時(shí)間：2023-02-21 09:52:52
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商品房預(yù)售合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
賣方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：__________________________
買方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：__________________________
甲方按照《北京市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》的規(guī)定，已合法取得北京市___________區(qū)（縣）________地塊的土地使用權(quán)，土地使用面積為______平方米，土地使用期限_________年，自______年____月____日至_______年____月____日止，國(guó)有土地使用證號(hào)為____________。甲方在上述地塊上建設(shè)項(xiàng)目的名稱為__________，現(xiàn)已具備規(guī)定的預(yù)售條件，經(jīng)北京市房屋土地管理局批準(zhǔn)，準(zhǔn)予上市預(yù)售，外銷預(yù)售許可證號(hào)為__________。
乙方自愿購(gòu)買甲方的_________房屋，房屋用途為_________。甲方已于_____年____月____日收到乙方預(yù)購(gòu)房屋的定金________元。雙方經(jīng)友好協(xié)商，就上述房屋的預(yù)售預(yù)購(gòu)事項(xiàng)，訂立本合同。
第一條 __________房屋，建筑面積為___________平方米（含共有共用面積、分?jǐn)偯娣e、房屋狀況詳見(jiàn)附件一），國(guó)有土地使用面積______平方米（含共有共用面積），土地使用期限自房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之日起至_________年____月____日為止。
上述各項(xiàng)面積為甲方暫測(cè)面積，房屋竣工后以北京市房屋土地管理局實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。
第二條 甲乙雙方同意，該商品房交付時(shí)，房屋的實(shí)際面積與暫測(cè)的差別不超過(guò)暫測(cè)面積的±_______％（不含）時(shí)，按照本合同第三條所述房屋售價(jià)進(jìn)行結(jié)算；實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積之差超過(guò)暫測(cè)面積的±_________％（含）時(shí)，自甲方向乙方出示北京市房屋土地管理局實(shí)測(cè)面積文件之日起____日內(nèi)，乙方有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房?jī)r(jià)款及利息全部退還給乙方。利息按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率（付款幣種為人民幣）或按中國(guó)人民銀行外匯貸款利率（付款幣種為外匯）計(jì)算。
第三條 雙方同意上述預(yù)售房屋售價(jià)為每建筑平方米_____幣_(tái)______元，價(jià)款合計(jì)為（大寫）________幣 ___仟____佰____拾____萬(wàn)_______仟_______佰_______拾_________元整（小寫：________元）。乙方同意按附件二所列的方式付款，并按期將購(gòu)房?jī)r(jià)款匯入甲方指定銀行帳號(hào)。乙方已支付的定金在乙方最后一次付款時(shí)轉(zhuǎn)為購(gòu)房?jī)r(jià)款。甲方售樓款監(jiān)管銀行為______，銀行帳號(hào)為________。
第四條 乙方如未按本合同附件二所列付款方式規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對(duì)乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追索違約金，違約金應(yīng)自本合同約定的付款之日起至實(shí)際付款之日止。每延期一天，乙方按延期交付價(jià)款的萬(wàn)分之________（大寫數(shù)字）向甲方支付延期付款違約金。
第五條 乙方如未按本合同附件二所列付款方式規(guī)定的時(shí)間付款，逾期超過(guò)_____日（遇法定節(jié)假日順延）乙方未付款的，甲方有權(quán)解除本合同。合同解除自甲方書面通知送達(dá)乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。甲方將乙方已付的房?jī)r(jià)款退還給乙方。
第六條 甲方須于______年____月____日前，將房屋交付給乙方。甲方交付房屋時(shí)，應(yīng)同時(shí)提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)管部門出具的《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》。
第七條 除不可抗力外，甲方未按期將房屋交付給乙方的，乙方有權(quán)向甲方追索違約金。違約金支付時(shí)間自房屋應(yīng)交付之日起第二天起至實(shí)際交付日止，每延期一天，甲方按房?jī)r(jià)款總額的萬(wàn)分之___________（大寫數(shù)字）向乙方支付違約金。
第八條 除不可抗力外，逾期_______日（遇法定節(jié)假日順延）甲方未交付房屋的，乙方有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房?jī)r(jià)款及利息全部退還給乙方，利息按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率（付款幣種為人民幣）或按中國(guó)人民銀行外匯貸款利率（付款幣種為外匯）計(jì)算。
第九條 因不可抗力甲方未按期交付房屋的，逾期最多不超過(guò)_________日，超過(guò)時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同，合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方應(yīng)將乙方交付的定金、房?jī)r(jià)款及利息退還給乙方（利息計(jì)算同第二條）。
第十條 甲方交付的房屋經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)管部門認(rèn)定不合格的，乙方有權(quán)解除本合同，甲方應(yīng)在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金，并將乙方已付的房?jī)r(jià)款和利息全部退還乙方（利息計(jì)算同第八條）。 甲方交付房屋的裝修、設(shè)備未達(dá)到附件三規(guī)定的裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的，甲方同意按未達(dá)到部分的差價(jià)雙倍向乙方補(bǔ)償。
第十一條 甲方同意按《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法（試行）》《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》及有關(guān)規(guī)定，自房屋交付之日起對(duì)乙方購(gòu)置的房屋進(jìn)行保修。
第十二條 乙方同意在物業(yè)管理委員會(huì)未選定物業(yè)管理公司之前，其購(gòu)置的房屋由甲方或甲方指定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。
第十三條 本合同由雙方簽字后，境內(nèi)的應(yīng)于三十日內(nèi)，境外的應(yīng)于六十日內(nèi)，由雙方持合同共同到北京市房屋土地管理局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處辦理預(yù)售、預(yù)購(gòu)登記手續(xù)。
第十四條 本合同登記后至______年____月____日前，乙方如轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的房屋，須與轉(zhuǎn)受讓人在本合同上背書，并按規(guī)定到北京市房屋土地管理局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處辦理預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。
第十五條 雙方同意房屋交付后三十日內(nèi)共同到北京市房屋土地管理局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處辦理房屋買賣過(guò)戶審批手續(xù)。
第十六條 辦理上述手續(xù)時(shí)發(fā)生的稅費(fèi)，由雙方依照有關(guān)規(guī)定繳納。
第十七條 本合同的訂立、效力、解釋、履行及爭(zhēng)議的解決均受中華人民共和國(guó)法律的管轄，凡因履行本合同所發(fā)生的或與本合同有關(guān)的一切爭(zhēng)議，雙方同意按以下第_______種方式解決糾紛（用漢字填寫）。
（一）因履行本合同發(fā)生的爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交北京市仲裁委員會(huì)仲裁。
（二）因履行本合同發(fā)生的爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，依法向人民法院起訴。
第十八條 本合同未盡事項(xiàng)，雙方可簽定補(bǔ)充協(xié)議。
本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，具有同等的法律效力。
第十九條 本合同正本壹式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，副本共______份，北京市房屋土地管理局存兩份。甲方（簽章）：__________________ 乙方（簽章）：________________
法定代表人： __________________ 法定代表人：__________________
地址：__________________________地址：________________________
聯(lián)系電話：______________________ 聯(lián)系電話：_________________ __
郵政編碼：______________________郵政編碼：____________________
授權(quán)人：____________________ 國(guó)藉：________________________
聯(lián)系電話：______________________身份證號(hào)碼或護(hù)照號(hào)碼：________
身份證號(hào)碼或護(hù)照號(hào)碼：__________ 人：______________________
聯(lián)系電話：____________________
簽約地點(diǎn)：______________________
簽約時(shí)間：______________________
預(yù)售登記機(jī)關(guān)：（章）____________
經(jīng)辦人：________________________
____________年_______月_______日
附件一房產(chǎn)平面圖樣式附件二付款方式樣式附件三裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)及其它交用條件
地面：
天花板：
門窗：樣
內(nèi)墻：
廚房：
衛(wèi)生間：
上下水交付使用時(shí)間：式
供電交付使用時(shí)間：
燃?xì)饨桓妒褂脮r(shí)間：
供熱交付使用時(shí)間：
賣方:買方:
附件四（一）背書欄樣
式
轉(zhuǎn)讓人(簽字):轉(zhuǎn)讓登記機(jī)關(guān)(章)
轉(zhuǎn)受讓人(簽字):經(jīng)辦人:
轉(zhuǎn)讓時(shí)間:時(shí)間:
附件四（二）背書欄樣
式
轉(zhuǎn)讓人(簽字):轉(zhuǎn)讓登記機(jī)關(guān)(章)
轉(zhuǎn)受讓人(簽字):經(jīng)辦人:
轉(zhuǎn)讓時(shí)間:時(shí)間:
北京市房屋土地管理局
一九九七年四月一日
在商品房預(yù)售實(shí)務(wù)中，開發(fā)商向社會(huì)公開招募預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)時(shí)，往往會(huì)采用由認(rèn)購(gòu)人填寫認(rèn)購(gòu)書或簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議等做法。認(rèn)購(gòu)書(又名購(gòu)房預(yù)訂書、認(rèn)購(gòu)意向書、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房臨時(shí)證明單)是商品房買賣雙方當(dāng)事人在簽訂正式預(yù)售合同前所簽訂的一種法律文書，是對(duì)雙方買賣商品房有關(guān)事宜的初步法律確認(rèn)和書面憑證。商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書廣泛存在于商品房預(yù)售交易過(guò)程中，但由于我國(guó)法律、法規(guī)對(duì)認(rèn)購(gòu)書沒(méi)有進(jìn)行具體的規(guī)定，其所涉及的權(quán)利和義務(wù)容易混淆，目前理論和實(shí)務(wù)界對(duì)其獨(dú)特的法律地位有不同的認(rèn)識(shí)，對(duì)其法律適用存在著一定的爭(zhēng)議。
1、一種意見(jiàn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書本身即為一買賣合同。雙方當(dāng)事人磋商后在平等自愿的基礎(chǔ)上表達(dá)了自己的真實(shí)意思，簽訂了書面的認(rèn)購(gòu)書，從程序、形式、內(nèi)容上看，認(rèn)購(gòu)書都已符合合同的成立要件，日后之正式商品房預(yù)售合同只不過(guò)是對(duì)認(rèn)購(gòu)書的補(bǔ)充。
2、另有一種意見(jiàn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書與正式的商品房預(yù)售合同不能混為一談。從認(rèn)購(gòu)書與正式合同的牽連性上判斷，認(rèn)購(gòu)書還不足以成為獨(dú)立合同，它僅僅是對(duì)簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定;主合同(商品房預(yù)售合同)尚未成立，作為從合同的認(rèn)購(gòu)書根本就無(wú)效。
3、還有一種意見(jiàn)則認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書與商品房預(yù)售合同的關(guān)系是預(yù)約合同與本合同的關(guān)系。預(yù)約合同，或稱預(yù)備性契約，是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來(lái)訂立確定性本合同而達(dá)成的書面允諾或協(xié)議。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。具體到認(rèn)購(gòu)書中，它只是分配給當(dāng)事人達(dá)成正式商品房預(yù)售合同的義務(wù)，對(duì)行為的內(nèi)涵有默示性的要求，即雙方在為簽訂正式合同而進(jìn)行談判時(shí)，須盡最大努力，確保公平的談判，一方對(duì)另一方不得強(qiáng)加不合理?xiàng)l件，不得利用己方之優(yōu)勢(shì)地位迫使對(duì)方接受不公平內(nèi)容。認(rèn)購(gòu)書體現(xiàn)了預(yù)約合同最突出的特征：它約定的是當(dāng)事人為將來(lái)訂立本合同而談判的義務(wù)。
筆者認(rèn)為，對(duì)認(rèn)購(gòu)書的法律屬性應(yīng)作具體分析，不能一概而論。認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書是購(gòu)房意向書和買賣從合同的人實(shí)質(zhì)上意旨一樣，都是全然否定認(rèn)購(gòu)書的法律效力，其有悖于雙方當(dāng)事人簽署認(rèn)購(gòu)書的目的。有的認(rèn)購(gòu)書沒(méi)有任何法律意義，有的其實(shí)是正規(guī)的本合同。尤其在當(dāng)前商品房預(yù)售實(shí)務(wù)中，認(rèn)購(gòu)書已越來(lái)越常見(jiàn)。考慮到商品房預(yù)售雙方當(dāng)事人談判地位的懸殊差距，筆者認(rèn)為，在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書時(shí)，應(yīng)對(duì)所認(rèn)購(gòu)商品房的相關(guān)內(nèi)容加以約定，使其取得合同的約束力。在一般情形下，認(rèn)購(gòu)書不可能將預(yù)售合同的所有條款都包含進(jìn)去，但至少應(yīng)當(dāng)包含下列條款：預(yù)購(gòu)商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間。在這種情形下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書有效成立。如果當(dāng)事人在簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)候?qū)σ恍┓侵饕獥l款發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則，參考商品房預(yù)售的實(shí)踐確定預(yù)售合同的內(nèi)容。如果僅僅因?yàn)橐恍┓侵饕獥l款而否認(rèn)認(rèn)購(gòu)書的合同效力，則不利于保護(hù)交易的安全和穩(wěn)定。但在實(shí)踐中，也有預(yù)購(gòu)方與預(yù)售方簽訂的預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書未將預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條款包含進(jìn)去，在這種情形下，只能將其認(rèn)定為意向書，不具有法律上的約束力。
現(xiàn)實(shí)中，在未取得預(yù)售許可證的情形下，為了規(guī)避法律，預(yù)售方往往采取所謂“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書”的形式。這種認(rèn)購(gòu)書的目的在于規(guī)避強(qiáng)行性法律規(guī)范，屬違法行為。對(duì)于其效力，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況具體處理。如果事后預(yù)售方辦理了預(yù)售許可證，可以認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書有效;如果事后開發(fā)商仍未取得預(yù)售許可證，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書無(wú)效，開發(fā)商承擔(dān)賠償預(yù)購(gòu)方損失的責(zé)任;在預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方約定了定金條款的情形下，定金應(yīng)被認(rèn)為約定的信賴?yán)鎿p失額。當(dāng)然，無(wú)論開發(fā)商事后是否辦理預(yù)售許可證，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行政法上的責(zé)任，由行政執(zhí)法機(jī)關(guān)給予行政處罰。
