時間：2023-06-16 16:05:16
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產行業審計，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
Key words： real estate industry；earnings management；audit opinion
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）14-0109-03
0 引言
注冊會計師出具的審計意見往往能給廣大財務報告使用者傳遞關于報告真實性的重要信息，幫助相關利益者做出正確的決策。對于審計意見形成的影響因素的研究也引起了學者們的注意。而上市公司的盈余管理程度對審計意見出具的影響更是成為研究的一大熱點。
近年來，我國房地產行業的發展在經歷快速騰飛后也曾陷入一定程度的萎靡動蕩。實行房地產調控第一階段的2010-2011年時期，出現了交易量持續萎縮的低迷狀態。2012年，調控進入了第二階段，前期階段調控成效的肯定與持續低迷帶來的上漲壓力，使得該年出現了較好的回穩狀況。這種穩步回升的發展態勢無疑為研究該行業相關經濟問題提供了良好條件。
根據行業分類標準，本文選取房地產行業的150家上市公司作為研究樣本，利用樣本公司2012年度報告的財務數據實證分析了房地產行業的盈余管理程度對審計意見出具的影響。
1 文獻綜述
國內外盈余管理的研究現狀：
1.1 關于模型的選擇與建立
目前學界存在著多種盈余管理模型，包括Healy 模型（1985）、DeAngelo 模型（1986）、行業模型（Dechow and Sloan，1991）、較為盛行瓊斯模型等。但隨后又有研究顯示，這些模型存在著不同程度的設定問題。總結回顧相關研究，本文認為，盡管瓊斯模型被公認為是比較優秀的盈余管理檢驗模型，但為取得更理想的檢驗效果，需要根據實際對象和目的特定選擇合適的模型。
1.2 關于研究結果
目前國內外關于盈余管理程度對審計意見類型的影響問題已有較多研究成果，但并沒有一致結論。Bartov（2001）等人的研究結果表明，公司盈余管理程度越高，被出具非標意見的概率越大。Butler （2004）則認為，市場上被出具非標意見公司的應計利潤為多出現數額巨大的負值，可能引起財務困境，審計師因為公司持續經營的不確定性出具非標意見，與盈余管理無關。Laura 等（2008）利用西班牙的數據驗證了Butler的結果，但他們認為審計師出具非標意見是因為自身的保守性而不是企業持續經營的不確定性。
大量學者也對中國的情況進行了驗證，選取不同的樣本和研究方法，結果也不一致：李東平等（2001）發現審計意見與核心的盈余管理指標沒有顯著關系。章永奎和劉峰（2002）則發現上市公司盈余管理行為越厲害，越可能被出具非標意見，但同時大規模的會計師事務所會體現更嚴格的審計質量控制。
2 研究設計
2.1 研究概述
我國企業存在大量的盈余管理行為。這些盈余管理的結果往往可以反映在企業公布的財務報表中，而外部民間審計也將作為一種審核手段對財務報告的真實性完整性等起到重要的監督保障作用本文將研究的是企業盈余管理程度對注冊會計師出具的審計意見類型的影響。基于研究目的，提出假設：公司當期盈余管理程度與審計師出具非標意見的概率不相關。
2.2 樣本選擇
本文研究的樣本初步選擇為根據CSRC行業分類指導選擇出的174家房地產上市公司。為了保證所選樣本公司之間能夠進行各項指標的對比，對初選樣本進行篩選剔除，最終獲得了150個有效樣本。本文使用的數據來自GTA國泰安金融數據庫。對數據的處理使用的是EXCEL2010，變量的描述性統計及回歸分析使用軟件Eviews7.2。
進行變量的回歸分析之前先對樣本進行了描述性統計，結果如表1。
2.3 模型選擇
本文以審計意見類型為被解釋變量，以盈余管理程度為解釋變量，并加入控制變量。因為被解釋變量定義為虛擬變量故選擇用Logistic模型為回歸模型進行實證檢驗。結合行業的市場審計現狀特點，參考各類文獻中的模型建立后，最終為本次研究選用構建如下模型：
Audit=α0+α1EI+α2lnAsset+α3NARR+α4CR+α5DR
+α6+Big4+∈
模型變量解釋：
①被解釋變量：Audit為虛擬變量。如果審計意見類型為標準無保留審計意見，則Audit取值為0，否則為1（非標意見）。
②解釋變量：如前文所述，正對我國上市公司盈余管理程度度量有多重方式，比如充分采用考慮風險的應記款項法；瓊斯模型下較為復雜的應計利潤法等。考慮到計量模型中對變量設置的盡量簡單簡明的要求，了解到房地產行業中重要的盈余管理手段為用非經常性損益項目來操縱利潤，再結合到公司規模對非經常性損益的影響。本文采用了年度報告中披露的非經常性損益的絕對值除以總資產作為衡量盈余管理程度的指標。即：
EI為盈余管理程度，EI=年度非經常性損益絕對值/總資產
③控制變量：
LnAsset：總資產的自然對數；
NARR：表示加權平均凈資產收益率；
CR：表示流動比率，CR=資產合計/流動負債合計；
DR：表示資產負債率，DR=負債總額/資產總額；
Big4：虛擬變量，如果審計師為國際四大會計師事務所則Big10為1，否則為0。
3 統計與回歸結果
如表2所示，運用Eviews先求出了各個變量之間的相關系數以及相關性檢驗下的t統計量和對應的概率P值。接著運用Logistic回歸模型回歸結果如表3所示
4 結果分析
4.1 相關系數結果分析
①通過觀察圖二不難發現，2012年我國房地行業上市公司所屬會計師事務所所出具的審計意見與盈余管理程度之間相關系數為正，大小為0.362593，初步判斷可能存在較弱的正相關關系。
②相關檢驗下t統計量的值為4.685032，且概率P=0.0000，在α=5%，1%的顯著性水平下P都很小，所以需要拒絕原假設，解釋變量顯著。這表明企業的盈余管理程與審計師出具非標準無保留標審計意見的之間有較弱的相關性而且是正的相關性。
③同時也可以發現該結果也表明控制變量之間與審計意見之間也存在著一定相關性，但可計算出方差膨脹因子VIF
4.2 回歸結果分析
①首先觀察模型總體的你和程度調整后的判定系數McFadden R-squared=0.535174，說明回歸的結果方程相對較好的擬合和樣本情況。總體的顯著性檢驗P值：Prob（LR statistic） 0.000009也很小，可以通過顯著性水平α=10%下的總體顯著性檢驗，說明方程總體顯著。
②觀察回歸結果圖，可以注意到解釋變量EI：盈余管理程度的參數估計結果約為18.66，t統計量值2.012842，對應t檢驗的概率值P=0.0441在5%的置信水平系可以通過Z的顯著性檢驗（概率P=0.0441
③同時可以關注一下其他的變量：審計意見與控制變量凈資產收益率在5%的置信水平上也呈現出顯著負相關，（P=0.0049
【關鍵詞】政府調控 房地產企業 盈余管理
一、緒論
近年來，我國房地產行業蓬勃發展，漸漸成為人們關注的焦點。房地產行業是一個資金密集型的基礎性建設行業，主要進行房產和地產的開發、經營和銷售活動，具有投資規模大、資產風險高、產品開發周期長、資金周轉緩慢、受國民經濟發展周期性的影響等等特征。房地產行業的發展拉動了建筑材料（水泥、鋼鐵等）、建筑工程、室內裝修、家具、家用電器和玻璃行業等等六十多個相關行業的發展，漸漸成為中國經濟發展的基石。同時，房地產作為一種生活必需品和一種投資品，與廣大人民群眾的生活具有十分密切的聯系，而近年來，快速攀升的房價更是牽動著每一個普通老百姓的日常生活和幸福感。
由于房地產行業對我國經濟發展以及人民的幸福生活的重要性，近年來，我國政府積極出臺了諸多房地產行業調控政策，旨在幫助房地產行業健康、平穩地發展。由于房地產企業在整個房地產產業鏈中發揮著非常重要的作用，因而筆者認為從會計學的角度更深入地理解房地產企業是非常重要且有意義的。
本研究對2003～2012年十年期間我國政策出臺的與房地產行業相關的宏觀調控政策進行梳理和分類，并且結合應計盈余管理和真實盈余管理兩個角度對于我國房地產上市公司的盈余管理活動的探討，旨在幫助政策制定者更好地理解房地產企業對不同類型的調控政策做出的不同反應，進而政策制定者將來可以制定出更有效的調控政策，同時，也為有關部門識別房地產上市公司的盈余管理活動、監管房地產企業提供參考。另外，本研究根據我國房地產企業的預售制度以及收入確認的特殊性，對傳統的應計盈余管理模型進行了改進，使之更能反映房地產企業的真實經營和盈余管理情況。
本研究選用的公司樣本是2003～2012年在中國上海證券交易所、深圳證券交易所上市交易的所有房地產行業上市公司，剔除2003年以后IPO的公司和信息不全的公司后，共計126家。
本研究中房地產調控政策信息來源于我國政府各部門網站，宏觀控制變量數據來源于國家統計局網站，會計信息來自于國泰安數據庫。
二、2003～2012年中國房地產調控政策匯總
本研究對政府調控政策的分類主要有兩個標準：第一個標準是根據政策調控的方向分為緊縮政策與非緊縮政策；第二個標準是按照制定政策的相關部門及政策內容分為三類：國務院直接出臺的綜合性房地產產業調控政策，例如“國五條”“國十條”等；中國人民銀行出臺的貨幣政策，例如中國人民銀行出臺的上調存款類金融機構存款準備金率、存貸款基準利率等；以及其他政府部門出臺的其他政策，例如，國家稅務總局出臺的與房地產交易相關的稅收政策、國土資源部出臺的與房地產開發用地審批有關的政策等。我國政府各年份出臺的房地產調控政策詳見下表：
表1 2003～2012年中國政府房地產調控政策匯總
政府調控政策變量設置如下：
一是將表1中緊縮政策、綜合性政策、貨幣政策和其他政策數除以各年份出臺的政策總數；二是設置緊縮政策、綜合性政策、貨幣政策和其他政策四個變量虛擬變量，賦值規則如下：
1.若某一年份緊縮政策數比例值大于50%則將該年“緊縮政策”賦值為1，否則為0；
2.若某一年份綜合性政策數比例值大于0則將該年“綜合性政策”賦值為1，否則為0；
3.若某一年份貨幣政策數比例大于或等于其他政策數比例，則將該年“貨幣政策”賦值為1，否則為0。
三、盈余管理活動變量
本研究中盈余管理活動的變量分為應計盈余管理活動變量和真實盈余管理活動變量兩類。
（一）應計盈余管理活動變量
一是根據瓊斯模型（Jones，1991）計算的操縱性應計利潤，用DA表示；
二是根據修正的瓊斯模型（Dechow，Sloan & Sweeney，1995）計算的操縱性應計利潤，用DA01表示；
三是根據房地產行業特征調整的瓊斯模型計算的操縱性應計利潤，該模型即將修正的瓊斯模型中營業收入的變化量減去應收賬款的變化量改為用營業收入的變化量減去應收賬款的變化量再加上預收賬款變化量，由該模型得到的操縱性應計利潤用DA02表示。三個應計盈余管理模型得到的操縱性應計利潤均經過年初總資產調整。
（二）真實盈余管理變量
本研究參考現有文獻Roychowdhury（2006），Cohen et al（2008），Cohen et al（2010），Gunny（2010）和Zang（2012）對真實盈余管理活動的研究，選用四個真實盈余管理的變量：一是異常經營活動現金流凈額，用Abnormal_cfo表示；二是異常生產成本，用Abnormal_Prod表示；三是異常期間費用，用Abnormal_SGA表示；四是真實盈余管理活動匯總額，用REM表示，由于異常經營活動現金流、異常生產成本和異常期間費用可以同時存在于同一年份同一公司，所以真實盈余管理活動匯總額（REM）變量是異常經營活動現金流、異常生產成本和異常期間費用三項的加總，以衡量企業真實盈余管理的總體情況。
根據本文第三部分對盈余管理理論及實證研究模型的介紹可知，四個真實盈余管理變量均經過年初總資產調整。
四、控制變量
（一）宏觀控制變量
由于房地產行業是一個關系到國計民生的行業，且受經濟周期、國家政策等影響大，本研究將國內生產總值（GDP）、居民消費價格指數（CPI）、人口（Population）、城鎮居民家庭人均可支配收入（Income）四個變量作為宏觀控制變量。
（二）微觀控制變量
本研究參照現有文獻設置以下八個公司層面的控制變量：
一是總資產收益率（ROA），控制不同公司盈利能力的差異。
