時間：2023-05-30 09:25:54
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產開發步驟，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】流程管理；房地產開發；實施
1.引言
隨著近年來我國對房地產行業實施限購、限貸等調控政策的力度不斷加大，房地產市場已由賣方市場向買方市場轉變，企業的資金鏈不斷趨緊，競爭也日益激烈，房地產企業必須及時改變以往的粗放式管理模式以響應快速的市場變化和顧客需求。
房地產開發涉及產業鏈條長，在開發過程中，需要與行業主管部門、設計單位、材料供應商、工程承包商、銷售商等多個外部機構發生業務關系，內部運作流程的順暢與否直接決定了與外界發生關聯時的效率和效果。因此，獲得以完整的流程管理為手段的競爭優勢對房地產企業的生存、發展具有重要意義。
2.流程管理的定義
流程管理是一種以規范化的業務流程為中心，以持續提高組織績效為目的，實現跨應用、跨部門、跨合作伙伴與客戶的企業運作的全面管理模式。它包括流程分析、流程定義與重定義、資源分配、時間安排、流程質量與效率測評、流程優化等。房地產開發的業務流程管理系統必須根據企業需求和房地產開發的特點進行設計，通過精細化管理提高受控程度，通過流程的優化提高工作效率，通過制度或規范使隱性知識顯性化，通過流程化管理提高資源合理配置程度，快速實現管理復制。
3.房地產開發流程管理實施要點
3.1 房地產開發流程管理的目的
流程管理最終是為了提高顧客對公司所開發的物業以及服務的滿意度，從而提升公司的市場競爭能力，達到提高企業績效的目的。應該依據房地產開發企業不同的發展時期來決定流程改善的總體目標。在總體目標的指導下，再制定每類業務或單位流程的改善目標。
按具體目的來分，流程進行管理的目的有5種，包括：
（1）梳理：使工作順暢，保持決策層、執行層之間信息暢通；
（2）顯化：建立工作準則，便于查閱流程，便于了解流程，便于工作溝通，便于發現問題，便于復制流程，便于公司對流程的管理；
（3）監控：找到監測點，監控流程績效；
（4）監督：便于上級對工作的監督；
（5）優化：不斷改善工作，提升工作效率。
這5種目的，房地產開發企業需要根據自身發展階段和遇到的具體問題而有所側重，一般而言，開展流程管理第一階段的目標是上述（1）～（4）種，流程管理實施到一定階段后再進行優化。
3.2 房地產開發流程管理框架
房地產開發流程管理要以價值鏈為基礎、以業務流程為主線。
房地產業務流程是指以面向顧客直接產生價值增值的流程，主要從項目論證、項目策劃、規劃設計、采購管理、工程施工、營銷管理、客戶關系管理七大環節展開設計，這七大環節基本涵蓋了房地產開發全過程。
圍繞主業務流程還要設計管理流程。管理流程是指為了控制風險、降低成本、提高服務質量、提高工作效率、提高對市場的反應速度，最終提高顧客滿意度和企業市場競爭能力并達到利潤最大化和提高經營效益的目的的流程。包括：計劃管理、人力資源管理、信息管理、審核監控管理。
橫向結構上采用 PDCA 管理循環構建，覆蓋策劃、實施、檢查、改進類的流程，縱向上按照層次劃分，在橫向一級流程基礎上縱向劃分二級到三級流程以及四級的表格，管理規范和標準也作為流程管理的內容加以明確，配套的管理文件同樣按照程序（制度）、指引、表格等層次來劃分。
3.3 房地產企業流程管理的實施步驟
（1）組織流程調研，確定流程梳理范圍
1）明確流程的目標及關鍵成功因素
2）畫出流程圖
3）描述各環節規范，流程收集成冊，作為日常工作的指導依據
（2）流程優化（以顧問團隊為主，內部團隊確認）
前提：實現流程描述，利用流程管理工具流程優化，優化后流程收集成冊，作為日常工作的指導依據。
（3）流程再造
由于流程是一系列邏輯相關的活動的結合，包含一系列的輸入/輸出、處理活動、交接處，就可以通過精簡和壓縮流程的過程來實現重組：
（1）壓縮或去掉需要等待時間的交接處；
（2）把多個工作合并成一個；
（3）用連續的處理取代需要停頓的工作；
（4）調整資源消滅流程瓶頸
（5）實行并行工程；
（6）使企業支持活動和管理活動成為客戶創造價值的流程驅動；
（7）把自己的流程通過合作或外包或將流程引入便于控制協調等方式。
芮明杰和袁安照提出的七階段模式可以做為房地產流程再造的參考：
流程再造第一階段，設定基本方向。分為五個子步驟：明確組織戰略目標，將目標分解；成立再造流程的組織機構；設定改造流程的出發點；確定流程再造的基本方針；給出流程再造的可行性分析。
流程再造第二階段，現狀分析。分為五個子步驟：組織外部環境分析；客戶滿意度調查；現行流程狀態分析；改造的基本設想與目標；改造成功的判別標準。
流程再造第三階段，確定再造方案。分為六個子步驟：流程設計創立；流程設計方案；改造的基本路徑確定；設定先后工作順序和重點；宣傳流程再造；人員配備。
流程再造第四階段，解決問題計劃。分為三個子步驟：挑選出近期應該解決的問題；制定解決此問題的計劃；成立一個新小組負責實施。
流程再造第五階段，制訂詳細再造工作計劃。分為五個子步驟：工作計劃目標、時間等確認；預算計劃；責任、任務分解；監督與考核辦法；具體的行動策略與計劃。
流程再造第六階段，實施再造流程方案。分為五個子步驟：成立實施小組；對參加人員進行培訓；發動全員配合；新流程試驗性啟動、檢驗；全面開展新流程。
房地產行業的快速發展給社會生活帶來很大的變化，房價對現在的生活的影響力也越來越強。在整個房地產行業的運作過程中，房地產開發的可行性分析是企業進行投資和進行決策規劃的的必要過程，其中售價預測方法是可行性分析中的主要部分，其售價預測的結果對企業的最終決策具有重大的影響，而售價的預測方法更需要專業理論的支持和指導，從房地產開發過程中進行可行性分析中的售價預測分析方法進行簡要分析和闡述。
【關鍵詞】
房地產開發；可行性分析；售價預測方法
近幾年房地產已逐漸成為人們最關心的產業，房價的不斷上漲給人們尤其是年輕人或是男生家長帶來無形的壓力，讓越來越多的人對房價的估計和預測產生了興趣，然而專業人士對房地產開發可行性分析中售價預測具有和準確的眼光和專業的方法，從各個因素進行預測分析，保證投資的回報率和一定標準的收益率。
一、從房地產開發區域的周圍環境因素進行預測分析
房地產開發的首要步驟是征地，區域不同征地的價格也就不同，人們看到正在開發的住宅區或商品房之后，在心里會有起碼的房價定位，相比較而言的價格高低會有判斷，這種不專業的預算主要依靠對開發地周圍環境的了解狀況。通常情況下，對于商品房來說，客流量比較大，人口流動人數數量多流動次數多的區域，其房價水平相對比較高，因為占據良好的經濟貿易環境，為實現經營目的創造了良好的條件。而對于住宅區來說，周圍交通、醫療、教育和自然環境等因素對其價格的確定都具有重要影響，選擇住房的周圍環境，在很大程度上是選擇自己的生活質量和滿足內心對生活的追求。其中教育因素在現在住房選擇中占有的地位越來越高，很多家長為了下一代的良好教育而選擇其他條件并不太優越的住宅，這種情況也是比比皆是。總而言之，房地產開發可行性分析過程中對售價進行預測時房地產開發區域的周圍環境，尤其是交通、教育和醫療以及人口流量等社會因素已作為重要的基礎方法。
二、從房地產開發區域的資金投入因素進行預測分析
房地產行業在整個經濟行業中都屬于高投入的行業，在投資運作前期，房地產開發所進行的資金投入很大，需要不斷的炒作或是其他方式進行資金的周轉，籌集資金也并不是一件容易的事情，對于房地產商來說，“低投入，高回報”才是投資的真正目標。所以在房地產開發可行性分析過程中，售價的預測需要運用資金投入這個因素來進行。房地產的資金投入需要從征地費、搬遷安置費、補償費、開發費、資金投入利息費、以及開發過程中的各項稅費等投入進行考慮。這些費用顧名思義，是在房地產開發的各個步驟出現的費用支出。需要解釋的是搬遷安置費和補償費是在開發過程中，對拆遷居民進行的補償或應有的福利，在這一方面根據居民的要求或是針對個別對拆遷政策或補償不滿意的居民而言進行的費用支出，從一定程度上具有彈性或是不確定性，一般情況來看，房地產開發商會依靠一定的公關手段對這筆費用進行縮減，以減少整個開發過程中的投入，達到企業增加回報率的投資經營目標。從專業的角度看，房地產開發可行性分析中對資金投入因素的分析和對投資額的控制也是進行房價預測的重要方法。
三、從房地產開發區域的收益回報率因素進行預測分析
房地產投資經營的目的是創造更高的經濟效益，獲取更高的利潤，從實質上看，房地產商或企業投資房地產并進行開發的動力是高額的利潤。房地產開發的收入因素主要是商品房銷售量多少和銷售價格高低，因為這兩個因素從根本上決定了銷售收入的高低。投資企業和發昂地產開發商可以根據自己的利潤目標或資金、人力等的投入量來制定未來商品房銷售時的房價區間，并根據銷售量或是其他政策等外界因素的影響等進行價格調節，從這個角度看，投資企業或房地產商在自身的資料范圍內能夠大概預測自己開發的商品房價位，為達到宣傳努力博人眼球或提高自己在市場中的競爭力，搶占更在的房地產市場，房地產投資商會根據實際銷售情況將價格進行提高或偶爾降低的調整，保證利潤率達到既定的銷售收入目標。所以在房地產商實際操作運行過程中，可以根據自己的資料整合或市場調查來制定收益率目標，并根據自己的投資目標在房地產開發可行性分析中預測商品房的售價。
四、結論
房地產開發的可行性分析需要對各個因素進行調查和分析，并需要專業的知識和理論對資料進行數據統計和數據分析，得到最后的預測結果來知道企業或投資商的投資意向，這些專業的方法還需要結合房地產開發行業的基本特點，考慮經濟、政治政策、消費者心理以及營銷策劃等多方面的知識，必須對項目進行透徹地研究，掌握準確資料，為房地產可行性分析中進行的售價預測分析做貢獻。事實上，售價預測的方法多種多樣，從不同的角度看問題得到的結論就不盡不同，不管運用什么方法都要做到實事求是，尊重客觀條件，真正地為提高房地產開發中售價預測準確性發揮作用。
參考文獻：
[1]
石海均.房地產投資分析[J].2008，（2）
關鍵詞：城市規劃,房地產開發,科學發展觀, 可持續發展
Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.
Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development
中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：
引言：隨著中國城市化快速來臨和科學發展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現代化城市發展的最終目標, 城市規劃與房地產開發經營協調發展則是實現這一目標的現實選擇。因此,在科學發展觀的指導下,尋求促進城市規劃與房地產開發經營協調發展的有效途徑,已經成為當前城市建設工作的重點之一。深入分析、正確把握城市規劃與房地產開發協調發展的內在機制，對于探求協調發展的有效路徑具有重要理論和現實意義。
1.城市規劃對房地產用地開發強度的影響
1.1 城市建設用地的開發強度
受到其使用性質和對周圍環境的要求以及周圍建筑物、構筑物對其制約關系等的影響。城市規劃可對確定建設用地的開發強度起到指導作用。通過制定開發地段的控制性詳細規劃，并根據城市空間景觀要求和環境要求以及群體之間的關系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術經濟控制指標，明確各類用地的最大開發強度，以限制開發過密的傾向，保證良好的生活居住環境質量。這對于實現城市土地利用、城市產業發展和居民生活質量提高相一致的城市規劃目標，是非常重要的。
1.2房地產開發對城市規劃作用的內在機制
近年來，城市建設逐步引入了房地產開發機制，房地產開發企業逐漸成為城市建設的重要力量，扮演著城市發展者的重要角色。隨著城市化快速發展期的來臨，城市建設和城市發展的速度將大大加快。為了有效地帶動城市建設，促進城市布局結構的完善，加快城市舊區的更新和新區開發，以保證城市規劃的有效實施，必須重視和研究房地產開發對城市規劃的作用機制。
1.3．房地產開發對城市經濟發展的影響
一般而言，在城市經濟發展過程中，房地產開發可以帶動或影響許多產業的發展，從而加強或改變城市的性質，由此帶來城市規劃的改變。房地產開發對城市經濟發展的作用，主要表現以下兩方面：一方面，產業關聯作用。房地產開發通過后向、側向和前向關聯效應帶動國民經濟其他產業的發展。后向關聯是指帶動為房地產建筑提供各種原材料的產業。側向關聯是指帶動與房地產開發相關的建筑業和城鎮公用公共事業的發展。這兩類產業與房地產的開發具有直接關聯效應。房地產開發的前向關聯是指為國民經濟各部門特別是工業與城市第三產業中的許多服務性行業提供場地、空間和建筑物。
從城市規劃的不同分類對房地產開發的指導來看。房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設，也要接受城市規劃的指導，納入到城市統一規劃之中。但是，城市規劃是有層次的，各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。
1.4 城市總體規劃對房地產開發的指導
主要體現在三方面：指明房地產開發用地的方向和地段；確定房地產業的開發規模、時序和步驟；安排房地產項目用地周圍的環境和配套設施。分區規劃的指導作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區、片區、組團的劃分，大致框定各居住區、片區、組團的用地范圍和人口規模；指明各居住區、片區、組團的建筑及用地容量控制指標。詳細規劃對房地產開發的指導性、控制性更強，規定各地塊建筑密度、容積率等控制指標，規定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導，或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。
2. 城市規劃和房地產開發的關系
1)城市規劃對房地產開發起著規范和管制作用。城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃, 服從規劃管理。因為在市場經濟條件下, 房地產開發商由于受到自身利益的驅使, 往往只考慮到自己的經濟效益, 而忽視全局和社會利益。體現在具體的開發過程中就是房地產開發商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規劃對房地產開發行為進行規范和管制。
2)城市規劃影響房地產開發的效益。
影響房地產開發效益的因素很多, 城市規劃就是其中的主要因素。城市規劃通過影響地價從而影響房地產開發的效益。城市的性質、職能、規模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設總體容量控制標準從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要都是由城市規劃決定的。
3)城市規劃指導和促進房地產開發。
由于城市規劃是一個城市在比較長的一段時間內的發展藍圖。因此, 城市規劃都是建立在詳細調查和科學論證的基礎上的, 具有一定的前瞻性和指導性。
4）從城市規劃的不同分類
對房地產開發的指導來看房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設, 也要接受城市規劃的指導, 納入到城市統一規劃之中。但是, 城市規劃是有層次的, 有總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃, 后二者又統稱為詳細規劃。各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導,或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。
2 城市規劃和房地產開發的協調發展
2. 1 城市規劃應加強對房地產開發的管理
必須增強規劃的超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想, 物質準備按照規劃進行開發建設,而且能影響房地產開發的投資方向、策略, 促進房地產業健康發展。各城市應根據各地的實際情況,以市場經濟為前提,以《城市規劃法》為依據, 制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規, 使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強規劃行政主管部門的職能意識。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。
2. 2 房地產開發要符合城市規劃
房地產開發要符合城市規劃, 就要配合政府宏觀調控和規劃,不能違規操作。其次, 在政府的領導下, 小區規劃、建筑風格定位、產品定位、產品配套等方面, 也要結合市場以及城市規劃、城市發展定位、城市的人文文化和風土人情。
2. 3 重視市場需求, 促進城市運作
現代城市規劃除了注重其系統功能, 形象功能,商業功能, 居住功能,交通及其基礎設施等常規功能外,還應重視其經營和市場需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運作效率和經營效益。由于城市規劃及建設目標的實現與房地產開發密切相關,對一些重要的城市中心區建設工程項目, 應注意規劃部門與房地產商的協同與配合。
2. 4 符合城市需求, 達到可持續發展
將項目開發與城市運營結合起來, 自覺圍繞城市的總體發展目標,獲得可持續發展,而且房地產開發要與城市的規劃、發展相一致。這個城市發展需要什么, 就做相應的開發。一個項目的定位一定要符合這個城市、片區的發展需求,也要符合片區消費的需求。
2. 5 城市規劃應具有彈性
現代城市規劃應具有一定的彈性。由于市場及環境是在不斷變化中的, 為適應這種變化,提高經營效益在總體規劃布局不發生重大改變的前提下, 局部應具有一定的可調性, 這樣可促進城市與環境也應注重創新, 特別應考慮具有地方的資源優勢和支柱產業特點民族風特色結合, 增強城市的吸引及輻射功能。另外,在規劃指導下的房地產開發經營公司,也必須構建不斷創新的經營理念, 以獨特的環境文化,經營文化, 經營技巧的運作手段提升自身的核心優勢, 增強自身競爭能力。
結語：城市規劃與房地產開發協調發展的內在機理應該是：城市規劃從總體上對城市開發和建設進行有序的安排，對房地產業開發活動起著最直接、最具體、最有影響的調控作用；房地產開發作為城市規劃的落腳點和得以實施的執行者，則是在追求自身利潤最大化的同時，實現著城市規劃，進而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實現城市規劃和房地產開發的共同目標符合科學規劃的房地產開發項目得以完滿實施取得經濟、社會和環境效益時，政府獲得最佳政績，開發商獲得最佳業績。房地產開發按城市規劃的指導而進行才能使得城市建設有條不紊的建設,實現科學發展的觀念。
參考文獻：
關鍵詞：房地產；開發項目；工程管理
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
在房地產項目中，開發項目的管理是具有關鍵地位的。它之所以如此重要是因為它可以降低工程成本，縮小工程的施工風險。但是，在目前來看，工程管理還是一項十分復雜的系統性管理工作，工程的管理存在建設的每一個部分。若房地產開發項目工程管理所收到的成效較好，有利于提高整個房地產工程的質量。
一、房地產開發項目工程管理概述
（1）房地產開發項目工程管理的重要意義
①由于房地產開發項目工程的建設內容較為廣泛，其工程管理在項目的建設過程屬于一線的基礎性綜合管理工作，同工程建設的每一環節都有著直接聯系，只有條理性和系統性較強的管理才能夠確保工程保質保量的按時完成。②房地產開發項目工程管理有利于疏通房地產建設項目過程的社會關系。在房地產開發項目建設的過程中，要與社會各個部門、企業之間產生聯系，而這些聯系大多由開發項目的工程管理員進行，只有管理恰當才能確保房地產開發項目的完整性。③房地產開發項目工程管理是工作量較多且最為主要的一項職能工作，它貫穿在整個投資建設過程。從前期的決策階段到后期的交付使用階段，甚至是實施過程的其他職能活動，所有的工作都在工程管理范圍之內，全都離不開工程管理工作。
（2）房地產開發項目工程管理的具體內容
房地產開發項目工程管理的內容繁多，以蒙山新聯標準工業廠房工程、興隆佳苑、興隆花園等開發建設項目為例，具體的工程管理內容主要有房地產開發項目的整體規劃與管理、房地產開發項目的質量監理、房地產開發項目的配合協調管理工作、工程驗收的管理幾個方面:
1）房地產開發項目的整體規劃與管理。此項管理內容是房地產開發項目進行施工之前不可缺少的重要步驟，主要是制定出切實可行的工程方案。嚴禁將規劃時間縮短來加快工程的開工，以免后期工作無法正常的進行，使得建設成本額外的增加。
2）房地產開發項目的質量監理。房地產建筑物自身質量的好壞對于其競爭有著重要影響，想要獲得更多的社會效益和經濟效益，首要任務是確保建筑物的質量。所以在建設過程要對現場施工做到嚴格的監理，一旦發現存有質量問題要及時的嚴查落實。
3）房地產開發項目的配合協調管理工作。由于房地產開發項目涉及因素較多，建設的范圍較廣，在建設過程中免不了出現矛盾。工程管理有利于協調所出現的各種矛盾，配合好建設單位，使工程建設順利的進行。
4）工程驗收的管理。只有符合合同有關竣工相關標準的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前應兩格參照國家相關的質量審核標準，開展驗收工作。驗收工作開展得好有利于縮短竣工的時間，順利進行竣工結算。
二、房地產開發項目工程管理的現狀
目前部分房地產開發項目工程管理存在的現狀有:房地產開發項目工程管理的體制尚未健全、房地產開發項目工程管理前期的準備工作不足、房地產開發項目工程管理沒有明確的獎懲制和責任制，如圖1所示。
圖1 房地產開發項目工程管理存在的現狀
（1）房地產開發項目工程管理的體制尚未健全
作為房地產開發項目工程管理中較為重要的一個方面，管理體制對于工程管理具有重要影響，若管理體制欠缺，不但會阻礙開發項目工程的實施，還會影響到房地產開發商的發展。當前形勢下，大多數的房地產開發項目都普遍存在削減管理人數來節約開支和成本，致使出現工程管理人員空缺的現象。
（2）房地產開發項目工程管理前期的準備工作不足
許多的房地產開發公司通常情況下都將關注的焦點過多集中在所開發的地塊位置、周邊配套設施以及商業環境上面，缺乏工程前期調研準備工作，對技術資料掌握也不是很充足。另外，開發商對工程管理工作了解的不多，導致開發商草率的進行開工，由于對工程管理缺乏足夠的掌握，在進行設計時沒有充分的依據，也無法進行項目管理的預測以及控制團。同時也致使開發單位不能很好的了解和掌握城市相關信息，在一定程度上給業主帶來許多困擾和不便。
（3）房地產開發項目工程管理沒有明確的獎懲制和責任制
