時間：2023-09-08 17:14:03
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇代征土地管理辦法，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
——關(guān)于新體制下××區(qū)項(xiàng)目建設(shè)及其稅收管理情況報告
一、當(dāng)前××區(qū)項(xiàng)目建設(shè)概況
××區(qū)是由原××市的兩縣三區(qū)的部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道組成，發(fā)展空間廣闊，具有綜合發(fā)展優(yōu)勢，是石家莊市發(fā)展的主要方向和重點(diǎn)區(qū)域。幾年來，該區(qū)圍繞“加快發(fā)展，富民強(qiáng)區(qū)”戰(zhàn)略目標(biāo)，按照“商貿(mào)服務(wù)發(fā)達(dá)、科技工業(yè)領(lǐng)先、文化教育繁榮、綠色居住怡人”的功能定位要求，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢、土地資源優(yōu)勢和特殊政策優(yōu)勢，狠抓項(xiàng)目的謀劃、跑辦和建設(shè)。今年前九個月全區(qū)固定資產(chǎn)投資保持了快速增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后續(xù)能力明顯增強(qiáng)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，今年，全區(qū)計(jì)劃建設(shè)項(xiàng)目共計(jì)183項(xiàng)，計(jì)劃投資568500萬元，千萬元以上項(xiàng)目78項(xiàng)。其中：省級重點(diǎn)項(xiàng)目9項(xiàng)，市級重點(diǎn)項(xiàng)目13項(xiàng)，區(qū)級重點(diǎn)項(xiàng)目31項(xiàng)。截止9月底，全區(qū)社會固定資產(chǎn)投資完成407000萬元，同比增長71.7%。其中：國有及其他投資完成349000萬元，增長84.7%。在全部投資中,房地產(chǎn)開發(fā)投資181863萬元,占全部投資總額的45%。2004年項(xiàng)目建設(shè)預(yù)計(jì)新增產(chǎn)值26億元，實(shí)現(xiàn)利稅 1.17億元。
二、新體制下項(xiàng)目建設(shè)稅收控管機(jī)制和主要措施
從××區(qū)項(xiàng)目建設(shè)概況可以看出，基建投資和房地產(chǎn)投資占有較大比重，而基建和房地產(chǎn)投資在建項(xiàng)目納稅人在稅收管理上涉及納稅地點(diǎn)、稅種歸屬、經(jīng)營形式（工程分包轉(zhuǎn)包）、內(nèi)建外建等情況十分復(fù)雜。根據(jù)新的戶籍管理辦法，我局主要從以下幾方面對項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行跟蹤管理。
(一)按照屬地管理的原則，嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目建設(shè)稅務(wù)管理責(zé)任制。我局把項(xiàng)目建設(shè)列為管理部門重點(diǎn)稅源監(jiān)控的內(nèi)容之一，對開工在建項(xiàng)目實(shí)行信息采集按月專報制度，準(zhǔn)確鎖定項(xiàng)目目標(biāo)；建立村委會、辦事處（鎮(zhèn)）、政府部門（計(jì)劃局）三級項(xiàng)目建設(shè)信息傳遞機(jī)制。
(二) 實(shí)行源泉控管。一是建立房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)信息傳遞制度，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)的稅源監(jiān)控。城建局發(fā)展計(jì)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)的立項(xiàng)批復(fù)，土地管理局對土地出讓的批復(fù)等各種資料報送地稅機(jī)關(guān)備查。二是嚴(yán)格實(shí)行以票管稅。城建局、土地管理局在辦理土地、房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)時，向房產(chǎn)開發(fā)商索取銷售不動產(chǎn)完稅證明和專用發(fā)票。三是委托代征稅款。由于付款方與收款方有著項(xiàng)目合作上的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，稅務(wù)管理部門與項(xiàng)目建設(shè)的付款單位簽訂委托代征協(xié)議書，能夠更為有效地防止稅款流失。四是聯(lián)合城建局、土地管理局組織房地產(chǎn)業(yè)稅收大檢查。
(三)健全和完善協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，堵漏增收。注重發(fā)揮協(xié)稅護(hù)稅組織的優(yōu)勢，彌補(bǔ)稅務(wù)征管力量不足，取得最佳的結(jié)合效果，防止個體、私營投資項(xiàng)目稅收流失。
（四）強(qiáng)化分期收款納稅人按正常戶進(jìn)行管理。對分期收款納稅人按正常戶進(jìn)行管理，由稅務(wù)機(jī)關(guān)提供發(fā)票，納稅人提供發(fā)票保證金或納稅擔(dān)保，并責(zé)令其按期納稅。
（五）創(chuàng)造良好的稅收征管環(huán)境。叫響：“人人都是投資環(huán)境，個個都是地稅形象”的口號。把文明禮貌、熱情服務(wù)、規(guī)范操作貫穿于稅收執(zhí)法的每個環(huán)節(jié)和崗位，堅(jiān)持“在執(zhí)法中服務(wù)，在服務(wù)中執(zhí)法，一切為納稅人著想，簡化程序，提高工作效率”的思想，初步形成全方位、零距離的納稅服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
三、項(xiàng)目建設(shè)稅收管理存在的問題及建議
從目前情況看，在實(shí)際工作中，項(xiàng)目建設(shè)稅收管理還存在一些問題：
（一）政府經(jīng)管部門和社會團(tuán)體對稅源的協(xié)管作用還有待于發(fā)揮。一些相關(guān)部門對稅收法律責(zé)任缺乏足夠的認(rèn)識，主觀上對稅源的協(xié)管責(zé)任意識不強(qiáng)、配合較差；個別單位或相關(guān)部門在職權(quán)范圍內(nèi)從事或管理涉稅事項(xiàng)，內(nèi)心缺乏稅收法律觀念或與稅務(wù)機(jī)關(guān)貌合神離，往往在強(qiáng)調(diào)自身發(fā)展的同時犧牲國家稅收利益，有時還會成為制約稅收發(fā)展的阻力。
（二）對項(xiàng)目建設(shè)納稅人使用發(fā)票的管理問題。現(xiàn)行《戶籍管理辦法》規(guī)定，市內(nèi)各區(qū)不能代開發(fā)票，若讓其使用原籍發(fā)票如何控稅，項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)對其所使用的發(fā)票有無檢查權(quán)？若由項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)供票，如何管理？如何控稅等等還存在很多問題。
（三）現(xiàn)行體制與戶籍管理辦法的銜接上存在問題。比如說離開機(jī)構(gòu)所在地到外區(qū)經(jīng)營的納稅人在經(jīng)營地需辦理登記或登錄,但是《登記管理辦法》已經(jīng)無登錄的規(guī)定而戶籍管理辦法依然存在；境外企業(yè)在中國境內(nèi)承包的項(xiàng)目建設(shè)稅收管理在《戶籍管理辦法》中沒有體現(xiàn)；還有外出經(jīng)營報驗(yàn)登記在《戶籍管理辦法》中沒有明顯體現(xiàn)。
針對以上存在的問題，我們提出以下幾點(diǎn)建議：
（一）加強(qiáng)宣傳，促進(jìn)規(guī)范管理。稅法宣傳要注意在廣度和深度上下功夫，把突擊宣傳、重點(diǎn)宣傳同日常宣傳結(jié)合起來，充分發(fā)揮社會輿論的監(jiān)督作用，選擇正、反兩個方面的典型曝光，樹立納稅光榮、偷稅可恥得社會風(fēng)尚，增強(qiáng)企業(yè)的守法經(jīng)營意識。
（二）加強(qiáng)部門聯(lián)合，形成治稅合力。一方面要加強(qiáng)與工商、城建、土地、公安等部門聯(lián)合，互通信息，有效地對重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督控管。另一方面，要充分發(fā)揮社區(qū)服務(wù)管理中心、居委會和各級民間組織管理范圍比較廣，觸角比較深的的優(yōu)勢，形成強(qiáng)大的協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，從源頭堵塞稅收漏洞，實(shí)現(xiàn)稅收的應(yīng)收盡收。
（三）強(qiáng)化重點(diǎn)項(xiàng)目動態(tài)管理。一是對重點(diǎn)項(xiàng)目明確專人負(fù)責(zé)，實(shí)施動態(tài)跟蹤管理，及時掌握各項(xiàng)目建設(shè)情況；二是加大檢查力度，以查促收；三是加強(qiáng)部門協(xié)作。定期向城建管理、國土資源、房產(chǎn)管理等部門了解建設(shè)項(xiàng)目涉稅信息，加強(qiáng)源泉控管。
第二條 我市行政區(qū)域內(nèi)土地出讓金的征收管理，均按本規(guī)定執(zhí)行。
第三條 土地出讓金包括：
（一）國有土地使用權(quán)出讓時，土地使用者依法交納的土地出讓金。
（二）國有土地使用期滿后，土地使用者需要續(xù)期而交納的續(xù)期土地出讓價款。
（三）原通過行政劃撥獲得國有土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價款。
（四）土地合作者未按合同約定期限對土地進(jìn)行投資建設(shè)而依法交納的土地閑置費(fèi)。
（五）依法獲得土地使用權(quán)的土地使用者，在承租年限內(nèi)，按規(guī)定向政府交納的土地使用費(fèi)或土地租金。
（六）土地出讓金的存款利息。
（七）土地出讓金征收管理的罰沒收入和土地出讓金收入。
第四條 市財政部門是土地出讓金的主管機(jī)關(guān)。
市土地管理部門是土地出讓金的代征機(jī)關(guān)，其他部門和單位一律不得代為征收。
第五條 土地基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價應(yīng)由市規(guī)劃、土地管理部門會同市財政、國有資產(chǎn)、房產(chǎn)、物價等管理部門，依照國家有關(guān)規(guī)定共同制定，報市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
第六條 土地出讓金必須全部上繳財政，由財政列入預(yù)算管理，專款專用，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開發(fā)和發(fā)展農(nóng)業(yè)。
土地出讓金緩征、減征由市財政部門負(fù)責(zé)辦理。
第七條 國有土地使用權(quán)有償出讓合同簽訂后，市土地管理部門根據(jù)土地出讓合同，負(fù)責(zé)填發(fā)“繳交國有土地使用權(quán)出讓金登記單。”
第八條 土地受讓方必須根據(jù)交款通知單規(guī)定的金額、開戶銀行和帳號，按規(guī)定的時間將土地出讓金直接繳入“土地出讓金財政專戶。”
第九條 土地受讓方按合同規(guī)定全部付清地價款后，市財政部門應(yīng)為土地受讓方開具“土地出讓金專用票據(jù)。”市土地管理部門根據(jù)“土地出讓金專用票據(jù)”及有關(guān)規(guī)定，辦理土地產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，填發(fā)土地使用證。
第十條 市土地管理部門應(yīng)當(dāng)依法行政，對未依法足額交納土地出讓金的單位和個人，市土地管理部門應(yīng)解除土地使用權(quán)有償出讓合同，不予辦理土地產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，不發(fā)放土地使用證，并可追究受讓方的賠償責(zé)任。
第十一條 外國投資者為獲得土地使用權(quán)所支付的土地出讓價款，需用外幣支付，也可將外幣兌換成人民幣支付。
第十二條 市財政部門應(yīng)在銀行開設(shè)“土地出讓金財政專戶”，用于土地出讓金的專項(xiàng)存儲和核算。并在每月份終了五日內(nèi)和市土地管理部門核對，清算當(dāng)月的土地出讓金收入支出。
