時間：2023-05-29 17:44:28
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產開發經營管理條例，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
某開發企業，通過偽造房地產開發項目立項文件取得規劃許可等證件，并領取了商品房預售許可證，預售收入4700余萬，事后，該違規行為暴露。對此違規行為，該如何處罰？可否適用《城市房地產開發經營管理條例》（以下簡稱《開發條例》）第39條？
分析
一、關于《開發條例》第39條的理解
《開發條例》第39條規定：“違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。”對于本條的理解，關鍵有以下兩點。
首先，什么是擅自預售商品房？所謂擅自預售商品房，是指沒有取得預售許可證，實施商品房預售的行為，或者預售許可證撤銷后，仍然實施預售的行為。若已取得預售許可證，則不論其取得的途徑是合法取得還是非法騙取，均不能認定為“擅自”。因為從表面上看，其行為都經過了行政機關的審查并予以了批準，許可證取得后即具有社會公示性。
其次，什么是違法所得？違法所得并非是全部預售收入，因為《開發條例》第39條的立法本意是懲處開發商違規行為，保護公眾利益，進而維護社會穩定。如果一旦將預售收入沒收，并再處罰金的話，有可能會造成整個項目資金運轉困難，甚而造成項目“爛尾”。這并不是管理部門希望的結果。因此，建設部在給河北省建設廳《關于提請解釋“違法所得”具體含義的請示》的復函（建法函[2008]326號）中將“違法所得”明確為房地產開發企業擅自預售商品房的全部收入扣除其開發建設經營成本的所得。
二、關于本案的行政處罰
對于開發企業騙取預售許可證的行為，可以從兩個層面予以處罰，一是適用《行政許可法》第79條規定“被許可人以欺騙、賄賂等不正當手段取得行政許可的，行政機關應當給予行政處罰；取得的行政許可屬于直接關系公共安全、人身健康、生命財產安全事項的，申請人在3年內不得再次申請該行政許可；構成犯罪的，依法追究刑事責任”。二是適用《城市商品房預售管理辦法》第15條“開發企業隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款”。
就本案來說，可以處以撤銷預售許可，并處3萬元罰款，同時可以責令申請人3年內不得再次申請該行政許可。
三、關于罰款額度的思考
國家對于商品房預售的行政處罰，經歷了一個從粗到細的過程。1994年建設部40號令《城市商品房預售管理辦法》第13條對于不辦理預售許可、挪用預售款、不辦理備案的情況規定了“可處以罰款”，但沒有對處罰的標準作出具體規定。2001年建設部95號令《關于修改的決定》細化了處罰的標準，增強了可操作性。比如：對不辦理預售許可預售商品房的，“責令停止預售、補辦手續、沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1%以下的罰款”。對不按規定使用預收款的，“可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。”2004年建設部131號令《關于修改的決定》中，又增加了對隱瞞有關情況、提供虛假材料，或采用欺騙、賄賂等不正當手段取得預售許可證的情形的規范，明確“責令停止預售、撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款”。
第二條 凡在本市行政區域內竣工的居住小區和住宅開發項目，均適用本辦法。
本辦法所稱居住小區和住宅開發項目竣工綜合驗收（以下簡稱綜合驗收），是指經貴陽市人民政府批準興建的居住小區和其他住宅開發項目竣工后，由建設行政主管部門組織有關部門按照開發項目建設條件的有關要求和規定進行檢查驗收。
第三條 市人民政府建設行政主管部門主管本市行政區域內的居住小區和住宅開發項目竣工綜合驗收工作。
縣（市）人民政府建設行政主管部門負責轄區內的居住小區和住宅開發項目竣工綜合驗收工作。
城市規劃、國土、房管、城管、園林、環保、環衛、人防、消防等部門和所在地人民政府，應當協同做好居住小區和住宅開發項目竣工綜合驗收工作。
第四條 居住小區和住宅開發項目經批準立項取得《建設用地規劃許可證》后，開發建設單位應在15日內向建設行政主管部門依法登記，領取《房地產開發項目手冊》和《房地產開發項目建設條件意見書》。
《房地產開發項目建設條件意見書》包括以下內容：
（一）項目性質、規模和開發期限；
（二）規劃控制指標和規劃設計要求；
（三）基礎設施及公共服務配套設施的建設要求；
（四）基礎設施和公益設施建成后的產權界定；
（五）項目拆遷補償安置要求；
（六）項目經營方式；
（七）售后服務及物業管理等。
第五條 開發建設單位到有關部門辦理報建手續時，應當按規定填寫《房地產開發項目建設條件意見書》，并在開發項目動工前15日內將《房地產開發項目建設條件意見書》送建設行政主管部門備案。
第六條 開發建設單位必須按照《房地產開發項目建設條件意見書》實施綜合開發配套建設，并將開發項目實施階段的主要事項和政府有關部門對其開發經營活動的審查、批準和處理意見記錄在《房地產開發項目手冊》中。
開發建設單位應當每半年或按項目實施階段將《房地產開發項目手冊》送建設行政主管部門驗核。
第七條 開發建設中合法轉讓土地使用權的受讓人，應當在辦理土地使用權變更登記手續后15日內持土地使用權轉讓合同及批準手續到建設行政主管部門備案，辦理項目開發人變更手續，并按上述規定辦理項目登記。
第八條 居住小區和住宅開發項目的開發建設，必須按建設程序組織實施，符合國家有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。
第九條 綜合驗收必須符合以下要求：
（一）建設項目按批準的規劃和有關專業管理及設計要求全部建成，并滿足使用要求；
（二）住宅及公共配套設施、市政公用基礎設施等單項工程驗收合格，驗收資料齊全；
（三）施工機具、暫設工程、建筑渣土、剩余構件拆除清運完畢，場清地平，符合環境要求；
（四）被拆遷人已依法安置完畢。
第十條 申請綜合驗收，應當提交下列文件：
（一）建設規劃許可證及其他專業管理部門批準的設計文件（圖紙）及證明材料等；
（二）工程承發包合同；
（三）工程質量監督機構核定的各單項工程質量等級評定文件；
（四）竣工資料（圖紙）和技術檔案資料；
（五）建設行政主管部門規定的其他文件資料。
第十一條 綜合驗收按下列程序進行：
（一）開發建設單位完成《房地產開發項目建設條件意見書》規定的內容，經相關部門驗收會簽后向建設行政主管部門提出綜合驗收申請報告并附本辦法第十條規定的文件資料；
（二）建設行政主管部門自收到竣工驗收申請報告和有關資料之日起30日內，組成由建設、規劃、國土、房管、人防、消防、城管、環保、環衛、園林、通訊等部門及物業管理單位參加的綜合驗收小組；
（三）綜合驗收小組在審閱有關驗收資料，聽取開發建設單位匯報，深入現場，按下列要求對竣工的項目進行全面鑒定和評價，提出驗收意見：
1、城市規劃設計條件的落實情況；
2、拆遷安置方案的落實情況；
3、配套建設的基礎設施和公共設施的建設情況；
4、單項工程的工程質量驗收情況；
5、物業管理的落實情況；
6、其他。
（四）對綜合驗收合格的居住小區和住宅開發項目頒發《房地產開發項目竣工綜合驗收合格證》。
第十二條 分期和按組團建設的小區和住宅開發項目，可以實行分期和按組團驗收。
分期和按組團驗收的項目，市政公用基礎設施和公共配套設施必須滿足使用功能的要求，方可投入使用。
第十三條 未經綜合驗收或綜合驗收不合格的居住小區和住宅開發項目，不得交付使用，房地產管理部門不予辦理產權手續，建設部門不予辦理新開項目的有關手續。
第十四條 有下列行為之一的，由建設行政主管部門責令限期改正，予以警告，并可處以1萬元以下罰款：