在房地產開發項目的工程管理中，質量管理是較為關鍵的一個環節，但是通常會存在工作人員責任不明確，無法將責任與質量相掛鉤的問題，一旦出現質量問題無法及時找出具體的責任人，久而久之導致工作人員的責任感逐漸淡薄，影響總體的工程質量。另外，在工程管理中欠缺獎懲制度，在管理方面成績突出的人員沒有得到相應的獎勵，嚴重的降低工作人員的工作積極性，從而導致工作人員在工作上敷衍了事。
三、加強房地產開發項目工程管理的措施
基于以上大部分房地產開發項目工程管理中目前的現狀，并結合我們具體的房地產開發項目，如:梧州市大型高尚低層住宅小區“歐洲花園”商品房開發項目、銀湖碧苑商品房開發項目等具體的實例，采取合理有效的措施在今后的工作中加強房地產開發項目工程管理將顯得很有必要。
（1）健全房地產開發項目工程管理的體制
房地產開發企業要穩步的生存發展下去，就必須以健全的工程管理體制作為前提。如:“歐洲花園”雖有一套完整的工程管理體系，但在實際執行的過程中，因為管理體制尚有欠缺的部分，使得管理不夠充分。建立健全的房地產開發項目管理體制，首要任務是優化配置房地產項目管理機構以及管理部門，同時根據房地產開發項目工程管理實際的工作需求進行人員的適當分配，滿足房地產開發項目工程管理過程中的具體工作，并將這些工作具體落實到位。
（2）加強房地產開發項目工程管理前期的準備工作
要優化房地產開發項目工程管理工作就要加強工程管理前期的準備工作，其中包括設計階段與規劃階段的準備工作，在設計階段應該充分重視并規劃設計，將市場的需求作為出發點，綜合考慮生態、經濟、性能等多個方面的設計，全方位協調與平衡利益，避免不停變更所致的浪費習。除此之外，同設計單位加強聯系，做到全面的管理，使前期管理、過程管理、事后管理一致，使項目管理成為動態管理系統。同時也要結合具
體實際情況，遵循預算的施工圖。
（3）建立并完善工程管理的責任和獎懲機制
房地產開發項目工程管理體系要長期的維持下去首先必須要有相應有效的工程管理責任制，將具體責任落實到負責人。其次建立工程績效管理，建立起確實可行的工程管理績效考核標準以及明了的獎懲機制，做到準確、客觀的將責任制的工程管理推行到底，強化責任和明確分工，并使工作人員得到相應的獎勵和懲罰。最后，加強建設項目的施工管理，充分的調動工程管理人員的工作主動性一、積極性和創造性。
結語
綜上所述，作為工程建設中較為重要的職能性工作，房地產開發項目工程管理是一項系統性的復雜工作。房地產開發企業應將當代房地產的開發管理的理念、房地產市場需求以及對市場的準確把握作為基礎，以最新施工技術作為依托，并將專業化管理當作核心，投入大量優秀人力資源進行全面管理。并健全開發項目工程管理體制，加強房地產開發項目工程的管理，推動房地產開發企業蓬勃向上的發展。
參考文獻
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深入貫徹黨的十七大和全會精神，在縣委、縣政府的領導下，各部門協調行動，進一步規范城區房地產開發市場，保證我縣房地產市場的持續健康發展。
二、工作機構
為保障專項整治工作的順利開展，成立縣城區房地產開發專項整治工作領導小組，縣政府主要負責同志任組長，縣人大、縣政府、縣政協分管負責同志和縣監察局主要負責同志任副組長，相關部門和單位負責同志為成員，集中時間，開展專項整治工作。領導小組辦公室設在縣監察局，抽調專人集中辦公。
三、工作原則
統一組織，分工負責；突出重點，分步實施；整糾結合，務求實效。
四、整治對象和范圍
城區年以來出讓土地的房地產開發項目和所有在建的房地產開發項目（附件一）。
五、整治的重點內容
（一）項目批準情況。項目是否取得縣政府或縣城鄉規劃委員會（縣城區規劃審批領導小組）批準。項目出讓前是否由規劃部門出具規劃條件，是否按規定公開出讓，是否辦理土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證，是否取得預售許可等。
（二）規劃執行情況：項目是否按批準規劃實施，有無擅自調整容積率情況，項目配套設施建設及使用情況，有無擅自改變配套設施用途等。
（三）出讓合同履行情況：項目是否按合同約定進行建設，是否按合同繳納土地出讓金，是否存在拖延開發周期等現象。
六、整治的時間安排
從7月下旬開始，用兩個月左右時間完成專項整治工作。
七、整治的方法步驟
（一）動員部署
召開城區房地產開發專項整治工作會議，領導小組全體成員和各房地產項目開發單位負責人參加會議，讓房地產開發企業了解專項整治的重要性和嚴肅性，按實施方案認真進行自查自糾。同時，各有關單位細化實施方案，進一步制定落實措施。
（二）自查自糾
各房地產開發企業按專項整治內容進行自查自糾，于8月10日前將專項整治自查表（附件二）及附件材料報送領導小組辦公室。
（三）全面清理
領導小組組織專門工作組，對照開發企業自查表及相關材料，赴各房地產開發項目現場檢查，調查清楚開發項目批準面積、開工面積和實際建設面積以及應配建的公共設施，摸清存在問題及企業整改情況，造冊登記，形成檢查報告。
（四）集中處理
針對存在的問題，由各部門提出處理建議，報領導小組研定后，集中處理。
八、整治的工作要求
（一）提高認識，精心組織。專項整治工作涉及到我縣房地產市場的持續健康發展，涉及到群眾的切身利益，各單位要充分重視，抽調熟悉政策、熟悉情況的精干力量，組成專項整治工作隊伍，確保整治工作順利進行。
【關鍵字】房地產；開發；項目管理
房地產的項目開發應實現最佳的開發和管理模式，從而為房地產的建設實施提供良好的設計前提，從居住建筑的設計出發保證建筑的設計和建筑的質量，建立運行良好的房地產開發項目管理能不斷提高房地產商的建筑質量從而滿足人們日漸提升的居住需求，同樣加強項目開發管理也能實現科學的房地產開發運作模式。房地產的開發是一項復雜而系統的工程，在開發設計時應考慮各方面的綜合因素，以科學的開發為建筑的實施和質量奠定堅實的基礎。
1 房地產開發項目管理的作用和意義
1.1 房地產開發項目管理能減小項目風險
房地產的項目方案開發階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發項目階段開發過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發房地產項目之時加強對開發項目的管理，則能加強相應的風險意識，減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。
1.2 房地產開發項目管理能促進建筑項目的質量管理
房地產開發項目的管理能對建筑項目的質量產生深刻的影響，在房地產項目開發階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現資源的最優化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質量。通過對房地產開發項目的管理和促進實現最優的設計和管理模式，充分實現項目管理設計對整個建筑工程的管理和規劃的整體掌控和全面管理，實現房地產開發項目對后續工作的促進和基礎性作用。
1.3 房地產開發項目管理能優化建筑項目的成本管理
房地產的開發項目管理能實現產品設計研發的整體控制和管理，實際上為房地產項目的管理建立了一個基礎的管理平臺。項目的開發設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。
2 房地產開發項目管理過程中存在的問題
2.1 房地產開發項目的前期策劃準備不充分
房地產所開發的項目應以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導致房地產開發項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細準確，致使項目的市場消費定位不夠準確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設計到實施的時間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統的管理體系，影響了整個工程項目的質量和進度。
2.2 房地產開發項目成本管理不及時
房地產的開發項目的成本管理應貫穿于開發項目設計的過程之中，項目的成本和質量控制是開發項目管理的重要因素。然而目前，我國的房地產開發項目設計主要考慮項目的功能以及技術、美觀等因素，并未考慮到相應的成本管理因素，也很少在項目的設計規劃階段將可實施的方案與項目的市場經濟性聯系起來，致使房地產項目開發設計之時浪費了較多的人力物力但所設計的方案在很大程度上缺少相應的可行性。或是在項目實施階段缺乏成本管理意識導致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發管理過程中的不及時造成的。
2.3 工程建設完成后質量難保證
房地產項目的開發和管理以項目和建筑的質量為核心，項目的成本管理也應以保證工程項目的質量為基礎。然而由于房地產項目的管理和實施工作的協調上存在矛盾，致使房地產項目工程的后續質量難以得到相應的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應的開發商和工程的分包商之間存在相應的矛盾，工程建設過程中監督方能對相應的工程實施進行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質量管理和責任難以得到一個清晰的定義。
3 房地產開發項目管理的具體措施
3.1 房地產開發項目的成本控制
房地產開發項目的成本控制直接關系到開發商的獲利程度，因此在相應的項目開發設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發上進行整體而系統的成本控制和嚴密的監視，采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監管，最大限度減小不必要開支，降低生產成本使企業獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。
3.2 房地產開發項目管理中的質量管理和過程控制
房地產開發項目管理設計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質量基礎和項目管理的過程控制基礎。在開發項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃，從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發商對項目開發設計的公司有一個評定的標準和監督，同時也能在項目的管理實施過程中實現對相應建設項目的質量管理和過程控制。
3.3 加強房地產開發項目管理中的信息交流和管理機制
房地產項目從開發到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應在房地產公司內部建立有效的信息交流機制，形成統一而協調的項目設計和開發管理模式，從運轉高效的管理模式中不斷優化房地產開發項目的管理；房地產企業還應建立起項目參與方與設計方的交流溝通機制，實現在項目實施過程中的協調溝通機制。
參考文獻：
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論文關鍵詞：房地產，信貸融資，約束機制，對策
一、引言
一個房地產項目，少則投資數百萬元，多則數億甚至數十億，對資金要求非常高。目前，我國房地產開發資金來源比較單一，主要靠銀行信貸。而隨著國家宏觀調控的持續深入，房地產開發企業融資愈加困難，很多開發企業面臨著資金鏈斷裂的危險。如果能夠對影響房地產開發企業融資的內在機制進行可靠的分析，就能對房地產開發企業加強融資能力提供有益的啟示。
二、影響房地產開發企業信貸融資成功的關鍵因素
從房地產開發融資的現狀分析，筆者認為房地產開發企業的競爭力大小、銀行與房地產開發業企業間的信息對稱程度是影響信貸融資成功的關鍵因素。
（一）、房地產開發企業的競爭力
哈佛大學的Scott.B.R認為,“企業競爭力是指企業在與其它企業的公開競爭中,用人力和資金資源以使企業保持持續發展的能力”。 而對于資金的提供者銀行來說金融論文，他愿不愿意給企業提供資金支持，就是要看這個房地產企業的競爭力大小，一個競爭力弱小的房地產企業銀行是很難相信它有能力收回投資并取得收益的。所以企業的競爭力大小是影響融資可行性的關鍵因素之一。
（二）、銀行與房地產開發業企業間信息對稱程度
房地產企業作為理性的“經濟人”[1]，它從事經濟活動以追求自己最大經濟利益為動機，在融資活動中企業往往會利用信息不對稱損害銀行的利益。而銀行為了降低信貸風險，往往在信息不對稱時不同意或只同意企業一部分貸款額的申請，于是出現了“信貸配給”[2]，“信貸配給”最終使銀企雙方的利益都受損，尤其是使企業融資變得困難。所以銀行和房地產開發企業間的信息對稱程度也是影響企業融資可行性的關鍵因素之一。
三、房地產開發信貸融資內在約束機制分析
（一）、信貸融資內在約束機制分析模型的建立
由影響房地產開發企業信貸融資的關鍵因素，可以建立信貸融資函數A核心期刊目錄。即：
A=G(C,L,Q)
這里，G ――函數表達式；
C ――房地產開發企業的競爭力；
L ――銀行與房地產開發業企間信息對稱程度；
Q ――房地產開發企業可獲得的銀行貸款數量.