第十三條 市財政部門應(yīng)根據(jù)市土地管理部門填報的清算單，及時清算、撥付有關(guān)費(fèi)用，并按2%核撥土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)。
第十四條 清算核撥有關(guān)費(fèi)用后的土地出讓金凈收益，應(yīng)按季繳入財政金庫，納入當(dāng)年的全市城建投資計(jì)劃，專項(xiàng)使用。資金的使用由市財政部門根據(jù)有關(guān)部門申報的具體開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所需費(fèi)用，審核后下達(dá)預(yù)算支出指標(biāo)，撥款并監(jiān)督使用。
第十五條 沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、沈陽市南湖科技開發(fā)區(qū)、沈陽商貿(mào)金融開發(fā)區(qū)、沈陽市輝山風(fēng)景區(qū)開發(fā)和沈陽市沈河開發(fā)區(qū)的土地出讓金收入，由市財政部門委托開發(fā)區(qū)的財政部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一征收管理，全額納入開發(fā)區(qū)的財政預(yù)算管理，專項(xiàng)用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。
上述開發(fā)區(qū)的財政部門，應(yīng)在每季度終了十日內(nèi)，與市財政部門和市土地管理部門辦理土地出讓金的繳撥手續(xù)。
第十六條 市土地管理部門和開發(fā)區(qū)財政部門，應(yīng)在每季度終了后十日內(nèi)，向市財政部門送土地出讓金收入和支出季報表。
第十七條 新民市、遼中縣、法庫縣、康平縣，要根據(jù)本規(guī)定，結(jié)合本地實(shí)際情況，制定本縣（市）的國有土地使用權(quán)出讓金征收管理辦法，報市財政部門備案。
北京市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申辦程序如下。
一、申報
建設(shè)單位或個人經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，持相關(guān)材料到建設(shè)項(xiàng)目所在地的轄區(qū)規(guī)劃部門申請辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。填寫《建設(shè)項(xiàng)目報建服務(wù)申請表》。
申報時需附帶以下材料：
1、建設(shè)單位出具的申報委托書和填寫完整并加蓋單位印章的《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其它事項(xiàng)申報表》；
2、規(guī)劃部門核發(fā)的《規(guī)劃意見書》及附圖各1份(復(fù)印件)，以及規(guī)劃意見書注明申報《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時需準(zhǔn)備的有關(guān)文件、圖紙及模型；
3、市發(fā)改委批準(zhǔn)的可行性研究報告或其它批準(zhǔn)文件(中央和部隊(duì)在京項(xiàng)目，為市發(fā)改委的批復(fù)文件)；
4、新征(占)集體用地的建設(shè)項(xiàng)目，需有市政府批準(zhǔn)文件1份；新征(占)國有土地的建設(shè)項(xiàng)目，需有市國土資源主管部門的批準(zhǔn)文件原件l份；翻建工程需提交房屋產(chǎn)權(quán)證明文件和其上級主管部門的意見；
5、持具有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位繪制的設(shè)計(jì)方案圖1套(以A3規(guī)格和A4規(guī)格
6、依法需要進(jìn)行環(huán)境影響評價的建設(shè)項(xiàng)目，需持經(jīng)相應(yīng)環(huán)保部門批準(zhǔn)的環(huán)境影響評價文件；
7、依法需要進(jìn)行國家安全事項(xiàng)審查的涉外建設(shè)項(xiàng)目，需要有市涉外項(xiàng)目審查辦作出的國家安全事項(xiàng)審查同意意見；
8、勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)、投標(biāo)備案表；
9、由北京市測繪院生產(chǎn)經(jīng)營處按用地釘樁成果及繪圖要求繪制的基礎(chǔ)測繪基本比例尺地形圖4份(用地單位為多個的，需多提供相應(yīng)份數(shù)的地形圖)。
10、需要使用地名作為項(xiàng)目名稱的，須提交地名命名(建筑物名稱核準(zhǔn))行政許可決定文件復(fù)印件l份；
11、規(guī)劃意見書提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的相關(guān)文件。
12、其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的相關(guān)要求。
二、受理
規(guī)劃部門收到申報材料后，按照受理?xiàng)l件的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核，
1、符合審查標(biāo)準(zhǔn)的，即時收取申請人申請材料，填寫“建設(shè)用地規(guī)劃許可證收件表”。將“建設(shè)用地規(guī)劃許可證收件表”第一聯(lián)加蓋受理專用印章后交申請人；將申請材料和“建設(shè)用地規(guī)劃許可證收件表”第二聯(lián)順序裝袋，填寫移交單，轉(zhuǎn)交規(guī)劃委有關(guān)管理部門。
2、申請事項(xiàng)依法不屬于委職權(quán)范圍的，應(yīng)即時作出不予受理決定書(加蓋受理專用印章)，并告知申請人向有關(guān)行政機(jī)關(guān)申請；
3、申請材料存在可以當(dāng)場更正錯誤的，申請人當(dāng)場更正錯誤后，受理填寫“建設(shè)用地規(guī)劃許可證收件表”。
對申請材料不齊全或不符合法定形式的，應(yīng)在5日內(nèi)將需要補(bǔ)正材料一次性書面告知申請人；逾期未告知的，申請人的“建設(shè)用地規(guī)劃許可證收件表”即被視為“建設(shè)用地規(guī)劃許可證立案表”。
三、審查
1、實(shí)體審查。審查內(nèi)容包括：
(1)市規(guī)劃委員會批準(zhǔn)的該項(xiàng)目的《規(guī)劃意見書》；
(2)符合各類城市規(guī)劃(《城市規(guī)劃法》和《北京市城市規(guī)劃條例》)；
(3)綠化及綠地率符合《城市綠化條例》《北京市城市綠化條例》《北京市公園條例》《城市古樹名林保護(hù)管理辦法》《北京市古樹木名木保護(hù)管理?xiàng)l例》和《北京市建設(shè)工程綠化用地面積比例實(shí)施辦法》；
(4)建設(shè)項(xiàng)目與城市規(guī)劃道路相鄰的，應(yīng)滿足《北京市人民政府關(guān)于在城市道路兩側(cè)和交叉路口周圍新建、改建建筑工程的若干規(guī)定》；
(5)建設(shè)項(xiàng)目與城市規(guī)劃道路相鄰的，應(yīng)按規(guī)定代征城市道路(《北京市城市規(guī)劃條例》)；
(6)建設(shè)項(xiàng)目與城市綠地相鄰的，應(yīng)按規(guī)定代征城市綠地(《北京市城市規(guī)劃條例》)；
(7)建設(shè)項(xiàng)目與城市干道、鐵路干線、河道、城市自來水廠地下水源相鄰的，應(yīng)符合《關(guān)于在城市干道兩側(cè)劃定隔離帶的規(guī)定》、《關(guān)于城市干道兩側(cè)隔離帶內(nèi)現(xiàn)有村鎮(zhèn)建設(shè)管理的若干規(guī)定》、《北京市鐵路干線兩側(cè)隔離帶規(guī)劃建設(shè)管理暫行規(guī)定》《北京市密云水庫懷柔水庫和京密引水渠水源保護(hù)管理?xiàng)l例》和《關(guān)于劃定市區(qū)河道兩側(cè)隔離帶的規(guī)定》《北京市城市自來水廠地下水源保護(hù)管理辦法》。
(8)建設(shè)項(xiàng)目位于或相鄰風(fēng)景名勝區(qū)等特定地區(qū)的，應(yīng)符合《北京市長城保護(hù)管理辦法》《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)八達(dá)嶺―― 十三陵風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃管理的規(guī)定》、《北京市人民政府關(guān)于嚴(yán)格控制頤和園、圓明園地區(qū)建設(shè)工程的規(guī)定》；
(9)居住建筑(含居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán))的公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)符合《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》；
2、形式審查，審查內(nèi)容包括：
(1)市發(fā)展改革部門批準(zhǔn)文件(含土地年度供應(yīng)計(jì)劃內(nèi)容)；
(2)用地證明文件合法有效；
(3)環(huán)保部門批準(zhǔn)的環(huán)境影響評價文件；
(4)市涉外項(xiàng)目審查辦作出的國家安全事項(xiàng)審查同意意見；
(5)市水務(wù)主管部門對在水利工程管理范圍、保護(hù)范圍、清障范圍內(nèi)及城市自來水廠地下水源保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目的審查同意意見；
(6)文物主管部門對文保單位及建控地帶內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審查同意意見；
(7)體育主管部門對新建、改建、擴(kuò)建公共體育設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審查同意意見；
(8)市交管部門對大中型公共建筑停車場設(shè)計(jì)方案的審查同意意見；
(9)交通影響評價合格報告；
(10)機(jī)場管理機(jī)構(gòu)對在機(jī)場凈空保護(hù)區(qū)內(nèi)、符合機(jī)場凈空保護(hù)要求的建設(shè)項(xiàng)目的審查同意意見；
(11)衛(wèi)生主管部門對新改擴(kuò)建供水設(shè)施或新改擴(kuò)建食品生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的審查同意意見；
(12)市安全生產(chǎn)監(jiān)督部門對危險化學(xué)品儲運(yùn)或者礦山項(xiàng)目的審查同意意見；
(13)市市政主管部門對環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的審查同意意見；
(14)符合《招標(biāo)投標(biāo)法》和《北京市招標(biāo)投標(biāo)條例》。
今年以來，國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長，經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)一步提高，總體形勢良好。但是，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的一些矛盾和問題還比較突出，必須引起高度重視。特別是新開工項(xiàng)目數(shù)量多、規(guī)模大，固定資產(chǎn)投資增長過快，投資反彈壓力加大。1-5月，全國新開工項(xiàng)目6.7萬個，同比增加1.1萬個；新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資2.6萬億元，同比增長23.6％；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資2.5萬億元，同比增長30.3％，增幅提高3.9個百分點(diǎn)。這種狀況任其發(fā)展下去，勢必加劇相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)能過剩，加大金融風(fēng)險，增加資源環(huán)境承載壓力，影響經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長方式轉(zhuǎn)變。為保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)增長，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的質(zhì)量和效益，必須采取有力措施，加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資調(diào)控，從嚴(yán)控制新開工項(xiàng)目，遏制固定資產(chǎn)投資過快增長的勢頭。為此，提出如下意見：