（一）違反本辦法第四條第一款規定，逾期未登記的；
（二）不按規定送《房地產開發項目建設條件意見書》備案的；
（三）不按規定送驗《房地產開發項目手冊》的。
第十五條 違反本辦法第七條的規定，逾期不辦理開發項目開發人變更手續的，由建設行政主管部門責令其限期補辦，并可處1萬元以下的罰款。
第十六條 違反本辦法規定，將未經驗收的房屋交付使用的，按國務院《城市房地產開發經營管理條例》第五章第三十六條處罰。
第十七條 違反本辦法規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，按國務院《城市房地產開發經營管理條例》第五章第三十七條處罰。
第十八條 綜合驗收工作人員玩忽職守，濫用職權，索賄受賄，徇私枉法的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
第十九條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議，或者向人民法院起訴；逾期不申請復議，不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
1、客戶簽訂商品房購房合同后，開發商會將購房合同集中遞交到房管局進行備案，此過程一般需要三十天時間。如客戶為按揭購房，待購房合同在房管局備案完后，還需再將客戶的所有貸款資料遞交給按揭銀行進行審核，辦理抵押貸款手續，此過程的辦理時間一般也需要三十天左右（視不同銀行工作情況而定）。待以上手續全部完成后，簽約中心會通知客戶領取購房合同。
2、國務院《城市房地產開發經營管理條例》第二十七條規定:房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內,到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
3、購房合同是根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和房地產開發企業，在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成的協議。
（來源：文章屋網 ）
1、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍。
根據最高人民法院有關領導的講話精神，政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發建設的房屋，還有部分企事業單位在國家劃撥土地上違規開發的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產是否適用司法解釋，實踐中認識很不統一。有人主張以開發建設者是否符合國務院《城市房地產開發經營管理條例》確定的房地產開發企業設立條件為據確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產開發企業”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產開發企業，亦包括違規開發者，只要是向社會公開銷售，均應適用司法解釋。還有人主張以商品房開發建設用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認為上述意見均不正確。一項法規的適用范圍，一般由其自身作出規定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規定，即為房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據開發建設者是否房地產開發企業，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認識，非房地產開發企業建設的的房產之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產，不管是否房地產開發企業建設，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發用地是否國有、開發過程是否違規無關。對此處所謂的“房地產開發企業”，應作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產管理部門同意設立的房地產開發企業。當然，為避免與行政權力的沖突，法院只應進行形式審查，對企業在實體上是否符合該類企業的法定條件，法院不作審查。
2、商品房買賣合同的分類。
這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。
關于商品房買賣合同的分類，對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。
根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細研究就發現其分類標準模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設的過程進行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復雜的現實生活時，還是往往產生不同的認識。如：何為竣工、何為驗收？
對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現售處理，筆者認為，將上述商品房按現房處理、歸于不符合法定條件的現房更符合我國法律區分現房和預售的初衷：允許房地產開發商預售商品房是為了房地產開發企業能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現房，尚未施工和正在施工的房產為期房。基于此，筆者主張將上述房產的買賣糾紛適用現售合同的相關規定調整，其結果是區分預售和現售以工程是否竣工為據。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規范的理念。
此外，根據筆者了解的建設工程和房地產管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設工程質量管理和房地產開發經營管理兩方面作了不同的規定。根據國務院《建設工程質量管理條例》第十六條和第四十九條的規定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門備案。根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規定，房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，驗收的內容為城市規劃設計條件的落實情況、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業管理的落實情況；驗收結果應報房地產開發主管部門備案。筆者認為，上述第一個驗收是建設工程質量專項驗收，其結果只說明建設工程質量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產是否符合國家對房地產開發經營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定的內容理解、適用。