根據這個函數表達式，可繪三維圖形分析如下：
H B
QJ
γ·I
A·α
C·β
A’ J’H’ B’
FK
I’
F’D
EK’
E’D’
0L
上圖中，直線A’F’表示房地產開發企業從銀行獲取貸款最低所必需的信息對稱程度；直線E’D’表示房地產開發企業從銀行獲取貸款最低所必需的企業競爭力。類似于經濟學上的無差異曲線[3]，要獲得一定的銀行貸款，房地產開發企業的競爭力C與銀行和房地產開發企業間的信息對稱程度L有一定的替代性，即假如房地產開發企業的競爭力較強、銀行和房地產開發企業間信息對稱程度較低時可獲得銀行貸款為W，則存在房地產開發企業的競爭力較前一種情況弱、銀行和房地產開發企業間信息對稱程度較前一種情況高時也能獲得相同銀行貸款W，由此可以得到獲得最低銀行貸款時C與L所有可能組合點的連線E’F’。
考慮到C不可能無限大，即當企業處于行業的絕對壟斷地位時，C達到最大值（假設一定時期內所有銀行對房地產行業放貸的總數量一定）。在上圖中用A’B’表示C達到最大時的臨界線。同樣的道理，銀行和房地產開發企業間的信息對成程度也有一個極限金融論文，即銀行和房地產開發企業間信息完全對稱，此時L達到最大值 ，在上圖中用B’D’表示L達到最大時的臨界線。從而得到A’ B’ D’ E’ F’ 平面對應的ABDEF曲面就是C與L不同組合下，企業可獲得銀行貸款的所有可能值組成的點的集合。
（二）、模型分析
由于C與L具有一定范圍的可替代性，所以在允許范圍內可任作兩條曲線J’K’、H’I’，使其滿足曲線上的C與L的組合分別能獲得相同的銀行貸款，其分別對應相同銀行貸款集合組成的曲線為JK和HI。比較JK上的α和β點以及HI上的γ點的大小可知：α＝β<γ，即曲線HI所代表的銀行貸款大于JK所代表的銀行貸款，而JK上的銀行貸款相等。從而可知，曲面ABDEF是由一系列像JK、HI一樣的等銀行貸款線組成，并且C與L的組合值越大，其所對應的等銀行貸款線越高。
從以上圖形分析可知，只要能夠對C與L進行度量，就能對企業融資可行性進行評價。
（三）、影響信貸融資成功關鍵要素的度量
1、 房地產開發企業競爭力
房地產開發企業競爭力的測定是眾多評價指標的綜合評估過程。目前國內外常用的綜合評估方法有三大類，包括專家評估法、經濟分析法和運籌學方法[4]。本文從專家評估法依靠人為打分確定權重，具有一定的片面主觀性出發，試圖運用因子分析方法建立房地產開發企業競爭力的評價指標。因子分析是從一些有錯綜復雜關系的現象中找出少數幾個主要因子，再對這些主要因子進行綜合評價，因此可以有效的消除人為因素的干擾，確保評估的客觀性和評價結論的準確性。
將房地產開發企業的競爭力分為三類：經營能力（評價指標有固定資產原值、流動資產平均余額、技術職工人數、銷售收入、市場占有率、人均工資額、總資產周轉率等）；效益能力（評價指標有資產效率、勞動生產率、人均利稅率、資本收益率、資產報酬率、銷售利稅率、成本費用利稅率等）；發展能力（評價指標有銷售收入增長率、利稅增長率、總資產增長率、工資額增長率、科技經費增長率，技術進步率等）。
因子分析的計算步驟包括將因子表示為變量的線性組合金融論文，然后構造原始數據矩陣W0、求W0的標準化數據矩陣W、求W 的相關系數矩陣T、求T的特征根λ及特征向量S、建立主成分表達式、計算每個主成分的貢獻率U、按累計貢獻率的最低限值選取主因子個數P、計算主因子的因子載荷矩陣B、求B的正交因子解、建立因子得分模型上H（見式①）、計算主因子綜合得分Z（見式②）、計算因子綜合得分得相對得分Z’（將樣本綜合得分按由小到大順序在評價區間[Φ1 , Φ2]上進行歸一化處理（見式③）。
Hi = ai1W1+ ai2W2+ … + ai nW n( i =1, …, P)①
式中：Hi為第i 個主因子的得分值；Wj為第j 個變量得觀測值；P為選取的主因子個數；aij為第i 個因子的第j 個變量的得分系數。
Z(i) =Σ(Uj×Hij) / (ΣUj) ( i= 1,2, …,M;j = 1,2,…,P)②
式中：Z(i)為第i 個樣本的主因子綜合得分; Uj為第j 個主因子的貢獻率；Hij為第i 個樣本的第j 個主因子的得分值。
Z’(i) =Φ1+(Φ2－Φ1)×(Z(i)－Zmin) / (Zmax－Zmin)③
式中：Z’(i)為第i 個樣本的主因子相對得分，按其落在評價區間[Φ1 , Φ2]的位置評價出企業的競爭力大小。
2、 銀行和房地產開發企業間的信息對稱程度
銀行和房地產開發企業間的信息不對稱指的是房地產開發企業擁有更多的內部信息，這些內部信息有的能反映出房地產開發企業存在的缺陷甚至致命的弱點，而投資方銀行相對缺少企業的這些內部信息，從而使銀行面臨信貸風險。信息不對稱有兩個極端，即信息完全不對稱和信息完全對稱，事實上，這兩種極端的情形在實際生活中幾乎不存在，絕大多數情況是間于這兩種極端情形之間。為了量化的需要，可以把信息完全不對稱時的值定義為0，把信息完全對稱時的值定義為100。
要度量信息對稱的程度，就要明確融資信息從房地產開發企業的哪些指標獲取。根據房地產開發企業的特點，可以從房地產開發企業的管理制度、財務制度（報表的效度和信度）、治理結構的清晰程度、以及對銀行提出的合理規避逆向選擇和道德風險的條件的認可度來獲取。從而信息的對稱程度可以用下表來度量核心期刊目錄。
融資信息對稱程度度量表
指標
權數
評價層次（參數）
管理制度
15
完善（1）
較好（0.8）
一般（0.6）
較差（0.4）
差（0.2）
財務制度
15
優（1）
良（0.8）
合格（0.6）
較差（0.4）
差（0.2）
治理結構
10
清晰（1）
不清晰（0）
條件認可度
60
摘要：對房地產開發企業管理中的成本進行控制，可以使房地產開發企業的總體成本支出有所減少，從而使利潤更高，因而對房地產開發企業的發展具有重要意義。本文首先對房地產企業管理中的成本控制的內涵作了簡單介紹，然后分析了房地產開發企業管理中成本控制的優點，最后針對如何提高對該項成本的控制提出了一些建議和方法。
關鍵字：房地產開發 企業管理 成本控制
一、房地產企業管理中的成本控制的內涵
房地產開發企業管理中的成本指的是房地產開發企業在日常管理的過程中由于管理活動而產生的代價。房地產開發企業在管理的過程中需要一些必要的開支，這些開支就是管理中的成本[1]。隨著房地產開發企業的發展不斷在進步，管理中的成本也逐漸受到了重視，對這一部分成本進行控制成了很多房地產開發企業的一項重要工作。
房地產開發企業管理中產生的成本主要可以分為以下幾個部分：構建組織結構的成本、組織運作的成本、監督和激勵成本、其他與管理活動有關的活動比如企業的文化建設等所產生的成本以及和外部市場主體的協調等相關活動的成本。
其中，構建組織結構的成本指的是在企業的構建組織結構過程中所產生的支出，比如對管理人員進行培訓、企業間的交流聯絡、企業相關規章制度的制定等。組織運作成本指的是在組織結構構建之后進行的一系列上傳下達工作所產生的支出，比如將企業的規章制度進行傳達、貫徹，將各部門的工作進行匯報等。監督和激勵成本指的是對房地產開發企業內部人力資源的組織過程中產生的支出，不包括工資和獎金，其目的是對內部人員的工作產生監督和激勵的作用。其他的諸如企業文化建設的成本，主要包括企業文化的制定、文化氛圍的營造、文化活動的舉辦等等所產生的支出，企業的文化建設對于企業的長遠發展具有重要作用。
二、對房地產開發企業管理中的成本進行控制的好處
首先，對房地產開發企業管理中的成本進行控制可以降低房地產企業的總體成本。并且可以在一定程度上提高房地產企業的盈利，維護各個股東的利益，并且對于房地產開發企業的投資收益也能提供一定的保障。企業成本的支出對企業盈利能力有反作用力，當成本降低時，企業的盈利能力才會提高。另外，通過對企業管理中的成本進行有效控制，將節省出來的費用可以投入到企業的其他方面，從而對企業的整體發展可以產生推動作用，提高企業的整體利潤。
其次，對房地產開發企業管理中的成本進行控制可以保證企業內部的一切管理活動更好地開展。因此，對管理中的成本進行有效的控制，要做到確保每一次的投入都合理，并且要有效地利用，爭取每一分都能獲得最大利潤。將成本付出所獲得的收益進行一定的分析，判斷是否產生了較為明顯的效果，然后根據分析的結果來決定下一次的投入，這樣可以確保企業管理的有效開展，是一個良性循環。
最后，對房地產開發企業管理中的成本進行控制，能夠使企業獲得良好的收入效果[2]。管理中的成本支出對于企業的收益具有長久的有益影響。因此，對管理中的成本進行控制并非指最大限度地對支出的費用進行縮減，而是要采用科學的方法，綜合考慮各種因素，合理地進行控制，從而使成本的支出帶來的收入效果最佳。
三、提高房地產開發企業管理中的成本控制的方法
對房地產開發企業管理中的成本控制，可以分為兩個部分進行，分別是對企業管理費用的控制和財物費用的控制。
1、對房地產開發企業管理費用的控制
房地產開發企業屬于第三產業，其主要功能是將房地產開發中的相關資源進行整合與運營。房地產開發企業管理主要涉及的方面有：與土地使用權有關的管理費用、開發許可和預售許可的相關管理費用、勘察與設計的管理費用以及銷售環節的管理費用[3]。
對于房地產開發企業管理費用進行控制，可以綜合運用總額控制法和歸口管理的方法。首先是總額控制，企業的開發能力要和其管理水平相協調，控制管理費用的支出，不能一味地只是追求開發，要綜合考慮成本與收效之間的關系。其次是對房地產開發企業管理費用的歸口管理。歸口管理指的是將房地產開發企業管理所涉及到的環節要具有針對性，支出成本和要進行的事宜要彼此協調，要滿足一定的配比性，要能很好地體現出財物職權與事物職權之間的統一關系。但是，并非要求支出與收入之間每一時都能彼此相當或者前者必須永遠保持比后者小，應該將目光放長遠，在更長的時間內能夠給企業帶來一定的收益即可，要能夠將約束性管理和彈性管理結合使用，促進企業的長久穩定發展。
對房地產開發企業管理費用進行控制，可以采取全面預算管理的方式進行，具體來說，可以分為三個步驟，分別是事前預算、事中預算和事后預算[3]。
事前預算的思想主要是根據房地產開發企業的發展計劃來將確定年度管理費用支出總額的預算和各項支出的預算。在預算的時候，要綜合考慮各方面的因素，并且對于某些不能明確的因素要多加探討和研究。對于項目規劃環節所涉及到的征地、征款、設計、招標等方面預期的管理支持費用要詳細進行規劃，以免在總額的預算過程中留下缺口。對于各項支出的預算，指的是將總額的費用支出具體化，根據以往經驗，再結合目前的實際情況對各項的費用支出進行一定的調整，從而可以對實際支出有所控制。