二是市值（Market Value），控制不同公司規模的差異。
三是市值賬面比（MtoB），控制不同公司成長性的差異。
四是“是否雇傭中國十大會計師事務所擔任審計師”（Big Auditor）和（5）“是否被審計師出具非標準審計意見”（Audit Type），控制嚴厲的審計師對公司盈余管理的影響。
五是“微利公司（suspect01）”的篩選標準是ROE在[0，1%]，為控制一個為了避免虧損而有強烈的動機進行盈余管理的群體對本研究的影響。
六是凈利潤（Net Income），控制房地產企業因凈利潤數額不同而需要進行不同方向的盈余管理的影響。
七是總資產負債率（leverage），控制不同資本結構帶來的影響。
五、回歸模型及回歸結果
（一）回歸模型
EM_Proxy=a1*Tighten+a2*Comprehensive+a3*DFI+a4*GDP +a5*Income+a6*CPI+a7*Population+a8*ROA+a9*Market_value +a10*MtoB+a11*Audit_type+a12*Big_auditor+a13*Suspect01+ a14*Net_income+a15*Leverage+ε
其中，EM_Proxy指盈余管理活動變量，其他變量的含義如前文所述。
（二）回歸結果分析
本研究回歸分析結果見表2，根據表2可以總結出以下結論：
一是不同的政策有不同的影響。緊縮的調控政策對房地產上市公司的應計盈余管理活動有顯著的影響，而對其真實盈余管理活動沒有顯著的影響；綜合性房地產產業調控政策對房地產上市公司的真實盈余管理活動有顯著性的影響，而對其應計盈余管理活動沒有顯著的影響；貨幣政策對于房地產上市公司的真實盈余管理活動和應計盈余管理活動均有顯著的影響。
二是“審計意見”和“是否雇用中國十大會計師事務所擔任審計師”對于房地產公司的真實盈余管理活動和應計盈余管理互動有不同的影響，審計意見對應計盈余管理活動影響更大，而“是否雇用中國十大會計師事務所擔任審計師”對真實盈余管理活動的影響更大。
三是市值、ROA、總資產負債率僅對應計盈余管理活動和異常期間費用有顯著性影響，對異常經營活動現金流、異常生產成本以及整體真實盈余管理活動沒有顯著性影響。
四是宏觀控制變量的影響很小，僅有“年末人口數”對瓊斯模型操縱性應計利潤和修正的瓊斯模型操縱性應計利潤有顯著的影響，其他宏觀控制變量對房地產上市公司的盈余管理活動均沒有顯著的影響。
參考文獻
[1]Jones，Jennifer J.，Earnings management during import relief investigations[J].Journal of Accounting Research，1991，Vol.29，No.2：193-228.
[2]Dechow，Patricia M.，Sloan，Richard G.and Sweeney，Amy P.，Detecting Earnings Management[J].Accounting Review，1995，Vol.70（No.2）：193-225
[3]Cohen，D.，A.Dey，and T.Lys.，Real and accrual-based earnings management in the pre-and post-Sarbanes-Oxley period.The Accounting Review，2008，83（3）：757-787.
[4]Roychowdhury，S.，Earnings management through real activities manipulation.Journal of Accounting and Economics，2006，42（3）：335370.
[5]Cohen，D.，and P.Zarowin.，Accrual-based and real earnings management activities around seasoned equity offerings，Journal of Accounting and Economics，2010，50（1）：2-19.
[6]Gunny，K.A.，The relation between earnings management using real activities manipulation and future performance：Evidence from meeting earnings benchmarks.Contemporary Accounting Research，2010，27（3）：855-888.
[關鍵詞]房地產企業；內部控制；現狀；對策
[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）51-0145-02
1房地產企業內部控制制度
1.1內部控制制度的含義
廣義的內部控制制度主要說的是經濟單位以及各個組織在經濟活動中建立的一種相互制約的業務形式以及職責分工制度。其主要目的是為了有效改善經營管理辦法，提升經濟效益。內部控制制度是在經營管理需求上面建立的，并伴隨著經營管理的需要不斷完善其發展。最早控制活動的核心內容是保護財產的安全完整，保障會計信息的質量，其側重點主要在于錢物分管，一定要不斷加強手續管理，并嚴格審核各個方面的內容。隨著商品經濟的不斷發展、生產規模的不斷擴大，才會逐步形成現代內部控制管理系統。
1.2中小房地產企業內部控制制度建立的重要性
內部控制制度能夠有效提升企業管理水平，是不斷提升企業競爭力的重要手段，假使不重視內部控制制度的完善，就一定會影響房地產行業的不斷發展，所以，加強房地產企業內部控制意義十分重大。
首先，健全內部控制制度能夠有效保障企業在競爭環境中保持健康規范的經營方式，房地產行業具有一定的特殊性，其開發時間較長，前期投入的比重較大，因此，存在較大的經營風險，對其實施有效的內部控制程序，使其能夠對企業生產經營各個環節實施監督，以便及時發現其中存在的各種問題，繼而降低運營成本，提升企業的經濟效益；其次，健全內部控制制度有利于企業健康穩定的發展，能夠監督考核企業各個部門的工作，真實反映工作實際情況，繼而充分發揮企業整體性同時保障經營效率提升，保障企業能夠順利完成既定的經營管理目標。
2房地產企業內部控制制度存在的問題
2.1企業對內部控制制度認識不足、執行力度不夠
房地產企業經營發展過程中，想要建立、完善內控制度需要花費大量的人力、物力，并且不能夠有效產生經濟效益，就算是間接效益也需要很長一段時間才能夠觀察出來，這樣情形就很容易致使企業內部控制制度的建立產生誤解，以為實施內部控制制度一定程度上會降低工作效率，分散、制約管理層的權利，使其不愿意或者是不積極推動內部控制制度的實施，使其內部控制流于表面形式，降低了企業防范風險的能力與管理水平。
2.2企業內部缺乏監督力
我國中小房地產企業內部控制失效是一種較為普遍的現象，難以管理與監督提供較為有效、可供參考的資料，致使監督失去控制，致使經濟效率低下。雖然我國形成了包括政府監督與社會監督在內的企業外部監督體系，但是建立的監督管理體系最終效果卻并不盡如人意。我國企業的各項監督功能較差，標準制定不夠統一，其實行分散管理，缺乏有效的信息溝通，并且沒有形成有效的監督管理系統。監督工作也沒有按照預期目標實行，弱化問題較為嚴重。另外，外部環境較差以及不正當的業務競爭也促使監督效果不能夠真正發揮作用。
2.3內部控制風險意識淡薄，對內部控制認知不足
因為內部控制是不能夠直接產生經濟效益的，并且間接效益也需要較長時間才能夠體現出來，需要設置很多人員崗位，并制定大量的規章制度，并且一定要增設辦事環節以及程序。導致大部分房地產業主將主要精力放在房地產商品的開發以及銷售上面，繼而忽視了內部控制制度的建立。許多房地產企業往往對于市場競爭環境中一些外部因素考慮較多，但對本身因為內部控制帶來的風險因素考慮的很少，特別是對盲目擴張帶來的管理以及控制方面的缺陷考慮不周。
3加強房地產企業內部控制的措施
3.1完善房地產企業內部控制環境
一定要加大力度進行宣傳，提升管理人員的內部控制意識。注重內部控制的設計與實施，保障企業中每個崗位以及人員、業務環節都能夠按照一定的規章制度處理工作。真正將內部控制制度的建設作為一項長期任務來執行。有效發揮房地產企業董事會的作用，積極建立完善董事會的建設，只有這樣，當董事會擁有足夠權限的時候，才能夠對其適當進行管理，并履行相應的監控、引導、監督的責任。另外，要不斷加強企業文化的建設，一般情況下，企業員工的道德思想素質被認為是內控環境的重要因素之一，正直誠實的品格、高尚的敬業精神對企業內部控制會產生非常重要的影響。房地產行業的人員流動性較大，管理者尤其需要重視內部控制，為員工樹立榜樣，起到帶頭作用，遵守內部控制制度，并穩步經營，實施科學管理。
3.2建立外部約束機制
內部控制因為制度本身以及認為因素的制約，存在一定的局限性，企業在發展過程中能夠建立完善內部控制制度，仍舊依賴于外部監督機制。只有有效地做到內外結合，才能夠有效降低房地產企業的經營風險，提升房地產企業的經營水平，并且還能夠不斷提升房地產紕漏信息的可靠性，有效保障投資者的利益。針對房地產企業內部的控制管理現狀，為了有效加強、完善房地產企業的內部控制，可以采取下述辦法：首先，加強房地產企業管理人才的培養工作，用職業經理人代替不稱職的管理人員，并實施有效的激勵機制；其次，充分調動人員的積極性，實現房地產企業的經營目標；再次，有效拓展房地產企業的資金來源，鼓勵其在資本市場進行融資活動，發展正常的經營管理模式，采取善意的收購合并模式，使其能夠形成良性競爭機制，不斷強化內部檢查機制。
3.3健全風險評估機制
風險評估說的是識別、分析、評估風險的一個過程，是實施內部控制的一個重要環節。房地產行業具有一定的特殊性，房地產行業前期發展過程中需要的投資較多，房地產行業屬于一種高風險行業，其面臨的風險不能夠全憑管理層的經驗判斷就斷定其過程。所以，房地產企業一定要不斷強化風險管理意識，吸納一些專業的管理人才組成相應的風險分析團隊，并嚴格按照規章制度，及時分辨、有效分析相關的風險，并合理確定風險的應對措施，將風險控制在一個范圍之內，避免企業管理人員因為個人對風險的判斷，為企業帶來經濟損失。
3.4完善成本控制
現階段，房地產行業競爭的核心內容是對成本的有效控制，有效的成本控制一定要建立在完善的內部控制制度上面才能夠實行。現代企業的成本控制可以分為“粗放型”與“集約型”兩種。粗放型成本控制說的是對生產技術、產品工藝方面的控制，單純依靠減少材料的使用，對其降低成本的一種控制辦法。集約型成本控制說的是依靠高技術水平的辦法有效改善生產技術、產品工藝，繼而有效降低成本的辦法，將這兩種辦法結合起來，就是現代成本控制。
3.5完善內部監督機制
內部監督機制通常情況下是通過內部審計來實現的。所以，房地產行業一定要不斷加強內部審計機構與審計人員的獨立性，簡單來說，就是在董事會下面設置一個相對獨立的內部審計部門，對企業的內部情況獨立行使審計與監督。內部審計部門對房地產企業發生的問題應該直接向董事會、監事會報告，并且還應該設置專職的內部審計人員，嚴禁財務會計人員兼職內部審計工作，使其能夠真正做到職務分離，保障審計人員能夠發揮自己真正作用，保持自身獨立性。其次，內部審計部門需要有相應的權限與智能，保障審計部門能夠在企業日常經營過程中發揮其應有的作用，保障其能夠真正發揮監督作用。
3.6完善考核評價制度
考察企業實施內部控制制度是否有效的關鍵是完善考核評價制度。大部分房地產企業都制定了較為完整的內部控制制度。但是卻忽視了怎樣執行以及怎么判斷執行的效果，最終導致內部控制制度執行力度不夠。就此，企業一定要建立完善內部控制考核、評價制度，定期對企業各項管理活動進行評價、考核，并對其中存在的問題提出改進意見，有效提升內部控制的水平。
4結論
現階段，內部控制已經成為衡量現代企業經營管理的一項重要標志，按照房地產企業管理系統來講，實事求是地建立自我調整、檢查以及制約的內部控制制度，是房地產企業組織管理的客觀要求，這也是房地產企業在生產經營過程中順利運行的根本保障，使其能夠在競爭激烈的市場環境中立于不敗之地。
參考文獻：
[1]王典.企業內部控制制度探析[J].東方企業文化，2014（2）：127-128.
