時間：2023-01-10 23:19:19
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇小區物業保潔工作計劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
計劃本身又是對工作進度和質量的考核標準，對大家有較強的約束和督促作用。那么小區物業五月份個人工作計劃該怎樣寫呢?下面就是小編給大家帶來的小區物業五月份個人工作計劃2020范例，希望大家喜歡!
小區物業五月份個人工作計劃(一)
一、三個小區公共事務方面
1、全面推行租賃經營服務工作，召開全體工作人員總動員會，明確租賃服務意義目的，統一思想，集體學習相關業務推廣內容和業務辦理操作流程，確保工作正常進展。
2、為提高費用收繳率，確保財務良性循環，以專題會議形式組織各物業助理、前臺人員、領班級以上人員進行學習《各種費用追繳工作流程》。
3、以專題會議形式，組織三個小區管理骨干及相關工作人員集體學習《案例通報管理制度》、《案例通報操作流程圖》及相關作業表格，明確責任關系，杜絕各種同類負面案例再次發生，全面提高管理服務質量，這也是2020年工作計劃中的重中之重。
4、制定《保安器材管理規定》，包括對講機、巡更棒、門崗電腦等，并認隊真貫徹實施，明確責任關系，誰損壞誰負責，杜絕各種不合理使用現象。
5、回顧三個小區從去年7月份以來各方面情況，以對比分析、尋找差距，為下一步工作提高作出更可行的具體措施。
二、某華庭項目
1、全力抓好30-35幢物業移交工作，確保業主滿意。
2、督促管理處及時做好26-29幢摩托車位車牌的制作及安裝;并督促管理處及時頒發通知，要求業主在5月20日前到管理處辦妥租賃停放手續，該區域摩托車從6月1日起全面執行收費。執行前協調保安做好落實工作。
3、繼續跟進26-29幢綠化種植工作。
4、督促及時做好部份綠化帶殘缺空白補種工作。
5、督促工程部做好30-35幢相關附屬工程，如：道路、園林綠化、監控中心、倉庫、車位規劃等。
6、做好個別崗位人員調整和 招聘 工作(如：綠化組長到位、管理處負責骨干到位等)，確保項目工作正常運行。
7、擬定"某華庭首屆業主委員會成立方案"及籌備會一系列工作措施，為創建"市優"工作打好基礎。
三、某居項目
1、對第三期部分摩托車不配合管理工作進行加強，發揮標識識別作用，強化憑辦理租賃手續方可停放，加強收費工作。
2、加強第四、五期摩托車租賃辦理管理工作，杜絕各種長期免費停車現象，維護秩序正常。
3、與財務協調，及時做好壞帳處理。
4、督促全面檢測該項目紅外報警系統情況，找出問題所在，并做好相應改善，確保系統的靈敏度和正常運行。
5、對個別業主在私家花園內亂搭亂建的屋棚動員拆除，以免影響整體觀容。
6、督促完善該項目小區商鋪的資料管理。
7、督促做好第一期、第二期部分樓梯個別部位的朽木處理，維護物業的完好。
8、督促做好第五期共7幢對講機故障檢修。
四、某項目
1、督促整理好第12-15幢(共36戶，已收樓32戶)房屋檔案資料。
2、做好外圍紅線報警的使用與維護，包括內外圍兩側綠化植物遮擋的修剪等工作。
3、制定安全警報現場跟蹤與核實，并明確解除警報及記錄操作相關要求，避免作業疏忽。
4、跟進落實好會所泳池的開張營業，并做好相應的管理與維護工作，包括門票發售、泳池水質處理等。
5、督促做好12-15幢相關附屬工程，包括架空層車位地面欄桿的安裝、車位產權面積的明確(公司要求架空車位出售)、園林綠化、保安室、監控室、倉庫等工作的完善。
6、跟進做好小區健身器材的安裝。
7、督促做好各種費用的追收。
8、跟進第7幢破裂玻璃門扇的安裝。
9、跟進部分綠化植物的補種和改造等(如：大門入口處即將枯死的大葉油棕樹3棵，應該更換)。
五、其它事項
1、某"士多"招商登記等工作配合。
2、按公司《議事日程》要求開展各項日常工作。
3、協調相關部門完成好各項工作任務。
小區物業五月份個人工作計劃(二)
為了加強與業主、物業使用人的溝通，做好小區工作，現制定如下計劃：
一、環境綠化
植物管理，新繁殖鐵樹近十株，請住戶管好小孩，不要踐踏;
對區域內的樹木進行整形修剪。
二、環境保潔
做好環境衛生工作，定期滅殺鼠、蟻、蠅、蟑螂、蚊等。
小區上門收垃圾時間為中午12：00前，請業主將垃圾放置門外，便于我們派人上門收取，不要放置在其他鄰居門外。我們對不遵守小區規定的住戶，公布房號且上報有關部門。
三、安全
原門崗24小時服務電話：“26某09”從2020年5月1日起變更為“26某33”;
住戶請來小區的客人及安裝、施工單位，我們住戶要務必告知房號，對物業安全秩序人員開展工作有很大幫助;
管理處通過代租房屋，做好流動人口登記工作，租金與去年同期對比3房增加200～300元達到1500元左右，2房增加250～300元達到1000元左右，1房增加200元以上達到750元左右，請大家出租務必找物業，必將令你滿意!電話：3058970(小莫);
嚴格進出管理，請住戶在星期一~五(8：00—18：00)，星期六~日(9：00—16：00)到物業公司管理處提前辦理出入條，夜間不應搬運物品;
大門口入口處將對人行道、單車道、小汽車道作局部調整，為行人、行車安全創造條件;
燃放煙花管理：加大宣傳力度，減少燃放煙花對人、財、物的影響;
小區養犬住戶日益增多，我們希望住戶自律自愛;文明養狗，不要驚動鄰居。出門時，務必用繩牽制，定期打疫苗。避免鄰居糾紛。對于無人牽制的犬類，一般情況視作無主犬只，住戶通過小區秩序員和房管員報主管部門處理，或向政府部門、110舉報。
四、公共秩序
代收掛號、快遞、包裹，做到件件通知住戶。
門崗向住戶提供公交車線路、便民電話查詢，平信已為住戶分類存放，請業主到門崗查詢;
對于小區內部秩序管理，我們提倡的是各個不同群體的利益需要和諧共處，近期在小區各人行通道上隔離主要確保老、弱、病、殘、幼人群便于行走，避免他們受到車輛的干擾，讓人進入小區感受到“慢“的節奏，能放松、能享受到小區軟硬件的便利，希望大家能給與寬容、體諒這些弱勢群體。
避免電動車、摩托丟失，我們要求摩托、電動車、單車盡量停放到車庫，車庫24小時發牌，停放不足1小時免費，望住戶配合。
夏季為小區住戶增加幾部移動涼衣架，減少對中心花園占用。
五、維修
我們在組織管理處人員進行上門維修服務業務培訓，2020年將更好、更快的為住戶服務。
六、文化宣傳
我們以后將在物業費通知單背面上，將小區住戶一些出租信息\安全提示\小區通告登出;
開放百合園qq群：24某34、msn群，開通物業blog(qq群內有地址)，發放物業聯系卡 給住戶，增設服務質量管理信箱，開通各種渠道，與住戶互動，請加群住戶設置“佳佳物業”上線提示，方便我們及時溝通 ;
與社區聯合放露天電影，老年人活動票;
建立業主健康檔案，為老年業主提供免費量血壓、稱體重;
對做文學、攝影、運動、美食、旅游、家政、生活服務相關業務的住戶，請與我們聯系開展業務;
增設兩個公益宣傳欄(別墅區)，通過每日不斷更新的天氣預報，掌握氣候規律，為住戶噓寒問暖，為物業工作提供科學依據;
調整小區草地上的提示牌位置，針對小區動態不斷更新文明標語，與時俱進，創造文明環境;
為住戶提供物品交換專欄，把你閑置的物品拿到這里來這里，體驗分享的快樂，通過物品交換讓你結織更多朋友;
節假日裝飾、小區活動，為小區增光添彩。
七、其它
管道天然氣報裝，為業主解決實際生活需求;
代交住戶水電、有線電視服務費，讓住戶免受舟車勞頓;
計劃開展向住戶提供網絡信息查詢、報刊閱覽，收發傳真、復印等業務。
我們的各方面已向正常軌道運行，但由于物價、工資等方面原因，水電受到非居民電價上漲、干旱影響、垃圾費每月增加的費用換來的是較為整潔的小區環境、小區秩序好轉、物業職工流動率下降、小區出租房價上漲了200-300元、免費維修得以延續，效率得以提高，我們尚未收取業主維修服務費用。我們的工作重心明年將調整到在繼續做好向業主提供原有服務(保潔、秩序、綠化維護、維修、代繳水電費、代租房屋)基礎上，加強與外聯單位橫向合作、對內部管理縱向求精，為居上百合園房屋升值、保值，提高業主滿意度，同時著重解決煤氣管道等業主較為關心的問題。
小區物業五月份個人工作計劃(三)
根據某市物業管理的現狀，結合我司在管樓盤的實際情況，為不斷提高物業管理服務水平和質量，加強員工隊伍綜合素質修養和提高綜合管理能力，加強與業主的溝通及合作，不斷增進與業主之間的了解，滿足業主的需求，不斷提高業主的滿意度，以最小的成本為公司獲取最大的社會效益、環境效益和經濟效益，特此，管理部擬定2020年5月份的工作計劃如下：
一、嚴格例行檢查制度
根據我司服務宗旨的要求例行季度檢查制度，嚴格按照各項標準對各個管理處的工作進行監督檢查，對未達標準的項目提出建設性的建議，同時向管理處發出限期整改通知。對未按照要求及時整改者，將根據公司的有關規定嚴格作出相應的處罰。
二、認真貫徹執行我司的ISO9001：2020質量管理體系，完善各管理處的檔案資料
各管理處按照全國物業管理優秀小區(大廈)的標準完善檔案資料，管理部對管理處的檔案資料做出定期檢查制度(月度檢查)，對未完成的管理處提供指導和協助。
三、做好迎接“市優”、“省優”評比的準備
隨我司工作日新月異的進步，我司將于2020年度上報部分項目參加“市優”、“省優”的評比，“市優”、“省優”的評比將標志我司服務工作步上一個新臺階。所以，管理部將協助參加評比項目做好一切迎接評比的準備，盡最大的努力完成公司的預定指標。
四、提高管理費和停車收費率
管理費是支持物業管理工作運轉的根本，服務再好，評價再高，如管理費收費率低下，一切將是空談，同時，管理費的收取率高也是服務工作效率好的標志。上個月我司的物業管理費收費率相當不理想，故在5月份里，管理部將把收費率列為首要解決的問題。管理部將協助各個管理處把收費率提高，催收物業管理費的計劃有：
1、對各個管理處匯總的管理費收費情況進行分析;
2、對催收費人員進行催收費技巧的培訓;
3、協助管理處上門催繳管理費;
4、通過停水停電等措施促使釘子戶繳納管理費;
5、通過法律途徑追討。
五、跟進工程維修和外包合同的實施
及時了解和跟進外包工程和合同的落實情況，對未達標者采取強硬的措施促使其達標完成，確保我司的利益。
六、簽訂業務合同
規范存檔各類合同資料，掌握合同資料的內容，及時續簽到期的合同，同時在確保我司利益的前提下簽訂新的業務合同。
七、組織員工培訓，為員工提高自我綜合素質搭建學習的平臺
各管理處制定出員工培訓的計劃并落實，管理部負責監督其實施，必要時管理部安排人員參與，做好培訓的存檔記錄，同時上交培訓資料和培訓記錄。管理部與外界聯系，獲取有利于員工發展的信息，為員工提升自我綜合素質搭建學習的平臺。
八、落實獎罰制度，以提高各管理處的服務水平
要求全體員工熟悉我司員工手冊和各種規章制度，通過對優秀員工的評比、好人好事和突出貢獻的獎勵，以此激勵員工做好本份職責的同時提升自我，同時通過各種處罰制度，限制員工的各種不良行為，以此提高我司的服務水平。
九、監督各管理處工作計劃的落實
各管理處須按時做好年度總結和計劃，管理部對管理處的年度總結和計劃提出建設性和專業性的意見，同時監督其實施。未及時落實者，管理部督促和協助其按時完成。
十、開展多種經營
根據各樓盤的具體情況，通過開展多種經營，以增加公司和員工的收入，實現公司和員工利益最大化。開展多種經營如：廣告招租、場地租用、房屋中介、代辦業務等便民服務。
十一、加強企業文化的建設
企業文化是一個企業的精髓，是凝聚人心的粘合劑，也是一個企業規范的重要體現，所以加強企業文化的建設是工作中不可忽略的組成部分。管理部向公司提出有關加強企業文化建設的意見，并積極配合落實完成。
十二、完成領導臨時安排的任務，同時協助各部門完成其他工作
小區物業五月份個人工作計劃(四)
我公司為了加強與業主、物業使用人的溝通，做好小區工作，現向居上百合園全體住戶書面匯報2020年工作展望情況。
一、環境綠化
植物管理，新繁殖鐵樹近十株，請住戶管好小孩，不要踐踏;
對區域內的樹木進行整形修剪。
二、環境保潔
做好環境衛生工作，定期滅殺鼠、蟻、蠅、蟑螂、蚊等。
小區上門收垃圾時間為中午12：00前，請業主將垃圾放置門外，便于我們派人上門收取，不要放置在其他鄰居門外。我們對不遵守小區規定的住戶，公布房號且上報有關部門。
三、安全
原門崗24小時服務電話：“某某”從2020年某月某日起變更為“某某”;
住戶請來小區的客人及安裝、施工單位，我們住戶要務必告知房號，對物業安全秩序人員開展工作有很大幫助;
管理處通過代租房屋，做好流動人口登記工作，租金與去年同期對比3房增加200～300元達到1500元左右，2房增加250～300元達到1000元左右，1房增加200元以上達到750元左右，請大家出租務必找物業，必將令你滿意!電話：某某(某);
嚴格進出管理，請住戶在星期一~五(8：00—18：00)，星期六~日(9：00—16：00)到物業公司管理處提前辦理出入條，夜間不應搬運物品;
大門口入口處將對人行道、單車道、小汽車道作局部調整，為行人、行車安全創造條件;
燃放煙花管理：加大宣傳力度，減少燃放煙花對人、財、物的影響;
小區養犬住戶日益增多，我們希望住戶自律自愛;文明養狗，不要驚動鄰居。出門時，務必用繩牽制，定期打疫苗。避免鄰居糾紛。對于無人牽制的犬類，一般情況視作無主犬只，住戶通過小區秩序員和房管員報主管部門處理，或向政府部門、110舉報。
四、公共秩序
代收掛號、快遞、包裹，做到件件通知住戶。
門崗向住戶提供公交車線路、便民電話查詢，平信已為住戶分類存放，請業主到門崗查詢;
對于小區內部秩序管理，我們提倡的是各個不同群體的利益需要和諧共處，近期在小區各人行通道上隔離主要確保老、弱、病、殘、幼人群便于行走，避免他們受到車輛的干擾，讓人進入小區感受到“慢“的節奏，能放松、能享受到小區軟硬件的便利，希望大家能給與寬容、體諒這些弱勢群體。
避免電動車、摩托丟失，我們要求摩托、電動車、單車盡量停放到車庫，車庫24小時發牌，停放不足1小時免費，望住戶配合。
夏季為小區住戶增加幾部移動涼衣架，減少對中心花園占用。
五、維修
我們在組織管理處人員進行上門維修服務業務培訓，2020年將更好、更快的為住戶服務。
六、文化宣傳
我們以后將在物業費通知單背面上，將小區住戶一些出租信息安全提示小區通告登出;
開放某園qq群：某某、msn群：某，開通物業blog(qq群內有地址)，發放物業聯系卡給住戶，增設服務質量管理信箱，開通各種渠道，與住戶互動，請加群住戶設置“佳佳物業”上線提示，方便我們及時溝通 ;
與社區聯合放露天電影，老年人活動票;
建立業主健康檔案，為老年業主提供免費量血壓、稱體重;
發動住戶愛心捐助，讓愛心傳遞，讓溫暖匯聚;
對做文學、攝影、運動、美食、旅游、家政、生活服務相關業務的住戶，請與我們聯系開展業務;
增設兩個公益宣傳欄(別墅區)，通過每日不斷更新的天氣預報，掌握氣候規律，為住戶噓寒問暖，為物業工作提供科學依據;
調整小區草地上的提示牌位置，針對小區動態不斷更新文明標語，與時俱進，創造文明環境;
為住戶提供物品交換專欄，把你閑置的物品拿到這里來這里，體驗分享的快樂，通過物品交換讓你結織更多朋友;
節假日裝飾、小區活動，為小區增光添彩。
七、其它
管道天然氣報裝，為業主解決實際生活需求;
代交住戶水電、有線電視服務費，讓住戶免受舟車勞頓;
計劃開展向住戶提供網絡信息查詢、報刊閱覽，收發傳真、復印等業務。
