發布時間：2022-04-02 04:41:37
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的1篇房地產經濟學論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、考試方法改革原因與目的
考試方法改革的首要目的是使學生有針對性的去學習。一方面，房地產經濟學課程考試方法改革可以提高平時的教學效果，使學生有目的的去學習。學生在剛接觸專業課程時懷著好奇的學習心態，但不明確要學習的內容，也不知道學習的方法，通過考核方式的改革，可以使教師更好地安排教學內容，通過不同形式課后作業的安排對重要知識點進行強調，使學生能全面掌握學習重點，并能在完成作業的過程中掌握比較好的學習方法。另一方面，從教育心理學的角度來看，教學不僅是教師教學生學的一個過程，而且是一個讓學生在平時學習中體驗成功、享受進步的過程。學生對成功的體驗不應只有期末考試這一次機會，而應該在平時的學習過程中、在知識的掌握廣度和深度上、在學習方法的把握上、在口頭表達能力上、在集體合作意識上都有著進步的體驗，因此老師在平時的教學中，對學生各方面能力進行培養時，還要結合學生取得的相應成績給予充分的肯定，調動學生的學習積極性，使他們在經歷了專業學習后，逐步成長起來。為此，進行考試方法的改革，改變期末“一考定成績”的做法，使得學生注重平時學習，在平時的積累中掌握較好的專業學習方法，逐步培養專業分析能力，達到與學與教的教學目的。
二、考試方法改革方案設計
根據對工程管理專業同學的調查，絕大多數同學希望能在平時學習過程中，通過課堂的教學和課后有目的的學習，認識房地產經濟發展現狀，掌握有效的方法去分析經濟問題。因此，房地產經濟學精品課程教學小組內的各位教師決定在房地產經濟學課堂內試行新的教學和考試配套改革方案。2011－2013年3年間，在房地產經濟學課程教學過程中，我校房地產和工程管理專業的學生均參與到考試方法改革的實踐中，考試方法改革方案設計如下:學生成績評定的具體措施為:平時成績(50%)+期末考試成績(50%)=學期末總成績(100%)。平時成績的考核內容主要包括:
(1)平時考勤，平時課堂點名或者點人回答問題不到者，一次扣一分，三次不到，此項考勤成績為零。
(2)學期論文，課程學習過半后開始專業論文的寫作練習，在該學期的最后一堂課上交，并以論文質量為評分標準。
(3)四次大型作業，每次作業最高分為5分，根據完成作業的態度、作業中的信息收集水平、分析問題的水平、文字總結水平進行相應打分。早期布置的作業以獨立作業形式為主，2年后進行了調整四次大型作業有獨立完成的，也有分小組完成的。獨立完成的作業部分由老師打分，小組作業通常以小組授課或無領導小組討論形式展開，由老師和其他組的同學進行打分后，取加權平均分計算。
(4)期中口語測試成績，期中對學生的學習情況進行檢測，采用抽題口試的方式，學生隨機抽取題庫中的習題，現場回答問題，老師給出得分，這些口試習題與課堂回答問題結合在一起，鍛煉學生的口頭表達能力。但從2013年開始我們取消了此種方式，因為整體90后學生表現出來的風格和80后學生有較大區別，他們勇于表達，表達能力也普遍較強，缺點是言之無物，因此更多的應該針對其邏輯思維能力、歸納整理能力進行鍛煉。
三、考試方法改革效果分析與完善思路
將以上改革方案付諸實施后，發現同學們在平時的學習中投入了更多的時間和經歷，并且鍛煉了同學們集體學習能力和團隊合作精神。學生反映，考試方法改革后平時學習時間較過去增加了1/3，學習的積極性更強，對專業課程的理解和相關領域的認識都有提高，逐步掌握了專業課的學習方法。但是近三年的考試方法改革實踐中也發現還存在一些問題，亟待進一步完善。
(一)教學形式和作業內容設置應更多元化
考試并不是目的，教學內容、教學形式和作業的安排要從學生掌握專業知識，提高研究分析能力角度進行設計。需要采取更多元化的方式，一方面在本科教學中加強對學生課堂教學和課外科研的結合力度，另一方面建立起有利于科研創新人才培養的課程體系、教學模式和考試方法，多管齊下促進本科教育質量的提高和人才培養。將本科課堂教學從傳統的以教師為主的知識講授向參與式、討論式、自學輔助式等多樣化教學方法轉換，調動學生的學習積極性，使得課堂外教學效果能得以延續，提高教學質量。從作業形式設計上，早期我們的作業形式較多以獨立完成為主導，每一次作業針對專業能力培養的一個側面，雖然學生反映較好，但是缺少集體鍛煉，因此后期進一步對作業形式進行探索，力求作業形式的多元化，加大集體作業比例，使得對學生能力的鍛煉和培養更為全面。
(二)作業內容設計應更為科學合理
隨著2012年所在學院大力推進考試方法改革，很多課程都加大了平時的作業量。特別對于大二下和大三的學生，專業課程比較多，還有很多學生修了雙學位或者準備出國考試，因此學生的課業負擔明顯加重，和2012年前相比，學生普遍反映作業太多了，因此一方面我們將進一步探索作業形式的多樣化，另一方面在作業內容設計上將會適當精簡化。逐步取消口語考試，隨著課程進度的展開，由易到難，由獨立完成到集體完成，并使作業內容和作業形式相配合。以學生為主體，實行“邊學習、邊研究、邊實踐”的作業過程，培養學生的實踐、研究與認知能力，提高創新意識和創造能力，使其在大學期間能培養起終生受益的學習習慣和研究方法。
(三)作業評分標準應更科學化
對獨立完成的作業部分，專業任課老師掌握評分標準，對于小組作業部分，由專業老師和其他小組成員共同打分。由于學生對討論問題難以進行有效的專業評價，因此造成了集體作業打分時具有一定隨意性，使得這類作業的考核評分難以真實準確的反映小組成員水平，因此需進一步探討集體作業評分標準的設定模式，使其更為科學化，能有效反映小組成員的專業水平。后期我們采取過研究生作為助教參與本科課堂教學，對集體作業進行打分，但是由于研究生課堂與本科生課堂教學時間上經常出現沖突，因此這類方式難以有效持續進行，目前還在進一步考慮如何制定科學的評分標準。
(四)期末考試內容應與平時作業結合起來
期末考試是該門課程的總結性考試，試題除了考查學生對該門課程基礎知識的掌握情況以外，更要側重考查學生運用所學課程知識分析問題、解決問題能力和創新能力。因此期末考卷的設計應和平時作業的內容、方法等結合起來。這一方面可以使學生平時作業的積極性提高，重視平時作業的資料收集、專業分析和知識整理，另一方面也使得期末考試的靈活性更強，學生無法通過考前抱佛腳的形式去加強訓練，再者也使得學生在期末對一學期的專業知識的學習方法、學習內容有更高層面的總結和回顧。
(五)期末卷面考試也應適當改革
在傳統的閉卷考試方式下，形成的是學生重知識、輕能力、重記憶、輕創造、重理論、輕操作的考試模式，為匹配考試方法改革重平時作業的需要，對期末考試在內容上與平時作業結合的同時，對期末卷面考試的形式也需要進行改革，比如采用半開卷考試模式甚至全開卷考試模式。半開卷考試模式和全開卷考試模式逼迫學生自己總結重點，減少學生對教師劃重點的依賴性，激發學生互相交流、研究，提高學生歸納總結的能力，使學生把注意力放在深入理解課程內容上，避免了考前的死記硬背。經過對《房地產經濟學》這一門應用學科的考試方法改革的實踐，可以看到考試方法改革不僅是在學生的意愿方面，還是在學生學習的效率和效果看，都具有一定的有益性，但其還需要更進一步的完善和進行，不斷總結經驗和教訓，使考試不僅能檢驗學生的學習成績和效果還能激勵學生學習和培養學生的良好學習習慣。
作者：楊巧 單位：中南財經政法大學
【摘要】按照品牌經濟學原理，品牌產品之所以能為企業帶來較高的超額利潤，正是由于品牌成為某一品類的象征，造成了一定程度的壟斷，降低了消費者做出擇優決策所需要的選擇成本。在國家調控的重壓之下，在市場普遍呈現觀望的形勢之下，品牌房地產企業之所以顯示出強大的競爭能力，就在于該品牌為消費者提供了價值。品牌經濟學認為，品牌信用是品牌的優秀。開發商要想形成良好的品牌信用，需要確定自己的物業品類以及精確的品牌策略。
【關鍵詞】品牌經濟學；房地產；品牌價值
一、品牌層次―重視塑造企業品牌
目前存在的一個突出現象是我國房地產企業片面重視對項目品牌的包裝和打造，而對企業層面的品牌定位則缺乏長遠規劃，甚至有時人們只知道樓盤，卻不了解是哪個開發商建設的。按照品牌經濟學的觀點，這樣的開發商很難為自己帶來價值，原因在于他們沒有為消費者提供未來持久購買的理由。
二、單點策略―鎖定單一利益點
艾?里斯指出：品牌具有價值，原因只有一個，就在于它主導了一個品類。按照品牌經濟學的觀點，品類即企業承諾的單一利益點。品牌經濟學同時指出品牌利益點承諾越是單一，品牌信用度就越高，消費者的選擇成本也就越低。成功的房地產品牌都有自己明確的定位，如中海地產走大眾精品化的品牌之路；保利地產做康居精品，品牌主張“和諧生活，自然舒適”。他們均確定了一個住宅品類作為企業的主營優秀，鎖定目標顧客群，確保品牌價值不斷創新高。假設房地產商打算開發多種物業，企業可以采取“企業名稱+品牌名稱”的方式區分不同物業品類，以減少消費者混淆，積累、升華為企業長遠的品牌效應。
三、領先策略―搶占消費者心智
品類是隱藏在品牌背后的關鍵力量，消費者的行為模式可表述為“以品類來思考，用品牌來表達”，因此企業最重要的目的就是開創并主導新品類。在已經進入老齡化階段的中國，在環境日益惡化的當下，人們對高品質生活的迫切需求正在孕育一個新的品類-----養生地產，其目標客戶以事業有成的中高端客戶和有經濟實力的老年群體為主，還可以是追求生活品質的城市新貴。養生地產的一個最重要特點就是在養生保健、體檢治療、休閑娛樂等相關環節提供高品質的養生服務，幫助社區居民營造全新的健康生活方式。可以預見，在信息不完全的情況下，一旦某房地產開發商成為養生地產的代言人，搶先進入消費者心智，那么它將享有后來品牌所無法享有的進入次序優勢，成為品牌價值成長的持久動力。
四、終點策略―以最終消費者為優秀
所有品牌都是為了滿足潛在消費者對單一利益點的追求，消費者才是開發商品牌建設的優秀。對商品房潛在消費者而言，開發商品牌、建材供應商品牌、承包商品牌、設計商品牌、商品牌甚至是物業管理品牌都將會影響消費者的需求。因此房地產開發商必須要明確消費者做出選擇的理由到底是什么？消費者所需要的利益需求到底是什么？在房地產供應鏈中，品牌房地產企業只有提供滿足最終消費者需要的單一利益點，才能夠使消費者排除客戶鏈其他品牌的影響，產生品牌拉力，使企業自身的品牌價值得以實現。如消費者選擇綠城開發的房子并非是由于它采用的承建商的品牌，也并非是其設計團隊的品牌，而是由于消費者對“綠城特質”的信賴。綠城對產品從規劃布局、建筑造型、戶型設計、景觀環境、園林綠化、社區配套、室內裝潢等方面“精致、完美”的設計使得綠城產品在市場上具備了較強的可識別性，對消費者產生了強烈的品牌拉力，使得客戶價值和品牌價值實現和諧共贏。
五、傳播策略―以口碑積累客戶資源
由于房地產產品價值高、使用周期長，即便消費者對產品高度認可，他也不可能做到經常性反復購買，因此對于房地產而言依靠消費者多次重復購買帶來的品牌價值畢竟有限，品牌的價值更多地體現在良好的口碑推廣上。相較于其他傳播渠道，如廣告、公共關系等，來自親朋好友的推薦無疑更具有可信性。龍湖地產的內部統計數據表明，龍湖地產“以老帶新”的成交比例高達20%。這說明滿意的顧客會借助于其信譽資源對產品加以宣傳和推薦，從而簡化潛在顧客的購買決策過程，減少其選擇成本。而網絡經濟的異軍突起將口碑對品牌價值的影響作用進一步放大。門戶網站的互動、評價，微信平臺的推薦、分享，無疑均是對房地產產品口碑管理的創新和應用。
最后，值得注意的是，品牌策略一旦確立，一定要持之以恒，不能半途而廢。不能持久的品牌形象，將會模糊企業的品牌個性，使得品牌信用度降低，消費者選擇成本上升，導致品牌的退化和品牌價值的流失。萬科“建筑無限生活”的價值主張、招商地產“家在?情在”的品牌理念貫穿于其各個項目開發之中，形成其深入人心的品牌形象，帶來品牌價值的持續升值。
隨著中國房地產市場進入調整期，房地產企業面臨更大的挑戰，眾多房地產企業銷售業績增長乏力，但也有部分高品牌價值房地產企業在市場上仍然表現出較強的抗風險能力。如何使品牌更有價值呢？從品牌經濟學的角度分析，品牌價值來源于品牌對消費者選擇成本的降低。就品牌創建者而言，品牌的引入會帶來一定程度的壟斷，為企業帶來更高的溢價能力。就消費者而言，具有較高信用度的品牌實現了消費者需求與品牌的良好對接，簡化了消費者的決策過程；通過對消費者提供超出產品實體利益之外的情感性利益和附加價值，使消費者剩余提高，消費者愿意以高于市場上其他同質產品的價格多次購買品牌產品，品牌價值由此而提升。