最后，區分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展情況的證據資料一般掌握在開發商手中，而當了被告的開發商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第十五條第（一）項的規定，以進行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調查取證？或依照該規定第七條的規定將上述證據的舉證責任分配給房地產開發商一方當事人？筆者認為，前一種作法法律依據不足，后一種作法可采。
3、商品房買賣合同的效力問題。
對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現售的條件，法律和行政法規未作明確規定，對現售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規定理解，則商品房現售合同生效條件應
為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件不符。若不作上述理解，則違規開發的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規和法律對商品房現售條件作其出限制性規定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規章。筆者認為，在商品房現售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定結合起來作為商品房現售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定確認其無效。如此補充現有法律的漏洞。
4、開發商逾期協助業主辦理房產權轉移違約責任的歸責原則。
《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規定。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。開發商逾期協助業主辦理產權轉移的違約責任是否應適用嚴格責任原則？根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責原則？筆者傾向于理解為過錯責任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發商有土地使用權出轉讓合同關系的第三人的原因；而嚴格責任原則是不分原因，只要有違約就有責任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規定的是法定違約責任，責任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責任，因此，適用條件應盡量嚴格，上述認識亦是促使筆者對上述違約責任作過錯責任理解的原因。
5、因房屋存在質量問題解除合同的條件。
房屋主體質量經鑒定不合格應解除合同，因法有明文規定，現在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規定的解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應用，但商品房質量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。
第二條本縣域房地產開發住宅建設項目工程，包括居住區、居住小區、組團、商業住宅區等房地產開發的住宅項目及其公共服務設施、配套設施、市政基礎設施的交付使用管理，適用本辦法。
第三條縣建設行政主管部門負責城市房地產開發住宅建設項目交付使用的統一管理工作。
縣規劃、國土資源、房管、市政、園林、人防、公安、消防、質監、電信、廣電、供電、自來水及其他相關部門，應當按照各自的職責共同做好城市房地產開發住宅建設項目交付使用的管理工作。
第四條新建居住區、居住小區、組團、商業住宅區等房地產開發住宅項目，應當按照規劃設計等有關規范要求，配套建設教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、郵政電訊、社區服務、市政公用等設施。
第五條堪察設計單位、房地產開發企業應當按照相關行政管理部門批準的條件設計和實施。
第六條縣建設行政主管部門和其他相關行政管理部門在施工圖審查和辦理各項審批手續時，不得超越規定指標和條件辦理批準手續。
第七條行政管理部門應當依照各自的職責，加強建設工程實施過程的監督與管理，及時糾正和查處違法行為。
第八條房地產開發住宅建設項目具備下列條件，并經縣建設行政主管部組織的綜合核驗后，方可交付使用；
(一)房屋建筑工程竣工已經辦理竣工備案；
(二)生活用水納入城市供水管網；
(三)雨、污水排放納入城市雨、污水排放系統；
(四)生活用電納入城市供電網絡；
(五)住宅與交通干道之間有符合標準的道路連接；
(六)在具備燃氣供氣的條件下，燃氣管線已施工完畢，具備開通條件；
(七)規劃要求建設的公共服務設施和配套設施已建成并具備交付使用條件；
(八)消防設施符合標準；
(九)園林綠化符合規定標準；
(十)物業管理已經落實；
(十一)執行現行拆遷安置補償政策全部到位；
(十二)法律、法規規定的其他條件；
第九條房地產開發住宅建設項目竣工后，建設單位應當書面告知縣建設行政主管部門組織驗收。相關管理部門和單位必須按照建設行政主管部門通知的時間、地點，依照各自的職責組織驗收。驗收合格的，發給驗收合格證明。不合格的，應當書面告知其理由。
驗收應當自建設行政主管部門收到驗收告知書之日起十五日內完成。
第十條建設單位持下列相關文件，向縣建設行政主管部門提出建設項目交付使用申請：
(一)建設行政主管部門出具的竣工驗收備案表、拆遷安置方案落實的合格證明及供水、排水、道路準予交付使用的證明；
(二)規劃管理部門出具的規劃設計條件全部落實的驗收合格證明；
(三)園林部門出具的符合綠化標準的證明；
(四)房管部門出具的物業管理已落實的合格證明；
(五)供電單位出具的生活用電已納入城市供電網絡的證明；
(六)轄區社區出具的依照規劃設計條件社區用房已落實的證明及小區物業管理已納入社區管理的證明；
(七)公安消防部門出具的符合消防技術標準的證明；
(八)法律、法規規定的其他驗收合格證明。
前款規定的驗收合格證明，應當由相關管理部門或者單位的驗收工作人員和部門負責人簽名或者蓋章，并加蓋單位公章。
第十一條縣建設行政主管部門在收到建設單位提交的建設項目交付使用申請時，應當當場核對其驗收合格的證明材料。證明材料齊全的應于7日內組織有關專業技術人員和業主代表共同到現場進行綜合核驗，經核驗符合交付使用條件的，發給《*縣房地產開發住宅項目同意交付使用通知書》(以下簡稱《交付使用通知書》；經核驗不符合交付使用條件的，應當書面告知需要整改的事項。
第十二條房地產開發住宅項目取得《交付使用通知書》后，方可交付使用。
國土資源和房產管理部門必須憑建設單位提交的《交付使用通知書》，依法辦理土地和房產的相關手續。
第十三條分期實施建設的房地產開發住宅項目，可以分期辦理驗收手續，辦理程序依照本辦法第九、十條的規定執行。
第十四條房地產開發企業將未取得《交付使用通知書》的房屋交付使用的，應當根據不同的情形，依照國務院《城市房地產開發經營管理條例》和其他法律、法規的規定進行處理。
第十五條行政管理部門為不符合驗收標準的住宅項目出具合格證明的、以及對符合驗收標準的住宅項目不出具或者拖延出具合格證明的，依法追究該管理部門負責人和工作人員的法律責任。
第十六條行政管理部門進行驗收時，不得將與其驗收項目之外的事項作為驗收條件；除法律、法規規定的外，不得收取任何費用。
期房在取得房產證之后可以證明產權，根據國家《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
另外，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