我們的各方面已向正常軌道運行，但由于物價、工資等方面原因，水電受到非居民電價上漲、干旱影響、垃圾費每月增加的費用換來的是較為整潔的小區環境、小區秩序好轉、物業職工流動率下降、小區出租房價上漲了200-300元、免費維修得以延續，效率得以提高，我們尚未收取業主維修服務費用。我們的工作重心明年將調整到在繼續做好向業主提供原有服務(保潔、秩序、綠化維護、維修、代繳水電費、代租房屋)基礎上，加強與外聯單位橫向合作、對內部管理縱向求精，為居上百合園房屋升值、保值，提高業主滿意度，同時著重解決煤氣管道等業主較為關心的問題。
一、上半年工作及目前手頭重點工作：
（一）綜合管理工作
1、以提高服務質量、規范小區物業管理為目標，本著以人為本的宗旨，加強管理，認真執行小區物業管理制度。
2、積極配合公司水電費繳交管理工作，按時按量完成
了水電費的收繳工作。
3、公開、公平、合理地完成了對二區25棟拆遷租住戶住房的分配工作，積極妥善做好舊租房的騰空工作，保證了分房戶的即時入住。
（二）、水電工作
1、廢除了社區屋頂水箱進出水管道，提高供水質量，減少了泄漏。繼續完善水電計量裝置。
2、完成了二區高壓配電裝置的調試和二區配電向低壓總控制開關的檢修。
3、加強對供電設施的維護與檢修，為保證生活區夏季高峰期的用電做好了充足準備。
4、目前重點工作是找準時機更換一區配電室內變壓器油及密封墊，以及進一步完善社區內用水計量裝置。
（三）、保安保潔工作
1、規范小區車輛進入管理。根據實際情況作出了在一區東門崗處禁止車輛進入的規定，實行小區車輛分流管理，保障了小區行車安全。
2、對小區內雜草群進行了徹底清理，改善了生活區生活衛生環境。
3、繼續嚴格執行建筑裝修垃圾處理管理制度。改變了
原來生活區建筑垃圾亂丟亂拋的現象，得到了業主們的廣泛配合與支持。
4、目前重點工作一是加強小區車輛管理工作。二是繼續做好小區衛生死角區及雜草的清理工作，消滅衛生死角。
（四）、綠化工作
1、生活區綠化日常維護實行了專人管理。
2、生活區內新辟綠化地千余平方米，補栽綠籬四千余
株，極大地改善了一區綠化環境。
3、及時對一些影響電力供應的樹枝進行了修剪，保障
了電力供應安全。
4、對生活區的危樹進行了勘察和統計。
5、對生活區范圍內綠化地植物進行了大面積機械噴灑農藥除滅病蟲害，保持樹木良好生長。
5、目前重點工作是積極采取措施，保障已植草皮安全渡過夏天，及時修剪影響電線供電安全樹木。
二、下半年工作思路及打算
（一）水電工作
1、三區總供水閥門更換。
2、辦公樓西邊、車庫主供水閥門和水表檢修及部分管道改造。
3、盡快完善單身公寓用電計量裝置。
4、配合總公司盡快完善三區配電室增容工作。
5、加強水查漏工作，提高水回收率。
（二）綠化工作
1、繼續加強綠化的日常維護與管理。
2、完成對生活區內危樹的清理工作，以保障生活區安全。
（三）保潔保安工作
1、繼續加強衛生清掃工作管理，及時處理清運垃圾；
2、繼續加強封閉管理小區的保安工作，做好門崗及夜間巡邏管理。
3、做好二區25棟及三區新建住宅的建筑垃圾清運處理工作。
4、三區實行閉管理。
（四）其它
1、三區新建住宅的交接驗收工作。
2、舊房的分配工作。
三、希望公司能為本單位解決的問題：
1、撥付下半年綠化資金：目前綠化費已全部用完，下
半年綠化工作無法正常開展。但危樹處理、電力修枝及綠化日常維護工作卻急需開展。
2、（1）增加水電維修費和公共設施及辦公用水電費定額。水電維修費上半年已用去了2.7萬元；根據下半年工作計劃，存在缺少費用的問題；公安處、生產部上半年水電費已超支用完全年定額量。
（2）由于我單位不便于管理和控制廠內轉供水電，為達到嚴格管理和控制，減少浪費的目的，廠內轉供到各部室的水電量及費用不應納入辦公及公共設施水電費定額。
3、撥付實行三區封閉管理所需的人員工資及經費。
一、深化改革，轉變觀念，適應新形勢發展的需要
（一）寶宇集團在龔保民董事長提出的“平安 健康 喜樂”物業新理念的指引下，公司立足服務，開拓創新，一方面實現“人性化管理 感動式服務”的管理理念，另一面圍繞滿足業主日常生活需求和方便業主為目的開展服務。在物業管理服務行業的逐步發展和規范中，寶宇物業多年來精耕細作，銳意進取，建立具有寶宇特色的管理模式，形成一套適合自身發展的經營機制，滿足業主的個性化服務要求，贏得百姓口碑，創造良好的經濟效益和社會效益。
（二）黑龍江寶宇物業管理有限公司成立于2003年，屬于黑龍江寶宇房地產開發集團旗下的全資子公司，擁有一級物業管理資質，公司創建以來先后獲得“中國物業管理卓越成就獎”、“百姓最信賴物業管理獎”、“中國物業服務十大優秀品牌企業”、“全國物業行業AAA級信用企業”、“黑龍江省物業行業突出貢獻獎”、“黑龍江省勞動關系和諧企業”、“冰城物業好管家”等多項殊榮。現為中國物業協會常務理事單位，黑龍江省房地產業協會物業專業委員會副主任單位，哈爾濱市物業協會副會長單位。
二、科學管理，真誠服務，打造知名品牌產生效益
（一）精細管理，打造寶宇物業。寶宇物業管理公司自成立以來推行的“人性化管理、感動式服務”，以促進住有所居、保民安居、創建一流居住環境為前提，靠體制、機制實行先進的服務模式和理念，采取軟硬件相結合、積極有效的措施，做好新形勢下的物業服務與管理工作，特別是在以下三個方面為實施高端物業服務創造了條件。
1.真誠服務，不斷投入。努力營造生態良好、舒適潔凈的寒地人居環境。始終把發揮住宅使用功能，保障和改善業主居住環境，作為寶宇物業追求的第一目標。從寶宇地產交付使用的小區看，規劃階段就十分注意小區的空間設計和園林綠化，物業公司進場后更是下大力創造了優良的綠色生態居住環境。寶宇集團斥資億元重金打造天邑瀾灣項目，項目內擁有10萬平方米的高品質皇家園林景區，建設了龍江地產首個室外露天玫瑰泳池，自2013年寶宇物業公司接管天邑瀾灣住宅小區以來，全面加大了對皇家園林景區的管理力度，不僅組織力量對景區綠化樹木、皇冠噴泉、人工湖、泳池以及鸚鵡、鷯哥等鳥類實行了專業化的管理，而且專門建立了景區生態系統檔案，為住在這里的業主提供了高舒適度、大型園林式人居環境。
2.科技創新，安防升級。借力現代科學技術，建立物業公眾號――宇幸福匯，使業主足不出戶，便可用手機進行報修、咨詢、閱覽物業報紙、獲得區各項通知，從根本上提升了小區物業管理層次與服務質量。依托科技生產力，打造安全社區，保障小區安保系統運轉的效率與質量。多年來寶宇物業重視小區智能化控制管理安防系統，在此基礎上，公司不斷完善管理的工作標準及工作流程，在2016年公司安裝“螢石云”云端監控系統，增加監控點位，使管理層人員24小時隨時可通過智能通訊設備監控本公司的情況。同時，配備專用巡邏車、清洗機、垃圾中轉車、清運車、鏟雪車、智能平衡巡邏車等現代化設施和設備，各小區均實行了24小時全封閉式管理，為加強對外來人員的管控，在小區主出入口引進“翼閘”門禁系統，實現一人一閘，杜絕尾隨行為。小區實行人車分流，機動車進入地下停車場、非機動車統一停放不能進入小區內。此外，對每個住宅小區都制訂了防火應急預案，做到了每日對消防通道進行檢查，每月對員工進行消防安全培訓，每季對消防設備、設施集中檢查，每年至少進行一次消防聯動演習。由于寶宇物業實施了嚴格的封閉式管理，把干擾居民生活、影響社會穩定的事故隱患消滅在萌芽之中，確保了業主的安全、私密性以及小區治安的穩定。
3.客戶心聲，服務目標。認真履行物業職能，主動加強與業主之間的溝通，重視業主對改善服務與管理的意見。寶宇物業管理公司嚴格按照國務院物業管理條例履行應盡的各項職責，每年進行一次業主意見征詢，聽取廣大業主的意見和建議，加強和改進物業管理和服務工作。對業主們提出的意見和建議，凡是合情合理合法的，都會全力整改；暫時不具備條件整改的事項，都會認真負責做出解釋和列出工作計劃。
（二）細節第一，重視品質服務。“細節決定成敗”，寶宇物業在管理全過程中大寫“人”字、突出服務、強化特色、把握細節，樹立并實現了“人性化管理、感動式服務”這一先進的理念，把考慮業主利益、滿足業主需求作為公司的本職工作。一年365天除了每天做好環境保潔、秩序維護、日常維修，并嚴格履行合同規定的業務之外，多年如一日做到了“感動式服務”：
1.溫暖守候，值得信賴。寶宇物業為急于上班、出行、接送孩子和外出購物的居民提供常態化便利服務。寶宇物業公司從成立的那一天起，始終堅持嚴守《物業服務合同》，把對業主真誠細膩的情感，注入物業服務的全過程，滿足業主的不同需求。不僅在所管的住宅小區公共區域內全部設置了雨傘架、醫藥箱、便民服務箱、擦鞋機、打汽筒、運貨車、輪椅車、報刊架等常設服務設施外，還階段性地堅持為小區業主協調和組織義診活動，每天清晨都在各個小區設專人為業主免費量血壓、測體溫；遇到業主提拿重物出入時都有秩序維護員主動上前協助提拿；對老人、孩子、孕婦等特殊群體給予重點攙扶照顧。為了方便業主，保持環境清潔，還專門制作了寵物便便箱和寵物犬廁，內設清潔用紙和專用工具，深受業主的歡迎。
2.真情感動，匠心精神。寶宇物業總能在特殊時刻給業主以家人般的溫暖。每當小區有80歲以上的老人過生日，經理、管家都會手捧鮮花和蛋糕登門賀壽，并為老人與家人合影；當小區業主有家人過世等悲傷事件，小區物業都會及時停止音樂、噴泉等娛樂活動，經理、管家都會親自上門慰問、征詢需求，開啟綠色通道，并敬獻花圈，以寄哀思；每當小區業主家中有新婚嫁娶喜慶之事，小區物業都會在會所大門口張掛條幅，打上字幕，鋪上紅地氈，為新人提供由身著禮服的俊男靚女列隊舉行隆重的禮儀服務，2016年入夏后，寶宇物業注重細節，推出“喜”字地墊取代紅紙，實現感動式服務再升級。寶宇物業貼心的服務真正讓業主感受到了“選擇寶宇 幸福一生”。
3.社區文化，喜悅生活。堅持開展文化社區、和諧社區創建活動，讓廣大業主在家門口便能享受到豐富多彩的業余文化生活。近年來寶宇物業公司在全省住宅小區中率先引進了三個哈爾濱市圖書館社區分館，并通過舉辦“哈爾濱之夏”寶宇小區音樂會、“便民服務日”、“愛國電影周”、乒乓球比賽以及元宵節晚會、“六一”兒童節聯歡會等多種文化體育活動，使業主深切地感受到住在這里的文化魅力和品質生活。由于寶宇物業注重細節工作做到了極致，使業主成為了物業服務的最大受益者，多年來，業主對寶宇物業服務的滿意度都在99%以上，公司所獲得的表彰錦旗多達900多面，沒有出現因物業服務工作不到位而發生的投訴。
三、積極探索，大膽實踐，不斷推進物業行業發展
寶宇物業之所以能夠不斷發展，一個根本原因，在于寶宇人對物業行業有一個深刻的認識。從十幾年前物業管理行業并未引起足夠重視，市場前景并不被看好的情況下，寶宇物業就立足于改革與發展的高起點，堅持放眼未來看物業，以人為本做物業，引導員工較好地解決了三個認識問題：
（一）日常服務，不斷升級。物業服務不是簡單的保潔和維護工作，是精細的管家服務，其工作好壞直接關系業主生活品質，關系社會和諧與穩定，要求寶宇物業每一個員工，都要從戰略和全局上認識物業服務工作的特殊性和重要性，要通過精細的管家服務工作，體現寶宇物業“感動式服務”的優越。
（二）前景廣闊，砥礪前行。物業行業不是“小產業”，是“大產業”，是現代服務業的重要組成部分。當前，國家政策已將物業行業整體納入現代服務業范疇，現代服務業是中央高度重視的第三產業，是國家調結構、惠民生、保增長戰略實施的重中之重，寶宇物業公司率先從戰略和全局層面來考慮并且做好物業事業。
一、目標任務
通過完善物業管理工作機制、加強物業監督管理力度、提升物業管理服務水平，進一步完善區職能部門、街道辦事處、社區的監督管理職能，提高住宅小區物業企業服務水平，推動我區物業服務行業持續健康發展，為廣大人民群眾創建整潔、文明、安全、舒適的宜居環境。
二、工作內容
（一）完善物業管理工作機制
1．完善物業管理機構建設。區物業管理工作領導小組要加強對全區物業管理工作的領導、協調和監督，定期召開專題會議，聽取物業管理工作匯報，協調解決物業管理重大問題。各街道辦事處要明確物業管理分管領導以及承擔物業管理工作的專兼職人員。社區居委會要有干部專職或兼職從事物業管理工作。已經配備人員的要確保在崗從事物業管理工作，確保物業管理工作有機構、有人員負責。
2．加強物業管理制度建設。區物業管理工作領導小組要將物業管理工作作為民生工作和社區建設的重要內容納入年度全區工作計劃，擺上重要議事日程。區住建局要對屬地內物業管理情況進行全面調查研究，摸清底數，分析存在問題，出臺規范性文件，強化行業規范管理。各街道辦事處負責建立并落實街道物業管理聯席會議制度，每季度至少牽頭組織召開1次由街道、社區、物業公司、業主代表等參加的聯席會議，及時有效解決物業管理活動中出現的矛盾、糾紛。各街道辦事處要建立物業管理糾紛調處機制，物業管理普通糾紛由社區、街道一線及時調處化解，并上報區級主管部門。嚴重的矛盾由區相關部門牽頭協調解決，并上報市級主管部門。
3．落實齊抓共管工作職責。區財政局要按照政辦〔2012〕45號文件要求，把規范提升物業管理工作列入區財政年度資金安排，建立完善物業管理經費保障的長效機制；要安排一定資金作為整治、提升物業管理和獎勵工作到位、成績突出的物業管理單位及個人的專項經費。區住建局作為行業主管部門，除做好日常規范管理工作，應制定物業管理整改提升方案，指導并督促區屬物業企業及管理項目進行規范管理、提升服務水平。行政執法、公安、交警、消防、工商、環保、司法、物價等職能部門要按照《市區人民政府關于進一步加強區物業管理工作的意見》（政文〔〕186號）明確的本部門在物業管理工作中的職責，進行責任分解，明確分管領導、責任科室、負責人、經辦人。各有關部門要加強物業工作的監督管理職能，建立職能部門聯動處理機制，強化部門協作配合，不推諉，不扯皮，及時處理檢查中發現的問題；建立糾紛投訴調處機制，對執法工作中發現的或物業企業報告、業主投訴、媒體曝光的違法違規行為及時查處，處理到位。
4．推進業主委員會的成立與規范運作。各街道辦事處要加強推進本轄區內小區業主委員會的組建。今年轄區內符合成立業委會條件的物業管理小區成立業委會應達到60%以上。區住建局應從行業管理方面出發，督促轄區內業主委員會建立健全規章制度，引導業主委員會規范運作，促進物業管理和社區管理有機結合，逐步形成社區內物業服務企業與業主委員會和睦相處、相互依托、和諧共建的新局面。
（二）加強物業監督管理力度
1．規范前期物業管理與承接查驗工作。區住建局要按照前期物業管理招投標相關規定，做好轄區房地產項目前期物業招投標活動的指導和監督工作，當年預售的項目應100%實行前期物業招投標，并做到公平、公開、公正。同時督促房地產開發建設單位、物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作、辦理物業交接手續。組織相關人員對承接查驗進行檢查，確保項目按規劃審批內容建設完整，并做好物業承接查驗備案手續。
2．加強住宅小區的巡查與整治。區住建局要牽頭聯合街道辦事處、社區建立物業小區巡查制度。具體為日常檢查、集中抽查、重點督查3項。日常檢查內容主要為小區秩序維護、衛生清潔、綠化養護、保安值勤、共用部位和共用設施設備維護等，應每兩個月對轄區所有物業小區巡查1次，并做好記錄，督促物業服務企業切實履行物業服務合同，根據服務等級和服務標準，提供質價相符的物業服務。集中抽查內容為物業小區的物業承接查驗制度落實、物業服務收費、消防安全、電梯安全、地下室（停車場所）、機電設備運行、二次供水衛生、裝飾裝修管理等。區住建局要積極配合市住建局工作，每季度組織開展1次集中抽查，確保小區和諧穩定、規范有序。重點督查是針對業主反映意見大、矛盾投訴多、整改不力的物業小區，區住建局要會同相關職能部門、街道、社區開展重點督促檢查整治，確保突發事件的應急預案有效得以落實。對于巡查過程中發現的問題，相關部門要加大對違法違紀企業的處罰力度，堅決將侵犯業主合法權益的企業清除出物業管理市場，要將巡查結果作為物業企業項目評優、前期物業招投標準入、企業資質年檢的重要依據。