摘要：《國家中長期教育改革和發展規劃綱要（2010-2020年）》明確提出深化教育教學改革、創新教育教學方法，倡導“以生為本，師生互動”為優秀的參與式教學方法。文章在分析參與式教學方法內涵的基礎上，結合房地產經濟學課程特點，著重闡述課堂即興討論、專題討論等參與式教學方法的應用，旨在實現課堂教學從以教師為主導到以學生為主導的轉變，以提高教學水平。
關鍵詞：參與式教學法；房地產經濟學；課程教學；教學研究
《國家中長期教育改革和發展規劃綱要（2010-2020年）》明確倡導啟發式、探究式、討論式和參與式教學方法，旨在幫助學生學會學習，激發學生的好奇心，培養學生的興趣，營造獨立思考、自由探索、勇于創新的良好氛圍[1]。不能否認的是，“當前中國大學普遍的沉悶狀態是令人憂郁的，課堂本是一個應激起大腦風暴的地方，但是它寂靜得令人可怕。”[2]因此，教育改革方向是打破課堂上教師“滿堂灌”、無視學生存在的傳統教學模式，積極推行“以生為本，師生互動”為優秀的參與式教學方法[3]，即教師通過組織、設計“活動”的形式，充分調動學生積極參與教學的全過程，重視培養學生科學的學習方法，提高學生主動學習的意愿與能力[4]。本文以房地產經濟學課程教學為例，探討應用參與式教學法的一些行之有效的做法，以供教育工作者參考借鑒。
一、參與式教學方法的內涵
參與式教學方法的理念起源于20世紀五六十年代的英國，原為執行國際援助性項目的方法，因其具有充分調動項目執行者積極性的特點，被引進到教育領域，發展成為一種被教育界廣泛認同并應用的教學模式[5-6]。該教學法以建構主義學習理論為優秀思想，其觀點是教育應該把學生培養成為具有自主發展能力的、有創造性的社會主體，其本質是進行交互的學習活動和主體間多維對話的設計，是以教師及學生平等、互動的理念為基礎，讓學生親自參與、親自操作，最大程度地發揮學生的積極性和主觀能動性[7-10]。清華大學過增元教授曾將參與式教學法的特點總結為：（1）開放式的教學內容；（2）提問式的授課方法；（3）無標準答案的習題；（4）論文形式的考試。具體來看，與“填鴨式”“灌輸式”等傳統教學模式相比，參與式教學法在教師角色、學生角色、授課目的及教學模式等方面具有鮮明的特征，具體如表1所示。表1參與式教學與傳統教學的對比關注重點參與式教學傳統教學教師角色學習管理者、課堂組織者和知識創新者知識傳授者學生角色主動參與者被動接受者授課目的注重互動和反思傳授信息及知識教學模式探究模式接受模式二、房地產經濟學課程特點
房地產經濟學是筆者所在學校工程管理專業的選修課程，主要運用經濟學的基礎理論研究房地產市場的運行規律和房地產業的發展規律[11-12]。總體來看，該課程有以下兩大特點：
一是綜合性。房地產經濟學是一門以房地產經濟運行現象及其資源配置活動為研究對象、具有很強綜合性和交叉性的新興而引人注目的應用經濟學科。具體來看，該學科是建立在經濟科學、現代管理理論基礎之上的應用學科，是與經濟學、社會學、管理學等學科密切結合的學科。
二是實踐性。房地產經濟學課程內容包括地租理論、區位理論、房地產產權制度的基本理論及房地產投資、房地產開發建設、房地產運行原理和房地產的宏觀調控與管理等，既有理論知識又有實踐經驗，是一門理論與實踐密切結合的課程。
房地產經濟學課程的綜合性和實踐性特點，要求在教學過程中引入行之有效的參與式教學方法，采用開放式教學內容的講解――突破課本局限，應用提問式的授課方法――多問問題，布置無標準答案的習題和多樣化的學習成果展示等。應用課堂即興討論、專題討論等參與式教學方法[13]，注重課程資源和現代化教學資源的開發和利用，激發學生的學習興趣，使學生的學習不再局限于課堂，促進學生對知識的理解和掌握，從而提高教學效果。
三、參與式教學法在房地產經濟學課程教學中的應用
筆者從教6年來，堅持主體性、互動性、反思性的原則，在房地產經濟學課程教學實踐過程中，總結出一些行之有效的參與式教學方法，取得了理想的教學效果。教學中以提高學生的參與度為優秀，注重從“讓學生學”向“學生要學”的轉變。要實現這一目標，應從以下三方面做足功課：激發興趣、講究方法及適度考核。
（一）激發學生的學習興趣
“興趣是最好的老師”。如何激發學生對房地產經濟學這一主干課程的學習興趣是搞好教學的一個關鍵問題。因此，在初次授課時，筆者重點介紹該門課程的講授方式，為便于學生理解和接受，將該課程體系簡單歸納為“2+3+4”模式。“3”即：概念、特點和分類，主要是針對房地產、房地產業、房地產供需等基礎知識的講解。“2”即：兩個難點，一是利用四象限模型分析房地產市場運行規律；二是利用過濾模型解釋新房建設補貼的過濾效應。在講授這兩個難點時，結合學生實際情況，沒有過多進行深奧晦澀的理論研究和模型探討，而是將重點置于成熟經典的經濟學原理和理論的介紹上，通過課堂傳授，培養學生能對身邊的經濟現象進行一定分析的能力。“4”即：在講授基礎知識和難點的基礎上，精心準備4篇文章，其內容涵蓋：房價越調越漲形成“中央空調”效應的原因分析、房地產開發報建“潛規則”分析、房地產泡沫形成及預警分析和住房公積金“濟富劫貧”原因闡釋等。可見，用一個簡單的模式總結該課程的教學特點及其內容，吸引學生的注意力，讓其對這門課程產生興趣。
（二）科學的教學方法
針對學生缺乏經濟學基本理論知識，且當代大學生較有個性，實踐經驗欠缺，知識面較窄等問題，教師在授課中需要采用靈活多變的教學方法，提高課程的應用價值[12]。也就是說，教師應該將教學方法從以講授為主向參與式教學轉變，采用課堂即興討論、專題討論等具體方式。
1.課堂即興討論
房地產經濟學是一門來源于現實生活并與實踐緊密結合的課程。教師可以在講課過程中向學生提出一些既緊扣教學內容又能引起學生興趣的現實問題，給學生一定時間進行課堂即興討論。如在講到房地產宏觀調控時，設置課堂互動環節：“你是愿意租房住還是買房住？為什么？”再如，就目前房地產的調控現狀，和學生一起分析由于土地壟斷、超發貨幣和貧富懸殊三個主要原因形成房價越調越漲、越漲越調的“中央空調”現象等。讓學生各抒己見，暢所欲言，最終再由教師來把握討論結果，引導學生的課程學習。教師講得精彩固然是上好一節課的基本要素，但是讓學生參與講解，可以使學生體驗到一種成就感，能激發學生的學習興趣，促使其主動學習。
2.專題討論
專題討論與課堂即興討論不同，需要有相對完整的一段時間，一般一個專題的討論至少需要1節課或者更長的時間。專題討論一般以小組（一般4～5位學生）為單位，每次設置3～4個討論小組，教師在課堂上提出與房地產經濟學相關的熱點問題或者典型案例組織學生討論。如在講解第七章房地產稅收時，結合《一虎一席談》的一期節目――《房產稅會進行到底嗎？》要求學生圍繞該問題在課后完成資料的收集工作，主要包括：房產稅的定義、性質和作用等基礎知識、上海和重慶兩個試點城市征收房產稅的實踐、總結視頻對話中各位專家的意見。最為重要的是由學生自己闡述個人的觀點（贊成或反對）等。學生通過在課下收集與整理基礎資料形成自己的觀點，在課堂上，小組代表闡述該小組觀點，由小組成員接受其他同學的提問，教師作最后的總結工作。相比短時間的課堂即興討論、專題討論，有利于學生更深入地參與課程教學的全過程。在整個專題討論過程中，學生不僅掌握了理論知識，而且也掌握了學習的方法。
3.適當的考核方式
除了濃厚的學習興趣、科學的教學方法外，提高參與式教學效果還需考慮適當的考核方式。“分分分，學生的命根”，學習好壞最終的評價標準還是分數的高低，分數也最為學生所關心[14]。在符合學校規范要求的前提下，結合房地產經濟學課程特點，以鼓勵學生參與為指導思想，將該門課程的平時成績設定為總成績的40%（一般課程的平時成績僅為20%）。需要注意的是平時成績的設定方式，為了提高學生學習的積極性和主動性，平時成績應從考勤、論文及參與度三個方面綜合進行考核。具體來看，教師在授課時應嚴格考勤，教學任務結束后公布學生的考勤情況。同時，鼓勵學生盡可能將理論與實踐結合起來，拿出自己的學習成果（如科研小論文、學習心得、自制課件等）。教師應重視和尊重學生的學習成果，并給予適當的獎勵，從而激發學生的參與熱情，提高教學效果。圖1為參與式教學方法在房地產經濟學課程教學中的應用思路。
圖1參與式教學法在房地產經濟學課程教學中的應用四、結語
從高校教學過程的實踐應用來看，參與式教學方法能夠創造民主、平等、寬松的大學課堂氛圍，培養學生積極的思維方式，激發學生主動參與課堂教學的興趣。參與式教學法還能培養學生的責任意識，讓學生認識到自己應承擔的學習責任；參與式教學法更能夠讓教師和學生共同進步，真正體現教學相長，增進師生之間的交流。筆者在房地產經濟學課程教學過程中，從教學內容、教學方式、評價標準等方面采取了一系列改革措施，取得了一定的成效。當然，由于受主客觀各方面因素的影響，參與式教學方法的實踐應用還存在一些問題，諸如：參與式教學方法適用于哪些課程？適用于哪些學生？如何提高學生的參與度？等等，這些問題還有待于進一步的探索。
摘要：《房地產經濟學》是一門理論與實際緊密結合的課程，傳統教學模式偏重理論講授而往往忽視實踐環節。論文論述了房地產經濟學開展實踐性教學的必要性，分析了該課程教學中存在的一些問題，并針對問題提出相應的改革建議，以期對高校房地產經濟學教學改革和人才的培養起到促進作用。
關鍵詞：房地產經濟學；實踐性教學；探討
房地產經濟學課程是我國高等院校的房地產經營管理、工程管理、工商管理和物業管理等房地產相關專業的重要課程。課程以管理學、經濟學為基礎，涉及房地產價格、房地產營銷與策劃、房地產法律制度及房地產金融等多方面的知識，具有很強的實踐性。作為一門理論與實際緊密結合的課程，在教學中如果僅僅以“以教為主”，以結論形式把深奧的經濟理論直接呈現在學生面前，學生很難清楚地理解經濟理論的深刻含義。只有將理論性和實踐性很好地結合在一起，才能達到教學目的，完成教學任務。所以，改變以知識傳承為首要目標的滿堂灌的填鴨式教學模式，代之以實踐性教學模式，是當下房地產經濟學教學改革的出路之一。
一、房地產經濟學實踐性教學的必要性
西方國家倡導行為主義教育哲學和實用主義教育哲學，強化教育職業化，在這一歷史背景下產生實踐性教學模式。實踐性教學的運用是房地產經濟學課程的重大變革，是提高該課程教學質量的一條切實可行的途徑。
1.實踐性教學真正體現“以學生為主”的教學理念。教學改革的優秀內容就是變被動學習為主動學習，激發學生的學習熱情，學生根據自己的興趣作出選擇，體現了自主學習，學生運用已有的知識進行學習并提高自己的技能；從師生互動的方面考慮，該教學方法表現出學生主動提出問題、教師為學生解答問題的互動學習形式，實踐證明，該教學方法大大地調動了學生的內在動力，且能維持長久。
2.實踐性教學能夠做到理論聯系實際。在實踐性教學中，理論能夠和實際相結合，使學生在職業成長中先人一步。“理論聯系實際”理念來源于工程師工作對實踐經驗的依賴，房地產經濟學應強調利用課程理論知識解決房地產相關工作實際問題的過程。美國工程與技術認證委員會（ABET）在工程教育專業評估標準中也強調理論聯系實際的重要性。通過課程實踐環節的訓練，提高學生的實踐動手能力，有助于后期的職業發展。
3.實踐性教學有利于知識的融合，以提高人才培養質量。“知識融合”理念體現了現代教育思路，強調知識的不同視角及其完整性。優秀思想是將課程知識進行有機組合，從而改變知識“一盤散沙”的無序狀態，促使知識產生聚合效應、質變效應，使知識能夠相互催化、相互作用，以完成知識的升華，實現人才培養質量的飛躍。
二、當前房地產經濟學教學存在的問題分析
1.教學方法單一。當前房地產經濟學教育主要以傳統式理論灌輸教學方法為主，在教師為主導的教學模式中，教師機械地講，學生只能被動地聽，學生不能參與到課堂中來，課堂氣氛死氣沉沉，學生缺乏參與的主動性與積極性。雖然有時也進行一些簡單的案例教學、課堂討論等教學方法的嘗試，但基本上脫離不了理論科學教學模式的框架，教學方法過于單一的問題不能從根本上解決。
2.學生缺少實踐機會，解決實際問題的能力不足。長期進行課堂教學，學生外出實踐的機會很少，課堂內學習的理論知識不能被真正理解，理論與實踐不能融會貫通。房地產經濟學的課程目標在于培養學生掌握房地產課程基本理論，在此基礎上，學生在將來的實際工作中分析問題、解決問題的能力才能得到提高。這就要求教師和學校充分利用一些有利條件給學生爭取更多的實踐機會，通過實踐鍛煉，既能夠加深學生對課程理論知識的理解，又可以有效提高學生的思考和動手能力。
3.師資水平匱乏。由于房地產經濟學涉及政治經濟學、西方經濟學、區域經濟學、建筑、規劃、金融學、財政學、市場營銷、物業管理等多個領域，造成房地產經濟學涉及的學科領域非常多，房地產經濟學課程的綜合性、交叉性很強。這就要求教師也要具備綜合、全面的專業理論知識。而目前房地產經濟學教師大都畢業于其他相關專業，如土地管理、地理、經濟類等，專門從事房地產經濟學教學的時間也不長，精通的也只是本專業領域的、某一方面的理論知識。所以，讓精通某一方面專業理論知識的教師面對房地產經濟學中大量存在著的綜合性、交叉性知識時，這些教師難免會感到捉襟見肘，困難較大，也就難以有效地開展房地產經濟學理論教學。