[2]張瑾.企業內部控制制度的建立和完善[J].財經界，2014（5）：74，85.
[3]侯彩虹.淺談企業內部控制制度中的幾個問題[J].中國科技信息，2010（24）：148，146.
【關鍵詞】提高；建筑工程；造價管理效果；措施分析
作為房地產行業，想要加強對工程造價的控制管理，必須運用科學合理的策略。通過對人力、物力以及財力的科學合理使用，把整個項目的建筑工程項目的投資控制在合理的范疇之內。社會主義市場經濟正在逐步建立階段，在建筑工程造價上引出的新問題有待我們去解決。所以，為了提高建筑工程造價的管理效果就必須加大力度來完善相關管理制度和方法。
一、在我國建筑工程造價管理的現狀
自從我國加入了世界貿易組織以來，科學技術獲得了突飛猛進的發展，但是隨之而來的也是越來越激烈的國際競爭，而工程造價管理將直接影響到整個房地產行業在國際全球化發展模式下的可持續發展問題。對于我國房地產行業來說，建筑工程造價主要涉及到的管理有兩個方面：一是對工程價格進行的管理；二是對工程涉及到的投資費用進行的管理。我國現在對工程造價實行的管理模式是預算定額方式，所以在一定程度上對于工程的投資缺乏科學合理性，使得工程造價很難受到掌控，最后就會出現超出預算的不良現象。在社會主義市場體制管理模式下，我國建筑工程的造價管理還存在很多問題，例如在進行工程造價過程中會出現對行政干預過多的情況，從而忽視了對價格機制的控制，在進行工程造價管理時忽視了工程造價與市場流通領域價格之間的相互聯系問題，現在有些企業還會存在投資主體責任制的缺失問題。所以引得現在建筑工程的造價管理出現缺失，為了保證房地產企業的健康發展我們必須予以解決。
二、建筑工程造價管理上現存在的一些問題
1、工程造價管理系統無法與市場機制相融合
由于建筑工程的興起，個別政府還存在著地方保護主義的現象，政府的職能沒有在根本上進行改變，使得建筑市場不夠透明化，市場競爭機制略顯不公的情況，所以在一定程度上對建筑工程的造價管理進行了限制。在我國市場上，建筑工程的招標工作都是以價格為前提的，所以使得施工單位的自主報價在一定程度上受到影響。
2、工程造價會缺乏一定的時效性
隨著科學技術在我國的發展，我國現在已經全面進入信息化時代，這一點對于房地產行業來說也是如此。在快速變換的市場經濟中，能否及時捕捉到市場價格信息在市場競爭中是占有極大優勢的，相對于外國市場來說我國市場缺乏對市場信息的及時估算，相關產業也沒有將有效的信息及時出去，所以使得工程造價成本難以控制。
三、如何提高建筑工程造價管理的效果
1、要做好投資決策，明確市場取向
投資決策對工程造價影響巨大，是保證工程造價的前提條件。想要做好投資決策工作，要深入市場針對現在市場的需求以及市場變化進行相關的調查研究。這其中也包括對國外市場的調研情況，然后根據已經確定的價格來進行平算以及基準參數。在這一過程中作為調研人員一定要注意結合市場變化，只有這樣才會減少投資者在進行投資過程中可能存在的投資風險以及市場回報問題。建筑工程的造價管理要依據市場為導向，遵循市場經濟的客觀規律，著重建立以市場為依托的管理體制。
2、對工程造價的審計人員進行培養
在對工程造價進行管理的過程中，審計人員扮演著極其重要的角色。而就我國當前形勢來看，審計人員在工作中出現的問題已經越來越多，所以對其進行及時的素質培養是十分重要的。作為一個合格的審計人員必須具備較強的工作能力和職業素養，因為審計人員的整體素質將直接影響建筑工程的造價管理。可以實行崗位責任制，通過對審計人員的職業能力以及職業素養進行相關的教育，強化其責任意識，激勵工作人員積極進行學習，這樣才能保證我國審計人員的綜合素質。
3、對工程造價加大管理控制
對于房地產行業來說，加強對工程造價的管理控制，才能保證工程造價的準確性。工程造價的管理主要涉及到項目決策階段、項目的設計階段以及施工階段。在投資決策階段要實事求是的反應整個建筑設計的內容，要在尊重科學的基礎上進行投資計劃。設計計劃要經過反復的科學論證，優化設計方案，選用一套經濟合理的施工方案。對于一個建筑工程來說整個項目最大的投資都在建設施工階段，所以在進行施工的過程中要利用科學合理的施工方法，加強對工程造價的管理控制，這樣不但使資金得到了合理的利用，還從整體上提高了建筑工程造價的準確性。
4、控制材料降低工程造價
在建筑工程項目中會使用到大量的材料，所以控制好材料可以有效降低工程造價。材料在采購過程中要依照公司指定的采購計劃，按照相關審批程序。由于市場材料紛繁復雜，所以在進行采購時要選擇信譽較高、實力較強的供應商，可以采取批量采購，但是采購時要掌握好度，防止出現材料積壓的情況，這樣能夠從廠商手里獲得較高的差價。對于材料的管理要根據其自身特點進行儲存，防止因管理不善而引起的材料浪費情況，所以通過對材料的嚴格把關，最終也會控制整個工程的造價管理效果。
結語
對于房地產行業來說，做好建筑工程的造價管理十分重要。這就需要我們在現有管理制度的前提下，加大管理力度，改善存在的不足，做好市場調研對工程造價進行科學合理的規范。造價管理要在市場競爭的前提下，順應時代的發展，為房地產行業的發展打下堅實的基礎。參考文獻
[1]王振亞,趙永旗,王婷灝.建設工程造價控制中存在的問題與對策[J].科技風,2009.（17）．
[2]于江泳,陳繼偉.建設工程造價控制中存在的問題與對策[J].黑龍江科技信息,2009.（27）．
[3]洪迎春,茍一靜.關于建筑工程造價控制與管理分析探討[J].陜西建筑,2009.（10）．
關鍵詞：土地增值稅 納稅管理 房地產行業
近些年，為防止房地產行業出現泡沫經濟，我國頒布各種關于土地增值稅的通知及政策法規，限制房地產行業經濟虛增，發揮政府調控能力，即便如此，房地產行業仍舊熱度不減。對于房地產行業而言，盡管涉及對營業稅、所得稅等多方面稅種的繳納，但對土地增值稅這一重要稅種的探求從未停止，目的是將企業稅負降到最低程度。稅收籌劃工作是企業財務人員在不違反國家法律政策的前提下，合理規避企業稅務風險的一項舉措。如何認清房地產行業繳納土地增值稅的現實狀況，才能采取恰當的稅收風險規避措施，實現企業利潤的最大化，提升在行業中的競爭力。
一、關于房地產行業征收土地增值稅的現狀分析
由于我國房產價格連年攀升，居民的購買能力與房價的上升速度顯然不相匹配。基于這一狀況，我國以土地增值稅的征收來實現國家的經濟調控。我國實行超額累進稅率對土地增值稅進行征收，對于嚴格的政策調控，多數房地產企業均產生危機意識，但現實工作中仍有各種不合理狀況產生。
首先，在實際工作中，房地產企業對土地增值稅缺乏重視。由于房地產行業經驗周期長，核定步驟、內容較為繁瑣，實際征稅率往往較之稅務部門規定的四級稅率要低，這就導致房地產行業實際繳納的土地增值稅金額數目并不顯著，對房地產行業的銷售形勢并未產生影響。在巨大的銷售額面前，房地產企業往往忽略土地增值稅的籌劃，不能對此產生高度重視。
其次，房地產行業對土地增值稅政策了解不具體，思路不清晰，使得偷稅、漏稅現象時有發生。由于國家關于土地增值稅政策的變動，越來越不利于房地產企業的發展，一些企業為降低稅收成本，實現更大利潤，選擇偷逃稅款等違反法律的行為。具體表現在對國家稅收優惠政策的運用，如合作建房有暫免征收的優惠，代建費用不需征稅。還有對稅前扣除項目的規定方面，利息費用的合理扣除，期間費用的有效轉移等都是企業關注的重要內容。再者，房地產的銷售收入方面的控制，合理控制房產銷售，減少房產增值額，進而使得適用稅率降低，稅務負擔大大減輕。以上幾點都是房地產企業中經常需要籌劃的降低應交稅款的指標，如果合理有效籌劃，則對企業發展起著極大的促進作用，能大幅度節約企業成本，增強核心競爭力。但過猶不及，一旦企業發生過分追求稅負的降低，則很可能走向節稅的彎路，面臨違規風險。因此房地產行業應建立有效的審計和評估、預防機制，防止稅收籌劃風險的發生，但現行狀況下，多數房地產企業未能對此產生足夠重視。
二、房地產行業對土地增值稅稅收籌劃具體舉措
（一）對土地增值稅的籌劃工作高度重視，樹立風險意識
納稅籌劃的目的是通過相關法紀和科學計算方法的運用，對企業稅款實施繳納，為企業爭取更大的利潤增長空間。因此企業必須土地增值稅的籌劃工作高度重視，防止企業在稅款繳納方向走彎路，要建立風險評估體系，樹立風險意識，對土地增值稅的繳納工作產生高度重視。企業納稅籌劃人員應當具備較強的專業技能，把握國家政策變動，及時采取應對措施，不斷進行土地增值稅相關知識的學習。對于企業來說，納稅風險多種多樣，只有針對企業自身業務狀況，才能制定適合自己企業發展的納稅管理體系。這要求企業在增強業務人員稅務知識專業性的同時，協調好與稅務主管部門的關系，遇到納稅問題及時處理，避免產生風險和糾紛，保證房地產行業的良性發展。
（二）對土地增值稅的優惠政策及時關注，瞄準籌劃方向
近年來，我國關于土地增值稅的政策不斷調整，這有可能使得一些原本合法的政策在變更后變成了違法，因此對于國家政策應及時關注，瞄準納稅籌劃方向。現階段主要有兩種稅收優惠政策，第一是通過合作建房，以一方提供資金一方提供土地的方式合作建房，如果建成后轉讓才需繳納土地增值稅，若建成后自用則可免征土地增值稅。如房地產企業與其他企業合建一所辦公樓，建成后按比例分房自用，則可以運用這一政策，減少稅務負擔。還有房地產運用土地進行投資和聯營，則對土地增值稅實行暫免征收。此外房地產企業可以按照政策為客戶代建房屋，這樣代建項目完成后收取的代建費用不需繳納土地增值稅，房地產企業合理運用國家政策，確保企業納稅籌劃科學合理，使得利潤的有了上升的空間。
（三）對土地增值稅的扣除項目合理計算，保證籌劃準確
土地增值稅涉及的主要項目有利息費用的扣除和期間費用的扣除，還有針對開發商增值率低于20%的增加扣除條款。這要求房地產企業制定納稅籌劃措施時，首先對開發成本高度重視，這其中包含著多項實際發生，并可以按照規定合理扣除的方面。也要對房產轉讓價格予以關注，對允許扣除的項目進行合理匯集，全面籌劃。在對房屋開發過程中產生的利息支出，通過計算選擇最適宜企業的利息扣除方法。或通過銀行貸款，使得利息費用比例增高，可以計入房產開發成本，予以扣除。此外對于期間費用，如財務費用、管理費用等項目，合理計算分攤，具體細化，最終能計入開發成本，則能實現據實扣除。對于不同開發項目，還應按比例進行費用的分攤，這樣能有效節省稅務開支。另外，房地產企業可以通過合理定價，將房產分批銷售，控制房產銷售收入，減少房產增值額，從而使土地增值稅的稅率降低，也是為企業減少稅負的一種籌劃措施。
參考文獻：