一、商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
二、商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
三、商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
（來源：文章屋網 ）
上海商品房銷售管理辦法：總則第一條 為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。
第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。
第三條 商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。本辦法所稱商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
第四條 房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地產行政主管部門(以下統稱房地產開發主管部門)按照職責分工，負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。
上海商品房銷售管理辦法： 銷售條件第六條 商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。
第七條 商品房現售，應當符合以下條件：
(一)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;
(二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件;
(三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(四)已通過竣工驗收;
(五)拆遷安置已經落實;
(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;
(七)物業管理方案已經落實。第八條房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。
第九條 房地產開發企業銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》的有關規定執行。
第十條 房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。
第十一條 房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
第十二條 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。
第十三條 商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。
上海商品房銷售管理辦法：廣告與合同第十四條 房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。
第十五條 房地產開發企業、房地產中介服務機構的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。
第十六條 商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。
商品房買賣合同應當明確以下主要內容：
(一)當事人名稱或者姓名和住所;
(二)商品房基本狀況;
(三)商品房的銷售方式;
(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;
(五)交付使用條件及日期;
(六)裝飾、設備標準承諾;
(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;
(八)公共配套建筑的產權歸屬;
(九)面積差異的處理方式;
(十)辦理產權登記有關事宜;
(十一)解決爭議的方法;
(十二)違約責任;
(十三)雙方約定的其他事項。
第十七條 商品房銷售價格由當事人協商議定，國家另有規定的除外。
第十八條 商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。
商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。
按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。
第十九條 按套(單元)計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。
按套(單元)計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變;套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
第二十條 按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。
合同未作約定的，按以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;
(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
產權登記面積-合同約定面積面積誤差比=---------------100%
合同約定面積
因本辦法第二十四條規定的規劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協議。
第二十一條 按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。
第二十二條 不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。
符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的，從其約定。
第二十三條 房地產開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。
第二十四條 房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。
經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。
買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
上海商品房銷售管理辦法：銷售第二十五條 房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。
房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。
第二十六條 受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第二十七條 受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。
受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。
第二十八條 受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。
第二十九條 商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。