二、登記備案對(duì)于商品房預(yù)售合同效力的影響
根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，商品房預(yù)售合同屬于應(yīng)辦理登記備案的合同，但該登記備案是否為合同的生效要件，目前存在著爭(zhēng)議。如果預(yù)售合同以登記備案為生效要件，則預(yù)售合同自登記備案之日起成立;如果不以登記備案為合同的生效要件，則合同自簽訂之日起成立。對(duì)此的認(rèn)識(shí)，涉及到預(yù)購(gòu)方對(duì)開發(fā)商和預(yù)購(gòu)商品房的權(quán)益保護(hù)問(wèn)題。筆者認(rèn)為，預(yù)售合同登記備案不應(yīng)是預(yù)售合同的生效要件，預(yù)購(gòu)方的權(quán)益在預(yù)售合同依法簽訂時(shí)即已成立。主要理由如下：
1、預(yù)購(gòu)方因預(yù)售合同對(duì)開發(fā)商所享有的權(quán)益為債權(quán)，對(duì)預(yù)售商品房享有的權(quán)益為期待權(quán)。民法中的登記制度是為了體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示這一原則而設(shè)立的，從一開始就不是為債權(quán)的設(shè)立、變更、終止而設(shè)立的，債權(quán)只是相對(duì)人之間的關(guān)系，無(wú)須創(chuàng)設(shè)登記制度。因此，預(yù)購(gòu)方取得的對(duì)開發(fā)商的債權(quán)和對(duì)預(yù)售商品房的期待權(quán)并不需要以登記為要件，商品房預(yù)售合同作為不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，只要符合一般買賣合同的生效要件即可生效，登記僅是物權(quán)變動(dòng)的生效要件。
2、根據(jù)民法的一般原理以及我國(guó)合同法、相關(guān)司法解釋的規(guī)定，法律行為的效力是否以登記為準(zhǔn)，應(yīng)以法律規(guī)定為準(zhǔn);在法律沒(méi)有明確規(guī)定合同未經(jīng)登記合同無(wú)效的情形下，登記本身并不影響到合同的效力。我國(guó)相關(guān)法律要求商品房預(yù)售要進(jìn)行登記，但也指出這僅僅是備案，同時(shí)也并未明確規(guī)定登記與否將影響到合同的效力。也就是說(shuō)，從商品房預(yù)售合同登記備案的立法原意來(lái)看，其主要目的在于從行政管理的角度出發(fā)，規(guī)范整個(gè)商品房預(yù)售市場(chǎng)，而合同的效力則是另外一個(gè)問(wèn)題。
3、不以登記備案為預(yù)售合同的生效要件有利于保護(hù)預(yù)購(gòu)方的權(quán)益。我國(guó)現(xiàn)行法律將商品房預(yù)售合同登記備案規(guī)定為預(yù)售方即開發(fā)商的法定義務(wù)，若認(rèn)為此登記備案為合同的生效要件，那么，開發(fā)商只要一天不履行該法定義務(wù)，預(yù)售合同便一天不能生效。其后果必然是開發(fā)商怠于履行登記備案義務(wù)，在出現(xiàn)對(duì)自己不利的情況時(shí)主張合同無(wú)效，損害預(yù)購(gòu)方的權(quán)益。特別是遇房?jī)r(jià)上漲時(shí)，開發(fā)商很可能將商品房再次高價(jià)出售并對(duì)此高價(jià)預(yù)售予以登記備案，又以合同未登記備案為由向前一預(yù)購(gòu)方主張合同無(wú)效。此種情況下，前一預(yù)購(gòu)方就無(wú)法追究開發(fā)商的違約責(zé)任。因此，從現(xiàn)代社會(huì)立法之取向——保護(hù)弱小群體(在預(yù)售合同關(guān)系中即預(yù)購(gòu)方)的角度出發(fā)，預(yù)售合同登記備案也不應(yīng)是預(yù)售合同的生效要件。
上海市工商行政管理局監(jiān)制
二零零零年印制
特別告知
一、本合同文本是根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》制定的示范文本，印制的和同條款為提示性條款，供雙方當(dāng)事人約定采用。
二、購(gòu)房是一種民事法律行為，涉及的標(biāo)的額較大、專業(yè)性較強(qiáng)、法律規(guī)范較多，為更好地維護(hù)雙方當(dāng)事人的權(quán)益，雙方簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)慎重，力求簽訂得具體、全面、嚴(yán)密。
三、在簽訂預(yù)售合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購(gòu)房人出示商品房預(yù)售許可證。預(yù)售許可證真實(shí)性、合法性及該商品房屋是否存在重復(fù)預(yù)售和被司法機(jī)關(guān)查封等權(quán)利轉(zhuǎn)移受限制的情況，購(gòu)房人可向該商品房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心查閱。
四、為保護(hù)合同雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，雙方可以將預(yù)售廣告、售樓書約定為商品房預(yù)售合同的附件。
五、預(yù)售的商品房是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在建設(shè)中的房屋（或已建成但未經(jīng)初始登記的房屋），該房屋的面積、交房日期質(zhì)量等方面都存在著不確定因素。房屋買賣雙方在簽訂前，應(yīng)對(duì)下列問(wèn)題予以充分了解：
1．商品房預(yù)售時(shí)房屋的建筑面積是暫測(cè)的，房屋交付時(shí)則以上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)建筑面積為準(zhǔn)。預(yù)售合同中須明確載明房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e。暫測(cè)面積與交付時(shí)實(shí)測(cè)面積不一致，按《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第四十四條規(guī)定處理。
【第四十四條（預(yù)售商品房交付時(shí)建筑面積增減的處理）
預(yù)售商品房交付時(shí)，其建筑面積與預(yù)售合同的約定出現(xiàn)增減的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定處理：
（一）因按照本辦法第二十七條第二款規(guī)定分?jǐn)偡课莨貌课坏慕ㄖ娣e或者因具有相應(yīng)資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)實(shí)際勘測(cè)的誤差而造成建筑面積增減的，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變。
（附第二十七條 第二款：房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的公用部位、公用設(shè)備與自用部位、自用設(shè)備同時(shí)轉(zhuǎn)讓；公用部位的建筑面積按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定由房地產(chǎn)權(quán)利人分?jǐn)偂＃?/p>
（二）因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)變更而造成建筑面積增減的，按照本辦法第三十九條的規(guī)定處理。
（附第三十九條：已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更其建筑設(shè)計(jì)；確需變更的，應(yīng)當(dāng)在征得預(yù)購(gòu)人同意并報(bào)規(guī)劃管理部門審核批準(zhǔn)后，與預(yù)購(gòu)人訂立預(yù)售合同的變更協(xié)議。
未征得預(yù)購(gòu)人同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)的，預(yù)購(gòu)人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。）
買方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：________________________
甲方根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，已依法取得________市________區(qū)（縣）________________ 地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，土地使用面積為________平方米，土地使用年限________，自________________至________________止，國(guó)有土地使用證號(hào)為________________。甲方在上述地塊上建設(shè)的________________，現(xiàn)已具備規(guī)定的預(yù)售條件，經(jīng)________市房屋土地管理局批準(zhǔn)，準(zhǔn)予上市預(yù)售，商品房銷售許可證號(hào)為________________房?jī)?nèi)證字第________號(hào)。
乙方自愿購(gòu)買甲方的________________房屋，房屋用途為 ________________。乙方預(yù)購(gòu)房屋的定金為人民幣_(tái)_______元。雙方經(jīng)協(xié)商，就該房屋的預(yù)售預(yù)購(gòu)事項(xiàng)訂立本合同。
第一條 房屋，該房屋狀況詳見(jiàn)附件一。房屋建筑面積為________平方米（包括：套內(nèi)建筑面積________平方米，分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e________平方米）。共有共用部位詳見(jiàn)附件二。上述建筑面積為甲方暫測(cè)面積，房屋竣工后以測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。
甲方出售該房屋時(shí)亦同時(shí)將該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，土地使用面積（含分?jǐn)偟墓灿泄灿妹娣e）為__________平方米，該土地使用面積為甲方暫測(cè)面積，房屋竣工后以測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。土地使用期限自房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之日起至_____年_____月_____日止。
第二條 甲乙雙方同意，結(jié)算房?jī)r(jià)款時(shí)，房屋的實(shí)測(cè)建筑面積與暫測(cè)建筑面積的誤差不超過(guò)暫測(cè)建筑面積的±_____%（含____%）時(shí)，按照本合同第三條所述房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算；房屋建筑面積誤差超過(guò)上述約定幅度時(shí)，自甲方向乙方出示測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)之日起日內(nèi)，甲乙雙方同意按下述第________________（大寫數(shù)字）種方式處理：
1．乙方有權(quán)解除本合同，合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效，甲方除在合同解除之日起30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付房?jī)r(jià)款及利息全部退還乙方。利息按________利率計(jì)算。
2．按照本合同第三條所述房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算。
3．________________________________________________________
【關(guān)鍵詞】商品房預(yù)售合同；預(yù)售合同的備案登記；預(yù)告登記
一、商品房預(yù)售合同的定義與性質(zhì)
1.根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售通常意義上指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人進(jìn)行支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承購(gòu)人就上述行為所簽訂的合同就是商品房預(yù)售合同。
2.商品房預(yù)售合同的性質(zhì)
（1）商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同
（2）商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同
（3）商品房預(yù)售合同是附期限的合同
（4）商品房預(yù)售合同不是分期付款買賣合同
二、商品房預(yù)售合同備案登記效力與立法意義
預(yù)售商品房時(shí)，買賣合同所確定的房屋尚不存在，此時(shí)不能辦理房屋權(quán)屬證明，購(gòu)房者在跟開發(fā)商之間只是基于簽訂商品房買賣合同后形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。因此，購(gòu)房者在支付購(gòu)房款后承擔(dān)了比較大的風(fēng)險(xiǎn)，法律對(duì)商品房預(yù)售行為進(jìn)行了特別規(guī)范，如商品房預(yù)售許可制度、商品房預(yù)售合同登記備案制度。
商品房預(yù)售合同登記備案能夠在現(xiàn)實(shí)生活中很好的維護(hù)購(gòu)房者的利益，尤其是在備案后，如果購(gòu)房者尚未全部交付購(gòu)房款，那么購(gòu)房者取得了優(yōu)先購(gòu)買特定商品房的權(quán)利；如果購(gòu)房者已經(jīng)付清了房款的，那么房屋竣工后，開發(fā)商只能將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，而不能轉(zhuǎn)移其他人。
《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款中規(guī)定：“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，商品房的預(yù)售人應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上土司管理部門和人民政府房產(chǎn)管理部門進(jìn)行登記備案。”從這個(gè)條文中可以看出，商品房預(yù)售合同進(jìn)行登記備案是滿足預(yù)售條件的經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)接受資格審查履行報(bào)備義務(wù)的一個(gè)過(guò)程，尤其是政府主管部門去行使監(jiān)管職權(quán)的一項(xiàng)行政管理行為，這種作為法律事實(shí)的存在效力具有永續(xù)性；而起始于買賣當(dāng)事人雙方的意思自治的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的預(yù)告登記不是一種行政管理下進(jìn)行的行為，它是當(dāng)事人根源于法律制度和登記機(jī)關(guān)所實(shí)施的一種民事權(quán)利義務(wù)的行為，當(dāng)在三個(gè)月內(nèi)標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了過(guò)戶的時(shí)候，預(yù)告登記所具有的效力被物權(quán)自動(dòng)重疊覆蓋，當(dāng)當(dāng)事人能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶登記而在三個(gè)月內(nèi)并未進(jìn)行申請(qǐng)登記時(shí)，預(yù)告登記就會(huì)自動(dòng)失去效力。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：“以商品房預(yù)售合同沒(méi)有按照法律、行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為根據(jù)，當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。”從此條文中可以看出，預(yù)售合同登記備案并不能影響買賣合同所具有的實(shí)際效力。對(duì)沒(méi)有經(jīng)登記的商品房預(yù)售合同，要是符合法律具體的生效要件，同樣可以認(rèn)定為有效。但是對(duì)于經(jīng)過(guò)登記的商品房預(yù)售合同來(lái)說(shuō)，是否能夠?qū)谷魏蔚牡谌耍源嬖谙喈?dāng)一部分的爭(zhēng)議。后來(lái)到2011年《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》上司法部門明確了對(duì)商品房預(yù)售合同備案登記效力的態(tài)度，即其不具有物權(quán)性質(zhì)，不能夠?qū)股埔獾谌恕?/p>
通過(guò)設(shè)立該合同備案登記制度，對(duì)商品房預(yù)售合同進(jìn)行登記備案制度設(shè)立的目的主要在于行政機(jī)關(guān)對(duì)管理監(jiān)督商品房交易的實(shí)際需要，也是讓政府了解并具體掌握商品房預(yù)售的相關(guān)詳細(xì)情況。關(guān)于預(yù)售合同登記備案的相關(guān)法律法規(guī)及有些地方的立法、政策進(jìn)行綜合分析，這種制度在一定程度上可以阻止預(yù)售方進(jìn)行一房二賣，保護(hù)買受方的合同權(quán)益。
三、我國(guó)商品房買賣預(yù)告登記的性質(zhì)與效力
由于預(yù)售商品房的買受人簽訂合同之后債權(quán)生效，并不能當(dāng)即實(shí)際取得房屋的所有權(quán)，到物權(quán)的實(shí)際獲得有一定的期間間隔。因此，也就增加了合同實(shí)際履行的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是預(yù)售方可能與多家買受人簽訂商品房買賣合同，出現(xiàn)“一房二賣、多賣”。而合同的備案登記，從制度設(shè)置上，并不具有對(duì)抗第三人的效力。在這種大時(shí)代環(huán)境下，相應(yīng)出臺(tái)的《物權(quán)法》第二十條確立了房屋買賣預(yù)告登記：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。沒(méi)有經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，在預(yù)告登記后，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，并不會(huì)發(fā)生物權(quán)效力的轉(zhuǎn)移。”從本質(zhì)上看，預(yù)告登記的權(quán)利仍是債權(quán)，只是具有一定的物權(quán)性質(zhì)。但是經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的權(quán)利的相關(guān)效力，根據(jù)民法理論和其他各國(guó)對(duì)預(yù)告登記的立法，有破產(chǎn)保護(hù)效力（滿足效力）、保全權(quán)利的效力、保全順位的效力。