3．深化老舊小區的整治與管理。各街道辦事處、社區要在老舊小區整治試點的基礎上，以點帶面，進一步深化我區老舊住宅區的整治與管理。要根據城市街區布局、公用基礎設施分布狀況，按照統籌規劃、條塊結合、分步實施的原則，在逐步改善老舊住宅區的基礎設施、環境衛生和治安防范之后，采取有條件的引進物業企業進行專業化管理服務、業主自治管理、社區有償管理三種模式進行老舊住宅區物業管理，逐步提升老舊住宅區廣大群眾的生活環境與居住品質。
（三）提升物業管理服務水平
1．提高物業企業競爭能力。行業主管部門要指導、扶持物業企業做大、做強。物業企業要樹立品牌意識，提高企業競爭力，積極探索轉變提升行業的發展方式，通過現代科技的運用和商業模式的創新，不斷拓寬物業服務領域，切實增強行業整體競爭能力。主管部門要鼓勵、扶持符合二級以上資質條件的物業企業晉升資質，并逐年提高二級以上物業企業管理的覆蓋面。
2．提升物業管理服務水平。物業企業應認真落實《省城市住宅小區物業服務規范》，提高物業小區服務水平，切實履行物業服務合同，實現秩序維護、衛生清潔、綠化養護、共用部位和共用設施設備維護等基礎服務達標，為業主提供質價相符的物業服務，努力提高業主的滿意率。行業主管部門要大力指導、幫助物業企業做好創建“物業管理示范住宅小區”工作。今年應做好輝映江山、明光花園2個住宅小區的創優工作，做到以點帶面，提升管理服務水平，促進行業規范發展。
3．提高監管人員與從業人員素質。針對我區涉及物業監督管理的9個職能部門情況以及街道、社區物業管理從業人員素質，區住建局要牽頭擇期舉辦物業監督管理人員工作培訓。通過專業培訓，切實提高職能部門和街道、社區物業監督管理人員業務水平。同時借助物業協會平臺積極開展物業服務管理經驗學習交流活動，組織物業管理工作者、物業服務企業負責人學習借鑒省內外兄弟城市和我市優秀物業服務企業的先進物業管理模式，推廣運用。定期組織物業經理崗位繼續教育培訓，不斷提高管理水平，加強保安、保潔、綠化、給排水、機電設施維護等崗位人員培訓，確保行業相關人員都能持證上崗或得到輪訓。
三、實施步驟
（一）動員部署階段（從2012年月日至月25日）
區物業管理工作領導小組要結合我區實際，組織召開相關部門、物業公司負責人、業主委員會和業主代表參加的會議，制訂實施方案，做好部署安排。分析轄區內物業服務行業發展存在的問題，研討行業發展方向，規范物業服務管理措施。區住建局應督促物業服務企業在自查的基礎上制訂整改提升方案，方案要落實到每一個物業服務項目，明確具體目標、內容和措施。
（二）組織實施階段（從2012年月26日至11月30日）
各街道辦事處、社區、各相關職能部門要緊密圍繞著“完善物業管理工作機制、加強物業監督管理力度、提升物業管理服務水平”的目標任務，制定工作安排，扎實開展工作。
（三）檢查驗收階段（從2012年12月1日至12月31日）
結合市里開展的檢查驗收，由區物業管理工作領導小組成立檢查組對今年工作開展情況進行檢查、考核。
四、工作要求
（一）加強組織領導。物業管理是改善民生、促進社會和諧穩定的重要內容，各級各部門要增強做好這項工作的緊迫感和責任感，進一步加強對物業管理工作的領導，建立或及時調整物業管理工作的領導機構和工作機構，切實做好轄區內規范提升物業管理工作的組織、領導、協調、督促。
為認真貫徹落實XX市、XX區有關推進垃圾分類工作的工作部署要求，XX街道在市、區與相關部門的正確領導下，堅持各級聯動、加強配合、全面參與的工作原則，在2020年垃圾分類工作的基礎上，持續深入推進，全力落實垃圾分類各項工作，特制定2020年度垃圾分類工作計劃：
一、總體要求
圍繞垃圾減量化、資源化和無害化處理目標，鞏固2020年垃圾分類工作成效，提高源頭分類質量，優先資源回收利用，開展有害垃圾回收，穩妥推進廚余垃圾和其它垃圾收集處理，充分發揮居民作用，加強精細化管理，健全完善督導制度，著力提高垃圾分類工作實效,逐步擴大各社區垃圾分類范圍，清除垃圾分類死角，多管齊下推進符合我街道實際的垃圾分類工作體系。
二、主要工作目標
到2020年底,
生活垃圾分類知曉率、參與率、分類準確率都更上一個層級，人均垃圾產量基本實現“零增長”，生活垃圾治理“三化”成效不斷提高，生活垃圾資源化利用和無害化處理能力都有所提升。
三、工作具體實施和計劃
（一）
強化源頭分類力度
1.強化入戶宣傳。讓居民明白垃圾是污染源，我們是生產者，同時也是分類投放的責任者，從內心深處愿意做好此項工作；要求社區因勢利導，利用此次派發室內分類垃圾桶的良好契機，開展掃樓入戶指導宣傳檢查，修好居民“內功”，做好宣導工作。
2.宣傳注重直觀有效。進一步要求入戶人員用通俗易懂、形象直觀的方式宣傳垃圾不分類的危害性以及垃圾分類減量的好處，讓居民看懂想通，主動參與。
3.做好垃圾分類便民措施。針對多數居民怕麻煩的思想，垃圾投放點位的設置和整合要再三斟酌、充分考慮小區居民日常生活習慣，并進一步設置暖心池、呵護池等配套設施，確保環境整潔衛生和居民身心健康。
4.健全完善獎罰制度。要求各社區進一步集思廣益，用正向激勵手段評選優秀垃圾分類樓棟、垃圾分類優秀家庭、垃圾分類小達人等榮譽，引導居民樹立積極參與的榮譽感。對于違反者，注重說服感化，形成正確的輿論導向。
5.持續發動社區微信公眾號等媒體；利用社區書院、活動中心等平臺進行宣傳；繼續加強轄內中小學生教育；要求轄內機關企事業單位帶頭示范。
（二）重視督導隊伍建設
我街道2020年進一步完善了垃圾分類工作考評考核細則，強化督導員考評考核相關要求和規定。2020年，
會進一步把好督導員入門關、培訓關和考核關，及時撤換考核不稱職的督導員；細化日、周、月工作安排，注重督導、宣傳、履職，杜絕二次分揀，并要求認真記錄臺賬，全面掌握居民參與率與分類投放準確率；評選優秀“周之星”督導員及優秀督導員團隊，并給予相應的獎勵和激勵，帶動履職積極性和能動性；同時，結合各社區實際，因地制宜，充分調動社區資源，選聘有責任心、熱心垃圾分類工作的黨員志愿者、退休人員等群體組建督導管理小組；加強巡查、監督等方式提高分類投放準確率。
（三）
強化分類硬件設施建設及高層撤桶
2020年街道會進一步加大宣傳欄、宣傳板、投放標示牌等垃圾分類硬件設施投入及維護；繼續對分類桶投放點進行有效整合，規范投放；并全面硬化垃圾投放點地面，盡快完善設施補短板，確保設施到位，強化督導效果；對大件垃圾，完善存放的公共大件垃圾堆放點，有害垃圾桶延續專人專管；同時，抓好高層撤桶及分類。2020年，我街道XX棟高樓，已撤桶XX棟，撤桶率80.36%，已實施高層撤桶的，繼續鞏固成效，總結可復制的經驗做法作為同類小區借鑒；不定時對高層未撤桶的小區進行檢查，并積極協調解決高層撤桶，增加撤桶后的硬件設置投入，做好后續保障工作。
（四）
發揮物業管理企業主體作用
街道與社區加強與物業管理企業的互動，將日常暗訪結果及時反饋給物業企業，及時表揚優秀鞭策落后，協助推動物業做好垃圾分類工作。并督促物業企業認真解決“混裝混運”問題，各社區督促物業服務企業、保潔單位加強對保潔員、環衛工人等的培訓、教育、引導，促使其正確收集垃圾；發動小區居民積極監督舉報，杜絕混裝混運現象發生。對屢教不改的物業，要求社區進行督促，必要時，上報城管執法部門開單整改；積極發揮物業管理企業主體作用，做到生活小區內垃圾不遺漏，不留死角，杜絕垃圾落地并強化源頭分類等。
（五）掃除分類盲區，健全考評體系
針對民營企業、非星級酒店、沿街店面、無物業小區等盲點區域的不同特點采取了針對性措施，落實屬地管理責任，逐步掃除盲點；持續推進廚余垃圾全面直運和在試點基礎上，進一步擴大其它垃圾直運面；按照“抓兩頭、促中間”的思路，鞏固先進小區，提升落后小區，促進中間小區，全面提高生活垃圾分類的參與率和準確率。同時，健全考評體系，街道延續把生活垃圾分類工作作為各社區的重要任務，納入城市管理年度考核。街道將結合日常城市管理工作，督促檢查各社區垃圾分類工作開展情況，并給予通報，對履職不力的社區及個人進行處理。
（五）
發揮機關企事業單位和教育系統作用
充分利用機關企事業單位集體組織優勢，特別發揮機關企事業單位黨員的力量開展垃圾分類工作，形成榜樣示范帶動作用；并繼續協調轄內學校加強中小學生教育，舉辦“家校社”聯動等活動，通過垃圾分類進學校進課堂，讓孩子們做家里的宣傳員、督導員，帶動家庭積極參與垃圾分類。
四、積極打造各社區亮點特色
各社區要在示范小區經驗上，重點打造垃圾分類品牌社區。根據各實際情況，因勢利導、因地制宜，結合2020年度亮點特色，各盡所長，用特色和亮點引領居民，打造社區品牌效應。
①建立XX社區“房東管理”制度。自建房以棟為單位，制定定點定時沿線統一垃圾收集轉運，房東監管、督導員督導宣傳方案。整體與社區網格劃片分工相結合，建立“條塊聯動、齊抓共管、協調有序、責任明確”的工作機制層層抓落實，有效推進社區垃圾分類工作。
②打造XX社區“多元融合”垃圾分類特色試點項目。以“多元隊伍、多元教育、多元品牌”為切入點，積極聚合轄區資源和力量，分別針對不同的垃圾種類進行收集處理，提升居民積極參與垃圾分類，傾力打造垃圾分類各類型示范小區等，以點帶面，形成可復制、可借鑒的垃圾分類工作經驗，全面提升街道垃圾分類工作。
③推進XX社區繼續攜手轄內企業，在XX小區共建立體菜園，采用最有效的綠色環保回收利用方式，變廢為寶，逐步開啟小區垃圾桶內無廚余垃圾的新環境保護模式。
③XX社區繼續打造“垃圾分類志愿者”等垃圾分類特色品牌社區，多方位推進垃圾分類工作。通過社區垃圾分類課堂及時充電；并通過廚余垃圾換購、智能垃圾分類回收等，引導居民從源頭分類，實現環境與資源的可持續發展。
④XX社區深入整合轄內資源，多方合力創建“三特色”打造社區品牌。一是持續開展“垃圾分類示范家庭評選活動”；二是結合轄內學校及幼兒園開展“垃圾分類進校園”、“小手拉大手”等活動；三是打造小區垃圾資源化、無害化利用，打造綠色景觀，開展垃圾分類樓戶評比活動，建立“綠廂房”等，呈現垃圾精細分類、綠色花園、居民休閑等一體功能，營造社區環保一角。
⑤XX社區探索建立“自然生態環境優美、多元參與協商共治”的“生態云+”垃圾分類新社區。采用了“大黨委+社工”的社區治理路徑，深度融入垃圾分類，打造屬于社區的垃圾分類“生態”特色。
⑥XX社區延續發動小區物業、業委會、在職黨員等轄內資源，多次探討、實地考察、通過投票等民主方式進行投放點整合，成效顯著；本著服務居民，提倡垃圾分類的理念，讓原本被丟棄的垃圾再次生產再利用。引進綠色小屋，可回收物兌換積分，兌換油鹽醬醋等家用產品；接受閑置衣物捐贈，并通過愛心渠道，把衣物捐贈到需要的地方；聯合社區開展垃圾分類推廣活動。
五、工作要求
（一）強化領導，落實責任。各社區要堅持把生活垃圾分類作為重要工作任務。社區主要領導要承擔起第一責任人的責任，親自部署工作，細化分解管理、層層落實，確保責任到人。
（二）協同合作，凝聚合力。各社區及物業等相關部門應按照職責，密切配合，各司其職、各負其責、自我督查，并落實例會制度，要定期召開推進協調會，做好垃圾分類相關工作。充分發揮協同作用，凝聚合力，共同推進落實生活垃圾分類工作。
（三）保障經費，有效激勵。街道相關垃圾分類經費納入年度預算，做到專款專用，保障垃圾分類工作有序推進。并加大經費督查力度。
一、明確職責，切實加強住宅物業管理
按照“條塊結合、以塊為主、屬地負責”的原則，明確住宅物業管理工作職責，落實工作責任，共同推進住宅物業管理工作。
（一）市房管局負責研究制定物業管理發展規劃，制定相關配套政策，負責物業服務企業資質初審，住宅專項維修資金歸集和物業管理用房的管理，落實物業管理項目招投標制度，組織物業管理行業檢查評比、考核和人員培訓，加強對物業服務企業的監管，規范物業管理服務行為，指導鎮（街道、辦事處）調處物業管理中的矛盾糾紛。
（二）各鎮人民政府、街道辦事處、開發區管委會、臨港新城管委會具體負責本轄區物業管理工作，配合市房管局科學劃定物業管理區域，界定物業服務范圍，指導監督業主委員會的選舉、改選和換屆工作，負責協調、監督轄區內物業管理項目的移交、接管工作，做好轄區內有關物業管理的投訴處理和工作。
（三）社區居委會協助鎮（街道、辦事處）做好物業管理工作，參與業主大會、業主委員會籌建、改選和換屆，指導和監督業主大會選聘物業服務企業或者進行自治管理，協調業主、業主委員會和物業服務企業之間的關系，調處物業服務中的矛盾糾紛，指導業主委員會和物業服務企業做好小區綜合治理工作，制止擾亂公共管理秩序和損害業主共同利益的違法行為并及時向有關行政執法部門報告。
（四）市規劃局負責科學設定居住用地規劃條件，嚴格審查設計方案和施工圖，確保相關設施配套到位，查處擅自改變建設工程規劃許可證許可范圍的違法建設行為。
（五）市建設局負責住宅小區建設工程質量的監管，監督建設單位及時處理已竣工交付住宅小區的質量問題。住宅小區房屋未經質量單項驗收合格的，不予發放《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
（六）市公安局負責監督指導住宅小區治安防范措施的落實，指導物業服務企業做好住宅小區停車位安排、行車路線劃定、交通標線設置等工作。對小區內堆放易燃易爆物品、強行停放大型客貨車輛、影響消防安全等行為依法采取強制措施并進行處理。公安消防部門負責住宅小區消防設施的檢查驗收，依法查處破壞消防設施的行為。
（七）市城管執法局按照城市管理相對集中行政處罰權的規定查處住宅小區內破墻開門（窗）、損綠毀綠、未經批準擅自搭建構（建）筑物及其他設施、設亂戶外廣告、亂設攤點等行為，做好住宅小區垃圾清運及路燈養護等工作。
（八）市園林旅游局按照規劃設計條件，嚴格住宅小區綠化建設方案的審批，指導做好住宅小區的綠化管護工作，并具體負責住宅小區的日常綠化管護工作。
（九）市人民防空辦公室負責住宅小區內人防工程的規劃、建設、維護管理、監督檢查和實地標注工作，人防工程未經質量專項驗收的，不得投入使用。
（十）市工商、物價、環保、質監等部門要按照各自職責，妥善處理物業管理涉及的工商登記、物業服務收費、環境污染、設備設施質量等方面的投訴，主動配合各鎮（街道、辦事處）化解物業管理中的矛盾。
二、根據實際，合理確定住宅物業管理的方式
（一）新建住宅小區全面推行等級物業服務。先由建設單位按規定選聘有資質的物業服務企業進行前期物業管理，業主委員會成立后，由業主大會根據住宅小區的規劃建設、配套情況和需要的管理服務項目，選聘物業服務企業進行管理。
（二）改造后的老住宅小區具備物業管理條件的，應當及時召開業主大會并選聘物業服務企業，按等級實施物業管理；對暫不具備條件的，可以實行業主自治管理，也可以采用業主委員會與社區居委會簽訂協議的方式，由社區居委會提供以保潔、保綠、保安為主要內容的基礎性管理服務。
（三）拆遷安置房和保障性住宅小區的前期物業服務按照誰開發、誰建設、誰負責的原則組織實施管理。業主委員會成立后，可根據業主需求確定物業管理方式。
三、突出重點，切實抓好住宅物業管理的規范運作
（一）規范新建住宅小區的前期管理。凡達到規定規模的住宅小區，必須采取招投標方式選聘物業服務企業實施前期物業管理。建設單位在辦理商品房預售許可證前，應當選聘前期物業服務企業并簽訂前期物業服務合同。前期物業服務企業要加強對住宅小區建設工程質量的跟蹤，根據物業管理的要求，有權提出合理化建議，對擅自變更設計方案、降低建設質量和配套標準等違法行為，及時向有關行政執法部門報告。
（二）規范物業交接。新建住宅小區住宅與市政公用基礎設施、公用設備設施、人防工程設施設備要同步交付使用。住宅小區竣工交付前，建設單位要按照規定與物業服務企業辦理物業交接手續，將物業圖紙資料等移交給物業服務企業。物業服務企業要對共用設備設施（含人防工程設施設備）進行查驗，做好交接記錄，明確責任。建設單位在辦理房屋初始登記時，必須提供前期物業服務企業接管證明和房屋單體、設備設施等單項驗收合格證明。建設單位按照《關于進一步加強物業管理工作的意見》（**政辦發〔20**〕79號）規定支付的交接費，由市房管局統一管理，交接費的使用辦法由市房管局另行制定。