4.考核形式單調。在課程成績考核方面，學校目前仍以理論考試成績為主，實踐考核的重要性未能得到重視，往往不能納入成績考核。而校方各項激勵機制直接與學生成績掛鉤，這就造成學生思想上對教學實踐環節的不重視，理論學習和實踐之間的關系不能得到平衡。最后可能學生的成績都相對較高，但實際動手能力很差，使房地產經濟學課程失去設置的意義。
三、完善房地產經濟學實踐性教學的建議
1.實行案例教學。房地產經濟學教材包含較多的理論講述，比較枯燥，在教學過程中教師如果照本宣科，很難激發學生的學習興趣。房地產經濟學作為一門應用經濟學，具有很強的理論性和實踐性，在課堂教學中可根據每章教學內容的特點靈活地引入房地產相關案例，結合案例介紹相應的理論知識，這既可以提高學生的學習興趣，使學習過程不再枯燥乏味，又能夠做到理論和實踐相結合，培養學生獨立分析、解決問題的能力，促進房地產經濟學教學目標的實現。
2.分組進行專題辯論。在授課過程中，教師可以根據教學內容要求提前設定辯論題目，比如，在講房地產宏觀調控政策時，可結合2014年第一季度房地產市場普遍看跌的經濟形勢，就地方政府是否應該救市、如何救市設定辯論題目，將學生分成正方、反方兩個小組，安排小組成員去搜索相關的文獻資料和數據資料，對辯題進行深入的分析。在上課時，正反兩方就此專題進行辯論，最后教師進行點評。通過專題辯論，既可以調動學生的積極性，使學生所學知識更加牢固，也培養了學生思考問題的能力和語言表達能力。
3.互換角色教學。本科學生已經具備較強的自學能力、分析理解能力和創新能力。在課程教學過程中，可以適當安排一些較易理解的章節由學生進行講述。比如在房地產價格一章，房價的影響因素教材上寫得很清楚，比較淺顯易懂，如按傳統的教學模式由教師講述，效果并不理想。因此，可要求學生自己講述，事先將全班同學分成幾個小組，以小組為單位完成PPT制作，上課時教師挑選小組代表上臺演示，這樣學生由被動接受知識到主動思考問題，既調動了學生的學習積極性，又鍛煉了學生的膽量。由此可見，教師應逐步完成角色轉換，由知識傳授者和教學監督者轉變為學習的指導者和協調者。
4.進行社會調查。社會調查是一種被普遍運用的方式，讓學生在調查中學會理論聯系實際，學會認識社會、了解社會、適應社會，學會如何解決現實問題等。因此，教師可適當布置一些大型作業，要求學生利用課余時間或假期開展多種形式的專題調查，利用網絡查詢、問卷調查等形式收集相關數據，在數據處理的基礎上撰寫專題報告，這樣可以彌補課堂實踐的不足，加深對所學知識的理解和運用。比如在房地產市場一章，房地產市場分析是實踐性很強的教學內容，單純的理論講述學生很難掌握。可以安排學生選擇學校附近待開發的住宅或商業樓盤進行調研，獲取項目的第一手資料，然后對項目進行CMA或SWOT分析，然后做一份嚴謹、翔實的項目市場分析報告。實踐證明，通過這一作業的完成可以收到很好的教學效果。
5.加強校企合作。為了實現課程教學和企業人才需求的“無縫對接”，專業系室可以通過教師個人的人脈關系，或者聯系房地產相關行業的本校畢業生，爭取和一些房地產開發企業或者房地產中介公司形成校企合作關系，建立實習基地。將學生分批推薦到合作單位實習，為提高專業技能，圍繞公司某一具體項目讓學生參與可行性研究報告編制、項目審批、項目招投標、項目融資、施工預算分析、施工組織設計和營銷策劃等實際工作，對房地產經濟學專業技能進行初步培訓，并深化對課程理論的理解和認識。
6.加強“雙師型”教師隊伍建設。“雙師型”要求教師既有豐富的理論知識又有較豐富的實踐經驗。另外，教師還需具有一定的組織能力和創新精神。因此，可以采用“請進來、走出去”的辦法加以解決，既可以聘請校外的具備較高理論水平及實踐能力的企業人才擔任課程兼職教師，也可以有計劃地安排授課教師外出學習、培訓或到相關企業鍛煉。
7.完善實踐性教學評價體系。建立科學合理的考評體系是實踐性教學改革的重要保障。教師應積極探索建立多元化的考核方式，做到考核方式多樣化、考核內容多元化和考核過程全程化。
四、結束語
實踐性教學仍然是房地產經濟學教學的一個薄弱環節。專業教研室必須轉變教學理念，促進房地產經濟學教學改革，強調實踐能力的培養，結合師生的具體情況構建該課程的實踐性教學體系，充實并更新實踐教學內容，開展多元化的教學實踐活動，拓展房地產經濟學課程教學空間，讓學生走出校園運用社會這個大課堂，積極參與社會實踐，把理論知識和實踐工作結合起來，用所學的基礎理論來指導實踐，去分析、解決現實問題，激發學生的學習興趣，提高學生的學習能動性，精心培養學生的創新精神，進而提高學生從事房地產相關工作的理論素養和實踐技能，為我國房地產相關行業輸送合格人才。
摘 要：目前，我國房地產業對技能型人才的需求越來越大，傳統的以課堂講述為主的房地產經濟學教學模式已經很難滿足應用型本科人才培養的要求，改變傳統的理論教學模式勢在必行。如若在理論教學過程中結合一定程度的實踐教學可以讓學生充分了解我國特殊國情下的房地產行業的特點與規律，加強學生的知識應用能力。該文在分析房地產經濟學實踐教學必要性的基礎上，構建了課堂實踐教學模式，探討了實踐教學模式下的房地產經濟學教學體系、教學形式以及考核方式。
關鍵詞：實踐教學 教學模式 房地產經濟學 應用型本科
隨著我國高等教育改革的不斷深入，應用型本科院校在全國高校中所占的比例越來越高。該類院校以培養適應生產、建設、管理、服務一線的高技術應用型人才為主要目標[1]。在人才培養過程中，更加注重學生的實踐能力與應用能力培養。房地產經濟學是房地產開發與管理、土地資源管理、工程管理等專業的專業基礎課程，主要講授房地產經濟領域的基本原理和方法，以及房地產市場的運行規律和房地產業的發展規律。這門課程理論與實踐聯系緊密，知識體系中蘊含許多行業特性與行業現象，傳統的以課堂講授為主的教學模式已經遠遠不能滿足該課程的教學目標。尤其對于應用型本科院校的學生來說，改變傳統的理論教學模式勢在必行。
1 房地產經濟學實踐教學的必要性
實踐教學是在理論教學的基礎上，通過課堂討論、辯論、演講等方式，將應用思想注入教學過程中，注重培養學生的專業應用能力與創新創業能力。因此，在房地產經濟學的課堂教學過程中開展實踐教學，不僅可以改變傳統教學過程中存在的學生“讀死書”問題，還可以讓學生充分了解我國特殊國情下的房地產行業的特點與規律，加強學生的知識應用能力。
1.1 實踐教學可以加深學生對理論知識的理解
房地產經濟學作為一門部門經濟學，將經濟學理論與房地產行業相結合，研究和探討房地產市場的運行規律。較強的專業性使得學生在學習過程中對知識體系的理解不夠深入，很容易停留在理論表層，無法透過現象看本質。通過實踐教學，可以將理論知識與行業的社會熱點問題緊密聯系在一起，使學生從不同視角了解相關知識點的內涵，開拓思維，加深理解，由被動學習變為主動學習，進一步提升學習興趣。
1.2 實踐教學可以鍛煉學生獨立思考意識
獨立思考是高等教育的目的之一，也是學生創新創業的必備能力。獨立思考能力包括人的獨立認知能力與獨立判斷能力。傳統的理論教學多采用教師傳授知識與學生接受知識并行的方式進行，學生缺乏獨立認知能力與獨立判斷能力的鍛煉，久而久之養成了不擴展、不發散的僵化學習模式。尤其對于房地產經濟學而言，知識體系中包含許多開拓性內容，很多社會熱點問題沒有絕對的答案，這就要求學生在學習過程中學會獨立思考，結合所學理解行業特點與現象。通過實踐教學，可以給學生自主學習、獨立思考的機會，從而加強學生在學習中的主體性地位。
1.3 實踐教學可以提升學生實踐應用能力
學生學習的最終目的是為了應用，房地產經濟學也是一樣，能否熟練應用所學是檢驗知識是否掌握的關鍵。而實踐教學，不僅可以加深學生對理論體系的理解，還能提高學生的實際操作能力與應用能力，培養學生自覺將所學知識運用到日常生活及未來工作的良好意識[2]。既為學生今后的職業發展打下堅實基礎，也為特殊國情下我國的房地產業培養需要的應用型人才。
2 房地產經濟學實踐教學模式的構建
2.1 建立教學體系
科學合理的教學體系有助于學生對學科知識的理解與吸收，所以實踐教學體系的確定非常重要。好的體系結構可以將理論與實踐完美的融合一體，使學生在實踐過程中掌握所學內容，并能學以致用，提升自己的綜合能力與應用水平。房地產經濟學實踐教學體系的構建可以圍繞“學以致用”的原則進行，在編制實踐教學大綱時，應選取有實踐意義與實踐條件的內容，如房地產供求、房地產價格、房地產周期等與實際市場聯系較為緊密的學科內容，層次化、系統性的構建知識體系，并與實踐方法相結合、與理論內容相對應，以實現實踐教學的培養目標。具體教學體系如圖1所示。
2.2 選取實踐形式
2.2.1 案例教學
案例教學是指在教師的指導下，根據教學目標和內容的需要，通過對一個具體情景的描述，引導學生對這些特殊情景進行分析與決策的一種教學方法[3]。我國房地產市場產生后，尤其是近十年來，房地產行業中的許多現象成為社會關注的焦點，大量的新聞報道為案例的選取提供了基礎材料。例如在講解區位理論時，可收集萬達集團選址的案例進行介紹；在介紹房地產泡沫時，可展示我國1992年海南房地產泡沫事件；在解釋房地產市場空置時，可結合新聞報道中的“鬼城”現象來介紹。通過這些生動的案例幫助學生理解房地產經濟運行的各種原理與規律，調動學生的學習興趣與積極性。
2.2.2 情景教學
情景教學法是指在教學過程中教師有目的地引入或創設以形象為主體的生動具體的場景，以引起學生一定的情緒體驗，從而幫助學生理解知識，獲取技能，并使學生心理機能得到發展的方法[4]。在課堂中，引入和教學內容有關的特定的情景，鼓勵學生親身體驗該環境下的教學過程，有利于最大程度的發散學生思維、強化學習效果。例如在講解房地產市場四象限模型時，可讓學生分組模擬物業存量、租金、價格、新開發建設量的變化情況，從而理解這四組變量之間的相互關系；在介紹房地產周期這一部分內容時，可讓學生以開發商、購房者、政府等的身份參與到房地產市場的運行中來，模擬不同階段的房地產市場變化情況，體會市場各時期特點與運行規律。
2.2.3 課堂討論
在我國構建社會主義房地產市場的過程中，隨著市場的不斷發展與完善，出現了很多社會關注度較高的熱點問題，對此，可要求學生課下收集資料，課上分組討論或辯論，應用所學原理和方法探討社會上熱點問題出現的原因與解決問題的方法。討論不分對錯，重在培養學生獨立思考以及靈活應用知識的能力。例如針對我國住宅價格的不斷增長，可分析其成因以及其后隱藏的房地產市場供求關系；針對我國出臺的一系列宏觀調控政策，可分析不同階段的市場背景以及制定政策的各項重點；針對我國2015年3月開始實施的不動產登記制度，可引申討論我國是否應該征收房產稅，探討房地產稅收制度的改革方向。
2.3 制定考核方式
成績評定對于實踐教學是非常重要的，它一方面影響學生學習的積極性；另一方面可以作為教學效果的反饋，調整實踐教學在今后的發展方向。成績評定的結果在于考核方式的選擇，實踐教學由于其多元化的組織形式，不能生搬硬套傳統的試卷考核形式。在制定考核方式時，應本著過程與結果并重的原則，根據實踐教學的具體情況選取多種考核方式，或者提交報告，或者根據課堂表現，或者小組互評。并根據實踐內容與工作量大小設定相應權重，最終匯總得到綜合的實踐成績。
3 結語
隨著我國社會經濟的快速發展和工業化進程的不斷深入，國家越來越重視對應用型人才的培養。應用型人才的培養應以實踐與應用為主，傳統的房地產經濟學教學模式已經很難滿足目前人才培養的要求。若在理論教學的同時結合實踐教學模式，構建實踐教學體系，豐富課堂教學內容，可以加深學生對學科知識的理解，鍛煉學生獨立思考的意識，提升學生實踐應用能力，為我國房地產業培養出具有綜合素質和應用能力的專業人才。
摘 要：房地產經濟學是一門實際和理論聯系十分緊密的課程，在房地產經濟教學中，如果只是以教為主，然后將深奧結論以經濟理論的方式直接擺在學生的面前，學生很難將房地產經濟的規律性發展與復雜的房地產經濟現象聯系起來，無法體會到經濟理論而形成的曲折過程，無法獲取在探索中獲取成功的喜悅，更加無法深刻的里了解經濟理論中的深層含義。
關鍵詞：房地產；經濟學教學；供求關系
房地產經濟學主要就是對房地產的資源配置和經濟運行規律進行研究。學生通過對房地產經濟學的學習，可以發現房地業與國民經濟之間產生的相互影響，對房地產經濟學產生一個全面認識，但從目前情況我國在房地產經濟教學中還存在一定問題，因此需要加強對房地產經濟教學的研究。
1 房地產市場中的供求關系
經濟的快速發展使房地產市場也發生了較大變化，課本中的內容很難滿足學生在知識上的需求。利用教材，對房地產市場中的供求關系的發展進行論述，能夠使房地產中的理論與實際的經濟活動的聯系變得更加緊密。