[1]楊勐.淺談房地產項目土地增值稅的納稅籌劃[J].財經界（學術版），2013
跨界達人
“在通過CPA考試后，我陸續取得了中國注冊評估師、注冊稅務師、證券特許注冊會計師執業資格以及高級會計師職稱。”章華早先在德勤從事審計工作時接觸了眾多行業，發現房地產是一個“高收益且低風險”的行業。“房地產行業的運作周期短，投資收益也很可觀。”章華表示，“審計的工作也促使我形成了風險管控及收益預測模型。”
于是，對房地產行業產生濃厚興趣的章華開始轉投房地產行業，先后在復地集團、藍光集團擔任投融資及運營方面的高管。自2006年以來，章華更是堅定地看好房地產基金的發展。
“我在復星系內工作了八年，曾擔任過復地集團北方地區副總經理、集團財務總監、復星集團北京總部財務總監等多個職位。”章華回憶起自己在復星系中的經歷，“當時的重點工作是運營、財務、資金、上市和發行公司債等工作，幾乎見證了整個復星集團的超高速成長期，也在郭廣昌等復星創始人身上學到了很多。”
在復地工作期間，章華于2003年發起設立了國內第一支房地產信托。雖然時間已過去了近10年，但章華認為當初的方案中有很多內容到今天依然“很創新”，比如由信托的單一項目開始推廣到資金與多項目對接，由債權方式深化到股權方式等。
“這其實就是房地產基金的雛形了，而那時是2006年，而2011年才被稱為中國房地產基金元年。”章華說，“因此我感到自豪。也正因為有這樣的認知與經歷，我才有了與上市公司榮盛發展共同組建基金的合作，以及團隊與中信證券和東方資產管理公司的合作。”
會翻越也要會靜心
章華業余時間很喜歡爬山，將爬山視作一種鍛煉身體也鍛煉意志的活動。而從事房地產基金也像爬山一樣，既要去翻越一個又一個的險峰，又要學會靜心去感受風景的美麗。
章華認為，初創時期的房地產基金總是問題和困難最多，而克服這些困難，首先要建設一支強大的經營管理團隊，同時要選擇高收益、低風險的優質項目。“總體來說，優秀的團隊和投資能力以及專業完善的管理系統是房地產基金募集和投資成功的關鍵。”
關鍵詞：商業銀行；房地產信貸；風險控制近十幾年來，我國的房地產行業逐漸成為了推動國民經濟增長的支柱行業，消費者對房地產的投資既有保證基本的住房之外還有對房地產市場的投資和投機的行為，個人按揭不斷擴張，作為其資金主要來源的商業銀行，在其辦理的業務中房地產信貸業務在總的貸款業務中占的比重也越來越大，這種情況下房地產行業的信貸業務的增多在一定程度上增加了銀行利潤，但是也應看到房地產對商業銀行的過度依賴也會費商業銀行帶來巨大的信貸風險。
一、商業銀行信貸風險概述
對房地產信貸的定義主要有廣義和狹義之分，前者指的是商業銀行等金融機構把房地產行業作為其服務對象，把其通過信用渠道籌集到資金的使用權讓渡給房地產的開發者和消費者，供房地產行業進行開發、建設和消費等各個環節。后者指的僅僅是商業銀行對房地產在開發經營和消費過程中的提供的貸款。從以上定義可以看出，房地產信貸具有其特點：在房地產信貸的使用上具有針對性和專有性，專門為房地產開發建設和經營使用的；由于貸款數額一般比較大，因此房地產信貸還有長期性，尤其是單個消費者進行的住房貸款，期限一般都在10年以上；房地產信貸資金必須在有關部門的監督管理之下進行專款專用。
從以上對房地產定義和特征的概述中可以得出房地產信貸風險的定義，它是指商業銀行在對房地產行業發放貸款的過程中由于主觀和客觀的因素的影響和變化給房地產的信貸資產帶來損失同時也使銀行等金融機構自身的價值貶值。這種信貸風險既有借款人無法償還本息帶來的實際損失也有借款人信譽下降或者償還能力降低帶來的潛在的損失。中國人民銀行對信貸進行了分為，主要分為五個類別：正常類、關注類、次級類、可疑類和損失類，后三者被成為不良貸款。對這幾種類別的劃分需要不斷對借款人的實際情況進行更新。
隨著房地產行業的持續不斷發展，房地產信貸風險也逐漸成為金融機構和投資者以及消費者面臨的一個重要的問題。2012年全國金融機構個人住房貸款余額7.5萬億元，比2011年同期增長12.9%。2012年個人住房信貸政策保持了較強的連續性和穩定性。全年個人住房貸款投放呈現總體增速回升、利率穩步下行、局部風險顯現等特征。
二、我國商業銀行房地產信貸及主要風險現狀分析
（一）我國房地產信貸的現狀分析
我國的房地產信貸的發展起步比較晚，僅僅經歷了十幾年的時間。由于房地產信貸的發展對我國國內生產總值的影響比較大，因此，針對不同階段的房地產信貸的發展我國政府也會相應的出臺不一樣的房地產調控政策。我國的房地產信貸主要經歷了四個階段：我國房地產信貸的萌芽階段、成長階段、快速發展階段和調整階段。目前來說我國的商業銀行針對房地產信貸的種類主要有房地產 開發進行的貸款和個人住房進行的貸款。1998年以前我國商業銀行對房地產的信貸量數量較少，1998年之后，我國房地產市場飛速發展，為了適應新的市場的要求，我國商業銀行對房地產信貸業務猛增，僅僅從1998年至2010年的十二年間就增長了近35倍。面對房地產行業的迅猛發展，我國政府也相繼出臺政策對房地產行業進行調控，其中主要的調控內容就是信貸政策的制定。目前房地產信貸的主要情況為：商業銀行等金融機構對房地產開發的貸款逐年增加；個人的住房貸款在整個房地產信貸中占的比重越來越高；房地產貸款在商業銀行總的貸款中的比重逐年增加；房地產業務的拓展帶動了商業銀行房地產信貸業務的增加。
（二）我國房地產信貸面臨的主要風險
房地產行業在帶來巨額利潤的同時也具有高風險性。由于房地長行業所需資金數額巨大，因此這就決定了其在房地產開發建設的過程中所需的大量資金除了少部分依靠內部融資之外，其余全部靠外部資金也即是依靠商業銀行等金融機構的籌資。銀行對房地產行業進行了信貸既能分享房地產利潤同時也必須承擔房地產行業發展帶來的風險。我國特殊的國情決定了我國的房地產信貸面臨的風險主要包括：
第一，國家政策風險。1998年以來，我國的房改帶動了房地長行業的迅速發展，這個行業并成為我國GDP增長的主要動力，為此我國政府不斷出臺寬松的信貸政策和貨幣政策支持房地產行業的發展，同時國務院也先后出臺文件對房地產業進行宏觀調控，以防房地產價格虛增和過快增長。近年來我國政府不斷出臺政策對房地產市場進行調控，土地管理制度不斷完善、房地產市場準入標準不斷提高，這就使得一些房地產企業退出市場。政府政策的每一次變化都會對房地產行業出現波動，不僅有貨幣政策還有財政政策，這些波動也會使得商業銀行房地產信貸出現損失的可能性越大。中國住房的不斷貨幣化使得我國特殊的政策環境對商業銀行的房地產信貸承受了很多的政策風險。2005年至今，我國的房地產業進入了收緊期，金融政策也不斷緊縮銀根，這就會導致房地產行業的資金鏈面臨著斷掉的風險，大量的房地產在商業銀行的貸款無法償還，使得商業銀行出現了信貸風險。
第二，市場的風險。房地產市場上最大的市場風險是由于房地產市場價格的快速上漲容易造成價格嚴重偏離價值，導致房地產泡沫的產生，一旦泡沫破滅就會對房地產造成重要一擊，房產價格下降，作為對商業銀行抵押物的房產就會大幅貶值和縮水，這是商業銀行房地產信貸市場風險的直接表現。從國內外房地產市場的發展情況看，房價的上漲基本上都是金融政策推動的結果，房地產信貸的迅速擴張將銀行的資金快速向房地產聚攏，這樣就會推動房地產市場泡沫的產生。但是從周邊國家房地產泡沫破滅的教訓來看，房地產市場泡沫一旦破滅，遭受損失最大的是向這些房地產業提供信貸的商業銀行，我國經濟的繁榮和衰敗都會對房地產行業的發展產生重要影響，經濟衰敗時會導致房地產行業和金融業出現虧損和風險。
第三，房地產企業自身的經營風險。從房地產信貸的定義可以看出，房地產行業每個項目的開發和建設都需要大量的資金和較高的技術水平，同時房地產項目的建設周期長。房地產項目的開發從土地獲得、項目前期的開發和項目的投標、施工到最后的驗收和銷售環節都存在著風險。而且每一個環節都緊密相連，一旦其中一個環節斷掉就會使得整個項目出現風險。比如房地產項目的市場定位上，一個項目的市場定位直接影響到后期房產的銷售，一旦前期市場定位出現偏差就會導致銷售出現不景氣；還有項目自身的質量風險，
在房產的設計階段和建設階段，以及在工程施工過程中出現監管不力就會導致出現質量糾紛。
第四，企業和個人的信用風險。企業的信用風險是指房地產開發企業由于主觀和客觀的原因出現的不能按時償還銀行信貸的風險。主要原因既包括企業在建設經營上的管理不善也包括企業對商業銀行的欺騙。個人信貸風險是指個人在按揭償還房貸時由于各種原因不能按時足額償還銀行貸款，導致商業銀行的個人貸款出現問題。
三、我國商業銀行房地產信貸風險的防范
房地產信貸的風險不僅關系到我國商業銀行的經營的穩定程度，而且這在一定程度上還會影響我國國民經濟的發展，因此，必須高度重視我國商業銀行房地產信貸風險的控制和管理。
首先，我國應該積極發揮政府的宏觀調控的作用。面對不斷變化的市場環境，我國政府應該對房地產政策進行不斷創新，不僅要為房地產市場的發展提供良好的環境還要為房地產行業資金的籌集提供多個渠道。建立多層次的資本市場，放松政府對股票市場和債券市場的政策限制，鼓勵房地產行業采用國內國外多個渠道進行資金的融通，同時簡化房地產企業籌資過程的審批流程和周期。
其次，我國的商業銀行應該借鑒國外成功的經驗，建立企業和個人的征信體系，加強對不良資產的管理。由于信息不對稱的存在，使得我國的商業銀行對借款人資金的狀況不能掌握，我國應該借鑒發達國家在征信體系建設上的經驗，在符合法律法規的規定下，銀行應該建立以個人為單位的一人一個賬戶的信用制度體系，提高個人信用的觀念；此外，還可以建立銀行客戶數據庫，這樣更方便的掌握客戶的資料和以往的信用歷史，還可以將這些客戶的信息在銀行之間共享，提高銀行經營的效率，對信貸風險進行實時防范。
最后，發揮房地產信貸利率的調節作用，對不同的房地產企業規定不同的市場準入條件。對市場聲譽較好的房地產企業可以對其信貸采用優惠的利率政策；而對于一般的企業來說，則采取高利率政策，利用這些措施可以促進房地產信貸市場的良性循環。（作者單位：中國農業銀行審計局濟南分局）
參考文獻
[1]鹿英姿，論房地產金融風險及其防范[J〕，黑龍江對外經貿，2005
關鍵詞:政策干預房地產公司財務風險應對策略
縱觀全球房地產業的發展現狀來看，由于該行業具有資金投入相對比較大、投資回收期長且變現能力薄弱等特點，導致其在發展過程中普遍存在著財務管理的風險隱患。尤其是我國房地產行業，因為受到既定的政策干預，所以風險因素更多。若想讓房地產企業能夠在風云變幻的國內市場獲得穩定長足的發展，關鍵就是要尋找最有效的風險應對策略。