一、全面清理新開工項(xiàng)目
各地區(qū)要從是否符合國家行業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、項(xiàng)目審核程序、用地政策、用地標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境保護(hù)、安全生產(chǎn)等方面，對今年以來的新開工項(xiàng)目在自查基礎(chǔ)上進(jìn)行全面清理。對不符合上述市場準(zhǔn)入條件以及有關(guān)法律和政策規(guī)定的新開工項(xiàng)目，要認(rèn)真進(jìn)行整改，該停止建設(shè)的要停止建設(shè)。對清理工作搞形式、走過場的地方，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，追究領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員責(zé)任。發(fā)展改革委要會同有關(guān)部門做好組織實(shí)施工作，加強(qiáng)對各地區(qū)清理工作的跟蹤指導(dǎo)。
二、嚴(yán)格審查各類擬建項(xiàng)目
對各類擬建項(xiàng)目，各級發(fā)展改革部門要按照國家產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展建設(shè)規(guī)劃和市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格審查，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案等程序；國土資源、環(huán)境保護(hù)等部門要按照土地管理、環(huán)境影響評價等規(guī)定從嚴(yán)把關(guān)。對不符合產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)和要求等市場準(zhǔn)入條件及建設(shè)程序的擬建項(xiàng)目，土地管理部門不得批準(zhǔn)用地，銀行不得提供貸款，發(fā)展改革、城市規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保和安全監(jiān)管等部門不得辦理相關(guān)手續(xù)。不符合法律和政策規(guī)定、未履行完必要程序的項(xiàng)目，一律不得開工建設(shè)。國務(wù)院有關(guān)部門要加強(qiáng)對各地區(qū)執(zhí)行產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃、市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)程序的監(jiān)督檢查，對執(zhí)行不力的地區(qū)要予以通報批評。
三、進(jìn)一步改進(jìn)和完善土地管理
嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃，嚴(yán)格新增建設(shè)用地審批管理，控制好供地總量，掌握好供地節(jié)奏，優(yōu)先保證重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目以及加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展薄弱環(huán)節(jié)建設(shè)項(xiàng)目用地。對投資和新開工項(xiàng)目增長過快的地區(qū)，要適度控制土地審批進(jìn)度。地方各級土地管理部門要加強(qiáng)對利用灘涂、鹽場、荒地等進(jìn)行投資建設(shè)的管理，防止過度、無序開發(fā)。國土資源部要加強(qiáng)土地督察，堅(jiān)決查處違法和違規(guī)用地，嚴(yán)禁建設(shè)用地“以租代征”；抓緊研究制訂開發(fā)利用灘涂、廢棄曬鹽場、荒地、宅基地等土地的管理辦法。對超額使用農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地年度計(jì)劃的地區(qū)，要采取必要措施予以糾正，并相應(yīng)扣減下年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃。
四、從嚴(yán)控制基本建設(shè)貸款投放
各地區(qū)、各有關(guān)部門要按照發(fā)展改革委、財政部、建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會《關(guān)于加強(qiáng)宏觀調(diào)控整頓和規(guī)范各類打捆貸款的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔20**〕27號）要求，抓緊做好對銀行各類打捆貸款的整頓和規(guī)范工作。商業(yè)銀行和政策性銀行審查和發(fā)放項(xiàng)目貸款要依法從嚴(yán)審核，注意防范風(fēng)險。人民銀行和銀監(jiān)會要加強(qiáng)指導(dǎo)，督促有關(guān)銀行控制中長期貸款總量和投放節(jié)奏，著力調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)。銀監(jiān)會要加強(qiáng)風(fēng)險提示，嚴(yán)肅查處各類違法和違規(guī)發(fā)放貸款的行為，同時督促商業(yè)銀行和政策性銀行加強(qiáng)貸后管理，防止貸款企業(yè)擅自變更貸款用途以及“短債長用”。
五、嚴(yán)格限制產(chǎn)能過剩行業(yè)新上項(xiàng)目
各地區(qū)、各部門要認(rèn)真貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于加快推進(jìn)產(chǎn)能過剩行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的通知》（國發(fā)〔20**〕11號），從嚴(yán)控制鋼鐵、電解鋁、電石、鐵合金、焦炭、汽車、水泥、煤炭、電力、紡織等行業(yè)新上項(xiàng)目，提高環(huán)保、土地、安全、能耗、水耗、質(zhì)量、技術(shù)、規(guī)模等方面準(zhǔn)入門檻，淘汰落后生產(chǎn)能力，加快推進(jìn)產(chǎn)能過剩行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。國務(wù)院有關(guān)部門要完善統(tǒng)計(jì)、監(jiān)測制度，做好對產(chǎn)能過剩行業(yè)運(yùn)行動態(tài)的跟蹤分析，建立定期向社會披露產(chǎn)品供求、產(chǎn)能規(guī)模、價格變化等相關(guān)信息的制度，引導(dǎo)市場投資。
六、切實(shí)規(guī)范各類招商引資活動
近幾年，我省各級政府和各有關(guān)部門嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于土地使用權(quán)出讓金征收與管理的有關(guān)規(guī)定，全省土地出讓金征收與使用管理工作總體情況較好，但個別市、縣政府和部門存在違規(guī)減免、擠占和挪用土地出讓金等問題。為落實(shí)《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，進(jìn)一步加強(qiáng)我省土地出讓金的征收與管理，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、切實(shí)加強(qiáng)土地出讓金的征收管理
（一）明確土地出讓金的征收管理部門。按照國家有關(guān)規(guī)定，市、縣財政行政管理部門是土地出讓金的主管部門，市、縣土地行政管理部門是土地出讓金的代征部門。其他部門或者單位（含各類開發(fā)區(qū)管委會）一律不得征收土地出讓金。各市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)重視和加強(qiáng)土地出讓金的征收管理，支持財政、土地行政管理部門規(guī)范土地出讓金的征收管理。
（二）嚴(yán)格履行土地出讓合同，按照規(guī)定征收土地出讓金及滯納金。各市、縣土地行政管理部門在出讓國有土地使用權(quán)時，應(yīng)當(dāng)按照土地出讓合同確定的土地價款，向土地受讓人送達(dá)繳款通知書。土地受讓人應(yīng)當(dāng)根據(jù)繳款通知書規(guī)定的金額、開戶銀行和賬號，按照規(guī)定時間將土地出讓金直接繳入“非稅收入財政專戶”。未按照合同約定足額繳清土地出讓金的，市、縣土地行政管理部門一律不得印發(fā)用地批準(zhǔn)文件和辦理土地使用證書，并按照規(guī)定追繳土地出讓金及滯納金。土地受讓人拒繳土地出讓金及滯納金的，市、縣土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時解除與其簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同，并要求其給予違約賠償。
（三）各市、縣財政行政管理部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立“土地出讓金財政專戶”，用于土地出讓金的專項(xiàng)存儲和清算；應(yīng)當(dāng)將“非稅收入財政專戶”中征收的土地出讓金全額劃入“土地出讓金財政專戶”，并按照出讓土地逐宗進(jìn)行明細(xì)核算。
（四）不得違法壓低地價供地。各市、縣以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照國家的有關(guān)規(guī)定確定標(biāo)底或底價，競價低于標(biāo)底或底價的，國有土地使用權(quán)不得出讓；以協(xié)議方式出讓和出租國有土地使用權(quán)，出讓金和租金不得低于按照國家規(guī)定所確定的最低價；以國有土地使用權(quán)作價出資或入股的，其作價不得低于按照協(xié)議出讓方式所確定的最低價。
任何單位和個人不得減免土地出讓金。對已經(jīng)出讓的土地，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定收取不同用途和容積率的土地差價。但對工業(yè)用地、社會公益事業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變原用途的前提下，經(jīng)依法批準(zhǔn)提高土地利用率和增加容積率的，原則上不再收取或者調(diào)整土地出讓金。
（五）嚴(yán)格控制劃撥用地范圍。各市、縣人民政府在確定以劃撥方式供地時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以及國土資源部關(guān)于劃撥用地范圍的規(guī)定，任何單位和個人不得突破范圍劃撥用地。對于經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施用地要逐步實(shí)行有償使用、取消以劃撥方式供地。
經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照市場價補(bǔ)收土地出讓金。經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在土地有形市場公開交易，按照市場價補(bǔ)收土地出讓金。
二、嚴(yán)格土地出讓金的使用管理
（一）嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓金“收支兩條線”管理制度。土地出讓金必須足額繳入市、縣財政行政管理部門設(shè)立的“土地出讓金財政專戶”，不得設(shè)立“賬外賬”。各級財政行政管理部門要嚴(yán)格按照規(guī)定管理好“土地出讓金財政專戶”，不得違反規(guī)定轉(zhuǎn)移“土地出讓金財政專戶”資金。
（二）嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓金專款專用制度。土地出讓金必須按照以下范圍列支，不得挪作他用：
1.土地取得的補(bǔ)償性支出，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)等支出。
2.農(nóng)業(yè)土地開發(fā)費(fèi)。農(nóng)業(yè)土地開發(fā)費(fèi)的提取比例和用途按照省財政廳、省國土環(huán)境資源廳印發(fā)的《海南省用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入和使用管理辦法》（瓊財建〔20*〕288號）執(zhí)行，即各市、縣土地出讓平均純收益的20%用作農(nóng)業(yè)土地開發(fā)費(fèi)，其中25%上劃省財政集中使用，75%由市、縣留用。提取的資金要專項(xiàng)用于土地整理和復(fù)墾、宜農(nóng)未利用地的開發(fā)、基本農(nóng)田建設(shè)以及改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的土地開發(fā)等農(nóng)業(yè)土地開發(fā)項(xiàng)目。