該第二十條僅僅是規(guī)定了預(yù)告登記具有的相關(guān)保全效力，對(duì)其他幾種效力并沒(méi)有作出相關(guān)的規(guī)定。而且，根據(jù)法條的相關(guān)表達(dá)上，并不等同于，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，進(jìn)行預(yù)告登記后，不能處分該不動(dòng)產(chǎn)，而是“雖然處分了該不動(dòng)產(chǎn)，但是不發(fā)生物權(quán)效力的轉(zhuǎn)移”。根據(jù)物權(quán)的區(qū)分原則，如果預(yù)售方擅自將房屋出賣給第三人，第三人的債權(quán)仍是可以受到保護(hù)的。
四、商品房預(yù)售合同備案登記與預(yù)告登記的區(qū)別與聯(lián)系
“預(yù)告登記”較“登記備案”更具實(shí)用性法律效力。未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，預(yù)告登記后，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”依此規(guī)定，經(jīng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同買受人的債權(quán)已經(jīng)添附了預(yù)期物權(quán)，債權(quán)人可以享有產(chǎn)權(quán)已過(guò)戶后的部分權(quán)利，包括可以對(duì)抗前手抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，甚至司法機(jī)關(guān)也不能將已預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)作出賣方的財(cái)產(chǎn)施以強(qiáng)制執(zhí)行。二者的具體區(qū)別主要有：
首先，二者之間的性質(zhì)是有所不同。商品房預(yù)售合同登記備案主要是屬于公法調(diào)整的細(xì)節(jié)范疇，是行政機(jī)關(guān)對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行干預(yù)的一種行政管理的具體手段，是運(yùn)用公權(quán)力的國(guó)家對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行大范圍內(nèi)的宏觀調(diào)控、監(jiān)督管理的一種舉措。盡管在學(xué)理上對(duì)于預(yù)告登記在其具體的性質(zhì)仍舊存在一定的爭(zhēng)議，但對(duì)于其屬于私法范疇的制度這是沒(méi)有疑問(wèn)的。
其次，二者的效力也是不同。行政機(jī)關(guān)對(duì)商品房預(yù)售的一種行政管理手段是商品房預(yù)售合同登記備案的一種意義所在，只是進(jìn)行了確認(rèn)、記錄合同的存在，對(duì)合同本身的民事效力不產(chǎn)生不了任何的影響，不產(chǎn)生對(duì)抗第三人的實(shí)際效力，也不具有公示公信的效力。但是從法律的具體規(guī)定中可以看出，在保護(hù)登記權(quán)利人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)上，預(yù)告登記制度非常明確，使登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)具有在物權(quán)性質(zhì)上的排他效力，能夠進(jìn)行對(duì)抗任何第三人。即能夠有效的組織排除登記權(quán)利人以外的其他人對(duì)登記房屋進(jìn)行處分的權(quán)利，基本可以保證權(quán)利人預(yù)期的物權(quán)能夠得以實(shí)現(xiàn)。
再次，是否具有強(qiáng)制效力是不同的。像上文所說(shuō)的那樣，商品房預(yù)售合同登記是隸屬于公法調(diào)整的范疇之內(nèi)，相應(yīng)的，預(yù)售方進(jìn)行合同登記是必須要履行的具有行政意義上的義務(wù)。而商品房預(yù)告登記是當(dāng)事人對(duì)自己所享有的民事權(quán)利實(shí)施的一種保護(hù)措施，一般是可以由當(dāng)事人進(jìn)行選擇適用。盡管有些地方為了規(guī)范當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易秩序井然進(jìn)行，公權(quán)力延伸到這一領(lǐng)域，出臺(tái)了相關(guān)政策要求預(yù)售方要進(jìn)行預(yù)告登記，但是，上位法規(guī)對(duì)關(guān)于預(yù)告登記的強(qiáng)制性總沒(méi)有明確的規(guī)定，從根本上來(lái)講，這些政策也不能改變當(dāng)事人進(jìn)行預(yù)告登記的自愿自主性。
五、商品房預(yù)售合同備案登記制度與預(yù)告登記制度的完善
在法律實(shí)務(wù)操作的過(guò)程中，具體區(qū)分出這兩種登記制度的具體實(shí)施功能，根據(jù)預(yù)售合同備案登記制度的制定最初的目的，明確其在立法中的具體價(jià)值，充分發(fā)揮兩者的重要作用。重點(diǎn)是應(yīng)該讓購(gòu)房者充分具體地了解這兩種制度之間的區(qū)別。這備案登記與預(yù)告登記兩者在商品房預(yù)售階段是共同存在的，雖然是發(fā)揮著不同的作用，而且也共同起著維護(hù)商品房交易市場(chǎng)秩序的作用，但是事實(shí)上，如前所述，由于很多買房者并不是很了解相關(guān)的法律具體規(guī)定，不少購(gòu)房者并不能正確區(qū)分這兩者之間的區(qū)別，認(rèn)為預(yù)售合同備案登記具有對(duì)抗第三人的效力，或是將其與預(yù)告登記沒(méi)有進(jìn)行區(qū)分好。
無(wú)論從理論上還是實(shí)踐上來(lái)看，在商品房預(yù)售合同糾紛中適用情更原則，都是很有必要的。
（一）有利于貫徹和體現(xiàn)民法的公平、誠(chéng)實(shí)信用原則。如前所述，情更原則的適用的實(shí)質(zhì)，是平衡當(dāng)事人之間的利益關(guān)系，解決顯失公平問(wèn)題。
（二）保護(hù)交易安全，促進(jìn)商品房流轉(zhuǎn)。如果沒(méi)有情更原則的適用，就會(huì)使商品房交易雙方當(dāng)事人處在不正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)之中。不利于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者積極地向房地產(chǎn)業(yè)投資，不利于購(gòu)房者踴躍購(gòu)房，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。
（三）審判實(shí)踐的需要。對(duì)情更，我國(guó)法律尚無(wú)明確規(guī)定，面對(duì)商品房預(yù)售合同大量糾紛，人民法院缺乏處理的法律依據(jù)，然而作為法院對(duì)于此類案件不得以法律不完備為由而拒絕裁判。
在目前，能不能在解決商品房預(yù)售合同糾紛中適用這一原則，有沒(méi)有法律上的依據(jù)？回答應(yīng)當(dāng)是肯定的。因?yàn)椋?/p>
第一，我國(guó)民法通則第四條規(guī)定公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則，它是適用情更原則的法理基礎(chǔ)，我國(guó)民事立法上對(duì)“不可抗力”的擴(kuò)大解釋，不應(yīng)理解為排除情更原則的適用，而應(yīng)當(dāng)作為處理情更問(wèn)題的直接法律依據(jù)。
第二，對(duì)外貿(mào)易中承認(rèn)情更。我國(guó)參加《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷售合同》，其中第79條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)不履行義務(wù)應(yīng)負(fù)責(zé)任。除非其能證明此種不履行，是由于某種非他所能控制的障礙，而對(duì)于此種障礙，沒(méi)有理由預(yù)見(jiàn)其他訂立合同時(shí)能考慮或能避免，或能克服它或它的后果。
第三，有較明確的司法解釋。如最高人民法院審判委員會(huì)通過(guò)的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》（以下簡(jiǎn)稱“四十七條解答”）第31條規(guī)定：“預(yù)售商品房的價(jià)格，除國(guó)家規(guī)定‘微利房’、‘解困房’等必須執(zhí)行國(guó)家定價(jià)的以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情約定的價(jià)格也應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定價(jià)格的，可預(yù)以支持。”1993年5月6日最高人民法院印發(fā)《全國(guó)經(jīng)濟(jì)審判工作座談會(huì)紀(jì)要》中明確提出“由于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因，作為合同基礎(chǔ)的客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)的根本性變化，以致按照原合同履行顯失公平的，可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，按情更原則變更或解除”。
第四，對(duì)修改原經(jīng)濟(jì)合同法第二十七條的理解。1993年修改后的經(jīng)濟(jì)合同法，刪去了原經(jīng)濟(jì)合同法第二十七條第二項(xiàng)“訂立合同所依據(jù)的國(guó)家計(jì)劃被修改或取消”，第四項(xiàng)中的“一方當(dāng)事人雖無(wú)過(guò)失但無(wú)法防止的外因”等內(nèi)容，而這些規(guī)定一直被認(rèn)為是適用情更原則的法律依據(jù)。有人認(rèn)為修改后的《經(jīng)濟(jì)合同法》不再把情更作為免責(zé)的條件之一，事實(shí)并非如此。我國(guó)在以往的民事立法中，曾試圖把情更和不可抗力加以區(qū)別；但因?yàn)榍楦狈?shí)踐，還不能對(duì)它作出明確的立法界定。所以在立法上對(duì)不可抗力采取的是擴(kuò)大解釋，其中有“不可預(yù)見(jiàn)”；而“不可預(yù)見(jiàn)”是情更變更的最重要特征。世界上“大多數(shù)國(guó)家也并沒(méi)有直接規(guī)定情更為免除責(zé)任的條件，而是作為一種重要的法理被適用于司法實(shí)踐中”〔3〕。
二、商品房預(yù)售合同糾紛中適用情更的條件
在商品房預(yù)售合同履行過(guò)程中，往往發(fā)生各種復(fù)雜的情形和事由，使合同不能全部履行甚至全部不能履行，導(dǎo)致合同的變更或者解除。哪些情形和事由屬于情更，哪些不屬于，必須具體分析在商品房預(yù)售合同中適用情更的各種必備條件。
（一）必須有情事的變更
所謂“情事”，指訂約時(shí)作為合同基礎(chǔ)和環(huán)境的客觀情況，所謂“變更”是指上述客觀情況發(fā)生了異常變動(dòng)。從商品房預(yù)售合同來(lái)看，發(fā)生情更主要有以下幾種情況和原因：1、因法律修改。如果商品房預(yù)售合同訂立時(shí)即與法律相抵觸的，屬于非法合同，例如商品房預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用證、商品房預(yù)售許可證而簽訂的預(yù)售合同無(wú)效。如果該合同在訂立時(shí)并不違法，只有訂立后由于法律的變更致使合同不能依法實(shí)現(xiàn)的，可視為情更。如果當(dāng)事人在訂立預(yù)售合同時(shí)可預(yù)見(jiàn)到法律將要變更，則無(wú)權(quán)請(qǐng)求情更。因?yàn)椋谶@種條件下，當(dāng)事人理應(yīng)采取其它合法措施，防止情更的發(fā)生〔4〕。2、國(guó)家政策性調(diào)整。例如國(guó)務(wù)院文件及其部委有關(guān)房地產(chǎn)的臨時(shí)性規(guī)定對(duì)價(jià)格幅度的調(diào)整，以及階段性的計(jì)劃方向調(diào)整等。“四十七條解答”第31條規(guī)定：“一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定價(jià)格的，可予以支持。”“支持”的法理依據(jù)就是情更原則。3、地方政府的行政干預(yù)。例如甲開發(fā)公司在市西部開發(fā)區(qū)內(nèi)建造商品房小區(qū)，并與預(yù)購(gòu)方乙簽訂了商品房預(yù)售合同；但合同履行過(guò)程中，政府決定將開發(fā)區(qū)移至市區(qū)東部，預(yù)售方甲正在興建的商品房所在地行政劃歸郊區(qū)，原定的小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)項(xiàng)目也相繼下馬，預(yù)購(gòu)方乙提出降低售價(jià)或要求解除合同的，即可考慮情更原則的適用。行政干預(yù)必須依法進(jìn)行，否則干預(yù)無(wú)效，不能適用情更的原則。4、異常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。什么樣的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)才作為情更的內(nèi)容，以及如何區(qū)分界定的問(wèn)題，本文將在后面詳細(xì)討論。
（二）情更的發(fā)生不可歸責(zé)于合同當(dāng)事人
情更的發(fā)生，于當(dāng)事人在法律上具有不可譴責(zé)性，這種不可譴責(zé)性來(lái)自不可預(yù)見(jiàn)性，所謂不可預(yù)見(jiàn)性，是指當(dāng)事人對(duì)情事的變更，在合同訂立時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)，且按照一般正常人的認(rèn)識(shí)能力，法律上不要求他預(yù)見(jiàn)。因而即使不完全履行或完全不能履行合同，也可能免除其部分或全部合同責(zé)任。如果當(dāng)事人主觀上故意促使所謂情更，或由于當(dāng)事人的過(guò)失（如經(jīng)驗(yàn)不足，市場(chǎng)信息不靈等）請(qǐng)求情更的，或者當(dāng)事人已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到，應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到某些情況可能發(fā)生而影響合同的履行，但抱著僥幸的心理甘冒風(fēng)險(xiǎn)的，或者雖然合同訂立后發(fā)生了一些情況的變化，但經(jīng)當(dāng)事人努力可以克服而未能克服的，或者合同不能履行可歸責(zé)于第三人的，都不能簡(jiǎn)單地按情更對(duì)待。而應(yīng)分別按合同的其他有關(guān)規(guī)定來(lái)處理。
（三）情更必須發(fā)生在合同有效期間
只有在商品房預(yù)售合同訂立之后至履行完畢之前，才有可能發(fā)生情更。如果在合同訂立之前，就已發(fā)生情更的，則該合同是在變更后的基礎(chǔ)上成立的，與情更問(wèn)題無(wú)涉；如果情更發(fā)生在合同消滅之后，因與合同履行無(wú)關(guān)，也不會(huì)發(fā)生情更原則適用問(wèn)題。
（四）情更與合同不能履行應(yīng)當(dāng)有直接的因果關(guān)系
只有當(dāng)情更成為履行合同不可克服的障礙，直接導(dǎo)致合同不能履行時(shí)，當(dāng)事人才可以請(qǐng)求變更或者解除合同。但是必須防止當(dāng)事人濫用這種請(qǐng)求權(quán)，尋找借口單方毀約。如果合同有效期間發(fā)生的情更并不必須導(dǎo)致合同不能履行，那么雙方仍然應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定的條款嚴(yán)格履行。例如預(yù)售方甲房地產(chǎn)公司與預(yù)購(gòu)方乙學(xué)校訂立了商品房預(yù)售合同，合同標(biāo)的物在A市。合同有效期內(nèi)，甲房地產(chǎn)公司另在B市興建的一棟商品樓被水沖毀，甲房地產(chǎn)公司即以此作為情更的事由，要求解除與乙學(xué)校的預(yù)售合同。由于發(fā)生在B市的水災(zāi)與本合同的履行沒(méi)有直接的因果關(guān)系，所以，不應(yīng)適用情更原則。
（五）情更的發(fā)生使原合同的繼續(xù)履行顯失公平
這是適用情更原則的實(shí)質(zhì)性要件。情更原則的宗旨在于實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。是否顯失公平一般由司法機(jī)關(guān)進(jìn)行評(píng)判，在商品房預(yù)售合同糾紛中，由法官或仲裁員來(lái)評(píng)判。但是這種評(píng)判應(yīng)當(dāng)依照一般人的看法，它所體現(xiàn)的道德標(biāo)準(zhǔn)和法律標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有客觀的尺度，簡(jiǎn)言之，即有可操作性。從實(shí)踐看，如果發(fā)生下列情形使商品房預(yù)售合同的履行明顯的不公平，受不利益的一方可以主張情更：1、因情更使預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方之間的利益關(guān)系發(fā)生嚴(yán)重失衡，一方由于另一方的受損而獲取明顯的利益；2、主張情更一方是為了避免不當(dāng)損害，同時(shí)不使對(duì)方蒙受不當(dāng)損害，對(duì)方失去的，原則上只能是超出預(yù)見(jiàn)部分的利益；3、繼續(xù)履行合同時(shí)對(duì)合同雙方均無(wú)利益。另外，根據(jù)合同自由原則，商品房預(yù)售合同雙方可以在合同中約定情更的免責(zé)條款。反之，合同雙方也可以約定在合同有效期內(nèi)，即使產(chǎn)生了某些意外事件，也不能免除預(yù)售方違約責(zé)任。對(duì)此，不適用情更原則，其特別約定應(yīng)視為當(dāng)事人放棄了情更請(qǐng)求權(quán)。但是以上兩種條款的約定只有在不違反法律的情況下才有效。否則基于欺詐、脅迫或者違反公共利益訂立的有關(guān)條款無(wú)效，當(dāng)事人仍可主張情更。
三、適用情更原則值得注意的若干問(wèn)題
由于商品房預(yù)售合同發(fā)生情更的原因非常復(fù)雜，適用情更原則時(shí)主觀性很強(qiáng)，所以難以認(rèn)定和掌握。筆者擬就如何準(zhǔn)確區(qū)分情更與非情更的幾種情況的關(guān)系，提出幾個(gè)值得注意的問(wèn)題。
（一）情更與商品房預(yù)售市場(chǎng)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系