（三）規范業主委員會的運作。不論采用何種管理模式，所有住宅小區都要依法建立業主委員會。業主委員會一時難以建立的，由社區居委會與業主共同決定住宅小區物業管理事項，直至業主委員會成立。社區居委會要認真組織籌備召開業主大會，選舉產生業主委員會，要加強對業主委員會的指導，積極支持業主委員會的工作。業主大會、業主委員會要全面履行職責，既要監督物業服務企業履行服務義務，也要督促業主按時交納物業服務費。
（四）規范物業管理服務行為。簽訂物業服務合同，權利義務關系必須明確且符合法律法規規定，合同的期限應當與業主委員會任期相一致，并向社區居委會備案。物業服務企業要按照合同約定，認真履行服務義務，為業主提供質價相符的物業服務。要嚴格執行物業服務收費標準，堅持明碼標價并按規定辦理備案等手續，自覺接受市物價局、房管局等部門以及業主、業主委員會的監督。市房管局要會同各鎮（街道、辦事處）加強對物業服務企業的監管檢查，科學評定物業服務企業信用程度，不斷完善物業服務誠信檔案制度。
（五）規范物業服務企業退出程序。物業服務企業擅自退出物業管理項目的，要依照有關法律法規和服務合同的約定追究責任，給業主造成損失的，要依法承擔賠償責任。物業服務企業因物業服務合同期滿不續約或提前解除合同的，應提前2個月書面告知業主委員會、市房管局、所在鎮（街道、辦事處）和社區居委會。在前期物業管理期間，物業服務企業退出物業管理項目且建設單位**法承擔重新選聘責任的，由社區居委會臨時代為管理。
（六）建立住宅小區公共設施應急處理機制。市、鎮兩級政府要按照屬地管理原則，分別安排相應的經費，作為物業管理風險應急處置資金，專項用于棄管住宅小區共用設備設施臨時運行管理費用。
（七）妥善處理物業質量遺留問題。已竣工交付使用房屋的消防系統、電子監控、高層電梯、地下車庫等存在質量遺留問題的，由市政府統一牽頭，責成相關職能部門進行全面梳理排查，明確整改方案，督促建設單位盡快落實資金，迅速整改。對整改不力的建設單位，要記入誠信檔案并依法予以處理。
四、大力扶持，落實住宅小區物業服務的各項優惠政策
（一）稅收規費方面
1．住宅物業服務的新辦企業自經營之日起2年內免繳統一收費（含防汛保安、殘疾就業保障、人防、工會等各類基金）；
2．20**年**月31日前，物業服務企業按規定繳納的營業稅和所得稅地方留成部分扣除征管經費后，由政府通過以獎代補的方式支持物業服務企業的發展；
3．物業服務企業受委托管理改造后的老小區、拆遷安置小區、保障性住宅小區，其收費列入代辦項目，不計入納稅基數，使用物業服務專用票據；
4．物業服務企業可適當減少社會保險種類，下浮繳費標準和比例。
（二）政府補貼方面
1．市政府統一建設的拆遷安置房、保障性住房，在20**年**月31日前由市財政按每月0.2元/㎡的標準補貼物業服務企業（單位），各鎮（街道、辦事處）建造的，補貼標準由各鎮（街道、辦事處）確定。20**前建成且已落實物業管理的城區住宅小區，由市財政按上述標準補貼物業服務企業（單位）。
2．改造后的老小區，物業服務交接費由市財政按1元/㎡的標準進行一次性補貼。
3．政府性資金投資新建的住宅小區按建筑總面積的2‰配建經營性用房，房屋產權歸市房產管理局所有，可委托物業服務企業經營，收益主要用于彌補物業管理經費的不足。
（三）表彰獎勵方面
1．市財政每年安排相應的經費，對受到上級政府及部門關于物業管理方面表彰的物業服務企業、社區居委會、業主委員會和個人，按照上級政府及部門明確的獎勵標準進行獎勵；
2．鎮（街道、辦事處）應安排相應的經費，對作用發揮好、規范程度高的業主委員會予以表彰獎勵；
（四）市房管局協調督促建設單位按有關規定盡快支付拖欠的物業服務費用。
五、加強領導，確保物業管理工作健康持續發展
（一）加強組織領導。市政府成立市物業管理工作領導小組，由分管市長任組長，市政府辦公室分管副主任、房管局局長、**江街道主任任副組長，市房管、規劃、建設、城管、園林、**、人防、環保、物價、財政、稅務、工商、民政、監察、質監等部門以及**江街道的分管領導為成員，負責督促檢查有關單位履行職責，協調處理物業管理工作中的重大問題。各鎮（街道、辦事處）成立相應的領導小組，并指定專門科室具體負責物業管理工作，在全市建立起一級抓一級、層層有落實的物業管理工作體系，為物業管理工作提供堅強有力的保障。
（二）營造良好氛圍。新聞媒體和各有關單位要采取多種形式，大力宣傳物業管理法律法規，宣傳物業管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業管理的商品消費觀念，及時繳納物業服務費用，引導他們主動支持、參與物業管理活動，積極維護社區環境。
[關鍵詞]物業企業；科技管理；安全與質量；服務水平
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.41.075
近年來，隨著中國綜合國力的提升，科技水平不斷發展，科技應用已逐步走進了平常百姓的工作與生活，社會已經步入了互聯網時代。在新觀念的沖擊下，實現服務水平提升是物業工作者需要面對的重要課題。特別是近幾年來，人民群眾的生活水平大幅度提升，業主們對物業服務質量提出了更高的要求。但傳統的物業服務理念與管理方法已無法滿足新時期業主對物業服務的需求。引入高科技項目，引進先進的管理手段與方法，進行物業管理創新是物業管理行業發展的主流。因此，借助科技管理，創新物業管理方式，引進物業管理先進手段，變革物業服務模式，創新物業服務方法刻不容緩。
1 科技管理下的物業服務需求
1.1 科技管理的內涵
所謂的科技管理就是采用管理方面的相關科學決策和指導方法來優化整合人力、財力、物力等資源的管理行為。科技管理的目的在于提高生產效率，增加管理效應。隨著我國信息技術的快速發展，互聯網得到了廣泛推廣和普及，同時也促使科技管理逐步朝著信息化方向發展，相應地管理效率也得到極大的提升。
1.2 科技管理下的物業服務內涵
科技進步帶來思想與觀念的變革。在互聯網等科技管理理念下，傳統的物業管理手段適應時代要求持續變革，相應地物業服務內涵得到了進一步拓展。科技管理的引入，有利于更好地控制物業服務基礎員工的工作數量、質量以及效率，同時減少了包括管理人員在內的員工的數量。科技管理帶來了物業管理服務質量的提升，提高了物業管理的經營效益。對于某個物業小區的經理而言，經理充當物業小區“當家人”的作用。引入科技管理，具體就是根據物業小區特點，按照物業管理服務合同的要求，維持項目物業基礎服務持續穩定地開展，在服務好業主的前提下，依托先進的科技管理手段，做好物業服務的延伸，拓寬物業管理項目，不斷滿足業主的服務需求。物業小區項目有了科技管理手段，就能使物業工作者擺脫煩瑣的事務，騰出更多的時間和精力去組織一些定制的或者衍生出來的服務來滿足物業服務企業的特定需求，通過業主個性化服務需求，創造出更多的經濟價值和社會價值。因此，物業服務業的內涵也必須隨著科技的發展而變化，否則物業企業將會面臨被市場拋棄的風險，無法滿足客戶的實際需求。滿足客戶需求并非是免費的午餐，但服務必須有特色。當然在初期推廣相關服務之時，進行免費試點服務是企業服務營銷的關鍵，但最終個性化服務需要明碼標價，以誠實信用的物業增值服務，拓寬物業服務領域，增加企業經營與管理效益。
2 科技管理下的物業服務水平優化策略
2.1 提高綜合意識，拓展增值服務
物業服務涉及的內容比較多，涵蓋了諸多常見的物業管理基礎服務內容，具體包括：公共設施與設備的定期檢修和維護管理；公共場所的清潔與綠化管理；消防管理與公共設施的維護；房屋建筑圖紙以及業主檔案等資料的管理；社區的安全防護等。但是隨著業主們生活水平的提升，業主們不再滿足于傳統的物業服務。隨著快節奏生活的來臨，業主們有更多的服務需求，也產生了多樣性的物業服務需求，相應地對于物業服務也提出了越來越高的要求。除了常規的基礎物業服務內容之外，物業服務企業應抓住機遇，利用科技管理方式，拓展服務范圍，通過為個性化業主提供一些必要的增值服務來更好地實現物業的保值增值作用，同時這些額外的增值服務收入也可以在一定程度上補充物業服務資金不足的困難，更好地維護和保養物業的設備設施，通過有效地管理，保障設備設施有效運行，在另一個層面上有利于延長物業的使用壽命。然而，我國現階段還沒有形成完整的物業增值體系，部分物業企業服務觀念淡薄，不想先服務小區與業主，而是注重于向業主們提出提升物業費的要求，忽視了服務質量的提升。由于混淆了物業服務的初衷，顛倒了物業服務的次序，影響了物業企業增值服務的發展。因此，為了拓展物業企業的增值服務，就必須在建立全面提升物業企業管理人員綜合意識的基礎上來進行考慮。
從整體來觀察，當前我國物業企業中的增值體系普遍都沒有建立。具體主要表現在以下三個方面：其一，企業物業服務質量差強人意，無法得到業主的認同。部分物業企業無法嚴格按照合同規定的要求來開展物業小區范圍內設備設施管理工作，物業小區設備設施，尤其是電梯問題，影響了業主的正常生活。物業小區的清潔工作做不到位，也影響了小區居住環境等。其二，部分物業服務無法滿足業主的個性化服務需求。業主需求得不到滿足。隨著人們生活條件的提升，業主們對于物業服務的需求不斷增多，除了清潔、保安、機電服務、房屋維修等基本管理內容之外，大部分小區仍然無法滿足業主對健身、保健、娛樂等個性化的物業服務需求。現實情況是大型小區及其附近缺乏必要的健康醫療中心，業主看病、身體健康無法保障等。其三，物業服務中缺乏富有文化氣息和藝術特色的服務內容，業主缺乏歸屬感。“老死不相往來”是物業小區普遍的常態，鄰里之間缺少一定的溝通與交流，缺少業主交流對話的平臺。使得相應的物業服務管理顯得過于單調、乏味，進而會影響物業服務的效果。從整體上考慮物業服務發展情況之后，需要有針對性地提出一些拓展增值性物業服務的具體策略，具體包括以下幾個方面：首先，要基于我國政府部門所頒布的《物業管理服務合同》等相關物業服務中的有關要求來合理開展物業服務，并要充分重視房屋維修、設備設施維護保養、小區安全防范、環境保潔、綠化園藝等最為基本的物業服務內容，同時還要定期加強物業人員的教育培訓力度和考核工作，以便可以全面提升勞務人員的物業服務水平。其次，需要根據物業的特殊情況來為業主提供針對性的物業管理服務。特色是品牌生存的關鍵，否則就無法提升自身的競爭力，物業企業也不例外。為了提升物業企業的服務水平，需要結合物業企業的具置來提供針對性的服務，比如，針對那些腿腳不方便的老年人業主，可以直接將物業管理公司繳費終端設置在有關的建筑單元中，使業主不再需要去繞路繳納物業服務費。最后，要結合業主的實際需求來為其提供個性化的特色服務。比如，可以根據小區的業主調查來確定是否在小區內設立一些小型便民超市和日常文具店等，以便可以充分滿足物業小區業主的個性化物業服務需求。
2.2 加強安全觀念，構建智能安防
隨著人們生活水平的提升，對物業安全管理提出了越來越高的要求，傳統的安全防范管理已經無法滿足物業的管理需要。因此，創新物業服務模式，提升其物業服務安全性具有重要的意義。特別是在傳統的物業服務中，安全問題是一大難題，具體主要表現在以下幾個方面，即缺乏科學的安全物業管理思維；相應的安全管理過于保守；無法真正對物業小區進行規范、安全的監控；物業小區安全防范設施設備落伍。
伴隨著社會經濟的快速發展，物業管理環境發生了比較大的變化，在新形勢下，將科技管理方面的有關理念貫穿于頭腦中，需要著重側重安全防范和物業設備及小區水、電方面的安全防護工作，在物業小區內構建一套智能安防系統，借助先進的科學技術來防范某些預先事件的發生。通過科技管理，更好地防范物業小區水、電跑、漏，消除設備安全隱患。
為了提升小區物業服務水平，可以充分借助互聯網技術等先進科技理念來加快推進數字化住宅和智慧小區的快速發展，同時該種安全服務模式講求物業服務企業要充分運用信息化技術來創新物業安全服務。比如，針對安防方面的物業服務對策而言，可以通過積極引進先進的物業服務科技產品，及時更新必要的物業防范設備。采用先進的車輛識別系統、門禁系統、自動控制系統、刷卡計費和安全監控系統等手段來提升物業服務的安全性；而在水電物業的安全防護方面，可以引進先進的水電設備及故障報警系統來及時發現和解決水電安全防護方面存在的各種質量缺陷。
另外，除了需要注重科技管理來做好安全防范、設備設施管理及水、電安全監護等方面可能出現的安全隱患之外，更為重要的是要借助科學的物業安全觀來指導物業進行安全管理操作，具體策略主要表現在如下幾個方面：其一，要加大物業安全管理意識的宣傳力度。為了使企業員工充分意識到物業安全管理的重要性，必須要樹立正確的物業安全觀，在此基礎上做好各個方面的安全物業安全防范工作。其二，制定相應的物業安全防范制度及操作規程，通過制度的建立來全面落實科學管理，使物業安全管理得到順利實施，為物業小區安全提供重要保障，有利于更好地發現、預防和解決治安方面的有關問題，杜絕意外事故的出現。其三，加強對物業小區業主的安全意識教育，提升業主整體的安全意識，具體可以通過定期開展一些必要的安全知識講座來使業主形成科學、完善的安全意識，從而使業主在日常生活中自行做到安全使用電梯，合理使用物業設施，避免、減少安全事故發生，達到確保業主安全的目的。
2.3 深化質量思維，全面實現優質服務
鑒于現代人們的生活對物業服務提出了越來越高的要求，除了需要變革傳統物業服務模式之外，還需要加快深化服務質量意識，通過貫徹全面質量管理等先進的質量思維和意識，引進ISO質量管理體系，通過在物業小區進行質量體系的推行，密切結合物業服務實際，改進、完善物業服務體系，全面提升物業服務水平，為業主提供優質的物業服務。而就深化物業服務具體的質量思維而言，可以從以下幾個方面來著手努力：其一，從全局角度來構建完善的質量管理體系。“以顧客為關注焦點”，引申到物業，就是以“業主為關注焦點”。物業企業需要充分意識到全面質量管理理念的相關內容與重要性，并從整體上來進行整體規劃和目標設計，同時需要做好各個獨立物業服務部門之間的溝通力度，定期進行業績交流等來及時了解和掌握各個物業服務部門的發展情況，同時在物業企業內部制定科學、合理的物業管理質量責任制，以此將質量意識作為企業員工工作的核心要素，維護業主的權益。其二，要積極促進全員參與到物業質量管理環節中來。為了提升服務質量管理的質量與效率，除了企業管理者和策劃者從管理上給予足夠的重視外，還需要物業企業內部全體員工的共同參與，以全面發揮質量管理體系的積極作用。僅僅借助員工激勵策略或者管理層的參與是遠遠不夠的，還需要進行針對性的培訓，通過培訓強化基層物業服務人員對于管理方法的理解和認識，提升他們的質量管理能力。其三，要以業主為中心，充分了解和掌握不同業主的個性化需求，力求與每個業主建立良好的關系，借助業主的各種服務需求、合理訴求來促進物業企業的健康發展，因此，物業企業應定期走訪業主，了解業主們的物業服務訴求，聽取業主的意見，采納業主良好的建議，以此來作為制訂物業小區的工作計劃的主要內容，有了明確工作目標，那么提高物業服務質量也會順理成章。
3 結 論
隨著互聯網等先進技術的迅猛發展，科技管理信息化已經逐步成為一種社會發展潮流，科技管理在物業服務企業工作中的合理引入，將有助于加快傳統物業服務理念的更新、升級，從而達到提升新時期物業服務水平的目的。物業小區引入科技管理，將在提高物業管理水平、提升物業管理服務技能方面發揮重要作用，業主們也樂于接受來自科技發展的新的服務形式，在一定程度提升我國物業服務行業地位。
參考文獻：
[1]陸志軍.用科學的安全觀指導物業安全管理[J].中國管理信息化，2014（12）：52-53.