3.新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、植被恢復(fù)費(fèi)等依法應(yīng)當(dāng)向國家繳交的費(fèi)用。
4.上繳省級土地出讓金。各市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)將土地出讓金的10%上繳省財政，由省政府安排用于可讓全省各市、縣共同受益的重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)。
5.土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)。各市、縣財政行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照財政部印發(fā)的《國有土地使用權(quán)出讓金財政財務(wù)管理和會計(jì)核算暫行辦法》（財綜字〔19*〕1號）的規(guī)定，給土地行政管理部門核撥土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)。
6.扣除上述5項(xiàng)費(fèi)用后的政府土地出讓金余額部分，各市、縣人民政府可以用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開發(fā)性支出。
國家和省政府對于土地出讓金的使用另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
（三）嚴(yán)格土地出讓金的清算核撥。市、縣土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地出讓情況及時向財政行政管理部門送交土地出讓金清算單，列明土地開發(fā)費(fèi)用、土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)用和土地凈收益。市、縣財政行政管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地出讓金清算單及時清算，并從“土地出讓金財政專戶”中撥付有關(guān)費(fèi)用。土地出讓金凈收益應(yīng)當(dāng)按季繳入財政金庫，納入財政基金預(yù)算管理，按照規(guī)定使用。其中，用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定比例分別劃繳省財政金庫和市、縣財政金庫。
（四）不得違規(guī)以國有土地使用權(quán)作價抵償政府債務(wù)。各市、縣人民政府不得違反國家關(guān)于國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的規(guī)定，將應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的國有土地使用權(quán)以協(xié)議出讓方式作價抵償政府所欠的債務(wù)，也不得違反土地出讓金的規(guī)定用途、將以協(xié)議方式出讓應(yīng)當(dāng)收取的土地出讓金直接沖抵政府所欠的債務(wù)。
（五）嚴(yán)格基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)綜合補(bǔ)償?shù)姆秶统绦颉８魇小⒖h人民政府不得直接以土地出讓金抵頂基礎(chǔ)設(shè)施工程款。以土地為條件綜合補(bǔ)償基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資綜合補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定，只適用于本經(jīng)濟(jì)特區(qū)公路網(wǎng)的骨架及干線公路、鐵路、公用港口碼頭、民用機(jī)場和大型水工程項(xiàng)目，并應(yīng)當(dāng)報經(jīng)省政府批準(zhǔn)。補(bǔ)償?shù)貕K的供應(yīng)不得違反國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的有關(guān)規(guī)定。
三、明確職責(zé)，加強(qiáng)監(jiān)督
各級財政、監(jiān)察、審計(jì)和土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，加強(qiáng)對土地出讓金征收和使用工作的監(jiān)督管理。土地行政管理部門要嚴(yán)把國有土地出讓價格關(guān)，依法向國有土地受讓人催繳土地出讓金，嚴(yán)格按照規(guī)定用途使用土地出讓金；不得違反國家規(guī)定低價出讓、出租土地，不得減免土地出讓金，不得違法核發(fā)國有土地使用證，不得挪用、截留或者坐支土地出讓金。財政行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對土地出讓金收繳入戶的管理，不得批準(zhǔn)其他單位設(shè)立政府土地收益專戶。同時，要嚴(yán)格按照法定用途核撥土地出讓金，對未及時將土地出讓金繳入政府“土地出讓金財政專戶”的，應(yīng)當(dāng)及時催繳；對不符合規(guī)定用途使用土地出讓金的申請，不予以核撥；對挪用土地出讓金的，應(yīng)當(dāng)及時糾正。監(jiān)察部門和審計(jì)部門要將土地出讓金的征收和使用列入重點(diǎn)監(jiān)察和審計(jì)范圍。
各級財政、監(jiān)察、審計(jì)和土地行政管理部門要建立和完善對土地出讓金違規(guī)案件的聯(lián)合辦理以及通報、移送制度，對在檢查中發(fā)現(xiàn)的有關(guān)土地出讓金違規(guī)案件，需其他部門依法處理的，應(yīng)當(dāng)及時通報、移送相關(guān)部門。
四、嚴(yán)格依法查處違規(guī)行為
對侵占、挪用征地補(bǔ)償費(fèi)用的行為；非法低價（包括無償）出讓國有土地使用權(quán)的行為；隨意減免地價、擠占挪用土地出讓金或者違規(guī)核發(fā)國有土地使用證，造成國有土地資產(chǎn)流失的行為；違反國家關(guān)于國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等規(guī)定，擅自以國有土地使用權(quán)作價直接抵償市、縣政府債務(wù)的行為；設(shè)立“賬外賬”，不將土地出讓金繳入政府財政專戶的行為；違反土地出讓金“收支兩條線”規(guī)定的行為；以及違規(guī)核算土地出讓金的行為等，一經(jīng)查實(shí)，將嚴(yán)格按照國土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》等有關(guān)規(guī)定，對相關(guān)責(zé)任人給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。同時，根據(jù)違規(guī)情況，給予經(jīng)濟(jì)處罰。
五、加強(qiáng)監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改
為了貫徹《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號）和《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家計(jì)委關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價格調(diào)控加快住房建設(shè)意見的通知》（國發(fā)〔1998〕34號），充分發(fā)揮價格杠桿在引導(dǎo)消費(fèi)、啟動住房市場方面的調(diào)控作用，促進(jìn)住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，現(xiàn)就進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理的有關(guān)問題通知如下：
一、建立成本約束機(jī)制，努力降低經(jīng)濟(jì)適用住房價格
規(guī)范成本構(gòu)成，健全約束機(jī)制，是降低經(jīng)濟(jì)適用住房價格、擴(kuò)大住房消費(fèi)需求的有效措施。當(dāng)前，各地經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本不規(guī)范，缺乏約束機(jī)制，在一定程度上妨礙了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和流通，影響了住房制度改革的深入發(fā)展。各級政府價格主管部門要會同有關(guān)部門和單位建立經(jīng)濟(jì)適用住房成本約束機(jī)制，嚴(yán)格控制其成本構(gòu)成。實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用住房定價審價制度，對向中低收入家庭供應(yīng)、享受政府優(yōu)惠政策、并按國家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，實(shí)施政府指導(dǎo)價管理。
經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等七項(xiàng)因素。管理費(fèi)按不超過成本費(fèi)用前四項(xiàng)之和的2％計(jì)算；貸款利息按當(dāng)年人民銀行公布的法定貸款利率、工程建設(shè)平均貸款周期（七層及以上為18個月，七層以下為12個月）和成本費(fèi)用前四項(xiàng)之和的40％計(jì)算。
利潤以成本費(fèi)用前四項(xiàng)之和為基數(shù)，按最高不超過3％計(jì)算。
進(jìn)一步加強(qiáng)地價管理，降低住房建設(shè)成本。各級政府價格主管部門、土地管理部門要在當(dāng)?shù)卣念I(lǐng)導(dǎo)下，切實(shí)做好城鎮(zhèn)國有土地基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價的定期確定公布工作，以基準(zhǔn)地價為依據(jù)調(diào)控引導(dǎo)地價水平。要認(rèn)真落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地年度供應(yīng)計(jì)劃，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地要求，嚴(yán)禁將用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的行政劃撥土地有償轉(zhuǎn)讓或用于高標(biāo)準(zhǔn)的商品房建設(shè)。城區(qū)改造拆遷，對拆遷戶實(shí)行拆除房作價補(bǔ)償、安置房政府定價有償提供的辦法。具體管理辦法由省物價局會同有關(guān)部門制定。
加強(qiáng)對建安工程定額的管理，增強(qiáng)制定建安工程定額的透明度，保證制定工程定額的合理性、科學(xué)性。今后調(diào)整建安工程定額，建設(shè)行政主管部門必須按照有關(guān)規(guī)定組織物價、計(jì)劃、財政、勞動等部門論證。要加強(qiáng)對住房建設(shè)中供水、供電、供氣等附屬設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的管理，各項(xiàng)費(fèi)用要公開標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算定額。
住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)），必須按國家技術(shù)監(jiān)督局、建設(shè)部《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（國標(biāo)GB50180－93）規(guī)定執(zhí)行，不得自行擴(kuò)大配套規(guī)模，加大開發(fā)成本。
小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性配套設(shè)施按照“誰投資、誰所有、誰受益”的原則投資建設(shè)，不得計(jì)入經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本。
二、繼續(xù)清理涉及經(jīng)濟(jì)適用住房的收費(fèi)，努力減輕經(jīng)營者和消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)