上海商品房銷售管理辦法：交付第三十條 房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。
因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。
第三十一條 房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。
第三十二條 銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》(以下簡稱《規定》)，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。
第三十三條 房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。
商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期;存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。
在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。
第三十四條 房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。
房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。
房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
第三十五條 商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房;給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
上海商品房銷售管理辦法：法律責任第三十六條 未取得營業執照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產開發經營管理條例》的規定處罰。
第三十七條 未取得房地產開發企業資質證書，擅自銷售商品房的，責令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。
第三十八條 違反法律、法規規定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得;收取預付款的，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。
第三十九條 在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十條 房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規定處罰。
第四十一條 房地產開發企業未按規定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產行政主管部門的，處以警告，責令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。
第四十二條 房地產開發企業在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。
(一)未按照規定的現售條件現售商品房的;
(二)未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案的;
(三)返本銷售或者變相返本銷售商品房的;
(四)采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的;
(五)分割拆零銷售商品住宅的;
(六)不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的;
(七)未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的;
(八)委托沒有資格的機構銷售商品房的。
第四十三條 房地產中介服務機構銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。
第四十四條 國家機關工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
上海商品房銷售管理辦法：附則第四十五條 本辦法所稱返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。
本辦法所稱售后包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。
本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產開發企業以將成套的商品住宅分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。
本辦法所稱產權登記面積，是指房地產行政主管部門確認登記的房屋面積。
第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據本辦法制定實施細則。
第四十七條 本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。
摘要：聯合開發房地產引發極易引發糾紛，且司法實踐中認識不一。本文將對其概念特征、聯合開發的組織方式、如何確保合同的合法效等進行探討。
關鍵詞：聯合開發 房地產 概念 特征 組織方式 有效性
對于房地產開發業，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個，開發無從談起。即使是神通廣大的房地產商，也經常面臨擁有土地使用權但缺乏資金或資金充足但沒有土地的窘境。于是聯合開發應運而生。聯合開發作為紐帶，促成了資金和土地的結合，盤活了諸多房地產項目，對房地業的功不可沒。但同時，聯合開發引發的糾紛也不在少數，且糾紛一旦發生，往往標的數額巨大，案情錯綜復雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類案件都占很大比例）。因此，如何界定聯合開發的性質，如何確保聯合開發行為的合法有效，如何從法律角度預防糾紛的發生等問題，就成了房地產業內人事和從事房地產業務的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對這些問題做了點思考，現呈現給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。
一、 聯合開發房地產行為的法律性質和特征：
所謂聯合開發房地產，指雙方當事人約定，由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等，合作開發土地，建筑房產等項目，共擔風險，共享收益的房地產開發方式。提供土地使用權的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產開發經營的房地產開發，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯合開發房地產是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進行房地產項都可以納入聯合開發房地產的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進行房地產開發經營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與人或自然人之間合作；不限于在城市規劃區國有土地上進行建設，也可以是在集體土地上聯合建房。