情更的一個(gè)重要構(gòu)成條件，是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)對(duì)情更的發(fā)生不能預(yù)見(jiàn)。商品房預(yù)售市場(chǎng)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是指商品房預(yù)售合同當(dāng)事人因經(jīng)營(yíng)失利應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的正常利益損失。在商品房預(yù)售合同履行中，引起商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的原因與引起情更的原因有時(shí)是相同的。如何區(qū)別情更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，一直是爭(zhēng)議較多的問(wèn)題，能否正確區(qū)分二者的關(guān)系，直接關(guān)系到合同不能履行時(shí)當(dāng)事人是否承擔(dān)違約責(zé)任，承擔(dān)何種違約責(zé)任。情更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的主要區(qū)別有三點(diǎn)：
1、二者對(duì)造成合同不能履行的客觀情況的異常變動(dòng)的預(yù)見(jiàn)性上不同。情更適用于當(dāng)事人對(duì)引起客觀情況異常變動(dòng)的原因不能預(yù)見(jiàn)，而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生則是當(dāng)事人可以預(yù)見(jiàn)、應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的。風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)同在，風(fēng)險(xiǎn)大利潤(rùn)高，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍規(guī)律之一。商品房經(jīng)營(yíng)者中，有些人正是預(yù)見(jiàn)到了商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而甘冒風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行投機(jī)交易，希望以風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)獲取較高的利益。然而商品房市場(chǎng)有賠有賺，因此，這種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)視為商品房預(yù)售合同中應(yīng)有內(nèi)容，無(wú)需以合同條款來(lái)約定。如果風(fēng)險(xiǎn)超出了正常的范圍，以至于按照一般從事商品房經(jīng)營(yíng)者的預(yù)見(jiàn)能力來(lái)判斷，屬于無(wú)法預(yù)見(jiàn)時(shí)，則市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)就轉(zhuǎn)為情更了。
2、情更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在法律上對(duì)公平的評(píng)價(jià)不同。情更往往導(dǎo)致當(dāng)事人利益顯失公平，因此，法律上應(yīng)予再調(diào)整；而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)雖然也可能導(dǎo)致當(dāng)事人雙方利益不公，但根據(jù)合同自由原則在法律上是允許的。在商業(yè)習(xí)慣上是可以接受的。
3、客觀情況是否發(fā)生根本性變化，這也是界定情更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。如果客觀情況未發(fā)生根本變化，則屬商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)范疇，它是一種量變；如果客觀情況發(fā)生根本性變化，使商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)足以導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，履行困難，則屬商業(yè)上的意外風(fēng)險(xiǎn)，屬于情更，它是一種質(zhì)變。
商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是不是都不能適用情更原則呢？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)合同，堅(jiān)持契約必須嚴(yán)守原則，當(dāng)事人一律不得以商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)為由主張情更。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，使得合同當(dāng)事人雙方利益不公，就應(yīng)適用情更原則。筆者認(rèn)為，應(yīng)對(duì)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行具體分析，正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)（或叫一般風(fēng)險(xiǎn)）不適用情更原則，應(yīng)適用風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)原則；意外商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)（或叫異常風(fēng)險(xiǎn)）可適用情更原則。區(qū)分兩種風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，就是上文提到的情更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的三個(gè)區(qū)別，為便于掌握這些區(qū)別，可在商品房預(yù)售的法規(guī)中，或者商品房預(yù)售的司法解釋中，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，制定出適用情更幾種主要市場(chǎng)因素的量的界限，確定一個(gè)相對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)值。但這是個(gè)難題，深值探討，也不宜過(guò)于具體。法院“應(yīng)就各個(gè)具體事件，公平裁量之，未便一概而論，以阻礙此項(xiàng)原則之適應(yīng)性”〔5〕。最高人民法院“四十七條解答”第31條明確解釋：“一方以建筑材料或商品房市場(chǎng)價(jià)格變化等為由，要求變更合同約定的價(jià)格或解除合同的，一般不予支持”。最高人民法院印發(fā)的《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》中，在關(guān)于房屋買賣價(jià)格問(wèn)題上也提出：“一方因市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)而不履行或要求解除房屋買賣合同的，不予支持”。這些司法解釋精神與情更原則是一致的，充分考慮了商品房預(yù)售市場(chǎng)的特點(diǎn)。商品房預(yù)售，可以說(shuō)具有期貨性質(zhì)，或者說(shuō)是一種遠(yuǎn)期合同，是可以反復(fù)交易（轉(zhuǎn)讓）的合同。從市場(chǎng)情況看，有相當(dāng)一部分商品房預(yù)售合同當(dāng)事人是買預(yù)期，買價(jià)格預(yù)測(cè)，交易具有投機(jī)性，不是為獲取商品房所有權(quán)并實(shí)際占有使用，而是為了賺取商品房不同時(shí)期的價(jià)格差，獲取風(fēng)險(xiǎn)效益，許多房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者也確實(shí)因此而大大獲益。所以當(dāng)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)真正降臨到商品房經(jīng)營(yíng)者身上時(shí)，法律上當(dāng)然要讓其風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)，“利之所生，損之所歸”，這是公平合理的。
但是，對(duì)于商品房?jī)r(jià)格的異常變動(dòng)，暴漲暴跌，或遇通貨膨脹，合同履行的客觀情況發(fā)生質(zhì)變的情況下，如果符合情更，也應(yīng)適用情更原則。這種情況說(shuō)到底，往往是國(guó)家宏觀調(diào)控的指令性計(jì)劃政策造成的。例如國(guó)家規(guī)定的土地有償使用費(fèi)、配套費(fèi)、稅收費(fèi)等費(fèi)用增加，銀根緊縮等等因素，都可引起意外風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)視為超出商品房買賣雙方的預(yù)見(jiàn)范圍，如不按情更原則處理，則出現(xiàn)法律上不能容忍的不公平現(xiàn)象。“四十七條解答”中的所謂“一般不予支持”，保留了適用情更的余地，意在謹(jǐn)慎適用，從嚴(yán)掌握。
（二）商品房預(yù)售合同中情更與顯失公平民事行為的關(guān)系
情更與我國(guó)民法通則第59例規(guī)定的顯失公平民事行為，有許多相似之處，如在法律效果上都是賦予受不利益一方當(dāng)事人以請(qǐng)求變更或消滅合同的可能性，目的都是為了解決明顯不公平的問(wèn)題，但是，二者有明顯區(qū)別，從商品房預(yù)售合同來(lái)看，主要區(qū)別有四個(gè)方面：
1、造成顯失公平的原因不同。情更是由于不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由，使訂立合同時(shí)的基礎(chǔ)和環(huán)境發(fā)生了根本變化，從而發(fā)生顯失平，雙方當(dāng)事人對(duì)此均無(wú)過(guò)錯(cuò)；而顯失公平民事行為中出現(xiàn)的顯失公平，多是預(yù)購(gòu)方在缺乏經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不靈，或者在商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)合同簽訂時(shí)處于不利地位，接受了預(yù)售方的苛刻條件等情況下形成的，但是顯失公平的結(jié)果，當(dāng)事人有一定過(guò)錯(cuò)，屬于應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)而未預(yù)見(jiàn)。
2、認(rèn)定顯失公平的期間不同。情更是在商品房預(yù)售合同履行期間發(fā)生的。合同成立時(shí)，不存在顯失公平，顯失公平與否是情更后的評(píng)價(jià)；顯失公平民事行為的顯失公平與否，是按照商品房預(yù)售合同簽訂時(shí)商品房市場(chǎng)行情來(lái)確定的，而不是以后來(lái)的市場(chǎng)行情來(lái)確定的，這種顯失公平在訂立商品房預(yù)售合同之時(shí)就已經(jīng)存在。
3、請(qǐng)求權(quán)行使的時(shí)間要求不同。情更請(qǐng)求權(quán)，當(dāng)事人可以在合同有效期內(nèi)提出，顯失公平民事行為對(duì)合同變更、撤銷的請(qǐng)求權(quán)，按照有關(guān)的司法解釋，只能在合同成立時(shí)起一年內(nèi)〔6〕。
4、合同解除的效力不同。按情更原則解除合同后，預(yù)售方、預(yù)購(gòu)方不再履行各自的合同義務(wù)（如預(yù)售方不再交付商品房），未履行部分的義務(wù)，可以免除違約責(zé)任。但已經(jīng)履行部分如有不公平給付的。受不利益一方有權(quán)請(qǐng)求返還或賠償（例如預(yù)購(gòu)方分期預(yù)交的預(yù)付款及其利息等）；顯失公平民事行為被撤銷后，所訂預(yù)售合同自始無(wú)效，雙方反還財(cái)產(chǎn)，賠償損失。如果有民法通則第61條第二款規(guī)定的情況，可以追繳財(cái)產(chǎn)。
注釋：新晨
〔1〕如李為民、關(guān)今華《淺述情更原則在房地產(chǎn)審判實(shí)踐中的運(yùn)用》《法律適用》1994年第8期。
〔2〕如《民法債權(quán)》王家福主編，法律出版社，1991年第一版第393頁(yè)。
〔3〕《比較合同法》周林彬主編，蘭州大學(xué)出版社1989年版第491頁(yè)。
〔4〕《英國(guó)商法》董安生等編譯，法律出版社1991年版。
地 址：___________________________________
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購(gòu)買方（乙方）：_________________________
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出生 年 月 日 國(guó)藉：
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第一條 甲方經(jīng)批準(zhǔn)，取得位于____市用地面積____㎡的土地使用權(quán)。
地塊編號(hào)：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興建樓宇，系____定名____，由甲方預(yù)售。
第二條 乙方自愿向甲方定購(gòu)上述樓宇的第____幢____號(hào)（第__層）。建筑面積____㎡，土地面積／㎡（其中：基底分?jǐn)俖___㎡、公用分?jǐn)俖___㎡、其他____㎡）。
第三條 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。
如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過(guò)____天：
1.人力不可抗拒的自然災(zāi)害；
2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決；
3.其他非甲方所能控制的因素。
上述原因必須憑____市有關(guān)主管部門的證明文件為依據(jù)，方能延期交付使用。
第四條 甲乙雙方同意上述訂購(gòu)之樓宇售價(jià)為：____單價(jià)元／㎡，總金額____幣_(tái)___千____百____十____萬(wàn)____千____百____十____元（小寫_____萬(wàn)元）。
付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：
帳戶名稱：________________帳號(hào)：_______________
分期（一次）付款（見(jiàn)附表一）。
第五條 乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方有權(quán)追索違約利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款項(xiàng)和利息，甲方有權(quán)單方終止合同，將樓宇出售他人。
第六條 甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用，應(yīng)按合同規(guī)定交付日第二天起計(jì)算付款利息，以補(bǔ)償乙方的損失。
第七條 甲方出售的樓宇須經(jīng)XX市建筑質(zhì)量檢驗(yàn)部門驗(yàn)審合格，并負(fù)責(zé)保修半年，如質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權(quán)提出退房，退房后甲方應(yīng)將已付款項(xiàng)及全部利息在30天內(nèi)退回乙方。
第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》，經(jīng)市府主管部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》，乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。
乙方在使用期間，有權(quán)享用與該樓宇有關(guān)聯(lián)的公共通道、設(shè)施、活動(dòng)場(chǎng)所，同時(shí)必須遵守中華人民共和國(guó)法律、法令和社會(huì)道德，維護(hù)公共設(shè)施和公共利益。
第九條 乙方所購(gòu)樓宇只作____使用，在使用期間不得擅自改變?cè)摌怯罱Y(jié)構(gòu)和用途，如有損壞應(yīng)自費(fèi)修繕。
乙方購(gòu)置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費(fèi)。
第十條 預(yù)售的樓宇，乙方不許轉(zhuǎn)讓、抵押，否則，后果自負(fù)。
第十一條 后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。
第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，不能解決時(shí)，按下列（ ）項(xiàng)解決：
1.由仲裁機(jī)關(guān)仲裁；
2.由人民法院裁判；
第十三條 本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)各一份。
甲 方：____________ 乙 方：____________
為規(guī)范商品房預(yù)售合同登記備案行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》，現(xiàn)將有關(guān)問(wèn)題通知如下：
一、 自本通知施行之日起，商品房預(yù)售登記備案由預(yù)售人、預(yù)購(gòu)人雙方共同辦理改為由預(yù)售人單方辦理。
二、 預(yù)售商品房，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向市或區(qū)（縣）國(guó)土房管局辦理商品房預(yù)售登記備案手續(xù)。
三、 預(yù)售人辦理商品房預(yù)售登記備案手續(xù)應(yīng)提交下列材料：
1． 商品房預(yù)售登記備案表（一式三份）；
2． 預(yù)售人的委托書、受委托人的身份證明；
3． 商品房預(yù)售合同；
4． 預(yù)購(gòu)人為個(gè)人的，提交身份證件的復(fù)印件；外省、市個(gè)人還須提交工作居留證或在交易中心購(gòu)房證明和暫住證復(fù)印件；臺(tái)灣同胞購(gòu)買內(nèi)銷房還須提交市臺(tái)辦批準(zhǔn)文件的復(fù)印件。預(yù)購(gòu)人為單位的，提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照（注冊(cè)證書）以及單位權(quán)力機(jī)構(gòu)同意購(gòu)房文件的復(fù)印件。
四、 預(yù)售人材料齊備的，市或區(qū)（縣）國(guó)土房管局收到一個(gè)商品房項(xiàng)目商品房預(yù)售合同10件以下的當(dāng)即辦理完成登記備案手續(xù)，一個(gè)商品房項(xiàng)目商品房預(yù)售合同10件以上、30件以下的3個(gè)工作日辦理完成登記備案手續(xù)，一個(gè)商品房項(xiàng)目商品房預(yù)售合同30件以上的5和工作日辦理完成登記備案手續(xù)。
市或區(qū)（縣）國(guó)土房管局辦理登記備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售登記備案表上加蓋商品房預(yù)售登記備案章，留存一份商品房預(yù)售登記備案表、預(yù)售人的委托書和受委托人的身份證件的復(fù)印件、預(yù)購(gòu)人身份證件的復(fù)印件、單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（注冊(cè)證書）以及單位權(quán)力機(jī)構(gòu)同意購(gòu)房文件的復(fù)印件。商品房預(yù)售合同上不加蓋商品房預(yù)售登記備案章，市或區(qū)（縣）國(guó)土房管局不再留存商品房預(yù)售合同，另兩份商品房預(yù)售登記備案表分別由預(yù)售人、預(yù)購(gòu)人留存。