事中費用控制指的是在實際的運作中，如果實際支出的費用與相對應的預算產生了較大的偏離，則需要利用事中費用控制手段縮小其間的差距。主要方式有：（1）采用企業參與的方式，綜合考慮實際情況對之前的費用預算進行調整，盡量不影響實際業務的順利進行。（2）將事中費用控制方法和財物管理系統相互聯系，盡量保持事中費用預算和企業的各項業務開展的活動保持協調，彼此之間互相支持和制約，從而對管理中的成本進行控制。（3）對管理成本的支出預算往往有很大的彈性，因此會產生一定的預算余額，在報賬時要將預算余額進行明確，通過預算余額來對管理成本的支出進行控制。
事后分析預算主要指一整個管理活動結束以后，要及時對活動結束后所發生的管理成本的支出進行核算，并與預算進行對比，如果發生比較明顯的偏離，則采取有效方法進行控制，為以后做好預防工作。
2、房地產開發企業財務費用的控制
財務費用往往發生在企業為了保證生產經營的順利進行所籌集的資金，主要包括利息、匯兌損失和一些相關的手續費[4]。這一部分的支出受各方面的情況影響很大，不是很容易控制。在對其進行控制的過程中可以借助一些財務手段或者選擇對自己有利的籌資方式，盡可能地減少該部分的支出。另外，對于資金的調度也要采用合適的方法，可以利用一些投資理財項目來使資金升值。要定期對財務費用的支出情況進行統計分析，找出支出規律和特點，并針對此采取有效的控制手段。
四、結語
如今，房地產市場的競爭越來越激烈，企業之間的差距在不斷縮小，因此，房地產開發企業在這種局面下應該不斷提高自身的管理能力，并且要提高對管理中的成本的控制能力，這有這樣，才能不斷提高利潤空間，才能保持企業在市場上的競爭力。隨著房地產開發企業管理中的成本越來越高，對這方面的成本支出進行控制顯得越來越重要，房地產開發企業要對此引起足夠的重視。
參考文獻
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關鍵詞： 房地產成本管理應用
目標成本管理，也可稱為成本企劃，是成本控制的一種全新戰略。在我國經濟不斷發展的前提下，在不斷變化的經營環境里，以往傳統的成本控制方法已經難以發揮作用，而隨著經營者將眼光不斷的延伸，尋找事前控制目標，這種方式與思路已逐步系統化，形成一新的成本控制理念、方法，既“目標成本管理”。其擁有經濟性、預見性、制約性等特質。只有在日益激烈，甚至慘烈的競爭中，降低自身成本，才能更好的實現企業與社會的雙效益。
一、房地產企業成本管理存在的問題
1.缺乏體系與制度的規范：現今，成本管理雖然已經得到廣大房地產企業的重視，但其經驗不足，成本管理體系不夠規范，多數企業也沒有針對成本管理設置相應部門。
2.信息掌握力不足：許多房地產企業依然采用傳統的核算方法，這樣要等待開發項目完成以后，才能計算實際成本，無法在事中勒戒成本情況，從而難以發現問題并解決。
3.變化控制力不夠：房地產項目的開發，過程非常復雜，涉及到許多部門、單位，簽證與各類變更難以應對，其缺乏防范、應對措施，難以掌握最新信息。倒簽的情況也不時發生。
4.資金制定不精確：房地產行業屬于資金密集型，資金的管理是所有企業非常重視的一點。在開發過程中，因有著大量的、復雜的且類型不同的合同，其摻雜在階段不同的執行過程中，所以很難在短期內制定出越來季度、月份的資金方案、計劃并保證其精確度。由于數據、信息的多變性與即時性，財務人員很難制定出精確的資金計劃，導致企業領導無法根據方案作正確選擇、決策。
5.超付產生的影響：房地產開發項目其付款形式，是依照項目工程的進度來結算，付款時以合同內的明確規定為依據。在項目的施工中，經常受到各類變化而影響進度，而保修款與應扣款的結算，影響了付款金額的審核與計算，導致超付情況發生，致使后期的工作被動。
6.合同執行進度： 項目的開發，需要房地產單位對外制定施工合同。工程的規模越大，周期越長，其合同的數量越多。在執行合同約定的過程中，有著多變的情況，付款條件、付款審核等很多相關信息都與合同有關，從而針對這些龐大的信息難以即時與精確的管理。在合同的執行中，信息掌握不足，無法共享，引發工作的重復，以至于產生重復款、誤付款等嚴重錯誤。
7.跟蹤管理不全面：房地產項目的開發，需要與設計師、施工隊、材料廠等多種廠商合作，而有時會同某一單獨廠商簽訂多分合約，在不同項目里多次合作，從而無法及時、全面的掌握廠商各方面的綜合信息，缺乏追蹤手段。
二、目標管理流程
1.目標的成本分解：
制定目標成本以后，根據房地產企業自身情況對目標成本進行分解。將目標成本分解后，分配到相應的相關部門，這些部門是目標成本的“責任體”、執行者，而目標成本演變為這些部門的“責任成本”。這些部門需對自己執行后的結果負責，對目標成本實施、采取控制。目標成本也可以依據作業的程序而作分解，將目標成本分解到相關項目或者核算部門；使目標成本擁有歸集依據與標準。目標成本分解的細化程度、方法有很多，但其基本的思路大致相同。
2.制定目標：
目標成本控制與管理，其主要在于目標的制定。制定目標的方式需科學，采集市場的預測、利潤的預測、資料的掌握、銷量的預測已經成本預測等相關資料信息，對所有資料進行加工、分析、篩選出有“利用價值”的信息，從而制定、分析成本目標方案，最后選取優化目標方案。既而由此方案，開展目標成本計劃的制定與分解。
3.分析考核：
目標成本分析可以分為三種：1.事前預測分析。2.事中控制分析。3.事后業績分析。其可達到前期的預防控制、過程中的直接控制、反饋控制的效果，使考核評價有充足的“客觀”依據。為了加強目標成本管理的創造條件，可根據成本管理執行的結果與資料，依據目標責任的標準、要求，對分解責任者進行逐級考核、評價。
4.成本控制：
目標成本的控制，是目標成本管理體系中的“核心要素”。為減少成本，保證事前成本目標：評估、預測、制定計劃、分析等活動都是“控制”的體現。為達到事前目標，全面控制目標成本的全時態與全狀態。其包含了目標成本的核算與反饋、審批與下達。
三、房地產開發項目的管理應用
1.事前管理：
事前管理，其主要是成本的計劃和預測。房地產開放商，可以從眾多的競標單位中選取經營良好、報價合理、施工快的承包單位，委托工程任務。通過競標的方式，打破壟斷、促進競爭，促使承包方降低成本，加快施工速度，以此保證工程質量與成本的控制。科學的核算指標、制定計劃，而篩選項目尤為重要，其大致分為三步：
（1）定價目標的選定。
（2）了解、分析既定目標實現公司多項可能的投資計劃。
（3）信息收集，在此階段企業單位，以獲取以選投資計劃的相關資料為主要工作。
2.事中管理：
（1）資金籌備：企業單位自有資金，對于一個房地產開發項目是遠遠不夠的，因此籌集資金就成了企業的重要工作，在此過程中，其借入資金與自投資金的比例，要合理、明確的安排運用，以此降低成本。
（2）控制階段：在項目實施的階段，因為開發的項目所占的周期最長、投資支出最大，所以對于房地產開發商能否實現預計而言，加強、提高項目實施階段的管理至關緊要。投資與運營，成本與銷售，利潤與開盤等環節是開發商的控制要點。
（3）選擇階段：房地產企業可采取回收期法、貼現現金流量法或會計收益率等方法，分析、選擇實施方案。
3.事后管理：
事后控制、激勵和反饋，也是整個項目最后階段與步驟。在該步驟中，成本控制能否得到持續的改進與發展，也在于評價獎勵、業績報告、控制報告。按照房地產開發企業的特點，成本核算對象，其需可以獨立的組織施工開發項目、設計文件。企業必須全面核查成本方案的達標情況，分析成本超支、縮減、減少的原因與程度，并實行經濟責任制，相對給予獎罰。
4.人事管理：
注重員工培養，加強培訓。萬事人為本，作為一切工作的“源頭”，其個人素質、知識水平、技術能力、團隊意識等都對成本管理有所影響，既而需增加成本管理相關知識培訓、相關專業教學。
一、指導思想和基本原則
堅持科學發展觀為指導，堅持公開、公平、合法的原則，以國家法律法規和有關財政稅收政策為依據，認真開展房地產開發市場稅收秩序清理整頓，全面清查清收房地產開發行業稅收，堵塞征管漏洞，確保稅款應收盡收，公平稅負，促進公平競爭，營造和諧的稅收環境和房地產開發環境。
二、目標任務
通過此次專項行動，依法查處和打擊在房地產開發過程中存在的偷稅、逃稅、欠稅和抗稅等違法犯罪行為，進一步規范房地產市場稅收征管，確保應收稅收征收到位。
三、清查清收的對象和重點
凡在我縣境內從事房地產開發的所有單位和個人，均屬此次清查清收對象。重點是沒有依法取得房地產開發資格，但有經營性轉讓國有土地使用權、修建房屋用于銷售或出租等隱形房地產開發行為的單位和個人。具體包括：
1、取得但又再次直接轉讓國有土地使用權的單位和個人；
2、以集資建房、合伙建房等名義辦理建房手續，而所建房屋實際全部或部分作為商品房銷售或出租的單位和個人；
3、自建自用房屋全部或部分直接用于出售或出租的個人；
4、購買改制企業的土地、房屋直接進行轉手交易或經簡單整修后轉手交易的單位和個人；
5、采取以地換房或以房換地等形式進行事實上的房地產開發行為的單位和個人；
6、從事房地產開發的企業。
四、組織領導
為確保此次活動順利開展，縣成立房地產稅收清查清收工作領導小組（另行文），領導小組下設辦公室（辦公地點設縣地稅局三樓會議室），并從紀檢、監察、地稅、建設、規劃、房產、國土、公安、檢察等部門抽調人員月名（其中：紀檢監察1人，地稅4人，規劃1人，房產1人，國土1人，財政1人，公安2人，檢察1人），具體負責清查清收工作的組織和實施。
五、清查清收時間和步驟
1、組織準備階段（月16日-20日）：整理年以來房地產稅收納稅資料，對照建設、規劃等部門審批手續進行梳理比對，摸清底子，召開相關單位聯系會議，研究制定清查清收工作實施方案。
2、宣傳發動階段（月21日-25日）：由縣領導進行電視講話，對有關案例實行媒體曝光，同時由縣政府公告，召開相關動員會議。
3、自查補報階段（月26日-月月5日）：從事房地產開發以及隱形房地產市場開發的單位和個人，主動向項目所在地的地方稅務機關、契稅征收機關逐項目進行納稅申報，按要求填報申報表格，完整、真實提供有關資料，在月月5日前交至清查清收工作領導小組辦公室，主動并依法繳納應補繳稅款。