[2]劉敏.物業服務企業服務創新初探[J].沈陽干部學刊，2015，17（1）：26-27.
[3]陶秀群.淺議物業服務工程管理信息化[J].中小企業管理與科技，2015（8）：134-135.
年是公司分區管理、獨立核算的第一年。在分區管理、節約成本、提高工作效率的工作目標指導下，在公司領導和各部門、區域的協作下，管理處全體員工圍繞著公司提出的“方便業主、職責在心、盡責服務、工作到位”服務承諾活動的宗旨，經過一年的努力，管理工作取得了一定的成績，但亦存在著不足之處。現將年的工作做以下的分析和總結。
一、區內的管理工作：
1、整理并更換了樓的全部樓層電房門鎖。之前由于缺少管理致使電房門鎖混亂不一，經與供電所協商，統一由供電所進行更換。
2、整治了樓宇內及大堂單車、雜物的亂擺放現象。經過發信和不斷上門家訪勸說，絕大部份住戶都配合將物品放回指定位置。
3、整治區內亂晾曬的現象。由于樓陽臺晾曬位置不足，較多住戶將衣物直接在樓宇扶梯上晾曬，嚴重影響樓宇外觀。近三個月來通過發信、上門家訪和強制性收繳，使該現象得到改善，但需持之以恒跟進管理，以防該違例現象死灰復燃。
4、整治商鋪占道經營、亂擺亂放的現象。個別商戶由于經營面積少、鋪面位置不顯眼，于是將商品擺放在走廊通道上，影響道路通暢，經過多次的發文要求整改及強制糾正，使上述現象得到明顯改善。
5、清理區內廢棄的車輛。共清理廢棄的自行車150多輛、摩托車1輛，交由治安部門處理。
6、完成業主資料的整理及部份的更新。由于樓是93年收樓，絕大部分的業主資料都已零亂、不詳，經過多日的整理，將全部資料歸一裝訂，并通過多種渠道更新了業主的聯系電話和地址。
7、完成新舊系統的錄入和校對的工作，使新系統能及時、有效投入使用。
8、完成四個季度的水表抄錄工作。并逐一核對、改正以前出現的錯誤，清洗了二百多個水表。但亦出現過抄錯讀數的錯誤，在今后必定要細心抄錄，將以往的不足之處改過。
9、安排、監督清潔公司完成32座（無電梯）樓宇外墻、全區水池進行清洗及管道清疏。
10、改造了路（座路段）和路的綠化，加裝了自動噴淋系統。
11、修補多處脫落的外墻玻瑪。由于物業已多年，此類情況呈上升趨勢，日后必須加強巡檢，及時發現報修。
12、至月日止，報事單共份，完成1982份，完成率達98.6%，未完成27份，主要原因是部份商戶和業主未配合維修；上門服務單共1748份，完成1373份，完成率達78.5%，未完成375份，絕大部份是屬于有償服務而業主放棄維修；售后服務單共696份，完成625份，完成率達89.7%，未完成71份，主要原因亦是業主放棄維修而自行處理。
13、有效處理業主/住戶的投訴。由于樓是舊區，物業不斷出現各種問題，主要有房屋水管生銹漏水、天面滲漏、天花脫落、室內電線路老化等，對接報的投訴都能及時有效完成，使業主/住戶感到滿意。
14、對專業公司的監管：
（1）定期與各專業公司召開溝通會議，提出不足的問題并一同研究改進方法；
（2）按合同的標準，督促各專業公司完成各項工作。
（3）通過工程聯檢，與技術部一起對區內存在的工程問題進行檢查，及時發現及整改工程不足。
二、管理費的收繳情況：
本年度樓住宅管理費的收繳率較為理想，如下表所示：(略)
按今年計劃收入713.28萬計算，至今年11月止，累計收入702.71萬，占計劃的98.52%。其中在追繳欠費方面，在助理、領班等同事的協助下，通過寄催繳信、打電話、家訪、法律、強制停水等措施，追回2000年欠費共48.8萬元，占計劃的56
例如有限公司20間單元欠費共10多萬元，經過多次的協商后，成功追回所欠的費用。經過一年的了解，產生欠費的原因主要有幾方面：
（1）個別業主可能已忘記有物業，但又無法聯系；
（2）因不滿管理工作拒交管理費有4間（2-502樓上漏水，認為質量問題；1-204車輛噪聲、衛生；認為我司無徹底解決；9-801舊業主因99年被租戶搬走部份物品，認為我司監管不力，現又無法聯系；4-807因返修問題而拒交）；
（3）部份業主因經濟困難而無能力繳交。
在追繳的過程中，最困難的就是無法與業主取得聯系（共有32間），使追繳工作無法順利開展。
三、治安防范方面：
全年失竊自行車共17輛；入屋盜竊共4宗（兩宗已破案）；搶劫1宗（已破案）；打架事件共4宗。
樓屬于商住型物業，建筑面積大，出入口多，人流量大，人員居住情況復雜，所以治安形勢非常嚴峻。針對出現的問題及存在的不足，及時采取有效措施：
首先，加強對員工的教育，通過分析案例，提高他們的處理技巧和警惕性。
其次，是結合實際情況，因地制宜地制定有效的防范措施：
（1）每天入黑后安排1至2名便衣人員在區內監控，對可疑人員進行跟查，就此已捉獲4名偷車賊；
（2）對二樓平臺的防盜網進行全部上鎖；
（3）定期變更大堂密碼；
（4）加強控制大堂前后門，保持24小時關閉狀態；
（5）調整對樓宇內、中內庭巡邏的時間，避免賊人掌握巡邏時間的規律而有機可乘；
（6）加強對裝修人員的監管，定時檢查、登記；
（7）配合治安部門對出租屋的檢查；
（8）要求大堂管理員徹實對外來人員做好有效證件登記。
四、消防管理方面：
全年發生煤氣泄漏事故21宗，除了1宗發生爆炸外（5座304房），其余均得到及時的處理而避免了重大事故的發生。造成漏氣的主要原因都是沒有關煤氣總閥，以致氣壓過強而漏氣。
針對以上情況，我區亦曾出通知于各大堂，提醒住戶注意家居安全，同時亦加強巡查，及時發現險情。另外，配合消防公司對區內消防設施設備檢查，及時更換廢舊的水帶4條，補修20多條；更換其它設備（如：水管、開關閥等）10多處，確保消防系統正常運行。
五、交通管理方面：
1、全年發生交通事故共17宗，原因多為車主駕駛而造成兩車輕微相撞。為此，整改了區內部份交通標志，改造轉彎路段的綠化，避免植物生長過高而阻擋車主視線。
2、對區單車、摩托車停放位進行合理調整，并重新畫線，使車輛擺放更有序。
3、車輛產生的噪音亦是住戶強烈投訴的焦點，雖然已采取限時封路措施，但只能是短暫時間解決問題，最根本的解決是：
（1）建立完善、合理的停車場；
（2）設立屋村內環保接駁巴士；
（3）封閉進入樓區各出入口，禁止車輛進入；
（4）東西門崗加大力度禁止搭客摩托車進入小區；
（5）加強對車主的宣傳引導；
（6）從自己做起，非緊急情況下一律使用自行車代步；
（7）增加到鄰近地區的班車接送，因為乘坐搭客摩托車都只是到鄰近地區的人，從而杜絕搭客車輛。
只有通過點點滴滴的改善，才能杜絕車輛噪音擾民之苦。
六、內部管理：
第一，“公司好，才是大家好”是引導員工積極工作的重要思想。圍繞這個思想，首先，我區開展了多次的員工座談會，讓員工參與區域工作設想，提出可行的工作方案；
第二，以班組為單位，每月召開班務會議，對工作的不足之處共同研究解決方法，共同提高；
第三，開展多次技能培訓，如：個案分析研究、投訴處理程序、語言表達技能、服務意識引導、裝修監管等，并通過考試、實地巡視指導等方式加深員工的領會。通過有效的培訓，增強了員工為集體貢獻的思想，提高其處事的能力。一年里，救死扶傷共24宗、救火共4宗、及時處理煤氣泄漏事件共21宗、拾金不昧共5宗、捉獲盜賊6名，真正做到為業主/住戶排憂解難。在成績面前絕不能自滿，今后，要吸取工作中不足之處，努力改進。
七、明年工作設想：
1、加強與業主的溝通，共同監督區內的管理活動。據我處調查，約有300名熱心管理工作的住戶愿意成為監督員，明年將計劃以每座樓為單位，選定1至2名的住戶作為監督員，使管理工作中出現的問題能得到及時的反饋。同時亦堅持每月的家訪任務，增加家訪戶數。另外，公告一些已處理或不能處理的具有代表性的投訴個案（可在大堂通告欄、宣傳欄或采風刊登），讓業主/住戶得到全面的了解，這樣可增強管理處的透明度，使業主/住戶更信賴管理處的工作。
2、加強員工的管理。每月組織員工對轄區進行工作聯檢，定期召開班務會議、個案分析座談、自我檢討座談，讓員工暢所欲言，檢討自身的不足，通過討論和探索得到共同提高。
3、與技術部配合，定期為助理、領班提供精簡的裝修工程、機電工程等專業技能的培訓，同時亦可總結各區助理在審批及驗收時遇到的疑難，適當作出指引。
4、完善投訴、服務事后的跟蹤工作，及時向客戶了解其滿意度，從而改進不足之處。
5、制定健全的工作表格制，對專業公司的工作形成表格存檔，這樣做有利于督促專業公司按時完成工作，亦使考核工作有據可依。
6、制作一張“電話服務卡”，內容是業主/住戶日常所需服務的單位電話，如：管理公司的服務熱線、煤氣公司、家政公司、報警電話等，將該卡派發到各家各戶，使住戶生活更方便。另外，在大堂顯眼位置張掛一塊類似上述內容的服務電話牌。
7、樓天棚門的改造。現時樓的天棚門大部份都已破損，且長期上鎖，不符合消防管理規定，所以希望得到徹底整改。
8、河堤、中內庭的地面整修。由于樹木根系生長和地面下沉的原故，致使很多地面凹凸不平，影響行人安全。
9、增加區內公共廁所內的垃圾筒。由于廁所內沒有垃圾筒，致使雜物隨地亂棄，增加一只不銹鋼垃圾筒后，可有效解決這一現象。
八、建議：
1、為加強對大堂管理員的監管，增加一名大堂管理員領班。大堂管理員是樓管理工作的重要一環，既是對客服務的窗口，亦是治安防范的第一防線，除個別是退休工人外，大部份都是上了年紀的村民，人員素質較低、責任心不強，但由于招聘難，未能如愿招聘到合適的人員，同時監管力度不足，故只能通過不斷的教育來提高他們的素質。鑒于現時兩名負責人的工作能力已不能滿足提高管理水平的需要，但其對樓的管理運作和狀況較為熟悉，且要分兩班跟進，故暫時不能廢除此職，但希望通過新領班的帶動能得到較大的提高。
2、增加一名區域助理。由于樓已建成多年，亦是半開放式管理，不但樓幢多、面積大、出入口多，而且商鋪建在住宅樓下，進出人員繁雜，車輛來往不斷，因此產生較多的問題，例如：房屋的質量問題、車輛噪音、商鋪經營擾民等等。很多問題都需要及時處理或長時間跟進，就處理這些投訴已占用了大部份的工作時間，但日常的事務工作亦很繁重，如審核報表、業主資料修改、每周公司例會、工程例會、綠化聯檢、清潔聯檢、工程聯檢，每次催繳欠費、寄繳費通知、寄發票、抄錄水表時更要費大量人力和時間，有時要加班才能及時完成。樓區共3051戶，入住達60%，日后更有上升趨勢，平均每人要跟進1017戶左右的事情。希望公司能考慮到樓區的實際情況，增加一名區域助理。
3、請專業部門完善有關管理制度。如全區適用的“業主管理公約”及“裝修管理制度”等，因現時出現較多新的管理措施或各區管理制度不一的情況，若不能統一，容易讓住戶產生誤會。如禁用紅磚、裝修單元配備滅火器等，各區就出現了不同的做法。
4、收集相關的法律法規文件，發給各區存檔，以便管理工作有法可依，對開展工作有極大的幫助。
5、對新入職的管理員作統一而系統的培訓。由于現時的管理員入職后由各區自行“傳、幫、帶”，形式各有不同，而員工的領會亦是參差不齊，行動不統一，行為不規范，對于公司的很多制度或小區內的概況都不了解，這些都希望通過系統培訓來提高。
6、加強各區域的溝通。通過聯檢、座談等形式，加深相互區域的了解，取長補短，相互學習，共同提高整體的管理水平。
回顧一年來的工作，可以用八個字來形容——有苦有樂、充滿挑戰。在成績面前，我們從不自滿，在失敗當中，我們吸取教訓，積極改進。我們相信，在公司領導的指導下，通過全體員工的共同努力，未來樓管理處的工作必定做得更為出色。
第二則物業公司年終總結
年月日，物業接管，這一學年來，我全體員工團結一心，艱苦奮斗，勇于拼搏，不斷創新，進一步完善和改進了公司的管理和服務質量，取得了可喜的成績：組建了一支優秀的物業管理團隊，創建了一種科學的管理模式和先進的管理理念、管理方法，以及嚴格的質量標準和工作程序；形成了服務與管理相結合的專業分工體系。一年以來，我們緊緊圍繞戰略規劃、品牌建設、內部管理、信息溝通、服務績效來展開一系列的工作。
戰略規劃
對物業管理的理念進行戰略性的轉變。
天健物業自成立以來，管理理念經歷了從“管理型”到“服務型”的深刻轉變，拋棄了過去以管理者自居的姿態，倡導了“服務育人，業主至上”的全新服務理念。天健物業在發展過程中即使遭遇到了內外環境的嚴重挑戰，但為業主、使用人服務的理念也一直在沿伸，同時也得到了廣泛的好評。但公司管理層并沒有滿足可喜成績的取得，而是以積極的態度正視在服務過程中存在的服務專業性不強，服務內涵不深，員工待遇過低以及成本過高等問題。今年開始，公司便審時度勢，著手狠抓安全防范、環境衛生和維修事宜，勁拼品牌建設，提高公司的運作效率和競爭力。
品牌建設
品牌，以高質量為堅實的基礎，本公司把如何提高物業管理服務的質量作為公司經營的首選目標。
一、貫徹按ISO體系的有效動作
公司成立之初便做好了質量的策劃，明確公司的質量目標、要求，以及所想達到的目標，以最合適的服務質量去滿足業主及使用人的需要。一年來，公司始終把通過ISO9000和ISO14000的審核為奮斗目標，同時也進一步向業主及使用人展示了公司相關方面優質服務的形象。
二、形成以客戶滿意為中心的質量體系
自公司進駐開始，一直把“客戶滿意，業主至上”作為工作的中心，進一步確定了公司以業主為中心的經營服務理念，今后公司將繼續貫徹實施和改進服務質量，提高服務績效。
三、建立天健物業零缺陷的目標
公司成立之后，經過反復討論和研討，認為要想做的獨特，就須把工作做到零缺陷：服務零缺陷；操作零缺陷；設備零故障；安全零隱患的四零缺陷。明確了業主不總是對的，但永遠是最重要的客戶需求，充分做好達到需求的各種準備，積極預防可能發生的問題。
內部管理
一、人力資源