五、 有下列情形之一的，預(yù)售人不得申請(qǐng)商品房預(yù)售登記備案：
1． 買賣雙方為在商品房預(yù)售合同上簽章的；
2． 申請(qǐng)登記備案的商品房不在預(yù)售許可證范圍內(nèi)的；
3． 已登記備案的商品房重復(fù)登記備案的；
4． 合同所附共用分?jǐn)偛课慌c備案不一致的；
5． 預(yù)購(gòu)人不在許可商品房銷售對(duì)象范圍的；
6． 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
7． 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
六、 商品房預(yù)售合同解除或變更的，仍需由預(yù)售人、預(yù)購(gòu)人雙方共同到原登記備案部門辦理相關(guān)手續(xù)。
一、商品房預(yù)售登記備案制度的法律基礎(chǔ)
1、《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。
2、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”。
第13條還規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒(méi)收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1％以下的罰款”。
3、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第27條第2款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案”。
上述條款是我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行登記備案的規(guī)定，不難看出國(guó)家實(shí)行登記備案制度的立法目的主要是通過(guò)對(duì)商品房預(yù)售合同的管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進(jìn)行審查，以保護(hù)預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益，進(jìn)而防止預(yù)售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。但是如何理解商品房預(yù)售登記備案制度的法律性質(zhì)？經(jīng)登記備案的商品房買賣合同能產(chǎn)生什么樣的法律效力，未經(jīng)辦理登記備案又能產(chǎn)生什么樣的法律后果，此類法律規(guī)定并未予以明確。那么，地方性法規(guī)對(duì)此是否加以補(bǔ)充，對(duì)該法律制度進(jìn)行完善呢？我們通過(guò)對(duì)上海和廣東兩地的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)目前對(duì)該制度的認(rèn)識(shí)與做法也存在不同的觀點(diǎn)與分歧：
1、《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)權(quán)利的文件，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)備案登記：（1）商品房預(yù)售及變更合同；……當(dāng)事人未辦理前款所列文件登記的不得對(duì)抗第三人”，可見(jiàn)，其認(rèn)為登記備案為商品房預(yù)售合同的對(duì)抗要件，不否認(rèn)未經(jīng)登記備案的預(yù)售合同的法律效力，但沒(méi)有對(duì)抗第三人的效力。
2、《珠海市房地產(chǎn)登記條例》第47條規(guī)定：“商品房預(yù)售人不依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，造成商品房預(yù)售合同無(wú)效……”，可見(jiàn)，其認(rèn)為登記備案為商品房預(yù)售合同的生效要件，沒(méi)有登記備案的商品房預(yù)售合同是無(wú)效并得不到法律保護(hù)的。
3、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第38條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的規(guī)定將預(yù)售房地產(chǎn)的 買賣合同向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案”。第61條還規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)，未按規(guī)定將房地產(chǎn)買賣合同報(bào)登記機(jī)關(guān)備案而預(yù)售房地產(chǎn)的，由主管機(jī)關(guān)對(duì)轉(zhuǎn)讓人處以轉(zhuǎn)讓價(jià)款百分之五以下的罰款；轉(zhuǎn)讓人持有房地產(chǎn) 開發(fā)資質(zhì)證的，可視情節(jié)輕重做出警告、不予資質(zhì)年審或者吊銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證的處罰”，可見(jiàn)，其認(rèn)為未經(jīng)登記備案不影響商品房預(yù)售合同的民事法律效力，但開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰責(zé)任。
二、商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)與法律效力分析
由于國(guó)家未曾對(duì)商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)有明確的界定，各地對(duì)此的做法也極不統(tǒng)一，那么，如何對(duì)該制度進(jìn)行正確地認(rèn)識(shí)與對(duì)待，就成為方家進(jìn)行分析與探討的一個(gè)熱點(diǎn)。
筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售的登記備案制度可以保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，也可以避免和預(yù)防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的作用。但該制度本身并不是一種物權(quán)登記，它使購(gòu)房者取得了對(duì)尚未實(shí)際存在即尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，而且我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)只賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義。如果將登記備案的行政義務(wù)與商品房預(yù)售合同的民事法律效力捆綁在一起，顯然是不符合民法理論及相關(guān)法律規(guī)定的。
一直以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)管理法帶有濃厚的行政管理色彩，從行政立法與民事立法的分工來(lái)看，同樣應(yīng)當(dāng)將違反行政性規(guī)定的行為后果與違反民事法律規(guī)定的行為后果分開處理。行政立法是為了調(diào)整行政管理法律關(guān)系，其行政處罰方式多種多樣，不但可以進(jìn)行行政處罰，還可以進(jìn)行經(jīng)濟(jì)制裁，甚至可以兩者并用。但民事立法卻是為了調(diào)整平等主體之間的民事法律關(guān)系，但不具有處罰性質(zhì)。當(dāng)這兩種法律關(guān)系獨(dú)立存在時(shí)，尚不存在爭(zhēng)議；當(dāng)行政責(zé)任與民事責(zé)任發(fā)生競(jìng)合時(shí)，同樣應(yīng)由這兩種法律規(guī)范各司其責(zé)任，分別處理。如果以違反行政性規(guī)范為由而牽涉到民事行為無(wú)效，就相當(dāng)于是用行政法規(guī)調(diào)整民事法律關(guān)系，從而混淆了兩種規(guī)范的分工界限。從法理上來(lái)講，行政法律規(guī)范的效力和適用范圍，僅能限于行政法律關(guān)系本身，而不能越權(quán)涉及至民事法律關(guān)系，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法規(guī)明確規(guī)定，違反了這種強(qiáng)制性規(guī)范的后果為無(wú)效時(shí)，才能依法認(rèn)定這種行為無(wú)效。否則，只能按照相應(yīng)的行政法規(guī)進(jìn)行相應(yīng)的行政處罰或經(jīng)濟(jì)制裁。
商品房預(yù)售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務(wù)，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動(dòng)而設(shè)計(jì)的，而預(yù)售的商品房是在建設(shè)中的期房，在買賣時(shí)還未建好，也不可能和現(xiàn)房那樣成立完整意義上的房屋所有權(quán)或其他物權(quán)，更談不上因物權(quán)的變動(dòng)問(wèn)題而產(chǎn)生對(duì)期房產(chǎn)權(quán)的登記。同時(shí)按照我國(guó)現(xiàn)行的“房屋登記是房屋所有權(quán)的制唯一公示方法”的原則，購(gòu)房人在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前只能是債權(quán)人，不可能取得所購(gòu)房屋的所有權(quán)，因此，商品房預(yù)售合同的登記備案也無(wú)法產(chǎn)生如同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記那樣的對(duì)抗力的順位保留的效力。
故此，可以認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記備案性質(zhì)上應(yīng)為國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售所為的行政管理行為和措施，不是確認(rèn)合同效力的必備條件，與商品房預(yù)售合同的民事法律效力是沒(méi)有關(guān)系的。對(duì)此，近年來(lái)出臺(tái)的廣東省乃至最高人民法院的相關(guān)司法解釋也都做過(guò)明確的確認(rèn)。其中，廣東省高院《關(guān)于合同法施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第19條曾規(guī)定：“預(yù)售合同未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預(yù)售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條第1款也作了同樣的規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持”。
三、 商品房預(yù)售登記備案的制度缺陷與補(bǔ)救正是由于相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋都只
賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義，致使商品房的預(yù)售登記成為一個(gè)擺設(shè)，并導(dǎo)致商品房的一房多售和商品房抵押與預(yù)售的沖突，無(wú)法真正起到保護(hù)購(gòu)房人之權(quán)益，維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全的功能與作用。當(dāng)商品房預(yù)售登記備案對(duì)一個(gè)買賣合同的效力問(wèn)題并不產(chǎn)生任何影響，最多只承擔(dān)一些行政處罰責(zé)任的時(shí)候，它就顯得沒(méi)有那么重要了，這樣，承購(gòu)人的合法權(quán)益遭受不良房地產(chǎn)開發(fā)商的不法侵害也就難以避免了。
也正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價(jià)上漲后賣給他人賺取更高的利潤(rùn)。于是，商品房的一房多售、抵押后預(yù)售、預(yù)售后抵押的現(xiàn)象就多了起來(lái)，不久前在深圳發(fā)生的“香珠花園”事件，開發(fā)商一房多賣涉及房屋247套，涉案金額2億多元；在上海發(fā)生的“天天花園”事件，279套房產(chǎn)被開發(fā)商賣了600多次，一套房產(chǎn)竟重復(fù)賣了7家；還有被數(shù)百業(yè)主和諸多媒體鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的號(hào)稱“廣州生態(tài)第一盤” 的“廣地花園”事件，開發(fā)商涉嫌騙貸，重復(fù)售樓資金過(guò)億元……
關(guān)鍵詞：預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓;降低風(fēng)險(xiǎn);法律規(guī)制
隨著我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)較之前有了長(zhǎng)足的進(jìn)步。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是社會(huì)的熱門行業(yè)，不僅是因?yàn)樯唐纷》渴敲课痪用裆畹谋貍鋭傂瑁蟪潭壬鲜怯捎谏唐纷》康膬r(jià)格高燒不退，一直維持在一個(gè)較高的水平，似乎是在不斷挑戰(zhàn)國(guó)民購(gòu)買力的最高上限。房屋預(yù)售制度作為商品房銷售的一種方式，能夠在一定程度上幫助居民解決購(gòu)買力不足的問(wèn)題，但是涉及到預(yù)售的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓這一問(wèn)題，學(xué)界的看法則不盡相同。一部分學(xué)者認(rèn)為，預(yù)售商品住房的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題同我國(guó)現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)制度是存在沖突的，因?yàn)轭A(yù)購(gòu)人并沒(méi)有取的商品住房的所有權(quán)，房屋預(yù)售登記也并非一種所有權(quán)變更的公示制度而且，房屋預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓行為一定程度上也加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)性“炒房”出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，對(duì)預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓進(jìn)行法理分析，預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓制度是存在一定合理性的，但是這種轉(zhuǎn)讓制度并非是無(wú)條件的，需要國(guó)家出臺(tái)專門的法律法規(guī)對(duì)其進(jìn)行規(guī)制。
一、房屋預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法理分析
（一）房屋預(yù)售及轉(zhuǎn)讓的定義
我們?nèi)粘Ｉ钪兴f(shuō)的“商品房預(yù)售”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。這種商品房預(yù)售方式首創(chuàng)于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地預(yù)售給廣大投資者，如“落花片片墜落”，故商品房預(yù)售又被稱為“賣樓花”。①因其可以有效地解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先期資金投入的問(wèn)題，因而是目前應(yīng)用比較廣泛的一種交易形式。而學(xué)界和現(xiàn)實(shí)生活中熱議的所謂預(yù)購(gòu)房屋再轉(zhuǎn)讓，指預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的預(yù)售商品房在尚未取得權(quán)屬證書之前，與買受人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，待預(yù)購(gòu)人取得房產(chǎn)證后再將該房轉(zhuǎn)移過(guò)戶于買受人。
根據(jù)房屋預(yù)售轉(zhuǎn)讓的定義我們可以得知，當(dāng)預(yù)購(gòu)人對(duì)于預(yù)購(gòu)的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，預(yù)購(gòu)人必須要與買受人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，這在一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的西方國(guó)家已經(jīng)成為了一種共識(shí)，在探究我國(guó)法律應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)售的房屋合同轉(zhuǎn)讓是否應(yīng)當(dāng)贊同以及如何對(duì)其進(jìn)行規(guī)制的問(wèn)題時(shí)，房屋預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)和內(nèi)容就應(yīng)當(dāng)是我們必須要了解的。
（二）房屋預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)及內(nèi)容
1、學(xué)理性質(zhì)及內(nèi)容
學(xué)界對(duì)于商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)基本沒(méi)有爭(zhēng)論，一致認(rèn)為商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是合同的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)合同法的相關(guān)理論，合同的轉(zhuǎn)讓包括合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓、合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓以及合同權(quán)利與義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。具體到預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓中就是：如果出讓人已全部履行了預(yù)售合同的義務(wù)（ 主要是支付房款的義務(wù)） ，其將請(qǐng)求開發(fā)商在竣工后轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，屬于債權(quán)讓與。如果出讓人尚未完全履行預(yù)售合同的義務(wù)，其將請(qǐng)求開發(fā)商在竣工后轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的債權(quán)和支付房款的債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給受讓人，屬于合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)。②