4、檢查結算和清收階段（月月6日-月月25日）：一是召開房地產開發企業業主相關會議；二是將前期申報納稅情況予以公示，同時對欠稅的納稅人通過電視媒體進行公告，三是地方稅務機關和契稅征收機關逐項目、按實際進行應納稅款結算，足額征收或追征稅款。
5、重點查處打擊階段（年1月1日-1月31日）：
一是對不按規定定期申報和繳納稅款的單位和個人，由稅務機關責令其申報，限期繳納，加收滯納金并依法處以罰款；
二是對拒不申報、虛假申報和拒不繳納稅款的，組織稅務、公安、建設等部門聯合予以立案查處，并依照《稅收征管法》的規定嚴肅處理；
三是對涉嫌偷稅犯罪、抗稅犯罪和妨礙行政執法犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任，并在新聞媒體予以曝光；
四是對參與隱形房地產開發且逃避繳納稅費，縱容、唆使他人違法或干擾執法的的行政機關公務員和企事業單位的職工，由紀檢、監察機關進行誡勉談話，對拒不改正的人員將追究其黨紀政紀責任和法律責任。
6、規范建制階段（年2月1日-15日）：清查行動初步完成后，各有關部門要立足長遠，加強聯系和協調，密切配合、信息共享，形成聯動工作機制，進一步完善我縣房地產開發監管機制，規范市場秩序，促進房地產市場健康發展。對所有土地使用權的轉讓、出讓登記和變更登記，房屋產權初始登記和變更登記，必須堅持"先稅后證"制度，嚴格按照"先稅后證"程序辦理；建設、規劃等部門在審批辦理房屋建設和規劃手續時，國土、房產等部門在辦理土地出讓、轉讓和房屋產權轉讓手續時，應當堅持一戶一證制度，并在相關資料表格和證書中明確列明轉讓和受讓雙方所有人員名單及身份確認信息。
六、工作要求
1、強化組織領導。各部門要充分認識此次專項清查清繳活動的重要性，把此項工作納入重要議事日程，特別是各單位主要領導要積極履行好協稅、護稅第一責任人的職責，努力把稅收清查清繳工作落到實處。
財務成本管理主要是指企業生產經營管理過程中采取的成本費用管理控制目標、原則、策略、方法、途徑和體系，主要活動包括預測、計劃、決策、控制、核算、考核、分析等。財務成本管理從特點上可以劃分為財務成本預測、財務成本規劃、財務成本決策、財務成本核算、財務成本控制、財務成本考核、財務成本分析等。上述財務成本管理有著內在的聯系性，幾類成本管理之間相互作用，形成一個循環的關系。房地產開發企業財務成本管理需要事前合理預測、規劃和決策，事中控制與核算，事后考核、分析和反饋，形成一個完整的財務成本管理循環鏈條，才能幫助房地產開發企業實現全面的、精細化的財務成本管理。房地產開發企業財務成本管理是一項系統的工程，只有從根本上完善財務成本管理原則、策略、途徑和體系，才能合理控制房地產項目實施成本，為企業提高經濟效益創造良好的條件。
一、房地產開發企業成本管控原則
1、全面成本管理原則：“全面”，即“全員”、“全過程”、“全方位”和“全要素”。“全員”不僅指本公司的全體員工，還包括公司的合作伙伴。“全過程”即房地產開發樓盤從調研到樓盤交付使用的各個階段，融事前、事中、事后成本管理為一體。“全方位”和“全要素”，是指要對房地產開發的所有要素成本、費用進行管控，哪怕是微小的成本也要在成本策略中考慮。
2、動態成本管理原則：波特認為，企業的價值創造活動包括基本活動和輔助活動，這些互不相同但又相互關聯的開發經營活動，構成了一個創造價值的動態過程，即價值鏈。企業的縱向聯系和橫向聯系構成價值鏈，價值鏈上的每一項價值活動及其相互聯系與協調，都會對企業最終能夠實現多大的價值造成重要的影響。只有動態管理控制，才能實現整體效益最優基礎上的相關企業利益的均衡。
3、目標成本管理原則：目標成本有計劃成本、定額成本和標準成本三種類型，具有綜合性、科學性、先進性和約束性等特點。目標控制通過對目標的管理，把計劃的方針、任務目標和措施等逐一分解落實。制定目標成本時，要注意標準的先進合理性、可考核性和可執行性。
4、質量成本管理原則：質量成本是為了保證必要的開發產品質量、服務質量而發生的成本費用以及因未達到既定質量標準而發生的一切損失之和。質量成本可分為預防成本、鑒定成本、內部損失成本和外部損失成本。 “省錢不省質量”，質量成本控制不是單純降低成本和片面追求企業暫時利益，而是以長遠發展和市場競爭的視覺，將成本控制與保證必要的產品質量相聯系起來，以保證企業的市場競爭優勢。
5、責任成本管理原則：企業應該按照分級分口管理、權責結合、責任到人的原則，建立健全與開發經營管理體制相適應的成本費用管理責任制，建立健全完善的成本費用管理組織機構，把成本費用管理納入崗位責任制，并做到責、權、利相結合。
6、戰略成本管理原則：即以企業的全局發展為對象，按照企業的總體發展戰略制定財務成本管理目標。房地產開發企業只有從成本信息結構出發，對企業成本進行全面的控制管理，才能形成長久的競爭力量。才能從根本上把企業的外部環境和內部結構結合起來，房地產開發企業的價值鏈才能貫穿企業財務成本管理控制的全過程。房地產開發企業戰略、財務成本管理策略的制定，必須從企業的競爭環境出發，整合分析競爭對手的價值鏈，才能形成必要的財務成本管理信息，為制定科學可行的戰略方針奠定重要的基礎。
7、精細成本管理原則：對成本要素和成本形成過程進行分解，為成本分析和成本管理提供依據，并最終達成成本控制目標。
8、最低化成本管理原則：分析影響各種降低成本的因素，制定可能實現的最低成本目標，通過有效的控制和管理，實現成本管理要求。首先應注意全面研究降低成本的可能性，其次，要研究合理的成本最低化，即一是要從實際出發，二是要注意成本最低化的相對性。
9、例外成本管理原則：例外管理是相對規范管理而言的。在成本費用控制措施實施過程中，有可能發生一些事先不曾預計到的影響因素和狀態，這些因素如果不及時處理就會導致不利后果。例外管理原則要求成本費用管理人員重視導致實際耗費脫離標準差異較大的“例外”事項，認真分析這些事項產生的原因和責任主體，對影響成本費用的不利因素進行歸類和統計分析，及時采取調整措施，防止不利影響進一步擴展。
二、 房地產開發企業成本管控策略
1、決策階段的成本管控策略：在整個開發過程中，項目的篩選是最重要的一環。房地產開發企業要想對開發項目進行經濟效益分析并做出正確決策，必須做好以下四個環節：（1）市場預測；（2）選擇定價目標；（3）土地價格及獲取方式；（4）可行性研究。
2、設計階段的成本管控策略：項目設計階段是控制開發成本最直接、最重要的環節，設計階段可以鎖定90%以上的可控成本。科學合理的設計，可以降低10%的工程造價。本階段的成本控制策略：（1）實行設計方案招投標，優化設計；（2）實行限額設計，有效控制造價；（3）加強對設計圖紙的會審與審查；（4）深入運用價值工程原理；（5）采用合同措施，有效控制造價。
3、發包階段的成本管控策略：控制建設項目發包階段工程造價的有效手段是積極推行建設工程招投標制。發包階段做好成本控制有以下渠道 ：（1）通過招標方式選擇好施工隊伍；（2）加強合同管理，完善合同條款；（3）對大宗材料和大型設備實行單獨招標采購；（4）嚴格履行工程承發包合同；（5）按合同約定及實際完成工程量支付工程進度款；（6）加強對監理單位的管理，主動防范施工單位索賠。
4、采購階段的成本管控策略：最低的價格和最具競爭力的供應商是項目采購操作中降低成本的關鍵。制定采購預算，選擇并管理供應商，分析采購成本，控制供應成本，開展責任成本管理。降低采購成本的具體措施：（1）實行歸口管理；（2）科學的采購分工；（3）集中批量采購；（4）加強材料渠道管理；（5）合理制定采購方案；（6）建立采購價格考核激勵和信息管理網絡。
5. 建設階段的成本管控策略：（1）工程造價管理，通過工程付款控制，工程變更費用控制，預防索賠，使實際費用不超過計劃投資；（2）施工現場成本控制，項目組層層分解責任，層層分解責任成本，簽訂責任書；（3）工程變更成本控制，工程變更會導致投資失控，引起停工、返工，必須對工程變更嚴加控制。
6、竣工階段的成本管控策略：項目竣工決算成本控制是一個擠壓“水分”的過程，應適當調整流程，增加重復審計環節，并進行匯總，反復計算。
7、營銷階段的成本管控策略：房地產開發企業的核心在于整合各種資源，使之產生協同效應。營銷過程的成本控制要點：（1）合理有效的推廣計劃；（2）切實可行的銷售通路；（3）高效的資源整合；（4）超強和不折不扣的執行力；（5）及時的效果評估。
三、 房地產開發企業成本管控方法
房地產開發企業應當建立成本控制系統，強化成本預算約束，推行質量成本控制方法，實行成本定額管理、全員管理、全要素管理和全過程控 制。
1、建立房地產開發企業成本控制系統：即運用現代信息技術，實現成本系統集成分析，從量、價、時、空全方位地考慮成本構成，從時間、空間的角度降低成本。成本控制系統作為房地產企業信息系統的一個子系統，提供給財務、會計、生產管理、銷售等相關部門，以供進行財務核算、資金籌集、開發安排、成本控制等方面工作參考使用。
2、加強房地產開發企業成本規劃與預算，強化成本預算控制。房地產開發企業成本預算是房地產企業成本控制的主要方法，它要求房地產開發企業加強成本預算編制、執行、分析、考核等環節的管理，明確預算項目，建立預算標準，規范預算的編制、審定、下達和執行程序，及時分析和控制預算差異，采取改進措施，確保預算的執行。
3、加強房地產開發企業成本定額管理 ：成本定額管理，是在資源價格一定的前提下，通過事先制定單位產品或活動的標準資源消耗量，控制產品成本和期間費用水平的一種成本控制方法。首先，制定標準消耗量，一般方法有經驗估計法、類推比較法、統計分析法和技術測定法。其次，要通過成本核算，揭示實際消耗量與定額的差異。最后，分析定額差異的原因，找出責任者，將成本定額管理與經濟責任制管理相結合。
4、實行房地產開發企業全面成本管理 ，提高員工成本控制意識，養成節約成本的習慣，關心成本控制結果。這需要領導推動和全員參與。
5、推行房地產開發企業質量成本控制：（1）確定最優質量成本，并以此為質量成本控制的總目標；（2）建立健全質量成本管理的組織體系；（3）應堅持預防為主的方針；（4）計算和分析質量成本差異，尋找原因，以采取相應措施加以控制。