一、政策干預下國內房地產行業的發展現狀
目前，由于國內房地產市場需求的不斷增加，導致了房價久居不下的局面無法輕易改變，并進而造成了房地產市場的泡沫經濟現象，給行業發展帶來了極其不利的影響。與此同時，不少房產開發商為了迎合房產市場的主流需求，將更多的資金都投入到了房地產開發中，這樣，不僅造成了房屋的大量囤積，更使得資金無法進入后續的市場運作。為了規范房地產市場的發展，國家先后出臺了很多干預政策進行宏觀調控，結果致使房地產開發商不得不面臨著資金回籠變慢以及融資無渠道等現實問題，必然的制約了自身的良性發展，最主要的就是給財務管理帶來大量諸多意想不到的風險。這是因為，在利用政策干預進行市場調控的大環境下，某些房地產公司由于缺乏風險應對策略，無法按照計劃實現資金的后續運作，導致了在發展過程中出現資金斷鏈現象，使得很多正在進行中的項目工程成為名副其實的爛尾樓，甚至最終不得不遭遇企業倒閉或是被兼并的危險。
二、政策干預下房地產財務風險的成因分析
由于國內房地產企業在發展過程中面臨著愈發激烈的競爭，所以在變化多端的房地產市場上，很多難以預測和不可控制的因素都有可能導致企業出現財務風險，甚至會最終破產倒閉。具體說來，造成房地產財務風險的原因有如下幾點：
(一)財務管理人員素質低下帶來的風險
由于國內的房地產行業在發展過程中還有許多不完善的地方，導致了房地產企業自身缺乏應有的風險意識，既不注意完善財務制度，更不注意提升財務人員的業務素質。這樣松散的體制必然會導致在財務管理的過程中，不少從業人員因為自身行業知識缺乏，不能意識到財務預算管理以及監督管理的重要性，因而在管理過程中無法對成本實施科學有效的控制。這給房地產企業的高層管理決策造成了困難，更為企業的財務管理帶來了諸多風險。
(二)新信貸政策造成的風險
為了進一步規范國內房地產的市場行為，國家對房地產市場的發展采取了系列的政策干預，其中比較重要的舉措就是通過不斷提高信貸成本的方式，來有效實現對房地產行業的干預，這也同時給房地產行業的財務管理帶來了一定的風險。這是因為，由于政策強行降低了信貸資金在房地產市場的流通速度，在一定程度上影響了消費者的情緒，進而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來，房地產企業不得不面臨著資金結構失衡、負債比率過高的風險，嚴重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險。其次，政策還硬性對那些購買第二套住房的消費者作出相應的首付和貸款利率標準（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準利率的1.1倍），并且還進一步加強了稅收的征管，而對于那些購房時間在5年以內的打算交易的，也按照售房收入全額標準征稅。上述這些信貸政策的出臺，一方面是為了強化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購房者的購房成本，在這樣的大環境下，必然地會影響到房地產交易市場的產品成交率，給房地產行業帶來了意想不到的財務管理風險。
(三)新的稅收政策帶來的風險
另外，隨著國家相關房地產政策的進一步出臺，房地產企業的土地增值稅和企業所得稅的預征率也不斷提高，這就導致了企業因為必須要提前多交稅款而牽制了企業資金的正常流動。特別是國務院出臺了五項加強房地產市場調控的政策措施后，對于房地產行業的市場調控更為明顯，最主要的就是表現在大力推廣房地產的稅收工作試點，對于開發商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉嫁給購房者。這樣的稅收調控政策無形中便是增加了開發商的交易成本，同時也就導致了開發商的財務風險。同時，由于稅務部門根據相關政策為房地產企業制定出了建安成本線，這在無形中加大了房地產企業自身的財務管理成本，高投入必然也會帶來高風險，這也是目前房地產行業不得不面臨的財務管理的風險之一。
(四)新的土地政策帶來的風險
當然，在一系列的干預政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來，國家為了控制開發商擴張開發，隨意濫用國有土地資源的不良現象，相繼出臺了很多控制開發建設用地的相關政策。此舉的重要目的就是在落實保障性住房的前提下，進一步增加土地的有效供給。同時，對其自己來源也實現了嚴查制，就是為了更有效地防止某些房地產企業擅自改變土地的使用性質。特別是對于那些非法轉讓土地使用權行為，國家還會堅決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產開發企業必然地會因為獲取土地資源而支付大量的資金，進而導致因為資金周轉不順暢而影響了工期，造成二度的經濟損失，嚴重者還有可能會因此失去土地的繼續使用權，給自身的財務管理造成了極大的風險。
三、降低房地產財務風險的有效策略
為了保證房地產企業能夠更穩步發展，有必要在進行企業管理過程中，有針對性地采取相應的策略來有效降低房地產的財務風險。
(一)創新融資形式，提高應對風險能力
由于房地產開發企業對于信貸資金具有強烈的依賴性，因而，在面臨著時下愈演愈烈的房地產市場競爭形勢下，注定了房地產企業在發展過程中需要利用商業地產融資并同時將商業地產進行出售或出租等多元化的方式對資金進行及時有效的回收。隨著國家相關的干預政策陸續出臺，房地產企業必須順勢而行，緊緊抓住國家相應的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實現對資金流的適時補充。同時，還需要更具市場大環境靈活改變公司的營銷策略與手段，采取調整戶型結構的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經濟不是特別充足的無房者；或根據市場實際適當降低產品的銷售價格，盡早地順利地推出產品。也可以采用以價換量的形式，更好更快地實現資金快速回籠的目標。事實證明，只有從市場需求出發，不斷創新融資形式，才有可能不斷提高企業應對風險的能力。
(二)完善管理制度，有效發揮財務監督職能
很多房地產企業在進行財務管理的過程中表現出比較明顯的意識淡薄現象，常常因為過于關注工程的工期和質量而忽視了對財務規范化操作的監督和管理，因而必然導致了實際效益與預期效益出現極大反差的現象。所以，在進行財務管理的時候，作為房地產企業必須首先建立健全相關的財務管理制度，將自身的實際發展狀況與房地產市場的不斷變化緊密結合在一起，務必要客觀細致地對項目建設的可行性做出科學的分析，并在此基礎上做好相應的項目預算和資本預算等工作，努力提高開發投資的準確性。同時，還要最大限度發揮財務的監督職能，對施工過程中每一個環節的資金使用情況做到跟蹤調查分析，在做好過程性財務監管的同時，進一步細化對部分費用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運用資金的同時，真正將費用支出控制在預算范圍內。
(三)加強內部審計，提高財務人員的綜合素質
根據相關要求，作為房地產企業的財務管理人員，既要具備必要的房地產政策理論水平，又要具備一定的對于會計政策的精準的判斷能力，更要有實施內部控制以及綜合運用財務會計信息等相關能力，只有達到了上述的幾點要求，房地產企業的財務管理人員才能更為科學有效地做好自身的財務管理工作。但是從目前房地產企業財務管理工作開展的普遍狀況來看，很多企業并未充分做好對其內部審計的過程性和主動性控制工作，所以很難真正做到對財務風險的正確估算和及時的風險防范，進而無法保證企業經濟效益的最大化。為此而，房地產企業有必要從提高財務人員的綜合素質入手，不僅需要重點引導他們充分認識到財務管理的規范化和科學化對于企業發展的重要性，更要通過多種渠道的學習形式強化對財務人員的后續培訓，特別是要強化其對于房地產企業財務風險的應對意識，真正讓他們在財務管理工作中發揮應有的作用。
(四)合理避稅，降低部分土地增值稅
作為房地產企業，如果能夠在不違背國家政策法規的前提下采取措施避開部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過對項目進行計算并從中找出交稅較少的試用稅率來巧妙減少一部分稅收，或者利用對房地產增值率的控制來實現降低土地增值稅的額度。當然，值得一提的是，房地產商在制定房地產的銷售價格時，一定要要特別注意事前計算和籌劃好銷售價格和稅收之間的協調關系，利用土地增值稅各級距稅率的臨界點合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點附近的情況時，務必要謹慎，以免為企業增加不必要的稅收。另外，房地產企業還可以通過分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實現降低企業營業稅的目的。
四、結束語
面對愈發嚴峻的房地產市場的發展大環境，若想真正有效地促使整個房地產行業的良性發展，必要的政策干預自然不可或缺。那么，作為房地產企業，在面臨國家的政策不斷出臺的干預時，理性的做法便是立足于客觀存在的國家政策干預環境，冷靜客觀地分析自身存在的系列問題，從優化內部管理入手，并在此基礎上努力提高應對財務風險的能力，這是企業能夠獲得可持續發展的重要保障，更是切實推進房地產整個行業發展的最佳途徑。
民期以來，房地產行業為我國的經濟發展和人民生活水平的提高做出了重大的貢獻，是國民經濟，I I的重要行業之一。但是目前由于受房價過高、國家政策等方而的影響，我國的房地產行業需要進行積極的調整，}i}.格控制房地產在開發、建設、經營、銷售等環rr-}J的則務風險，確保房地產行業的穩定健康發展。本文卞要對房地產所而對的則務風險及其成因進行分析，并提出了具有針對性的預防和控制措施。
【關鍵詞】
房地產企業：則務風險：控制：措施。
一、房地產企業財務風險的表現。
房地產行業的發展由于會受到受社會、政治、經濟、自然以及消費者心理等多方面因素的影響，加上行業特有的投資大、回收周期長等特點，使房地產企業不得不面對各種風險。
（一）面臨利率變動帶來風險。
利率的變動給房地產企業帶來的影響是巨大的，當銀行提高貸款利率時，會增加房地產企業的負債成本，導致企業預期收益的減少。而利率的提高會降低投資者的購買欲望，使需求降低。房地產市場面臨的需求降低、成本增加，則給房地產企業帶來很大的風險。