本著大力扶持和加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的原則，各地要進(jìn)一步加大清費(fèi)治亂的力度，堅(jiān)決取消各種不合理的收費(fèi)和重復(fù)收費(fèi)，取消企業(yè)資質(zhì)審查、工程竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)審核等收費(fèi)及各種押金、保證金；整頓、規(guī)范征地管理費(fèi)、供電貼費(fèi)和各種證照收費(fèi)；降低過高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對經(jīng)濟(jì)適用房一律實(shí)行減半征收。涉及經(jīng)濟(jì)適用住房的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的審批管理權(quán)限，集中在中央和省兩級，各地不得越權(quán)出臺收費(fèi)項(xiàng)目和擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
經(jīng)認(rèn)真清理，現(xiàn)對國家法律、法規(guī)和省以上人民政府以及省物價、財政部門批準(zhǔn)的涉及經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和流通環(huán)節(jié)的22項(xiàng)收費(fèi)予以公布（其中，減半收費(fèi)17項(xiàng)）。凡本通知未公布的其他合法收費(fèi)項(xiàng)目（含各種合法基金、資金、保證金和附加費(fèi)等），各地、各部門一律不得再向經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、開發(fā)企業(yè)和購房者收取。凡本通知予以公布、各地尚未開征的各項(xiàng)收費(fèi)，一律不得再重新開征；凡具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)低于公布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，也不得重新提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
對重大建設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目開展專項(xiàng)治理。取消對經(jīng)濟(jì)適用住房收取商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)按照“誰投資、誰所有、誰受益”的原則經(jīng)營或?qū)嵭杏袃敵鲎尯娃D(zhuǎn)讓。配套建設(shè)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，未經(jīng)商業(yè)主管部門批準(zhǔn)，不準(zhǔn)擅自改變用途；對需要實(shí)行政府定價出售、出租的商業(yè)用房，應(yīng)按保本或微利的原則核定價格標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)范人防工程易地建設(shè)費(fèi)，對設(shè)防城市經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)，按規(guī)定同步配套建設(shè)人防工程，不得收費(fèi)；因地質(zhì)等原因不能同步配套建設(shè)，必須易地建設(shè)的，按規(guī)定收取易地建設(shè)費(fèi)；嚴(yán)禁向非設(shè)防地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房收取人防工程易地建設(shè)費(fèi)。免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。
規(guī)范壟斷行業(yè)和行政管理部門的收費(fèi)行為。供水、供電部門按規(guī)定收取水增容費(fèi)、電增容費(fèi)（貼費(fèi)）后，不得再向經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)或開發(fā)企業(yè)重復(fù)收取相關(guān)的建設(shè)費(fèi)用。停止向住房開發(fā)建設(shè)收取用電權(quán)費(fèi)。對舊城改造的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)扣除原有水電容量部分后，繳納水電增容費(fèi)。有關(guān)行政管理部門在辦理征地和批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目手續(xù)時，不得代其他部門收取費(fèi)用，也不得收取代征手續(xù)費(fèi)。
全面清理房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的收費(fèi)，取消各種名目的管理費(fèi)、監(jiān)證費(fèi)，降低交易手續(xù)費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)房地產(chǎn)流通。
建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)卡制度，加強(qiáng)對建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)的監(jiān)審。實(shí)行《建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)登記卡》制度。收費(fèi)單位收費(fèi)時，必須按省政府公布的涉及經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，并按規(guī)定在《建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)登記卡》上如實(shí)記載。拒絕記載的，房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)單位有權(quán)拒繳。
三、規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房價格行為，維護(hù)市場正常交易秩序，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和流通
各級政府價格主管部門要積極指導(dǎo)、幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立健全價格行為自我約束機(jī)制，監(jiān)督企業(yè)銷售住房實(shí)行明碼標(biāo)價，禁止虛假標(biāo)價。對違反國家規(guī)定亂加費(fèi)用、短給面積、價格欺詐等不正當(dāng)價格行為，要依法查處。
凡銷售價格未經(jīng)物價部門審批的住宅不得冠以“安居房”、“解困房”、“平價房”、“成本房”、“微利房”和“經(jīng)濟(jì)適用住房”等名稱，防止以此誤導(dǎo)和蒙騙購房者。銷售經(jīng)濟(jì)適用住房不得在公開標(biāo)明的住宅價格外加價，不得加收任何費(fèi)用，也不得在經(jīng)濟(jì)適用住房交付使用時委托物業(yè)管理單位追加房價外的任何費(fèi)用（國家調(diào)整的稅收除外）。
經(jīng)營者必須在經(jīng)濟(jì)適用住房銷售點(diǎn)掛牌或以售房說明書等形式顯示以下內(nèi)容：
（一）每個具體住房售賣單元的座落位置、結(jié)構(gòu)、形狀、面積、朝向、樓層、售價、付款方式及優(yōu)惠折扣率；
（二）房價外代收代付的選擇項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
經(jīng)濟(jì)適用住房交易的合同售賣面積應(yīng)與實(shí)際面積相符。售房契約中所列的建筑面積或庭院土地使用面積與房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的《房地產(chǎn)證》記載面積的誤差值在測量規(guī)范允許范圍（正負(fù)1％）以內(nèi)的，交易雙方可不作任何補(bǔ)償；誤差值超過正負(fù)1％的，按照契約規(guī)定的售房價格多退少補(bǔ)。
經(jīng)濟(jì)適用住房交易必須做到質(zhì)價相符。經(jīng)營者應(yīng)按建設(shè)部門制定的《商品房購銷合同示范文本》的要求簽訂售房契約（合同），明確標(biāo)示住房的結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)備、裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。并嚴(yán)格按售房契約的標(biāo)示交付購房者質(zhì)價相符的住房，不得變相提高房價。
規(guī)范政府定價行為。省物價局統(tǒng)一制定《安徽省經(jīng)濟(jì)適用住房價格審核申請表》，在出售（或預(yù)售）前，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)按要求如實(shí)填報，報送當(dāng)?shù)貎r格主管部門、建設(shè)或房地產(chǎn)行政主管部門審核，由價格主管部門行文執(zhí)行。對申報手續(xù)、資料齊全的，物價等部門在接到書面申請30日內(nèi)要審核、審批完畢。
各級政府價格主管部門核定經(jīng)濟(jì)適用住房價格，除審核成本外，還要兼顧審核住房的建設(shè)質(zhì)量、地理位置、供求情況等因素，在利潤率不超過3％限幅內(nèi)，明確開發(fā)企業(yè)的具體定價權(quán)限。
四、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房價格的管理，加大監(jiān)督檢查力度
各級政府要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)籌組織安排深化住房制度改革和加快住宅建設(shè)發(fā)展的各項(xiàng)政策措施的實(shí)施工作，切實(shí)保證經(jīng)濟(jì)適用住房價格各項(xiàng)政策的落實(shí)。
本通知下發(fā)后，各級政府要組織有關(guān)部門定期對本地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房價格和涉及經(jīng)濟(jì)適用住房的收費(fèi)進(jìn)行專項(xiàng)檢查。對不按本通知規(guī)定的各種價格和收費(fèi)違法行為，一經(jīng)查實(shí)，要依照《中華人民共和國價格法》從嚴(yán)處罰，并按規(guī)定將罰沒款上交財政；同時追究直接責(zé)任人和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。
各地要及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷完善扶持經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和流通的政策措施，協(xié)調(diào)處理好出現(xiàn)的新矛盾、新問題，并將執(zhí)行中出現(xiàn)的重大問題及時報告省政府。
附：
涉及經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和流通環(huán)節(jié)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)表
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜ 序 ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ 收 費(fèi) 項(xiàng) 目｜ 收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn) ｜ 收費(fèi)依據(jù) ｜
｜ 號 ｜ ｜ ｜ ｜
｜－－－｜－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜
｜ ｜ ｜土地補(bǔ)償費(fèi) ｜按新修訂的《土地管理法》規(guī)定執(zhí)行。 ｜ ｜
｜ ｜ ｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜《中華人民共和 ｜
｜ ｜ ｜安置補(bǔ)助費(fèi) ｜同 上 ｜國土地管理法》 ｜
｜ ｜ ｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜
｜ ｜土｜地上附著物和青｜ ｜ ｜
｜ ｜地｜ ｜同 上 ｜ ｜
｜ ｜安｜苗的補(bǔ)償費(fèi) ｜ ｜ ｜
｜ ｜置｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜
｜ ｜補(bǔ)｜拆遷補(bǔ)償費(fèi) ｜由市、縣政府規(guī)定 ｜ ｜
｜ ｜償｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜
｜ ｜費(fèi)｜新蔬菜基地開發(fā)｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜征用蔬菜基地，征多少補(bǔ)多少 ｜ ｜
｜ ｜ ｜基金 ｜ ｜ ｜
ス丶詞：土地流轉(zhuǎn)；制度創(chuàng)新；統(tǒng)籌城鄉(xiāng)
ブ型擠擲嗪牛F127 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1007-5194（2008）05-0104-05
收稿日期：2008－07－20
作者簡介：丁瑤（1968-），女，重慶市綜合經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)咨詢研究中心主任，副研究員。研究方向：宏觀經(jīng)濟(jì)；區(qū)域經(jīng)濟(jì)。2.鄧蘭燕（1982-），女，重慶市綜合經(jīng)濟(jì)研究院農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究室副主任，經(jīng)濟(jì)師。研究方向：農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。
近年來，國家大力推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，但西部與東部地區(qū)發(fā)展差距仍然較大，西部地區(qū)城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡是導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高的主要原因。目前，西部地區(qū)正處于工業(yè)化、城市化加快發(fā)展的起點(diǎn)，處于發(fā)展的歷史機(jī)遇期，國家又批準(zhǔn)重慶、成都成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，全面探索新的發(fā)展路徑，其中創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)制度是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的關(guān)鍵因素。在工業(yè)化、城市化、市場化、開放化進(jìn)程中，如何正確運(yùn)用好國家政策，積極探索土地利用上理論和制度創(chuàng)新，處理好供需用地的矛盾，提高集約節(jié)約用地的水平，按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律建立健全城鄉(xiāng)土地資源配置機(jī)制，已是西部地區(qū)面臨的一個不容回避、迫在眉睫的問題。
ヒ弧⒌鼻拔韃康厙推進(jìn)土地合理流轉(zhuǎn)的必要性
ィㄒ唬┩平城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，需要在要素流動上有所突破，尤以土地、勞動力人口的流動性上需要創(chuàng)新，這也是“三農(nóng)”問題解決的關(guān)鍵
ネ吵锍竅綬⒄怪饕是建立和健全城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的商品市場體系、要素市場體系和社會保障體系，其中要素市場特別是土地市場是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的重要內(nèi)容。西部地區(qū)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)特征突出，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的壓力大、任務(wù)重。同時，由于長期行政手段的“均田制”以及現(xiàn)行集體土地使用制度的僵化，西部地區(qū)耕地過于分散，許多建設(shè)用地未得到充分利用甚至閑置，大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工伴隨的耕地撂荒問題突出，土地利用效率偏低。而作為連接城鄉(xiāng)發(fā)展的主體――中小企業(yè)在城市舊城改造、“抓大放小”的政策實(shí)施過程中正面臨無地可用的困境。推進(jìn)土地等生產(chǎn)要素在城鄉(xiāng)之間自由流動是解決“三農(nóng)”問題的關(guān)鍵，一方面有利于農(nóng)村集體利用土地資產(chǎn)參與經(jīng)濟(jì)建設(shè)，通過推進(jìn)農(nóng)村居民住宅集聚和進(jìn)城農(nóng)民市民化，盤活鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，提供城市化、工業(yè)化進(jìn)程中所需要的建設(shè)用地，增加單位土地經(jīng)濟(jì)總量和財富創(chuàng)造量，提高城市發(fā)展反哺農(nóng)村的能力，同時，因?yàn)榧w存量建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)減少閑置土地數(shù)量，減少建設(shè)用地增量的增加，有利于保護(hù)耕地和節(jié)約耕地。另一方面有利于以土地為主要載體的農(nóng)業(yè)加快產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、集約化經(jīng)營，提高勞動生產(chǎn)率，提高附著在土地上的產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)效益；有利于在土地流轉(zhuǎn)過程中，逐步提高農(nóng)民土地承包經(jīng)營收益和宅基地預(yù)期收益，提高農(nóng)民的收入水平和財富水平。
ィǘ）西部地區(qū)正進(jìn)入工業(yè)化、城市化快速發(fā)展時期，發(fā)展需要與土地利用矛盾更加突出
ジ母錕放以來，東部沿海地區(qū)城市發(fā)展、工業(yè)化建設(shè)過程中，土地開發(fā)和利用作為帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一項(xiàng)重要措施為沿海發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮提供了強(qiáng)勁動力。據(jù)有關(guān)資料，浙江湖州、福建晉江、廣東順德地區(qū)，城鎮(zhèn)建設(shè)用地總面積中約有80%左右為集體非農(nóng)建設(shè)用地（周建春，2007）。沿海發(fā)達(dá)地區(qū)在工業(yè)化、城市化快速發(fā)展期基本未受土地要素的制度制約。總體上，西部地區(qū)工業(yè)化、城市化進(jìn)程落后于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，目前剛剛進(jìn)入工業(yè)化、城市化快速發(fā)展的起點(diǎn)，面臨承接國際國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的良好機(jī)遇，工業(yè)化、城市化對土地利用的需求十分迫切，用地需求增大與供地有限之間的矛盾突出。以重慶為例，1997年~2010年，重慶市獲批的規(guī)劃用地總量為4萬公頃，截至目前已經(jīng)用地3.47萬公頃，今后幾年可作為開發(fā)、建設(shè)用地的土地相當(dāng)緊張。但同時，為了保障糧食安全和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展，近期我國土地“閘門”進(jìn)一步收緊：“以租代征”、擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模被嚴(yán)格禁止；新增建設(shè)用地控制指標(biāo)納入土地利用年度計(jì)劃等，從緊的宏觀土地政策環(huán)境使西部地區(qū)在發(fā)展的關(guān)鍵期土地利用矛盾和問題更為突出。
ィㄈ）引導(dǎo)集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入市場進(jìn)行有序流轉(zhuǎn)，是規(guī)范土地流轉(zhuǎn)市場的現(xiàn)實(shí)需要
ノ韃康厙尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部市場水平較高的區(qū)域，因發(fā)展需要在土地開發(fā)過程中涌現(xiàn)出多種多樣的土地經(jīng)營模式，部分地區(qū)出現(xiàn)了與沿海地區(qū)早期發(fā)展過程中類似的土地隱性市場。如以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為契機(jī)，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)建設(shè)用地后直接出租、轉(zhuǎn)讓；在辦理土地轉(zhuǎn)用手續(xù)時違規(guī)操作，上報合作、合資合同，實(shí)際卻是土地使用權(quán)租賃、轉(zhuǎn)讓合同；采取“自征自用”方式直接轉(zhuǎn)為國有土地后，“無證用地”；城鄉(xiāng)結(jié)合部出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房等，土地非法出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓，或未經(jīng)批準(zhǔn)非法占用。例如，四川省清理出新《土地管理法》實(shí)施以來非法入市的集體土地3210畝，貴州省清理出非法圈占土地1.89萬畝（王名揚(yáng)，2002）。究其原因，一是土地利用方式的比較利益差距巨大，農(nóng)用地的經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)不如轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，辦工廠、開商店或住宅出租。二是征地補(bǔ)償水平過低，而用地成本很高。農(nóng)民和村集體更傾向于采取不征自行轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)的方式，而土地使用者也因?yàn)檗D(zhuǎn)用后的土地用地成本很高傾向于直接使用集體土地，尤其投資于集體建設(shè)用地的主體多是中小企業(yè)，采取這種方式可以降低其創(chuàng)業(yè)初期的資金壓力。實(shí)際上，這部分農(nóng)村集體建設(shè)用地已以出租、轉(zhuǎn)讓、入股聯(lián)營等方式變相進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已成既定事實(shí)不可逆轉(zhuǎn)，政府僅靠強(qiáng)行的“堵”、“禁”無益于問題的根本解決，而需要建立制度規(guī)范，將之納入土地有形市場，才能有效解決集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的“市場黑洞”，防止集體土地收益的流失，保護(hù)農(nóng)民的切身利益。
ザ、我國現(xiàn)行的土地制度對西部地區(qū)土地流轉(zhuǎn)的制約
ノ夜現(xiàn)行的農(nóng)村集體土地使用制度是建立在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制基礎(chǔ)上形成的，這種土地使用制度在當(dāng)時的歷史條件下曾經(jīng)發(fā)揮過積極的作用，國家通過對農(nóng)村集體土地的支配、征用，積累了大量資金，用于發(fā)展工業(yè)、搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動了城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。但隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，城市經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)大和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種土地制度對現(xiàn)階段西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約越來越大，引起了土地流轉(zhuǎn)不暢、土地收益分配不合理、土地利用效率偏低等問題。