不同類型的合同轉(zhuǎn)讓，法律對(duì)其生效的規(guī)定也是不一樣的，如果合同的轉(zhuǎn)讓增加了第三方的風(fēng)險(xiǎn)或者交易負(fù)擔(dān)，那么在合同轉(zhuǎn)讓過(guò)程中就有必要要求征得第三方的同意，也就是說(shuō)如果在預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，屬于義務(wù)或者權(quán)利、義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，那么預(yù)購(gòu)方和買受方就有必要征得房屋出賣方的同意。
2、 現(xiàn)實(shí)層面上的性質(zhì)
學(xué)理上的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓性質(zhì)是通過(guò)法理對(duì)權(quán)利、義務(wù)關(guān)系進(jìn)行的界定。而該制度的現(xiàn)實(shí)層面上的性質(zhì)則是：在商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，預(yù)購(gòu)人“在簽約之后并未得到真正的房屋所有權(quán)，其轉(zhuǎn)讓的只是將來(lái)取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)利”。③預(yù)售商品房作為一種正在建筑、尚未竣工的不動(dòng)產(chǎn)，還未到房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)登記，預(yù)購(gòu)人并沒(méi)有獲得商品房產(chǎn)權(quán)，即沒(méi)有取得商品房所有權(quán)，而是在商品房竣工并辦理房產(chǎn)登記后，根據(jù)預(yù)購(gòu)合同享有要求開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，將房產(chǎn)過(guò)戶到預(yù)購(gòu)方的權(quán)利。因此，預(yù)購(gòu)時(shí)預(yù)購(gòu)方只獲得了期待將來(lái)取得產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。
二、當(dāng)前我國(guó)法律對(duì)于預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓規(guī)制不足
（一）國(guó)家層面法律對(duì)于預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓規(guī)制的缺失
1、全國(guó)性的法律并沒(méi)有明確規(guī)定
當(dāng)前，我國(guó)國(guó)家層面的法律對(duì)于涉及商品住房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定僅僅在《城市房地產(chǎn)管理法》有所體現(xiàn)，該法第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”這一原則性的規(guī)定較為模糊，國(guó)務(wù)院至今也沒(méi)有出臺(tái)與此相對(duì)應(yīng)的法規(guī)、部門規(guī)章等法律文件，這就直接導(dǎo)致了對(duì)于預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓持不同態(tài)度的兩派對(duì)此做出了意見(jiàn)相左的解釋。
2、國(guó)務(wù)院作為被委托立法機(jī)關(guān)并沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)的法律文件
雖然國(guó)務(wù)院受國(guó)家立法機(jī)關(guān)委托對(duì)預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的合法性出臺(tái)法律進(jìn)行規(guī)制，但是國(guó)務(wù)院并沒(méi)有“完成特定任務(wù)”。有學(xué)者認(rèn)為，既然是委任性條款，就隱含了允許轉(zhuǎn)讓的意思，國(guó)務(wù)院需要做的工作就是在法律允許的前提下規(guī)定具體細(xì)則。④但是，有的學(xué)者則認(rèn)為其中雖然是委托性條款，但是并不能說(shuō)明就一定包含了“允許轉(zhuǎn)讓”的意思，因?yàn)槠渲羞€包括了授予了國(guó)務(wù)院“是否同意預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓”的權(quán)限。由于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)制的不足，再加上國(guó)務(wù)院并未出臺(tái)相應(yīng)的文件，就使得預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓這一問(wèn)題在我國(guó)目前的國(guó)家層面現(xiàn)行法上屬于無(wú)解狀態(tài)。
（二）地方立法對(duì)于預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓制度規(guī)制的混亂
由于國(guó)家在全國(guó)性立法方面對(duì)該行為的合法性并未做出確切的規(guī)定，未禁止也未允許，便使得各個(gè)地方的地方性法規(guī)對(duì)該行為有了不同的處理方式，全國(guó)各地的規(guī)定不統(tǒng)一，比較雜亂。
目前關(guān)于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為，我國(guó)地方法規(guī)各有不同，有的允許，有的禁止，有的并未加以規(guī)定，如深圳特區(qū)的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》對(duì)此行為并未加以規(guī)定，而北京市、上海市對(duì)此行為持允許態(tài)度，援引北京市規(guī)定：《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》 第44條規(guī)定：“預(yù)購(gòu)人在預(yù)售合同登記備案后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：（一）未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意;（二） 已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)的商品房的，預(yù)購(gòu)人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后 15 日內(nèi)依照本辦法第40條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售合同登記備案。 ”⑤
三、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的合理性分析
（一）實(shí)踐價(jià)值層面分析
當(dāng)然，合理的商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓并非是沒(méi)有條件的，通過(guò)法律規(guī)制以后的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓及時(shí)成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，也是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)必要的手段。
從一般的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上來(lái)看，商品房預(yù)售合同具有較大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，實(shí)質(zhì)上是一種商品。如果政府限制或禁止商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓，其效用就會(huì)損失，這一社會(huì)資源的配置就會(huì)是無(wú)效率的。從對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的具體意義上來(lái)看，允許商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓，可以為房地產(chǎn)開發(fā)商籌集資金，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，可以增加政府的稅收，可以使買房者獲得投資收益。如果我們無(wú)視以上實(shí)踐中的需求，以野蠻的“一刀切”的方式禁止商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓，只會(huì)產(chǎn)生禁而不止的結(jié)果，產(chǎn)生新的問(wèn)題。大量規(guī)避法律的現(xiàn)象會(huì)層出不窮，例如房地產(chǎn)開發(fā)商私下為轉(zhuǎn)讓者更改姓名并從中收取“更名費(fèi)”，造成當(dāng)事人偷稅漏稅，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
（二）法理規(guī)范層面分析
1、 合同法上的規(guī)定
上文提到房屋預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)屬于合同的轉(zhuǎn)讓，這一點(diǎn)我國(guó)學(xué)界并無(wú)異議。我國(guó)《合同法》規(guī)定合同可以轉(zhuǎn)讓，合同轉(zhuǎn)讓按照所轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容的不同可以分為：合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓、合同義務(wù)的移轉(zhuǎn)、合同權(quán)利和義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。商品房預(yù)售合同經(jīng)登記備案后賦予預(yù)購(gòu)人優(yōu)先權(quán)和期待利益，但并不妨礙其實(shí)質(zhì)仍為債權(quán)合同，商品房預(yù)售合同只要符合法定條件就應(yīng)該可以轉(zhuǎn)讓。
2、預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓同我國(guó)現(xiàn)行產(chǎn)權(quán)制度并不沖突
再轉(zhuǎn)讓并非是預(yù)售商品房的原始買賣， 而是由第三人從預(yù)購(gòu)人處繼受取得其權(quán)利義務(wù)， 預(yù)購(gòu)人為轉(zhuǎn)讓行為屬于合同的變更轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)受到預(yù)售商品房的主體資格限制;目前我國(guó)全國(guó)性的法律并沒(méi)有對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為明確作出禁止規(guī)定，且部分地區(qū)的房地產(chǎn)管理辦法中是允許的，單純地禁止預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓也從某種程度上抑制了商品房的交易，不利于商品房資源的充分利用，更是與我國(guó)民法之鼓勵(lì)交易、維護(hù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)目的相左。允許預(yù)售商品房自由轉(zhuǎn)讓，是商品房作為商品本身的要求，也是活躍、發(fā)展、繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求。⑥
四、關(guān)于對(duì)商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓制度的完善
允許預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓不是無(wú)條件的，不加以條件的限制只會(huì)使得轉(zhuǎn)讓沒(méi)有安全性可言，更會(huì)危及房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定運(yùn)行;同時(shí)還要構(gòu)建預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的登記機(jī)制，設(shè)立合理的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓條件，既可以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣交易的安全與效率，又可以給予各個(gè)市場(chǎng)主體充分的意思自治權(quán)利;此外，還要在國(guó)家法律層面明確肯定商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓制度，使得對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理更加有法可依。
（一）明確可以轉(zhuǎn)讓的合同條件
1、 原預(yù)售合同合法有效、無(wú)瑕疵
原預(yù)售合同作為再轉(zhuǎn)讓行為的法律基礎(chǔ)，如果預(yù)售合同的效力出現(xiàn)問(wèn)題，則會(huì)影響之后的再轉(zhuǎn)讓行為之效力認(rèn)定。預(yù)售合同不僅在內(nèi)容上要不能違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定，還必須在形式上符合法律要求，比如必須經(jīng)過(guò)預(yù)售登記備案以證明預(yù)售人符合要求、預(yù)售合同無(wú)瑕疵等。⑦
2、 未出現(xiàn)合同不得轉(zhuǎn)讓的法定情形
（1） 因合同性質(zhì)不得讓與的，如讓與會(huì)使給付內(nèi)容完全變更的情形，則該轉(zhuǎn)讓無(wú)效;（2）按照當(dāng)事人約定不得讓與的，如預(yù)售合同中預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人約定了預(yù)售商品房不的再轉(zhuǎn)讓，預(yù)購(gòu)人應(yīng)就此遵守約定;（3）依照法律規(guī)定不得讓與的，則該轉(zhuǎn)讓無(wú)效。
（二）預(yù)售房屋合同轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)范完善
1、立法層面確立預(yù)售房的再轉(zhuǎn)讓制度
這里所說(shuō)的確立是指在全國(guó)性法律之中予以確立，而非將預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度體現(xiàn)于雜亂的地方性房地產(chǎn)條例和辦法當(dāng)中，這是對(duì)該行為的一個(gè)定性，也可以防止由于法律的模糊和不確定性而產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓糾紛。我國(guó)目前的《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條的規(guī)定將具體明細(xì)的規(guī)定交由國(guó)務(wù)院來(lái)制定。因此國(guó)務(wù)院有必要對(duì)于該行為制定專門的具體法規(guī)，或者由其相關(guān)部門制定部門規(guī)章，對(duì)全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)范管理。否則，目前全國(guó)各地的房地產(chǎn)規(guī)定不統(tǒng)一，不利于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和統(tǒng)一管理。
2、 立法層面明確轉(zhuǎn)讓的程序和條件
本身，預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓制度就是為了繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、保證房地產(chǎn)交易的安全、便捷而確立的，因此設(shè)計(jì)程序之時(shí)可以考慮簡(jiǎn)化原程序，將預(yù)購(gòu)人的解除登記步驟和第三人與開發(fā)商辦理預(yù)售登記手續(xù)步驟合并為一步。
具體可以考慮為以下步驟：首先，預(yù)購(gòu)人應(yīng)與第三人簽訂預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同，合同應(yīng)該采取書面形式，內(nèi)容符合法律規(guī)定，明確再轉(zhuǎn)讓合同的一般條款。其次，預(yù)購(gòu)人與第三人應(yīng)視原預(yù)售合同的履行情況取得預(yù)售人同意或者通知預(yù)售人知曉，同時(shí)應(yīng)該與預(yù)售人完成預(yù)售合同的變更手續(xù)，預(yù)購(gòu)人退出原預(yù)售合同，第三人進(jìn)入原合同成為新的合同當(dāng)事人，與預(yù)售人形成新的商品房預(yù)售關(guān)系，制定新的商品房預(yù)售合同。最后，轉(zhuǎn)讓過(guò)程中要求預(yù)購(gòu)人 、第三人與預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在完成預(yù)售合同變更手續(xù)的一定期限內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記。明確辦理變更登記所應(yīng)攜帶的材料;預(yù)留的期限不宜太長(zhǎng)，但也要考慮到三方時(shí)間的協(xié)調(diào)，給出適當(dāng)?shù)臅r(shí)間，具體期限可以參考目前各地的地方條例、辦法;確定各級(jí)房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記的管轄范圍，建議由預(yù)售商品房所在地的房地產(chǎn)管理部門管轄變更登記。
總結(jié)
當(dāng)然，允許和鼓勵(lì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓并不是沒(méi)有條件的，只有合法、有效、無(wú)瑕疵的商品房預(yù)售合同才能成為預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的對(duì)象，即，想要達(dá)到設(shè)計(jì)這個(gè)制度的初衷， 就必須設(shè)立嚴(yán)格的控制條件，遏制惡意的再轉(zhuǎn)讓行為，防止不良債權(quán)債務(wù)的發(fā)生。建議將預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度的條件明確為預(yù)售合同的合法、有效、無(wú)瑕疵，并且當(dāng)事人之間并無(wú)不可再轉(zhuǎn)讓的約定;同時(shí)對(duì)于再轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定可以根據(jù)預(yù)購(gòu)人對(duì)預(yù)售合同的履行程度不同大體分為三種情況;對(duì)于再轉(zhuǎn)讓的登記變更手續(xù)辦理程序，建議分為三個(gè)步驟，即訂立再轉(zhuǎn)讓合同、變更原預(yù)售合同和辦理預(yù)售變更登記，以簡(jiǎn)化原先較為復(fù)雜的預(yù)售合同變更程序。可以說(shuō)，只要制度設(shè)計(jì)嚴(yán)謹(jǐn)合理、程序得當(dāng)、監(jiān)督到位，在全國(guó)性法律中確立預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度卻對(duì)是對(duì)民法領(lǐng)域中意思自治原則的尊重和良好體現(xiàn)，其不僅可以促進(jìn)商品房的充分利用和流轉(zhuǎn)，活躍商品房市場(chǎng)，也可以為預(yù)售人、預(yù)購(gòu)人和第三人的交易提供便利程序，同時(shí)將簡(jiǎn)化原先較為冗雜的預(yù)售合同變更登記程序，減輕房地產(chǎn)登記部門的工作任務(wù)，這對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)一高效的管理具有重要意義。（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)法學(xué)院）