（二）通貨膨脹引起的風險。
通貨膨脹也是房地產企業面臨的風險，當出現大面積的通貨膨脹，相應的會增加房地產企業的生產成本，材料費用、人工費用、管理費用，進而大幅增加房地產的開發成本，使相應的風險隨之增加。
（三）稅率變動帶來的風險。
由于房地產企業在經營過程中不可避免的涉及到各種稅收項目，例如土地使用稅、城建稅、房產稅、企業所得稅、土地增值稅等等，當國家提高稅率時，房地產企業的投資開發成本也會上升，減少預期收益，增加風險。
（四）因資產負債率增加引發的風險。
因為房地產企業的投資規模相當巨大，許多房地產企業通常是負債開發。房地產企業的開發資金通常來自于銀行貸款。而我國房地產企業目前的發展狀況是資產負債率已經超過60%的警戒線，高負債率使企業面臨著預期收入得不到實現時帶來的巨大風險。
（五）再籌資帶來的風險。
高資產負債率使得房地產企業的再籌資難度加大，因為房地產企業對債權人的保證程度降低，使得企業很難從市場上進行資金的籌措。而房地產企業對銀行的過分依賴，逐漸使銀行所采取的相關政策就很敏感，無疑也是企業不得不面臨的風險。
（六）投資收回導致的風險。
政治因素以及社會經濟因素等都會影響房地產企業的經營狀況，部分房地產企業的開發成品房得不到有效利用，閑置過多，使得資金在短期內難以變現。或者有些售出的成品房由于面臨不確定因素的影響，客戶的交款不及時，影響了房地產企業的投資成本的回收。
二、房地產企業財務風險的形成原因。
（一）缺乏有效的財務預算管理。
房地產作為典型的資金密集型行業，具有前期投資大、資金回收慢、開發周期長等特點，而很多的項目不具備相應的調整能力。很多開發商盲目的投標、拿土地使用權，認為后期工程只要按時按質交付使用就能實現企業的經濟效益，這顯然是片面的。如果企業沒有財務預算管理的強烈意識，不注重對土地成本、施工成本、資金運作和投資回報率等方面的預算與控制，就很難實現企業原先的利潤目標，大大增加了項目的投入，降低了企業的經濟效益，企業甚至會因此產生的財務風險而出現虧損。
（二）成本費用控制不嚴。
房地產企業的成本管理是一項長期、繁雜的工作，不但包含項目總成本中的土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、前期工程費、建筑安裝工程費等，還包括項目完成后成本費用的分配和歸集。然而有的房地產企業沒有立足于企業的實際，采取有效的管理措，對企業的成本費用進行有效的控制，而是將過多的精力用在了工程的進度管理和質量控制上。例如，有的房地產企業對成本核算沒有給予足夠重視，成本核算過于簡單和粗糙，沒有嚴格成本核算的標準和規范，這無疑會增加企業的財務風險，影響企業的經濟效益。
（三）內部審計機制不夠健全。
內部審計是房地產企業財務風險控制與管理的重要組成部分。內部審計作為企業內部的監督機構，雖然沒有直接參與到企業內部的經營管理活動當中，但是卻能夠對企業的預定目標達成率、財務風險等進行有效的監督。然而很多企業偏偏忽視了內部審計的重要性，沒有建立起健全的內部審計機制，例如內部審計準則不全面、審計時間沒有保證等，這就大大降低了內部審計的有效性，不利于財務風險的規避。
（四）缺乏對現金流量的科學管理。
房地產企業開發經營過程具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等多個階段，資金占有量大、周轉效率低、變現能力差，所以加強對現金流量的管理就顯的尤為重要。
然而很多企業與內部各部門之間及企業與上級企業之間，在現金流量管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成現金使用效率低下，現金的安全性、完整性往往無法得到保證。
三、房地產企業財務風險的控制措施。
（一）對企業的資本結構進行優化。
雖然企業采取負債經營能夠發揮負債的杠桿效益，能夠給企業帶來一定的經濟利益。然而，負債必須控制在合理的范圍之內，因為過高的負債率不僅不能夠給企業帶來利潤，還會增加企業的財務風險。當負債超出一定的比例，負債率和風險是成正比的。所以，房地產企業就要結合自己的具體情況，權衡自身的實際能力，分析企業的融資能力、抗風險能力以及獲利能力，制定出科學、合理的資本結構，使企業風險最小化。
（二）房地產企業要加強對投資項目的管理力度。
眾所周知，房地產投資是風險性極高的綜合性的經濟活動，受其自身行業特殊性的影響，對于政治環境、經濟環境和社會環境反映非常靈敏。所以，作為房地產經營企業，要加強對于投資項目的管理力度，對于投資項目做好相應的分析與綜合測評，對于指定的決策方案要進行多方的驗證，并且全面考慮可能面臨的各種風險因素，制定出詳盡、可行的投資實施方案，對投資項目做好投資風險的控制與規避。
（三）對現金流量進行控制與管理隨著房地產市場的不斷發展，使得以土地儲備作為競爭資本逐漸轉變為以現金流量、籌融資渠道做為競爭資本，這就使得房地產企業不得不對原有戰略進行適時的調整。目前，現金流已經發展成為房地產企業進行長遠規劃時率先要考慮的關鍵因素。
企業的經營活動必須要考慮所產生的現金流量凈額，當企業利潤上升，而現金凈流量卻下降時，反映出企業的實際收益是在減少的，要加強重視。可以說現金凈流量是反映房地產企業的風險晴雨表。
（四）建立強有力的風險預警機制。
房地產企業通過建立有效的風險預警機制，可以把企業的非正常經營情況控制在初級階段，降低財務風險帶來損失的可能性。通過全面預算建立有效的預算預警機制是非常有必要的，因為通過預算與實際之間的比較和分析，可以為企業的整體經濟活動提供更有利的參考依據，制定調整企業行為的有力措施，對企業未來面臨的風險進行科學的預測。強有力的風險預警機制，可以對房地產企業潛在的財務風險進行及時的揭示、分析和預先的防范，實現規避和化解財務風險的目的。
（五）大力引進先進的技術，提高項目管理的水平。
對房地產企業來說，房產是其最終的產品，而項目管理的過程就是這一產品的生產過程。企業要想保證施工的質量和安全，實現更長遠的發展，就必須對產品生產的全過程進行有效的控制和管理，房地產企業也不例外。房地產企業的項目管理水平在很大程度上影響著項目的開發周期和成本，進而影響著項目的成敗和企業的經濟效益。所以，作為新形勢下的房地產企業，必須積極學習、探索和創新工程項目管理模式，將信息技術等先進技術應用到項目管理的過程中來，提高項目管理的質量和效率，進一步增強企業防范財務風險的能力。
四、結束語。
綜上所述，房地產企業的財務風險貫穿于企業經營管理活動的各個環節，對企業的穩定健康的發展埋下了很多隱患，所以財務管理人員對于這些風險必須給予足夠的重視，對其產生的原因要進行科學的分析，加強具有針對性的防范措施的研究，對房地產企業的各種財務風險進行嚴密的控制與管理，盡量將財務風險控制在最初階段。同時，財務管理人員要不斷豐富自身的知識結構，提高自身的職業素質、業務能力，從而不斷提高房地產企業財務風險控制與管理的水平，實現房地產企業的穩定、可持續發展。
【參考文獻】
1、王師。如何防范房地產企業的財務風險[J].財經界（學術版），2010，（01）。
2、申山宏。國內中小型房地產企業財務管理的困境與對策[J].商業經濟，2010，（17）。
3、關濤。國內房地產企業財務風險及防范措施[J].經濟研究導刊，2008，（18）。
4、李慧波。房地產業的財務風險及其應對措施[J].山西建筑，2009，（12）。
1.房地產行業收入確認的理論依據
房地產收入符合《企業會計準則第14號――收入》指南中提供勞務收入標準。準則對收入的確認規定得比較原則化、注重交易的經濟實質，要求符合以下四個條件：
（1）收入的金額能夠可靠地計量；
（2）相關的經濟利益很可能流入企業；
（3）交易的完工進度能夠可靠地確定；
（4）交易中已發生和將發生的成本能夠可靠地計量。
顯然，一項交易或事項發生后，若僅同商品銷售、提供勞務收入有關，則應否和何時確認為收入，就需要會計人員運用專業知識和實際工作經驗進行職業判斷，從交易的類型、收入的種類、銷售、提供勞務時有無附加條件而使所銷售的商品或勞務在似乎錢貨兩清的表面現象后，與商品或勞務有關的所有權及其風險在實質上是否完全轉移等方面進行分析與判斷，才能決定收入應否和何時確認。
2.房地產行業收入構成、合同有關收入條款類型
（1）收入構成
①費是指公司銷售開發商開發的樓盤，銷售成功且達到合同約定條款后按照合同約定比例，開發商結算給公司的銷售傭金。
②顧問費是指公司為開發商提供的前期市場調研、產品定位、市場策劃以及后期銷售過程中的策劃服務等工作得到的相應報酬。
③渠道分銷收入是指銷售公司行業內資源共享，在公司間再次簽訂合同，按約定比例結算分銷傭金。
④開發商給予的獎勵是指在房地產銷售期間開發商根據銷售情況給予的固定的或者臨時性的各項獎勵，其中包含：跳點、超價等。
（2）合同收入確認條款類型
①銷售合同
a.以開發商房款到賬金額確認銷售公司費收入
合同約定不論收到的房款為部分或全部，開發商以收到的房款金額結算銷售傭金。
b.開發商必須收到全部房款后，以全部房款金額確認公司銷售傭金
合同約定開發商必須收到全部房款后按照總房款的一定比例結算傭金。
c.開發商必須收到全部房款后，結算80%傭金且留有收房控存20%
開發商必須收到全部房款，只結算80%傭金，另外20%傭金，必須等到業主收房且業主滿意評價達標后才可結算。
②顧問策劃合同，是與開發商簽訂的為開發項目提供市場定位、數據調查、營銷計劃等服務的合同。合同中一般規定按照所約定的服務內容條款和完成時間節點，按合同總價款的比例，分階段結算傭金報酬。
③渠道分銷合同是指銷售公司間再次簽訂合同，按照合同中約定的銷售方式和提成比例完成同一項目的銷售服務活動。
④獎勵合同或臨時約定協議，開發公司視銷售情況階段性和臨時性與公司約定的銷售獎勵。比如：跳點合同中的傭金結算。
3.規范房地產行業收入確認的重要性
隨著房地產行業的不斷壯大和深入發展，規范的收入確認原則不僅能夠幫助企業準確計量經營業績、規避法律及涉稅風險，而且促使企業提高內控管理水平。
（1）計量標準的統一，能夠增強可比性。統一了行業收入確認的條件，而非個性化逐一分析合同條款即收款條件，可以使得企業間可對標，行業業績可評判，為企業經營決策提供有效數據。
（2）規避法律及涉稅風險。統一規范的收入確認過程，是需要公司和開發商之間進行數據交換和確認，這個過程為今后新合同的條款設計、合同糾紛中證據的收集提供了保障；同時也可以避免在混亂的收入確認下產生的稅務差異和納稅風險。