在市場活動中供求關系是一個主要的推動因素，對會場的發展有著重要影響，尤其是在房地產企業中，供求關系的作用更加顯著。房地產經濟教學中教材中需要對供求關系進行詳細分析，重點要對房地產供求關系平衡的實現進行分析。房地產市場中涉及到人們生活中的必須品住宅，它很難在市場經營過程中自動形成供求平衡關系[1]。社會的關系發展，使人們在住宅的需求上呈現出層次性滿足，因此在教材中應當對住宅需求的進行解釋，從心里因素和社會因素對人們對住宅需求進行分析，從而進一步加深對問題的探討，滿足學生對知識的需求。
從社會心里動機進行分析，認為人的行為是由內心所驅動的，動機的產生是由人的需求獲取到的滿足程度而引起的。因此，對住宅需求產生影響的因素時，可以依據人們對住宅需求的迫切程度進行排列，住宅的底層需求就是人們棲息的一個場所，遮擋風雨，其次是滿足人們在安全上的需求。在滿足人們在生理層次上的需求后，住宅則需要具有保障和安全功能[2]。現代社會中，人們的心理需求對住宅的選擇影響越來越大。社會地位需求也影響著人們對住宅，在此情況下，住宅的主要功能是提供正常社交活動的場所，屬于集體創造的優越條件。現代許多住宅小區都建設了一些服務設施，這也是為了適應這一需求而建立的。尊重需求，人們在生活中總是希望自身的自尊性能夠得到滿足，希望個人的成就和才能等方面能夠得到他人認可，這種存在于內心，并且需要外在標志和行為表現，而一套功能完善的設備則可以實現這一需求[3]。
2 房地產經濟學教學中對實驗教學的應用
2.1 實驗教學實施的基本條件
在房地產經濟小學中對實驗教學進行應用，對教學人員、實驗室、費用等方面都有著一定要求。（1）在教學人員上的要求，實驗教學的開展需要的人員有實驗室中的工作人員和教師。對于實驗教學的開展，教師必須要對房地產經濟教學的內容熟悉，熟練的掌握實驗步驟依據操作方法；實驗室中的工作人員，不僅需要熟練掌握實驗過程中應用軟件的使用方法，而且要具有一定的經濟學知識，協助授課老師完成教學工作。（2）實驗室要求，一般情況下實驗室教學需要在專用的實驗室中開展。實驗室教學通常分為計算機模式和手工模式兩種，但在實際應用過程中，為了降低其它因素對實驗室教學的影響，提高實驗的便捷性，在房地產經濟教學中最好還是選擇計算機實驗模式。從我國的實際情況來看，我國并未建立專門的房地產經濟實驗室，因此實驗教學的開展可以在管理學或金融學實驗室中開展[4]。（3）實驗教學的開展需要一定的實驗教學費用作為支持，刨除實驗室中在硬件購置上需要的費用外，對部分實驗也在激勵等方面提供一定的支持。
2.2 實驗教學的具體實施步驟
房地產經濟教學的實驗教學步驟參照了經濟實驗教學的步驟，具體分為以下幾步：（1）確定實驗問題，在開展實驗教學前，需要對教學的內容進行總結和梳理，從中提煉出關鍵問題。（2）準備和設計，在實驗準備上要做好軟件編程以及硬件調試工作；在設計實驗方面，要以對實驗的檢驗為目的，對實驗中的交易機制、變量進行合理設定。（3）做好理論講解，在開展實驗前，需要詳細講解實驗中涉及到的相關知識，并依據理論向學生提出問題，從而使學生能夠在實驗開展過程中對問題進行思考。（4）實驗結果的顯示，實驗結束后，需要將實驗結果從實驗軟件中導出，并完成相關圖表的制作，從而使實驗結果能夠直觀的展示在學生的眼前，授課教師對實驗結果進行講解。（5）實驗討論，展示實驗結果后，教師需要對最初提出的理論問題進行回顧，使學生對問題進行討論，在討論過程中要對問題進行控制和引導，從而提高討論效率。
3 結束語
房地產經濟對我國的經濟發展有著重要影響，而目前房地產經濟教學中存在許多問題，本文在對房地產市場中的供求關系分析的基礎上，對實驗教學的應用進行了分析，希望對促進我國房地產經濟教學的發展能夠有所幫助，從而進一步促進我國房地產經濟發展。
作者簡介：陳海霞（1981-），女，浙江衢州人，研究生碩士，講師。
[提要] 房地產經濟學的系統化和具體化是房地產經濟學在城鎮化建設中的理論體系，是我國在小城鎮建設進程中應該遵循和借鑒的經濟運行規律，在國民經濟發展中房地產是一項獨立產業，只有遵從市場規律和經濟學法則，才能健康有序地發展。
關鍵詞：房地產；經濟學；城鎮化；參考價值
房地產開發過程中把國家經濟建設和宏觀調控作為主導方向，是房地產經濟學在城鎮化建設中的應用和參考價值體現，能最大限度地降低浪費和有效對資源做出合理的分配，對城市的建設發展及打造城市品牌有著舉足輕重的作用。在城鎮化建設過程中對房地產經濟學的參考價值進行研究，是對整個房地產經濟學理論體系的重要補充，不論是在理論上還是在國家建設實際上所起到的作用意義非凡。
一、房地產企業在我國市場經濟中應借鑒房地產經濟學在我國城鎮化建設過程中的參考價值
現代國家眾多產業鏈中房地產是其中一環，房地產業不僅具有自身的獨特性還具有國民經濟一般行業的共同屬性。國民經濟的發展離不開房地產業是因為房地產的產業鏈比較長，而且與其他產業的關聯面較廣，國民經濟想要發展必須保障房地產產業健康有序地發展，因為這項產業關乎國計民生。目前，國家縮小城鄉差別、建設小康社會的具體體現是城鎮化建設和小城鎮建設，房地產行業運營必須以市場為主導，遵從市場規律的法則，優勝劣汰。房地產業只有真正面對市場經濟，并真正重視房地產經濟學在城鎮化建設過程中的應用參考價值，才能有效規避城市經濟發展中的建設風險，才能做出科學的決策。
二、我國城市建設規劃需要運用經濟學理論中參考價值作為指導
我國在制定宏觀發展規劃時必須運用房地產經濟學在城鎮化建設過程中的經濟參考價值。國民經濟發展的物質保障中房地產業占有很重要的地位，從其與其他產業的較大關聯性來說，也是其他產業發展不可缺少的物質條件。在經濟學理論的參考價值指導下，可以讓房地產開發做到合理布局、合理設置產品結構、合理規劃發展方向、合理提高發展速度，這樣房地產業的發展就會健康順利。如果違背經濟學理論和市場規律只能得到失敗的后果。我國現代化程度的具體體現是我國的城鎮化進程，隨著我國城鎮化建設的進一步發展，如何合理利用資源，怎樣對城鎮合理布局，關系到城市發展的總體思路。
三、房地產市場經濟體系是房地產經濟學在城鎮化建設過程中的重要依托
我國現代城市化的重要標志是城鎮化，城鎮化與我國國計民生又是息息相關的，因此在具體城鎮化建設過程中更應該注重房地產經濟學的參考價值。這就顯示出，城鎮化的建設發展，在符合市場經濟規律發展的同時，根據中國不同城市，不同地區實際情況，結合當地人口的數量、稅收程度、收入等直接影響經濟發展的客觀條件和經濟發展的狀況，對我國目前整個房地產市場進行科學的分析和判斷，結合實際找出適合本地發展的思路，制定嚴謹科學的對策，才能有利于城市建設和規劃的總體布局，使房地產市場能夠平衡協調地發展，對于政府和房地產經營者來說這都是至關重要的。如果不遵從房地產經濟學，不把其列入參考，在城鎮化建設過程中就會出現一些不切合實際的非理性行為，必然對房地產經濟乃至國民經濟的健康發展產生諸多不利的影響。因為房地產經濟的參考價值體現了市場需求與供給的關系、人們的生活水平與所需住房條件認同理念。隨著我國經濟的發展，城市化進程不斷加快，城鎮居民人口數量前所未有地迅速增加，再加上人們把房地產作為投資理財的項目之一，諸多客觀因素均決定了房地產市場是以供給決定需求的，供給不能對需求的增加進行快速的反應，從而擾亂房價，制約或促進地方經濟的發展。
四、房地產經濟學的經濟參考價值和參考理論發展方向
從目前的經濟形勢來看，在較長的一定時期內，我國的房地產業依然是未來支柱性、基礎性產業，其他產業鏈比如機械、五金、建材、設備、動力、燃料的迅速發展需要地產經濟的有序發展來帶動，這種帶動作用對國家的經濟發展會起到主導的作用，如果房地產經濟知識理論受到重視，并引用到城鎮化建設過程中，借鑒有效的經驗，對國家經濟平穩持續的發展有著非常重要的戰略意義。與地產經濟有關的政策研究相關機構應該由國家盡快組織建立，并制定相關適應市場經濟發展和宏觀調控的專業機構，配備專門人才，使房地產經濟理論適應時代的發展需求。
摘要：房地產經濟學在城鎮化建設的理論體系是房地產經濟學的具體化和系統化的具體體現，是國家在小城鎮建設中應遵循和借鑒的經濟運行規律，房地產作為一個國民經濟發展中的獨立產業，要健康有序的發展，也固然會遵從市場規律和和經濟學法則，其參考價值更顯重要。
關鍵詞：房地產 城鎮化 建設 參考價值
房地產經濟學在城鎮化建設中的應用和參考價值，是在房地產開發過程中結合國家經濟建設和宏觀調控為主導方向的，充分利用其參考價值，才能對資源做出合理的分配和最大限度的降低浪費，對城市的建設發展、對合理布局及打造城市品牌有著重要作用，研究房地產經濟學在城鎮化建設中的參考價值，是對整個房地產經濟學理論體系的補充，在理論上和國家建設實際中意義非凡。
一、房地產經濟學在城鎮化建設中的參考價值是房地產企業在市場經濟中必須借鑒的法則
房地產業是現代國家眾多產業的一份子，既有國民經濟一般行業的共同屬性，也有其自身的獨特性。由于房地產的產業鏈比較長，并且和其它產業關聯大，對于國民經濟的發展至關重要，房地產產業健康有序的發展對國家經濟的發展，對國計民生都起到很重要的作用，我們國家提出的城鎮化建設和小城鎮建設是我國縮小城鄉差別，實現小康社會的具體體現，房地產行業，無論是國有企業還是個體企業，其運營都必須遵從市場規律的法則，優勝劣汰，也和其他行業一樣必須面對市場經濟，只有對房地產經濟學在城鎮化建設中的應用參考價值很好的加以重視和應用，才能對城市經濟發展中如何的規避建設中的風險，做出科學的決策。
二、用經濟學的理論中參考價值來指導城市建設規劃是科學的，行之有效的方法
房地產經濟學在城鎮化建設中的經濟參考價值是在我國制定這一宏觀發展規劃中必須運用的法則。房地產業為國民經濟發展提供的是實實在在的物質保障，也是其它一些產業發展不可缺少的物質條件，房地產開發中要合理布局，怎樣設置打造產品結構，特別是以后的發展方向，怎樣提高發展速度，都必須在經濟學的理論指導之下，才能健康順利發展，違背經濟學和市場規律只能得到失敗的后果。中央提出城鎮化是我國的城市現代化建設的發展方向，隨著城鎮化建設的進一步實施發展建設，怎樣合理利用資源，怎樣對城鎮合理布局關系到城市發展的總體思路。
三、房地產經濟學在城鎮化建設中的經濟參考價值必須以房地產市場經濟體系體系為依托
城鎮化建設關系現代化城市發展，也與國計民生息息相關，在具體城鎮化建設中更應該注重其參考價值，這就要求，城鎮化的建設發展，在符合市場規律發展的同時，根據中國不同城市，不同地區，結合當地人口數量、稅收程度、收入值等影響經濟發展的客觀條件及經濟發展狀況，對整個房地產市場進行科學的分析判斷，找出適合本地區發展的思路，制定嚴謹科學的對策，才有利于城市建設的總體布局，使房地產市場平衡協調發展，對于政府而言，對于房地產的經營者而言都是至關重要的。不遵從房地產經濟學，在城鎮化建設中就會出現不切合實際的非理性行為，固然對房地產經濟的健康發展產生了不利的影響，需求與供給的關系，人們的生活水平與所需住房條件認同理念無一不是參考價值在房地產經濟中的體現。隨著我國城市化進程的加快，城鎮居民人口數量的迅速增加，加之人們把房地產作為投資理財的項目，諸多客觀因素都決定了房地產市場是以供給決定需求，供給無法對需求的增加進行敏感的反應，從而左右房價，制約或促進地方經濟的發展。
四、房地產經濟學在城鎮化建設中的經濟參考價值參考理論的發展方向
在以后的經濟發展中，房地產業依然然是我國未來支柱性、基礎性產業，地產經濟的有序發展會很大程度上帶動其他產業鏈如機械、設備、建材、五金，燃料、動力的迅速發展，對國家的經濟發展會起到主導作用，重視房地產經濟知識理論，并在城鎮化建設中加以運用借鑒引導，對國家經濟平穩持續發展有著戰略意義，國家政策決策部門應盡快建立與房地產經濟有關的政策研究機構，制定適應市場經濟發展和國家宏觀調控的專業機構，配備適應戰略需要的專門人才，使房地產經濟理論更適應時代的發展，不遵從房地產市場經濟理論，盲目的非理性，或由于非理性投資泛濫大大超前于國民經濟發展的水平和社會有效需求的能力，違背市場客觀規律，違背地區性的城鎮化建設實際，不僅會對房地產業造成重創，而且使對金融市場，進而對整個經濟運行造成危害，還會會危急到整個社會的穩定。
我國房地產業的健康發展與國家現代化建設息息相關，城鎮化建設是國家發展的戰略目標，是現代化建設，全面實現小康社會的切實需要，城鎮化建設有序發展離不開房地產業，遵從市場規律，遵從經濟學、遵從經濟學在城鎮化建設的經濟參考作用有著特殊的意義。
【摘 要】 本文用政治經濟學理論分析了我國發展房地產業的意義。房地產具有物理、經濟和社會特征。在經濟特征中，保值性和增值性最為明顯。房地產產業不僅能夠使土地增值，增加稅收，而且能夠保持社會穩定。發展房地產有利于出租土地、收取稅金、正確處理改革發展穩定關系、實現居有定所之民愿；既堅持了以人為本，又發展了國民經濟。
【關鍵詞】 房地產；特征；意義