本課題為“2015年度河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)碩士研究生創(chuàng)新計(jì)劃項(xiàng)目”
參考文獻(xiàn)：
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注解：
①雷蘭，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度中相關(guān)法律問(wèn)題研究，載于《法律適用》，2006年第11期
②趙英偉，商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律性質(zhì)及條件研究，載于《法學(xué)論壇》，2000年第5期
③符啟林，商品房預(yù)售法律制度研究[M]，北京： 中國(guó)政法大學(xué)出版社，2002年版，第92-93頁(yè)
④雷蘭，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度中相關(guān)法律問(wèn)題研究，載于《法律適用》，2006年第11期
⑤萬(wàn)卉：《商品房預(yù)售制度的若干法律問(wèn)題研究》，上海：上海社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所，2008年版，第33頁(yè)。
近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立與蓬勃發(fā)展，商品房買賣市場(chǎng)日益活躍，一種新型的房屋銷售制度--商品房預(yù)售應(yīng)運(yùn)而生。商品房預(yù)售俗稱“賣樓花”，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給預(yù)購(gòu)人，由預(yù)購(gòu)人根據(jù)預(yù)售合同支付房款(既可一次付清，也可分期支付，視合同約定而為)并在房屋竣工驗(yàn)收合格后依法取．得房屋所有權(quán)的一種房銷售形式。可見(jiàn)，相對(duì)于一般的現(xiàn)房交易，該種銷售方式有利于房地產(chǎn)開發(fā)吸收資金，對(duì)于解決房屋在開發(fā)建設(shè)中資金不足的問(wèn)題起重要作用。但是，商品房的預(yù)售在我國(guó)還剛剛起步，現(xiàn)行立法尚不夠完善，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也還欠缺，對(duì)房屋預(yù)售中的一些基本問(wèn)題還模糊不清。因此，有必要加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售制度的法律研究，澄清一些理論與實(shí)踐問(wèn)題，使之能在房屋交易市場(chǎng)上發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)功能。
一、預(yù)售合同的法律性質(zhì)
我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企此應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30曰內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。依據(jù)該條，我國(guó)的商品房預(yù)售以當(dāng)事人雙方簽訂書面合同為形式要件。站在預(yù)防法學(xué)的觀點(diǎn)來(lái)看，就是先以“契約"的方法，將當(dāng)事人彼此的權(quán)義關(guān)系加以定位，俾減少因權(quán)義不明所生的爭(zhēng)執(zhí)或糾紛。另外，對(duì)該種契約的性質(zhì)也必須予以明確，這是對(duì)當(dāng)事人彼此權(quán)利義務(wù)具體定位的必然要求，也是保證法律能夠具體準(zhǔn)確地調(diào)整社會(huì)關(guān)系的客觀需求。
（一）預(yù)售合同是買賣合同
1、商品房預(yù)售合同符合買賣合同性質(zhì)。《臺(tái)灣民法典》第98條規(guī)定:"解釋意思表示應(yīng)探求當(dāng)事人之真意，不得拘泥于所用之辭句。"因此應(yīng)該從當(dāng)事人真實(shí)意志的角度去探求預(yù)售合同的法律性質(zhì)。房屋預(yù)售合同簽訂之時(shí)房屋尚未開工或正在施工，合同的標(biāo)的物并非現(xiàn)實(shí)物而是將來(lái)物，有一個(gè)"成長(zhǎng)"過(guò)程。但雙方的意圖都在于房屋竣工后的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購(gòu)人支付價(jià)款是為了取得房屋所有權(quán)，開發(fā)商接受價(jià)款也自然負(fù)有了交付房屋的義務(wù)，這與買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的基本特性是相吻合的。預(yù)售合同實(shí)為房屋作為商品交換形式在法律上的必然表現(xiàn)，合同當(dāng)事人的行為在本質(zhì)上仍是買賣行為。預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利擔(dān)保、瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容也多與買賣合同相同，具有明顯的買賣合同性質(zhì)。
2、商品房預(yù)售合同是非即時(shí)交付合同。商品房預(yù)售與成品房的買賣相比又具有自身的特殊性。主要表現(xiàn)在交易標(biāo)的物的非現(xiàn)實(shí)性、合同履行的非即時(shí)性。即合同成立時(shí)標(biāo)的物還不具備立即現(xiàn)實(shí)交付的條件，合同不能即時(shí)完全履行，仍需要一定時(shí)間，是一種遠(yuǎn)期交付合同。但這種遠(yuǎn)期交付合同又不同于附期限合同，附期限合同是指期限到來(lái)時(shí)合同才生效，而預(yù)售合同成立時(shí)即已生效，只是履行期限的延后。
3、房屋預(yù)售合同不是承攬合同。在學(xué)理上，有人采"承攬契約說(shuō)",將預(yù)售行為視為是房屋的加工承攬。承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，由定作人給付報(bào)酬的合同。合同的標(biāo)的是承攬人依定作人的要求最終完成并交付的工作成果，承攬合同簽訂時(shí)該標(biāo)的尚不存在，在這一點(diǎn)上與預(yù)售合同具有相似性。但預(yù)售合同與承攬合同的區(qū)別還是顯而易見(jiàn)的。
（1）、合同訂立的目的不同。預(yù)售合同旨在實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，由購(gòu)買方取得房屋所有權(quán)，預(yù)售方獲得房屋價(jià)款．而在承攬合同中，工作成果完成后所有權(quán)是直接歸屬于定作人的，承攬人只是依約取得報(bào)酬而并非是工作成果的價(jià)款。
（2）、確定合同標(biāo)的具體狀況的主體不同。在實(shí)踐中，預(yù)售合同多為標(biāo)準(zhǔn)合同，通常由預(yù)售方單方面擬定，對(duì)于預(yù)售房屋的面積、地段、樓層朝向、房屋的結(jié)構(gòu)、裝修狀況、設(shè)備等基本情況都是由預(yù)售方依據(jù)房屋開發(fā)的總體規(guī)劃確定的。購(gòu)買方只是在預(yù)購(gòu)方己確定的范圍內(nèi)選擇欲購(gòu)房屋，對(duì)房屋不能提出特殊要求。在承攬合同中，定作人對(duì)標(biāo)的物在種類、規(guī)格、質(zhì)量等方面往往有特殊要求，承攬人必須嚴(yán)格按照定作人的要求進(jìn)行加工制作。
（3）、違約后的救濟(jì)措施不同。在預(yù)售合同中，房屋竣工交付時(shí)，如果購(gòu)買方未按合同約定付清價(jià)款，因?yàn)榇藭r(shí)房屋的所有權(quán)仍屬于預(yù)售方，預(yù)售方完全可以拒絕轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。在承攬合同中，如果定作人不依約支付報(bào)酬，雖然承攬人占有完成的工作成果，但該工作成果的所有權(quán)人是定作人，承攬人只能對(duì)完成的工作成果行使留置權(quán)。
4、預(yù)售合同不是分期付款買賣合同
商品房預(yù)售的融資功能較為突出，實(shí)踐中的常規(guī)做法是，由預(yù)購(gòu)方根據(jù)施工進(jìn)度分期交付房款，這種做法類似于分期付款買賣。分期付款買賣的特點(diǎn)在于標(biāo)的物交付給買受方后，價(jià)金尚有二期以上仍待支付。在價(jià)款的支付方式和付款完畢前標(biāo)的物所有權(quán)的歸屬上，預(yù)售房屋交易與分期付款買賣是相同的。但商品房預(yù)售行為在性質(zhì)上絕不是分期付款買賣。
首先，分期付款買賣的標(biāo)的物在合同生效時(shí)就要交付給買受人，由買受人占有、使用、收益。而在商品房預(yù)售中，標(biāo)的物是在建房屋，合同成立生效時(shí)，該標(biāo)的物還不存在，根本談不上再轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方占有。
其次，分期付款買賣的標(biāo)的物在轉(zhuǎn)移占有后，必然還有二期以上的價(jià)款未支付。而商品房預(yù)售并非必須采取分期支付價(jià)款的履行方式，預(yù)售方和購(gòu)買方完全可以在合同中約定由購(gòu)買方一次付存款。而且實(shí)踐中，在交付房屋前，預(yù)售方通常是要求購(gòu)買方以貸款繳清價(jià)金或以現(xiàn)金付清剩余房款。
最后，分期付款買賣使買受人在經(jīng)濟(jì)能力較差，無(wú)力一次性付清標(biāo)的物價(jià)款的情況下仍可提前享受生活上所需的新商品，是賣方對(duì)買方的融資。而在商品房預(yù)售中，購(gòu)買方先要支付房屋價(jià)款或至少支付部分房?jī)r(jià)，預(yù)售方將收到的這些資金投入到房屋建設(shè)中去，有利于解決建房過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，這實(shí)為買方向賣方的融資。
二、預(yù)售商品房的抵押?jiǎn)栴}
根據(jù)1997年我國(guó)建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，土地使用權(quán)者可以以待建成在建的建筑物或其他附著物作抵押擔(dān)保，購(gòu)房者也可以對(duì)依法獲準(zhǔn)建造的預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押。但從實(shí)踐看來(lái)，預(yù)售商品房抵押存在三種形式：開發(fā)商設(shè)立的抵押；購(gòu)房者設(shè)立的抵押；開發(fā)商和購(gòu)房者設(shè)立的重復(fù)抵押。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售商品房設(shè)立的抵押
商品房預(yù)售合同是買賣合同，房屋竣工交付前的所有權(quán)人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所有權(quán)人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)有完全的自，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)然可以用在建的房屋進(jìn)行抵押。但這時(shí)就存在一個(gè)問(wèn)題，如果預(yù)售方已經(jīng)通過(guò)簽訂預(yù)售合同將房屋預(yù)售給購(gòu)買方，購(gòu)買方依據(jù)預(yù)售合同享有的權(quán)利并非物權(quán)，而是針對(duì)特定對(duì)象的一種請(qǐng)求權(quán)和獲得將來(lái)利益的期待權(quán)，在性質(zhì)上屬于債權(quán)。而預(yù)售方將待售房屋抵押后，抵押人獲取的抵押權(quán)則是一種物權(quán)。如果預(yù)售方不能如期與抵押權(quán)人結(jié)清債務(wù)，依據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理，抵押權(quán)人特優(yōu)先對(duì)房屋行使抵押權(quán)，這對(duì)購(gòu)買方顯然是極為不利的。因此對(duì)已經(jīng)預(yù)售的商品房在立法上應(yīng)禁止再抵押。雖然2003年6月1日的司法解釋規(guī)定，預(yù)售方必須將抵押情況如實(shí)地告知購(gòu)買方，對(duì)于預(yù)售方隱瞞不告的，購(gòu)買方有權(quán)要求返還已付房款及其利息、賠償損失并可請(qǐng)求預(yù)售人承擔(dān)賠償損失。但筆者認(rèn)為產(chǎn)權(quán)有無(wú)暇疵是購(gòu)買者最關(guān)心的事，應(yīng)從立法上禁止開發(fā)商以預(yù)售房屋設(shè)立抵押，一方面是對(duì)開發(fā)商實(shí)力的考驗(yàn)，另一方面，也是保證購(gòu)房者利益的需要。對(duì)于特殊情況，須以預(yù)售房屋設(shè)立抵押的，應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定設(shè)立條件和設(shè)立抵押貸款占開發(fā)房屋價(jià)值的比例，避免開發(fā)商完全“借雞下蛋”。并且，對(duì)于設(shè)立已抵押的合同，在開發(fā)商未將貸款還清前，應(yīng)將購(gòu)房者的部分房款提存于銀行，在交易房屋權(quán)利無(wú)瑕疵的保證的前提下，開發(fā)商才能得到該筆房款。
(二)購(gòu)買方對(duì)頂售商品房設(shè)立的抵押
購(gòu)買方對(duì)頂售商品房設(shè)立的抵押，實(shí)際上多為預(yù)售商品房的貸款抵押。這種抵押是以未來(lái)將取得的權(quán)益作為抵押物。有人認(rèn)為，以未來(lái)取得的房屋產(chǎn)權(quán)作抵押與房地產(chǎn)抵押的特定性相矛盾，房地產(chǎn)抵押的標(biāo)的應(yīng)該是現(xiàn)存的房地產(chǎn)。其實(shí)，由于我國(guó)對(duì)預(yù)售商品房合同實(shí)行登記備案制度，這種未來(lái)可以得到的房地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)登記、備案已經(jīng)特定了，因此它是可以作為抵押物的，與房地產(chǎn)抵押的特定性并不矛盾。況且，預(yù)售商品房抵押也是符合國(guó)際通行做法的。英美創(chuàng)設(shè)的"浮動(dòng)擔(dān)保"制度，已由不動(dòng)產(chǎn)抵押發(fā)展為不受法律禁止的一切財(cái)產(chǎn)的抵押，承認(rèn)企業(yè)以將來(lái)取得的權(quán)利(如債權(quán))作為抵押權(quán)的客體。因此，預(yù)售商品房的購(gòu)買方可以對(duì)預(yù)購(gòu)的房屋設(shè)立抵押。購(gòu)買方以預(yù)售商品房設(shè)立抵押，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件，抵押行為方可有效:
1、抵押大是預(yù)售商品房的購(gòu)房人。
購(gòu)房人購(gòu)買在建的商品房后，對(duì)所預(yù)購(gòu)商品房享有"所有權(quán)之期待權(quán)"，購(gòu)房人以預(yù)售的商品房作為抵押，是對(duì)其享有的權(quán)利進(jìn)行的處分。
2、購(gòu)房人與預(yù)售人簽訂了《商品房預(yù)售合同》，按合同約定支付了到期購(gòu)房款，抵押時(shí)要提供付款憑證。
3、商品房預(yù)售合同須為有效合同。
預(yù)售商品房抵押是以預(yù)購(gòu)的商品房作為抵押標(biāo)的，要使抵押行為有效，預(yù)售人與購(gòu)買人之間的預(yù)售關(guān)系合法有效是重要前提。若預(yù)售行為違法無(wú)效，建立在此基礎(chǔ)上的抵押行為必然無(wú)效。
4、預(yù)售商品房抵押須辦理抵押登記
根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)管理法和擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人以房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日生效。以房地產(chǎn)設(shè)立抵押，必須進(jìn)行登記，抵押行為自辦理登記手續(xù)時(shí)生效。經(jīng)過(guò)抵押登記后，抵押權(quán)人方取得抵押權(quán)。
（三）雙方重復(fù)抵押。實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)開發(fā)商已設(shè)立抵押的預(yù)售房屋，購(gòu)買方在購(gòu)房時(shí)又以該房為標(biāo)的設(shè)立抵押，使抵押權(quán)人和預(yù)購(gòu)方的利益風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)明顯增加。對(duì)重復(fù)抵押行為，應(yīng)當(dāng)禁止。
三、預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)賣問(wèn)題
所謂預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，又稱“炒樓花”，是指在商品房預(yù)售以后，買受人將其預(yù)購(gòu)的未施工交付的預(yù)售商品房另行轉(zhuǎn)讓的行為。對(duì)這種行為，有學(xué)者認(rèn)為，商品房預(yù)售后的再轉(zhuǎn)讓具有較大的投機(jī)性，主張從立法上產(chǎn)加禁止。我國(guó)現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》第45條對(duì)此既未予以明確允許，但也未明令禁止，而是授權(quán)國(guó)務(wù)院作出具體規(guī)定。在1995年建設(shè)部的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中也并沒(méi)有禁止"炒樓花"。在實(shí)踐中"炒樓花"行為大量存在，因"炒樓花"而發(fā)生的糾紛也不斷出現(xiàn)，立法上如果一味對(duì)"炒樓花"．采取回避態(tài)度將不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)育。筆者讀為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益來(lái)看，為了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，應(yīng)允許預(yù)售商品房房再轉(zhuǎn)讓。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓在本質(zhì)上是合同關(guān)系的轉(zhuǎn)讓，不僅轉(zhuǎn)讓合同的權(quán)利，義務(wù)也要一并轉(zhuǎn)讓，實(shí)為權(quán)利與義務(wù)的概括轉(zhuǎn)移。我國(guó)合同法對(duì)合同的轉(zhuǎn)讓是允許的，那么對(duì)于"炒樓花"也就不宜一律加以禁止。