從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬于《民法通則》規定的法人聯營，具有如下特征：
（一）、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件： 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。
（二）貫徹責、權、利統一的原則。
實踐中，有很多聯合開發行為就是因為違反了聯營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯合開發協議中約定：甲公司僅負責提供建設用地，不參與項目的建設管理，不論項目是否贏利，乙公司均應向甲公司支付若干收益。根據最高人民法院關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，此類條款屬于聯營合同的“保底條款”，應認定為無效。需要指出的是，所謂的責權利統一，是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權利和義務向統一，并非指在開發的任何環節雙方當事人都必須均等的付出和收益。比如說，在項目的建設工程中，不具備房地產開發資質的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監督），而是由房地產公司全權負責，這并不意味著違反了該原則。
（三）法律關系復雜。
聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系，錯綜復雜。首先是合作雙方的關系，如上文所說應屬聯營關系，而聯營又分為法人型聯營和松散型聯營，組織形式和權利義務分配都需要仔細約定（文將詳細）；其次是聯合體與政府主觀部門的關系，開發房地產的各個環節，立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督，最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批準文件。而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。由于沒有做好聯合開發的審批工作而導致某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是，教訓非常慘痛。再次是聯合體與其他單位或個人的關系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。
原告:————
住址:————
電話:——————
被告:——————
住所地:————
法定代表人:————
聯系人:————
電話:————-
訴訟請求:
1、請求法院判令被告立即為原告辦理房屋所有權證;
2、請求法院判令被告支付逾期辦理房屋所有權證的違約金;
3、請求法院判令被告承擔本案訴訟費用。
事實與理由:
————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————
綜上所述,被告作為房屋買賣合同的出售方,在原告交付購房款履行了付款義務后,被告方交付房屋即購房合同成立,被告方應當在合同訂立之日起90日內按約定辦理房屋所有權證。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第60條、《城市房地產開發經營管理條例》第33條及最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條定,被告應當立即辦理房屋產權證并支付違約金。
為維護原告合法權利,特訴請人民法院判允前列訴訟請求。
此致
————人民法院
訴訟人：*，湖*，電話：*
被告：*，地址：*，電話：5455888
訴訟請求：
1、判令被告雙倍返還購房（成約）定金四萬元整。
2、判令被告承擔本案原告律師費四千元整。
事實與理由：
2002年9月30日，原、被告雙方簽訂了“名都花園商品房認購書（以下簡稱認購書）”，約定雙方在十日內簽署正式購房合同，被告同時收取了原告定金兩萬元整。當原告依約去簽署合同時發現，被告尚未得建筑工程規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證，不符合預售商品房的法定要求，因此不同意違法簽訂購房合同，要求被告在辦好相關證件后簽約。被告直至2003年5月16日才辦齊上述許可證，而此時，被告卻以房價已上漲為由拒絕簽訂合同，并不同意退還原告的定金。
原告認為，雙方簽訂的認購書具有法律效力，原告所交兩萬元是“成約定金”，因被告的原因導致主合同不能成立，當然由被告承擔違約責任，依法應雙倍返還定金。
此案因被告違反民法的“誠信”原則，利用優勢地位坑害消費者所致，為保護消費者依法維權的積極性，為更好地維護和發揚“誠信”的社會風尚，應當保護消費者的維權成本，所以請求判令被告承擔原告的律師費。
此致
長沙市雨花區人民法院
具狀人（原告）：
時間
鄒某訴湖南省長沙高興房地產開發有限公司案相關法律法規摘抄
城市房地產開發經營管理條例
第二十三條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；
（二）營業執照和資質等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預售商品房分層平面圖；
（五）商品房預售方案。
城市商品房預售管理辦法
第五條商品房預售應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
關鍵詞:房地產經營；創新能力培養；校企合作模式
1房地產經營本科專業簡介
房地產經營專業的本科生要具備比較扎實的經濟學和管理學理論知識，要掌握與房地產經營管理有關的管理技能，并要掌握與房地產經營相關的學科理論和知識，要具備經濟、管理、法律以及工程技術的全方面知識體系，畢業后可以勝任政府部門、金融機構、房地產開發公司等的房地產咨詢、開發、估價等相關職務。主要的學習內容有投資學、房地產開發、營銷學、房地產估價、建筑學、物業管理等。
2構建本科校企合作創新人才培養模式的意義
上個世紀80年代以后，高教界逐步在推廣實踐教學，強調培養應用型的人才。房地產經營專業是典型的應用型專業，本科學生僅靠在校園里學習專業知識是完全不夠的，社會實踐是非常重要的。培養學生的創新能力，關鍵是要進行實踐教學，這是提高學生的社會適應素養，提升就業競爭實力的途徑。校企合作模式是一種高等院校與企業共同培養人才的一種方式，其培養導向為社會需要，學校和企業優勢互補進行合作，提高人才培養的質量。校企合作模式下學生在學校學習的房地產經營理論知識與實踐訓練進行結合，學生的綜合專業素質和創新能力在實踐中得到不斷提升。校企合作模式下教育與社會發展相聯系，校企雙贏。房地產經營本科專業采用校企合作人才培養模式，根據職業崗位的要求來確定人才培養目標，注重的是房地產行業以及房地產企業對于人才的專業要求。在制定課程培養目標時主要從崗位的需要出發，以培養學生的職業能力為本位，除了要提高學生運用專業知識解決專業技術問題以外，還要培養學生的創新能力，使理論課和實踐課相結合，讓學生提前體驗實際工作，畢業后可以盡快的適應本專業的工作。
3校企合作人才培養模式的主要內容
3．1以房地產經營專業的就業為導向，管理模式實行雙軌制