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コて諞岳矗農(nóng)村與城市分割的二元性土地制度以及國家對城市土地一級市場的壟斷，造成土地市場的“價格雙軌制”，扭曲了市場功能。根據(jù)《土地管理法》，集體所有的土地如果要進(jìn)入市場，或通過轉(zhuǎn)變用途獲得增值，只有一種途徑，即將集體土地征用為國有土地。這將《憲法》規(guī)定的征地范圍由“公共利益的需要”擴(kuò)大到包括非公共利益需要的一切用地項(xiàng)目，甚至一些私人經(jīng)營性項(xiàng)目。現(xiàn)行的征地制度，由于國家壟斷土地一級市場造成過低的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而農(nóng)民沒有法律許可的“討價權(quán)”，對于土地在城市市場所產(chǎn)生的增值收益農(nóng)村土地所有者和使用者也不能參與分配，目前農(nóng)村集體土地征用中的收益分配政府所得與集體和農(nóng)民所得之比約為17:1（沈飛等，2004）。因此，無論集體經(jīng)濟(jì)組織還是農(nóng)民，都不愿意通過征地將集體土地轉(zhuǎn)為國有。并且，過低的征地費(fèi)用，為降低出讓金提供了較大的空間，造成城市、工業(yè)用地粗放式擴(kuò)張，降低了土地利用效率。
ヅ逋戀氐惱饔彌貧仁羌蘋經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，建國初期，由于農(nóng)村土地所有權(quán)缺乏法制化，且國家經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，對農(nóng)村土地只能推行土地征用制度，對城市土地只能實(shí)行無償劃撥制度。目前，我國已建立了城市土地市場配置制度，但農(nóng)村土地市場仍沒有得到法律正式確認(rèn)。顯然，建國初期建立的征用制度與市場經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)，主要表現(xiàn)為：一是在市場經(jīng)濟(jì)條件下土地使用者已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下任何用地單位都是依附于政府的從屬機(jī)構(gòu)不同，每一用地單位都是獨(dú)立的利益主體，城市經(jīng)濟(jì)與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)利益不可能完全一致。而城市化、工業(yè)化依靠農(nóng)村和農(nóng)民的低成本發(fā)展之路也是不可持續(xù)的。二是在市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地不僅是資源，而且是重要的資產(chǎn)，農(nóng)民的土地具有更多的功能。城市獲得農(nóng)民的土地必須考慮農(nóng)村土地的多種功能，尤其是社會保障功能。三是城市用地與農(nóng)村土地是兩種不同的土地所有權(quán)，在法律上是平等的，在經(jīng)濟(jì)上也應(yīng)該加以實(shí)現(xiàn)。西部地區(qū)集中了全國大部分的農(nóng)民和集體土地，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場在一定程度上會提高工業(yè)化與城市化的成本，但他會從制度上解決長期存在的城鄉(xiāng)發(fā)展不協(xié)調(diào)的問題。
ィǘ）現(xiàn)行土地用途管制制度制約了土地在地區(qū)間的合理配置
ハ中小鍛戀毓芾矸ā飯娑ǎ任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。法律條文嚴(yán)格限制了集體土地非農(nóng)建設(shè)的使用范圍，只允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自建自用。即集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地辦企業(yè)或者建住房，土地轉(zhuǎn)讓一般只能在同村甚至同村民組進(jìn)行，集體建設(shè)用地向本村鎮(zhèn)以外的企業(yè)和個人的流轉(zhuǎn)行為是法律明文禁止的。《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承包，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。可見，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員受讓集體土地承包經(jīng)營權(quán)也受到了嚴(yán)格的限制。這種受讓主體身份限制造成了土地流轉(zhuǎn)的封閉性，土地使用權(quán)無法按照市場方式自由轉(zhuǎn)讓，在很大程度上限制了集體組織之間、城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間在土地利用上的余缺調(diào)節(jié)，對土地資源的合理配置制造了障礙，這不僅對農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移產(chǎn)生不利影響，也會使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)局限在封閉的小范圍內(nèi)，以至形成十分零散的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場，阻礙農(nóng)村土地利用效率的提高。
ハ質(zhì)抵校部分農(nóng)村集體土地事實(shí)上突破了現(xiàn)行法規(guī)的限制，集體建設(shè)用地、農(nóng)用地自發(fā)的通過出租、轉(zhuǎn)讓、合作、入股等方式流轉(zhuǎn)到農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的企業(yè)和個人使用的現(xiàn)象大量存在。就集體建設(shè)用地而言，本身主要就是為了發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)村工商業(yè)經(jīng)濟(jì)用地，如果限制取得和流轉(zhuǎn)，不能最大化實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地的效益，同時，由于各地區(qū)之間、各集體經(jīng)濟(jì)組織之間的生產(chǎn)能力各異，如果限制取得和流轉(zhuǎn)，各地發(fā)展差距可能越來越大，不利于實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌發(fā)展。現(xiàn)行法律規(guī)定在經(jīng)濟(jì)學(xué)上明顯是無效率的制度安排，相反自發(fā)流轉(zhuǎn)雖然承擔(dān)巨大法律風(fēng)險成本，卻是理性的、符合財產(chǎn)效益最大化原則的。并且，因?yàn)檫@種法律規(guī)定直接導(dǎo)致農(nóng)村地價低估，尤其是與城市相鄰地帶的農(nóng)村住宅價格低估，使得城市近郊買賣農(nóng)村宅基地的現(xiàn)象頻繁。盡管目前國家出臺了各種條例法規(guī)阻止，但無論從城鄉(xiāng)居民權(quán)益的公平性或市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則來說，這都是無法治本的辦法，無法適應(yīng)與解決大批農(nóng)民“非農(nóng)化”的現(xiàn)實(shí)需要。現(xiàn)行的用途管制等法律規(guī)定與現(xiàn)實(shí)的尖銳沖突體現(xiàn)了現(xiàn)行立法的制度缺陷。
ィㄈ）現(xiàn)行土地使用權(quán)抵押制度制約農(nóng)村土地有效流轉(zhuǎn)
ハ中小噸謝人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)”不得抵押，“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。” 可見，在現(xiàn)行的制度下，農(nóng)民既不能抵押自己所承包的耕地，也不能抵押自己的宅基地，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在抵押時不得將土地使用權(quán)單獨(dú)抵押。但事實(shí)上，無論是外出務(wù)工和遷居城鎮(zhèn)的農(nóng)民，還是繼續(xù)留在農(nóng)村的農(nóng)民，出于生產(chǎn)或生活的需要，由于往往借貸無門，土地的價值實(shí)現(xiàn)對于他們都是極其重要的。對準(zhǔn)備進(jìn)城的農(nóng)民來說，如果限制承包地或宅基地抵押，他們進(jìn)城購房或自主創(chuàng)業(yè)的資金就得不到有效補(bǔ)充，不利于農(nóng)民及其家屬進(jìn)城工作和生活，不利于城市化進(jìn)程的有序推進(jìn)。對繼續(xù)留在農(nóng)村中的農(nóng)民來說，由于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、農(nóng)村消費(fèi)市場的擴(kuò)大都與農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)狀況密切相關(guān)，如果限制承包地或宅基地抵押，農(nóng)民會因?yàn)槿鄙儋Y金及可靠的融資渠道無法加大生產(chǎn)投入、提高勞動生產(chǎn)率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)持續(xù)增收，推動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這也必將制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。
ト、促進(jìn)西部地區(qū)土地流轉(zhuǎn)的制度創(chuàng)新設(shè)計(jì)
ピ詡岢峙寮彝コ邪經(jīng)營制度和穩(wěn)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營關(guān)系的原則、堅(jiān)持“依法、自愿、有償”的原則、堅(jiān)持有利于資源優(yōu)化配置的原則、堅(jiān)持因地制宜、形式多樣的原則的基礎(chǔ)上，在確保耕地基本農(nóng)田總量、糧食綜合生產(chǎn)能力提升前提下，通過推進(jìn)土地制度創(chuàng)新試點(diǎn)工作，引入農(nóng)用地發(fā)展權(quán)市場交易模式，探索提高新增建設(shè)用地平衡指標(biāo)的方式，創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)制度，增強(qiáng)西部地區(qū)土地流動性和利用合理性。
ィㄒ唬┩平國家土地管理制度創(chuàng)新試點(diǎn)工作
ピ諼韃康厙，選擇正推進(jìn)國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)建設(shè)的重慶市和四川省成都市開展國家土地管理制度創(chuàng)新試點(diǎn)。在土地征用方面，政府征地權(quán)嚴(yán)格用于純公益事業(yè)或準(zhǔn)公益性事業(yè)，非公共利益性質(zhì)的用地交易應(yīng)限制政府動用強(qiáng)制性征地，盡量交由市場機(jī)制加以解決；在土地利用的規(guī)劃上，根據(jù)國家審批的土地利用總體規(guī)劃，在確保耕地和基本農(nóng)田總量不變的前提下，允許根據(jù)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的實(shí)際，局部調(diào)整土地利用規(guī)劃，報國土資源部備案；在土地利用的年度計(jì)劃上，國家一次性下達(dá)5年指標(biāo)，允許根據(jù)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的實(shí)際，跨年度滾動統(tǒng)籌安排；在項(xiàng)目管理上，賦予部分土地項(xiàng)目管理權(quán)限，開展農(nóng)村建設(shè)用地“減量”與城鎮(zhèn)建設(shè)用地“調(diào)增”掛鉤試點(diǎn)；在土地產(chǎn)權(quán)上，嚴(yán)格界定集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)民在土地權(quán)力和流轉(zhuǎn)收益上的分配，允許和鼓勵農(nóng)民以土地入股、產(chǎn)權(quán)交易、租賃等方式進(jìn)行土地開發(fā)與建設(shè)，允許集體建設(shè)用地在不改變集體土地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，在符合土地規(guī)劃和用途管制下進(jìn)入市場進(jìn)行交易，適當(dāng)允許宅基地的轉(zhuǎn)讓、抵押，促進(jìn)農(nóng)民宅基地的商品化。