人力資源是公司發展的重要保證。進駐之初，因處地特殊，故人員素質偏低。但今年年初，為了提高公司的競爭力，我公司積極開展員工知識培訓，使員工成為“一專多能”且達到了顯著的效果。員工培訓包括：企業文化培訓，專業技術培訓等，特別是對管理層進行的物業管理員資格考評培訓和保安隊伍的消防知識培訓以及專業知識培訓。通過培訓，提高了員工的綜合素質，改善了員工的工作態度，激發員工團結合作，大大提高了服務質量。
目前，公司內部已經建成了較為完善的人力資源儲備，專業能力，綜合能力出眾的專業人才；能出謀劃策的企業策劃人員等，給公司的發展提供了廣闊的空間。
二、規章制度
入駐之初，因公司剛建立，一系列的制度及考核都是空白的，這給員工的工作帶來了很大的不便。按照“以法為據，有約可依”的原則，我公司迅速出臺了一系列規章制度。包括：各崗位人員職責，管理制度及各崗位工作人員考核辦法。制度的出臺明確了職責，分清了權限，也給公司員工的日常工作指明了方向，提供了依據。
三、維修方面
去年學生入住之初，因趕工期，四棟學生公寓可謂是以超常規的速度建成的，而快速度建成的房子卻導致了接管后艱難的維修工作。從去年至今，我技術維修部共計收到師生報修單4200多份，。可因去年維修力量過弱，且設備設施還在保修期內，故多數單子未能修好。直至今年初，我公司一口氣增加了三倍的維修人員，不分日夜的維修，同時又加大對廠家的催修力度，迅速的解決了原有的存在的問題。現我處已承諾做到“小修不過夜，大修不過三”的服務承諾，可因各種設施仍然在保修期，致使好多維修事項我公司仍無法完成。但我公司還是竭盡所能去維修，特別是公寓內寢室之間電線錯亂的問題，在催修廠家無效的情況下，我公司維修人員用六天六夜時間全部調好，用實際行動解決了師生的怨言。近日，我公司又一口氣換下了四棟公寓2000多盞燈炮以及300多個水龍頭和幾十個沖水閥，使公寓內的配套設施的維修完好率達到了98％以上。
四、保安方面
1、年，在全體保安人員的共同努力下，圓滿完成了師生入住的安全防范工作，但隨著工作的逐步加深，漸漸暴露出了我公司保安的不足與缺陷：配套設施過差，人員素質過低，專業知識不足等。為此我公司于今年年初進行了一場保安大革新。首先，實行淘汰制，淘汰了十多位原有的保安。其次增加配套設施，購置保安服裝。工作的革新使我保安的外在形象上了一個新臺階。
2、保安工作始終貫徹校領導的外松內緊的方針。因學校處地的時間、環境比較特別。我公司嚴格實行來訪人員登記制以及憑證出入制。從去年至今，我公司共登記來訪人員50000多人次，確保了學生公寓的安全。
3、在自身管理方面，我公司保安堅持一天一小會，一周一大會，進行交流與檢討。同時，開展專業知識培訓。從去年至今，共進行了六次專業知識培訓，二次消防知識學習以及一個多月的軍事訓練。同時實行嚴格的保安考核辦法和工作流程，以及不計名的考評制。獎勵優秀隊員，扣罰表現較差的隊員。
4、在外來人員管理方面，我保安部嚴格控制外來流動人員，一律實行來訪人員登記和扣押有效證件制，且進行不定期的巡邏，確保了公寓內學生生命財產的安全。同時因建設初期的施工較多，我們對違章搭建也進行了處理，規范和控制來訪車輛，創造了一個安全、安靜、優雅的學生公寓環境。
五、保潔方面
1、我公司保潔部基本上能完成公司交給的任務，認真遵守公司和管理處的各項規章制度，嚴格執行清潔工作規程，全天候清掃公寓大廳、衛生間、走廊等。全天候清擦垃圾箱、扶手、門等，及時清理垃圾，創造了一個干凈的居住環境。
2、我保潔部實行嚴格的考核辦法，采用師生監督制和打分制，每月實行四次，確保工作的力度。同時實行互監制，即保安人員監督保潔人員的工作力度，保潔人員也監督保安的工作狀態。使雙方得以互相制約，互相鼓勵。也取得了顯著的效果;
六、其它方面
從去年至今，我處共撿到手機兩部，錢包9個，現金1000多元，校園卡200多張以及大量的衣服和鞋子。得到了師生的一致好評。同時，我公司又實行便民服務，提供打氣筒，免費讓學生打氣，免費開鎖，8次送生病的學生去醫院看病，10余次為學生爬窗戶開門等。
信息溝通
一年來，我公司的信息溝通經歷了從空白到完善的大飛躍。我公司目前有以下渠道與師生進行有效的溝通：
1、在每棟設立意見箱，讓師生對我們工作或態度有意見可提。
2、發放意見征求表，我們給學校的有關機構發放意見征求表，讓他們對我們的工作進行監督和指導。
3、召開學生座談會，從去年至今，我公司共計召開了六次學生座談會，從中我們得到了寶貴的意見和建議。今后，我公司還將繼續召開此種會議。
4、公布投訴電話，如果師生對我公司的員工有什么不滿意可以直接拔打電話向我管理處投訴，我們力求給師生一個滿意的答復。
5、設立回訪制，堅決實行回訪時間不超過24小時。
6、建立面談投訴制，師生如有什么不滿意可直接向我管理
部面談投訴，我管理部將會在第一時間給師生答復，且答復時間不超過12小時。
服務績效
一直以來，我公司秉承“客戶是上帝”“業主至上”的原則，立足“一切為了您，為了您的一切”，實行微笑服務。力求您的事就是我們的事，您的小事就是我們的大事，您的滿意是我們永遠的追求。盡忠盡職，服務師生。
結束語
我們知道，雖然在這一年里我們取得了顯著的成績，但我們也深刻的認識到我們的不足，公司專業性不強、單一的經營方式、過高的成本將是我公司致命的弱點和缺陷。但我們也明白，這也是我們奮斗的起點，在新的一學新里，我們將通過吸取教訓、總結經驗、借鑒學習的方法提高自己的專業水平，提升物業管理的品位，滿足業主及使用人的要求，實現天健物業的騰飛。
第三則物業管理公司年終總結
年，在和的直接領導和大力支持下，我公司圍繞“依托、開拓發展、做大做強”的發展思路，創新工作模式，強化內部管理，外樹公司形象，努力適應新形勢下對物業管理工作的發展要求，在強調“服務上層次、管理上臺階”的基礎上，通過全體員工的共同努力，較好地完成了全年各項工作任務。截至12月底，我公司共實現收入萬，總體實現收支平衡并略有盈余，基本走上了自主經營的發展軌道。現將我公司年主要工作總結如下：
一、工作任務完成情況
（一）以物業管理和工程維修為重點，全力完成和交辦的各項中心工作任務
在物業管理方面，我公司順利完成了各小區及辦公大樓的物業管理工作，此外，受委托，我公司負責了臨時停車場經營管理工作，取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務。在物業工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項，各小區房屋維修共387套，其他各小區零星維修改造工程13項，進一步改善了辦公大樓的辦公環境和各小區的生活居住環境，確保各項工作的順利推進。統計數據表明，我公司共投入工程維修費用679.49萬元，是去年的兩倍多。
（二）完善各項規章制度，建立健全內部管理機制，進一步深化企業管理體制改革
年是我司轉變業務職能和下屬公司合并重組的關鍵年，我公司敢于迎接挑戰，主動把握機遇，在加強物業管理和內部管理上做文章，按照現代企業制度的標準和要求深化管理體制改革。我們經過對目前形式的認真分析和準確定位，轉變以前僅對安置小區做好日常維護管理的單一工作模式和發展思路，把擴大服務范圍、提高物業管理水平、參與市場競爭，主動開拓城市公共物業管理市場作為今后可持續性發展道路，為此，我們建立健全了一系列適應公司自身發展需要和市場競爭需求的規章制度，如《物品采購暫行規定》、《廢舊物資管理規定》、《加班制度》、《維修工程監管工作規定》、《小區管理目標責任考核表》（包括辦公內務、安全防范、車輛管理、機電設備、綠化衛生、住戶投訴、裝修維修等方面）、《物業管理有償服務規定》等，為公司發展的規范化和可持續化奠定了基礎。
同時，本著開源節流、多勞多得、提高小區管理服務水平的原則，在我公司管理的各小區內建立并推行了經營目標責任制和管理目標責任制，對小區進行年度經濟指標與服務指標的考評。實踐證明，該項制度不但減少了業務成本，增加了公司的經營收入（見下表1），而且激發了服務中心全體員工的積極性，提高了他們的工作能力和效率，進一步明確了小區服務中的責、權、利，保證小區物業管理的良性、高效運作。此外，我公司還統一規范了各小區服務人員的服飾，加強禮儀培訓，公司的對外形象煥然一新；推行了保安人員星級考核制度，為建立更優秀、精干的保安隊伍奠定了基礎。
同時，我們清醒的認識到制度建設的關鍵在于落實，因此，我公司不斷加大檢查和執行力度，發現問題不回避，及時糾正，確保各項工作有計劃、有依據、有落實地穩步展開。
（三）加強企業文化建設，構建環境整潔、管理有序的和諧小區，打造悅華物業品牌
為加強企業本部和服務社區的文化建設，創建了公司網頁，為住戶與公司更好的交流提供了便捷的互動平臺；不斷豐富公司季刊內容，已嘗試在小區內向住戶派發，加強公司的品牌宣傳，使住戶能更好的了解我公司的各項業務，增加了他們的認同度和信賴度；結合各小區的實際情況，舉辦了各種類型的社區文化活動，累計投入6.5萬活動資金，與去年同比增長了333.33％，增強了與住戶互動和溝通，其中較為大型的活動是花園“大賽”及小區運動會，取得圓滿成功，在住戶中引起了強烈反響，得到了他們的大力支持。此外，我公司還投入大量人力、物力在花園重新裝修了文化娛樂活動中心并投入使用，為小區居民提供了良好的休閑娛樂環境，為構建和諧小區創造了條件。
（四）參與市場競爭，積極拓展公司業務
我公司于接手大樓的后勤工作，經過幾個月的努力，對飯堂部分設備設施進行了維修，完善了各崗位分工，做好設備設施的維修及辦的保潔工作，并全面開展了對大樓機電設備的保養工作，為良好的工作環境和后勤服務提供了有力保障。
我公司把通過ISO質量認證的審核作為奮斗目標，通過多種形式做好品牌宣傳，以停車場項目為契機，進一步向外界展示了公司的形象。我公司承接停車場經營管理工作，投入大量人力物力，并加強了基礎設施的投入。期間，停車場累計停放約30000車次，總收入約萬元。由于我公司管理工作到位，車場管理井然有序，既無堵車現象發生，沒有發生任何事故和投訴事件，同時也取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務，為今后拓展公司業務，打造公共物業管理品牌積累了寶貴的經驗。
（五）加強員工隊伍建設和人力資源儲備，構建團結共進團隊
在員工隊伍建設方面，公司一方面嚴格管理，對不能勝任本職工作的人員堅決進行撤換；另一方面，開展人性化管理，合理進行崗位調整，營造良好的工作氛圍。我們通過與學院共同建立校企合作關系，建立“學院實習基地”，為公司進一步發展儲備了人力資源；安排員工參加多種培訓，提高公司工作人員的業務能力和綜合素質。
我公司重視團隊建設，一方面通過各種活動讓員工感受到大家庭的溫暖，例如，中秋節組織遠離家鄉的員工聚餐，并舉行文體活動；另一方面，讓員工認識團隊價值，將自身利益和發展與公司的興衰相關聯，促使全體員工形成一支富有戰斗力的和諧共進團隊，以滿足公司不斷變革創新和成長發展的需要。
（六）強化安全意識，建立安全責任關聯制度，始終把安全生產作為一切工作的根本
確保服務社區住戶的人身和財產安全是物業管理工作的基本要求，也是至關重要的工作內容。為此，公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務知識和安全防范技能，對全體員工進行經常性的安全生產教育，并適時舉辦安全生產知識培訓和防火安全練兵活動；另一方面，建立安全責任關聯制度，將安全生產與相關責任人的收入和責任擔保掛鉤，明確一旦出現安全事故，相關責任人應承擔的安全責任和經濟責任，確保為小區創建安定的居住生活環境。年，我公司管理的各小區沒有發生一起因公司職工瀆職引發的安全生產事故。
（七）加強紀律教育，扎實推進黨風廉政建設和精神文明建設
我公司結合實際情況，組織黨員、干部開展反腐倡廉、重溫新學習活動，參加七月紀律教育月學習動員大會、聽報告、觀看錄像，還組織大家學習反腐倡廉的文章，重溫新，牢固樹立社會主義榮辱觀。我公司根據工作業務需要，將學習人員的范圍擴大到小區服務中心，以“八榮八恥”為主題，組織員工進行學習心得的交流討論。對全體黨員干部及各部門負責人開展治理商業賄賂專項工作和紀律教育學習，進行了自查自糾工作，針對存在的與可能發生的問題進行了討論、分析，制定整改措施，落實整改責任。今年，我公司實現所有經濟類合同或協議的簽訂實行雙經辦人制度，確保合同的公平、公正。經過整改，公司內部加強了廉政建設工作，提高了干部職工的職業道德素質，在我公司的物業管理工作中不斷涌現好人好事，受到住戶好評。
二、存在的主要問題及難點
一是物業管理員工隊伍文化程度不高，整體素質相對偏低；再加上小區管理人員和保安隊伍變動相對頻繁，他們一方面對新環境不能及時適應，溝通協調不足，另一方面大多沒有接受比較專業的物業管理技能培訓，工作能力欠缺，導致工作效率較低。
二是我公司各項管理與考評制度仍有待于在實踐中不斷改進，企業文化與社區文化建設處于起步階段，缺乏經驗，仍然需要不斷探索和總結經驗。
三是由于體制等各種客觀原因，企業的激勵制度不完善，對企業持續發展有一定的限制。
三、年工作計劃與思路
年，我公司將繼續以科學發展觀和黨的十六屆六中全會提出的構建和諧社會為指導思想，一方面認真完成和交給我公司的各項工作任務，另一方面，繼續加強公司自身的各項制度建設，進一步拓展業務范圍，提高服務質量，創建有信譽、有實力的物業管理品牌。
（一）進一步創新工作機制，內強管理，外拓業務，使公司的發展再上一個新臺階
經過這幾年的努力和發展，以及市建委和辦黨委的大力支持，我公司各項工作不斷規范，業務范圍進一步擴大，年我們將進一步創新完善工作機制和管理模式，進一步強化內部管理水平，繼續鞏固及完善現有各項制度，深化內部機制改革，試行定員定崗定酬及費用包干制度，繼續實行小區經營目標責任制及管理目標責任制，向管理要效益；依托城建，充分發揮自身優勢，希望能在繼續做好每年交易會車管工作的基礎上，把進一步開拓物業管理新市場當作一項重點工作來抓，促使公司的發展狀況和經濟狀況有明顯好轉。