6、房地產開發企業利用ERP進行成本控制：ERP集信息技術與系統化管理思想于一身，反映時代對房地產開發企業合理配置資源，最大化地創造社會財富的要求，成為房地產企業在信息時代生存、發展的基礎。ERP整合了房地產企業管理理念、業務流程、基礎數據、人力物力資源、計算機硬件、計算機軟件和網絡資源，對采購、開發、成本、分銷、財務、人力資源等進行規劃，以達到最佳資源組合，取得最佳效益。
四、作業成本管理在房地產開發企業成本管控中的運用
1、作業成本管理的涵義：作業成本管理（Activity-Based Costing Management，ABCM）是以ABC信息為基礎的成本管理，在對作業及作業鏈全面分析的基礎上，利用作業成本核算或作業成本法提供的信息，面向全過程的系統化、動態化和前瞻性的成本控制方法。
2、作業成本法的計算：作業成本法是以作業為計算產品成本的中間橋梁，通過作業動因來確認和計量各作業中心的成本，并以作業動因為基礎來分配間接費用的一種成本計算方法。作業成本計算的核心是在計算產品成本時，先將耗用的資源成本準確地計入作業，然后選擇成本動因，將所有作業成本這些事項產生的原因和責任主體，對影響成本費用的不利因素進行歸類和統計分析，及時采取調整措施，防止不利影響進一步擴展。
二、 房地產開發企業成本管控策略
1、決策階段的成本管控策略：在整個開發過程中，項目的篩選是最重要的一環。房地產開發企業要想對開發項目進行經濟效益分析并做出正確決策，必須做好以下四個環節：（1）市場預測；（2）選擇定價目標；（3）土地價格及獲取方式；（4）可行性研究。
2、設計階段的成本管控策略：項目設計階段是控制開發成本最直接、最重要的環節，設計階段可以鎖定90%以上的可控成本。科學合理的設計，可以降低10%的工程造價。本階段的成本控制策略：（1）實行設計方案招投標，優化設計；（2）實行限額設計，有效控制造價；（3）加強對設計圖紙的會審與審查；（4）深入運用價值工程原理；（5）采用合同措施，有效控制造價。
3、發包階段的成本管控策略：控制建設項目發包階段工程造價的有效手段是積極推行建設工程招投標制。發包階段做好成本控制有以下渠道 ：（1）通過招標方式選擇好施工隊伍；（2）加強合同管理，完善合同條款；（3）對大宗材料和大型設備實行單獨招標采購；（4）嚴格履行工程承發包合同；（5）按合同約定及實際完成工程量支付工程進度款；（6）加強對監理單位的管理，主動防范施工單位索賠。
4、采購階段的成本管控策略：最低的價格和最具競爭力的供應商是項目采購操作中降低成本的關鍵。制定采購預算，選擇并管理供應商，分析采購成本，控制供應成本，開展責任成本管理。降低采購成本的具體措施：（1）實行歸口管理；（2）科學的采購分工；（3）集中批量采購；（4）加強材料渠道管理；（5）合理制定采購方案；（6）建立采購價格考核激勵和信息管理網絡。
5. 建設階段的成本管控策略：（1）工程造價管理，通過工程付款控制，工程變更費用控制，預防索賠，使實際費用不超過計劃投資；（2）施工現場成本控制，項目組層層分解責任，層層分解責任成本，簽訂責任書；（3）工程變更成本控制，工程變更會導致投資失控，引起停工、返工，必須對工程變更嚴加控制。
6、竣工階段的成本管控策略：項目竣工決算成本控制是一個擠壓“水分”的過程，應適當調整流程，增加重復審計環節，并進行匯總，反復計算。
7、營銷階段的成本管控策略：房地產開發企業的核心在于整合各種資源，使之產生協同效應。營銷過程的成本控制要點：（1）合理有效的推廣計劃；（2）切實可行的銷售通路；（3）高效的資源整合；（4）超強和不折不扣的執行力；（5）及時的效果評估。
三、 房地產開發企業成本管控方法
房地產開發企業應當建立成本控制系統，強化成本預算約束，推行質量成本控制方法，實行成本定額管理、全員管理、全要素管理和全過程控 制。
1、建立房地產開發企業成本控制系統：即運用現代信息技術，實現成本系統集成分析，從量、價、時、空全方位地考慮成本構成，從時間、空間的角度降低成本。成本控制系統作為房地產企業信息系統的一個子系統，提供給財務、會計、生產管理、銷售等相關部門，以供進行財務核算、資金籌集、開發安排、成本控制等方面工作參考使用。
2、加強房地產開發企業成本規劃與預算，強化成本預算控制。房地產開發企業成本預算是房地產企業成本控制的主要方法，它要求房地產開發企業加強成本預算編制、執行、分析、考核等環節的管理，明確預算項目，建立預算標準，規范預算的編制、審定、下達和執行程序，及時分析和控制預算差異，采取改進措施，確保預算的執行。
3、加強房地產開發企業成本定額管理 ：成本定額管理，是在資源價格一定的前提下，通過事先制定單位產品或活動的標準資源消耗量，控制產品成本和期間費用水平的一種成本控制方法。首先，制定標準消耗量，一般方法有經驗估計法、類推比較法、統計分析法和技術測定法。其次，要通過成本核算，揭示實際消耗量與定額的差異。最后，分析定額差異的原因，找出責任者，將成本定額管理與經濟責任制管理相結合。
4、實行房地產開發企業全面成本管理 ，提高員工成本控制意識，養成節約成本的習慣，關心成本控制結果。這需要領導推動和全員參與。
5、推行房地產開發企業質量成本控制：（1）確定最優質量成本，并以此為質量成本控制的總目標；（2）建立健全質量成本管理的組織體系；（3）應堅持預防為主的方針；（4）計算和分析質量成本差異，尋找原因，以采取相應措施加以控制。
6、房地產開發企業利用ERP進行成本控制：ERP集信息技術與系統化管理思想于一身，反映時代對房地產開發企業合理配置資源，最大化地創造社會財富的要求，成為房地產企業在信息時代生存、發展的基礎。ERP整合了房地產企業管理理念、業務流程、基礎數據、人力物力資源、計算機硬件、計算機軟件和網絡資源，對采購、開發、成本、分銷、財務、人力資源等進行規劃，以達到最佳資源組合，取得最佳效益。
四、作業成本管理在房地產開發企業成本管控中的運用
1、作業成本管理的涵義：作業成本管理（Activity-Based Costing Management，ABCM）是以ABC信息為基礎的成本管理，在對作業及作業鏈全面分析的基礎上，利用作業成本核算或作業成本法提供的信息，面向全過程的系統化、動態化和前瞻性的成本控制方法。
2、作業成本法的計算：作業成本法是以作業為計算產品成本的中間橋梁，通過作業動因來確認和計量各作業中心的成本，并以作業動因為基礎來分配間接費用的一種成本計算方法。作業成本計算的核心是在計算產品成本時，先將耗用的資源成本準確地計入作業，然后選擇成本動因，將所有作業成本分配給產品成本。作業成本法核算包括四大要素：資源、作業、成本對象和成本動因。作業成本法核算包括兩個階段：（1）首先鑒別出消耗資源的作業，然后確認成本動因，計算歸集資源費用到作業；（2）明確成本計算對象，確認作業動因，并把各作業匯集的成本分配給相關的成本對象。
3、作業成本管理的原理：將房地產開發企業的工作流程視為一系列作業的集合，根據市場需求，以顧客訂單為起點，采取“倒擠法”，從后向前確定相關作業，核定作業消耗量、作業成本，揭示資源動因、作業動因，并進而進行成本動因管理、作業管理，以消除不增值作業，提高增值作業運作效率，減少供、產、銷各環節的存貨積壓、資金占用，提高公司經營效益。
4、作業成本管理的程序和內容：（1）在熟悉生產經營流程的基礎上識別和認定作業，并根據同質性原理歸并相關作業，建立作業中心，認定增值作業和不增值作業；（2）建立作業成本控制標準，即尋找增值高效作業的資源耗費水平；（3）計算實際作業成本，即一定期間內作業中心或作業歸集的實際資源費用之和；（4）作業成本差異計算與分析；（5）業績評價、持續改善。
5、作業成本管理的基本方法：以作業為成本控制點，對作業進行價值分析是作業基礎成本控制的基本方法。作業價值分析是通過對作業的識別與計量、資源費用的歸集與確認、產出消耗作業的確認與計量、產出成本費用的歸集等步驟方法，分析評價作業的有效性和增值性，以提高作業效率、減少資源消耗、增加產出價值的一種分析方法。作業價值分析包括資源動因價值分析、作業動因價值分析和作業的綜合分析。作業價值分析的一般程序：（1）按產品類別進行全過程調查；（2）識別、計量作業，建立作業中心；（3）歸集資源費用到相應的作業；（4）分析作業消耗資源的有效性；（5）歸集作業成本為作業成本庫，選擇代表作業，計量成本動因率；（6）確認、計量產出消耗的作業；（7）計算、歸集產出的作業成本；（8）分析作業對產出的貢獻，區別增值作業和不增值作業。通過作業價值分析可以通過以下幾種方式降低成本：①減少作業所需要的時間和資源，改善增值作業的效率；②消除不增值作業；③當其他條件相同時，選擇成本最低的作業；④利用資源集成原理，盡量實現資源共享與作業共享；⑤利用作業成本計算提供的信息，編制資源使用計劃，重新配置未使用資源。
6、作業成本管理在房地產開發企業中的具體運用：
（1）準確核算房地產項目開發成本。目前房地產開發企業忽視開發間接費用的核算。通常是將各開發間接費用項目金額匯總，按直接開發成本比例法或工程造價比例法分配計入單位產品開發成本。由于作業成本法能使間接費用準確分配，可將作業成本法引入到房地產開發成本核算中，具體步驟如下：①結合房地產開發企業的實際特點，以房地產開發過程中各工序為基準劃分各項作業，建立作業中心，并確認房地產行業開發過程中發生的各項間接費用；②根據房地產開發過程中各項間接費用的發生原因，結合開發實際，找出各項成本動因，并建立作業成本庫及其成本動因分析表；③確定成本分配率，歸集各項作業成本費用，并分配計入各開發產品成本。
（2）整合、再造房地產項目開發流程。房地產業和其他行業相比，其流程的柔性更強、彈性更大、受項目所處環境變化的影響大、在項目開發過程中不確定的因素較多，即使相同類型的項目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在不同的流程。因此，作業成本管理在房地產業應用將具有更廣闊的前景。作業成本管理是一個基于流程的動態系統，通過價值鏈分析房地產開發全部價值活動，全面地認識和把握開發全過程的主要成本動因，將作業細分為增值作業和不增值作業，對于不增值和低效作業，房地產企業應在開發過程中予以剔除，橫向對比競爭對手價值鏈和縱向對比產業價值鏈，并對作業進行分析、整合、選擇，使各項作業之間形成較為理想的作業鏈，確保各項必要作業都以最高效率完成，改善房地產開發項目成本構成和提高作業的質量及效率，打造房地產開發企業核心競爭力。