所謂房地產，是房產和地產的合稱，指房屋與土地在經濟關系方面的體現，屬資產范疇。房屋與土地反映的是物質的屬性與形態，即自然屬性；而房產和地產則體現著相應的生產關系，即社會屬性。由于房屋和土地不可移動，或者一經移動就要喪失極大價值，因此，房地產又稱不動產。房產有兩種分類方法，其一是按房屋的所有權性質劃分，可分為國有房產、勞動群眾集體所有房產、公民私人所有房產等。其二是按房屋的用途劃分，可分為住宅、生產用房、營業用房等。住宅一般要占到房屋總量的一半左右。地產一般分為生活居住用地、工業用地等。
房地產是實體、價值、權利三者的結合，可以從物理、經濟、社會三個角度來分析房地產的特征。就物理特征而論，房地產具有固定性、單件性和耐久性；就經濟特征而論，房地產具有房產價值和地產價值的結合性、房地產開發周期長投資大、房地產投資的流動性較差、房地產具有保值和增值性；就社會特征而論，房地產具有復雜的法律關系以及受到福利制度和社會保障制度的影響。
我國脫胎于半封建半殖民地國家，科技不發達，生產力水平低，人民生活水平不高。中華人民共和國于1949年10月1日成立后，經過六年的過渡時期，確立了社會主義制度。第一個五年計劃的順利完成后，黨和國家領導人產生了驕傲自滿情緒，發動了反右派擴大化運動，造成了一大批冤假錯案。緊接著又發動了，造成了中國的十年浩劫，生產力發展緩慢，生活水平低下，甚至有餓死人的現象。1978年十一屆三中全會的召開，改革開放的春風吹遍了祖國大地，生產力發展，生活水平不斷提高，改革開放的成果惠及到每一個中國人。這些輝煌成就的取得，房地產產業起到了舉足輕重的作用。
一、出租土地
土地所有權是國家所有，任何個人和單位無權處置，都必須由政府統一指導規劃。一旦政府決定開發哪一處土地，該處的土地便產生了地租，有房地產開發商支付。社會主義的地租與資本主義的地租基本一樣，所不同的是收地租的主體不一樣。社會主義收地租的主體是政府，目的是為人民謀利益，資本主義收地租的主體是資本家，目的是為了獲得更多地剩余價值。社會主義同樣有級差地租、絕對地租、壟斷地租、礦山地租和建筑地段地租等類型。
目前，不同的地區有著不同的地租，不僅僅是根據土地的地理位置、肥沃程度等，而且是根據供求關系、政府政策以及其他復雜因素等而定。現階段，我國的人口在增加，用地面積在增加，耕地面積在減少，土地成為稀缺資源，土地價格猛漲。所謂土地價格，是地租收入的資本化。而在我國，所謂的土地價格實質上還是土地地租，因為在我國，開發商開發土地，時間最長是70年，而不是永遠。各級政府通過出租土地，大幅度增加GDP，從而進一步促進國民經濟的發展。以江蘇南京江寧區為例，出租土地的直接效益和間接效益都是極為可觀的。江寧區開發商租用土地，租期為70年，租金為250萬元。每年租金是3萬6千元。現在農民種一畝地，每年收入達不到1萬元，就按政府每年支付給農民1萬元來算，政府每年每畝還凈得利潤2萬6千元。這是政府一份不小的收入。政府用這些收入為人民謀福利。這是政府出租土地的直接效益。還有間接效益，即，農民的土地被征收出租后，原耕種土地的農民轉向其他行業，在其他行業繼續為建設中國特色社會主義作貢獻。
二、收取稅金
無論是公務員的薪水、教師的工資……還是建設公路、學校……所需費用基本上都是來自地稅、國稅等稅金。可以毫不夸張地說，一個國家獲得稅金的多少，決定了這個國家的強弱。由于我國經濟的逐漸強大，國家在不少領域免去了稅收，例如農業稅、個體工商稅等，但是，如前所述，房地產產業現已成為我國目前經濟發展的命脈支撐點之一，如果房地產業穩步發展，就可以征收大量的資金來把我們的國家建設得更好。事實勝于雄辯。仍以江蘇南京江寧區為例，該地區10到11樓每平方米商品房售價9230元（10層以下價更高），稅金按7%計算，每平方米商品房可收取現金646元。國家收取稅金后，再反哺農業，發展我國的社會保障事業。
社會保障主要包括社會保險、社會福利、社會救濟和優撫安置等幾方面的內容。建立健全社會保障體系體現著中國夢的本質和優秀。社會保障的內容與人民群眾的基本需要和切身利益直接相關，是這些需要在不同群體、不同層次、不同領域的具體體現，是人民群眾最關心、最直接和最現實的問題。社會保障體系具有調節收入差距、緩解社會矛盾、穩定社會功能等作用，是經濟發展的安全網，是社會發展的穩定器，能為維護社會安定提供可靠的保證。
黨的十八屆三中全會一而再再而三多次提到公平正義。公平正義就是要妥善協調社會各方面的利益關系，使人民內部矛盾和其他矛盾得到正確解決，社會公平和正義得到切實維護和實現。建立健全社會保障體系，不僅能夠為社會的低收入者和弱勢群體提供基本的保障，使社會全體成員的基本生活需要都能夠得到滿足，而且能夠妥善協調各方面的利益關系，維護和實現公平和正義，為構建社會主義和諧社會提供所需的制度保障。據調查，在農村，鋼筋水泥磚結構型的房屋每平方米造價400元，而且鰥寡孤獨老人者較多，政府出資為這些人每人建筑10平方米的房子供其居住。在江寧區每出售100平方米的一套商品房所收獲的稅金可滿足15個這樣的老人居有定所。房地產業勢在必行。
三、改革發展穩定的結合點
發展是硬道理，中國解決所有問題的關鍵要靠自己的發展。改革是經濟和社會發展的強大動力，是社會主義制度的自我完善和發展，它的決定性作用不僅在于解決當前經濟和社會發展中的一些重大問題，推進社會生產力的解放和發展，還要為我國經濟的持續發展和國家的長治久安打下堅實的基礎。穩定是發展和改革的前提，發展和改革必須要有穩定的政治和社會環境。沒有穩定的政治和社會環境，一切無從談起。黨的十八屆三中全會提出了全面深化改革，是中國革命和建設的又一個里程碑，這就要求我們必須以鐵的精神正確處理改革發展穩定的關系。第一，保持改革、發展和穩定在動態中的相互協調和相互促進。穩定是前提，做到在政治和社會穩定中推進改革和發展，在改革和發展的推進中實現政治和社會的長期穩定。第二，把改革的力度、發展的速度和社會可以承受的程度統一起來。改革和發展要始終注意適應國情和社會的承受能力，要統籌安排改革和發展的舉措，以保持穩定，促進改革和發展。第三，把不斷改善人民生活作為處理改革發展穩定關系的重要結合點。人民群眾是改革發展的主體和動力，是穩定的力量源泉和深厚基礎。改善人民生活，讓人民共享改革和發展的成果，是我們致力于發展、積極推進改革、堅持維護穩定的共同目的。所以，要做到不斷改善人民生活，讓人民共享改革和發展的成果，把它作為處理改革發展穩定關系的重要結合點。房地產產業是當今中國發展的主旋律，是改革的催化劑，是穩定的方向盤，因此是改革發展穩定的結合點。
四、保證人民居有定所
唐代詩人杜甫盡管通過游覽祖國的名勝古跡，寫下了名垂青史的不朽詩篇，鼓勵著無數中華民族優秀兒女辛勤耕耘、努力點綴祖國的大江南北、五湖四海錦繡江山，但他居無定所，整天為生計而愁悶。杜甫家境貧寒，居住在不能遮風擋雨的茅草庵內。一年深秋，大風呼嘯，風雨交加，杜甫的茅草庵眨眼間隨風飄揚，茅草像仙女下凡一樣散落在山腳下、河流里、湖泊中……風停云止，雨過天晴，村童們爭先恐后哄搶杜甫毛草庵上隨風飄落在各處的茅草而據為己有。待杜甫邁著沉重的步伐走出家門哄趕村童們的時候，地上的茅草早已不見綜跡了。杜甫仰天長嘆，寫下了千古輝煌詩篇，《茅屋為秋風所破歌》，述說了他一生的理想“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。杜甫的悲劇在當今社會不會重演了。改革開放以來，不少有志智士在城市建功立業，并取得了“一席之地”。城市的商品房是對他們開放的，他們購置了商品房，白天在外面打拼，晚上回到了安樂窩，有張有弛，勞逸結合，真是神仙日子。
隨著改革開放的不斷深入，我國促使經濟發展的新的經濟增長點不斷涌現，而房地產產業是我國現階段經濟發展的重要產業之一。房地產業的持續高速發展，是我國經濟持續高速發展的堅強柱石。十八屆三中全會要求深化土地制度改革、集體土地入市交易是今后房地產產業健康發展所必須遵循的原則。發展房地產、實現中國夢是全國人民的共同心愿。
【作者簡介】
黃 琴，河海大學馬克思主義學院馬克思主義哲學專業碩士生.
任何工程項目總是通過投資活動才得以實現。在市場經濟條件下，通過經濟分析評價投資方向的合理性，選擇最合理的工程建設項目，保證項目有限的資金發揮最大的經濟效益；通過經濟分析為實現某一項目成本的最終目標選擇最優的實現途徑。在房地產開發過程中，目標成本控制是房地產開發管理的重要組成部分，工程項目的經濟分析為工程成本控制的真實性、準確性、全面性提供了保障。
1 房地產開發中成本控制具體措施
1.1 事先控制
（1）落實施工項目計劃成本責任體制。一個成熟的施工企業在工程開工前，根據以往的工程經驗，首先應該確定成本計劃，根據計劃的要求，采用目標分解法，由項目經理部將目標分配到各職能人員、施工隊和施工班組，簽訂成本承包責任狀（或合同），然后由各承包者提出保證成本計劃完成的具體措施。
（2）根據設計圖紙和有關技術資料對施土方法、施工順序、作業組織形式、機械設備選型、技術組織措施等進行認真的分析，并運用價值工作原理，制定出科學先進、經濟合理的施工方案。
（3）項目投資估算控制與項目招標估算控制。
設計階段為項目估算控制環節的關鍵部分，投資估算是在對項目的建設規模、技術方案、設備方案、工程方案及項目實施進度等進行研究并在基本確定的基礎上，估算項目投入總資金并測算建設期內分年度資金需要量。投資估算是制訂融資方案、進行經濟評價，以及編制初步設計概算的依據。投資估算的準確定，將直接影響到對工程項目全壽命周期費用的合理估計，因此，在各項技術方案確定的基礎上，確定一個在規定的誤差范圍內的投資估算。
1.2 事中控制
（1）加強管理施工任務單和限額領料單制度。特別要做好每一個分部分項工程完成后的驗收，做好實際耗用的人工、材料、機械等的數量核對，以保證施工任務單和限額領料單的結算資料絕對正確，為成本控制提供真實可靠的數據。
（2）核對結算資料與施工預算的數據，計算分析分部分項工程的成本差異，并采取有效的糾偏措施。
（3）收集和整理月度成本原始資料。月度直接成本分析表主要是反映分部分項實際完成工程量與成本相對應的情況，以及該分部分項工程預算成本和計劃成本相對比的實際偏差和目標偏差。為找出偏差產生的原因及制定相應措施提供了依據。月度間接成本分析表主要反映間接成本的發生情況，此外，還可通過間接成本比例來分析其支用水平。最終成本控制報告表中反映出每季度或半年己完產值和己完累計成本，并聯系后期工程量和未發生的成本，對最終成本進行預測，對項目經理部前期的成本控制進行評估，為項目部糾正偏差，制定對策提供依據，為實現各項經濟指標作新的要求。
1.3 事后控制
（1）抓好每一環節，認真做好審計工作。審價、費用控制人員應經常深入施工現場，及時掌握施工動態，并做好造價相關資料整理。在竣工結算階段，除應準確計量取費外，更要注意實施變更應有相應的證明性文件才能納入結算。搜集有效的經濟文件，包括圖審記錄、隱蔽記錄、簽證變更、竣工圖等，做好工程決算審計工作。
（2）做好工程相關記錄，為反索賠提供依據。合同文件是索賠的重要依據，建設方應充分解讀合同，才能有力的反駁承包人索賠：同時還要收集有關工程資料及相關證據，為建設單位進行反索賠做好準備。作為建設單位，可以對工程質量問題、延誤工期及施工方原因為發包方造成損失等反索賠。要想成功反索賠，必須有充分有力的證據，并發揮監理的作用，保存好現場工程圖片和相關會議紀要等原始資料。
2 房地產開發中目標成本核算的具體方法
在不同階段根據現有信息所制定的項目成本，目標成本是項目在開發過程中成本控制的依據之一，按項目開發進度的不同階段，編制各個階段性的控制成本。項目定位階段的估算成本，建筑方案確定后的目標成本，主體施工圖階段的修正目標成本。時刻監控成本動態，簡歷預警機制，預測成本動態變化，隨時就可能超成本的細項進行預警，以防患未然，達到事前控制的效果。
2.1 成本核算的一般步驟
第一步：根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。
第二步：設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本費用
第三步：按受益原則和配比原則，確定應分攤的成本費用在各成本核算對象之間的分配方法和標準。
第四步：將歸集的開發成本費用按確定的方法和標準在各成本核算對象之間進行分配。
第五步：編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。
第六步：正確劃分己完工和在建開發產品之間的開發成本，按具體核算對象分別結轉完工開發產品成本。
第七步：正確劃分可售面積、不可售面積，根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發產品的銷售成本。
第八步：編制成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反應各成本核算對象的成本情況。
