房地產(chǎn)。管理
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；泡沫；評(píng)價(jià)指標(biāo)；政策建議
房地產(chǎn)泡沫主要體現(xiàn)在價(jià)格泡沫上，具體是指房地產(chǎn)價(jià)格脫離其基礎(chǔ)價(jià)值而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)。其直接原因是投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的估計(jì)過(guò)于樂(lè)觀，主觀和客觀上均背離房地產(chǎn)自身價(jià)值以及盈利能力。1998年7月3日國(guó)務(wù)院了《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段。
目前各大房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊甚至于斷裂的新聞屢見(jiàn)不鮮，由于國(guó)內(nèi)樓市特殊情況，雖沒(méi)有形成泡沫經(jīng)濟(jì)，但如何應(yīng)對(duì)目前的房地產(chǎn)形勢(shì)至關(guān)重要。
1 房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)
目前應(yīng)房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)大部分是選取袁賢禎1998年提出的房地產(chǎn)業(yè)景氣指標(biāo)體。其分為三個(gè)部分：同步指標(biāo)、先行指標(biāo)和滯后指標(biāo)。同步指標(biāo)是指其循環(huán)轉(zhuǎn)折點(diǎn)與總體轉(zhuǎn)折點(diǎn)幾乎同時(shí)出現(xiàn)，其作用主要是描述當(dāng)期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所處的景氣狀態(tài)。先行指標(biāo)是指其循環(huán)轉(zhuǎn)折點(diǎn)在出現(xiàn)時(shí)間上穩(wěn)定地領(lǐng)先于總體循環(huán)相應(yīng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的指標(biāo)。為指標(biāo)體系提供預(yù)警功能。滯后指標(biāo)是指其循環(huán)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的出現(xiàn)落后于總體（詳見(jiàn)表1）。海一、二手商品房成交量，比去年同期縮水近八成，創(chuàng)造了2005年以來(lái)新低。國(guó)慶期間，北京一、二手房住宅成交量同比去年下跌二成以上，其他大城市情況和京滬相似。
基于行政降溫和歐債危機(jī)的雙重影響，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)，迫使政府不得不開(kāi)始修改和完善調(diào)控政策，放緩一些激進(jìn)的做法。
2.2 宏觀經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)
通過(guò)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的觀察和分析，統(tǒng)計(jì)資料發(fā)現(xiàn)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)表現(xiàn)為以下四個(gè)方面：
1）貿(mào)易不均衡
目前我國(guó)的外匯儲(chǔ)備總額也己突破1萬(wàn)億美元，成為世界第一外匯儲(chǔ)備大國(guó)。我國(guó)對(duì)美國(guó)的貿(mào)易順差連年持續(xù)擴(kuò)大，使得美國(guó)一直要求人民幣升值，另外再加上一些國(guó)際輿論的不利影響，人民幣升值的壓力越來(lái)越大。
2）金融市場(chǎng)不斷開(kāi)放
我國(guó)于2001年12月加入世界貿(mào)易組織，緊接著在結(jié)束入世5年過(guò)渡期后，2006年12月起我國(guó)便開(kāi)始全面開(kāi)放國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)，外資銀行便可以和中國(guó)的銀行一樣開(kāi)展人民都不同程度地加快了房地產(chǎn)業(yè)的迅速膨脹。
4）民間流動(dòng)資金依然過(guò)剩
由于近年我國(guó)銀行存款利率較低，股票市場(chǎng)低迷，以及理想金融投資產(chǎn)品比較匿乏，這便使得大量民間流動(dòng)資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，產(chǎn)生房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象。民間流動(dòng)資金過(guò)剩是導(dǎo)致近年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的主要原因。
3 防止房地產(chǎn)泡沫政策建議
在當(dāng)前嚴(yán)峻形勢(shì)下，國(guó)家及各地政府有必要提出有效政策，以正確引導(dǎo)和促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
1）針對(duì)我國(guó)監(jiān)管國(guó)外游資為防止泡沫發(fā)生，我們必須嚴(yán)格管制并進(jìn)行積極引導(dǎo)國(guó)外游資的流入，防止出現(xiàn)投機(jī)行為。具體措施有：通過(guò)保持國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，有效的阻止國(guó)外游資投機(jī)房地產(chǎn)業(yè)；也可有選擇地吸收國(guó)外資本，并對(duì)其最短投資期限加以規(guī)定；采取相關(guān)稅收政策來(lái)抑制國(guó)外游資的投機(jī)行為。
2）針對(duì)人民幣升值
人民幣升值壓力逐漸增大，其與經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定息息相關(guān)。具體建議有：實(shí)現(xiàn)人民幣漸進(jìn)性升值，防止升值過(guò)快造成對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊；對(duì)現(xiàn)有外匯管理體制進(jìn)行適度改革，減緩升值壓力。積極引導(dǎo)國(guó)外資金流入國(guó)內(nèi)具有一定科技含量的制造類行業(yè)。
3）貨幣政策建議
當(dāng)前我國(guó)需要不斷完善貨幣政策體系，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)行指標(biāo)化以及及時(shí)監(jiān)測(cè)，以保證我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。具體建議有：有效控制銀行信貸規(guī)模，同時(shí)嚴(yán)格管制房地產(chǎn)信貸數(shù)額比例；利用綜合利率手段對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控；通過(guò)建立房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，盡快制定有效的貨幣政策。
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