由高校的分管院長和企業的高級主管組成教學指導中心，高校的教務處和企業的職能部門制定相關的規章制度，并進行一系列的協調工作。房地產經營專業的教研室和企業的職能部門根據本專業的建設要求和人才培養方案以及教學大綱的要求，具體進行相關的教學管理。高等院校與相關的房地產建立長期的校企合作關系，為學生提供校外實訓基地。實訓基地以校企合作做為創新型人才的培養模式，在優勢互補的原則下，在房地產經營專業的人才培養和人才輸送方面建立合作關系，并在此基礎上建立更加緊密的戰略合作關系。培訓基地集教學、實訓、頂崗實踐、科研以及社會服務為一體，成為房地產經營本科學生接受校外實踐教育的基地。要校企合作模式下，可以由高校的優秀專業者是與企業的優秀員工組成“雙師型”的教師隊伍，這樣專業教師會參與公司的經營管理，并可以進行專業實踐能力的培訓，也可以實施“教師進企業，經營進課堂”的模式，每年安排一定數量的教師到進行掛職鍛煉，參與房地產經營項目的開發和服務工作，這樣教師的工程實踐能力和管理經驗大大提高，可以有更高的專業知識來傳授給學生，同時也可以聘請的經營管理人才來校對學生進行培訓，使教學更加具有實效性。
3．2以培養學生的創新能力為本位，構建校企合作的課程體系
要根據市場的需求，支柱的調整教學計劃，同時將實訓做為獨立的教學內容，根據職業職能的要求來設計實訓的內容和形式，針對于房地產經營專業設計課程實訓、技能實訓、綜合業務能力實訓以及頂崗實踐等環節。高等院校與企業合作開發課程，構建生產、學習和研究為一體的創新體系。房地產經營專業是一門實踐性很強的課程，在該專業的理論部門由院校的教師講授，實踐部分可以聘請房地產公司的企業培訓師為學生進行講解，通過這種合作，可以彌補教師實踐性稍弱的現實，企業的實踐案例提高了學生的學習興趣。同時也可以由高校和企業合作開發項目和進行理論研究，學生可以進行項目參與。通過這種模式培養了學生的項目開發和實踐能力，企業也會從學生處吸取新的設計理念和開發思路，通過創建“工程咨詢服務”、“管理培訓”等一體化基地，發揮院校和企業的雙方優勢，同時也提升學校的社會服務能力。學生在企業進行頂崗實習，要遵守企業的管理制度，學生在實習期間要遵守實習管理條例，高校與企業定期交換意義，對學生的學習情況進行鑒定。如果學生表現突出，校企可以聯合進行獎勵，如果在實習期間學生違紀就會給予一定的懲罰。學生對每一階段的實習情況進行總結，可以升華專業內容的學習。一些企業設立優秀實習學生獎學金，學生也更具有歸屬感。
4校企合作模式的應用效果
4．1房地產經營本科專業的人才質量不斷提高
通過對高校房地產經營專業本科生進行創新能力培養的校企合作模式，學生的理論知識更加扎實，專業技能因為在企業進行實踐不斷提高，具有比單純校園學習更高的綜合素質，同時也會受到用人單位的肯定。一些企業與高校通過建立長期合作關系，也提高了學生的就業率。
4．2可以共享實踐基地的資源，雙方進行經驗推廣
學生在實踐基地實習，除了學習到房地產經營專業的實踐知識外，同時也可以學習本專業以外的工程管理、人力資源、物流管理、房地產估價、物業管理、營銷學等的專業內容，拓寬了學習內容，學生的思維被無限打開。
4．3通過進行生產、學習和研究的三位一體合作，可以共享資源
為了促進校企合作的不斷深入，也可以雙方與行業主管部門進行辦學合作，通過主管部門向高校和企業開放，這樣可以為地方經濟服務，學生也會了解當地的區域經濟發展情況，學生的基本素質和創新能力也會不斷提高。
參考文獻
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［2］朱蓉．構建工學結合、校企合作的人才培養模式———金融與證券專業工學交替教學改革的實踐與探索［J］．中國職業技術教育，2007(30)．
[關鍵詞]房地產市場；微觀管制；宏觀調控
[中圖分類號]F20
[文獻標識碼]A
[文章編號]1672-2426(2009)09-0038-03
中國房地產市場歷經探索、起步、快速發展和調整等幾個階段，至今已步入相對穩定發展階段，房地產市場取得的成績斐然。然而，中國房地產市場也存在一些問題，突出表現為房地產價格渡動大、房地產交易秩序較為混亂、近期受國際金融危機影響房地產市場不景氣等。為了解決這些問題，政府加強了對房地產市場的宏觀調控，成效顯著。但是，要實現房地產市場的持續健康運行。除了政府的宏觀調控以外。政府的微觀管制即房地產市場管制亦是不可或缺的。本文擬對中國房地產市場管制產生的原因及管制目標做初步探討。
一、中國房地產市場管制產生的原因
(一)中國房地產市場存在缺陷
房地產市場管制指的是，政府基于公共利益或其他目的。依據現有的房地產法律法規對房地產市場微觀經濟主體的活動進行的行政管理和限制。中國房地產市場管制產生的原因在于房地產市場存在缺陷，主要體現在如下方面：
1 市場不能規范房地產微觀經濟主體的行為。房地產市場的微觀經濟主體包括：房地產開發商、房地產中介機構、個人等。微觀主體為中國房地產市場的迅速形成和發展壯大作出了重要貢獻。但是，他們在房地產開發、交易、中介服務、物業管理等各環節也不同程度地存在違法違規行為。在房地產開發中存在房地產開發商忽視工程質量、過度開發、違規拆遷、未取得開發資質或超越資質等級開發等問題；在房地產交易中房地產開發商未合法取得《商品房預售許可證》而違規銷售、虛假銷售信息、進行合同欺詐，國內外投機者通過低價買進高價賣出房地產的方式牟取暴利，擾亂房地產市場正常的運行秩序；少數房地產中介機構缺乏誠信；物業服務企業運作不規范，等等。微觀經濟主體的上述失范行為難以通過市場本身加以克服，因為市場可以為房地產企業從事開發經營和中介服務活動提供場所，卻不能保證所有房地產企業循規經營，也無法保證每一項房地產交易的公平性，因此必須通過政府管制規范微觀主體的行為。
2 市場不能實現房地產資源的最優配置。資源的最優配置只有在完全競爭市場條件下才能實現，而房地產市場是不完全競爭市場。一是房地產市場存在壟斷。首先，土地供給存在一定程度的壟斷。土地是不可再生資源，其供給是稀缺的，土地總量有限必然帶來土地供給的壟斷。另外我國實行土地的社會主義公有制，土地屬全民所有，全國土地的所有權由國務院代表國家行使，因而土地所有權也具有壟斷性。其次，房地產商品具有強烈的地域性和差異性。房地產本身是不可移動的，從而不同區域、同一區域內不同地段的房地產不完全同質，難以相互替代。土地供給的壟斷性和房地產商品的異質性決定了房地產市場競爭具有不完全性和不充分性。二是房地產市場存在信息不對稱。房地產一級市場上開發商掌握的國有土地出讓信息不充分；房地產二級市場上賣方比買方對房地產商品的總量、質量、性能、成本等信息更為了解；房地產三級市場上中介機構比房地產轉讓者和購買者掌握的中介服務信息多。三是房地產市場存在外部效應。例如，建筑施工時會產生環境污染和噪音，某建筑物太高妨礙了附近建筑的采光、通風、通信等等。以上問題的存在決定了由市場配置房地產資源會出現低效率或者無效率，從而造成房地產資源的浪費。
3 市場不能抑制房地產價格的過度波動。遵循商品供求規律，市場能自動生成房地產價格，但市場無法解決由房地產開發成本上升、房地產交易秩序較混亂等諸多復雜因素導致的房價不斷攀升問題，也不能解決因存量房積壓、市場需求冷淡等因素導致的房價快速下降問題。2007年以前。我國房價上漲幅度大，商品房平均銷售價格由1991年的786元／平方米提高到2007年的3864元／平方米，增長了4.9倍；其中住宅的平均銷售價格從756元／平方米上升到3645元／平方米，增長4.8倍。2008年以來，全國樓市又出現低迷，2008年12月全國70個大中城市房屋銷售價格首次出現同比下降(降低0.4％)，其中深圳新建住房銷售價格同比大幅下降18.1％。而市場既不能抑制房價的迅速上升，也不能控制房價的急劇下跌，影響了房地產市場的穩定。