2.2 成本核算對象的確定
成本核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要，便于成本費用的歸集，利于成本的及時結算，適應成本監控的要求。
結合項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計、結構類型、等當地實際情況，確定具體成本核算對象：
（1）單體開發項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算對象。在同一開發地點、結構類型相同、開竣工時間相近，有同一施工單位施工的群體開發項目，可以合并為一個成本核算對象。
（2）對于開發規模較大、工期較長的開發項目，可以結合項目特點和成本管理的需要，按開發項目的一定區域或部位或周期劃分成本核算對象。
（3）同一項目有不同功能的，在按期（區）劃分成本核算對象的基礎上，還應按工程劃分成本核算對象。
2.3 成本科目的設置
項目成本科目的設置應兼顧成本管理、財務管理、合同管理的需要根據房地產項目特點，結合項目成本核算的一般要求，房地產項目的成本科目分為成本類和財務類，兩大類的設置基本相同。
（1）成本費用的歸集與分配
單獨一期開發的項目，其土地成本一次性計入項目開發的土地成本。分期開發的項目，每期的土地成本計算按每期項目占用總項目土地面積的比率分攤總土地成本。每期內有不同類型的開發產品，應當單獨計算各類型產品應分攤到額土地成本。
（2）配套費用及間接費用的分攤：同一開發期內的公共配套費用及間接費用，按各產品類型的建筑面積分攤到各類型產品的開發成本里。為多期服務的成本較高的公共配套成本，應當在各期內分攤。
（3）貸款費用的計算攤銷。
（4）開發成本的結轉。
3 總結
工程經濟學在房地產開發管理中，以工程技術為載體，經濟管理為依托，運用了經濟學的理論和分析方法，是由實用工程學、經濟學與管理學融合而成的一門綜合性學科。它具有理論面寬、政策性高、實踐性強的特點。用工程經濟學研究工程項目的可行性、投資評估、技術政策制定、施工方案比選、工程經濟活動的預測和決策，可以達到技術先進、經濟合理的目的。
目標成本管理關注產品整個生命周期的成本，關注產品與流程設計，通過競爭性的市場價格減去期望利潤來確定成本目標。如今，企業必須面對全球性的競爭的環境，適應快速變化的特點。目標成本管理成為企業守住利潤的重要利器。
“對房地產有信心的人顯然已經越來越少，盡管房地產市場交易仍然火爆。”
2013年3月18日，由中國建筑金屬結構協會鋁門窗幕墻委員會主辦的第九屆現代建筑經濟前沿論壇（鋒涇[中國]建材集團有限公司冠名贊助）在廣州舉行。論壇邀請了當代知名財經評論家葉檀博士，請她嘗試剖析中國房地產趨勢與經濟形勢，著重探討未來經濟對于建筑行業的影響。葉檀博士在報告中談了自己對今年房地產市場和經濟發展走勢的看法。
全球房地產交易量快速上升
“現在的房地產交易量離歷史峰值不遠。”
高盛2013年初了一份全球的房地產市場的報告，2013年1月～2月間，全球的房地產交易量非常大，據相關估計今年的交易量達到1萬億美元。全球交易量最高的歷史峰值是2007年，也就是金融危機之前。當時貨幣涌入房地產，導致當時房地產交易量達到了1.25萬億美元。也就是說現在的房地產交易量離歷史峰值不遠。如果說，美國、中國、日本繼續增加貨幣投放量，房地產交易量一定能夠超過峰值，而這意味著什么，也就無需多言了。
另外一個數據也可以作為佐證，不久以前，道瓊斯指數突破了歷史最高，這也是比較反常的。在貨幣不斷發行的過程當中，全球的房地產交易量在上升，上升最快的地方，就是北美。所謂北美就是加拿大、美國。美國主要是集中在紐約附近和加利福利亞附近，而加拿大則主要是兩個地方，一個是溫哥華、一個是多倫多。當前，我國有兩個標志性的房地產公司在北美投資。一是潘石屹，二是萬科。
這說明一個問題――很多人都在分散資產。去年一年的時間，中國官方統計3000億美元流散到國外。事實上，如果統計不那么保守，實際數據會更高。
房產稅將“嚇退”房地產的投資需求
“我覺得未來中國房地產中的房產稅試點會推廣，不要懷疑這一點，除非中國政府瘋了。”
從去年下半年到今年房地產的上升不可遏制，很多人去年上半年是觀望，結果去年下半年基本上所有的剛性需求都釋放了。現在的房貸里面83%左右是剛性需求，首套房貸。現在是一個剛性需求大釋放的階段。很多人說現在房地產要上升了，沒錯。但是，請警惕這是回光返照。
現在已經有跡象表明，最敏感的那個群體，以前投資房地產最厲害的那個群體開始拋售自己的房產。他們開始進行風險對沖。他拋售了房產之后他干什么？他到國外，他換成美元，或者他進入實體，他需要進行配制。不像以前，90%的資金都在房產里面都沒事，現在不行。如果你把你的資金百分之百的集中在房地產里頭，我告訴你，五年之后，收稅收死你。
現在是一個時間窗口，是投資性需求逐漸退出，剛性需求逐漸回暖交替的進程中。而房價還在高位，我認為這樣的房價的增速是無法持久的。
中國現在有兩個稅種是最值得關心的：
第一個稅是資本所得稅，也就是我們現在所稱的房產交易所得稅，征收房地產買賣差價的20%，使房地產交易成本直接提升了20%，這是一個非常非常高的成本。然后就是物業稅，也就是房產稅，這是持有環節所得稅。
以美國為例，房產稅在紐約等地，持有成本每年1.5%左右，最高的百分之二點幾，每年政府都評估房產的價格，然后每年收稅，年年要繳，只要有房子就得交稅，永遠。
第二是管理費，獨幢別墅基本上不用交管理費，但是買公寓、買聯排別墅，尤其是在大城市，或者是旅游中心買房子，交死你。紐約最便宜的公寓，一個月500美元到1000美元的管理費是正常水平。這相當于中國的物業費，每月必交。我覺得未來中國房地產、房產稅試點會推廣，不要懷疑這一點，除非中國政府瘋了，否則一定會推廣，而且限購會取消。
超發貨幣是房地產“泡沫”根源
“24小時開動印鈔機在印鈔，你啥也不做你就可以‘發財’。”
那么我們接下來再來看一看，是什么支撐房地產。我們要看某一地區的房地產是上升還是下降，會不會崩盤，要看城市的經濟發展，要看當地的存款和人口的增長程度。如果是看總體的房地產走勢，就要看負債率和央行的貨幣政策，貨幣是推動房地產市場最重要的東西。所謂的房地產上升，最最重要的導火索就是貨幣。沒有貨幣，沒有金融杠桿，就沒有房地產的泡沫，就不可能房地產價格大幅上升。
在此前十年的時間里頭，我們的廣義貨幣發行量，現在已經增加到接近100萬億左右，是我們GDP的兩倍以上。這100萬億之中，有50萬億是2009年到2012年發的。就是這四年，大規模的發行貨幣。短短四年的時間，我們的發鈔量超過了以前二十幾年的時間。為什么現在的房價會上升，應該已經非常清楚。很多人說“我啥也沒做啊，怎么房價就在上升？”你要知道，你啥也沒做，央行在替你做，他們做得很辛苦，24小時開動印鈔機在印鈔，你啥也不做你就可以“發財”。
與中國不同的是，美國幾年前并沒大規模發行貨幣，但是房價在2008年之前上升也是很厲害的，這就是“金融杠桿”的力量。像瑞典、德意志的銀行，他們的杠桿率達到了30倍以上。也就是說一塊錢通過金融衍生品可以做30塊錢的生意，這就意味著杠桿特別特別“長”。我們經常抱怨，中國央行大規模地發鈔，美國央行很好，美國到現在通脹比中國要低得多。這是因為美國人玩兒的是金融衍生品，不是小兒科的超發貨幣。通過金融衍生品把所有的壞賬賣到國外去，照樣可以讓金融杠桿成為世界第一長。也正因此，美國經濟是世界第二虛高，第一高的當然是中國。美國只要金融衍生品大規模的出現，房地產價格一定上升。中國也是如此，不過我們的金融杠桿只是8到9倍的長度而已。
至于說道中國經濟會不會崩盤，或者以什么樣的方式崩盤？我認為，如果有那么一天，中國經濟轉型不利，出現了債務崩盤的話，也不會以“再崩盤”的形勢出現，而是會以高通貨膨脹的方式出現。
房地產市場出現分化
“跟中國的經濟一樣，中國的房地產市場處于一個急劇分化的過程當中。有的地方非常好、有的地方非常糟糕，有的地方已經崩盤、有的地方冰層還在加厚，完全不一樣。”
中國的房地產市場現在有一個特點，就是區域分化跟板塊分化。中國現在房價上升最快的地方，第一北京，第二上海，第三廣州，第四深圳。接下來的第二梯隊是廈門、青島這兩個地方，都集中在沿海的一線城市和二線城市。
評價房地產危不危險、市場情況如何，第一要看人口。人口進入的量到底怎么樣？我一直比較看好成都這樣的城市。成都最近十年，每年的常住人口增速是31.5萬，每年常住人口在增加。以前一些很小的城市，現在新區也可以擴得非常大。像常州這樣的小城市，常住人口是468萬，這十年大幅上升，絕大部分都是外來人口。如果說戶籍制度能夠改革，這些人就可以在當地落戶。其次是人口增加比較快的地區，再次是高鐵經過比較多的地區。未來到2020年，中國所有的省會城市都通過高速鐵路。
北京的房地產會崩盤嗎？如果有一天北京的房價崩盤，只有兩種可能。第一種可能是遷都了，那么房價必將大幅下跌，因為北京作為優秀城市的優勢不存在了。第二種可能是中國經濟徹底崩盤，中國的房地產市場徹底崩盤，然后最后崩盤的才是北京。這是可以想像的。一線城市的資源積聚程度越來越高，大城市的壓力很難緩解，因為所有的資源都在大城市中，最好的大學、最好的醫院、最多的工作機會。中國的500強企業，300多家總部在北京。北京的房價不是以北京的當地人的收入來衡量的，而是以中國最富裕階層能夠動用的現金來衡量的。北京的房價有多高、有多少人要買，就說明中國的富裕階層的現金流有多少。上海也是如此，廣州同樣也是如此。
另外一些城市的發展前景并不是很好，比如濟南、福州，緊鄰著青島與廈門，這些近鄰吸附能力很強，這不利于鄰近城市的發展與進步。
中國的房地產板塊目前在非常劇烈的分化過程當中。有些城市事實上冰山的外圍已經開始裂開了，已經斷裂了。最典型的是鄂爾多斯，斷裂的標志就是地方經濟在崩盤：實體經濟完蛋了，其中煤炭價格下跌是主因。還有就是負債率高的三四線城市和人口外流的城市，這些城市的房地產市場都很危險。
以資源主導的三四線城市，像以前的神木，是全中國最幸福的地方，全民醫保。但是現在，房姐浮出水面了。一個東西肯定要死了才能浮出水面，這說明房姐的資金鏈斷了。
另外一些是政府投資投得非常大的地方，搞造城運動，催生了很多鬼城。這些地方的特點是存款沒有上升，人口沒有增加。如果有一天地方債務危機爆發，就完蛋了。
還有一些比較危險的地方是以出口外向性的經濟為主導的中小城市，如果配套設施不健全，對于當地又沒有吸引力，那就更可怕。
最后是城市人口聚集量不大，但是當地政府又特別有雄心壯志的。這一類城市主要集中在中原地區，比如開封，政府年收入100億，卻要花500億重建一個古都。沒有人口、沒有資金進入，負債率又高的話，泡沫很容易崩盤。開封、安陽、邯鄲都是這樣的城市，都是曾經有過輝煌，現在想要繼續輝煌，一直在做夢的城市，負債率又特別高，這樣的城市一定要小心了。
一、房地產價格居高不下的原因
中國房地產的價格一路走高，可謂是風光無限。但也讓無數的潛在購房者望而卻步，造就了無數的“房奴”為房夢而奔波。是什么造就了中國房地產的居高不下？下面作者將從三個方面解釋房地產價格居高不下的原因。
（一）需要與需求
1、理論分析
需要是人的本能反映，它源于自然性要求和社會性要求。是有機體感到某種缺乏而力求獲得滿足的心理傾向，它是有機體自身和外部生活條件的要求在頭腦中的反映。
在經濟學中，必須區分需要不等于需求，這是兩個不同的概念。需求是指既有愿望，又有支付能力的需要。如果沒有支付能力，則不能將需要稱為需求。形成需求有三個要素：對物品的偏好，物品的價格和手中的收入。需要只相當于對物品的偏好，并沒有考慮支付能力等因素。一個沒有支付能力的購買意愿并不構成需求。需求比需要的層次更高，涉及的因素不僅僅是內在的。所以在經濟學中，必須注意不要將兩者混淆。經濟學的基礎分析工具是需求與供給理論，而非需要與供給理論。
2、實際分析
我國是一個人口眾多的發展中國家，人口基數大、人口增長快，而且城市化水平低，農村人口多。因此，伴隨著我國城市化進程的發展，越來越多的農村居民遷移到城市中來，形成了對商品房的龐大需要。但是有了需要并不一定能形成需求，因為剛剛進入城市的很多人并沒有購買商品房的經濟能力。所以，我國房地產市場上，商品房的需要量大于需求量。
通過微觀經濟學的理論分析可知，商品價格是指有市場上商品的需求曲線和供給曲線決定的均衡價格。但是，現實中往往將需要和需求混淆，錯把需要當做需求，而沒有注意到兩者的差別。由于房地產供給的有限性和房地產商的極力宣傳，大家錯把需要曲線看做需求曲線，需要曲線的需求量大于需求曲線，同等供應曲線條件下，商品房的價格高于其實際價值，形成了高房價。
在前半部分的介紹中作者指出，由于經濟承擔能力的因素，我國眾多對商品房的需要沒有轉化為需求。那為什么多開發的商品房還是依舊被銷售出去了呢？這是因為我國居民貧富差距大，富人雖少但富裕程度相當高，趨于利潤的追逐，他們把商品房作為一種投資的手段，大量買進并炒作商品房，進一步加劇了商品價格的居高不下。