（3）提升企業內控的管理水平。規范化的收入確認過程，使得企業建立起一套規范的、完整的、標準的銷售數據統計流程，這個流程本身就是一個科學管理的方法，這將有助于企業加強自身管理，提高內控制度建設。
（4）通過行業標準的統一，減少行業內的不公平現象，創造一個良好的經營競爭環境。為公司上市審計提供理論支持，方便審計師發表審計意見，從而為企業的上市融資提供便利，促進整個行業的長足發展。
二、 房地產行業收入確認的影響因素
1.收入準則的限制
《企業會計準則――收入》應用指南中認為：長期為客戶提供重復的勞務收取的勞務費，在相關勞務活動發生時確認收入。房地產銷售業務從服務周期來說其時間跨度往往需要幾個月甚至一兩年，在此期間為開發商提供一項重復勞務即銷售服務。按照指南中的規定根據相關勞務發生時確認收入，這里的確認時點不是由銷售公司所能掌控的。
從本文中對房地產行業收入構成、合同有關收入條款類型的分析中不難看出，看似明確的收入類型和合同條款，確因開發商的主導地位導致的信息的收集和確認過程的不對等地位，在實際工作中很難作為收入確認的依據。且現在開發商作為強勢的一方，經常會有不按合同約定支付傭金，最終壓低結算費的情況出現，導致以權責發生制按合同條款確認收入卻無法收回所確認款項。
2.收入條款的不確定性
（1）以開發商房款到賬金額確認銷售公司費收入
在現實中，銷售公司負責協助業主簽訂銷售合同及支付首付款，在該環節能夠掌握每套銷售房屋的首付款到達開發商賬戶時間及金額，此部分房款對應費可以依據合同確認傭金，但是由于開發商財務及放款銀行具有保密性，銷售公司無法隨時查詢已銷售房屋尾款是否到達開發商賬戶及具體金額，由于開發商自身利益需要，其在收到房款后長期不與銷售公司對賬確認，導致銷售公司實際已達到合同約定收入確認條件，但是因為信息的不完整而無法確認收入。
（2）開發商必須收到全部房款后以全部房款金額確認銷售公司傭金
此類型銷售合同看似簡單，但銷售公司完全無法掌握全部房款是否已經到達開發商賬戶，原因同上，從而無法根據合同條款確認收入。
（3）開發商必須收到全部房款才結算80%傭金且留有收房控存20%
此類型合同基本與第2條情況相同，但是關于20%的收房控存傭金信息銷售公司更加無法掌握，只能按照開發商結算傭金時點確認收入。
（4）顧問策劃收入
此類收入是銷售行業唯一處于相對主導地位的收入形式，因為其需要大量的信息、經驗和人才積累，又處于房地產業務前端，所以基本能夠按照完工百分比法確認收入，但是如果面對的是房地產開發行業的巨頭，為了取得后期的銷售業務，也不得不遷就開發商的意愿。
（5）渠道分銷收入、跳點收入
此二類收入因統計過程需大量開發商的考核銷售記錄支持，另因銷售公司與房地產開發公司信息的不對等，導致實操中也無法完全按照合同條款確認收入，也只能按照實際到賬時確認。
3.稅務收入確認的差異
根據國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知國稅函[2008]875號中關于勞務交易的規定：企業在各個納稅期末，提供勞務交易的結果能夠可靠估計的，應采用完工進度（完工百分比）法確認提供勞務收入。
（1）提供勞務交易的結果能夠可靠估計，是指同時滿足下列條件：①收入的金額能夠可靠地計量；②交易的完工進度能夠可靠地確定；③交易中已發生和將發生的成本能夠可靠地核算。
（2）企業提供勞務完工進度的確定，可選用下列方法：①已完工作的測量；②已提供勞務占勞務總量的比例；③發生成本占總成本的比例。
（3）企業應按照從接受勞務方已收或應收的合同或協議價款確定勞務收入總額，根據納稅期末提供勞務收入總額乘以完工進度扣除以前納稅年度累計已確認提供勞務收入后的金額，確認為當期勞務收入；同時，按照提供勞務估計總成本乘以完工進度扣除以前納稅期間累計已確認勞務成本后的金額，結轉為當期勞務成本。
根據之前對房地產銷售行業現狀及特點分析可見，該行業屬于提供勞務交易，但是因實操中需要根據合同條款并結合開發商確認的證據來確認交易的完工進度、勞務總量比例以及發生成本占總成本比例，所以會與國家稅務總局的規定產生差異。如若房地產銷售公司按照稅務確認收入條件確認收入，將業務合同作為確認基礎，而得不到真實的業務數據支持，那么不難預測，大量應收賬款的呆死賬將在確認收入后期出現，同時已經上繳的稅款也無法退回，那么對于房地產銷售行業而言，完全依照稅務收入確認方式確認收入將加大行業稅務風險。
三、 完善房地產行業收入確認的建議
1.銷售經紀公司自身需要完善的流程
（1） 建立和完善基礎臺賬
在銷售過程中，建立銷售基礎臺賬，掌握客戶從簽約到最終收房整個過程中客戶與開發商完成交易的所有信息，包括：定金的繳納、簽約首付的付款時間、全額房款支付完畢的時點以及客戶的滿意度評價等等。
（2）與開發商定期溝通和對賬
與開發商建立起良好溝通機制，是為其提供服務，保證質量的有效措施。公司和開發商的相關人員應該定期進行數據核對和交換，以便于雙方能夠準確確認收入和成本（公司確認收入，開發商確認成本）。
（3）定期匯總分析，明確催款方法
為了有效保證經濟利益能夠及時流入企業，維護企業自身利益，銷售公司應該針對應收款項建立相應的管理措施，比如應收款預警時間的設定，分別不同的賬期采取不同的催繳方式，與律師事務所建立長期的合作機制等等。
2.政府房地產管理部門建立相應的監督機制
（1）完善房地產銷售合同備案的內容
受到現有房產銷售備案內容的限制，作為房地產監管部門也不能隨時動態掌握銷售情況，這既不便于國家監管也不方便數據的統計和使用。建議增加房地產銷售合同備案登記內容，如增加全款支付時間、貸款銀行等。
（2）建立備案登記查詢系統
既然監管部門建立了備案登記制度，那就應該把相關的不涉及隱私的登記信息進行公開，方便信息的使用者查詢。可以分為個人用戶和企業用戶，對其相應公開不同等級的信息查詢內容。提高數據的使用效率，從而降低企業數據采集成本。
（3）加大對房地產銷售的管理與控制，從政府層面建立項目運作的上報機制
在國家利用政策宏觀調控房地產的基礎上，引入一些具體的控制措施，指引項目操作的過程，從而引導房地產行業的健康發展。比如：建立項目進展全過程的上報制度，監控相關項目從立項到最終銷售全過程的收入、成本、利潤的確認。
3.完善《企業會計準則》的可操作性
摘 要 我國房地產產業已經成為國民經濟的支柱產業，由于其投資規模大、周期長等特點，在當前房地產調控政策下，房地產企業高速發展的勢頭被遏制，房地產企業財務風險凸顯，防范其財務風險，成為社會關注的問題。本文從分析房地產企業面臨的財務風險表現形式開始，從房地產企業外部和內部兩個角度探討了其財務風險的成因，并提出部分控制風險的防范措施。
關鍵詞 房地產企業 財務風險 成因 措施
我國房地產行業飛速發展，成為國民經濟的支柱產業。近年來，房價持續上漲，特別是居住用商品房的價格飛漲已經嚴重影響社會經濟的健康穩定發展，因而為控制過快上漲的房價，國家相繼出臺一系列的調控政策，這些調控政策使得房地產企業財務風險問題凸顯出來，防范企業財務風險成為社會關注的問題。
一、房地產行業財務風險概述
財務風險是企業財務活動中由于各種不確定因素的影響，使企業實際財務收益與預期收益產生偏離，導致企業盈利能力和償債能力下降。財務風險包括籌資風險、投資風險、資金回收風險、收益分配風險等。房地產行業具有投資規模大，投資周期長，投資期內資金流動不均衡的特點，因此相應的經營特點與其他行業也會有所不同。因此房地產企業面臨的財務風險主要表現為以下內容。
一是從償還債務風險的角度分析，房地產企業在開發項目過程中需要大量的資金，在北京特別是土地招拍掛以后，從受讓土地開始，便需要投入巨額開發資金，資金的回收期進一步加長，投資規模進一步加大。考察房地產項目的開發期內，大多數項目公司的自有資金比例均較低，公司在項目開發期中均為高比例負債經營，如果項目在開發過程中資金不能按照資金預算流入，企業會產生嚴重的財務風險。如果無法償還到期債務，將威脅到企業的生存。
二是房地產企業再籌資風險問題，大型房地產企業在開發過程中往往是多個項目滾動開發，通過控制各個項目進度，利用項目投資期內現金流量不均衡的特點，以預售期的項目流動資金彌補一部分開發期的項目的資金不足。同時，可以以企業擔保方式在金融機構取得資金支持。這樣，整個集團公司就形成了一個相互關聯的資金鏈條，如果一旦某一個環節出現問題，將致使整個資金鏈的斷裂，由此產生的財務風險威脅到整個集團公司的生存。
二、房地產行業財務風險的成因分析
（一）外部財務風險
外部性財務風險是房地產企業外部環境給房地產企業財務帶來的風險，這類風險一般是房地產企業較難預料和控制的，是一種間接性財務風險。特別是近年來政府各部門頒布了一系列的政策以調控房價、抑制房地產市場過熱發展。政府的調控政策一方面通過增加企業稅負和減少市場的資金供應總量，來直接加大房地產企業的運營成本，增加企業的現金流出。同時還通過相關政策限制市場購買力，減少有效需求，從而減少房地產企業的現金流入。房地產企業的經營受到來自“市場”和“政府”的雙重外力影響，負債水平攀升的同時存貨規模迅速攀升，房地產企業的短期償債能力下降，也削弱了房地產企業的資產流動性，企業財務風險進一步提高。
（二）內部財務風險
外部財務風險是無法控制的，它往往是通過影響房地產企業內部性風險因素而發生作用，房地產企業的內部風險是房地產企業自身內部原因帶來的財務風險，其財務風險在于：
1.房地產開發周期風險
房地產開發產品的生產周期較長，周期越長期間的不確定因素越大，風險也就越大。一直以來，開發周期長曾給房地產企業能夠帶來超預期的收益。但隨著房地產調控政策的進一步深入和細化，房地產開發周期越長，其資金成本等開發成本越高，政策等外部環境變化的可能性加大，其風險就越大；其次，在崇尚追求個性的當今社會，追求房地產產品的個性化也將成為趨勢，開發周期過長，將使開發的產品缺乏創新性，從而失去市場競爭力。
2.房地產企業資本結構風險
目前我國房地產企業的資產負債率非常高， 調查顯示多數房地產企業的資產負債結構都存在或多或少的問題，相當數量的房地產企業資產負債率都超過了60%的國際公認警戒線。過高的財務杠桿也使企業面臨較高的財務風險。過高的負債率意味著企業每年需要支付大額的利息，占用了企業的營運資金，增加了企業的償債壓力，一旦資金的收回或籌資活動出現問題，就可能造成企業資金鏈斷裂。同時，雖然高負債率可以起到節稅的作用，但總體會加大企業的項目成本，會減少企業的收益。