4 市場不能有效保證國家利益和公共利益。市場經濟具有利己性，這決定了房地產市場中經濟主體的目標是實現自身收益最大化而非國家利益和公共利益最大化，而經濟主體收益最大化往往是以損害或犧牲國家利益和公共利益為代價的。以國有土地使用權的出讓為例，我國城市土地使用權可以通過拍賣、招標或雙方協議的方式有償出讓。一般來說，采取拍賣、招標方式由于公開競爭能以較高、較合理的價格成交，而采取協議方式由于可能存在尋租現象，價格偏低，使得少數人能夠利用手中的特權中飽私囊，侵害公共利益。又如，一些房地產開發項目以行政劃撥方式無償或低價獲得土地使用權，雖然減少了房地產開發商的成本卻損害了國家利益。另外，我國部分城市仍存在“隱形地產市場”，其中土地利用性質被擅自改變，土地交易收益被某些單位和個人非法占有。這些都會導致國有土地資源的大量流失。
5 市場不能維護房地產產權。市場只能為房地產產權交易提供場所，卻不能維護房地產產權。在房地產的轉讓、抵押和租賃過程中會發生產權轉移，這就需要對房地產產權進行界定和保護，明確交易雙方的責權利關系。避免出現房地產產權糾紛。由于市場不能清晰地界定房地產產權，也就沒有能力維護房地產所有者的產權。
6 市場不能充分供應準公共物品――經濟適用住房和廉租房。準公共物品是具有一定程度非排他性和非競爭性的物品。由于經濟適用住房和廉租房具有一定程度的非競爭性，即消費者能以較低的價格獲得，所以它們屬于準公共物品。若由市場來供應經濟適用住房和廉租房，由于這類房產價格偏低、收益率低，其供應量勢必會減少，則市場無法滿足低收入階層對經濟適用住房和廉租房的需求。
7 市場不能解決房地產總供求結構失衡問題。市場會引導微觀經濟主體投資于利潤率高的領域，而對其無利可圖的領域則不投資，這會導致宏觀經濟結構失衡，而市場本身卻不能調節這種宏觀經濟失衡。由于房地產開發商熱衷于開發利潤豐厚的高檔商品房，而不愿意建造面向廣大中低收入階層的普通商品房，造成了高檔商
品房供過于求、空置率高，而中低價房供不應求的商品結構矛盾，供給結構嚴重地背離需求結構。盡管市場上高價位商品房的市場需求量有限而中低價位商品房的市場需求量很大，但房地產商出于追求高盈利率的目的并不會增加中低價位商品房的供給，從而市場不能自動調整商品供給結構；同時由于住房是生活必需品，消費者也不會因為房價上升而減少消費量從而調整商品需求結構。因此，市場無法調節不合理的房地產商品結構。
(二)市場缺陷與政府干預
市場缺陷的存在是政府干預的必要條件。由于房地產市場缺陷內生于市場經濟的性質，因而無法依靠市場自身力量完全解決房地產市場缺陷問題；第三種力量(如房地產行業協會)在彌補市場缺陷方面發揮著重要作用，但由于它不具備強制性、權威性，作用力有限，只能作為政府力量的一種補充；而政府具有消除市場缺陷所需要的權威和多種有效的調控手段，因此房地產市場缺陷必須主要依靠政府干預予以解決。
通常，政府干預房地產市場的方式有兩種，即宏觀調控和微觀管制。房地產市場宏觀調控是政府的宏觀經濟管理職能，旨在解決房地產市場上總供給與總需求失衡、總投資與總消費波動等宏觀層面上的問題以及低收入者的住房保障問題，保證房地產市場的穩定發展；房地產市場管制是政府的微觀經濟管理職能，旨在消除房地產市場資源配置低效率等微觀層面上的問題，為市場運行及企業行為建立規則，確保房地產市場的有序競爭。
由于房地產市場上微觀層面的缺陷較多，所以政府干預房地產市場的很大一部分應該在微觀管制方面，即由政府直接對房地產市場上的經濟主體和經濟活動進行限制以彌補市場缺陷。因此，房地產市場缺陷的存在是房地產市場管制產生的根本原因和主要原因。
二、中國房地產市場管制的目標
政府管制房地產市場的主要目標在于限制和規范微觀經濟主體的行為，彌補市場缺陷和不足，具體來說有如下幾點：
(一)為微觀經濟主體行為建立規則，實現房地產市場健康運行
針對微觀經濟主體種種失范行為。政府可以設立規則予以限制，并進而創造公平競爭的市場秩序和市場環境。當前，我國政府已出臺的房地產法律法規主要有：《中華人民共和國房地產管理法》(1995年1月1日起施行，2007年8月30日修訂)、《中華人民共和國土地管理法》(1986年頒布，2004年8月28日第二次修正)、《中華人民共和國城市規劃法》(1990年4月1日起施行)、《中華人民共和國物權法》(2007年10月1日起施行)以及《城市房地產開發經營管理條例》(1998年7月20日起施行)、《中華人民共和國土地管理法實施條例》(1999年1月1日起施行)、《物業管理條例》(2003年9月1日起施行，2007年8月26日修訂)、《房地產開發企業資質管理規定》(2000年3月29日起施行)、《土地利用年度計劃管理辦法》(2006年修訂)、《城市商品房預售管理辦法》(1994年11月15日頒布。2004年7月20日第二次修正)、《城市房地產抵押管理辦法》(1997年6月1日起施行)、《物業管理企業資質管理辦法》(2004年5月1日起施行)等。這些法規條例對經濟主體在房地產開發、交易、中介服務、物業管理中的進入條件、權利義務、法律責任等均作出明確規定。政府可以此為依據，為房地產開發經營活動建立規則，即嚴格限制經濟主體的從業資格、為經濟主體提供的商品或服務的價格和質量設立科學合理的標準、嚴厲懲處房地產市場中的各種侵權行為和非法交易，等等。
(二)優化配置房地產資源
通過政府管制解決房地產市場存在的不合理的壟斷、信息不對稱、負外部效應等問題，抑制市場的消極作用，為充分發揮市場機制的優越性創造條件，提高房地產資源的配置效率。
首先，應區別對待房地產市場存在的壟斷。政府要加強對房地產一級市場的壟斷，根據社會有效需求合理配置、節約使用有限的土地資源；房地產二級、三級市場壟斷是基于產品異質、地域差異、信息不對稱、企業實施壟斷策略等因素而形成的一種非自然壟斷，對此，政府應采取禁止、限制、價格管制、鼓勵競爭的措施反壟斷。其次，政府應加強房地產市場信息的披露。通過法律手段和行政手段強制房地產開發商和房地產中介機構向消費者提供更多、更真實的企業信息、質量信息、價格信息、房源信息等，對房地產開發商和中介機構利用信息優勢欺騙消費者的行為予以嚴懲。再次，解決房地產市場負外部效應問題。政府通常會設置污染排放標準，一旦某房地產項目產生的污染超過標準即可對該項目施以相應的經濟懲罰；對某建筑物嚴重妨礙附近建筑的使用，可依法要求該建筑物的所有者(或使用者)給予適當的經濟賠償。
(三)保持房地產價格平穩
對于房地產價格波動幅度過大的問題，政府可以直接進行管制，限制房價持續上升或迅速下降，保持房地產價格平穩。例如，為有效干預房價，2007年南京市出臺了一項政策，“所有在售樓盤中未銷售部分不得高于5月14日前該樓盤實際成交的最高價格”，此舉目的在于控制房價的最高上漲幅度，該政策收到了預期效果。同樣，為消除房價下降過快給整個經濟社會帶來的不利影響，可通過價格管制盡量降低房價向下波動的幅度。
(四)保證國家利益和公共利益
政府應采取措施避免國有土地資源的流失和濫用，確保國家利益和公共利益。為了實現這一目標，一是要繼續堅持土地的社會主義公有制，維護國家的土地所有權，保證國家獲得土地使用權出讓的收益。二是依據土地利用總體規劃嚴格控制土地用途和土地出讓總量。國家管制土地使用方向、土地用途轉用和土地利用效率；國家限制土地年度出讓規模，實際用地超過本年度計劃的扣減下一年度的土地使用指標。三是主要采取招標、拍賣的方式出讓土地使用權。2002年起土地拍賣已經在全國范圍內正式實施，應以此為基礎逐步降低協議出讓土地的比重，出讓方式以拍賣、招標、競標為主，提高土地出讓價格的透明度，防止國家土地收益流失。四是要清理隱形地產市場，取締土地非法交易。
(五)保護消費者合法權益
消費者在房地產市場處于弱勢地位，需要政府管制市場以保障消費者的合法利益。例如，政府整頓房地產市場秩序、規范經濟主體行為，相應的損害消費者利益的活動就會得到控制，消費者能獲得質優價廉的房地產商品和服務。又如，房地產權屬關系復雜，房地產產權權能包括所有權、占有權、使用權、收益權、處分權、售賣權、租賃權、抵押權、典當權、留置權、贈與權、繼承權等，政府依據法律規章清晰界定房地產產權，有利于產權轉移的順利完成，實現對消費者房地產產權的保護。
參考文獻：
[1]曾國安，政府經濟學[M]，武漢：湖北人民出版社。2002