（二）加強企業和社區文化建設，打造物業品牌
我公司在完成中心工作任務的基礎上，年繼續將重點放在企業文化與社區文化的建設上，繼續完善公司的網頁、季刊，努力搞好小區的社區活動，把深入拓展企業文化與社區文化的建設作為我公司拓展服務深度與提升服務質量的突破點，繼續推進黨風廉政建設和精神文明建設工作，不斷加強小區的物業管理工作，提升市場競爭力。
（三）加強人力資源的培養與人才隊伍建設
要加強培訓和學習力度，以提高其業務素質和整體管理水平；加強對高技術、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內部技術潛能，發現、培養和儲備技術人才。通過與學院校企共建物業管理專業實習基地，選拔優秀畢業生，加強人才隊伍建設。
第四則物業管理個人年終總結
自今年月份入職物業管理處以來，我努力適應新的工作環境和工作崗位，虛心學習，埋頭工作，履行職責，較好地完成了各項工作任務，下面將任職來的工作情況匯報如下：
一、自覺加強學習，努力適應工作
我是初次接觸物業管理工作，對綜合管理員的職責任務不甚了解，為了盡快適應新的工作崗位和工作環境，我自覺加強學習，虛心求教釋惑，不斷理清工作思路，總結工作方法，現已基本勝任本職。一方面，干中學、學中干，不斷掌握方法積累經驗。我注重以工作任務為牽引，依托工作崗位學習提高，通過觀察、摸索、查閱資料和實踐鍛煉，較快地進入了工作情況。另一方面，問書本、問同事，不斷豐富知識掌握技巧。在各級領導和同事的幫助指導下，從不會到會，從不熟悉到熟悉，我逐漸摸清了工作中的基本情況，找到了切入點，把握住了工作重點和難點。
二、心系本職工作，認真履行職責
（一）耐心細致地做好財務工作。自接手管理處財務工作的半年來，我認真核對上半年的財務賬簿，理清財務關系，嚴格財務制度，做好每一筆賬，確保了年度收支平衡和盈利目標的實現。一是做好每一筆進出賬。對于每一筆進出賬，我都根據財務的分類規則，分門別類記錄在案，登記造冊。同時認真核對發票、賬單，搞好票據管理。二是搞好每月例行對賬。按照財務制度，我細化當月收支情況，定期編制財務報表，按公司的要求及時進行對賬，沒有出現漏報、錯報的情況。三是及時收繳服務費。結合的實際，在進一步了解掌握服務費協議收繳辦法的基礎上，我認真搞好區分，按照鴻亞公司、業主和我方協定的服務費，定期予以收繳、催收，年全年的服務費已全額到賬。四是合理控制開支。合理控制開支是實現盈利的重要環節，我堅持從公司的利益出發，積極協助管理處主任當家理財。特別在經常性開支方面，嚴格把好采購關、消耗關和監督關，防止鋪張浪費，同時提出了一些合理化建議。
（二）積極主動地搞好文案管理。半年來，我主要從事辦公室的工作，的文案管理上手比較快，主要做好了以下2個方面的工作：一是資料錄入和文檔編排工作。對管理處涉及的資料文檔和有關會議記錄，我認真搞好錄入和編排打印，根據工作需要，制作表格文檔，草擬報表等。二是檔案管理工作。到管理處后，對檔案的系統化、規范化的分類管理是我的一項經常性工作，我采取平時維護和定期集中整理相結合的辦法，將檔案進行分類存檔，并做好收發文登記管理。
（三）認真負責地抓好綠化維護。小區綠化工作是月份開始交與我負責的，對我來講，這是一項初次打交道的工作，由于缺乏專業知識和管理經驗，當前又缺少綠化工人，正值冬季，小區綠化工作形勢比較嚴峻。我主要做了以下2個方面的工作：一是搞好小區綠化的日常維護。二是認真驗收交接。
三、主要經驗和收獲
在工作半年來，完成了一些工作，取得了一定成績，總結起來有以下幾個方面的經驗和收獲：
（一）只有擺正自己的位置，下功夫熟悉基本業務，才能盡快適應新的工作崗位
（二）只有主動融入集體，處理好各方面的關系，才能在新的環境中保持好的工作狀態
（三）只有堅持原則落實制度，認真理財管賬，才能履行好財務職責
（四）只有樹立服務意識，加強溝通協調，才能把分內的工作做好。
四、存在的不足
由于工作實踐比較少，缺乏相關工作經驗，年的工作存在以下不足：
（一）對物業管理服務費的協議內容了解不夠，特別是對以往的一些收費情況了解還不夠及時；
（二）食堂伙食開銷較大，宏觀上把握容易，微觀上控制困難；
（三）綠化工作形勢嚴峻，自身在小區綠化管理上還要下更大的功夫
五、下步的打算
針對年工作中存在的不足，為了做好新一年的工作，突出做好以下幾個方面：
（一）積極搞好與鴻亞公司、業主之間的協調，進一步理順關系；
（二）加強業務知識的學習提高，創新工作方法，提高工作效益；
（三）管好財、理好賬，控制好經常項目開支；
（四）想方設法管理好食堂，處理好成本與伙食的關系；
（五）抓好小區綠化維護工作。
第五則大廈物業管理處保安部年度工作總結
大廈物業管理處保安部負責整個大廈的治安、消防保衛工作，主要涉及到治安、消防、車場保安的工作很多；在管理公司領導指導下和各部門的配合下，保安部認真開展各項工作，落實完成了年度各項工作任務，按照保安部專業分工及內部運行機制，現將一年來具體工作情況總結如下：
一、內部治安工作
1．人員變動情況：保安部原編制共計12人(經理1人，主管1人，領班1人，保安員9人)，為加強夜間管理力度和內勤事務的管理，經公司領導批準，2月份入職兩名內保；7月份入職一名文員。本年度保安部先后有6名內保離職。因工作需要，本年度有4名內保調至世寧大廈保安部，先后又有內保8人入職。現保安部人員共計15人，并順利完成了部門內離職及入職人員的交接和培訓工作。
2．保安部除每月定期召開部門全體會和領班會各1次之外，每月還對車場管理員、外保進行1次業務培訓。月份進行了1次全體內、外保參加的消防水泵原理的現場講解培訓；月份對全體內、外保進行了2次質量管理程序文件的培訓；月份對全體內、外保進行了1次應對突發事件(火警、停電、跑水)程序的培訓。
3．年度，公司開始做三標一體質量體系認證工作，保安部按管理公司要求認真落實貫標工作，在三次內審中，保安部對出現的不合格項認真分析，查找原因，從第一次內審的14個不合格項、第二次的3個不合格項直至第三次的1個不合格項，徹底進行了整改，并落實到工作中和每位員工，保安部力爭順利通過內審和外審工作。
4．年度保安部已將全部整層客戶單元的使用區域“防火安全協議書”全部簽定完成。并完成大廈內所有客戶檔案的存檔工作。
5．全面完善大廈內及停車場108個監控點和巡更系統的安裝調試工作，并投入正常使用。
6．保安部在“”期間，按照公司和管理處指示嚴格控制大廈進出人員，并做好進入大廈人員測量體溫、檢查客戶卡、來訪人員登記等工作，確保大廈內無一例非典、疑似人員，有效保障了大廈正常運行和工作秩序。
7．保安部對各公司的消防封存鑰匙工作已完成，共有封存鑰匙276把，門禁卡13張。
8．完成年施工現場管理和檢查工作，處理施工隊各類違章49起，全年辦理違約金5500元，全面保證了二裝施工期間的治安、防火工作，沒有發生一起治安、冒煙事件。
9．年保安部辦理施工人員出入證512個，辦理臨時出入證3052人次，嚴格落實好施工人員及搬家送貨等外來人員憑證進出大廈的管控工作。
10．本年度特別事件記錄共78起，保安部完成各類特別事件的取證、填寫和處理及上報工作，并且將涉及其它部門的特別事件抄送給有關部門，做好內部及各部門的協調工作。
11．本年度共登記撿拾物品55起，其中認領30起，25起無人認領，保安部完成撿拾物品的登記、封存、保管、認領的各項工作。
12．本年度保安部在巡視中發現推銷人員69起，對推銷人員進行教育及登記并讓其寫出保證書，承諾不再來大廈進行推銷。有效的保證了各單元客戶的正常工作秩序。
13．本年度共協助各種會議活動53次，全面保障了會議的正常有序召開；其中月日保安部為保障世寧大廈開業而召開的慶典活動，共出動保安人員30余人，圓滿順利的保證了慶典活動的召開。
14．本年度規范了保安部對講機使用的信道及編號工作，保障了各部門之間的正常通訊互不干擾和部門內通訊的規范化，嚴格落實誰使用誰負責的交接制度。
15．本年度保安部嚴格落實好清運施工垃圾的監督管理工作，共監督清運建筑垃圾224車.
16．保安部完成了《保安部運行手冊》的編制工作，并且專門安排培訓，傳達至每一位員工。
17．本年度保安部參加了“花園路綜合辦”的各種安全會議4次，并且對本部門員工傳達了各次會議的相關內容。
二、消防管理工作
1．消防系統的設備、設施(消防主機、噴淋、煙感、溫感、插孔電話、手報、防火卷簾門、消防廣播，聲光報警等)的安裝和改造已全面完成，并正常運行使用。
2．本年度消防主機報警統計：火警1869次，動作860次，故障208次，所報火警全部核實均為誤報，動作與故障已全部排除，確保消防主機的正常運行，達到零故障。
3．本年度完成大廈各公共區域和重點部位的滅火器配備工作，各類滅火器共配備239具，其中4公斤干粉滅火器配備213具、二氧化碳滅火器22具、干粉手推車4具，并對大廈內需要年檢的滅火器150具進行了年檢，保證了大廈內所有滅火器材均處在良好狀態。
4．完成大廈各層消防安全疏散指示圖(共貼出80份)標識的張貼工作，完成各層消防栓箱粘貼封條和滅火器箱的警示標語工作，共貼消火栓封條580張。
5．本年度完成客戶入住前和退租的煙感及噴淋的測試和檢查工作。
6．本年度保安部完成對新入職及老員工的消防常識及技能的培訓和考核工作。
7．保安部為加強樓內客戶及內部員工的防火意識，舉辦了第一屆“11·9”消防安全宣傳周活動，組織工程部、客服部及15層北控捷通公司人員聯合舉行初級火災滅火演習，得到客戶對大廈整體消防工作的認可。
8．在消防安全宣傳周期間，保安部向客戶發放“消防安全常識”宣傳單1825份，對物業管理處各部門員工(106人)進行了消防常識考試(60分及格)，并對保安部54人進行跑樓測試(5分鐘合格)，考試和測試均為合格。
9．本年度保安部為了更好的掌握全樓煙感狀況，因此對全樓煙感進行一次統計，紅外線對射2個，光電煙感949個，差定溫感255個，三項共計：1206個，并計劃在明年1月份進行逐一測試工作，確保各設備在良好的運行狀態下。
10．為了使各部門人員更好的了解消防工作的重要性，保安部對各部門人員進行了消防常識的培訓，并組織了各部門人員對使用干粉滅火器的實操培訓。
11．年度保安部組織了內部員工進行拋水帶及穿防火服的訓練3次，使保安了解和掌握消防器材的使用。
12．保安部每月落實完成錄像機的維護保養工作，每月定期進行二次清洗磁頭的工作，保障了7臺錄像機的正常錄制。
13．年度保安部完成了元旦、春節、“五·一”、“節假日之前對各客戶單元及內部重點部位的消防安全檢查和配備滅火器的監督檢查工作，及時發現消防隱患并監督整改，有效的保障了大廈客戶的利益和安全，現各租戶單元內的消防隱患已全部整改完畢。
14．保安部完成了年度各節假日期間的預案和節假日期間的安全保衛值守工作。
三、車場管理工作
1．本年度全面完善了大廈、地上、地下、自行車棚的各項設備、設施、車場系統及標識路線的工作任務，并聘用專業車場公司(海安公司)進行車場服務管理，達到了停車場管理的標準化和規范化。
2．年度保安部完成車場檔案的建立和存檔工作，及時辦理停車證及IC卡的發行工作，目前電腦中已有154輛車的資料。
3．年保安部全年糾正各類違章車輛516多起，其中對77起違章停車貼放了“違章停車通知書”，其余車輛進行現場糾正，保證了大廈路面的暢通。
4．保安部完成每月一次對車位鎖的保養工作(對車位鎖噴油)，并根據季節變化相應的調整保養次數(雨、雪季節)，保證了客戶在使用車位鎖時的順利開啟。
5．年度保安部完成外保和車場管理員的手勢、語言方面的培訓工作，共召開培訓會議3次，并嚴格要求車場管理員著裝統一規范，管理員晚間值崗時必須穿反光背心。
6．保安部為了加強對海安車場人員的管理，制定了車場管理員各崗位的職責及車場服務人員評估表，已經實施并且從月份進行了評估工作，嚴格做好外包公司的日常監督工作。
7．保安部完成年度車場收費月流水額的核算工作(現金和小票統計工作)，并將甲方分成上繳財務，從本年度月份開始至今，甲方分成收入共38640元。
8．年月份車場自動管理系統投入使用，保安部對部門人員及外保、車場管理員進行了培訓，使之熟練的掌握車卡的填補、發卡、收卡結算的操作程序。
9．保安部完成年度車場設備、設施的完好率統計工作(每月30日統計一次)，對損壞的設備、設施通知廠家進行維修或更換，保證了車場設備、設施的正常使用。
10．為保證地庫安全，保安部嚴格控制進入地庫車輛，并對地庫進、出車輛實施登記，對帶出大件物品車輛按照出門條制度進行查驗后給予放行，同時做好地庫巡查工作，對進出的每輛車均做車輛檢查登記，全年沒有發生一起丟車、盜車事件。
四、外保管理工作
1．為了應對緊急事件的發生，外保在9~11月份進行了3次夜間緊急集合訓練，確保在5分鐘內全員集合完畢，有效的提高了全體外保的快速反應能力。
2．在預防“非典”期間，外保嚴格控制大廈各進出口，加班加點12人次，100小時，順利完成了公司部署的各項檢查任務。
3．年度全面完善外保崗位職責、工作記錄，達到了表格化、標準化、規范化。
4．年度完成外保宿舍入住工作，并規范了宿舍內務標準，做到了鋪平被整，每天打掃衛生保持三次(早、中、晚各一次)，保證了宿舍內的干凈整潔。
5．年度外保完成各類訓練工作任務，每日堅持訓練(跑樓、軍體)，每月定期進行拋水帶、穿防火服等項目，現經過考核均達到要求。
一、2010年度工作回顧
（一）著力健全長效工作機制