整合、再造房地產項目開發流程的步驟如下：①繪制現有項目開發流程圖，描述流程中的活動；②借助魚刺圖等工具發現現有項目開發流程中存在的問題，按照問題的重要性，確定解決問題的優先順序；③尋求解決問題的方法，并由專人負責實施；④評估實施結果，修正解決方案，重新實施；⑤進行下一個問題的解決；⑥進行新一輪的流程分析，使整個房地產項目開發流程更精練，各環節更自然地銜接。通過流程優化重組，提高房地產開發項目流程的運作效率。
（3）作業分析。整合、再造房地產項目開發流程后，進一步對流程中的各項作業進行分析，具體來講，對各作業進行作業動因價值分析、資源動因價值分析和作業的綜合分析。作業動因價值分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標成本的差異，了解成本形成過程及產生原因，并就間接費用進行成本控制，在房地產開發過程中，作業動因有產品產量、工時、企業的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業中心對間接資源的耗用情況，將間接費用按資源動因分配到各房地產開發業務中。通過分析各作業中心所用資源，對開發產品耗費資源進行全面而詳細的追溯，能有效地減少資源浪費，提高資源利用效率。為了有效控制項目建設各階段的成本，不僅要進行作業動因價值分析與資源動因價值分析，還必須進行作業的綜合分析，保證各作業中心能合理銜接，最大限度減少重疊與浪費現象。
參考文獻：
[1]賀智東主編.房地產企業財務管理.廣東經濟出版社.2010
[2]決策資源集團房地產研究中心編著.地產王牌成本控制手冊.北京大學出版社.2008
30年來，我國憑借廉價而充足的勞動力這一“比較優勢”而成為世界工廠，跨國企業在中國主要投資加工制造業，就是利用中國的“人口紅利”期賺取“勞動力紅利”，所以在2008年實施新勞動法后，由于提高了用工成本，外資紛紛撤資。發達國家都是在“人口紅利”期結束前提前進入了富裕水平，而我國在經濟總量靠前、人均財富落后的情況下，“人口紅利”期將接近尾聲，“未富先老”成為人們的擔心，隨著人口老齡化特征顯現，我國逐漸進入后“人口紅利”期。
實際上,拉動經濟增長的除“人口紅利”外，還有“土地紅利”。由于房地產業對土地資源的完全依賴性，以及土地的稀缺性，房地產業在發展歷程中經歷了一個房價高漲的“土地紅利”階段。隨著國家對房地產業調控和土地監管越來越嚴，房地產業依靠囤積土地資源賺取超額利潤的時代即將結束，如何應對后“土地紅利”時代的激烈競爭成為房地產開發企業當前亟需解決的問題。
一、我國房地產業發展歷程及趨勢
1.發展歷程
我國房地產業的發展從上世紀八十年代開始大致經歷了四個階段:
起步階段(1992年以前)，在九十年代初期才有了真正的房地產開發。
非理性炒作與調整推進階段（1992年至1998年），房地產業從最初的高速增長以至出現混亂（典型的現象是海南、廣西北海的房地產泡沫），到宏觀調控后回落、復蘇，經歷了大起大落。
高速發展階段（1998年至2002年），經過住房制度改革的不斷深化，受國家為應對亞洲金融危機以固定資產投資拉動內需政策的影響，房地產業迅速發展，也同時帶動上下游產業發展，成為國民經濟的支柱產業。
房價快速上漲與國家宏觀調控并舉的“土地紅利”階段（2002年至今），房地產市場異常活躍，價格快速上漲（見
圖1），2009年1-6月份全國商品房平均房價比2008年、2005年分別增長19.5%、46.2%，國家出臺了多項宏觀調控政策對房地產業進行調控。
該階段房地產市場持續走熱，帶動了房價高漲，房地產開發企業可以輕松的賺取超額利潤。相當數量的房地產開發企業以土地資源為導向，占有大量土地資源，延長開發周期，以土地增值為主要獲利手段。尤其是部分房地產企業的大盤開發策略，也是依靠先進的資源優先的超前戰略，低價獲取大宗的優質土地資源，以低土地成本確保項目盈利水平，享受“土地紅利”。
2.發展趨勢
隨著我國城市化進程的加快和人民生活水平的提高，將帶動房地產業持續發展。中國房地產業經過近20年的發展已日益成熟，國家對土地及房地產業的監管日趨嚴、緊，伴隨著宏觀調控的不斷加強，房地產開發企業傳統的經營模式將受到巨大的挑戰，靠囤積土地輕松掙錢的“土地紅利”時代逐漸結束，將進入到市場化競爭、規范化經營的穩定發展與微利時代，大型房地產開發企業都走向了跨區域發展、多項目運營的發展模式。企業的戰略布局、資源整合與分配、異地項目的高效運營與實時監控、業務高效協同成為急需解決的問題。越來越多的大型房地產企業紛紛通過進一步規范專業化管理體系、優化業務流程、加強戰略合作、加大管控力度等舉措，提高管理效率，增強自身的綜合競爭力，積極應對市場變化帶來的嚴峻挑戰。
二、房地產業“土地紅利”時代分析
1. “土地紅利”的原因分析
政府因土地出讓金遠遠高于土地整理儲備的成本獲取“土地紅利”；房地產開發企業憑借儲備的大量土地資源、延長開發周期賺取土地增值帶來的“土地紅利”。
（1）地方政府的土地財政政策成為土地出讓金高漲的推手。根據統計，2006年全國土地出讓金收入約7000億元，而2007年就達到13000億元，2008年受國際金融危機影響，土地出讓金收入大幅下降，但仍然達到9600億元，土地出讓金成為地方財政的主要來源，因此，各級政府都會積極創造條件，扶植房地產等產業發展，土地需求增加從而帶動土地出讓金不斷升高。根據中原地產研究中心監測，上海市2007年每公頃土地出讓金平均為2560萬元，2009年每公頃土地出讓金躍升為4159萬元。
（2）土地的稀缺性和不可替代性決定了土地資源供給數量的有限，造成土地有限供給與相對無限需求之間的矛盾，根據市場經濟規律，需求大于供給的時候，土地的出讓金價格就會逐步攀升。同時，自2002年以來，由于房地產需求的增加，帶動房價高速上漲，房地產開發企業儲備的土地資源大幅增值，輕松的賺取“土地紅利”。
時間差和房價高漲是房地產開發企業賺取“土地紅利”的重要原因。盡管相關法律規定了企業獲取房地產開發用地后的開工建設時間，由于沒有嚴格實施，從而致使房地產開發企業都大量囤積土地、放緩開發速度、延長開發周期，隨著時間推移，賺取土地增值帶來的“土地紅利”。
根據克而瑞(中國)信息技術有限公司、中國房地產測評中心、上海易居房地產研究院聯合的“2009年三季度末中國房地產企業土地儲備TOP10榜單”，土地儲備前十名的房企，其土地儲備之和已達3.05億平方米（見表），僅憑借土地儲備資源的增值，上述企業每年都可以獲得巨額的經濟效益。
2.中國房地產業逐步進入后“土地紅利”期
隨著房價高速上漲，社會各界對房地產企業囤積土地的意見越來越大，政府部門不斷出臺政策加強對房地產開發用地的監管，加大力度清理閑置土地，嚴格控制每宗土地的開發建設時間。《中國人民共和國城市房地產管理法》第二十六條規定：以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。國家調控、限制房地產開發企業大規模囤積土地不按規定時間進行開發，將是今后一個時期的主調，囤積土地的風險越來越大。隨著政府調控的不斷加強和市場變化，房地產行業的競爭將進一步加劇，宏觀調控和競爭的變化必將推動中國房地產市場發育成熟，未來行業將進入結構與戰略調整階段。房地產企業逐步進入后“土地紅利”時代，依靠土地增值賺取超額利潤的時代將一去不返，房地產企業只有主動提高自身綜合競爭力，才能應對未來的市場變化。
三、房地產企業應對未來市場變化的管理建議
面對未來房地產市場的變化和激烈競爭，房地產企業要全面審視自身能力，通過管理轉型，從戰略、管控及執行三個層面提高自身綜合競爭能力，積極應對未來市場變化。
1.提高防范政策風險的能力。目前，規范房地產開發企業囤積土地、調控房地產業的呼聲越來越強，房地產企業必須加強風險意識，提前預測、及時掌握國家對房地產業的調控政策，防范政策變化的風險。尤其是目前擁有大量優質土地儲備資源的房地產企業，其他同行不僅羨慕，而且嫉妒，都千方百計的想分一杯羹，難免會利用國家調控政策大做文章。要針對風險所在，未雨綢繆，提前制訂應對措施，防范風險。
2.提升戰略布局能力。戰略布局是依據企業戰略目標和方向進行戰略部署的行為，房地產開發企業的戰略布局包括業務布局、區域布局及布局時機等方面的內容。外部環境的客觀變化需要房地產開發企業必須不斷地重新審視戰略布局。房地產企業要根據公司的戰略目標，結合未來房地產市場的發展變化、目標區域、消費者需求等情況，從房地產行業發展態勢和全國視野綜合分析市場發展趨勢，研究戰略布局，解決產業發展規模、分布區域等問題。
3.提升品牌運作能力。品牌是房地產開發企業實力、產品質量、管理水平的綜合體現，公司要努力塑造品牌。首先，通過內部管理大力提升產品質量；其次，通過加強物業管理做好售后服務，良好的后續管理能夠維護企業品牌形象，提高客戶滿意度，實現口碑傳播和客帶客銷售。通過提升產品質量和服務真正使公司成為具有生命力和競爭力的房地產品牌。
4.提高產品研發與創新能力。要對房地產市場及客戶需求進行持續的深入分析，設計最大限度滿足消費者需求的產品，形成標準的產品體系，促進項目的快速開發，縮短開發周期。每一類標準產品要明確目標客戶群、目標區域、項目規模、建筑風格、視覺識別和設計定型等關鍵內容。
5.優化并確定高效的管理和運營模式，充分發揮公司總部、項目公司的管理職能。進一步清晰地界定公司總部與項目公司之間的管理關系，包括管理內容、管控手段和方式，明確職能部門之間的業務協作關系和各專業職能運作方式，提高公司進行資源整合的專業化管理能力。
6.通過規范業務流程，逐步實現精益化管理。通過房地產業務鏈的流程優化，逐步實現規范化、標準化和體系化。整個流程體系由高到低逐步細化，形成一整套從規范化到精益化的流程管理體系，以保證業務流程真正能被有效準確的執行。
7.通過科學的績效管理體系，確保企業戰略目標的實現。績效管理的目的是通過調動組織和全員的積極性，發揮優勢，提高公司績效，為公司實現并創造價值。績效管理要體現量化評價、公正公平、重點突出、便于操作、考核結果與獎懲任用相結合等原則。
8.培養高水平的人才隊伍，確保戰略與管理的有效執行。通過實施人才戰略、優化企業人才環境、創新企業用人機制，建立職業化、專業化的員工隊伍。人才隊伍建設從依賴個別核心人才向增強企業團隊能力轉變，將個人能力沉淀到企業的知識體系中。