2009年我國的GDP總量位于世界第三位，表明我國的經濟發展勢頭良好，經濟總量位居世界前列。但是我國的貧富差距大，窮人太窮、富人太富。社科院的2011年《社會藍皮書》中指出，2010年我國人均GDP預計超過4000美元，已經進入中等收入國家行列。從這里可以看出，中國并不缺錢。在本書中還指出，全社會總收入差距一直在擴大，基尼系數目前在0.5左右。按照國際通常標準，基尼系數在0.3以下為最佳的平均狀態，在0.3～0.4之間為正常狀態，超過0.4為警戒狀態，達到0.6則屬于危險狀態。
通過上面的分析我們可以看到，中國的富人的富裕程度和窮人的貧窮程度都會超乎我們的想象。由于城市化進程等原因對于城市商品房的大量需要，商品房存在升值的空間，富人為了獲得升值利潤，將房地產作為其投資的一種手段，大量買進炒作商品房，待高價時賣出商品房以賺取差價。
由于較高的基尼系數，中國富人的資金持有量相當可觀，同時商品房的升值空間比較明朗，所以中國富人的大量買進和炒作房地產，極大地促使了中國商品房價格的提高。
（三）土地的稀缺性
房地產市場的發展依賴于土地，甚至可以說地理區位因素可以決定房地產的價格及檔次。土地作為不可再生資源，其供應量是有限的，而且每一區位的土地都是獨一無二的。可見，土地在房地產市場中發揮著不可替代的作用。
由于土地具有不可再生的稀缺性和獨一無二性，加劇了房地產開發商對于土地市場的競爭，競爭的加劇促使了土地價格的不斷提高，“地王”的記錄也一次次的被刷新。土地的價格最終會分攤到商品房的消費者手中，這進一步加劇了商品房價格的攀升。
同時，地方政府作為土地的管理者，在土地使用權的轉讓過程中也發揮著重要的作用。中央政府對于地方的考察基本上還是“唯GDP論”：GDP高，地方政府的績效則高；GDP低，地方政府的績效則差。因此地方政府為了創造更高的GDP和更好的績效，也在推動土地價格的持續攀升，進而增加政府的財政收入。
二、房地產價格居高不下的解決措施
認清原因是途徑，解決問題才是目的。下面作者將在原因分析的基礎上，探索解決房地產價格居高不下的途徑。
1、認清房地產市場的需要與需求。需要是人的本能，需求才會創造市場。因此，應該分清房地產市場上的需要與需求，以需求為基礎來對商品房進行定價，避免因高需要、低需求造成商品房市場價格的居高不下。
2、創造社會公平，避免兩極分化。公平與效率的關系一直是專家學者探討的重點，但也是眾口難調，沒有形成一致的結論。但是，我國的基尼系數太高，兩極分化太嚴重似乎已成為不爭的事實。因此，國家要進一步處理好效率與公平的關系，在注重效率的基礎上也要注重公平的因素。
3、改變地方政府評價指標體系。中央政府在對地方政府的評價過程中，要改變“唯GDP論”的方法，更加注重地方政府的綜合執政能力，防止地方政府為了追求高GDP而提高轉讓土地的價格。
4、抵制熱錢，發展正常跨境資本流動。國家相關部門在發展正常的跨境資本流動過程中，也要嚴查熱錢，抵制熱錢對我國房地產市場甚至是整個經濟體系的打擊。發展正常的國際貿易，抵制不合理因素對我國經濟體系的打擊。
論文中，筆者從需要的推動、高基尼系數下的貧富差距、土地的稀缺性、國際熱錢的流入等四個方面分析了房地產價格居高不下的原因，并對如何解決房地產價格的居高不下提出了自己的意見和建議，希望能為推動房地產高價問題的解決提供參考。
[摘要]：自從2002年以來，中國的房價開始節節攀升，而房地產的炒作也愈演愈烈，越來越多的人開始關注房市對中國宏觀經濟的影響。有人說，房地產三分之一是宏觀問題，三分之一是金融問題，三分之一才是房地產自己的問題。那么房地產的問題體現了哪些宏觀經濟的現象？又對宏觀經濟有什么影響呢？探討關于房地產過熱和房價走勢所反映的宏觀經濟原因和影響。
[關鍵詞]：宏觀經濟 房地產 GDP 解決措施 發展趨勢
進入21世紀以來，國內的房地產市場日趨火爆，人們紛紛涌向房地產領域，仿佛一旦進入房地產就可以資產翻倍。然而，經過幾年盲目的火爆之后，房地產市場的泡沫不斷增大，國家和政府也已經意識到了這個問題，一些調控措施不斷出臺，房地產市場終于開始逐漸回歸理性。那么，國內房地產業未來的趨勢如何，當房地產企業不再暴利之后，房地產市場是否會徹底崩盤亦或是逐步走下坡路呢？本文將從中國房地產行業現象產生原因，影響及解決措施來分析。
一、產生原因
1.宏觀經濟發展：我國的經濟體制是正處在社會主義建設的初級階段，宏觀經濟的發展階段將根本決定房地產的發展。所以無論的房地產的發展規模還是房地產的發展方向都受到了宏觀經濟的影響，然而矛盾是相互的因此房地產的發展也將引領一段時期內的宏觀經濟運行對我國的經濟產生巨大的影響。
2.供求關系影響：總需求決定總供給，面對龐大消費者，我國在房地產有廣大的消費市場，所以中國房地產業發展迅速。當然，只有人口數是遠遠不夠的，還有一個最主因就是中國進入了人均1000-4000美元的發展階段，這個階段正是房地產發展的黃金階段，在一定收入支撐下的旺盛消費成為房地產發展恒久的“經濟加速器”。
信貸影響：我國的房地產項目開發實行的是香港模式，整個開發流程中。從買地、建造、銷售、管理都由一家房地產商獨立完成，項目開發周期長，開發商急于出手項目以回籠資金。我國房地產開發中的資金來自銀行資金的比重多在70%～80%甚至更高。房地產貸款過分集中于銀行，使銀行承擔了過多的風險，事實上將房地產業的市場風險和信用風險向銀行體系進而向社會轉嫁。而對于房地產企業來說，資產負債率過高，則受政策調控緊縮的影響非常大。
3.通貨膨脹影響：根據近幾年國際上的部分國家和城市情況可看出，投資房地產是抵御通貨膨脹的一個很好的途徑。越是在物價上漲的時期，房地產越能體現其保值性，也就是說，在物價上漲的時期里，持有房產是比較理想的，正因為這樣，真實的通脹率和預期的通脹率一般會對房價產生正面的影響，通脹率越高，人們對房地產的投資就越多，房價上漲的也就越快。
二、對社會的影響
1.對房地產業的影響：不可否認，近年來房地產行業的發展如日中天，各種不同類型的房地產行業如雨后春筍般出現，從很多經濟數據中我們可以看出，房地產的增長同中國GDP的增長大體上同步，隨著房價的攀升，房地產無論是在數量上還是在營業利潤上都顯著提高。
2.對經濟影響：高房價導致經濟資源利用率降低，不利于經濟資源的合理配置，房地產業對金融業有著強大的依附力，因此其風險性也隨之加大，房產價格高漲使大量資金囤積在這一行業中，是社會資源得到不合理的配置，而且房地產價格的上升給當地政府帶來了巨大的經濟利益，致使當地政府投入更多的經濟資源，這種投資在短期內可能會增強當地的經濟發展水平，但是對長期的發展是非常不利的。
3.對城市生態的影響：我們從沒聽說過紐約的街頭只準跑法拉利和勞斯萊斯，也沒聽說定居紐約需要常青藤名校的畢業證做敲門磚，更沒聽說過紐約用高房價做“生態門檻”逼走窮人。事實上，正如近些年我國出現了“逃離北上廣”的呼聲，在美國城市化進程進入高峰時，紐約等特大城市也呈現交通擁擠、空氣污濁、房價過高等等城市病，于是也出現過“逃離紐約”的口號。
4.對居民生活的影響：面對著持續攀升的房價，最痛苦的應該是普通百姓了。據統計，2009年，上海的住房均價17000元/平米，人均收入23623元，人們需要不吃不喝64.7年才足以買房子。房價上漲固然是經濟和城市發展的一個重要支撐，但是房價不可能一直地漲下去，如果不加以治理，高升的房價遲早有一天會突然爆裂，猛地下跌。而接踵而來的是一系列的經濟問題，需求下降，通貨緊縮，經濟衰退等，到時就更加難以控制。
三、宏觀調控政策措施
1.實施穩健的財政政策：近些年來，貨幣的超額發行不但給我國的經濟帶來很大的隱患，也不利于社會穩定。所以，從經濟和社會多個方面考慮，貨幣政策應該逐步回歸穩健。今年央行已經數次上調準備金率，顯示了遏制通脹的決心。
2.調整中央與地方之間的關系：強化對政策的執行力度和監督力度。我國房地產調控執行不利，很大程度上是由于地方政府的政策執行不利，而這深層次的原因還在于我國還沒有完全理順中央和地方之間的關系，中央與地方之間的事權和財權沒有得到明確的劃分，地方的事權多而財權少，才產生了諸如“土地財政”、過度依賴房地產投資等短期行為。
3.完善住房調控體制：我國目前的住房調控體制不健全是導致調控沒有取得預期效果的重要原因之一。所以我國在調控房地產市場時，應該加強對于調控體制的建設，從我國居民住房整體市場來考慮調控政策的制訂，要保證調控政策的協調一致，完善調控的應急機制和長效機制。
綜上所述，是對房地產價格上漲的原因、影響、政策以及未來發展趨勢的一些觀點和見解。房地產之所以受到廣泛的關注，不僅僅因為它對中國的經濟形勢產生巨大的影響，更因為它關系到每個人的生活，是每個人的生活必須品。然而，在這個經濟形勢多變的市場狀況下，房價的變動確實難以捉摸。因此，我們也希望政府可以采取一定的措施對房地產價格進行一定的調控，讓其健康正常的發展，同時也需要廣大民眾的配合，讓我們的房市健康發展，促進和諧社會的建設。
摘要：房地產周期的長短、特點會因國家城市化過程特點不同而不同， 城市與鄉村也不相同。中國農村農民的房子在改革開放30 年來， 大多已更新過兩次，在新農村建設的熱潮背景下，將會穩定30-50 年。 本文從經濟學角度來探討中國房地產業政策和制度改革。
一、觀察中國房地產問題的“五大方法論”
1、大周期論。人類從穴居到神農、巢氏筑巢、結廬、搭棚已是巨大的歷史進步。但真正意義上的房地產產業只是工業化、城市化的產物。
房地產產業是有周期的， 房地產周期一定和城市化周期同步。在歐美和一些發達的工業化、城市化成熟的國家，我們見不到到處是腳手架、新城區、新樓盤，他們十分活躍的是二級房地產市場，一級房地產市場已趨近于零。中國也會有這樣的一天。
2、 大宏觀論。城鄉分離是歷史進步，城市化是人類文明選擇，城鄉融合，城鄉一體化又是人類文明的再選擇。我們要突破“圍城”的困局，將來城鄉的本質差別將消失，城鄉將享有大體公平的社會保障和公共品供給和服務。那時候，人們像候鳥一樣， 或生活在農村，工作在城市；或生活在城市，工作在農村；或白天在農村，晚上來城市消費娛樂；或春天在南方，夏天在北方。中國正處在消滅城鄉二元結構時期， 不要只局限思考城市的房地產現象，要結合農村一起思考。只要允許農村的房地產開放， 城市的房地產問題也會迎刃而解。
3、大系統論。房地產不單獨是個房地產問題，不只是個經濟問題，由于長期問題的累積、扭曲，它在中國已成為突出的民生問題、社會問題、政治問題。房地產問題首先是個經濟問題，但它和房地產市場，和資本市場，和現代金融體系高度融合之后，它成了大系統中一個高度敏感復雜的關鍵性問題了。所以美國住房次貸危機可引發全球金融危機，日本房市、香港樓市也曾引發金融“地震”。所以，處理房市一定要放在民生、經濟、社會、文化、政治、金融、資本市場、全球化大系統中來認識、來決策。一定要有綜合性制度安排，一定要有大系統觀。
4、大房地產論。當下，人們大多只關注了房產，忽視了地產，其實，地產的政策安排是關鍵。人們大多只關注了城市房地產，忽視了農村房地產，其實，農村房地產的解禁會大大緩解城市房地產的矛盾。人們大多關注了商品房市場，忽視了社會保障房建設， 其實社會保障房依法供給是關鍵， 只要社會保障房供給到位，市場一塊可以完全放開。人們大多關注市場房價格是錯誤導向， 政府不該向民眾承諾調控房價， 政府應該只承諾如何逐步用立法來實現住房保障， 讓中低收入者有明確預期。中高收入者在市場上購房，完全是市場行為，市場房價高對于一個城市、一個國家絕不是壞事。
要有大房地產觀，要有覆蓋市場房、保障房；城市房、農村房；住宅房地產、商務房地產、旅游房地產、工業房地產的統籌的協調的科學的整體政策制度安排。
5、大歷史觀。任何一個時段的房地產的政策安排，一定要考慮與“前期”政策的銜接，“新樓新政”和“老樓老政”的銜接，特別是新政具有改革創新特點時，這種銜接特別重要。任何一種房地產新政出臺， 一定要考慮各級政府、各類企業、各類人群會產生什么樣的“博弈”、“對策”？ 后果如何？我們的許多“新政”是在中國房地產“已經扭曲”、“已經不健康”、“政府有諸多失誤”現狀下出臺的，一定不要脫離這一歷史現實。如保障房供給長期缺位，土地財政依賴已經形成，20 年前經歷過福利分房改革，保障房已經和市場對接，單位集資建房已成為一種灰色財產等。講現實絕不是主張政策安排遷就現實，而是講制度政策目標要十分清晰、科學，但應采取若干過渡性安排與現實對接。
二、過去房地產政策的“五大失誤”
1、目標失誤。應將“人人有住房”的口號改為“人人有房住”。中國是一個發展中國家， 不可能在短期內實現人人有
住房的施政目標，歐美、新加坡、香港等發達地區的私人擁有住房率均只在60%左右。錯誤的口號導致社會對政府的過