預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的原因也是非常復(fù)雜的，并非一概是為了炒賣之目的，購(gòu)房人很可能因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)或風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的需要而進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓，如果一概禁止，則將限制購(gòu)買方合法權(quán)益的行使。
另外，在國(guó)務(wù)院對(duì)"炒樓花"行為還未作出規(guī)定的情況下，各地多制定地方性法規(guī)對(duì)頂售商品房的再轉(zhuǎn)讓加以規(guī)范。綜觀這些地方性法規(guī)，對(duì)"炒樓花"都是采允許態(tài)度的，只是規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件。
預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的差價(jià)對(duì)轉(zhuǎn)讓人有巨大的誘惑力，刺激著他們的投機(jī)心理。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全的情況下，帶有投機(jī)性的"炒樓花"行為很可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)產(chǎn)生"泡沫經(jīng)濟(jì)"，影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。客觀上，"炒樓花"行為的風(fēng)險(xiǎn)性的確是存在的，但我們不能因?yàn)樗哂型稒C(jī)的這種負(fù)面效應(yīng)就因噎廢食，而應(yīng)該努力健全房地產(chǎn)管理體制，在法律上對(duì)這種行為加以正確騎引導(dǎo)和嚴(yán)格的規(guī)制，以盡量降低其投機(jī)性，使其最大化地發(fā)揮出活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。筆者認(rèn)為，預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓應(yīng)滿足一定的條件、履行必要的程序:
1、預(yù)購(gòu)方已經(jīng)辦妥了商品房預(yù)售合同的登記備案手續(xù)，在轉(zhuǎn)讓預(yù)售房屋時(shí)，該預(yù)售合同在有效期內(nèi)，這是預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的前提條件。
2、預(yù)購(gòu)方已向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)交付購(gòu)房?jī)r(jià)款總額的百分之二十五以上的商品房預(yù)售款。
3、預(yù)購(gòu)方與受讓方必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，載明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售合同編號(hào)、轉(zhuǎn)讓原因、金額、面積、雙方的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同需經(jīng)開發(fā)企業(yè)認(rèn)可并簽字蓋章。
4、轉(zhuǎn)讓雙方必須持預(yù)售契約、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到銷售登記的交易管理部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記，履行登記備案手續(xù)。
5、預(yù)購(gòu)方和受讓方依法向稅務(wù)部門繳納土地增值稅J印花稅等稅費(fèi)。
四、預(yù)售商品房糾紛問(wèn)題
由于商品房預(yù)售是一種新鮮事物，有關(guān)立法還不完善，一些開發(fā)商為了獲取暴利，故意作虛假承諾，利用立法的漏洞損害購(gòu)買方或其它人第三者的利益，預(yù)購(gòu)方又處于明顯弱勢(shì)地位。導(dǎo)致商品房預(yù)售市場(chǎng)的糾紛不斷暴露。其中比較常見(jiàn)的是標(biāo)的瑕疵問(wèn)題和交付不能或不能如期交付問(wèn)題。我們認(rèn)為，正確處理商品房預(yù)售合同糾紛，必須針對(duì)不同性質(zhì)的糾紛采取不同的原則。
（一）標(biāo)的瑕疵糾紛及其處理。標(biāo)的瑕疵在商品房預(yù)售糾紛中占有相當(dāng)比例，常見(jiàn)的標(biāo)的權(quán)利瑕疵問(wèn)題和質(zhì)量瑕疵問(wèn)題。標(biāo)的權(quán)利瑕疵主要是抵押?jiǎn)栴}和權(quán)利證書，已經(jīng)交付并辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋如果仍存在抵押，購(gòu)房者可以要求開發(fā)商提供擔(dān)保或要求退房；已付清房款但沒(méi)有交付的，購(gòu)買者可以要求開發(fā)商提供擔(dān)保；既未付清房款也未交付的，購(gòu)買方在享有知情權(quán)的基礎(chǔ)上，與開發(fā)商協(xié)商解決。權(quán)利證書的取得，我國(guó)法律已有規(guī)定，不在贅述。質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個(gè)別地方影響正常使用等，筆者認(rèn)為應(yīng)加大質(zhì)量保障的立法，確保購(gòu)買者的利益。房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定。對(duì)于存在質(zhì)量瑕疵的預(yù)售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
但該規(guī)定，過(guò)于規(guī)范，不利于操作，仍須進(jìn)一步明確嚴(yán)重影響正常居住使用的范圍。另外，筆者認(rèn)為開發(fā)商售房過(guò)程中所作的承諾與實(shí)際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開發(fā)商承擔(dān)支付房款20%以上違約金，因?yàn)樵谫?gòu)房過(guò)程中，購(gòu)房方一般處于弱勢(shì)地位，合同中一般對(duì)此違約沒(méi)有約定，同時(shí)有時(shí)該類違造成的損失難以計(jì)算，致使該類違約出現(xiàn)后，無(wú)法追究開發(fā)商的違約責(zé)任。如果由于開發(fā)商的虛假宣傳影響購(gòu)房方購(gòu)房意圖的，購(gòu)房者可以要求解除合同和賠償損失，如開發(fā)商在出售某一棟房屋時(shí)，對(duì)購(gòu)房方說(shuō)，該房前面建一層門面房，某甲因看中該房前面視野好，于是購(gòu)買二層商品房一套，后來(lái)，該開發(fā)商為賺取更多利潤(rùn)，將一層門面房改為二層，此時(shí)甲有要求退房并要求開發(fā)商承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。
（二）交付不能或不能如期交付糾紛及其處理。引起此類糾紛的原因具有多方面因素，有的因建房資金不到位，有的因預(yù)售方將已預(yù)售房屋轉(zhuǎn)賣而引起等。對(duì)于此類糾紛，2003年司法解釋規(guī)定了購(gòu)房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。筆者認(rèn)為，從切實(shí)維護(hù)購(gòu)買方的合法利益角度出發(fā)，開發(fā)商在催告后三個(gè)月內(nèi)履行的，同時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍不能履行的，購(gòu)房方有選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照房屋價(jià)格上漲或?qū)嶋H損失計(jì)算）的權(quán)利。對(duì)于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計(jì)算。
參考資料：
1、李永然《房地產(chǎn)法律談》(續(xù)篇)臺(tái)灣木然文化出版股份有限公司
2、錢明星、姜曉春《中外法學(xué)》1996年第5期
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)管理；房地產(chǎn)；商品房；預(yù)售；法律
商品房預(yù)售是房屋買賣的重要形式，在房屋買賣中占有相當(dāng)高的比例。預(yù)售房與現(xiàn)售房最大的區(qū)別在于商品不確定性和預(yù)期性。因此，高度重視和正確解決商品房預(yù)售中的法律問(wèn)題，對(duì)于保護(hù)購(gòu)房人的購(gòu)房熱情，維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，以及促使開發(fā)商規(guī)范開發(fā)、維護(hù)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期利益，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
1 商品房預(yù)售許可證制度
商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，即開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》，未取得《商品房預(yù)售許可證》，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條明確規(guī)定：商品房預(yù)售、開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。我國(guó)對(duì)商品房的預(yù)售采取許可證制度。采取商品預(yù)售許可證制度，有利于保障商品房預(yù)售秩序，保護(hù)消費(fèi)者利益，維護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益。《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房的預(yù)售作了明確的規(guī)定，按照《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)預(yù)售商品，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： 1.1取得土地使用權(quán)證書
已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書，取得合法的土地使用權(quán)是出售商品房的基礎(chǔ)，土地使用權(quán)證書是合法擁有土地使用權(quán)的標(biāo)志。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)只有在交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書的情況下才可以從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易，所以取得土地使用權(quán)證書是基礎(chǔ)，是第一要件。1.2持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證
取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證是商品房開工建設(shè)的前提，商品房建設(shè)一定要符合城市規(guī)劃。根據(jù)《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施、必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。這是因?yàn)橛械拈_發(fā)商如果尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就開始出售商品房，就不排除會(huì)有商品房建筑工程能否開工的風(fēng)險(xiǎn)，從而有可能發(fā)生損害預(yù)購(gòu)人利益的現(xiàn)象。
1.3 房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行監(jiān)督
按提供預(yù)售的商品房計(jì)算、投入開發(fā)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，這一規(guī)定的目的在于防止炒賣地皮，有效地保護(hù)商品房預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益，同時(shí)也便于房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行監(jiān)督。
1.4取得商品房預(yù)售許可證
向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記、取得商品房預(yù)售許可證明。只有取得商品房預(yù)售許可證，商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)才能與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。同時(shí)商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案
2 商品房預(yù)售合同是否有效的確認(rèn)
按照我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，開發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)取得預(yù)售許可，否則其與購(gòu)房人簽訂的商品房預(yù)售合同無(wú)效，不受法律保護(hù)。筆者認(rèn)為，不具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個(gè)條件的開發(fā)商所簽訂的預(yù)售商品房合同、應(yīng)確認(rèn)其無(wú)效，有利于保護(hù)承購(gòu)人的合法權(quán)益，以促使開發(fā)商規(guī)范開發(fā)、依法預(yù)售，維護(hù)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期利益是有益的。但是對(duì)那些已具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個(gè)條件，只是未向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理預(yù)售房許可證的房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所簽訂的合同，應(yīng)如何確認(rèn)其效力呢？筆者認(rèn)為這種情況下的預(yù)售房合同應(yīng)當(dāng)屬于效力待定的合同的一種，這種合同如果當(dāng)事人發(fā)生糾紛以后，但在前預(yù)售房開發(fā)商能及時(shí)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)補(bǔ)辦并取得預(yù)售商品房許可證。也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同的效力，這樣有利于保護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，有利于社會(huì)穩(wěn)定。在商品房買賣中有些開發(fā)商與承購(gòu)人，由于對(duì)預(yù)售商品房要領(lǐng)的不理解，將已建成的成品商品在簽訂合同時(shí)承購(gòu)人不能一次支付金額價(jià)金而簽訂“預(yù)售房合同”，在這種情況下，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況。審查開發(fā)商是否具備“五證”即《固定資產(chǎn)投資許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房銷售許可證》。如果具備“五證”應(yīng)確認(rèn)商品房買賣合同有效。3 預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題
由于在立法上存在《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款所規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓與該法第四十五條規(guī)定的預(yù)購(gòu)商品房可以轉(zhuǎn)讓的矛盾，導(dǎo)致有些房地產(chǎn)管理部門不允許預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓，拒絕為受讓人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。造成部分人認(rèn)為預(yù)購(gòu)商品房不能轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為預(yù)購(gòu)商品房能夠轉(zhuǎn)讓，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓包括以下兩種情況：
3.1 已付清購(gòu)房款的預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓
承購(gòu)人已經(jīng)按照商品房買賣合同的約定，履行了支付房款的義務(wù)，對(duì)開發(fā)商不再負(fù)有義務(wù)，只享有合同權(quán)利。因此，此種情形下的轉(zhuǎn)讓屬于權(quán)利轉(zhuǎn)讓，按《合同法》第七十九條及第八十條的規(guī)定，購(gòu)房人員只須通知開發(fā)商后轉(zhuǎn)讓就生效，不須征得開發(fā)商同意。
3.2 未付清房款或按揭預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓。
購(gòu)房人不但享有合同權(quán)利、還負(fù)有按照商品房預(yù)售合同或按揭貸款合同約定向開發(fā)商或揭銀行履行付清余款或按月償還貸款的義務(wù)。因此，此種情形下的轉(zhuǎn)讓屬于債權(quán)債務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓，按照《合同法》第八十八條的規(guī)定，購(gòu)房人應(yīng)事先告知開發(fā)商或銀行，由開發(fā)商或銀行對(duì)受讓人進(jìn)行清償能力的審理，并決定是否同意其轉(zhuǎn)讓。否則，該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
參考文獻(xiàn)
[1] 丁志平.關(guān)于商品房預(yù)售問(wèn)題[J].調(diào)查與研究，2011（3）