ィǘ）引入農(nóng)用地發(fā)展權(quán)市場交易模式
ス家對建設(shè)用地總體上采取耕地總量動態(tài)平衡和異地置換政策，主要操作手段是利用規(guī)劃機(jī)制和土地用途管制機(jī)制，這種做法帶有很強(qiáng)的計(jì)劃性，缺少靈活性。在西部地區(qū)，可以選擇試點(diǎn)地區(qū)引入農(nóng)用地發(fā)展權(quán)市場交易模式，推動農(nóng)地向非農(nóng)地合理置換，雙向流動。農(nóng)用地發(fā)展權(quán)即指農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)建設(shè)用地的權(quán)利。農(nóng)地發(fā)展權(quán)是與農(nóng)地所有權(quán)相分離的一種物權(quán)，農(nóng)地發(fā)展權(quán)歸農(nóng)地所有者所有，發(fā)展權(quán)可以在市場上自由交易。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，建設(shè)用地的需求量逐步增加，農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地將產(chǎn)生更大的收益，農(nóng)地發(fā)展權(quán)的價格也將逐步上升。允許農(nóng)地保護(hù)區(qū)的發(fā)展權(quán)向發(fā)展區(qū)轉(zhuǎn)移，允許開發(fā)者通過使用發(fā)展權(quán)提高預(yù)先規(guī)定的開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行額外開發(fā)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件不成熟地區(qū)，通過發(fā)展權(quán)（若干年期）的出讓，得到比從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)更高的收益；經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景好的地區(qū)，可通過多支付費(fèi)用獲取更多的農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)，通過市場機(jī)制調(diào)節(jié)抬高用地門檻，促使其節(jié)約、集約使用土地。此外，通過農(nóng)地供求市場的公開交易，有利于平衡非農(nóng)用地與農(nóng)用地邊際收益差額，從而減少征地過程中的尋租腐敗及濫用征地權(quán)等現(xiàn)象，有利于節(jié)約耕地和保證糧食安全。
ィㄈ）探索多種方式提高新增建設(shè)用地平衡指標(biāo)
ヒ皇槍睦新增耕地潛力較大的地區(qū)加大土地開發(fā)整理力度，加強(qiáng)對采煤塌陷地、礦山廢棄地、廢河灘地、舊村莊的復(fù)墾開發(fā)，適度開發(fā)荒山等未利用土地，進(jìn)而提供新增耕地指標(biāo)儲備。二是積極引導(dǎo)農(nóng)村集體建設(shè)用地的集聚，通過土地置換等辦法，在建設(shè)工商業(yè)集聚區(qū)時，充分考慮將周邊農(nóng)村零散的建設(shè)用地通過置換等方式集聚在一起。三是改革農(nóng)村集體建設(shè)用地管理制度，逐步賦予集體土地與國有土地同等的權(quán)利，在堅(jiān)持土地有償使用和嚴(yán)格用途管制下，允許集體建設(shè)用地使用權(quán)通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、作價出資或者入股、合作或聯(lián)營等方式直接進(jìn)入小城鎮(zhèn)土地市場，盤活存量建設(shè)用地。四是完善農(nóng)村建設(shè)用地使用制度，對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化中圈、舍改造等建設(shè)占用耕地可以與耕作層剝離的，盡量采用剝離，對耕作層進(jìn)行保護(hù)和利用。五是出臺農(nóng)村自愿退出的宅基地的管理辦法，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)村土地管理機(jī)構(gòu)組織復(fù)耕，進(jìn)行統(tǒng)一登記管理。
ィㄋ模┙立新型農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度
ヒ皇墻立統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場，培育流轉(zhuǎn)市場主體。建立土地管理服務(wù)中心，規(guī)范流轉(zhuǎn)市場管理。各級土地管理服務(wù)中心承擔(dān)流轉(zhuǎn)、托管、仲裁、登記、中介等職能。建立統(tǒng)一的農(nóng)村土地承包、流轉(zhuǎn)管理信息系統(tǒng)。放寬農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體的范圍，允許各種組織、企業(yè)和個人通過農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，從事農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營；允許各種金融資本、工商資本和民間資本參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。各類經(jīng)營主體在稅收、融資、用地、經(jīng)營等方面予以支持。培育農(nóng)村流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織。
ザ是在不改變土地所有性質(zhì)和承包地用途的情況下，推進(jìn)農(nóng)民承包地采取多種形式流轉(zhuǎn)。形式包括轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換、入股等。方式可以是農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)、托管組織流轉(zhuǎn)、委托流轉(zhuǎn)、集中連片流轉(zhuǎn)、再流轉(zhuǎn)等。
ト是適當(dāng)放寬農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)用途范圍。在不損害土地耕作條件和基本農(nóng)田保護(hù)情況下，農(nóng)作物種植、畜禽養(yǎng)殖、水產(chǎn)養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)科學(xué)試驗(yàn)等可視為農(nóng)業(yè)用途。允許農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體開展與經(jīng)營主業(yè)相關(guān)的農(nóng)產(chǎn)品加工、物流配送、農(nóng)業(yè)技術(shù)咨詢服務(wù)和農(nóng)業(yè)觀光旅游等經(jīng)營活動。鼓勵土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體投資興建農(nóng)田水利等基礎(chǔ)設(shè)施，所占土地不占其臨時建設(shè)用地指標(biāo)，并免收各種手續(xù)費(fèi)。
ニ氖峭黃婆寮體建設(shè)土地的用途限制。拓寬土地使用范圍。支持工業(yè)化、城市化程度高、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、有條件的地區(qū)開展試點(diǎn)，除不允許開發(fā)商品住宅外，集體土地可通過土地市場公開交易，用于商業(yè)、旅游等經(jīng)營性項(xiàng)目建設(shè)；經(jīng)依法取得的集體建設(shè)用地可設(shè)定抵押權(quán)；適當(dāng)放寬宅基地流轉(zhuǎn)、繼承、利用方式上的限制，因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押地上建筑物導(dǎo)致村民住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，村民住宅用地隨之流轉(zhuǎn)。此外，打破分村審批制，新宅地申請者，在一定區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃居民點(diǎn)。對于確實(shí)沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力或農(nóng)業(yè)勞動不方便的農(nóng)戶，允許購買已搬遷農(nóng)戶的老宅基及其房屋作為過度。即嘗試農(nóng)戶的老宅基地有條件的流轉(zhuǎn)，規(guī)定購買的最長年限――比如10 年，同時規(guī)定對房子只能維修而不能翻修，到期前可以依法買賣，到期后政府只補(bǔ)償房屋殘值，土地?zé)o償收為國有。
ノ迨譴蔥鋁髯模式。首先，普遍推廣“田保姆”模式。對因出外打工缺乏勞力而無法耕種、可能撂荒的農(nóng)田實(shí)行代耕、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租等多種靈活有效的方式，優(yōu)化人地資源配置，提高土地收益。第二，積極推廣“五統(tǒng)一分”模式。將農(nóng)民手中不能流轉(zhuǎn)的分散的土地資源進(jìn)行互換，根據(jù)市場需求，“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一耕作、統(tǒng)一技術(shù)、統(tǒng)一種苗、統(tǒng)一銷售、分戶管理”，形成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)區(qū)域化布局、規(guī)模化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的局面，以降低生產(chǎn)成本，提高農(nóng)民收益。第三，擴(kuò)大推廣“招投標(biāo)”模式。在承包經(jīng)營制度基礎(chǔ)上，將農(nóng)民閑置的承包地、未利用地、四荒地等采取項(xiàng)目招投標(biāo)的機(jī)制進(jìn)行流轉(zhuǎn)。第四，完善推廣“股田制”模式。農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權(quán)折資入股組建農(nóng)民專業(yè)合作社或股份制公司等市場主體的形式。五是強(qiáng)化農(nóng)村土地使用、流轉(zhuǎn)的監(jiān)督管理和風(fēng)險防范。妥善解決撂荒土地，對撂荒一年以上的承包土地，集體經(jīng)濟(jì)組織要按規(guī)定組織代耕，代耕收入歸代耕者；對舉家長期外出且失去聯(lián)系農(nóng)戶的撂荒土地，集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)收回承包地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)收益歸集體經(jīng)濟(jì)組織。其中50％以上應(yīng)當(dāng)存入銀行（農(nóng)村信用社）專戶，專款用于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的社會保障安排，不得挪作他用。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生增值的，應(yīng)當(dāng)參照國有土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)，繳納有關(guān)土地增值收益。加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)的風(fēng)險防范。有條件的地方，設(shè)立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險資金，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)保證金制度和土地復(fù)墾保證金制度。推進(jìn)農(nóng)村農(nóng)業(yè)保險試點(diǎn)，降低規(guī)模化經(jīng)營的流轉(zhuǎn)受讓方的自然風(fēng)險。
ゲ慰嘉南祝
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