（1）健全督查考評體制。為加大城市管理資源整合力度，結合我區實際，制定出臺了《關于進一步加強城市管理檢查考評工作實施方案的通知》，明確了日督查、月考評、季巡察的責任單位、隊伍組成、督查內容、考評標準、獎懲措施等，形成了“人人肩上有擔子，個個身上有壓力”，一級抓一級、層層抓落實的工作格局。同時，區委、區政府主要領導也分別親自帶隊督查，對各階段城市管理工作重點難點問題落實情況進行責任明確，區其他領導也先后組織18人次的督查檢查，確保存在問題及時有效整改到位。
（2）強化環衛督導機制。建立區職能部門領導、干部掛鉤街道督導環衛機制，實行區文明辦、城監大隊、城管辦、環衛處等各一名領導分別掛鉤三個街道和華林經濟開發區的日常城市管理工作，區城管辦、城監大隊、環衛處、街道、公司組成的日常督查隊伍分兩個片區，每日四次督查，發現問題當日書面反饋各業主單位，確保問題及時整改到位。同時，在迎省運環境衛生整治月活動期間，對城區九條主街道路段、省運會比賽場館、來賓入住酒店周邊的城市管理分別由8名區委、區政府副處級領導按部門系統進行掛鉤，確保以干凈、整潔、有序、優美的城市環境盛迎省運會。
（3）完善城管投訴機制。為及時掌握城市管理中存在的難點熱點和薄弱環節，積極主動征求意見，及時發現問題，及時處理投訴，切實為群眾排憂解難。一方面結合學習實踐科學發展觀活動，通過實地走訪、召開座談會、發放征求意見函、設立征求意見箱等多種形式廣泛搜集問題和意見，并主動向區直有關單位、人大代表、政協委員等征求意見建議；另一方面加強對“12319”城管投訴熱線、今日視線、湄洲日報、莆田晚報等媒體曝光、市區反映、人大政協提案建議、市民投訴問題的整改力度，確保所有舉報投訴做到件件有落實、事事有回復。截止目前，共受理媒體曝光、市區反映、市民投訴12起，辦結12起。
（二）著力完善環衛設施配套
（1）推進垃圾中轉站建設。主動協調配合市規劃局、國土資源局、建設局、環衛處等職能部門在荔園路南側嶼上、下黃垃圾中轉站建設選址工作，現已完成審批手續，進入建設實質性階段。并積極配合市環衛處做好下磨、龍橋、南門農貿市場垃圾轉運站壓縮式改造工作，有效地解決了環衛清掃清運壓力。
（2）強化環衛果皮箱配置。至，我區共投入58.5萬元設置了206個垃圾吊桶、30個園林式垃圾桶、17座垃圾收集屋、880個果皮箱。由于受人為破壞及市政建設等原因，原購置的果皮箱（垃圾桶）已大部分損壞無法繼續使用，今年，我區又投入43萬元，已對城區部分主干道重新購置100組雙體果皮箱，6條門前三包示范街購置了1700個塑料垃圾桶，取締原有破舊竹筐。并計劃在城區其它主次干道、人口密集路段設置400組分類果皮箱、200個塑料大垃圾桶，目前正著手網上招投標工作。
（3）全力維護垃圾收集池。對莆嶺路、三信城市家園西南側、城港大道、荔涵大道、荔園路等垃圾池、垃圾屋進行維護改造，共維修了垃圾池6個、垃圾屋2個，新建垃圾池5個，有效地解決市民無處可倒、隨意亂扔垃圾的問題。
（三）著力提高市容環境質量
（1）加強環衛作業管理。一是組織環衛安全檢查。分別于1月、7月份兩次對環衛公司清潔工住宿狀況、安全用電、衛生管理等進行督查，并針對城市管理出現的新問題，加大指導、督促承包公司建立健全督查、考評、作業等管理制度，不斷提高掃路王、垃圾吊桶車等機械化作業水平，推進公司規范管理、高效運作；二是檢查定崗定責落實情況。定期不定期地抽點路段環衛清潔工作業人數，確保定人定崗定責制度和標書規定“兩清掃三保潔”要求落到實處，并對全區環衛工人發放蜂蜜、茶等防暑降溫物品，給環衛工人帶去清爽和政府的關懷；三是擴大環衛作業范圍。積極向市財政爭取經費支持，把東園路、城港大道、南湖路、荔園路兩側安置區等部分新建道路環衛作業推向市場由環衛公司進行運作；四是實行24小時保潔和垃圾不落地作業。10月18日—11月18日，環境衛生整治月活動期間，我區組織應急隊伍169人，環衛作業公司清潔工全員上崗，城區25條主要道路實行垃圾不落地環衛作業方式，其中九條主干道及省運會比賽場館和來賓入住酒店周邊路段實行了區、街道、居三級督導值班，環衛公司清潔工定人定崗24小時保潔，確保了城區環境干凈、整潔、優美。
（2）組織開展專項整治。一是開展全民衛生周活動。2月份，出臺《城廂區開展“講文明、迎省運、慶新春”全民衛生周活動工作方案》（莆城城管委[2010]1號），從市容市貌、環境衛生、集貿市場、河道衛生、建筑工地等5個方面開展了為期一周的綜合整治，使下磨市場的臟亂整治、擢英中學及貝克啤酒廠周邊的溪道臟臭等12個比較突出問題得到有效整治，中心城區面貌得到進一步改觀，人居環境進一步提升；二是開展全省公共文明指數測評迎評整治。4月、5月份，針對迎接全省2010年公共文明指數測評工作，多次組織對轄區內城市管理薄弱環節進行全面排查，開展了專項整治活動，使三信城市家園西南側亂堆放的建筑垃圾、市第二實驗小學西側亂堆放雜物、福廈路原貝克啤酒廠大門右側閑置地亂堆放、荔園路兩側亂堆亂倒垃圾、三信電子城邊下水道堵塞等11個遺留時間長、工作難度大的衛生死角問題得到全面整治；三是開展城市管理系統奮戰150天專項整治及迎省運講文明樹新風環境衛生整治月活動。全面落實市城市管理執法系統大干150天及區政府“奮戰150天全力打好六大戰役”的工作部署，進一步強化市容市貌、城市道路、環衛設施、城市管理宣傳等工作，通過氛圍營造、自查整治、集中整治、全員保潔等方式，開展了衛生大掃除、野廣告、“滴撒漏”、和亂堆放亂擺攤清理，強化建筑工地管理，使學園路莆田學院門口、莆五中后門、筱塘北街人行道雜草、勝利南街、莆陽路、南門路、鳳凰路綠化帶臟差、三信電子城對面下水道堵塞污水橫流、荔園路兩側建筑垃圾亂堆放、東方國際酒店周邊亂擺攤等問題得到有效整治；四是加強衛生死角整治。
抓好三信城市家園西南側景觀帶建筑垃圾大量堆積問題的整改，積極做好養豬場戶主征遷簽約和征遷掃尾工作，主動協調市建設局、市園林處及時回填堆積的建筑垃圾，提高了景觀帶該段周邊衛生質量；針對居民反映鳳凰大廈小區物業解散后垃圾無人清理問題，及時督促街道進行整改，由晉江大地公司增派1名清潔工人，每日進行2次清掃保潔；針對媒體反映的南門農貿市場周邊環境衛生臟差問題，召開了專題會議，召集60多人，雇請兩部農用車、一部灑水車對市場及周邊雜物進行全面清理，亂擺攤設點進行取締，道路進行全面沖洗，并挨家挨戶簽訂“門前三包”責任書，規范了市場內外秩序，市廣電中心城廂記者站和區報道組對現場情況也進行了報道；針對福廈路西側原貝克啤酒廠大門右側空閑地亂堆放建筑垃圾及雜物已形成衛生死角的問題，積極與市建設局、市城管辦等相關部門進行協調溝通，并投入2.8萬多元，雇傭4部鏟車、1部農用車、1部“怪手”和6名工人對閑置地亂堆放的約2.5萬方建筑垃圾和雜物進行全面清理整治，并對閑置地進行砌筑圍墻，有效地展示了新形象新面貌。
同時，針對市“兩會”、媽祖文化節、藝博會及中央、省、市領導調研檢查、國慶節等重大節會活動，有針對性地組織開展了專項的市容市貌整治，為重大節會活動營造干凈、整潔、優美的城市環境。
（3）重抓示范街（路）管理。今年，我區選定筱塘街、建設路、荔城路、莆糖路、莆陽路、興安街等6條人流量大、影響面相對廣的街（路）作為“門前三包”、垃圾定時定點投放服務示范街，與沿街店面簽定責任狀，免費發放塑料垃圾收集桶，組織野廣告亂張貼全面清理，雜草清除，并采取以獎代補等有效措施促進常態化示范管理，街容街貌不斷改觀。
（4）強化建筑垃圾清理。從今年起，為進一步提高中心城區市容環境衛生質量，我區每月約投入1.5萬元，專門委托兩家垃圾清運公司，雇傭2部農用車專用于城區無主建筑垃圾、雜物等清理工作，并由去年的每半月清理一次增加到目前每周至少全面清理一次。尤其在迎省運期間，我區進行了全天候巡查，做到發現一處立即清理一處。同時，結合重大節會活動、市民反映、市里通報等增加清理次數，盡可能地做到日產日清，確保城區市容環境衛生干凈、整潔。
（四）著力加強隊伍建設管理
（1）強化環衛作業隊伍管理。能否抓好環境衛生工作，一線環衛人是重要因素，為此，我區采取以會代訓的方式，加強對環衛作業承包公司中層干部的管理，派專人參與指導環衛作業公司對上級會議精神傳達和工作部署，督促落實定人定崗定責，確保每一項工作落到實處。
（2）強化日常督查隊伍建設。從4月份起，我區各抽調區城管辦、城監大隊、環衛處、街道、環衛公司1名干部組成的16人日督查隊伍，并指定4名干部為組長，負責對日常上崗、考勤、工作落實等管理，配備了兩部巡查專用工具車，加強了日常巡查管理。
（3）強化環衛應急隊伍建設。除了加強督促指導承包公司外，我區還建立重大節會活動應急預案，建立了環衛應急（150人）、野廣告清洗（65人）、城市管理協管員（45人）、下磨溪道保潔（6人）以及聯動執法管理“五支隊伍”，明確各自職責和任務要求，及時有效地處理城市管理工作存在的問題，確保整改取得實效。
（五）著力強化城市環境意識
（1）制作城市管理告示牌。我區在城區部分街道路段顯眼位置制作了立式城市管理告示牌18塊、張貼式城市管理告示牌150塊，對“門前三包”、垃圾定時定點投放、城市生活垃圾處理費繳納及違反城市管理的處置規定等進行宣傳。
（2）制發城市管理工作手冊。制作了350份“門前三包”協管員工作手冊，全區6條示范街60名協管員、20名街道（園區）城管辦人員、15名居委會衛生員及區日常督查組人員每人一冊。同時，組織對門前三包協管員崗前城市管理法律法規知識培訓，提高協管員勸導操作能力，進一步強化宣傳工作。
（3）出動宣傳車載播宣傳。針對城市管理不同階段的工作重點，按照區城監大隊、區環衛處、街道辦事處2：1：1（2部、1部、1部）比例，出動宣傳車，就落實“門前三包”、垃圾定時定點投放等城市管理制度進行不間斷載播廣泛巡回宣傳，做到廣播有聲。
（4）簽定城市管理責任狀。區城管委與各街道（園區）、街道與居委會簽定城市管理系統奮戰150天工作責任狀計20份，街道（園區）與沿街店面業主及園區企業簽定“門前三包”責任狀計15600多份，進一步強化街道（園區）、居委會、沿街店面等落實“門前三包”、垃圾定時定點投放制度的責任意識。
（5）充分發揮媒體宣傳作用。通過《湄洲日報》、《莆田晚報》、《城管簡報》、《城廂要訊》、《今日城廂》、今日視線、糾風在線、電視臺等各種載體媒體宣傳作用，及時跟蹤城市管理工作動態，曝光不文明不衛生行為，據不完全統計，市區各類媒體宣傳我區城市管理工作報道32則，印制《城管簡報》15期，進一步強化了城市管理宣傳工作。
雖然取得了一定的成績，但離區委、區政府和廣大市民的要求還有差距，與市委提出到2020年實現“宜居城市”的目標還有一定差距。主要體現在：一是環衛基礎配套設施仍不完善，隨著我區城市的不斷拓展，建設進度明顯滯后，公廁、垃圾中轉站嚴重不足；
二是“門前三包”制度落實不到位，雖然與沿街店面簽定了“門前三包”責任狀，也多次開展專項整治，但市民群眾自覺遵守、相互監督的自覺性不高，亂扔亂倒垃圾、亂曬亂掛等現象仍普遍存在。同時，區政府斜對面、新成果鞋廠前、福廈路嶼上段亂擺攤設點，且往往收擺時間偏晚，極大影響了清掃保潔作業；三是主次干道洗車業、修車業、廢品收購店等占道經營、污水、污物亂排放亂堆放現象仍然存在，影響市容環境。五是城管執法環境差，執法難度大；城管裝備設施缺乏；四是亂張貼清理為屬地管理，次干道、背街小巷、居民小區沒有專項經費保障，無專職人員清理，亂張貼現象十分泛濫。加上野廣告亂張貼者大多選在下班和晚上進行偷涂偷畫偷貼，難以執法到位，直接影響我區城市形象；五是建筑垃圾消納場缺泛，城區產生的無主建筑無處可倒，加上市民衛生意識淡薄，亂倒偷倒建筑垃圾、大件破舊家具等現象十分突出，等等。
二、2011年工作計劃
2011年，我區城市管理工作將在市有關部門的指導下，在區委、區政府的堅強領導下，以黨的十七屆五次會議精神為指導，深入貫徹科學發展觀，積極落實區“十二五”計劃，進一步加強管理，細化工作任務，強化措施，著力整改，為中心城區核心區社會經濟發展營造潔凈、文明、有序的城市環境。主要將抓好以下工作：
（一）強抓新一輪環衛作業管理。由于我區第一輪環衛作業承包合同將于今年12月30日前結束，為此，我區將主動調研，積極學習吸納其它兄弟城市環衛作業的成功經驗做法，認真貫徹落實《福建省人民政府辦公廳<關于進一步改善城鎮環衛工人工作生活條件促進環衛事業健康持續發展的意見>》（閩政辦〔2010〕255號）文件精神，并結合我區環衛實際，制定促進環衛工作健康發展的方案，持續開展好新一輪環衛作業市場化運作。
（二）推進野廣告清理市場化運作。積極協調市相關部門在新一輪環衛作業市場化招投標時增加野廣告清理經費預算，并參照石獅等其它兄弟城市做法，把野廣告清理工作與下一輪環衛作業捆綁一并招投標，由專業公司配備專門工具規范清洗管理。同時，充分發揮區城市管理聯席會議制度的作用，協調配合各執法職能部門，加大對亂張貼“辦假證”、“私刻公章”等違反城市管理行為的打擊力度。
（三）全力落實“門前三包”制度。積極爭取市區財政部門對“門前三包”協管員經費的預算補助，通過公開招聘，對我區城市形象影響比較大的25條主次干道合理配置“門前三包”協管員，有效地抓好“門前三包”制度落實，逐步形成“人人關心城市發展，人人投身城市管理”的良好局面，營造干凈、整潔、有序的城市環境。同時，協調執法職能部門加強對做牙（祭牙）日沿街商家亂燒貢銀和銀紙、占道擺攤設點、亂曬亂掛等違反城市管理規定行為的執法管理。
（四）進一步完善環衛設施配套。積極協調市有關部門按照環衛體制改革精神，把環衛設施統一納入城市總體規劃，實行同步規劃、同步設計、同步建設，組織城管、環衛等多家部門共同驗收。對已規劃的垃圾中轉站盡力維護規劃的權威，加大執法力度，盡快落實建設；對舊片區改造未規劃的，一定見縫插針地進行規劃配套建設到位，并盡快規劃建設建筑垃圾處置場，以緩解垃圾收集轉運壓力，遏制亂扔亂堆亂放建筑垃圾和工程車輛滴、撒、漏行為發生，推進環衛事業健康發展，不斷提升城市管理水平。