高期許和批評，以至有“蝸居”電視劇反映社會的憤懣。許多發達國家年輕人買不起房子視為正常， 但許多國家住房保障完善，有效地解決了人人有房住。
2、保障失責。由于中國幾十年來經歷過福利分房到商品化改革， 自然住房問題在各級政府的保障視野中消失。住房保障在中國，幾十年政府缺位，累積了巨大的“欠債”。一般國家每年投資保障住房占全社會房地產投資的20%， 而中國長期只占0.2%。
3、措施失當。不應該把壓低商品房價格當作施政目標。當人們把焦點聚焦在商品房價格過高上時， 政府應該清醒看到， 政府的有限責任是努力增加保障性住房的供給， 只關注中低收入者有多少人能分期分類分層次解決住房。給不同的收入群體一個明確的預期， 這就會極大地分散分化社會對住房問題的關注度， 不至造成現在幾乎整個社會都對政府的住房政策失敗而不滿。
4、保障失策。保障性住房不應和市場掛鉤。社會的中低收入者是一個動態的衡量，保障性住房供給到一定量，它會實現大體均衡。作出一種制度安排，讓高收入者不斷流出， 讓新的中低收入者不斷流入，總量達到均衡，不會持久地給政府提供保障房造成壓力。隨著經濟發展，只是“錦上添花”的事。我們現行的保障房制度安排使保障房具有了一定的投資價值， 這種制度安排吸引了許多非迫切需要住房者， 這只會給政府帶來持久的壓力，不斷增大的壓力，且帶來運行管理中的許多漏洞和腐敗。
5、調控失效。前幾年的調控政策本末倒置，越控越漲。前幾年政府釋放出的信息，是調控市場，壓縮房貸，提高開發
門檻，拍掛土地催生地王，不批別墅壓縮供給，人們一起“理性預期是漲”。
三、中國房地產市場真正拐點的“五大”制度前提
1、當中國城市化率越過60%時。城市化50%至60%是城市化加速期， 到60%以后， 城市化對房地產牽引的動力源頭逐漸減弱，若達到70%，則是完全成熟的城市化階段， 中國的房地產的一級市場也會趨近于零。
2、當中國有完備的住房保障立法時。只要住房保障到位， 市場將完全放開，房地產市場將出現明顯的分化：普通市場的整體價格水平會下降，但許多特殊市場的房地產價格將會攀升，中國有些特殊城市特殊區域會出現全世界的高價房。
3、當“小產權房”解禁時。當城鄉所有的要素真正能同產同權同市同價時，城市的房地產價格馬上出現拐點。
4、當中國的“土地財政”制度有了好的替代時。實際上存在的現行土地財政制度一定要改革，有了新的制度安排，弱
化了推動房地產成本上漲的主因， 房地產價格總水平會明顯得到抑制。
5、當中國認真地準備推出一組法律時。如財產陽光法、財產稅、物業稅、贈予稅、遺產稅，出臺了一系列有效遏止房地產投資投機行為制度安排時， 中國房地產市場的拐點也就真出現了， 中國的房地產也就邁上了健康的軌道。
[提要]在當前的房地產營銷過程中，人們受許多心理行為因素的影響，甚至出現不完全理性的行為。這種不完全理性行為普遍存在于使用性購房和投資性購房過程中。本文運用行為經濟學的分析方法研究房地產營銷過程，進一步完善房地產營銷理論，在實踐中避免或者解決所遇到的一些實際問題。
關鍵詞：房地產；市場營銷；行為經濟學
一、房地產營銷現狀
近年來，房地產市場異常火熱，據2012年不完全統計，全國注冊的房地產企業已達到約65，000家。據最新統計，居民收入中的22%用于住房消費，遠高于教育、通信等其他方面的消費。根據國家統計局2013年上半年調查統計數據顯示，2013年第一季度，房地產開發房屋銷售面積20，898萬平方米，同比增加37.1%，增幅比去年同期增幅增加51個百分點，比上季度增幅增加26個百分點。其中，90%為住宅銷售面積，房地產開發住宅銷售面積為18，901萬平方米，同比增加41.2%。分區域看，—二三線城市全面回暖，商品房銷售面積分別增加1162.3%、36.9%和54.2%，增幅分別比去年同期增加83.0個百分點、50.2個百分點和64.8個百分點。同時，受20%交易所得稅的影響，3月份多數城市二手房成交量接近或超過歷史最高水平。加上近期國家出臺一系列相關政策加強對房地產業的宏觀調控，政府大力整頓全國的土地市場。房地產市場已進入了競爭激烈的時代，房地產營銷中各種營銷理念和營銷手法也不斷出現，但在房地產營銷中仍存在著一些典型的問題。
1、房地產市場交易量增幅回落。隨著對“國五條”細則的落實，房地產市場需求將受到抑制，短期內市場觀望的可能性加大。各地政府都提高公積金貸款門檻或下調公積金貸款額度等方式來收緊住房公積金政策。隨著調控政策效果的顯現，預計今后房屋交易量增幅將出現回落。房地產開發企業經過2012年大量銷售，企業資金壓力緩解。根據國家統計局2013年上半年調查統計數據顯示：2013年第一季度，房地產開發資金來源增長29.3%，增幅比去年同期增加21個百分點。其中，定金及預收款同比增加62%，增幅比去年同期增加71個百分點；個人按揭貸款同比增加61%，增幅增加66個百分點。國內貸款同比增加20%，增幅比去年同期增加7個百分點。企業資金充裕狀況是影響短期房價走勢的關鍵因素。在這樣的市場環境和資金狀況下，企業采取降價銷售的動力不足。房地產企業未來競爭將更加激烈，更應該把經營的重點放到房地產營銷中來。
2、完備的可行性分析有待加強。開發商在做產品市場定位分析時，往往根據個人經驗進行項目的可行性分析，市場調研不夠深入仔細，甚至流于形式，沒有為可行性分析報告做出實際的貢獻。由此導致開發商對市場的投資判斷失誤，所開發產品與消費者的需求出現脫節，中期出現產品滯銷的情況，給整個項目運營帶來較大風險。
3、營銷行為中存在虛假信息和欺詐現象。近期對房地產企業的投訴也越來越多，投訴比例節節攀高。據中國消費者協會統計，截至2012年底，消費者對住房、汽車等產品的投訴位居投訴榜前列，特別是對住房的投訴比例比上年同比增長了38%。調查表明：房地產銷售多通過大批量的廣告投放，建立高度的市場認知度。但在房地產廣告中也存在虛假信息和欺詐現象，干擾了房地產市場秩序，并引發了法律糾紛，損害了房地產企業和行業的形象及誠信度。
二、基于行為經濟學的分析
行為經濟學是指以人類行為作為基本研究對象的經濟理論，它通過觀察和實驗等方法對個體和群體的經濟行為特征進行規律性的研究。行為經濟學是一門介于心理學和經濟學之間的邊緣學科，它打破了傳統經濟學的界限及視域，重視對人的非理性行為的研究，試圖根據心理學的研究成果對傳統經濟理論的基本假設進行修正，將非理性等復雜的人類行為分析融入標準的經濟理論之中。
1、認知心理對房地產營銷行為的影響。在傳統經濟學當中，我們假定消費者能夠獲得充分的信息。然而，認知心理學的研究表明，消費者的認知偏差影響了信息的正確加工，因而消費者所獲得的信息并不是充分的。心理預期是相對于“參照點”而言的，房地產市場中，參照點就是人們對房價的期望。假設房價一直上漲，若現期以低價買房，則末期高漲的房價就是“獲得”；反之，就是“損失”。不管用“認知偏差”還是用“信息不對稱”的原理來分析這一問題，結論都是類似的，那就是，消費者并沒有能力充分的認識所認購的房屋的真實情況，因此處于認識上和信息上的劣勢。
2、情感心理對房地產營銷行為的影響。人們在購物決策中往往出現所謂的“感情沖動”，這種“感情沖動”可以為消費者帶來“瞬時效用”。這種“瞬時效用”表明，“感情沖動”本身已經為消費者帶來了一種效用上的滿足，消費者在住房購買過程中“情感沖動”的現象是客觀存在的，這種“情感沖動”將會影響消費者在住房購買中的最大化決策。有研究表明，一些購房者并不能夠完全理性地把握自己的購房行為。在長時間房地產積極看好的輿論影響下，消費者對于房價的參照點不斷提高，很容易產生一種急躁與盲從心理，從而產生從眾行為。房價越漲，從眾行為愈演愈烈。結果便是房價持續攀升，直至需求不能給價格足夠的支撐乃至產生泡沫。
人數越多，情感心理起到的作用和影響也越大。正是這種“感情沖動”行為所形成的泡沫，增大了房地產市場的波動性。從市場參與者的角度來看，除了普通購房者，其他參與者都從不斷攀升的房價中直接獲利。房價上漲使商業銀行在短期內將獲得更多的利潤，從而形成了商業銀行的信貸與房價攀升互相刺激、互為因果的局面。最終，房地產市場的各方參與者共同造就了房地產的市場泡沫，多方的投機心理共同吹大了泡沫，形成所謂的房價泡沫、地價泡沫、供求泡沫和資金泡沫。
3、社會心理對房地產營銷行為的影響。我國的文化傳統使得消費者的個體行為更容易受到社會輿論的影響。在我國，人們非常重視和周圍人保持良好的關系，非常重視周圍人的看法和意見，盡量使自己的言行不超出正常人接受的范圍。我國經濟的持續快速增長，使人們形成了積極的心理預期，加之媒體的報道和地產商的鼓吹，都推動著房地產市場的繁榮。國家刺激消費、加快經濟建設的主旋律激活了房地產市場的投資熱情，各地紛紛把房地產作為支柱產業，從行為經濟學上分析，這些因素相互作用，互相影響，消費者在一次又一次的“正強化”的作用下，加之從眾行為的群體放大效應，于是更加刺激了房地產市場的不良發展。
三、基于行為經濟學對完善當前房地產營銷的建議
1、關注購房者的心理，轉變營銷思維模式。基于行為經濟學，微觀角度分析房地產市場中購房者的心理特征和行為方式，對于購房者理性買房、房地產營銷以及平抑房地產價格具有重要的意義。倡導購房者一定要做到理性購房，對自己有個準確的定位，購買適合自己的住宅，不要被媒體的大肆宣傳所迷惑，避免不正確的認知心理產生。政府可以利用媒體向購房者提供確切的房價變動信息，防止由于“認知偏差”造成的房價持續上漲和持續下跌。房地產商可以利用購房者的心理研究細節營銷，改變營銷思維和方式，更好地促進房地產銷售。
調整營銷模式，建立客戶導向型的全程營銷機制。各開發商優秀能力的側重點不同，營銷組織形式也可以有其獨特性。但是，基本的框架應該大同小異。以客戶導向型全過程營銷理念為指導，未來樓市的競爭是產品的競爭，更是客戶資源的競爭。能夠準確地把握購房者心理，更準確、快速、高效地將客戶的需求反映到產品上，并能夠提供全程客戶服務的企業才能保持優勢。
2、結合消費者需求，挖掘產品自身優勢。當前房地產消費者需求已呈現出高度多樣化和個性化趨勢。由于消費者的職業、收入、家庭結構、生活方式不同，房地產市場需求存在著很大的差異性。房地產企業應針對市場需求的差異，在細分市場的基礎上，綜合考慮企業自身的資源、條件、競爭對手的狀況，合理選擇目標市場，科學進行市場定位。調整房地產市場的需求結構，解決房地產市場供求的結構性失調問題。同時，合理的目標市場策略有利于企業充分發揮自身優勢，有利于企業在市場中建立自己的特色，強化企業的品牌效應，使自己在激烈的市場競爭中立于不敗之地，并求得持續、長遠發展。房地產營銷者只有充分研究消費者的需求，并將其貫穿于樓盤開發的全過程，才可能使自己的開發項目成為市場亮點。
3、加強品牌營銷力度。建立良好的品牌對營銷活動十分重要。未來房地產市場競爭日趨激烈，品牌的作用日益凸現。品牌不僅是寶貴資產，還能強化企業在市場和行業中的地位，在房地產營銷中發揮重要的作用，為企業創造更多的經營效益。建立良好的品牌，要使建設的樓盤擁有優良的品質、適合的價格以及完善的售后服務。而且從行為經濟學上來說，良好的品牌效應，可以滿足消費者在消費時的那種愉悅感，從心理上得到了更大的滿足。一個品牌代表著服務質量，企業的形象和顧客、公眾和社會對它的評價。對于房地產企業來說，品牌意味著客戶吸引度，意味著穩定的客戶群，意味著同一品牌覆蓋之下的持久、恒定的利益。隨著2012年火暴的銷售，房地產企業大多資金充裕，所以必須加強內涵建設，注重進行品牌效應的積累，對品牌的創造和維護應該貫穿整個項目的始終。只有這樣，才能使得品牌成為企業的競爭優勢。
4、單向營銷向全程營銷、整合營銷轉變。房地產市場競爭日趨激烈，迫使企業不斷重新審視面臨的市場環境，并做出反應。傳統的單一營銷方式面對發生了變化的市場已表現出疲態，房地產營銷將從傳統的依靠單一營銷向整合營銷轉變。營銷將會提前在早期介入房地產開發過程，注重前期規劃設計、中期策劃運營和后期物業管理幾個主要過程的連貫性和一致性。不但實現業主的購房愿望和開發商的經營目標，同時通過全程管理為物業的保值、增值提供專業化服務，以全過程營銷的方式在更寬泛的領域內實現其價值。整合營銷是把房地產咨詢、廣告、招商、營銷、會展、信息各功能板塊集成起來。整合營銷是對價值鏈的整合，可以保證提供產品或服務的各個環節的質量，以實現顧客價值的最大化；可以更有效地管理各種相關資源，以發揮高效的經濟效益。整合營銷推崇用動態的觀念看待市場，既有利于顧客，又有利于企業，可以實現雙贏局面，正在成為房地產營銷發展的主流。
四、結束語
綜上說述，隨著2013年一系列房地產政策的出臺和落實，未來房地產市場的交易量增幅必定逐年放緩，現實的市場環境必然迫使房地產企業研究市場、重視營銷，把營銷管理上升到企業發展的戰略高度，從研究消費者的心理及行為出發，針對未來的市場情況，立足于市場調研，充分尊重消費者個性特征，尊重和滿足消費者需求，加強品牌建設，進行全程營銷，房地產企業在日后必定能夠獲得成功。