自2010年樓市調控以來，銀行存款準備金率多次上調，使銀行放貸量迅速萎縮，讓眾多房企資金鏈面臨巨大壓力。因此，諸多房企開始通過信托產品、出讓股權等方式融資。雖然新的融資渠道使房企緊張的資金鏈得以一定緩解，但統計數字顯示2011年信托的融資成本基本在15%～22%之間，從而增加了房地產企業的資金成本，增加了其籌資的風險。而股權交易雖沒有還款壓力，但公司控制權的更迭、管理層的變更等因素會對公司的穩定發展產生不利影響。
房地產企業資金來源多樣化后，房地產投資的規模越大、融資方式越多，投資者承擔的風險也越大。
3.房地產企業內部控制風險
長期以來，房地產企業依賴土地紅利和人口紅利，有項目經營即可獲得巨額利潤，因而忽視企業內部管理，不重視企業內部控制，管理人員對財務風險的特性認識不足風險意識的淡薄是財務風險產生的重要原因之一。
在組織結構上，大多數房地產公司都按照投資項目成立多個項目分公司。房地產企業與內部各部門之間及房地產企業與上級房地產企業之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理不力的現象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴重，資金的安全性、完整性無法得到保證。
內部控制是大部分企業包括房地產企業在內的企業普遍存在的財務風險，房地產企業開發企業環節多，其經營活動受限于多個政府部門，房地產產業為新興產業沒有成熟的內部控制體系可以借鑒，內部管理難度比較大，因此內部控制所造成的財務風險也是不可忽視的。
三、房地產行業財務風險防范措施
（一）建立企業外部環境預警機制，提高企業自身的應變能力
房地產企業是受外部環境影響較強企業，在國家政策調控的背景下，房地產公司受外部環境影響更強。外部環境是客觀存在的，外部環境變化帶來的財務風險，企業無法對其施加直接影響。但可以根據外部經濟環境發展規律和國家政策的態勢，對其進行研究和分析，建立相應的預警機制，根據研究分析結果隨時調整自身的管理制度、銷售政策及財務政策。在增強財務管理應變能力的同時，也能降低不利條件對財務管理活動的影響，進而降低房地產企業外部風險。
（二）加強對投資項目的可行性分析的同時，制定科學后備措施
在項目設立初期，了解、熟悉當地房地產相關的政策、規定、房地產收費標準和房地產市場發展狀況，從而充分明確可能存在的風險因素。
同時，為了應對一些不確定因素的影響，房地產企業也應該嚴格科學的制定出一些后備措施，比如市場價格的波動，消費需求的變化，國家政策法規的更新等，后備措施要能最大限度的應對以上幾個方面的變故。
（三）根據本企業的實際情況，尋求最佳資本結構和籌資渠道，降低財務風險
房地產項目的開發需要大量的資金，特別是在企業的開發期，基本沒有現金流入，這就要求房地產企業有較強的籌資的能力。在我國現階段，資金來源主要是依靠銀行貸款，在目前調控形勢下，銀行的資金供應量有限，從銀行獲得開發貸款的可能性進一步降低，因而開拓其他資金來源渠道，成為現今房地產開發能否持續的有一個課題。在如此大規模的資金需求量下，多渠道融資會分散財務風險。
同時，應該充分認識到現在房地產企業普遍存在的資本結構不合理的問題，加大企業自有資金的比例，努力將負債率調整到合理的范圍內。
（四）加強企業預算管理、資金管理，重視日常資金運營風險的防范
首先，房地產企業應建立全面預算管理體系，特別重視企業的現金流量預算。保有充足的現金是房地產企業能夠持續生存下去的關鍵。準確的現金流量預算，可以為企業提供真實的現金需求流量，有利于企業就此作出相應的籌資預算，減少籌資的盲目性，提示現金量不足的的風險時點，便于企業及時采取相應的防范風險措施。
其次，當前形勢下多數房地產企業為獲取銀行開發貸款及按揭貸款，大多存在多個銀行賬戶。在資金短缺的情況下，資金分散在各個賬戶，不利于有效利用。特別是大型房地產公司，資金分散于各個項目的各個銀行，只有將資金匯集集中起來，才更容易發揮集團公司的協同效用，提高公司日常資金運作效率。從而提高企業的抗風險能力。
（五）提高風險管理意識，加強內部控制與監督
房地產企業要增強全員的風險意識，特別是項目管理者的風險意識。在當前政府干預日強，企業應及時評估面臨的相關風險，調整內部管理，建立制衡的內部管理機構，明確董事會、監事會、經理層及內部各職能部門的責權利關系，以風險管理為中心，加強內部控制制度建設，以控制財務風險。
在當前市場環境下，以加強內部監督，建立健全企業內部的各種監督機制。在加強財務監督的同時，建立定期內部審計機制，對本企業的內部控制制度做出有效地評價以及監督，以實現不斷完善內部審計監督職責。定期聘請外部審計，對企業內部控制設計與運行的有效性進行評價，對內部控制存在的缺陷與風險進行評估，以及時完善內部控制體系。
房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，獲得持續性核心競爭能力，就必須提高本企業的財務風險管理水平。財務風險管理作為企業管理的核心系統之一，理應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。各房地產企業應該充分重視風險管理在財務管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產公司成熟持續發展的必要條件。
參考文獻：
[1]鮑會穎.房地產企業財務風險探究.黑龍江科技信息.2012（3）：167-167.
[2]趙晗華.淺談政府調控下房地產企業財務風險管理.企業導報.2012（7）：52-53.
摘 要 當前房地產行業集團化發展的公司越來越多，在集團財務管控中，仍然存在許多問題。本文通過對集團財務管控的闡述，指出房地產企業集團加強財務管控的必要性，通過對集團財務管控中一些常見問題的清楚把握，提出了房地產企業集團財務管控的幾個要點。
關鍵詞 集團財務管控 全面預算 內部審計
隨著我國經濟的高速發展，房地產行業迅速發展壯大，越來越多的房地產企業經歷了本土發展的階段，走向全國布局的集團化發展模式。集團化運作使企業財務控制難度大大增加，對各地子公司的財務管控提出了更高的要求。財務管控應致力于將企業資源加以優化重整，從而使資源配置最佳、獲取更多的利潤，實現企業價值最大化。本文將對房地產企業集團財務管控中的幾個要點展開分析。
一、集團公司財務管控概述
集團公司的財務管控是集團實施有效管理控制的基本手段之一。集團公司如何實施對子公司的財務管控，是當前面臨的一個十分重要的問題。集團公司財務管控的目標是實現企業價值最大化，而不僅僅是傳統意義上管控一個企業的財務活動的合規性和有效性。集團公司對子公司的財務控制通過一系列手段和方法展開，通過更加充分合理的利用企業集團資源，提高市場競爭力，實現企業規模和經濟效益的同步增長。
二、房地產集團公司加強財務管控的必要性
防范和控制企業發展中的經營風險、財務風險和成本開支，增強企業集團的規模效應和協同效應，迫切需要加強集團公司的財務管控。房地產行業近年發展迅猛，越來越多的大型房地產集團成長起來，通過多渠道的融資，少數企業在短短十幾年的時間內成為營收超過百億的企業。作為一個資金密集型的高風險行業，資產負債率普遍高于其他行業，隨著近年來政府宏觀調控的不斷深入，房地產行業的經營風險和財務風險都在不斷的加大。此外，房地產行業經過多年的快速發展，也不可避免的出現行業整合與調整，房地產企業必須高度重視財務風險的控制，不斷提高集團財務管控水平，實現集團財務資源的合理配置及有效使用，這樣才能使房地產企業集團在市場中擁有自身的競爭優勢。
三、當前房地產企業集團財務管控中的常見問題
當前房地產企業集團財務管控主要存在以下幾方面問題：集團財務核算標準不統一，財務信息缺乏可靠性；集團財務管控中授權不合理，存在過度集權或過度分權的問題；財務預算和成本管理意識有待加強；集團內子公司財務操作不規范，需加強管理控制等問題。
四、房地產企業集團財務管控的幾個要點
集團公司財務管控主要從組織規劃、會計系統、全面預算等十個方面進行控制，本文限于篇幅，針對當前房地產集團公司財務管控中存在的常見問題，提出集團財務管控中以下幾個要點：
1.統一集團內財務核算標準，增強財務信息可靠性、可比性。盡管國家制定了統一的會計制度，但其中某些會計政策是可選的。因此，從企業集團內部管理要求出發，必須統一執行所確定的會計政策，以便于統一核算、匯總分析和對比，企業會計政策可以專門文件的方式予以頒布。
2.建立信息化系統的管理平臺和定期的信息報送機制。信息化是現代企業的一個重要管理工具，是房地產企業重要的管理支撐點。運用信息化管理手段建立以集團組織架構為基礎的網絡管理體系，從而形成集團統一的數據流和信息流，為公司決策提供準確、完整的信息。除信息系統數據外，對于需由各子公司財務部門報送的其他統計數據，應使用統一模板和口徑，建立定期的報送機制。
3.加強內部控制建設，實行全面預算管理，尤其要加強工程成本預算控制。全面預算管理是企業內部控制的一個重要方面，是企業對一定期間經營活動、投資活動、財務活動等作出的預算安排。預算控制是內部控制中使用較為廣泛的一種控制措施，通過預算控制，使得企業的經營目標轉化為各部門、各個崗位以至個人的具體行為目標，能夠從根本上保證企業經營目標的實現。
4.建立“授權”與“受控”相統一的集團財務管理機制。集團財務管理必須正確處理集權與分權的關系，才能克服集團公司普遍存在的“一收就死，一放就亂”的問題。 過渡集權，子公司決策能力低，造成財務工作審批程序復雜和延誤；過度分權，沒有對子公司進行有效管理控制，造成重大財務事項決策失誤頻繁發生，弱化了集團整體優勢。集團公司應建立嚴格監督與充分授權的機制：即在完全“受控”前提下的充分“授權”；“受控”程度決定“授權”范圍。
5.加強集團內部審計管理，及時發現并糾正子公司財務工作中的問題。內審部門對集團內各子公司業務和內部控制流程進行獨立評價，以確定是否遵循公認的方針和程序，是否符合規定和標準，是否有效的使用了資源，是否有利于實現組織目標。
集團財務管控是財務領域的一個熱點問題，當前房地產企業面臨著巨大的機遇和挑戰，更需要集團公司強有力的財務管控能力。站在企業集團總部戰略管理的高度，全方位地對財務管控體系進行設計和執行，是提高房地產企業集團核心競爭力的關鍵 。
參考文獻：
[1]馮芳.論房地產企業集團的財務管理創新.財經界(學術版).2011(6):120.
[2]胡昕.房地產企業集團財務控制探討.商情.2011(20).26:27.
